Bijlage 2 - Huisvestingsverordening 2023 gemeente Houten met aanpassingen wijzigingsverordening
Tekst van het document
b.
datum van het verzoek om een urgentverklaring;
c.
urgentiecategorie waarin de woningzoekende is ingedeeld en
d.
het zoekprofiel voor de woningmarktregio en het eventuele tweede zoekprofiel voor de gemeente waar de urgentverklaring is afgegeven.
Artikel 42. Zoekprofiel 1.
Het zoekprofiel geeft aan voor welke woonruimte in welke gemeenten de urgentverklaring geldt.
2.
Het standaard zoekprofiel is: appartementen vanaf de eerste verdieping, in de hele woningmarktregio.
3.
Bij een urgentie op volkshuisvestelijke gronden wordt het standaard zoekprofiel uitgebreid met woonruimten die qua type woonruimte vergelijkbaar zijn met de huidige woonruimte. Dit zoekprofiel geldt binnen de hele woningmarktregio.
4.
Het zoekprofiel bij een urgentie wegens mantelzorg beperkt zich tot woonruimten binnen vijf kilometer van de woonruimte van de mantelzorgontvanger of mantelzorgverlener, gemeten volgens de kortst mogelijke route.
5.
Het zoekprofiel bij een urgentie voor gedupeerden van het aanbodsysteem beperkt zich tot woonruimte in de gemeente waar de urgentie is afgegeven.
6.
Het standaard zoekprofiel kan bij een urgentie wegens mantelzorg of op medische gronden op advies van de door burgemeester en wethouders
aangewezen adviseur om medische redenen worden uitgebreid tot andere typen woonruimte. Dit zoekprofiel geldt binnen de hele woningmarktregio. 7.
Burgemeester en wethouders kunnen daarnaast van het standaard zoekprofiel afwijken als zij van mening zijn dat: a.
de leefbaarheid daar aanleiding toe geeft, of
b.
huisvesting in de woongemeente sociaal of maatschappelijk nodig is, maar de lokale woonruimtevoorraad geen in het zoekprofiel passende woonruimte biedt.
8.
In het in het vorige lid bedoelde geval stellen burgemeester en wethouders een tweede zoekprofiel vast. Dit tweede zoekprofiel geldt uitsluitend voor woonruimten in de gemeente waar de urgentverklaring wordt afgegeven.
Artikel 43. Vervallen, verlengen, intrekken of wijzigen van de urgentverklaring 1.
Een urgentverklaring vervalt na zes maanden.
2.
In afwijking van het vorige lid vervalt een urgentverklaring op volkshuisvestelijke gronden na een jaar.
3.
In afwijking van de vorige leden kunnen burgemeester en wethouders op verzoek van de aanvrager de urgentie met maximaal zes maanden verlengen, als er aantoonbaar geen aanbod is geweest dat overeenkwam met het zoekprofiel.
4.
Burgemeester en wethouders kunnen de urgentverklaring intrekken als de woningzoekende: a.
niet langer aan de eisen voor een urgentverklaring voldoet;
b.
bij zijn aanvraag gegevens heeft verstrekt waarvan hij wist of kon vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren of
c. 5.
eenmaal een aanbod voor een passende woonruimte heeft geweigerd.
Na het intrekken of vervallen van een urgentverklaring kan niet op grond van dezelfde omstandigheden opnieuw een urgentie worden aangevraagd.
Paragraaf 2.7 Rangorde bij sociale huurwoningen Artikel 44. Toepasselijkheid
Deze paragraaf is van toepassing op sociale huurwoningen in eigendom van toegelaten instellingen. Artikel 45. Rangorde 1.
De woonruimte wordt aangeboden aan de gegadigde die voldoet aan de eisen voor een huisvestingsvergunning. Bij het bepalen van de volgorde worden alle
belangstellende woningzoekenden op datum van inschrijving gerangschikt. De woonruimte wordt voor verhuring aangeboden aan de woningzoekende met de langste inschrijfduur. 2.
Als er voorrangsregels als bedoeld in paragraaf 2.5 en 2.6 van toepassing zijn, wordt de woonruimte in afwijking van het eerste lid, aangeboden aan de gegadigde die op grond van die voorrangsregels als eerste voor de woonruimte in aanmerking komt.
3.
Als er meerdere voorrangsregels van toepassing zijn, geldt binnen de voorrangsregels de volgende onderlinge rangorde: a.
Voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het seniorenwoonruimte, aangepaste woonruimte, jongerenwoonruimte, of woonruimte voor bijzondere doelgroepen betreft;
b.
Voorrang in verband met de grootte van de woonruimte als bedoeld in artikel 23, met uitzondering van de voorrang in verband met de Vangroot-naar-beter-regel;
c.
Voorrang in verband met maatschappelijke binding aan de gemeente, kern of wijk, als bedoeld in artikel 25;
d.
Voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het woonruimte met zorgvoorzieningen betreft;
e.
Voorrang in verband met een volkshuisvestelijke urgentie als bedoeld in artikel 34, voor zover het terugkeervoorrang betreft; degene met de oudste urgentverklaring eerst en bij meer urgenten van dezelfde datum: degene met de langste woonduur;
f.
Voorrang in verband met een volkshuisvestelijke urgentie als bedoeld in artikel 34, voor zover het een gemeentelijke urgentie betreft en de woning ligt in de wijk waar de urgentverklaarde voorafgaand aan de urgentie woonde; degene met de oudste urgentverklaring eerst en bij meer urgentverklaringen van dezelfde datum: degene met de langste woonduur;
g.
Voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het een doorschuifcomplex betreft;
h.
Voorrang in verband met een urgentverklaring: overige urgenties als bedoeld in de artikelen 29 tot en met 37; degene met de oudste
urgentverklaring eerst en bij meer urgenten van dezelfde datum: degene met de langste inschrijfduur; i.
Voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het iemand met een indicatie door fysieke beperking betreft;
j.
Voorrang in verband met de grootte van de woonruimte als bedoeld in artikel 23, voor zover het de Van-groot-naar-beter-regel betreft;
k.
Voorrang in verband met de prijs van de woonruimte als bedoeld in artikel 24, eerste en vijfde lid;
l.
Voorrang in verband met economische binding in verband met de sector waarin iemand werkzaam is.
4.
Als op grond van deze verordening meerdere woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor deze woonruimte, beslist het college aan wie van deze woningzoekenden een huisvestingsvergunning wordt verstrekt;
5.
Jaarlijks mag bij maximaal vijf procent van de woonruimte die via het aanbodmodel wordt aangeboden, worden aangegeven dat hiervoor de urgentverklaring niet geldig is.
Paragraaf 2.8 Voorrangsgronden en rangorde voor betaalbare nieuwbouwkoopwoningen Artikel 46. Deze paragraaf is van toepassing op betaalbare nieuwbouw-koopwoningen, waarvan na vaststelling van de verordening nog geen anterieure overeenkomst is gesloten of de verkoop nog niet is gestart. Artikel 47. Voorrangsgronden •
1. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor de in artikel 46
bedoelde woonruimte hebben woningzoekenden met een vitaal beroep en maatschappelijk en economisch gebondenen aan de regio voorrang. . •
2. Als burgemeester en wethouders het vorige lid toepassen, leggen zij dit vast
in een nadere regel en geven zij hierbij eveneens de voorrangsvolgorde aan, die aanvullend is op de in het volgende artikel beschreven rangorde. Artikel 48. Rangorde
•
1. De woonruimte wordt aangeboden aan de gegadigde die voldoet aan de eisen
voor een huisvestingsvergunning en die op grond van het volgende lid als eerste voor de woonruimte in aanmerking komt. •
2. Bij het bepalen van de volgorde worden alle belangstellende
woningzoekenden gerangschikt op vitaal beroep, daarna maatschappelijke binding aan de gemeente, daarna economische binding aan de gemeente,
daarna maatschappelijke binding aan de regio, daarna economisch gebondenen aan de regio.
