Bijlage 1.4 - 2. Notitie Prettig werken in Houten

31

gemengd: ambachtelijke en creatieve werkterreinen. De omvang van het vastgoed is zeer gevarieerd. Of er nu meer of minder vraag is naar gemengd vestigingsmilieu vanuit bedrijven, in alle scenario’s is vraag naar zowel kleinschalig (<500 m2) als grootschaliger vastgoed (>5.000 m2) zoals bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouwen of een evenementenhal. Voor Doornkade is er bij transformatie van het gehele gebied 4 – 6 ha nodig voor bedrijvigheid, en 19 (ca 950 woningen) – 17 ha (ca 850 woningen) voor wonen. Voor de Schaft is er bij transformatie van het gehele gebied 1 – 2 ha nodig voor bedrijvigheid, en 6 (300 woningen) –5 ha (250 woningen) voor wonen. Betaalbaarheid Transformatie van een gebied kan niet alleen het karakter van het gebied veranderen maar ook de betaalbaarheid voor inwoners of ondernemers. Bij transformatie van bedrijventerreinen neemt het aandeel hoogwaardiger en/of meer kantoorachtig bedrijfsvastgoed na transformatie toe. Huur- en grondprijzen zijn hoger bij hoogwaardiger en/of meer kantoorachtig vastgoed. Na transformatie kunnen de gemiddelde huurprijzen als resultaat met wel 10%-20% stijgen. Veel van de bedrijfsruimte die in woon-werkgebieden gerealiseerd zal worden voor mengbare bedrijvigheid concurreert eerder met bestaande kantoorlocaties dan met bedrijventerreinen.

De markt vraagt ook in woonwerkgebieden om kantoren, al dan niet als bedrijfsverzamelgebouw, van enige omvang. Dit kan ten koste gaan van de vraag naar kantoren op monofunctionele kantoorlocaties, waar minder potentie is voor het creëren van woon-werkmilieus. Belangrijke voorwaarde is wel dat de locaties goed ontsloten zijn via OV. Sturen op resultaten Tot slot heeft STEC aangegeven dat de keuze voor het meest realistische scenario voor Houten mede afhankelijk is van de beleidsinzet. Er zijn verschillende manieren om te sturen op een van de gewenste resultaten, namelijk: •

Door intensief accountmanagement met bedrijven weet u beter welke bedrijven bereid zijn maatregelen te nemen om inpasbaar te zijn met woningen. Of welke bedrijven al een alternatieve locatie overwegen. Door in gesprek te zijn met bedrijven kunnen zich kansen voor transformatie voordoen.

•

Hetzelfde geldt voor (toekomstige) leegstand. Leegstaande panden kunnen een vliegwiel zijn voor transformatie. Een pandendatabase kan helpen bij het tijdig opsporen van leegstand.

•

Om bedrijven te stimuleren terug te keren in gemengd gebied kunt u overwegen een genormeerde residuele grondprijs te rekenen voor bepaalde soorten bedrijvigheid.

•

Alternatief geschikt aanbod voor bedrijven is een belangrijke randvoorwaarde om bedrijven die voorkeur hebben voor monofunctioneel gebied te blijven faciliteren. Dit is grotendeels een regionale opgave.

•

Voor menging geldt: er kan vaak meer dan men denkt. Niet alle bedrijven gebruiken de hinderruimte die ze hebben volgens de bestaande vergunning. Technische oplossingen aan de bron kunnen de milieucategorie verlagen. Technische oplossingen aan woningen kunnen de hinder beperken. Ondernemers en bewoners zijn vaak vooral huiverig voor klachten en overlast (dit zit vooral in de beleving).

32

7. Ruimtelijke implicaties Aan de hand van een aantal veronderstellingen en verwachtingen kan worden berekend wat de groei van het aantal mensen met een baan (werkende beroepsbevolking) zal zijn als gevolg van de bouw van 5.000 woningen. Uiteraard is dit aantal zeer afhankelijk van de doelgroep van de nieuwe woningen. Immers als er alleen maar appartementen voor ouderen worden gerealiseerd, zal het plaatje er wezenlijk anders uitzien dan wanneer er gemikt wordt op de groep van actieve deelnemers op de arbeidsmarkt. Uit de berekening in de bijlage valt af te leiden dat een toename met 5.000 nieuwe woningen in Houten ruim 2.000 nieuwe arbeidsplaatsen bij lokaal verzorgende bedrijven oplevert (dit kan zowel uitbreiding van bestaande- of nieuwe lokaal verzorgende bedrijvigheid zijn). Wanneer we niet alleen inzoomen op de toename van lokaal verzorgende bedrijven en arbeidsplaatsen maar de groei van Houten als geheel bekijken, dan wordt het aantal banen in Houten in 2050 ingeschat op ongeveer 24.000. Daarmee valt op dat het aantal woningen de komende tijd zal toenemen (van 20.000 tot 25.000), maar dat het aantal banen ten opzichte van de huidige situatie, nauwelijks zal toenemen. Van de 24.000 banen zal ongeveer 43% bij lokaal verzorgende bedrijvigheid horen. Bij voorkeur bevinden deze 10.250 banen zich dichtbij of tussen de woningen.

