HadM Volkshuisvestingsprogramma
Tekst van het document
Gemeente Horst aan de Maas
Volkshuisvestingsprogramma Wonen met toekomst CONCEPT 1 OKTOBER 2025
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
1
Inhoudsopgave Voorwoord: wonen met toekomst
3
De woonopgave in het kort
7
Thema 1: woningbouw
10
Thema 2: betaalbaarheid
25
Thema 3: wonen en zorg voor ouderen
38
Thema 4: voor iedereen een thuis
48
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
2
Voorwoord: wonen met toekomst Beste inwoner van Horst aan de Maas, Een huis is meer dan een dak boven je hoofd. Het is de plek waar je kinderen opgroeien, waar je buren vrienden worden, waar je je veilig voelt en waar je herinneringen maakt. Een huis is een thuis. En juist dat thuis staat voor steeds meer mensen onder druk. Thuis in je woning, in een fijne buurt met vrienden en bekenden om je heen, in de nabijheid van sociale voorzieningen zoals scholen, winkels of ‘Onze Loods’; met zorg als dat nodig is. Thuis in de buurt en het dorp, als onderdeel van de samenleving. Een thuis is voor iedereen anders. We ontmoeten jongeren die dolgraag in hun geboortedorp willen blijven, maar geen betaalbare woning kunnen vinden. Ouderen die best willen verhuizen naar een kleinere, passende woning, maar vastzitten omdat die woningen er nog niet zijn. Gezinnen die ruimte zoeken, maar concurreren met anderen die nét zo dringend een plek nodig hebben. En nieuwe inwoners die hier een toekomst willen opbouwen, maar geen start kunnen
“We kijken naar de echte behoefte in onze dorpen en maken bewuste keuzes.”
maken zonder woning. Daarom zetten we nu duidelijke stappen. We bouwen niet zomaar woningen, we bouwen gericht: en naar behoefte voor starters, voor ouderen, voor alleenstaanden en voor gezinnen; voor mensen mét en zonder zorgvraag. We bewegen mee met de vergrijzing, door in te zetten op het langer zelfstandig wonen van ouderen. We organiseren zorg en ondersteuning dichtbij huis. Extra aandacht hebben we voor de aandachtsgroepen voor wie een woning niet zo vanzelfsprekend is. We kijken naar de echte behoefte in onze dorpen en maken bewuste keuzes. Niet overal, niet altijd, maar daar waar het nodig is en waar we samen verschil kunnen maken.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
3
Dit sluit aan bij de richting op het sociaal beleid dat de grootste impact heeft voor onze inwoners. De nadruk ligt op de beweging van zorg naar de gezondheid. We zetten maximaal in op (positieve) gezondheidsbevordering en preventie. We bouwen betaalbaar, want wonen is een basisbehoefte. We bouwen woningen voor wooncarrières; passende woningen voor elke levensfase; en in voldoende aantallen, zodat de markt in beweging blijft en doorstroming heel gewoon is. En we bouwen klimaatadaptief en toekomstgericht. Met oog voor duurzaamheid, leefbaarheid en met een veilig en gezond toekomstperspectief, zodat ook volgende generaties hier fijn kunnen wonen. Dat is geen makkelijke opgave. Het vraagt om samenwerking, creativiteit en soms ook lef om scherpe keuzes te maken. Maar het is nodig. Want in Horst aan de Maas willen we dat iedereen, jong of oud, hier geboren of nieuw aangekomen, de kans krijgt om een thuis te vinden dat bij hem of haar past. Samen bouwen we aan vertrouwen, verbondenheid en toekomst. Aan een Horst aan de Maas waar iedereen een plek heeft en kan wonen met toekomst.
Met hartelijke groet, Roy Bouten en Eric Beurskens
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
4
Op weg naar een nieuw Volkshuisvestingsprogramma Vóór 2027 moet elke gemeente een Volkshuisvestingsprogramma hebben. Hét kerninstrument vanuit de Wet versterking regie op de Volkshuisvesting beschrijft op welke woningen, in welke aantallen, op welke plek en voor welke doelgroepen een gemeente stuurt. Dit gaat verder dan aantallen. Ook thema’s als betaalbaarheid, het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en instrumenten om te kunnen sturen op ‘de juiste woning voor de juiste persoon’, maken deel uit van het Volkshuisvestingsprogramma.
Waar komen we vandaan, waar gaan we naartoe? Eind 2024 zijn we gestart met het traject om te komen tot dit Volkshuisvestingsprogramma, als opvolger van het Masterplan Wonen dat in 2025 afloopt. De ambitie uit het Masterplan Wonen – het vergunnen van 1000 woningen – hebben we gehaald. Toch is de balans op de woningmarkt nog niet hersteld. Er is dus meer nodig. Het proces rond de totstandkoming van het Volkshuisvestingsprogramma ziet er als volgt uit.
1e participatieronde Q2 2025
Woononderzoek
Bouwstenennotitie
Q4 2024 + Q1 2025
Q2 2025
Concept VHP
Besluitvorming Q4 2025
Q3 2025
Q1
2024
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
2025 Ambitie Masterplan Wonen behaald
2e participatieronde Q3 2025
(juni 2025)
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
5
Leeswijzer Ons Volkshuisvestingsprogramma bestaat uit vier thema’s.
THEMA 1
THEMA 2
THEMA 3
THEMA 4
Woningbouw
Betaalbaar wonen
Wonen en zorg voor ouderen
Voor iedereen een thuis
Elk thema is uitgewerkt in vijf paragrafen.
1. Woningbehoefteonderzoek: wat zijn de woningbehoeften van inwoners? In aanloop
naar de totstandkoming van dit Volkshuisvestingsprogramma voerde Stec Groep een woningbehoefteonderzoek uit. De belangrijkste resultaten van dit onderzoek zijn samengevat in de eerste paragraaf van elk thema. Voor het volledige rapport, zie bijlage 1.
2. Participatie: wat vinden inwoners en partners belangrijk? Op verschillende momenten in de
aanloop naar de publicatie van dit Volkshuisvestingsprogramma vonden inwonersavonden plaats, waarbij we inwoners vroegen mee te denken over het nieuwe Volkshuisvestingsprogramma en hun woningbehoeften kenbaar te maken. Ook vonden verschillende gesprekken met zorg- en welzijnspartners, woningcorporaties en ontwikkelaars, makelaars, de huurdersbelangenvereniging en dorpsraden plaats. De belangrijkste bevindingen zijn kort toegelicht. Voor een uitgebreid verslag van alle participatiebijeenkomsten en stakeholdersgesprekken, zie bijlage 2.
3. Onze beleidskeuzes: waarom en hoe willen we sturen op woningbouw? Een
Volkshuisvestingsprogramma vraagt om scherpe keuzes. Welke koers varen we de komende jaren om onze opgaven aan te pakken? Wat doen we wel? Wat doen we niet? En waarom? Voor elk thema zijn de belangrijkste (richtinggevende) beleidskeuzes uitgewerkt.
4. De opgaven: wat willen we de komende jaren bereiken? Voor elk thema zijn één of meer opgaven
geformuleerd. Deze geven richting aan hoe we de woningmarkt in beweging willen brengen en wat we daarmee willen bereiken.
5. Sturing: hoe gaan we aan de slag met onze opgaven? In deze paragraaf zijn de instrumenten/ maatregelen omschreven die we inzetten om de opgaven te kunnen realiseren.
6. Key Performance Indicators (KPI’s): hoe meten we de voortgang? Voor elk thema hebben
we concrete meetindicatoren geformuleerd: op basis van deze KPI’s kunnen we periodiek – bijvoorbeeld jaarlijks – meten of we op de goede weg zijn en waar nodig op tijd bijsturen.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
6
De woonopgave in het kort Van uitdagingen… Horst aan de Maas kent een aantal kenmerken die de woningbouwopgave complex én bijzonder maken.
1. De woningvoorraad is eenzijdig opgebouwd. Enerzijds hebben we een beperkt aanbod van sociale huurwoningen, vooral gelegen in specifieke wijken. Anderzijds bestaat het aanbod in onze gemeente vooral uit eengezinswoningen. Dit sluit niet goed aan bij de groei van één- en tweepersoonshuishoudens.
