Bijlage 2 - ETFAL motivering Binnentuin 20

T 085 401 05 67 E info@lodewijckgroep.nl W www.lodewijckgroep.nl

Goede Onderbouwing van de Effecten op de Fysieke Leefomgeving – ETFAL Motivering

Binnentuin 20 te Houten

LENT Duurzame Stadsontwikkeling Versie: definitief Datum: 29 november 2024

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

Inhoudsopgave 1

Inleiding ........................................................................................................................... 3

2

Bestaande en toekomstige situatie ................................................................................... 9 2.1

Bestaande situatie ......................................................................................................... 9

2.2

Toekomstige situatie..................................................................................................... 12

3

Beleid en regelgeving ..................................................................................................... 14 3.1

Algemeen .................................................................................................................... 14

3.2

Rijksbeleid................................................................................................................... 14

3.3

Regionaal en provinciaal beleid ...................................................................................... 18

3.4

Gemeentelijk beleid ...................................................................................................... 20

4

Milieu- en omgevingsaspecten ........................................................................................ 26 4.1

Bodem ........................................................................................................................ 26

4.2

Archeologie en Cultuurhistorie ....................................................................................... 27

4.3

Ecologie ...................................................................................................................... 29

4.4

Geluid van wegen, spoorwegen en industrieterreinen ........................................................ 31

4.5

Luchtkwaliteit .............................................................................................................. 33

4.6

Geur, geluid door activiteiten en trillingen ....................................................................... 36

4.7

Omgevingsveiligheid ..................................................................................................... 38

4.8

Water en klimaatadaptatie ............................................................................................ 40

4.9

Beschermen van de gezondheid ..................................................................................... 43

4.10

Verkeer en parkeren ..................................................................................................... 44

4.11

Bezonning ................................................................................................................... 45

5

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................ 46 5.1

Economische uitvoerbaarheid......................................................................................... 46

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................................... 47

6

Conclusie ........................................................................................................................ 48 6.1

Is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ................................ 48

Pagina 2 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

1

Inleiding

1.1 Aanleiding Initiatiefnemer LENT Duurzame Stadsontwikkeling (hierna: initiatiefnemer) is voornemens de locatie aan de Binnentuin 20 te Houten te herontwikkelen tot zes woningen. In de bestaande situatie bevindt zich 1 vrijstaande woning in het plangebied, waarbij een deel van het plangebied wordt gebruikt als tuin en het andere gedeelte voor wonen. Er bevindt zich ook nog een schuur in het plangebied achter de woning. In de toekomstige situatie komen er vier twee-onder-één-kapwoning en twee levensloopbestendige woningen. Ter plaatst geldt de beheersverordening 'Houten Noord en Zuid', vastgesteld door de raad van de gemeente Houten op 20 juni 2013. Deze beheersverordening is onderdeel van het tijdelijk deel Omgevingsplan gemeente Houten. De activiteiten die momenteel plaatsvinden binnen het plangebied zijn niet conform het toegestane gebruik. De gemeente heeft als gevolg daarvan de initiatiefnemers verzocht een procedure op te starten om de huidige situatie te legaliseren. In voorliggende onderbouwing wordt aangetoond dat de ontwikkeling voldoet aan het criterium ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’, oftewel de ETFAL – motivering. Deze motivering dient om aan te tonen dat de voorgestelde ontwikkeling van de initiatiefnemer op de beoogde locatie mogelijk en uitvoerbaar is.

Hierbij wordt in het kader van artikel 5.21, lid 2 aangetoond dat er sprake is van de evenwichtige toedeling van functie aan locaties. Voorliggende ETFAL- motivering maakt daarmee onderdeel uit van de aanvraag voor een Omgevingsvergunning voor strijdig gebruik.

Pagina 3 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied is gelegen in de wijk 'Houten Zuid-Oost' in de buurt 'de Tuinen' in Houten, tussen de Rondweg aan de noordzijde (op 185 meter afstand), het Loeriksepark aan de zuidzijde (op circa 250 m afstand) en de Rietplas aan de oostzijde op circa 400 meter afstand. Op afbeelding 1 is de ligging van het plangebied te zien. De directe omgeving van de Binnentuin 20 bestaat uit een rustige woonwijk met her en der wat wijkvoorzieningen passend bij het karakter van het gebied, zoals bijvoorbeeld wat dienstverlenende voorzieningen als kapsalons (voornamelijk aan huis gerelateerd). Het plangebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend als Gemeente Houten, sectie A, perceel 7923 en 7924. Deze twee percelen worden samengevoegd in de toekomstige situatie en vervolgens gesplitst is zes percelen. De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt 1.820 m2.

Afbeelding 1: Ligging plangebied (bron: Lodewijck Groep)

Pagina 4 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

1.3 Omgevingsplan gemeente Houten Ter plaatse van het plangebied geldt het Omgevingsplan van de Gemeente Houten, in werking – laatst gewijzigd op 29 mei 2024. 1.3.1 Bruidsschatregels Van rechtswege opgenomen in het tijdelijk deel is de bruidsschat (hoofdstuk 22 van het omgevingsplan). Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet verhuist een aantal regels van het rijk naar de gemeente door middel van de bruidsschat. De regels uit de bruidsschat zullen automatisch in het tijdelijk deel van het omgevingsplan landen. Hierdoor worden de bruidsschatregels niet meer op rijksniveau geregeld, maar lokaal. Gemeenten dienen vervolgens zelf een afweging te maken hoe zij de onderwerpen uit de bruidsschat willen regelen en wat zij wel en niet over willen nemen in het nieuwe deel van het omgevingsplan. Van belang is dat regels moeten voldoen aan artikel 4.2 lid 1 van de Omgevingswet: de regels moeten nodig zijn met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bovendien moeten de regels voldoen aan de instructieregels voor omgevingsplannen die zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De regels uit de bruidsschat zijn beleidsneutraal overgenomen, hierdoor voldoen niet alle bruidsschat regels aan het Bkl. Dat betekent dat gemeenten in ieder geval die artikelen moeten gaan omzetten of schrappen.

Dit geldt onder meer voor de instructieregels voor trillingen van geluid (paragraaf 5.1.4.4 van het Bkl). Doorwerking planinitiatief Indien noodzakelijk wordt in hoofdstuk 3 per omgevingsaspect getoetst aan de bruidsschatregels. Voorts worden de instructieregels van het Bkl aangehouden, zodat later het verwerken van de BOPA in het omgevingsplan probleemloos kan worden uitgevoerd.

Pagina 5 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

1.3.2 Beheersverordening ‘Houten Noord en Zuid’ In het tijdelijk deel zijn het geheel van bestaande ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, opgenomen. De beheersverordening ‘Houten Noord en Zuid’ vastgesteld door de gemeenteraad op 20 juni 2013 is van rechtswege opgenomen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan. De bestaande regels uit de beheersverordening worden te zijner tijd omgezet naar het nieuw niet tijdelijk deel. De gronden die onderdeel uitmaken van de beheersverordening mogen uitsluitend worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik. In de huidige situatie ligt er een woonfunctie, voor een vrijstaande woning op het plangebied. Onderstaande afbeelding toont een uitsnede van de geldende beheersverordening.