De overige 14.000 banen zullen vooral op de bedrijventerreinen terug te vinden zijn. In de bijlage is tevens een inschatting gemaakt van de ruimtevraag die de groei in arbeidsplaatsen naar aanleiding van de toevoeging van 5.000 woningen met zich meebrengt.

Scenario’s Vanuit ruimtelijk- economische optiek, kan het bovenstaande uitgewerkt worden in een drietal scenario’s, namelijk: A. Niets doen, B. Autonome groei, C. Forse economische groei. Aan de hand van een aantal aspecten zoals de mate van bijsturing in beleid, werkgelegenheid (arbeidsplaatsen), bereikbaarheid/ ontsluiting, regiostrategie en ambitieniveau in groei, worden de scenario’s concreet gevuld, incl. verwachte economische groei in zowel werkgelegenheid als type (werk)locatie.

A Niets doen

B Autonome groei

C Forse groei

Groei bedrijvigheid op bestaande (werk)locaties

Beperkt

Ja

Ja

Realisatie nieuwe (werk)locaties

Nee

Nee

Ja, tussen 10 en 30 ha

Aanpassen beleid

Nee

Ja (gericht op lokale behoefte)

Beperkt (deels gericht op lokale-, deels op regionale behoefte)

33

Bereikbaarheid/ontsluiting

Geen extra inzet

Verbeteren OV- en snelfietsverbindinge n.

Bovenop scenario B, inzet op Hoogwaardig OVsysteem en fietssnelwegen binnen Houten en binnen de regio. Nieuw bedrijventerrein heeft oriëntatie, en waar mogelijk directe aansluiting op snelweg, geen directe aansluiting

Type vestigingsmilieu - Bedrijventerrein (monofunctioneel) - Kantorenlocatie (monofunctioneel) - Productie landschap - Kantoorlandschap - Ambachtelijk werkterrein - Creatief werkterrein

Geen specifieke inzet

Inzet op optimalisatie binnenstedelijk ambachtelijk en creatief werkterrein

Deels inzet op realisatie (binnenstedelijk) ambachtelijk en creatief werkterrein, deels op toe te voegen monofunctioneel bedrijventerrein (10 – 30 ha)

Voorzieningen

Autonome groei

Autonome groei, op bestaande locaties

Autonome groei, op bestaande locaties en (beperkt) op nieuwe locaties

Regiostrategie

Volgen regionale ontwikkelingen, geen actieve houding

Aanhaken bij regionale ontwikkelingen

Actieve inzet op faciliteren lokale én regionale economische groei

Aantal nieuwe arbeidsplaatsen

Zeer beperkt, max. 500 Ca 2.000 (zowel – 1.000. uitbreiding van bestaande- of nieuwe lokaal verzorgende bedrijvigheid)

Ca. 3.400 – 6.200 (zie scenario B plus werkgelegenheid op nieuw bedrijventerrein)

A. Niets doen – Geen actieve inzet De groei van bedrijvigheid op bestaande (werk)locaties is in dit scenario gering. Er worden daarnaast geen nieuwe (monofunctionele) locaties aangelegd. Beleidsmatig wordt niet actief ingespeeld op het faciliteren van nieuwe ontwikkelingen die zich voordoen. Tevens vindt geen extra inzet plaats op het

