Bijlage 1 - Gebiedsvisie Houten Oost - Buurtschappen in het Kromme Rijn Linie Landschap

GEBIEDSVISIE HOUTEN OOST T E H IN N E P P A H C S T BUUR P A H C S D N A L IE IN L N K RO M M E RIJ

Ziegler Ziegler|| Branderhorst Branderhorst

HOUTEN OOST: BUURTSCHAPPEN IN HET KROMME RIJN LINIE LANDSCHAP

VOORWOORD Met trots presenteren wij de gebiedsvisie ‘Buurtschappen in het Kromme Rijn Linie Landschap’ waarin we de contouren schetsen voor een nieuw woongebied aan de oostzijde van Houten, ingebed in een versterkt landschap. In deze visie verbinden we de noodzakelijke woningbouwopgave met de opgaven om het landschap te versterken en de groei van de automobiliteit te beperken, terwijl er toch ruimte ontstaat voor de bouw van 2.750 woningen. Houten blijft zich hiermee ontwikkelen op wijze die past bij haar unieke stedenbouwkundige opzet en naadloos aansluit bij onze kernwaarden: groen, dorps en duurzaam. Deze visie gaat met deze integrale opgave verder dan woningbouw alleen. Het biedt ruimte voor recreatie, natuurontwikkeling en waterberging voor geheel Houten en de regio. Het schetst een plan voor een leefbare toekomst waarin een robuuste ecologische groenstructuur, duurzame woningbouw en sociale cohesie centraal staan. Met respect voor ons verleden bouwen we aan een dorp dat klaar is voor de uitdagingen van morgen, met betaalbare woningen voor jong en oud en via een sterke fiets- en wandelstructuur in snelle verbinding staat met onze treinstations.

Ziegler | Branderhorst

Zeer recent las ik een uitgebreid artikel waarin de kwaliteit van Houten als VINEX-locatie werd benadrukt. Termen als: “beste dorp ter wereld”, “Houten verdient als VINEX-locatie een dikke 9” en “van mijn dromen” kwamen daarin voorbij. Allemaal pluimen op een al ruim getooide hoed. Met de ontwikkeling van Houten Oost zetten we daar op het gebied van wonen, ontmoeten, recreëren en natuurontwikkeling nog een hele dikke pluim bij! Wij nodigen inwoners, ondernemers en partners uit om samen met ons deze ambitie te realiseren. Samen bouwen we aan een Houten waarin iedereen zich thuis voelt, nu en in de toekomst. Namens het college van burgemeester en wethouders, Wil Kosterman Wethouder gebiedsontwikkeling Houten Oost

3

SAMENVATTING GEBIEDSVISIE Toonbeeld voor betaalbaar wonen in het groen Aan de oostzijde van Houten verrijst een bijzonder woonlandschap. De nieuwe buurt is een belangrijke stap in de versterking van het Kromme Rijn Linie Landschap (KRLL) als veerkrachtig landschapspark in het stroomgebied van de Kromme Rijn. Houten Oost staat daarmee niet alleen voor groene en betaalbare stedenbouw, maar ook voor een nieuwe relatie met het buitengebied: niet langer het landschap gebruiken, maar begrijpen, verbinden en versterken.

Maquette van een proefverkaveling van Houten Oost: illustratieve uitwerking en vraagt nader onderzoek op haalbaarheid en maakbaarheid Ziegler | Branderhorst

Deze gebiedsvisie kijkt integraal naar de ontwikkeling van Houten Oost. Ze biedt richting, stelt ambities en legt randvoorwaarden vast. Houten Oost wordt ingezet als een versterking van het samenhangende ecosysteem van mensen, planten, dieren en hun interacties. Verweven met het omliggende landschap is er ruimte voor natuur, water, recreatie en beweging. Het watersysteem en de bodem vormen geen beperking, maar de basis voor de toekomst. We spelen in op de gevolgen van klimaatverandering, met wateropvang, een ‘groenblauwe dooradering’ en biodiversiteitsherstel als fundament. Nieuwe buurtschappen liggen op de stroomruggen en worden zorgvuldig ontworpen op plekken waar zij het halfopen cultuurlandschap minimaal verstoren en aansluiten op de bestaande structuren van Houten. Dankzij de ligging op circa vijf minuten fietsen van twee NS-stations, past Houten Oost bij de identiteit van Houten als fietsdorp. Houten Oost is een wijk als biotoop, gemeenschap en waterspons: een toekomstgericht antwoord op de uitdagingen van de 22e eeuw.

Drie opgaven Met dit voorstel om door de ontwikkeling van een nieuw woonlandschap de realisatie van een landschapspark in gang te zetten, speelt de gemeente Houten in op drie actuele opgaven: De eerste is de breed gedragen wens om in het landschap van de Kromme Rijn aan landschapsontwikkeling te doen. Door de vele bouwplannen groeit de behoefte aan recreatie- en natuurgebieden. Het Kromme Rijn Linie Landschap heeft dan wel een ‘opknapbeurt’ nodig. Het is als landschappelijke eenheid nauwelijks leesbaar, kwetsbaar voor klimaatveranderingen, en de biodiversiteit is laag. Hierdoor kan het nauwelijks tegenwicht te bieden aan tal van ruimteclaims, met verrommeling en versnippering tot gevolg. Een tweede vraagstuk is de woningbouwopgave. Afgesproken is dat van de 4.750 extra woningen die tot 2040 in Houten nodig zijn, er na maximale dorpse inbreiding 2.750 woningen aan de oostzijde gebouwd gaan worden. Van die nieuwe woningen moet twee derde betaalbaar zijn. In het bouwprogramma is bovengemiddeld aandacht voor starters, kleine huishoudens en ouderen – die laatste verlangen ‘geclusterde’ en ‘zorggeschikte’ woningen. Tot slot sluit de gebiedsontwikkeling aan bij de voorgenomen herziening van het (regionale) mobiliteitssysteem en regiopoort-functie.

Met twee treinstations op fietsafstand en de aansluitende fietsstructuur van Houten is Houten Oost uitermate geschikt om de nadruk te leggen op lopen, fietsen en openbaar vervoer, en het autogebruik te temperen. 5

SAMENVATTING GEBIEDSVISIE DE LOGICA VAN HET LANDSCHAP

Houten Oost is dus geen alledaagse woonwijk, maar een puzzelstuk in het Kromme Rijn Linie Landschap (KRLL). Om te zorgen dat woningbouw, landschapsontwikkeling en waterberging op vanzelfsprekende wijze samenvallen, grijpen we voor het stedenbouwkundig ontwerp terug op de logica van het bodem- en watersysteem. En dan niet de orthogonale structuur van sloten, weiden en gaarden, maar het natuurlijke en geomorfologische landschap dat hier oorspronkelijk lag en in de ondergrond nog altijd te vinden is. Het samenspel van stroomruggen en kommen, en de gevarieerde overgangen tussen nat en droog, zand en klei, en voedselarm en vruchtbaar vormt een robuust raamwerk voor uiteenlopende functies. Op de hogere zandgronden is plaats voor woningbouw en agrarisch gebruik. In de lagere kommen aan de oostzijde is ruimte voor natuurontwikkeling met natte teelten, natuurlijke oevers en waterberging. De blikvanger in dit raamwerk is de nieuwe Houtense Rijn. Deze oude nevengeul is nu een sloot, maar door deze op te waarderen en weer te verbinden met de rivier, wordt de ‘blauwe ader’ opnieuw beleefbaar en ontstaat er een ecologische verbindingszone.

Ziegler | Branderhorst

Ook de rijke geschiedenis van de Limes, de Hollandse Waterlinies en de landgoederen in het Kromme Rijn Linie Landschap zullen beter beleefbaar worden. Houten Oost maakt het buitengebied namelijk beter toegankelijk met nieuwe fiets- en wandelroutes, en biedt ruimte voor voedselproductie met aandacht voor korte ketens. De keuze voor een stevige groenblauwe structuur als drager voor het stedenbouwkundig plan sluit aan bij hoe Houten in de jaren ‘70 volgens de principes van de ‘inversie-stedenbouw’ is bedacht. Oftewel, niet de bebouwing, maar het groen en het water vormen de ruggengraat van het dorp.

NIET LANGER HET LANDSCHAP ‘GEBRUIKEN’, MAAR BEGRIJPEN, DOORGRONDEN, VERBINDEN EN VERSTERKEN

SAMENVATTING GEBIEDSVISIE WOONLANDSCHAP HOUTEN OOST In Houten Oost worden 2.750 woningen voorzien gebaseerd op het Houtens DNA, verdeeld over vier dorpse buurtschappen gelegen op de hogere stroomruggen rond de Houtense Rijn. Deze waterloop is de centrale as in het Houtense Rijnpark, met wandel- en fietsroutes, natuurspeeltuinen en kleinschalige vormen van voedselproductie, zoals voedselbosjes of een Herenboerderij. Aan de oostelijke buitenrand van de wijk (in de kommen) liggen de Rietlanden, een waterbergend landschap waar naast natuurontwikkeling voedsel en biobased bouwmaterialen geteeld worden.

