RIB.24.041 Jaarbrief Wonen 2024

Stuknummer: 24.0002328

Raad 28-05-2024 RIB.24.041

raadsinformatiebrief van

: Burgemeester en wethouders

portefeuillehouder

: R. Bouten

aan

: De leden van de gemeenteraad

datum

: 24/04/2024

status

: Toezeggingen, nummer: 2023.096

openbaar

: Ja

Onderwerp Jaarbrief Wonen 2024

Aanleiding Bij het vaststellen van het Masterplan Wonen 2021 – 2025 hebben we afgesproken dat de raad jaarlijks geïnformeerd wordt over de voortgang.

Beantwoording In de Jaarbrief Wonen 2024 gaan we dieper in op de ontwikkelingen van 2023 en lichten we toe waar we aan werken. Waar zijn we mee bezig? Wat gaan we doen? Welke successen vieren we? Maar ook waar nog kansen liggen. Met nog iets meer dan anderhalf jaar te gaan liggen we ruim op koers met de ambities uit het Masterplan Wonen 2021 – 2025. Hierin hebben we onszelf uitgedaagd om 1.000 woningen vergund te krijgen. Inmiddels zitten we op 735 vergunde woningen en werken we aan het vergunnen van nog eens 1.300 woningen. Een verdubbeling dus van dat wat we in het Masterplan 2021 – 2025 hebben opgesteld. Afgezet tegen de bestaande woningvoorraad betekent dit dat Horst aan de Maas in 8 jaar tijd met 11% groeit. In 2023 zijn 3 bestemmingsplannen vastgesteld en 5 bestemmingsplannen ter inzage gelegd voor de grotere woningbouwprojecten. Bij elkaar ging dit om een totaal van 656 woningen. 198 van deze woningen zullen in de sociale huur gerealiseerd worden. 142 woningen worden gerealiseerd in het betaalbare/ goedkope koop (<€280.000 en <€355.000) segment. 47 woningen vallen in de midden huur, 5 woningen vallen in de vrije huursector en 264 woningen worden gerealiseerd in de vrije sector (>€355.000).

Ondanks dat de doelgroepenverordening pas in december 2022 is vastgesteld en daardoor niet bij alle projecten toegepast kon worden is het goed om te zien dat we 30% sociale huur realiseren en 28% betaalbare/goedkope koop. Broodnodige woningen worden middels deze plannen gerealiseerd en samen bouwen we aan vitale kernen.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 2 van 2

Forse ambities leiden tot grote opgaves. Om deze realiseerbaar te maken is ondersteuning nodig vanuit het Rijk. Afgelopen jaar is er dan ook hard gewerkt om verschillende subsidies binnen te halen om projecten 1) betaalbaar te maken en 2) tot realisatie over te laten gaan. Zo hebben we in 2023 de Start Bouw Impuls toegekend gekregen voor de projecten Siebersbroek en Bemmelstraat. Begin 2024 hebben we de Woningbouw Impuls, als één van de weinige gemeentes in Limburg, toegekend gekregen voor projecten ’t Mäoleveld en D’n Crouwel. In totaal bijna € 3 miljoen euro dat door het rijk in woningbouwprojecten in onze gemeente besteed gaat worden. We blijven ons hard maken voor een passende woning voor iedereen. We zetten ons in voor bijzondere doelgroepen. Zo werken we aan de totstandkoming van de flexwoningen in Meerlo, America en Horst. Gaan we over tot locatiekeuze voor de te realiseren woonwagenstandplaatsen in onze gemeente. Bereiden we een voorstel voor tot het inzetten van verhuisvouchers om de juiste verhuisbewegingen in gang te zetten in sociale huurwoningen én het gesprek op gang te brengen in het kader van bewustwording. We onderzoeken samen met de woningcorporaties, de mogelijkheden voor het afprijzen van woningen voor jongeren < 23 jaar, die thuis vastlopen, zodat ook zij een thuis krijgen.

We zijn integraal met alle regiogemeentes en woningcorporaties aan het werk aan een huisvestingsverordening waarin we kunnen sturen op het toewijzen van sociale huurwoningen. We hebben 39 startersleningen verstrekt en we gaan de ervaringen die we afgelopen jaar hebben opgedaan met het CPO- kader gebruiken om het kader aan te scherpen, om nog beter te borgen dat we lokale starters helpen. In de tweede helft van 2024 voeren we een uitgebreid woningmarktonderzoek uit, dat input geeft voor het uitwerken van de nieuwe woonvisie vanaf 2026, ‘het Volkshuisvestingsprogramma’ als afgeleide van de omgevingsvisie. Want we zijn er nog niet en de woningmarkt is nooit af, ook na 2025 moeten we blijven werken aan een passende woning voor iedereen. Dit alles, en nog meer, wordt uitgebreid toegelicht in de Jaarbrief Wonen 2024.

Bijlagen Jaarbrief Wonen mei 2024 Bijlage 1 Overzicht woningbouwprojecten Bijlage 2 Evaluatie Prestatieafspraken Bijlage 3 Jaarplanning 2024

2

Jaarbrief Wonen Mei 2024

Inhoud 1.

Inleiding............................................................................................................................................................4

2.

Ruim op koers met het Masterplan Wonen .....................................................................................................4 2.1 Woningmarkt ..................................................................................................................................................4 2.1.1 Vergunde en gerealiseerde woningen ....................................................................................................4 2.1.2 Woningbouwprojecten ............................................................................................................................6 2.1.3 Verhouding gemeente Horst aan de Maas tot buurgemeentes..............................................................6 2.2 Monitoring ......................................................................................................................................................7 2.3 Nadere uitwerking Masterplan Wonen ..........................................................................................................7 2.3.1 Woonwagenbeleid ..................................................................................................................................7 2.3.2 Huisvestingsverordening ........................................................................................................................8 2.3.3 Wet goed verhuurderschap

....................................................................................................................9 2.3.4 Realisatie Flexwoningen .........................................................................................................................9 2.3.6 Wonen en zorg .......................................................................................................................................9

3.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid ..............................................................................................................10 3.1 Regie Rijksoverheid op volkshuisvesting ....................................................................................................10 3.2 Effecten Doelgroepenverordening ...............................................................................................................11 3.3 Uitdagingen betaalbaarheid .........................................................................................................................12 3.4 Startersleningen...........................................................................................................................................12 3.5 Subsidies .....................................................................................................................................................13 3.5.1 Start Bouw Impuls .................................................................................................................................13 3.5.2 Woningbouw Impuls .............................................................................................................................14

4.

Sociale huur door Woningcorporaties ...........................................................................................................14 4.1 Ontwikkelingen ............................................................................................................................................14 4.1.1 Definitie sociale huur en verhoging DAEB-norm. .................................................................................14 4.1.2 Huurtoeslag ..........................................................................................................................................15 4.1.3 Intensieve samenwerking .....................................................................................................................15 4.2 Lokale Woningcorporaties ...........................................................................................................................16 4.3 Resultaten woonruimteverdeling .................................................................................................................16 4.3.1 Woningaanbod en woningtoewijzing ....................................................................................................17 4.3.2 Passend Toewijzen...............................................................................................................................18 4.3.3 Gemiddelde

zoekduur...........................................................................................................................18 4.4 Prestatieafspraken woningcorporaties ........................................................................................................19

5.