Hoofdstuk 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Paragraaf 3.1 Vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming Artikel 49. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte, vrijstelling 1.
Het verbod van artikel 21, eerste lid van de wet is van toepassing op a.
Huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens en
b.
Koopwoningen tot de koopprijsgrens.
Deze woonruimte mag niet zonder vergunning van burgemeester en wethouders: a.
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning worden onttrokken of onttrokken gehouden;
b.
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte worden samengevoegd of samengevoegd gehouden;
c.
van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte worden omgezet of omgezet gehouden;
d.
tot twee of meer woonruimten worden verbouwd of in die verbouwde staat worden gehouden.
2.
Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder a. is vrijgesteld: woonruimte die wordt onttrokken door een toegelaten instelling, als aan die onttrekking een besluit van burgemeester en wethouders ten grondslag ligt.
3.
Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder c. is vrijgesteld: Woonruimte waar sprake is van hospitaverhuur.
4.
Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder a, b, c en d. zijn vrijgesteld situaties waarbij de eigenaar van de woonruimte: a.
een schriftelijke toestemming (niet zijnde een omgevingsvergunning) van burgemeester en wethouders heeft die het gebruik van die woonruimte als onzelfstandige woonruimte toestaat en mits het gebruik sindsdien onafgebroken heeft plaatsgehad en naar aard en omvang niet is geïntensiveerd.
5.
Een vergunning die is verleend voor het omzetten, samenvoegen, onttrekken of woningvormen, wordt geacht ook te zijn verleend voor het omgezet, samengevoegd, onttrokken of gevormd houden van die woonruimte.
Artikel 50. Aanvraag vergunning 1.
De aanvraag wordt door de eigenaar ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier.
2.
Bij de aanvraag worden in elk geval de volgende gegevens verstrekt: a.
naam en adres van de eigenaar;
b.
reden van de aanvraag;
c.
gegevens over de huidige situatie: adres van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft; huur- of koopprijs; aantal kamers; gebruiksoppervlakte en staat van onderhoud;
d.
gegevens over de beoogde situatie: bestemming; bouwtekening/omgevingsvergunning; geluidsisolatieplan of meetrapport, voorstel (niet van toepassing voor gemeente Houten) voor financiële compensatie;
e.
bij voorgenomen samenvoeging: verwachte huur- of koopprijs; naam van de toekomstige bewoner(s) en omvang van het huishouden van de toekomstige bewoners.
3.
Als burgemeester en wethouders dat nodig vinden voor de beoordeling van de aanvraag, kunnen zij aanvullende gegevens vragen.
Artikel 51. Weigeringsgronden
Behalve op grond van artikel 25 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden geweigerd als: a.
naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking,
samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang en dit belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; b.
niet wordt voldaan aan de leefbaarheidstoets, waardoor het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand;
c.
de aanvrager niet bereid is financiële compensatie te betalen (niet van toepassing voor gemeente Houten) of
d.
vergunningverlening zou leiden tot strijdigheid met het omgevingsplan of met een omgevingsvergunning op grond waarvan afgeweken mag worden van het omgevingsplan.
Artikel 52. Leefbaarheidstoets 1.
De leefbaarheidstoets heeft betrekking op: a.
fysieke leefbaarheidseisen aan onder andere de gebruiksoppervlakte van de woonruimte en normen voor geluidsisolatie en
b. 2.
de leefbaarheid in de omgeving van het pand in algemene zin.
Burgemeester en wethouders geven in een nadere regel verdere uitwerking aan de leefbaarheidstoets.
Artikel 53. Voorwaarden en voorschriften
Aan het verlenen van een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften verbinden over onder andere: a.
de geldigheidsduur van de vergunning;
b.
de periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden;
c.
het betalen van financiële compensatie (niet van toepassing voor gemeente Houten);
d.
de leefbaarheid;
e.
goed verhuurderschap;
f.
het voorkomen van overlast;
g.
de omgevingsvergunning en
h.
het voorkomen of beperken van de aantasting van het woon- en leefklimaat (maatwerkvoorschriften).
Artikel 54. Financiële compensatie
Niet van toepassing voor gemeente Houten. Artikel 55. Vervallen geldigheid vergunning De vergunning vervalt van rechtswege als geen gebruik is gemaakt van de vergunning in de door burgemeester en wethouders daarvoor bepaalde periode, als bedoeld in artikel 53 onder a. Artikel 56. Intrekkingsgronden
Behalve op grond van artikel 26 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming ook worden ingetrokken als: a.
de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming;
b.
de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;
c.
de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd, of
d.
het gebruik van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op de leefbaarheid in de omgeving van het desbetreffende pand.
Paragraaf 3.2 Kadastrale splitsingsvergunning Artikel 57. Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen, vrijstelling 1.
Het verbod van artikel 22, eerste lid van de wet is van toepassing op a. Huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens b. Koopwoningen tot de koopprijsgrens.
2.
Het recht op een in het eerste lid aangewezen gebouw mag niet zonder kadastrale splitsingsvergunning van burgemeester en wethouders worden gesplitst in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. Het verbod geldt ook voor het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon voor een in het eerste lid aangewezen gebouw.
Artikel 58. Aanvraag vergunning 1.
De aanvraag van een kadastrale splitsingsvergunning wordt door de eigenaar ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier.
2.
Bij de aanvraag worden in elk geval de volgende gegevens verstrekt: a.
een tekening als bedoeld in artikel 109, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek;
b.
een verklaring van goede staat van onderhoud of een door een beëdigd taxateur opgemaakt taxatierapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, dat in ieder geval omvat een beschrijving en een beoordeling van de staat van onderhoud, en
c. 3.
de reden van de aanvraag.
Als burgemeester en wethouders dat nodig vinden voor de beoordeling van de aanvraag, kunnen zij aanvullende gegevens vragen.
Artikel 59. Voorwaarden en voorschriften
Aan het verlenen van kadastrale splitsingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften verbinden over onder andere: a.
de periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden;
b.
de gebouwde onroerende zaak waarop de kadastrale splitsing betrekking heeft.
Artikel 60. Weigeringsgronden
Behalve op grond van artikel 25 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden geweigerd als: a.
naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de kadastrale splitsing gediende belang;
b.
het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
c.
de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet of
d.
er sprake is van strijdigheid met het omgevingsplan, tenzij een omgevingsvergunning om af te wijken van het omgevingsplan is verleend.
e.
Er geen omgevingsvergunning is verleend voor een bouwkundige splitsing.
Artikel 61. Intrekkingsgronden
Behalve op grond van artikel 26 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden ingetrokken als: a. de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot kadastrale splitsing; b. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren, en/of c. de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd.