De buurtschappen variëren in dichtheid en woningtype, zoals hofjes, erven en compacte bouwblokken. Ze dragen bij aan het landschappelijke karakter van de wijk, zijn merendeels betaalbaar en stimuleren de gemeenschapszin. Collectieve voorzieningen, zoals fietsbergingen, moestuinen en speelplekken, stimuleren ontmoeting en nabuurschap. Ook dagelijkse voorzieningen als een supermarkt en huisarts zijn dichtbij, wat de buurten aantrekkelijk maakt voor senioren en kleine huishoudens. Parkeren gebeurt ‘om de hoek’ en ‘uit het zicht’, in plaats van voor de deur. De Rondweg blijft de voornaamste ontsluitingsweg, waardoor de aanleg van een nieuwe rondweg niet nodig is. 7

SAMENVATTING GEBIEDSVISIE DRIE SPEERPUNTEN

Het landschappelijke raamwerk is een belangrijke onderlegger. Maar om echt tot een groene en betaalbare voorbeeldwijk te komen, is meer nodig. Daarom zijn drie speerpunten benoemd waarvoor de lat extra hoog is gelegd. 1. De nieuwe wijk is een spons, oftewel waterzuinig en klimaatbestendig. Dit betekent dat regenwater wordt hergebruikt voor huishoudelijke toepassingen, en dat het landschappelijke raamwerk een sterk waterbergend vermogen heeft. 2. De nieuwe wijk is een biotoop, een leefgebied waar planten en dieren daadwerkelijk goed gedijen, en meer dan enkel een optelsom van het aantal m2 groen. 3. De nieuwe wijk is een gemeenschap, een gezonde plek waar bewoners elkaar kennen, ontmoeten en samenleven, en waar betaalbaarheid de norm is, met plaats voor iedereen.

Ziegler | Branderhorst

WIJK ALS SPONS: KLIMAATROBUUST WATERSYSTEEM

Hoewel geen speerpunt, de wijze waarop we het mobiliteitssysteem inrichten is voorwaardelijk voor het welslagen van de wijk. Anders gezegd: om de speerpunten daadwerkelijk te realiseren – gemeenschappen maken, een biotoop, ruimte voor water – moeten we de claim die mobiliteit legt op de publieke ruimte rigoureus herzien. Dus meer nadruk op lopen, fietsen en openbaar vervoer en minder op de auto. Houten heeft hierin een rijke traditie en in die zin is het verklaarbaar waarom die lat op dit vlak niet expliciet extra hoog is gelegd: de focus op fietsen en lopen is immers typisch Houtens.

WIJK ALS BIOTOOP: VERSTERKEN VAN HET LANDSCHAP

WIJK ALS GEMEENSCHAP: COLLECTIEVE EN VERBONDEN STRUCTUUR

9

HOUTEN OOST

GEBIEDSVISIEKAART Toonbeeld voor betaalbaar wonen in het groen

WE LATEN DE HOUTENSE RIJN OPNIEUW STROMEN Ziegler | Branderhorst

11

Huidige situatie van Houten Oost, met op de voorgrond de Rietsloot.

WERKEN AAN HOUTEN OOST HET VERVOLG Met gebiedsvisie voor Houten Oost geven we richting aan hoe we de ambities – woningbouw, landschapsontwikkeling, duurzame mobiliteit – in samenhang willen realiseren. De visie is in ontwikkeling, in een volgende fase onderzoeken we in samenwerking met marktpartijen (die twee derde van de grond in eigendom hebben) de (financiële) haalbaarheid. Met de gebiedsalliantie Kromme Rijngebied verkennen we de impact op het totale Kromme Rijngebied. Binnen deze alliantie werken betrokken gemeenten aan plannen voor de bouw van zo’n 29.000 woningen in de invloedssfeer van vijf treinstations – in lijn met het Regiopoortenbeleid van de U10. Door die plannen in samenhang te beoordelen, kunnen de juiste keuzes gemaakt worden voor de toekomst van onze regio. De wens om snel stappen te zetten, blijft aanwezig. De woningnood is immers groot, en daarmee het verlangen om zo snel mogelijk te kunnen bouwen.

Ziegler | Branderhorst

Toekomstbeeld van Het Houtense Rijnpark: het groene hart van Houten Oost waar de Houtense Rijn weer zichtbaar gaat stromen. Hier liggen wandel- en fietsroutes die de wijk verbinden met het bestaande dorp en het landschap van de Kromme Rijn. Maar je vindt er ook natuurspeeltuinen en kleinschalige vormen van voedselproductie, zoals voedselbosjes of een Herenboerderij.

13

LEESWIJZER

Deze gebiedsvisie beschrijft de ambitie van de gemeente om aan de oostrand van Houten een gebied te ontwikkelen met ruimte voor wonen, landschap en natuur. Het biedt een integrale doorkijk op de ontwikkeling van een vitale, duurzame en dorpse wijk, ingebed in een versterkt Kromme Rijn Linie Landschap. De gebiedsvisie is een bouwsteen voor de nog op te stellen Omgevingsvisie en is in die zin kaderstellend. Het is richtinggevend in de gewenste ambities, een stip op de horizon én een inspanningsverplichting om deze gebiedsontwikkeling zo innovatief mogelijk te laten zijn. Als leidende principes gelden het Houtens DNA en het Manifest Houtense Koers. De gebiedsvisie bevat een beschrijving en verbeelding van de gebiedsontwikkeling – op basis van een integrale benadering van allerlei thema’s: bodem, water, landschap, biodiversiteit, mobiliteit, energie, gezondheid, klimaatadaptatie, wonen, voorzieningen en recreatie. Gebiedsontwikkeling is een langjarig proces. De wereld verandert continu en ontwikkelingen volgen zich in snel tempo op. De gebiedsvisie is dan ook

Ziegler | Branderhorst

voldoende flexibel en adaptief om in te spelen op onverwachte ontwikkelingen. Voortschrijdende inzichten vanuit beleid of de markt kunnen invloed hebben op de gebiedsvisie. Gebiedsontwikkeling is een proces van het abstracte visieniveau naar concrete plannen en uitwerkingen, totdat uiteindelijk de schop de grond in kan en huizen en parken gerealiseerd worden. Voor het zover is zijn nog vele onderzoeken en doorrekeningen noodzakelijk. De gebiedsvisie is het vertrekpunt om in vervolgfases deze verdiepingsslagen uit te voeren. Daarbij dienen de opgenomen ambities en beleidsvelden in samenhang en per locatie te worden beoordeeld op toepasbaarheid, haalbaarheid en maakbaarheid. De gebiedsvisie is zoals gezegd een richtinggevend kader, maar de contouren van de landschapszone, de woonvelden en hoofdstructuren zijn niet maatgevend in de zin van een harde afbakening. Onderzoeken op het gebied van archeologie, waterberging, energie, mobiliteit, woonmilieus, ruimtegebruik, marktomstandigheden en haalbaarheid, kunnen leiden tot aanpassingen in de plancontouren of de gestelde ambities.

15

INHOUDSOPGAVE

1. Inleiding

19

Mobiliteit anders 3.4

1.1

Drie opgaven

20

1.2

Aansluiting bij Houtens DNA

24

1.3

Gebiedsvisie - wat en hoe?

