Bijlage 1 Ruimtelijke Onderbouwing project Luno

omgevingsvergunning

Luno - Kokermolen 1-11 en Molen 13-17 Gemeente Houten

Planstatus:

definitief

Plan identificatie:

NL.IMRO.0321.ROBKokermolen-co01

Datum:

14 december 2021

Contactpersoon Buro SRO:

Luuk Toppen

Kenmerk Buro SRO:

SR180407

Opdrachtgever:

WIMAHO C.V.

Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl

BTW nummer: KvK nummer: Rabobank rekeningnummer:

NL8187.16.071.B01 30232281 NL44.RABO.0142.1540.24 t.n.v. Buro SRO B.V. te Utrecht

2

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................................... 5 1.2 Ligging plangebied............................................................................................................................................... 5 1.3 Geldend bestemmingsplan ................................................................................................................................. 7 1.4 Leeswijzer ............................................................................................................................................................ 7

2 Het plan.................................................................................................................................................... 8 2.1 Huidige situatie ................................................................................................................................................... 8 2.2 Toekomstige situatie ........................................................................................................................................... 9

3 Beleidskader .......................................................................................................................................... 12 3.1 Nationaal beleid ................................................................................................................................................ 12 3.2 Provinciaal beleid .............................................................................................................................................. 14 3.3 Gemeentelijk beleid .......................................................................................................................................... 15

4 Milieu- en omgevingsaspecten ............................................................................................................. 20 4.1 Milieueffectrapportage ..................................................................................................................................... 20 4.2 Bodem ............................................................................................................................................................... 21 4.3 Geluid ................................................................................................................................................................ 22 4.4 Milieuzonering .................................................................................................................................................. 23 4.5 Luchtkwaliteit .................................................................................................................................................... 25 4.6 Externe veiligheid .............................................................................................................................................. 26 4.7 Ecologie .............................................................................................................................................................

28 4.8 Archeologie en cultuurhistorie .......................................................................................................................... 31 4.9 Waterhuishouding............................................................................................................................................. 31 4.10 Verkeer en Parkeren ....................................................................................................................................... 36 4.11 Schaduwhinder ............................................................................................................................................... 38 4.12 Duurzaamheid ................................................................................................................................................. 39

5 Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................................. 40 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................................................... 41

3

Bijlagen Bijlage 1. Notitie Duurzaamheidsmaatregelen Bijlage 2: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 3. Aanvullend bodemonderzoek OCB Bijlage 4. Aanvullend bodemonderzoek PFAS Bijlage 5. Rapport akoestisch onderzoek Molenzoom Houten 20211214 Bijlage 6. Quickscan flora en fauna aan de Kokermolen 1-11 en Molen 13-17 te Houten Bijlage 7. Onderzoek Stikstofdepositie Luno 20200713 Bijlage 8. Nader onderzoek vleermuizen Bijlage 9. Projectplan Wnb Bijlage 10. Ontheffing vleermuis Bijlage 11. Ecologisch werkprotocol, Molen en Kokermolen te Houten Bijlage 12. Notitie tijdelijke voorzieningen Houten 20200722 Bijlage 13. Watertoets project Luno te Houten Bijlage 14. Doorlatendheidsonderzoek project Luno te Houten Bijlage 15. Voorstel riolering rondom gebouw Luno 20201012 Bijlage 16. Onderbouwing parkeernorm herontwikkeling Kokermolen en De Molen in Houten 20211210 Bijlage 17. Bezonningsstudie 20211214 Bijlage 18. Aanmeldnotitie Luno - Kokermolen 1-11 en Molen Bijlage 19. Eindverslag Participatie Luno 20211214

4

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De Molenzoom is een gemengde bedrijfslocatie, met het accent op kantoren. De locatie is onderdeel van een gebied in transitie, waar in het verleden het gebied voornamelijk bestond uit kantoren, transformeert dit langzaam naar de functie wonen. Initiatiefnemer heeft het plan opgevat de kantoorgebouwen aan de Molen 13-17 en de Kokermolen 1-11 te slopen en een nieuw appartementengebouw te realiseren, waarin 112 woningen, 250 m² vvo commerciële ruimte en 86 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Het initiatief past echter niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan 'De Molenzoom'. Om het appartementengebouw mogelijk te maken is medewerking slechts mogelijk op basis van een uitgebreide planologische afwijkingsprocedure op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a sublid 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Eerder is het initiatief ambtelijk besproken met de gemeente Houten, waarbij de gemeente Houten positief heeft gereageerd op de voorgenomen ontwikkeling. Een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan kan slechts worden afgegeven indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De vergunning moet dan ook voorzien zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing.

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing geeft inzicht in de bij de afweging betrokken belangen en aspecten, alsmede in hoeverre het project past in een breder ruimtelijk verband en perspectief. Behalve op het ruimtelijke aspect wordt daarbij onder meer ingegaan op de beleidskaders, milieuaspecten en de financiën.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied van voorliggende ruimtelijke onderbouwing omvat de kantoren aan de Molen 13-17 en de kantoren aan de Kokermolen 1-11 in de gemeente Houten. Het plangebied is onderdeel van de gemengde bedrijfslocatie 'De Molenzoom' waar het accent ligt op kantoren. De Molenzoom bevindt zich langs de spoorlijn Utrecht - 's-Hertogenbosch, centraal in de kern Houten. De Molenzoom strekt zich uit van het centrum van Houten tot aan de ontsluitingsweg De Koppeling en bestaat uit een lint van kantoren langs de hoofdas de Molen, met daaromheen wonen en een beperkt aantal voorzieningen, waaronder sportvoorzieningen. Het plangebied is kadastraal bekend onder gemeente Houten, sectie A, met perceelnummers 9741, 9744, 7468 en 7469 met een totaal oppervlakte van 3.932 m2. Het plangebied wordt globaal begrensd door de weg De Molen aan de westzijde, de Zaagmolen aan de noordzijde, de Kokermolen aan zuidzijde en de Rondweg aan de oostzijde. Het plangebied bevindt zich aan een fietsroute die onder de Rondweg doorgaat en een verbinding vormt met de sportvoorzieningen van Kruisboog.

