1. Gebiedsvisie CMK Houten groeit groen, dorps en duurzaam

Themakaart voetgangers, fiets en OV - centrum

Themakaart auto en parkeren in het centrum Ziegler | Branderhorst

Fietsenstalling Eindhoven (Office Winhov, S. Müller) Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

69

3.1.3 bouwen voor de juiste doelgroep, dorps en toekomstbestendig Er is in het centrum ruimte voor circa 500 nieuwe woningen. We richten ons vooral op ouderen en starters, vanwege de goede ov-bereikbaarheid en de nabijheid van voorzieningen. Omdat de ruimte in het centrum zeer beperkt is – het is een van de dichtst bebouwde gebieden van Houten – zetten we in op optoppen en de transformatie van lege winkelpanden aan de noordzijde (Het Wed, De Raat, Spoorhaag). Ook splitsing van grote woningen is denkbaar. Vrije ruimte voor nieuwbouw is beperkt, maar de voormalige schoollocatie Bengelbongerd biedt plaats aan circa 120 nieuwe woningen. Voor deze plek is het, vanwege de korte afstand tot nabijgelegen (zorg)voorzieningen, denkbaar om geclusterde en/of zorggeschikte woningen te bouwen. Daarnaast wordt onderzocht of de middelbare school De Heemlanden op termijn wil verhuizen naar een andere locatie.

De Kruisboog zou daarbij een interessante locatie kunnen zijn zodat daar een scholencampus kan ontstaan. In de toekomst zou daarbij in het centrum mogelijk ruimte vrij kunnen komen voor woningbouw. Aan de oostzijde van het spoor – dus rondom Het Rond – is de woningvoorraad zoals gezegd eenzijdig (bijna 90 procent is sociale huur). Dat brengen we in evenwicht door het aanbod uit te breiden met woningen in andere prijssegmenten. Door de inbreiding verandert het gebruik van het gebied en wordt het noordelijk deel van het centrum een diverse woonomgeving. Dit stelt eisen aan de verblijfskwaliteit van de open(bare) ruimte (zoals eerder besproken) en de aanwezigheid van voldoende en kwalitatieve buitenruimtes. Het is denkbaar om bestaande bouwblokken om te bouwen tot woonhoven, bijvoorbeeld door de binnenzijde van een winkelblok te slopen en collectieve tuinen aan te leggen. Themakaart wonen en doelgroepen - centrum

Impressie van het Centrum met indicatieve invulling van woningtypen per ontwikkelcluster volgens de Houtense Mix Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

71

3.1.4 dorp in balans - voorzieningen ‘groeien’ mee Aan de Spoorhaag gaat verdichting hand in hand met kleine ondernemingen en winkels voor dagelijkse verzorging. Hier geldt de opzet van een winkelsteeg, die op de koppen afgesloten wordt met ruimtes voor winkels en andere (commerciële) voorzieningen. Op Het Rond koesteren we de horeca en zorgen we voor voldoende terrassen. Het plein blijft het kloppende hart van Houten waar ook evenementen plaatsvinden. Al is de vergroening mogelijk lastig te combineren met evenementen die gebaat zijn bij een harde ondergrond, zoals de kermis en de weekmarkt. Daarom onderzoeken we mogelijkheden om de omslag naar een aantrekkelijk groen plein te combineren met passende evenementen en de weekmarkt. Een alternatieve locatie voor de markt is niet zomaar voorhanden en de waarde van de markt mag niet onderschat worden. Het draagt bij aan de levendige sfeer en is vanuit commercieel oogpunt een publiekstrekker. De omgeving van Het Kant krijgt een woonzorgprofiel met aan zorg en gezondheid gelieerde functies. Denk aan sport, fysiotherapie, kapper en pedicure.

profiel bezoekers naar het centrum trekt. Het Huis van Houten biedt onderdak aan verschillende organisaties, waaronder de bibliotheek. Deze clustering draagt bij aan de functie die het tegenovergelegen theater deze plek al geeft. Het plein zelf wordt een ontmoetingsplek met ruimte voor kleinschalige culturele evenementen. Er ligt een kans om deze nieuwe ontwikkeling te combineren met een betere ontsluiting van de aanwezige zijingang van het treinstation. Het verplaatsen van de kiss-and-ridelocatie op het busstation naar het Cultuurplein en het uitbreiden van de fietsenstalling helpt bij het formaliseren van een nieuwe hoofdentree naar het station. Zoals gezegd vindt met het Cultuurplein en het Huis van Houten een concentratie plaats van culturele en maatschappelijke functies. Het is denkbaar om ook het gemeentehuis hier te vestigen. Het bestaande gemeentehuis kan dan bijvoorbeeld een woon-zorgfunctie krijgen. Dit idee moet verder worden onderzocht.

Het nieuw te realiseren Cultuurplein komt tegenover het theater bij het toekomstige Huis van Houten, een iconisch gebouw dat vanwege het culturele en maatschappelijke

Rozet Arnhem (Neutelings Riedijk Architects, S. Brakkee)

Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

73

3.2 de MOLENZOOM In een notendop:

₋ Van een kantorengebied naar een gemengd woongebied (met ook zorgfuncties) ₋ Behoud van sterke economische dragers ₋ De Molen als groenblauwe ruggengraat ₋ Dorps verdichten met het ‘Houtens Molenblokje’ ₋ Drie groene verblijfsplekken met elk een eigen signatuur ₋ Ruim baan voor fietsers en De Molenzoom (AD.nl, W. Hoogteyling)

Ziegler | Branderhorst

voetgangers 75

3.2 de Molenzoom

Met de introductie van het ‘Houtens molenblokje’ transformeert de voormalige kantoorlocatie in een groen woon- en werkmilieu, passend bij het Houtens DNA. De herinrichting van De Molen zorgt voor een klimaatrobuuste ruggengraat met volop ruimte voor de fietser. Er is straks ruimte voor wel 1.000 nieuwe woningen, oftewel bijna 2.100 Houtenaren. De Molenzoom ligt ten zuiden van het centrum, met de weg De Molen als ruggengraat. Deze weg is een lange laan met aan beide zijden ventwegen en vier rijen platanen. De Molen is dé verbindingsroute tussen het centrum en De Koppeling. De Molenzoom is ontworpen als kantorenpark met aan weerszijden van De Molen kantoorpaviljoens van twee tot vier bouwlagen met bovenop setbacks (een terug liggende bouwlaag). De inrichting van de buitenruimte is summier: de kantoorgebouwen zijn omzoomd door grasstroken en -velden. Geparkeerde auto’s domineren het straatbeeld. Op de kop van De Molen, tegen het centrum aan, ligt het busstation.

Steeds meer kantoorpanden staan leeg of zijn tijdelijk verhuurd als bedrijfsverzamelgebouw. Een aantal panden is getransformeerd tot woongebouw. De Kantorenstrategie stelt dat een groot deel van het aantal vierkante meters op termijn niet meer nodig is, waardoor De Molenzoom zich stapsgewijs kan ontwikkelen tot woongebied. Kantoren blijven wel een rol spelen in het gebied, maar de in de Kantorenstrategie vastgelegde wens voor 75 procent reductie van het kantoorareaal spreekt boekdelen. Die reductie biedt kansen voor woningbouw via transformatie of sloopnieuwbouw. Door dit op gebiedsniveau te organiseren, voorkomen we dat lege gebouwen op ad hoc-wijze worden aangepakt, met als risico dat ze geen onderdeel uitmaken van een samenhangende structuur. Woningbouw vindt in De Molenzoom op meerdere manier plaats. Naast het herbestemmen van kantoorgebouwen is op een aantal lege plekken nieuwbouw mogelijk. Ook sloop-nieuwbouw is zoals gezegd een optie. De herontwikkeling tot woongebied moet aangegrepen worden om de sleetse openbare ruimte van een opknapbeurt te voorzien. Daarbij moet de hoofdstructuur – met De Molen als ruggengraat – wel overeind blijven.