1.4

Totstandkoming en vervolg

Mobiliteit volgens het STOMP-principe

82

3.4.1

Voetganger en fiets eerst

84

26

3.4.2

Openbaar vervoer en deelmobiliteit

88

28

3.4.3

Auto

90

Duurzaam en natuurinclusief

2. Visie

3.5

Energiestrategie

92

34

3.6

Biobased, circulair en natuurinclusief bouwen

96

2.1

Een robuust landschappelijk raamwerk

2.2

Drie speerpunten — waterbestendig, biotoop, gemeenschapsvorming

38

Intermezzo — Samen naar een voorkeursvariant

40

3.7

Voorzieningen

98

Intermezzo — Vier varianten

42

3.8

Lokale economie

100

Stedenbouwkundige opzet — buurtschappen te gast in het landschap

46

2.3

3. Uitwerking per thema

30

58

Groen omarmd en blauw verbonden 3.1

Meerwaarde voor de Houtenaar

4. Ontwikkelstrategie en haalbaarheid 4.1

102

Maatschappelijke en politieke haalbaarheid

104

4.1.1

Samenwerking met provincie

105

Wijk als spons

60

4.1.2

Samenwerking met marktpartijen

106

3.1.1

Waterbergende wijk

62

4.1.3

Aandachtspunten voor samenwerking

107

3.1.2

Waterzuinige wijk

64

4.2

Technische haalbaarheid

108

66

4.3

Financiële haalbaarheid

109

3.2

Wijk als biotoop

3.2.1

Groen groeit mee

70

Wijk als gemeenschap

74

3.3.1

Betaalbaar en gemengd

76

3.3.2

Zorg en gezondheid

78

3.3.3

Sociale veiligheid

80

3.3.4

Zelfregie

80

Dorps karakter 3.3

Ziegler | Branderhorst

17

1. INLEIDING Aan de oostzijde van Houten, tussen de Rondweg en de Bunnikse gemeentegrens, en tussen de Limesbaan en het Oostrumsdijkje, verrijst een bijzondere woonwijk. De nieuwe buurt geldt namelijk als een van de stappen in de realisatie van het 4.000 hectare grote Kromme Rijn Linie Landschap. In dit landschapspark tussen Houten, Utrecht, Bunnik, Zeist en Odijk komen de komende jaren meerdere thema’s samen: cultuurhistorie, natuur, water, recreatie, landbouw en wonen.

Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 1: Inleiding

19

1.1 DRIE OPGAVEN

De opzet van de nieuwe wijk is uniek. Het moet uitgroeien tot een toonbeeld van groene en betaalbare stedenbouw en sluit naadloos aan bij de hoofdboodschap uit het in 2021 verschenen Manifest Houtense Koers – namelijk de bouw van een ‘energiepositieve, klimaatadaptieve en biodiverse voorbeeldwijk’. De ontwerpfilosofie die aan deze gebiedsontwikkeling ten grondslag ligt breekt met traditionele ontwikkelwijzen. In plaats van het landschap te zien als een decor dat we opsnoepen of consumeren, is op deze plek verstedelijking bedoeld als investering in het landschap. Daarmee staat Houten Oost symbool voor de herijking van onze relatie met het buitengebied. Niet langer het landschap ‘gebruiken’, maar begrijpen en doorgronden, versterken en beter maken.

Opgaven Met het voorstel om door de bouw van een nieuwe woonwijk de realisatie van een landschapspark in gang te zetten, speelt de gemeente Houten in op enkele actuele vraagstukken en opgaven. Ten eerste de noodzaak en breed gedragen wens om aan de oostzijde aan landschapsontwikkeling te doen. Door de groei van Houten zelf, maar ook door bouwplannen in Odijk-West en elders in de regio, neemt de behoefte aan voldoende recreatie- en natuurgebieden in het Kromme Rijngebied toe. Daartoe verdient dit landschap een ‘opknapbeurt’. Want eerlijk is eerlijk, het is nu nog weinig aantrekkelijk – monotoon zelfs – en als landschappelijke eenheid nauwelijks leesbaar. De biodiversiteit is laag, net als de klimaatbestendigheid (met name de waterberging). Het landschap is mede hierom

Ziegler | Branderhorst

nauwelijks in staat om tegenwicht te bieden aan tal van ruimteclaims (zoals zonneweides) met verrommeling en versnippering tot gevolg. De wens om aan landschapsverbetering te doen is in lijn met het regionale programma Groen groeit mee, bedoeld om de hoeveelheid recreatieve groengebieden, waterpartijen en natuur ‘mee te laten groeien’ met de woningbouw die tot 2040 in het buitengebied gepland staat. Het ontwikkelperspectief voor het Kromme Rijn Linie Landschap – dat in het voorjaar van 2025 is vastgesteld – is een uitwerking van dit programma. In het plangebied Houten Oost gaat het om het herstel van kleinschalige landschapselementen, zoals fruitgaarden en houtwallen, en de aanleg van wandel- en fietsroutes. Ook uitbreiding van bosgebied Nieuw Wulven, ruimte voor waterberging en het mogelijk maken van kleinschalige vormen van voedselproductie staan op de rol.

In het Collegeprogramma 2022-2026 – vastgesteld door de gemeenteraad – is afgesproken om de totale woningbouwopgave te verdelen over twee gebieden. 2.000 woningen komen binnen de Rondweg en specifiek in het centrum, De Molenzoom en De Koppeling – voor dit zogenoemde CMK-gebied is eerder een gebiedsvisie gemaakt. De resterende 2.750 komen aan de oostzijde en worden zoals gezegd ingezet voor de realisatie van een landschapspark. Van de nieuwe woningen moet twee derde betaalbaar zijn; dit houdt in sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. De prijsgrenzen voor deze segmenten worden elk jaar door de rijksoverheid bepaalt. Die

betaalbaarheid is geen overbodige luxe. Woningen in het betaalbare segment zijn in de huidige voorraad vrijwel niet verkrijgbaar. De wachttijden voor sociale huurwoningen lopen nog altijd op (inmiddels gemiddeld 12 jaar). Vooral voor middengroepen – met een inkomen dat te hoog is om in aanmerking te komen voor sociale huur, maar te laag om financiering te krijgen voor het kopen van een woning – is het lastig, ook omdat middenhuuren betaalbare vrijesectorwoningen nauwelijks voorradig zijn. Het gevolg: een grote groep woningzoekenden is niet in staat om een (eerste) huis te vinden en zo een thuis te maken. Hun levens komen on hold te staan.

IN NOORD EN WEST

Ten tweede de woningbouwopgave die in Houten niet gering is – in aantallen, qua betaalbaarheid en vanwege demografische veranderingen en de eenzijdige woningvoorraad. In de gemeentelijke Woonvisie 2021-2030 is bepaald dat tot 2040 4.750 extra woningen nodig zijn. Dit aantal is voor een groot deel gebaseerd op de behoeften en woonwensen van de Houtenaren zelf en in lijn met het Integraal Ruimtelijk Perspectief (IRP) van het regionale samenwerkingsverband U10. Voor de goede orde: in het door ABF uitgevoerde regiorapport van het Woningbehoefteonderzoek U10 uit 2024 staat dat tot 2040 in de U10-regio 104.300 woningen nodig zijn. Schets gebruikt in snelkooksessie provincie. Het inzetten op de regiopoorten, verdichten rondom OV-knooppunten met behoud van werkgebieden in Noord en Hoofdstuk 1: Inleiding

21

Veel woningzoekenden zijn starters en kleine huishoudens, en ook ouderen zijn op zoek naar een geschikte woning. Omwille van deze doelgroepen hebben we bovengemiddeld aandacht voor de realisatie van betaalbare, kwalitatieve en levensloopbestendige woningen. Door onder andere appartementen te bouwen die voldoen aan de eisen en wensen van ouderen, komen de eengezinswoningen waar zij nu wonen beschikbaar voor starters en gezinnen. De gemeentelijke woonzorgvisie laat zien dat er behoefte is aan ‘geclusterde’ en ‘zorggeschikte’ woningen. Zulke huizen zijn vooral bedoeld voor (oudere) mensen die slecht ter been zijn of hulpbehoevend. Het Rijk schrijft voor dat gemeenten ruimte moeten bieden aan geschikte woningen voor onder meer statushouders, dak- en thuislozen en personen die afkomstig zijn uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang. De afstemming hierover vindt plaats op regionaal niveau (U10 en U16) en is onderdeel van de in juni 2025 door de gemeenteraad vastgestelde Woonzorgvisie. Uiteindelijk past deze rijksopgave bij het doel om in nieuwbouwprojecten – en dus ook in Houten Oost – minimaal 30 procent sociale huurwoningen te realiseren.

woningen en de ontwikkeling van gemengde milieus. Volgens deze programmalijn heeft Houten de potentie om op 800 meter van de treinstations 1.300 woningen te ontwikkelen en op 2.200 meter 3.450 woningen. Houten Oost valt binnen deze tweede ring, met twee treinstations op circa vijf minuten fietsen. Het gebied is daardoor uitermate geschikt om meer nadruk te leggen op lopen, fietsen en openbaar vervoer, en het autogebruik te temperen. Daarmee onderscheidt de nieuwe buurt zich van de gemiddelde uitbreidingswijk waarvoor normaal gesproken nieuwe infrastructurele werken voor auto- en busverkeer nodig zijn. Bovendien kan de gebiedsontwikkeling een bijdrage leveren aan het bereikbaar maken van het buitengebied. Als regiopoort vormt Houten voor recreanten van buiten een toegangspoort tot het landschap. En de gebiedsontwikkeling in Houten Oost helpt om verbindingen naar het landschap te versterken. De regionale buslijn richting station Driebergen-Zeist krijgt een impuls, ook omdat deze de nieuwe wijk Kersenweide in Odijk aandoet.