5

Op de volgende afbeelding is de globale begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1: Globale ligging plangebied, plangebied rood omkaderd (bron: r uimtelijkeplannen.nl)

Figuur 2: Globale begrenzing plangebied , plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

6

1.3 Geldend bestemmingsplan Voor de gronden in het plangebied geldt het bestemmingsplan 'De Molenzoom', geheel onherroepelijk in werking per 15 mei 2009. Navolgende afbeelding geeft een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weer.

Figuur 3: Uitsnede geldend bestemmingsplan, globale ligging plangebied: rode omkadering (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Kantoor' en is daarin voorzien van een bouwvlak met een maximale toegestane goot- en bouwhoogte. Voor het kantoorpand aan de Molen geldt respectievelijk 12 m en 16 m, voor het kantoorpand aan de Kokermolen geldt respectievelijk zuidelijk binnen het bouwvlak 18 m en 18 m en noordelijk binnen het bouwvlak 12 m en 12 m. Wonen is op deze locatie niet toegestaan. De realisatie van 112 woningen is derhalve in strijd met het geldende bestemmingsplan. Omdat het geldende bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid kent, is medewerking slechts mogelijk op basis van een uitgebreide planologische afwijkingsprocedure op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a sublid 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan kan slechts worden afgegeven indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing maakt de ontwikkeling aan de Kokermolen en de Molen planologisch mogelijk.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tot slot bevat hoofdstuk 5 de economische en hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

7

2 Het plan 2.1 Huidige situatie Het plangebied betreft de kantoorgebouwen aan de Molen 13-17 en aan de Kokermolen 1-11 en maakt onderdeel uit van de Molenzoom. De Molenzoom is een gemengde bedrijfslocatie, met het accent op kantoren. Echter is de Molenzoom een gebied in transitie, voorheen bestond het gebied met name uit kantoren. Op dit moment transformeert het gebied langzaam naar de functie wonen. Waarbij het voormalig kantoorgebouw aan de Kokermolen 10, ten zuiden van de planlocatie, al getransformeerd is naar een woonfunctie. De locatie is aan alle vier de zijden omgeven door openbare ruimten. Daarvan zijn die aan de west- en oostzijde het belangrijkste voor de structuur van Houten. Aan de westzijde grenst de locatie namelijk aan de Molen, een lommerrijke laan met vrijliggende fietspaden, ventwegen en brede bermen met laanbeplanting. Aan de oostzijde grenst het gebied aan het profiel van de Rondweg van Houten met bijbehorende geluidswal. De noord- en zuidrand van de locatie kennen beide een wat rustiger karakter. Aan het zuiden ligt een fietspad, dat via een fietstunnel onder de Rondweg naar de sportvelden leidt. Aan de overzijde van het fietspad is aan de Kokermolen 2-8 een kantorengebouw gelegen bestaande uit vijf bouwlagen en aan de Kokermolen 10-80 een appartementengebouw bestaande uit vijf bouwlagen.

Aan de noordzijde ligt de woonstraat Zaagmolen, waaraan grondgebonden woningen twee lagen met kap zijn gesitueerd die uitkijken op de planlocatie. Navolgende afbeelding toont het bovenaanzicht van het plangebied, bezien vanaf de Kokermolen.

Figuur 4: Bovenaanzicht plangebied, bestaande uit de kantoorgebouwen de Molen 13-17 en de Kokermolen 1-11 (bron: Google Maps)

8

Binnen het plangebied liggen de kantoorgebouwen aan de west- en oostrand van het plangebied, met daartussen een parkeerterrein. Het plangebied wordt ontsloten middels een noordwestelijke toegang welke is aangesloten op de Zaagmolen. De parkeerplaatsen bevinden zich overwegend in het midden van het plangebied. Rondom het plangebied zijn de randen groen ingericht. Het overige terrein van het plangebied is verhard. De locatie is momenteel ingevuld met twee kantoorpanden met daartussen een parkeerterrein. Dit bouwblok vormt het laatste in een serie van drie kantorenblokken tussen De Koppeling, De Molen en de Rondweg. Ten noorden hiervan begint de woonbuurt Wernaar, het kantorengebied volgt het verloop van De Molen die hier in westelijke richting afbuigt. De kantoorpanden op de locatie zijn evenwijdig aan De Molen en de Rondweg gesitueerd. Het westelijke pand ‘De Zoom’ aan de Molen heeft een hoogte van drie bouwlagen (11m). Het oostelijke pand ‘de Terp’ aan de Rondweg heeft een hoogte van drie bouwlagen (11m) met een accent van vier tot vijf lagen (19m) op de hoek van fietspad en Rondweg. Navolgende afbeelding toont het vooraanzicht van het plangebied, bezien vanaf de Molen en de Rondweg.

Figuur 5: Aanzicht plangebied vanaf de Molen (bron: Google Maps)

Figuur 6: Aanzicht plangebied op het parkeerterrein en vanaf de Rondweg (bron: Google Maps)

2.2 Toekomstige situatie In de toekomstige situatie worden beide kantoorpanden gesloopt en wordt er een bouwblok met appartementen voor teruggebouwd. Dit bouwblok oriënteert zich op alle vier de openbare ruimten die de locatie omgeven. Aan de binnenzijde van dit gesloten bouwblok is een halfverhoogd leefdek voorzien, met daaronder een halfverdiepte parkeergarage met 361 fietsparkeerplaatsen en 86 autoparkeerplaatsen. Tevens voorziet het voorgenomen plan in 250 m² vvo commerciële ruimte ten behoeve van een tandartsenpraktijk die op dit moment gevestigd is in één van de bestaande kantoorpanden. Met het voorgenomen plan wordt aansluiting gevonden bij de ambitie van de gemeente Houten om de kantorenlocatie rond de Molen te transformeren naar een meer samenhangend, stedelijk woonmilieu. Bij dit stedelijke woonmilieu hoort een hoge dichtheid en gevarieerde bouwmassa's.