34

verbeteren van de bereikbaarheid en ontsluiting van de diverse werklocaties. Ook in de regio pleegt de gemeente geen actieve inzet als het gaat om het faciliteren van economische ontwikkelingen. Er vindt een beperkte autonome groei in (commerciële) maatschappelijke voorzieningen plaats, die bevolkingsvolgend is. Als gevolg van deze beperkte inzet, zal het aantal nieuwe arbeidsplaatsen eveneens zeer beperkt zijn: maximaal tussen de 500 en 1.000 arbeidsplaatsen. B. Autonome groei – Optimaal faciliteren Faciliteren en optimaliseren (doorgroei)mogelijkheden op bestaande locaties In dit scenario wordt (lokale) werkgelegenheid en bedrijvigheid gefaciliteerd op bestaande locaties, er worden geen nieuwe (monofunctionele) werkgebieden aangelegd. De start en doorgroeifase van bedrijven kan deels in bestaande bedrijfsgebouwen worden gehuisvest. Bedrijven die veel ruimte vragen worden doorverwezen naar locaties elders in de regio. Ook wordt er geen nieuwe fysieke ruimte in Houten gereserveerd voor compensatie van getransformeerde bedrijfsruimte. Kansen op het gebied van het mengen van woon-werkfuncties worden optimaal benut. Terreinen worden waar mogelijk multifunctioneel gemaakt. Hierbij denken we met name aan binnenstedelijke locaties zoals centrum en Molenzoom maar ook liggen er kansen op De Schaft en Doornkade voor menging.

Wel zal de aard van de bedrijvigheid veranderen waarbij de nadruk op kleinschalig, ambachtelijk, consumentgericht en specialistische zakelijke dienstverlening komt te liggen. Faciliterende groeistrategie: verruiming mogelijkheden via beleidsaanpassingen Door beleidsaanpassingen wordt ingespeeld op de behoefte aan bedrijfsruimte die ontstaat; beleidsknoppen waaraan gedraaid kan worden, zijn bijvoorbeeld het faciliteren van hogere bebouwing en dichtheden op bestaande bedrijventerreinen, bredere inzet op vrijkomende (agrarische) bebouwing, beroep- en bedrijf aan huis ook in losstaande bijgebouwen en voor een bredere doelgroep en meer werkzame personen. Ook worden de Retailvisie en de Kantorenstrategie waar nodig bijgesteld (gericht op de lokale behoefte). De lokaal gebonden bedrijvigheid vindt haar weg op deze manier in de bestaande omgeving. De bovenlokaal gerichte bedrijvigheid is aangewezen op vrijkomende bedrijfsbebouwing, of zal in de nabije regio een vestigingsplaats moeten vinden. Autonome groei voorzieningen Qua (commerciële) maatschappelijke voorzieningen wordt ingezet op autonome groei. Ook hier zal multifunctioneel ruimtegebruik de benodigde groeiruimte moeten bieden. Veelal gaat het daarbij om bedrijfsactiviteiten die zich goed laten mengen met de woonfunctie.

Beperkte groei arbeidsplaatsen Door de schaarste zal er een verdringing gaan plaatsvinden (prijsopdrijving), waardoor het startend bedrijfsleven en sectoren met een geringe winstmarge moeilijker in Houten haar weg kan vinden. De groei van het aantal banen zal hiermee ook beperkt blijven. Naar verwachting zal dit scenario ongeveer 2.000 nieuwe arbeidsplaatsen opleveren. Dit betreft zowel uitbreiding van bestaande- als nieuwe lokaal verzorgende bedrijvigheid. C. Forse economische groei Toevoeging fysieke werkruimte op bestaande locaties & nieuwe werklocatie realiseren Naast het faciliteren van de (door)groei van – lokale en daarnaast ook regionale - bedrijvigheid op bestaande locaties, is er in dit scenario sprake van een groei van fysieke ruimte voor bedrijven en (commerciële) maatschappelijke voorzieningen. Er wordt meer winkelruimte voor dagelijkse winkels (o.a. supermarkt) mogelijk gemaakt om de autonome groeivraag te faciliteren. De naar woningen getransformeerde bedrijfsruimte wordt grotendeels gecompenseerd; de vervangingsvraag die als gevolg daarvan ontstaat wordt deels binnen Houten, deels binnen de regio gefaciliteerd.

