Bijlage 1.4 - 2. Notitie Prettig werken in Houten

Onderzoeksresultaten werkgroep Werken & Economie

Ruimtelijke Koers

Prettig werken in Houten Visie op werken en economie in de Ruimtelijke Koers

12 november 2019 – notitie v3 werkgroep Economie

0

Inhoud 1.

Inleiding ........................................................................................................................................... 2

2.

Economisch Houten anno 2019: een Foto ...................................................................................... 3

3.

Trends en ontwikkelingen ............................................................................................................. 14

4.

Ambities Economische zaken ........................................................................................................ 21

5.

Visie van ondernemers .................................................................................................................. 25

6.

Mengbaarheid Doornkade en De Schaft ....................................................................................... 28

7.

Ruimtelijke implicaties .................................................................................................................. 33

8.

Advies ............................................................................................................................................ 41

Bijlage 1 Berekening arbeidsplaatsen ‘bevolkingsvolgende economie’................................................ 44

1

1.

Inleiding

De gemeente Houten staat voor de uitwerking van de Ruimtelijke Koers om te bepalen wat de woningbouwopgave tot 2040 zal zijn. In het collegeprogramma is de ambitie uitgesproken om in de periode tot 2040 circa 4.300 tot 5.300 woningen toe te voegen. Eén van de elementen die in de Ruimtelijke Koers onderzocht moet worden, is het thema werken en economie. De ruimtelijke ontwikkeling van Houten is onlosmakelijk verbonden met de economische ontwikkeling. Economie en werkgelegenheid zijn relevant omdat de gemeente het van belang vindt dat mensen prettig kunnen wonen en werken in Houten. Wonen en werken gaan hand in hand, maar er moet sprake zijn van een goede balans. Een ambitie op wonen betekent ‘automatisch’ dat de ambitie op andere terreinen, zoals mobiliteit, duurzaamheid, voorzieningen en economie ook helder moet zijn. Wat die goede woon-werk balans voor Houten precies inhoudt, hebben we onderzocht binnen de werkgroep Werken en Economie. We maken inzichtelijk welke (nieuwe) werkgelegenheidsbehoefte er door toevoeging van woningbouw ontstaat, zowel kwantitatief als kwalitatief, alsmede wat dit betekent voor – eventuele nieuwe – eisen die door deze (nieuwe/ veranderende) bedrijvigheid aan vestigingslocaties wordt gesteld.

Deze notitie biedt handvatten voor de strategische lijnen als het gaat om Economie en werkgelegenheid in Houten, nu en in de toekomst, onderbouwd met verschillende thema’s zoals arbeidsmarkt, ruimtebehoefte, trends, bereikbaarheid, etc. Mogelijk is aanpassing van bestaand- of nieuw beleid nodig om (een aantal) zaken tot uitvoering te brengen. De mengbaarheid van bedrijven met wonen is door adviesbureau STEC onderzocht (het onderzoeksrapport van STEC is als bijlage toegevoegd). Tevens heeft er een participatieronde met Ondernemend Houten plaatsgevonden. Het verslag daarvan is in hoofdstuk 6 terug te vinden. Deze notitie gaat in op de fysiek-ruimtelijke aspecten/weerslag van economie en werkgelegenheid. Het betreft een visie, geen nieuw economisch beleid; wel dient er mogelijk nieuw economisch beleid ontwikkeld te worden (afhankelijk van te maken keuzes). Afbakening Er loopt een onderzoek naar uitbreidingsbehoefte werklocaties bij de provincie door het onderzoeksbureau STEC. De U10 loopt daarin mee en heeft daarnaast op een eerder moment een uitdieping van het Economisch Beeld op werklocaties laten opstellen. We maken gebruik van deze onderzoeken en van het Economisch Beeld Houten dat we als gemeente recent hebben laten opstellen. Tevens zijn onderzoeken door U10 en provincie voor Retail opgesteld. Deze gaan we benutten.

De vraag naar een mogelijke mismatch onderwijs/arbeidsmarkt/werkgelegenheidsaanbod gaan we na via een lopend traject van U10 en EBU, maar valt buiten de scope van dit onderzoek. Naast de genoemde onderzoeken maken we gebruik van de Houtense Retailvisie, Kantorenstrategie, Identiteitsonderzoek ondernemers, en de Economische Agenda Houten (onder constructie). Tevens wordt momenteel in U10 verband gewerkt aan de REP (Ruimtelijk-Economisch Programma) en is de ROM (Regionale Ontwikkelings Maatschappij) in ontwikkeling. Belangrijk voor de ROM is de Regionaal Economische Agenda die nu wordt ontwikkeld. In U10 verband is Houten daarbij betrokken.

2

2.

Economisch Houten anno 2019: een Foto

Het gaat economisch voorspoedig in Houten. Het aantal bedrijfsvestigingen groeit gestaag. Het aantal banen blijft stabiel. De leegstand van zowel kantoor- als bedrijfspanden daalt. Winkels blijven een zorgenkindje, de horeca daarentegen laat ook groei zien.

En 73% van de potentiële beroepsbevolking is daadwerkelijk werkzaam.

De werkloosheid lag in 2018 op 3,2%. Landelijk was de werkloosheid in 2018 3,9%, op provinciaal niveau was deze 4,2% in 2017 (!).

3

6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Bedrijfsvestigingen in Houten periode 2007 – 2018 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Werkzame personen in Houten periode 2007 – 2018 25 20 15 10 5 0 2014

2015

2016

2017

2018

Leegstand kantoren (blauw) en bedrijfsbebouwing (rood) in % periode 2014 – 2018 Werkgelegenheid De gemeente Houten kent ruim 5.000 bedrijfsvestigingen. Daarvan betreft het ruim 3.400 bedrijven met 1 werknemer, de zogenaamde ZZP-er. ZZP Houten is goed voor 15% van de werkgelegenheid. Daar staat tegenover dat 55% van totale werkgelegenheid op de formele werklocaties (De Schaft, Rondeel, Meerpaal, Doornkade, Molenzoom, de oksels en de centra) te vinden is. 45% van de

4

werkgelegenheid is te vinden in overig Houten; dit is de kern Houten maar ook het buitengebied/kleine kernen. 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

Aantal arbeidsplaatsen per werkgebied in 2018 Het grootste bedrijf telt 747 werknemers (2018); dit betreft Vialis. In totaal zijn er ruim 23.000 arbeidsplaatsen in Houten. De Meerpaal, Centra en het Rondeel huisvesten de meeste arbeidsplaatsen. Terwijl wat het aantal vestigingen betreft de Centra, de Meerpaal en de Molenzoom juist de belangrijkste gebieden zijn. Op informele werklocaties in de kern Houten zijn ongeveer 6.000 banen gevestigd (ca 26%). Daaronder zitten ook schoollocaties, het theater, verpleeghuizen en de bedrijven langs de Bouw. Overigens is het niet zo dat er geen ZZP-ers op de bedrijventerreinen zijn gevestigd. Maar liefst 238 ZZP-ers runnen hun bedrijf op één van de formele werklocaties. 250 200 150 100 50 0

Aantal vestigingen per werkgebied 2018 Sectoren De belangrijkste sectoren voor de werkgelegenheid zijn de handel, ICT en advies (samen goed voor 44% van de werkgelegenheid). Qua vestigingen valt 52% in de handel, advies en zorg. Daarvan zit de helft in het advies werk. Een logische verbinding met het grote aantal ZZP-ers ligt voor de hand.

5

Houten lijkt een ‘dienstengemeente’. Daarin schuilt echter ook direct de grootste uitdaging: want de grootste veranderingen zijn juist te verwachten in de zakelijke dienstverlening (denk aan digitalisering); zie ook het hoofdstuk over trends en ontwikkelingen.

Landbouw Nijverheid Bouw Handel Transport

21,4

Horeca ICT Financieel OG

12,9 10,1

Advies Ov. zakel. diensten Overheid Onderwijs Zorg Cultuur, sport Overige diensten

Arbeidsplaatsen naar sector in % (2018). Handel is een belangrijke sector in Houten voor de werkgelegenheid. Wat betreft de werkgelegenheid in de centra (als formele werklocaties) gaat het om ca 220 vestigingen die in totaal 2.600 arbeidsplaatsen genereren. Groei uit eigen kracht Al met al kan worden geconcludeerd dat er weliswaar veel ZZP-ers in Houten zijn gevestigd (vooral op informele locaties), maar dat de formele werklocaties nog altijd de meeste werkgelegenheid genereren. Uit ervaring weten we dat dit vooral komt door de groei van bedrijven die al op bedrijventerreinen zijn gevestigd in combinatie met bedrijven die vanuit Houten of andere gemeenten binnen de regio naar de bedrijventerreinen zijn verhuisd. De bedrijventerreinen in Houten trekken slechts in zeer beperkte mate werkgelegenheid van buiten de regio aan. De meeste bedrijven die naar een bedrijventerrein verhuizen zijn afkomstig uit Houten.

