1. Gebiedsvisie CMK Houten groeit groen, dorps en duurzaam

GEBIEDSVISIE CENTRUM, MOLENZOOM EN KOPPELING

, N E O R G IT E O R G HOUTEN M A A Z R U U D N E S D OR P

Ziegler Ziegler|| Branderhorst Branderhorst

Voorwoord

Met trots presenteren wij de gebiedsvisie ‘’Houten groeit groen, dorps en duurzaam’’ waarin we de contouren schetsen voor de toekomst van het centrum, De Molenzoom en De Koppeling. In deze visie verbinden we de urgente woningbouwopgave met onze kernwaarden: groen, dorps en duurzaam. Houten blijft zich ontwikkelen als prettige en veilige woonplaats, waar 2.000 nieuwe woningen een impuls geven aan het dorp dat zoveel Houtenaren koesteren.

v

Deze visie gaat verder dan woningbouw alleen. Het is een plan voor een leefbare toekomst waarin groene structuren, een fiets- en wandelvriendelijke mobiliteit en sociale cohesie centraal staan. Met respect voor ons verleden bouwen we aan een dorp dat klaar is voor

Ziegler | Branderhorst

de uitdagingen van morgen, met betaalbare woningen voor jong en oud, klimaatbestendige straten en pleinen, en ruimte voor ontmoeting en verbondenheid. Wij nodigen inwoners, ondernemers en partners uit om samen met ons deze ambitie te realiseren. Samen bouwen we aan een Houten waarin iedereen zich thuis voelt, nu en in de toekomst. Namens het college van burgemeester en wethouders, Daan Vermeulen Wethouder gebiedsontwikkeling centrum, De Molenzoom en De Koppeling

3

Samenvatting GEBIEDSVISIE CENTRUM, MOLENZOOM EN KOPPELING: EEN GEBIEDSVISIE WAARIN HOUTEN GROEN, DORPS EN DUURZAAM GROEIT Met deze gebiedsvisie – genaamd ‘’Houten groeit groen, dorps en duurzaam’’ – grijpen we de bouw van 2.000 woningen aan om het zogenoemde CMK-gebied (de deelgebieden centrum, De Molenzoom, De Koppeling) mooier, gezonder en duurzamer te maken. Het is nadrukkelijk de bedoeling om nieuwe ontwikkelingen in te zetten als motor om andere opgaven van antwoorden te voorzien. Dan gaat het om het verrijken van het toch wel eenzijdige woningaanbod, de aanpak van de winkel- en kantorenleegstand, het verbeteren van sleetse openbare ruimten, de zorg voor klimaatadaptatie, een verduurzaming van het mobiliteitssysteem, het vergroten van de sociale veiligheid en het bevorderen van gezond gedrag. We bouwen hierbij voort op de traditie van Houten als een aangename en gewilde woonomgeving – het dorp is immers al groen, duurzaam en vitaal. Het is de bedoeling om bij elke ruimtelijke ontwikkeling recht te doen aan dit zogenoemde Houtense DNA, zodat de leefkwaliteit ook richting 2040 overeind blijft. Het gaat dan vooral om het groene karakter (als drager voor de stedenbouwkundige opzet), de dorpse sfeer en de uitstekende fietsinfrastructuur. De visie stoelt op vier ontwikkelprincipes.

Ten eerste het bouwen voor de juiste doelgroepen, en dat ook nog eens op een dorpse en toekomstbestendige wijze. Maar liefst twee derde van de nieuwe woningen is betaalbaar. Dit betekent voldoende ruimte voor sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen. Een aanzienlijk deel wordt gerealiseerd in de vorm van appartementen voor met name ouderen en starters. Vooral het inspelen op de woonbehoeften van

ouderen – gelijkvloers, zorggeschikt, nabij voorzieningen – helpt om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen en zo startende huishoudens toegang te geven tot vrijkomende eengezinswoningen. Nieuwe woningen worden ontworpen met het dorpse karakter van Houten in gedachten: kleinschalig en passend in de bestaande structuur, met aandacht voor duurzaamheid en gemeenschapszin. Ten tweede geldt een stevig groenblauw fundament als basis. Met een sterk raamwerk van parken, waterpartijen en groenstructuren creëren we de juiste condities om de verdichting met circa 2.000 woningen mogelijk te maken en de kwaliteit van de algehele leefomgeving te verbeteren. Een deel van dat groenblauwe fundament is reeds aanwezig – het is vooral zaak om het uit te breiden en te versterken. Bijvoorbeeld door stenige straten en pleinen te vergroenen of ontbrekende schakels in het netwerk weg te nemen. Een groenblauw raamwerk werkt niet alleen ontmoeting, ontspanning en beweging in de hand, maar biedt tevens het decor voor tal van klimaatmaatregelen. Denk aan de vermindering van hittestress door verkoeling, de opvang en berging van overtollig regenwater en biodiversiteitsherstel. Ten derde de verduurzaming van het mobiliteitssysteem. De robuuste verkeersstructuur – waarin fietsen en lopen al een belangrijke rol vervullen – wordt verder uitgebouwd om van Houten een zogenaamd ‘10-minutendorp’ te maken.

Essentiële voorzieningen als het station, huisartspraktijken en winkels zijn straks voor iedereen binnen loop- of fietsafstand bereikbaar. Om deze omslag in mobiliteit

(dus meer fietsen, lopen en ov, minder auto) mogelijk te maken zijn enkele ingrepen noodzakelijk. Zoals een sturend parkeerbeleid, het bevorderen van deelmobiliteit en de herinrichting van enkele straten en wegen. Ten vierde het voorzieningenaanbod. Om te zorgen dat verdichting leidt tot aangename en gebalanceerde leefomgevingen, dient het aantal voorzieningen ‘mee te groeien’. Dat geldt niet alleen voor winkels, sport, cultuur en zorg, maar evengoed voor bedrijvigheid en werklocaties.

Met deze gebiedsvisie wil Houten haar unieke groene en dorpse karakter behouden, terwijl het inspeelt op de groeiende behoefte aan woningen, een andere kijk op werken en de noodzaak tot verduurzaming. Het resultaat is een toekomstbestendige leefomgeving waar bewoners, ondernemers en bezoekers comfortabel, gezond en veilig wonen, werken en recreëren.

De ontwikkelprincipes zijn voor de drie deelgebieden centrum, De Molenzoom en De Koppeling nader uitgewerkt. In het centrum vindt de realisatie van nieuwe woningen vooral plaats via transformatie, woningsplitsing of optoppen. De openbare ruimte wordt vergroend en aantrekkelijk gemaakt. In De Molenzoom maken kantoren plaats voor woningen – via sloop-nieuwbouw of transformatie. De Molen verandert in een groene en fietsvriendelijke ruggengraat. Het gebied De Koppeling tot slot ontwikkelt zich van een binnenstedelijke bedrijfslocatie naar een gemengd werk-woongebied, met een herprofilering van de gelijknamige weg. De uitvoering van deze gebiedsvisie vindt plaats in stappen. De gemeente neemt een coördinerende rol op zich, waarbij ze samenwerkt met projectontwikkelaars, gebouw- en grondeigenaren en inwoners. Projecten en initiatieven die bijdragen aan de doelen van deze visie krijgen vanzelfsprekend prioriteit. Het tempo en de volgorde van ontwikkelingen worden zorgvuldig gecoördineerd om de impact op de bestaande omgeving te minimaliseren. Maquette gebiedsvisie CMK

Ziegler | Branderhorst

5

Leeswijzer

Deze gebiedsvisie begint met een inleiding waarin de opgaven en ambities zijn geschetst, zoals de groeiende woningbehoefte en de noodzaak om de leefkwaliteit in Houten te versterken. In dit hoofdstuk is ook uitgelegd waarom de deelgebieden centrum, De Molenzoom en De Koppeling gekozen zijn en hoe de visie aansluit bij eerder vastgestelde beleidsdoelen. Vervolgens wordt in hoofdstuk 2 de visie uitgewerkt aan de hand van vier ontwikkelprincipes. Het versterken van het groenblauwe fundament; het bevorderen van duurzame mobiliteit; het op peil houden van het voorzieningenniveau; het op dorpse wijze bouwen van betaalbare en passende woningen.

