Bijlage 1 - Bestemmingsplan Provincialeweg 69 NL.IMRO.0321.0670PWEG69-VSBP.pdf
Tekst van het document
PROVINCIALEWEG 69 Gemeente Houten bestemmingsplan 25 januari 2022
1/2
Provincialeweg 69
Houten
bestemmingsplan
identificatie
planstatus
identificatiecode:
datum:
status:
NL.IMRO.0321.0670PWEG69-VSBP
25-08-2020 30-04-2021 16-06-2021 25-01-2022
concept voorontwerp ontwerp vastgesteld
projectnummer:
44002559.20192098 opdrachtleider:
drs. M.P. Kegler
Weena 505 Postbus 150 3000 AD Rotterdam T: 010-20 18 555 E-mail: info@rho.nl
3
Inhoudsopgave
Toelichting Hoofdstuk 1
Inleiding
7
1.1
Aanleiding en doel
7
1.2
Ligging plangebied
8
1.3
Geldend bestemmingsplan
9
1.4
Leeswijzer
10
Hoofdstuk 2
Planbeschrijving
11
2.1
Huidige situatie
11
2.2
Toekomstige situatie
12
Hoofdstuk 3
Beleidskader
15
3.1
Inleiding
15
3.2
Rijksbeleid
15
3.3
Provinciaal beleid
17
3.4
Regionaal beleid
22
3.5
Gemeentelijk beleid
23
Hoofdstuk 4
Milieuaspecten
27
4.1
Inleiding
27
4.2
Verkeer en parkeren
27
4.3
Wegverkeerslawaai
28
4.4
Luchtkwaliteit
29
4.5
Bedrijven en milieuzonering
30
4.6
Externe veiligheid
32
4.7
Ecologie
34
4.8
Water
37
4.9
Bodem
40
4.10
Archeologie en cultuurhistorie
41
4.11
Kabels en leidingen
42
4.12
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
42
Hoofdstuk 5
Juridische planbeschrijving
43
5.1
Wettelijke eisen
43
5.2
Opzet van de bestemmingsregeling
43
5.3
Toelichting op de inleidende regels
43
5.4
Toelichting op de gehanteerde bestemmingen
44
5.5
Toelichting op de algemene regels
44
5.6
Toelichting op de overgangs- en slotregels
45
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
4
Hoofdstuk 6
Uitvoerbaarheid
47
6.1
Economische uitvoerbaarheid
47
6.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
47
Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1
Vergunningverlening zonnepark
Bijlage 2
Nota vooroverleg
Regels Hoofdstuk 1
Inleidende regels
57
Artikel 1
Begrippen
57
Artikel 2
Wijze van meten
61
Hoofdstuk 2
Bestemmingsregels
63
Artikel 3
Agrarisch
63
Artikel 4
Wonen
66
Artikel 5
Waarde - Archeologie 3
67
Artikel 6
Waarde - Landschap 1
69
Artikel 7
Waarde - Landschap 4
71
Hoofdstuk 3
Algemene regels
73
Artikel 8
Anti-dubbeltelregel
73
Artikel 9
Algemene bouwregels
74
Artikel 10
Algemene afwijkingsregels
75
Artikel 11
Algemene wijzigingsregels
76
Artikel 12
Overige regels
77
Hoofdstuk 4
Overgangs- en slotregels
79
Artikel 13
Overgangsrecht
79
Artikel 14
Slotregel
80
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
TOELICHTING
© RHO ADVISEURS BV
Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
7
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding en doel
Voorgeschiedenis Aan de Provincialeweg 69 te Schalkwijk ligt het historische Lekdijkhuis met de bijbehorende bijgebouwen, tuinen en erven. In de huidige situatie wordt gewoond in het hoofdgebouw. Dit valt onder het overgangsrecht. Hieronder een beknopt overzicht van de voorgeschiedenis:
Vanaf 1866 heeft de bewoning ononderbroken plaatsgevonden; In 1977 is het pand gekocht als woonhuis; In 1989 gold op basis van het toen geldende bestemmingsplan 'Buitengebied-Zuid' een woonbestemming op het perceel; Vanaf 1989 is het pand, naast het gebruik als woning, in gebruik geweest als kantoor aan huis. Hier is toestemming voor gegeven door het college van B&W via een schriftelijke ontheffing in datzelfde jaar; In het bestemmingsplan 'Buitengebied' uit 2002 en de 'Beheersverordening Buitengebied en Schonauwenseweg' uit 2013 (met dezelfde regels als het bestemmingsplan) had het betreffende perceel een bedrijfsbestemming, met de mogelijkheid voor een bestaande bedrijfs- of dienstwoning (op basis van artikel 7 lid 2 sub d onder 1); In 2017 is het nu geldende bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk' vastgesteld door de gemeenteraad. Op basis van dit bestemmingsplan heeft het Lekdijkhuis met de bijbehorende bijgebouwen de bestemming 'Kantoor' gekregen. De overige gronden in het plangebied hebben de bestemming 'Agrarisch'. Op basis van het overgangsrecht (artikel 50) is de huidige bewoning nog steeds toegestaan. Vanaf 2017 staat het kantoorgedeelte, nadat het eerder aanwezige kantoor is verhuisd, leeg. Het wordt actief te huur aangeboden, maar er is tot nu toe geen belangstelling geweest van potentiële nieuwe huurders.
Het hoofdgebouw en de bijbehorende bijgebouwen worden op dit moment dus niet meer als kantoor gebruikt. Wel wordt er nog steeds gewoond (tevens in het Koetshuis). In de huidige situatie zijn er 3 wooneenheden in het hoofdgebouw in gebruik en 1 in het Koetshuis. Het hoofdgebouw staat in de huidige situatie wel als kantoorpand te huur, echter is hiervoor geen belangstelling. Op de 1e verdieping is op dit moment circa 250 m2 als kantoorruimte beschikbaar. Het geldende bestemmingsplan maakt alleen het gebruik ten behoeve van kantooractiviteiten en agrarische activiteiten als hoofdfunctie mogelijk. Beoogde ontwikkeling De initiatiefnemer wil het historische Lekdijkhuis behouden en een nieuwe toekomstigbestendige functie geven. De beoogde ontwikkeling bestaat uit het wijzigen van de bestemming van kantoren naar wonen. Binnen het bestaande hoofdgebouw worden maximaal 5 wooneenheden toegestaan en in het bestaande bijgebouw Koetshuis' wordt 1 wooneenheid toegestaan. De omzetting naar de functie wonen is voornamelijk van belang voor de 1e verdieping, waar op dit moment kantoorruimte beschikbaar is. In de huidige situatie zijn reeds 4 wooneenheden aanwezig, er worden 2 wooneenheden toegevoegd.
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
8
Deze beoogde ontwikkeling is volgens het geldende bestemmingsplan officieel niet toegestaan. Door middel van voorliggend nieuw bestemmingsplan wordt de beoogde ontwikkeling juridisch planologisch mogelijk gemaakt.