Afbeelding 2: uitsnede beheersverordening ‘Houten Noord en Zuid’ (bron: Regels op de Kaart)

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van vier twee-onder-één-kap woning en twee levensloopbestendige woningen. In de huidige situatie staat er een vrijstaande woning met bijgebouwen in het plangebied. Aangezien het toekomstig gebruik niet overeen komt met het bestaande gebruik, is het plan in strijd met de regels vanuit de beheersverordening 'Houten Noord en Zuid'. Volgens artikel 3.1 onder b van de beheersverordening ‘Houten Noord en Zuid’ mogen bestaande bouwwerken worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie. Met onderhavig planinitiatief worden meerdere woningen gerealiseerd met afwijkende maatvoeringen ten opzicht van de bestaande situatie. Met als gevolg dat afwijken noodzakelijk is voor de realisatie van het planinitiatief.

Pagina 6 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

1.4 Wijziging Omgevingsplan Vanaf 1 januari 2032 geldt de verplichting dat gemeenten binnen vijf jaar de buitenplanse omgevingsplanactiviteit moeten hebben verwerkt in het omgevingsplan. Overigens wordt bij Koninklijk Besluit de datum van 1 januari 2032 nog vastgelegd (artikel 22.5 van de Omgevingswet). Ingevolge artikel 4.17 van de Omgevingswet is bepaald dat gemeenten een voortdurende omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit moet verwerken in het omgevingsplan. Het verwerken van de vergunning dient binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van de buitenplanse omgevingsplanactiviteit te zijn uitgevoerd. Om een buitenplanse omgevingsactiviteit te verwerken in het omgevingsplan dient hij ingevolge van artikel 8.97a tot en met 8.97c in overeenstemming te zijn met de:

▪ ▪ ▪

Instructieregels van het Bkl; Instructieregels in de omgevingsverordening van de provincie; Instructie van het rijk of provincie.

Doorwerking planinitiatief Om het verwerken van de buitenplanse omgevingsplanactiviteit in het omgevingsplan probleemloos te laten verlopen worden in deze paragraaf de strijdigheden met het tijdelijk omgevingsplan opgesomd. Het planinitiatief is in strijd met het volgende artikel van de Beheersverordening ‘Houten Noord en Zuid’:

▪

Artikel 3.1: de voorgestelde ontwikkeling niet past binnen de gebruiks- en bouwregels: o Volgens artikel 3.1 onder b mogen bestaande bouwwerken worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie. Met onderhavig planinitiatief worden meerdere woningen gerealiseerd met afwijkende maatvoeringen ten opzicht van de bestaande situatie.

Pagina 7 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

1.5 Planproces Op grond van artikel 5.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet is het verboden om zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit te verrichten, tenzij het gaat om een geval dat bij algemene maatregel van bestuur is aangewezen. Een reguliere procedure is het uitgangspunt onder de Omgevingswet, tenzij: ▪ Een MER moet worden gemaakt (artikel 16.50 Omgevingswet); ▪ Sprake is van een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen geval (artikel 1.65 Omgevingswet); ▪ Op verzoek of met instemming van de aanvrager (artikel 16.65 Omgevingswet); ▪ Het bevoegd gezag beslist dat er eventuele aanzienlijke gevolgen en mogelijke bedenkingen van belanghebbenden zullen plaatsvinden (artikel 16.65 Omgevingswet). Ingevolge artikel 5.21, eerste lid, van de Omgevingswet is bepaald dat de beoordelingsregels worden gesteld met het oog op de wet. Voor een BOPA geldt dat er een omgevingsvergunning kan worden verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 5.21, lid 2 onder b). Ingevolge artikel 5.21, onder 2 lid c van de Omgevingswet geldt dat de instructieregels van provincie en rijk over omgevingsplannen ook van toepassing zijn op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Een BOPA moet voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Het bevoegd gezag mag een omgevingsvergunning voor een BOPA alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties dit is geregeld in artikel 8.0a, lid 2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Met de voorliggende ETFAL – motivering wordt onderbouwd dat de beoogde activiteit in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dat de activiteit uitvoerbaar is. Bindend adviesrecht Op 12 december 2023 is het ‘Amendement Omgevingswet: Bindend adviesrecht: criteria’ vastgesteld. Op grond van artikel 16.15a van de Omgevingswet is de gemeenteraad bevoegd categorieën van activiteiten aan te wijzen waarvoor hij gebruik wil maken van het adviesrecht. Bij een door de gemeenteraad aangewezen activiteit kan de vergunning niet eerder worden verleend, nadat de gemeenteraad heeft kunnen adviseren op de ontwikkeling en zich kan vinden in de voorgenomen activiteit. Voor de volledigheid zijn de aangewezen gevallen hieronder opgenomen: a. Bouwkosten hoger dan of gelijk aan ,- of b. Een omgevingsactiviteit waarvan minimaal één vijfde van de leden van de raad een bindend advies wenst uit te brengen en dat schriftelijk aan de voorzitter van de raad laat weten, uiterlijk twee weken na melding van de binnengekomen voorgenomen buitenplanse activiteiten door het college aan de raad of; c.

Door college verwachte maatschappelijke impact of gevoeligheid, waardoor de raad toch om advies wordt gevraagd. Doorwerking planinitiatief De verwachting is dat de bouwkosten hoger dan ,- er is sprake van een door de gemeenteraad aangewezen activiteit. Het planinitiatief moet naar de gemeenteraad ter advisering. 1.6 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de huidige en nieuwe situatie beschreven. In hoofdstuk 3 en 4 wordt getoetst of het plan voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het planinitiatief wordt getoetst aan de beleidskaders en gestelde instructieregels van het Rijk, de provincie, regionaal en het gemeentelijk beleid. Tevens wordt er inzicht gegeven in diverse milieu- en omgevingsaspecten en onderbouwd op welke wijze de ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het planinitiatief. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 een conclusie gegeven.

Pagina 8 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

2

Bestaande en toekomstige situatie

2.1 Bestaande situatie In 1966 werd Houten, toen nog een dorp, officieel aangewezen als groeikern om de snel groeiende bevolking van Utrecht onderdak te kunnen bieden. Dit kwam voort uit de Tweede Nota Ruimtelijke Ordening. Dit Rijksbeleid heeft uiteindelijk geleid tot, en doorwerking gevonden in, het Globaal Bestemmingsplan Houten, dat in 1975 onherroepelijk is vastgesteld. De kavel van de Binnentuin 20 is voor het eerst te zien op een topografische kaart in 1929. De straat van de Binnentuin ligt er al sinds 1850. Omdat Houten steeds meer uitbreidde, en ook onder de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) werd aangewezen als uitbreidingslocatie, is ook de wijk rondom de Binnentuin geïntegreerd in het VINEX-plan. De wijk bestaat uit kleine buurten en woonerven met woningen die rondom hofjes zijn gebouwd. Kleinschaligheid en de menselijke maat stonden centraal in het stedenbouwkundig ontwerp. Veel van de hofjes worden ontsluiten aan de Binnentuin. Kijkend naar afbeelding 3, 4 en 5 wordt ook duidelijk dat de Binnentuin geen drukke doorgaande weg is, maar een rustige weg voor autoverkeer in de wijk. Daarnaast is er veel ruimte is voor voetgangers en fietsers om zo aan te sluiten bij het stedenbouwkundig concept van de hofjes. De bebouwing aan de Binnentuin 20 dateert van voor de plannen van de VINEX-wijken.