6

Toegevoegde Waarde Een belangrijke graadmeter in de economische ontwikkeling is de groei in toegevoegde waarde van de sectoren over jaren heen. Uit onderstaande figuur blijkt dat de grootste groei in de recente jaren in de dienstverlening, vervoer en opslag, en energie, water en afvalbeheer heeft plaatsgevonden. Deze vertegenwoordigden in 2018 ongeveer 18% van de werkgelegenheid.

Figuur 1 Groei toegevoegde waarde* per sector in de gemeente Houten, 2001-2016 en 2014-2016 Rood = 2001-2016; Roze = 2014-2016 De grootste dalers (negatieve groei van de toegevoegde waarde) in de laatste periode (2014-2016) zat in de agrarische sector, de bouwnijverheid en op het vlak van cultuur, sport en recreatie. Deze vertegenwoordigden in 2018 8% van de werkgelegenheid. Opleidingsniveau Houten heeft een hoogopgeleide beroepsbevolking. In 2011 was 34% hoger opgeleid, 39% middelbaar opgeleid en 27% laagopgeleid. Van de totale bevolking is 41% hoogopgeleid. Het Nederlands gemiddelde lag in 2018 op 30%. De stad Utrecht kende de meeste hoogopgeleiden van Nederland (56%). Pendel en bereikbaarheid Visueel is waar te nemen dat er ’s-ochtends en ’s-avonds een stroom aan auto’s Houten in komt en verlaat. Hoewel er geen recente cijfers over deze woon-werkpendel bekend zijn, is wel bekend dat slechts 22,5% van de mensen die in Houten woont, er ook werkt (2016). Dit is een vrij beperkt aandeel in vergelijking met het landelijk gemiddelde, maar vergelijkbaar met onze buurgemeenten binnen de Utrechtse regio. De gemiddelde woon-werkafstand van werknemers uit Houten bedroeg 20,6 km (2016). Het gemiddelde in de provincie Utrecht bedroeg 20,9 km. Het is niet bekend waar de meeste mensen uit Houten werken.

Wel is er een herkenbare relatie met Utrecht en het Utrecht Science Park, dat wil zeggen dat er veel pendelstromen waarneembaar zijn tussen Houten en Utrecht en Houten en het USP.

7

Naast de stroom aan auto’s op de toegangswegen van Houten, wordt ook de trein, de bus en de fiets gebruikt om naar het werk te gaan. De bereikbaarheid vanuit Houten is multimodaal geregeld. Voor de bereikbaarheid van de bedrijventerreinen is vooral de op- en afrit via de Staart naar de A27 van groot belang. De grootste bedrijventerreinen (Rondeel, Meerpaal en het nieuwe werklandschap Meerpaal) zijn hier op georiënteerd. De ontsluiting van Doornkade en de Schaft verloopt diffuser (A12 en A27). De ligging t.o.v. de snelweg wordt dan ook als een belemmering ervaren. Voor de Molenzoom geldt dat de bereikbaarheid ook vanaf de A12 een rol speelt. De auto oriëntatie voert ondanks de aanwezigheid van andere modaliteiten als bus en trein nog altijd de boventoon. Foto per werkgebied De Meerpaal De Meerpaal is een gemengd, regionaal georiënteerd bedrijventerrein van 35 ha. De verkaveling is grootschalig (vanaf 3.000 m2). Het bedrijventerrein is nagenoeg uitgegeven. Het terrein is auto georiënteerd (op de A27) hoewel er ook een busverbinding bestaat (lijn 48). Een van de grootste uitdagingen op het terrein is de toenemende parkeerdruk. Belangrijkste bedrijven op dit terrein zijn Arval, Vialis, Inventum en van Riet. Op het bedrijventerrein is tevens winkelcentrum de Meerpaal gevestigd met grootschalige perifere detailhandelsvestigingen.

Het Rondeel Het Rondeel is eveneens een regionaal gemengd bedrijventerrein. Het terrein is 15 ha groot en volledig uitgegeven. Ook hier is de verkaveling grootschalig ingezet, hoewel er diverse kleinere bedrijfsgebouwen zijn gerealiseerd. Ook dit terrein is auto georiënteerd op de A27. Ook hier is een busverbinding op het terrein aanwezig (lijn 48) . Maar ook op dit terrein is de grootste uitdaging de toenemende parkeerdruk. De belangrijkste bedrijven zijn Van der Valk Hotel Houten, Heineken, Heicop en Blygold.

8

Doornkade Doornkade is een regionaal gemengd bedrijventerrein van 21 ha. De verkaveling is gemengd met enkele grootschalige ontwikkelingen. Het terrein is verouderd en heeft de nodige leegstand gekend. Deze is echter recent weer verminderd. Met de komst van SKF is een mooie trekker voor nieuwe heroriëntatie op dit terrein ingezet. De buslijn 48 vanaf station Houten ontsluit ook dit bedrijventerrein. Toch is ook hier de auto het belangrijkste vervoermiddel, zij het dat de oriëntatie meer op de A12 ligt. Een belangrijke speler op dit terrein is Expo Houten die jaarlijks duizenden bezoekers trekt en Houten mede een gezicht heeft gegeven. Het pand van het Utrechts Nieuwsblad aan de Essenkade is een belangrijk herontwikkelingsgebied. Voornaamste uitdaging is gelegen in de verouderde bebouwing. Tegelijkertijd is dit ook de grootste troef omdat daarmee de huisvestingskosten voor het MKB betaalbaar blijft. Het terrein vormt dan ook een belangrijke schakel in de economische motor van Houten.

Schaft/Koppeling Het gebied van de Schaft/Koppeling is ongeveer 15 ha groot. Het omvat het oudste, maar wel gerevitaliseerde bedrijventerrein van Houten en tijdens de Vinex periode toevoegde kantoorareaal. Ook het winkelcentrum de Maat behoort tot dit bedrijventerrein. Van oorsprong betrof het een gemengd kleinschalig terrein. Na de realisatie van Houten Zuid kwam het terrein tussen woongebieden in te liggen. De oriëntatie van het gebied is daarmee ook verschoven van een regionaal bedrijventerrein naar een lokaal bedrijventerrein op Houtense inwoners gericht. Naast dienstverlenende bedrijvigheid als bezorgdiensten, kappers, een dierenartsenpraktijk en een dansschool, zijn er ook een tuincentrum, muziekinstrumentenwinkel en een woon-waren winkel gevestigd. Met de nieuwe oriëntatie is ook wonen als functie op het terrein een toenemende factor.

9

Oksels De Oksels zijn de twee voorzieningengebieden Weteringhoek en Kruisboog. De oksels worden gekenmerkt door een kleinschalige verkaveling. De bedrijvigheid is lokaal georiënteerd. Op deze twee terreinen zijn functies als sport, maatschappelijke voorzieningen maar ook commerciële recreatie gevestigd. De terreinen zijn goed bereikbaar met de auto, maar ook met de fiets. Er is geen directe openbaar vervoerverbinding. De terreinen zijn nagenoeg uitgegeven. De leegstand op deze terreinen is ook nihil. De parkeerdruk manifesteert zich vooral in het weekend op de zaterdagochtend. Met drie grote ambitieuze sportclubs op de Kruisboog ligt er hier een basis voor topsport in Houten. De vestigingen op de Weteringhoek richten zich meer op recreatief gebruik. Interessant is wat er gaat gebeuren met de onlangs failliet verklaarde Sauna Houten.