1.2
Ligging plangebied
Het plangebied ligt aan het einde van het lint aan de Provincialeweg bij Schalkwijk. Ten zuiden ligt het museum Dijkmagazijn De Heul, daarachter ligt de Lekdijk. Aan het kruispunt van de Provincialeweg, de Zuwedijk en de Pothuizerweg zijn diverse bedrijven gevestigd, zoals: veevoederbedrijf Reudink (vroeger: Van Gorp), garagebedrijf Zuurhout en veehouderij Verhoef. Het perceel is kadastraal bekend als Gemeente Houten, sectie K, nummers 175 en 704. Zie figuren 1.1 en 1.2 voor de ligging van het plangebied.
Figuur 1.1:
Ligging plangebied en omgeving (Bron: Google Maps, 2020)
Figuur 1.2:
Ligging plangebied op kadastrale kaart (Bron: Digitale Kadastrale Kaart)
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
9
1.3
Geldend bestemmingsplan
Voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk' (onherroepelijk vastgesteld door de gemeenteraad van Houten op 30 augustus 2017) van toepassing. Het plangebied is in het geldende bestemmingsplan bestemd als 'Kantoor' en 'Agrarisch'. Tevens gelden ter plaatse van het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie 3', 'Waarde – Landschap 1' en 'Waarde - Landschap 4'. De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. kantooractiviteiten; met de daarbij behorende: b. horeca-activiteiten voor zover ten dienste aan de hoofdactiviteit en deze behoren tot categorie 4 van de van deze regels uitmakende "Staat van Horeca-activiteiten"; c. kleinschalige kinderopvang in de bedrijfswoning; d. groenvoorzieningen; e. verkeer en verblijfsvoorzieningen, waaronder parkeren; f. tuinen, erven en verhardingen; g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op de plekken waar binnen de bestemming 'Kantoor' een bouwvlak is opgenomen, gelden enkele specifieke maatvoeringsvoorschriften (bouwhoogten en bebouwingspercentages ten opzichte van het terrein). De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor het uitoefenen van grondgebonden agrarische bedrijfsactiviteiten en bij deze bestemming horende voorzieningen. Ter plaatse van de gronden met de bestemming 'Agrarisch' is geen bouwvlak opgenomen.
Het gehele perceel is voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 3'. Dit houdt in dat deze gronden mede bestemd zijn voor de instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden. Ook gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde – Landschap 1' en 'Waarde - Landschap 4'. Deze gronden zijn – behalve voor de andere aldaar geldende bestemmingen – tevens bestemd voor behoud, versterking en ontwikkeling van de waarden die samenhangen met het karakteristieke landschap van de linten van Tull en 't Waal en Schalkwijk en het karakteristiek landschap van de oeverwal.
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
10
Figuur 1.3: Geldend bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk', in rood het plangebied en in groen het huidige bouwvlak (Bron: ruimtelijke plannen)
1.4
Leeswijzer
Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie en de gewenste toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Utrecht en de gemeente Houten. Hoofdstuk 4 omvat de toets aan de sectorale milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en de procedure.
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
11
Hoofdstuk 2
2.1
Planbeschrijving
Huidige situatie
Het Lekdijkhuis wordt in de huidige situatie bewoond. Het betreft een gebouw uit midden 19e eeuw met een overstekend dak. Het pand heeft een eigen parkeerterrein voor ruim 30 auto's op perceel K-704. Achter in de tuin op perceel K-175 staat een tuinschuur. Het perceel is omzoomd met groensingels en gedeeltelijk ommuurd of voorzien van een twee meter hoge afrastering begroeid met klimop. Voor passanten zijn er geen of weinig mogelijkheden voor in- of doorkijk. Het hoofdgebouw (zie figuur 2.1) is een monument en was vroeger in gebruik als woonruimte voor de Kameraer en als vergaderlocatie van het Hoogheemraadschap van den Lekdijk Bovendams. Nabij het hoofdgebouw staan twee bijgebouwen. Het bijgebouw in het verlengde van de tuin, genaamd het Koetshuis, is geschikt voor bewoning. Nabij het hoofdgebouw staan twee bijgebouwen. Het bijgebouw aan de zijde van de Zuwedijk doet dient voor opslag en een fietsenstalling. Het bijgebouw in het verlengde van de tuin, genaamd het koetshuis, is geschikt voor een woning. In het hoofdgebouw zijn in de huidige situatie 3 wooneenheden aanwezig en in het Koetshuis 1 wooneenheid. Ten westen van de bebouwing is reeds een zonnepark gerealiseerd (kenmerk: UV20157, d.d. 19-11-2020, zie bijlage 1).
Figuur 2.1:
Huidige situatie (Bron: Google Maps)
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
12
2.2
Toekomstige situatie
De huidige kantoorbestemming is, gelet op de leegstand en het overaanbod van kantoren in de regio, geen toekomstbestendige invulling om het Rijksmonument te behouden. Daarom wil de initiatiefnemer het historische Lekdijkhuis, de bijgebouwen en de omliggende gronden een nieuwe functie geven. In de toekomstige situatie wordt de bewoning weer als hoofdactiviteit regulier toegestaan. De initiatiefnemer wil maximaal zes afzonderlijke wooneenheden realiseren binnen de bestaande bebouwing waarvan (4 reeds aanwezig). Het gaat dan om in eerste instantie om het hoofdgebouw (2 extra wooneenheden ter plaatse van het kantoor). Voor het realiseren van de wooneenheden zijn geen fysieke wijzigingen aan de buitenkant van het hoofdgebouw nodig. Dit pand is immers reeds in gebruik en geschikt voor wonen. De woonfunctie past bovendien ook goed bij de directe omgeving van het plangebied. Om de ontwikkeling niet alleen toekomstigbestendig maar zeker ook duurzaam te laten zijn, heeft de initiatiefnemer op de naast het Lekdijkhuis gelegen grond met een agrarische bestemming zonnepanelen gerealiseerd middels een omgevingsvergunning (kenmerk: UV20157, d.d. 19-11-2020, zie bijlage 1). De omvang van dit zonnepark is in eerste instantie afgestemd op de eigen elektriciteitsvraag, maar de omvang van het veld kan in de toekomst toenemen bij een grotere eigen vraag of de vraag van anderen.
In dit bestemmingsplan is de aanduiding voor de realisatie van het zonnepark dan ook groter dan in de huidige situatie aanwezig is. Toetsing voor een eventuele uitbreiding zal plaatsvinden bij de vergunningprocedure. De ruimte die het zonnepark in de huidige situatie in beslag neemt bedraagt circa 12 meter bij 20 meter (240 m2). De hoogte van de panelen bedraagt minimaal 0,5 meter en maximaal 1 meter. De hoek van de panelen bedraagt 15 graden. De ligging van het zonnepark is gebaseerd op het maximum aan zonlicht, zonder aanpassingen aan het huidige groen te doen. De zonnepanelen zijn op het op grasland gesitueerd en worden vanaf de weg afgeschermd door bomen. In figuur 2.2 is de ligging van het zonnepark weergegeven (met zwart). Door de situering is het zonnepark landschappelijk ingepast en worden de huidige waarden van het gebied niet aangetast.
