Document · PDF

Bijlage 1. Haalbaarheidsonderzoek Bijenkorf en Zevensprong

Gemeenteraad 3 maart 2026, gemeente HoutenBij agendapunt: Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2024-2043 - Voorbereidingskredieten15.515 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Haalbaarheidsonderzoek Bijenkorf & Zevensprong

Opdrachtgever Gemeente Houten Datum 22 oktober 2025 Referentie 1727403-0008.0.6 Auteur(s) de heer ir. J.J. Ruiz Pion mevrouw M.A.C. Kools

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Statenlaan 8

5223 LA 's-Hertogenbosch

T 073 - 6 409 409

info@hevo.nl

KvK Brabant 16029774

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Burg. Roelenweg 40

8021 EW Zwolle

T 038 - 4 258 101

ISO 9001-gecertificeerd

BTW 0011.60.461.B01

Inhoudsopgave

7.1.

1. 1.1. 1.2. 1.3.

Inleiding Doelstelling Aanpak Leeswijzer

3 3 3 3

2. 2.1. 2.2. 2.3.

Context Huidige situatie Gewenste situatie Leerlingenaantal

4 4 4 4

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8.

Randvoorwaarden Geld Risico’s en kansen Organisatie Tijd Informatie Kwaliteit: Onderwijskundig/ Maatschappelijk Kwaliteit: Gebouwelijk Kwaliteit: Ruimtelijk

5 5 7 7 7 8 8 8 9

4. 4.1. 4.2. 4.3.

Locatie analyse Locatie 1: Zevensprong Locatie 2: Bijenkorf Locatie 3: Manifestatieterrein

11 11 11 12

5. 5.1. 5.2. 5.3.

Scenario’s Scenario 1: Nieuwbouw onder één dak op Manifestatieterrein Scenario 2: Nieuwbouw van beide scholen op eigen locaties Scenario 3: Nieuwbouw Bijenkorf en renovatie Zevensprong

14 14 18 24

Multi Criteria Analyse

Conclusie

Referentie: 1727403-0008.0.6.

Vervolg

Bijlage I Kwaliteitskader Frisse Scholen

Bijlage II Ruimteprogramma Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3

35 35 36 37

Bijlage III Planning scenario’s

Bijlage IV Afwegingskader scenario’s

Bijlage V Locatieschouw De Zevensprong

Pagina 2 van 40

1. Inleiding In het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs gemeente Houten 2024-2043 (hierna: IHP) zijn basisscholen De Zevensprong & Bijenkorf als gezamenlijk project benoemd in de eerste termijn (0-5 jaar). Beide scholen dienen op termijn vervangen te worden en bij de Bijenkorf speelt mee dat er nu gebruik gemaakt wordt van een dislocatie om het ruimtetekort op te lossen. Daarnaast is er op beide scholen momenteel geen kinderopvang aanwezig en kan de doorlopende leerlijn (0-12 jaar) niet gefaciliteerd worden op de locaties. Om te bepalen hoe de bovengenoemde problematiek aangepakt kan worden, is dit haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Hierbij zijn verschillende scenario’s voor De Zevensprong & Bijenkorf in kaart gebracht en afgewogen ten opzichte van elkaar, om uiteindelijk tot een voorkeursscenario te komen. Het IHP en het Uitvoeringsprogramma IHP 2024-2043 (hierna: UVP) vormen de basis voor deze haalbaarheidsstudie. In deze twee rapportages staan de ambities, de beleidsuitgangspunten en de uniforme werkafspraken (op programma- en projectniveau). De volgende scenario’s zijn meegenomen in het onderzoek: Scenario 1: nieuwbouw onder één dak op het manifestatieterrein Voor beide scholen samen wordt er één nieuwbouw gerealiseerd op een nieuwe locatie. Hiervoor wordt gedacht aan het Manifestatieterrein in Houten Noordwest.

Scenario 2: nieuwbouw op de huidige locaties Beide scholen krijgen elk vervangende nieuwbouw op hun huidige locaties. Hiertoe worden de huidige gebouwen gesloopt, waarna er nieuwbouw gerealiseerd kan worden. Scenario 3: nieuwbouw Bijenkorf & renovatie Zevensprong Voor de Bijenkorf wordt vervangende nieuwbouw gerealiseerd op de huidige locatie. De Zevensprong wordt grootschalig gerenoveerd.

Referentie: 1727403-0008.0.6.

1.1. Doelstelling Het opstellen van deze haalbaarheidsonderzoek heeft tot doel om uit te wijzen hoe de genoemde scenario’s zich verhouden ten opzichte van elkaar. Hiermee kan een weloverwogen voorkeursscenario worden vastgesteld, welke vervolgens tot uitvoering kan worden gebracht. Het uiteindelijke hoofddoel van de gehele ontwikkeling is het komen tot de realisatie van voldoende én kwalitatief goede huisvesting voor leerlingen in Houten (Noord West).

1.2. Aanpak De aanpak om te komen tot een volledige en gedegen afweging bestaat uit vier inhoudelijke stappen: 1. Inventarisatie en analyse: aan de hand van de beheeraspecten Geld, Risico’s, Organisatie, Tijd, Informatie en Kwaliteit (GROTIK) zijn alle randvoorwaarden in beeld gebracht. 2. Locatie / scenario analyse: de verschillende locaties/ scenario’s zijn nader onderzocht aan de hand van de GROTIK beheeraspecten. 3. Scenario keuze: de verschillende scenario’s zijn beoordeeld aan de hand van het opgestelde afwegingskader. Uit een multicriteria-analyse volgt het voorkeursscenario. 4. Rapportage en presentatie: de bevindingen zijn verwerkt in voorliggende rapportage, gepresenteerd aan de schoolbesturen en gemeente en voorzien van conclusie en aanbevelingen.

1.3. Leeswijzer Hoofdstuk 2 schetst de context van de scholen. Daarbij zijn de huidige en gewenste situatie toegelicht. Vervolgens gaat Hoofdstuk 3 in op de randvoorwaarden van het onderzoek. In hoofdstuk 4 worden de verschillende locaties nader toegelicht en eventuele beperkingen aangegeven. Vervolgens worden in hoofdstuk 5 de scenario’s beschreven. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in de multicriteria- analyse. Hoofdstuk 7 vat de belangrijkste conclusie samen.

Pagina 3 van 40

2. Context Dit hoofdstuk gaat in op de huidige situatie en de gewenste situatie met betrekking tot de twee scholen waar dit haalbaarheidsonderzoek over gaat: De Bijenkorf en Zevensprong. Ook wordt inzichtelijk gemaakt wat de huidige situatie is met betrekking tot het totaal aantal leerlingen en het verwachte aantal leerlingen in de toekomst.

2.1. Huidige situatie 2.1.1 De Bijenkorf Basisschool De Bijenkorf valt onder Stichting Openbaar Onderwijs Houten (hierna: OOH). De Bijenkorf is gehuisvest op twee locaties in Houten: de hoofdlocatie aan de Riddersborch 143 en dislocatie aan de Vikingenpoort 30. De dislocatie wordt gebruikt omdat de hoofdlocatie te weinig capacitei heeft voor alle leerlingen. Op 1 oktober 2024 telde de Bijenkorf 297 leerlingen en op 1 februari 2025 309 leerlingen. De hoofdlocatie van de Bijenkorf is in 1986 gerealiseerd en kent een oppervlakte van 1.318 m2 bvo aan onderwijsruimte. Daarnaast is er bij het gebouw een gymzaal aanwezig van 252 m2. Op de hoofdlocatie is een tekort van 376 m2 bvo. Voor dit tekort maakt de school gebruik van de locatie aan de Vikingenpoort. De Bijenkorf heeft haar onderwijs zo ingericht dat kinderen worden uitgedaagd om zich te ontwikkelen en daarmee het zelfbeeld en zelfvertrouwen van de kinderen te versterken. Naast de basisvaardigheden wordt er ingezet op culturele en creatieve vorming van kinderen. Ook de buitenruimte wordt nadrukkelijk ingezet bij het onderwijs. De school heeft op dit moment op de hoofdlocatie een moestuin.