De verlengde Molen - schakel tussen de 2 centra’s Ziegler | Branderhorst

77

nieuwbouw onderzoek naar vergroening, verduurzaming en verdichting bestaand

Ziegler | Branderhorst

Impressie Molenzoom in 2040

Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

79

3.2.1 Groenblauw fundament

De openbare ruimte op en langs De Molen verandert in een aantrekkelijk, klimaatrobuust en biodivers raamwerk. Dit betekent onder meer dat de eentonige grasvelden vervangen worden door bloemrijke stroken en gevarieerde borders met klimaatbestendige beplanting. Parkeren in de openbare ruimte verdwijnt om ruimte te geven aan kruidenrijke wadi’s waarin regenwater infiltreert. Om dit te bespoedigen wordt gewerkt met een ondergronds infiltratiesysteem. Langs De Molen staan veel dezelfde bomen, maar op enkele plekken zijn gaten gevallen. Door de aanplant van nieuwe bomen worden de gaten in de bestaande laanstructuur hersteld en wordt de biodiversiteit verbeterd.

Het is de bedoeling om langs De Molen drie groene verblijfsplekken toe te voegen. Dit is cruciaal voor het welslagen van De Molenzoom als woongebied, ook omdat zulke verblijfsplekken nu ontbreken. Een van die plekken is het Pelmolenpark, een park in het hart van een nieuw woonbuurtje, op de plek waar nu het racketcentrum en sporthal De Molenwiek staan. De tweede verblijfsplek komt ter hoogte van de oude Montessorischool, de derde bij het busstation. Deze verblijfsplek is vooral gericht op jongeren, als alternatief voor Het Kant in het centrum die na de herinrichting vooral bedoeld is voor ouderen.

Themakaart groenblauw fundament - De Molenzoom

Inzetten op drie groene plekken

Kop van de Molen (Groen busstation)

Het Maankwartier, Station Heerlen (Studio SK) Ziegler | Branderhorst

Brink Korenmolen

Speeltuin ‘t Groen Kwartier, Antwerpen (Het Kwartiertje, nr. 13, zomer 2017)

Buurtpark Pelmolenbuurt

Hortus Utrecht (Faro Architecten)

Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

81

3.2.2 ruimte voor duurzame mobiliteit

De Molenzoom ligt op nog geen tien minuten lopen en slechts enkele minuten fietsen van de treinstations Houten en Houten Castellum. Daarom is het slim om in te zetten op wandelen, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit. De parallelwegen langs De Molen worden in ieder geval ingericht als fietspaden – ze vormen straks de hoofdfietsroute richting het centrum in plaats van de route over het Wernaarsgilde/ Wernaarseind. Verder wordt waar mogelijk het fietsnetwerk geoptimaliseerd door het verbreden van bestaande paden en de aanleg van nieuwe verbindingen. Het gaat dan om het verbreden van de fietsverbinding tussen de Odijkseweg en Vlierweg, een betere aansluiting van de fietsverbinding langs het spoor achter het racketcentrum en een nieuw fietspad ten westen van het busstation.

Het aantal afslagen wordt gereduceerd om het aantal ‘conflicten’ tussen auto en fiets te verminderen en de doorstroming te verhogen. Daarnaast wordt De Molen een 30-kilometerzone, met bijbehorend profiel. Deze maatregel bevordert de leefkwaliteit en verkeersveiligheid, bijvoorbeeld omdat oversteken veiliger wordt. Een gebiedsgerichte parkeernorm is in De Molenzoom goed mogelijk vanwege de goede ligging ten opzichte van het centrum. Als bij nieuwe ontwikkelingen voldaan wordt aan bepaalde voorwaarden is korting op de parkeernorm haalbaar. Openbare parkeerkoffers langs De Molen worden opgeruimd. Het vergroot de verkeersveiligheid en biedt ruimte voor vergroening en waterinfiltratie. De multimodale bereikbaarheid van bedrijven en voorzieningen langs De Molen blijft bestaan.

Themakaart voetganger, fiets en OV - De Molenzoom

Indicatieve doorsnede van De Molen, met meer ruimte voor groen, water, de fiets en voetganger Ziegler | Branderhorst

Zelfrijdende bus Sappemeer (Nationaal Programma Groningen) Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

83

3.2.3 bouwen voor de juiste doelgroep, dorps en toekomstbestendig De verhouding tussen wonen en werken wordt omgedraaid. Van 75 procent werken en 25 procent wonen gaan we naar 75 procent wonen en 25 procent werken. In vergelijking met het centrum en De Koppeling biedt De Molenzoom de meeste ruimte voor nieuwe woningen: 1.000 tot 1.200 eenheden in de verhouding 30 procent sociale huur, 36 procent betaalbare koop of middenhuur, en 34 procent vrije sector (huur of koop). Qua werkprogramma is er behoefte om ruimte te houden voor ongeveer 1.000 arbeidsplaatsen. Om de inbreiding een dorps en Houtens karakter te geven, werken we in De Molenzoom met het ‘Houtens molenblokje’, een stedenbouwkundig concept waarin dorps bouwen gecombineerd wordt met de realisatie van betaalbare appartementen, eigen parkeeroplossingen en inpassing van klimaaten duurzaamheidsmaatregelen. In plaats van ‘grote’ complexen bestaat het molenblokje uit losse panden. Ze variëren van stadswoningen tot appartementen, gesitueerd rond een groen binnenterrein waaronder geparkeerd wordt. Door niet één groot complex te bouwen, maar het ensemble op te delen in kleinere gebouwen met eigen portieken wordt de interactie tussen bewoners en verschillende doelgroepen makkelijker gemaakt. Iedere ontwikkeling is in opzet kleinschalig om ontmoeting en sociale cohesie te stimuleren.

Richting het spoor laten we de bouwhoogte oplopen, waarbij de bovenste laag een setback is of een kapvorm heeft. De molenblokjes kunnen gefaseerd en onafhankelijk van elkaar gerealiseerd worden. Het is de bedoeling dat perceel- en

gebouweigenaren ontwikkelcombinaties vormen en de handen ineenslaan om binnen de gestelde kaders woningen te bouwen. De kleinschalige en gefaseerde aanpak helpt om ondanks de versnipperde eigendomssituatie toch de gewenste typen woningen te realiseren – binnen één totaalontwikkeling. Al die nieuwe ontwikkelingen passen we zorgvuldig in, in relatie tot de omgeving. Zo is het ter hoogte van de buurt Gilden nodig om een ‘straatje te maken’. Door hier grondgebonden woningen te realiseren, met een bouwhoogte van maximaal drie woonlagen (bijvoorbeeld twee lagen met een kap) wordt dit een Houtens woonstraatje. Dit straatje loopt van de Rosmolen tot aan de kruising Korenmolen-Odijkseweg, waar nu alleen aan de oostzijde huizen staan. Het straatje krijgt een nieuw profiel met een groene inrichting, waarbij de bestaande bomen behouden blijven. Nieuwe woningen worden ontsloten via De Molen om sluipverkeer te voorkomen. Verbindingen tussen De Molen en de Watermolen zijn alleen bedoeld voor fietsers. In de vervolgfase dienen bewoners betrokken te worden bij het opstellen van inrichtings- en bouwplannen voor dit straatje conform de gemeentelijke leidraad Omgevingsinitiatieven en participatie.

Themakaart voorzieningen - De Molenzoom

Op sommige plekken is het nodig om maatregelen te nemen tegen geluid- en trillinghinder door het spoor. We onderzoeken of dit kan met aanpassingen in het openbaar gebied (zoals geluidsschermen), maatregelen aan de bron of maatregelen in of aan (de gevel van) de nieuwe gebouwen.

Impressie van De Molenzoom met indicatieve invulling van woningtypen per ontwikkelcluster volgens de Houtense Mix Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

85

3.2.4 dorp in balans - voorzieningen ‘groeien’ mee Bij nieuwe ontwikkelingen in het noorden van De Molenzoom (rond het busstation) reserveren we in de gebouwplinten (de begane grond) ruimte voor kleine kantoren, dienstverlening en een clustering van medische voorzieningen (huisarts, apotheek, fysio). Dit kan gecombineerd worden met de bouw van zorggeschikte en geclusterde woningen. Dit sluit weer aan bij de wens om dit soort woningen dichtbij dagelijkse en openbare voorzieningen te realiseren.

Het is belangrijk dat ondanks de afname van het aantal vierkante meters kantooroppervlak kleinschalige, moderne en flexibele bedrijven in De Molenzoom gevestigd blijven. Voor het gebouw de Oude Maalderij (deels monumentaal) ligt een kans als potentiële broedplaats voor creatieve, maatschappelijke en ambachtelijke bedrijvigheid. Aan de zuidkant van De Molenzoom, rond de Poldermolen, blijven bestaande kantoorfuncties behouden.