Molenzoom De Molenzoom is het kantoorgebied van Houten. Althans, dat was het. De kantoorfunctie is nog steeds belangrijk maar het aanbod en de voorraad nemen geleidelijk af door transformatie naar wonen. Daarmee neemt ook de leegstand in belangrijke mate af. Zonder de gedeeltelijke transformatie van de Molenzoom zou er waarschijnlijk sprake zijn van meer leegstand. Met de keuzes die in de kantorenstrategie zijn gemaakt is er een belangrijke stroom van heroriëntatie in dit gebied op gang gekomen. Op vijf locaties zijn er projecten in gang gezet waarbij de kantoorfunctie is gewijzigd in wonen. Op nog eens zes locaties zijn concrete plannen aangeboden. Daarmee is op belangrijke manier invulling aan de kantorenstrategie van de gemeente Houten gegeven. Met deze

10

verschuiving in functie, is ook een verschuiving van de kantoorvestigingen in gang gezet. Leegstaande gebouwen worden ingevuld met vestigingen die elders moeten verdwijnen. Het terrein kenmerkt zich door een groot aanbod aan zorgverleners. De grootste werkgevers op dit terrein zijn ONVZ en het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden. Hoewel het aantal kantoorpanden op de Molenzoom afneemt, neemt het aantal kantoorhoudende bedrijfjes op de Molenzoom wel toe. Was het terrein eerst een regionaal en zelfs landelijk georiënteerd kantoorterrein, in de nieuwe situatie neemt het aandeel lokaal georiënteerde bedrijvigheid duidelijk toe. En de omvang van de bedrijven daarmee juist weer af. De gebouwen uit de jaren ‘90 van de vorige eeuw zijn relatief nieuw, maar qua bruikbaarheid achterhaald. Een nieuwe impuls (investering) is nodig om de kantoorgebouwen weer aantrekkelijk voor de nieuwe gebruikers te maken. De Molenzoom is goed ontsloten middels openbaar vervoer (bus en trein). Maar de auto blijft een belangrijk vervoersmiddel. Naast de woon-werk pendel naar dit terrein is de weg de Molen echter ook een belangrijke verbinding met het openbaar vervoer, Utrecht, het winkelcentrum het Rond, de voorzieningen op de Kruisboog, de school de Heemlanden, de bioscoop en het Theater aan de Slinger.

Winkelcentra Als middelgrote gemeente staan de winkelcentra in Houten onder druk, er is in de directe omgeving sprake van concurrentie (Utrecht centrum, City Plaza Nieuwegein) en leegstand ligt op de loer, vooral voor winkels in het niet-dagelijkse segment. In Houten zijn vijf winkelgebieden (bron metrages winkelaanbod in m² vvo: Locatus 2015), waarvan drie centra; Het Rond (18.600 m²), Castellum (5.100 m²) en het Oude Dorp (3.200 m²) vormen de drie centra, terwijl De Maat (6.300 m²) en het Retailcenter De Meerpaal (16.600 m²) winkelcentra zijn voor perifere detailhandel; de eerste richt zich meer op woninginrichting en de tweede is gethematiseerd als ‘outdoor’. De Schaft is een binnenstedelijk bedrijventerrein met ruimte voor bijzondere vormen van detailhandel. 

Het Rond

Centrumgebied Het Rond is in de jaren ‘80 gebouwd en ligt verankerd in de doorgaande route van de fietspadenhoofdstructuur van Houten. Het Rond is het hoofdwinkelgebied van de gemeente Houten

11

en is omgeven door woongebouwen van drie lagen hoog, waarvan in de loop der jaren de begane grond is ingenomen door winkels en horeca. De spoorlijn Utrecht-Den Bosch verdeelt het centrum van Houten in een oostelijk (Het Rond) en een westelijk deel (Het Kant). Door ophoging van het spoor is er een sterke verbetering van de verbondenheid tussen oost- en westzijde tot stand gekomen. Het westelijke deel wordt vooral ingevuld met sociaal-maatschappelijke en culturele functies, zoals het gemeentehuis, het theater, dienstverlening en een verzorgingstehuis. Direct aan Het Kant bundelen de gemeente en maatschappelijke organisaties momenteel de krachten in het “Huis van de Stad”. Het Rond kent een mix van commerciële functies, zoals winkels in de niet-dagelijkse Retail, horeca en voorzieningen voor dagelijkse boodschappen. Het Rond is ondanks de herinrichting een fragiel centrum en recent zien we de leegstand oplopen.



Oude Dorp

Het Oude Dorp is sinds de jaren ‘60 organisch gegroeid, totdat het werd ingeklemd in het nieuwe Houten. Karakteristiek voor het Oude Dorp zijn de monumentale gebouwen die de historische identiteit van het gebied uitstralen. Het Oude Dorp is een echt dorpshart; dat geldt zowel voor het plein als voor de historische verbindingswegen (linten). Het centrum is bereikbaar via twee inprikkers. Het Oude Dorp kent een grote mix aan voorzieningen, met een primaire focus op dagelijkse boodschappen en horeca. Als ondersteunend (wijk)winkelgebied kent het Oude Dorp bijna geen leegstand. Mede door de vele voorzieningen en winkels is het Oude Dorp een aantrekkelijk woongebied voor ouderen. Momenteel wordt de Visie Oude Dorp herijkt en vindt er een heroriëntatie plaats op alle functies in dit centrumgebied inclusief de positionering ervan.

12



Castellum

Castellum is het hart van Houten-Vinex. Het is een carrévormig compact gebied met een hoge bebouwingsdichtheid, omringd door een ‘slotgracht’. Als contrast met de openheid in de directe omgeving kent het Castellum smalle straatjes en beperkt openbaar groen. Castellum is een verzorgend en een ondersteunend wijkwinkelgebied in Houten-Zuid gericht op dagelijkse boodschappen en doelgerichte aankopen. Naast een gevarieerd winkelaanbod is in Castellum een aantal horecagelegenheden te vinden rondom het centrale plein. In de kern van het winkelgebied is alles goed gevuld. Aan de noordrand van het winkelgebied staat een aantal panden leeg. Castellum is goed bereikbaar met zowel het openbaar vervoer, de fiets als de auto. Door de spoorlijn oost-west en fietsroute wordt het Castellum verdeeld in vier kwadranten. Voor autoverkeer is Castellum ontsloten aan de noord- en zuidzijde. In totaal zijn er vier ‘inprikkers’. Onder het winkelcentrum is een parkeergarage te vinden met circa 375 parkeerplaatsen. Met de komst van een nieuwe eigenaar van winkelcentrum Castellum die een nieuwe visie heeft op (de ontwikkeling van) het gebied, zien we dat de leegstand – met name aan de Fossa Italica – terugloopt en dat de winkelpanden in de plint opnieuw worden gevuld.

13

3.

Trends en ontwikkelingen

In dit hoofdstuk zijn diverse economische trends en ontwikkelingen weergegeven die impact hebben op de (ontwikkeling van de) economie in Houten. Lokale ontwikkelingen worden geschetst vs landelijke ontwikkelingen en trends. Arbeidsmarkt/werken Er is sprake een aantal landelijke, tevens regionale ontwikkelingen op de arbeidsmarkt die impact hebben op de situatie in Houten. Ten eerste zet de flexibilisering van de arbeidsmarkt zich verder door, dit gaat onder andere om de verdere toename van tijdelijke kortdurende contracten en de inzet van ZZP-ers. In Houten is het aandeel ZZP-ers binnen de arbeidsmarkt ruim vertegenwoordigd. Houten telt maar liefst 3.708 ZZP-ers en dit aantal neemt de laatste jaren verder toe. Houten biedt duidelijk een ondernemersklimaat dat aantrekkelijk is voor ZZP-ers. Ten tweede is er sprake van verdergaande automatisering en digitalisering, bijvoorbeeld in de zakelijke en financiële dienstverlening maar ook in de techniek. Hierdoor verdwijnen er banen, die als gevolg van technologische ontwikkelingen verder worden geautomatiseerd of waar vanwege een andere reden steeds minder behoefte aan is, maar er ontstaan ook nieuwe banen. Het is van belang hierop te anticiperen door zowel werknemer als werkgever.

Houten speelt hierop in zowel via gericht (individueel) contact middels projecten als de Houtense Werktafel als ook door te participeren in een regionale aanpak, geïnitieerd vanuit het HCA-cluster van de EBU. Het is hierbij van belang om als gemeente waar mogelijk ondernemers inzicht te bieden zodat zij meer vooruit gaan kijken en anticiperen op de veranderende vraag en daarmee een veranderend aanbod op de arbeidsmarkt. Mogelijk vraagt de veranderende arbeidsmarkt ook om een ander type werklocaties (meer kleinschalig dan wel flexibel). Ten derde zien we – niet alleen in Houten, maar landelijk - al jaren tekorten in bepaalde sectoren, zoals de techniek, zorg, onderwijs. In de bedrijfsbezoeken die we doen in Houten komt telkens weer het tekort aan (technisch) personeel aan de orde, waarbij we nagaan we op lokale dan wel regionale schaal kunnen betekenen voor bedrijven. Beroepsbevolking De bevolking zal in de periode tot 2050 gaan toenemen tot ongeveer 56.000 inwoners (blauwe lijn). De potentiële beroepsbevolking zal na een aanvankelijke toename vanaf 2025 licht gaan dalen (grijze lijn). Het gevolg is dat een groter deel van de bevolking tot de niet actieven zal gaan behoren. Percentueel zal in 2050 nog slechts 66,2 % van de bevolking tot de potentiële beroepsbevolking horen, tegen bijna 75 % in 2018.