9

Figuur 7: Plattegrond bestaande en toekomstige situatie plangebied (bron: MoMENT architectuur )

Stedenbouwkundige afstemming op de omgeving Het gesloten bouwblok kent een wisselende massaopbouw waardoor het bouwblok stedenbouwkundig is afgestemd op de directe omgeving. Aan de noordzijde is de laagste bouwmassa gesitueerd met een bouwhoogte van 3,5 bouwlagen (11,03 m). De bovenste bouwlaag ligt teruggesprongen ten opzichte van de voorgevel, zodat er geen schaalconfrontatie met de tegenoverliggende rijwoningen aan de Zaagmolen plaatsvindt. Onderstaande afbeelding toont het aanzicht vanaf de Zaagmolen in oostelijke richting. Aan de linkerzijde de bestaande rijwoningen aan de Zaagmolen en aan de rechterzijde het toekomstige bouwblok bestaande uit 3,5 bouwlaag waarbij de bovenste bouwlaag is teruggesprongen. Doordat de bovenste bouwlaag is teruggesprongen ontstaat een geleidelijke overgang tussen de bestaande woningen aan de Zaagmolen en de toekomstige bebouwing.

Figuur 8: Aanzicht toekomstige situatie plangebied vanaf de Zaagmolen in westelijke richting (bron: MoMENT architectuur)

Aan de zijde van De Molen en aan de zijde van de Rondweg trapt de bouwmassa van noord richting zuid geleidelijk op. De hoogste bouwmassa is aan de zuidzijde gesitueerd, waar het bouwblok het fietspad begeleidt. Hier bedraagt de bouwhoogte 5,5 bouwlaag (17,11 m). Aan de zuidzijde van het plangebied is een hogere bouwhoogte passend in de omgeving doordat hier reeds gebouwen van 5 bouwlagen zijn gesitueerd.

10

Onderstaande afbeelding toont het aanzicht vanaf de Molen in noordoostelijke richting.

figuur 9: Aanzicht toekomstige situatie plangebied (bron: MoMENT architectuur)

Programma Binnen deze opzet voorziet het voorgenomen plan in de realisatie van 112 woningen, waarvan 75 tweekamerappartementen, 23 driekamerappartementen en 14 vierkamerappartementen. De doelgroep voor de toekomstige woningen zijn starters en kleine huishoudens Verkeer en parkeren De ontsluiting van de woningen vindt plaats via galerijen aan de binnenzijde van het blok. De woningen krijgen hierdoor een sterke oriëntatie op de openbare ruimte om het blok heen. Aan de binnenzijde van het gesloten bouwblok ontstaat een halfverhoogd leefdek, als semiopenbare ruimte. De benodigde parkeerbehoefte is voorzien onder het halfverhoogde leefdek in de halfverdiepte parkeergarage. In totaal voorziet de ontwikkeling in 361 fietsparkeerplaatsen en 86 autoparkeerplaatsen.

11

3 Beleidskader 3.1 Nationaal beleid 3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk enkel nog een 'ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk. Planspecifiek De SVIR is niet specifiek van toepassing op het plangebied.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Voortaan heeft de wetgever in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014 en 1 juli 2016 op onderdelen aangevuld. Planspecifiek Onderhavig plan valt niet binnen een van de projecten aangewezen in het Barro. Vanuit het Barro vloeien dan ook geen specifieke randvoorwaarden voort voor onderhavig plan.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven: 2.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

12

3.

4.

Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Stedelijke ontwikkeling Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt, of terrein betreft met een ruimtebeslag van meer dan 500 m². De voorgenomen herontwikkeling maakt planologisch 112 woningen en 260 m² vvo commerciële ruimte ten behoeve van een tandartsenpraktijk mogelijk en wordt daarom aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Behoefte Zoals in toelichting paragraaf 2.2 is opgemerkt, voorziet het beoogde plan in de specifieke behoefte van een tandartsenprakrijk die op dit moment gevestigd is in één van de bestaande kantoorpanden, derhalve is de behoefde aan een tandartsenpraktijk binnen de plangrens bevestigd. Ten behoeve van de beoogde 112 woningen zal onderstaand de behoefte nader worden toegelicht. Binnen het U16 Netwerk wordt de regionale behoefte gemonitord. De woningmarkt monitor van de provincie Utrecht wordt hiervoor provinciaal gehanteerd (www.wmm-provincie-utrecht.nl).

Uit deze monitor blijkt dat er in de regio Utrecht (waar de gemeente Houten toe behoort) behoefte is aan 65.00 tot 70.000 woningen in de periode 2013-2028. Uit navolgende tabel, waarin de harde en zachte plancapaciteit alsmede de realisatie en onttrekkingen worden meegenomen, blijkt dat het planaanbod groter is dan de woningbehoefte. 2013 - 2028

Regio Utrecht 40.325 16.296 1.919 6.080 48.330

Programma Reeds gerealiseerd Reeds onttrokken Harde plancapaciteit Zachte plancapaciteit Verwachte onttrekking Restant programma Tabel

1:

Woningbehoefte

en

-30.381 plannen

regio

Utrecht &

gemeente

Houten (Bron:

Gemeente Houten 1.980 942 19 1.038 174 925 -61

http://www.wmm-provincie-utrecht.nl/behoefte-en-plannen/)

Echter blijkt uit de woningmarktmonitor voor de provincie Utrecht, Factsheet september 2018 Companen, dat de druk op de woningmarkt het hoogst is in onder andere de gemeente Houten. Ten opzichte van andere gemeenten in de provincie Utrecht zijn binnen de gemeente Houten in verhouding weinig omgevingsvergunningen afgegeven, hierdoor neemt de druk op de woningvoorraad toe en zal er veel moeten worden bijgebouwd om de druk op de woningmarkt te verminderen. Tevens blijkt uit de woonvisie, zie toelichting paragraaf 3.3.2, dat er een groei aan 1.800 woningen is geprognotiseerd en dat de gemeente Houten inzet op de transformatie van leegstaande kantoren. Onderhavig plan speelt in op de behoefte aan nieuwe woningen en de transformatie van kantoorgebouwen naar woningen. Uit de Stedenbouwkundige Verkenning, toelichting paragraaf 3.3.3, blijkt verder dat er tot 2040 nog 75.000 nieuwe woningen nodig zijn in de regio Utrecht. De gemeente Houten heeft de ambitie om tot 2040 4.300 - 5.300 woningen te realiseren. Onderhavig plan geeft hier invulling aan.