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
13
Figuur 2.2:
Locatie zonnepark
Door de functiewijziging wordt het behoud van het monument gestimuleerd. Door middel van het toepassen van een zonnepark en zonnepanelen op de bestaande daken wordt bijgedragen aan het realiseren van energieneutrale woningen. Binnen de bestaande bebouwing wordt zo veel als mogelijk gestreefd naar verduurzaming. Door het toestaan van 2 extra wooneenheden biedt de ontwikkeling woonruimte aan starters en senioren. Hiermee draagt de ontwikkeling bij aan de diversiteit van woningmarkt van de gemeente Houten.
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
14
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
15
Hoofdstuk 3
3.1
Beleidskader
Inleiding
In dit hoofdstuk is het relevante rijks-, provinciaal- en lokaal beleid beknopt samengevat. Tevens is de beoogde ontwikkeling getoetst aan dit beleid.
3.2
Rijksbeleid
3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) Beleidskader Op 13 maart 2012 is door de minister van Infrastructuur en Milieu het vaststellingsbesluit zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. Daarmee is het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid zoals uiteengezet in de SVIR van kracht geworden. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het hoofdthema van de SVIR is: "Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig". De structuurvisie geeft een visie voor Nederland tot het jaar 2040. Er zijn in de structuurvisie drie hoofddoelen opgenomen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028). Deze doelen zijn: het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland; het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Voor een aanpak die Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig maakt, is een nieuwe aanpak in het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid geformuleerd.
Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en werkt aan eenvoudigere regelgeving. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal laat het Rijk over aan de provincies. Toetsing De functiewijziging is in lijn met de rijksbelangen genoemd in de SVIR. Het past bij het hoofddoel 'Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten'. Met de functiewijziging wordt het behoud en het toekomstige onderhoud van het rijksmonument geborgd. Met het zonnepark wordt een bescheiden bijdrage geleverd aan de landelijke energietransitie die noodzakelijk is om Nederland leefbaar te houden.
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
16
3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Beleidskader Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie. Toetsing Op het plangebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro. 3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro) Beleidskader Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.
Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Toetsing De ladder voor duurzame verstedelijking is alleen van toepassing wanneer sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Volgens artikel 1.1.1 lid 1, aanhef en onder i Bro is een stedelijke ontwikkeling een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Het begrip 'woningbouwlocatie', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Uit recente jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de bouw van twaalf woningen niet is te beschouwen als een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Besluit ruimtelijke ordening. Gelet op het voorgaande is er geen sprake van een 'woningbouwlocatie' als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1, aanhef en onder i Bro. Het toevoegen van minder dan 12 woningen wordt niet gezien als stedelijke ontwikkeling en daardoor is toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk.
Daarnaast is het plan juist in lijn met de gedachte van duurzaam ruimtegebruik. Er wordt een meer passende bestemming verleend voor de onderhavige locatie. 3.2.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het Rijksbeleid.
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
17
3.3
Provinciaal beleid
3.3.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht Beleidskader Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht hebben de ontwerpen van de Omgevingsvisie en -verordening van de provincie Utrecht en het bijbehorende milieueffectrapport (planMER) op 17 maart 2020 vastgesteld. Doordat de Omgevingswet een jaar later - dus op 1 januari 2022 - in werking treedt, is er namelijk een interim Omgevingsverordening nodig ter overbrugging. Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening vastgesteld. Daarmee zijn deze documenten definitief geworden. De Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening treden vanaf 1 april 2021 in werking. In de omgevingsvisie wordt bijvoorbeeld ingegaan op de groeiende behoefte aan woningen en bereikbaarheid, de aantrekkende economie, de energietransitie, de klimaatadaptatie en het tegengaan van bodemdaling. De provincie kiest er in algemene zin voor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnendorpse ontwikkeling. Ontwikkeling in het landelijk gebied Bij de ontwikkeling in het landelijk gebied is het onze inzet om de kwaliteiten en potenties van landschap en cultuurhistorie te behouden en versterken. We zetten in op de ontwikkeling van een robuuste groenblauwe structuur langs bestaande doorgaande waterlopen.
We versterken stad/land verbindingen en investeren in groen in en om bebouwd gebied, recreatieve verbindingen, recreatiezones en (bovenlokale) dagrecreatieterreinen, waarbij ook horeca, sport en leisure een plek kunnen krijgen. Het programma Groen Groeit Mee ondersteunt dat stad en land optimaal met elkaar worden verbonden en recreatieve landschappen bereikbaar en toegankelijk worden gemaakt. Duurzame energie De energietransitie draagt door energiebesparing en duurzame energieopwekking bij aan het tegengaan van klimaatverandering en aan een duurzaam betaalbaar energiesysteem voor alle inwoners. In de provincie zijn er veel mogelijkheden voor energiebesparing en is er ruimte voor de realisatie van duurzame energiebronnen. Ambities: 2050: de provincie Utrecht is zo spoedig mogelijk en uiterlijk in 2050 CO2-neutraal. 2030: minimaal 55% van het elektriciteitsgebruik in de provincie Utrecht wordt hernieuwbaar opgewekt. De energievoorziening is afkomstig uit duurzame bronnen op het eigen grondgebied. Daarbij zijn de duurzame energiebronnen met oog voor de Utrechtse kwaliteiten gerealiseerd en draagt de inpassing ervan zo veel mogelijk bij aan andere doelen. 2030: de provincie Utrecht heeft samen met partners haar bijdrage geleverd in onder andere de Regionale Energiestrategieën om aan de afspraken in het nationale Klimaatakkoord te voldoen.
2030: geschikte daken worden zoveel als mogelijk benut voor energieopwek en/of klimaatadaptatie. De meest duurzame vorm van energie is bespaarde energie. De provincie wil het energiegebruik verminderen door besparingsmaatregelen in de gebouwde omgeving. De provincie streeft naar energieneutrale gebouwen en duurzaam bouwen. Hierbij ondersteunt de provincie grootschalige projecten op het gebied van de verduurzaming van woonhuizen, appartementencomplexen, bedrijven, rijksmonumenten en maatschappelijk vastgoed.
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
18
De ambitie is om zo spoedig mogelijk en uiterlijk in 2050 als provincie CO2-neutraal te zijn en dat alle benodigde energie binnen de provincie afkomstig is uit duurzame bronnen die staan opgesteld binnen de provincie. Ruimte voor wonen en leven Om volledig te voldoen aan de woningbehoefte in de provincie Utrecht, is het nodig om tot 2040 in totaal nog ongeveer 165.000 woningen te bouwen. Dit is een grote opgave, die alleen kan worden gerealiseerd door als overheden onderling en met andere partners in de bouwwereld samen te werken. Voor deze opgave is al veel plancapaciteit in beeld, maar veel daarvan heeft nog de status ‘zacht’ en ‘potentieel’ en het is dus zaak om daarin keuzes te maken en te werken aan ‘harde’, uitvoerbare, plannen. Deze woningen kunnen voor een groot deel binnen het bestaande stedelijke gebied (van steden en dorpen) via inbreiding en transformatie worden gerealiseerd, maar niettemin verwacht de provincie dat er op de langere termijn een of meer nieuwe grootschalige woningbouwlocaties nodig zijn. Naast voldoende woningen is de kwaliteit van de te bouwen woningen belangrijk. De provincie vindt dat eenieder in de provincie Utrecht een woning moet kunnen vinden die past bij de persoonlijke voorkeur, gezinssituatie en portemonnee.