Paragraaf 3.3 Toeristische verhuur van woonruimte Artikel 62. Aanwijzing van woonruimte met een registratieplicht Niet van toepassing voor gemeente Houten.
Artikel 63. Nachtencriterium en meldplicht voor particuliere vakantieverhuur Niet van toepassing voor gemeente Houten.
Artikel 64. Tijdelijk verbod toeristische verhuur en aanwijzing blokkade aanbieding Niet van toepassing voor gemeente Houten.
Paragraaf 3.4 Opkoopbescherming Artikel 65. Aanwijzing beschermde woonruimte Niet van toepassing voor gemeente Houten. Artikel 66. Prijsgrens opkoopbescherming
Niet van toepassing voor gemeente Houten. Artikel 67. Criteria voor verlening verhuurvergunning opkoopbescherming
Niet van toepassing voor gemeente Houten. Artikel 68. Aanvraag vergunning
Niet van toepassing voor gemeente Houten. Artikel 69. Te verstrekken gegevens
Niet van toepassing voor gemeente Houten. Artikel 70. Intrekkingsgronden
Niet van toepassing voor gemeente Houten.
Hoofdstuk 4. Slotbepalingen Artikel 71. Experimenten 1.
De raad kan in een experimentregeling afwijken van de bepalingen van de Huisvestingsverordening.
2.
De experimentregeling voldoet aan de volgende voorwaarden: a. een experiment heeft een duidelijk omschreven en meetbaar beoogd effect; b. een experiment is tijdelijk en heeft een vooraf gesteld begin- en eindpunt; c. de uitvoering van het experiment is duidelijk en transparant voor de woningzoekenden; d. de communicatie en verantwoording over het experiment vindt plaats in het regionale advertentiemedium; e. het experiment is van toepassing op maximaal 10% van het aanbod en f. het experiment wordt voor de start afgestemd met de gemeenten in de woningmarktregio.
3.
Burgemeester en wethouders kunnen het experiment uitwerken in een andere regel.
Artikel 72. Hardheidsclausule 1.
Burgemeester en wethouders kunnen, in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager afwijken van deze verordening.
2.
Als een woningzoekende op basis van dit oordeel een urgentverklaring krijgt, dan geldt deze urgentverklaring alleen in de gemeente waar de urgentverklaring is verleend.
Artikel 73. Rapportageverplichting
1.
De toegelaten instelling rapporteert jaarlijks achteraf over de wijze
waarop zij (al dan niet op basis van mandaat) invulling heeft gegeven
aan artikel 11, derde lid, artikel 16, derde lid en vierde lid, artikel 17, artikel 22, artikel 23, tweede en vierde lid, artikel 24, vierde en vijfde 2.
lid, artikel 25 zesde lid en artikel 45.
Burgemeester en wethouders kunnen desgewenst nadere informatie vragen.
Artikel 74. Bestuurlijke boete 1.
Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen voor de overtreding van de artikelen 8, eerste en tweede lid, artikel 21, artikel 22, eerste lid, artikel 23a, eerste of derde lid, artikel 23b, eerste en tweede lid, artikel, 23d, 23e en 41, eerste lid van de wet, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften bedoeld in artikel 26 van de wet.
2.
Burgemeester en wethouders bepalen de hoogte van de op te leggen boete overeenkomstig de tabel in de bijlage.
3.
Voor de eerste overtreding gelden de boetes overeenkomstig kolom A van de tabel.
4.
Voor volgende overtredingen gelden de boetes overeenkomstig de kolommen B, C en D van de tabel.
5.
Van een volgende overtreding is sprake als er binnen drie jaar na het constateren van de vorige overtreding, sprake is van een nieuwe overtreding van hetzelfde verbodsartikel.
Artikel 75. Intrekking
De Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Houten wordt ingetrokken. Artikel 76. Overgangsbepaling 1.
Vergunningen die zijn verleend onder de Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019 en eerdere Huisvestingsverordeningen worden gelijkgesteld met de vergunningen in deze verordening.
2.
Bestaande inschrijvingen uit het register van woningzoekenden worden beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde inschrijfduur.
3.
Aanvragen tot vergunningverlening ingediend in de periode voor 1 juli 2023 worden afgehandeld volgens de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Houten.
4.
Situaties van hospitaverhuur die al bestonden vóór inwerkingtreding van deze verordening worden gerespecteerd, mits voldaan wordt aan de voorwaarden die golden direct voorafgaand aan deze datum (niet van toepassing voor gemeente Houten).
5.
Experimentregelingen die al bestonden vóór inwerkingtreding van deze verordening, blijven van kracht.
Artikel 77. Citeertitel
Deze verordening kan worden aangehaald als de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023, gemeente Houten. Artikel 78. Inwerkingtreding
Deze verordening treedt in werking op 1 november 2024
Ondertekening Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 15 oktober 2024
de griffier,
de voorzitter,
{{?esl:Signer2:Capture:size(200,100)}} {{?esl:Signer1:Capture:size(200,100)}}
C.M.S. Visser
G.P. Isabella
Bijlage 1: Artikelsgewijze toelichting Algemeen
Wettelijk mogen alleen beperkende regels in een huisvestingsverordening worden gesteld aan de verdeling van woonruimte als sprake is van onevenwichtige en
onrechtvaardige effecten van schaarste. De gemeenteraad moet aantonen dat er schaarste is en dat de inzet van het instrumentarium van de wet geschikt en
proportioneel is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste
te bestrijden. Schaarste betreft: schaarste aan woonruimte in het algemeen, schaarste
aan woonruimte met specifieke voorzieningen en schaarste aan (betaalbare) woningen voor de huidige inwoners van een gemeente. Schaarste
In Houten en de regio is er in het algemeen sprake van een groot woningtekort. Vooral betaalbare huur- en koopwoningen zijn schaars. Om huishoudens zoveel mogelijk
kansen te bieden op de woningmarkt en verdringingseffecten als gevolg van schaarste tegen te gaan, kan de gemeente verschillende instrumenten inzetten. Wat betreft
nieuwbouw is er de ambitie om op basis van de Woonvisie via het programma Bouwen voor Houten om tot 2040 4.750 woningen bij te bouwen (waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen en minimaal 2/3e als betaalbare woningen). Via deze
huisvestingsverordening wordt in hoofdstuk 2 gestuurd op de verdeling van sociale huurwoningen (waaronder urgentietoekenning) en betaalbare koopwoningen.
Sturing op woningvoorraad vindt plaats door regels te stellen in hoofdstuk 3 van de
huisvestingsverordening. Met Beleidsregels voor woningomzetting en woningsplitsing (laatst vastgesteld door het college van B&W op 23-1-2024) zijn er mogelijkheden gecreëerd voor het bevorderen van woningdelen.