Desondanks is de locatie stedenbouwkundig nauwkeurig ingepast, op de hoek die de overgang markeert tussen de Binnenutin en het Loerikspad. Deze uitzonderingspositie geldt ook voor de twee vrijstaande woningen tegenover de locatie, die door de markante architectuur een verbijzondering vormen in het stedenbouwkundig weefsel. Bijna alle bebouwing aan de Binnentuin bestaat uit twee-onder-één kap woningen van drie lagen met een plat dak, of twee lagen met een kap. Aan het Loerikspad, op circa 100 meter afstand van de locatie, staan drie appartementengebouwen van vier lagen met een plat dak. Aan de achterzijde van de locatie, aan de Stadhoudersland, is een woonhof gesitueerd omringd door rijwoningen van twee lagen met een kap. In de huidige situatie bevindt zich een vrijstaande woning met daarachter een schuur in het plangebied. Op onderstaande afbeelding is de huidige situatie van het plangebied weergegeven.

Pagina 9 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

Afbeelding 3: Huidige situatie vanaf de zuidzijde van de Binnentuin (plangebied links)

Afbeelding 4: Huidige bebouwing vanaf het Loerikspad

Pagina 10 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

Afbeelding 5: Huidige achterbouw vanaf het Stadhoudersland

Afbeelding 6: Huidige situatie schematisch weergegeven

Pagina 11 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

2.2 Toekomstige situatie In de toekomstige situatie worden de bestaande bouwwerken binnen het plangebied gesloopt en vervangen door vier twee-onder-één-kapwoningen en twee levensloopbestendige woningen. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van 1.820 m2. De drielaagse twee-onder-één-kap woningen hebben een BVO van 206 m2 tot en met 216 m2. De maximum goothoogte is 7,5 meter en de maximum bouwhoogte 10 meter. Met elementen uit de jaren ’30 krijgen de woningen een karakteristieke uitstraling. Tevens worden de woningen omringd door een groenerf. De gelijkvloerse levensloopbestendige woningen hebben ieder een oppervlakte van 122 m2, daarnaast beschikken de woningen over een inrit van circa 126 m 2. De maximum goot- en bouwhoogte is 4 meter. De levensloopbestendige woningen krijgen een eigentijdse uitstraling passend binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur. Ook de levensloopbestendige woningen worden omringd door een groenerf. Binnen het plangebied worden negen parkeerplaatsen gerealiseerd en twee parkeerplaatsen in het toegankelijk openbaargebied op 150 meter afstand. De twee-onder-één-kap woningen zijn ideaal voor (jonge) gezinnen en doorstromers. De levensloopbestendige woningen zijn ideaal voor senioren aangezien beide woningen gelijkvloers worden uitgevoerd. In bijlage 1 bij deze ETFAL – motivering is het stedenbouwkundig plan opgenomen.

Afbeelding 7: bovenaanzicht van de nieuwe situatie (bron: initiatiefnemer)

Pagina 12 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

Afbeelding 8: bebouwd volume nieuw situatie (bron: initiatiefnemer)

Pagina 13 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

3

Beleid en regelgeving

3.1

Algemeen

3.1.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van het voor onderhavig planinitiatief relevante ruimtelijke beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Dit beleidskader vormt de formele basis voor ontwikkelingen in het plangebied is en daarnaast een onderbouwing voor de beleidskeuze die in het plan zijn gemaakt. 3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. De NOVI moet Nederland voorbereiden op de grote uitdagingen die de komende jaren opgepakt moeten worden. Internationale tot lokale ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering zijn voorbeelden van deze opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Ruimte, zowel boven- als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij de provincies, gemeenten en waterschappen. Inhoudelijke keuzes kunnen in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. De NOVI moet Nederland houvast bieden om keuzes voor de leefomgeving sneller en beter te kunnen maken. Ingrepen in de leefomgeving kunnen niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang.

In de NOVI zijn vier landelijke prioriteiten vastgesteld, aan de hand van deze prioriteiten is een toekomstperspectief voor 2050 vastgesteld en brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. De vier prioriteiten zijn: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Doorwerking plangebied De beoogde ontwikkeling betreft geen ontwikkeling op rijksniveau. De ontwikkeling valt derhalve buiten de werking en doelstelling van het rijksbeleid. Het rijksbeleid vormt geen belemmering voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. Gelijktijdig zal de ontwikkeling ook geen rijksbelangen in de weg staan.

Pagina 14 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

3.2.2 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. Het Besluit kwaliteit leefomgeving is één van de vier Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) die invulling geven aan de Omgevingswet en bieden het juridisch kader voor maatschappelijke opgaven en ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. Besluiten die geheel over zijn gegaan naar het Besluit kwaliteit leefomgeving is bijvoorbeeld het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat ook de regels die het bevoegd gezag hanteert bij het beoordelen van een aanvraag om een omgevingsvergunning, het opnemen van voorschriften in een omgevingsvergunning en het wijzigen van voorschriften of intrekken van een omgevingsvergunning. Waar voorheen dergelijke regels in een groot aantal wetten, AMvB’s en ministeriële regelingen verspreid stonden, zijn ze samengebracht in één hoofdstuk. Voor de BOPA gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Er mag alleen een vergunning worden verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid 2 Bkl). Daarnaast gelden de beoordelingsregels uit artikel 8.0b en 8.0e van het Bkl.

In afdeling 5.1 van het Bkl zijn instructieregels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties opgenomen zoals: ▪ Waarborgen van de veiligheid; ▪ Beschermen van de waterbelangen; ▪ Beschermen van de gezondheid en van het milieu; ▪ Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed; ▪ Behoud van ruimte voor toekomstige functies; ▪ Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten; ▪ Gebruik van bouwwerken; ▪ Bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen. In afdeling 5.2 van het Bkl zijn de instructieregels over de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving opgenomen zoals: ▪ Voorkomen van belemmeringen gebruik en beheer hoofdspoorwegeninfrastructuur en rijkswegen; ▪ Lokale spoorwegen binnen vervoerregio’s; ▪ Lozen industrieel afvalwater in openbaar vuilwaterriool. Doorwerking plangebied In paragraaf 3.5 van voorliggende onderbouwing wordt getoetst aan de instructieregels die in afdeling van 5.1 van het Bkl worden genoemd. Hierbij zal worden gemotiveerd dat met het ontwikkelen van het beoogde planinitiatief sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Pagina 15 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

3.2.2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er behoefte aan stedelijke ontwikkeling is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. Hiervoor is de instructieregel Ladder voor duurzame verstedelijking opgesteld (paragraaf 5.1.5.4 van Bkl). Artikel 5.129g bevat regels over zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Voor de volledigheid is artikel 5.129g hieronder opgenomen. Artikel 5.129g (zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand) 1. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. 2. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. 3.

Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid.4. Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

In artikel 5.129g is niet aangegeven bij hoeveel woningen er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' is nader gespecificeerd in de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State op 23 april 2014. De Afdeling noemt in de uitspraak de uitgangspunten, die zij hanteert voor de beoordeling of een voorziene ontwikkeling voldoende substantieel is om als stedelijke ontwikkeling te kunnen gelden. Op 28 juni 2017 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een overzichtsuitspraak gedaan over de Ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de realisatie van 11 woningen of minder is er geen sprake van stedelijke ontwikkeling (ECLI:NL:RVS:2015:2921). Indien de Ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is dient er wel aan de evenwichtige toedeling van functies aan locaties te worden getoetst. Alhoewel deze jurisprudentie tot stand is gekomen onder de voorgaande wetgeving is er geen reden om aan te nemen dat deze niet toepasbaar is onder de Omgevingswet. Doorwerking planinitiatief De voorgestelde ontwikkeling voorziet in het realiseren van zes woningen. Gezien de beperkte omvang van het planinitiatief is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 5.129g van het Bkl.

Pagina 16 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

3.2.3 Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) In het Besluit activiteiten leefomgeving staan regels van het rijk voor activiteiten in de fysieke leefomgeving. Tevens staat vermeld voor welke activiteiten een meld- of vergunningplicht geldt. Met het inwerking treden van de Omgevingswet wordt het begrip ‘inrichting’ vervangen door milieubelastende activiteit. Ingevolge de Begripsbepalingen (artikel 1.1 van de Omgevingswet) wordt met een milieubelastende activiteit het volgende bedoeld: “activiteit die nadelige gevolgen voor het milieu kan veroorzaken, niet zijnde een lozingsactiviteit op een oppervlaktewaterlichaam of een lozingsactiviteit op een zuiveringtechnisch werk of een wateronttrekkingsactiviteit.” In hoofdstuk 3 van de Bal is per bedrijfstak aangegeven welke activiteiten als milieubelastend moet worden aangemerkt. Op grond van artikel 5.1 lid 2 is het verboden om zonder omgevingsvergunning een milieubelastende activiteit te verrichten, voor zover het gaat om een bij AMvB aangewezen geval. In hoofdstuk 4 en 5 van het Bal staan de inhoudelijke regels die gelden voor de milieubelastende activiteit. Naast de rijksregels kunnen er ook decentrale regels gelden voor milieubelastende activiteiten. Deze kunnen in het omgevingsplan, de omgevingsverordening of de waterschapverordening zijn opgenomen. ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

In de Bal worden verder nog regels opgesteld voor de volgende activiteiten: Activiteiten in of bij waterstaatswerken in beheer bij het Rijk (hoofdstuk 6); Activiteiten in de Noordzee (hoofdstuk 7); Activiteiten rond rijkswegen (hoofdstuk 8); Activiteiten rond spoorwegen (hoofdstuk 9); Activiteiten rond luchthavens (hoofdstuk 10); Activiteiten die de natuur betreffen (hoofdstuk 11); Landinrichtingsactiviteiten (hoofdstuk 12); Activiteiten die cultureel erfgoed betreffen (hoofdstuk 13); Activiteiten die werelderfgoed betreffen (hoofdstuk 14); Gelegenheid bieden tot zwemmen en baden (hoofdstuk 15); Grondwateronttrekkingen en ontgrondingen op land en in regionale wateren (hoofdstuk 16); Afval van schepen in binnenwateren (hoofdstuk 17).

Doorwerking plangebied Het planinitiatief betreft geen activiteit zoals genoemd in hoofdstuk 3 van de Bal, derhalve is geen omgevingsvergunning voor een milieubelastende activiteit vereist en geldt er ook geen informatie- of meldingsplicht op grond van het Bal. In hoofdstuk 11 van het Bal zijn regels opgenomen die bepalen of een activiteit met betrekking tot de natuur wel of niet vergunningplichtig is.

Pagina 17 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

3.3

Regionaal en provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht Op 10 maart 2021 hebben de Provinciale Staten van de provincie Utrecht de Omgevingsvisie provincie Utrecht vastgesteld. In deze Omgevingsvisie zijn de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vastgelegd. Dat is inclusief sociale aspecten die fysiek neerslaan, zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Omgevingsvisie worden groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijk gebied in onderlinge samenhang gezien. De provincie biedt daarmee ruimte voor duurzaam gebruik en ontwikkeling, voor sociale samenhang en zorgt voor behoud of verbetering van kwaliteit in de Utrechtse leefomgeving. Doorwerking planinitiatief Onderhavig planinitiatief draagt bij aan de ambities van de Omgevingsvisie provincie Utrecht. Zo draagt de ontwikkeling bij aan een gezonde stad. Er is namelijk geen toename in externe veiligheidsrisico's en geluid-, geur- en lichthinder, zoals beschreven in hoofdstuk 4. Daarnaast is onderhavig planinitiatief een binnenstedelijke ontwikkeling die aansluit op de lokale woningbehoefte. Op andere onderdelen uit de omgevingsvisie heeft onderhavig planinitiatief niet direct raakvlak, maar doet ook geen afbreuk aan de ambities uit de omgevingsvisie.

Daarmee vormt de Omgevingsvisie provincie Utrecht geen belemmering voor onderhavig planinitiatief. 3.3.2 Omgevingsverordening provincie Utrecht Op 30 maart 2022 is de Omgevingsverordening provincie Utrecht door de Provinciale Staten vastgesteld. Op 1 maart 2024 is de ‘rectificatie 1e wijziging Omgevingsverordening provincie Utrecht deel I’ vastgesteld. zijn regels over de fysieke leefomgeving opgenomen. De Omgevingsverordening is de opvolger van de ‘Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht’. De Omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Bijvoorbeeld: vergunningplichten, waarbij op basis van een aanvraag eerst een besluit wordt genomen, gelden voor iedereen. Andere voorbeelden van direct werkende regels zijn de meld- en informatieplichten en de specifieke zorgplichten. Doorwerking planinitiatief Met de beoogde ontwikkeling worden in totaal zes woningen gerealiseerd. Ter plaatse van het plangebied gelden, niet allen relevant, de volgende provinciale bepalingen:

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Amsterdam-Rijnkanaal en Lek; Detailhandel buiten bestaand winkelgebied; Energie uit biomassa stedelijk gebied; Gebied saneringsregels voor grondwater; Glastuinbouw niet toegestaan; Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden binnen de bebouwde kom; Klein open bodemenergiesysteem; Landschap Rivierengebied; Overstroombaar gebied.