Daarbij wordt gestreefd naar een inclusieve samenleving, bijvoorbeeld door menging van typen woningen en woonmilieus in stadsdelen, wijken en kernen. Toetsing Het beoogde initiatief is van zeer beperkte omvang en betreft een bestaande stedelijke functie waarvan de bestemming wijzigt naar een andere stedelijke functie. Het betreft het positief bestemmen van de woonfunctie, die nu reeds op basis van het overgangsrecht mogelijk is, met een maximale totale omvang van zes wooneenheden. De kantoorfunctie wordt beperkt tot de mogelijkheden voor beroepen en bedrijven aan huis. Gezien de huidige overcapaciteit van kantoren in de provincie is de functiewijziging ook in lijn met het provinciaal beleid. Het toevoegen van zonnepanelen binnen het plangebied draagt bij aan een zo energieneutraal mogelijk gebouw. Tot slot draagt het zonnepark bij aan een duurzame leefomgeving en is niet in strijd met de doelstellingen van ontwikkelingen in het landelijk gebied. 3.3.2 Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht Beleidskader Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht hebben de ontwerpen van de Omgevingsvisie en -verordening van de provincie Utrecht en het bijbehorende milieueffectrapport (planMER) op 17 maart 2020 vastgesteld. Doordat de Omgevingswet een jaar later - dus op 1 januari 2022 - in werking treedt, is er namelijk een interim Omgevingsverordening nodig ter overbrugging.
Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening vastgesteld. Daarmee zijn deze documenten definitief geworden. De Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening treden vanaf 1 april 2021 in werking. In de interim omgevingsverordening zijn de belangrijke beleidsuitgangspunten vastgelegd. In de omgevingsverordening zijn regels opgenomen die direct doorwerken in de ruimtelijke plannen van gemeenten. Toetsing De omgevingsverordening bevat geen concrete verordeningen voor deze functiewijziging. Het Eiland van Schalkwijk heeft de status ‘experimenteerruimte’. Binnen de kaders van het Koersdocument Eiland van Schalkwijk, zoals opgenomen in de bijlage 12 van de PRV, zijn ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Hierbij moet vooral gedacht worden aan lokale initiatieven.
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
19
Toetsing pijlers Koersdocument 1. Alle inspanning op het Eiland is gericht op behoud en ontwikkeling van het landschap en het versterken van de economische basis daarvan. Net zo belangrijk is het vergroten van de leefbaarheid voor bewoners en het aantrekkelijker maken voor bezoekers. Gemeente en provincie – elk vanuit eigen verantwoordelijkheden en bevoegdheden – werken samen aan een toekomst voor het Eiland van Schalkwijk waarin groen (met landbouw als belangrijkste kracht), blauw en leefbare kernen met elkaar zijn verweven op een manier die de ruimtelijke kwaliteit van het gebied ten goede komt. De ontwikkeling voorziet geen wijzigingen van het landschap en is hiermee niet in strijd met deze pijler. 2.
Alle ontwikkelingen dragen bij aan de duurzame toekomst van het Eiland. Duurzaamheid is een veelomvattend begrip. Elk initiatief, elk project vraagt een eigen duiding en definitie. Rode draad is dat ontwikkelingen krachtiger en kansrijker zijn wanneer ze op de lange termijn waarde hebben voor en mens (people), milieu (planet) en markt (profit). Gemeente en provincie proberen samen een kader te ontwikkelen dat helpt op het Eiland van Schalkwijk concreter handen en voeten te geven aan dat containerbegrip.
Onderdeel van het projectgebied is het zonnepark en zonnepanelen op de bestaande daken. Hiermee wordt binnen het plangebied zo veel als mogelijk gestreefd naar energieneutrale woningen. Met de functiewijziging worden meer mogelijkheden geboden om het monumentale pand te verduurzamen. De ontwikkeling sluit dan ook aan op deze pijler. 3.
Landbouw is en blijft de belangrijkste beheerder van het landschap op het Eiland. De landbouw op het Eiland van Schalkwijk is de enige economische functie die het landschap gebiedsdekkend kan ‘dragen’. Het is immers een agrarisch landschap. Het is een politiek maatschappelijke keuze om het beheer bij de landbouw onder te brengen. Het is daarom een politiek maatschappelijke plicht om de randvoorwaarden hier op te laten aansluiten. Er moet een vitale landbouwsector ontstaan. Maar juist op het Eiland van Schalkwijk is de situatie, binnen het bredere perspectief van de toekomst van de landbouw in de provincie Utrecht, uitermate prangend. Heel veel grond is niet langer eigendom van agrarische ondernemers, maar in bezit van ontwikkelaars en beleggers. Dit blokkeert agrarische investeringen in het gebied. Verrommeling en verpaupering zijn nu nog niet manifest, maar liggen zeer zeker op de loer. Nu allerwegen blijkt - zie onder meer de Eindbalans van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 - dat grootschalige woningbouw absoluut niet in beeld is, is er een kans de rol van de landbouw te versterken, als economische drager en hoofdbeheerder van het Eiland
Landbouw maakt geen onderdeel uit van de ontwikkeling, maar wordt tevens ook niet belemmerd. De ontwikkeling is niet in strijd met deze pijler. 4.
Verbreding van de landbouw is de motor van de duurzame ontwikkeling van het Eiland. De ontwikkelingen in de landbouw nopen tot een heroriëntatie. In een aantal agrarische bedrijfstakken neemt de economische vitaliteit af. Soms vanwege mondiale ontwikkelingen, soms door bijvoorbeeld concurrerende claims op de ruimte. Tegelijkertijd neemt de ruimtebehoefte, bijvoorbeeld in de melkveehouderij, toe. De sector heeft aangegeven kansen te zien voor een verbreding van de bedrijfsvoering. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de vitaliteit van de sector (belangrijk voor de rol als beheerder – zie pijler drie), maar ook belangrijk als aanjager voor een verdere ontwikkeling van het Eiland. Zowel recreatie, natuur als duurzame energie kunnen hierin een rol spelen. Het Eiland moet een proeftuin zijn voor innovatieve landbouw. De spin off hiervan op de gebiedsontwikkeling is richting bezoekers (cultuurhistorisch erfgoed), richting klimaat (duurzame energie) en ecologie en biodiversiteit (natuurtoevoegingen). Dit brengt een mooie mix voor mens, markt en milieu!
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
20
Landbouw maakt geen onderdeel uit van de ontwikkeling, maar wordt tevens ook niet belemmerd. De ontwikkeling is niet in strijd met deze pijler. 5.