2.1.2 Zevensprong Basisschool de Zevensprong valt onder Katholieke Scholenstichting Fectio (hierna: Fectio). De Zevensprong is gehuisvest aan de Scherpencamp 2 te Houten. Op 1 oktober 2024 telde De Zevensprong 132 leerlingen en op 1 februari 2025 135 leerlingen. De locatie Zevensprong is in 1989 gerealiseerd en kent een oppervlakte van 1.405 m2 bvo aan onderwijsruimte. Rond 2000 is het gebouw uitgebreid met 4 lokalen. In maart 2025 heeft er een bouwkundige schouw van de school plaatsgevonden, met als doel het bepalen van de renovatiemogelijkheden van het bestaande gebouw. De bevindingen hiervan zijn verwerkt in een separate memo,

Referentie: 1727403-0008.0.6.

welke is opgenomen als Bijlage V. De school heeft op basis van het leerlingenaantal 864 m2 bvo nodig. Het gebouw kent daarmee een overmaat. Momenteel wordt een deel van het gebouw verhuurd aan de Techniek Fabriek, een lokaal initiatief waar technieklessen worden gegeven. De Zevensprong is een Daltonschool. Bij het Dalton onderwijs staat een combinatie van leeropbrengsten, brede vorming en persoonlijkheidsontwikkeling centraal. Kinderen leren zelfstandig te werken en handelen, verantwoordelijkheid te nemen voor zichzelf én hun omgeving en leren samen te werken. Vanwege het onderwijsconcept kiezen ouders bewust voor de Zevensprong.

2.2. Gewenste situatie In het IHP is reeds omschreven dat naar de mogelijkheden gekeken moet worden om beide scholen onder één dak te huisvesten. De scholen liggen op dit moment nabij elkaar en werken daar waar nodig al samen. Door het gezamenlijk huisvesten kunnen er nog meer voordelen gehaald worden. Hierbij is duurzaamheid een belangrijk thema waar beide scholen elkaar goed kunnen vinden. Beide scholen kennen hun eigen onderwijsconcept en zien overeenkomsten tussen hun visies op het onderwijs. OOH en Fectio onderschrijven het belang van het kunnen blijven bieden van schoolkeuzes voor ouders.

2.3. Leerlingenaantal Voor de context van het haalbaarheidsonderzoek is het van belang om de verwachte leerlingenaantallen vast te stellen. Het toekomstige leerlingenaantal is aan de hand van de leerlingenprognose (op basis van teldatum 1 oktober 2023) bepaald. Conform het UVP wordt er 15 jaar vooruit gekeken in de prognose en wordt het definitieve aantal binnen het haalbaarheidsonderzoek vastgesteld. De huidige leerlingenaantallen laten ten opzichte van de prognoses een afwijkend beeld zien. Er is daarom besloten om af te wijken van het uitgangspunt t+15. Het leerlingenaantal wordt gesteld op 310 leerlingen voor de Bijenkorf en 140 leerlingen voor de Zevensprong. Tabel 1: Leerlingenaantallen Zevensprong en Bijenkorf Leerlingenaantal Leerlingenaantal Prognose

Uitgangspunt

De Bijenkorf

1 oktober 2024 297

1 februari 2025 309

t+15 jaar 290

leerlingenaantal 310

De Zevensprong

132

135

105

140

Totaal

429

444

395

450

Pagina 4 van 40

3. Randvoorwaarden Dit hoofdstuk omschrijft de verschillende randvoorwaarden welke samen de context vormen van het haalbaarheidsonderzoek naar vervangende nieuwbouw Zevensprong en Bijenkorf. De randvoorwaarden zijn opgebouwd rondom de beheeraspecten Geld, Risico’s, Organisatie, Tijd, Informatie en Kwaliteit (GROTIK). De randvoorwaarden vormen de afwegingscriteria waaraan de verschillende scenario’s getoetst zullen worden. Hiermee kunnen de verschillende scenario’s goed met elkaar vergeleken worden.

3.1. Geld Stichtingskosten onderwijs (nieuwbouw) In tabel 2 is het kengetal per m2 bruto vloeroppervlak (bvo) opgenomen. Dit bedrag per m2 bvo is conform de financiële werkwijze uit het UVP, geactualiseerd op basis van de meest recente kostenconfigurator van HEVO (prijspeil 1-1-2025). In het UVP zijn met de schoolbesturen afspraken gemaakt over de kostenverdeling van de genoemde bedragen uit het IHP. De hier genoemde bedragen betreffen de bijdragen vanuit de gemeente. Tabel 2: Kostenconfigurator HEVO PO 1-1-2025, stichtingskosten incl. btw / m2 bvo, voor nieuwbouw Onderdeel

Primair Onderwijs

Aantal leerlingen

100

200

300

400

Uitganspunt bouwlagen

Norm m2 bvo

703

1206

1709

2212

Kosten per vierkante meter Kosten nieuwbouw (gemeente)

€ 4.507

€ 4.223

€ 3.876

€ 3.796

In het IHP waren voor de Bijenkorf en Zevensprong de volgende investeringskosten (geïndexeerd naar 1 januari 2025, excl. bijkomende kosten) opgenomen: • De Bijenkorf (1.503 m2 bvo) : € 6.347.000,-• De Zevensprong (839 m2 bvo): € 3.781.000,-Binnen het haalbaarheidsonderzoek zijn er afwijkingen ten opzichte van de opgenomen IHP budgetten. Deze verschillen zitten onder andere in het gehanteerde leerlingenaantal en de meer specifieke kengetal benadering. De kostenconfigurator

Referentie: 1727403-0008.0.6.

werkt met verschillende budgetten voor 100, 200, 300 en 400 leerlingen. Per scenario wordt vastgesteld wat het te handhaven budget is per m2 bvo op basis van het aantal leerlingen. Hierbij geldt het volgende: • Voor alle leerlingenaantallen hoger dan 400, wordt het budget van € 3.796,-per m2 bvo gehanteerd; • Voor tussenliggende leerlingenaantallen wordt het aan te houden budget verhoudingsgewijs gebaseerd op het honderdtal. Zo geldt voor 140 leerlingen het volgende: [budget voor 100 lln] – [(40/100) van het verschil tussen het drempelbedrag van 200 en 100 leerlingen]. Dit geeft in dit voorbeeld het volgende aan te houden budget: [€ 4.507,--] – [(40/100) * € 283,--] = € 4.393,-- per m2 bvo. Stichtingskosten onderwijs (renovatie) Voor renovatie wordt uitgegaan van een levensduurverlening van 40 jaar en een kwaliteitsniveau gelijkwaardig aan nieuwbouw. Om deze reden wordt voor renovatie hetzelfde kengetal gehanteerd als voor nieuwbouw. Kosten kinderopvangpartner en maatschappelijke voorzieningen Uitgangspunt voor de huisvesting voor kinderopvang en andere maatschappelijke voorzieningen is dat dit hetzelfde kwaliteitsniveau als de school krijgt. Het kengetal voor kinderopvang en maatschappelijke voorzieningen wordt daarmee gelijk getrokken met onderwijs.

Conform het IHP worden de investeringskosten voor de kinderopvang gedekt middels een kostprijs dekkende huur van de kinderopvangpartner. Kosten gymzaal Voor de stichtingskosten voor een gymzaal wordt € 1.803.000,-- aangehouden (VNG normbedrag, incl. btw). Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • 520 m² bvo: gymzaal met vloeroppervlak van 308 m² (14 x 22 m), berging voor toestellen, kleed- en doucheruimten, werkkasten, verkeersruimte en technische ruimte. • Gasloos gebouw met warmtepomp en met een gebalanceerd ventilatiesysteem. • Fundering op palen. • Vrijstaand enkellaags gebouw. • Geluiddempende sportvloer. • Zwaar uitgevoerde wanden voor bevestiging van sportattributen.

Pagina 5 van 40

Sloopkosten Een aantal van de scenario’s binnen dit haalbaarheidsonderzoek houden rekening met (gedeeltelijke) sloop van bestaande bouwdelen. Voor deze werkzaamheden is een kengetal van €75 per m2 incl. btw aangehouden. Dit betreft de totale sloopkosten inclusief begeleiding. Tijdelijke huisvesting (onderwijs) Het kan voorkomen dat gedurende de bouwperiode er tijdelijke huisvesting voor de school noodzakelijk is. De noodzaak tot én exacte hoeveelheid tijdelijke huisvesting varieert per scenario. Om de kosten hiervoor te bepalen, is gebruik gemaakt van recent gerealiseerde projecten van HEVO, waarbij tijdelijke huisvesting integraal onderdeel van de opgave was. De financiële uitgangspunten hiervan zijn: • € 160,-- / m2 bvo t.b.v.: leveren en plaatsen van de units, demontage en afvoer na gebruiksperiode én funderingskosten (indien van toepassing); • € 4.600,-- / lokaal t.b.v.: kapstokken, akoestische voorzieningen, wandverstevigingen voor digiborden e.d.; • € 360,-- / lokaal t.b.v.: huurkosten per week. De genoemde kosten zijn inclusief BTW, maar exclusief aansluitkosten, elektra, water, gas, data en eventuele advieskosten. Voor tijdelijke huisvesting geldt tevens dat het totaal benodigd oppervlak in m2 bvo altijd een meervoud dient te zijn van 18, aangezien de standaard units een oppervlakte hebben van 3 x 6 = 18 m2 bvo.