De belangrijkste provinciale bepalingen zijn hieronder uitgewerkt. Voorts heeft het planinitiatief geen directe raakvlakken met de Omgevingsverordening provincie Utrecht. A. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden binnen de bebouwde kom (artikel 2.4 en 2.13) Artikel 2.4 en 2.13 hebben betrekking op bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren worden ingericht. In paragraaf 4.8 wordt verder ingegaan op het aspect water.

Pagina 18 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

B. Overstroombaar gebied Het plangebied ligt binnen de locatie ‘overstroombaar gebied’ in paragraaf 4.8 wordt ingegaan op het overstromingsrisico. C. Landschap rivierengebied (artikel 7.11) De landschappelijke kwaliteiten en structuren zijn belangrijk voor het goede woon-, werk- en leefklimaat én is onderdeel van een gezonde fysieke leefomgeving. Het ‘landschap rivierengebied’ is één van de vijf karakteristieke landschappen. Het landschap kent de volgende kernkwaliteiten die tevens behouden dienen te worden: a. schaalcontrast van zeer open naar besloten; b. samenhangend stelsel van rivier - uiterwaard - oeverwal - kom; c. samenhangend stelsel van hoge stuwwal - flank - kwelzone - oeverwal – rivier; d. de Kromme Rijn als vesting en vestiging. Het beoogde planinitiatief is een binnenstedelijk ontwikkeling. Rondom het plangebied bevinden zich meerdere woningen. Ook in de huidige situatie is reeds een woning aanwezig. De herontwikkeling van onderhavig plangebied leidt niet tot aantasting van het ‘landschap rivierengebied’. Concluderend vooralsnog vormen de artikelen uit de omgevingsverordening geen belemmering voor de uitvoering voor het voorgestelde planinitiatief. 3.3.3 Provinciaal programma Wonen en werken Het Provinciaal programma Wonen en werken is op 5 oktober 2021 vastgesteld door de Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht.

Het programma bevat de uitwerking van de in de Omgevingsvisie opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve opgaven op het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen. Bovendien worden via dit programma woningbouw- en bedrijventerreinontwikkelingen mogelijk gemaakt. in de Interim omgevingsverordening is bepaald, dat bestemmingsplannen die nieuwe woningbouw- of bedrijventerreinontwikkelingen mogelijk maken, moeten passen in dit provinciale programma wonen en werken. In het programma Wonen en werken is aandacht voor zowel het kwantitatieve woningbouwprogramma als de kwalitatieve afspraken. Doorwerking planinitiatief Er is een grote behoefte aan extra woningen in de provincie Utrecht. Deze ontwikkelingen dienen met name op binnenstedelijke locaties plaats te vinden. Onderhavig planinitiatief voorziet in een binnenstedelijke ontwikkeling van zes woningen, waarvan vier twee-onder-één-kap woningen en twee levensloopbestendige woningen. Het totale woningbouwprogramma van de gemeente Houten van 2022 tot en met 2030 bestaat uit de behoefte van 852 woningen. Onderhavig planinitiatief draagt hier in enige mate aan bij. Belangrijk is dat onderhavig planinitiatief toeziet op de vervanging van één woning voor zes woningen. Er gaan dus geen belangrijke bedrijfslocaties verloren als gevolg van onderhavig planinitiatief.

Het betreft een relatief kleinschalige binnenstedelijke ontwikkeling in het kader van verdichting. Daarnaast sluiten de twee-onder-één-kap woningen op de bestaande twee-onder-één-kap woningen in de omgeving aan. De voorgenomen ontwikkeling versterkt de integrale stedelijke kwaliteit.

Pagina 19 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Toekomstvisie Proeftuin Houten 2025 De Toekomstvisie Proeftuin Houten 2025 is op 9 juni 2015 vastgesteld door de gemeente Houten. Hierin wordt de visie voor Houten in 2025 vastgelegd, waarin Houten duurzaam, innovatief en kleinschalig moet zijn met oog voor elkaar, veel ruimte voor experimenten en initiatieven bij inwoners. Hiervoor zijn vijf principes geformuleerd die centraal staan in de toekomstvisie: 1. We stellen de mens centraal Houten kiest voor nieuwe woningen en ontwikkellocaties, maar deze zijn voornamelijk kleinschalig. In Houten heerst namelijk een cultuur waarin mensen elkaar kennen en herkennen, dit moet worden gewaarborgd. 2. We waarderen verschillen In 2025 is de samenstelling van de bevolking in Houten een stuk gevarieerder en inclusiever. Er is dan meer plek voor jongeren, ouderen, autochtonen en allochtonen, hoger en lager opgeleiden. 3. We zijn zuinig op onze omgeving In 2025 moet Houten een circulaire stad zijn die in balans is. Dit geldt voor zowel het leefklimaat van de (toekomstige) bewoners, als voor de gezondheid en de omringende natuur. 4. We bouwen voort op ons ruimtelijk DNA Het ruimtelijk DNA van Houten is robuust en toekomstbestendig met de groenzones, het fietspadenstelsel, de centrumgebieden en de weidse buitengebieden. Onder andere deze elementen dragen bij aan een Houten waar het ontspannen wonen, werken en leven is. 5.

We zijn actief in de regio Houten is onderdeel van het stedelijk gebied in en rond Utrecht. Tegelijkertijd is er ook rust en ruimte te vinden bij de Kromme Rijn, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en het Eiland van Schalkwijk. Houten moet in 2025 een plek zijn waar mensen zich vrij voelen om te ondernemen en te pionieren in de omvang met veranderingen die op ons afkomen, waarbij de identiteit van Houten niet verloren gaat: Houten als proeftuin van de regio. Doorwerking planinitiatief Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van zes woningen, geschikt voor doorstromers en senioren. De planlocatie valt binnen het stedelijk gebied van de gemeente Houten en kan worden gezien als inbreidingslocatie binnen de buurt 'De Tuinen'. De ontwikkeling past goed binnen de kaders van de Toekomstvisie Proeftuin Houten 2025. Hieronder staat opgesomd op welke manier het initiatief aansluiting vindt bij de 5 principes geformuleerd in de toekomstvisie. 1. We stellen de mens centraal De ontwikkeling ziet op het creëren van zes nieuwe woningen, het betreft daarmee een kleinschalige ontwikkellocatie binnen de bestaande buurt ‘De Tuinen’. Daarmee wordt invulling gegeven aan de wens om kleinschalige ontwikkellocaties toe te voegen binnen Houten, verdere belasting van het buitengebied is met deze ontwikkeling dus niet noodzakelijk. 2.

We waarderen verschillen Met het toevoegen van vier twee-onder-één-kap woningen worden voornamelijk (jonge) gezinnen en doorstromers bedient. Met het toevoegen van de twee gelijkvloerse levensloopbestendige woningen worden voornamelijk senioren bedient. Hierdoor wordt er ruimte gecreëerd voor ontmoeting tussen verschillende doelgroepen, wat het initiatief ook een inclusief initiatief maakt.