2. De gemeente telt maar liefst 16 kernen – uitzonderlijk voor deze schaal. We kiezen bovendien voor maatwerk per kern. Dit leidt tot veel kleinschalige projecten, veel
participatie, en een hoge ambtelijke inzet. Een project van 20 woningen kost vaak net zoveel inzet als een van 100, maar zónder de schaalvoordelen.
3. Het aandeel nieuwkomers - uit binnen- en buitenland - is relatief groot. Binnenlandse migratie komt onder andere uit de Brainport-regio en uit de stadsregio Arnhem-
Nijmegen. Een belangrijke groep in de buitenlandmigratie is de groep arbeidsmigranten die zich hier soms (permanent) wil vestigen. Deze groep is van belang voor de lokale economie, maar vergroot gelijktijdig de druk op de woningmarkt. Omdat deze extra woningbouwopgave niet ten koste mag gaan van de lokaal woningzoekende(n) nemen we deze opgave mee in de programmering. We gaan daarom uit van het Trendscenario (uit het Woningbehoefteonderzoek van Stec), waar deze groep ook in meegenomen is.
4. Horst aan de Maas is qua oppervlakte een grote gemeente met een groot
buitengebied, waarin veel verschillende opgaves samenkomen: de agrarische sector, toerisme, natuur, en erfgoed. Dit leidt tot spanning in de strijd om ruimte en brengt voor onze woningbouwopgave extra uitdagingen met zich mee. Denk bijvoorbeeld aan milieu- en spuitzones. Kortom: Horst aan de Maas staat voor een complexe opgave die tegenstrijdige belangen kent. Een die vraagt om slimme keuzes, lokale oplossingen en samenwerking.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
7
Via kaders… Het Rijk, provincies en gemeenten stellen elk een Volkshuisvestingsprogramma op. Deze moeten op elkaar aansluiten en passen binnen de landelijke kaders, zoals de Woondeal en de Nationale Woon- en Bouwagenda. Het Rijk stuurt op 100.000 woningen (waarvan 67% in het betaalbare segment) per jaar tot 2030. Provincies vertalen dit naar regio’s, gemeenten voeren het uit. Zie voor een compleet overzicht van alle kaders van Rijk en Provincie de bouwstenennotitie. De laatste jaren hebben we gezien hoe snel de wereld om ons heen verandert. Zo nodig kunnen Rijk en provincie via instructieregels bijsturen. Dit kan in de toekomst invloed hebben op onze opgaven en mate waarin we onze ambities waar kunnen maken. Het Volkshuisvestingsprogramma is een uitwerkingsprogramma onder de conceptOmgevingsvisie. De concept-Omgevingsvisie vormt de strategische koers voor de fysieke leefomgeving richting 2040 en geeft richting aan de strijd om te ruimte: de juiste keuzes op de juiste plek. Binnen die visie neemt het thema wonen een belangrijke plaats in. Het Volkshuisvestingsprogramma concretiseert dit thema en vormt daarmee een uitvoeringslijn binnen de bredere strategische visie.
“Het Volkshuisvestingsprogramma is een uitwerkingsprogramma onder de concept-Omgevingsvisie.” In de concept-Omgevingsvisie is opgenomen dat er in 2040 voldoende woningen zijn gebouwd en aangepast om aan te sluiten op demografische veranderingen en de woningbehoefte in de dorpen. Dit stelt inwoners in staat om in hun vertrouwde omgeving te blijven wonen gedurende verschillende levensfases, wat de sociale cohesie versterkt. Door woningen te bouwen op goed bereikbare locaties wordt de druk op de woningmarkt én op het wegennet verlicht. Het woningaanbod is duurzaam, van hoge kwaliteit en gevarieerd. De basisvoorzieningen in de dorpen zijn op orde. We streven naar zestien vitale kernen met een sterke sociale infrastructuur, waar ontmoeting centraal staat, hulp en zorg beschikbaar zijn en iedereen kan meedoen.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
8
Kaders voor een nieuw Volkshuisvestingsprogramma Op basis van de vele gesprekken en het Woningbehoefteonderzoek van Stec hebben we kaders opgehaald die richting geven aan het Volkshuisvestingsprogramma. Dit zijn:
•
We houden bij het bepalen van de behoefte rekening met de migratie die
•
Een evenwichtige verdeling van woningen over de kernen op basis van
• • •
Een gevarieerd woningaanbod.
• •
Het creëren van gezonde en veilige woongebieden.
we al ervaren. behoefte, met extra groei in de groeikernen. Groene en kwalitatieve woonwijken. Het inzetten van woningbouw als middel om onaantrekkelijke locaties te transformeren en ongewenste functies te saneren. Voorzieningen dichtbij huis en goed bereikbaar houden.
In 2029 doen we opnieuw woningbehoefteonderzoek en toetsen we of de voorspellingen gelijk zijn gebleven. Indien nodig, passen we het Volkshuisvestingsprogramma dan aan.
…Naar een Volkshuisvestingsprogramma met vier thema’s. Ons Volkshuisvestingsprogramma bestaat uit vier thema’s:
1. Woningbouw 2. Betaalbaar wonen 3. Wonen en zorg voor ouderen 4. Voor iedereen een thuis
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
9
THEMA 1
Woningbouw Voldoende, passende woningen voor leefbare, toekomstbestendige gemeenschappen
De woningvraag in Horst aan de Maas is hoog. Starters, jonge gezinnen, alleenstaanden en ouderen vinden steeds moeilijker een passende woning. Daarom sturen we met dit thema op het realiseren van voldoende, passende woningen voor onze inwoners. Dit betekent dat we verder kijken dan alleen aantallen. Ook sturen we op het verbeteren en aanpassen van bestaande woningen, zodat vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten. En we bouwen toekomstgericht, met oog voor duurzaamheid en leefbaarheid. Zodat ook volgende generaties hier fijn kunnen wonen.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
10
1.1
Woningbehoefteonderzoek: wat zijn de woningbehoeften van inwoners? Hoe ziet onze huidige woningvoorraad eruit? In Horst aan de Maas hebben we veel vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen.
Appartementen
Vrijstaande woningen
Tweekappers
Hoekwoningen
Tussenwoningen
Horst aan de Maas
12%
33%
17%
14%
23%
NoordLimburg
21%
23%
14%
14%
28%
Provincie Limburg
28%
16%
14%
14%
27%
Dit zijn vooral huurwoningen.
Dit zijn vooral koopwoningen.
De vraag naar woningen neemt toe én verandert Horst aan de Maas groeit. In 2024 telde onze gemeente ruim 19.000 huishoudens; in 2040 zijn dat er naar verwachting zo’n 22.0001. Vergrijzing en huishoudensverdunning zijn belangrijke oorzaken: de groep ouderen groeit, mensen leven langer, krijgen minder kinderen en mensen kiezen er steeds vaker voor om niet (meer) samen te wonen. Hierdoor zijn er meer kleinere huishoudens. Ook binnen- en buitenlandse migratie zorgt voor een groei. Steeds vaker trekken mensen vanuit de Randstad naar onze gemeente, niet in de laatste plaats vanwege de prachtige omgeving en de gunstige ligging. En de behoefte aan arbeidsmigranten blijft aanwezig, mede door de vergrijzing, de gekozen economische koers van onze gemeente en aanhoudende personeelstekorten in sectoren als logistiek, (glas) tuinbouw/akkerbouw, industrie en zorg.
“In 2024 telde onze gemeente ruim 19.000 huishoudens; in 2040 zijn dat er naar verwachting zo’n 22.000.”
Voor arbeidsmigranten die niet de intentie hebben zich langdurig te vestigen en te integreren in Horst aan de Maas, zorgen we voor tijdelijke huisvesting. Zie hiervoor thema 4; voor iedereen een thuis. Arbeidsmigranten die langdurig in onze gemeente willen blijven wonen zijn gelijk aan iedere andere woningzoekende. We realiseren genoeg woningen, zodat de vraag van arbeidsmigranten niet concurreert met lokale woningzoekenden.
