Bijlage 1 - Ruimtelijke Koers lage resolutie

De groene basis – binnenstedelijke groenstructuur en fietsnetwerk als dragers van het stedenbouwkundig ontwerp

Sociale veiligheid en menselijke maat voor leefkwaliteit

Hoge kwaliteit en kwantiteit van voorzieningen

Centrale ligging en bereikbaarheid

Scheiding van verkeerssoorten leidt tot een fiets- en voetgangersvriendelijke leefomgeving

40

41

Om in beeld te krijgen waar de gewenste woningen gebouwd kunnen worden en hoe ze een bijdrage leveren aan de ambitie voor een ‘bredere ontwikkeling van Houten’, zijn vier toekomstmodellen gemaakt. Deze zijn deels gebaseerd op de in de Stedenbouwkundige Verkenning geïntroduceerde denkrichtingen (zoals ‘menging’ en ‘verdichten’), en bevatten de belangrijkste zoekgebieden: de binnenstedelijke locaties Centrum, Molenzoom en De Koppeling, de noordwestzijde (Utrechtseweg-Oost, Hof van Wulven en Doornkade) en Houten-Oost. De zoekgebieden zijn onder meer geselecteerd op basis van de potentie tot binnenstedelijke verdichting, de mogelijkheden voor kwaliteitsimpulsen en de mate waarin het landschap rondom Houten behouden kan blijven. Aan elk model zijn scores toegekend – op basis van uiteenlopende criteria, zoals woningbehoefte, mobiliteit, de mate waarin het een impuls geeft aan de bestaande kern, duurzaamheid, groen en landschap, economie en financiële haalbaarheid. Zo kon worden bepaald wat goed is aan een model en wat niet. Daarmee kwamen bouwstenen op tafel waarmee de ontwikkelingsrichting van deze Ruimtelijke Koers gebouwd is. De modellen zijn dus niet bedoeld om een keuze te maken voor één van hen. Ze tonen het ‘speelveld’ waarop de ruimtelijke ontwikkelingsrichting voor Houten vorm kan krijgen. De volledige modellenstudie is opgenomen in bijlage 2.

42

STUDIE VOORAF VIER TOEKOMSTMODELLEN VOOR HOUTEN

gemeentegrens

kwaliteitsborging

zoekgebied woningbouw

beperkte woningbouw voor kwaliteitsen vitaliteitsborging

43

Ruimtelijk model 1: ‘Compact Houten’ De nieuwe woningen (voornamelijk gelijkvloers) worden door verdichting en herstructurering gerealiseerd op de binnenstedelijke locaties Centrum, Molenzoom, De Koppeling en Doornkade (aangevuld met locaties waar al woningbouw gepland is). Het Centrum is een (hoog)stedelijk gebied met een dynamische mix van wonen, werken en voorzieningen. Dit geldt ook voor Molenzoom, waar de zuidzijde is getransformeerd tot een dicht woon- en werkgebied. De Koppeling heeft een nieuw treinstation, met daaromheen woningen en werkplekken in hoge dichtheid. De stedenbouwkundige structuur van deze locatie is verbeterd. Werkgebied Doornkade wordt gerevitaliseerd, waarbij woningen in hoge dichtheid worden toegevoegd. In dit model is het landschap gevrijwaard van bebouwing. In Houten zelf is de groenstructuur verbeterd – bijvoorbeeld door de aanleg van

44

Stedelijke mix Model 1 Compacte stad

Binnen bestaande stad

Model 4 Ontwikkeling noordzijde

Model 2 Ketting van knooppunten

Buiten bestaande stad Model 3 Herdefinitie oostrand

Suburb (woonstad)

groene boulevards. Het mobiliteitsnetwerk is geoptimaliseerd. Dit betekent onder meer de ombouw van De Koppeling tot stedelijke boulevard, een nieuwe busverbinding naar Bunnik, lagere parkeernormen en betere fietsverbindingen tussen Houten-Noord en -Zuid.

+ •

Op de binnenstedelijke locaties kan in hoge dichtheden worden gebouwd. Daarmee wint station Houten aan betekenis en neemt het draagvlak voor (centrum)voorzieningen toe. Door de woningbouw te concentreren binnen de Rondweg blijft het landschap vrij van bebouwing. De locatie Doornkade wordt gemoderniseerd tot woon-werkgebied, waardoor de veroudering een halt wordt toegeroepen.

• •

•

Met de toevoeging van hoogstedelijke woonmilieus wordt onvoldoende voldaan aan de woningbehoefte van Houten. De vraag rijst of de ‘hoogstedelijke’ bebouwingsdichtheden bij het karakter van Houten passen. Weinig variatie in woonmilieus (stedelijk). Stedelijke verdichting bemoeilijkt moge- lijkheden voor klimaatadaptatie, zoals extra ruimte voor afkoppeling van hemelwaterafvoer.

• • •

Groen

Auto hoofdontsluiting vermindering verkeer

Openbaar vervoer buslijnen en bushaltes spoorlijn en treinstations

Fiets buslijn naar Bunnik

bestaande structuur nieuwe structuur

45

Ruimtelijk model 2: ‘Ketting van knopen’ In dit model komen alle zoekgebieden aan bod. Het Centrum ontwikkelt zich rondom het treinstation tot een locatie van regionale betekenis, met een hoge dynamiek (wonen, werken, voorzieningen). Molenzoom verandert vanwege de ligging naast het centrum eveneens in een stedelijk en dynamisch gebied – onder meer omdat de zuidzijde zich ontwikkelt tot een woongebied met hoge dichtheden. De Koppeling, Doornkade en Utrechtseweg-Oost transformeren ook in gemengde gebieden. In Houten-Oost worden woningen in redelijk hoge dichtheden gebouwd. Aan de noord- en oostzijde is het profiel van de Rondweg aangepast, zodat woningen die worden toegevoegd met hun voorkanten naar het landschap staan. Aan de noordwestzijde is de Rondweg verplaatst – het oude profiel is ingericht als stadsstraat waar verschillende verkeersdeelnemers gebruik maken van dezelfde weg. Nieuwe openbaarvervoerlijnen verbinden Houten met de A12-zone, Bunnik en Utrecht Science Park. Door de inzet op deelauto’s en gereguleerd parkeren nemen minder bewoners

46

Stedelijke mix Model 1 Compacte stad

Binnen bestaande stad

Model 4 Ontwikkeling noordzijde

Model 2 Ketting van knooppunten

Buiten bestaande stad Model 3 Herdefinitie oostrand

Suburb (woonstad)

een (tweede) auto. Daardoor neemt de behoefte aan parkeerplaatsen af. In het omliggende landschap is ruimte beschikbaar voor duurzame vormen van energiewinning. De verbindingen tussen de bestaande kern en het landschap zijn verbeterd, net als de interne groenstructuur (met groene boulevards op Molenzoom en De Koppeling). Hier en daar zijn recreatie- en natuurgebieden gerealiseerd.

+ • • •

Betere aansluiting op de regio, door een nieuwe hoogwaardige openbaarvervoerverbinding. Ook de nieuwe woningbouwlocaties zijn door deze verbinding goed ontsloten. Doornkade wordt gemoderniseerd tot woon-werkgebied, waardoor de langzame veroudering een halt wordt toegeroepen.

•

Spreiding van de woningbouw betekent veel maatregelen: aanpassing van de Utrechtseweg, aanpassing van de Rondweg aan de oost- en noordzijde en meerdere nieuwe ov- en langzaamverkeerverbindingen. Leefbaarheid: het geluid van de snelweg A27 zorgt voor beperkingen. Spreiding betekent dat er per locatie mogelijk onvoldoende financieel draagvlak is voor een maatschappelijk programma – zoals basisschool, buurtcentrum en medische voorzieningen. Het verdwijnen van twee stukken open landschap, aan de oost- en noordzijde van Houten. Hogere verwachtingswaarde archeologie.