De uitwerking van de visie per deelgebied (in hoofdstuk 3) laat zien hoe het centrum, De Molenzoom en De Koppeling worden aangepakt. Elk gebied heeft eigen kenmerken en uitdagingen, zoals de transformatie van leegstaande kantoren in De Molenzoom, of het creëren van een woon-werkgebied in De Koppeling. Het centrum wordt compacter en versterkt met groene pleinen en woningbouw. Het document sluit af met een uitvoeringsstrategie. In dit ‘handelingsperspectief’ is beschreven welke stappen nodig zijn om plannen te realiseren en hoe de samenwerking met bewoners, projectontwikkelaars en andere belanghebbenden vorm krijgt. Ook is er aandacht voor juridische aspecten en de financiering die nodig is om ambities waar te maken.

v

Ziegler | Branderhorst

7

Inhoudsopgave

1. Opgaven en ambities

10

3.2 - De Molenzoom

74

1.1 - Opgave 1: Wonen in Houten

12

3.2.1 - Groenblauw fundament

80

1.2 - Opgave 2: Het bestaande dorp beter maken

14

3.2.2 - Ruimte voor duurzame mobiliteit

82

1.3 - De keuze voor het Centrum, De Molenzoom en De Koppeling 16

3.2.3 - Bouwen voor de juiste doelgroep, dorps en toekomstbestendig

84

1.4 - Waarom een gebiedsvisie?

18

3.2.4 - Dorp in balans - voorzieningen ‘groeien’ mee

86

1.5 - Totstandkoming, verantwoording en vervolg

20

2. Een groen, dorps en duurzaam hart voor Houten

26

2.1 - Ontwikkelprincipe 1. Groenblauw fundament - krachtig raamwerk voor natuur, recreatie en klimaatbestendigheid

30

2.2 - Ontwikkelprincipe 2. Ruimte voor duurzame mobiliteit - het 10-minutendorp

34

2.3 - Ontwikkelprincipe 3. Bouwen voor de juiste doelgroep, dorps en toekomstbestendig

42

2.4 - Ontwikkelprincipe 4. Dorp in balans - voorzieningen ‘groeien’ mee

46

3. Uitwerking per deelgebied 3.1 - Centrum

3.3 - De Koppeling

90

3.3.1 - Groenblauw fundament

96

3.3.2 - Ruimte voor duurzame mobiliteit

98

3.3.3 - Bouwen voor de juiste doelgroep, dorps en toekomstbestendig

100

3.3.4 - Dorp in balans - voorzieningen ‘groeien’ mee

106

4. Haalbaarheid en uitvoering

110

4.1 - Actieve rol voor de gemeente

113

4.2 - Politieke keuzes

116

50

4.3 - Inzet van instrumenten

118

54

4.4 - Financiën

120

3.1.1 - Groenblauw fundament

60

4.5 - Onzekerheden - wat moet uitgezocht worden?

122

3.1.2 - Ruimte voor duurzame mobiliteit

68

4.6 - Participatie en draagvlak

123

3.1.3 - Bouwen voor de juiste doelgroep, dorps en toekomstbestendig

70

3.1.4 - Dorp in balans - voorzieningen ‘groeien’ mee

72

Ziegler | Branderhorst

9

1. OPGAVEN EN AMBITIES Deze gebiedsvisie gaat over het toevoegen van woningen en het behoud van werklocaties en voorzieningen in het centrum, De Molenzoom en De Koppeling – het zogenoemde CMK-gebied. Het markeert een nieuw hoofdstuk in de nog jonge ontwikkelingsgeschiedenis van Houten. Onder invloed van demografische en maatschappelijke ontwikkelingen, veranderende woningbehoeften en de stedelijke dynamiek in de Utrechtse regio, moet de ‘prettige woonkern in het groen’ zich opnieuw uitvinden. Na het ontstaan van het oude dorp, de aanwijzing tot groeikern en de Vinex-uitbreiding, is het tijd voor de volgende stap. Hierin komen twee opgaven samen: invulling geven aan de actuele woningbouwopgave en het bestaande dorp gezond, veilig en toekomstbestendig maken.

Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 1: Inleiding

11

1.1 Opgave 1: wonen in houten

De woningbouwopgave is groot – in aantallen, qua betaalbaarheid en vanwege demografische veranderingen. In de gemeentelijke Woonvisie 2021-2030 en het programma Bouwen voor Houten is bepaald dat tot 2040 4.750 extra woningen nodig zijn. Dit aantal is voor een groot deel gebaseerd op de behoeften en woonwensen van de Houtenaren zelf en in lijn met het Integraal Ruimtelijk Perspectief van het regionale samenwerkingsverband U10. Hierin is de gemeente Houten aangewezen als ‘regiopoort’. Dit zijn gebieden waar binnen loop- en fietsafstand van ov-stations ruimte is voor het toevoegen van woningen en de ontwikkeling van gemengde milieus. Deze gebiedsvisie dient als basis voor de nog op te stellen Ontwikkelstrategie Regiopoort Houten. Met de ontwikkelstrategieën voor andere regiopoorten wordt deze geagendeerd bij het Rijk om de financiële haalbaarheid te vergroten. Twee derde van de 4.750 nieuwe woningen moet betaalbaar zijn. Uit het in 2021 uitgevoerde woningbehoefteonderzoek blijkt dat dit geen overbodige luxe is. Woningen in het betaalbare segment (sociale en middenhuur en betaalbare koop tot 405.000 euro) zijn vrijwel niet verkrijgbaar. De wachttijden voor sociale huurwoningen lopen nog altijd op.

Vooral voor middengroepen – met een inkomen dat te hoog is om in aanmerking te komen voor sociale huur, maar te laag om financiering te krijgen voor het kopen van een woning – is het lastig, ook omdat middenhuur- en vrijesectorwoningen nauwelijks voorradig zijn. Het gevolg: een grote groep woningzoekenden is niet in staat om een (eerste) huis te vinden en zo een thuis te maken. Hun levens komen on hold te staan.

Veel woningzoekenden zijn startende en kleine huishoudens, en ook ouderen zijn op zoek naar een geschikte woning. Vanwege deze doelgroepen hebben we bovengemiddeld aandacht voor de realisatie van betaalbare, kwalitatieve en levensloopbestendige appartementen. Door met name appartementen te bouwen die voldoen aan de eisen en wensen die ouderen hebben, komen de eengezinswoningen waar zij nu wonen beschikbaar voor starters en gezinnen. Uit het woningbehoefteonderzoek blijkt dat ouderen behoefte hebben aan ‘geclusterde’ en ‘zorggeschikte’ woningen. Het Rijk schrijft voor dat gemeenten ruimte moeten bieden aan geschikte woningen voor onder meer statushouders, dak- en thuislozen en personen die afkomstig zijn uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang. De afstemming hierover vindt plaats op regionaal niveau en moet landen in de nog door de gemeenteraad vast te stellen Woonzorgvisie. Uiteindelijk is deze rijksopgave onderdeel van het doel om in nieuwbouwprojecten minimaal 30 procent sociale huurwoningen te realiseren.

Woonvisie Houten 2021-2030 (gemeente Houten, 2021, update 2025)

Regionale ligging van Houten, tussen Utrecht en het Kromme Rijn landschap Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 1: Inleiding

13

1.2 Opgave 2: het bestaande dorp beter maken

Het is de bedoeling om deze woningbouwopgave te combineren met de opgave om Houten toekomstbestendig te maken. Anders gezegd: woningbouw moet niet alleen gaan over het stapelen van stenen en het toevoegen van huizen, maar ook om het creëren van aangename, gezonde en veilige leefomgevingen. Het is dan ook nadrukkelijk de bedoeling om (bouw)ontwikkelingen in te zetten als motor om andere ambities te realiseren. Zoals een reductie van de leegstand in kantoren- en winkelpanden, het verbeteren van sleetse openbare ruimten, klimaatadaptatie en energietransitie, de optimalisatie van het mobiliteitssysteem, het vergroten van de sociale veiligheid en het bevorderen van de vitaliteit van inwoners. In dat creëren van fijne en duurzame leefomgevingen speelt het Houtens DNA een rol. Dit zijn tien kernwaarden die Houten tot een gewaardeerde en gewilde woonomgeving maken, en waarvoor architecten, stedenbouwkundigen, planologen en ingenieurs van over de hele wereld naar het modeldorp komen. Het is de bedoeling om de komende tijd bij elke ingreep en elke ruimtelijke ontwikkeling recht te doen aan deze kernwaarden, zodat de Houtense leefkwaliteit ook richting 2040 overeind blijft. Het gaat dan vooral om het groene karakter (als drager voor de stedenbouwkundige opzet), de dorpse sfeer en de uitstekende fietsinfrastructuur.