Vooruitblik 2024 – we blijven werken aan regie op de woningmarkt .............................................................20

5.1 Bouwen naar behoefte ................................................................................................................................20 5.2 Beschikbaarheid ..........................................................................................................................................20 5.3 Vooruitblik 2025 en verder ...........................................................................................................................22

Bijlage 1: Overzicht Woningbouwprojecten Bijlage 2: Evaluatie Jaarafspraken Bijlage 3: Jaarplanning 2024

1. Inleiding De woningbouwmarkt is nog verre van af. Kranten staan anno 2024 vol met nieuwsberichten over het teruglopende aanbod van bestaande woningen en weinig nieuwbouwplannen welke tot realisatie komen, terwijl de groei in eenpersoonshuishoudens een stijgende lijn laat zien. Waarin de crisissen elders in de wereld haar uitwerking had in de gestegen inflatie in 2023, had dit ook haar invloed op de woningmarkt in Nederland. Tel daarbij op de uitdagingen in de voortslepende stikstof discussie, de uitblijvende stabilisatie in de bouwkosten, (hypotheek-) renteontwikkeling, wetsvoorstellen die door BZK gepubliceerd worden, de invoer van de nieuwe omgevingswet in januari 2024, toestroom in ontheemden en de val van Kabinet Rutte 4, dan zijn dit stuk voor stuk dilemma's waar wij als overheid voor staan. Zowel op landelijk niveau maar ook op gemeentelijk niveau. De uitdagingen die voor ons liggen op de lokale woningbouwmarkt in Horst aan de Maas zijn fors en onze ambities zijn hoog. In Horst aan de Maas willen wij graag bouwen aan vitale kernen met de juiste woning op de juiste plek vóór de juiste doelgroep. Wij willen ervoor zorgen dat de leefbaarheid in de kleine dorpen net zo hoog blijft als in de grotere kernen. Met het opstellen van het Masterplan Wonen in 2021 hebben we een solide basis gelegd van waaruit we verder kunnen.

In 2022 hebben we gewerkt aan het verder opbouwen van deze fundering door regie te nemen op het gebied van betaalbaarheid. In 2023 hebben we de spreekwoordelijke muren gezet o.a. door het realiseren van meerdere bestemmingsplannen, het ondertekenen van de Limburgse Woondeal en het opstellen van meerjarige Prestatieafspraken. De woningmarkt is nog steeds een imperfecte markt met haar eigen dynamiek en samen met al onze partners hebben wij nog behoorlijk wat obstakels te nemen. Met zijn allen proberen wij dagelijks de schouders eronder te zetten om weer een gezonde balans te krijgen in onze woningmarkt. In deze jaarbrief lichten we toe wat er het afgelopen jaar allemaal gebeurd is, geven wij een update over actuele ontwikkelingen en laten we zien waar we in 2024 aan werken.

2. Ruim op koers met het Masterplan Wonen We zijn over de helft van de beleidsperiode van het Masterplan Wonen 2021 – 2025 'Voor iedereen iets te kiezen'. Zoals afgesproken rapporteren we jaarlijks hoe we vorderen met de stevige ambities die we hierin hebben vastgelegd.

2.1 Woningmarkt Zoals in de inleiding al benoemd is de woningmarkt verre van af. Echter liggen we ondanks alle uitdagingen die voor ons liggen op koers wanneer we kijken naar het Masterplan Wonen en het uitvoeringsplan wat hieraan gekoppeld is.

2.1.1 Vergunde en gerealiseerde woningen 1.000 woningen vergunnen voor het einde van 2025. Dat is één van de ambities zoals uitgesproken in het Masterplan Wonen. In onderstaande overzichten is weergegeven wat de actuele stand van zaken is. We zien dat de stijgende lijn in vergunde woningen zich in 2023 heeft doorgezet. In het afgelopen jaar zijn maar liefst 292 woningen vergund. Dit zijn zowel woningen waar onze projectleiders conform het Uitvoeringsplan Masterplan Wonen aan werken, als woningen waarvan de procedure alleen door onze vergunningverleners is begeleid. Denk hierbij vooral aan woningen die door particulieren voor zelfbewoning worden gebouwd of waarbij het om een kleine ontwikkeling gaat en/of er geen openbaar gebied bij is betrokken.

We zien bovendien ook dat van de vergunningen welke zijn verleend vanaf 2021, 248 woningen daadwerkelijk gerealiseerd zijn. We komen op een totaal van 427 gerealiseerde woningen vanaf 2021 als we de vergunningen erbij tellen welke vóór 2021 zijn vergund. Met nog iets minder dan twee jaar te gaan en nog voldoende plannen in voorbereiding zitten we goed op koers om onze doelstelling, 1000 woningen vergund voor eind 2025, te gaan halen.

2.1.2 Woningbouwprojecten De teneur in het landelijke nieuws is niet bijzonder positief wanneer het aankomt op nieuwbouwwoningen. Vanuit het Rijk komen er constant nieuwe eisen en wet- en regelgeving bij wat ervoor zorgt dat zowel gemeentes als marktpartijen flexibel moeten zijn. De val van het Kabinet afgelopen juli draagt niet bij aan het vertrouwen in een gezonde woningmarkt. Toch hebben wij als gemeente goede stappen gemaakt in 2023 als het aankomt op het vergroten van onze woningvoorraad. De eisen die wij als gemeente stellen aan een woningbouwplan zijn fors en hoog. Zo vinden wij het belangrijk dat er een goede dialoog gevoerd wordt met de omgeving zodat een nieuw project breed gedragen wordt en de toekomstige inwoners onderdeel worden van een vitale wijk. We zetten in op groen en een positief leefklimaat. Hiervoor stellen wij duidelijke kaders zoals opgenomen in de verschillende beeldkwaliteitsplannen. Bovendien vinden we een veilige wijk belangrijk waar oog is voor zowel wandelaar, fietser als automobilist. In 2024 willen we deze lijn doorzetten. De kaders en eisen welke wij aan woningbouwplannen stellen, vragen ook om voldoende capaciteit om hier uitvoering aan te geven. We werken met vele collega's dagelijks hard aan deze opgave maar toch merken we dat het begint te piepen en te kraken als we alle ambities op elkaar stapelen.

We zijn hier niet uniek in en de arbeidsmarkt kan de grote vraag naar gekwalificeerd personeel niet aan, wat het extra uitdagend maakt om de juiste mensen binnen te halen en binnen te houden. Deze mix van ervaren professionals en gedreven jonge talenten zijn hard nodig om onze ambities te kunnen realiseren. In 2023 zijn er meerdere bestemmingsplannen vastgesteld (Afhang fase D, Siebersbroek, Meteriksveld 2) en ter inzage gelegd (Wouterstraat fase 2, Aan de Kabroeksebeek, Beerendonckerweg, Comert XL en 't Mäoleveld). In bijlage 1 is een overzicht van de woningbouwprojecten met de actuele status opgenomen. Dit overzicht wordt voortdurend geactualiseerd omdat plannen kunnen veranderen, nieuwe plannen worden bijgevoegd of projecten komen te vervallen. Indien het aantal woningen bij een project nog niet duidelijk is, is het niet aangegeven in de tabel. Om toch een indicatie te hebben van het totaal aantal woningen is een indicatief getal achter de schermen wel meegenomen in de totaaltelling.

2.1.3 Verhouding gemeente Horst aan de Maas tot buurgemeentes In een gezonde woningmarkt is er sprake van een overschot van 2% van de koopwoningen. Een blik op Funda leert ons anno februari 2024 dat de gemeente Horst aan de Maas een overschot heeft van 0.87%, er staan op dat moment 160 woningen verdeeld over de gehele gemeente te koop. Hierin staan wij op een 5de plaats als we dit afzetten tegen het woningaanbod van onze buurgemeentes (acht gemeentes in totaal). In oktober 2023 was dit nog een overschot van 1.13%. Daartegenover staat dat in de afgelopen periode 373 woningen zijn verkocht in onze gemeente, dit is 2.03% van onze totale woningvoorraad. Hierin staan wij op de tweede plaats als we kijken naar geheel Noord-Limburg. In 2024 verwachten wij hier andere cijfers te gaan zien. Het aankomende jaar zullen meerdere woningbouwprojecten van start gaan waarbij het aanbod van (betaalbare) woningen fors zal gaan toenemen. In een recent artikel van het CBS komt bovendien naar voren dat wij als Horst aan de Maas koploper in de provincie zijn wanneer het gaat over woningen in de pijplijn. Hiermee worden reeds gestart met bouw of vergunde woningen, maar nog niet opgeleverd, bedoeld. Met 3,1% van de woningvoorraad op de planning of in aanbouw, lopen wij voor op onze buurgemeentes.