Met een woningtekort van 5,5 % heeft de regio Utrecht één van de grootste
woningtekorten van alle Nederlandse regio’s. De verwachting is dat dit woningtekort de komende jaren nog verder oploopt naar 27.430 woningen, ofwel 6,5 % van de
woningvoorraad. Het woningtekort betekent schaarste aan woningen en zorgt voor grote concurrentie tussen huishoudens om een geschikte en betaalbare woning te bemachtigen. Sociale huur
Sinds 2014 is er sprake van toenemende schaarste in de sociale huur in de Regio Utrecht. De gemiddelde wachttijd in Houten voor een sociale huurwoning is
toegenomen tot 9.9 jaren. Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning is gestegen naar 287 reacties. Koopsector
Er is nog steeds sprake van schaarste op de koopmarkt, wat bijvoorbeeld blijkt uit de lage score op de krapte-indicator van de kwartaalrapportages van de NVM. Houten is
een van de duurste woongemeenten in de provincie. De gemiddelde WOZ-waarde van de koopwoningen in Houten benadert € 500.000,--. De gemiddelde transactieprijs in de provincie is uiteraard verschillend naar woningtype, maar dit laat een zelfde beeld zien:
Figuur 1. Transactieprijzen naar woningtype, provincie Utrecht, 4e kwartaal 2023
Dit betekent dat voor huishoudens met lagere inkomens, waaronder koopstarters, er
onvoldoende betaalbare koopwoningen zijn. De gemeente stuurt aan op versnelling van vooral de betaalbare woningbouwproductie.
Vergunningsplicht voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen
De gewijzigde Huisvestingswet 2014 geeft de mogelijkheid om naast een
vergunningplicht voor het in gebruik geven of nemen van huurwoningen ook voor
betaalbare nieuwbouw koopwoningen een vergunningplicht in te voeren. De wet stelt
voor betaalbare nieuwbouwkoopwoningen in 2024 een maximum van € 390.000,--. In
Houten is hiervoor niet gekozen en om die reden is aan artikel 2, eerste lid onderdeel b toegevoegd. Daarin is de vergunningsplicht opgenomen.
De gemeente Houten kiest er voor om de maximale koopprijsgrens te hanteren, nl. € 390.000,-- (conform het Spoorboekje van oktober 2023). Deze woningen zijn in de gemeente heel schaars. Net als bij de andere prijs- en inkomensgrenzen zal de gemeente steeds per ingang van een kalenderjaar voor zorgen dat de grenzen geïndexeerd worden volgens de in artikel 4 opgenomen wijze.
De gekozen inkomensgrens sluit aan bij de inkomensgrens voor middeninkomenshuur zoals die landelijk bepaald is in de Uitvoeringswet huurprijzen. Gekozen is om één grens te hanteren:
Nieuwbouwkoopwoningen tot € 390.000,-Inkomenseis € 83.473,25 (voor eenpersoonshuishoudens) en € 92.174,25 (voor meerpersoons- huishoudens)
Deze grens is gekozen om ervoor te zorgen dat deze koopwoningen terecht komen bij starters en lage en middeninkomens. De inkomensgrens sluit ruim aan bij de
leennormen die gelden en de leencapaciteit hypotheeknormen vastgesteld door het van NIBUD, maar ook bij de DEAB inkomens. Het voordeel om een DEAB inkomen aan te
houden, is dat deze periodiek door de rijksoverheid wordt aangepast. Er gekozen om 1,75 keer het DEAB inkomen te hanteren.
In de verordening wordt tevens opgenomen dat de verkopers van de woningen de
plicht hebben om de woningen dertien weken aan te bieden, met de daarbij in artikel 5
geldende eisen. Wanneer binnen dertien weken geen gegadigden op de woning hebben gereageerd die een vergunning kunnen krijgen en de woning wél voor een
marktconforme prijs (of lager ten gunste van potentiële kopers) voldoende is geadverteerd, van de vergunningsplicht mag worden afgeweken. Vitale beroepsgroepen
De gewijzigde Huisvestingswet 2014 maakt het verlenen van voorrang aan
woningzoekenden die een vitaal beroep uitoefenen expliciet mogelijk en stelt hier ook eisen aan, namelijk dat er een tekort moet zijn aan deze beroepen in de gemeente én dat deze beroepen van vitaal belang zijn voor de lokale samenleving. Gemeenten
mogen dit laatste zelf onderbouwen. In Houten is ervoor gekozen om onder deze regeling de volgende sectoren aan te wijzen: zorg, brandweer, onderwijs en
kinderopvang (zie artikel 25 van de huisvestingsverordening) omdat deze een belangrijk maatschappelijk belang vertegenwoordigen. In de Beleidsregels
woonruimteverdeling gemeente Houten [nog aan te passen in najaar 2024] is dit
uitgewerkt (zoals aangegeven in artikel 25, vijfde lid). Binnen de aangewezen sectoren moet het gaan om beroepen waarbij men met het inkomen in beginsel in aanmerking kan komen voor sociale huur of voor betaalbare koopwoningen. Reden hiervoor is allereerst dat de voorrangsregeling anders niet effectief is want er gelden ook
inkomenseisen voor sociale huur en betaalbare koop. Het moet binnen de sectoren
gaan om uitvoerende beroepen die in de praktijk staan. De beroepen in de aangewezen sector moeten bijvoorbeeld in daadwerkelijk contact staan met de cliënt, met inwoners
of met leerlingen. Denk hierbij aan de zogenaamde ‘handjes aan het bed’ of de ‘ogen en oren op straat’.
Tekort aan personeel is niet altijd te herleiden tot de gemeente Houten. Vanwege het grote maatschappelijke belang van de uitvoerende functies moet worden voorkomen dat tekorten ontstaan.
Voor het onderwijs (in basis- en voortgezet onderwijs) is het terugdringen van de
personeelstekorten in het onderwijs al jaren een aandachtpunt van het Rijk (Zie onder meer: www.aanpaklerarentekort.nl).
In de zorgsector is sprake van toenemende tekorten in de regio Utrecht (zie hier: Stories Dashboard - 9. Thuiszorg - Nederland (databank.nl).
Kinderopvang is een belangrijke sector om een aantal redenen. Voor jonge kinderen zorgt een kwalitatief goede en beschikbare kinderopvang voor een goede start. Dit draagt bij aan de mogelijkheden voor jonge kinderen om zich te ontwikkelen. Kinderopvang is een voorwaarde om ieder kind een gelijke start te geven.
Kinderopvang geeft ouders de mogelijkheid om (meer) te werken. Kinderopvang biedt dus een mogelijkheid om tekorten in andere arbeidsmarktsectoren te helpen
voorkomen. In het tweede kwartaal van 2022 stonden tegenover elke duizend banen in de kinderopvang 55 vacatures. Het is de hoogste vacaturegraad die ooit is gemeten in de kinderopvang. (CBS, februari 2023). In de drie arbeidsmarktregio’s Amersfoort-
Eemland, Gooi & Vechtstreek en Midden-Utrecht en omgeving verwacht men in 2031 in totaal een tekort van 600 medewerkers.
Het maatschappelijk belang van de brandweer is evident. Dit is in Houten en elders
georganiseerd door een combinatie van professionals die worden ondersteund door
vrijwilligers die bij incidenten worden opgeroepen om binnen 8 minuten ter plaatse te
zijn vanaf de kazerne. Uit een onderzoek van het CBS blijkt dat de tekorten groot zijn in de brandweer, ook in de veiligheidsregio Utrecht. Artikelsgewijs
In deze artikelsgewijze toelichting worden alleen de bepalingen behandeld die nadere toelichting nodig hebben.
Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen Artikel 1. Definities
Definities in de Huisvestingswet
Het aantal definities van artikel 1 is beperkt aangezien de wet (in artikel 1) al een flink aantal definities kent die ook bindend zijn voor deze verordening. Deze definities worden in deze verordening niet herhaald. Definities in de verordening •
huishouden: in deze verordening is gekozen voor een vrij strikte definitie van het begrip “huishouden” omdat een ruimere definitie misbruik te veel in de hand werkt. Het gaat dan om misbruik met betrekking tot het aantal leden van een huishouden in relatie tot de bezettingsnormentabel bij toewijzingen. Een groter huishouden komt voor grotere woningen in aanmerking. Door een strakke definitie is het lastiger hier misbruik van te maken. Dit neemt uiteraard niet weg dat we ook diverse andere samenlevingsvormen zien en erkennen, maar waar het gaat om verdeling van woonruimte hanteren we deze definitie voor bepalen grootte woning en aantal kamers. Voor het meetellen van inwonende kinderen wordt een iets minder strenge definitie dan die van de belastingdienst gehanteerd, door uit te gaan van minimaal drie nachten als ondergrens.
•
inkomensvoorrangsgrenzen middenhuur (niet van toepassing voor gemeente Houten);
•
liberalisatiegrens: als de aanvangshuurprijs bij het ingaan van de huurovereenkomst zich op of onder deze grens bevindt, betreft het een sociale huurwoning. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks gewijzigd. Tot 1 januari 2025 ligt de grens op € 879,66.
•
mantelzorg: bij de definitie van mantelzorg in de verordening is aangesloten bij de definitie in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, die luidt: mantelzorg: hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep.;
•
middenhuurgrens (niet van toepassing voor gemeente Houten);
•
toegankelijke woonruimte of seniorenwoonruimte (voorheen: nultredenwoonruimte): deze woonruimten zijn niet per se vrij van “treden”. De woonruimte en de belangrijkste functies zijn bereikbaar zonder trap, maar zo’n
woonruimte kan wel degelijk bijvoorbeeld een logeerkamer/hobbykamer één verdieping hoger hebben; •
particuliere vakantieverhuur (niet van toepassing voor gemeente Houten);
•
woongroep: de verordening benoemt wooncoöperaties niet afzonderlijk. Vooralsnog worden wooncoöperaties gezien als een bijzondere vorm van een woongroep en zijn de regels voor woongroepen van toepassing.
Hoofdstuk 2 Verdeling van woonruimte Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
Dit artikel is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening categorieën woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Eerste lid: in het eerste lid worden onder a. allereerst de sociale huurwoningen aangewezen. Dat zijn de huurwoningen met een huur op of onder de liberalisatiegrens. Voor deze woningen is dus altijd een huisvestingsvergunning nodig, of de verhuurder nu een toegelaten instelling is (woningcorporatie) of een particulier.
Eerste lid onder c: vergunningplicht voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen. De gewijzigde Huisvestingswet 2014 geeft de mogelijkheid om naast een vergunningplicht voor het in gebruik geven of nemen van huurwoningen
eenzelfde vergunningplicht ook voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen in te voeren. In Houten is er voor gekozen om alle betaalbare koopwoningen onder deze vergunningplicht te laten vallen, omdat de vraag naar deze
woningen groot is en er ook extra inspanning mee gemoeid is om deze
woningen te realiseren. We willen daarom ook graag dat deze woningen bij de juiste doelgroep terecht komen.
Tweede lid: in het tweede lid wordt een aantal categorieën woonruimte uitgezonderd van de werking van hoofdstuk 2: •
woonruimte die wordt verhuurd onder de werking van de Leegstandwet, omdat dergelijke verhuringen tijdelijk zijn, met het doel na de tijdelijke verhuur alsnog te verkopen of te slopen;
•
onzelfstandige woonruimte, omdat een groot deel daarvan verhuurd worden aan studenten, waarbij met name de systematiek van één toegelaten instelling (SSH) wordt gehanteerd;
•
dienstwoningen, omdat deze direct verband houden met de aard van iemands werk, en verlaten moeten worden bij het eindigen van de arbeidsovereenkomst;
•
zelfstandige woonruimte met een vloeroppervlakte tot 30m2, verhuurd met een campuscontract of verhuurd door een toegelaten instelling, omdat het hier gaat om woonruimte die een rol vervult in de systematiek van onder meer SSH;
•
woonschepen en ligplaatsen voor woonschepen, omdat de verdeling van deze woonruimte buiten de reikwijdte van verordening plaatsheeft;
•
wisselwoningen, omdat deze woningen bedoeld zijn voor zittende huurders, die tijdelijk – in verband met een renovatie – hun woning moeten verlaten;
•
woonruimten die via intermediaire verhuur verhuurd zijn aan een zorginstelling omdat de zorginstelling, waarmee de toegelaten instelling een overeenkomst heeft afgesloten, hoofdhuurder is.
Met dit artikel beperkt de verordening zich bij woonruimteverdeling tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich voordoen. Woonruimten die niet tot deze categorieën behoren, of zijn uitgezonderd in het tweede lid, kunnen zonder huisvestingsvergunning in gebruik gegeven of genomen, gehuurd of verhuurd worden. Artikel 3. Eisen voor verlening huisvestingsvergunning
Eerste lid: Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de Huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.
Derde lid: Hiermee wordt het mogelijk dat ook bijvoorbeeld urgenten met een volkshuisvestelijke indicatie (zogeheten stadsvernieuwingsurgenten) gebruik kunnen maken van het aanbod, ongeacht het inkomen. Voor bepaalde huishoudens wordt een uitzondering gemaakt op de inkomenstoets die bepalend is voor toegang tot sociale huurwoningen. Dit wordt beschreven in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting, bijlage 1 onder A.
Vierde lid: Het afwijken van de voorrangsregels bij woningruil en bij overlijden van de hoofdhuurder is een mogelijkheid, maar geen vanzelfsprekendheid. Er wordt hier dus van geval tot geval een afweging gemaakt. Vijfde lid: Met dit lid wordt de mogelijkheid gegeven af te wijken van de inkomensgrens voor de doelgroep. Het genoemd inkomen komt uit de Uitvoeringswet Huurprijzen woonruimte, artikel 10, lid 2a, tweede opsomming, de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens. In de regio Utrecht wordt deze grens gehanteerd voor huishoudens met een laag middeninkomen.
Zesde lid: Met dit lid wordt de mogelijkheid gegeven aan het college van
burgemeester en wethouders om een afwijkende inkomensgrens vast te stellen voor de vergunningsplicht voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen. Het college mag alleen van deze bevoegdheid gebruik maken wanneer de te
verwachten leencapaciteit tot onevenredige effecten leidt. Die onevenredige effecten doen zich voor wanneer de rente in een jaar zodanig stijgt of de
voorwaarden om te lenen dusdanig wijzigen dat bijna geen huishoudens meer in aanmerking komen voor de vergunning. Dit is het geval wanneer de
huishoudens die met hun inkomen onder de gestelde grens blijven onvoldoende kunnen lenen om de woningen tot aan de koopprijsgrens te betalen. Het gaat met deze bevoegdheid dus om het wijzigen van de gehele inkomensgrens en niet om het afwijken in individuele gevallen.
Artikel 4. Jaarlijkse aanpassing van huur- en inkomensgrenzen
De huur en inkomensgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd. De inkomensgrens voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen ligt vast op grond van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Deze inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen worden door het Rijk geïndexeerd en opnieuw vastgesteld.