13

Stedelijk gebied Met het voorgenomen initiatief vindt herstructurering plaats van de gronden van de kantoorpanden aan de Kokermolen 1 -11 en de Molen 13 - 17. De planlocatie is gelegen in de kern van Houten en maakt reeds onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. Kwalitatief vindt een impuls plaats met de ontwikkeling naar woningbouw waarbij de huidige leegstand op de Molenzoom deels wordt opgelost door een nieuwe invulling aan het plangebied te geven. Bovendien ontstaat hiermee een woon- werkzone aan de Molenzoom, wat ten goede komt aan de algehele leefbaarheid en kwalitatieve uitstraling van de Molenzoom en aan de sociale veiligheid van de doorgaande fietsroute naar de sportvoorzieningen aan Kruisboog. Geconcludeerd wordt dat door de ligging binnen bestaand stedelijk gebied en de druk op de woningmarkt in de gemeente Houten, de voorgenomen ontwikkeling past binnen de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) Op 12 december 2016 hebben Provinciale Staten van de provincie Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028 (herijking 2016) (PRS) vastgesteld. In deze herijking zijn een drietal documenten integraal opgenomen, waarmee het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht per december 2016 volledig in één document is opgenomen. Nadien is op 10 december 2018 de 2e partiële herziening vastgesteld. In de PRS beschrijft de provincie Utrecht haar ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. Deze periode sluit aan bij de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk. De provincie Utrecht geeft aan welke doelstellingen zij voor welke gebieden van provinciaal belang achten, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe zij uitvoering geven aan dit beleid. Deels wordt uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening welke tegelijk met de PRS is opgesteld. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie zijn de volgende pijlers vastgelegd: a. b. c. d.

Duurzame leefomgeving Beschermen kwaliteiten Vitale dorpen en steden Dynamisch landelijk gebied

De pijlers ‘duurzame leefomgeving’ en ‘beschermen kwaliteiten’ leggen de basis waarbinnen de ontwikkelingen in de ‘vitale dorpen en steden’ en het ‘dynamisch landelijk gebied’ plaats kunnen vinden. Het samenspel tussen deze pijlers leidt tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

•

Accent op de binnenstedelijke opgave De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag naar (woningen in) stedelijke woonmilieus, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en winkelpanden en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.

•

Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied De provincie heeft een aantrekkelijk landelijk gebied. De provincie wil deze kwaliteit behouden en versterken, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw.

14

Planspecifiek Op onderhavig initiatief is met name de pijler ‘Vitale dorpen en steden’ van belang. Er wordt gestreefd naar een provincie waar ruimte is voor goed wonen, werken en natuur. In onderhavig geval wordt met de realisatie van ca. 112 woningen, als onderdeel van een herontwikkeling aan de Kokermolen, goed gebruikgemaakt van bestaand stedelijk gebied in de kern van Houten waarbij wordt ingespeeld op het terugdringen van leegstaande kantoren middels transformatie. De kwaliteit van de omgeving zal door de beperkte bouwhoogte van het plan niet aangetast worden. 3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 - 2028 (Herijking 2016) Tegelijk met de PRS is op 4 februari 2013 de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Utrecht. De PRV wordt elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast (herijken). De herijking van de PRV is op 12 december 2016 vastgesteld. Op 10 december 2018 is de 2e partiële herziening hiervan vastgesteld. De PRV bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen. In de PRV wordt deels uitvoering gegeven aan het beleid uit de PRS.

De PRV geeft regels met betrekking tot de onderwerpen bodem, water, energie, cultureel erfgoed, wonen, werken, verkeer en vervoer, landelijk gebied, landschap, natuur en recreatie. Planspecifiek Uit de kaart 'Wonen en werken' van de PRS blijkt dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het 'stedelijk gebied'. In artikel 9.15 'instructieregel verstedelijking' staat dat een ruimtelijk plan in een dergelijk gebied bestemmingen en regels kan bevatten voor verstedelijking. Aangezien de planlocatie binnen het 'stedelijk gebied' is gelegen is een nadere toets niet noodzakelijk.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Toekomstvisie proeftuin Houten 2025 De toekomstvisie proeftuin Houten 2025 is op 9 juni 2015 vastgesteld door de raad van de gemeente Houten. In deze visie wordt een koers voor Houten in 2025 vastgelegd. Houten is in 2025 duurzaam, innovatief en kleinschalig. Met oog voor elkaar, veel ruimte voor experiment en initiatief bij inwoners. Vijf principes staan centraal om houvast te geven en weg te wijzen naar de toekomst: 1.

2.

3.

4.

5.

We stellen de mens centraal Met 50.000 inwoners heeft Houten een schaal bereikt waar mensen elkaar kennen en herkennen. Houten kiest daarom niet voor een nieuwe groeitaak. Er is nog wel plek voor nieuwe woningen, ook in de kleine kernen, maar de bouwlocaties zijn kleinschalig. We waarderen verschillen De samenstelling van de bevolking is in 2025 een stuk gevarieerder, waarbij Houten een tolerante, inclusieve samenleving is waar plek is voor jongeren, ouderen, autochtonen en allochtonen, hoger en lager opgeleiden. We zijn zuinig op onze omgeving In 2025 is Houten een circulaire stad. Een stad 'in balans' is goed voor het leefklimaat van bewoners, voor de gezondheid, voor de omringende natuur en voor de toekomstige generaties. Technische innovaties worden omarmd waardoor Houten in 2025 stiller, schoner en klimaatvriendelijker is. We bouwen voort op ons ruimtelijk DNA Het ruimtelijk DNA van Houten is robuust en toekomstbestendig; de groenzones, het fietspadenstelsel, de rondweg van Houten, de centrumgebieden, de weidse buitengebieden en de cultuurhistorische schatten onder en boven de grond. Al deze elementen dragen bij aan een Houten waar het ontspannen wonen, werken en leven is. We zijn actief in de regio Houten maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het stedelijk gebied in en rond Utrecht.