1
Cijfers zoals geschetst in het trendscenario. In haar woonbehoefteonderzoek schetst Stec Groep twee scenario’s. In dit Volkshuisvestingsprogramma gaan we uit van het trendscenario; het scenario waarbij migratie is meegeteld bij de bevolkingsprognose. Voornaamste reden? De afgelopen jaren hebben we gezien hoe migratie van invloed is op de woningmarkt. Het is aannemelijk dat deze trend zich doorzet. Door het trendscenario als uitgangspunt te nemen, bouwen we voldoende woningen om deze woonvraag in de toekomst op te vangen.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
11
Door deze ontwikkelingen neemt de vraag naar woningen toe. Ook verandert de samenstelling van huishoudens: Jongeren tot ongeveer 35 jaar
Gezinnen tussen de 35 - 55 jaar
Alleenstaanden en stellen tussen 55 - 75 jaar
Senioren
minder huishoudens
meer huishoudens
minder huishoudens
meer huishoudens
Aan welke woningen hebben inwoners behoefte? Door de groei van huishoudens, groeit ook de vraag naar woningen. En doordat de samenstelling van huishoudens verandert, hebben inwoners behoefte aan andere typen woningen:
•
Jongeren willen vooral betaalbare woningen, huur of koop. Deze woningen zijn er in onze
•
Senioren (75 jaar en ouder) wonen nu nog vaak in grotere koopwoningen en willen graag
gemeente nu onvoldoende (zie ook thema 2, betaalbaarheid). verhuizen naar een zogenaamde nultredenwoning. Door de vergrijzing neemt de vraag naar nultredenwoningen de komende jaren fors toe.
•
In Horst aan de Maas hebben we veel grotere gezinswoningen. Daar is in de toekomst
•
Daar staat tegenover dat er meer vraag is naar (kleinere) sociale huurwoningen.
minder vraag naar.
Wat is een nultredenwoning? Een nultredenwoning is een gelijkvloerse woning die zonder trappen of drempels toegankelijk is. Dit kan een bungalow zijn, maar bijvoorbeeld ook een woning in een appartementencomplex met een lift. Alle belangrijke functies zoals wonen, koken, slapen en sanitair bevinden zich op één verdieping. Daarmee zijn deze woningen ook geschikt voor mensen met een mobiliteitsbeperking én toekomstbestendig voor wie ouder wordt. Hoe deze woningen er in de praktijk precies uit komen te zien, werken we nog uit. Dit is niet hetzelfde als een levensloopbestendige woning. Die term suggereert dat iemand zijn hele leven in dezelfde woning kan blijven wonen, wat in de praktijk vaak niet haalbaar is. Nultredenwoningen zijn vooral bedoeld om ook op latere leeftijd of bij een beperking comfortabel en zelfstandig te kunnen blijven wonen.
Leegstand en toch woningnood? In Horst aan de Maas stonden in 2023 in totaal 131 woningen langer dan een jaar leeg (bron: CBS). Vergeleken met de regio en de rest van Nederland is dit relatief gemiddeld. De leegstand varieert van tijdelijke leegstand tot woningen die structureel niet worden bewoond. In tijden van woningnood vormt dit een onderbenut potentieel, zeker voor starters, ouderen en spoedzoekers.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
12
1.2
Participatie: wat vinden inwoners en partners belangrijk? •
De lokale verbondenheid is sterk; inwoners zijn gehecht aan de kern waarin ze wonen. Daar willen ze blijven. Die wens staat onder druk, omdat in verschillende kernen te weinig passende woningen zijn.
•
In kleinere kernen willen inwoners vooral geen grote projectontwikkelingen. Behoud van het ‘dorpse’ karakter en de omgevingskwaliteit vinden inwoners belangrijk. Nieuwbouw moet vooral duurzaam en groen zijn, gericht op de eigen bewoners en dus aansluiten bij het dorpse karakter.
1.3 Onze beleidskeuzes: waarom en hoe willen we sturen op woningbouw? Stel je voor: Sanne en Jeroen, allebei eind twintig, wonen nog steeds bij hun ouders. Ze willen graag in Sevenum blijven, dicht bij hun vrienden, sportclub en werk. Maar iedere keer als er een woning op de markt komt, is die te groot, te duur of binnen een paar dagen verkocht. Wat ze nodig hebben, is een compacte en betaalbare woning, passend bij hun levensfase. Aan de andere kant van de straat wonen meneer en mevrouw Gubbels. Ze zijn begin zeventig en wonen in een ruime gezinswoning. De trap wordt steeds lastiger en het onderhoud begint zwaar te wegen. Ze zouden dolgraag kleiner en gelijkvloers willen wonen, bij voorkeur in hun eigen dorp. Maar het aanbod van nultredenwoningen of geclusterde woonvormen is veel te beperkt.
Deze voorbeelden staan niet op zichzelf. Ze laten zien dat de woningmarkt in Horst aan de Maas niet alleen een kwestie van aantallen is, maar vooral van het bouwen naar behoefte. De juiste woning, op de juiste plek, voor de juiste doelgroep. Daarom maken we met dit programma een duidelijke koerswijziging ten opzichte van het huidige Masterplan Wonen. De traditionele gezinswoning is niet langer het uitgangspunt: we richten ons nadrukkelijk op betaalbare woonproducten voor één- en tweepersoonshuishoudens, de groep die de komende jaren het sterkst groeit.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
13
Ook nemen we afscheid van het idee dat iedereen levenslang in dezelfde woning moet kunnen blijven wonen. Woningbehoeften veranderen. Steeds meer mensen zoeken een woning die past bij hun levensfase. Daarom maken we het mogelijk dat inwoners die dat willen, een wooncarrière kunnen maken. Daarnaast verschuift de nadruk van alleen bouwen naar ook sturen en toewijzen: we nemen actief regie om de woningbouwproductie te versterken zodat iedere woningzoekende in onze gemeente zo snel mogelijk een woning heeft die past bij zijn/haar wensen en financiële situatie. Ook maken we scherpe keuzes: meer woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens, meer nultredenwoningen, en meer betaalbare opties voor starters en lokale inwoners. Hierbij kijken we naar de totale woonlasten (dus huur of hypotheek en bijvoorbeeld ook energiekosten). Alleen zo kunnen we zorgen dat inwoners – jong en oud – hier een passende woning vinden en zich thuis blijven voelen in hun eigen kern.
Zo nemen we regie op woningbouw Om dit waar te maken, kiezen we als gemeente voor duidelijke kaders:
1. We bouwen naar behoefte: woningbouw volgt altijd de concrete vraag per kern zoals die uit het Stec Woningbehoefteonderzoek komt. We geven prioriteit aan kernen
waar de vraag naar woningen het grootst is en/of waar we de meeste beweging in de woningmarkt kunnen bewerkstelligen.
2. We willen impact maken en moeten daarom ook zorgvuldig omgaan met de beschikbare capaciteit. De arbeidsmarkt staat onder druk en personeel is schaars. We kiezen voor minder projecten, maar meer woningen. Met andere woorden: waar we de keuze hebben, kiezen we voor één project met 100 woningen in plaats van vijf projecten met 20 woningen per project. Uitzondering vormen de groeikernen Horst en Sevenum. Hier zijn meerdere projecten nodig om de woningvraag op te vangen.
3. Volgens de woningbouwprogrammering kunnen we niet overal tegelijk bouwen. We
moeten prioriteren en keuzes maken. De afgelopen jaren zijn in verschillende kernen al grote woningbouwprojecten gerealiseerd, die voldoen aan de behoeften in die kernen. We geven prioriteit aan kernen waar de afgelopen jaren nog niet of nauwelijks is gebouwd en waar de behoefte aan nieuwe woningen op basis van data groot is.
4. We geven voorrang aan andere typen woningen: minimaal 50% van de nieuwbouw moet bestaan uit nultredenwoningen.
5. We maken afspraken dat de maximale, wettelijk toegestane 50% van de nieuwgebouwde betaalbare woningen primair wordt aangeboden aan lokale inwoners. Zo behouden we
maatschappelijke binding in de kernen. Voor sociale huurwoningen leggen we dit vast in de huisvestingsverordening. Met ontwikkelaars maken we hier afspraken over.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
14
6. Bij grotere projecten (>80 woningen) geldt dat minimaal 10% van de woningen
middenhuur (huurwoningen in de prijsklasse tussen sociale huur en de vrije sector) moet zijn. Lokale woningcorporaties kunnen en willen hier de rol van verhuurder in pakken.
7. We bouwen minder klassieke gezinswoningen en zetten bewust in op andere typen
woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens, aansluitend bij de demografische ontwikkeling. Denk aan nultredenwoningen en geclusterde woonvormen.