Pagina 20 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

3. We zijn zuinig op onze omgeving Gelet op de behoefte naar woningen in de regio leent de huidige binnenstedelijke locatie zich goed voor verdichting én blijft het buitengebied onaangetast. Daarnaast zal het planinitiatief voldoen aan alle actuele normen en eisen. 4. We bouwen voort op ons ruimtelijk DNA Het initiatief wordt stedenbouwkundig nauwkeurig ingepast in de omgeving, waardoor de nieuwe woningen straks volledig onderdeel zijn van de wijk, en qua aard en omvang niet als losstaand worden beleefd. In paragraaf 3.4.2 wordt ingegaan op de ‘Houtense DNA’ en hoe het plan hieraan bijdraagt. 5. We zijn actief in de regio De initiatiefnemers komen zelf uit Houten, en hebben de wens om de identiteit van Houten en de wijk Houten-Zuid te versterken met onderhavig planinitiatief. 3.4.2 Houtens DNA In april 2023 heeft het college van B&W Houten het document 'Houtens DNA' opgesteld. Dit beleidsdocument is in de raadsvergadering van 1 juni 2023 unaniem vastgesteld. Het Houtens DNA bestaat uit tien kernwaarden, welke samen omvatten wat 'van waarde is' voor inwoners en professionals van de gemeente Houten. Daarmee vormt het Houtens DNA het kompas waarin de gemeente gezamenlijk de uitdagingen van de toekomst aangaat. Met het Houtens DNA wordt de basis gelegd voor nieuwe ontwikkelingen, plannen, visie en beleid die de komende jaren gemaakt gaan worden.

De gemeente Houten wil zowel ruimtelijk als sociaal verder ontwikkelen, waarbij bouwen én verduurzamen centraal staat. Tegelijkertijd moeten ook de voorzieningen passend zijn en blijven. Zo wordt beoogd dat de ontwikkelingen aansluiten bij de wensen en behoeften van de inwoners, zodat Houten een fijne en herkenbare gemeente blijft om in te wonen, te werken en te creëren. De 10 kernwaarden van het Houtens DNA zijn: 1. Groen omarmd - omgekeerd ontwerpen 2. Houtense fietsstructuur - gezonde mobiliteit 3. Auto anders - trein prominent aanwezig 4. Buurten met eigen identiteit - menselijke maat 5. Dorps karakter - bouwen aan gemeenschappen 6. Krachtige betrokken samenleving - inwonersparticipatie 7. Voorzieningen - sociaal en stedelijk 8. Ondernemerschap - inventief en duurzaam 9. Multidisciplinair ontwerpen - van begin tot eind 10. Regie nemen - samen optrekken Doorwerking planinitiatief Onderhavig planinitiatief probeert zo veel mogelijk aansluiting te vinden bij elk van de 10 kernwaarden van het Houtens DNA. Onderstaand staan de relevante kernwaarden opgesomd met daarbij de motivering hoe het planinitiatief hieraan bijdraagt. Groen omarmd De beoogde woningen worden centraal binnen het groen gepositioneerd, hierdoor is het groen vanuit de woningen rondom te ervaren. Bij de twee-onder-één-kap woningen is de voortuin naar openbare ruimte gericht.

Vergeleken met de andere twee-onder-één-kap woningen aan de Binnentuin zijn de voorgestelde woningen daarmee hetzelfde georiënteerd. Zo wordt ook verbinding gezocht met de straat. Op de patiowoningen worden groene daken gerealiseerd. Per saldo wordt er in ieder geval veel deelbaar groen toegevoegd in het gebied door dit planinitiatief. Houtense fietsstructuur – gezonde mobiliteit De beoogde ontwikkeling heeft geen nadelige invloed op het bestaande fietspadennetwerk. De locatie is goed bereikbaar met de fiets. De bergingen beschikken over elektrapunten waar toekomstige bewoners

Pagina 21 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

hun elektrische fiets kunnen opladen. Daarnaast is het aan de voorzijde van de levensloopbestendige voldoende ruimte voor een oplaadpaal van een scootmobiel. Auto anders – trein prominent aanwezig Via de Binnentuin is de Stadshoudersland loopt de ontsluitingsroute van de woningen. Door Goudappel is onderzoek gedaan naar de toekomstige verkeersafwikkeling. Hieruit is gebleken dat het voorgestelde plan nauwelijks effect heeft en dan er nog steeds sprake is van een aanvaardbare toekomstige situatie (zie ook paragraaf 4.10). Menselijk maat Elke buurt is architectonisch herkenbaar en vormt een variatie binnen een samenhangend geheel. De buurt ‘De Tuinen’ staat bekent om zijn ruime en overzichtelijke opzet met een lage bebouwingsdichtheid en meanderende wegen. Voorliggend initiatief betreft een binnenstedelijk ontwikkeling. De beoogde twee-onder-één-kap woningen sluiten aan bij de reeds bestaande twee-onder-één-kap woningen elders in de Binnentuin. De levensloopbestendige woningen worden op een eigentijdse manier ingepast in de bestaande stedenbouwkundige structuur. Daarmee wordt de identiteit van de buurt zoveel mogelijk versterkt en wordt met de ontwikkeling van de ruime gezins- en seniorenwoningen gestreefd naar een gevarieerde bevolkingssamenstelling.

Dorps karakter De woningen worden stedenbouwkundig goed ingepast in de wijk waardoor het volledig onderdeel is van de rest van de wijk 'De Tuinen' en niet te onderscheiden is in aard, omvang, en structuur, maar desondanks wel een toevoeging is voor de gemeente Houten. De ruime en open voortuinen aan de Binnentuin draagt bij aan het bestaande open karakter van de straat en versterkt het dorps karakter. Krachtig betrokken samenleving Door het initiatief wordt invulling gegeven aan de veranderende tijdgeest waar meer binnenstedelijke, kleinschalige ontwikkelingen zoals onderhavig initiatief gewenst zijn. In een tijd van grote woningbehoefte onder alle doelgroepen, wordt er met onderhavig planinitiatief voornamelijk plaatsgeboden aan (jonge) gezinnen en senioren. Hiermee wordt diversiteit en inclusiviteit gestimuleerd. Daarnaast is door de initiatiefnemer een participatietraject opgezet wat heeft geleid tot een planaanpassing. In paragraaf 5.2 wordt verder ingezoomd op het participatietraject. Ondernemerschap De initiatiefnemers, beide opgegroeid in Houten, vinden duurzaamheid van groot belang en passen meerdere duurzaamheidsaspecten toe in het voorgestelde initiatief. Zo voldoen de woningen aan de drie BENG-eisen en de nieuwe eisen van TOjuli.