15

Tegelijkertijd ligt Houten in de rust en ruimte van het Eiland van Schalkwijk, de Kromme Rijn en de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Enerzijds is sprake van gezamenlijke opgaven rond economie, mobiliteit, wonen, zorg en duurzaamheid (stedelijke oriëntatie). Anderzijds is er een ruimtelijke oriëntatie op het Kromme Rijngebied en de Lekstroom waarbij vraagstukken over natuur- en waterbeheer, recreatie, plattelandsontwikkeling en cultuurhistorie centraal staan. Houten is in 2025 een plek waar mensen zich vrij voelen om te ondernemen en te pionieren in de omvang met veranderingen die op ons afkomen: Houten als Proeftuin van de regio. Planspecifiek Onderhavig initiatief betreft de ontwikkeling van een appartementencomplex voor starters en kleine huishoudens op de plek van een leegstaand kantoorgebouw. Met dit initiatief wordt een invulling gegeven aan de gebiedsgerichte visie van de Molenzoom waarin wordt toegewerkt naar een optimale ontwikkeling van de kantorenlocatie Molenzoom. Onderhavig initiatief speelt in op de kansen die de planlocatie biedt en betreft de realisatie van appartementen. Hiermee wordt eveneens ingespeeld op de vraag naar starterswoningen op de woningmarkt. De ontwikkeling zal aansluiten op het stedenbouwkundige en ruimtelijke concept van Houten. Hiermee vindt aansluiting plaats met het principe 'we bouwen voort op ons ruimtelijk DNA'.

3.3.2 Woonvisie Houten 2016 - 2025 De Woonvisie Houten 2016-2025 is in de raadsvergadering van maart 2016 aan de gemeenteraad gepresenteerd. De Woonvisie Houten 2016-2025 heeft een vierledig doel:

• • • •

Het geven van inzicht in de woningmarkt van Houten; Het doen van richtinggevende uitspraken; Het geven van richting aan het bouwprogramma; Het is onderlegger voor afspraken met de woningcorporatie.

De woonvisie kan gezien worden als een verdere uitwerking van het programma Ruimte. Voor Houten is tot 2025 een woningbehoefte van ca. 1.800 woningen geprognotiseerd. Vanuit de Woonvisie blijkt dat de gemeente, in haar woningbouwprogramma, zich de komende jaren vooral moet richten op een combinatie van eengezinswoningen en gelijkvloerse woningen. Daarbij wordt aanvullend gestreefd naar een aantrekkelijk aanbod van woningen voor ouderen. Hiermee worden ouderen verleidt te verhuizen waardoor er een doorstroming op de woningmarkt ontstaat. Bij herprogrammering en nieuwe initiatieven dient de woonvisie als uitgangspunt, waarbij in eerste instantie bouwen voor ouderen, doorstromers en initiatieven voor jongerenhuisvesting bevorderd worden. Voor jongeren ontstaan kansen via bouw van gelijkvloerse (veelal kleinere) eenheden bij kantoortransformatie en via doorstroming in de keten van nieuwbouwwoningen. Transformatie van kantoren, winkels en woningen vindt niet vanzelf plaats. De gemeente speelt een actieve en stimulerende rol om overaanbod van kantoor- en winkelmeters te transformeren naar woningen. Enerzijds door een visie op te transformeren locaties te ontwikkelen en anderzijds door op locatieniveau planologische medewerking te verlenen.

Planspecifiek Onderhavig initiatief sluit aan op de woonvisie: er is sprake van een transformatie van kantoor naar wonen, waarbij de nieuwe appartementen zijn gericht op starters en kleine huishoudens. Met de transformatie wordt ook een klein deel van de vraag naar nieuwbouw binnen Houten opgevangen. Hiermee biedt voorliggende projectplan kansen om de doelstellingen van de Woonvisie te realiseren. 3.3.3 Houten Stedenbouwkundige Verkenning De huidige woonvisie Houten 2016 – 2025 reikt tot 2025 en voorziet in de bouw van 1.800 woningen. Een deel van deze woningen zijn inmiddels gerealiseerd, of worden de komende jaren uitgevoerd. Echter wordt er na 2025 ook een aanzienlijke lokale en regionale woningbehoefte verwacht, de verwachting is dat er tot 2040 nog 75.000 nieuwe woningen nodig zijn in de regio Utrecht. De Stedenbouwkundige Verkenning Houten brengt de mogelijkheden in beeld voor in- en uitbreiding van woningbouw in Houten. Uit de

16

Ruimtelijke Koers Houten blijkt dat de gemeente Houten de ambitie heeft om tot 2040 4.300 - 5.300 woningen te realiseren. Planspecifiek Het plangebied ligt binnen de Molenzoom, hierover wordt in de Stedenbouwkundige Verkenning aangegeven dat de Molenzoom reeds een gebied in transitie is en dat er mogelijkheden liggen voor een geleidelijke verkleuring naar een gemengd gebied waarbij zowel gewoond als gewerkt wordt. De ruimtelijke mogelijkheden liggen in de transformatie van kantoren naar woningen. Onderhavig plan, de realisatie van 112 woningen, voorziet in de sloop van bestaande kantoorgebouwen en realisatie van een appartementengebouw binnen de Molenzoom. Uit het visiedocument 'Molenzoom Houten' blijkt dat de Molenzoom is aangewezen als één van de gebieden waar de benodigde woningbouw gerealiseerd moet worden. 3.3.4 Kantorenstrategie De gemeenteraad van Houten heeft op 20 december 2016 de kantorenstrategie voor de gemeente Houten vastgesteld. De kantorenstrategie geeft richting aan de rol van de gemeente op de kantorenmarkt om de kantorenvoorraad courant te maken en de leegstand terug te brengen tot een acceptabel niveau. De gemeente wil hiermee bijdragen aan het herstellen van het evenwicht op de kantorenmarkt op termijn. De kantorenstrategie richt zowel op de planvoorraad als op de bestaande voorraad. De maatregelen en kaders richten zich op het volgende: a. b.

c.

het stimuleren en faciliteren van herontwikkeling om de kwaliteit van de bruikbare kantorenvoorraad op peil te houden; het stimuleren en faciliteren van transformatie en mogelijk sloop van in onbruik geraakte kantoren om de omvang van de bestaande kantorenvoorraad te verkleinen. Daarnaast is het doel de reductie en temporisering van de planvoorraad voor nieuwbouw in overeenstemming te laten zijn met de lagere toekomstige ruimtebehoefte; de bestaande gebouwen naar mogelijkheden verduurzamen waarmee nieuw gebruik gestimuleerd wordt.