2.2 Monitoring Via de plancapaciteitsmonitor (PCM) houden we bij welke plannen er zijn in onze gemeente. In de PCM registeren we onze harde (waar een bestemmingsplan van is vastgesteld) en zachte plancapaciteit (waarin we nog in idee/ontwerp fase zitten). Van de gegevens welke wij opnemen in de PCM wordt twee keer per jaar een uitdraai gemaakt. Zowel de Provincie als het Rijk gebruiken deze gegevens om in kaart te brengen hoe wij als gemeente voldoen aan o.a. de Woondeal. De Limburgse Woonmonitor geeft een goed beeld m.b.t. de woonruimteverdeling in onze gemeente, toegespitst tot op kernniveau. De Limburgse woonmonitor maakt gebruik van gegevens komende van het CBS maar voornamelijk de gegevens welke zijn opgenomen in de plancapaciteitsmonitor. De afgelopen jaren hebben wij samen met onze BI-specialisten gewerkt aan het tot stand komen van ons Dashboard Wonen. We houden hier de meest actuele en relevante cijfers bij welke betrekking hebben op o.a. de voortgang van de verschillende woningbouwprojecten, prognoses voor de toekomst, en verhuisbewegingen. Voor dit dashboard gebruiken we verschillende databronnen zoals ons eigen vergunningensysteem en de PCM. Deze gegevens helpen om zo goed mogelijk te sturen op de juiste woningen in de woningbouwprojecten.

2.3 Nadere uitwerking Masterplan Wonen Wij hebben het afgelopen jaar niet alleen gewerkt aan het uitbreiden van ons woningaanbod. Om ervoor te zorgen dat iedere inwoner zich thuis voelt in onze gemeente hebben we ook andere onderdelen van het Masterplan Wonen uitgewerkt.

2.3.1 Woonwagenbeleid Op 7 maart 2023 is het Woonwagenbeleid vastgesteld. Daarmee zijn we een voorloper in onze regio. In het woonwagenbeleid hebben we ervoor gekozen om een streng maar duidelijk toewijzingsbeleid te hanteren. We zien dan ook dat bijna alle woonwagenbewoners welke bij ons bekend zijn en die interesse hebben in een woonwagenstandplaats zich hebben ingeschreven voor een nieuwe woonwagenwoning. Ook hebben we een handjevol aanvragen gehad van bewoners (ver) buiten onze gemeente, mede door ons duidelijk

toewijzingsbeleid hebben het merendeel van deze aanvragen niet geleid tot een daadwerkelijke inschrijving op de wachtlijst. In het afgelopen jaar hebben we veel belangrijke stappen gezet met betrekking tot het huisvesten van woonwagenbewoners. We hebben de feitelijke behoefte aan woonwagenstandplaatsen goed in beeld. We zijn aan de slag gegaan met een locatieonderzoek ten behoeve van de uitbreiding van woonwagenstandplaatsen en we hebben een projectleider aangesteld die uitvoering gaat geven aan de uitvoering van het woonwagenbeleid. In 2024 verwachten we duidelijkheid te kunnen geven aan de woonwagenbewoners die ingeschreven staan op de wachtlijst. Zoals in het beleid opgenomen dienen wij het aantal woonwagenstandplaatsen uit te breiden. Met ons zijn meerdere gemeentes in Limburg en Nederland bezig uitvoering te geven van het (op te stellen) beleid. Dit betekent dat er een enorme vraag zal zijn naar woonwagens. Met maar één officiële woonwagenbouwer in Nederland zal dit een forse uitdaging gaan worden, zowel kostentechnisch als qua beschikbaarheid. We zullen hier dan ook samen met de woningcorporatie creatief mee om moeten gaan en kijken waar kansen en mogelijkheden liggen. We gebruiken het komende jaar om afspraken te maken met de woningcorporatie, het participatietraject met de omwonenden te doorlopen en het plan te vormen. Daarna volgt de formele ruimtelijke procedure.

Op moment van spreken is er nog geen formele overeenstemming met de woningcorporatie met betrekking tot de voorwaarden waarop we woonwagens willen gaan realiseren. De doorlooptijden en planning zijn afhankelijk van de uitkomst van deze gesprekken. Daarna volgt eind Q2 2024 een locatiekeuze door het college. Wij verwachten begin Q3 2024 te starten met het participatietraject en de haalbaarheidsonderzoeken. Naar verwachting kunnen de eerste woonwagenbewoners in 2026 hun intrek nemen in hun nieuwe thuis.

2.3.2 Huisvestingsverordening Omdat de druk op de schaarse sociale huurwoningen groot is, is het belangrijk dat er transparantie en uniformiteit is in de regio ten aanzien van het toewijzen van deze woningen. Op dit moment zijn er in regio Noord-Limburg 7 woningcorporaties actief die conform hun eigen beleid sociale huurwoningen toewijzen. Veelal gebeurt dit op dezelfde wijze, maar er zijn ook duidelijke verschillen. Daarnaast wordt er vanuit het rijk middels het Programma ‘Een Thuis voor Iedereen’ en in het voorstel van de Wet regie op de volkshuisvesting nadrukkelijk op gestuurd dat elke gemeente een huisvestingsverordening opstelt, waarmee de verplichte aandachtsgroepen met voorrang gehuisvest kunnen worden. Uiteindelijk zullen er ook regionale afspraken gemaakt moeten worden over een evenwichtige verdeling van de huisvesting van bij wet aangewezen groepen urgenten (ook wel ‘fair share’ genoemd). Bestuurders in de regio Noord-Limburg hebben dan ook met elkaar afgesproken dat alle gemeenten toewerken naar het instellen van een huisvestingsverordening waarin zoveel als mogelijk dezelfde definities en afspraken zijn opgenomen, met waar nodig lokale uitwerkingen. Door gemeenten, corporaties en het TransferPunt/WoonKans wordt samengewerkt om te komen tot een (regionale) huisvestingsverordening.

Eind november zijn er, als onderdeel van dit traject, twee informatiemarkten/-avonden gehouden voor leden van de gemeenteraden, de corporaties, huurdersorganisaties en zorgpartijen. Tijdens deze avonden is uitleg gegeven over de huisvestingsverordening en is er in groepen gesproken over verschillende thema’s die eventueel opgenomen kunnen worden in de huisvestingsverordening. De opgehaalde input wordt gebruikt in de uitwerking van de verordening. Alhoewel de regionale informatiemarkt wisselend bezocht is, was de gemeenteraad van Horst aan de Maas goed vertegenwoordigd.

Op dit moment wordt de verordening uitgewerkt en conform de actuele planning zullen alle gemeenten de eigen huisvestingsverordening eind 2024 aan de gemeenteraad ter vaststelling voorleggen.

2.3.3 Wet goed verhuurderschap Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Deze wet geeft gemeenten meer mogelijkheden om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan. Zo is het voor iedere gemeente verplicht om per 1 januari 2024 een meldpunt te hebben voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. Wij hebben sinds oktober 2023 een meldpunt ingericht op onze website: Melden problemen met verhuurders | Gemeente Horst aan de Maas. Ook is het meldpunt opgenomen in de MYinfoNL-app. Gemeenten kunnen er bovendien voor kiezen om voor aangewezen gebieden een verhuurvergunning in te stellen. Dit kan met het vaststellen van een verordening. Daarbij moet onderbouwd worden waarom de vergunningplicht voor de verhuur van woonruimte in de aangewezen gebieden noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. Omdat we eerder ook niet hebben kunnen aantonen dat een opkoopbescherming noodzakelijk was in bepaalde gebieden én omdat regiogemeenten een verhuurverordening ook (nog) niet overwegen, hebben we vooralsnog besloten om nu geen verhuurverordening in te stellen. Als uit de meldingen blijkt dat er een clustering is van gevallen van ongewenst verhuurgedrag in bepaalde gebieden, dan kunnen we alsnog besluiten om onderzoek te doen naar het instellen van een dergelijke verordening voor betreffend gebied. Vooralsnog is dat niet aan de orde.