Groen omarmd en groen omringd Omgekeerd ontwerpen

Houtense fietsstructuur Gezonde mobiliteit

Auto anders Trein prominent aanwezig

Buurten met eigen identiteit Menselijke maat

Dorps karakter Bouwen aan gemeenschappen

Krachtige betrokken samenleving Inwonersparticipatie

Het Houtens DNA (gemeente Houten, 2023) Het zogenoemde DNA van Houten is door de gemeenteraad vastgesteld. Dit vormt het kompas waarmee de uitdagingen van de toekomst worden aangegaan. Dit DNA wordt vertaald naar de specifieke locaties; Centrum, de Molenzoom en de Koppeling.

Voorzieningen Sociaal en stedelijk

Ondernemerschap Inventief en duurzaam

Multidisciplinair ontwerpen Van begin tot eind

Regie nemen Samen optrekken

Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 1: Inleiding

15

1.3 De keuze voor het centrum, de Molenzoom en de Koppeling In het Collegeprogramma 20222026 is afgesproken om de totale woningbouwopgave van 4.750 te verdelen over twee gebieden. 2.000 woningen komen binnen de Rondweg – specifiek dus in het centrum, De Molenzoom en De Koppeling –, de resterende 2.750 woningen komen aan de oostzijde van Houten. De keuze om binnen de Rondweg in het CMKgebied te bouwen is mede gebaseerd op de urgente opgave om de leegstand van winkels aan te pakken en om het overvloedige aanbod van kantoorruimte in balans te brengen met de markt. Daarnaast sluit het zoals gezegd aan bij de regionale wens om rondom ov-knooppunten te verdichten. Knooppuntontwikkeling is immers een manier om voorzieningen en woningen op korte afstand van elkaar te houden – om enerzijds levendige gebieden te creëren en anderzijds afstanden te beperken. Het is goed om te beseffen dat een verdichting met 2.000 woningen (10 procent van de huidige voorraad!) geen gemakkelijke taak is. Sterker nog, het is een compleet nieuwe opgave voor een dorp waarvan de ontwikkelgeschiedenis bepaald is door altijd maar uit te breiden. Door de tijd heen zijn er binnen de Rondweg wel wat bouwprojecten gerealiseerd, zoals Olijvengaarde, Eikenhout en recent nog Luno. Maar deze waren kleinschalig en bleven beperkt

Ziegler | Branderhorst

tot het niveau van het gebouw. Dat is fundamenteel anders dan het toevoegen van 2.000 woningen aan het bestaande dorp – dat vergt namelijk structuuraanpassingen op gebieds- en zelfs dorpsniveau. Anders dan bij uitbreiding is bij inbreiding de beschikbare ruimte beperkt. De technische uitdagingen zijn complex vanwege aanwezige (ondergrondse) infrastructuur en de grond is duur. De belangen zijn groot vanwege de aanwezigheid van vele grond- en vastgoedeigenaren en inwoners. De impact op de omgeving is niet te onderschatten, omdat omwonenden tijdens bouwwerkzaamheden te maken krijgen met overlast. Kortom, bouwen in bestaand bebouwd gebied is complexer, kostbaarder en afhankelijk van meer omgevingsfactoren dan bouwen in het buitengebied. Daartegenover staan ook voordelen: een gebied is meestal makkelijker bereikbaar vanwege aanwezige fietspaden, wegen en ov-haltes. Bestaande buurten kunnen een kwaliteitsimpuls krijgen, omdat nieuwe ontwikkelingen een vliegwiel zijn om wijken duurzamer en klimaatbestendiger te maken. Met inbreiding wordt met chirurgische precisie getracht om verbeteringen aan te brengen in het grotere geheel, zonder dat de directe omgeving daarvan op lange termijn hinder ondervindt.

Aspect

Bestaand bebouwd gebied

agrarische grond

Ruimtelijke complexibiliteit

Beperkte ruimte, afstemming met bestaande functies en gebouwen

Meer ontwerpvrijheid

Omgevingsimpact

Overlast voor bewoners, herhuisvesting van bewoners, bescherming cultureel erfgoed

Verlies natuur/landbouwgrond, impact op ecologie en landschap

Technische uitdagingen

Aanpassing bestaande (onder- en bovengrondse) infrastructuur, bodemverontreiniging, aansluiting op open water

Nieuwe voorzieningen aanleggen, mogelijke bodemproblemen, uitbreiding van bestaand openwatersysteem

Financiële aspecten

Hoge kosten: grond is duurder omdat er al gebouweb op staan, versnippering van eigendom

Lagere verwervingsprijs van grond, maar hoge kosten voor nieuwe infrastructuur

Sociale uitdagingen

Weerstand van omwonenden, langdurige participatieprocessen

Mogelijk weerstand van boeren of natuurbeschermingsorganisaties

Duurzaamheid

Kans op verduurzaming bestaande structuren, beperkte vergroening

Ontwerp vanaf nul met duurzaamheidsopties, verlies landbouwgrond

Mobiliteit

Goede bereikbaarheid, aanwezige infra naar stations en voorzieningen, risico op toename verkeersdrukte in bestaande wijken

Nieuwe en kostbare infrastructuur nodig, verder van voorzieningen

Tabel verschil inbreiden vs uitbreiden De complexiteit van binnenstedelijke herontwikkeling is groter dan die van de uitleglocaties.

Hoofdstuk 1: Inleiding

17

1.4 Waarom een gebiedsvisie?

Een gebiedsvisie beschrijft de langetermijnambitie die een gemeente heeft voor een gebied of buurt. Het is een ruimtelijke vertaling van de economische en maatschappelijke opgaven waarvoor een gemeente staat en de ambities die het zichzelf (in andere beleidstukken) stelt. Vertaald naar Houten betekent dit dat we met deze gebiedsvisie laten zien waar en hoe we in het CMK-gebied voorzien in een deel van de woningbehoefte (namelijk 2.000 van de 4.750 benodigde woningen) én hoe we daarmee dit deel van Houten beter, gezonder en duurzamer maken. Voor de goede orde: de gebiedsvisie is dus vooral een ruimtelijke vertaling van sectorale ambities en doelen die in andere beleidsdocumenten zijn vastgesteld.

Wat is een gebiedsvisie? 1. Het geeft een beeld van de gewenste toekomst van een gebied. 2. Het houdt rekening met de belangen en ideeën van de mensen die er (gaan) wonen en werken en verblijven. 3. Het is het afwegingskader voor toekomstige plannen en projecten. 4. Het speelt in op trends en ontwikkelingen en biedt, houvast voor besluitvorming op de lange termijn.

Ziegler | Branderhorst

De gebiedsvisie voor het centrum, De Molenzoom en De Koppeling is géén blauwdruk waar in detail wordt beschreven wat er gebouwd gaat worden. Het is een ruimtelijk en stedenbouwkundig verhaal over de manier waarop we de benodigde woningen een plek willen geven, waarom maatregelen in de openbare ruimte nodig zijn en op welke manier dit alles bijdraagt aan de verbeterslag van het CMK-gebied. De ontwikkelopgave vliegen we strategisch aan, waarbij opgaven in samenhang (integraal) worden bekeken.

IN NOORD EN WEST

De gebiedsvisie geeft aan waar mogelijkheden voor nieuwbouw liggen en is het kader voor mogelijke programma’s op het gebied van wonen, werken, maatschappelijke voorzieningen, openbaar groen, verkeer, klimaatadaptatie en duurzaamheid. Na het lezen van deze visie weten ondernemers, maatschappelijke organisaties en inwoners wat ze kunnen verwachten, en kunnen grond- en vastgoedeigenaren en projectontwikkelaars aan de slag met gedetailleerde ontwikkelingsplannen. Want let wel: de meeste grond is niet van de gemeente. Dat betekent dat we voor de bouw van woningen grotendeels afhankelijk zijn van marktpartijen en grondeigenaren. Daarmee komen we op een ander belangrijk aspect van deze gebiedsvisie. Die laat namelijk (in hoofdstuk 4) zien dat wat we ruimtelijk nastreven ook haalbaar en uitvoerbaar is. Dit doen we door te beschrijven welke politieke en beleidsmatige keuzes nodig zijn, welke samenwerkingen nodig zijn en hoe dit georganiseerd moet worden.

Schets Z|B gebruikt in snelkooksessie provincie. Het inzetten op de regiopoorten, verdichten rondom OV-knooppunten met behoud van werkgebieden in Noord en West.