Planspecifiek Het plangebied behoort tot de Kantoorlocatie de Molenzoom. De Molenzoom wordt gezien als belangrijkste kantoorlocatie van Houten, waarbij de keuze voor compacte deelgebieden op de Molenzoom uitgangspunt is voor versterking van de aanwezige kantoorfunctie. De Molenzoom wordt in feite in drie deelgebieden opgedeeld: twee kansrijke kantoorlocaties die behouden moeten blijven (nabij het centrum en bij de rotonde aan de Koppeling), en een middengedeelte dat zou mogen verkleuren. Het middengebied op de Molenzoom is een gebied waarvan het belang van behoud als kantoorgebied minder significant is. Initiatieven in dit gebied kunnen transformatie van kantoor naar wonen betreffen. Onderhavig initiatief betreft een dergelijke transformatie. Door het omzetten van kantoorfunctie in een woonfunctie zal op belangrijke wijze niet alleen de leegstand worden teruggedrongen, maar ook worden bijgedragen aan de leefbaarheid van het gebied. Deze verlevendiging heeft vervolgens weer effect op de beleving van panden die (nog) niet in aanmerking komen voor transformatie. De gekozen weg in deze is die van een gestuurde organische ontwikkeling. Daarbij ligt bij de ontwikkeling van de gebieden een duidelijke relatie met de Woonvisie.

Met onderhavig initiatief wordt aanbod in het middensegment (particuliere huur) gecreëerd, waarmee aangesloten wordt op de vraag naar woningen vanuit starters en kleine huishoudens. 3.3.5 Visiedocument Molenzoom Houten De Molenzoom huisvest 31% van de kantoorbanen in Houten. Ondanks deze bijdrage is sprake van een gemiddelde kantoorleegstand van 30-40% op de Molenzoom. Tendens op de Molenzoom is dat de panden die dichter bij het station en het centrum staan beter verhuurd worden. In het middengebied is het beeld versnipperd met nog een aantal volle panden afgewisseld door halfvolle en lege locaties. In het visiedocument zijn enkele bevindingen van gebruikers opgenomen. Op basis van deze bevindingen is een kansenkaart opgesteld rondom 3 focuspunten: ruimtelijke kansen, programmatische kansen en laaghangend fruit.

17

De volgende programmatische kansen zijn van toepassing op het plangebied: Ruimtelijke kansen

•

De Molen: een sterk adres. Langs de Molen staan ruimtelijke kwaliteit en stedenbouwkundige samenhang in maat en schaal centraal. Dit dient bij transformatie van het gebied gekoesterd te worden. Tegelijkertijd ligt er een kans om de relatie tussen gebouwen en de Molen te versterken. Een oriëntatie op de straat is van belang.

Programmatische kansen

•

Transformatiezone: ruimte voor flexibiliteit. Voor het middengebied zijn de programmatische kaders het meest ruim bemeten. Voor dit gebied wordt niet nadrukkelijk één functionele invulling voorgeschreven. Er zijn kansen voor woningbouw of hotels, maar ook voor de aansluiting op de aanwezige sportvoorzieningen. In dit deel bestaat volop ruimte voor onverwachte programma's of combinaties van programma's. Een belangrijke programmatische restrictie is dat de functies niet concurrerend mogen zijn met het centrum. Dat betekent bijvoorbeeld dat zelfstandige detailhandel of horeca is uitgesloten. Verder is de flexibiliteit in dit gebied groot, zeker gezien de transformatieurgentie.

Laaghangend fruit

•

De kaart ‘laaghangend fruit’ representeert lopende initiatieven en kansen die zich op korte termijn voordoen. De kaart heeft een dynamisch karakter en dient geregeld geactualiseerd te worden. Er zijn op dit moment in het gebied al diverse initiatieven voor transformatie. Zowel naar wonen als het 'ombouwen' van bestaande kantoorruimte naar units voor kleinere bedrijven en flexplekken. Ook voor verbetering van de openbare ruimte zijn verschillende kansen benoemd, zoals het toevoegen van parkeerplaatsen en het versterken van het gebruik in de openbare ruimte. Tot slot, is voor de transformatiezone een organisatorische kans benoemd om als vastgoedeigenaren samen te werken aan gebiedsverbetering. Vanuit het perspectief van de gemeente draagt het versoepelen van regelgeving bij aan de transformatieopgave.

Planspecifiek Onderhavig initiatief gaat uit van transformatie van de planlocatie waarbij de bestaande kantoorpanden worden gesloopt en een nieuw appartementencomplex met 112 appartementen wordt gerealiseerd. Hierbij wordt ingespeeld op de opgave die aanwezig is op de Molenzoom: benutten van de ruimte middels transformatie naar wonen, waarbij op kwalitatieve wijze een invulling wordt gegeven aan de planlocatie. 3.3.6 Programma Duurzaam Houten 2016 - 2018 Het meenemen van duurzaamheid in projecten wordt door steeds meer partijen en gemeenten belangrijk gevonden. Zo ook vormt duurzaamheid een belangrijk uitgangspunt voor de gemeente Houten. Op 5 juli 2016 heeft de gemeenteraad met grote meerderheid het nieuwe Programma Duurzaam Houten 2016 2018 goedgekeurd. Het programma Duurzaam Houten bouwt voort op de doelen en aanpak uit het milieubeleidsplan 2010 - 2015 en de Toekomstvisie Proeftuin Houten 2025. Het programma is verdeeld over 4 thema's: Energie, Groen & klimaatproof, Kringlopen en Duurzame mobiliteit. De thema's zijn opgedeeld in concrete korte termijn doelen tot 2018 en meer abstracte doelen tot 2025 en 2040. Wat betreft doelstellingen op het gebied van Energie wordt de focus gelegd op het bevorderen van duurzame energieproductie en op het besparen van energie (energieverbruik).