Tijdelijke gymvoorziening Bij enkele scenario’s wordt voorgesteld om de gymzaal te slopen en vervolgens nieuw te bouwen. Dit betekent dat er voor bewegingsonderwijs een tijdelijke voorziening gerealiseerd moet worden. In Noordwest Houten zijn namelijk geen andere gymzalen beschikbaar die ingezet kunnen worden voor het bewegingsonderwijs van de Zevensprong, Bijenkorf en basisschool Wereldwijs. In de financiële doorrekening is een tijdelijke blaashal meegenomen ten behoeve van bewegingsonderwijs. De afmetingen van een blaashal zijn doorgaans groter dan benodigd zijn voor bewegingsonderwijs. De blaashal kan eventueel ook tijdelijk ingezet worden voor andere sporten.

Referentie: 1727403-0008.0.6.

De kosten voor een blaashal zijn gebaseerd op referentieprojecten van HEVO. Bij het bepalen van de kosten is uitgegaan van huur van een blaashal voor 3,5 jaar. Naast maandelijkse huurkosten is in het bedrag ook een post voor installatie en demontage en jaarlijkse onderhoudskosten opgenomen. De indicatieve huurkosten voor de blaashal betreffen in totaal € 514.000,-- (inclusief btw). Dit bedrag is exclusief aansluitkosten, elektra, water, gas en eventuele advieskosten. Terreinkosten In het stichtingskosten kengetal is rekening gehouden met een terreinvoorziening conform verordening van 600 m2. Het is wenselijk om de hoeveelheid buitenruimte te optimaliseren om tot 5 m2 buitenruimte per kind te komen. Voor het realiseren van deze extra buitenruimte wordt een kengetal van €40 per m2 onverhard en €120 per m2 verhard terrein aangehouden, deze kengetallen zijn incl. btw. Deze bedragen zijn inclusief speeltoestellen. Tevens wordt een verhouding aangehouden van 60% onverhard terrein vs. 40% verhard. Per scenario zullen de aanvullende kosten inzichtelijk worden gemaakt voor het optimaliseren van de buitenruimte. Voor het buitenterrein ten behoeve van kinderopvang, wordt gerekend met 3,5 m2 per kind. Hiervoor wordt het kengetal van € 120 per m2 aangehouden. Indexering Bij elk scenario wordt het bedrag geïndexeerd t/m halverwege de bouw.

In het haalbaarheidsonderzoek wordt uitgegaan van 3% indexering per jaar. Dit percentage is gebaseerd op een gemiddelde indexering van de afgelopen jaren. Hiermee wordt er geprobeerd te voorkomen dat bij de aanbesteding van het project het taakstellend budget op voorhand al ontoereikend is. Jaarlijks dient het budget geïndexeerd te worden conform de afspraken in het UVP. Overige bijkomende kosten In het IHP is reeds 20% over de stichtingskosten per project opgenomen ter dekking van eventuele bijkomende kosten. Binnen het haalbaarheidsonderzoek worden deze kosten nader gespecifieerd per scenario. Wanneer er sprake is van sloopkosten en kosten voor tijdelijke huisvesting, zullen deze separaat inzichtelijk worden gemaakt. In dat geval zal het percentage voor de overige bijkomende kosten worden bijgesteld

Pagina 6 van 40

naar 10%, bepaald over de stichtingskosten. Onder andere de kosten van de volgende zaken kunnen uit deze reservering bekostigd worden: • Bouwrijp maken; • Aanvullende infrastructurele werken; • Noodzakelijke (onverwachte) onderzoeken; • (Bouw)leges; • Verhuiskosten; • Stelpost inregelen installaties eerste jaar. Afwegingscriterium geld Er wordt per scenario getoetst hoe de geraamde kosten zich verhouden tot het vastgestelde budget. Uitgangspunt hierbij is een zo optimaal mogelijke prijs – kwaliteitsverhouding.

3.2. Risico’s en kansen Verschillende scenario’s kunnen verschillende risico’s en kansen met zich meebrengen. Om een goede afweging tussen scenario’s te kunnen maken, is het van belang om deze potentiële risico’s en mogelijke kansen in kaart te brengen. Immers, veel risico’s kunnen leiden tot hogere kosten achteraf of langere doorlooptijden. Afwegingscriterium risico’s en kansen Er wordt per scenario vastgesteld wat de voornaamste risico’s en kansen zijn. Ook wordt er aangegeven welke maatregelen er genomen kunnen worden om de genoemde risico’s zo goed als mogelijk te beheersen.

Ook wordt er per scenario gekeken naar de impact op de Techniekfabriek. Er wordt door gemeente en schoolbesturen per concreet project gezocht naar samenwerking tussen het onderwijs en overige partners. Er wordt daarbij tegemoet gekomen aan de sociaal-maatschappelijke rol van een school voor de wijk. Bij de Zevensprong is nu de Techniekfabriek aanwezig. Het is mogelijk om deze functie elders in Houten te faciliteren. Er wordt verkend of de Techniekfabriek behouden kan worden bij de nieuwe situatie in Houten Noordwest.

Afwegingscriterium organisatie Per scenario wordt de impact op Fectio en OOH vastgesteld. Hierbij wordt er zowel naar de korte als de lange termijn gekeken. Focus hierbij ligt op het kunnen faciliteren van doorlopende leerlijnen en de impact van een mogelijke huisvesting onder één dak.

3.4. Tijd Binnen het IHP is het project Bijenkorf en Zevensprong opgenomen in de 1ste IHP termijn (0-5 jaar). Beide schoolbesturen willen inzetten op gezamenlijke huisvesting op een locatie die passend is voor de omvang van beide scholen. Per scenario wordt inzichtelijk gemaakt wat het verwachte tijdspad gaat worden. Afwegingscriterium tijd Er wordt gekeken in hoeverre de ontwikkeling past binnen de gewenste en beoogde planning van zowel de gemeente als het schoolbestuur. Welke risico’s worden er gesignaleerd en welke aanvullende onderzoeken zijn noodzakelijk?

3.3. Organisatie Bij deze randvoorwaarde wordt er gekeken naar de impact van de verschillende scenario’s op de betrokken organisaties (Fectio en OOH). Hierbij wordt er gekeken naar de impact (positief dan wel negatief) van een mogelijke huisvesting onder één dak.

Referentie: 1727403-0008.0.6.

Pagina 7 van 40

3.5. Informatie Deze randvoorwaarde betreft de beschikbare informatie rondom de scenario’s, de informatie die met dit onderzoek wordt gegenereerd én de manier waarop deze geborgd wordt. Het onderdeel ‘Informatie’ is dus geen onderscheidende factor tussen de scenario’s en vormt daardoor geen afwegingscriterium. Afwegingscriterium informatie De randvoorwaarde Informatie vormt géén afwegingscriterium.

3.6. Kwaliteit: Onderwijskundig/ Maatschappelijk Onderwijskundige functionaliteit De onderwijskundige functionaliteit wordt in deze bepaald door de mate waarin het onderwijsconcept en de onderwijsvisie ingepast kan worden in de huisvesting. Verschillende concepten/visies m.b.t. hoe er onderwijs wordt gegeven, brengen verschillende ruimtelijke en functionele eisen met zich mee. Denk bijvoorbeeld aan het realiseren van open vloervelden vs. gesloten ruimtes. Bij deze randvoorwaarde wordt daarom onderzocht in hoeverre het onderwijsconcept en de onderwijsvisie voor beide scholen in te passen is in de huisvesting. Faciliteren van doorlopende leerlijn Schoolbesturen en kinderopvang zetten in op het behouden, versterken en waar nodig uitbreiden van samenwerking tussen het PO en kinderopvang, peuteropvang en buitenschoolse opvang. Gemeente en schoolbesturen bouwen bij voorkeur conform de (I)KC gedachte. De samenwerking tussen primair onderwijs en kinderopvang kan hier een doorlopende leerlijn waarmaken. Kinderen tussen de 0 en 12 jaar oud doorlopen hun ontwikkeling in één gebouw of in een netwerk van voorzieningen. Bij het vormen van een (I)KC wordt op voorhand goed nagedacht over samenwerkingsvormen en partners. Het meest voorkomend is om per gebouw met één opvangorganisatie in een schoolgebouw samen te werken.