In deze ontwikkeling moet nog wel de netto arbeidsparticipatie (74% in 2018) worden verwerkt. Het is niet duidelijk hoe deze zich zal ontwikkelen. Het is aannemelijk te veronderstellen dat de netto arbeidsparticipatie toeneemt, omdat de samenstelling van de potentiële beroepsbevolking minder jongeren bevat in schoolgaande leeftijd, maar ook omdat ouderen langer actief blijven (later met pensioen).

14

(aandeel beroepsbevolking in bevolkingsontwikkeling 2008 tot 2050) x100

Werkgebieden (kantoren – bedrijventerreinen) In Houten is er sprake van een aantal ontwikkelingen op kantorenlocaties, zoals De Molenzoom, maar ook kantorenlocaties als De Koppeling en De Bouw en solitaire locaties (bijvoorbeeld op bedrijventerreinen of bij de inprikkers vanuit de rondweg).

–

Houten profiteert – niet direct maar indirect – van een trek naar de stad. Utrecht is voor veel kantoorgebruikers een gewilde vestigingslocatie. Dat geldt in toenemende mate voor de grotere stationslocaties, Utrecht Centraal in het bijzonder. Na een periode van laagconjunctuur zien we de vraag naar kantoren, zeker op goed (met OV) bereikbare plekken de laatste jaren weer toeneemt. Door een aantrekkende kantorenmarkt neemt het beschikbare aanbod op dit soort centrale, goed bereikbare plekken af en gaan de bijbehorende (huur)prijzen omhoog. Aangezien Houten een ‘afgeleide vestigingslocatie’ is van Utrecht voor veel kantoorgebruikers, komt een

15

locatie als De Molenzoom – dichtbij het station van Houten - recent weer meer in trek en zien we dat de kantorenleegstand daalt (dit komt ook door toenemende transformatie van kantoren naar wonen). –

Evenals de landelijke trend is er sprake van een stabiliserende leegstand op de Houtense kantorenmarkt, de kantorenleegstand in Houten is in een paar jaar tijd afgenomen naar 6% (2018); ter vergelijking: in 2016 lag deze nog boven de 20%. De leegstand is weliswaar gestabiliseerd maar is nog altijd fragiel. Het kantorenaanbod in Houten is eenzijdig en de kantoorlocaties zijn monofunctioneel. Het is bekend dat het Houtense kantooraanbod single tenant is opgezet en niet meer aansluit op de wensen van de moderne kantoorgebruiker, zoals een Multi tenant, flexibele en gedifferentieerde werkomgeving, variabele kantooromvang en ook kortlopende contracten.

–

De inkrimping vloeroppervlak per werknemer zet door. Kantoorgebruikers hebben nog altijd steeds minder vierkante meters nodig per werknemer (afschaling gebruiksoppervlakte).

–

Vanuit kantoorgebruikers is er in toenemende mate behoefte aan flexwerken (parttime en/of wisselende dan wel ruimere werktijden). Deze ontwikkeling gaat gepaard met een toenemend aantal ambulante medewerkers per kantoor (en een dalend aandeel vaste medewerkers met vaste werktijden). Deze trend gaat naar verwachting verder doorzetten in de komende jaren en heeft onvermijdelijk impact op het kantoorgebruik in Houten. Bereikbaarheid is daarbij een toenemend belang. Voor een suburbane gemeente als Houten vooral de autobereikbaarheid. Een goede snelle ov-verbinding speelt ook een cruciale rol.

–

In toenemende mate worden kantoren gebruikt als ontmoetingsplaats. De verblijfsruimte wordt daarbij steeds belangrijker. Deze behoefte ontstaat in toenemende mate bij de groeiende groep ZZP-ers in Houten. Naast hun eigen werkruimte die zich veelal aan huis bevindt, lijkt deze groep werkenden in toenemende mate behoefte te hebben aan faciliteiten buitenshuis., Dit kan gaan om vergader- of congresfaciliteiten maar dat geldt eveneens voor de functie van een kantoor of kantoorachtig concept als ontmoetingsruimte. Horeca en voorzieningen spelen daarbij een grote rol in de beleving. Ook de buitenruimte beïnvloedt de belevingswaarde. Een groene omgeving met aantrekkelijke wandelroutes en onverwachte overlegplekjes.

–

Het kantorenaanbod in Houten is door de gunstige bereikbaarheid en ligging ‘aan de prijs’. Dit maakt het aanpassen aan de veranderende wensen van kantoorgebruikers tot een dure uitdaging. Deze uitdaging zit vooral in het vereiste upgraden van de gebouwen. Voor een investeerder lastig omdat er feitelijk geen hogere huur gevraagd kan worden.

–

In toenemende mate is er sprake van een vraag naar bepaalde voorzieningen op locatie, dit wordt ook wel een zgn. belevingsomgeving genoemd, en kan gaan om zaken binnen als ook buiten het pand. Voorbeelden hiervan binnen een kantoorpand zijn sportvoorzieningen voor gezamenlijk gebruik in een kantoorpand maar ook diverse typen horeca, zoals een koffiebar, naast de gebruikelijke kantine/bedrijfsrestaurant en spirituele/stilteplekken. Een goed voorbeeld hiervan is het kantoor van ONVZ op de Molenzoom dat in een deel van deze faciliteiten voorziet voor haar werknemers ten behoeve van de gezonde werknemer (terugdringen ziekteverzuim). Ook hebben kantoorgebruikers in toenemende mate behoefte aan ontspanning buiten kantoor. Kantooromgevingen worden in toenemende mate anders/aantrekkelijker ingericht met o.a.

16

kleinschalige sportieve elementen, meer groen, horeca. Ook op de Molenzoom wordt hierover nagedacht, zeker in combinatie met het toevoegen van woningbouw in dit gebied. –

Het Utrechtse provinciaal beleid is gericht op reductie van de plancapaciteit kantoren. Hiertoe is in 2016 een provinciaal inpassingsplan (pip) opgesteld, dat leegstand van kantoren moet tegengaan, zonder dat Utrecht inboet als toplocatie voor bedrijven en instellingen.

Bovengenoemde ontwikkelingen waren deels al zichtbaar toen de Kantorenstrategie Houten in 2016 werd opgesteld. De visie op de Molenzoom, opgesteld met alle stakeholders in dit gebied (kantoorgebruikers- en eigenaren), lag hieraan ten grondslag. Hierin zijn op De Molenzoom twee gedeeltes aangewezen als blijvend kantoorgebied, het deel aan de noordkant direct in de nabijheid van station Houten en het deel aan de zuidkant tegen De Koppeling aan. Er wordt ingezet op versterking van beide gedeeltes door het toevoegen van voorzieningen, upgrading van gebouwen en de openbare ruimte. Het middengedeelte en andere, kleinere (solitaire) kantoorlocaties staan open voor transformatie.

Tot slot zullen er in Houten – in lijn met het provinciale beleid (PRS/PRV) – geen nieuwe (grootschalige) kantoorprojecten meer worden gerealiseerd terwijl dat voorheen wel in de plannen zat (het gaat bijvoorbeeld om De Koppeling, Loerik VI, maar ook het centrum van Houten). Eventueel zijn solitaire kantoorontwikkelingen tot 1.000 m2 bvo wel mogelijk. Naast kantorenlocaties zijn er in Houten ook een aantal bedrijventerreinen; deze zijn aan de rand van Houten gelegen (buiten de rondweg), met uitzondering van binnenstedelijk bedrijventerrein De Schaft. Samen met de kantoorlocaties noemen we dit ook wel de werkgebieden van Houten. Voor de bedrijventerreinen in Houten is er ook een aantal specifieke ontwikkelingen zichtbaar. Ten eerste is er sprake van economische groei in de afgelopen jaren, het aantal banen (en ook het aantal vestigingen) in Houten neemt toe. Ook op de bedrijventerreinen is er sprake van een toename van kantoorpersoneel en daarmee samenhangende parkeerdruk. Met de groei van bedrijvigheid en ook inwoners in Houten neemt ook de mobiliteit (aantal verkeersbewegingen) toe. Hiermee samenhangend zien we dat ook de parkeerdruk toeneemt. Voorts is hiervoor al aangegeven dat er in Houten sprake is van monofunctionele werkgebieden, dat geldt nog meer voor de bedrijventerreinen dan voor de kantorenlocaties.