Ook voor de verhuur van een verblijfsruimte aan arbeidsmigranten kunnen gemeenten een verhuurvergunning instellen. Voor de huisvesting van arbeidsmigranten werken wij al met een exploitatievergunning, waar meer in geregeld kan worden dan in de verhuurvergunning. Met name ten aanzien van het beheer van de huisvestingslocatie, en het woon- en leefklimaat van omwonenden. We blijven binnen onze gemeente dan ook werken met de exploitatievergunningen en gaan ook hiervoor vooralsnog geen verhuurvergunningen instellen.

2.3.4 Realisatie Flexwoningen Op 6 juni 2023 heeft de raad ingestemd met het beschikbaar stellen van een krediet voor het realiseren van ca. 80 flexwoningen voor de duur van maximaal 15 jaar. De woningen worden gerealiseerd op de locaties Westsingel (Horst), Kerkbosweg (America) en Mgr. Jenneskensstraat (Meerlo) en zijn bedoeld voor zogeheten ‘spoedzoekers’. De doelgroep bestaat uit onder meer starters, mensen die gescheiden zijn, studenten, arbeidsmigranten die definitief in onze gemeente willen blijven wonen en statushouders die aan de gemeente zijn gekoppeld. Minimaal 50% van de woningen is beschikbaar voor de lokale markt en minimaal 33% van de woningen dient beschikbaar te zijn voor statushouders en/ of overige ontheemden. Lokale woningzoekenden krijgen voorrang bij de toewijzing van de flexwoningen (m.u.v. de 33% die beschikbaar is voor statushouders). Van juni 2022 tot en met mei 2023 hebben de gemeente en Wonen Limburg gesprekken gevoerd met de buurtbewoners over de plannen, waarna in medio 2023 de tekeningen zijn uitgewerkt tot eindschetsen. De eindschetsen zijn de basis geweest om de RO-procedure op haalbaarheid te starten. De plannen zijn beoordeeld en de onderzoeken zijn uitgevoerd. In 2024 wordt de formele procedure doorlopen, waarna de uitvoering en realisatie volgt. We hopen nog dit jaar de eerste woningen te kunnen plaatsen.

2.3.6 Wonen en zorg Afgelopen jaar hebben we de pilots woonzorg verder ingericht en zijn er nieuwe pilotgebieden bij gekomen. Dit doen we samen met een koplopersgroep van zorgaanbieders, welzijnswerk en wooncorporaties. Alleen met elkaar kunnen we de opgave om zorgeloos thuis of zo dicht mogelijk bij je vertrouwde huis te (blijven) wonen invullen. In het netwerk zijn de drie domeinen van de zorg vertegenwoordigd: de ouderenzorg, de geestelijke gezondheidszorg en verstandelijk gehandicapten zorg.

Onder andere via het integrale intaketeam van de gemeente Horst aan de Maas komen er diverse woningbouwprojecten en initiatieven binnen waarop vanuit de dorpsplannen en de woonzorgvisie getoetst wordt. Waar kansen zich voordoen gaan we proactief in gesprek met initiatiefnemers en worden inwoners en belangengroepen betrokken in de vormgeving van woonsituaties voor inwoners waarbij de zorgcomponent toegevoegd kan worden. We laten ons hierbij niet (alleen) leiden door de financieringsstromen met bijbehorende in- en exclusiecriteria maar juist door de (zorg)vraag van de inwoner. De zorg moet zo lang mogelijk de inwoner volgen in plaats van dat de inwoner de zorg moet volgen. Want wonen doe je immers thuis in je eigen vertrouwde omgeving, dat zorgt voor kwaliteit van leven. Zo werken we aan pilots in: • Hegelsom (nieuwbouw PETC); • Grubbenvorst (nieuwbouw Comert XL, Oude Mariaschool en La Providence vanuit gedachtengoed van burgerinitiatief Sans Soucis); • Sevenum (indicatie-loos werken vanuit een team van medewerkers uit verschillende (zorg) organisaties, continu present in het dorp. Dit in combinatie met de ontwikkeling van verpleeghuis 3.0 Sevenheym); • Lottum (bestaande bouw Smetenhof i.c.m.

verbouw gemeenschapshuis Smetenhof, invulling geven aan Zorgbuurthuis; • Horst (bestaande bouw in combinatie met nieuwbouw); • Horst (werkplaats westenwind); • Broekhuizen (vanuit bestaand gebouw en dorpsdagvoorziening invulling geven aan Zorgbuurthuis gedachte). Alle pilots lopen langs drie sporen: 1. gemeenschap, 2. basiszorg (inclusief wonen) en 3. specialistische zorg. En bij alle pilots wordt gebruik gemaakt van de inzet van middelen vanuit de spuk DOS (Domein overstijgende samenwerking). Een coördinator faciliteert het maken van verbindingen tussen gemeenschap, verpleegkundige, wmo, huisarts en specialist. Om met elkaar tijdig passende arrangementen te maken waardoor mensen thuis kunnen blijven wonen. Betrokken zorgaanbieders zetten nu al meer in op het bieden van integrale WMO en WLZ (Volledig Pakket Thuis) zorg en ondersteuning (WMO) thuis bij inwoners i.p.v. het indiceren van verpleeghuiszorg. Ook zijn er een aantal woonzorginitiatieven voor de doelgroep verstandelijk gehandicapten in de fase van vergunningverlening. Om te zorgen dat er aan de zorgbehoefte binnen Horst aan de Maas voldaan wordt, alsook om de wachttijden te monitoren, staan we in nauw contact met het zorgkantoor

3. Betaalbaarheid en beschikbaarheid 3.1 Regie Rijksoverheid op volkshuisvesting Limburg werd in zijn geheel jarenlang gezien als een krimpregio. Hier werd dan ook de woningbouwopgave voor onze provincie op afgestemd. Enkele jaren geleden is het besef ontstaan dat het loslaten van de overheidsregie met het opheffen van het ministerie van VROM in 2010 ertoe heeft geleid dat er in Nederland onvoldoende passende woningen zijn gebouwd. Gevolg is dat er nu een enorm woningtekort is en dat er tot 2030 in Nederland jaarlijks 100.000 woningen gebouwd moeten worden. Limburg wordt nu gezien als een groeiregio. Dit komt mede door de stijgende waterspiegel welke de westelijke provincies op lange termijn minder aantrekkelijk maakt. Maar ook de relatief lagere prijzen voor woningen in onze regio. De corona periode heeft mensen laten inzien dat op afstand werken geen belemmeringen biedt en daardoor de rust en groene omgeving van onze regio verkiest boven de drukte van de randstad. De migratiestroom van zowel

arbeidsmigranten, kenniswerkers en statushouders zorgt ook voor een groei aan inwoners en dus een grotere vraag naar (nieuwe) woningen. Bovenstaande oorzaken zien we ook terug aan de verhuisbewegingen in ons Dashboard Wonen in de periode 2018 tot nu. Er is een duidelijke trend zichtbaar vanaf 2021 waarin we zien dat veel meer mensen zich hier vestigen dan vertrekken. Er zijn vanaf 2021 tot nu 1439 meer mensen naar onze gemeente verhuisd dan er uit onze gemeente zijn vertrokken. In het woonbehoefteonderzoek dat we in de tweede helft van 2024 gaan uitvoeren gaan we deze cijfers nader analyseren en duiden.