De Nieuwe Hollandse Waterlinie is de hoofddrager van het toeristisch-recreatief profiel van het Eiland. Het rijke cultureel erfgoed - het gave landschap met daarin een van de meest gave delen van de Nieuwe Hollandse Waterlinie - is een belangrijke troef van het Eiland van Schalkwijk. Deze kwaliteiten moeten beter beleefbaar en toegankelijk worden voor een breed publiek. Hiermee krijgt het Eiland een (boven)regionaal toeristisch-recreatief profiel. In een klein aantal gebieden wordt de toeristisch-recreatieve functie belangrijker dan de landbouw. Dit geldt met name voor de ‘parels’ uit de Nieuwe Hollandse Waterlinie, zoals de forten en hun directe omgeving.
Het plangebied ligt buiten het UNESCO gebied van de Hollandsche Waterlinie. De omzetting van kantoor naar wonen zal de kernkwaliteiten van het cultureel erfgoed niet aantasten. 6.
Woningbouw, onder strakke voorwaarden, is geen doel maar een middel om te bouwen aan de duurzame toekomst van het Eiland. Om de vitaliteit van de kleine kernen in stand te houden is ruimte nodig voor het toevoegen van een kleine hoeveelheid woningen. Deze zijn vooral bedoeld voor jongeren en ouderen. De inzet van de gemeente is om woningbouw op het Eiland zoveel mogelijk te beperken tot het voldoen aan de lokale vraag en behoefte. Daarnaast worden de mogelijkheden onderzocht om ruimte te bieden voor kleinschalige woningbouw, in het kader van ‘rood voor groen’, als kostendrager voor het realiseren van maatschappelijk gewenste ontwikkelingen op het Eiland. Daar zullen strakke voorwaarden aan worden verbonden, met name op het gebied van duurzaamheid en landschappelijke kwaliteit.
Door middel van het toestaan van de wooneenheden wordt het monumentale pand zo veel mogelijk verduurzaamt. Bij de ontwikkeling wordt zo veel als mogelijk gestreefd naar energieneutrale woningen. Een onderdeel hiervan is het huidige zonnepark en de zonnepanelen op de bestaande bebouwing. 7.
Er vinden geen grootschalige verkeersingrepen plaats op het Eiland. Ontwikkelingen op het Eiland mogen niet leiden tot nieuwe grootschalige weginfrastructuur. De huidige ontsluitingsstructuur is leidend. Wel is het mogelijk dat wegen worden verbeterd en opgewaardeerd, bijvoorbeeld om economische ontwikkelingen mogelijk te maken (landbouw) of recreatieve punten beter te ontsluiten. Ook kleinschalige verbeteringen krijgen ruimte. Toeristisch-recreatief autoverkeer zal vooral worden ‘afgevangen’ bij ‘groene poorten’, zoals het recreatief transferium bij de A27. Het vervoer op het Eiland wordt zo duurzaam mogelijk: fiets, elektrische auto’s en voetgangers krijgen meer ruimte.
De ontwikkeling voorziet niet op wijzigingen van de bestaande verkeersstructuur in de directe omgeving en is hiermee niet in strijd met deze pijler. 8.
Werken aan een duurzame toekomst voor het Eiland betekent hechte samenwerking tussen publieke en private partijen. De ontwikkelingsopgaven op het Eiland van Schalkwijk zijn complex. Het streven is werken aan een duurzame toekomst, maar publieke partijen hebben weinig financiële middelen en geen grondposities. De ontwikkeling van het gebied is absoluut niet gebaat bij een blauwdruk van de toekomst, maar veel meer bij flexibiliteit, die op zijn beurt geen vrijbrief mag bieden. Alleen met voldoende lokaal ondernemerschap, een wervend toekomstperspectief en samenwerking tussen meerdere partijen is het mogelijk daadwerkelijk iets van de grond te krijgen. Het is zaak om, ook na de vaststelling van de structuurvisie Eiland van Schalkwijk door de gemeente, samenwerking te blijven stimuleren en publieke en private partijen uit te dagen met nieuwe initiatieven te komen die bijdragen aan de duurzame ontwikkeling van het gebied.
Het Eiland van Schalkwijk vraagt dat ontwikkeling wordt gefaciliteerd. De ontwikkeling sluit aan bij deze
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
21
pijler. 9.
In de gemeentelijke structuurvisie voor het Eiland van Schalkwijk wordt gekoerst op het toepassen van een mix van sturingsregimes, van strak tot flexibel, waarmee een optimale combinatie wordt gezocht van ruimte voor ondernemerschap en het waarborgen van landschappelijke kwaliteiten. De gemeentelijke structuurvisie moet uitnodigen bij te dragen aan de realisatie van gewenste ontwikkelingsrichtingen. Het kan voorkomen dat er soms ruimte moet worden geboden aan initiatieven die niet direct passend lijken binnen de gewenste koers voor het betreffende deel van het Eiland. Een zekere marge en handelingsruimte is noodzakelijk om ondernemerschap mogelijk te maken. Daarom wordt de structuurvisie gelaagd opgebouwd, met een differentiatie in sturingsniveau en mate van flexibiliteit: gebieden waar (bijna) niets mag worden toegevoegd of gewijzigd, gebieden met beperkte flexibiliteit en gebieden met (onder voorwaarden) ruimte voor toevoeging van andere functies.
In paragraaf 3.5 wordt ingegaan op en getoetst aan de gemeentelijke beleidsdocumenten. 10. Publieke partijen wegen samen af en bepalen samen welke initiatieven ten goede komen aan de duurzame toekomst van het Eiland van Schalkwijk. Als een initiatief zich aandient dat bij kan dragen aan die duurzame toekomst wordt gezamenlijk bepaald of de vigerende kaders van de overheden daar voldoende ruimte voor bieden of dat ruimte moet worden gecreëerd. Dit is alleen mogelijk als er in het voortraject via accountmanagement bij de verschillende overheden een ingang is voor het begeleiden van het initiatief. In het in te stellen bestuurlijk gebiedsoverleg tussen gemeente Houten en provincie Utrecht wordt in complexe of omvangrijke initiatieven een adviesgevende uitspraak gedaan aan het bevoegd gezag. Deze pijler is niet van toepassing op onderhavige ontwikkeling. De gewenste ontwikkelingen zijn niet in strijd met het provinciaal beleid en dragen bij aan de kwaliteit van het Eiland van Schalkwijk door leegstand te voorkomen en daardoor een historisch belangrijk gebouw een toekomstperspectief te geven. Hiernaast wordt door de ontwikkeling (zo veel mogelijk) energieneutrale woningen gerealiseerd. Bovendien heeft het initiatief door middel van het zonnepark aandacht voor de opgaven op het gebied van verduurzaming.