Visie

Plan

Inrichting

Realisatie

Proces lagenbenadering

Hoofdstuk 1: Inleiding

19

1.5 totstandkoming, verantwoording en Vervolg Voor de totstandkoming van deze gebiedsvisie is intensief samengewerkt met de omgeving en uitgebreid gesproken met belanghebbenden. Door interactieve bijeenkomsten, waarbij een maquette en een overzicht van de huidige situatie is gebruikt, hadden deelnemers de gelegenheid om aandachtspunten en zorgen aan te kaarten. Sinds januari 2023 is het werkatelier Bouwen voor Houten drie middagen in de week geopend. Hier kunnen mensen de maquette bekijken en vragen stellen. Voor ondernemers organiseerden we onder andere een ontbijtsessie, een wandeling en een avondbijeenkomst, waar zij hun wensen en ideeën konden delen. Tijdens speeddates konden grond- en gebouweigenaren vrijuit hun toekomstplannen met ons bespreken. Omdat de gemeente nauwelijks eigendom heeft in het CMK-gebied, was het zaak om hen mee te nemen in de gebiedsontwikkeling. Onder meer door te laten zien waar mogelijkheden liggen voor hun bedrijf of hun eigendom. Dit proces resulteerde in een ontwikkelstrategie. Deze input, gecombineerd met de expertise van beleidsmedewerkers en experts, leidde tot drie schetsen – één per deelgebied. Na feedbackrondes en drie schetssessies werden de afzonderlijke schetsen samengevoegd tot een totaalbeeld.

Die is uiteindelijk vertaald naar een abstracte gebiedsvisiekaart, waarop de belangrijkste ambities en voorwaarden voor verdichting zijn vastgelegd. Deze bottom-up aanpak leverde concrete en waardevolle inzichten op die essentieel zijn voor het vervolg – de ontwerpfase met bouwplannen, stedenbouwkundige ontwerpen en inrichtingsplannen.

Parallel aan de ontwikkeling van de gebiedsvisie zijn prioriteitslocaties aangewezen die al in ontwikkeling konden worden gebracht. Deze zogenaamde ‘no regret-projecten’ fungeerden als test voor toekomstige initiatieven. De lessen hieruit zijn meegenomen in de gebiedsvisie en de ontwikkelstrategie.

nieuwbouw onderzoek naar vergroening, verduurzaming en verdichting bestaand

Impressie CMK in 2040

Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 1: Inleiding

21

Tot slot het vervolg. Na vaststelling van deze gebiedsvisie start de ontwerpfase. Eigenaren en initiatiefnemers in het CMK-gebied kunnen op basis van deze gebiedsvisie aan de slag met eigen initiatieven en plannen. De gemeente denkt mee over de inhoud van die ontwerpen en houdt de ambities uit de gebiedsvisie in het vizier. Initiatiefnemers kunnen ervoor kiezen dit zelf of samen met de gemeente te doen. In sommige gevallen is de gemeente zelf ook partij, bijvoorbeeld als eigenaar van (aangrenzende) openbare grond.

of een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (Bopa) die achteraf in het omgevingsplan verankerd wordt. In overleg met de gemeente wordt de initiatiefnemer begeleid in de (gewenste) te volgen procedure en de daarbij behorende motivering. In deze fase toetst de gemeente vergunningaanvragen en worden inrichtingsplannen opgesteld. Via monitoring wordt de raad geïnformeerd over de voortgang van de in deze visie gestelde doelen. Monitoring vindt plaats op realisatie en risicoduiding.

Na de ontwerpfase volgt de realisatiefase. Om plannen uit te voeren dienen die juridisch verankerd te worden in een Omgevingsplan

Publiekrechtelijk spoor

Inhoud

Initiatiefase

Haalbaarheidsfase

Ontwerpfase

Realisatiefase

Startdocument

Programma van eisen

Stedenbouwkundig Plan

Omgevingsvergunning

Opgave & ambitie

Van amitie naar doel

Volledige businesscase

Planning

Ruimtelijk programmatische ontwikkelprincipes

Relevante onderzoeken

Bopa of wijziging omgevingsplan en -vergunning

Toets haalbaarheid

Grondexploitatie/ kostenverhaal

Gemeenschappelijk eigenaarschap Uitgangspunten proces

Gebiedspaspoort

Ontwikkelstrategie

Resultaat

Privaatrechtelijk spoor

Intentie

Samenwerking

Anterieur

Schematische weergave proces in fases Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 1: Inleiding

23

Participatiebijeenkomsten rondom de maquette Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 1: Inleiding

25

2. VISIE EEN GROEN, DORPS EN Duurzaam hart voor houten

De wijze waarop we in de deelgebieden centrum, De Molenzoom en De Koppeling invulling geven aan de woningbouwopgave is gestoeld op vier ontwikkelprincipes – samen vormen ze het fundament onder deze gebiedsvisie. Ze zijn een illustratie van hoe stedenbouw vandaag de dag idealiter bedreven wordt. Scherper gesteld: met deze ontwikkelprincipes nemen we afstand van een vastgoedgedreven en plotgerichte ontwikkelpraktijk en introduceren we een gebiedsgericht en integraal toekomstperspectief dat meer is dan de som der delen.

Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 2: Een groen, dorps en duurzaam har t voor Houten

27

vier ontwikkelprincipes

De vier ontwikkelprincipes in deze gebiedsvisie zijn: ₋ de versterking van het reeds aanwezige ‘groenblauwe fundament’ (een krachtig raamwerk voor natuur, recreatie en klimaatbestendigheid); ₋ een herziening van het mobiliteitssysteem, waarbij Houten uitgroeit tot een 10-minutendorp; ₋ de bouw van betaalbare en passende woningen voor de juiste doelgroepen, op een manier die bij past bij Houten; ₋ de zorg voor een gevarieerd voorzieningenaanbod. Zo zorgen we dat Houten richting 2040 uitgroeit tot een leefbaar, veilig en gezond dorp. U herkent in deze ontwikkelprincipes hoe dan ook enkele kernwaarden uit het Houtens DNA. We noemden ze eerder al: het groene karakter (als drager voor de stedenbouwkundige

Ziegler | Branderhorst

opzet), de dorpse sfeer en de uitstekende fietsinfrastructuur. Niet toevallig zijn de vier principes ook nog eens gebaseerd op de kenmerken van de drie deelgebieden zelf, op hun specifieke uitdagingen en potenties, om de ambities achter deze gebiedsvisie – betaalbare woningen met aandacht voor zorg en het verbeteren en verduurzamen van het CMKgebied – werkelijkheid te maken (zie kader). Naast de ontwikkelprincipes is een aantal basisvoorwaarden van toepassing. Elke toekomstige ontwikkeling in het CMK-gebied moet voldoen aan de planologische en milieutechnische eisen en wet- en regelgeving die in gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid zijn vastgelegd. Het gaat bijvoorbeeld over de omgang met archeologische waarden, gezondheid, geluidhinder en trillingen, luchtkwaliteit, sociale veiligheid, externe veiligheid en beheer van de openbare ruimte.

Opgaven per deelgebied Centrum ₋ Versterk het voorzieningenniveau voor Houtenaren, zoals zorgfuncties, cultuur, horeca en de weekmarkt ₋ Het reduceren van winkelareaal ₋ Verdichting met een grotere mix van woningtypen (betreft nu vooral sociale huur), waardoor draagkracht voor voorzieningen toeneemt ₋ Herhuisvesting van maatschappelijke partners in Huis van Houten ₋ Vergroot de verblijfskwaliteit van het hele centrum ₋ Zonder vergroening geen verdichting ₋ Lopen en fietsen voorop, betere routes tussen bus- en treinstation en centrum ₋ Beter benutten van bestaande parkeervoorzieningen

De Molenzoom ₋ De Molen als groenblauwe ‘ruggengraat’: parkeren eruit, groen en water erin ₋ Dorps verdichten, met mix van voorzieningen en werken ₋ Tegengaan van kantorenleegstand ₋ Meer ruimte voor fietsen en lopen, aandacht voor veiligheid en toegankelijkheid ₋ Ontwikkelstrategie in samenspraak met eigenaren De Koppeling ₋ De Koppeling: van barrière naar verbinder ₋ Dorps verdichten, met ruimte om te ondernemen ₋ Aandacht voor leefbaarheid, klimaatbestendigheid en verkeersveiligheid ₋ Geleidelijke transformatie van De Schaft naar een werk-woongebied in samenwerking met eigenaren

Hoofdstuk 2: Een groen, dorps en duurzaam har t voor Houten

29

2.1 ontwikkelprincipe 1. Groenblauw fundment krachtig raamwerk voor natuur, recreatie en klimaatbestendigheid Om te voorkomen dat inbreiding en verdichting uitmonden in het ad hoc en kavelgewijs toevoegen van woningen en bouwblokken (waarbij de beschikbare hoeveelheid buitenruimte dreigt af te nemen en versnippering ertoe leidt dat publieke ambities buiten de boot vallen), zetten we in op een krachtig ‘groenblauw fundament’. Dit wordt ook wel inversiestedenbouw genoemd: door een sterk groenblauw raamwerk creëren we de juiste condities om de verdichting met circa 2.000 woningen mogelijk te maken en de kwaliteit van de algehele leefomgeving te verbeteren. De realisatie van een groenblauw raamwerk (als basis voor verstedelijking) is typisch Houtens – de plaats beschikt al over fijnmazige groenstructuren, waarin met name fiets- en wandelpaden liggen. Door in het CMK-gebied dit groenblauwe raamwerk uit te breiden en te versterken (op zowel gebieds- als perceelsniveau), is de openbare ruimte in 2040 het decor waar actuele vraagstukken zijn opgelost.