Omdat de meest recente cijfers laten zien dat er nog meer woningen nodig zijn dan eerder voorspeld heeft het rijk aan de woondealregio’s gevraagd om nog meer ambitie te laten zien en nog meer woningen te programmeren. Het rijk richt zich hierbij op grootschalige woningbouw bij OV-knooppunten en ‘een straat erbij’ in iedere kern. Met het Masterplan Wonen waarin we de ambitie hebben om in elke kern naar behoefte te bouwen, sturen we in feite al sinds 2021 op ‘een straatje erbij’. Omdat we als enige gemeente in Noord-Limburg al 130% plancapaciteit hebben ten opzichte van de voorspelde huishoudensgroei én omdat we willen blijven focussen op de projecten in het uitvoeringsprogramma, hebben we aangegeven dat Horst aan de Maas haar plancapaciteit niet wenst uit te breiden tot 2030. Wij blijven dus vasthouden aan de afspraken die we gemaakt hebben in de Limburgse Woondeal. We zien wel mogelijkheden om onze plancapaciteit uit te breiden voor de periode 2030 – 2040. De druk op de woningmarkt blijft hoog. Stikstof, nieuw beleid wat zich richt op bodem en water sturend, kostenstijgingen en krapte op de arbeidsmarkt zorgen allemaal voor grote uitdagingen in het realiseren van nieuwe woningbouwprojecten. Kortom, de uitdagingen waar wij met zijn allen voor staan zijn hetzelfde als in 2022.

3.2 Effecten Doelgroepenverordening Het woningtekort en de daarmee onder druk staande betaalbaarheid, is wekelijks in het nieuws. In December 2022 heeft de gemeenteraad de doelgroepenverordening vastgesteld om grip te krijgen op het toekomstige aanbod aan woningen in onze gemeente. We merken in gesprekken met ontwikkelaars dat er begrip is voor

deze doelgroepenverordening maar dat er ook zorgen zijn over de realiseerbaarheid van projecten. Desondanks worden de lopende woningbouwprojecten met de uitgangspunten van de verordening uitgewerkt en tot ontwikkeling gebracht. We hebben dan ook geen reden om aan te nemen dat het instellen van de verordening tot vertraging of uitval van woningbouwprojecten leidt. We zien ook dat de verordening effect heeft op het aanbod betaalbare nieuwbouwwoningen tot € 280.000 voor starters. Van de 39 starterleningen die in 2023 zijn toegewezen, zijn er 8 aangevraagd voor een nieuwbouwwoning.

3.3 Uitdagingen betaalbaarheid In 2023 zijn veel lonen gestegen, is de hypotheekrente licht gedaald en ondertussen gestabiliseerd, toch blijft de betaalbaarheid van woningen flink onder druk staan. Ondanks de verschillende instrumenten die wij als gemeente hebben, met name de starterslening en de doelgroepenverordening, waarmee we de prijzen van de woningen aan banden kunnen leggen, zien we dat het voor een grote groep mensen nog steeds lastig is om een (nieuwe, eerste) woning te kopen of huren. Een samenkomst van verschillende factoren zorgt ervoor dat woningprijzen weer oplopen. De vraag naar nieuwe woningen stijgt, terwijl de aanwas van nieuwe woningen door verschillende uiteenlopende redenen deze vraag niet bij kan benen. Ervaring leert ons inmiddels ook dat het bouwen op basis van een theoretische behoefte niet altijd aansluit bij de feitelijke behoefte in onze kernen. We hebben in Lottum bijvoorbeeld reeds ervaren dat het aanbieden van levensloopbestendige rijwoningen met een koopprijs boven de € 350.000 niet aansluit bij de lokale verwachting. Het type woning dat in de huidige markt hiervoor aangeboden kan worden vindt men lokaal niet passend bij de prijs die ze daarvoor moeten betalen. Toch is dit inherent aan de situatie op de huidige woningmarkt.

Door de hoge loon- en materiaalprijzen betekent betaalbaar bouwen in de meeste gevallen een kleinere woning op een kleinere kavel. Enige flexibiliteit in woningbouwplannen om het product aan te kunnen passen als het onverhoopt niet blijkt te passen bij de behoefte is dan ook wenselijk. Het ministerie heeft de betaalbaarheidsgrens voor de betaalbare woningen (€355.000) begin 2024 verhoogd naar €390.000. Als regio Noord-Limburg hebben we gezamenlijk afgesproken vooralsnog de grens van €355.000 te hanteren omdat wij zien dat dit het beste aansluit bij de behoefte van onze inwoners. Om een woning van €355.000 te kunnen kopen is een (gezamenlijk) bruto jaar inkomen nodig van ca. €77.000. De verhoging van de betaalbaarheidsgrens, door het rijk, naar €390.000 betekent dan automatisch ook dat er een minimaal bruto jaarinkomen van €83.000 nodig is om een (eerste) woning aan te kunnen kopen. In 2023 lag het modaal jaarinkomen op een brutobedrag van €41.500 en het gemiddelde inkomen van een inwoner van Horst aan de Maas lag op €33.000. Dit maakt dat naar onze mening de betaalbaarheidsgrens van € 390.000 niet passend is bij wat nodig is in onze lokale woningmarkt. Anderzijds is het ook niet wenselijk om in de regio afwijkende betaalbaarheidsgrenzen te hanteren.

In de Provincie wordt momenteel het gesprek gevoerd hoe we ons tot deze nieuwe betaalbaarheidsgrens gaan verhouden in relatie tot de Limburgse Woondeal.

3.4 Startersleningen Een starter kan bij het kopen van een woning onder de € 280.000 maximaal 20% van de koopsom van de woning aan starterslening krijgen. Dit betekent dus dat een starter vanuit deze regeling een lening van maximaal €56.000 kan krijgen als aanvulling op een reguliere hypothecaire lening. Van deze 20% wordt ¼

betaald door de gemeente en het andere deel door de Provincie. Het verstrekken van de lening alsook het terugbetalen wordt bijgehouden door de SVN. In 2023 zijn er in totaal 40 startersleningen aangevraagd. Van deze 40 aangevraagde startersleningen zijn er 39 starterleningen toegewezen omdat zij aan de gevraagde voorwaarden voldeden. 10 toegewezen startersleningen hebben uiteindelijk niet geresulteerd in het kopen van een nieuwe woning. Het gemiddelde van een aangevraagde starterslening bij ons in de gemeente staat op ongeveer €11.500. Dit gaat dan over het ¼ gedeelte wat wij als gemeente betalen. In totaal is de gemiddelde starterslening welke voor onze gemeente verstrekt wordt dus €46.000. Op 3 november 2023 hebben de Provinciale Staten besloten om de startersleningen te verlengen tot 31 december 2027. Dit besluit is tot stand gekomen op basis van een externe evaluatie van de Startersleningen door de STEC Groep. Wij als gemeente Horst aan de Maas zijn ook geïnterviewd voor deze evaluatie. Uit deze evaluatie kwam o.a. de vraag naar het wel of niet instellen van een leeftijdsgrens. Op dit moment hanteren wij als gemeente geen leeftijdsgrens aan het verstrekken van een starterslening, elke starter maakt, wanneer voldaan wordt aan alle criteria, kans op een starterslening en zijn of haar eerste woning.

Ook gaat de Provincie op zoek naar alternatieve instrumenten ter ondersteuning van starters. Zij hopen uiterlijk Q4 van 2024 een voorstel bij de Provinciale Staten neer te leggen over mogelijke nieuwe instrumenten.

3.5 Subsidies Omdat het toevoegen van betaalbare woningen een financiële uitdaging blijft, komen er met enige regelmaat provinciale en rijksregelingen beschikbaar. We blijven hier alert op en overwegen telkens of een subsidie passend is voor onze opgave. Wij hebben afgelopen jaar meerdere aanvragen ingediend.