• • • •

Groen

Auto hoofdontsluiting vermindering verkeer

Openbaar vervoer buslijnen en bushaltes spoorlijn en treinstations

Fiets buslijn naar Bunnik

bestaande structuur nieuwe structuur

47

Ruimtelijk model 3: ‘Herdefinitie oostrand’ Naast binnenstedelijke locaties – Centrum en Molenzoom groeien uit tot stedelijke woon-werkgebieden met voornamelijk gelijkvloerse appartementen – zet dit model in op de ontwikkeling van Houten-Oost als uitbreidingsgebied. Daar moeten voornamelijk grondgebonden gezinswoningen verrijzen, passend bij het Houtense profiel van aangename woonplaats. Op de grens met het buitengebied worden ‘ecodorpen’ ontwikkeld, gemeenschappen die ecologisch, sociaal en economisch duurzaam zijn. Op Doornkade en in Hof van Wulven is een flink aantal arbeidsplaatsen toegevoegd. De mate waarin bewoners gebruik maken van verschillende vervoerswijzen (modal split) is in de nieuwe wijk aan de oostzijde min of meer vergelijkbaar met de huidige situatie. Dit geldt ook voor de parkeernormen. De wijk krijgt een fietsnetwerk dat goed aansluit op het bestaande netwerk, met een hoofdroute in oost-westrichting. Daarnaast zet het model in op openbaar vervoer (met een buslijn naar Bunnik en zelfs zelfrijdende elektrische karren tussen de uitbreidingswijk en de bestaande kern).

Stedelijke mix Model 1 Compacte stad

Binnen bestaande stad

Model 4 Ontwikkeling noordzijde

Model 2 Ketting van knooppunten

Buiten bestaande stad Model 3 Herdefinitie oostrand

Suburb (woonstad)

Voor de Rondweg zijn twee varianten denkbaar. De ‘inprikkers’ worden gespiegeld en ontsluiten aan de oostzijde het nieuwe uitleggebied. Daarmee komt de Rondweg ‘in’ Houten te liggen. Onderdoorgangen en overkluizingen zijn nodig om de barrièrewerking op te heffen. Het alternatief is om de Rondweg om HoutenOost heen te leggen). Het huidige tracé krijgt dan de functie van stadsstraat. Net als in de andere modellen worden de verbindingen met het landschap verbeterd en recreatieve bestemmingen toegevoegd.

KROMME RIJN

48

+ • Gemeente heeft veel grondeigendom. • Mogelijk minder complexe ontwikkeling waar het gaat om het aantal stakeholders. • Veel ruimte om een aantrekkelijke groene woonwijk te creëren. • Kans samen met de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk om het Kromme Rijnlandschap opnieuw in te richten. • Op korte termijn biedt Oost een beter financieel perspectief dan Noordwest.

• Met de ontwikkeling van Houten Oost als woningbouwlocatie zou het open landschap worden opgeofferd. • Woningbouwontwikkeling zou plaatsvinden buiten de rode contour (past niet binnen huidig provinciaal beleid). • De kans is groot dat hier een woonmilieu ontstaat dat lijkt op al bestaande woonmilieus (dit beantwoordt niet aan de woningbehoefte en bevordert de doorstroming niet). • Bij de ontwikkeling van Oost moet Doornkade op termijn gerevitaliseerd dit vraagt de inzet van publieke middelen. • Op langere termijn biedt Oost een slechter financieel perspectief, namelijk hogere beheer- en onderhoudskosten dan Noordwest (meer openbare ruimte).

KROMME RIJN

Groen

Auto hoofdontsluiting vermindering verkeer

Openbaar vervoer buslijnen en bushaltes spoorlijn en treinstations

Fiets buslijn naar Bunnik

bestaande structuur nieuwe structuur

49

Ruimtelijk model 4: ‘Ontwikkeling noordzijde’ De woningbouwopgave krijgt in dit laatste model vooral beslag in Doornkade (als transformatielocatie) en delen van UtrechtsewegOost en Hof van Wulven als ‘uitleggebieden’. Doornkade ontwikkelt zich tot een stedelijk woon-werkmilieu met verschillende woningtypen, Utrechtseweg-Oost en Hof van Wulven tot gemengde stedelijke gebieden met een mix van wonen en werken. Ook de binnenstedelijke locaties Centrum, Molenzoom en De Koppeling worden benut – als (hoog)stedelijke woongebieden met voornamelijk gelijkvloerse woningen. Vanwege de ontwikkelingen aan de noordwestzijde wordt de Utrechtseweg verlegd en omgebouwd tot een stedelijke boulevard. Langs de A27 wordt een parallelweg aangelegd die in het zuiden aansluit op De Rede. Ook de Rondweg is heringericht tot stedelijke boulevard. Het model biedt kansen om het openbaar vervoer te versterken – in samenhang met lagere

Stedelijke mix Model 1 Compacte stad

Binnen bestaande stad

Model 4 Ontwikkeling noordzijde

Model 2 Ketting van knooppunten

Buiten bestaande stad Model 3 Herdefinitie oostrand

Suburb (woonstad)

parkeernormen en parkeerregulering –, met regionale buslijnen naar de A12-zone, Utrecht, Nieuwegein en Bunnik. Aan de oostkant wordt de recreatieve en ecologische betekenis van het landschap vergroot. De fietsverbindingen met de bestaande kern worden verbeterd, de interne groenstructuur versterkt.

KROMME RIJN

50

+ • Kans om van Doornkade en andere delen van Noordwest (stadsrandzones) een kwaliteitsimpuls te geven en samenhangende woon-werkgebieden te ontwikkelen waardoor revitalisatie van Doornkade niet nodig is. • Kans om totale stedenbouwkundige structuur in Noordwest te verbeteren en te verbinden met de bestaande kern van Houten. • Kans om aan te haken bij regionale dynamiek van de A12-zone en Nieuwe Hollandse Waterlinie. • Kans om te voldoen aan de woningbehoefte en hiervoor stedelijke woonmilieus en groene stedelijke woonmilieus met een dorps karakter toe te voegen. • Kans om de landschappelijke structuren en verbindingen in en met het gebied te versterken. • Kans om op lange termijn (na 2040) Houten-West (omgeving Rondeel, Meerpaal) een kwaliteitsimpuls te geven en mogelijk te transformeren naar gemengde woon-werkgebieden. • Noordwest ligt gunstig in de regio en groene buffer (Laagraven-Oost) met Utrecht en Nieuwegein blijft behouden. • Noordwest stimuleert duurzaam ruimtegebruik (benutten van bestaande kern). • Houten-Oost blijft gevrijwaard van bebouwing. • Op langere termijn biedt Noordwest een beter financieel perspectief, namelijk lagere beheer- en onderhoudskosten dan Oost. • Ligt gunstig in de regio en groene buffer met Utrecht en Nieuwegein blijft behouden.

-

• Omdat er veel verschillende grondeigenaren zijn bestaat er onzekerheid waar wel en waar geen ontwikkelingen plaats kunnen vinden. • Door milieucirkels rond bestaande bedrijven kan niet (direct) overal nieuwe woningbouw plaatsvinden. • Inpassing Oud-Wulven vraagt extra aandacht. • Het geluid van de A27 zorgt voor beperkingen in de hoogte van de nieuwbouw. Ook zijn ruimtelijke ingrepen nodig voor een fijn woonklimaat. • Op korte termijn biedt Noordwest een slechter financieel perspectief dan Oost

KROMME RIJN

Groen

Auto hoofdontsluiting vermindering verkeer

Openbaar vervoer buslijnen en bushaltes spoorlijn en treinstations

Fiets buslijn naar Bunnik

bestaande structuur nieuwe structuur

51

De woningbouwambities voor 2040 passen in de ontwikkelingsgeschiedenis van Houten. Maar de wijze waarop hier invulling aan wordt gegeven breekt met een Houtense traditie. De tijd van uitbreiden – zoals bij de vorige twee woningbouwopgaven (groeikernenbeleid, Vinex) – ligt achter ons. Door de benutting en vergroening van binnenstedelijke locaties ontwikkelt Houten zich tot een ‘compacte en verbonden stad in het groen’. Daarmee levert de Koers de bouwstenen om van Houten een ‘leefbare en diverse woonstad’ te maken, ‘duurzaam’ en ‘gelegen in een aantrekkelijk landschap’, waar een ‘groene fietsstructuur als vanouds als onderlegger fungeert’.