S-West Eindhoven (Orange Architects, S. v. Damme)

Middelfart Trafikhavn (Effekt)

Stationsgebied ny Ostergade, Roskilde Denemarken (Karres en Brands)

Kleine der A, Groningen (De Zwarte Hond)

Houtens Molenblokje Het principe van Het Molenblokje laat zien hoe Houten op een dorpse manier kan worden verdicht. Het bestaat uit losse kleinschalige panden i.p.v. grote complexen. Je kent je buren en deelt voorzieningen met elkaar. Onder de gezamenlijke binnentuin is het parkeren collectief georganiseerd. Ziegler | Branderhorst

The Hudsons, Rotterdam (Orange Architects, S. v. Damme, S. v. Wettum)

Dorps verdichten, met een oplopende bouwhoogte naar het spoor Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

87

1

Het Pelmolenpark Houten kan niet verdichten zonder zonder vergroening. In het hart van de Molenzoom komt een nieuw collectief buurtpark. Het groen nodigt uit tot sport en spel en biedt ruimte voor ontmoeting.

2

Klimaatrobuuste inrichting De buitenruimte wordt zodanig ingericht dat het bij hevige piekbuien overtollig regenwater kan opvangen en verkoeling kan bieden bij warme zomers. Een natuurlijke inrichting met de aanplant van verschillende soorten draagt bij aan de biodiversiteit.

3

4

5

Het Houtens Molenblokje Houten verdicht op een dorpse manier, met kleinschalige losse panden i.p.v. grote complexen. Je kent je buren en deelt voorzieningen met elkaar. Onder de gezamenlijke binnentuin is het parkeren collectief georganiseerd. Dorpse maat en schaal Gebouwen sluiten met een lagere bouwhoogte aan op de bestaande omgeving en zoeken de hoogte op plekken waar het kan. Bijvoorbeeld met een oplopende bouwhoogte richting het spoor. Auto te gast In de nieuwe woonbuurten staan de fietser en voetganger op één en is de auto te gast. Aangename, veilige en voor iedereen toegankelijke voet- en fietspaden staan centraal.

Ziegler | Branderhorst

3

4

1

5

2

De pelmolenbuurt geen verdichting zonder vergroening

Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

89

3.3 DE KOPPELING In een notendop:

₋ De weg De Koppeling als verbindende parklaan ₋ De Schaft transformeert stap voor stap naar karakteristiek en eigentijds woon-werkgebied ₋ De Ontwikkeling van Loerik IV tot gemengde buurt in een groene omgeving ₋ Naar een klimaatrobuuste en verkeersveilige buitenruimte

De Fietsrotonde onder de rotonde in de Koppeling 2000 (Regionaal Archief Zuid-Utrecht / razu.nl)

Ziegler | Branderhorst

91

3.2 de Koppeling

Om van De Koppeling een echte verbinding te maken investeren we in klimaatrobuust groen, de oversteekbaarheid en nieuwe fietsverbindingen. Hiermee ‘rijgen’ we omliggende buurten aan elkaar en zorgen we voor meer samenhang. Door een duidelijke zonering kan in De Schaft straks gewerkt én gewoond worden. De Koppeling is niet meer alleen een verbinding, maar ook een bestemming.

De bedrijvigheid op De Schaft is divers: van bezorgdiensten, consumentverzorgende bedrijvigheid, dierenartspraktijk en dansschool tot tuincentrum, tankstation en bouw-, installatie- en metaalbewerkingsbedrijven. In de basis mag het gebied volgens geldend planologisch beleid gebruikt worden voor bedrijvigheid tot ten hoogste categorie 2. Een uitzondering hierop is het perceel Korte Schaft 9, dat een categorie 3.1-bedrijf is.

De Koppeling ligt geografisch gezien in het midden van Houten. Het verbindt de oostelijke en westelijke Rondweg op de plek waar de afstand tussen die wegen het kleinst is. Het gebied is zowel vanuit het meest noordelijke puntje als het meest zuidelijke puntje van Houten met de fiets in tien minuten te bereiken. Het gebied bestaat uit drie delen met elk een eigen karakter: het westelijk deel (rond de Kromme Schaft) met het voormalige KPNkantoor als grootste gebouw, de oude Vinexlocatie Loerik VI in het oosten, ingeklemd tussen de Beusichemseweg en de spoorlijn, en tussen deze twee gebieden bedrijventerrein De Schaft.

Verder staan er een paar kantoren. Omdat ook hier de vraag naar kantoorruimte afneemt, stelt de eerdergenoemde Kantorenstrategie voor om met name langs de randen kantoorruimtes uit de markt te nemen en om te bouwen tot woningen. Dit gebeurde al met het pand Citadel aan de oostkant en de nieuwbouw van De Boemerang in het westen. Recentelijk is voor het middengedeelte van het KPN-pand (Kromme Schaft 3) de vergunning verleend voor transformatie naar betaalbare woningen. Dit is dus in lijn met de Kantorenstrategie om aan de randen van De Koppeling meer wonen toe te staan.

Schets van De Koppeling door Robert Derks Ziegler | Branderhorst

93

De openbare ruimte voldoet niet aan de vereisten voor een prettige woonomgeving. De Schaft is vooral ingericht ten behoeve van de bereikbaarheid van de aanwezige bedrijvigheid. Er is veel verharding om vrachtwagens voldoende manoeuvreerruimte te bieden, en het straatbeeld wordt gedomineerd door geparkeerde voertuigen. Daardoor is de openbare ruimte allesbehalve klimaatrobuust en aantrekkelijk. De Koppeling ontleent zijn naam aan de gelijknamige weg. Deze weg was ooit de zuidelijke bebouwingsgrens van Houten. Maar na de uitbreiding met Houten-Zuid is De Koppeling een ‘tussenstraat’ geworden. Geen verbinding (zoals de naam doet vermoeden), maar een barrière tussen noord en zuid. Desalniettemin is het nog altijd een prima verbindingsweg om van oost naar west te komen. Het oorspronkelijke ontwerp van De Koppeling als ‘stadstraat’ met aan weerszijden voornamelijk woningen en kantoorpanden is in de praktijk nooit gerealiseerd. Dat verklaart waarom het gebied versnipperd en onsamenhangend is. De weg doorsnijdt fietsverbindingen en het gebied ten zuiden van de weg ontwikkelde zich tot bedrijventerrein De Schaft. De opgave is dan ook om De Koppeling een beter profiel te geven om zo de weg om te vormen van een barrière naar een verbindende parklaan met groen- en waterstructuren die het fiets- en wandelnetwerk in het gebied verbetert en op het niveau van het hele dorp versterkt.

nieuwbouw onderzoek naar vergroening, verduurzaming en verdichting bestaand

Ziegler | Branderhorst

Impressie Koppeling in 2040

Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

95

3.3.1 Groenblauw fundament

De versteende en monofunctionele openbare ruimte op bedrijventerreinen De Schaft verdient een toekomst- en levensduurbestendige inrichting. Concreet betekent dit het weghalen van verharding om waterinfiltratie en -berging mogelijk te maken. De aanleg van groenblauwe structuren is een verbetering van de verblijfskwaliteit en een kans om de wandelen fietsbereikbaarheid te vergroten. Het is eveneens voorwaardelijk om de waterafvoer naar het openwatersysteem te maken. Om dit voor elkaar te krijgen zijn aanpassingen nodig in de verkeersstructuur en parkeerstrategie. Door de weg De Koppeling opnieuw in te richten – met meer ruimte voor groen en water – groeit de weg uit van een scheiding tot een verbinding. De aansluiting op de omgeving verdient aandacht, bijvoorbeeld met een groene buffer om de privacy van de woningen aan de noordzijde te waarborgen.

Voor de nog te ontwikkelen Vinex-locatie Loerik VI is wederom de inversiestedenbouw leidend – dus ontwerpen vanuit een groenblauw raamwerk om zo woningen en andere functies een plek te geven. Op dit nu nog braakliggende terrein zal de hoeveelheid verhard oppervlak als gevolg van de woningbouwontwikkeling toenemen en dus moet op voorhand gezorgd worden dat het infiltreren, opvangen en afvoeren van regenwater mogelijk is. Dit is mogelijk door de infiltratie-eis voor zowel particuliere als openbare terreinen te laten gelden. In tweede aanleg kan water vanaf particulier terrein naar het openbaar gebied worden geleid om daar via wadi’s of infiltratieriolering in de bodem te infiltreren. Een al aanwezige duiker onder het spoor helpt om overtollig water uit dit toekomstige woongebied naar het bestaande openwatersysteem te leiden.