8. We zorgen ervoor dat projecten met een grote maatschappelijke meerwaarde met voorrang opgepakt kunnen worden. Dit betreft projecten met 100% geclusterde
nultredenwoningen of projecten waar er een unieke kans is om in een dorpskern een kwaliteitsverbetering te realiseren middels woningbouw. Omdat we hiermee echt impact kunnen maken, willen we deze initiatieven van derden direct op kunnen pakken. Het feit dat we projecten met voorrang in behandeling nemen, betekent overigens niet dat er op voorhand ook bereidheid is om af te wijken van geldende regels en kaders voor woningbouw. Dat wordt per locatie en situatie afzonderlijk beoordeeld en afgewogen.
9. Bij elk woningbouwinitiatief maken we een integrale afweging. Daarbij kijken we
nadrukkelijk naar meerdere criteria die samen de kwaliteit en toekomstbestendigheid van een project bepalen:
• •
Gezondheid – bijdrage aan de veerkracht van inwoners.
• • •
Mobiliteit – bereikbaarheid, parkeernormen en OV-ontsluiting.
Leefbaarheid – sociale cohesie, voorzieningen en veiligheid en woonen leefklimaat (milieu). Duurzaamheid – energieprestaties, klimaatadaptatie en circulair bouwen. Ruimtelijke kwaliteit – inpassing in de omgeving, architectuur en groenvoorzieningen.
Concreet betekent dit ook: meer integrale samenhang tussen beleidsterreinen. Wonen raakt immers niet alleen het ruimtelijke, maar ook het sociale domein.
10.We bereiden ons alvast voor op de voorspelde huishoudensgroei voor de periode 2031
tot 2040 van ongeveer 1700 huishoudens. We blijven, rekening houdend met de conceptOmgevingsvisie, actief in het verwerven en faciliteren van woningbouwlocaties zodat ook na 2031 voldaan kan worden aan de behoefte. Dit gebeurt allemaal ‘achter de schermen’ om grondspeculatie te voorkomen.
We ontwikkelen de komende periode programma’s die voortbouwen op de conceptOmgevingsvisie en die gezamenlijk zorgen voor onderbouwing en afweging per gebied en per project. Daarmee zorgen we dat er altijd oog is voor leefomgeving en kwaliteit, waarbij de belangen vanuit de concept-Omgevingsvisie en andere programma’s en de realisatie van woningaantallen integraal gewogen worden. We maken een Volkshuisvestingsprogramma voor de komende jaren. Dit programma valt na vaststelling onder de Omgevingsvisie van de gemeente Horst aan de Maas.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
15
1.4 De opgaven: wat willen we de komende jaren bereiken? De huidige woningvoorraad sluit onvoldoende aan bij de behoefte aan woningen: in aantallen (kwantitatief) en in type (kwalitatief). Daar brengen we de komende jaren verandering in.
Opgave: We vergunnen tot en met 2030 gemiddeld 250 woningen per jaar De woningmarkt in Horst aan de Maas is krap. Uit het Woningbehoefteonderzoek blijkt dat het aantal huishoudens tot 2040 sowieso toeneemt. Vooralsnog gaan we uit van een groei van 3000 huishoudens. Hiermee vangen we ook de druk op van bijvoorbeeld arbeidsmigranten die zich hier voor lange tijd willen vestigen. Naast het toevoegen van nieuwbouwwoningen zetten we ook in op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad, zodat deze meer aansluit bij de behoeften van inwoners, nu en in de toekomst. NB. Vergund betekent nog niet: gerealiseerd. Nieuwbouwplannen moeten in basis binnen vijf jaar na vergunning gerealiseerd worden. Indien nodig, hanteren we een realisatieplicht, om op de voortgang te kunnen sturen.
Opgave: Aansluiting op de veranderende huishoudenssamenstelling De woningvoorraad bestaat momenteel grotendeels uit gezinswoningen, terwijl de vraag vanuit kleinere, één- en tweepersoonshuishoudens sterk toeneemt. We moeten de woningvoorraad beter laten aansluiten op deze veranderende vraag, met meer geschikte woningen voor kleinere huishoudens. Als we nieuwe woningen (laten) bouwen, dan moet 50% daarvan nultredenwoningen zijn.
Een kanttekening Woningbouw staat nooit op zichzelf. Om nieuwe woningen te realiseren, moeten we rekening houden met randvoorwaarden. Denk bijvoorbeeld aan de stikstofuitstoot, netcongestie op het elektriciteitsnet, spuitzones rondom landbouwgronden en voldoende mobiliteit en bereikbaarheid. Deze factoren bepalen Óf en hoe een woningbouwproject door kan gaan. Daar hebben we als gemeente maar beperkte invloed op. Toch zijn deze randvoorwaarden cruciaal. Hier voeren we het gesprek over met het Rijk in het kader van de Limburgse Woondeal. Zonder oplossingen of afspraken op deze terreinen is het simpelweg niet mogelijk om woningen te bouwen, hoe groot de behoefte lokaal ook is.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
16
1.5
Sturing: hoe gaan we aan de slag met onze opgaves? Onderstaande instrumenten helpen ons om opgaven waar te maken. Niet alle instrumenten zijn nieuw; veel kennen we al in Horst aan de Maas. In de komende jaren continueren we de inzet, vaak met kleine aanpassingen.
Woningbouwprogrammering De woningbouwprogrammering is het centrale instrument om grip te houden op de woningbouwopgave. Hierin leggen we vast waar, wanneer en hoeveel woningen worden gebouwd. Het doel is om jaarlijks 250 woningen te vergunnen tot 2030 en tot 2041 bijna 3.000 woningen te realiseren. In de woningbouwprogrammering zetten we in op 130% plancapaciteit om de ambitie van 250 woningen per jaar te kunnen realiseren. Hiermee houden we er rekening mee dat een deel van de plancapaciteit wellicht niet tot een daadwerkelijke realisatie zal komen. De programmering is gebaseerd op het Stec Woningbehoefteonderzoek 2025, waarin de behoeften naar woningen – per kern – heel nauwkeurig inzichtelijk zijn gemaakt. Het rapport laat zien dat er verschillen bestaan tussen de kernen in vraag naar woningtypen, prijsklassen en tempo van groei. Deze inzichten geven ons handvatten om gericht te sturen en de juiste prioriteiten te stellen: het juiste type woning, op de juiste plek, op het juiste moment. Daarbij letten we niet alleen op aantallen, maar ook op kwaliteit: betaalbaarheid, doorstroming, woningen voor starters en senioren. Even belangrijk is dat nieuwbouw bijdraagt aan een gezonde, veilige en kwalitatieve leefomgeving. Bij ieder project kijken we daarom nadrukkelijk naar onder andere groen, water, spelen, ontmoeten en parkeren.
Ook wegen we mee of er in de omgeving belemmeringen zijn die een risico opleveren in het kader van sociale of fysieke veiligheid, of gezondheid. Een goed ingerichte openbare ruimte is onlosmakelijk verbonden met de woonkwaliteit en het woongenot van onze inwoners. Dit heeft enerzijds te maken met de locatie waar we bouwen, anderzijds met de feitelijke inrichting van deze locatie. Waarom effectief? Met de woningbouwprogrammering zorgen we voor duidelijkheid en sturing. We voorkomen dat we te veel of te weinig woningen bouwen, houden balans tussen de kernen en spelen in op actuele woningbehoeften door het onderzoek iedere vier jaar te herhalen. Het is daarmee de ruggengraat van ons Volkshuisvestingsbeleid en een stevige basis voor een evenwichtige, toekomstbestendige woningmarkt.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
17
► Grondbeleid Door zelf gronden te kopen, kunnen we als gemeente sturen op richting, snelheid en kwaliteit van woningbouw. Dit is vooral belangrijk bij urgente projecten, dorpsuitbreidingen of bijzondere opgaven zoals flexwoningen en geclusterde woonvormen. Zo houden we grip op betaalbaarheid, de bouw van nultredenwoningen en de verdeling tussen doelgroepen. Horst aan de Maas voert een zogenaamd ‘situationeel grondbeleid met een actieve basishouding’. Dat betekent dat we per situatie afwegen welke rol de gemeente neemt – van faciliterend tot actief en ook op andere ambities dan alleen wonen – maar altijd starten we vanuit een proactieve insteek. Waarom effectief? Met een actieve grondpositie kunnen we écht regie voeren: we bepalen zelf het programma en tempo en zorgen dat maatschappelijke doelen worden gehaald. Het situationele karakter biedt flexibiliteit, terwijl duidelijke kaders voor verkoop, kosten en samenwerking zorgen voor transparantie. Zo combineren we slagkracht met zorgvuldigheid en houden we koers richting onze ambitie van 250 vergunningen per jaar.