52

3

RUIMTELIJKE KOERS - VISIE EN MAATREGELEN

‘Bouw woon-leefgroepen waar senioren en jongeren elkaar helpen bij dingen die de ander niet kan’ Deelnemer startbijeenkomst, 12 juni 2019

Foto: Schoneburgsepad

53

54

Houten in 2040

Deze kaart geeft de gewenste situatie in 2040 Gemeente Houtenweer grens

Gemeente Houten grens urbanized area urbanized Gemeente Houten Gemeentearea Houten grens grens bedrijventerrein Legenda bedrijventerrein urbanizedcentre area grens Gemeente Houten urbanized area historical Gemeente Houten grens gemeentegrens historical centre bedrijventerrein urbanized area bedrijventerrein Gemeente Houten grens Mobiliteitverstedelijkt urbanizedcentre area gebied historical historical centre Mobiliteitbedrijventerrein Highway urbanized area bedrijventerrein bedrijventerrein historical centre Highway Mobiliteit Railway Mobiliteithistorisch bedrijventerrein historical centre centrum Railway MobiliteitHighway Highway historical centre Trein stations Mobiliteit Railway Highway Railway Trein stations Mobiliteit Highway Mobiliteit Railway (H)OV en halten Trein stations snelweg Highway Trein stations Railway (H)OV en halten fietsroute - bestaand Railway Trein stations spoorlijn fietsroute bestaand (H)OV en --halten halten fietsroute nieuw Trein stations (H)OV en fietsroute nieuw fietsroute bestaand treinstation Trein stations Rondweg (H)OV en halten fietsroute -- bestaand Rondweg (H)OV en ---halten fietsroute nieuw down-graded roads fietsroute bestaand fietsroute nieuw down-graded roads (H)OV en halten (h)ov en halte fietsroute bestaand Rondweg implekkers fietsroute Rondweg - nieuw implekkers bestaand bestaande hoofdfietsstructuur fietsroute -crossings nieuw

down-graded roads important Rondweg down-graded roads important crossings nieuwe hoofdfietsstructuur fietsroute nieuw Rondweg implekkers future connections down-graded implekkers roads future connections Rondweg Rondweg down-graded roads important crossings implekkers important crossings ‘knip’ autoverkeer down-graded roads implekkers future connections future connections important crossings inprikker implekkers important crossings Green infuture the city connections verbinding Green innieuwe the cityconnections important crossings future existing main green structure existing main green structure future connections structure Green in innew the main city green Green the city main green structure Groen innew Houten combined existing main green green structure existing main structure Green in green the cityconnection green connection combined with mobility (fiets, OV, etc) new main green structure Green inexisting the slow city bestaande groene hoofdstructuur new main green structure main green structure with slow mobility (fiets, OV, etc) improvement of greenery Green innew the city existing main green structure green connection combined nieuwe groene hoofdstructuur green connection combinedin existing streets main green structure improvement of greenery in existing streets with mobility (fiets, OV, existing main green structure new slow main green structure sports field with

slow mobility (fiets, OV, etc) etc) green connection combined groene verbinding gecombineerd met langzaam sports field new main green structure improvement in existing green connection combined zoekgebied-park improvement of greenery greenery in etc) existing streets streets with slow mobility (fiets, OV, verkeer en ovof zoekgebied-park with slow mobility (fiets, OV,existing etc) green connection combined sports field improvement of streets sports field binnentuin verbetering vangreenery groen ininbestaande straten with slow mobility (fiets, OV, etc) improvement of greenery in existing streets binnentuin zoekgebied-park sports field zoekgebied-park zoekgebied sportveld improvement sports field of greenery in existing streets binnentuin zoekgebied-park binnentuin zoekgebieden park New developments sports field zoekgebied-park New developments binnentuin binnentuin new developments in the region zoekgebied-park binnentuin new developments in the region New New developments developments groen met bebouwing binnentuin groen met bebouwing New developments new developments developments in the the region region new in Nieuwe ontwikkelingen blocks in Houten zoekgebieden with New developments blocks in Houten zoekgebieden with new developments in the region groen met bebouwing sporten werklandschap met bebouwing buildings to keep and spatial improvement groen met bebouwing New

developments new developments in the region buildings tobebouwing keep and spatial improvement groen met Deelgebieden Ruimtelijke Koers blocks in Houten zoekgebieden with uitgeefbare grond blocks in Houten zoekgebieden new in the regionwith groendevelopments mettobebouwing uitgeefbare grond buildings and improvement buildings to keep keep and spatial improvement te ontwikkelen gebied (groen en poreus) blocks in Houten zoekgebieden with uitgeefbare grond withspatial more porosity and green groen met bebouwing blocks in Houten zoekgebieden with enand uitgeefbare grond with more porosity green buildings to keep andzone spatial improvement uitgeefbare grond grond te intensiveren sportenmet onderwijszone uitgeefbare special sports onderwijs buildings to special keepzoekgebieden and spatial improvement blocks in Houten with uitgeefbare zone met sports en onderwijs uitgeefbare grond with more and uitgeefbare grond uitgeefbare grond withspatial more porosity porosity and green green mogelijke woningbouw ontwikkeling mogelijke gebied buildings totoevoeging keep and improvement uitgeefbare grond uitgeefbare special zone met sports en onderwijs ontwikkeling mogelijke gebied uitgeefbare more green uitgeefbare grond specialwith zone metporosity sports enand onderwijs uitgeefbare grond uitgeefbare special grond with more porosity green uitgeefbare zone met sports enand onderwijs

ontwikkeling mogelijke gebied ontwikkeling mogelijke gebied Landscape uitgeefbare grond with more green special zone met porosity sports enand onderwijs Landscape ontwikkeling mogelijke gebied Landschappen uitgeefbare special zone met sports en onderwijs Nieuw Hollandse Waterlinie ontwikkeling mogelijke gebied Landscape Nieuw Waterlinie NieuweHollandse Hollandse Waterlinie Landscape parks and heritage in NHW ontwikkeling mogelijke gebied Landscape parks and heritage in parken en erfgoed inNHW Nieuwe Hollandse Waterlinie Nieuw Hollandse Waterlinie Nieuw Hollandse Waterlinie Ringpark Utrecht Landscape Ringpark Utrecht Ringpark Utrecht Nieuw Hollandse Waterlinie parks heritage in parks and and in NHW NHW Landscape Kromme Rijnheritage Landschap Nieuw Hollandse Waterlinie Kromme Rijnvallei Kromme Rijn Landschap parks and heritage in NHW Ringpark Utrecht Ringpark Utrecht Nieuw Hollandse Waterlinie Rivier Landschap parks Lek and heritage in NHW Rivierlandschap (Lek) Rivier LekRijn Landschap Ringpark Utrecht Kromme Landschap Kromme Rijn Landschap parks and heritage Speelbos Nieuw Wulven Ringpark Utrecht in NHW Speelbos Nieuw-Wulven Speelbos Nieuw Wulven Kromme Landschap Rivier Lek Landschap Rivier LekRijn Landschap Ringpark Utrecht water Kromme Rijn Landschap water water Rivier Lek Landschap Speelbos Nieuw Wulven Wulven Speelbos Nieuw Kromme Landschap forest Rivier LekRijn Landschap

bos forest Speelbos Nieuw Wulven water water Rivier Lek Nieuw Landschap Speelbos Wulven water forest forest Speelbos Nieuw Wulven water forest water forest forest

55

Houten 2040 in vogelvlucht

56

57

3.1 Van vier modellen naar een koers De woningbouwambities voor 2040 passen in de ontwikkelingsgeschiedenis van Houten. Maar de wijze waarop hier invulling aan wordt gegeven breekt met een Houtense traditie. De tijd van uitbreiden – zoals bij de vorige twee woningbouwopgaven (groeikernenbeleid, Vinex) – ligt achter ons. Door de benutting en vergroening van binnenstedelijke locaties ontwikkelt Houten zich tot een ‘compacte en verbonden kern in het groen’. Daarmee levert de Koers de bouwstenen om van Houten een ‘leefbare en diverse woonplaats’ te maken, ‘duurzaam’ en ‘gelegen in een aantrekkelijk landschap’, waar een ‘groene fietsstructuur als vanouds als onderlegger fungeert’. Deze visie is nadrukkelijk ook gebaseerd op het ruimtelijke DNA van Houten, zoals omschreven in paragraaf 2.4. De specifieke ruimtelijke kenmerken die Houten tot zo’n gewaardeerde woonomgeving maken, worden in de visie namelijk behouden en versterkt. Het gaat dan om de groenstructuur, de hoogwaardige openbare ruimte, de menselijke maat en sociale veiligheid, de centrale ligging en de kwaliteit van de voorzieningen. Maar dat betekent anderzijds niet dat we Houten op precies dezelfde manier verder ontwikkelen, als voorheen. Inzichten veranderen voortdurend en het DNA van Houten staat daarom niet vast. Houten op precies dezelfde manier verder ontwikkelen, als voorheen.