3.5.1 Start Bouw Impuls Begin 2023 waren er signalen dat vele woningbouwprojecten zouden vertragen of on hold zouden gaan als gevolg van veranderde economische omstandigheden. Het ministerie van BZK heeft daarom met spoed een Startbouwimpuls opengesteld voor projecten die planologisch ver genoeg waren om uiterlijk in 2024/2025 te starten met bouwen, maar door de veranderde economische omstandigheden de businesscase niet meer konden rond rekenen. Gemeente Horst aan de Maas heeft in samenwerking met de lokale woningcorporaties voor een viertal projecten een aanvraag ingediend: • € 300.000 tbv 24 sociale huurwoningen Bemmelstraat • € 300.000 tbv 30 sociale huurwoningen Afhang Fase D • € 270.000 tbv 27 sociale huurwoningen Meteriksveld. • € 212.500 tbv 17 sociale huurwoningen Siebersbroek We hebben 2 van de 4 aanvragen toegekend gekregen, nl voor Siebersbroek en voor Bemmelstraat. De ontvangen subsidie moeten we uitkeren aan de woningcorporaties. We maken hier momenteel afspraken over. Omdat er van commerciële marktpartijen geen signalen waren dat projecten met een onherroepelijk bestemmingsplan als gevolg van de economische omstandigheden on hold zouden gaan, hebben we deze niet meegenomen in de uitvraag. Doordat deze regeling met spoed door het rijk was ingesteld, kende deze regeling een aantal problemen. Met name de voorwaarden voor toekenning waren niet transparant.

Om hier aandacht voor te vragen hebben we gezamenlijk met de gemeenten in de regio Noord-Limburg een brief gestuurd aan BZK. In ons geval is het opvallend dat we geen middelen toegekend hebben gekregen voor Meteriksveld, terwijl de uitvraag nagenoeg gelijk was aan de twee projecten die wel zijn toegekend. Enige verschil was dat bij start bouw Q3 2024 is opgegeven en bij de toegekende projecten Q2 2024.

3.5.2 Woningbouw Impuls Eind 2023 heeft BZk de 6e en laatste tranche van de woningbouwimpuls opengesteld. Deze regeling helpt gemeenten bij het realiseren van betaalbare en geschikte woningen. In eerdere tranches was de ondergrens van deze regeling 500 woningen per project. In de 5e en deze laatste tranche was het ook mogelijk om een aanvraag te doen voor projecten vanaf 200 woningen. Uit de Woningbouwimpuls kunnen gemeenten een rijksbijdrage ontvangen van maximaal 50% van het publieke tekort. Wij hebben begin 2024 een aanvraag ingediend voor ‘Project Sevenum’ met in totaal 264 woningen, waarin we De Crouwel en fase 1 van Mäoleveld hebben samengevoegd. Eind april hebben we bericht gehad van BZk dat wij, als enige gemeente in NoordLimburg, de Woningbouw Impuls, ter hoogte van ruim € 2,4 miljoen toegekend krijgen. Deze subsidieaanvraag was complex en heeft naast out-of-pocket kosten ten behoeve van externe inhuur, ook veel ambtelijke inzet gekost. Omdat dit direct ten koste gaat van andere werkzaamheden, is de praktijk dat kleine gemeenten vaak een afweging maken en besluiten geen aanvraag in te dienen. We hebben in een werkbezoek van de directeur Woningbouw van BZK dan ook aandacht gevraagd bij het ministerie van BZK voor het vergemakkelijken van dergelijke regelingen, zodat ook kleine gemeenten een kans maken op rijksmiddelen.

4. Sociale huur door Woningcorporaties Het huisvesten van mensen met een laag inkomen, en daarmee de bouw, verhuur en beheer van sociale huurwoningen is een taak van de woningcorporaties. Dat is echter niet hun enige taak. Zo investeren ze bijvoorbeeld ook in maatschappelijk vastgoed, zoals een buurthuis, of een bibliotheek in de wijk zodat ze niet alleen in vastgoed voorzien maar ook de leefbaarheid in wijken een positieve impuls geven. Echter mag dit nooit ten koste gaan van de belangrijkste taak die ze hebben, namelijk het zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens. Met het vaststellen van de doelgroepenverordening eind 2022 borgen we dat ieder nieuwbouwproject tenminste 30% sociale woningbouw toevoegt aan het huidige woningbestand in onze gemeente. Een substantieel gedeelte van de woningbouwopgave in onze gemeente komt dan ook terecht bij woningcorporaties welke actief zijn in onze gemeente. De verdeling van de woningen maar ook de maatschappelijke opgaves zijn vastgelegd in de strategische prestatieafspraken. Deze afspraken zijn ook meegenomen en vastgelegd in de Limburgse Woondeal welke de woningcorporaties medeondertekend hebben. In onze gemeente zitten wij op dit moment op een sociale huurwoningvoorraad van 15.4%. Landelijk is in beleid opgenomen dat we dienen toe te groeien naar 30% sociale huur.

Dit betekent dat wij samen met de woningcorporaties en de markt voor een grote opgave staan.

4.1 Ontwikkelingen 4.1.1 Definitie sociale huur en verhoging DAEB-norm. Wanneer we spreken over sociale huur dan hebben we het voornamelijk over woningen die onderdeel zijn van een sociaal stelsel welke huisvesting voor de langere termijn betreft. Deze woningen dienen bestemd te zijn voor de lagere-inkomensgroepen, waarbij gebruikt wordt gemaakt van een distributiesysteem voor de toewijzing van de woonruimte zodat deze eerlijk verloopt. De huurprijs voor deze woningen ligt lager dan de liberalisatiegrens en gaat gepaard met enige vorm van (impliciete) subsidiëring (huurtoeslag). Het verschil tussen een sociale huurwoning en een huurwoning in de vrije sector ligt in het gegeven dat een sociale huurwoning een begrensde huur kent, de huur mag nooit hoger zijn dan een bepaald bedrag. Dit

betekent ook dat deze woningen niet voor alle doelgroepen beschikbaar zijn en zijn dan ook afgebakend met de DAEB-inkomensgrens. Deze DAEB-inkomensgrens wordt jaarlijks geïndexeerd en er wordt verschil gemaakt naar huishoudgrootte. Voor 2024 geldt voor een eenpersoonshuishouden een grens van €47.699 bruto. Voor een meerpersoonshuishouden geldt in 2024 een grens van €52.671 bruto. De maximale huur (liberalisatiegrens) voor een sociale huurwoning ligt in 2024 op €879,66 (€808,06 in 2023).

4.1.2 Huurtoeslag Om in aanmerking te kunnen komen voor maandelijkse huurtoeslag mag de huur van een woning niet hoger zijn dan €879,66. Maar of en hoeveel huurtoeslag een persoon krijgt hangt van verschillende factoren af. Er wordt gekeken naar leeftijd, woonsituatie en inkomen. Ieder hhouden met recht op huurtoeslag betaalt hoe dan ook een deel van de huurprijs zelf. Het (inkomensafhankelijke) bedrag dat ieder huishouden met toeslag zelf moet betalen heet 'basishuur'. Woont een persoon jonger dan 23 jaar in een sociale huurwoning boven de kwaliteitskortingsgrens (€454,47), dan ontvangen zij geen enkele vorm van huurtoeslag. Personen jonger dan 23 zijn namelijk afhankelijk van woningen tot aan de kwaliteitskortingsgrens. Dan krijgen zij namelijk het verschil tussen de basishuur en de kwaliteitkortingsgrens voor 100% gecompenseerd. Betaalbaar wonen is momenteel een belangrijke pijler voor het rijk. De uitwerking van een voorstel voor de hervorming van de huurtoeslag (waarin o.a. het afschaffen van de maximumhuurgrens als voorwaarde voor ontvangen huurtoeslag en verlagen jongerenleeftijdsgrens voor volledige huurtoeslag van 23 naar 21 jaar wordt voorgesteld) heeft vertraging opgelopen en zal uitgesteld worden naar 2025. Ondanks deze vertraging heeft het kabinet wel besloten om de huurtoeslag in 2024 te verhogen met €34 in de maand, dit geldt voor alle huurtoeslagontvangers.

4.1.3 Intensieve samenwerking Om ervoor te blijven zorgen dat er voor iedereen iets te kiezen valt in onze gemeente werken we intensief samen met de verschillende woningcorporaties, maar ook met de verschillende zorgaanbieders in onze gemeente. Deze netwerksamenwerking wordt samengebundeld in de koplopersgroep waarin nieuwe initiatieven, maar ook lopende pilots en relevante informatie uitgewisseld wordt tussen de verschillende partijen. Een waardevolle toevoeging waardoor we als gemeente meer kracht kunnen geven aan de wat zwakkere schouders in onze samenleving.