17

Tot slot zien we dat steeds meer bedrijvigheid op bedrijventerreinen ‘footloose’ wordt. Ze hebben feitelijk weinig binding met de locatie waar ze gevestigd zijn en zouden overal kunnen zitten binnen een bepaalde regio, mits er een aan een aantal basisvoorwaarden, zoals een adequate bereikbaarheid, wordt voldaan. Ook op de Houtense bedrijventerreinen zitten vrij veel bedrijven die weinig binding hebben met Houten maar er gevestigd zijn om verschillende redenen, zoals in de eerste plaats ligging en bereikbaarheid, maar daarnaast ook de arbeidsmarkt (personeel woont in de regio) dan wel andere ‘secundaire vestigingsvoorwaarden’ die binnen de regio Utrecht redelijk gelijk zijn, zoals het opleidingsniveau van de beroepsbevolking. Daarmee hangt samen dat bedrijven die op de Houtense bedrijventerreinen zijn gevestigd tamelijk individualistisch opereren, er is geen sprake van hechte netwerkvorming dan wel een sterk collectief cluster van bedrijven die met elkaar samenwerking. Ook zien we dat aan bepaalde vormen van collectieve dienstverlening, zoals beveiliging, afvalinzameling etc., tot op heden door slechts een beperkt aantal ondernemers dan wel eigenaren wordt bijgedragen.

Informele werklocaties Buiten de kantorenlocaties en bedrijventerreinen, zijn veel bedrijven, met name startups, gevestigd op informele locaties in Houten; dit zijn solitaire bedrijfsvestigingen/ kantoren, in winkelgebieden, maar vooral bedrijven in woningen). De oprichtingen van bedrijven en instellingen in Houten vinden we vooral op informele werklocaties. Deze vestigingen kennen een breed spectrum van activiteiten maar zijn vooral klein (99% < 5 werkzame personen). Het merendeel vindt een vestigingsplaats in de kern Houten, maar we treffen ze ook langs de provinciale wegen en in de kleinere kernen aan. Ook de opheffingen van bedrijven en instellingen in Houten zijn vooral op informele werklocaties waarneembaar.

18

Een aandachtspunt is de ontwikkeling op informele werklocaties. Net als in andere voormalige groeikernen als Almere en Amersfoort is er sprake van een duidelijke verandering in sectorstructuur en de ruimtelijke weerslag daarvan, kortweg omschreven als flexibilisering van de werklocaties. De ICT-sector is daar een mooi voorbeeld van. Een groot deel van de economische activiteiten speelt zich tegenwoordig buiten de formele bedrijventerreinen en grootschalige kantoorlocaties af. Ontmoetingsplekken en bedrijfsverzamelgebouwen zijn daarbij wel gewenst, ook als men in eerste instantie vanuit de eigen woning werkzaam is. Deze behoefte is aanvullend op reeds bestaande locaties in Houten, zoals Joinn!, Bridges, theatercafé en natuurlijk Hotel Houten. Winkelen en winkelgebieden Het winkelen is de laatste jaren ingrijpend veranderd en deze veranderingen zullen de komende jaren naar verwachting verder doorzetten. Een aantal ontwikkelingen die spelen: Allereerst is er sprake van allerlei technologische ontwikkelingen, die gunstig zijn voor winkelier en consument maar bijvoorbeeld ook voor de uitstraling van een winkelgebied. Tevens kunnen winkelgebieden hun voordeel doen met de inzet van ‘big data’ (waarmee bijvoorbeeld tevredenheid/waardering door consumenten, leefstijlen en beeldkwaliteit/uitstraling aan elkaar gekoppeld kunnen worden).

Daarnaast is het veranderend consumentengedrag een belangrijke trend om rekening mee te houden in winkelgebieden; een aantal voorbeelden hiervan zijn de beperktere winkeltijd van consumenten en de ruimere keuzemogelijkheden (vergelijkend winkelen), de duurzamere/gezondere levensstijl van consumenten, customization (maatwerk in het aanbieden van producten en diensten gericht op een unieke ervaring voor de consument) en tot slot de opkomst van de deeleconomie (de drempel om producten met elkaar te delen en uit te lenen is sterk in opkomst en vermindert de behoefte om (nieuw) te kopen. Verder zien we dat er sprake is van een veranderende positie winkelcentra in steden; dit is te herleiden naar de trek naar de stad die zich doorzet, vergrijzing, concurrentie tussen- en binnen steden, toename van online bestedingen en ook naar globalisering (steeds meer landelijke of mondiale ketens in winkelstraten en steeds meer mondiale online aankopen). Tot slot is onmiskenbaar dat uitstraling en beleving steeds belangrijker wordt voor zowel winkeliers als voor winkelgebieden: het onderscheidend vermogen is in hoge mate bepalend voor het succes.

19

In Houten zien we dat het centrum worstelt met deze ontwikkelingen. Het winkelcentrum is de afgelopen jaren heringericht; zowel het vastgoed - met name de Vershof en de Passage - als het openbaar gebied – vooral gericht op het centrale plein Het Rond - heeft een nieuwe, frissere en groene uitstraling gekregen. Desondanks hebben middelgrote winkelcentra zoals Het Rond het zwaar. Er is sprake van oplopende leegstand en de (hernieuwde) uitstraling van het winkelgebied wordt nog altijd vrij mager beoordeeld door de Houtense (weliswaar kritische!) consument. Het winkelaanbod bestaat uit een mix van landelijke filialen en kleinschalige lokale winkeliers, die deels gevestigd zijn in vergelijkbare middelgrote centra, deels lokale/regionale ondernemers zijn die hier starten en doorgroeien (zoals Mies, Bij ons in de Keuken, Class for Less, Nick&Son, Goed&Co).

20

4.

Ambities Economische zaken

Los van de woningbouwopgave zoals die voor de Ruimtelijke Koers is bepaald, is in dit hoofdstuk de gewenste Houtense economische ontwikkeling beschreven met daaraan gekoppeld een aantal uitgangspunten c.q. ambities op een aantal economische thema’s. Regionale afstemming Houten is (ook) in economisch opzicht een regiospeler. Nadrukkelijk wordt aandacht gegeven aan regionaal overleg en afstemming in de regio en provincie. Vandaar dat vele van de ambities ook in lijn zijn met de regionale ambities als verwoord in de Ruimtelijk Economische Koers U10 en de REP. Houten is onderdeel van de agglomeratie Utrecht. En agglomeratiekracht wordt steeds belangrijker voor regionaal-economische ontwikkeling. De regio Utrecht vertoont die agglomeratiekracht bij uitstek. Net als de Economic Board Utrecht kiest de Utrechtse regio voor Groen, Gezond en Slim als richtinggevend motief voor zijn Ruimtelijk Economische Koers. De regio wil de krachten daarbij bundelen, uitgaande van ieders krachten, deze te bundelen om zo te bouwen aan een toekomst waarin Groen, Gezond en Slim de sleutelbegrippen zijn. Gemeenten in de regio zijn economisch complementair: Geen concurrentie, maar complementariteit. Daardoor worden we individueel en gezamenlijk sterker. Als gemeenten en regio’s elkaar daarin gaan beconcurreren, kan dat leiden tot meer van hetzelfde.

Het is daarom van belang om de nadruk te verleggen: van concurrentie naar complementariteit. Iedere stad en iedere regio moet daarbij uitgaan van de eigen kracht en identiteit. Daarbij hoort ook dat men verschillen accepteert en waardeert, zowel binnen als tussen regio’s. Om optimaal te kunnen profiteren van de stedelijke netwerken staat elke stad en elke regio daarom nu voor de uitdaging om zijn of haar eigen unieke profiel te vinden. Als elke gemeente daaraan zijn eigen identiteit en kwaliteit kan verbinden, versterken we het profiel van de regio. Daardoor worden we – individueel én gezamenlijk – een nog aantrekkelijker partner, met meer kritische massa. Uit het ‘Economisch Beeld Houten’ blijkt dat er in Houten zeker bedrijfsactiviteiten aanwezig zijn die een grote bijdrage leveren aan de HUL-doelen, direct of in potentie, maar deze zijn nog niet altijd als zodanig in beeld. De bedrijventerreinen in de regio lopen in de huidige hoogconjunctuur snel vol, de uitgeefbare oppervlakte neemt snel af en er is minder plancapaciteit in voorbereiding. Er is dus sprake van krapte en zelfs van schaarste. Daarom moet de regio NU aan de slag met het nadenken over hoe we nieuwe ruimte voor economie willen creëren (revitaliseren, verdichten, transformeren, uitleg, anders).