Deze grens geldt ook voor de particuliere sociale huurvoorraad. Voor bepaalde categorieën, zoals urgente woningzoekenden, ligt de inkomensgrens iets hoger. Artikel 5. Vruchteloze aanbieding
Dit artikel is bedoeld om ook huurwoningen die niet participeren in het toewijzingssysteem van toegelaten instellingen, passend te bestemmen. Pas als aantoonbaar is dat er binnen de geëigende groep geen belangstelling is voor de woning, kunnen ook anderen voor de woning in aanmerking komen. Artikel 7. Intrekken van de huisvestingsvergunning.
Artikel 18 van de wet geeft de volgende intrekkingsgronden: •
als de vergunninghouder de woonruimte niet binnen de in de vergunning gestelde termijn in gebruik heeft genomen;
•
als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of kon weten dat zij onjuist of onvolledig waren;
•
als zich een artikel 3 Wet bibob-situatie voordoet.
Deze intrekkingsgronden hoeven dan niet in de verordening herhaald te worden. De mogelijkheid een vergunning in te trekken omdat er gehandeld wordt in strijd met de voorwaarden van de vergunning, staat niet expliciet in de wet genoemd, maar is in feite inherent aan de bevoegdheid tot vergunningverlening. Deze bevoegdheid hoeft in beginsel dan ook niet expliciet in de verordening te worden geregeld. Omdat zo'n intrekking echter als sanctie gezien kan worden, en een sanctie altijd een wettelijke basis moet hebben, raadt de VNG in de “100 ideeën voor de gemeentelijke regelgever” aan deze intrekkingsgrond toch op te nemen in de verordening. Artikel 8. Toepasselijkheid inschrijfsysteem
Als op grond van deze verordening voorrangsregels van toepassing zijn voor een woonruimte, moet er ook een inschrijfsysteem zijn, want anders kunnen de voorrangsregels niet worden toegepast. De bepalingen die verplichten tot een inschrijfsysteem zijn gegrond op artikel 4, eerste lid, onder a, van de wet. Het hanteren van eenzelfde inschrijfsysteem bevordert de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor de woningzoekende. Artikel 9. Inschrijfsysteem, algemene eisen
De voorrangsregels gelden in elk geval voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen. Er zijn echter ook sociale huurwoningen in eigendom van particulieren
voor wie deze voorrangsregels gelden, namelijk als deze sociale huurwoningen op grond van een aanwijzingsbesluit van burgemeester en wethouders onder de bepalingen van de Huisvestingsverordening vallen. Dit betreffen doorgaans nieuwbouwwoningen waarbij in de overeenkomsten afspraken over de wijze van verhuur en de hoogte van de huur zijn gemaakt. Artikel 9 stelt algemene eisen aan dit inschrijfsysteem. In dit artikel zijn onder meer de eisen uit artikel 11 en 11a van de wet opgenomen over het niet vervallen van de inschrijving als er sprake is van huurovereenkomsten zoals bedoeld in de artikelen 7:274c, tweede lid en 7:271, eerste lid, tweede volzin van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 10. Inschrijfsysteem van toegelaten instellingen Voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen verloopt de inschrijving via www.woningnetregioutrecht.nl. Naast de algemene regels van artikel 9 geeft artikel 10 enkele specifieke regels voor het inschrijfsysteem van toegelaten instellingen. Op de hoofdregel dat de inschrijving eindigt na toewijzing van een woonruimte wordt in het vierde lid een uitzondering gemaakt voor tijdelijke huurcontracten, bij woningruil of bij urgentie op volkshuisvestelijke gronden: •
voor tijdelijke huurcontracten, omdat dit wettelijk zo is bepaald;
•
voor woningruil omdat dit een eigen initiatief is van twee of meer huurders, buiten het systeem om, waarbij geen gebruik wordt gemaakt van het inschrijfsysteem;
•
voor urgentie op volkshuisvestelijke gronden omdat het geen directe keus is van het desbetreffende huishouden. Het huishouden was niet woningzoekend, de inschrijving als woningzoekende wordt daarom niet beëindigd. Dit is overigens anders voor de volkshuisvestelijk urgente met terugkeergarantie, die terugkeert naar het gerenoveerde of nieuwgebouwde complex: deze woningzoekende verliest wél zijn inschrijftijd, maar kan vervolgens op grond van het vijfde lid alsnog 75% van de inschrijftijd behouden.
•
Het vijfde lid regelt dat als een woningzoekende zich binnen een jaar na het accepteren van een sociale huurwoning opnieuw inschrijft, deze 75% van de inschrijftijd behoudt. Op deze manier kan een woningzoekende sneller verhuizen als de woning bijvoorbeeld toch niet bevalt of de persoonlijke
situatie verandert. Mensen zullen hierdoor eerder een woning accepteren omdat zij een substantieel deel van hun inschrijftijd behouden. Artikel 11. Bekendmaking van het aanbod
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte. Toegelaten instellingen maken hun aanbod doorgaans bekend via www.woningnetregioutrecht.nl. Voor sommige woningen is dat echter niet nodig, omdat deze woningen op een andere wijze worden verdeeld. Met het oog op transparantie rapporteren de toegelaten instellingen jaarlijks over deze situaties, zie hiervoor artikel 73, eerste lid. Artikel 12. Toepasselijkheid (van de regels over woonruimteverdelingssystemen)
Woonruimte kan op verschillende manieren verdeeld worden. Artikelen12 en verder regelen de verdeling van sociale huurwoningen, beschrijven de verschillende verdeelsystematieken en geven specifieke regels voor de verdeling van woonruimte voor woongroepen en voor woonwagenstandplaatsen.
Artikel 13. Verdeling van sociale huurwoningen
Artikel 13 geeft aan wanneer welke verdelingssystematiek wordt gebruikt. Artikel 15. Lotingmodel
Er is gekozen voor een lotingmodel om ook woningzoekenden met weinig inschrijfduur een kans te geven. Er is wel voor gekozen dit te beperken tot een deel van het aanbod, aangezien het hanteren van een inschrijfduur als het meest rechtvaardig wordt beschouwd. Bij loting worden enkele voorrangsregels toegepast: als het een seniorenrespectievelijk jongerenwoonruimte betreft, hebben senioren respectievelijk jongeren voorrang. Ook moet het huishoudinkomen niet te hoog of te laag zijn volgens tabel 1 van artikel 24, en het aantal kamers moet passen bij de huishoudensgrootte, volgens de tabel in artikel 23. Meer voorrangsregels gelden er echter niet. Het computersysteem bepaalt wie van de loters de woning aangeboden krijgt. Artikel 16. Bemiddeling
Er wordt in beginsel maar één keer een woning aangeboden via bemiddeling. Dat is echter niet het geval als een woningzoekende eerst via bemiddeling een tijdelijke woonruimte heeft gekregen en dan – om naar een definitieve woonruimte te kunnen verhuizen – nogmaals bemiddeld moet worden. Bij bemiddeling zijn iemands inschrijfduur, datum van urgentverklaring en andere voorrangsregels niet van belang. Wel wordt er altijd gekeken of de woonruimte volgens de tabel in artikel 22 bedoeld is voor senioren of voor jongeren (artikel 22), of het aantal kamers past bij de grootte van het huishouden (tabel artikel 23) en of het huishoudinkomen bij de huurprijs past (tabel 1 van artikel 24). De toegelaten instelling kán hiervan afwijken bij uiterste noodzaak, maar zal daar uit het oogpunt van effectieve verdeling van de schaarse voorraad uiteraard slechts sporadisch gebruik van maken. De verordening noemt de gevallen waarin bemiddeling in elk geval is toegestaan. Het is echter denkbaar dat er zich nog andere situaties voordoen, waarin bemiddeling naar het oordeel van de toegelaten instelling nodig is. Denk aan situaties van beheerdersbelang of bij gedupeerden van het aanbodsysteem. Met het oog op transparantie rapporteren de toegelaten instellingen jaarlijks over de situaties waarin is bemiddeld. Zie hiervoor artikel 73, eerste lid.