Dat maakt het makkelijker om een succesvolle doorlopende leerlijn te realiseren. Faciliteren van bewegingsonderwijs Bewegingsonderwijs is een belangrijk onderdeel van het onderwijs aan kinderen. Ook binnen de gemeente Houten wordt actief ingezet op bewegend leren en het faciliteren

Referentie: 1727403-0008.0.6.

van bewegingsonderwijs. Bij de Bijenkorf is een gymzaal aanwezig. Deze gymzaal dient bij een nieuwe situatie in Houten Noordwest wederom aanwezig te zijn. Voor de gymzaal worden de afmetingen vanuit de KVLO aangehouden (netto vloeroppervlak van 308 m2 en hoogte van 5,5 meter). Voor deze voorwaarde wordt gekeken in hoeverre een gymzaal gerealiseerd kan worden binnen de verschillende voorgestelde scenario’s. Inclusiviteit Inclusief onderwijs wordt vaak gezien als alternatief voor speciaal onderwijs, waarbij de nadruk ligt op het aanvaarden van de verscheidenheid aan leerlingen en hun behoeften. De kern hiervan is om onderwijs te bieden waarbij alle kinderen toegang hebben tot een inclusieve leeromgeving dicht bij thuis. Per scenario zal worden onderzocht in welke mate er maatregelen getroffen kunnen worden om de toegankelijkheid voor leerlingen met een beperking te vergroten. Afwegingscriterium kwaliteit: onderwijs/ maatschappelijk Per scenario wordt getoetst wat de impact is op het afwegingscriterium met betrekking tot de onderwijskundige en maatschappelijke kwaliteit, zoals vermeld in deze paragraaf.

3.7. Kwaliteit: Gebouwelijk Met betrekking tot kwaliteit staat voorop dat er een schoolgebouw wordt gerealiseerd dat klaar is voor de toekomst en bijdraagt aan het welzijn van een gezonde leeromgeving. In de bouwstenen van beleid van het IHP, onder het punt kwaliteit & duurzaamheid, is uiteengezet wat de gemeente Houten en de schoolbesturen verstaan onder toekomstgerichte en kwalitatief goede schoolgebouwen. Deze kwaliteitspunten zijn vertaald naar gebouwelijke randvoorwaarden. Gezondheid (Frisse Scholen, mix aan kwaliteitseisen) Elk gebouw moet van voldoende kwaliteit, duurzaam en toekomstbestendig zijn. Op deze manier wordt een goede basiskwaliteit bereikt voor alle schoolgebouwen en wordt voorkomen dat het gebouw zelf een negatieve factor is in de ontwikkeling van leerlingen. Een fris klimaat is hierbij van groot belang. Om die reden wordt er voor de Frisse Scholen aspecten uitgegaan van een bewuste klasse bepaling per thema. Het

Pagina 8 van 40

kwaliteitskader is te vinden in Bijlage I. Binnen elk scenario wordt gekeken in hoeverre deze kwaliteitseisen behaald kunnen worden. Energieprestatie Duurzaamheid is een centraal thema in de samenleving. Duurzame ontwikkeling sluit aan op de behoefte van het heden, zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen. Hierbij wordt er gestreefd naar een evenwicht tussen ecologische, economische en sociale belangen. Voor nieuwbouw geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen van bijna energie-neutrale gebouwen (BENG). In het IHP is vastgelegd dat het realiseren van een energieneutraal gebouw (ENG)* het uitgangspunt is voor nieuwbouw (en waar mogelijk voor renovatie), voor zover het gebouw het technisch en financieel-economisch toelaat. Nieuwbouw en renovatie zijn natuurlijke momenten om te investeren en te verduurzamen. Het is dan ook kostenefficiënter om op deze momenten te investeren dan tijdens de exploitatieperiode van een gebouw. Per scenario wordt nagegaan of ENG haalbaar is. * Er is gekozen voor een kwaliteitsniveau ENG (Energie Neutraal Gebouw). Echter, gezien de onzekerheid betreffende de wachttijden voor het aanleggen van de aansluiting die daarvoor nodig is (i.v.m. de landelijk netcongestie) kan deze ambitie bij- of uitgesteld moeten worden.

Circulariteit De gemeente en schoolbesturen zien het realiseren van kwalitatief goed én duurzame huisvesting als een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Onderdeel hiervan is circulariteit. Voor circulariteit wordt ernaar gestreefd bewust om te gaan met de toegepaste materialen en waar mogelijk gebruik te maken van natuurlijke, ecologisch vriendelijke en/of herbruikbare materialen. In het geval van nieuwbouw wordt gelet op de basisprincipes van circulariteit, zoals de toekomstige losmaakbaarheid van de gebouwelementen. Per scenario wordt er onderzocht in hoeverre circulaire principes toegepast kunnen worden. Toekomstbestendigheid Conform het IHP is een toekomstbestendige school een school die flexibel en duurzaam gebouwd wordt. Dit is van belang om mee te kunnen bewegen met wat zich

Referentie: 1727403-0008.0.6.

aandient tijdens de levensduur van het gebouw. Hierdoor zal er per scenario gekeken worden of er flexibele, en daarmee toekomstbestendige, scholen gerealiseerd kunnen worden. Onderdeel hiervan is de vraag of een eventuele uitbreiding ingepast kan worden op de kavel. Afwegingscriterium kwaliteit: gebouwelijk Wat betreft de gebouwelijke aspecten wordt verkend welke eventuele risico’s of belemmeringen er per scenario zijn. Het gaat daarbij om de technische aanpasbaarheid van het gebouw (installaties) en in hoeverre het gebouw functioneel en ruimtelijk (constructie) aangepast kan worden. Er wordt getoetst wat er op het gebied van duurzaamheid haalbaar is binnen de beoogde scenario’s.

3.8. Kwaliteit: Ruimtelijk Ruimtebehoefte Bij deze randvoorwaarde wordt onderzocht in hoeverre de benodigde ruimte voor de school (in vierkante meters) ingepast kan worden op de beoogde locaties. Op basis van het leerlingenaantal kan het ruimteprogramma voor het gebouw en terrein bepaald worden. Voor de ontwikkeling van de Zevensprong en Bijenkorf kan het ruimteprogramma worden gehanteerd zoals opgenomen als Bijlage II. Per voorgesteld scenario is er een ruimteprogramma opgesteld. • Voor de scholen is de ruimtebehoefte bepaald aan de hand van de verordening systematiek. • Voor de kinderopvang wordt rekening gehouden met twee dagopvanggroepen en wordt voor de kinderopvang rekening gehouden met o.a. slaapverblijven en verschoonruimten. De opgenomen ruimtebehoefte is gebaseerd op ervaringen van andere kinderopvangorganisaties. • Voor de gymzaal wordt rekening gehouden met een KVLO gymzaalafmetingen van 308 m2. Aanvullend moet er rekening gehouden worden met kleedkamers en randvoorzieningen. In de haalbaarheidsfase wordt rekening gehouden met een oppervlak van 520 m2 voor de gymzaal.

Pagina 9 van 40

•

Voor maatschappelijke partners wordt rekening gehouden met een reservering van 120 m2. Dit kan ingezet worden voor de techniekfabriek of voor andere maatschappelijke partners. Voor het gebouw geldt dat 60% van de onderwijsmeters op de begane grond wordt gerealiseerd en 40% op de verdieping. De andere voorzieningen worden op de begane grond gesitueerd.

Buitenruimte Voor de buitenruimte wordt in het IHP gesteld dat deze duurzaam, bio divers en klimaat adaptief ingericht moet worden. Hierbij gaat het o.a. om het realiseren van schoolpleinen waar veel groen is geïntegreerd en waar extra aandacht wordt besteed aan (regen)water-infiltratie. Per scenario zal worden gekeken in hoeverre deze principes gerealiseerd kunnen worden.

Parkeergelegenheid Ook parkeergelegenheid is een belangrijke reden waarom omwonenden een bezwaar kunnen indienen op plannen. Per scenario zal worden onderzocht wat de plannen betekenen voor de parkeergelegenheid in de directe omgeving, zowel voor inwoners als voor medewerkers. In het ruimteprogramma is hier vooralsnog geen rekening mee gehouden. Afwegingscriterium kwaliteit: ruimtelijk Binnen de scenario afweging wordt getoetst in hoeverre de beoogde functies en het beoogde scenario in de omgeving past. Er wordt gekeken hoe goed het scenario aansluit bij diverse ruimtelijk aandachtspunten zoals de ruimte op de locatie en het omgevingsplan.

Tevens wordt er per scenario gekeken of de kavel voldoende ruimte biedt voor het minimaal benodigd oppervlak aan buitenterrein. In de verordening staat opgenomen dat er 3 m2 buitenruimte per leerling gehanteerd moet worden en vanaf 200 leerlingen volstaan kan worden met 600 m2. Echter is het wenselijk om dit aantal te verhogen zodat de leerlingen voldoende ruimte hebben om te spelen. Daarnaast biedt een vergroot speelterrein de mogelijkheid om verrijkend buitenonderwijs aan te bieden (bijv. moestuinen). Binnen dit haalbaarheidsonderzoek wordt rekening gehouden met 5 m2 buitenruimte per leerling. Voor de kinderopvang wordt rekening gehouden met 3,5 m2 per kind, conform wetgeving. Omgevingsplan Per scenario zal worden gekeken of het voorgestelde plan past binnen het geldende omgevingsplan. Hierbij wordt er gelet op de te realiseren functie, het maximaal toegestane bebouwingspercentage, de maximale bouwhoogte en overige bijzonderheden die gelden binnen het omgevingsplan. Bereikbaarheid en verkeerssituatie Bereikbaarheid en veranderende verkeerssituatie zijn belangrijke redenen waarom omwonenden een bezwaar kunnen indienen op plannen. Daarom zal er per scenario onderzocht worden wat de plannen betekenen voor de bereikbaarheid en de verkeerssituatie in de omgeving, zowel voor inwoners als voor medewerkers.