Denk aan het versterken van de gemeenschapszin, het buurtgevoel en het geluksniveau (door een hogere verblijfskwaliteit en door ontmoeting te bevorderen), het stimuleren van sport, beweging en een gezonde levensstijl, het bieden van ruimte aan lopen en fietsen en het eventuele herstel van ecologische verbindingen voor vogels, insecten en amfibieën.

Themakaart groenblauw fundament Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 2: Een groen, dorps en duurzaam har t voor Houten

31

Het groenblauwe raamwerk (en daarmee de herinrichting van de openbare ruimte) is ook nodig om de openbare ruimte klimaatbestendig te maken door na piekbuien overtollig regenwater op te vangen, te bergen en af te voeren naar open water. Omdat de capaciteit van de waterzuivering zijn maximum heeft bereikt, is het de bedoeling om de afvoer van regenwater in het CMKgebied af te koppelen van het vuilwaterriool. Dit betekent dat het groenblauwe raamwerk – in straten en parken, op pleinen en eigenlijk ook alle particuliere terreinen – voortaan als ‘spons’ fungeert. Het idee hierachter is simpel: in plaats van regenwater snel af te voeren naar riolen en zuiveringsinstallaties, creëren we gebieden waar water ter plekke in de bodem infiltreert (zoals het hoort). Dit kan door de toepassing van waterdoorlatende verharding, de aanleg van wadi’s en

waterdoorlatende buizen (zodat water ook tijdens de afvoer in de bodem infiltreert), ‘ontstenen’ (zodat op gebiedsniveau de verhouding groen-verharding uitkomt op 6040) en de aanleg van groene speelplekken. Vergroening is ook noodzakelijk om hittestress tegen te gaan. In groene gebieden is de temperatuur lager – dat is niet alleen aangenamer, maar ook beter voor de gezondheid. Tot slot: waar het groenblauwe raamwerk dus voorwaardelijk is om ondanks de bouw van nieuwe woningen tot gezonde, klimaatbestendige en fijne leefomgevingen te komen, is diezelfde woningbouw nodig om de aanleg van het groenblauwe raamwerk financieel mogelijk te maken. Hoe dit in zijn werk gaat, staat in hoofdstuk 4. Centrum van Houten met stenen kades (provincie Utrecht)

Groenstructuur van Houten, vaak gecombineerd met fietsroutes (De Hoonbrug, gemeente Houten) Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 2: Een groen, dorps en duurzaam har t voor Houten

33

2.2 ontwikkelprincipe 2. ruimte voor duurzame mobiliteit - het 10-minutendorp Het streven naar een aantrekkelijk en krachtig groenblauw raamwerk is gekoppeld aan de verduurzaming van het mobiliteitssysteem. Dat moet richting 2040 schoner, veiliger en efficiënter. In de praktijk betekent dit (nog) meer ruimte voor fietsen, lopen en openbaar vervoer, met een kleinere rol voor de auto. Deze verduurzamingsopgave past goed bij hoe het verkeersnetwerk van Houten van oudsher is bedacht en opgezet – als een ‘ideaal fiets- en wandeldorp’. Het streven is om van Houten een ‘10-minutendorp’ te maken. Door in het CMK-gebied de verdichting te situeren rond knooppunten (stations, centrumgebieden), zijn dagelijkse bestemmingen en voorzieningen per fiets, te voet of met het ov binnen 10 minuten te bereiken. Nieuwe bewoners maken we minder afhankelijk van de auto. Daardoor is voor parkeren minder ruimte nodig en ontstaan er mogelijkheden voor vergroening van de woonomgeving en de opvang en infiltratie van regenwater. Om het autobezit en -gebruik ook bij de komst van 2.000 nieuwe woningen in de hand houden, zetten we in op sturend parkeerbeleid, zoals parkeren op afstand en in collectieve parkeergarages. Dit voorkomt dat bezoekers of bewoners uit andere buurten in omliggende wijken parkeren (het waterbedeffect) en het garandeert dat huidige bewoners een parkeerplek dichtbij huis hebben.

Het beperken van het autoverkeer draagt bij aan de leefbaarheid: geluidhinder neemt af, luchtkwaliteit verbetert evenals de verkeersveiligheid.

Themakaart autoverkeer en parkeren Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 2: Een groen, dorps en duurzaam har t voor Houten

35

De concretisering hiervan komt tot uiting in het zogenoemde ‘STOMP’-principe. Dat betekent dat in planvorming en ontwerpprocessen een rangschikking van vervoerswijzen geldt. Duurzame vormen van mobiliteit hebben voorrang, zoals te voet (Stappen), met de fiets (Trappen), Openbaar vervoer en Mobility as a Service (deelvervoer). De P komt als laatste en staat voor de particuliere auto. Door prioriteit te geven aan voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en deelmobiliteit, maken we efficiënt gebruik van de beperkte ruimte.

Schema STOMP-principe Themakaart fiets- en voetganger en openbaar vervoer Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 2: Een groen, dorps en duurzaam har t voor Houten

37

Stappen (voetganger) De stedenbouwkundige opzet van Houten biedt kansen om ook nieuwe woningen zoveel mogelijk binnen loopafstand van voorzieningen te realiseren. Doordat functies dichtbij liggen en de openbare ruimte voetgangersvriendelijk is ingericht, zijn dagelijkse en noodzakelijke voorzieningen (zoals supermarkten, bushaltes, huisartspraktijken of apotheken) goed en makkelijk bereikbaar. Voor de inrichting van voetpaden geldt de Ontwerpwijzer voetgangers van het CROW, waarmee we voldoen aan de richtlijnen uit het VN-verdrag Handicap. De bereikbaarheid en toegankelijkheid van gebieden en gebouwen moeten beter, zodat alle mensen altijd overal kunnen komen. We investeren dan ook in een inclusieve infrastructuur, zoals goed onderhouden trottoirs, rolstoeltoegankelijke routes en veilige oversteekplaatsen. Iedereen moet zich gemakkelijk door de buurt kunnen verplaatsen. Looproutes naar U-flexhaltes, reguliere bushaltes en trein- en busstations zijn van cruciaal belang. Het maakt dat het overgrote deel van de Houtenaren in staat is zich zelfstandig te verplaatsen.

Trappen (fietser) We versterken de reeds bestaande centrale fietsstructuur – waarmee fietsverkeer gescheiden is van gemotoriseerd verkeer en waardoor wijken aantrekkelijk en veilig zijn. Op bepaalde plekken richten we deze structuur opnieuw in (in combinatie met groen en water) en zoeken we aansluiting bij het regionale fietsnetwerk en de provinciale ‘doorfietsroutes’. Hierdoor wordt de fiets ook voor langere afstanden aantrekkelijker dan de auto. Daarnaast stimuleren we multimodaliteit, door bestaande fietspaden te verbreden en nieuwe routes aan te bieden voor gewone fietsen, elektrische (bak)fietsen en elektrokarren. Tevens vergroten we het gemak van de fiets door bij nieuwe bouwprojecten toegankelijke en collectieve fietsenstallingen voor te schrijven met voldoende plek voor de verschillende fietsvormen en -varianten die we tegenwoordig kennen.

Houten is gebaseerd op veilige en groene fietsroutes (gemeente Houten)

Openbaar vervoer Houten is goed bereikbaar met het openbaar vervoer dankzij twee treinstations en enkele regionale buslijnen die door Houten gaan. Er is echter nog ruimte voor verbetering, zoals het verplaatsen van U-flexhaltes van de Rondweg meer de wijken in, het omleiden van regionale buslijnen en de herinrichting van overstaplocaties met deelmobiliteit. Dit versterkt de verbindingen naar de treinstations en verbetert het voor- en natransport.