35

Nieuw bedrijventerrein met goede ontsluiting Voorts wordt ruimte geboden voor zowel de lokale bedrijfsexpansie als ook regionale bedrijfsgroei. Deze groei wordt gefaciliteerd door realisatie van een monofunctioneel, gemengd bedrijventerrein van tussen de 10 en 30 ha, georiënteerd op de bestaande ontsluitingen van de A27 of A12. Daarbij wordt niet gericht op bedrijven in de logistieke sector, maar vooral op ambachtelijk en kleinschalige (licht industriële) bedrijvigheid. Een goede aansluiting van het nieuwe bedrijventerrein op een van deze hoofdassen is nodig. Ontsluiting van het woon-werkverkeer op dit terrein (binnen Houten en vanuit de regio) is essentieel. Daarbij kan gedacht worden aan (H)ov-verbindingen en aan snelfietsverbindingen. Mogelijke locaties zijn direct aan de A27 op het Eiland van Schalkwijk, tegenover het terrein Het Klooster, of een locatie aan de Limesbaan, vlak bij de A12. Gezien de totale vraag van de regio voor de komende jaren (50 ha) en de voorziene Houtense groei van de netto arbeidsparticipatie zou een gebied van 30 ha kunnen worden gerealiseerd. De aanleg van dit terrein verhoogt bovendien de kans om andere binnenstedelijke gebieden van Houten verder te transformeren. Naast de nieuwe bedrijfslocatie wordt op de bestaande werkgebieden ingezet op verdichting.

De ontwikkeling van een HOV-verbinding en fietssnelwegen die de regiogemeenten met elkaar verbinden, zorgt ervoor dat de ruimte die nu op werkgebieden aanwezig is voor parkeergelegenheid, kan worden benut voor uitbreiding en verdichting. Ook worden hoogtes van de bedrijfsbebouwing herzien waardoor bedrijven in staat worden gesteld om ruimtewinst te realiseren. Beperkte bijsturing beleid In dit scenario vindt slechts een beperkte bijsturing (verruiming) van het bestaand beleid plaats; het betreft geen stapeling van ruimtelijke mogelijkheden. Zo wordt bv het beleid t.a.v. beroep en bedrijf aan huis verruimd qua functionele mogelijkheden maar blijft het ruimtelijk beperkt tot de mogelijkheden in het hoofdgebouw (en dus niet in bijgebouwen). Er wordt vastgehouden aan de ingezette lijn in de Retailvisie om het aantal m2 winkels (PDV) buiten de centra te beperken, de provinciale regeling omtrent vrijkomende agrarische bebouwing blijft in stand en ook de kantorenstrategie blijft intact. Autonome groei voorzieningen, meer ruimte buiten bestaande locaties Voor (commerciële) maatschappelijke voorzieningen wordt wel gezocht om de autonome groei in zowel de bestaande werkomgeving als ook in beperkte mate elders meer ruimte te bieden dan alleen in de oksels en de centra. Werklocaties die deels getransformeerd worden naar wonen lenen zich hier bijvoorbeeld goed voor.

De kansen die er liggen voor het binnenstedelijk mengen van diverse functies worden optimaal benut. Daarbij is een actieve rol vanuit de gemeente, in nauwe samenwerking met de regio/provincie (ROM) vereist. Grotere groei arbeidsplaatsen In dit scenario wordt er een grotere groei van het aantal arbeidsplaatsen voorzien, t.w. ca 3.400 – 6.200. Deze landen deels op het nieuwe bedrijventerrein, en deels in de binnenstedelijke woon/werkgebieden die economisch intensiever worden benut. Implicaties voor huidige economische kerngebieden Bovenstaande scenario’s hebben in fysiek-ruimtelijke zin hun weerslag op een aantal bestaande economische kerngebieden, te weten het centrum van Houten, de Molenzoom, en de bedrijventerreinen Doornkade en De Schaft. In deze werkgebieden liggen de grootste kansen om met de visie op werken en economie aan de slag te gaan. Specifieke inzet op meer functiemenging biedt in deze gebieden kansen, zie hier enkele voorbeelden wat we hieronder verstaan incl. referentiebeelden.

36

Functiemenging is een vorm van stedelijke ontwikkeling waarbij residentiële, commerciële, institutionele en recreatieve functies fysiek geïntegreerd worden, onder andere door de beschikbaarheid van voetgangersvoorzieningen. Functiemenging kan plaatsvinden op de schaal van één gebouw, een bouwblok of een gehele stadswijk. Daar staat tegenover dat er in een gemengd gebied meer kans is op hinder over en weer. Verkeershinder voor bewoners is het belangrijkst. (Werknemers en klanten komen vaak met de auto.) Terwijl bereikbaarheid voor bedrijven van groot belang is. Voorbeelden van mengbare functies zijn wonen boven en tussen winkels (en omgekeerd winkels tussen woningen), appartementencomplexen met commerciële functies in de plint, panden met lofts waarin zich ook werkruimtes en ateliers bevinden, en parkeerkelders met (winkel)voorzieningen op de begane grond. Niet alle soorten bedrijven zijn geschikt om zomaar en overal tussen woningen te staan. Kleine bedrijven zijn eerder geschikt voor een woonwerkmilieu dan grotere. De bedrijfssectoren consumentendiensten (waaronder winkels), zakelijke dienstverlening en overheid en quartaire sector lenen zich beter voor functiemenging dan industrie en logistiek.