Referentie: 1727403-0008.0.6.

Pagina 10 van 40

4. Locatie analyse Binnen dit haalbaarheidsonderzoek zijn drie locaties geanalyseerd voor de huisvesting van de Zevensprong en Bijenkorf. Gezien beide locaties gelegen zijn in het noordwesten van Houten, is in dit deel van Houten gezocht naar eventuele andere locaties. De onderzochte locaties betreffen de huidige locaties van beide scholen en het manifestatieterrein. In de onderstaande paragrafen worden de locaties nader omschreven.

4.1. Locatie 1: Zevensprong Het pand met postcode 3992RD staat volgens Kadaster op een kavel ter grootte van 2.485 m2. Kadastrale aanduiding van het perceel is HTN04-E-2605. De kavel heeft een maatschappelijke bestemming.

Omgeving & nabijheid van voorzieningen De Zevensprong ligt aan de rand van de wijk. Naast de school ligt een supermarkt. Voor de rest zijn er met name woningen in de directe nabijheid. Het park, gelegen aan de noordwest zijde van de school, wordt als pluspunt beschouwd, voor de school maar ook de omwonenden. De school maakt voor een deel gebruik van het park om buiten te spelen. Verkeerssituatie en parkeergelegenheid Op de kavel zijn een beperkt aantal parkeerplaatsen aanwezig. In de directe omgeving is een minimaal aantal parkeerplaatsen aanwezig. Een kiss & ride voorziening heeft de school niet. De kavel is met de auto enkel vanaf één kant te bereiken, namelijk via de Scherpencamp. Aan de noordzijde is de kavel omringd door een fietspad. Motivering locatie De locatie van de Zevensprong is qua omvang te klein om het gehele programma van zowel de Zevensprong als de Bijenkorf te realiseren. Hierdoor wordt op deze locatie enkel het scenario onderzocht voor vervangende nieuwbouw of renovatie voor de Zevensprong.

4.2. Locatie 2: Bijenkorf Het pand met postcode 3992BK staat volgens Kadaster op twee kavels. Kavel met aanduiding HTN04-E-3898 kent een grootte van 3.049 m2. De gymzaal staat op een andere kavel, welke gekoppeld is aan de openbare ruimte. De kavels van de school en gymzaal hebben een maatschappelijke bestemming.

Figuur 1: locatie de Zevensprong – Scherpencamp 2, Houten

Omgevingsplan De Omgevingsplannen voor Houten zijn niet digitaal inzichtelijk gemaakt, waardoor de verschillende scenario’s hier niet aan getoetst kunnen worden. Kijkend naar het huidige gebruik is het uitgangspunt dat de locatie de bestemming ‘Maatschappelijk’ heeft en dat een twee-laags gebouw mogelijk is binnen de huidige gebouwcontouren.

Referentie: 1727403-0008.0.6.

Pagina 11 van 40

4.3. Locatie 3: Manifestatieterrein Als alternatieve locatie wordt het Manifestatieterrein onderzocht. Het Manifestatieterrein ligt op een ruime kavel waar ook andere voorzieningen aanwezig zijn. De totale kavel heeft een grootte van circa 60.000 m2. Het Manifestatieterrein zelf is ruim 7.500 m2.

Figuur 2: locatie de Bijenkorf – Riddersbosch 143, Houten

Omgeving & nabijheid van voorzieningen De Bijenkorf ligt het hart van de wijk. Aan de zuidzijde ligt een groene ader. Deze groene ader zorgt voor een natuurlijke afbakening in het noordwestelijke kwadrant. In de directe nabijheid zijn met name woningen aanwezig. Andere voorzieningen liggen relatief verder van de school af. Verkeerssituatie en parkeergelegenheid Net zoals de locatie Zevensprong is de kavel van de Bijenkorf ook vanaf één kant te bereiken met de auto, namelijk door de Riddersborch. Aan de westzijde is een fietspad gelegen. Op de kavel zelf zijn geen parkeerplaatsen aanwezig. Aan de noordzijde is een parkeerterrein aanwezig. Een kiss & ride voorziening is niet aanwezig bij de Bijenkorf. Motivering scenario De locatie van de Bijenkorf is qua omvang te klein om het gehele programma van zowel de Zevensprong als de Bijenkorf te realiseren. Hierdoor wordt op deze locatie enkel het scenario onderzocht voor vervangende nieuwbouw voor de Bijenkorf.

Referentie: 1727403-0008.0.6.

Figuur 3: locatie Manifestatieterrein, Houten

Omgevingsplan De Omgevingsplannen voor Houten zijn niet digitaal inzichtelijk gemaakt, waardoor de verschillende scenario’s hier niet aan getoetst kunnen worden. Kijkend naar het huidige gebruik van het manifestatieterrein is de verwachting dat er een wijziging op het Omgevingsplan gedaan moet worden. Dat proces dient tijdig opgestart te worden. Omgeving & Nabijheid voorzieningen Het Manifestatieterrein ligt aan de rand van de wijk, in een groenrijke omgeving. Op de kavel zijn nu een speelboerderij en scouting aanwezig. Deze voorzieningen liggen ten noorden van het Manifestatieterrein.

Pagina 12 van 40

Verkeerssituatie en parkeergelegenheid De kavel is nu zeer beperkt ontsloten. Bij een ontwikkeling op deze locatie dient hier aandacht voor te zijn. Bij het ontsluiten van de locatie dient ook rekening gehouden te worden met een Kiss & Ride voorziening. Bij de bestaande voorzieningen zijn parkeerplaatsen aanwezig. Dit zijn er onvoldoende om de scholen ook te kunnen voorzien van parkeren. Het kan verkend worden of er een gezamenlijk parkeervoorziening gerealiseerd kan worden. Motivering scenario De locatie van het Manifestatieterrein is van voldoende omvang om het programma voor beide scholen op te realiseren. De bestemming van de locatie dient nog gewijzigd te worden alvorens er gebouwd kan worden.

Referentie: 1727403-0008.0.6.

Pagina 13 van 40

5. Scenario’s

5.1. Scenario 1: Nieuwbouw onder één dak op Manifestatieterrein

Dit hoofdstuk omschrijft de verschillende scenario’s die zijn opgesteld voor het haalbaarheidsonderzoek Zevensprong en Bijenkorf. Deze scenario’s zijn:

Scenario 1 betreft nieuwbouw voor beide scholen onder één dak op het Manifestatieterrein. Op deze locatie is het mogelijk om twee scholen onder één dak te realiseren. In het onderstaande figuur is het manifestatieterrein aangegeven en de benodigde ‘vlek’ voor het nieuwe gebouw aangegeven. De uiteindelijke positionering van het gebouw dient bepaald te worden samen met verkeer, RO en stedenbouw.

Scenario 1: Nieuwbouw onder één dak op Manifestatieterrein Voor beide scholen samen wordt er één nieuwbouw gerealiseerd op het Manifestatieterrein. De nieuwbouw betreft een gebouw met een grootte van 3.554 m2 bvo, rekening houdend met onderwijs, opvang, gym en maatschappelijke partners. Scenario 2: Nieuwbouw van beide scholen op eigen locaties Beide scholen krijgen elk vervangende nieuwbouw op hun huidige locaties. Hiertoe worden de huidige gebouwen gesloopt, waarna er nieuwbouw gerealiseerd kan worden. Scenario 3: Nieuwbouw Bijenkorf en renovatie Zevensprong Voor de Bijenkorf wordt vervangende nieuwbouw gerealiseerd op de huidige locatie. De Zevensprong wordt grootschalig gerenoveerd.

Bij dit scenario is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten i.r.t. de gebouwelijke ruimtevraag: • Gezamenlijk onderwijsgebouw voor 450 leerlingen, resulterend in een ruimtebehoefte van 2.664 m2 bvo. • Eén kinderopvangorganisatie met twee dagopvanggroepen (32 kindplaatsen), resulterend in een ruimtebehoefte van 250 m2 bvo. • Gymzaal met KVLO afmetingen incl. kleedvoorzieningen, resulterend in een ruimtebehoefte van 520 m2 bvo. • Ruimte reservering voor maatschappelijke partners, resulterend in een ruimtebehoefte van 120 m2 bvo.

In de volgende paragrafen worden deze scenario’s nader toegelicht.