Op de locatie is de aanduiding 'Uitbreiding woningbouw en bedrijventerrein onder voorwaarde mogelijk' en 'landelijk gebied' (kaart 18) van toepassing. Om stedelijke functies in het landelijk gebied mogelijk te maken dient getoetst te worden aan artikel 9.13 (instructieregel uitbreiding woningbouw onder voorwaarde mogelijk. 9.13 Uitbreiding woningbouw is onder voorwaarde mogelijk 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma woningbouw; b. de woningbouw vindt plaats in aansluiting op het stedelijk gebied; c. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling; d. de woningbouw wordt in samenhang ontwikkeld met lokale en regionale groenontwikkeling waarbij de omvang van de woningbouw in evenwichtige verhouding staat tot de hoeveelheid te ontwikkelen natuur en recreatie; en e. de realisatie van natuur en recreatie en de duurzame instandhouding daarvan is verzekerd, en f. de woningbouw draagt bij aan een goede kwaliteit van de nieuwe kernrandzone. 2. Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Een beeldkwaliteitsparagraaf maakt onderdeel uit van de
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
22
onderbouwing. De ontwikkeling is niet direct opgenomen in het programma woningbouw, maar ondersteunt de woningmarkt door middel van het aanbieden van een overbruggingsperiode. De 6 wooneenheden zijn te huur voor verschillende periodes, hierdoor is het mogelijk voor mensen die op een woning moeten wachten om de periode te overbruggen. Het toestaan van 6 wooneenheden maakt enkel een interne functiewijziging nodig. Ten behoeve van de woningen wordt geen extra bebouwing gerealiseerd, waardoor de huidige kwaliteiten niet worden aangetast. De ontwikkeling draagt bij aan de instandhouding van cultuurhistorische waarden en het verduurzamen van de energiebehoefte. Het tweede lid is niet van toepassing, omdat de ontwikkeling minder dan 50 woningen betreft. De voorgenomen ontwikkeling past dus binnen de provinciale verordening. 3.3.3 Inpassingsplan kantoren Beleidskader Om de kantorenleegstand in de provincie Utrecht tegen te gaan, hebben Gedeputeerde Staten een inpassingsplan opgesteld. Hiermee wordt geplande nieuwbouw van zelfstandige kantoren in tien gemeenten teruggebracht. De provincie Utrecht heeft, ook met de doorzettende economische groei, nog steeds teveel kantoorruimte. Daar bovenop is er nog teveel capaciteit beschikbaar in bestemmingsplannen voor nieuw te bouwen kantoren. Daarom hebben Provinciale Staten in 2014 de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand vastgesteld.
Deze aanpak is enerzijds gericht op transformatie en herbestemming van bestaande (leegstaande) kantoorgebouwen. Aan de andere kant wordt gestuurd op het verminderen van nieuwbouw mogelijkheden in bestemmingsplannen. Toetsing Het beperken van de kantoorfunctie op deze locatie - tot de mogelijkheden voor beroepen en bedrijven aan huis - is in lijn met het beleid uit het inpassingsplan van de provincie Utrecht. 3.3.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de relevante kaders en randvoorwaarden van het provinciaal beleid.
3.4
Regionaal beleid
3.4.1 Regionaal Structuurplan 2005-2015 Beleidskader In het Regionaal Structuurplan (RSP) staat in grote lijnen hoe de regio Utrecht zich moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid. Het RSP gaat in op kansen en bedreigingen die alleen op regionaal niveau zijn op te pakken of te bestrijden. Daarnaast is het een belangrijk instrument voor overleg met rijk en provincie over de in te zetten middelen. Het structuurplan dient tevens als toetsingskader voor gemeentelijke structuur- en bestemmingsplannen. Toetsing Het Regionaal Structuurplan heeft geen directe doorwerking naar het plan. 3.4.2 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het regionaal beleid.
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
23
3.5
Gemeentelijk beleid
3.5.1 Programma Ruimte 2017 - 2019 Beleidskader In de periode tot 2025 bestaat er op het eiland de mogelijkheid voor 250 extra woningen (Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028) buiten de rode contouren. De praktijk wijst uit dat er voorlopig vooral op zeer kleine schaal nieuwe woningen worden gebouwd. Recentelijk zijn er twee woningbouw behoefte onderzoeken uitgevoerd door Companen (2011) en Rigo (2015). Momenteel wordt er gewerkt aan een update voor beide onderzoeken. Het onderzoek is gericht op de leefbaarheid van beide kernen door te bouwen voor senioren en jonge gezinnen/starters, maar kijkt ook vanuit de regionale woningbehoefte. De komende tijd worden 124 woningen op het Eiland van Schalkwijk gerealiseerd. Voor de langere termijn komt het bouwen van 250 woningen buiten de rode contouren in beeld. Dit is een middel en geen doel om met name agrarische- en bedrijfstransformaties te realiseren. Deze bouwmogelijkheid wordt ingezet volgend op initiatieven vanuit de samenleving die passen binnen het beleid. Dit gaat om steeds kleine aantallen over een groot aantal jaren en afhankelijk van het initiatief wat wordt ingediend. Tabel 3.1:
Woningbouwprogramma (Bron: Programma Ruimte 2017-2019)
Een uitsnede van de projecten kaart van de gemeente Houten is weergegeven in figuur 3.1.
Figuur 3.1:
Projecten kaart Programma Ruimte 2017-2019 (Bron: Gemeente Houten, 2017)
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
24
Toetsing De relatief kleinschalige ontwikkeling met maximaal zes wooneenheden past binnen het Programma Ruimte als economische drager voor het realiseren van een gedeeltelijke bedrijfstransformatie (naar de woonfunctie) in een Rijksmonument. De huurappartementen zijn ideaal voor starters op de woningmarkt en senioren ter overbrugging van een eigenwoning. De ontwikkeling draagt hiermee bij aan de woningmarkt van de gemeente Houten en de regio. 3.5.2 Woonvisie Houten 2016-2025 In maart 2016 is de Woonvisie 2016-2025 vastgesteld door de raad van de gemeente Houten. De basis van de woonvisie wordt gevormd door het woningbehoefte onderzoek (Wbo) dat in augustus 2015 is gedaan. Het Wbo heeft een scope, parallel aan de woonvisie, tot 2025. Het Wbo vertaalt dat onder andere in het feit dat Houten de komende tien jaar een woonbehoefte heeft van ongeveer 1.800 woningen. Daarvan is ongeveer driekwart autonoom, dat wil zeggen uit Houten zelf. Indicatief komt dat neer op ongeveer 1.100 eengezinswoningen en 700 gelijkvloerse woningen. Na 2025 zal Houten fors vergrijzen. De verwachting is dat Houten iets meer huishoudens krijgt, maar dat deze kleiner zullen zijn. Houten wil graag zo veel als mogelijk binnen vastgestelde kaders aan deze behoefte tegemoet komen.
De woningbouwmogelijkheden op nog in ontwikkeling te nemen gebieden waarvoor de programma's in contracten en bestemmingsplannen zijn vastgelegd zijn beperkt. Voorzien is dat tussen de 800 en 1.000 woningen van de voorziene behoefte hierop kunnen worden gerealiseerd. De overige plekken zullen gevonden moeten worden in de transformatie van bestaand vastgoed (kantoren, maatschappelijk vastgoed en woningen). De verwachting is dat in genoemde periode de gewenste woningproductie van 1.800 woningen voor een groot deel gehaald gaat worden. De woonvisie is uitgewerkt aan de hand van vier centrale thema’s: 1. Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens: de gemeente wil zoveel mogelijk tegemoet komen aan de realisering van de woonwens van haar bezoekers mits het bijdraagt aan toekomstbestendigheid, verhoging van de kwaliteit en de duurzame ambities. Daarnaast wil Houten dat haar bewoners, als ze dat willen, een wooncarrière in Houten kunnen realiseren. 2. Focus op huisvesting van gezinnen en ouderen: Houten wil een levendige gezinsgemeente blijven en aantrekkelijk blijven voor deze doelgroep. 3. Voldoende omvang en betaalbaarheid van de sociale huurwoning voorraad: de gemeente wil met woonstichting Viveste de sociale woningvoorraad voor huishoudens met lagere inkomens verbeteren. 4.