In de stedenbouwkundige structuur zijn een goede ontsluiting, markante gebouwen, flexibele kavelgroottes, een aantrekkelijke openbare ruimte en zichtlijnen een goede onderlegger van een gemengd gebied. Functiemenging is niet nieuw. Een belangrijk deel van de banen is al in gemengde gebieden terug te vinden. In Houten bevindt zich een groot aantal banen op de bedrijventerreinen (monofunctioneel) terwijl er ook volop arbeidsplaatsen in de woongebieden (informele werklocaties) terug te vinden is.

37

De transformatie van het Centrum naar een gemengd stedelijk gebied met werken, voorzieningen en wonen, past bij de ambities vanuit EZ. Een qua Retail compacter winkelcentrum met meer ruimte

38

voor beleving en aan de randen toevoeging van andere functies, waaronder ateliers, (pop-up) voorzieningen, overige werkfuncties en wonen. In onderstaande kaart (bron: Kansenkaart Het Rond) is geschetst hoe en waar verschillende functies zouden kunnen worden toegevoegd. Wonen, werken en recreëren moeten elkaar in toenemende mate versterken zodat dit een aantrekkelijk woon-, werk-, en verblijfsgebied wordt. De verbinding tussen de beide zijden van het spoor en de verbinding van het centrum met de Molenzoom wordt hierbij verbeterd. Dit kan bijvoorbeeld door verplaatsing van een aantal centrumfuncties en een betere (en veiligere!) ontsluiting van het centrum voor fietsers, voetgangers en autoverkeer.

De transformatie van de Molenzoom naar een gemengd stedelijk gebied past bij de ambities vanuit EZ. Een vermindering van de kantoormeters in combinatie met een kwalitatieve verbetering van het bestaande en blijvend aanbod, waarbij directe vermenging op pandniveau denkbaar is, betekent een kans voor zowel werken als wonen in dit gebied. Belangrijk is wel dat met name het aanbod van kantoormeters beter wordt aangepast op de behoefte aan kleinschalige, moderne en vooral flexibele kantoorruimten met mogelijkheden voor ontmoeting. Minder maar beter! Hiernaast ontstaat er bij de transformatie naar een gemengd stedelijk gebied in toenemende mate ruimte voor (commerciële) maatschappelijke voorzieningen.

39

De transformatie van de Schaft naar een gemengd gebied past eveneens bij de ambities vanuit EZ. Daarbij is het belangrijk om de mengbaarheid van de functies ook goed te duiden vanuit de regelgeving zodat beide functies elkaar verdragen. Op perceelniveau is aan te geven waar de grootste kansen voor transformatie liggen. Voor het gehele terrein zou mengen van functies geen probleem zijn. Daarmee is echter nog niet elk object ook geschikt om te wonen.

De mengbaarheid van Doornkade laat zich lastiger vanuit de ambities vanuit EZ beschouwen. Doornkade neemt economisch een belangrijke functie in. Voorstelbaar is een tweedeling van het gebied, met enerzijds een monofunctioneel werkgebied voor het opgroeiende MKB en anderzijds een evenwichtig gemengd terrein waar wonen en werken hand in hand gaan. Daarbij verdient ook de ontsluiting van het resterende monofunctionele terrein de aandacht. Ideaal zou een directe aansluiting op de A27 zijn. De herontwikkeling van Doornkade is het meest toepasbaar langs de randen, evenwijdig aan de Utrechtseweg en de groenzone/Rondweg. Hier liggen een aantal grotere panden, waarvan bekend is dat ze (langdurig) leegstaan, tijdelijk ingevuld dan wel dat de eigenaren open staan voor alternatieve invulling.