De mogelijkheid tot bemiddeling kan ook door toegelaten instellingen worden gebruikt voor woningzoekenden in de vitale sector brandweer, nu het voor woningzoekenden met deze status met name van belang is om dichtbij de
kazerne te wonen. Het gaat hier om de bevoegdheid uit artikel 16, tweede lid, sub g.
Artikel 17. Beheerdersbelang
Bij situaties van beheerdersbelang wordt woonruimte via bemiddeling aangeboden. Voorbeelden van beheerdersbelang zijn: •
Overlast ervaren door huurder. Hierbij wordt gekozen voor verplaatsing van het slachtoffer van de overlast. Reden hiervoor kan zijn dat een groep overlastgevenden lastig aan te pakken is, bijvoorbeeld hangjongeren. Een andere reden kan zijn dat er onduidelijkheid is over de overlastsituatie. De toegelaten instelling stelt hierbij vast dat het oplossen van de overlast langer duurt dan draaglijk is voor het slachtoffer.
•
Gerichte toewijzing van een woonruimte aan een woningzoekende om overlast te voorkómen. Hierbij kan er gedacht worden aan een woning die door overlast slecht te verhuren is, maar waar een buurtgenoot die goed kan omgaan met deze overlast graag zou willen wonen.
•
Gerichte toewijzing aan woningzoekenden (dragende huurders) in complexen waar het concept van vragende en dragende bewoners centraal staat.
Met het oog op transparantie rapporteren de toegelaten instellingen jaarlijks over de situaties waarin gebruik gemaakt is van de mogelijkheid van beheerdersbelang, zie hiervoor artikel 73, eerste lid. Artikel 18. Verdeling van woonruimte voor woongroepen
Niet elke woonruimte kan worden betrokken door een woongroep en niet elke groep woningzoekenden kan zichzelf een woongroep in de zin van deze verordening noemen. Zowel voor de woonruimte als voor de woongroep is een besluit van burgemeester en wethouders nodig. Het ligt voor de hand dit besluit deel te laten uitmaken van de in artikel 18, vierde lid genoemde nadere regels. Om als groep woningzoekenden te worden aangewezen als woongroep, moet aan een aantal door burgemeester en wethouders in een nadere regel geformuleerde eisen worden voldaan. Wooncoöperaties worden voor deze verordening aangemerkt als woongroepen, mits zij aan alle daarvoor geldende voorwaarden voldoen. Bij de toewijzing van een woongroepwoning zijn wél de eisen voor een huisvestingsvergunning van toepassing. Dat betekent dat als het een complex zelfstandige woonruimten betreft, voor elke zelfstandige woonruimte een huisvestingsvergunning verleend moet worden. Betreft het één woning, dan wordt het gebruik door een woongroep niet zozeer beheerst door de regels van hoofdstuk 2 van deze verordening, maar door die van hoofdstuk 3, nu het hier in feite een omzetting naar onzelfstandige woonruimte (waar geen huisvestingsvergunning voor nodig is) betreft. Artikel 19. Verdeling van woonwagenstandplaatsen
De woonwagenstandplaatsen in de gemeente Houten zijn in eigendom en beheer van de gemeente. De gemeente is verantwoordelijk voor exploitatie, beheer, onderhoud en toewijzing van de standplaatsen.
Bij toewijzing van standplaatsen wordt rekening gehouden met familieverbanden en de plaats op de wachtlijst. Deze criteria zijn tot stand gekomen in overleg met vertegenwoordigers van de woonwagenbewoners. Artikel 21. Voorrangsgronden
De hier genoemde voorrangsgronden corresponderen met de in artikelen 11, 12 en 14 van de wet genoemde voorrangsgronden. Artikel 22. Voorrang in verband met de aard van de woonruimte
Dit is, net als de artikelen 23 en 24, een uitwerking van artikel 11 van de wet. Specifieke categorieën woningzoekenden krijgen voorrang bij specifieke typen woonruimte. Andere woningzoekenden worden dus niet uitgesloten van het aanbod, maar de doelgroep heeft voorrang. Een jongere heeft bijvoorbeeld voorrang bij jongerenwoningen, een oudere heeft voorrang bij seniorenwoningen, iemand die doorschuift in hetzelfde complex heeft voorrang op iemand van buiten het complex. Zo’n woning moet dan wel specifiek gelabeld zijn als dat type woonruimte, want anders zouden bijvoorbeeld ouderen bij elke drempelloze, met lift bereikbare woonruimte (dat zijn er tegenwoordig heel veel) voorrang moeten krijgen. Het is dus zeker niet zo dat een niet gelabelde woning niet geschikt is voor ouderen, jongeren, doorschuivers enzovoorts; zij krijgen bij niet gelabelde woningen slechts geen voorrang. De toegelaten instelling labelt de woonruimte als woonruimte met zorgvoorzieningen, seniorenwoonruimte, toegankelijke woonruimte, aangepaste woonruimte, doorschuifwoonruimte en jongerenwoonruimte. Aan het label “toegankelijke woonruimte” kan de specifieke toevoeging “gelijkvloers”, “rollatortoegankelijk” of “rolstoeltoegankelijk” toegevoegd worden, aan het label “jongerenwoonruimte” kan een specifieke leeftijdscategorie worden toegevoegd.
Zo wordt de kring van woningzoekenden met voorrang voor die woonruimte nog wat verder gepreciseerd. Om een woning aan te merken als woonruimte voor woongroepen is een aanwijzing door burgemeester en wethouders nodig, zie hiervoor de toelichting bij artikel 18. Ook het labelen van een woonruimte voor bijzondere doelgroepen loopt, samen met het aanwijzen van de doelgroep, via burgemeester en wethouders. De verordening kan eenvoudigweg niet elke bijzondere situatie op voorhand regelen. Met dit artikelonderdeel krijgen burgemeester en wethouders dus enige manoeuvreerruimte bij de verdeling van woonruimte. Omdat er een besluit van burgemeester en wethouders
voor nodig is, dat gepubliceerd wordt op www.overheid.nl, is transparantie gewaarborgd. Met deze labeling kunnen bijvoorbeeld atelierwoningen in de sociale sector worden toegewezen aan kunstenaars uit de eigen gemeente. Het is uiteraard de bedoeling dat hier slechts spaarzaam gebruik van wordt gemaakt. Vijfde lid: Met deze regel wordt de mogelijkheid geboden om woonruimte waarin maatschappelijk is geïnvesteerd, nogmaals aan te bieden als er geen passende kandidaat reageert. Artikel 23. Voorrang in verband met de grootte van de woonruimte Ook dit artikel is een uitwerking van artikel 11 van de wet.
Eerste lid: de tabel in het eerste lid geeft aan wanneer een woning qua grootte past bij het huishouden. Tweede lid: het tweede lid bepaalt dat afwijking mogelijk is als dat in verband met de leefbaarheid nodig is. Er is soms maatwerk nodig. Het maatwerk is verbonden aan de kwetsbaarheid van de woonruimte of het wooncomplex, die kan leiden tot inbreuk op het woongenot. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de situatie dat een woning zich qua grootte leent voor een gezin van acht of meer personen, maar dermate gehorig is, dat zo’n gezinsgrootte hier niet wenselijk is. Aangezien gebruikmaking van deze bevoegdheid gemandateerd is aan de toegelaten instellingen, is met het oog op transparantie afgesproken dat de toegelaten instellingen jaarlijks rapporteren over de situaties waarin gebruik gemaakt is van deze mogelijkheid tot afwijking, zie hiervoor artikel 73, eerste lid. Derde lid: het derde lid regelt dat als er voor een grote woning geen gegadigde is met de juiste huishoudensgrootte, bijvoorbeeld acht personen, eerst het huishouden van zeven personen in aanmerking komt, en als dat geen resultaat oplevert, het huishouden van zes personen enz., zodat zo’n grote woning niet naar (bijvoorbeeld) een eenpersoonshuishouden gaat. Dit zou uit het oogpunt van een doelmatige verdeling van schaarse woonruimte namelijk onwenselijk zijn.
Vierde lid: Het vierde lid regelt de “Van-groot-naar-beter-voorrang”. Deze voorrang geldt voor alle woonruimte met maximaal drie kamers, maar burgemeester en wethouders kunnen in een nadere regel bepalen dat de voorrang niet geldt voor grote driekamereengezinswoningen. In de praktijk bleken er namelijk woningzoekenden met behulp van de Van-groot-naar-beter-voorrang door te stromen van een relatief klein vierkamerappartement naar een veel grotere driekamereengezinswoning. Hiervoor is de
regel niet bedoeld. Deze beperking is optioneel, omdat ze qua woningvoorraad niet in elke regiogemeente relevant is. Artikel 24. Voorrang in verband met de prijs van de woonruimte
Dit is het derde artikel dat artikel 11 van de wet verder uitwerkt. Eerste lid: op grond van tabel 1 krijgen woningzoekenden met een laag inkomen voorrang bij de toewijzing van de goedkopere woningen. Deze regel is in het leven geroepen toen door passend toewijzen (Woningwet) de huishoudens met een laag inkomen werden uitgesloten voor de duurdere woningen. De voorrangsregel is bedoeld om de slaagkans van huishoudens met een laag inkomen op peil te houden. Tweede lid: in sommige gemeenten ligt het percentage toewijzingen aan lage inkomens ver boven het in de regio afgesproken streven van 70%. Daarom hebben burgemeester en wethouders met dit lid de mogelijkheid de voorrang voor lage inkomens optioneel te maken. Zo kan er beter gestuurd worden op een evenwichtige verdeling. Het alternatief is het verhogen van huren bij mutatie. Dit is ongewenst. Derde lid: in artikel 46 van de Woningwet staat vermeld dat van alle woningen die een toegelaten instelling toewijst aan huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens, 95% een huurprijs onder de aftoppingsgrens moet hebben. De maximale huurprijzen in de huur/inkomenstabel liggen boven deze aftoppingsgrens.
Door dit artikellid toe te voegen, waarmee een toegelaten instelling een huishouden met een inkomen tot de inkomensgrens geen voorrang verleent, ontstaat er geen frictie tussen de eisen van de Woningwet en die van de Huisvestingsverordening. Vierde lid: een enkele toegelaten instelling past een tweehurenbeleid toe. Daarbij wordt in de advertentie de streefhuur genoemd. Als blijkt dat de kandidaat-huurder die de woning accepteert, een laag inkomen heeft, wordt de huur verlaagd tot onder de aftoppingsgrens. De rangorde wordt in deze situatie dan niet bepaald door de huur/inkomensverhouding uit tabel 1. Dit artikellid maakt dit mogelijk. Vijfde lid: de Woningwet bepaalt in artikel 48, eerste lid, welk percentage een toegelaten instelling minimaal moet toewijzen aan de doelgroep; daarboven kan ook aan andere inkomenscategorieën worden toegewezen, als hierover afspraken gemaakt zijn met de gemeente. Dit artikellid maakt het mogelijk om lage middeninkomens voorrang te geven bij de duurdere sociale huurwoningen. Artikel 25. Voorrang in verband met economische of maatschappelijke binding
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte. Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet). De voorrangsregel kan er bijvoorbeeld toe leiden dat als er meer dan één gegadigde is voor een bepaalde woonruimte, degene die economisch of maatschappelijk gebonden is aan het in de verordening aangewezen deel van de gemeente als eerste in aanmerking komt voor de aangeboden woonruimte.
Deze voorrang kan niet onbeperkt worden verleend, maar tot het maximum van het in de wet genoemde percentage van het aanbod (artikel 14, eerste en tweede lid, van de wet).
Met de wijziging van de Huisvestingswet 2014 (Kamerstukken II, 2022-23,
36190) heeft de wetgever meer ruimte gegeven aan gemeenten om voorrang te verlenen aan woningzoekenden met binding aan de gemeente. Tevens heeft de
wetgever verduidelijkt dat voorrang verlenen in de vorm van urgentie ook onder maatschappelijke of economische binding kan meetellen wanneer geëist wordt van deze woningzoekenden dat zij binding hebben. Daarvan kan sprake zijn
wanneer zij bijvoorbeeld ingezetene van de gemeente moeten zijn of moeten
uitstromen uit een zorginstelling in de regio. In onderstaande tabel is te lezen welke vormen van voorrang onder maatschappelijke of economische binding vallen.
Maatschappelijke binding aan kern of deel gemeente, ook buurtbinding
Lokaal
Van Groot naar Beter
Regionaal
Urgentie bij dreigende dakloosheid
Regionaal
Urgentie bij relatiebeëindiging
Regionaal
Urgentie op medische gronden
Regionaal
Urgentie door financiële omstandigheden
Regionaal
Urgentie bij mantelzorg
Op basis van de wetsuitleg telt
deze categorie ook mee Sloop/renovatie/volkshuisvestelijke gronden
Regionaal
Stadsurgentie
Lokaal
Urgentie op maatschappelijke gronden (beter
Regionaal
Regionale urgentie
Terugkeervoorrang wonen) (gaat om instelling waar de
Lokaal
woningzoekende verblijft na doorverwijzing door een gemeente uit de woningmarktregio)
Gelabelde woningen – doorschuifcomplex (art.
Lokaal
Gelabelde woningen – bijzondere doelgroepen
Momenteel geen
22)
(art. 22)
invulling aan gegeven
Beheerdersbelang – art. 17
Regionaal
Hardheidsclausule – art. 70
Lokaal
Experimenten
Op grond van artikel 16 van de wet kan economische of maatschappelijke binding niet worden tegengeworpen aan statushouders en woningzoekenden die komen uit een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die wegens problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben moeten verlaten. Eerste lid: in het eerste lid wordt aan woningzoekenden met een maatschappelijke binding aan een kern voorrang verleend voor alle woonruimte in die kern. Tweede lid: in het tweede lid worden Schalkwijk, ’t Goy en Tull en ‘t Waal als kernen aangewezen. Het gaat hier om relatief kleine gemeenschappen met slechts enkele vrijkomende woningen per jaar. Inwoners worden daardoor weggedrukt door andere woningzoekenden als er geen voorrang wordt gegeven. In de regio is woonruimte