Inzichten veranderen voortdurend en het DNA van Houten staat daarom niet vast. Houten blijft werken aan verbetering, zoals dat ook in de afgelopen jaren is gedaan. Een visie op basis van het DNA probeert de belangrijkste kwaliteiten te behouden en te versterken, maar probeert ook nieuwe kwaliteiten toe te voegen, die Houten nog niet heeft, zoals nieuwe woon- en werkmilieus, voor de veranderende demografische behoeftes. De veranderingen vinden overigens plaats in een beperkt deel van Houten, waarbij het overgrote deel van Houten zijn huidige opzet behoudt. De modellenstudie uit het vorige hoofdstuk onderschrijft de gekozen richting. Met de Ruimtelijke Koers kiest Houten voor een balans

58

tussen het benutten van de binnenstedelijke locaties Centrum, Molenzoom en Koppeling, met een verdichting die nieuw voor Houten is, maar wel past bij de Houtense context. En daarnaast het toevoegen van een nieuw woon-werkmilieu in Houten Noordwest. de Koers kiest nadrukkelijk niet om alle benodigde woningen binnen de kern Houten te bouwen. Bij elkaar kiest de Koers voor het behouden en versterken van het omliggende landschap, het verbeteren van bestaande binnenstedelijke locaties, een duurzaam compact Houten, het inspelen op de woningbouwbehoefte en het aanhaken bij regionale dynamiek. In lijn met de weloverwogen keuze voor een compact Houten kiest de Ruimtelijke Koers voor de ontwikkeling van de locaties Hof van Wulven, Doornkade en Utrechtseweg-Oost aan de noordwestkant van Houten. Dit is geen vanzelfsprekende keuze. De herontwikkeling van de binnenstedelijke locaties en de locaties aan de noordwestkant van Houten is complex, zeker in vergelijking met de bouw van een woonwijk in het open gebied aan de oostzijde waar een groot deel van de grond in eigendom is van de gemeente. Juist door de verleiding van de makkelijke weg te weerstaan, toont de Ruimtelijke Koers lef en zet het twee fundamentele principes voorop: het sparen en versterken van de fraaie landschappen rondom Houten en het inzetten van de woningbouwambities om bestaand Houten fundamenteel beter te maken.

In de paragrafen 3.2 gaan we dieper in op de keuzes voor verdichting van de bestaande stad enerzijds en de ontwikkeling van Noordwest (in plaats van Oost) anderzijds. In paragraaf 3.3 is uiteengezet hoe het woningbouwprogramma er tot 2040 uit ziet (zowel kwantitatief als kwalitatief). In paragraaf 3.4 zijn de contouren beschreven van het werk- en voorzieningenprogramma. Om een ‘compact en verbonden Houten in het groen’ tot volle wasdom te laten komen, zijn op het niveau van heel Houten structurele ingrepen nodig. Die hebben vooral betrekking op de openbare ruimte en het landschap – zoals hierboven beschreven van cruciaal belang –, mobiliteit, duurzaamheid en stedenbouw. In de

3.2 Op koers 1 Compact Houten Zoals al aangestipt in 3.1 is het vanwege de ligging in een regio waar het landschap onder druk staat nauwelijks nog uit te leggen om open en waardevol landschap in te ruilen voor de bouw van nieuwe woonwijken. Het landschap staat immers al genoeg onder druk, schrijft ook het Planbureau voor de Leefomgeving. Het besluit om de woningbouwopgave met verdichting op te lossen is vanuit die optiek een legitieme. Daarnaast is een compact Houten duurzamer, zo blijkt uit vele onderzoeken. Studies hebben aangetoond dat meer compacte woonwijken netto minder energie verbruiken, zowel qua energievraag van de woningen, als de mobiliteit. De potentie tot opwekking is bij hogere dichtheden minder hoog. Maar het netto resultaat is gunstiger. Het ruimtebeslag is minimaal, er wordt optimaal gebruik gemaakt van voorzieningen en infrastructuur en de distributie en het gebruik van energie is efficiënter georganiseerd. Ook

vinden er minder verkeersbewegingen plaats – de verplaatsingsbehoefte is immers beperkt, omdat de stedelijke economie een grote zelfstandigheid heeft. Verdichting biedt mogelijkheden voor functiemenging en het in leven houden van voorzieningen. Met de verdichting vindt tegelijkertijd een vergroening van de openbare ruimte plaats, door betere benutting van bestaande ruimte en het weghalen van parkeren in de openbare ruimte. Verdichting wordt gebruikt als vehikel om te vergroenen, mobiliteit anders te organiseren, een goede mix te krijgen in doelgroepen en de leefkwaliteit van Houten zelf te verhogen. Door in te zetten op de herontwikkeling van bestaande locaties kan de algehele leefkwaliteit van Houten worden vergroot – door een divers aanbod van woningtypen, een verbeterde bereikbaarheid, een aangename mix van voorzieningen, een hoogwaardige en groene openbare ruimte –, terwijl de status van fijne woonkern blijft gehandhaafd.

De binnenstedelijke locaties waar de meeste woningen gebouwd moeten worden

59

Op de locaties Centrum, Molenzoom en De Koppeling worden de komende tien jaar een groot deel van de benodigde woningen toegevoegd. Het Centrum krijgt een stedelijke dynamiek, waar wonen (voornamelijk gelijkvloerse appartementen), werken, winkels en voorzieningen gecombineerd worden. Op deze manier wordt optimaal gebruik gemaakt van het treinstation en kan het Centrum zich positioneren als een gebied van regionale betekenis - denk aan de vestiging van een mbo, een hotel, zorginstellingen en culturele voorzieningen. De Molenzoom krijgt een vergelijkbare invulling. Aan de zuidkant transformeert het gebied van een kantorenpark naar een gemengd woonwerkgebied. De structuur van De Koppeling krijgt een verbeterslag, onder meer door het toevoegen van woningen en werkplekken. Ook met de keuze voor Noordwest, en niet voor een grootschalige uitbreiding van Oost, kiezen we voor het benutten van plekken binnen de bestaande kern, die nu onderbenut zijn (o.a. Doornkade, kassencomplex), met beperkte uitbreiding in het landschap (ter plaatse van Hof van Wulven en de voetbalvelden). De bouw van woningen vindt dus voornamelijk plaats in het Centrum, Molenzoom, de

Het Rond in het Centrum

60

Koppeling en Noordwest. Daarmee kiest Houten niet voor de makkelijkste weg, wel voor de meest duurzame, kwalitatieve en regionaal georiënteerde weg. De bestaande woonbuurten zullen blijven zoals ze zijn. Wanneer we de woningdichtheid verlagen is er meer oppervlak nodig om hetzelfde aantal woningen te bouwen. Dit zal impact hebben op de visie voor Houten. Door voorzichtig op een aantal plekken een hogere dichtheid toe te passen kunnen we het ruimtegebruik van nieuwbouw beperken. Uiteraard moeten nieuwe wijken in hogere dichtheden zorgvuldig ontworpen worden, zodat ze passen bij het Houtens DNA. We noemen dit Houtense stedelijkheid.

2 Open landschap rondom Houten De modellenstudie brengt een belangrijk, maar onderschat argument op tafel. De focus op bestaand Houten en Noordwest – in plaats van Houten-Oost – betekent niet alleen dat het omliggende landschap gespaard wordt, maar ook versterkt. Dit is in een drukke en dynamische Utrechtse regio geen overbodige luxe. In een regio

onderbenutte kern

verdichting + betere benutting

andere mobiliteit

vergroening + verduurzaming

mix van doelgroepen

Integrale ontwikkeling

61

waar het landschap onder druk van verstedelijking staat, is het waardevol om deze te behouden. In het huidige beleid van de Provincie - en naar verwachting ook toekomstig beleid - redeneert de provincie ook op die manier. Bij een eventuele keuze voor Houten-Oost zou dit botsen met dit beleid: Houten-Oost is uitleg, ligt niet aan hoogwaardig OV (dit zou je kunnen introduceren, maar ligt niet direct voor de hand) en niet in de (zeer) directe nabijheid van een bestaand of nieuw knooppunt. Het besluit om de woningbouwopgave in de bestaande kern met verdichting en in Noordwest op te lossen is vanuit dit aspect een verklaarbare. De Provincie Utrecht (Utrecht Buiten, juni 2017) heeft becijferd dat er in de regio een tekort van 550 hectare aan recreatief groen is.. Kortom: als Houten zijn steentje bijdraagt in het oplossen van het woningbouwvraagstuk, dient Houten ook verantwoordelijkheid te nemen voor het landschappelijke deel. De keuze voor Noordwest in plaats van Houten-Oost is een goede eerste stap, het landschap van de Kromme Rijn blijft gevrijwaard van grootschalige bebouwing, maar landschappelijke investeringen zijn (naast de focus

op woningbouw en verkeersmaatregelen) eveneens noodzakelijk. Denk dan aan het realiseren van natuur- en recreatiegebieden op korte afstand (2,5 kilometer). De omgeving van Houten biedt daarvoor voldoende aanknopingspunten: het landschap van de Oude Kromme Rijn, het bos van Nieuw-Wulven, de stroomruggen bij ’t Goy, het ontginningslandschap op het Eiland van Schalkwijk en de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Die landschappen gelden niet alleen als welkome uitloopgebieden, maar dragen ook bij in de aanpak van de wateropgave en het vergroten van de biodiversiteit. En omdat de oostzijde gevrijwaard blijft van bebouwing kan dit landschap ruimte bieden aan recreatie en natuur, waarbij ingezet wordt op ecologie door royale oevers en overgangen tussen nat en droog. De Ruimtelijke Koers biedt de kans om met de regio en de buurgemeenten te spreken over het op de agenda zetten van ruimte voor natuur, recreatie en ecologie zowel in de zone van de Oude Kromme Rijn als het landschap tussen Houten, Utrecht en Nieuwegein (Laagraven, Nieuwe Hollandse Waterlinie).