Wonen en zorg in samenhang bezien: de gemeente zal, gezien de sterke vergrijzing na 2025, de afstemming tussen wonen, zorg en welzijn nader bezien. De beleidsopgave van de gemeente Houten is tweeledig. Enerzijds ligt het accent op de binnenstedelijke opgave (tenminste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren). Anderzijds ligt het accent op het behoud en het versterken van de kwaliteit van het landelijk gebied. Uit de woonvisie blijkt tevens dat de kleine kernen leefbaar moeten blijven. Toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad kan daaraan bijdragen (te denken valt aan de aparte status die de provincie aan het Eiland van Schalkwijk heeft gegeven voor de mogelijke bouw van maximaal 250 woningen buiten de rode contour). Hier liggen volgens het Wbo kansen voor versterking van het dorpsachtig woonmilieu in de hogere prijsklassen. Toetsing Hier geldt dat de maximaal zes wooneenheden passen in de woningbehoefte van de gemeente. Daarnaast betreft het een locatie waar op basis van het overgangsrecht reeds gewoond mag worden.
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
25
3.5.3 Toekomstvisie Proeftuin Houten 2025 Beleidskader De toekomstvisie proeftuin Houten 2025 is op 9 juni 2015 vastgesteld door de raad van de gemeente Houten. In deze visie wordt een koers voor Houten in 2025 vastgelegd. Houten is in 2025 duurzaam, innovatief en kleinschalig. Met oog voor elkaar, veel ruimte voor experiment en initiatief bij inwoners. Vijf principes staan centraal om houvast te geven en de weg te wijzen naar de toekomst: 1.
2.
3.
4.
5.
We stellen de mens centraal: met 50.000 inwoners heeft Houten een schaal bereikt waar mensen elkaar kennen en herkennen. Houten kiest daarom niet voor een nieuwe groeitaak. Er is nog wel plek voor nieuwe woningen, ook in de kleine kernen, maar de bouwlocaties zijn kleinschalig. We waarderen verschillen: de samenstelling van de bevolking is in 2025 een stuk gevarieerder, waarbij Houten een tolerante, inclusieve samenleving is waar plek is voor jongeren, ouderen, autochtonen en allochtonen, hoger en lager opgeleiden. We zijn zuinig op onze omgeving: in 2025 is Houten een circulaire stad. Een stad 'in balans' is goed voor het leefklimaat van bewoners, voor de gezondheid, voor de omringende natuur en voor de toekomstige generaties. Technische innovaties worden omarmd waardoor Houten in 2025 stiller, schoner en klimaatvriendelijker is. We bouwen voort op ons ruimtelijk DNA: het ruimtelijk DNA van Houten is robuust en toekomstbestendig; de groenzones, het fietspadenstelsel, de rondweg van Houten, de centrumgebieden, de weidse buitengebieden en de cultuurhistorische schatten onder en boven de grond. Al deze elementen dragen bij aan een Houten waar het ontspannen wonen, werken en leven is. We zijn actief in de regio: Houten maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het stedelijk gebied in en rond Utrecht.
Tegelijkertijd ligt Houten in de rust en ruimte van het Eiland van Schalkwijk, de Kromme Rijn en de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Enerzijds is sprake van gezamenlijke opgaven rond economie, mobiliteit, wonen, zorg en duurzaamheid (stedelijke oriëntatie). Anderzijds is er een ruimtelijke oriëntatie op het Kromme Rijngebied en de Lekstroom waarbij vraagstukken over natuur- en waterbeheer, recreatie, plattelandsontwikkeling en cultuurhistorie centraal staan. Houten is in 2025 een plek waar mensen zich vrij voelen om te ondernemen en te pionieren in de omvang met veranderingen die op ons afkomen: Houten als Proeftuin van de regio.
De koers draagt bij aan een gemeente waar het fijn wonen en leven is. Het is nodig dat duurzaam en flexibel wordt gebouwd voor toekomstige generaties. Toetsing De beoogde ontwikkeling betreft het positief bestemmen van de woonfunctie, die reeds valt onder het overgangsrecht. De maximale omvang van de woonfunctie is zes wooneenheden, een kleinschalige ontwikkeling overeenkomstig het eerste principe. Het zonnepark sluit aan bij het derde principe. Met het zonnepark wordt de energieproductie klimaatvriendelijker gemaakt, zonder afbreuk te doen aan de landschappelijke kwaliteiten binnen het plangebied. De ontwikkeling past daarmee in de toekomstvisie van de gemeente Houten. 3.5.4 Structuurvisie Eiland van Schalkwijk (december 2011) Het gemeentebestuur van Houten legt met de structuurvisie een toekomstbeeld neer voor het Eiland van Schalkwijk, gericht op een duurzame ontwikkeling, waarbij:
landbouw en recreatie de belangrijkste dragers zijn voor de economische ontwikkeling; de leefbaarheid in de kernen (vitaliteit) verder zal worden versterkt; de essentiële (landschappelijke en ecologische) kwaliteiten worden behouden en versterkt (open en groen); ruimte wordt geboden aan water, waarbij een goed functionerend watersysteem bijdraagt aan economische en ecologische ontwikkeling;
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
26
duurzame ontwikkeling het uitgangspunt is. Op het Eiland van Schalkwijk geldt de Structuurvisie Eiland van Schalkwijk en de daarbij behorende Uitnodigingsplanologie. Dit is door de gemeenteraad in 2012 vastgesteld. Dat betekent dat grondeigenaren zelf met ontwikkelingsinitiatieven kunnen komen. De gemeente heeft niet vooraf vastgelegd waar wel of geen woningen gebouwd kunnen worden, maar gaat af op de initiatieven van grondeigenaren. Eiland van Schalkwijk De duurzame gebiedsontwikkeling Eiland van Schalkwijk is gericht op de balans tussen deze twee elementen: het versterken van de uniciteit van het eiland ofwel ´het eilandgevoel´ en het verbinden van het eiland met de omgeving. Om dit te bereiken wordt gestuurd op functies en verbindingen. Door functies te behouden, te versterken en toe te voegen, in overeenstemming zijn met de unieke kwaliteiten van het eiland, wordt het meer waardevol voor bewoners en bezoekers. Met een mix van functies wordt het Eiland van Schalkwijk een plek van ontmoeting tussen boeren, bewoners en bezoekers. Een levend eiland, waar mensen kunnen komen en welkom zijn, en waar tegelijkertijd een historische geborgenheid is. Waar veiligheid is voor de kwetsbare natuurwaarden. En waar de economische krachten voldoende ruimte krijgen om te zorgen voor brood op de plank.