Ten derde sluit de gebiedsontwikkeling aan bij de programmalijn Regiopoorten van U-Ned. Dit samenwerkingsverband van de U10, de provincie en het Rijk richt zich op de samenhang tussen mobiliteit, woningbouw, economie en recreatief groen. In deze programmalijn is Houten aangewezen als regiopoort. Dit zijn gebieden waar binnen loop- en fietsafstand van ov-knopen (trein, bus) ruimte is voor het toevoegen van

ĞŶǀŝƐŝĞĚŝĞƉĞƌƐƉĞĐƚŝĞĨŐĞĞĨƚĂĂŶŽŶƚǁŝŬŬĞůŝŶŐĞŶŝŶĚĞŬŽŵĞŶĚĞϭϱũĂĂƌ

(Bron: U-Ned (2020), Utrecht Nabij, Ontwikkelperspectief verstedelijking en bereikbaarheid MRU 2040)

ϱϮ

Afb.1: Houten in regiopoortnetwerk (Bron: BVR Adviseurs) Ziegler | Branderhorst

sŝƐŝĞŬĂĂƌƚ ϮϬϰϬ Afb.2: Utrecht Nabij: Houten als ‘Groene Poort’ en ‘focus op versterken van economische clusters’

Afb.3: Houten Oost is door gemeente Houten benoemd als ‘wenslocatie voor gebiedsontwikkeling, inclusief wonen’ (Bron: Kromme Rijn Linie Landschap (2025), Visiekaart 2040, een visie die perspectief geeft aan ontwikkelingen in de komende 15 jaar) Hoofdstuk 1: Inleiding

23

1.2 AANSLUITING BIJ HOUTENS DNA

De intenties achter het plan voor Houten Oost zijn vernieuwend en toonaangevend, maar sluiten tegelijkertijd naadloos aan bij het Houtens DNA, de tien kernwaarden die Houten tot een gewaardeerde en gewilde woonomgeving maken. Ga maar na: het wordt een merendeels betaalbare wijk in een groenblauw raamwerk. De nadruk ligt op fietsen en wandelen, parkeervoorzieningen bevinden zich ‘om de hoek’. Het omliggende landschapspark geldt straks als een ‘collectieve achtertuin’. En ja, de realisatie van de wijk oogt op het eerste gezicht als een breuk met het aloude principe dat de Rondweg de harde grens vormt tussen dorp en landschap. Maar vanwege het landschappelijke karakter is Houten Oost geen barrière, maar een brug tussen de bebouwde kom en het landschap van de Kromme Rijn. De woningbouw is dus niet alleen een doel (om huidige en toekomstige Houtenaren van passende huisvesting te voorzien), maar ook een middel om een duurzaam, gevarieerd en aantrekkelijk Kromme Rijn Linie Landschap een stap dichterbij te brengen.

Groen omarmd en groen omringd Omgekeerd ontwerpen Groen zit in ons DNA Het groen niet consumeren maar stimuleren Houtense fietsstructuur Gezonde mobiliteit

Auto anders Trein prominent aanwezig Bouwen aan dorpse gemeenschappen Buurtschappen met menselijke maat

Buurten met eigen identiteit Menselijke maat

Dorps karakter Bouwen aan gemeenschappen Robuust groenblauw raamwerk Toekomstbestendig landschapsplan

Krachtige en betrokken samenleving Inwonersparticipatie

Voorzieningen Sociaal en stedelijk Fietsers en voetgangers eerst Geconcentreerd parkeren om de hoek

Ondernemerschap Inventief en duurzaam

Multidisciplinair ontwerpen Van begin tot eind

Het Houtens DNA (gemeente Houten, 2023) Het zogenoemde DNA van Houten is door de gemeenteraad vastgesteld. Dit vormt het kompas waarmee de uitdagingen van de toekomst worden aangegaan.

Het landschap als collectieve achtertuin Wonen in het groen

Regie nemen Samen optrekken

Vertaling Houtens DNA naar Houten Oost Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 1: Inleiding

25

1.3 GEBIEDSVISIE - WAT EN HOE?

Een gebiedsvisie beschrijft de langetermijnambitie die een gemeente heeft voor een gebied of buurt. Het dient als bouwsteen voor de Omgevingsvisie en is een beschrijving van de fysieke en maatschappelijke opgaven waarvoor een gemeente staat en de kaders die het zichzelf stelt. Dat betekent dat we met deze gebiedsvisie laten zien hoe we in Houten Oost voorzien in een deel van de woningbehoefte (namelijk 2.750 van de 4.750 benodigde woningen), hoe we investeren in het Kromme Rijn Linie Landschap, en hoe we het regionale mobiliteitssysteem herzien. Voor de goede orde: een gebiedsvisie is dus vooral een ruimtelijke vertaling van reeds bestaande sectorale doelen die in andere beleidsdocumenten zijn vastgesteld. In dit geval betreft het onder meer de Woonvisie, het Convenant toekomstbestendig bouwen, de Visie Biodiversiteit, de mobiliteitsstrategieën van U-Ned en uit het IRP en natuurlijk het ontwikkelperspectief Kromme Rijn Linie Landschap (als uitwerking van het provinciale programma Groen groeit mee). Met deze gebiedsvisie in de hand wil de gemeente met marktpartijen aan de slag om te komen tot een breed gedragen stedenbouwkundig plan (dat kan worden vertaald naar het omgevingsplan).

Het mes snijdt aan twee kanten: de gemeente houdt regie op de ontwikkeling van de Houtense oostzijde – waarbij de ambities uit deze visie geborgd worden –, terwijl de samenwerking met marktpartijen ervoor zorgt dat het voorgenomen plan ook daadwerkelijk kan worden gerealiseerd. Daarmee komen we op een ander belangrijk aspect van deze gebiedsvisie. Die laat namelijk (in hoofdstuk

Ziegler | Branderhorst

4) zien dat wat we nastreven ook haalbaar en uitvoerbaar is. Dit doen we door te beschrijven welke politieke en beleidsmatige keuzes nodig zijn, welke samenwerkingen en hoe dit financieel georganiseerd moet worden.

Gebiedsvisie: fase in proces

Wat willen we?

Hoe precies?

Juridisch vastleggen

Bouwen

Gebiedsvisie

Stedenbouwkundig plan

Omgevingsplan

Omgevingsvergunning

EEN GEBIEDSVISIE BESCHRIJFT DE LANGETERMIJNAMBITIE DIE EEN GEMEENTE HEEFT VOOR EEN GEBIED OF

Schematische weergave ontwerp- en planologische proces

BUURT

Wat is een gebiedsvisie?

Visie

Plan

Inrichting

Realisatie

1. Het geeft een beeld van de gewenste toekomst van een gebied. 2. Het houdt rekening met de belangen en ideeën van de mensen die er (gaan) wonen, werken en verblijven. 3. Het geeft richting aan toekomstige plannen en projecten. 4. Het speelt in op trends en ontwikkelingen.

Proces stappen gebiedsvisie

Hoofdstuk 1: Inleiding

27

1.4 TOTSTANDKOMING EN VERVOLG

De marsroute naar een plan voor Houten Oost startte in 2024 met het opstellen van vier varianten voor hoe de gebiedsontwikkeling kan plaatsvinden (zie hoofdstuk 2). De uitgangspunten voor deze variantenstudie vloeien voort uit vastgesteld beleid en regionale afspraken. Het betreft bijvoorbeeld de Woonvisie, de Visie Biodiversiteit, het principe ‘bodem en water sturend’, het programma Groen groeit mee en afspraken rondom mobiliteit en Regiopoorten. Tijdens het maken van deze varianten is op meerdere momenten overleg geweest met de initiatiefnemers van het Manifest Houtense Koers. In dit document uit 2021 pleiten zij voor ‘leven en wonen op een menselijke maat in een gezonde leef- en woonomgeving’. Woningbouw moet volgens het manifest gericht zijn op sociale cohesie, op het bouwen aan gemeenschappen op een duurzame en milieubewuste wijze. Dit alles moet passen binnen het Houtens DNA, realistisch, maar met een ‘radicale’ ambitie om vernieuwend te zijn ten behoeve van (toekomstige) inwoners en het milieu. Om inzicht te krijgen in hoe ambities samenhangen en wat er gebeurt als er nadruk wordt gelegd op één van die ambities, is een zogenoemd ambitieweb opgesteld. Hiermee werd inzichtelijk hoe de varianten op bepaalde ambities scoren en wat de consequenties zijn van bepaalde keuzes.