40

8. Advies We streven naar een evenwichtige groei in aantal banen in Houten. Een goede balans in wonen, werken, voorzieningen en andere (ruimtelijke) aspecten, een balans waarin het voor de huidige en nieuwe inwoners van Houten niet alleen goed ‘wonen’, maar goed ‘leven’ in brede zin is. Qua werkgelegenheid streven we er niet naar Houten heel erg te profileren of positioneren in de toekomst. Dit hebben we in het verleden niet gedaan en zal ook niet de insteek zijn van de toekomstige werkgelegenheidsgroei. Een brede economische ontwikkeling is altijd onze kracht geweest (zo word je ook niet afhankelijk van een bepaalde sector die het op dat moment goed doet). Wel willen we onze huidige en nieuwe bedrijven een vestigingslocatie bieden waarbij niet alleen nu maar ook in de toekomst onze Unique Selling Points (USP’s) bereikbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Meer dan voorheen willen we in de toekomst ruimte bieden voor multifunctionele werkgebieden, gebieden waar wonen, werken en andere (stedelijke) voorzieningen in samenhang plaatsvinden. Dit kan ontstaan in de wijken die nu een solitaire woonfunctie hebben maar dit kan ook in de huidige werk-, voorzieningen-, en centrumgebieden die in de toekomst wellicht anders benut en gebruikt gaan worden, waarbij we de huidige economische functie/ bedrijvigheid respecteren en willen versterken.

We zien een organische ontwikkeling van deze (binnenstedelijke) gebieden, waar we functiemenging toestaan (beleidsmatig) en voorzieningen in de plint/ op de begane grond versterken (bundeling in de plint). Het meer mengen van functies staat daarbij voorop, omdat we ervan overtuigd zijn dat dit leidt tot aantrekkelijkere plekken – voor inwoners en voor ondernemers/werkenden - om te wonen, werken en verblijven. Het vergroot bovendien de levendigheid, intensiveert het ruimtegebruik en kan een impuls geven aan de bereikbaarheid van deze gebieden die gevarieerder worden gebruikt en de gehele dag worden benut. In welke vorm en mate functies worden gemengd en op welke locaties dit het meest passend is, volgt daaruit. Het ligt daarbij voor de hand om op de binnenstedelijke locaties zoals het Centrum en de Molenzoom, hier in ieder geval op in te zetten. Dit zijn locaties waar reeds een bepaalde massa aan centrum-stedelijke voorzieningen aanwezig is en die met het trein- en busstation tevens goed ontsloten zijn via OV. We houden vast aan een bepaalde mate van scheiding tussen monofunctionele en multifunctionele gebieden in Houten en ten alle tijden geldt dat ligging en bereikbaarheid van bedrijvigheid zo optimaal mogelijk is. Eindscenario Het ambtelijke advies is om in te zetten op scenario B (Autonome groei).

Dit houdt in dat de (door)groei van het Houtense bedrijfsleven wordt gefaciliteerd, de vervangingsvraag als gevolg van transformatie slechts deels wordt gecompenseerd1, geen extra bedrijfsruimte door aanleg van nieuwe monofunctionele terreinen wordt toegevoegd en er geen ruimte wordt geboden aan een deel van de regionale opgave. Hiermee wordt vooral de werkgelegenheidsontwikkeling binnen Houten ondersteund en krijgt lokale bedrijvigheid kansen om door te ontwikkelen binnen de bestaande gebieden (dit geldt ook voor de afgeleide werkgelegenheid die ontstaat, via toeleveranciers, horeca e.d. maar ook ZZP-ers). De scenariokeuze voor autonome groei vertaalt zich in fysiek-ruimtelijke zin vooral door intensivering van ruimtegebruik op bestaande locaties. Autonome groei is een scenario waar de gemeente Houten de afgelopen jaren zich sterk in heeft ontwikkeld: het anticiperen op de economische kansen en 1

Er ontstaan kansen voor transformatie van bestaande (werk)locaties door bedrijven vervangende vestigingslocaties te bieden tegen beheersbare randvoorwaarden. Op de locaties waar bedrijven gaan vertrekken en functieverandering plaatsvindt, kan de gemeente een surplus genereren dat kan worden ingezet op de nieuwe werklocatie waar deze bedrijven gereloceerd kunnen worden, binnen bestaande gebieden.

41

groei. Met de toepassing van uitnodigingsplanologie is op tal van manieren vormgegeven aan de richting waarin het economisch potentieel zich begeeft. Een deel van de economische groei van de afgelopen jaren heeft zich daarmee gemanifesteerd. Echter ook het belang van de bredere economische groei, door uitgifte op bedrijventerreinen de Meerpaal en het Werklandschap Meerpaal, heeft Houten wind in de economische zeilen bezorgd. Houten heeft een goede naam en scoort op diverse lijstjes hoog2. De economische potentie van de Houten trekt niet alleen lokale ondernemers maar zeker ook ondernemers vanuit de agglomeratie Utrecht. Er ontstaat door de jaren heen dan ook een uitwisseling van bedrijvigheid door de gehele regio heen. Het is in dat kader dat er in regionaal verband wel gezocht moet worden naar ruimte om de regionale uitbreidingsbehoefte – en die van het Houtense bedrijfsleven voor zover die niet op bestaande locaties kan worden ingevuld - te faciliteren. Samengevat betekent scenario B het volgende:  Maximale ruimte voor faciliteren groei op bestaande (werk)locaties  Bestaande vestigingsmilieus ontwikkelen zich meer richting gemengd stedelijke gebieden, en kunnen qua type vestigingsmilieu in de toekomst vooral getypeerd worden als (binnenstedelijk) ambachtelijk- en creatieve werkterreinen.