Figuur 4: Manifestatieterrein (blauw) en projectie nieuwbouw school (rood)

Referentie: 1727403-0008.0.6.

Pagina 14 van 40

In relatie tot de ruimtevraag m.b.t. het terrein, wordt binnen dit scenario rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: • Het benodigd aanvullend terrein om tot 5 m2 aan buitenruimte te komen per kind bedraagt : 450 lln x 5 m2 – 600 m2 = 1.650 m2 buitenruimte. • Het benodigd terrein voor de kinderopvang partner is 3,5 m2 per kind. Het totaal bedraagt daarmee: 32 x 3,5 m2 = 112 m2 buitenruimte.

Terrein Binnen dit scenario dient er aanvullend 1.650 m2 buitenruimte te worden gerealiseerd. Voor de aanvullende meters buitenterrein is een verdeling gemaakt over verhard (40% = 660 m2) en onverhard (60% = 990 m2). Conform het uitgangspunt bij paragraaf 3.1. komen de totale kosten hiermee (voor de aanvullende buitenruimte) uit op € 119.000,-incl. btw, afgerond op duizendtallen.

5.1.1 Geld/ Financiën

Voor het buitenterrein van de kinderopvang partner wordt gerekend 112 m2. Hiermee komen de totale kosten voor het buitenterrein voor de kinderopvang uit op € 13.000,-incl. btw, afgerond op duizendtallen.

Stichtingskosten onderwijs Voor de volledige nieuwbouw wordt gerekend met 450 leerlingen, resulterend in een kengetal van € 3.796 per m2 bvo (prijspeil 1 januari 2025), conform paragraaf 3.1.. Hiermee komen de stichtingskosten voor de nieuwbouw van 2.664 m2 bvo uit op € 10.113.000,-- incl. btw, afgerond op duizendtallen. Kosten kinderopvang en maatschappelijke voorzieningen De benodigde ruimte voor een kinderopvangpartner én een maatschappelijke partner zijn van gelijkwaardige kwaliteit als het onderwijsgedeelte, waardoor ook hiervoor het uitgangspunt van € 3.796 per m2 bvo wordt gehanteerd. Beide partners samen hebben een ruimtevraag van 370 m2 bvo. De stichtingskosten bedragen daardoor € 1.405.000,-- incl. btw, afgerond op duizendtallen.

Indexatie Zoals omschreven bij de randvoorwaarden worden de kosten geïndexeerd t/m halverwege bouw. Voor dit scenario is de verwachting dat dit eind 2028 zal zijn. Er is een gemiddelde indexering opgenomen van 3% per jaar t/m 2028. Overige bijkomende kosten In het IHP is reeds 20% per project opgenomen ter dekking van eventuele bijkomende kosten. Hiermee komen de bijkomende kosten uit op: • Bijkomende kosten onderwijs: € 2.383.000,-• Bijkomende kosten partners: € 281.000,--

Kosten gymzaal Voor de realisatie van de gymzaal worden de uitgangspunten, zoals gemeld bij paragraaf 3.1, gehanteerd. De totale stichtingskosten zijn daarmee € 1.803.000,-incl. btw, afgerond op duizendtallen. Sloopkosten Er zijn geen sloopkosten opgenomen binnen dit scenario. De verwachting is echter wel dat het huidige schoolgebouwen in de toekomst gesloopt gaan worden. Tijdelijke huisvesting Tijdelijke huisvesting is niet van toepassing bij dit scenario.

Referentie: 1727403-0008.0.6.

Pagina 15 van 40

Tabel 3: Kostenoverzicht Scenario 1, prijspeil 2025 incl. btw. Alle getallen zijn afgerond op

5.1.2 Risico’s en kansen

duizendtallen.

Risico’s • Op dit moment zijn op deze locatie geen nutsaansluitingen aanwezig. Deze dienen aangelegd te worden alvorens de bouw kan starten. • Inpassing binnen het omgevingsplan. • Mogelijke bezwaren op de ontwikkeling vanuit de omgeving. • Door de realisatie van de scholen op deze locatie wordt er groen ingeleverd. • Ontsluiting / verkeersafhandeling extra verkeer. • De bereikbaarheid (infra) van de locatie zal moeten worden aangepast t.b.v. het nieuwe gebouw.

Kengetal

Kosten

Stichtingskosten onderwijs

2.664

€ 3.796, --

€ 10.113.000,--

Stichtingskosten gymzaal

520

€ 1.803.000,--

Aanvullende terrein (onverhard)

990

€ 40,--

€ 40.000,--

Aanvullende terrein (verhard)

660

€ 120,--

€ 79.000,--

Tijdelijke huisvesting

n.v.t.

Sloopkosten

n.v.t.

Eventuele aankoopkosten grond

P.M.

Overige bijkomende kosten

20% van stichtingskosten

Stichtingskosten totaal

€ 11.916.000,--

Kosten totaal

€ 2.383.000,-€ 14.418.000,--

Indexering t/m halverwege bouw

3% per jaar

Totaal Onderwijs

€ 1.337.000,-€ 15.755.000,--

Kengetal

Kosten

Stichtingskosten Kinderopvang Stichtingskosten Maatschappelijke partner Stichtingskosten totaal

250

€ 3.794, --

€ 949.000,--

120

€ 3.794, --

€ 456.000,--

Buitenruimte Kinderopvang

112

€ 120 20% van stichtingskosten

€ 1.405.000,--

Overige bijkomende kosten Subtotaal Indexering t/m halverwege bouw

€ 281.000,-€ 1.699.000,--

3% per jaar

Totaal Kinderopvang & maatschappelijke partners

Referentie: 1727403-0008.0.6.

€ 13.000,--

€ 158.000,-€ 1.857.000,--

Kansen • Door nieuwbouw te plegen op het Manifestatieterrein komen er drie schoolgebouwen en kavels vrij, welke de gemeente kan inzetten voor andere ontwikkelingen bijvoorbeeld woningbouw. • Vanuit de schoolbesturen wordt aangegeven dat er een exploitatievoordeel zit in het gezamenlijk onder één dak gaan. • Gezamenlijke nieuwbouw met alle genoemde partners en voorzieningen zorgt voor een positief impuls in de wijk. • Er is voldoende ruimte om de nieuwbouw te realiseren. • Er kan een doorgaande leerlijn worden aangeboden. • Het is een groene omgeving. • Er zijn géén dislocaties meer nodig. • Er is géén tijdelijke huisvesting nodig. • Dit scenario stimuleert de samenwerking tussen de scholen. • Er is flexibiliteit m.b.t. uitbreiding richting de toekomst.

5.1.3 Organisatie en samenwerking Dit scenario biedt de mogelijkheid om met twee scholen, kinderopvang en gym onder één dak te gaan. Gezamenlijk kunnen de scholen een verrijkend aanbod realiseren en de leerlingen meer bieden dan wanneer zij solitair gehuisvest blijven. Ook de samenwerking met kinderopvang kan beter gefaciliteerd worden en daarmee wordt er voorzien in het creëren van een doorlopende leerlijn van 0 tot 13 jaar. Het gezamenlijk onder één dak gaan van de partners vraagt wel om afstemming over het gebruik en beheer van het gebouw.

Pagina 16 van 40

5.1.4 Tijd / Planning In Bijlage III is per scenario een tijdsplanning opgenomen, met daarin de verwachte doorlooptijden. Als de selectie van het ontwerpteam wordt gestart in Q2 2026, zal de oplevering naar verwachting in Q3 2029 plaatsvinden. Hierbij wordt uitgegaan van het volgende: • Aparte aanbestedingsprocedures voor de architect, overige adviseurs en uitvoerende partijen B/W/E. Afhankelijk van de bouw- en organisatievorm kunnen de procedures en daarmee tijdsplanningen afwijken; • Er worden géén bezwaren ingediend m.b.t. de omgevingsvergunning.

5.1.5 Kwaliteit: Onderwijskundig/ Maatschappelijk Onderwijskundige functionaliteit Bij nieuwbouw is het onderwijsconcept en de onderwijsvisie optimaal in te passen. Het biedt ook de mogelijk om de onderwijsconcepten optimaal onder te brengen. Het is hierbij de nadrukkelijk wens om een flexibel gebouw te realiseren zodat in de toekomst een ander onderwijsconcept ook vormgegeven kan worden binnen het gebouw. Gezamenlijk onder één dak betekent ook dat er gezamenlijk gekeken kan worden naar de verschillende ruimte die elke school nodig heeft. Het delen van ruimten biedt de mogelijkheid om een verrijkend aanbod in het gebouw te realiseren wat ten goede komt aan de algehele ontwikkeling van de kinderen. Ook kunnen er ruimten gerealiseerd worden waar leerlingen met een zorgbehoefte gebruik van kunnen maken. Hiermee spelen de scholen in op de inclusief maken van het onderwijs. Faciliteren doorgaande leerlijn Bij nieuwbouw kan naast de onderwijsvisie ook nadrukkelijk aandacht besteed worden aan het optimaal faciliteren van de doorgaande leerlijn in combinatie met de kinderopvangpartner. Inclusiviteit Dit scenario betreft nieuwbouw, waardoor inclusief onderwijs vanaf de definitiefase kan worden geïntegreerd in de plannen.