Themakaart groenblauw fundament - De Koppeling Een herinrichting van De Koppeling biedt ruimte voor vergroening en waterberging. De Koppeling als gebied wordt klimaatrobuust ingericht, met minder verharding. In De Schaft en Loerik VI komen nieuwe buurtparken.

Groene parklaan, Claudius Prinsenlaan, Breda Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

97

3.3.2 ruimte voor duurzame mobiliteit

Om van De Koppeling een verbindende parklaan te maken, zijn verschillende ingrepen nodig. Bijvoorbeeld door aan weerszijden vrij liggende fiets- en wandelpaden aan te leggen en fietskruisingen aan te passen om de veiligheid te verbeteren. Een extra fiets- en voetgangersoversteek is gewenst. De komst van woningbouw naar De Koppeling vraagt nader onderzoek. Op zich is de infrastructuur berekend op meer verkeer, maar niet op een manier die toekomstbestendig is. Gelijkvloers oversteken voor voetgangers en fietsers is het streven. Maar daarvoor moet wel de snelheid omlaag en de rijbaan versmald. Hiervoor wordt De Koppeling afgewaardeerd naar een gebiedsontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur. De geluidsoverlast door autoverkeer neemt af, al leidt het op delen van de Rondweg tot meer verkeersdrukte, omdat mensen op zoek gaan naar alternatieve routes. Uit een modelberekening blijkt dat de Rondweg hierop is gedimensioneerd en deze toename kan afwikkelen. Een punt van aandacht is de Vijfwalbrug. Deze fietsbrug is steil en Houtenaren willen dat deze verbinding makkelijker in het gebruik wordt. Oplossingen zoals het verlengen van de brug met flauwere hellingen of de aanleg van twee ‘krullen’ blijken te kostbaar die niet in verhouding staan tot de ernst van het probleem.

In het beste geval worden een paar kleine aanpassingen aan het talud gedaan, om het gebruiksgemak te verbeteren.

Een deel van De Schaft verandert stapsgewijs in een werk-woongebied. Dit deel wordt van het werkgedeelte gescheiden door de Lange Schaft. Het werk-woondeel krijgt een groene en voetgangers- en fietsvriendelijke inrichting die past bij een gemengd gebied. Daarvoor worden straten autoluw en parkeerplekken verplaatst – de meest logische oplossing hiervoor is de bouw van een gezamenlijke garage (buurthub). De parkeerbehoefte sluit aan bij de nieuwe bewoners, vooral starters en kleine huishoudens (die minder afhankelijk zijn van de auto). Per fiets en te voet liggen het centrum, het Oude Dorp en Houten Castellum respectievelijk 1.640, 950 en 1.060 meter van de locatie. Bij zulke ontwikkelingen is een onderbouwing nodig om aan te tonen dat er geen parkeeroverlast voor bestaande bedrijven ontstaat en dat de bereikbaarheid, inclusief laden en lossen, mogelijk blijft. Omdat op De Schaft werken en wonen gemengd worden, raakt ook het verkeer gemengd. Vrachtverkeer, voetgangers en fietsers gaan niet vanzelfsprekend samen. In de vervolgfase dient in een stedenbouwkundig plan met eigenaren en huurders uitgewerkt te worden op welke wijze verkeerstromen samen kunnen gaan of gescheiden moeten worden – passend binnen de kaders van deze visie. De juiste insteek van het gebruik van de Lange Schaft en De Bouw als toeritten naar het werk-woongebied en het werkdeel is hierbij cruciaal.

Themakaart voetganger, fiets en OV - De Koppeling De herinrichting De Koppeling biedt meer ruimte voor de voetganger en fiets. Fietsen wordt aan weerzijden mogelijk met goede oversteken tussen noord en zuid. Het fietsnetwerk wordt uitgebreid en conflictsituaties worden aangepakt.

WUR Parkeergarage Wageningen (jonkershoveniers.nl) Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

99

3.3.3 bouwen voor de juiste doelgroep, dorps en toekomstbestendig

Themakaart wonen en doelgroepen - De Koppeling Impressie van De Koppeling met indicatieve invulling van woningtypen per ontwikkelcluster volgens de Houtense Mix Voor het totale gebied gaan we tot 2040 uit van ongeveer 500 nieuwe woningen. De potentie is hoger, maar de technische, financiële en juridische haalbaarheid is niet gegarandeerd. Het combineren van werken en wonen op De Schaft is financieel lastig. Toch willen we perspectief bieden door in deze visie passende kaders mee te geven. Zo nodigen we partijen uit om met innovatieve ideeën te komen.

Inzetten op twee complementaire

de gemengde schaft

buurten

Novacity, Brussel (DDS+) Ziegler | Branderhorst

loerik vi

BuitenStad, Hoorn (SVP en Copijn) Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

101

De gemengde schaft De Schaft blijft een eigenzinnig werkwoongebied. Op de kop verandert het voormalige KPN-kantoor in een woongebouw. Aanpassingen zijn nodig om de schaal en maat aan te laten sluiten op de omgeving, en het enorme parkeerterrein om te vormen tot een groene verblijfsplek. De lange wand fungeert als geluidswal voor het achterliggende gebied. De Schaft blijft een plek voor dorpsverzorgende bedrijvigheid – mede vanwege de centrale ligging en om binnen de Rondweg werkfuncties te behouden. Het geldende beleid om alleen bedrijven toe te staan in ten hoogste categorie 1 en 2 wordt niet gewijzigd. Het is denkbaar dat bedrijven uit De Molenzoom hierheen

verhuizen. De gemeente gaat met eigenaren en initiatiefnemers in gesprek om bedrijfsruimtes te combineren met woningen. Er worden dus geen bedrijven opgekocht of uitgeplaatst en alles gaat op vrijwillige basis. We introduceren de typologie van de Kleine Schaft. Met dit stedenbouwkundige concept wordt op de begane grond bedrijfsruimte gerealiseerd voor stadverzorgende bedrijvigheid, met daarboven wonen en groene daken of verhoogde terrassen. Opbouw op bestaande bebouwing lijkt technisch niet haalbaar. Dat betekent dat dit concept alleen met nieuwbouw gerealiseerd kan worden.

Stoere woonblokken in het groen

GWL-terrein, Amsterdam (KCAP)

Plek waar reuring mag ontstaan

Novacity, Brussel (DDS+)

Robuuste groeninrichting

Kantoorpand naar wonen

Quai des Carrières, Frankrijk (Moatti - Rivière Gemeenschappelijke voorzieningen

Hooper Street, San Fransisco (surfacedesign, Inc., M. Brenner) De Kleine Schaft Het principe van De Kleine Schaft laat zien hoe een deel van De Schaft verdicht kan worden met behoud van bedrijvigheid. In de plint is ruimte voor dorpsverzorgende bedrijvigheid. Op de verdieping wordt gewoond aan een gezamenlijke daktuin.

Galerijen met verblijfskwaliteit

Gleis21, Wenen (Einszueins Architectur) Ziegler | Branderhorst

Gleis21, Wenen (Einszueins Architectur) Wonen boven ruimte voor bedrijven

Novacity, Brussel (DDS+) Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

103

Loerik Vi Loerik VI wordt een gemengde buurt rondom een nieuw aan te leggen buurtpark. Klimaatmaatregelen in een groene omgeving vormt een belangrijk uitgangspunt voor het ontwerp. De naastgelegen eerstelijnszorgvoorziening Medisch Centrum Hofspoor maakt de plek geschikt voor geclusterde en zorggeschikte woningen voor ouderen en aandachtsgroepen. Maar de buurt is ook geschikt voor jonge gezinnen en starters. De opzet van de wijk wordt uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan. De bebouwing aan de zuidkant is maximaal drie woonlagen met een groenstrook en een sloot, om de privacy van en een goede overgang naar de al aanwezige woningen te borgen.

De gebiedsontwikkeling Loerik VI kan alleen plaatsvinden door geluidwerende voorzieningen te treffen, vooral vanwege het spoorverkeer. Vier opties zijn mogelijk: aanpassingen aan het spoor, de plaatsing van een geluidsscherm, huizen in een bepaalde richting te plaatsen en aanpassingen aan de nieuwe woningen. Aanpassingen aan het spoor liggen niet voor de hand, de overige oplossingen moeten nader onderzocht worden in een stedenbouwkundig plan. Ook de fietsontsluiting is belangrijk. De projectlocatie leent zich als verbindende schakel tussen Houten Castellum (en Schalkwijk en Culemborg) en het centrum van Houten.