Door het opstellen van de strategische prestatieafspraken waarborgen we als gemeente er samen met de woningcorporaties en huurdersbelangenvereniging voor dat we een woningmarkt realiseren waarin mensen zich veilig, op hun gemak en thuis voelen. Hierin staat het comfortabel, vitaal en veilig wonen in de kleinere kernen alsook in de grotere dorpen van Horst aan de Maas centraal. Het gaat hier met enige regelmaat om grote, bijzondere en complexe ontwikkelingen met een negatieve business case. Dat maakt dat er afspraken gemaakt moeten worden over wie wat bijdraagt en hoe we deze complexe projecten tot realisatie brengen. Dit zet de samenwerking soms behoorlijk onder druk en helpt niet in het organiseren van snelheid. Een andere vorm van kennisuitwisseling vindt plaats in de vorm van benen op tafel overleggen. Tijdens deze overleggen sluiten de bestuurders van beide woningcorporaties, verantwoordelijke wethouders en ambtelijke ondersteuning aan. Door de lijnen kort te houden, houden we elkaar scherp en zorgen we voor een intensieve samenwerking welke onze inwoners ten goede komt. Sinds september 2023 sluit de Huurders Vereniging Noord Limburg (HV-NL) ook weer aan bij de gesprekken over de strategische prestatieafspraken. Zo maken zij ook weer fysiek deel uit van onze overleggen en kunnen zij de belangen van hun huurders actief blijven bekrachtigen.

Het conflict wat speelde tussen Wonen Limburg en HV-NL is tot een goed einde gekomen en beide partijen zijn tot een hernieuwde samenwerking gekomen.

4.2 Lokale Woningcorporaties In Horst aan de Maas zijn zowel Wonen Limburg (2751 woningen) en Woonwenz (29 woningen) de woningcorporaties welke de sociale woningen verhuren, onderhouden en verduurzamen. Vorig jaar zijn in de meerjarige strategische prestatieafspraken duidelijke afspraken vastgelegd waarin alle partijen zich inzetten voor sterke, vitale en leefbare kernen en wijken. In prestatieafspraken is ook de verdeling en realisatie van nieuwbouwwoningen in de periode 2023 – 2026 vastgelegd. Voor Wonen Limburg is de afspraak dat zij minimaal 150 sociale huurwoningen, met de juiste kwaliteit, in de periode 2023 – 2026 realiseert. Voor Woonwenz is de afspraak dat zij minimaal 130 sociale huurwoningen, met de juiste kwaliteit, tussen 2023 – 2026 realiseert. Wonen Limburg heeft in 2023 3 woningen gebouwd, en 9 woningen gesloopt. Zij hebben in 2023 in totaal 4 woningen verkocht. Woonwenz heeft in 2023 geen woningen gebouwd, gesloopt of verkocht. Sinds 2021 sturen we actief op het toevoegen van sociale huur. Omdat woningbouwprojecten een doorlooptijd van enkele jaren hebben, gaan we de effecten daarvan nu pas merken.

4.3 Resultaten woonruimteverdeling Zowel Wonen Limburg en Woonwenz hebben afgelopen jaar veel inzet getoond om voldoende huurwoningen vergund te krijgen zodat er snel overgegaan kan worden tot realisatie van sociale huurwoningen in onze gemeente. De huidige spanningen op de woningmarkt, de taakstelling voor huisvesten van statushouders, stijgende hypotheekrentes, oplopende prijzen van huurwoningen, het langer thuis wonen van zowel ouderen als jongeren en het beperkt toe kunnen voegen van (sociale) huurwoningen in de afgelopen jaren onderbouwen de noodzaak voor het toevoegen van extra huurwoningen in onze gemeente. In de aankomende vijf jaar verwachten we zo'n 420 sociale huurwoningen te vergunnen. Hiermee stijgt het aanbod in sociale huurwoningen met zo'n 15% t.o.v. het huidige aanbod in sociale huurwoningen.

4.3.1 Woningaanbod en woningtoewijzing In 2023 lag de mutatiegraad van sociale huurwoningen een stuk lager dan in 2022 (152 vs 189). Mede door het besluit om in de eerste drie maanden van 2023 statushouders voorrang te geven op vrijkomende sociale huurwoningen is de bemiddelingsgraad sterk toegenomen t.o.v. 2022. In 2023 zijn er door Wonen Limburg 151 sociale huurwoningen (waaronder 5 flexwoningen) opnieuw verhuurd. Van de 151 mutaties in sociale huurwoningen van Wonen Limburg werden er 69 (46%) bemiddeld. 38 verhuurd aan statushouders 16 verhuurd met voorrang aan herstructureringsurgenten 6 verhuurd via woningruil 3 verhuurd met sociale urgentie (maatwerk) 3 verhuurd met WMO-urgentie 2 verhuurd via afspraken met instanties 1 verhuurd via het Transferpunt Bij Woonwenz is er in 2023 1 mutatie geweest, deze vrijkomende huurwoning is toegewezen aan statushouders. Door de achterstand in het huisvesten van statushouders op het eind van 2022, namen we een taakstelling van 27 statushouders extra mee 2023 in. Dit betekent dat wij aan het begin van 2023 een taakstelling voor het huisvesten van statushouders hadden van 122. In totaal zijn er 40 woningen aan statushouders (t.b.v. 94 personen) verhuurd. 1 woning vanuit Woonwenz, 38 woningen vanuit Wonen Limburg en 1 woning welke door de gemeente is aangekocht.

De reguliere taakstelling voor het huisvesten van statushouders was in 2023 95 personen. Op 31-12-2023 hadden we nog een achterstand van 28 personen. Onderstaand overzicht geeft inzicht in het type huishoudens waaraan is verhuurd. Hierbij blijkt dat het grootste percentage van nieuwe verhuringen wordt verhuurd aan alleenstaande, zo'n 59%.

4.3.2 Passend Toewijzen Om woningen op een juiste manier toe te kunnen wijzen zijn woningcorporaties gehouden aan een aantal regels, waaronder het passend toewijzen. Passend toewijzen is er om te voorkomen dat woningzoekenden met lage inkomens een woning krijgen toegewezen die ze niet kunnen betalen. Corporaties moeten 95% van de huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens voor passend toewijzen en die een woning willen betrekken waarvoor huurtoeslag mogelijk is, een woning toewijzen met een huur tot de voor dat huishouden geldende aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens voor 2023 bedroeg voor een- en tweepersoonshuishoudens €647.19 en voor drie- of meer persoonshuishoudens €693.60. Wonen Limburg hanteert hiervoor het twee-hurenbeleid en heeft ook in 2023 100% passend toegewezen. Dit houdt in dat bij woningen die Wonen Limburg aanbiedt boven de aftoppingsgrens, de huur bepaald wordt op basis van inkomen en huishoudensamenstelling. Woonwenz heeft in 2023 op corporatieniveau 97.24% passend toegewezen.

4.3.3 Gemiddelde zoekduur In 2023 zochten 1158 personen uit gemeente Horst aan de Maas actief naar een andere woning via Thuis in Limburg. Een actief woningzoekende is iemand die minimaal 1 maal per jaar reageert op een geadverteerde woning in het aanbod van Thuis in Limburg. De zoektijd is de periode dat een woningzoekende actief op zoek is naar een woning. Deze lag in 2023 op 42 maanden (zo’n 3,5 jaar) en is dus redelijk stabiel gebleven t.o.v. vorig jaar. Deze 42 maanden zoektijd gelden zowel voor Wonen Limburg en Woonwenz.