Conclusie Omdat het perceel buiten de bebouwde kom (Rode Contour, Provinciale Structuurvisie) van Schalkwijk ligt, moet de gemeente Houten de provincie betrekken bij de ontwikkeling. In hoofdstuk 3.3 is getoetst aan het provinciale beleid. Het bestemmingsplan maakt een kleinschalige ontwikkeling mogelijk welke bijdraagt aan de verduurzaming van het plangebied. Het bestemmingsplan doet geen afbreuk aan het toekomstbeeld dat in de structuurvisie is neergelegd. 3.5.5 Uitnodigingskader Zonnevelden (november 2017) Beleidskader Houten wil energieneutraal worden. Hiervoor is het nodig om ruimte te bieden aan zoveel mogelijk vormen van duurzame energie. Eén daarvan zijn zonnevelden. Houten wil op een zorgvuldige manier stimuleren dat een deel van de energievraag door zonnevelden wordt opgewekt. Zorgvuldig betekent ook dat het niet overal kan en dat er soms eisen moeten worden gesteld aan de inpassing van het zonneveld in zijn omgeving. Toetsing Op de kansenkaart van het uitnodigingskader is het plangebied aangeduid met een grote kansrijkheid voor zonnevelden (groen). De realisatie van een zonnepark sluit aan bij deze aanwijzing als kansrijk gebied. In paragraaf 2.2 is ingegaan op de landschappelijk inpassing van het zonnepark. 3.5.6 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het gemeentelijk beleid.
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
27
Hoofdstuk 4
4.1
Milieuaspecten
Inleiding
Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.
4.2
Verkeer en parkeren
Toetsingskader Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig Parkeren). De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Nota Parkeernormen Houten, December 2013). Voor het juiste kencijfer / parkeernorm wordt een ligging in het buitengebied aangehouden, de gemeente heeft een matig stedelijk karakter op basis van de adressen dichtheid. Ontsluiting Het plangebied ligt aan de wegen Zuwedijk en de Provincialeweg. Beiden zijn gebiedsontsluitingswegen waar een maximum snelheid van 50 km/u geldt. Het plangebied ligt centraal en is goed bereikbaar. Het pand heeft een bushalte voor de deur, die aansluiting geeft op Houten Centraal of Houten Castellum. Parkeren Het toestaan van maximaal 6 wooneenheden op het perceel verlaagt het benodigd aantal parkeerplaatsen voor deze functie.
Het benodigde aantal parkeerplekken (14 stuks), conform de Nota Parkeernormen Houten van 2,2 parkeerplaats per woning, is reeds aanwezig op eigen terrein. Het Lekdijkhuis beschikt over een eigen parkeerterrein met ongeveer 30 parkeerplekken. Verkeersgeneratie Een woonfunctie heeft een lagere verkeersgeneratie dan een kantoorfunctie. De verkeersgeneratie zal planologisch gezien dus afnemen en geen belemmeringen opleveren voor het voornemen. Het zonnepark genereert zeer beperkt verkeer.
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
28
Conclusie Uit de toetsing volgt dat het plangebied een goede ontsluiting heeft. Binnen het plangebied kan met de reeds bestaande parkeerplekken worden voorzien in de parkeerbehoefte. De verkeersgeneratie zal afnemen ten opzichte van de huidige planologische situatie. Het aspect verkeer en parkeren levert dus geen belemmeringen op voor de beoogde ontwikkeling.
4.3
Wegverkeerslawaai
Toetsingskader Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/uur-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. De geluidbelasting wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day evening night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal. Nieuwe situaties Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde in onderhavige situaties bedraagt 63 dB (binnenstedelijk gelegen woning). Aftrek ex artikel 110g Wgh De in de Wgh genoemde grenswaarden aan de buitengevels ten aanzien van wegverkeerslawaai betreffen waarden inclusief aftrek op basis van artikel 110g Wgh. Dit artikel houdt in dat voor het wegverkeer een aftrek mag worden gehanteerd welke anticipeert op het stiller worden van het wegverkeer in de toekomst door innovatieve maatregelen aan de voertuigen.
De toegestane aftrek bedraagt: 5 dB voor wegen waarvoor de representatief te achten snelheid van lichte motorvoertuigen minder dan 70 km/u bedraagt. Voor wegen met een representatief te achten snelheid van 70 km/u of meer is de hoogte van de aftrek afhankelijk van de geluidbelasting exclusief aftrek. Bij een geluidbelasting van 56 dB en 57 dB mag een aftrek toegepast worden van respectievelijk 3 dB en 4 dB. Bij overige geluidbelastingen wordt een aftrek van 2 dB toegepast. De aftrek mag alleen worden toegepast bij toetsing van de geluidbelastingen aan de normstellingen uit de Wgh. In voorliggend onderzoek is gebruik gemaakt van een aftrek van 5 dB. Onderzoek Aangezien er hier sprake is van een woonfunctie die op basis van het overgangsrecht reeds toegestaan is en aangezien de maximaal zes wooneenheden binnen de bestaande bebouwing worden gerealiseerd, is een akoestisch onderzoek niet benodigd. Conclusie Het aspect geluidhinder vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
Rho adviseurs voor leefruimte
44002559.20192098
29
4.4
Luchtkwaliteit
Toetsingskader In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2, van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordenings- praktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven. Tabel 4.1: Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer Stof Toetsing van Grenswaarde Stikstofdioxide (NO2) Jaargemiddelde concentratie 40 µg/m³ Uurgemiddelde concentratie Max. 18 keer p.j. meer dan 200 µg/m³ Fijn stof (PM10) Jaargemiddelde concentratie 40 µg/m³ 24-uurgemiddelde concentratie Max. 35 keer p.j. Meer dan 50 µg / m³ Fijn stof (PM2,5) Jaargemiddelde concentratie 25 µg/m³ Besluit niet in betekenende mate (nibm) In het Besluit nibm en de bijbehorende regeling is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de beperkte gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden: a.
een project heeft een effect van minder dan 3% toename van concentratie NO2 (stikstof dioxide) en PM10 (fijn stof) in de buitenlucht; b. een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m² bvo bij één ontsluitingsweg. Onderzoek De beoogde ontwikkeling voorziet in een functiewijziging waarbij maximaal zes wooneenheden gerealiseerd kunnen worden. Dit aantal valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het zonnepark draagt eveneens niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. De ontwikkeling gaat namelijk in de gebruiksfase niet gepaard met verbranding van (fossiele) brandstoffen. Ook is er geen sprake van een significante verkeersaantrekkende werking. Alleen in de aanlegfase vinden meer intensieve verkeersbewegingen plaats. In de gebruiksfase vinden incidenteel verkeersbewegingen plaats die samenhangen met het beheer en onderhoud van het zonnepark. Het plan draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2019 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Zuwedijk ten oosten van de Provincialeweg. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2018 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen voor deze weg bedroegen in 2018; 15.1 µg/m3 voor NO2, 18.9 µg/m3 voor PM10 en 11.9 µg/m3