 Toevoegen nieuwe (werk)locatie buiten Houten, maar bij voorkeur wel in de nabijheid van Houten (binnen de regio), waarbij een goede bereikbaarheid vanuit Houten van groot belang is.  Het aantal arbeidsplaatsen neemt gemiddeld toe met 2.000 arbeidsplaatsen (gebaseerd op de prognose van de beroepsbevolking, een inschatting van de arbeidsparticipatie en een kengetal voor benutting van werkruimte in m2 per arbeidsplaats).  Bovendien schatten we de vervangingsvraag in op 1.000 arbeidsplaatsen; deze komt voort uit de voorgenomen sloop van bedrijfsgebouwen in bijvoorbeeld de Doornkade en de Molenzoom.  In totaal komen we hiermee op een aantal van 3.000 arbeidsplaatsen (zie bijlage 1).  Commerciële- (niet zijnde winkels) en maatschappelijke voorzieningen zijn bevolkingsvolgend en maken een sterke autonome groei door; voorzieningen worden geïntensiveerd op bestaande (werk)locaties en vestigen zich tevens in nieuwe gemengd stedelijke gebieden. De ruimte die deze voorzieningen innemen bevindt zich juist vaak nabij woningen. In toenemende mate zien we deze voorzieningen terug in de ‘plinten’ van woongebouwen, die daarmee een gebied een gemengd woon-werk karakter geven.

 Uitgebreide beleidsaanpassingen om maximaal ruimte te kunnen bieden aan het faciliteren van groei op bestaande (werk)locaties; vooral ruimte binnen bestemmingsplan maximaal benutten dan wel via ‘afwijking’ mogelijk maken.  Volop inzetten op het verbeteren OV- en snelfietsverbindingen binnen Houten en tussen Houten en buurgemeenten (regionaal). Rond het (H)ov-knooppunt (station Houten + noordzijde Molenzoom) verstevigen we het economisch programma met als doel het centrum als verblijfsgebied te versterken, te voorzien in kleinschalige, moderne en vooral flexibele kantoorruimten en tot slot ruimte voor ontmoeting te bieden. In dit advies wordt uitgegaan van de totale ontwikkelmogelijkheden die er in Houten zijn. Er is echter ook een aantal randvoorwaarden, zoals deels al in bovenstaande samenvatting zijn benoemd, die van belang zijn om deze scenariokeuze te kunnen doen slagen, namelijk:

2

In de monitor sociaal-economische dynamiek is de ontwikkeling van de sociaal-economische dynamiek voor gemeenten en regio’s gevolgd aan de hand van 25 indicatoren op het gebied van demografie, economie, woningmarkt, arbeidsmarkt en welvaart. Via tien kernindicatoren (ontwikkeling inwoners, vergrijzingsgraad, demografische druk, bruto participatiegraad, netto participatiegraad, opleidingsniveau van de beroepsbevolking, werkloosheidspercentage, verkoopprijzen van woningen, besteedbaar inkomen en werkgelegenheidsfunctie) is een totaalscore voor de sociaal-economische dynamiek bepaald. In 2019 is Houten in de ranglijst van de monitor sociaal-economische dynamiek met een 8,8 op de eerste plaats geland (bureau Louter).

42

-

Wanneer wordt ingezet op autonome economische groei, dan is intensivering van het economisch programma rond station Houten als (H)ov-knooppunt van belang; niet zozeer in (grootschalige) kantoren maar eerder in (commerciële) maatschappelijke voorzieningen en gemixte functies van bijvoorbeeld detailhandel-horeca en ook kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen. Er wordt niet ingezet op een (groot) monofunctioneel bedrijventerrein van 10-30 ha aan de oostzijde van Houten (dicht bij de A12) dan wel op het Eiland van Schalkwijk (direct aan de A27). De keuze voor een bedrijventerrein langs de A27 biedt weliswaar ruimere mogelijkheden voor bedrijfsactiviteiten. De bestaande afslag tegenover het Klooster biedt tevens ruimte om grootschalige ruimtevragers zoals de logistieke sector en groothandel te faciliteren. De fysieke ruimte, ontsluiting en ligging laten een grootschalige ontwikkeling hier ook toe. Echter dit gebied maakt onderdeel uit van de Hollandsche Waterlinie (Unesco Wereld erfgoed). Daarom is deze locatie niet realistisch voor een dergelijke ontwikkeling. Wel doet de gemeente Houten een nadrukkelijk beroep op haar buurgemeenten binnen de agglomeratie Utrecht om in een of meerdere monofunctionele bedrijventerreinen te voorzien waarbij de bereikbaarheid – bij voorkeur via auto, OV en fiets – uitstekend is.