Wonen rondom een groene vijver

Salviapark, Waalwijk (Burobol)

Groene parkruimte

Salviapark, Waalwijk (Burobol) Groene binnentuinen

Appartementenblokken met kappen

Thurøhus Fredriksberg, Zweden (Effekt) Collectief wonen voor senioren, in nabijheid van zorgvoorzieningen

BuitenStad, Hoorn (SVP en Copijn) Stadswoningen voor gezinnen

The Hudsons, Rotterdam (Orange Architects, S. v. Damme, S. v. Wettum) Ziegler | Branderhorst

Het Groene Hof, Gouda (Knarrenhof) Wonen aan het water

ZAAM Mauritsstraat, Zaandam (Zecc Architecten) Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

105

3.3.4 dorp in balans - voorzieningen ‘groeien’ mee 1

2

Verbindende parklaan De Koppeling verandert van een verkeersbarrière naar een verbindende parklaan. Aan weerszijden komen goede fiets- en voetpaden en extra oversteken. Een maximum snelheid van 30 km/uur zorgt ervoor dat er veiligere oversteken ontstaan en de geluidsoverlast afneemt. Klimaatrobuuste inrichting Door De Koppeling opnieuw in te richten ontstaat er meer ruimte voor groen en water. De bermen langs de De Koppeling krijgen waterbergende voorzieningen en de aanplant van extra bomen versterkt de bestaande laanstructuur. In plaats van het strak gemaaide gras komt er een ecologische inrichting met kruidenrijke grassen en struiken.

3

De gemengde Schaft Het deel tot aan De Lange Schaft verandert stapsgewijs tot een gemengd werk-woongebied. De nieuwe gebouwen bieden bedrijfsruimtes op de begane grond met daarboven ruimte voor woningen, groene daken en dakterrassen.

4

Dorpsverzorgende bedrijvigheid De Schaft blijft een locatie voor dorpsverzorgende bedrijvigheid, maar meer gericht op de consument dan de zakelijke markt. Er is ruimte voor een grote diversiteit aan bedrijven zoals bezorgdiensten, kringloopwinkel, kapper, fysio, elektricien, dierenarts, dansschool en tuincentrum.

Ziegler | Branderhorst

3 4

1

2

De koppeling van barrière naar verbindende parklaan

Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

107

nieuwbouw onderzoek naar vergroening, verduurzaming en verdichting bestaand

Ziegler | Branderhorst

Verbeelding van hoe Houten er volgens de gebiedsvisie in 2040 uit kan zien

Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

109

4. haalbaarheid en uitvoering Deze gebiedsvisie is een integraal ontwikkelperspectief en een concreet ruimtelijk kader waarbinnen grond- en vastgoedeigenaren en initiatiefnemers aan de slag kunnen met plannen voor hun locaties.

Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 4: Haalbaarheid en uit voering

111

4.1 actieve rol voor de gemeente

Door het gebied als geheel te beschouwen en opgaven in samenhang te bezien, stappen we af van een ad hoc-aanpak (waarmee ontwikkelingen voorheen op plotniveau werden ontwikkeld) en stijgen we boven perceelsgrenzen uit om maatschappelijke doelen – gedifferentieerd woningaanbod, betere openbare ruimte, klimaatadaptatie, parkeren – te behalen. Zo zijn we beter in staat om woongemeenschappen te creëren en niet enkel ‘stenen te stapelen’.

Dit vergt inspanning van de gemeente, maar zeker ook van grond- en vastgoedeigenaren, ontwikkelaars en andere initiatiefnemers. Hun bouwplannen en initiatieven zijn welkom als ze passen binnen de kaders die deze gebiedsvisie stelt. In het ideale geval slaan eigenaren en ontwikkelaars de handen ineen om gezamenlijk plannen te maken die bijdragen aan het toekomstbeeld dat we voor het CMK-gebied voor ogen hebben.

Ziegler | Branderhorst

De gemeente treedt op als coördinator – om plannen op gang te helpen, om te zorgen dat initiatieven voldoen aan de kaders van deze gebiedsvisie, om samenwerking tussen partijen te stimuleren, om voor eigen bezit een programma van eisen op te stellen, enzovoorts. Hoe de gemeente deze rol precies invult, wisselt per fase en per ontwikkeling. Op voorhand is niet te zeggen wat de beste strategie is voor welke ontwikkeling – de wereld verandert snel. We hechten aan maatwerk per locatie, zodat we flexibel in kunnen spelen op kansen die zich (onverwacht) voordoen. In de basis neemt de gemeente een actieve houding aan om ontwikkelingen door marktpartijen mee op gang te helpen en tot een goed einde te brengen. Niet door zelf vastgoed of gronden aan te kopen, maar wel door de planvorming op actieve wijze te coördineren en door nadrukkelijk deel te nemen in het ontwerp- en realisatieproces. In andere gevallen kiest de gemeente een meer faciliterende rol. Dan gaat het vooral om het stimuleren van samenwerking en het toetsen van plannen en ontwerpen. Welke rol de gemeente ook kiest, het is haar verantwoordelijkheid om te zorgen dat de overkoepelende maatschappelijke doelen geborgd zijn. Soms is de gemeente zelf aan zet, met name bij de (her)inrichting van de openbare ruimte, die eigendom is van de gemeente. Daarbij hanteren

we een stapsgewijze aanpak – veranderingen in de openbare ruimte volgen op naburige woningbouwontwikkelingen. De gemeente zet soms eigen vastgoed en soms projecten waarvoor cofinanciering geregeld is, in als vliegwiel om ontwikkelingen in gang te zetten. Een belangrijk onderdeel van de coördinator rol is grip houden op het tempo en de stappen waarin deze gebiedsvisie de komende decennia tot uitvoering komt. Het is niet zo dat overal in het CMKgebied gelijktijdig projecten van start gaan, of dat alles via een totaalplan gerealiseerd wordt. We zijn afhankelijk van de ontwikkelinitiatieven van eigenaren en projectontwikkelaars. De ambities en doelen voor het centrum, De Molenzoom en De Koppeling komen stapsgewijs tot stand – in de vorm van ontwikkelclusters. In zo’n ontwikkelcluster, vaak begrensd door wegen, groenstructuren en te handhaven bebouwing, worden eigenaren uitgenodigd om met een gezamenlijk plan te komen. De gemeente stelt zich niet rigide op, maar denkt mee met wat mogelijk en haalbaar is. Het is denkbaar dat binnen een ontwikkelcluster huidige gebouwen gewoon blijven staan, bijvoorbeeld omdat de eigenaar (nog) geen plannen heeft of omdat plannen (nu nog) financieel onhaalbaar zijn. Het is zaak om projecten op waarde te schatten en kansrijke

Hoofdstuk 4: Haalbaarheid en uit voering

113

Eigen lokaal ‘script’ of beleidskader Doorzettingsmacht

ontwikkelingen voorrang te geven. Als er meerdere ontwikkelinitiatieven in hetzelfde gebied spelen, kunnen die elkaar in de weg zitten. De ontwikkelingen moeten dan worden gefaseerd. Om de volgorde te bepalen hanteert de gemeente vijf criteria. 1. Bijdrage aan de ontwikkelprincipes. De gebiedsvisie is gefundeerd op de in hoofdstuk 2 beschreven vier ontwikkelprincipes om ontwikkelingen mogelijk te maken. Deze principes zijn specifiek voor het CMK-gebied en vinden hun oorsprong in het Houtens DNA. Hoe meer een initiatief of plan bijdraagt aan de tien punten van het Houtens DNA en de vier ontwikkelprincipes, hoe meer prioriteit het initiatief krijgt. 2. Gebiedsoverstijgende bijdrage. Een belangrijke aanleiding voor de gemeente om gebiedsgericht te werken, is het versterken van de onderlinge structuur tussen gebieden. Soms hebben investeringen een impact op alleen het deelgebied. Maar er zijn investeringen die meerdere opgaven tegelijk adresseren. Wanneer daarvan sprake is, stijgt de prioriteit van dat project of initiatief.