toevoegen woningen en andere functies transformatie tot woon-werkgebied behoud en intensivering bedrijventerrein

Door de ontwikkeling van Noordwest kan op termijn de hele westzijde vernieuwd worden

62

3 Kwaliteitsimpuls voor Houten Noordwest en Doornkade De modellenstudie toont aan dat het ontwikkelen van meerdere locaties (bijvoorbeeld zowel Noordwest en Oost), mede vanwege de noodzakelijke investeringen, niet de voorkeur heeft. In dit licht biedt woningbouw aan de noordwestzijde van Houten interessante mogelijkheden. Zo kan met name het bedrijventerrein Doornkade uitgroeien tot een modern woon-werkgebied en ontstaan er mogelijkheden voor de realisatie van ‘robuuste’ landschaps- en mobiliteitsstructuren van regionaal belang. Door de Doornkade te herontwikkelen brengen we nieuw leven in dit bedrijventerrein. Indien de Ruimtelijke Koers niet voor ontwikkeling aan de Noordwestzijde van Houten zou kiezen, is het zeer waarschijnlijk dat de Doornkade op termijn gerevitaliseerd zou moeten worden dan wel een kwaliteitsimpuls zou moeten krijgen., Het is reëel dat dit de inzet van publieke middelen vraagt. Daarmee heeft de keuze voor het investeren en geven van een kwaliteitsimpuls in de Doornkade ook een positieve financiële component voor de gemeente op termijn. Er is dus de kans om van Doornkade een modern woon-werkgebied te maken, op korte afstand van Utrecht. Een woon- en werkmilieu dat Houten nog niet heeft. Milieutechnisch is het zeker mogelijk om hier woningen te realiseren. Wonen en werken hoeven elkaar niet te bijten.

Functiemenging geeft voordelen: optimaal ruimtegebruik, faciliteiten delen, synergie t.a.v. energie en circulariteit, meer levendige werkomgeving, verminderen woon-werkverkeer. Uiteraard is er ook een aantal uitdagingen rond logistiek, geluid, overlast en stank die opgelost kunnen worden door een zonering aan te brengen binnen functiemenging, zware logistiek te scheiden, bouwkundige oplossingen en uit te gaan van lichte en schone bedrijvigheid. Menging op blokniveau is daarbij niet per se het doel. Voor het gebied Noordwest geldt dat niet het gehele gebied gemengd zal zijn. Een zone van 200300 meter langs de A27 blijft bedrijventerrein

ter plaatse van Doornkade. Dan volgt een overgangszone met een menging van functies, ongeveer tot aan de huidige Utrechtseweg. Hof van Wulven en het gebied ten oosten van Utrechtseweg worden vooral groenstedelijke woongebieden. De herontwikkeling van Doornkade, Hof van Wulven en Utrechtse-weg-Oost tot stedelijke woon-werkmilieus en groene woonmilieus biedt kansen om de stedenbouwkundige structuur van Houten-Noordwest een opknapbeurt te geven. De groene kwaliteiten in het gebied worden zo veel mogelijk behouden en versterkt en waar mogelijk verder uitgebreid. Daarbij wordt de historische relatie met kasteel Heemstede versterkt en wordt het groen tussen de bestaande Rondweg en Doornkade nog meer aangewend voor recreatief gebruik. De ontwikkeling van Doornkade, UtrechtsewegOost en Hof van Wulven vergt wel kostbare infrastructurele ingrepen. Zo is een parallelweg langs de A27 nodig, moet de Utrechtseweg verbreed en dient een deel van de Rondweg verlegd te worden (hierover later meer). Investeringen in de bus- en fietsinfrastructuur zijn cruciaal om Houten als ‘voorbeeldstad voor fietsers’ overeind te houden. Bij de ontwikkeing van Noordwest moet rekening worden gehouden met geluid- en luchteisen vanwege de nabijheid van de A27.

Om woningbouw tussen de snelweg en het huidige tracé van de Rondweg mogelijk te maken, is een zonering nodig en zijn geluid afschermende maatregelen noodzakelijk. Er liggen kansen om in navolging van deze langjarige ontwikkeling de naastgelegen bedrijventerreinen op te knappen, aangezien bijvoorbeeld Het Rondeel over 20 jaar aan vernieuwing toe is. Het is daarbij verstandig om in te spelen op bestaande initiatieven, zoals de ontwikkeling van een sport- en werklandschap op De Meerpaal.

4 Veranderende woningbehoefte Met de herontwikkeling van de onbenutte locaties in de bestaand Houten (zoals Centrum, Molenzoom en De Koppeling) wordt voldaan

63

aan de groeiende variatie in de woningvraag – appartementen voor senioren, betaalbare gezinswoningen voor starters –, het zorgen voor een stedelijke mix aan functies en het introduceren van nieuwe en duurzame vormen van mobiliteit – waarin de auto niet per se een hoofdrol vervult. Uitgaande van veranderende woningbehoefte van Houten, waarbij ruimte geboden moet worden voor jongeren en ouderen en er behoefte is aan een segment goedkoop en middenduur, en met name appartementen op korte afstand van voorzieningen, ligt het niet voor de hand om in Oost meer te bouwen van hetzelfde aanbod wat Houten al heeft, of zelfs in lagere dichtheden. Houten Noord-West kan juist zowel stedelijke woonmilieus bieden als meer groene woonmilieus met een dorps karakter.

5 Regionale dynamiek (onder andere mobiliteit, Nieuwe Hollandse Waterlinie) De keuze voor Noordwest opent zoals gezegd deuren naar de regio. Niet alleen liggen er mogelijkheden om aan te haken bij regionale projecten en initiatieven – zoals de A12-zone en de mogelijke openbaarvervoerverbinding tussen Leidsche Rijn, Lunetten en Utrecht Science Park, maar ook landschappelijke structuren zoals de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Noordwest is daarmee veel beter verbonden met Utrecht en de regio (tav fiets en OV), wat daarmee bijdraagt aan vermindering van mobiliteitsprobleem, vergeleken met een meer op auto gericht Houten Oost. De mobiliteits- en landschapsmaatregelen zijn van regionaal belang – dit biedt mogelijkheden voor de realisatie van ‘robuuste’ structuren en voor cofinanciering. Qua landschap is er de kans om de Nieuwe Hollandse Waterlinie aan beide zijden van de A27 met elkaar te verbinden. Het is niet de insteek van de Ruimtelijke Koers om Houten vast te bouwen aan Utrecht. Het open landschap met een grote cultuurhistorische waarde tussen Houten, Nieuwegein en Utrecht blijft behouden en zal vanwege haar cultuurhistorische waarde (Nieuwe Hollandse Waterlinie en kasteel van Heemstede) en recreatieve waarde behouden blijven en vormt dus voor een natuurlijk overgangsgebied tussen Utrecht en Nieuwegein en Houten. Plannen van de provincie als het

64

Ringpark spelen hier ook op in. Juist door de ontwikkeling in Noordwest kunnen er investeringen worden gedaan die de verbindingen tussen de landschappen over de snelweg verbeteren.