Zo voorziet niet alleen de regio in de aanwezige ruimtebehoefte maar ontstaat er tevens ruimte voor (doorgroei van) het Houtense bedrijfsleven.

Implicaties economisch beleid In dit advies zit een uitgebreide aanpassingsslag in bestaand beleid geïncorporeerd. Deze beleidsaanpassingen zijn nodig om maximaal ruimte te kunnen bieden aan het faciliteren van groei op bestaande (werk)locaties; het gaat er vooral om ruimte binnen het bestemmingsplan maximaal te benutten dan wel via ‘afwijking’ nieuwe invulling van panden/locaties mogelijk te maken. Beleid dat (deels) moet worden herzien, betreft o.a.: - Het beleid t.a.v. beroep en bedrijf aan huis verruimd qua functionele mogelijkheden en deze niet langer ruimtelijk beperkt blijft tot de mogelijkheden in het hoofdgebouw (en dus ook in bijgebouwen mogelijk wordt); - Er wordt vastgehouden aan de ingezette lijn in de Retailvisie om het aantal m2 winkels (PDV) buiten de centra te beperken. Voor een extra supermarkt en een aantal aanpalende dagelijkse winkels wordt in de Retailvisie mogelijk een uitzondering gemaakt; - Er wordt vastgehouden aan de ingezette lijn in de Kantorenstrategie om geen nieuwe kantoormeters toe te voegen en voor de Molenzoom wordt een verdergaande transformatieopgave onderzocht; daarbij wordt zoveel mogelijk op functiemenging ingezet; - De provinciale regeling omtrent vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) wordt onderzocht om lokale behoefte aan werkruimte te faciliteren. Er wordt op de korte termijn geen nieuw economisch beleid opgesteld.

Wel wordt er via de Economische Agenda Houten gekeken in hoeverre we bepaalde projecten in de prioritering naar voren kunnen trekken in het kader van de Ruimtelijke Koers Houten. De keuzes die worden gemaakt binnen de Ruimtelijke Koers Houten vormen wel een opmaat voor nieuw economisch beleid, dat op de langere termijn - na vaststelling van de Ruimtelijke Koers Houten - zal worden geformuleerd.

43

Bijlage 1 Berekening arbeidsplaatsen ‘bevolkingsvolgende economie’ Groei arbeidsplaatsen als gevolg van toename aantal inwoners De bevolkingsprognose die is uitgevoerd op basis van het woningbouwprogramma van de Ruimtelijke Koers, laat het volgende beeld zien van de ontwikkeling van de potentiële beroepsbevolking en het aantal extra arbeidsplaatsen dat hier mee gepaard gaat. In de prognose is uitgangspunt 645 banen per 1.000 inwoners tussen de 15-75 jaar in de gemeente Houten (bron: Waarstaatjegemeente 2018). Ter vergelijking in Nieuwegein ligt dit op 893 in Bunnik op 840 in Utrecht op 960 en in Nederland op 663 banen per 1.000 inwoners.

Potentiële beroepsbevolking Arbeidsplaatsen Extra arbeidsplaatsen t.o.v. 2020

2020 37.937 24.481 0

2025 39.052 25.200 720

2030 39.701 25.619 1.138

2035 40.477 26.120 1.639

2040 40.328 26.024 1.543

Wij achten de kans groot dat het aantal banen in Houten per 1.000 inwoners zich de komende periode gunstiger zal ontwikkelen. Daarmee ligt de benoemde groei (ambitie) van 2.000 arbeidsplaatsen dus iets hoger dan de prognose op basis van de norm (1.543 in 2040).

Vervangingsvraag De vervangingsvraag van 1.000 arbeidsplaatsen ontstaat door het wegnemen van bestaande bedrijfsgebouwen in de huidige voorraad (bijvoorbeeld op de Doornkade en Molenzoom).

44