Houten is goed bereikbaar met openbaar vervoer, Busstation Houten (Frans Mensonides) Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 2: Een groen, dorps en duurzaam har t voor Houten

39

Mobility as a Service (MaaS) Het aanbod van deelmobiliteit moet worden uitgebreid, zowel voor deelauto’s als elektrische (bak)fietsen. Voor mensen die geen alternatief hebben – in de vorm van hoogwaardige voeten fietsvoorzieningen of openbaar vervoer –, biedt deelmobiliteit een aantrekkelijk alternatief voor de aanschaf van de tweede of derde auto. Bovendien zorgt de beschikbaarheid van deelauto’s dat mensen bewuster en selectiever kiezen voor hun eerste auto. Waar mogelijk wordt deelmobiliteit gekoppeld aan collectieve parkeergarages en drukke bushaltes. De combinatie van deelmobiliteit en openbaar vervoer is namelijk een duurzame en efficiënte oplossing om het voor- en natransport beter te organiseren, en daarmee het gebruik van het openbaar vervoer te stimuleren. Particuliere auto Ondanks het predicaat ‘fiets- en wandeldorp’ nemen ook in Houten auto’s relatief veel ruimte in beslag. Door zowel het autobezit te ontmoedigen als het aantal openbare parkeerplaatsen te reduceren, komt ruimte beschikbaar voor de bouw van nieuwe woningen en kan het groenblauwe raamwerk versterkt worden. Om deze redenen en om de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten te vergroten, is het noodzakelijk het gemeentelijk parkeerbeleid aan te passen. Denk aan het verplichten van parkeren op eigen terrein (‘uit het zicht’), het

clusteren van parkeren in bestaande garages en de uitbreiding van gereguleerd parkeren (de zogenoemde vergunnings- of blauwe zone). Bij nieuwbouwprojecten kan tot maximaal 25 procent korting gegeven worden op de geldende parkeernorm, mits wordt voldaan aan specifieke voorwaarden. Bijvoorbeeld als gebouwd wordt in de buurt van een ovknooppunt (circa 800 meter van een station) en voor doelgroepen die minder afhankelijk zijn van de auto. Ook het aanbod van deelauto’s en -fietsen in een goed bereikbare (inpandige) fietsparkeervoorziening kan leiden tot een korting op de parkeernorm. Dit is in lijn met de ambities uit het Convenant Toekomstbestendig Bouwen (voorheen Convenant Duurzame Woningbouw). Voor de ontsluiting van de auto gaan we uit van de bestaande infrastructuur. De wens is om 50-kilometerwegen binnen de Rondweg om te vormen naar ‘gebiedsontsluitingswegen’ met een snelheid van 30 kilometer per uur.

Gebiedsontsluitingswegen worden 30 km/uur (houtensnieuws.nl)

Belangrijke noot: sommige Houtenaren – mensen die forenzen, mensen met een eigen bedrijf, mensen die nachtdiensten draaien, mensen die mantelzorg verlenen, ouderen – blijven hoe dan ook afhankelijk van de auto. Het is zaak dat zij hierin niet belemmerd worden. Het idee is dat Houten ook met meer woningen leefbaar en gezond blijft – en precies daarom verschuift de focus naar andere vervoerswijzen.

Om groei te beperken faciliteren we deelmobiliteit en stimuleren we het gebruik van OV en fiets volgens het STOMP-principe. (gemeente Houten) Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 2: Een groen, dorps en duurzaam har t voor Houten

41

2.3 ontwikkelprincipe 3. bouwen voor de juiste doelgroep, dorps, toekomstbestendig Zoals beschreven in hoofdstuk 1 nemen we met de bouw van 2.000 woningen in het CMK-gebied enkele leemtes in het Houtense woningaanbod weg. Natuurlijk hebben we oog voor alle doelgroepen, maar daarbinnen leggen we wel degelijk accenten. Ten eerste de betaalbaarheid. Zoals vastgesteld in de Woonvisie en de Doelgroepenverordening moet maar liefst 66 procent (twee derde) van de nieuwe woningen betaalbaar zijn. Minimaal 30 procent van de nieuwbouw is sociale huur (maximaal € 879,66 per maand) en 36 procent is middenhuur (maximaal €1.184,-) of ‘betaalbare koop’ (maximaal € 405.000,v.o.n.). 34 procent mag gebouwd worden in de vrije sector. De prijsgrenzen worden bepaald door de rijksoverheid en elk jaar opnieuw vastgesteld. De hier genoemde prijzen zijn van peildatum 1 januari 2025. Ten tweede zetten we in op appartementen voor kleine huishoudens met lage inkomens en op hoogwaardige appartementen voor met name ouderen die liever gelijkvloers wonen – en waarmee we de doorstroming op de huizenmarkt bevorderen. Ten derde willen we dat in het CMK-gebied circa 150 ‘zorggeschikte’ woningen worden gerealiseerd en circa 300 ‘geclusterde’ woningen. Zorggeschikt betekent zelfstandige, gelijkvloerse woningen, waar intensieve zorg aan huis mogelijk is.

Om alle vormen van zorg te kunnen leveren is dit type woning dementievriendelijk ingericht en ‘rolstoelgeschikt’, dus drempelloos, met brede gangen en entrees en liften die ook nog eens geschikt zijn voor brancards. Hoe meer van die woningen dicht bij elkaar zijn gesitueerd (zoals in een appartementencomplex), hoe makkelijker zorg geleverd kan worden. Ziegler | Branderhorst

Geclusterd wonen houdt in dat minimaal twaalf ouderenwoningen een gezamenlijke ontmoetingsruimte delen. Dit kan inpandig zijn of in de buurt met een maximale loopafstand van 600 meter, bij voorkeur gecombineerd met een wijkzorgfunctie. Deze woonvormen zijn bedoeld om sociaal contact en gemeenschapsgevoel te bevorderen,

Themakaart wonen en doelgroepen Hoofdstuk 2: Een groen, dorps en duurzaam har t voor Houten

43

waardoor eenzaamheid wordt tegengegaan en ‘samenredzaamheid’ gestimuleerd. Het accent op appartementen – en daarmee gestapelde bouw – past goed bij de inbreidingsopgave. In de beperkte ruimte van het CMK-gebied is de bouw van nog meer grondgebonden eengezinswoningen niet wenselijk. Signalen uit de markt wijzen op een behoefte aan appartementen: kleiner en goedkoper (dan eengezinswoningen), drempelloos en op korte afstand van voorzieningen. De vraag is wel hoe die gestapelde bouw vorm krijgt. Vanwege het dorpse karakter van Houten – ondanks 50.000 inwoners – en de sterke gemeenschapszin zijn anonieme bouwblokken niet gewenst. Daarom zijn de architectuur en stedenbouwkundige inbedding van de nieuwe woningen een hedendaagse vertaling van ‘Houtens’ en ‘dorps’ bouwen. Kortom: geen complexen, maar panden in een dorps silhouet. In De Molenzoom introduceren we het ‘Houtens molenblokje’: een stedenbouwkundig ensemble waarin verschillende woningtypen – zoals stadswoningen en kleinschalige appartementengebouwen – gesitueerd zijn rond een groen binnengebied. In De Koppeling introduceren we de ‘Kleine Schaft’, een typologie waarin werken en wonen gecombineerd worden. Op de begane grond is ruimte voor bedrijvigheid met daarbovenop woningen rondom een groen dek. In het centrum is maatwerk nodig.

Daar worden lege winkelruimtes getransformeerd tot woningen, kunnen bestaande gebouwen worden opgetopt (toevoegen van een bouwlaag) of gesplitst, en zoeken we met chirurgische precisie naar geschikte inbreidingslocaties. Ziegler | Branderhorst

Elke nieuwe woning in het CMKgebied moet straks voldoen aan de ambities die zijn benoemd in het Convenant Toekomstbestendig Bouwen (https://toekomstbestendigbouwen. nl/app/uploads/2024/10/ConvenantToekomstbestendig-Bouwen-2.0-4oktober-2024.pdf). De gemeente streeft hierin ambitieniveau ‘zilver’ na. Dit betekent dat we van projectontwikkelaars en initiatiefnemers verwachten dat ze een stapje meer zetten. Zo dient de waterberging op eigen terrein op orde te zijn (70 millimeter per vierkante meter) en verhogen we de ambities ten aanzien van de milieuprestatie. De MPG-score stellen we op 0,5 en minimaal 45 procent van de bouwmaterialen moet biobased of circulair zijn. Verder zijn nieuwe huizen energieneutraal (nul op de meter) en dienen ontwerpen natuurinclusief te zijn, met leefplekken voor dieren.