Facilitering bewegingsonderwijs Het manifestatieterrein biedt voldoende ruimte om een gymzaal te realiseren. Hierdoor kan bewegingsonderwijs optimaal gefaciliteerd worden, in de directe nabijheid van beide scholen.

5.1.6 Kwaliteit: Gebouwelijk Gezondheid (Frisse Scholen) Bij nieuwbouw kunnen de gestelde eisen met betrekking tot Frisse Scholen behaald worden. Energieprestatie Om de ambitie ENG te kunnen behalen, is het de vraag of de school aangesloten kan worden op het net. Het gebouw kan dusdanig ontworpen worden dat bij de oplevering de wettelijke BENG eis behaald kan worden en met beperkte ingrepen in de toekomst het gebouw ENG gemaakt kan worden. Circulariteit Qua duurzaamheid kan bij nieuwbouw breder gekeken worden dan alleen energieprestaties. Bij het ontwerp van het gebouw kan rekening gehouden worden circulaire bouwprincipes, zoals de losmaakbaarheid en het hergebruik van elementen. Toekomstbestendigheid Bij nieuwbouw is een volledig flexibel gebouw, welke toekomstbestendig is middels uitbreidbaarheid, goed haalbaar.

5.1.7 Kwaliteit: Ruimtelijk Ruimtebehoefte Op de kavel van het Manifestatieterrein is voldoende ruimte om zowel het onderwijs, kinderopvang als gymzaal te realiseren. Het gebouw kan op meerdere manieren gepositioneerd worden op de kavel. In afstemming met verkeer, ruimtelijke ordening en stedenbouw kan dit bepaald worden. Daarnaast kan er rekening gehouden worden bij het ontwerp dat in de toekomst mogelijk uitbreidingen toegevoegd kunnen worden of delen kunnen worden afgestoten.

Referentie: 1727403-0008.0.6.

Pagina 17 van 40

Buitenruimte Dit scenario betreft nieuwbouw. Hierbij kan de buitenruimte al vanaf de ontwerpfase worden meegenomen. Hierdoor is het goed mogelijk om deze duurzaam, bio divers en klimaat adaptief te ontwerpen en te realiseren. Verder is het op de voorgestelde kavel is het mogelijk om het bouwvolume te realiseren inclusief buitenspeelmogelijkheden voor de school en kinderopvang. Daarnaast is er nog ruimte beschikbaar voor parkeren op eigen terrein (deels).

5.2. Scenario 2: Nieuwbouw van beide scholen op eigen locaties Scenario 2 betreft nieuwbouw voor beide scholen op hun huidige locaties, aangezien de huidige locaties ontoereikend zijn om gezamenlijke nieuwbouw te realiseren. In de onderstaande figuren zijn de benodigde gebouwelijke vlekken aangegeven. De uiteindelijke positionering van de gebouwen dient bepaald te worden samen met verkeer, RO en stedenbouw. Verder gaat dit scenario uit van een gefaseerde uitvoering, waarbij eerst De Bijenkorf wordt gerealiseerd en aansluitend De Zevensprong*.

Omgevingsplan Het huidige perceel heeft geen maatschappelijke bestemming. Er dient rekening gehouden te worden met een omgevingsplanwijziging. Het is wenselijk om bij de wijziging het omgevingsplan dermate aan te passen zodat er in de toekomst voldoende mogelijkheden zijn om nog uit te breiden dan wel het gebouw aan te passen, zonder nieuwe wijzigingsprocedure. Er bestaat op deze locatie kans op bezwaren van omwonenden omdat het terrein van een ‘open’ veld naar een druk bezocht gebouw gaat worden, o.a. overlast van verkeer en impact op de groenstructuur kunnen als argumenten benoemd worden. Er dient tijdig gestart te worden met het uitzoeken van de ontsluiting van de kavel en een participatietraject met de buurt zodat zorgen weggenomen kunnen worden. Bereikbaarheid / Verkeerssituatie (inwoners en medewerkers) De ontsluiting van deze kavel behoeft nog nadere aandacht. De kavel wordt nu ontsloten door fietspaden. Alleen via de Keercamp kan de kavel op dit moment met de auto bereikt worden.

Figuur 5: locatie de Zevensprong

Voor de realisatiefase kan er een tijdelijke weg vanaf de Rondweg aangelegd worden. Vanuit gemeentelijk beleid is het niet wenselijk om deze weg te behouden voor de toekomst, wanneer het nieuwe schoolgebouw in gebruik gegeven wordt. Parkeergelegenheid (inwoners en medewerkers) De kavel biedt ruimte om het parkeerprogramma (deels) te realiseren. Daarnaast kan er verkend worden of er mogelijkheden zijn voor het dubbelgebruik van parkeervoorzieningen met de nabijgelegen voorzieningen.

Referentie: 1727403-0008.0.6.

Figuur 6: locatie de Bijenkorf

Pagina 18 van 40

* Dit scenario kan indien gewenst opgesplitst worden in 2 opties, waarbij de volgordelijkheid van de fasering verschilt.

Bij dit scenario is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten i.r.t. de ruimtevraag: Locatie Bijenkorf: • Nieuwbouw schoolgebouw voor 310 leerlingen, resulterend in een ruimtebehoefte van 1.759 m2 bvo. • Eén kinderopvang groep (16 kindplaatsen), resulterend in een ruimtebehoefte van 125 m2 bvo. • Het benodigd aanvullend terrein om tot 5 m2 aan buitenruimte te komen per kind bedraagt : 310 lln x 5 m2 – 600 m2 = 950 m2 buitenruimte. • Het benodigd terrein voor de kinderopvang partner is 3,5 m2 per kind. Het totaal bedraagt daarmee: 16 x 3,5 m2 = 56 m2 buitenruimte. Locatie Zevensprong: • Nieuwbouw schoolgebouw voor 140 leerlingen, resulterend in een ruimtebehoefte van 904 m2 bvo. • Eén kinderopvang groep (16 kindplaatsen), resulterend in een ruimtebehoefte van 125 m2 bvo. • Eén gymzaal met KVLO afmetingen incl. kleedvoorzieningen, resulterend in een ruimtebehoefte van 520 m2 bvo. • Het benodigd aanvullend terrein om tot 5 m2 aan buitenruimte te komen per kind bedraagt : 140 lln x 5 m2 – 600 m2 = 100 m2 buitenruimte. • Het benodigd terrein voor de kinderopvang partner is 3,5 m2 per kind. Het totaal bedraagt daarmee: 16 x 3,5 m2 = 56 m2 buitenruimte. Uitdaging bewegingsonderwijs Binnen dit scenario is er een belangrijke uitdaging m.b.t. het blijven faciliteren van bewegingsonderwijs gedurende het gehele proces.

Zoals aangegeven gaat dit scenario uit van een volgordelijkheid waarbij eerst de Bijenkorf wordt gerealiseerd en daarna de Zevensprong. Deze volgorde is gebaseerd op het verkleinen van de behoefte naar tijdelijke huisvesting, immers: wanneer de Zevensprong eerst gerealiseerd wordt zullen er méér tijdelijke units nodig zijn bij De Vikingenpoort,

Referentie: 1727403-0008.0.6.

aangezien de Bijenkorf al gebruik maakt van die locatie. Dit resulteert in de vraag hoe het bewegingsonderwijs gefaciliteerd kan blijven worden tot dat de nieuwe gymzaal bij de Zevensprong is gerealiseerd. Hiervoor zijn er drie opties: • Optie 1: de bestaande gymzaal bij de Bijenkorf wordt gehandhaafd tot de nieuwe gymzaal bij de Zevensprong is gerealiseerd. Dit brengt beperkingen met zich m.b.t. de hoeveelheid buitenspeelruimte bij de Bijenkorf tot het moment dat de bestaande gymzaal is gesloopt. Daarnaast dient er gedurende de sloop van de gymzaal extra aandacht te zijn voor de veiligheid van de leerlingen van de Bijenkorf ; • Optie 2: de bestaande gymzaal bij de Bijenkorf wordt niet gehandhaafd. Hierdoor zal er een tijdelijke gymvoorziening gerealiseerd moeten worden, wat extra kosten met zich mee brengt; • Optie 3: de volgordelijkheid wordt omgewisseld, waarbij de Zevensprong als eerste wordt gerealiseerd. Dit resulteert echter wel in hogere kosten m.b.t. tijdelijke huisvesting. Binnen dit scenario wordt er uitgegaan van optie 1. Aanvullend zullen hierbij ook de kosten voor een tijdelijke gymvoorziening inzichtelijk worden gemaakt. Zo wordt het duidelijk wat de consequentie hiervan is, wanneer de beperking in buitenspeelruimte voor de Bijenkorf niet acceptabel is en er gekozen wordt voor optie 2.