Ziegler | Branderhorst

Ja Nee

Ja Beheergericht Coördinerend

Nee Uitvoeringsgericht Faciliterend

De vier handelingsperspectieven

3. Momentum en dynamiek. Projecten en initiatieven die bijdragen aan publieke investeringen of gemeentelijke projecten die meeliften met private initiatieven en investeringen krijgen een hogere prioriteit. 4. Versterken van de sociale samenhang. Wanneer een ontwikkeling een sociaalmaatschappelijk doel dient, krijgt deze een hogere prioriteit. Zoals het (her)huisvesten van medische of culturele voorzieningen. 5. Spoedige realisatie. De maatschappelijke en financiële haalbaarheid, maar ook de impact op de korte termijn zijn van belang. Bij een verwachte haalbaarheid van drie jaar (met een eventuele tussentijdse invulling) van een te nemen besluit met (privaatrechtelijk) kostenverhaal (plan- en buitenplanse kosten), krijgt het (tijdelijke) project of initiatief hogere prioriteit.

Er is een aantal noodzakelijke voorwaarden waaraan voldaan moet worden om als gemeente actief op te treden. Daarbij staan twee belangrijke kenmerken centraal. Ten eerste doorzettingsmacht, de mate waarin een partij zijn wil kan opleggen. Ten tweede het kader, de mate waarin een koers wordt uitgestippeld en doelen zijn gesteld. Met deze twee kenmerken zijn vier handelingsperspectieven te onderscheiden. Beheersgericht betekent dat de gemeente het beleidskader bepaalt en eigen bezit (grotendeels) zelf ontwikkelt. Uitvoeringsgericht betekent dat de gemeente wel de kaders bepaalt, maar niet zelf ontwikkelt. Coördinerend houdt in dat de gemeente de koers bepaalt met kaders, maar geen eigen bezit heeft. Tot slot faciliterend: de gemeente toetst ad-hoc en heeft geen eigen bezit. De coördinerende en faciliterende handelingsperspectieven verdienen nadere toelichting. De gemeente kan de koers bepalen, maar zonder doorzettingsmacht is

overtuigingskracht essentieel. Bijvoorbeeld met een aansprekende en samenbindende visie om zo andere partijen te committeren aan de strategische doelen en ambities. In een faciliterende rol is het zaak om partners te stimuleren om hun eigen doelen te laten passen bij geldend (sectoraal) beleid – zodat bij toetsing, plannen niet hoeven tev worden afgekeurd. In het geval van de ontwikkelclusters neemt de gemeente voornamelijk een coördinerende rol aan. Soms is sprake van een beheersgericht of faciliterend handelingsperspectief. Samengevat heeft de gemeente een actieve basishouding naar alle ontwikkelingen in het CMK-gebied, maar bepaalt ze haar rol en inzet naar gelang de prioriteit van een ontwikkeling alsook de mogelijkheid om bijvoorbeeld vanuit het eigen grondbezit een actieve rol te spelen. Kortom, de gemeentelijke aanpak vertaalt zich naar meerdere rollen op diverse vlakken bij de uitwerking en uitvoering van de gebiedsvisie, de gemeente kiest haar rol afhankelijk van de situatie.

115

4.2 aandachtsunten voor de toekomst

Deze visie is opgesteld aan de hand van een groot aantal door de gemeenteraad vastgestelde doelen en ambities. Bovendien is deze visie een ruimtelijke vertaling van die ambities op het moment dat een ambitie ook een ruimteclaim legt. De ene ambitie loopt al langer dan de andere – bijvoorbeeld de Kantorenstrategie uit 2015 versus de Visie op maatschappelijk vastgoed uit 2023. Dankzij het proces dat doorlopen is om deze visie te maken, zien we dat op een aantal punten geldend beleid geactualiseerd moet worden. 1. Voorkom hinder door geluid en trillingen In het kader van de nieuwe Omgevingswet is een aantal thematische beleidsstukken opgesteld over externe veiligheid, geur, geluid (verkeer en industrie), luchtkwaliteit en bodem. De vaststelling vindt plaats na vaststelling van deze visie. Bij de voorgenomen ontwikkelingen uit deze visie zijn botsproeven uitgevoerd voor de milieuonderdelen die toen klaar waren. Voor het grootste deel van het CMK-gebied levert het vast te stellen beleid geen directe belemmering op. Daar waar dit wel het geval is bestaat de mogelijkheid om gemotiveerd af te wijken of door extra (technische) maatregelen te treffen om binnen de richtlijnen te blijven. Van belang is dat bij de haalbaarheid van een initiatief/ontwikkeling wordt aangetoond dat voldaan wordt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

De spoorverbinding Utrecht-Den Bosch die langs het CMK-gebied loopt, zorgt voor overlast door geluid en trilling en is een risicobron in het kader van externe veiligheid. Voor geluidhinder en externe veiligheid zijn wettelijke normen vastgesteld, voor trilling

Ziegler | Branderhorst

niet. Toch is het van belang om hier rekening mee te houden. Op gebiedsniveau is dit lastig te beoordelen, omdat door onder andere verschillen in de bodemsamenstelling de overlast door trilling op elke plek anders is. Dit betekent wel dat per ontwikkelcluster onderzocht moet worden of en op welke wijze maatregelen getroffen moeten worden. Het kan dan gaan om landschappelijke of constructieve aanpassingen bij de bron, het object of daartussen. 2. Verbeter fiets- en wandelpaden en concentreer de parkeeropgave op eigen terrein. Zoals gezegd is de verdichtingsopgave gebaat bij duurzame mobiliteit – oftewel, meer fietsen, wandelen en ov en minder auto. De eerste stappen zijn al gezet, met het autovrij maken van Het Rond. Dit dient een vervolg te krijgen, bijvoorbeeld door bezoekers en mensen die in het centrum werken te stimuleren om met de fiets of het openbaar vervoer te reizen. Daarnaast behouden we voor auto’s de ‘omrijfactor’ en waar mogelijk voeren we die beter door. Zo komt in het centrum ruimte vrij voor vergroening en eventuele nieuwbouw, terwijl bewoners voor hun woning kunnen blijven parkeren. Onderzoek is nodig om te bepalen hoe sturend parkeerbeleid ingezet kan worden om de bereikbaarheid van Houten ook in de toekomst op peil te houden.

De toegekende financiële middelen uit het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT) helpen om duurzame mobiliteit een impuls te geven. Het is goed om met Prorail en NS te onderzoeken hoe de zijentree van station Houten beter benut kan worden – in combinatie met de komst van het Huis van

Houten. Ook de uitbreiding van het huidige fietstransferium verdient nader onderzoek. Het gezamenlijk doel is het stimuleren van het treingebruik. Daarvoor moeten de (omgevings)kwaliteit en toegankelijkheid van het station verbeterd worden. 3. Investeer in vergroening Verdichten is als het opnieuw inrichten van je huis, omdat het gezin groeit of omdat je een nieuwe hobby hebt. Als je het slim doet, creëer je een gezellige en functionele ruimte waar iedereen zich thuis voelt. Maar zet je er te veel meubels neer of onhandig, dan wordt het een rommeltje waar je jarenlang tegenaan moet kijken en niet meer lekker kunt zitten. Het vraagt goede planning, keuzes maken en nadenken over wat echt belangrijk is, zodat het blijft werken voor iedereen in huis. Het toevoegen van woningen in het centrum, De Molenzoom en De Koppeling is net zoiets. Het vraagt dan ook om een ruime investering in kwalitatief gebruiksgroen en een klimaatbestendige inrichting van de buitenruimte. Want zoals u heeft kunnen lezen moet Het Rond een aangename en groene verblijfsplek worden (waar ook waterberging en ecologie een plek hebben) en groeit De Molenzoom uit tot een gezonde leefomgeving voor nieuwe bewoners. De weg De Koppeling verandert in een groene parklaan die noord met zuid verbindt in plaats van scheidt. De eerste stappen zijn gezet met de toekenning van gelden uit de Impulsaanpak winkelgebieden.

De financiële middelen om het centrum te vergroenen en om in het noordelijk deel (Het Wed, Spoorhaag) woningen toe voegen, kreeg hiermee een eerste impuls.