6 Financieel strategische keuze De keuze voor woningbouwontwikkeling in Noordwest is niet gebaseerd op basis van de uitkomsten van de financieel-strategische verkenning naar de haalbaarheid en uitvoerbaarheid op korte termijn. De keuze voor Noordwest heeft naar verwachting wel een positief effect op de gemeentelijke begroting op lange termijn. Ontwikkelen binnen de bestaande kern van Houten betekent het beter benutten van de bestaande stedelijke ruimte met een hogere opbrengst (ozb) tegen een relatief beperkte stijging van beheer- en onderhoudslasten van het openbaar gebied. Op langere termijn betekent dit een wezenlijke financiële bijdrage aan de gemeentelijke financiën. Een kwantitatieve inschatting is lastig te maken aangezien extra woningen ook leiden tot meer inwoners en meer kosten (bijv. voor zorg, WMO etc.). Deze kosten zouden er echter ook zijn wanneer buiten de bestaande kern zou worden ontwikkeld. De keuze voor Noordwest is hoofdzakelijk een kwalitatieve keuze voor de toekomst voor Houten als geheel. De ontwikkeling van Houten Noordoost geeft een kwaliteitsimpuls aan stadsrandachtige zones en aan de Doornkade. Het is realistisch te veronderstellen dat de Doornkade op termijn gerevitaliseerd zou moeten worden danwel een kwaliteitsimpuls zou moeten krijgen om ook in de toekomst goed te kunnen blijven functioneren.

Het is reëel te veronderstellen dat dit inzet van publieke middelen vraagt op termijn. Het is op dit moment niet te kwantificeren hoeveel en op welk moment dit om vraagt. Wel geldt dat de Ruimtelijke Koers, door de keuze voor (her) ontwikkeling van Noordwest, reeds voorziet in deze toekomstige gebiedsopgave.

Voordelen

Nadelen

Noordwest

Oost

• Kans om Doornkade en andere delen van Noordwest (stadsrandzones) een kwaliteitsimpuls te geven en samenhangende woon-werkgebieden te ontwikkelen waardoor revitalisatie van Doornkade niet nodig is. • Kans om totale stedenbouwkundige structuur in Noordwest te verbeteren en te verbinden met de bestaande kern van Houten. • Kans om aan te haken bij regionale dynamiek van de A12-zone en Nieuwe Hollandse Waterlinie. • Kans om te voldoen aan de woningbehoefte en hiervoor stedelijke woonmilieus en groene stedelijke woonmilieus met een dorps karakter toe te voegen. • Kans om de landschappelijke structuren en verbindingen in en met het gebied te versterken. • Kans om op lange termijn (na 2040) HoutenWest (omgeving Rondeel, Meerpaal) een kwaliteitsimpuls te geven en mogelijk te transformeren naar gemengde woonwerkgebieden. • Noordwest ligt gunstig in de regio en groene buffer (Laagraven-Oost) met Utrecht en Nieuwegein blijft behouden. • Noordwest stimuleert duurzaam ruimtegebruik (benutten van bestaande kern). • Houten-Oost blijft gevrijwaard van bebouwing waardoor hier kansen zijn voor recreatie, landschap en energieopwekking. • Noordwest biedt ontwikkelpotentie op de langere termijn (na 2040). • Op langere termijn biedt Noordwest een beter financieel perspectief, namelijk lagere beheeren onderhoudskosten dan Oost.

• Gemeente heeft veel grondeigendom. • Mogelijk minder complexe ontwikkeling waar het gaat om het aantal stakeholders. • Veel ruimte om een aantrekkelijke groene woonwijk te creëren. • Kans samen met de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk om het Kromme Rijnlandschap opnieuw in te richten. • Op korte termijn biedt Oost een beter financieel perspectief dan Noordwest.

• Omdat er veel verschillende grondeigenaren zijn bestaat er onzekerheid waar wel en waar geen ontwikkelingen plaats kunnen vinden. • Door milieucirkels rond bestaande bedrijven kan niet (direct) overal nieuwe woningbouw plaatsvinden. • Inpassing Oud Wulven vraagt extra aandacht. • Het geluid van de A27 zorgt voor beperkingen in de hoogte van de nieuwbouw. Ook zijn ruimtelijke ingrepen nodig voor een fijn woonklimaat. • Op korte termijn biedt Noordwest een slechter financieel perpsectief dan Oost

• Met de ontwikkeling van Houten Oost als woningbouwlocatie zou het open landschap worden opgeofferd. • Woningbouwontwikkeling zou plaatsvinden buiten de rode contour (past niet binnen huidig provinciaal beleid). • De kans is groot dat hier een woonmilieu ontstaat dat lijkt op al bestaande woonmilieus (dit beantwoordt niet aan de woningbehoefte en bevordert de doorstroming niet). • Bij de ontwikkeling van Oost moet de Doornkade op termijn gerevitaliseerd dit vraagt de inzet van publieke middelen. • Op langere termijn biedt Oost een slechter financieel perspectief, namelijk hogere beheeren onderhoudskosten dan Noordwest (meer openbare ruimte).

65

3.3 Programma - woningbouw 3.3.1 Hoeveel woningen? Autonome behoefte Het woningbouwprogramma van de Ruimtelijke Koers is een optelsom van verschillende stappen. Allereerst de autonome behoefte (voor de Houtense bevolking) uit het onderzoek van adviesbureau Companen (genoemd in hoofdstuk 2.1). Daaruit blijkt dat tot 2040 ongeveer 4.750 woningen nodig zijn vanuit de autonome behoefte binnen Houten. De woningbehoefte leidt volgens dit onderzoek tot de volgende verdeling naar woningtypen en prijsklassen. Autonome behoefte conform onderzoek Companen * Sociale huurappartementen Intensieve zorg Sociale huurwoningen Middeldure huurappartementen Koopwoningen tot € 350.000 v.o.n. Koopwoningen € 350.000 – 450.000 v.o.n. Koopwoningen vanaf € 450.000 v.o.n. (geen rijwoning) Koopappartementen tot € 250.000 v.o.n. Koopappartementen vanaf € 250.000 v.o.n. ** Totaal

Tabel 1

Typologie Gestapeld Gestapeld Grondgebonden Gestapeld Grondgebonden Grondgebonden Grondgebonden Gestapeld Gestapeld

Prijssegment Sociale huur Sociale huur Sociale huur Middelduur Middelduur Duur Duur Goedkoop 50% middelduur - 50% duur

% 23% 9% 0% 8% 21% 0% 3% 26% 8% 100%

* de tabel is op basis van het woningbehoefteonderzoek van Companen en een extrapolatie van cijfers voor wonen en zorg (intensieve zorg) ** de verdeling is gebaseerd op het advies van Companen en bedraagt 67% in de categorie tot € 1.000,- huur per maand (middelduur) en 33% vanaf € 1.000,- huur per maand (duur). *** de verdeling vanaf € 250.000 naar de categorie middelduur en duur is gebaseerd op 50% in de categorie tot € 350.000 en 50% vanaf € 350.000. Dit conform het advies van Companen. **** het woningbehoefteonderzoek van Companen doet uitspraak over de woningbehoefte naar woningtypen en prijsklassen. Belangrijk bij de interpretatie van dit advies is dat de genoemde prijsklassen geen vaststaand gegeven zijn gedurende de gehele looptijd van de Ruimtelijke Koers tot 2040. Bijvoorbeeld, de grens van € 250.000 bij koopappartementen zal veranderen in de tijd. Dit product kan in de toekomst onderhevig zijn aan prijsinflatie. De genoemde prijsgrenzen in de tabel zijn in die zin geen harde waarde voor de gehele looptijd van de Ruimtelijke Koers.

Te slopen woningen worden vervangen Voor de herontwikkeling van de binnenstedelijke locaties is sloop van bestaande bebouwing (o.a. woningen) voorzien. Het is nu nog niet duidelijk om welke woningen het gaat. Van onteigening of sloop door de gemeente is geen sprake. Toekomstige ontwikkelingen vinden plaats op basis van initiatieven van eigenaren in het gebied. Het aantal woningen dat verdwijnt is op dit moment ingeschat op circa 100 woningen – dit zijn voornamelijk sociale huurwoningen. Met de autonome behoefte van 4.750 plus de te slopen woningen komt de totale woningbehoefte van Houten neer op 4.850 woningen in de periode tot 2040. Tabel 2 maakt dit inzichtelijk.