Er wordt echter vaak ook gesproken over een passieve wachttijd. Deze moet echter niet verwisseld worden met de actieve wachttijd. De passieve wachttijd bedraagt op dit moment zo’n 6,5 jaar en zegt niet veel over het nijpende woningtekort. De passieve wachttijd start op het moment dat iemand zich inschrijft bij een woningcorporatie, dit hoeft niet altijd te betekenen dat iemand direct op zoek is naar een woning. We zijn actief bezig met bewustwordingscampagnes, hier sturen we op het preventief inschrijven bij een woningcorporatie, dat wanneer men toe is aan een sociale huurwoning zij hier ook vrij snel voor in aanmerking komen. Een lange passieve wachttijd bekent dat inwoners zich proactief opstellen, voorbereiden op de toekomst en nadenken over wat er later kan gebeuren. De druk op de (sociale) huurmarkt was in 2023 nog steeds onverminderd hoog. Dit onderstreept nogmaals het belang van een goede samenwerking met de woningcorporaties en het gezamenlijk belang voor het toevoegen van (sociale) huurwoningen.

4.4 Prestatieafspraken woningcorporaties Begin 2023 hebben we meerjarige samenwerkingsafspraken gemaakt met beide woningcorporaties voor de periode 2023 - 2026. Doel van meerjarige afspraken is dat we minder tijd kwijt zijn met het verplichte jaarlijkse proces ten aanzien van de totstandkoming en evaluatie van de afspraken, en meer tijd kunnen besteden aan het realiseren van de opgaven. De samenwerkingsafspraken zijn vastgelegd in twee documenten, een raamovereenkomst en een overeenkomst met jaarafspraken voor de komende twee jaar, namelijk 2023 en 2024. Zorgpartijen hebben zich gecommitteerd aan de afspraken over Wonen en Zorg. In 2024 gaan we jaarafspraken maken voor de jaren 2025 en 2026. In mei 2023 hebben we uw raad hier middels een raadsinformatiebrief over geïnformeerd. Huurdersvereniging Noord-Limburg (HV-NL) heeft als gevolg van een conflict met Wonen Limburg de samenwerkingsafspraken niet ondertekend. Er is in de afspraken wel rekening gehouden met het huurdersbelang. Inmiddels is het conflict met Wonen Limburg opgelost, is er een nieuw bestuur bij HV-NL en verloopt de samenwerking met HV-NL weer zoals gewenst. Zij sluiten weer aan bij de tweemaandelijkse ambtelijke overleggen en bij de bestuurlijke overleggen. Jaarlijks monitoren en evalueren we de resultaten van de prestatieafspraken van het afgelopen kalenderjaar.

In het bestuurlijk overleg stellen gemeente, corporaties en huurdersverenigingen gezamenlijk de jaarmonitor vast. In bijlage 3 is de evaluatie van 2023 opgenomen. Hierin is terug te lezen wat de stand van zaken is van alle

jaarafspraken en waar nog extra inzet op nodig is. Hier zijn inmiddels met de corporaties afspraken over gemaakt en deze zullen waar nodig ook weer terugkomen in de jaarafspraken voor 2025 en 2026.

5. Vooruitblik 2024 – we blijven werken aan regie op de woningmarkt Vanaf 2023 pakken we regie op de woningmarkt. We werken verder aan de acties die we afgelopen jaar hebben uitgezet en we bereiden ons voor op de volgende beleidsperiode. Het Masterplan Wonen loopt tot en met 2025 en zal, zoals ook door de nieuwe wetgeving wordt voorgeschreven, vanaf 2026 vervangen worden door het Volkshuisvestingsprogramma als afgeleide van de Omgevingsvisie. We voeren daarom in 2024 een woningmarktonderzoek uit, zodat we ons in 2025 kunnen richten op het vaststellen van een programma dat past bij onze lokale woningmarkt en past bij de regionale ambities en afspraken. In bijlage 4 is een jaarplanning opgenomen.

5.1 Bouwen naar behoefte Ook in 2024 blijven we werken aan ongeveer 30 woningbouwprojecten waarmee vanaf 2024 nog ongeveer 1.300 woningen verwachten te vergunnen t/m 2028. Als gevolg van het vertrek van de senior-projectleider, de krappe arbeidsmarkt en de grote drukte bij team omgeving als gevolg van implementatie van de omgevingswet, hebben we opnieuw keuzes moeten maken en prioriteiten gesteld in het uitvoeringsprogramma. Reeds in het Uitvoeringsplan van het Masterplan Wonen (2021) hebben we aangegeven dat we doelgericht en efficiënt werken aan het realiseren van de ambitie en dat kan alleen door te prioriteren. Alleen zo kan meer en sneller resultaat worden behaald. Dit heeft tot gevolg dat enkele projecten pas opgepakt kunnen worden als er projecten zijn afgerond en er capaciteit vrij komt. In de tweede helft van 2024 gaan we een uitgebreid woningmarktonderzoek doen om een goed beeld te krijgen van de lokale woningmarkt en de belangrijke ontwikkelingen die daar van invloed op zijn. We zullen de woonbehoefte per kern in beeld brengen, de behoefte aan woonzorgvoorzieningen en de specifieke behoefte van overige aandachtsgroepen. Deze informatie vormt de basis voor het gesprek over het nieuwe volkshuisvestingsprogramma voor de periode vanaf 2026 met een uitvoeringsagenda.

Gelijktijdig werken we in de regio aan een regionaal volkshuisvestingprogramma, inclusief een regionale woonzorgvisie. Vanuit woonbeleid hebben we een belangrijke bijdrage in de omgevingsvisie. Ruimtelijke keuzes die daarin gemaakt worden hebben effect op hoe de dorpen eruit gaan zien en waar woningbouw in de toekomst mogelijk is. Zetten we voornamelijk in op inbreiden, uitbreiden, bouwen in elke kern of alleen bouwen in grote kernen? Willen we sterk groeien in aantal inwoners, bouwen we voor de groei van de stadsregio’s Eindhoven en Nijmegen of bouwen we voornamelijk voor de eigen huishoudensgroei? Zetten we wederom in op vele kleine woningbouwprojecten of gaan we ons meer focussen op enkele grote projecten? Deze vraagstukken hebben impact op vele beleidsterreinen en kunnen niet geïsoleerd behandeld of beantwoord worden. In de uitwerking van de omgevingsvisie komt dit dan ook integraal aan bod.

5.2 Beschikbaarheid Zoals elk najaar hebben we ook in 2023 een raadsbijeenkomst gehad over het thema wonen. Hierin hebben we onder andere met elkaar verkend welke aanvullende stimulerende maatregelen we nog meer zouden kunnen nemen om de druk op de woningmarkt te verlichten. We hebben gesproken over: • Maatregelen gericht op doelgroepen die het extra moeilijk hebben • Uitbreiden woningaanbod door benutten bestaande capaciteit

• Financieringsconstructies particulieren • Bevorderen doorstroming De volgende set maatregelen werken we momenteel uit en zullen in 2024 leiden tot een raadsvoorstel (toezegging 2023.096). Afprijzen sociale huurwoningen voor jongeren < 23 jaar Jongeren onder de 23 jaar krijgen alleen huurtoeslag bij woningen onder de kwaliteitskortingsgrens. Deze ligt momenteel op € 454,47 per maand. Er is weinig aanbod in deze prijscategorie en als er aanbod is, dan muteert deze nauwelijks. Door het ontbreken van deze specifieke woonruimte zien we dat een aantal jeugdigen thuis vastloopt en daarmee het zorgcircuit ingaat. Omgekeerd zien we dat er weinig lokale uitstroom is vanuit het beschermd wonen vanwege het niet beschikbaar zijn van huisvesting. Hierdoor blijven jongeren hangen in een hulpaanbod wat op dat moment te zwaar is. We werken samen met Wonen Limburg aan een voorstel voor een pilot om reguliere sociale huurwoningen voor deze doelgroep af te prijzen, waarbij de woningcorporatie en gemeente allebei de helft van het huurprijsverschil voor haar rekening nemen totdat de jongere 23 jaar is. Vanaf dat moment gaat hij of zij de reguliere huurprijs betalen. Sociale urgentie Op dit moment is er verschil in de wijze waarop woningcorporaties omgaan met sociale urgenties. Dit is onduidelijk voor inwoners en niet wenselijk en we willen hier in de regio gelijke afspraken over maken.