4. Maak een visie voor de economie van morgen Naast wonen is het behoud van werkfuncties een belangrijke opgave. Van oudsher biedt De Molenzoom veel ruimte aan kantoren. Verzekeraar ONVZ en het Hoogheemraadschap zijn oorspronkelijke werkgevers. Ondanks de omslag naar wonen is in de Kantorenstrategie afgesproken dat bedrijvigheid behouden blijft. Hetzelfde geldt voor de medische functies in het gebied – ook die willen we behouden. Dit vraagt echter om nieuwe vormen en combinaties. Zo zien we in het centrum de vraag naar maatschappelijk vastgoed gelijk blijven, terwijl die in De Koppeling afneemt. Met de uitdaging van vergrijzing in het achterhoofd willen we naar fysieke clustering van (para)medische en maatschappelijke bestemmingen. Deze gebiedsvisie geeft hiertoe een aanzet door het juiste programma aan het juiste gebied en de juiste plek toe te kennen. Toch ontslaat dit ons niet van de plicht om een toekomstbestendig beeld te schetsen van hoe de economische functies in het centrum, De Molenzoom en De Koppeling zich verhouden tot andere delen van Houten. 5. De opgave voor het centrum is groter dan enkel het toevoegen van woningen De opgave voor het centrum is groter dan enkel het toevoegen van woningen. De grote hoeveelheid aan sociale woningen sluit niet aan bij de mix van woningtypologieën die we per gebied voorstaan.

In deze visie streven we naar een evenwichtige verdeling van woontypologieën. Een betere balans in het centrum kan op meerdere manieren bereikt worden, en dat is een gesprek dat met de woningcorporatie gevoerd moet worden. In dit licht is het van belang om na te denken over hoe Het Rond zich verhoudt tot Castellum en het Oude Dorp, de twee andere centra in Houten. Hoofdstuk 4: Haalbaarheid en uit voering

117

4.3 inzet van instrumenten

Voor de uitvoering van de gebiedsvisie heeft de gemeente verschillende instrumenten tot haar beschikking. · Samen met partijen heldere doelen vastleggen START

· Concrete afspraken over proces en verwachtingen · Uitgangspunten bepalen Intentieovereenkomst. Procesafspraken tussen

IOK

· partijen inclusief planning, organisatie en kostenverhaal

· Programma van Eisen. Vertaling van doel naar PvE

ruimtelijk programma: woningaantal, type, ontsluiting, parkeren, groen, water, etc.

· Stedenbouwkundig plan. Financiële, ruimtelijke en sp

· Anterieure overeenkomst. Gekoppeld aan ruimtelijk besluit. Financiële afspraken, grondzaken en eigendomsverhoudingen, infrastructuur en openbare voorzieningen. RB

Het ruimtelijk besluit (met anterieure overeenkomst) is de laatste stap van een zorgvuldig doorlopen proces en de vertaling van gezamenlijke keuzes en overeenkomsten. In de uitvoering van dit ruimtelijke proces wordt geparticipeerd om de kwaliteit van het eindproduct te verbeteren. Op deze manier kunnen inwoners, ondernemers, de woningcorporatie, ontwikkelaars, ketenpartners en andere betrokkenen per stap meedenken en meedoen.

technische vertaling van het ruimtelijk programma naar concreet stedenbouwkundig plan.

aok

opgaven. De marsroute geeft richting aan een overwegend generiek proces.

· Ruimtelijk besluit. Juridische verankering van voorgaande stappen.

Marsroute voor gebiedsontwikkeling Marsroute voor gebiedsontwikkeling Via het proces van gebiedsontwikkeling wordt toegewerkt naar een wijziging van (delen van) het (tijdelijke) omgevingsplan, of naar een BOPA: een ruimtelijk besluit in afwijking van het (tijdelijke) Omgevingsplan. Het ruimtelijk besluit is het juridische sluitstuk van een ruimtelijk proces. Voorafgaand aan het ruimtelijk besluit moet een stedenbouwkundig plan worden opgesteld. Daarbij hoort ook een proces van contractvorming met marktpartijen. Tezamen is dit de zogenoemde ‘marsroute’ voor gebiedsontwikkeling. Het weerspiegelt de spelregels en afspraken tussen markt en overheid in het samenwerken aan meervoudige en complexe ruimtelijke

Ziegler | Branderhorst

Kwaliteits- en juridische borging De gebiedsvisie is als een onderlinge waarborg van en voor alle stakeholders. De ambities van de visie zijn vertaald in vier ontwikkelprincipes. Op basis van deze principes kunnen stedenbouwkundige plannen worden opgesteld. De algehele kwaliteit wordt bewaakt door elk ontwikkelplan te toetsen aan de kaders van deze visie. De raad is bevoegd gezag om de ruimtelijke ontwikkelrichting van Houten op hoofdlijn vast te stellen. Dat doet zij door het vaststellen of wijzigen van de Omgevingsvisie. Op grond van de Omgevingswet kan de raad slechts één Omgevingsvisie vaststellen, waarop (gebieds)wijzigingen kunnen worden doorgevoerd. De raad heeft echter op dit moment nog geen Omgevingsvisie vastgesteld. Deze gebiedsvisie is daarom geen wijziging van de Omgevingsvisie in de zin van de Omgevingswet. Vooralsnog geeft de gebiedsvisie de inhoud voor het CMK-gebied aan de nog op te stellen Omgevingsvisie. Deze gebiedsvisie wordt om die reden als bouwsteen voor de Omgevingsvisie door de raad vastgesteld. Deze Gebiedsvisie, de

Willen

Kunnen

BELANG

Draagt het plan in voldoende mate bij aan gemeentelijke doelstellingen en ambities?

PRIORITEIT

Welke ambities hebben prioriteit vanuit een integrale, gebiedsgerichte benadering?

FASERING

Binnen welke termijn kan de ontwikkeling worden gerealiseerd?

ACTOREN

Welke actoren zijn betrokken en is actieve gemeentelijke betrokkenheid noodzakelijk?

INSTRUMENTEN

Welke instrumenten kan de gemeente inzetten en wat is het meest effectief/efficiënt

AFWEGING

Wat zijn de voordelen, nadelen, kosten, opbrengsten en risico’s?

Afwegingskader grondbeleid Ontwikkelstrategie én de investeringsagenda gelden tezamen als programma onder de Omgevingswet (art. 3.15 Ow). De vaststelling van een programma onder de Omgevingswet is een collegebevoegdheid en niet appellabel. Met het vaststellen van een programma kunnen via anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars (art. 6.24 Ow) de kaders voor ontwikkeling voorwaardelijk gesteld worden. Bij vaststelling van de Omgevingsvisie wordt deze gebiedsvisie integraal onderdeel van de Omgevingsvisie. Beleidsontwikkeling Deze visie bouwt voort op ingezet beleid, zoals de Woonvisie, de Kantorenstrategie, de Retailvisie, de Visie op maatschappelijk vastgoed en andere vastgestelde beleidsdocumenten. Andersom geeft deze visie input voor de nog te maken Omgevingsvisie, de mobiliteitsvisie of andere visies en strategieën. De ontwikkeling van aantrekkelijke en leefbare woon- en werkgebieden vraagt om een voortdurende inspanning om de openbare ruimte te verbeteren, vastgoedontwikkelingen mogelijk te maken en mobiliteitsoplossingen te implementeren. Ruimtelijke inzichten blijven zich ontwikkelen en het dorp is nooit ‘af ’. Nieuw (themagericht) beleid blijft in de toekomst nodig om Houten toekomstbestendig te houden.

Grondbeleid Via grondbeleid kan de gemeente sturen op ontwikkelingen in de leefomgeving. Het is een middel om (maatschappelijke) doelen te halen op het gebied van wonen, welzijn, zorg economie, vergroening en bereikbaarheid. We kiezen in het CMK-gebied voor situationeel grondbeleid – zoals omschreven in de nota Grondbeleid. Voor het maken van keuzes biedt deze nota een afwegingskader. Het gaat om de volgende vijf afwegingen. 1. Een keuze voor (her)ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied betekent meer stakeholders, complexiteit en divers eigendom. 2. Het gemeentelijke grondbeleid is ‘situationeel’, waarbij ruimte wordt geboden om een afweging te maken op basis van ‘wenselijk-’ en ‘mogelijkheid’. 3. De gemeente beschikt over beperkt eigendom in het CMK-gebied en is niet in staat op grote schaal gronden te verwerven en een eigen grondexploitatie te voeren. 4. Er bestaan binnen het CMK-gebied diverse ontwikkelinitiatieven – met een actieve inzet vanuit de markt en die door partijen zelf zijn te realiseren. 5. De gemeente heeft beperkte investeringsmiddelen en -mogelijkheden om risico’s aan te gaan.