Focus op woningen voor ouderen en starters (duurzamehuizenroute.nl)

Om energieneutraliteit per ontwikkelcluster te bereiken zetten we in op een ‘slimme’ energiestrategie – schaalbaar voor de eigen energievraag om netcongestie te voorkomen. Dit bereiken we door energiebesparing en door opgewekte energie op te slaan. We stimuleren een all electric-oplossing (dus gasloos) in combinatie met een warmte-koudeopslag (aardwarmte) en warmtepompen voor de verwarming en verkoeling van afzonderlijke ontwikkelclusters. Hierdoor is een groot en collectief systeem als een warmtenet – dat niet haalbaar en passend is voor de gefaseerde ontwikkeling van het CMK-gebied – niet nodig. Zonnepanelen op daken en een blokbatterij voorzien in de eigen elektriciteitsbehoefte en vlakken de pieken af die netcongestie veroorzaken. Vrijgekomen woningen beschikbaar voor jonge gezinnen/ doorstroming huizenmarkt (duurzamehuizenroute.nl) Hoofdstuk 2: Een groen, dorps en duurzaam har t voor Houten

45

2.4 ontwikkelprincipe 4. Dorp in balans voorzieningen ‘groeien’ mee De bevolking van Houten groeit en inmiddels zijn we de 50.000 inwoners gepasseerd. Volgens recente prognoses stijgt het aantal inwoners tot 2040 met circa 10 procent. Hierdoor zijn niet alleen meer woningen nodig, maar ook meer voorzieningen. Het toevoegen van woningen staat dan ook niet op zichzelf. Om te zorgen dat verdichting leidt tot aangename en gebalanceerde leefomgevingen, dient het aantal voorzieningen ‘mee te groeien’. Uiteraard zijn er normen voor hoeveel en welke voorzieningen bij bepaalde inwoneraantallen nodig zijn. Maar dat betekent niet dat deze functies allemaal in het CMK-gebied moeten worden gerealiseerd. Voor sommige functies is een plek elders logischer, van andere functies zijn er al genoeg. Een deel van de bestaande voorzieningen vangt de extra vraag al op. Bovendien behoort het CMK-gebied tot het verzorgingsbied van drie omliggende centra. Sport en cultuur Een belangrijke opgave is het samenbrengen van maatschappelijke en culturele voorzieningen in het nieuwe Huis van Houten in het centrum. In de openbare ruimte is aandacht voor de aanleg van buurtparkjes rondom verdichtingslocaties, ook om jong en oud aan te zetten tot bewegen. Meer inwoners betekent meer behoefte aan (georganiseerde) sport.

Uit onderzoek blijkt dat in plaats van de aanleg van een nieuw sportpark, het beter is om te investeren in bestaande sportlocaties.

Themakaart voorzieningen Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 2: Een groen, dorps en duurzaam har t voor Houten

47

Zorg en medisch We geven prioriteit aan eerstelijnszorg, vanwege de vergrijzing en het groeiend aantal inwoners. In het noordoostelijk deel van Houten voegen we onderdelen van een medisch centrum – die nu in meerdere panden zijn ondergebracht – samen in één pand. Hiermee wordt de bereikbaarheid en doelmatigheid verbeterd en kan ingespeeld worden op (toekomstige) zorgvragen. Kantoren en bedrijven Het toevoegen van woningen gebeurt, met name in De Molenzoom, op locaties waar nu kantoren zijn gevestigd. We koersen in lijn met de Kantorenstrategie op een reductie van 75 procent aan kantoorvloeroppervlak. Dit betekent dat de bedrijfs- en kantoorruimtes die behouden blijven intensiever gebruikt gaan worden. In deelgebied De Koppeling wordt bedrijvigheid gecombineerd met wonen (op De Schaft). Het gaat om een verschuiving van industrie naar ‘dorpsverzorgende bedrijvigheid’, leisure, zorg, ambacht en creatieve bedrijvigheid. Deze verschuiving is al gaande en onderdeel van huidig beleid (waaronder de Kantorenvisie).

Gebiedsvisiekaart Centrum, de Molenzoom en De Koppeling Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 2: Een groen, dorps en duurzaam har t voor Houten

49

3. UITWERking Per deelgebied De in hoofdstuk 2 beschreven ontwikkelprincipes zijn toegepast op de ontwikkeling van de deelgebieden centrum, De Molenzoom en De Koppeling. Hiervoor is een gebiedsgerichte benadering gehanteerd. Elk gebied is immers anders, met verschillende kenmerken en potenties, en het vergt maatwerk om de vier principes op de juiste en meest effectieve manier toe te passen. De doelen in deze gebiedsvisie kunnen niet overal op dezelfde manier gehaald worden. Daarnaast kent elk deelgebied zijn eigen, specifieke vraagstukken en uitdagingen. Met een gebiedsgerichte methodiek worden ook die geadresseerd.

Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

51

nieuwbouw

Impressie CMK in 2040

onderzoek naar vergroening, verduurzaming en verdichting bestaand

Ziegler | Branderhorst

Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

53

3.1 centrum In een notendop:

₋ Van halter- naar driehoeksmodel; drie pleinen als één centrum ₋ Compact winkelcentrum met woningen, plus verduurzamen, splitsen en optoppen ₋ Het Rond als groene en klimaatbestendige verblijfsplek met een ecologische zone langs het water ₋ Concentratie van horeca en leisure (bioscoop) om Het Rond ₋ Het Kant als autoluwe dorpstuin met zorg- en ouderencentrum ₋ Cultuurplein met theater en Huis van Houten als cultureel en Het Rond, 1985-1986 (razu,nl, J. V.d. Vooren)

Ziegler | Branderhorst

maatschappelijk brandpunt. 55

3.1 Centrum

Het centrum is straks de huiskamer voor heel Houten. Daarom investeren we in de openbare ruimte om de verblijfskwaliteit te verhogen. We voegen woningen toe en versterken de maatschappelijke en culturele voorzieningen. Het resulteert in een levendig centrum waar alle Houtenaren trots op zijn. De huidige stedenbouwkundige opzet van het autovrije centrum volgt het zogenoemde ‘haltermodel’ van twee pleinen die door een waterloop onder het spoor door verbonden zijn. Aan de ene kant een maatschappelijk en cultureel programma bij Het Kant, aan de andere zijde commerciële functies als winkels, horeca en een bioscoop bij Het Rond. Het ontwerp voor Het Rond is geïnspireerd op het Piazza del Campo in Siena. Dankzij twee parkeergarages aan de rand is het centrum zelf autovrij. Omdat de blauwe zone een beperkte omvang heeft, is buiten deze zone sprake van een verhoogde parkeerdruk. Voor fietsers loopt een doorgaande route over Het Rond en langs de zuidzijde van Het Kant. Dit pad loopt onder het opgetilde treinstation

door (het Onderdoor) en is de meest gebruikte fietsverbinding in Houten. De fietsenstalling bij het station wordt goed gebruikt, maar is niet optimaal ontsloten en bereikbaar. Daardoor tref je op meer plekken dan wenselijk gestalde fietsen aan. Dit zorgt voor een rommelig straatbeeld en beperkt het gebruik van de openbare ruimte. Het centrum is functioneel en versteend en geen aantrekkelijke ‘verblijfsplek’. Daarnaast loopt het winkelbestand terug met leegstand tot gevolg. Kenmerkend voor de oostzijde van centrum is de grote voorraad aan sociale woningen. Sterker nog, circa 90 procent van de woningen is hier in eigendom van een woningcorporatie. Volgens De Monitor Sociale Kracht uit 2023 scoort het centrum van alle gebieden in Houten het laagst op sociale kracht – een krappe 6,8. Het gaat dan om zelfredzaamheid, meedoen in de samenleving, eenzaamheid, financiële zelfredzaamheid, sociale samenhang en leefbaarheids- en veiligheidsbeleving. We zien in het centrum ook een stijging in Wmo-gebruik en jeugdzorg. Het streven is een diverser aanbod van woningtypologieën.

Van halter naar driehoeksmodel Het centrum van Houten is ontworpen als twee pleinen met daartussen een verbinding. Het Rond als winkelplein en het Kant als plein met maatschappelijke functies. Hier voegen we een derde pleinruimte aan toe: het Cultuurplein.

Ziegler | Branderhorst

57

nieuwbouw onderzoek naar vergroening, verduurzaming en verdichting bestaand

Ziegler | Branderhorst

Impressie Centrum in 2040

Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

59

3.1.1 Groenblauw fundament

Vanuit de gedachte van de inversiestedenbouw, waarin groen leidend is, pakken we de openbare ruimte aan om én de juiste condities te scheppen voor verdichting én om de verblijfskwaliteit zichtbaar te verbeteren. Het haltermodel met twee pleinen maakt plaats voor een ‘driehoeksmodel’. Door de toevoeging van een nieuwe plek (het zogenoemde Cultuurplein) beschikt het centrum straks over drie pleinen die elkaar aanvullen, doordat ze een eigen profiel hebben en een eigen doelgroep bedienen. Dit vergroot de levendigheid van het centrum. De verblijfskwaliteit wint aan aantrekkelijkheid door de pleinen groen in te richten. Er is nu al een waterloop aanwezig die dwars door het centrum van west naar oost loopt, maar die nauwelijks zichtbaar is. De waterloop fungeert straks als de ontbrekende schakel in de gebiedsoverstijgende groene corridor die van oost naar west loopt. Daarvoor krijgt de stenen bak die de waterloop nu is een groene inrichting.