Ziegler | Branderhorst

De varianten en consequenties van keuzes zijn besproken met inwoners, bewoners van omliggende wijken, jongeren en andere stakeholders. Er is toegewerkt naar een voorkeursvariant waarin verschillende elementen uit de vier varianten zijn gecombineerd. Deze voorkeursvariant is verder uitgewerkt met input van bewoners en andere belanghebbenden. Gedurende het proces is overlegd met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) om er zeker van te zijn dat de varianten voldoen aan het principe ‘bodem en water sturend’. Ook is verkend op welke manier de gebiedsontwikkeling een bijdrage levert aan de opgaven waarvoor HDSR staat. Alle resultaten van dit participatietraject zijn terug te lezen in het participatielogboek. Bij het opstellen van deze visie is als vanzelfsprekend veelvuldig afstemming gezocht met de regio. Het heeft er mede toe geleid dat Houten Oost is opgenomen in de eerdergenoemde programmalijn Regiopoorten.

met de gebiedsontwikkeling, is deze fase nog niet gestart. Een haalbare en kwalitatieve hoogwaardige visie draagt bij aan de gesprekken met provincie en regio om tot uitvoer te kunnen komen. De wens om zo snel mogelijk een stap verder te gaan dan het niveau van een gebiedsvisie blijft daarom aanwezig. De woningnood is immers groot, en daarmee het verlangen om zo snel mogelijk te kunnen bouwen. Gebiedsontwikkeling is een langjarig proces. Als we na realisatie van de bouwplannen in het CMK-gebied verder willen bouwen aan Houten, is het wenselijk de planvorming voor Houten Oost zoveel mogelijk gereed te hebben. We kiezen ervoor om het plan met alle samenwerkingspartners te verankeren. De volgende fase staat dan ook in het teken van samenwerking met de regio, marktpartijen, het Hoogheemraadschap en overige stakeholders (zie hiervoor hoofdstuk 4).

Na vaststelling van deze gebiedsvisie start de fase van ontwerp: de uitwerking van de visie in een stedenbouwkundig plan. Daarvoor is nader onderzoek nodig om door ‘te rekenen en te tekenen’ te komen tot een haalbaar en uitvoerbaar plan. Omdat de provincie Utrecht nog niet heeft ingestemd

Hoofdstuk 1: Inleiding

29

2. VISIE Houten Oost is geen alledaagse woonwijk, maar onderdeel van – of beter gezegd: een van de stappen naar – het nieuwe Kromme Rijn Linie Landschap (KRLL). Dit landschapspark geldt als een groene contramal voor de verstedelijking in de Utrechtse regio. Het biedt straks een gezond, recreatief en toegankelijk landschap, met voldoende perspectief voor duurzame vormen van landbouw, natuurontwikkeling en waterberging. Specifiek gaat het onder meer om het zichtbaar maken van historische structuren, zoals de Romeinse limes en de Nieuwe Hollandse Waterlinie, het verbeteren van de waterkwaliteit, het verduurzamen van de landbouw en het creëren van een aantrekkelijk landschap met genoeg recreatieve routes.

Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 2: Visie

31

Regionale ligging van Houten Oost en de cultuurhistorische landschappelijke elementen van het Kromme Rijn Linie Landschap binnen het Rivierengebied van Utrecht

Kromme Rijn Linielandschap (KRLL) Om te zorgen dat woningbouw, landschapsontwikkeling en waterberging op vanzelfsprekende wijze samenvallen, grijpen we voor het stedenbouwkundig ontwerp van de wijk terug op de logica van het aanwezige bodem- en watersysteem. En dan niet de orthogonale structuur van sloten, weiden en gaarden, maar het natuurlijke en geomorfologische landschap dat hier oorspronkelijk lag en in de ondergrond nog altijd te vinden is.

Afb.4: Kromme Rijngebied (Bron: Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen, 2022)

Afb.5: Fort Vechten (Nieuwe Hollandse Waterlinie) (Bron: Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen, 2022) Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 2: Visie

33

2.1 EEN ROBUUST LANDSCHAPPELIJK RAAMWERK

Het is op het oog niet te zien, maar het landschap tussen Houten en de Kromme Rijn bevat een enorme geologische gelaagdheid en sporen van historisch landgebruik. De ondergrond is kenmerkend voor een dynamisch rivierenlandschap van ver voor de jaartelling met stroomruggen en kommen – restanten van oude rivierlopen en nevengeulen. De hogere en zanderige stroomruggen boden eeuwenlang ruimte aan bewoning en teelten, terwijl de lagere en natte kommen zich ontwikkelden tot graslanden, wilgengrienden en moerassen met een unieke biodiversiteit. Dit oerlandschap stond voortdurend onder invloed van natuurlijke processen. Overstromingen, sedimentatie en grondwaterfluctuaties gaven het gebied steeds weer een ander aangezicht. Door de vergaande ontwatering en de agrarische rationalisatie is deze natuurlijke diversiteit grotendeels verloren gegaan. Orthogonale verkavelingspatronen vervingen vanaf 1850 de kenmerkende meanderstructuren en bepalen sindsdien de landschappelijke structuur. Toch zijn de oorspronkelijke vormen in droge tijden zichtbaar, als de grillige zandruggen eerder uitdrogen dan de lagergelegen komgebieden. Voor de gebiedsontwikkeling in Houten Oost nemen we de vergeten logica van het landschap als uitgangspunt.

Het samenspel van stroomruggen en kommen, en de gevarieerde overgangen tussen nat en droog, zand en klei, en voedselarm en vruchtbaar vormen een robuust raamwerk – of beter gezegd: stedenbouwkundige structuur – waarbinnen uiteenlopende functies een vanzelfsprekende plek krijgen. Op de hogere zandgronden is plaats voor woningbouw en net als vroeger agrarisch gebruik. In de

lagere kommen aan de oostzijde is ruimte voor landbouw (natte teelten en hooilanden), natuurontwikkeling (broekbossen, moerasvorming) en waterberging. De blikvanger in dit landschappelijke raamwerk is de Houtense Rijn, een voormalige nevengeul van de Kromme Rijn die nu slechts zichtbaar is als de Rietsloot. Door deze waterloop op te waarderen – onder meer als hernieuwde schakel tussen de Kooikers- en Rietplas – en weer te verbinden met de rivier, wordt deze ‘blauwe ader’ opnieuw beleefbaar en ontstaat een ecologische verbindingszone voor planten en dieren.

IN HOUTEN OOST NEMEN WE DE VERGETEN LOGICA VAN HET LANDSCHAP ALS

Afb.6: Hoogtekaart van Houten Oost en het Kromme Rijn Linie Landschap (Bron: AHN5, 2025)

UITGANGSPUNT Met deze op de ondergrond geënte landschapsinrichting geven we invulling aan het inmiddels breed omarmde principe van bodem en water sturend – zoals beschreven in de Kamerbrief uit 2022 van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat. Dit principe vormt tevens de basis voor de Geschiktheidskaart woon- en werklocaties uit 2024 van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). Op die kaart is het gebied ten oosten van Houten grotendeels aangemerkt als geschikt voor woningbouw, mits er bijvoorbeeld wordt opgehoogd. Het lagere gebied rondom het Ka-Pad is aangewezen als ‘nee, tenzij’ en dit gebied kan juist voorzien in de benodigde waterbergingsopgave. Afb.7: Luchtfoto natte en droge gebieden Houten Oost; waaiers stroomruggen zichtbaar bij droge zomers

Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 2: Visie

35

De keuze voor een stevige en samenhangende groenblauwe structuur als drager voor het stedenbouwkundig plan sluit aan bij het gedachtegoed van Robert Derks. Hij ontwierp Houten in de jaren ‘70 volgens de principes van de ‘inversie-stedenbouw’. Dit hield in dat niet de bebouwing, maar de groenstructuur de ruggengraat vormt van de stad. Die benadering wordt in Houten Oost opnieuw toegepast en verdiept. Het groen en het water zijn niet alleen structuurdragers, maar ook leidend in de aanpak van actuele opgaven als klimaatadaptatie en biodiversiteitsherstel.