Hoofdstuk 4: Haalbaarheid en uit voering

119

4.4 financiën

Deze gebiedsvisie geeft aan wat we met het CMK-gebied voor ogen hebben, waarbij we partijen uitnodigen om binnen de kaders van deze visie met ontwerpen te komen. De gemeente heeft een actieve houding om ontwikkelingen in gang te zetten, maar zoals gezegd worden de ontwikkelingen zelf overgelaten aan de markt. De herinrichting van de openbare ruimte is wel een taak van de gemeente. De kwaliteit van de leefomgeving – met een woonkwaliteit die hoort bij de hoge Houtense standaard – is immers een publieke verantwoordelijkheid. Zoals gezegd gaat ook dit fasegewijs. Dus niet meteen een heel gebied op de schop, maar aanpassingen en herinrichtingen in een logische volgorde laten opgaan met het tempo van woningbouwontwikkelingen. De gemeente is hierbij altijd afhankelijk van beschikbare financiële middelen. Deels kan dit gecombineerd worden met (grote) onderhoudsuitgaven, afdrachten van ontwikkelaars en cofinanciering vanuit het Rijk en de provincie. Het financiële verhaal stoelt op de volgende punten: 1. In de deelgebieden centrum, De Molenzoom en De Koppeling zijn ontwikkelclusters gedefinieerd. De hoofdstructuren van de openbare ruimte blijven zoveel mogelijk op dezelfde plek. De weg De Molen, maar ook de hoofdgroenstructuren blijven waar ze liggen. Dit is ingegeven vanuit kostenbeheersing.

Verplaatsen van goede (ondergrondse) infrastructuur is te kostbaar en in veel gevallen niet per se nodig.

Ziegler | Branderhorst

2. Omdat iedereen de vruchten plukt van een betere leefomgeving dragen ontwikkelaars en initiatiefnemers van bouwprojecten evenredig bij aan de kosten van de herinrichting van de openbare ruimte. Hiervoor richten we een gebiedsfonds op. Dit fonds wordt verder gevuld met gemeentelijke middelen en subsidies of cofinanciering van het Rijk en de provincie. Voor het verhalen van deze kosten stelt de gemeente een nota op, op basis waarvan initiatiefnemers naar rato bijdragen op basis van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (ppt). 3.

Alleen om een ontwikkeling van de grond te krijgen of als het vanuit maatschappelijk belang gewenst is, zal de gemeente tot aankoop van vastgoed over gaan. Vanzelfsprekend gaat de gemeente wel aan de gang met locaties die al in eigendom zijn. Dit krijgt vorm in de vervolgfase op deze visie.

4. Op basis van de in deze gebiedsvisie beschreven uitgangspunten en ontwikkelvoorwaarden worden eigenaars en initiatiefnemers uitgedaagd om met plannen te komen. Voor een deel van de ontwikkelclusters zullen de ontwikkelregels en uitgangspunten er mogelijk toe leiden dat plannen financieel niet haalbaar zijn, of dat eigenaren besluiten om niet tot ontwikkeling over te gaan. De gemeente kan in zulke gevallen onderzoeken of en hoe de ontwikkeling van die locaties toch mogelijk wordt – al kan en zal het eigenaars daar niet toe dwingen. Het is dus waarschijnlijk dat niet alle ontwikkelclusters die zijn gedefinieerd ook daadwerkelijk (op korte termijn) tot ontwikkeling komen.

5. De belangrijkste voorwaarde voor de ontwikkeling van een cluster is om 30 procent sociale huurwoningen te realiseren. We sturen op een zodanige verdeling van het woonprogramma dat per cluster het sociale huurprogramma en vrijesectorprogramma als financiële balans fungeren. Ontwikkelclusters zijn bepaald op basis van logische begrenzingen. Dit zijn echter geen vaste gegevens en aan wijzigingen onderhevig. Als een ontwikkelcluster kleiner wordt, waardoor minder woonprogramma gerealiseerd kan worden, kan het mogelijk zijn om in het woonprogramma te schuiven om toch een haalbare businesscase te maken. Als dit ten koste gaat van het aantal sociale huurwoningen in een cluster moet de ontwikkelaar dit tekort financieel compenseren. De gemeente stelt hiervoor een vereveningsfonds met bijbehorende verordening vast. Deze vereveningsconstructie geldt voor alle woningbouwprojecten. Dus niet alleen voor nieuwbouw, maar ook voor transformatie. Door deze verevening kan ieder bouwplan bijdragen aan het totaal aantal gewenste sociale huurwoningen in Houten.

6. Bij aanpassingen in de openbare ruimte moeten niet alleen de uitvoeringskosten worden meegenomen, maar ook de structurele lasten die voortvloeien uit de uitbreiding van het onderhoudsareaal. Aangezien momenteel niet vaststaat welke onderdelen van de investeringsagenda worden gerealiseerd, is de omvang van deze uitbreiding en de bijbehorende dekking nog niet inzichtelijk. Tijdens de verdere uitwerking wordt geleidelijk duidelijk welke maatregelen in de openbare ruimte worden uitgevoerd. In deze fase moet ook de financiële dekking voor het beheer van het toegenomen onderhoudsareaal, worden vastgesteld.

Hoofdstuk 4: Haalbaarheid en uit voering

121

4.5 onzekerheden - wat moet uitgezocht worden?

4.6 participatie en draagvlak

Deze visie is een wenselijk ontwikkel- of toekomstperspectief voor het centrum, De Molenzoom en De Koppeling. Maar die toekomst is onvoorspelbaar en zeker niet te plannen. We gaan hoe dan ook te maken krijgen met onzekerheden, tegenslagen – een economische recessie, een pandemie, inflatie, stijging van bouwkosten of tekorten aan gekwalificeerd personeel. In meer of mindere mate zijn zulke gebeurtenissen van invloed op Houten en de uitvoering van deze visie.

Voor deze visie hebben inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, maatschappelijke partners, huurders, grond- en pandeigenaren en andere overheidsinstanties meegedacht over de inhoud. Het heeft geleid tot een geaccepteerde ontwikkelrichting waarin de meeste partijen zich kunnen vinden. Let wel: het doel was expliciet niet om te komen tot een breed draagvlak. Dat zou immers betekenen dat alle partijen zich kunnen vinden in het ontwikkelperspectief – en dat is een onmogelijke opgave. Een ‘geaccepteerd’ voorstel houdt in dat partijen het (op onderdelen) niet altijd eens zijn met het ontwikkelperspectief, maar dat ze wel begrijpen waarom keuzes anders uitvallen dan ze wellicht liever hadden gezien.

Het is de reden dat deze visie geen blauwdruk is. Een aantal zaken is niet expliciet gemaakt om een bepaalde mate van flexibiliteit in te bouwen. We hebben dit gekoppeld aan de ontwikkelclusters om te voorkomen dat één gebeurtenis een effect heeft op de uitvoering van het geheel. Voor een aantal ontwikkelingen dient per cluster of gebied daarom meer onderzoek plaats te vinden. Een concreet voorbeeld is de herontwikkeling van De Schaft. Zoals het er nu naar uitziet is het niet opportuun om dit hele werkgebied te laten veranderen in een woongebied. We zijn dan ook voorzichtig met het wijzigen van de activiteit (functie) ‘bedrijvigheid’ – wat je verwijdert krijg je niet zomaar terug. Concrete onderzoeksvragen worden per ontwikkelcluster opgepakt, bijvoorbeeld het inpassen van geluidsvoorzieningen bij de ontwikkeling van een woonbuurt langs het spoor ter hoogte van het racketcentrum.

Ziegler | Branderhorst

Elke sleutel heeft zijn eigen reikwijdte met als doel dat een product ‘beter wordt’ en het werk ‘volledig’ wordt gedaan. Het achterliggende idee is dat, afhankelijk van de positie van een partij, deze een mate van invloed heeft in een proces. De leidraad bevat drie participatieroutes van ‘licht’ naar ‘middel’ naar ‘zwaar’. Voor de ontwikkelclusters geldt altijd de zwaarste participatieroute, want deze visie gaat over grote ontwikkelingen: ‘nieuwbouw van een groot pand’, ‘functiewijziging’ of ‘zware herstructurering van een hele wijk’.