Met minder stenen en meer groen maken we het centrum aangenaam en aantrekkelijk. Het zorgt tijdens hete periodes voor verkoeling, daarmee gaan we hittestress tegen. Als het hard regent, kan het water makkelijker de grond in zakken. Daardoor wordt de kans op overstroming (en schade) kleiner. Regenwater dat niet in de grond zakt, komt in de waterloop. Uiteindelijk krijgen bewoners een prettig woongebied, ondernemers een prettig werkgebied en bezoekers een aangenaam centrumgebied. Het economisch draagvlak voor winkels, horeca en andere voorzieningen groeit.

Themakaart groenblauw fundament - centrum

Inzetten op drie bruisende plekken

Indicatieve doorsnede van Het Onderdoor met ecologische verbinding ‘voor’ en ‘na’ Ziegler | Branderhorst

het groene rond het rond

Grotestraat Nijverdal (OKRA.nl, Thomas Klop)

de dorpstuin het kant

Jeu de boules (sportpunthouten.nl)

het cultuurplein de slinger

Rozet Arnhem (Neutelings Riedijk Architects, S. Brakkee) Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

61

Het rond Het Rond verandert van een stenig plein in een parkachtige verblijfsplek – zoals een brink. Het wordt een plek onder de bomen, waar het dankzij waterelementen, terrassen en (gebiedseigen) beplanting goed toeven is.

Bloemrijke waterkant

De doorgaande fietsroute over Het Rond leidt nogal eens tot gevaarlijke situaties tussen fietsers en voetgangers. Daarom onderzoeken we of het fietspad verlegd kan worden naar de rand van het plein. Voor doorgaande fietsers verkennen we of het opportuun is om hen via een extra route aan de zuidkant om het centrum heen te leiden. Dat maakt het groene plein tot een volwaardige verblijfsruimte.

Grotestraat Nijverdal (OKRA.nl, Thomas Klop) Water toegankelijk maken

Pauzemoment winkelend publiek

Korenmarkt Mechelen (OKRA.nl, Thomas Wolfs) Terrassen aan het groen

Korenmarkt Mechelen - Okra Locatie van doorsnede Ruimte voor evenementen

Schwäbisch Gmünd, Duitsland (a24-landschaft.de) Fietsroute door het groen

Indicatieve doorsnede van Het Rond ‘voor’ en ‘na’ Ziegler | Branderhorst

Bellamypark Vlissingen (OKRA.nl, Annie Beugel)

Garenmarkt Leiden (newurbanstandard.nl) Water als speelelement

Roombeek Enschede (santenco.nl) Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

63

Het kant Ook Het Kant krijgt een passende uitstraling in de vorm van een dorpstuin (met ook hier gebiedseigen planten) die tot aan de gebouwen loopt. Vanwege de vele zorgwoningen is het interessant om voor ouderen een ontmoetingsplek in te richten. Ouderen die dat leuk vinden kunnen worden betrokken bij de inrichting en het onderhoud van de dorpstuin. De bestaande vijver wordt gebruikt om regenwater op te vangen, maar mag nog wel wat natuurvriendelijker worden.

De goed gebruikte jeu-de-boulesbaan blijft bestaan. Het is van groot belang dat deze plek straks toegankelijk is voor iedereen.

Activiteiten voor jong en oud

Jeu de boules (sportpunthouten.nl) Locatie van doorsnede

Ontmoetingsplek voor ouderen

Rust tuin

Parc du Cemin de I’lle Nanterre (mutabilispaysage.com Botanische buurttuin

Bernepark Bottrop (DTP, H. Blossey) Ontmoetingstuin

Marktplein Hengelo (OKRA.nl, J. Mulsh, G. Spagnolo) Gezamenlijke moestuin

Indicatieve doorsnede van Het Kant ‘voor’ en ‘na’ Ziegler | Branderhorst

Buurttuin Bitswijk Uden (dtvnieuws.nl)

Binnentuin ‘Heel Europa’ Purmerend (DELVA.la) Speelplek voor kinderen

Koopmansplein Assen (OKRA.nl, M. de Jong, M. Van Dijk, D. Van der Vliet) Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

65

Het cultuurplein Het Cultuurplein is een levendige ontmoetingsplek waar cultuur, gemeenschap en bereikbaarheid samenkomen. Met het theater en het Huis van Houten, is het dé locatie waar culturele en maatschappelijke functies samenkomen. Het Huis van Houten wordt een iconisch gebouw dat onderdak biedt aan verschillende organisaties, waaronder de bibliotheek. Het plein biedt ruimte voor ontmoeting en kleinschalige evenementen.

Stedelijke ontvangstruimte K+R

Station Driebergen-Zeist (ARCADIS) Publiek cultuurhuis

Zitplekken aan het plein

Green Square Library, Sydney (Hassell, S. Wood) Het plein ook in de avond gebruikt

Daarnaast ligt er een kans om deze nieuwe ontwikkeling te combineren met een nieuwe hoofdentree van het station. Een betere ontsluiting van de aanwezige zijingang van het station, het uitbreiden van de huidige fietsenstalling en het verplaatsen van de kissand-ride locatie helpt bij het formaliseren van een nieuwe hoofdentree naar het station. The Lawn-on-D Boston (Sasaki, C. Philips) Het plein als podium

Rozet Arnhem (Neutelings Riedijk Architects, S. Brakkee) Plek om te relaxen

Metcalfe Park (ASPECT Studios, F. Groehn) Ziegler | Branderhorst

Brotorget Bollnäs Zweden (Karavan Landskap, hallandsposten.se) Buiten bioscoop

Buitenbioscoop De Slinger Houten (aandeslinger. nl) Hoofdstuk 3: Uitwerking per deelgebied

67

3.1.2 ruimte voor duurzame mobiliteit

In eerste instantie zetten we in op goede en veilige looproutes, daarna krijgt het stimuleren van fietsen de aandacht. We breiden het voetgangersgebied uit en verkennen zoals gezegd een alternatieve fietsverbinding om de druk op Het Rond en de Stellingmolen te verlichten. Daarnaast worden fietsroutes aangesloten op het regionale fietsnetwerk en de provinciale ‘doorfietsroutes’ – zo wordt de fiets ook voor langere afstanden een aantrekkelijk alternatief voor de auto. De fietsparkeervoorzieningen bij het station en bij bushaltes worden uitgebreid en krijgen een efficiënte en gebruiksvriendelijke inrichting. Deze voorzieningen sluiten aan op de belangrijkste fietsverbindingen. Winkels en horeca moeten bereikbaar blijven. Er wordt onderzocht of de alternatieve route om Het Rond heen – via Het Achterom aan de zuidzijde – hierin een rol kan spelen. Een alternatief aan de noordkant met een nieuwe tunnel is vanwege de hoge kosten niet haalbaar. De optie om de afgesloten voetgangerstunnel bij het gemeentehuis open te stellen wordt eveneens onderzocht, in combinatie met een eventuele herhuisvesting van het gemeentekantoor en een transformatie van het huidige pand. Voor de

herinrichting van Het Kant is het nodig om gemotoriseerd verkeer tot een minimum te beperken. Alleen voor nooddiensten en dienstverlenende bedrijven op de begane grond, blijft de plek per auto bereikbaar. Om de parkeerdruk op het centrum en omgeving te beperken, moeten nieuwe ontwikkelingen voorzien in de eigen parkeerbehoefte – voor zowel gebruikers als bezoekers. Waar mogelijk worden de huidige parkeergarages beter benut. Desalniettemin neemt de parkeerdruk vanwege de geplande ontwikkelingen toe. Daarom is sturend parkeerbeleid noodzakelijk. Dit voorkomt parkeeroverlast in omliggende buurten en zorgt dat parkeerplaatsen in eerste instantie voor bewoners beschikbaar zijn. Twee vormen van parkeerregulering moeten worden onderzocht op effectiviteit: aanpassing van de blauwe zone en vergunningparkeren. Deze maatregelen zorgen dat bezoekers van het centrum vaker gebruik maken van de aanwezige parkeergarages. Het idee is ook dat bezoekers en mensen die in het gebied werken meer met het openbaar vervoer of de fiets komen.