“Voor Horst aan de Maas is een woonfonds vooral interessant om betaalbare huur- en koopwoningen te realiseren en bij het herontwikkelen van locaties die een duidelijke, kwalitatieve impuls geven.”
► Woonfonds Een woonfonds is een financieel instrument waarmee we als gemeente projecten opzetten of ondersteunen die de markt zelf niet oppakt, bijvoorbeeld vanwege te hoge kosten ten opzichte van de opbrengsten. Denk aan tijdelijke huisvesting, herstructurering van buurten of nieuwe woonvormen voor lage en middeninkomens; projecten met een grote maatschappelijke meerwaarde. Voor Horst aan de Maas is een woonfonds vooral interessant om betaalbare huur- en koopwoningen te realiseren en bij het herontwikkelen van locaties die een duidelijke, kwalitatieve impuls geven. Hier profiteren vooral starters, ouderen en kleinere huishoudens van en dit draagt bij aan de leefbaarheid in de dorpen.
Het fonds wordt in ieder geval gevuld met de realisatiestimulans. Met deze realisatiestimulans kunnen gemeenten vanaf 2026 een bijdrage van € 7.000 ontvangen per betaalbare woning waarvan de bouw het jaar daarvoor is gestart. We verkennen andere manieren om het fonds te vullen. Voor de inzet van het fonds komt een duidelijk beoordelingskader, een investeringsstrategie en jaarlijkse verantwoording. We werken nog verder uit hoe de precieze invulling van het fonds eruit gaat zien. Zo is voor iedereen helder hoe we keuzes maken en welk maatschappelijk rendement we nastreven.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
18
Waarom effectief? Een woonfonds biedt flexibiliteit en maakt het mogelijk om maatwerk te leveren. Het kan net dat financiële zetje geven om betaalbare woningen, seniorenwoningen of herstructureringsprojecten te realiseren. Daarmee draagt het direct bij aan de woningbouwopgave van Horst aan de Maas. Voorwaarden? Het succes van een woonfonds hangt af van duidelijke selectiecriteria (toetsing op basis van een objectief afwegingskader), professioneel beheer en transparantie. Zo voorkomen we dat middelen vastzitten in risicovolle projecten of worden ingezet waar de markt al in voorziet. Dit vraagt ook om een actieve rol van de gemeente in de selectie van projecten en regie.
“Bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) nemen inwoners zelf het initiatief om een woonproject te realiseren.”
►C ollectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) nemen inwoners zelf het initiatief om een woonproject te realiseren. Dit doen ze gezamenlijk via een vereniging of stichting, vaak met professionele begeleiding. Collectief geven ze opdracht aan één architect en aan één aannemer voor het realiseren van de woningen. Ook woningcorporaties kunnen meedoen, als een of meer bewoners in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. In Horst aan de Maas zien we opnieuw belangstelling voor deze woonvormen, bijvoorbeeld voor starters en senioren (zoals knarrenhofjes, een kleinschalig woonproject voor ouderen, met zelfstandige woningen rond een gezamenlijke binnentuin of erf). Ze leveren maatwerk, versterken eigenaarschap en zorgen voor sociale cohesie. Tegelijk vragen ze veel inzet van deelnemers en duren trajecten vaak meerdere jaren.
Daarom evalueren en herzien we onze CPO-kaders en willen we dit uiteindelijk omzetten naar beleid: als gemeente kunnen we helpen door duidelijke spelregels te geven (bijvoorbeeld via kavelpaspoorten, waarin de mogelijkheden en bouwregels van elke zelfbouwkavel zijn vastgelegd). En door een kwartiermaker in te zetten die een CPO-collectief op weg helpt met het organiseren van commitment onder de deelnemers en het opzetten van een duidelijke structuur voor de samenwerking. Zo vergroten we de kans op succesvolle initiatieven. Daar staat tegenover dat we ook commitment verlangen van deelnemers; bijvoorbeeld door een aanbetaling te doen. Waarom effectief? CPO is geen instrument om snel grote aantallen woningen te realiseren, maar het biedt waardevolle aanvullingen voor specifieke doelgroepen. CPO maakt woonoplossingen mogelijk die de markt vaak niet vanzelf biedt, versterkt de betrokkenheid en samenhang in de dorpen en draagt bij aan betaalbaarheid omdat er geen ontwikkelaar in het proces zit.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
19
Hoe doen we dit? We willen elk jaar een aantal CPO-trajecten faciliteren. Dit doen we als volgt:
1. Een traject kan op twee manieren starten: • een concreet initiatief (met een op wenselijkheid beoordeelde locatie) dient zich aan, of
•
er is in een dorp een woningbouwproject gepland waar ruimte is voor CPO.
2. Aan elk traject koppelen we een kwartiermaker voor een vastgesteld aantal uur per
initiatief. De kwartiermaker helpt bij het vinden en binden van deelnemers, toetst hun commitment en ondersteunt bij het opzetten van een duidelijke organisatiestructuur. Dit maakt het samenwerken eenvoudiger en voorkomt dat er halverwege deelnemers afhaken of kavels alsnog in de markt gezet moeten worden.
3. We bieden extra ondersteuning via de gemeentelijke website en informatieavonden. 4. In het woningbouwprogramma reserveren we structureel ruimte voor zelfbouw, met nadruk op kleinere kernen.
► Tijdelijke woningen & flexwoningen Flexwoningen zijn tijdelijke, verplaatsbare woningen die snel kunnen worden geplaatst om urgente woningnood op te vangen. Ze zijn bedoeld voor starters, statushouders, spoedzoekers en arbeidsmigranten. Vaak komen ze op locaties die tijdelijk beschikbaar zijn in afwachting van een definitieve bestemming. Flexwoningen zijn dus tijdelijke woningen die verplaatsbaar en herbruikbaar zijn, terwijl andere tijdelijke woningen vaak maar één keer en voor een beperkte periode op een locatie worden ingezet. In Horst aan de Maas is al ervaring opgedaan met projecten rondom flexwoningen in de voorbereidende fase, samen met een woningcorporatie. Ze bieden een oplossing bij pieken in de woningvraag, vooral in kernen waar de druk op de sociale huur groot is. Uit de eerste praktijkervaring blijkt echter dat de vergunningsprocedures vaak net zo complex zijn als bij permanente bouw. Hierdoor is de effectiviteit van flexwoningen beperkt. Permanente woningen leveren een grotere bijdrage aan het oplossen van het woningtekort.
“Door complexe vergunningsprocedures is de effectiviteit van flexwonen beperkt.”
Waarom effectief? Flexwoningen kunnen binnen enkele maanden gerealiseerd worden en zo snel ‘lucht’ geven op de woningmarkt. Ze zijn kwalitatief sterk verbeterd en flexibel inzetbaar. Effectiviteit neemt toe als er een plan is voor herplaatsing na afloop van de termijn en als omwonenden tijdig en goed worden meegenomen. Voor Horst aan de Maas betekent dit dat jaarlijks enkele tientallen mensen geholpen kunnen worden, mits er geschikte locaties én draagvlak zijn. Voorwaarden? Het succes hangt sterk af van goede communicatie met omwonenden, tijdelijke omgevingsvergunningen en duidelijke afspraken over gebruiksduur en doelgroep. Zonder dit ontstaat maatschappelijke weerstand (niet in mijn achtertuin) of het risico dat flexwoningen structurele tekorten verhullen in plaats van oplossen.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
20
Hoe doen we dit? We willen flexwoningen alleen inzetten als ze écht bijdragen aan versnelling en betaalbaarheid.
1. We evalueren in 2026 de huidige projecten op snelheid, betaalbaarheid en gebruik.
Hierbij kijken we vooral naar de planvorming en de vergunningsverlening, aangezien de projecten nog in dit stadium zitten.
2. We onderzoeken of toekomstige flexprojecten sneller kunnen via locatiekeuze, door procedures te standaardiseren of door plannen te hergebruiken.