66

Aantal 1.100 450 400 1.000 150 1.250 400 4.750

Totale autonome behoefte inclusief vervangingsvraag Typologie Afronding op 25-tallen

Prijssegment

Sociale huurappartementen Gestapeld Intensieve zorg Gestapeld Sociale huurwoningen Grondgebonden Vrije sector huurappartementen Gestapeld Koopwoningen tot € 350.000 v.o.n. Grondgebonden Koopwoningen € 350.000 – 450.000 v.o.n. Grondgebonden Koopwoningen vanaf € 450.000 v.o.n. Grondgebonden Koopappartementen tot € 250.000 v.o.n. Gestapeld Koopappartementen vanaf € 250.000 v.o.n. Gestapeld Totaal

VervangingsTotale opgave behoefte Sociale huur 50 1.150 Sociale huur 450 Sociale huur 50 50 67% middelduur / 33% duur 400 Middelduur 1.000 Duur Duur 150 Goedkoop 1.250 50% middelduur / 50% duur 400 100 4.850

Tabel 2 Al in aanbouw of gepland Woningbouw die al in aanbouw is of gepland zijn (zoals de 310 woningen in het plan Hofstad III) vallen buiten de ontwikkelgebieden van de Ruimtelijke Koers en worden op basis van bestaande afspraken en programma’s uitgevoerd (in de tabel opgenomen als reeds voorzien). Dit aantal bedraagt circa 1.050 woningen. Daarvan dragen 1.000 woningen bij aan de beantwoording van de autonome woningbehoefte waardoor de uiteindelijke netto behoefte ontstaat van 3.850 woningen (4.850 minus 1.000). Tabel 3 geeft een weergave. Netto woningbehoefte Ruimtelijke Koers Afronding op 25-tallen Sociale huurappartementen Intensieve zorg Sociale huurwoningen Vrije sector huurappartementen Koopwoningen tot € 350.000 v.o.n. Koopwoningen € 350.000 – 450.000 v.o.n. Koopwoningen vanaf € 450.000 v.o.n. Koopappartementen tot € 250.000 v.o.n. Koopappartementen vanaf € 250.000 v.o.n. Totaal

Typologie

Prijssegment

Gestapeld Gestapeld Grondgebonden Gestapeld Grondgebonden Grondgebonden Grondgebonden Gestapeld Gestapeld

Sociale huur Sociale huur Sociale huur 67% middelduur / 33% duur Middelduur Duur Duur Goedkoop 50% middelduur / 50% duur

Totale Reeds Netto behoefte voorzien behoefte 1.150 200 950 450 450 50 50 0 400 175 225 1.000 50 950 -* 50 150 100 50 1.250 250 1.000 400 175 225 4.850 1.050 3.850

Tabel 3

* de 50 woningen die hier reeds zijn voorzien hebben geen effect op de netto behoefte aangezien voor deze categorie geen autonome behoefte bestaat.

67

Het woningbouwprogramma van de Ruimtelijke Koers De Ruimtelijke Koers streeft naar een woningbouwprogramma van minimaal 4.800 woningen. Dit zijn minimaal 950 woningen meer dan de resterende autonome behoefte van Houten van 3.850. Inclusief de 1.050 woningen in de pijplijn (buiten de Ruimtelijke Koers) kan Houten tot 2040 rekenen op een woningbouwprogramma van ten minste 5.850 woningen. Belangrijk: de woningaantallen, typologieën, prijssegmenten en de vervangingsvraag (sloop) moeten gedurende de uitvoering van de Ruimtelijke Koers continu worden gemonitord en kunnen onderhevig zijn aan tussentijdse bijstellingen en herijking. Tabel 4 geeft een overzicht van het programma dat binnen de Ruimtelijke Koers is voorzien. Om tegemoet te komen aan de vraag naar intensieve zorg zijn 450 zorgeenheden voorzien. Aanvullend geldt dat binnen het reguliere woningbouwprogramma 150 woningen moeten voldoen aan de zorgbehoefte. Het gaat hier niet per definitie om intensieve zorg, wel om zelfstandige appartementen met de mogelijkheid tot zorgverlening. Deze 150 zorgwoningen zijn voorzien in het deelgebied Centrum en Molenzoom.

Bouw Hofstad III

Transformatie de Citadel tot woningen

Programma Ruimtelijke Koers Afronding op 25-tallen Sociale huurappartementen Intensieve zorg (sociale huur) Sociale huurwoningen Middeldure huurappartementen * Koopwoningen tot € 350.000 v.o.n. Koopwoningen € 350.000 – 450.000 v.o.n. Koopwoningen vanaf € 450.000 v.o.n. Koopappartementen tot € 250.000 v.o.n. Koopappartementen vanaf € 250.000 v.o.n. ** Totaal

Tabel 4

Typologie

Prijssegment

Gestapeld Sociale huur Gestapeld Sociale huur Grondgebonden Sociale huur Gestapeld 67% md / 33% d Grondgebonden Middelduur Grondgebonden Duur Grondgebonden Duur Gestapeld Goedkoop Gestapeld 50% md-50% d

Voorzien in de Surplus Ruimtelijke Koers 950 950 450 450 0 0 225 225 950 950 0 450 + 450 50 250 + 200 1.000 1.000 252 525 + 300 3.850 4.800 + 950

Netto behoefte

* Van de 225 middeldure huurwoningen dienen minimaal 50 woningen invulling te geven aan de zorgbehoefte ** Van de 525 (middel)dure koopwoningen dienen minimaal 100 woningen invulling te geven aan de zorgbehoefte

68

De woningaantallen moeten worden gezien als de uitkomst van de verschillende stappen, zoals hiervoor toegelicht. Samenvattend komt het op het volgende neer: volgens Companen is er sprake van een autonome behoefte van 4.750 woningen (tabel 1).

29% sociale huur 28% middelduur (huur en koop)

Bij dit aantal moeten 100 woningen worden opgeteld vanuit de vervangingsvraag door sloop van bestaande woningen (tabel 2). Dit maakt een totale behoefte van 4.850 woningen. Omdat er in bestaande plannen al circa 1.000 woningen worden gebouwd (reeds voorzien), wordt een deel van de totale behoefte al voorzien buiten de Ruimtelijke Koers. De totale behoefte (4.850) vermindert met de bestaande plannen (1.000) resulteert in een netto behoefte van 3.850 woningen (tabel 3). Tenslotte worden er, op basis van de argumenten zoals hierna toegelicht, 950 woningen toegevoegd (tabel 4) om tot het woningbouwprogramma van de Ruimtelijke Koers te komen (in totaal dus 4.800 woningen).

21% goedkope koop 22% duur (huur en koop)

Programma Ruimtelijke Koers 3.4

centrum

Woningbehoefte Vervaning sloop (schatting)

4750 + 100 +

Bruto opgave woningbehoefte

4850 +

Bestaande plannen

1000 -

Netto opgave woningbehoefte

3850 +

Plus op autonome behoefte

20% sociale 950 +huur

Woningbouwprogramma Ruimtelijke Koers

15 % midden (huur en koop)

4800 +

35% goedkope koop 30% duur (huur en koop)

Opbouw woningbouwprogramma Ruimtelijke Koers

Programma Ruimtelijke Koers naar prijssegmenten Afronding op 25-tallen Sociale huur incl. zorgeenheden (max. € 737,- per maand) Goedkope koop (< € 250.000 v.o.n.) Middenduur (€ 250.000 - € 350.000 v.o.n. & € 737,- - € 1.000,- huur p.m.) * Duur (> € 350.000 v.o.n. & > € 1.000,- huur p.m.) ** Totaal

Voorzien in de % Ruimtelijke Koers 29% 1.400 21% 1.000 28% 1.350 22% 1.050 100% 4.800

Tabel 5

* Middelduur is een optelling van 151 (67% van 225) middeldure vrije sector huurappartementen, 950 koopwoningen tot € 350.000 v.o.n. en 263 (50% van 525) koopappartementen vanaf € 250.000 v.o.n. ** Duur is een optelling van 74 (33% van 225) dure vrije sector huurappartementen, 450 koopwoningen € 350.000 – 450.000 v.o.n., 250 koopwoningen vanaf € 450.000 v.o.n. en 263 (50% van 525) koopappartementen vanaf € 250.000 v.o.n.

69

De keuze om te streven naar het woningbouwprogramma van minimaal 4.800 woningen (exclusief de 1.000 uit bestaande plannen) is gebaseerd op de volgende argumenten: 1. Zo veel mogelijk voorzien in de autonome woningbehoefte van Houten. Het voorgestelde woonprogramma speelt in op de behoeften van de Houtenaren. Het stimuleert doorstroming op de woningmarkt waardoor voor bijvoorbeeld (jonge) gezinnen woningen vrijkomen. 2. Streven naar gevarieerde opbouw van buurten en wijken. De autonome (lees: Houtense) woningbehoefte bevat relatief veel sociale huur en goedkope koopwoningen (samen 58 procent) en slechts 7 procent dure woningbouw. Daarnaast is ruim driekwart van de behoefte als gestapelde bouw (appartementen) voorzien. Deze programmasamenstelling leidt tot woonmilieus met een beperkte variatie en een eenzijdig prijssegment. Om toch te voldoen aan het streven naar een gevarieerde mix van prijsklassen en woningtypen, is het noodzakelijk om meer woningen in het (middel)dure segment te realiseren. Dit is belangrijk omdat het bijdraagt aan gevarieerde wijken en een inclusieve samenleving. 3. De Ruimtelijke Koers moet financieel haalbaar zijn. Als alleen het door Companen geformuleerde programma (relatief veel sociale huur en goedkope koop) wordt nagestreefd zal dit ten koste gaan van de haalbaarheid.