De behoefte aan arbeidsplaatsen in de regio is geraamd op 86.600, de uitbreiding van bedrijventerreinen is geraamd op 50 ha. Hoe en waar deze ruimtelijke behoeftes een plek krijgen wordt o.a. onderzocht in het Ruimtelijk Economisch Programma U10. Houten levert hieraan een actieve bijdrage.

Werk volgt wonen In het algemeen blijkt in Nederland dat werkgelegenheid zich vestigt op die plaatsen waar een groot aanbod is aan arbeidspotentieel (en uiteraard ook andere belangrijke vestigingsvoorwaarden voor bedrijven, zoals een goede ontsluiting, aanwezig zijn; werken volgt dus wonen.

21

Het is vooral de verzorgende werkgelegenheid (overheid, scholen en detailhandel) die de bevolking volgt. Een gemeente die beleid voert op het aantrekken van bevolking door bijvoorbeeld woningen te bouwen, zal echter niet automatisch ook werkgelegenheid aantrekken in de stuwende en waarde toevoegende sectoren (industrie, distributie & handel en zakelijke dienstverlening). Dit kan ertoe leiden dat inwoners van die gemeente die in deze sectoren werken, te maken krijgen met een gemiddeld grotere pendelafstand. Arbeidsmarkt dichtbij Het is een illusie dat er buiten een centrale stad als Utrecht er een perfecte woon-werkbalans bestaat (evenveel arbeidsplaatsen als werkzame beroepsbevolking). In Houten is het streven al jaren een woon-werkbalans van 85%. Daarmee wordt aangegeven dat Houten het belangrijk vindt dat er naast wonen er ook gewerkt kan worden. Net als wonen, draagt werken bij aan de leefbaarheid van een gemeente. De realiteit is echter dat het werk van inwoners niet altijd aansluit op de beschikbare arbeidsplaatsen in Houten en dat veel inwoners buiten Houten werkzaam zijn. Om een evenwichtige woon-werkbalans op peil te houden is het belangrijk een goed vestigingsmilieu en een goed ondernemersklimaat te bieden. Wij streven er naar een gemeente te zijn waar bedrijven, als ze zich eenmaal gevestigd hebben, willen blijven, ook als ze uit hun jasje groeien.

Dit geldt zowel voor bedrijven op informele als op formele locaties. De ambitie is dat verhuizende bedrijven zo mogelijk in Houten dan wel in ieder geval in de regio blijven. Indien de beschikbare voorraad bedrijventerrein op is zal er in regionaal verband worden afgesproken waar nieuwe locaties worden gerealiseerd. Deze dienen te allen tijde goed bereikbaar te zijn (aansluiting op hoofdwegen netwerk en/of OV Knooppunten). Bereikbaarheid voorop De oude klassieke vestigingsplaatsfactoren ligging en bereikbaarheid zijn nog steeds belangrijk in de vestigingskeuze van bedrijven. Het is dan ook essentieel om deze factoren te betrekken bij de ambities vanuit economische zaken. Bedrijfslocaties (in alle vormen) moeten op de juiste plaats liggen en goed bereikbaar zijn. Zowel voor klanten, goederenstromen als ook voor werknemers. En hoewel er een verschuiving in de modaliteiten valt te verwachten, blijft vooralsnog de auto de komende jaren een belangrijke modaliteit. Bij versterking van de OV-bereikbaarheid, denk aan (toevoeging van) ov-knooppunten, wordt tevens ruimte gecreëerd voor kleinschalige kantoren waarbij ook weer ondersteunende (commerciële) voorzieningen kunnen worden toegevoegd. Een nieuwe bijkomende bereikbaarheid die in toenemende mate gaat spelen is tevens de digitale bereikbaarheid.

Het is daarom een volgende ambitie om ook de voorziening daarvan goed te hebben ontsloten op alle werklocaties. Werkruimte – ruimte om te werken In het licht van de veranderende economie, waarbij er een toenemende vraag is naar voldoende werkruimte (ontmoetingsruimte, flexwerkplekken, kleinschalig, creatieve workspaces) die wezenlijk anders is dan de traditionele vestigingsplaatsen van bedrijven en kantoorruimten, willen we daar met nieuw te ontwikkelen en samen met marktpartijen vorm te geven beleid op inspelen. De nieuwe economie dicteert zelf de ruimte die het wil innemen. Niet meer de traditionele gebouwen en structuren, maar nieuwe spannende omgevingen. Dat vraagt om een flexibele houding als overheid.

22

En durven inspelen op tendensen. Het betekent echter niet direct dat er ook fysiek nieuwe ruimte gecreëerd hoeft te worden. Een verandering of verbreding van bestemming kan voldoende zijn. Het is de ambitie van EZ om die flexibiliteit te kunnen bieden. Ontmoeting is een kernbegrip in de nieuwe economie. Die ontmoetingen gebeuren bij voorkeur op goed bereikbare locaties, met een grote dynamiek en variatie. Een centrale ligging in de regio Utrecht biedt kansen voor ontmoeting: op formele plekken, zoals de Expo Houten, Hotel Houten, bedrijfsverzamelgebouwen en nationale hoofdkantoren, maar ook op informele locaties, zoals koffiebars, culturele voorzieningen, op pleinen of in het landelijk gebied. De behoefte aan ontmoetingsplekken neemt toe, zowel in gebouwen als in de openbare ruimte. We zouden daarom beleidsmatig moeten investeren in ruimte of mogelijkheden voor (extra) fysieke ontmoetingsplekken en in het netwerk. Als Overheid speel je hierbij een belangrijke rol met beleid rond bereikbaarheid, voorzieningen en cultuur. Zo kunnen we door beleidsingrepen hotspots voor ontmoeting creëren.

Winkelcentra passend bij en afgestemd op lokale behoefte We willen een evenwichtige detailhandelsstructuur creëren die aansluit op de behoefte van de inwoners van Houten. Tevens moet deze afgestemd worden binnen de Utrechtse regio voor wat betreft de grootschalige perifere detailhandel. Houten heeft een hiërarchisch opgebouwd voorzieningenapparaat met een hoofdwinkelcentrum aan Het Rond, een wijkwinkelcentrum voor Houten-Zuid in Castellum, een buurtwinkelcentrum in het Oude Dorp en een tweetal buurtsteunpunten; de Dikke Boom en in Wulven. Daarnaast is er beperkt ruimte voor perifere detailhandel op het bedrijventerrein de Meerpaal en op de Maat. Vanuit de Retailvisie is er een strikt streven naar vermindering van het winkel areaal. Juist om het bestaande winkelvloeroppervlak te verstevigen. Daarom is er ook geen ambitie vanuit EZ om een grootschalige toevoeging van winkelvloeroppervlak. Vanuit de Retailvisie is bepaald dat er binnen het bestaande areaal vooralsnog voldoende oppervlak is om een eventuele vraag te kunnen faciliteren. Er zou hooguit ruimte kunnen worden gecreëerd voor een nieuwe supermarkt als de vraag vanuit de markt overspannen raakt. Achterstand in horecavoorzieningen inlopen

23

Houten heeft een (relatief) beperkt aantal horecavestigingen. Er is geen traditie in horecagelegenheden. Ook zijn er beperkte groeimogelijkheden en aanlandplaatsen voor horeca in Houten. En dat terwijl de tendens is dat er behoefte is aan meer horeca. Zowel voor publieksvermaak als faciliteit voor werkend Houten. De ambitie vanuit EZ is er dan ook in gelegen om meer ‘hot-spots’ te creëren. Daarbij biedt het huidig beleid voldoende aanknopingspunten om de aanvragen te kunnen afhandelen.

24

5.

Visie van ondernemers

Op 8 juli jl. hebben we een atelier ‘werken en economie’ georganiseerd waarbij zo’n 35 ondernemers aanwezig waren. Samen met hen is er gereflecteerd op economisch Houten anno nu. Tevens hebben zij hun ideeën en dromen over het werken en winkelen in Houten in 2040 ingebracht. Ook zijn we met elkaar het gesprek aangegaan over de kansen en bedreigingen die we op ons af zien komen. De basis hiervoor was een SWOT-analyse die eerder door de werkgroep economie is opgesteld.