3. We besluiten daarna of flex een structureel onderdeel blijft van de woningbouwstrategie en wat niet kan.
4. We onderzoeken verruiming van de reguliere woningbouw als dat net zo snel en effectief blijkt.
Inzetten op andere woonproducten We zetten als gemeente nadrukkelijk in op andere woonproducten die beter aansluiten bij de veranderende bevolkingssamenstelling. Waar de huidige woningvoorraad voor 64% uit grote eengezinswoningen bestaat, zien we dat juist de behoefte aan passende woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens sterk toeneemt. Het aandeel nultredenwoningen bedraagt nu slechts 12%, terwijl de vraag naar dit type woning steeds groter wordt. Daarom stimuleren we bij nieuwe ontwikkelingen de realisatie van nultredenwoningen en geclusterde woonvormen met een dorps karakter voor één-en tweepersoonshuishoudens. In de conceptOmgevingsvisie geven we ook ruimte aan gestapelde woonvormen in onze kleine kernen. Maar wel met een dorps karakter. Denk bijvoorbeeld aan appartementen met een lift of beneden- bovenwoningen (BeBo). Deze woonproducten sluiten ook beter aan bij de wensen van starters, ouderen en kleine huishoudens. Door samen met ontwikkelaars bewust te kiezen voor dergelijke woonvormen, zorgen we voor een verrijking van de bestaande woningvoorraad en meer balans op de woningmarkt. Dit versterkt de leefbaarheid en diversiteit in onze dorpen.
► Beter benutten van de bestaande woningvoorraad We willen sneller extra woningen toevoegen zonder nieuwe bouwlocaties aan te wijzen. Dat kan door bestaande woningen en kavels slimmer te benutten. Instrumenten als woningsplitsing, kavelsplitsing, optoppen en woningdelen bieden hier kansen voor. De meeste mogelijkheden bestaan al, maar zijn vaak onbekend of worden te weinig toegepast. Door duidelijk te communiceren over de spelregels en actief voorbeelden te delen, maken we het voor inwoners en initiatiefnemers makkelijker om stappen te zetten. Hier gaan we ook over in gesprek met de woningcorporaties. Omdat we hierbij afhankelijk zijn van initiatieven van derden hebben we deze niet meegerekend in de woningbouwprogrammering om te komen tot het vergunnen van 250 woningen per jaar.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
21
Waarom effectief? Het benutten van de bestaande voorraad is een kostenefficiënte manier om woningen toe te voegen en sluit goed aan bij de groeiende vraag naar kleinere en betaalbare woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens. Woningsplitsing en woningdelen maken grote woningen geschikt voor starters of senioren, kavelsplitsing benut ruime erven in de dorpskernen en optoppen voegt woningen toe zonder extra grondgebruik. Daarmee dragen deze instrumenten bij aan doorstroming, betaalbaarheid en behoud van het buitengebied. Voorwaarden? Niet elke woning of locatie is geschikt. Heldere kaders zijn daarom essentieel, zoals eisen voor minimale oppervlaktes, draagconstructie, parkeerdruk en inpassing in het straatbeeld. Voor woningdelen geldt dat leefbaarheid en overlast voorkomen moeten worden. Kavelsplitsing kan alleen binnen de kernen; het buitengebied blijft primair bestemd voor landbouw en natuur. Een uitzondering vormt woningsplitsing, waar we de regels willen verruimen: nu mag dit alleen bij karakteristieke panden in het buitengebied, maar we onderzoeken of dit breder mogelijk kan worden. Hoe doen we dit?
1. We maken het beleid voor splitsen, optoppen en woningdelen helder en toegankelijk, onder meer via een informatiepagina en voorbeeldprojecten.
2. We ontwikkelen transparante toetsingskaders, die vooraf meer helderheid moeten bieden over de haalbaarheid van een aanvraag.
3. We communiceren actief over de mogelijkheden, zodat inwoners en initiatiefnemers beter weten wat kan.
4. We onderzoeken of we onder voorwaarden woningsplitsing kunnen verruimen in het buitengebied.
5. We houden scherp oog voor leefbaarheid en draagvlak, om te zorgen dat de toevoeging van woningen in balans blijft met de kwaliteit van de woonomgeving.
► Leegstand aanpakken Het benutten van woningen die langer dan een jaar leeg staan, is een relatief goedkope en duurzame manier om extra woonruimte te creëren, zonder nieuwe bouwlocaties aan te wijzen. Waarom effectief? Volgens het VNG-rapport ‘Leegstand te lijf’ is het benutten van leegstaande woningen een laagdrempelige en kostenefficiënte manier om nieuwe woningen te realiseren. Door leegstand aan te pakken, komen relatief snel enkele tientallen woningen op de markt. Bovendien gaan we verloedering tegen en bevorderen we de leefbaarheid. Voorwaarden? De meeste panden zijn in particulier eigendom, waardoor we er als gemeente beperkt zeggenschap over hebben. Ook is niet elke woning eenvoudig geschikt (of geschikt te maken) voor bewoning. De effectiviteit van dit instrument is daarom het grootst bij een proactieve, integrale aanpak met heldere monitoring en actief contact met eigenaren.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
22
Hoe doen we dit? We pakken leegstand aan via drie stappen:
1. Inventariseren: we monitoren jaarlijks leegstaande woningen met BAG- en WOZ-data, energienetverbruik en signalen uit de kernen. Daarbij onderscheiden we tijdelijke van langdurige leegstand (meer dan zes maanden).
2. Activeren: we benaderen eigenaren actief en wijzen op mogelijkheden zoals verhuur
(ook tijdelijk via de Leegstandwet), verkoop of herontwikkeling. Daarbij helpen we door drempels weg te nemen en te bemiddelen.
3. Benutten: we richten ons eerst op het ‘laaghangend fruit’: leegstaande woningen die met relatief weinig inzet weer bewoond kunnen worden. Pas als een analyse laat zien dat
de inspanning in verhouding staat tot het resultaat, zetten we zwaardere instrumenten in, zoals een leegstandsverordening of het (tijdelijk) overnemen van projecten van de markt. Daarbij benutten we ook koppelkansen met andere woonopgaven, zoals jongerenhuisvesting of flexwonen. We focussen ons niet alleen op leegstaande woningen maar brengen ook in beeld welke woningen er op dit moment aan de woningvoorraad onttrokken worden door verhuur als B&B. Vervolgens bepalen we of we hier de huisvestingsverordening voor gaan inzetten. Als na twee of drie jaar blijkt dat dat er onvoldoende is veranderd, overwegen wij om een leegstandsverordening in te stellen en daarmee een leegstandsheffing (boete voor het leeg laten staan van een woning) in te voeren. Hiertoe krijgen gemeenten de mogelijkheid.
► Familiewonen Familiewonen is een woonvorm waarbij bijvoorbeeld kinderen (eerstegraadsfamilie) tijdelijk de mogelijkheid krijgen om bij hun ouders op het erf of de kavel te wonen. Dit kan door het plaatsen van een kleine, verplaatsbare woning of door het tijdelijk bewonen van een bijgebouw. De Rijksoverheid wil dit ook in beleid opnemen. Waarom effectief? Familiewonen kan bijdragen aan een betere doorstroming en tijdelijke oplossingen bieden in de huidige woningmarkt doordat jongeren of starters sneller toegang krijgen tot passende woonruimte.
“We zorgen voor duidelijke toetsing vooraf en handhaving achteraf om misbruik te voorkomen.”
Voorwaarden? Het tijdelijke karakter is belangrijk om te voorkomen dat er een permanente uitbreiding van de woningvoorraad ontstaat op plekken die daar planologisch niet voor bedoeld zijn. In andere gemeenten is hier al ervaring mee opgedaan. Daar wordt familiewonen tijdelijk vergund, waarna de woning verwijderd moet worden of een nieuwe vergunning nodig is. Ook tijdelijke woningen moeten aan strengere milieuzones rondom onder meer geluid, geur en spuitzones voldoen. Net zoals bij reguliere woonvormen blijven dus ook hier de mogelijkheden beperkt.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
23
Hoe doen we dit? We willen passende woonruimte dichter bij het netwerk mogelijk maken. Dit doen we als volgt:
1. We houden vast aan planologische spelregels, zoals het uitsluiten van spuitzones, maar zoeken waar meer flexibiliteit mogelijk is.