Daarnaast worden er meerdere klimaatadaptieve maatregelen genomen om zo goed mogelijk te kunnen omgaan met (toekomstige) extreme weersomstandigheden. Dit omvat onder andere het toepassen van grasbetontegels voor de opritten en parkeervakken. Een verdere onderbouwing van deze maatregelen vindt u in de bijlage "Duurzaamheidsonderbouwing Binnentuin 20’’, waarin het Convenant Duurzame Woningbouw nader wordt toegelicht. Voorzieningen De beoogde ontwikkeling bevindt zich in een wijk die gericht is op kwalitatief wonen, met voorzieningen in de buurt zoals een park, water, school en andere dienstverlenende/maatschappelijke voorzieningen in Houten Zuid, te zien op onderstaande afbeelding. De aard en omvang van deze ruimtelijke ontwikkeling is passend in de omgeving qua structuur en massa, waardoor de toekomstige bewoners gebruik kunnen maken van de bestaande voorzieningen in Houten Zuid.

Pagina 22 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

Afbeelding 9: overzicht bestaande voorzieningen Houten - Zuid (plangebied blauw aangestipt) (bron: Reijndorp, et al. 2012)

Multidisciplinair ontwerpen In het gehele ontwerp van het initiatief wordt het Houtens DNA in de praktijk toegepast en wordt hier verantwoordelijkheid voor genomen. De initiatiefnemers zijn opgegroeid in Houten en willen graag een duurzame bijdrage leveren aan de Houtense samenleving met onderhavig planinitiatief. De focus ligt hierbij op impact op klimaat en woongenot. Regie nemen Het initiatief is in nauwe samenhang met de gemeente uitgewerkt en ontwikkeld. Zo is er zorgvuldig overleg geweest met o.a. de gemeente en gezocht naar de juiste doelgroep en behoefte voor deze locatie, en hoe dit planologisch juridisch in te bedden. In het ontwerp is, in samenwerking met de partijen, gezocht naar de juiste vormgeving waarbij kwaliteit en efficiëntie van het ontwerp leiden tot een optimaal complex voor de wijk. Het planinitiatief is ontworpen om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de kernwaarden van het Houtens DNA, met nadruk op duurzaamheid, groen, en gemeenschapsbetrokkenheid. De woningen worden integraal ingepast in het bestaande groen en de buurtstructuur, en bieden ruimte voor zowel gezinnen als senioren. Duurzaamheidsmaatregelen, zoals energiezuinig bouwen en klimaatadaptatie, worden gecombineerd met voorzieningen voor fietsers. Het initiatief versterkt het dorps karakter van de wijk.

Door middel van participatie en nauwe samenwerking met de gemeente is het plan zorgvuldig afgestemd op de behoeften van de gemeenschap. Concluderend het voorliggende plan is in lijn met het ‘Houtens DNA’ en draag in zekere mate bij aan het verbeteren van de kwaliteit van de buurt én Houten.

Pagina 23 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

3.4.3 Programma Ruimte 2017-2019 Het Programma Ruimte 2017-2019 van de gemeente Houten heeft tot doel om de verschillende ruimtelijke ambities van de gemeente te vertalen naar concrete plannen voor de twee à drie jaar vanaf 2017. Daarnaast geeft het doorkijk voor de periode daarna en vormt het de basis voor toekomstige herijkingen. Het is een instrument om tot een goede ruimtelijke ontwikkeling van Houten te komen. Alhoewel het programma is gericht op de periode tot en met 2019, werkt deze in de jaren daarna wel door. Het programma Ruimte geeft richting aan ontwikkellocaties in Houten. De locaties kunnen ingezet worden voor wonen en zorg, sociale woningbouw maar ook voor nieuwe woningbouwconcepten. In het programma Ruimte zijn ook publieke belangen gedefinieerd die het inhoudelijk kader bepalen voor specifieke herontwikkelingen. Doorwerking planinitiatief Het plangebied ligt niet gelegen op een door de gemeente aangewezen ontwikkellocatie. Wel sluit het initiatief aan bij de ambitie uit het programma ruimte om de focus op diversiteit, keuzevrijheid en focus op huisvesting van gezinnen en ouderen. Het woningbouwprogramma aan de Binnentuin 20 in de toekomstige situatie ziet op de realisatie van vier twee-onder-één-kap woningen en twee levensloopbestendige woningen. De twee-onder-één-kap woningen zijn geschikt voor (jonge) gezinnen en doorstromers.

De levensloopbestendige woningen hebben een oppervlakte van circa 122 m2 (drie kamers) en worden gelijkvloers en drempelloos ontworpen. Daarmee zijn de levensloopbestendige woningen zeer geschikt voor senioren. Het planinitiatief is daarmee in lijn met het Programma Ruimte 2017-2019. 3.4.4 Woonvisie Houten 2021-2030 De gemeente heeft uitgezocht hoe het beste kan worden ingespeeld op toekomstige ontwikkelingen. Met een nieuwe Woonvisie willen ze beter sturen op deze ontwikkelingen door middel van de uitvoering van het gemeentelijk woningbouwprogramma tot 2040. In de Woonvisie wordt beschreven wat de gemeente, aan de hand van vier speerpunten, doet om aan die woningbehoefte te voldoen. Maar ook wat daarin wordt verwacht van andere partijen. Hieronder volgen de vier speerpunten: 1. Toevoegen van 4.750 woningen in de periode tot 2040. Voor ongeveer 1.000 woningen zijn al meer of minder concrete plannen. 2. Actieve sturing op een wijziging in de woningvoorraad van Houten door het toevoegen van vooral diverse soorten gelijkvloerse woningen. 3. Een Thuis voor iedereen. Wonen is een eerste levensbehoefte voor iedereen. Voor jongeren, gezinnen en ouderen, maar ook voor mensen met een zorgvraag, statushouders of zij die uitstromen uit de maatschappelijke omvang of beschermd wonen. 4. Opgave duurzaamheid en Wonen. Houten wil voor 2040 Klimaatneutraal en circulair zijn.

De duurzaamheidsambities van de gemeente Houten zijn onderverdeeld in de thema’s energie, aardgasvrij, klimaatadaptatie en de circulaire economie. Verder is uit onderzoek gebleken dat onder andere de vergrijzing van de Houtense bevolking fors doorzet en dat de doorstroming stagneert. Doorwerking planinitiatief In bijlage 7 is een nadere motivering opgenomen waarin de beoogde ontwikkeling wordt getoetst aan de Woonvisie Houten 2021-2030. In deze paragraaf worden de belangrijkste bevindingen gedeeld. Met voorliggend plan worden in totaal zes nieuwe woningen toegevoegd aan de Houtense woningvoorraad, daarmee draagt dit plan enigszins bij aan het eerste speerpunt ‘toevoegen van 4.750 woningen in de periode 2040’. Er worden twee gelijkvloerse levensloopbestendige woningen gerealiseerd die uitermate geschikt zijn voor senioren. Gezien de vergrijzing fors toeneemt is het toevoegen van dit soort woningen zeer gewenst. Ten slotte worden er vier twee-onder-één-kapwoningen gerealiseerd. Deze ruime woningen beschikken over meerdere slaapkamers waardoor deze woningen zeer geschikt zijn voor