Buurtschappen in het groen Klimaatadaptief en biodivers

Afb.8: De militaire kaart van ‘von Frijtag-Drabbe’ toont de natte plekken in het landschap (Bron: www.historischwaterbeheer.wur.nl)

Beginnen met de groenstructuur Als structuurdrager

Bodem en water sturend Uitgaande van bestaande en geologische eigenschappen

Inversie-stedenbouw onderdeel van opzet Houten Oost Ziegler | Branderhorst

Afb.9: Hoe het oude rivierenlandschap van Houten Oost eruitgezien kan hebben; meanderende structuur van de Pripjat, Oekraïne. Zie oude luchtfoto voor de relicten die te zien zijn bij droge zomers Hoofdstuk 2: Visie

37

2.2 DRIE SPEERPUNTEN – WATERBESTENDIG, BIOTOOP, GEMEENSCHAPSVORMING Het landschappelijke raamwerk is een welkome onderlegger voor de bouw van een toekomstbestendige en leefbare woonwijk. Maar om echt tot een groene en betaalbare voorbeeldwijk te komen, is meer nodig. Het betreft dan doelen op het gebied van duurzaamheid, de kwaliteit van het openbare groen, de mobiliteitsstrategie, de wijze van bouwen, het voorzieningenniveau en de economie, en de financiële en politieke haalbaarheid. Deze ambities zijn in navolging van het Houtens Manifest samengevat in een zogenoemd ‘ambitieweb’.

De ijver die uit dit web blijkt is lovenswaardig, maar de veelheid aan doelen vormt ook een risico. Door te veel te willen, bestaat het gevaar dat we onze hand overspelen. Het is nagenoeg onmogelijk om als beste jongetje van de klas op al die doelen een tien te scoren. Daarom is besloten om drie ambities tot speerpunten te benoemen en de lat daar hoog te leggen. Ze zijn cruciaal om de hoofdambitie – de bouw van een groene, leefbare en betaalbare wijk als startpunt voor de vorming van een landschapspark – te verwezenlijken en vormen in die hoedanigheid de pijlers van het zogenoemde voorkeursplan (zie ook het intermezzo over de variantenstudie).

De drie speerpunten: Wijk als spons. Dit betekent dat regenwater zo lang mogelijk wordt vastgehouden en vertraagd afgevoerd, met de mogelijkheid om het bijvoorbeeld te gebruiken voor huishoudelijke doeleinden. Hierdoor wordt het gebied in droge periodes van water voorzien en ontstaat er een landschappelijk raamwerk met waterbergend vermogen.

Wijk als biotoop. De wijk is een leefgebied waar planten en dieren daadwerkelijk goed gedijen.

Wijk als gemeenschap. Het is een gezonde plek waar bewoners elkaar kennen, ontmoeten en samenleven, waar betaalbaarheid de norm is, met plaats voor iedereen.

Ambitieweb Houten Oost Ziegler | Branderhorst

Drie excellenten vanuit het ambitieweb Hoofdstuk 2: Visie

39

INTERMEZZO: SAMEN NAAR EEN VOORKEURSVARIANT

Het participatieproces

Vier varianten

Om tot een gedragen en ideaal plan te komen heeft er van augustus 2024 tot juni 2025 een intensief participatieproces plaatsgevonden. Via het participatieplatform Houten Praat Mee, sociale media en ’t Groentje heeft de gemeente een groot aantal inwoners weten te betrekken bij iedere fase van de planvorming: van varianten tot voorkeursvariant. Samen met inwoners zijn er ideeën opgehaald, is er gestemd op stellingen, is er gediscussieerd, zijn er enquêtes uitgezet, en zijn er collages en schetsen gemaakt. Parallel aan het participatieproces voor inwoners liep het participatieproces voor stakeholders. Onder deze belanghebbenden viel onder andere het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR), het Manifest Houtense Koers, de GGD, de klankbordgroep Biodiversiteit en de Fietsersbond. De input uit het participatieproces is van grote waarde voor deze gebiedsvisie en is er afgewogen in verwerkt.

Om te komen tot het ‘beste’ plan zijn vier varianten verkend. In elke variant golden dezelfde basisprincipes. Zoals het vastgestelde aantal van 2.750 woningen (waarvan twee derde betaalbaar), een klimaatbestendige en natuurinclusieve inrichting van de omgeving, de bouw van energiezuinige woningen en het autoluwe karakter (met fietsvoorzieningen nabij en parkeren op afstand). De thema’s waarop gevarieerd is, zijn de mate van clustering en stapeling, wijze van ontsluiting en waar voorzieningen komen.

Participatieavonden Houten Oost Ziegler | Branderhorst

De scenario’s zijn gebruikt als afwegingskader en participatie-instrument om discussies te ontlokken en zo te komen tot een breed gedragen voorkeursvariant – die in 2.3 is toegelicht. Voor de goede orde: er is niet één variant gekozen. Het voorkeursplan is uiteindelijk samengesteld met ingrediënten uit de verschillende varianten

Houtenpraatmee.nl

Boven 100 keer ingevuld 26-9-2024 tot 06-2025

+

Menti-meter

173 keer ingevuld 25-9-2024 & 24-10-2024

+

Bewonersavonden

Meer dan 400 bezoekers 25-9-2024 tot 04-06-2025

Participatiemiddelen

Schematische weergave participatieproces Houten Oost 41

DE VIER VARIANTEN

1. Nieuw Houten - Bouwen aan de toekomst

2. Buurtschappen Gemeenschappen in het groen

De Rondweg wordt verplaatst en we creëren binnen de nieuwe contour een levendige wijk met groene structuren en snelle fietsroutes. De oude Rondweg wordt gereduceerd tot een straat die naadloos aansluit op het bestaande dorp. De bebouwing is grotendeels grondgebonden en deels gestapeld (twee tot vier lagen hoog), waardoor de vertrouwde uitstraling van Houten behouden blijft. Voorzieningen zijn net als in de rest van Houten gepositioneerd aan de randen en langs goede fietsroute.

Vijf buurtschappen omringd door groen hebben een eigen identiteit en eigen toegangswegen. Van bosclusters tot waterclusters en van polderclusters tot voorzieningenclusters. De Kruisboog is het bruisende middelpunt met een scala aan voorzieningen, waaronder zorg, sport, winkels en educatie. In deze variant ontstaat een groot waterbergend park, ideaal voor sport en ontspanning voor alle inwoners. Buurtschappen stimuleren gedeeld gebruik, met collectieve in plaats van privétuinen en mobiliteitshubs ter vervanging van parkeerplaatsen voor de deur.

3. ‘t Nieuwe Dorp - Modern, comfort, dorpsgezelligheid

4. Houtens Buiten - Leven in harmonie met het buitengebied

Een gezellig en eigentijds dorp met alle benodigde voorzieningen, direct verbonden met de provinciale weg en bereikbaar via snelle fietsroutes vanuit het centrum. De wijk is zo groot als het oude dorp, maar met een frisse uitstraling. Omringd door uitgestrekte landschapsparken biedt ‘t Nieuwe Dorp ruimte aan stadslandbouw, waterberging en houtwallen. Dankzij de compacte opzet is een collectief energiesysteem haalbaar, terwijl enkele parkeerhubs alle auto’s herbergen zonder de loopafstand tot de woningen te vergroten. In het hart staan de hoogste gebouwen met vier tot zes lagen en een enkele toren als verwijzing naar een beeldbepalend dorpscentrum.

Een compleet andere ervaring: wonen buiten de Rondweg. Geïnspireerd door boerenerven en kleinschalige landschappen biedt Houtens Buiten intiem en rustiek woongenot. Landelijke weggetjes zijn in gebruik door fietsers, automobilisten en voetgangers. Wonen tussen boomgaarden, weilanden en paardenweiden is de norm. In Nieuw Wulven komt gestapelde bouw om op de erven een lage bebouwingsdichtheid mogelijk te maken. Bestaande erven zijn geïntegreerd, terwijl andere een nieuwe functie krijgen als school, zorgcluster, supermarkt, kinderboerderij of manege.

Ziegler | Branderhorst

Variant 1 Nieuw Houten

Variant 2 Buurtschappen

Variant 3 ‘t Nieuwe Dorp

Variant 4 Houtens Buiten 43

Maquette van een proefverkaveling van Houten Oost. Deze illustratieve uitwerking vraagt nader onderzoek op haalbaar- en maakbaarheid Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 2: Visie

45

2.3 STEDENBOUWKUNDIGE OPZET: BUURTSCHAPPEN TE GAST IN HET LANDSCHAP De woningen van de nieuwe wijk zijn ‘te gast’ in het landschappelijke raamwerk van kommen en stroomruggen. Het plan bestaat uit vier kleinschalige en dorpse buurtschappen die op de hogere stroomruggen rond de Houtense Rijn liggen. Deze hernieuwde waterloop is de centrale as in het nieuwe Houtense Rijnpark met wandelen fietsroutes die de wijk verbinden met zowel het bestaande dorp als het landschap van de Kromme Rijn. In dit wijkpark is plek voor natuurspeeltuinen, hardlooprondjes en kleinschalige vormen van voedselproductie, zoals voedselbosjes of een Herenboerderij. Aan de oostelijke buitenrand van de wijk (in de kommen) komt een waterbergend landschap waar naast natuurontwikkeling zowel voedsel als biobased bouwmaterialen geteeld worden. In de buurtschappen staan passende bouwtypologieën, zoals hofjes, erven en compacte en gestapelde bouwblokken – gebouwd op natuurinclusieve wijze en met biobased materialen. Deze typologieën dragen bij aan het landschappelijke karakter van de wijk, zijn betaalbaar en stimuleren gemeenschapszin. Collectieve voorzieningen, zoals fietsbergingen en moestuinen, werken ontmoeting en nabuurschap in de hand. Parkeren gebeurt ‘om de hoek’ en ’uit het zicht’ in plaats van voor de deur.