2. We zorgen voor duidelijke toetsing vooraf en handhaving achteraf om misbruik te voorkomen.
3. We communiceren helder richting inwoners en hanteren duidelijke voorwaarden bij aanvragen. Ook sturen we op de tijdelijkheid.
1.6
KPI’s: hoe meten we de voortgang? De effectiviteit van instrumenten meten we aan de hand van de volgende KPI’s:
•
We vergunnen 250 woningen per jaar. Onder vergunde woning verstaan we het moment
•
Minimaal 50% van alle nieuwe woningen van woningbouwprojecten kleiner dan 12
•
Nieuwbouwplannen moeten binnen vijf jaar na vergunning gerealiseerd worden. Anders
dat een omgevingsvergunning verleend is. woningen zijn nultredenwoningen. heroverwegen we plannen conform de regels in de provinciale Omgevingsverordening: wordt het plan voortgezet en moet het binnen afzienbare tijd zijn gerealiseerd? Of maakt het plaats voor een andere, passende functie op die locatie?
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
24
THEMA 2
Betaalbaarheid Voor iedereen een woning die past bij de financiële situatie
Betaalbaar wonen is wonen in een woning die past bij iedere financiële situatie. Voor veel inwoners van Horst aan de Maas is een betaalbare woning echter steeds moeilijker te vinden. Stijgende huizenprijzen, oplopende bouwkosten en een tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen raken vooral jongeren (starters) en middeninkomens. De druk op de woningmarkt neemt steeds verder toe.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
25
2.1
Woningbehoefteonderzoek: wat zijn de woningbehoeften van inwoners? Welk inkomen hebben huishoudens in Horst aan de Maas? Onderstaande figuur geeft een beeld van de inkomensverdeling van huishoudens in de gemeente Horst aan de Maas. In de gemeente Horst aan de Maas heeft 43% van de huishoudens een laag inkomen. Dit is minder dan het landelijk gemiddelde van 52%.
Lage inkomens met passend toewijzen (tot €28.375 / €38.500)
Horst aan de Maas Provincie Limburg
Nederland
Lage inkomens zonder passend toewijzen (€28.375 / €38.500 tot €49.669 / €54.847)
Middeninkomens (€49.669 / €54.847 tot €69.750)
Hoge inkomens (> €69.750)
4.165 (23%)
3.615 (20%)
3.110 (17%)
7.290 (40%)
162.985 (31%)
111.345 (21%)
78.855 (15%)
167.910 (32%)
2.940.575 (37%)
1.191.460 (15%)
908.820 (11%)
2.895.275 (36%)
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2025).
Hoe staat ’t met de betaalbaarheid van woningen in Horst aan de Maas? Net als in andere delen van Nederland zijn koopwoningen in onze gemeente de laatste jaren duurder geworden.
Gemiddelde koopprijs woning in Horst aan de Maas
€ 256.900 € 406.200 0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
2018 2024
In 2024 had slechts 17% van de koopwoningen een WOZ-waarde lager dan € 280.000. Rekening houdend met de actuele marktomstandigheden, ligt de daadwerkelijke verkoopprijs vaak hoger dan de WOZ-waarde. Hierdoor is – bij publicatie van dit document - het werkelijke aandeel betaalbare koopwoningen in de praktijk nog kleiner dan de genoemde 17%.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
26
Ook de druk op huurwoningen is groot. Mede door de stijgende koopprijzen kiezen meer mensen voor sociale huurwoningen. Hierdoor steeg het aantal reacties op een huurwoning én steeg de zoekduur: het aantal maanden dat inwoners zochten naar een passende huurwoning. Gemiddeld aantal reacties per vrijgekomen huurwoning
Gemiddelde zoekduur naar een huurwoning bij woningcorporaties
29 maanden
201 371 0
50
100
150
200
250
300
350
42 maanden 400
0
10
2020
2020
2024
2024
20
30
40
50
Niet alleen de huurprijzen of de aankoopkosten voor een woning stegen. Ook de energielasten namen de afgelopen jaren fors toe. Het verduurzamen van woningen kan helpen om de energielasten structureel lager te houden. Verduurzamen maakt geen deel uit van het Volkshuisvestingsprogramma, maar is wel onderdeel van het Warmteprogramma van onze gemeente. We zetten hier dus wel degelijk op in, maar binnen een ander programma.
Te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag inkomen We zien dat er op dit moment onvoldoende woningen zijn voor huishoudens met een laag inkomen. Onderstaande figuur laat zien in hoeverre de huidige woningvoorraad in onze gemeente past bij de inkomens van inwoners.
Lage inkomens met passend toewijzen (tot €28.375 / €38.500)
Lage inkomens zonder passend toewijzen (€28.375 / €38.500 tot €49.669 / €54.847)
Middeninkomens (€49.669 / €54.847 tot €69.750)
Hoge inkomens (> €69.750)
Betaalbare klasse huur en koop*
Koop: <€155.000 Huur: <aftoppingsgrens
Koop: €155.000 - €220.000 Huur: <aftoppings- tot DAEB-huurgrens
Koop: €220.000 - €300.000 Huur: DAEB huurgrens tot middenhuurgrens
Koop: > €300.000 Huur: > middenhuurgrens
Aantal huishoudens
4.165
3.615
3.110
7.290
Passende huurwoningen
2.365
905
415
255
Passende koopwoningen
80
280
3.195
10.260
Aandeel passend
59%
33%
116%
144%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2025). *Van een deel van de huishoudens is het inkomen onbekend. Daarnaast staat een deel van de woningen leeg.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
27
2.2
Participatie: wat vinden inwoners en partners belangrijk? •
Zowel jongeren als ouderen geven aan de huidige woningen (veel) te duur te vinden. Betaalbaarheid is een ‘heet hangijzer’ voor veel inwoners. Hierdoor komt er geen doorstroming op de woningmarkt op gang. In sommige kernen trekken jongeren weg. Hierdoor staat de leefbaarheid onder druk.
•
Ook woningcorporaties delen hun zorgen over het beperkte aanbod betaalbare woningen. Corporaties moeten investeren in sociale huurwoningen, maar dit is relatief duur, met name door de stijgende bouwkosten (loon en materiaal) en landelijke regelgeving.
•
Voor ontwikkelaars is het realiseren van betaalbare woningen minder interessant. Tegelijkertijd begrijpen ze de behoefte en de urgentie.
2.3 Onze beleidskeuzes: waarom en hoe willen we sturen op betaalbaarheid? Mark is 46 jaar, vader van twee kinderen en heeft een fijne baan als automonteur. Na zijn scheiding woont hij tijdelijk bij vrienden, maar hij zoekt dringend een plek voor zichzelf en zijn kinderen, zodat ze een stabiele thuissituatie hebben. Een koopwoning is onhaalbaar: de huizenprijzen zijn sneller gestegen dan zijn inkomen. Een sociale huurwoning zou ideaal zijn, maar de wachtlijsten zijn lang. Middenhuur dan? Ook dat blijkt lastig – de huurprijzen liggen vaak boven zijn draagkracht. Iedere keer als Mark denkt iets gevonden te hebben, gaat de woning aan zijn neus voorbij.
De situatie van Mark staat symbool voor een groeiende groep inwoners in Horst aan de Maas. Mensen die tussen wal en schip vallen: te veel verdienen voor sociale huur of nog niet bovenaan de wachtlijst staan, maar te weinig inkomen hebben om te kopen of de hoge huren in de vrije sector te betalen. Betaalbaar wonen is voor hen geen luxe, maar een voorwaarde voor een gezond (gezins)leven, voor stabiliteit, voor perspectief. Het is belangrijk om jongeren aan onze gemeente te binden. Jongeren tussen de 20 en 40 jaar zijn van grote waarde voor de toekomst van Horst aan de Maas. Zij houden onze dorpen vitaal en levendig, versterken het verenigingsleven en dragen bij aan het in stand houden van voorzieningen. Wanneer deze groep wegtrekt naar grotere steden, komt de balans tussen zorglast en zorgkracht onder druk te staan. Juist door jongeren hier te laten wonen en hun leven op te bouwen, blijft de leefbaarheid geborgd en blijven onze kernen aantrekkelijk voor alle generaties. VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
28
Zo nemen we regie op betaalbaarheid Als gemeente accepteren we deze ontwikkeling niet. We maken daarom scherpe keuzes om betaalbaarheid te waarborgen.
1. Onze focus ligt op huishoudens met een inkomen tot € 50.000: we zetten in op meer
sociale huur, meer middenhuur en betaalbare koop. Daarbij kiezen we bewust voor een evenwichtige woningvoorraad, waarin iedereen, van starter tot senior, een plek kan vinden.
2. Het verhogen van de betaalbaarheidsgrenzen is noodzakelijk om woningbouwprojecten
in Horst aan de Maas aantrekkelijk te houden voor ontwikkelaars. Wanneer wij strengere voorwaarden stellen dan omliggende gemeenten, neemt de kans toe dat projecten in de gemeente Horst aan de Maas niet van de grond komen. Dit omdat onze gemeente dan minder aantrekkelijk is voor ontwikkelaars om woningbouwprojecten te realiseren. Tegelijkertijd beseffen we dat betaalbaar wonen niet voor iedereen ook echt betaalbaar is. Daarom kijken we verder dan alleen de nieuwbouw zelf. Elke nieuwe woning zet een verhuisketen in gang: ook als een nieuwbouwwoning niet direct naar een starter gaat, komt er via doorstroming ruimte vrij in eerste koopwoningen of huurwoningen. Dat biedt meer mogelijkheden voor inwoners met een lager inkomen. Sociale huur is daarbij niet alleen bedoeld voor kwetsbare groepen, maar juist ook voor jonge starters. In onze communicatie zetten we hier sterker op in, door het stigma rondom sociale huur te doorbreken en jongeren te stimuleren zich vanaf 18 jaar actief in te schrijven. We volgen de betaalbaarheidsgrenzen naar:
a. 20% van de nieuwbouwwoningen mag maximaal € 345.000 b. 17% van de woningen mag maximaal € 405.000 3. We stimuleren doorstroming door voldoende nultredenwoningen voor ouderen te
bouwen en door het aanbod van starterswoningen te vergroten. Voor jonge kopers zetten we de starterslening in als concreet hulpmiddel om de stap naar hun eerste woning mogelijk te maken.
4. Betaalbaarheid is geen vanzelfsprekendheid, maar een resultaat van keuzes. Door
gericht te sturen op prijsklasse, woningtype en beschikbaarheid, zorgen we dat inwoners ook in de toekomst betaalbaar kunnen blijven wonen in Horst aan de Maas.
5. We hebben ontwikkelaars nodig om onze opgave op het gebied van betaalbaarheid te realiseren. Dit vraagt om een wederkerige relatie: geven en nemen.
Tegelijkertijd moeten we een kanttekening maken: we hebben maar beperkte mogelijkheden om te sturen op betaalbaarheid van woningen. De meeste invloed komt vanuit landelijke programma’s, waarbij we als gemeente aan de lat staan voor de praktische uitvoering en soms ook handhaving. De meest effectieve manier om woningen betaalbaar te houden, is te zorgen voor voldoende aanbod. Dat is geborgd in de woningbouwprogrammering (zie thema 1). VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
29
Waarom is een woning tegenwoordig zo duur? De kosten van nieuwbouwwoningen zijn voor veel inwoners een doorn in het oog. ‘Waarom is een woning zo duur? Daar moeten jullie iets aan doen!’ We hoorden het vaak tijdens de gesprekken met inwoners de afgelopen tijd. Als gemeente hebben we maar een zeer beperkte invloed op de (bouw)kosten van een woning. Onderstaande figuur geeft een beeld van hoe de kostprijs is opgebouwd.
55% tot 70% directe bouwkosten 10% tot 20% afwerking 10% tot 15% ontwerp en advies Denk aan de vergoeding van een architect, bouwkundige of bijvoorbeeld een milieuspecialist.
Denk aan de kosten voor een badkamer, keuken en de aanleg van de tuin.
Denk aan materialen (beton, hout, stenen, dakpannen, sanitair, etc.) en menskracht (ureninzet). Vooral deze kosten zijn de afgelopen jaren fors toegenomen.
Dit is waar we als gemeente invloed op hebben. De grondkosten in Horst aan de Maas zijn relatief laag ten opzichte van steden in de regio.
15% tot 20% grondkosten
Bovenstaande percentages geven een indicatie. De werkelijke kosten verschillen per locatie en afwerkingsniveau van een woning.
Waar hebben we als gemeente invloed op? Als gemeente hebben we zeer beperkt invloed op de bouwkosten, maar wél op onderdelen die de uiteindelijke verkoopprijs bepalen, zoals de betaalbaarheidsgrenzen die we hanteren bij nieuwbouwprojecten. Tegelijkertijd zien we ook dat de kosten – bijvoorbeeld voor het aanleggen van infrastructuur – stijgen. We sturen erop dat woningen in het betaalbare segment beschikbaar komen, maar moeten tegelijk realistisch zijn: ontwikkelaars moeten projecten financieel haalbaar kunnen realiseren. Met instrumenten zoals actief grondbeleid zoeken we daarom steeds naar de balans tussen betaalbaarheid voor inwoners en uitvoerbaarheid voor marktpartijen.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
30
2.4
De opgaven: wat willen we de komende jaren bereiken? Er is – nu en in de toekomst – een tekort aan woningen voor mensen met een inkomen tot € 50.000 per jaar. Het aandeel jongeren met een lager inkomen is relatief groot.
Opgave: meer woningen voor inkomens tot € 50.000 We moeten fors bijbouwen voor deze doelgroep. Tegelijk is het belangrijk om te zorgen voor gemengde en leefbare wijken, waar mensen met verschillende inkomens en achtergronden prettig samen kunnen wonen.
Waarom is € 50.000 de inkomensgrens? De gekozen inkomensgrens van € 50.000 komt overeen met de grens die woningcorporaties hanteren bij het toewijzen van een sociale huurwoning: een alleenstaande mag afgerond maximaal € 50.000 verdienen om in aanmerking te komen voor zo’n woning. Voor mensen met een inkomen tot € 50.000 en geen vermogen zijn er in de huidige markt geen koopwoningen beschikbaar. Wat een uitdaging vormt, aangezien dit inkomen voor veel cruciale beroepen een heel normaal inkomen is. Denk hierbij aan een leraar, politieagent, brandweerman of verpleegkundige. Illustratief: in 2025 was het modaal inkomen in Nederland € 46.500.
2.5
Sturing: hoe gaan we aan de slag met onze opgaven? ► Vastleggen percentages woningbouwcategorieën Door in het omgevingsplan of in anterieure overeenkomsten percentages voor woningbouwcategorieën vast te leggen (en daarmee betaalbaarheidsgrenzen aan te geven), kunnen we sturen op een evenwichtige woningvoorraad. Bij de ontwikkeling van een project vanaf 12 woningen ligt dan vast hoeveel woningen (in percentages) worden gerealiseerd in sociale huur, middenhuur, betaalbare koop of vrije sector. NB: het vastleggen van de percentages in het omgevingsplan is een lange procedure. Daarom kiezen we ervoor om dit voor nu in anterieure overeenkomsten vast te leggen. Voor Horst aan de Maas is dit instrument belangrijk. Voor ontwikkelaars is het interessant om duurdere woningen te bouwen, terwijl de markt vraagt om betaalbare woningen.
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA
31
Wat betekent dit concreet? In de huidige doelgroepenverordening is de volgende verdeling voor woningbouwcategorieën vastgelegd:
Om beter te kunnen sturen op de opgaven die we als gemeente hebben, kiezen we ervoor om in de toekomst de volgende verdeling aan te houden:
• 30% sociale huur; • 5% goedkope koop (onder de € 280.000); • 32% betaalbare koop (tot € 355.000) of middenhuur (ca. € 900 tot € 1200 per maand); • 33% vrije sector.
• 30% sociale huur; • 20% betaalbare koop laag (tot € 345.000) of middenhuur (ca. € 900 tot € 1200 per maand); • 17% betaalbare koop hoog (tot € 405.000) of middenhuur (ca. € 900 tot € 1200 per maand); • 33% vrije sector. Daarnaast willen we ook de volgende afspraken vastleggen: • 50% van alle nieuwbouwwoningen moet een nultredenwoning zijn; • 50% van alle nieuwbouwwoningen worden primair aan lokale inwoners aangeboden. Hiervoor maken we afspraken met de projectontwikkelaars. • Bij projecten die bestaan uit meer dan 80 woningen, moet 10% van de woningen in middenhuur gerealiseerd worden.