Door meer woningen in het (middel)dure segment toe te voegen, neemt de opbrengstpotentie en daarmee de kans op haalbare plannen toe. 4. Het realiseren van kwaliteitsambities. Het realiseren van een relatief groot aandeel woningen in de sociale huur en in het goedkope koop segment staat op gespannen voet met de ambities uit de Ruimtelijke Koers (hoogwaardige kwaliteit stedenbouw, architectuur en openbare ruimte, het realiseren van duurzaamheidsambities, parkeren zo veel mogelijk in een gebouwde

70

parkeervoorziening). De toevoeging van woningbouw in duurdere segmenten brengt meer financiële middelen met zich mee waardoor niet alleen de haalbaarheid (zie vorige punt) maar ook kwaliteitsambities eerder kunnen worden gerealiseerd. 5. Meer mogelijkheden voor structurele verbeteringen aan Houten. In navolging van punt 4: de bouw van meer woningen biedt dekkingsmogelijkheden voor grootschalige (gebieds)investeringen die met de Ruimtelijke Koers gepaard gaan – zoals benoemd in de investeringsagenda (zie hoofdstuk 4). 6. Het oplossen van een deel van de regionale woningbehoefte. Door meer woningen te realiseren levert Houten een bijdrage aan de regionale woningbehoefte. In het collegeprogramma staat dat Houten woonmogelijkheden wil bieden aan woningzoekenden uit de regio. Dit kan door doorstroming van huishoudens te stimuleren en door de realisatie van meer woningen dan de autonome behoefte voorschrijft. Inspelen op (een deel van) de regionale woningbehoefte biedt kansen voor de bereidheid van het Rijk, de provincie en de regio om te investeren in de Houtense opgave en visie. Zoals tabel 4 (Programma Ruimtelijke Koers) laat zien, bestaat het woningbouwprogramma van 4.800 woningen uit verschillende woningtypen en prijssegmenten. Per deelgebied is een afweging gemaakt voor een toedeling van het programma.

In hoofdstuk 5 is per deelgebied de specifieke toedeling van het woningprogramma beschreven – inclusief de kansen voor ‘wonen met zorg’ en vernieuwende woonvormen en -milieus. Onzekerheid in woningbouwproductie Door de onzekerheid over de haalbaarheid en de slagingskans van de woningbouwambities bevat de Ruimtelijke Koers geen eindbeeld met exacte woningaantallen. De opgave van minimaal 4.800 woningen is een schatting op basis van de slagingskans per ontwikkellocatie voor de komende 20 jaar. Als de 4.800 woningen niet haalbaar blijken, dient de Ruimtelijke Koers herijkt te worden. Als de uitvoering succesvol

verloopt en meer woningen gerealiseerd worden, geldt de volgende woningdifferentiatie voor het surplus bovenop de 4.800: • 33 procent sociale huur en goedkope koop; • 33 procent middelduur (huur en koop); • 33 procent duur (huur en koop). De bovengenoemde verdeling is gebaseerd op de wens naar meer dure woningen vanuit de financiële haalbaarheid en om een evenwichtige differentiatie binnen de woonmilieus na te streven. De behoefte naar betaalbare huur- en koopwoningen is groot binnen Houten en bij het realiseren van meer woningen, bovenop de autonome behoefte, is het wenselijk dat ook deze doelgroep profiteert door een verhoging van het beschikbare aanbod. Een argument dat pleit om ook het middeldure segment te bedienen komt vanuit de relatief beperkte omvang van middeldure huur en koopappartementen in het woningbehoefteonderzoek van Companen. In de regio bestaat hier grote vraag naar en het realiseren van meer woningen in dit segment biedt kansen voor meer doorstroming op de Houtense woningmarkt.

3.3.2 Woonmilieus De te ontwikkelen locaties onderscheiden zich in woonmilieutypen – van dorps tot stedelijk. Woningdichtheden en bouwhoogtes verschillen, maar ook de percentages groen en verharding, het parkeerregime en de menging van functies. De kaart op de volgende pagina geeft een indicatie van waar welke woonmilieus denkbaar zijn. In het Centrum wordt centrumstedelijk gebouwd: een mix van wonen en andere functies in een vrij hoge dichtheid. Op meerdere plekken wordt ‘groenstedelijk’ gebouwd: wel een hoge dichtheid, maar ook een openbare ruimte die voornamelijk groen wordt ingericht. In De Koppeling wordt dit gemengd met suburbane woningbouw, aansluitend op de bebouwing van Houten-Zuid. Doornkade en een deel van Molenzoom worden een gemengd stedelijk woon-werkgebied, waar in hoge dichtheid wonen gecombineerd wordt met verschillende werkfuncties. De Meerpaal, het Rondeel en het sport- en werklandschap langs het Amsterdam-Rijnkanaal zijn aangemerkt als hoogwaardig en intensief werkgebied. Nieuwe woonvormen en inwonersinitiatieven, kunnen een plek krijgen in alle ontwikkelgebieden mits deze voldoen aan de kaders en ambities van de Koers.

71

groenstedelijk gemengd stedelijk woon-werkgebied

centrumstedelijk groenstedelijk, gemengd stedelijk woon-werkgebied

groenstedelijk

groenstedelijk, suburbaan

hoogwaardig werk, sport en groengebied hoogwaardig en intensief werkgebied

Centrumstedelijk

Suburbaan

30-50 WON/HA

IJburg Zelfbauw, Amsterdam

Vathorst, Amersfoort

Vallastad, Zweden

Werkmilieu Intensief werkgebied

Science Park, Utrecht

Woonmilieus

72

Hessenberg, Nijmegen

Stuhlrohrquartier, Hamburg

Gemengd stedelijk woon-werkgebied

Groenstedelijk

80-100 WON/HA Funenpark, Amsterdam

60-90 WON/HA

Stuhlrohrquartier, Hamburg

90-120 WON/HA Havenkwartier, Deventer

Strijp S, Eindhoven

Bevolkingsprognose op basis van woningbouwprogramma Op basis van het woningbouwprogramma is een bevolkingsprognose uitgevoerd. De Houtense bevolking groeit tussen 2020 en 2040 van 50.000 naar 58.000 inwoners. De ‘bevolkingspiramide’ toont dat vooral de groep boven de 60 jaar groeit. In 2040 is 13 procent van de bevolking 75 jaar of ouder. Het aandeel van de beroepsbevolking – 15 tot en met 74 jaar – daalt van 75,7 procent in 2020 naar 69,3 procent in 2040. Het aandeel van de groep ‘0 tot en met 14-jarigen’ neemt eveneens af: van 19 procent in 2020 naar 17,7 procent in 2040. Ter vergelijking: dit aandeel was in 2001 nog 25,5 procent. Absoluut gezien is er – door de voorgenomen woningbouw – wel sprake van een groei in alle leeftijdsgroepen. In bijlage 3 is de volledige bevolkingsprognose opgenomen.

73

3.4 Programma - werken en maatschappelijke voorzieningen 3.4.1 Werken en economie De Ruimtelijke Koers zet in op een brede economische ontwikkeling – dat is immers altijd de kracht van Houten geweest. Dit vraagt om vestigingslocaties waar bereikbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Houten kiest er voor géén nieuwe monofunctionele werklocatie(s) te realiseren. Indien hier vraag naar is moet hier in afstemming met de regio plek voor worden gevonden (zie paragraaf 2.3). De ontwikkelgebieden Het Centrum, De Molenzoom, De Koppeling en Noordwest groeien uit tot gemengde milieus, waar wonen, werken en andere voorzieningen worden gecombineerd. Al met al gelden de volgende uitgangspunten: • Ruimte voor werken en voorzieningen in multifunctionele gebieden. • Het gebruik van bedrijfs(verzamel)gebouwen en ontwikkeling hiervan tot ZZP-hubs – ook vanwege de behoefte van een grote groep zzp’ers. • Een intensivering van ruimtegebruik op bestaande (vaak ook monofunctionele) locaties, zoals Het Rondeel en De Meerpaal. Dit kan via gestapelde bedrijvigheid of collectieve parkeervoorzieningen, waardoor ruimte ontstaat voor nieuwe bedrijvigheid. • Meer mogelijkheden voor bijvoorbeeld bedrijven aan huis. • Als de groei van de werkgelegenheid niet in Houten is op te vangen, zijn bedrijven aangewezen op vestigingslocaties in de regio.