De Rondweg is de voornaamste ontsluitingsas, waardoor de aanleg van een nieuwe rondweg niet nodig is. Daardoor is het landschap ook straks vanaf de Rondweg voor alle Houtenaren direct toegankelijk.

Schets concept planopzet

Het plan in een notendop •

• • • • •

• • • •

Kaart rechterpagina: De gebiedsvisiekaart van Houten Oost. Deze kaart wordt vastgesteld. Ziegler | Branderhorst

We versterken het landschap van de Kromme Rijn en volgen de logica van stroomruggen en kommen We laten de Houtense Rijn opnieuw stromen We wonen als ‘gast’ in het landschap We realiseren een 10 minuten-dorp We wonen autoluw en parkeren om de hoek, we lopen en fietsen liever We bouwen twee derde betaalbaar, 30 procent van het totaal aantal woningen is sociale huur We maken een inclusief woongebied We leggen de nadruk op gestapelde woonvormen We bouwen zoveel mogelijk natuurinclusief, biobased en circulair We hergebruiken water en zijn op dit vlak een voorbeeldwijk voor Nederland

HOUTEN OOST GEBIEDSVISIE

Hoofdstuk 2: Visie

47

HOUTEN OOST ILLUSTRATIEVE UITWERKING

Disclaimer: aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend. Het is een illustratieve uitwerking en vraagt nader onderzoek op haalbaarheid en maakbaarheid

Ziegler | Branderhorst

WE LATEN DE HOUTENSE RIJN OPNIEUW STROMEN

Hoofdstuk 2: Visie

49

Proefverkaveling van de buurtschappen

Buurtschap 2 - Fort Houten Compact en verbonden

Buurtschap 1 - Wulvenwoud Wonen in een boslandschap Het buurtschap Wulvenwoud sluit aan op het bosgebied van Nieuw-Wulven. Ecologisch en landschappelijk wonen staat centraal. De woningen staan als clusters – met buitenruimtes voor gedeeld gebruik – in de bosrijke omgeving. Parkeren vindt plaats op collectieve wijze en uit het zicht, bijvoorbeeld onder een dek waardoor het mogelijk is om het groen tot aan de voordeuren door te laten lopen.

Ziegler | Branderhorst

Dit buurtschap is een knipoog naar de verdedigingswerken van de Nieuwe Hollandse Waterlinie die verderop door het landschap van de Kromme Rijn loopt. Hier is plek voor maatschappelijke voorzieningen, zoals een basisschool, kinderopvang en een cultureel wijkcentrum. Voor de dagelijkse boodschappen zijn hier een bakker, slager en groenteboer gevestigd. Vanwege de aanwezigheid van een zorgcentrum en apotheek geclusterde en zorggeschikte woningen hier geschikt. De leefomgeving is autoluw omdat al deze winkels en voorzieningen op loop-en fietsafstand liggen en het parkeren geconcentreerd wordt, bijvoorbeeld in een collectieve ‘mobiliteitshub’ (met ruimte voor deelauto’s, elektrisch laden en een pakketpunt). Het Fort biedt plaats aan diverse woontypen. In het hart geclusterde woonvormen met groene buitenruimtes en samengestelde, compacte bouwblokken. Langs de buitenranden liggen kleinschalige buurtjes.

Buurtschap 4 - Ecolinten Het landschap als achtertuin Buurtschap 3 - Kruishoven Sociaal, collectief en dorps De Kruishoven is het hart van Houten Oost. Het is een centrale zone voor grootschalige voorzieningen, zoals een middelbare school, sportgelegenheden en een supermarkt. Vanwege de autobereikbaarheid liggen deze functies op de overgang naar De Kruisboog. Parkeren gebeurt zoveel mogelijk in de gebouwplinten, zodat op de verdiepingen erboven ruimte is voor gestapelde woonvormen. Rond een collectieve binnentuin komen geclusterde woonvormen.

De Ecolinten zijn verweven met het herstelde landschap van de Houtense Rijn. Hier staan natuurinclusieve woningen, met rondom ruimte voor stadslandbouw, waterberging en fruitboomgaarden. De uitstraling is agrarisch, met woonstraten die doen denken aan boerenlinten, collectieve woonschuren en erven in het groen. Ook hier is het parkeren collectief en ‘op afstand’. Wellicht biedt dit buurtschap de meeste mogelijkheden voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) of andere experimentele woonvormen.

Hoofdstuk 2: Visie

51

1

Wonen in het groen Ecologisch en landschappelijk wonen staat centraal

2

Natuurlijke speelaanleidingen Spelen in een bosrijke omgeving

3

3

1

Biobased bouwen Hout als bouwmateriaal

4 21

4

Natuurinclusief bouwen Nestkasten en groene erfscheidingen

5

Terrassen in het groen De woningen staan als clusters in het groen – met buitenruimtes voor gedeeld gebruik

Ziegler | Branderhorst

5

Sfeerbeeld Wulvenwoud

WULVENWOUD: WONEN IN HET BOS EN VERBINDING MET NIEUW WULVEN Hoofdstuk 2: Visie

53

1

Wisselende bouwhoogte Geclusterde woonvormen met groene buitenruimtes en compacte bouwblokken

2

Voorzieningen in de dorpskern Plek voor dagelijkse voorzieningen, zoals een woonzorgcentrum, apotheek en mogelijk een basisschool

3 1 3

5

Herkenbare bouwvormen Knipoog naar de verdedigingswerken van de Nieuwe Hollandse Waterlinie

2 4

5

Autovrije dorpskern Geclusterd parkeren op afstand en aan de randen

Groene daken en gevelgroen Er is veel ruimte voor groen

4

Sfeerbeeld Fort Houten

FORT HOUTEN ALS BUURTSCHAP MET DAGELIJKSE VOORZIENINGEN

Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 2: Visie

55

1

Voldoende ruimte voor waterberging Verweven met het herstelde landschap van de Houtense Rijn

2

Ruimte voor zelfbouw Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) of andere experimentele woonvormen

3

Alles bereikbaar op de fiets We bouwen aan een 10-minutendorp

4

Fijnmazig wandelnetwerk Alles is bereikbaar voor voetgangers

5

Huiskamers voor de wijk Gemeenschapsvorming door middel van maatschappelijke voorzieningen

1

3

2

Sfeerbeeld Ecolinten

WELKOM IN DE ECOLINTEN:

4

5

WONEN IN HET POLDERLANDSCHAP Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 2: Visie

57

3. UITWERKING PER THEMA In dit hoofdstuk is de visie nader uitgewerkt per ambitie uit het ambitieweb.

Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 3: Uitwerking per thema

59

GROEN OMARMD EN BLAUW VERBONDEN

3.1 Wijk als spons Het landschap als onderlegger Om recht te doen aan de logica van het onderliggende landschap – het samenspel van kommen en stroomruggen – en om een toekomst- en klimaatbestendige wijk te realiseren krijgt het watersysteem een centrale rol in het ontwerp. Hiervoor zoeken we nadrukkelijk de samenwerking met Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). Het vraagt om hydrologische en landschapsecologische ingrepen, maar ook om bouwwijzen die recht doen aan natuurlijke processen als grondwaterstroming, afwatering en sedimentatie. Centraal in het plangebied ligt de Rietsloot, een overblijfsel van een voormalige (neven-) loop van de Kromme Rijn. Deze sloot verbreden we en vormt straks met de Rietplas en de Oosterlaak de Houtense Rijn – tevens de drager van het Houtense Rijnpark.

De nieuwe waterloop vormt een verbinding tussen de Rietplas en de Kooikersplas, en de bredere delen hebben een recreatieve en waterbergende functie. Een kanoverbinding richting de Rietplas is vanwege het verschil in waterpeil lastig. Om te voorkomen dat dit een belemmering vormt voor de flora en fauna, worden ter plaatse aanpassingen gedaan zodat de ecologie in verbinding blijft. Om de waterkwaliteit te verbeteren wordt de Houtense Rijn niet alleen verbreed (tot circa vijf meter), maar ook verdiept. Zo komt de watercirculatie op gang en is zuurstofrijk water dat niet te snel opwarmt gegarandeerd. Daarnaast zal het vertraagde regenwater uit de wijk langzaam worden afgevoerd naar het stedelijk watersysteem, terwijl het polderwater wordt afgekoppeld en naar een ander watersysteem wordt geleid.