De belangrijkste kansen die ondernemers zien richting hun economische toekomst in Houten, zijn hieronder benoemd. Naast nieuwe mogelijkheden die zij zien (a), hebben ondernemers ook bepaalde zaken benoemd die zij prettig vinden nu en graag willen behouden (b). Tot slot zijn aspecten in de randvoorwaardelijke sfeer benoemd, zoals een goede ontsluiting/bereikbaarheid van werkgebieden in Houten (c). a. Nieuwe mogelijkheden -

-

-

Houten is een echte ZZP-gemeente. Naast de huidige ZZP-ers komen er jaarlijks veel nieuwe ZZPers bij. Voor de opstart van een eigen bedrijf en de mogelijke doorgroei in een later stadium, vinden ondernemers het van belang dat er meer flexibele (kantoor- en bedrijfs)ruimtes en voorzieningen worden gerealiseerd in Houten, bij voorkeur nabij een station (Centrum/Molenzoom/Castellum). Toegankelijke zakelijke ontmoetingsplekken zijn voor (startende) ondernemers van groot belang. Wat hier deels mee samenhangt, is de gewenste inzet op kenniswerkers, vooral vanwege de nabijheid van het Utrecht Science Park. Ondernemers denken hierbij met name aan kleinere bedrijfsruimte/ woon-werk units/ incubators maar ook aan een goede ontsluiting via HOV (bus of tram). In de toekomst is het van belang dat er heldere bedrijvennetwerken ontstaan, dat bedrijven elkaar weten te vinden en waar mogelijk gebundeld (clustervorming) worden zodat ze elkaar kunnen versterken (en er een keten ontstaat). Koepelorganisatie Ondernemend Houten maakt zich hier sterk voor om dit te gaan opzetten.

25

-

-

-

-

-

Het is van belang dat groeikansen van bedrijven gefaciliteerd kunnen blijven worden (doorgroeien in Houten). Benut de mogelijkheden van de 24/7 economie, en werp daarbij als overheid zo min mogelijk belemmeringen op. Glasvezel 5/6G biedt nieuwe mogelijkheden voor bedrijven, het is van belang dat de hiervoor noodzakelijke voorzieningen worden getroffen in de werkgebieden. Aantrekkelijke woningen voor (koopkrachtige) starters zijn welkom in Houten, vooral in het centrum. De ov-bereikbaarheid is hier goed, kan nog worden verbeterd en deze doelgroep kan ervoor zorgen dat de bestedingen in het centrum omhoog gaan en er een gezond, toekomstbestendig centrum ontstaat. Het Rond mag hierbij (nog) aantrekkelijker worden gemaakt volgens ondernemers: het toevoegen van woningen in het hogere segment helpt, maar ook de sfeer en beleving van het centrum moet verder worden verbeterd. Het centrum moet veel meer een ‘belevingsgebied’ worden met o.a. winkels en horeca maar ook andere functies (cultuur/bios/vermaak/kleinschalige Leisure). Naast het centrum lenen ook de Molenzoom en de Koppeling zich voor een schaalsprong, niet alleen in woningen maar ook in andere/ economische functies (toevoeging van programma door middel van intensiever ruimtegebruik). Woongelegenheid voor jongeren is een aandachtspunt, dit moet absoluut gecreëerd worden.

Belangrijk om flexibel te bouwen zodat bij een veranderende behoefte ruimtes aanpasbaar zijn. Het gaat hierbij om flexibiliteit in ruimtes maar ook in groot-klein, hoog-laag en de programmatische invulling. Vergeet kleine kernen niet: kleinschalige groei van wonen en werken helpt de leefbaarheid te bevorderen en ook de betaalbaarheid (voor jong en oud).

26

b. Behouden wat al sterk is -

Ondernemers benadrukken dat Houten in de toekomst haar identiteit moet zien te behouden, dit betekent niet alleen groen, veilig, fietsstad, maar in de ogen van ondernemers ook vooral een goede balans in wonen en werken, bereikbaarheid en de midden- en hogere inkomens.

-

Drie winkelcentra is meer dan voldoende voor Houten. Er is geen behoefte aan een vierde winkelcentrum, sterker nog, dit zou de huidige centra geen goed doen gelet op de huidige ontwikkelingen die nu reeds spelen (waarbij de hoge huren worden genoemd als bedreiging).

c. Belangrijke randvoorwaarden -

Ondernemers vinden het van belang dat het binnen de Ruimtelijke Koers niet alleen over wonen gaat, maar zeker ook over werken. Het is van belang hierbij te zoeken naar de juiste woon-werk balans. Offer dus ook niet alle kantoren op voor wonen.

-

De belangrijkste randvoorwaarde voor economische ontwikkeling is een goede bereikbaarheid (verschillende modaliteiten). Ook nieuwe vormen van vervoer worden benoemd om aan de bereikbaarheid van Houten bij te dragen en deze te verbeteren. Het vaakst genoemd is het realiseren van een HOV-verbinding van/naar/door Houten. De tangent Nieuwegein-HoutenBunnik-USP is hierbij concreet benoemd. Tevens van belang voor ondernemers is dat de verschillende werkgebieden beter ontsloten worden via het OV, het gaat dan met name de busverbindingen.

-

De bereikbaarheid van het centrum is een aandachtspunt, met name de ontsluiting/verbinding richting/met de Molenzoom (gevaarlijk en onaantrekkelijk) zou aangepakt moeten worden.

-

Naast (H)OV stellen ondernemers ook voor om voor slimme parkeeroplossingen te gaan in Houten. Op binnenstedelijke locaties, zou ondergronds parkeren in ieder geval onderzocht moeten worden en mogelijk uitkomst bieden om ontwikkelingen mogelijk te maken en tevens voor meer kwaliteit te zorgen. Ook moet in dit kader optimaal ruimte worden geboden voor nieuwe vormen van mobiliteit en deelconcepten.

-

Waar mogelijk regelgeving versoepelen, bijvoorbeeld waar het gaat om mengen van detailhandel en horeca (‘blurring’). Het moet in ieder geval niet beknellend werken.

-

Ondernemers vinden het belangrijk dat ook de culturele ontwikkeling van Houten verder wordt gestimuleerd. Mogelijkheden hiertoe moeten worden aangegrepen.

27

6.

Mengbaarheid Doornkade en De Schaft

Bedrijventerreinen kunnen een belangrijke rol spelen in de woningbouwopgave, door (gedeeltelijke) transformatie kan mogelijk ruimte ontstaan voor wonen, al is het tegelijk belangrijk om voldoende ruimte voor economie te blijven bieden. Banen zijn cruciaal voor onze inwoners, vanuit sociaaleconomisch perspectief, maar ook om pendelbewegingen zoveel mogelijk te beperken. Een integrale benadering is daarom wenselijk. We hebben ruimtelijk-economisch adviesbureau STEC gevraagd om – uitgaande van de huidige situatie - de mengbaarheid van wonen en werken te onderzoeken op twee Houtense bedrijventerreinen die daar gezien hun ligging en het feit dat het ‘zoekgebieden’ zijn binnen de Ruimtelijke Koers het meest voor in aanmerking komen: Doornkade en De Schaft. Met de door hen ontwikkelde tool, de mengbaarheidsmeter, heeft STEC gekeken hoeveel ruimte er voor woningen ontstaat, bijvoorbeeld door verplaatsing van de bedrijven bij (gedeeltelijke) transformatie. Daarnaast heeft STEC gekeken naar welke woon-werkmilieus er bij de zoekgebieden Doornkade en de Schaft passen. STEC heeft zich op drie vragen gericht, namelijk: 1. Hoe mengbaar met wonen zijn de bedrijven op Doornkade en De Schaft? 2. Hoeveel ruimte voor woningen ontstaat op beide terreinen als er getransformeerd gaat worden? 3.

Wat voor type woon-werk milieus passen bij Doornkade en De Schaft? Enkele kenmerken van beide terreinen: • Doornkade: circa 23 hectare netto terrein. • De Schaft: circa 7 hectare netto terrein. • In totaal zijn er circa 250 bedrijven op Doornkade en de Schaft gevestigd. • Werken er circa 2.500 mensen op Doornkade en de Schaft. Dit is circa 10% van het totaal aantal banen in Houten. • Zijn er gemiddeld circa 80 banen per hectare (gemiddelde NL = 40 banen per hectare). Deze terreinen worden dus zeer intensief gebruikt. De ‘Mengbaarheidsmeter’ schat de mengbaarheid van bedrijven in op basis van de bedrijfsactiviteit (SBI-code), de mate van hinder voor de omgeving (milieucategorie) en de verkeersaantrekkende werking (omvang en gebruiksfunctie). Op basis van dit instrument kunnen gevestigde bedrijven worden ingedeeld in drie categorieën: mengbaar, mengbaar onder voorwaarden en moeilijk mengbaar. Er vallen op de Schaft en Doornkade geen bedrijven in de categorie ‘moeilijk mengbaar’. Driekwart van het huidige ruimtegebruik op de Schaft en Doornkade is in gebruik bij bedrijven die mengbaar zijn met wonen. Het overige kwart is in gebruik door bedrijven die mengbaar zijn onder voorwaarden. De verschillen per terrein zijn wel groot. Op de Schaft is circa 89% van het ruimtegebruik mengbaar (11% mengbaar onder voorwaarden). Op Doornkade circa 67% (33% mengbaar onder voorwaarden).