Wanneer optie 3 overwogen wordt, kunnen deze aanvullende kosten beschouwd worden als de kosten voor de extra benodigde tijdelijke huisvesting bij de Vikingenpoort.

5.2.1 Geld/ Financiën Stichtingskosten onderwijs Per nieuwbouwproject gelden andere kengetallen omdat de scholen verschillen van omvang. Voor de nieuwbouw van de Bijenkorf word er gerekend met 310 leerlingen. Het hiervoor aan te houden budget wordt: [€ 3.876,--] – [(10/100)*80] = € 3.868,-- per m2 bvo (prijspeil 1 januari 2025). Dit conform de uitgangspunten zoals geformuleerd bij paragraaf 3.1. Hiermee komen de stichtingskosten voor de nieuwbouw van 1.759 m 2 bvo uit op € 6.804.000,-- incl. btw, afgerond op duizendtallen. Voor de Zevensprong wordt er gerekend met 140 leerlingen. Het hiervoor aan te houden budget wordt: [€ 4.507,--] – [(40/100)*283] = € 4.393,-- per m2 bvo (prijspeil 1

Pagina 19 van 40

januari 2025). Dit conform de uitgangspunten zoals geformuleerd bij paragraaf 3.1. Hiermee komen de stichtingskosten voor de nieuwbouw van 904 m2 bvo uit op € 3.971.000,-- incl. btw, afgerond op duizendtallen. De totale stichtingskosten voor beide scholen samen geeft een totaal van: € 10.775.000,-- incl. btw, afgerond op duizendtallen. Kosten kinderopvang Uitgangspunt voor de huisvesting voor kinderopvang is dat dit hetzelfde kwaliteitsniveau als de school krijgt. Per school geeft dit de volgende stichtingskosten: • De Bijenkorf: 125 * € 3.868,-- = € 484.000,-- incl. btw, afgerond op duizendtallen. • De Zevensprong: 125 * € 4.393,-- = € 549.000,-- incl. btw, afgerond op duizendtallen. De totale stichtingskosten voor kinderopvang bij beide scholen samen geeft een totaal van: € 1.033.000,-- incl. btw, afgerond op duizendtallen. Kosten gymzaal Binnen dit scenario krijgt ook de gymzaal bij de Bijenkorf vervangende nieuwbouw. Voor de realisatie van de gymzaal worden de uitgangspunten, zoals gemeld bij paragraaf 3.1., gehanteerd. De totale stichtingskosten zijn daarmee € 1.803.000,-incl. btw, afgerond op duizendtallen, aangehouden. Dit is tevens conform scenario 1. Sloopkosten Er zijn sloopkosten opgenomen binnen dit scenario. Beide schoolgebouwen dienen gesloopt te worden alvorens de nieuwbouw plaats kan vinden. Voor deze werkzaamheden is een kengetal van € 75 per m2 incl.

btw aangehouden. Er dient 1.405 m2 (Zevensprong) en 1.733 m2 (Bijenkorf) gesloopt te worden. De aanvullende sloopkosten komen daarmee op ca. € 235.000,-- incl. btw, afgerond op duizendtallen. Tijdelijke huisvesting Voor beide scholen geldt dat ze tijdelijke huisvesting nodig hebben gedurende de realisatiefase. Binnen het haalbaarheidsonderzoek gaan we uit van een gefaseerde uitvoering voor beide scholen. Als eerste zal de Bijenkorf daarbij gerealiseerd worden en vervolgens de Zevensprong.

Referentie: 1727403-0008.0.6.

De Vikingenpoort kan hierbij ingezet worden als tijdelijke voorziening. Voor de Zevensprong is de omvang van het gebouw voldoende. Voor de Bijenkorf zullen er bij de Vikingenpoort aanvullende lokalen geplaatst moeten worden. De kosten hiervoor zijn (cf. de eerder benoemde uitgangspunten) € 338.000,-- incl. btw, afgerond op duizendtallen. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: • De sloop- en realisatiefase voor een nieuwbouwproject is ca. 20 maanden. Voor deze periode is tijdelijke huisvesting opgenomen. • Er worden 6 lokalen opgenomen voor de Bijenkorf. • De units worden als 2-laags gebouw geplaatst. • De kosten zijn inclusief: levering units, demontage en afvoer na gebruiksperiode en funderingskosten (indien van toepassing). • Het bedrag is excl. aansluitkosten voor elektra, water, gas en data. Daarnaast zijn eventuele bijkomende kosten voor verhuizing, advisering en leges nog niet opgenomen in dit bedrag. Zoals gemeld bij paragraaf 5.2. worden ook de kosten voor een tijdelijke gymvoorziening meegenomen. De kosten hiervoor bedragen € 514.000,---, incl. btw, afgerond op duizendtallen. De uitgangspunten voor dit bedrag staan vermeld in paragraaf 3.1. Terrein Binnen dit scenario dient er voor de Bijenkorf aanvullend 950 m2 buitenruimte te worden gerealiseerd.

Voor de aanvullende meters buitenterrein is een verdeling gemaakt over verhard (40% = 380 m2) en onverhard (60% = 570 m2). Voor de Zevensprong wordt er 100 m2 buitenruimte gerealiseerd, met een verdeling over verhard (40% = 40 m2) en onverhard (60% = 60 m2). Hiermee komen de totale kosten (voor de aanvullende buitenruimte) uit op € 75.000,-- incl. btw, afgerond op duizendtallen. Dit conform de uitgangspunten zoals gemeld bij paragraaf 3.1. Bij dit scenario wordt er gerekend met een totaal van 2 x 56 m2 buitenterrein voor de kinderopvang partner. Hiermee komen de totale kosten voor het buitenterrein voor beide kinderopvang uit op € 14.000,-- incl. btw, afgerond op duizendtallen.

Pagina 20 van 40

Indexatie Zoals omschreven bij de randvoorwaarden worden de kosten geïndexeerd t/m halverwege bouw. Bij dit scenario is de verwachting dat dit eind 2029 zal zijn, wanneer de bouw van De Bijenkorf gereed is en de bouw van De Zevensprong start. Er is een gemiddelde indexering opgenomen van 3% per jaar t/m 2029. Overige bijkomende kosten In het IHP is reeds 20% per project opgenomen ter dekking van eventuele bijkomende kosten. Aangezien de kosten ten behoeve van tijdelijke huisvesting én sloop binnen dit scenario al separaat zijn gespecificeerd, wordt het percentage t.b.v. de bijkomende kosten bijgesteld naar 10%. Hiermee komen de bijkomende kosten uit op: • Bijkomende kosten onderwijs: € 1.258.000,-• Bijkomende kosten partners: € 103.000,--

Tabel 4: Kostenoverzicht Scenario 2, prijspeil 2025 incl. btw. Alle getallen zijn afgerond op duizendtallen. m2

Kengetal

Kosten

Stichtingskosten De Bijenkorf

1.759

€ 3.868,--

€ 6.804.000,--

Stichtingskosten De Zevenspong

904

€ 4.393,--

€ 3.971.000,--

Stichtingskosten gymzaal

520

€ 1.803.000,--

Stichtingskosten totaal

€ 12.578.000,--

Aanvullende terrein (onverhard)

630

€ 40,--

€ 25.000,--

Aanvullende terrein (verhard)

420

€ 120,--

€ 50.000,--

Tijdelijke huisvesting onderwijs

€ 338.000,--

Tijdelijke gymvoorziening

€ 514.000

Sloopkosten

3.138

€ 75,--

€ 235.000,--

Eventuele aankoopkosten grond

n.v.t.

Overige bijkomende kosten

n.v.t. 10% van stichtingskosten

Kosten totaal

€ 14.998.000,--

Indexering t/m halverwege bouw

3% per jaar

Totaal Onderwijs

€ 1.882.000,-€ 16.880.000,--

Kengetal

Kosten

Kinderopvang De Bijenkorf

125

€ 3.868,--

€ 484.000,--

Kinderopvang De Zevensprong

125

€ 4.393,--

€ 549.000,--

Stichtingskosten totaal Buitenruimte Kinderopvang De Bijenkorf Buitenruimte Kinderopvang De Zevensprong Overige bijkomende kosten

€ 1.033.000,-56

€ 120,--

€ 7.000,--

€ 120,--

€ 7.000,--

10% van stichtingskosten

€ 103.000,--

Subtotaal Indexering t/m halverwege bouw Totaal Kinderopvang

Referentie: 1727403-0008.0.6.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Houten&id=a2694d8e-f05a-4a43-8837-76b89b7e7b71