De schematische doorsnede toont verschillende ambities van ‘Groen omarmd’ Ziegler | Branderhorst

Hoogtekaart Houten Oost Hoofdstuk 3: Uitwerking per thema61

61

Aan de buitenzijde ontstaat ter plaatse van de Riet- en Leesloot, in de lage kommen, een nat en natuurlijk gebied: de zogenaamde Rietlanden. We onderzoeken ‘groene en blauwe diensten’ als extra inkomsten voor een agrariër, zoals waterberging, andere teelten en de aanleg van natuurlijke oevers – in samenspraak met HDSR. Zo wordt het een voorbeeld hoe de lagere delen van het Kromme Linielandschap ingezet kunnen worden voor agrarisch gebruik met natuurontwikkeling en recreatief medegebruik.

3.1.1 De waterbergende wijk Als fundament voor klimaatadaptatie Houten Oost fungeert straks als een zogenaamd sponsgebied. Het is ontworpen om regenwater op een slimme en duurzame manier te beheren door regenwater op te vangen, vast te houden en geleidelijk af te voeren. Dit sponslandschap bestaat uit twee systemen. Ten eerste het Houtense Rijnpark dat samen met het stedelijke watersysteem een waterbergende functie heeft voor de woongebieden, ten tweede de Rietlanden, dat aansluit op het poldersysteem en het agrarisch gebruik. Een dergelijk waterbergend vermogen vraagt om het toestaan van flexibele waterpeilen, een vergroting van de bergingscapaciteit en een uitbreiding van het oppervlaktewater.

waterdoorlatende verharding, wadi’s en infiltratiesystemen. Het voornaamste doel van dit alles is om regenwater zo lang mogelijk vast te houden op de locatie waar het valt. Daarmee worden wateroverlast en overstromingen voorkomen en kan een waterreserve ontstaan voor hete en droge periodes in de zomer (klimaatbestendigheid). Bovendien zorgt water in de wijk voor verkoeling zodat het risico op hittestress afneemt. Met zijn waterbergende landschapsinrichting speelt Houten Oost in op de behoefte aan extra waterbergingsruimte in het achterland. Daarnaast fungeert het gebied als buffer voor overtollig regenwater uit De Molenzoom, waar de ruimte voor waterberging beperkt is. Al met al draagt het wijkontwerp bij aan het principe van meerlaagse veiligheid, waarin preventie, schadebeperking en herstelvermogen centraal staan. Een nauwe samenwerking met waterbeheerders is cruciaal voor een veerkrachtig en toekomstbestendig ontwerp.

In Houten Oost is de regenwaterafvoer losgekoppeld van de riolering en stroomt al het water af naar het waterbergende landschap. Dit vraagt bijvoorbeeld om de bouw van ‘waterbestendige’ huizen met bijvoorbeeld groene daken en gevels en het toepassen van zoveel als mogelijk Waterstructuur - huidige situatie Ziegler | Branderhorst

Voorstel voor de waterstructuur in Houten Oost Hoofdstuk 3: Uitwerking per thema63

63

3.1.2 Waterzuinige wijk Elke druppel telt We onderzoeken of Houten Oost een innovatief grijswatersysteem kan krijgen. Regenwater wordt dan onder de huizen opgevangen en gebruikt voor huishoudelijke toepassingen, zoals het doorspoelen van wc’s, het sproeien van de tuin, autowassen, wasmachines en vaatwassers. Met dit systeem willen we watertekorten – waarvan het risico steeds aannemelijker is – voorkomen. Houtense Rijnpark: meer oppervlaktewater door verplaatsing van grond naar Fort Houten (gesloten grondbalans) Rietlanden: waterberging op lage gronden.

Principedoorsnede van het Wulvenwoud Ziegler | Branderhorst

Afb.10: Voorbeeld van hergebruik regenwatersysteem (Bron: sanilec.pmg.be) Hoofdstuk 3: Uitwerking per thema

65

3.2 Wijk als biotoop Geen snippergroen, maar ecologische structuren Houten Oost fungeert straks als een biotoop. Het groeit uit tot een leefgebied waar allerlei planten en dieren goed gedijen. Daarvoor is meer nodig dan enkel het plaatsen van nestkasten of het beperken van de hoeveelheid verharding. Het vraagt binnen het landschappelijke raamwerk van kommen en stroomruggen om ecologische samenhang en continuïteit op wijkniveau. Om voor zoveel mogelijk planten en dieren de leefomstandigheden zo optimaal mogelijk te maken, gebruiken we een gidssoort. In dit geval is dat de otter. Dit dier – dat onlangs terugkeerde in de Kromme Rijn – stelt immers hoge eisen aan de waterkwaliteit en

verlangt rustige en diverse typen habitats. Door aan die wensen tegemoet te komen, creëren we niet alleen in Houten Oost, maar in het hele Kromme Rijngebied ideale leefomstandigheden voor veel meer plant- en diersoorten. Het is overigens wel van belang om natuurlijke verbindingen met de omgeving te realiseren, zowel richting het Kromme Rijngebied als richting bosgebied Nieuw Wulven zodat de migratiemogelijkheden toenemen. Concreet betekent dit bijvoorbeeld de aanleg van groene daken, ecologische verbindingszones, plas-drasgebieden, schoon water, biologische fruitboomgaarden en natuurlijke oevers (bijvoorbeeld langs de Houtense Rijn).

Ecologie van het Kromme Rijn Linie Landschap: het landschap in 1850 en in 2024, met soorten die vandaag de dag op de rode lijst staan Voedselpiramide otter Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 3: Uitwerking per thema67

67

Odijk

Houten

Werkhoven

Themakaart wijk als biotoop Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 3: Uitwerking per thema

69

3.2.1 Groen groeit mee

Door de wijk te zien als een biotoop, en met het landschappelijk raamwerk als stedenbouwkundige basis, is Houten Oost in de kern een groene wijk. Om het in cijfers uit te drukken: voor de bouw van 2.750 woningen is binnen het circa 150 hectare grote zoekgebied 100 hectare nodig. Daarvan is straks grofweg de helft bebouwd (met buurtschappen) en wordt de andere helft gebruikt voor de aanleg van het Houtense Rijnpark en ontsluitingswegen. De resterende 50 hectare wordt ingezet voor de ontwikkeling van het waterbergende landschap van de Rietlanden en de uitbreiding van bosgebied Nieuw Wulven. Hiervoor is een apart landschapsexploitatieplan nodig. De gebiedsvisie sluit aan op het in het provinciale programma Groen groeit mee geformuleerde doel om per nieuwe woning 75 vierkante meter groen- en watergebied te realiseren. Deze 75 m2 realiseren we in het Houtense Rijnpark en sterker nog, we willen hier ruim meer dan deze 75 m² per

woning aan groen en water maken, zodat we ook kunnen bijdragen aan het Kromme Rijn Linie Landschap en de regiogroen opgave. Vanuit deze opgave wordt namelijk gevraagd om investeringen in het verbeteren van (de toegankelijkheid van) groen en water in de wijde omtrek van ontwikkelgebieden. Groen groeit mee hanteert hier als richtgetal 500m2 per woning voor. We streven er naar een zo groot mogelijk deel van deze 500m2 in het plangebied op te nemen zodat het regiogroen ook echt in de buurt is. Ook streven we naar het ‘3-30-300-principe’. Dus zicht vanuit elke woning op minstens drie bomen, 30 procent kroonbedekking en maximaal 300 meter afstand tot een park of groenvoorziening. Dat vele groen biedt bewoners en andere Houtenaren vele recreatiemogelijkheden. Het beschikt over een fijnmazig netwerk van wandel- en fietsroutes en voedselbossen. Het biedt ruimte voor een stads -en zorgboerderij – waar biologisch voedsel wordt verkocht en schoolkinderen leren over landbouw en natuur. Door het herstel van historische elementen, zoals houtwallen, fruitgaarden en erven krijgt het landschap zijn leesbaarheid en herkenbaarheid terug.

Afb.11: Schets Houten Noord (Bron: Derks (2013), Het Groen Omarmd)

Afb.12: Groenverbindingen voor Houten Oost (Bron: Derks (2013), Het Groen Omarmd)

Ecologisch en recreatief landschap geïntegreerd in de wijk

Ziegler | Branderhorst

Afb.13: Referentie Houtense Rijnpark (Maximapark, Utrecht)