28

STEC onderscheidt zes typen mogelijke vestigingsmilieus voor bedrijven die nu op een bedrijventerrein zitten: Monofunctionele vestigingsmilieus: 1. Bedrijventerreinen 2. Kantorenlocaties Gemengde vestigingsmilieus: 3. Ambachtelijk werkterrein 4. Productielandschap 5. Creatief werkterrein 6. Kantoorlandschap Alle bedrijven op beide bedrijventerreinen zijn in in principe mengbaar met wonen op terreinniveau. Het grootste aandeel ruimtegebruik (circa 16,5 hectare) van bedrijven op de Schaft en Doornkade past bij de kleinschalige gemengde milieus: een creatief- of ambachtelijk werkterrein. 7,5 hectare is in gebruik bij bedrijven die voorkeur hebben voor grootschalige gemengde milieus (productie- en kantoorlandschap). Er is bijna geen ruimtegebruik van bedrijven die passen bij een kantorenpark: de echt grootschalige kantoren. Er is wel ruimtegebruik van bedrijven die voorkeur hebben voor een monofunctioneel bedrijventerrein (in totaal circa 5 hectare). Vanuit een ruimtelijke benadering is er vervolgens per kavel en blok bekeken welke bedrijven er gevestigd zijn en wat het dominante voorkeursvestigingsmilieu is van deze bedrijven. Zo worden ruimtelijke patronen zichtbaar en kunnen er per bedrijventerrein scenario’s worden geschetst voor een transformatie naar een gemengd gebied.

In de ruimtelijke benadering ontstaan twee denklijnen over waar en hoe transformatie kan plaatsvinden op het terrein. • Denklijn 1: Uitgangspunt is een sloop-nieuwbouw situatie. Bedrijven met een voorkeur voor grootschaliger/minder gemengd vestigingsmilieu zoeken een alternatieve vestigingslocatie. Gemeente faciliteert hierin. Ruimte die hierdoor vrijkomt kan transformeren. De grootschaligere en/of meer industriële bedrijven vertrekken in dit scenario van het terrein (groene en oranje kavels) waardoor het terrein een minder industrieel karakter krijgt. Kleinschaligere bedrijven die al relatief mengbaar zijn met wonen en voorkeur hebben voor gemengd gebied (paarse kavels) blijven op de huidige locatie gevestigd. Deze bedrijven zijn geen obstakel voor menging. Belangrijke randvoorwaarde: alternatieve vestigingslocaties voor vertrekkende bedrijven zijn beschikbaar, bijvoorbeeld in de gemeente of regio. Er ontstaan in feite weer twee (of meerdere) monofunctionele (wonen en werken) gebieden op het huidige bedrijventerrein. We spreken daarom van mengen op terreinniveau. • Denklijn 2: Uitgangspunt is woningen met bedrijvigheid in de plint. Een blok of groep kavels met daarop bedrijven die voorkeur hebben voor kleinschalig gemengde vestigingsmilieus kan - relatief gemakkelijk - voor bijvoorbeeld 50% gemengd worden met wonen. Bijvoorbeeld door dubbellaags te bouwen.

Omdat ook de grootschaliger bedrijven met minder voorkeur voor een gemengd vestigingsmilieu gevestigd blijven, krijgt het terrein een duidelijk multifunctioneel (inclusief industrieel) karakter met menging van wonen en werken op kavel-, blok- en terreinniveau.

29

Beide denklijnen leiden tot een ander oppervlak dat beschikbaar komt voor transformatie. Ook het woonmilieu dat passend is in beide denklijnen verschilt. Bij menging op kavel- en blokniveau wordt meerlaags gebouwd. Daar passen doorgaans hogere dichtheden bij dan bij menging op terreinniveau. Bij mengen op terreinniveau wordt een gedeelte van het huidige terrein getransformeerd voor wonen. Daar kunnen dan ook bijvoorbeeld eengezinswoningen worden gerealiseerd. Belangrijkste aanname voor denklijn 1 is dat er een alternatieve locatie beschikbaar is voor bedrijven met voorkeur voor monofunctionele vestigingslocaties en een grootschalig gemengd milieu. Door verhuizing van deze bedrijven komt ruimte vrij. Belangrijkste aanname voor denklijn 2 is dat er compact wordt gebouwd met bedrijfspanden en passende bedrijven in de plint. Voor Doornkade geldt dat transformatie van het leegstaande kantoorpand (voorheen Wegener) mogelijk als vliegwiel kan fungeren.

Doornkade Belangrijkste zoekgebied denklijn 1

 

De aangegeven kansrijke kavels zijn opgeteld circa 8 hectare volgens deze denklijn. Dit biedt ruimte aan circa 250 woningen, op basis van een kleinstedelijk woonmilieu met 30-35 woningen per hectare (bron: ABF/Woningmarktmonitor provincie Utrecht, 2016). Uitgaande van scenario sloopnieuwbouw.

Belangrijkste zoekgebied denklijn 2

 

De kavels binnen het zoekgebied volgens deze denklijn zijn opgeteld circa 13 hectare. Dit biedt ruimte aan circa 600 woningen, op basis van een compact stedelijk (naoorlogs) woonmilieu met 45-50 woningen per hectare (bron: ABF/Woningmarktmonitor provincie Utrecht, 2016).

30

De Schaft Belangrijkste zoekgebied denklijn 1

 



De aangegeven kansrijke kavels zijn opgeteld circa 7 hectare volgens deze denklijn. Dit biedt ruimte aan circa 375 woningen, op basis van een mix van een compact stedelijk (naoorlogs) en een centrum-stedelijk woonmilieu met 50-55 woningen per hectare (bron: ABF/Woningmarktmonitor provincie Utrecht, 2016). Uitgaande van scenario sloop-nieuwbouw. Transformatie van het KPN pand naar woningen in plaats van sloop-nieuwbouw zou het totaal aantal woningen dat op de Schaft gerealiseerd kan worden fors kunnen verhogen. Sloop-nieuwbouw is hier niet aan de orde vanwege de jonge leeftijd van het pand.

Belangrijkste zoekgebied denklijn 2

 

De kavels binnen het zoekgebied zijn opgeteld circa 5 hectare. Dit biedt ruimte aan circa 275 woningen, op basis van een mix van een compact (naoorlogs) en een centrum-stedelijk woonmilieu met 50-55 woningen per hectare (bron: ABF/Woningmarktmonitor provincie Utrecht, 2016).



We kunnen een eventuele transformatie van Doornkade en de Schaft ook kwantitatief benaderen. Hierbij kijken we niet naar de feitelijke, ruimtelijke situatie op een individueel terrein maar beredeneren alleen hoeveel ruimtegebruik zal blijven (of terugkeren) op Doornkade en de Schaft na transformatie, rekening houdend met de voorkeuren van bedrijven en onze eigen inschatting van hoeveel bedrijven ook daadwerkelijk in gemengde vestigingsmilieus zullen willen vestigen. Uitgangspunt bij de kwantitatieve benadering is dat het terrein (bijna) compleet wordt getransformeerd (sloop-nieuwbouw) en vervolgens weer wordt ingevuld als gemengd gebied met woningen en nieuwe of terugkerende bedrijvigheid. De verwachting is dat 25% van het huidige ruimtegebruik van bedrijven op Doornkade en de Schaft terug zal keren na transformatie. Keuze voor kwantitatieve of ruimtelijke benadering is mede afhankelijk van of er ambitie is om op blokkavelniveau (denk aan meerlaags bouwen) of op terreinniveau (zoals in ruimtelijke benadering hiervoor) te mengen. Afhankelijk van de beleidsinzet wordt de vraag naar gemengd gebied vanuit de huidige bedrijven op Doornkade en De Schaft tussen circa 8 en circa 5 hectare. 80-90% van deze vraag is kleinschalig