Energieprestatie - EPC Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). De bepaling van de EPC ligt vast in de norm NEN 7120 Energieprestatie van gebouwen (EPG). Deze norm geldt voor zowel nieuwbouw van woningen als utiliteitsbouw.

18

Per 1 januari 2015 is de EPC-eis aan de energieprestatie van gebouwen aangescherpt en aangepast in het Bouwbesluit. Voor woningen geldt een EPC-eis van 0,4. Planspecifiek De gemeente Houten streeft naar duurzame ontwikkelingen. Meer concreet is het doel voor een duurzaam Houten in 2040: klimaat- en energieneutraal, stil en schoon, met volop groen en water, natuurlijk materiaalgebruik en (lokaal) gesloten kringlopen. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt aangesloten bij dit streven. Ten behoeve van het voorgenomen plan is een notitie opgesteld omtrent het circulair bouwen bij in Luno, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1. Onderstaand wordt per pijler van het programma Duurzaam Houten 2016 - 2018 aangegeven welke duurzaamheidsmaatregelen worden genomen met het voorgenomen plan. Energie In de toekomstige situatie zal de energie grotendeeels lokaal worden opgewekt. Er wordt gebruik gemaakt van luchtwarmtepompen die energie onttrekken uit de buitenlucht. Deze energie wordt vervolgens gebruikt om de woningen te verwarmen en warmwater te bereiden. Dit energieconcept is all-electric en dus gasloos. Verder wordt het gehele dakvlak voorzien van ca. 470 PV-panelen. Deze PV-panelen wekken ca. 40% van de stroom op die de warmtepompen gebruiken. Voor de resterende benodigde stroom wordt gebruik gemaakt van 100% groene stroom afkomstig uit zonneparken.

Hierdoor is er geen sprake van CO2-uitstoot en is het energieconcept CO2-neutraal. Het appartementengebouw wordt uitgevoerd met HR++ glas, hoogwaardige isolatie en een lage luchtdoorlatendheid om te voldoen aan de wettelijke EPC-eis. Groen & klimaatproof In de huidige situatie bestaat het plangebied volledig uit bebouwing en verharding. Hierdoor zal in de toekomstige situatie geen groen verdwijnen, behoudens enkele bomen aan de rand van het perceel. Met het voorgenomen plan wordt het gehele plangebied bebouwd om zo veel mogelijk woningen te kunnen realiseren in het segment waar in Houten vraag naar is. Dit betekent dat er geen ruimte is voor groen in volle grond binnen het plangebied. Er wordt echter wel op andere manieren groen toegevoegd, zo zullen de gevels voorzien worden van stroken verticaal groen in de vorm van klimplanten. Verder zal het kelderdek groen worden ingericht en worden voorzien van verschillende soorten beplanting. Ook zullen er enkele bomen op het parkeerniveau worden aangebracht die door de opening in het midden van het kelderdek heen steken. Kringlopen Voor het huishoudelijke afval van de toekomstige bewoners zullen ondergrondse afvalcontainers worden gerealiseerd.

In samenwerking met gemeente zal worden ingezet op het zoveel mogelijk scheiden van de huishoudelijke afvalstromen door het plaatsen van verschillende containers voor papier/karton, glas, plastic en rest. Duurzame mobiliteit Met het voorgenomen plan wordt ingezet op duurzame mobiliteit. Zo wordt fietsgebruik onder de bewoners bevorderd door een gemeenschappelijke fietsenstalling te realiseren die plaats biedt aan 3 fietsplekken per woning. Door de ligging van het plangebied op 800 m van het centrum en het treinstation van Houten is het voor bewoners aannemelijk ook het openbaar vervoer te gebruiken. Daarnaast ligt op 200 m afstand een bushalte. Indien toch gebruikt wordt gemaakt van de auto, is het mogelijk gebruik te maken van oplaadpunten voor de elektrische auto. In totaal zal 10% van de parkeerplaatsen worden voorzien van een oplaadpunt voor elektrische auto’s. Tot slot zal bij project Luno worden ingezet op deelauto’s, het voorgenomen plan zal voorzien in 4 deelauto’s. Door Goudappel Coffeng is een parkeerkundige onderbouwing opgesteld, zie bijlagen bij toelichting bijlage 13, met daarin een onderbouwing omtrent deelmobiliteit.

19

4 Milieu- en omgevingsaspecten 4.1 Milieueffectrapportage De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden: a. b.

c.

d.

het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig; het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht; het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd; de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

• • •

Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld; Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden; De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing. Planspecifiek Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van dit bestemmingsplan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2.000 of meer woningen of aan de drempelwaarde van een oppervlakte van 100 ha of meer. De voorgenomen ontwikkeling bevat namelijk 112 woningen en 250 m² vvo commerciële ruimte. Er kan daarmee worden afgezien van een m.e.r.beoordeling en volstaan kan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

20

a. b.

belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk; belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht in een aparte aanmeldingsnotitie, zie bijlagen bij toelichting bijlage 18. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Het bevoegd gezag kan op basis van de aanmeldingsnotitie besluiten of er al dan niet een m.e.r.(beoordeling) nodig is en publiceert dit in een m.e.r.-beoordelingsbesluit. Het besluit dat geen m.e.r.(beoordeling) uitgevoerd hoeft te worden hoeft niet gepubliceerd te worden in de Staatscourant. Er is geen sprake van een aparte bezwaar- en beroepsprocedure bij de beslissing over de m.e.r.-plicht. Bezwaar en beroep is alleen mogelijk tegelijkertijd met de procedure voor het bestemmingsplan.

4.2 Bodem Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel. Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Planspecifiek Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming 'Kantoor'. De beoogde ontwikkeling, het realiseren van 112 appartementen, 250 m² vvo commerciële ruimte en een halfverdiepte parkeergarage, betreft in het kader van de Wet bodembescherming een wijziging naar een strenger bodemgebruik. In dit kader heeft er een bodemonderzoek plaatsgevonden (Tauw, Verkennend bodemonderzoek, Molenzoom Houten, d.d. 5 maart 2018, bijlagen bij toelichting bijlage 2). Verder is een aanvullend onderzoek naar OCB uitgevoerd, bijlagen bij toelichting bijlage 3. Uit het verkennend bodemonderzoek is gebleken dat de bovengrond plaatselijk licht verontreinigd is met minerale olie.