Pagina 24 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

gezinnen en doorstromers. Gezien de doorstroming in Houten stagneert zijn ook de twee-onder-één-kap woningen een goede toevoeging aan de bestaande woningvoorraad. Concluderend het plan is in lijn met de Woonvisie Houten 2021-2030 en vormt geen belemmering. 3.4.5 Visie Groen en Biodiversiteit Houten Groen en biodiversiteit zijn wereldwijd belangrijke onderwerpen. Vergeleken met de biodiversiteit in 1990 is in Nederland de biodiversiteit van nagenoeg alle ecosystemen afgenomen en vele malen lager dan niet-aangetaste ecosystemen. Belangrijke oorzaken zijn intensieve landbouw, stikstofdepositie, vervuiling, afname van natuuroppervlak en versnippering van natuurgebieden. De Visie Groen en Biodiversiteit geeft richting aan het beleid voor groen en biodiversiteit in de gemeente Houten. Hiermee biedt de visie een leidraad om te bepalen welke maatregelen bijdragen aan het versterken van het groen en de biodiversiteit. Op basis van deze visie worden in de toekomst uitvoeringsprogramma's opgesteld. De visie geeft voor acht thema's mogelijke maatregelen mee. De thema's betreffen groenbeheer, water(beheer), ecologische verbindingen, kleine landschapselementen, soortenbeheer, voorlichting/educatie, natuurinclusieve landbouw en tijdelijke natuur.

Doorwerking planinitiatief De gemeente streeft naar meer gevarieerd groen in de tuinen, zodat deze geschikt zijn voor zoveel mogelijk soorten fauna. Door de realisatie van nieuwe bomen en struiken in deze tuin kunnen diverse vogels gebruik maken voor het plangebied. Ook worden waar mogelijk groene daken aangelegd, waar insecten en vogels gebruik van kunnen maken. Op deze manier wordt bijgedragen aan de biodiversiteit in het plangebied en wordt aangesloten op de Visie Groen en Biodiversiteit. 3.4.6 Nota parkeernormen Houten 2021 De Nota Parkeernormen is van toepassing bij nieuw- en verbouwplannen (ruimtelijke ontwikkelingen) waarvoor een bestemmingsplanwijziging en/of omgevingsvergunning verplicht is. Hierbij wordt getoetst door de gemeente Houten of in het plan voldoende parkeergelegenheid wordt gecreëerd conform de Nota Parkeernormen. Doorwerking planinitiatief Het aspect parkeren wordt nader onderbouwd in paragraaf 4.10.

Pagina 25 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

4

Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Bodem Het onderwerp bodem is via een Aanvullingswet meegenomen in de Omgevingswet. Voormalige bodemregelgeving (neergelegd in hoofdstuk 11a van de Wet milieubeheer) is opgegaan in de Omgevingswet. Belangrijke delen van de vorige bodemregelgeving is opgenomen in de AMvB’s zoals het Bkl en de Bal. Paragraaf 5.1.4.5.1 van het Bkl bevat instructieregels over het toelaten van een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie. Een bodemgevoelige locatie is in ieder geval een locatie waarop een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Een bodemgevoelig gebouw is een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan 2 uur per dag aaneengesloten aanwezig zijn. Tevens is een woonschip of een woonwagen ook aangemerkt als een bodemgevoelig gebouw. Een uitzondering is een uitbreiding of wijziging van een bestaand gebouw of een bijbehorend bouwwerk van ten hoogste 50 m2 dit wordt niet beschouwd als bodemgevoelig gebouw. Artikel 5.89i van het Bkl bepaalt de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie. Artikel 5.89ka bepaalt dat er een omgevingsvergunning nodig is voor de bouw van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie bij overschrijding van een toelaatbare waarde.

Tevens bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89K Bkl, art. IIIa onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem). Het omgevingsplan van een gemeente kan verschillende waarden voor verschillende gebieden of gebruiksfuncties bevatten. De gemeente kan als waarde voor de toelaatbare kwaliteit de interventiewaarde bodemkwaliteit vastleggen in het omgevingsplan. Deze staat in bijlage IIA van het Bal. Maar een omgevingsplan kan ook hogere waarden bevatten dan de waarden bedoeld in bijlage IIA bij het Bal. Totdat de gemeente invulling heeft gegeven aan deze instructieregel, geldt artikel 22.30 van de bruidsschat. Dit artikel regelt dat de toelaatbare kwaliteit gelijk is aan de interventiewaarde bodemkwaliteit, in een omvang van een bodemvolume van meer dan 25 m3. Doorwerking planinitiatief In november 2024 is door Hunneman Milieu-advies Raalte BV een verkennend bodem en asbestonderzoek uitgevoerd. In deze paragraaf worden de belangrijkste bevindingen gedeeld. Voor het volledige rapport wordt verwezen naar bijlage 9. Voor het verkennend bodemonderzoek zijn 15 handboringen uitgevoerd, waarvan één boring is afgewerkt als peilbuis.

Voorafgaand aan het verkennend asbestonderzoek is een maaiveldinspectie uitgevoerd. Tijdens de maaiveldinspectie is op het maaiveld geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. Binnen het plangebied is puinfundatie aangetroffen. Zowel in de bodem als in de puinfundatie is geen asbest aangetroffen. Betreft de bodem zijn er licht verhoogde gehalten aan zware metalen aangetroffen. De bovengrond valt in de kwaliteitsklasse wonen en industrie. De ondergrond valt in de kwaliteitsklasse landbouw/natuur. In het grondwater zijn geen gehalten aangetoond boven de signaleringswaarden. Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek is de huidige bodemkwaliteit afdoende vastgelegd en zijn er, vanuit milieuhygiënische oogpunt, geen bezwaren tegen de geplande nieuwbouw op de locatie.

Pagina 26 van 48

ETFAL Motivering Binnentuin 20 te Houten

4.2 Archeologie en Cultuurhistorie Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. De Erfgoedwet is de opvolger van de vervallen Monumentenwet 1988 en andere regelingen op het gebied van cultureel erfgoed. De huidige juridische basis in de Nederlandse wetgeving wordt gevormd door de Erfgoedwet (hoofdstuk 5) en de Omgevingswet. De Omgevingswet en de Erfgoedwet zorgen samen voor een integrale bescherming van het cultureel erfgoed. De Erfgoedwet en Omgevingswet worden daarmee complementair aan elkaar. De onderdelen van de vervallen Monumentenwet 1988 die van toepassing zijn op de fysieke leefomgeving zijn naar de Omgevingswet overgeheveld. De Omgevingswet is van groot belang voor het cultureel erfgoed, omdat daarin een zorgvuldige omgang met het cultureel erfgoed en de fysieke leefomgeving is geborgd. De grondslag van de Omgevingswet is opgenomen in hoofdstuk 2 van de Omgevingswet. Voorts heeft de bescherming van (archeologische) monumenten, stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen een belangrijke plek gekregen in de Omgevingswet. De aanwijzing en bescherming van stads- en dorpsgezichten is naar de Omgevingswet overgeheveld (artikel 2.34, lid 4 van de Ow). Het belang van de bescherming van stads- en dorpsgezichten is en blijft hiermee geborgd. Paragraaf 5.1.5.5 van het Bkl bevat instructieregels over cultureel erfgoed en werelderfgoed.