De bovengrond van het zuidelijke gedeelte van de onderzoekslocatie is indicatief beoordeeld als 'Altijd Toepasbaar' en de bovengrond van het noordelijke gedeelte van de onderzoekslocatie is indicatief beoordeeld als klasse 'Industrie'. De ondergrond is licht verontreinigd met kobalt en indicatief beoordeeld als 'Altijd Toepasbaar'. In het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetoond. Uit het aanvullend onderzoek naar OCB blijkt dat er geen verontreinigingen met OCB’s in de toplaag (0-0,3 m -mv) en de bovengrond (0,3-0,5 m -mv) zijn aangetoond. De zandgrond op locatie is indicatief beoordeeld als altijd toepasbaar op basis van het OCB gehalte. Met het voorgenomen plan, de sloop van de bestaande bebouwing en de realisatie een appartementengebouw met een halfverdiepte parkeergarage wordt grond afgevoerd. In dit kader is er een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd met als doel het vaststellen van de gehaltes PFAS in de grond en het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem van (1,5 tot 2,5 m -mv), zie bijlagen bij toelichting bijlage 4). Uit het onderzoek blijkt dat:

•

Er zijn geen verontreinigingen aangetoond in de bodemlagen van (2,0-3,0 m -mv). De zandlagen zijn indicatief beoordeeld als altijd toepasbaar

•

Op basis van het Tijdelijk Handelingskader PFAS zijn de aangetoonde PFAS-gehalten in de bovengrond beoordeeld als toepasbaar met beperking voor toepassen in grondwaterbeschermingsgebieden. De zandige ondergrond van (1,1-1,7 m -mv) is beoordeeld als

21

toepasbaar met beperking voor toepassen in grondwaterbeschermingsgebieden. De bodemlagen van (2,1-3,0 m -mv) zijn beoordeeld als toepasbaar zonder beperkingen Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.3 Geluid De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• •

woningen;

•

andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).

geluidsgevoelige terreinen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen. De meest voorkomende vorm van geluidhinder is degene die wordt veroorzaakt door het wegverkeer. Zo stelt de wet dat in principe de geluidsbelasting op woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet mag overschrijden. De voorkeursgrenswaarden is de waarde die zonder meer kan worden toegestaan. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van alle wegen, met uitzondering van 30 km/uur wegen, op een bepaalde afstand van de geluidsgevoelige functie(s). Indien na akoestisch onderzoek blijkt dat de grenswaarden van de gevelbelasting worden overschreden dient er een ontheffing te worden verkregen via een hogere voorkeursgrenswaarde procedure. De maximale ontheffingswaarde voor nieuw te bouwen woningen in stedelijk gebied is 63 dB. Planspecifiek Het plangebied bevindt zich binnen de wettelijke geluidszone van de Rondweg, de Molen, de Koppeling, het Spoor, Het Gilde en de spoorlijn Utrecht - Culemborg.

Ingevolge de Wet geluidhinder (Wgh) dienen de geluidsbelastingen op de gevels van de woningen te worden onderzocht en getoetst. Door Nieman Raadgevende Ingenieurs BV is op 15 juli 2020 een akoestisch onderzoek naar de geluidsbelasting op gevels uitgevoerd, zie bijlagen bij toelichting bijlage 5. De Rondweg De berekende geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de Rondweg ligt hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De hoogste berekende waarde bedraagt 59 dB (inclusief aftrek art. 110g). Hiermee ligt de hoogst berekende geluidsbelasting lager dan de maximale ontheffingswaarde van de 63 dB voor nieuwbouw in binnenstedelijke gebieden. Uit hoofdstuk 4.2 van het uitgevoerde akoestisch onderzoek blijkt dat voor het wegverkeer op deze gezoneerde weg redelijkerwijs geen maatregelen mogelijk of wenslijk zijn om de geluidsbelasting onder de voorkeursgrenswaarde te brengen. De Molen De berekende geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de Molen ligt hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De hoogste berekende waarde bedraagt 59 dB (inclusief aftrek art.

22

110g). Hiermee ligt de hoogst berekende geluidsbelasting lager dan de maximale ontheffingswaarde van de 63 dB voor nieuwbouw in binnenstedelijke gebieden. Uit hoofdstuk 4.2 van het uitgevoerde akoestisch onderzoek, zie bijlagen bij toelichting bijlage 5, blijkt dat voor het wegverkeer op deze gezoneerde weg redelijkerwijs geen maatregelen mogelijk of wenslijk zijn om de geluidsbelasting onder de voorkeursgrenswaarde te brengen. Overige wegen De berekende geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de Koppeling, Het Gilde en Het Spoor ligt lager dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De hoogst berekende waarde van deze wegen bedraagt respectievelijk 40, 31 en 10 dB (inclusief aftrek art. 110g). In de zin van de Wet geluidhinder zijn er geen bezwaren tegen de nieuwbouw. Spoorlijn De berekende geluidsbelasting vanwege het railverkeer op de spoorlijn Utrecht - Culemborg ligt lager dan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB. De hoogst berekende waarde bedraagt 46 dB. De geluidsbelasting op de gevels van de toekomstige bebouwing zorgt voor overschrijding ten gevolge van wegverkeer van de voorkeursgrenswaarde grenzend aan de Rondweg en de Molen. De beoogde ontwikkeling treft maatregelen om de overschrijding van de geluidsbelasting te minimaliseren. De gevels van de bebouwing grenzend aan de Rondweg en de Molen worden voorzien van geluidswerend isolatieglas.

Dit zorgt voor een sterke reductie van de geluidsbelasting. Daarnaast wordt gesteld dat in een stedelijke omgeving als het gebied rond de Kokermolen dergelijke niveaus alleszins aanvaardbaar geacht worden voor een goed woonklimaat. Conclusie Er moeten hogere waarden worden vastgesteld door de gemeente Houten voor De Molen en de Rondweg. Door de hierboven genoemde maatregelen zal het effect worden geminimaliseerd. Op deze manier worden de bewoners optimaal beschermd tegen de geluidbelasting in de omgeving en wordt een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd.

4.4 Milieuzonering Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven. Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend.