12c Toelichting
Tekst van het document
BESTEMMINGSPLAN “Oude Holstraat Hegelsom” NL.IMRO.1507.HSOUDEHOLSTR-BPV1 Vastgesteld
Document:
Bestemmingsplan “Oude Holstraat Hegelsom”
IDN:
NL.IMRO.1507.HSOUDEHOLSTR-BPV1
Status:
Vastgesteld
Datum:
10 mei 2022
Aanvrager:
Hertoghave Projectontwikkeling B.V.
Auteur:
ing. P.W.M. van de Ligt
Bureau Leefomgeving B.V. Schoolstraat 7 5961 EE HORST 077 – 208 60 99 contact@bureauleefomgeving.nl www.bureauleefomgeving.nl
INHOUDSOPGAVE
1 INLEIDING..............................................................................................................................................................3 1.1 Aanleiding en doel van het bestemmingsplan ..............................................................................................3 1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied ...................................................................................................4 1.3 Vigerend bestemmingsplan............................................................................................................................5 1.4 Leeswijzer........................................................................................................................................................6 2 BESCHRIJVING VAN HET PLANGEBIED ........................................................................................................7 2.1 Algemeen ........................................................................................................................................................7 2.2 Ruimtelijke structuur........................................................................................................................................8 2.3 Functionele structuur
......................................................................................................................................8 2.4 Historische ontwikkeling en cultuurhistorie ....................................................................................................9 3 BELEID ................................................................................................................................................................ 12 3.1 Inleiding......................................................................................................................................................... 12 3.2 Rijksbeleid .................................................................................................................................................... 12 3.2.1 Nationale Omgevingsvisie .................................................................................................................... 12 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) ......................................................................... 13 3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking ................................................................................................. 13 3.3 Provinciaal beleid .........................................................................................................................................
14 3.3.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014.......................................................................................... 14 3.3.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 ................................................................................................ 17 3.3.3 Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024............................................................................... 17 3.4 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................................... 19 3.4.1 Structuurvisie Horst aan de Maas ........................................................................................................ 19 3.4.2 Masterplan Wonen Horst aan de Maas ............................................................................................... 20 3.5 Conclusie ...................................................................................................................................................... 22 4 PLANBESCHRIJVING....................................................................................................................................... 23 4.1 Uitgangspunten en doelstellingen van het plan .........................................................................................
23 4.2 Stedenbouwkundige / ruimtelijke aspecten................................................................................................ 24 5. SECTORALE ASPECTEN ............................................................................................................................... 27 5.1 Inleiding......................................................................................................................................................... 27 5.2 Milieuaspecten ............................................................................................................................................. 27 5.2.1 Bodem- en grondwaterkwaliteit ............................................................................................................ 27 5.2.2 Geluid ..................................................................................................................................................... 28 5.2.3 Luchtkwaliteit ......................................................................................................................................... 31 5.2.4 Geur .......................................................................................................................................................
32 5.2.5 Bedrijven en milieuzonering ................................................................................................................. 34 5.2.6 Externe veiligheid .................................................................................................................................. 36
Vastgesteld
1
5.2.7 Milieueffectrapportage .......................................................................................................................... 38 5.2.8 Spuitzones gewasbescherming ........................................................................................................... 40 5.3 Waterparagraaf ............................................................................................................................................ 43 5.3.1 Beleidskader .......................................................................................................................................... 43 5.3.2 Kenmerken van het watersysteem (huidige situatie) .......................................................................... 44 5.3.3 Water in relatie tot de ontwikkeling (nieuwe situatie) .......................................................................... 45 5.3.4 Conclusie ............................................................................................................................................... 45 5.4 Kabels en leidingen...................................................................................................................................... 45 5.5 Natuur ...........................................................................................................................................................
46 5.5.1 Flora en fauna ....................................................................................................................................... 46 5.5.2 Natura2000 ............................................................................................................................................ 48 5.6 Archeologie en cultuurhistorie ..................................................................................................................... 49 5.6.1 Cultuurhistorie........................................................................................................................................ 49 5.6.2 Archeologie ............................................................................................................................................ 50 5.7 Verkeer en parkeren .................................................................................................................................... 52 5.8 Volksgezondheid.......................................................................................................................................... 52 6 UITVOERBAARHEID.........................................................................................................................................
54 6.1 Economische uitvoerbaarheid..................................................................................................................... 54 6.2 Handhaving .................................................................................................................................................. 54 6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid .............................................................................................................. 54 6.4 Procedure ..................................................................................................................................................... 55 7 JURIDISCHE TOELICHTING ............................................................................................................................ 57 7.1 Planstukken .................................................................................................................................................. 57 7.2 Toelichting op de verbeelding ..................................................................................................................... 57 7.3 Toelichting op de planregels .......................................................................................................................
57 BIJLAGEN Bijlage 1: Berekening V-Stacks Vergunning Bijlage 2: Berekening AERIUS Calculator gebruiksfase Bijlage 3: Reactie Veiligheidsregio Limburg-Noord
Separate bijlagen: § Verkennend bodemonderzoek § Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai § Aanvullend akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai § Quickscan flora en fauna § Vleermuisonderzoek § Archeologisch vooronderzoek
Vastgesteld
2
1 INLEIDING
1.1 Aanleiding en doel van het bestemmingsplan Tussen de kern van Hegelsom en de provinciale weg N556 (Stationsstraat) ligt de voormalige campus van agrarisch opleidingscentrum PTC+. Na het vertrek van PTC+ in 2016 is er nog summier onderwijs gegeven. In 2019 zijn ook deze laatste onderwijsactiviteiten volledig beëindigd. Hiermee is er een einde gekomen aan een periode van zo’n zeventig jaren agrarisch onderwijs op deze locatie. Sindsdien staan een groot deel van de voormalige onderwijsgebouwen leeg, wat de campus in zijn algemeenheid een desolate en steeds meer vervallen indruk geeft. Tegelijkertijd ligt er een grote opgave om in de woningbehoefte van Horst en omgeving te voorzien. Mede gelet op de ligging van de voormalige campus tegen de kern van Hegelsom aan, aan de provinciale weg die het nabijgelegen centrum van Horst verbindt met het station Horst-Sevenum, leent deze locatie zich uitstekend om in de woningbouwbehoefte van Hegelsom en Horst te voorzien.
Afbeelding 1. Ligging plangebied
Hertoghave Projectontwikkeling B.V. heeft de campus verworven met de intentie om er de bouw van diverse woningen mogelijk te maken, alsook evenwijdig aan de Stationsstraat andere functies te ontwikkelen. Onderhavig bestemmingsplan behelst uitsluitend het deel van de campus waar woningbouw is voorzien (het deel van de campus wat ten westen ligt ten opzichte van de in ere te herstellen Oude Holstraat) en het zuidelijke deel van de overzijde van de Oude Holstraat waar ook andere functies zijn voorzien.
Vastgesteld
3
De campus maakt onderdeel uit van het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Horst aan de Maas”, waarin het is bestemd tot 'Agrarisch met waarden – Agrarisch onderzoekscentrum' en 'Maatschappelijk'. De beoogde ontwikkeling is strijdig met het vigerend bestemmingsplan, aangezien binnen de genoemde bestemmingen de bouw van woningen of andere functies niet is toegestaan. In het voorliggend bestemmingsplan wordt een nieuwe woonbestemming voor betreffende gronden wettelijk geregeld, waardoor nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden ontstaan.
1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied De voormalige PTC+ campus is gelegen in de oksel van de wegen Pastoor Debijestraat en Stationsstraat (N556), direct ten oosten van de kern van Hegelsom. De Pastoor Debijestraat en Stationsstraat vormen respectievelijke de noordelijke en oostelijke grens van het campusterrein. Aan de Pastoor Debijestraat is sprake van een bebouwingslint, bestaande uit vrijstaande woningen. De achtertuinen van deze woningen grenzen aan het plangebied. Aan de overzijde van de Stationsstraat is het bedrijventerrein Hoogveld gelegen. De westelijke grens wordt gevormd door de woonbebouwing van de kern Hegelsom. In zuidelijke richting grenst de campus aan het buitengebied van Hegelsom, in het bijzonder aan de woningen uit de lintbebouwing die de Stationsstraat begeleidt.
Afbeelding 2. Luchtfoto met schematische weergave begrenzing plangebied (in grijs het nieuwe tracé van de Oude Holstraat, plangebied onderhavig bestemmingsplan rood omlijnd, resterende campusterrein weergegeven met rode stippellijn)
Voordat de Stationsstraat werd aangelegd vormde de Holstraat de toegangsweg naar Horst. Met de herontwikkeling van het totale campusterrein vormt deze Holstraat een belangrijke structuurdrager. Niet alleen
Vastgesteld
4
wordt de Holstraat in ere hersteld, het vormt tevens de fysieke grens tussen het deel waar woningbouw is beoogd en waar een groenblauwe long en andere functies. De voorstaande ontwikkeling vindt plaats op de percelen kadastraal bekend als gemeente Horst, sectie M, nummers 940, 1991, 1992, 2377 en 3223 (ged.).
1.3 Vigerend bestemmingsplan Het campusterrein maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan “Buitengebied Horst aan de Maas” (vastgesteld d.d. 19 december 2017) en is bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Agrarisch onderzoekscentrum’ of als ‘Maatschappelijk’. De agrarische bestemming is daarbij volledig voorzien van een bouwvlak met de maatvoeringsaanduiding ‘maximum aantal wooneenheden: 0’. Binnen het bouwvlak is één van de onderwijsgebouwen tevens voorzien van de functieaanduiding ‘horeca van categorie 1’. De maatschappelijke bestemming is voorzien van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van maatschappelijk – dierenweide’. Tevens is de locatie voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’ en de gebiedsaanduidingen ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied Venloschol’, ‘overige zone – kampen’ en ‘ontwikkelingsgebied glastuinbouw’.
Afbeelding 3. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Buitengebied Horst aan de Maas”
De gronden aangewezen als ‘Agrarisch met waarden – Agrarisch onderzoekscentrum’ zijn bestemd voor agrarische onderzoekscentra, educatie en horeca (uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding ‘horeca van categorie 1’). Uitsluitend binnen het bouwvlak mogen gebouwen worden opgericht, waarbij de maximale
Vastgesteld
5
bebouwbare oppervlakte voor deze locatie is bepaald op 7.700 m2. Vanwege de maatvoeringsaanduiding ‘maximum aantal wooneenheden: 0’ is op deze locatie geen bedrijfswoning toegestaan. De gronden aangewezen als ‘Maatschappelijk’ zijn bestemd voor een dierenweide. Het oprichten van gebouwen is binnen deze bestemming niet toegestaan. Woningbouw en andere functies binnen de bestemmingen ‘Agrarisch met waarden – Agrarisch onderzoekscentrum’ of ‘Maatschappelijk’ is uit functioneel oogpunt niet toegestaan. Daarnaast bieden de bestemmingen niet juiste bouwmogelijkheden.
1.4 Leeswijzer Deze toelichting is als volgt opgebouwd: in hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied. In hoofdstuk 3 is het beleidskader geschetst, waarbinnen de planvorming plaatsvindt. Met name het planologisch beleid op provinciaal en gemeentelijk niveau komt aan bod. In hoofdstuk 4 wordt de planbeschrijving gegeven. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de betreffende milieuhygiënische en planologische aspecten aan bod. Tenslotte komen in de hoofdstukken 6 en 7 de uitvoerbaarheid en de planstukken en het vooroverleg aan de orde.
Vastgesteld
6
2 BESCHRIJVING VAN HET PLANGEBIED
2.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt de ligging van het plangebied beschreven. Ook wordt er ingegaan op de aanwezige ruimtelijk-functionele structuur van het plangebied en omgeving en komt de historische ontwikkeling aan bod. Het plangebied is gelegen tussen Hegelsom en de provinciale weg N556 (plaatselijk bekend als Stationsstraat), ten zuiden van de Pastoor Debijestraat. Tot recentelijk is het plangebied in gebruik geweest als agrarische onderwijslocatie. Het voormalige campusterrein is bebouwd met enkele schoolgebouwen en praktijklokalen. Tussen de bebouwing is sprake van een wegenstructuur, groene bermen en weilanden, opgaande bomen en een dierenweide. Hegelsom behoort tot de gemeente Horst aan de Maas, gelegen in het noorden van Limburg. De kern Hegelsom ligt op een steenworp afstand ten zuiden van Horst. De Stationsstraat vormt de belangrijkste uitvalsweg van Hegelsom. Aan deze weg ligt tevens het station Horst-Sevenum, wat op grondgebied van Hegelsom is gelegen. Aan de overzijde van de Stationsstraat, gezien vanuit Hegelsom, bevindt zich het bedrijventerrein Hoogveld.
Bedrijventerrein Hoogveld Pastoor Debijestraat
Bebouwde kom Hegelsom
Stationsstraat (N556) Afbeelding 4. Luchtfoto huidige situatie campusterrein en omgeving
Het plangebied heeft betrekking op de percelen kadastraal bekend als gemeente Horst, sectie M, nummers 940, 1991, 1992, 2377 en 3223 (ged.). Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 4 ha.
Vastgesteld
7
Afbeelding 5. en 6. Impressie huidige situatie campusterrein
2.2 Ruimtelijke structuur De Stationsstraat is de belangrijkste structuurdrager van het omringende landschap en vormt eveneens grofweg de grens tussen het bedrijventerrein (gelegen ten oosten van de weg) en het agrarische buitengebied met de kern Hegelsom ten westen van de weg. Het plangebied ligt direct ten westen van de Stationsstraat. Het landschap ten westen van de Stationsstraat is te typeren als een kampontginning. De kampontginningen zijn ontstaan door individuele boeren die zich op een geschikte plek vestigden en vervolgens de plek ontgonnen. Qua patroon en bodemeigenschappen lijken deze gebieden sterk op de velden (bochtige wegen en relatief dikke eerdgronden). Het belangrijkste verschil is echter de schaal en maat. De kampen zijn veel kleinschaliger. De percelen werden in het verleden omgeven door houtwallen om het vee buiten de akkers te houden. Dit is ter plaatse nauwelijks nog aanwezig. Dit is het gevolg van ruilverkavelingen en het kappen van desbetreffende houtwallen. Karakteristiek is een verdichte rand om een klein, bol liggend open gebied. Aan de rand van een dergelijk open gebied is het buurtschap Hegelsom gegroeid tot de huidige kern. De groei van Hegelsom is ten koste gegaan van het open gebied. Ten noordoosten en ten zuidoosten van Hegelsom zijn nog twee kleine restanten zichtbaar van het oorspronkelijke open gebied.
Het huidige campusterrein ligt exact tussen deze open gebieden in. Het open gebied ten noordoosten van Hegelsom is echter nog amper beleefbaar door oprukkende bedrijvigheid en de aanwezigheid van grote glastuinbouwbedrijven. Het open gebied ten zuidoosten, waar het plangebied direct aan grenst, is nog redelijk gaaf gebleven. Karakteristiek is de glooiing in het landschap. De overzijde van de Stationsstraat kenmerkt zich door de aanwezigheid van het bedrijventerrein Hoogveld, bestaande uit vrijstaande, grote bedrijfsgebouwen, welke tezamen een dichte wand vormen van bedrijvigheid. Ten zuiden van het bedrijventerrein is nog sprake van de aanwezigheid van een uitloper in de vorm van een bebouwingslint evenwijdig aan de Stationsstraat.
2.3 Functionele structuur De bebouwde kom van Hegelsom kent uitsluitend een woonfunctie (met beperkt ondersteunende functies, zoals een basisschool, kerk en café-zaal). Ten noordoosten van de bebouwde kom zijn de lokale sportvelden gelegen. Het buitengebied van Hegelsom kenmerkt zich verder voornamelijk door een agrarisch gebruik.
Vastgesteld
8
Als belangrijke verbindingsweg tussen Horst en Sevenum hebben zich aan de Stationsstraat tal van functies gevestigd. Van oorsprong hebben diverse agrarische bedrijven zich aan deze weg gevestigd, afgewisseld met burgerwoningen. In de loop der tijd heeft zich langs deze weg ook andere bedrijvigheid gevestigd en is de agrarische bedrijvigheid steeds verder naar de achtergrond getrokken. Ten oosten van de Stationsstraat is vanaf eind jaren ’70 van de vorige eeuw het bedrijventerrein Hoogveld ontwikkeld. Op dit bedrijventerrein zijn voornamelijk bedrijven gevestigd van milieucategorie 2 t/m milieucategorie 3.2.
Afbeelding 7.Zicht op bedrijventerrein Hoogveld
Afbeelding 8. Garagebedrijf aan Pastoor Debijestraat
Tot 2019 had het plangebied een onderwijsfunctie. Nu staat het voormalige campusterrein hoofdzakelijk leeg. Aan de overzijde van de Pastoor Debijestraat ligt nog een garagebedrijf en aan de overzijde van de Stationsstraat ligt het bedrijventerrein Hoogveld met daar ten zuiden van een bebouwingslint dat uit enkele bedrijven bestaat (een kantoor, een kinderdagverblijf en een agrarisch hulpbedrijf).
2.4 Historische ontwikkeling en cultuurhistorie De kern Hegelsom is ontstaan in de periode 1929 tot 1933 uit de buurtschappen Voor-America (“de Hei”) en Hegelsom (omgeving Stationsstraat en “d’n Diek”). In de voorgeschiedenis kent het al een lange historie met nederzettingen in het dal van de Groote Molenbeek. Hegelsom is van oorsprong een agrarisch dorp met vooral veel kippenbedrijven en bonenteelt (staakbonen). In de jaren ’30 van de vorige eeuw zijn de kerk en de school in Hegelsom gebouwd. Vervolgens is de kern gegroeid langs de belangrijke uitvalswegen de Pastoor Debijestraat, de Heijnenstraat / Kogelstraat en later de Hagelkruisweg. Lang is Hegelsom alleen ten noorden van de Pastoor Debijestraat gegroeid. Pas in de jaren ’90 van de vorige eeuw zijn de woningen aan de zuidzijde van deze straat gebouwd.
Vastgesteld
9
Afbeelding 9. Luchtfoto uit 1982, duidelijk zichtbaar dat er ten zuiden van de Pastoor Debijestraat nog geen woningen lagen, campusterrein rechtsonder eveneens duidelijk herkenbaar
Afbeelding 10. Topografische kaart 1850
Vastgesteld
10
Van oudsher liep van noord naar zuid door het campusterrein een weg (de Holstraat) met aan weerszijden agrarische gronden. Tot 1960 blijft dit gebruik ongewijzigd, maar daarna wordt ter plaatse het agrarisch onderwijscentrum gevestigd en verliest ook de Holstraat zijn openbare functie.
Afbeelding 11. Historische situatie 1950 (nog met Holstraat) Afbeelding 12. Historische situatie 1980
Vastgesteld
11
3 BELEID
3.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de op het plangebied van toepassing zijnde beleidskaders behandeld. Gemeenten zijn immers niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincie geven met het door hen gevoerde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op het van toepassing zijnde Rijksbeleid. In de daarop volgende paragraaf komt het provinciaal beleid aan bod. In paragraaf 3.4 volgt ten slotte het van toepassing zijnde beleid van de gemeente Horst aan de Maas.
3.2 Rijksbeleid 3.2.1 Nationale Omgevingsvisie In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 juli 2022, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo’n visie die is vastgelegd in artikel 3.1, lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van artikel 2.3 Wro. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak.
Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: § ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; § duurzaam economisch groeipotentieel; § sterke en gezonde steden en regio’s; § toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzen. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteiten van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Op basis van de vier verschillende prioriteiten en de drie afwegingsprincipes zijn 21 nationale belangen geformuleerd, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Relevante nationale belangen voor onderhavig initiatief zijn als volgt: § Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
Vastgesteld
12
§ § §
Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
Met de ontwikkeling van het plangebied wordt ingespeeld op de geformuleerde nationale belangen. Bovendien geldt voor het plangebied dat er geen nationale belangen uit de NOVI in het geding in het geding zijn, mede gezien de kleinschaligheid en de aard van het initiatief. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen daarvan in werking getreden. Voor de nationale belangen die kaderstellend zijn voor besluiten van gemeenten zijn in het Barro regels opgenomen die direct het bestemmingsplan en daarmee gelijk te stellen besluiten betreffen. Zij strekken ertoe dat de nationale ruimtelijke afweging, die door het kabinet in samenspraak met de Tweede en Eerste Kamer der Staten-Generaal is gemaakt, bij besluitvorming over bestemmingsplannen wordt gerespecteerd. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken.
In oktober 2012 is het besluit aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op Rijksvaarwegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, het Nationaal Natuurnetwerk, de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater langs de Maas en maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer. Met de herontwikkeling van het voormalige campusterrein tot (woning)bouwlocatie worden geen van de genoemde belangen geschaad. Op en om de locatie is geen sprake van een gebiedsreservering. Het initiatief is daarom niet in strijd met de beleidsregels zoals deze zijn opgenomen in het Barro. 3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de Ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Sinds invoering van de ladder is er veel jurisprudentie ontstaan en is er veel over geschreven. De ladder werd als te ingewikkeld ervaren en zorgde voor veel onderzoekskosten. Per 1 juli 2017 is de regeling daarom gewijzigd.
De drie treden uit de oorspronkelijke tekst worden losgelaten en vervangen door de volgende tekst: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt dat in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Indien niet meer dan 11 woningen binnen een bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is er volgende de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen sprake van de ruimtelijke
Vastgesteld
13
ontwikkeling van een woningbouwlocatie of een andere stedelijke voorziening als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i van het Bro (zie uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). Het onderhavige (woning)bouwplan voorziet in de ontwikkeling van circa 80 woningen en andere functies en betreft derhalve een stedelijke ontwikkeling. In dat geval dient er een behoefte onderbouwing ten aanzien van de beoogde ontwikkeling plaats te vinden. Het initiatief voorziet in circa 80 nieuwe woningen. De toevoeging van deze extra woningen speelt in op de ontwikkelingen binnen de woningmarkt en de woonwensen van de burgers. Met dit bestemmingsplan worden in het gebied meerdere type woningen, zoals starters- en seniorenwoningen en (half)vrijstaande woningen mogelijk gemaakt, waardoor flexibiliteit ontstaat binnen het plangebied en in het woningaanbod. De woningbouw vindt plaats op een voormalig campusterrein, zodoende is er geen sprake van een toevoeging van een stedelijke ontwikkeling, maar vervangt de huidige onderwijsfunctie de nieuwe woonfunctie. De Ladder heeft daarmee alleen betrekking op de toevoeging van woningen. De toevoeging van deze extra woningen sluit aan bij de toenemende vraag naar woningen in de regio, zoals mede blijkt uit een onlangs uitgevoerd woningmarktonderzoek in Hegelsom (Dorpsontwikkelingsplan Hegelsom).
Uit verschillende uitgevoerde (regionale) prognoses blijkt dat binnen de gemeente Horst aan de Maas behoefte is aan meer betaalbare grondgebonden koop- en huurwoningen, specifiek voor starters en senioren. Het woningbouwprogramma voorziet in een invulling van een deel van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave voor de gemeente Horst aan de Maas. Het plan is gericht op de opvang van een lokale behoefte, met naar verwachting een zeer beperkte regionale invloed. Voor de gemeente Horst aan de Maas ligt een actuele vraag naar 1.295 woningen voor de periode tot en met 2030 (zie paragraaf 3.4.2). Met de toevoeging van circa 80 extra wooneenheden en de vergroting van de diversiteit van de woningen voldoet het bestemmingsplan aan de actuele regionale woningbouwbehoefte. Met deze ontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik beoordeeld op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Doordat het aantal wooneenheden binnen het bebouwd gebied wordt gerealiseerd, is sprake van een verdichting van het stedelijk gebied. Dit zorgt voor een kwaliteitsimpuls van de oostelijke entree van Hegelsom en voorkomt het gebruik van nieuw ruimtebeslag buiten de kernen.
3.3 Provinciaal beleid 3.3.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 Op 12 december 2014 hebben Gedeputeerde Staten het POL2014, met bijbehorend plan-MER, de omgevingsverordening Limburg 2014 en het Provinciaal verkeers- en vervoersprogramma vastgesteld. Allemaal als onderdeel van een integrale omgevingsvisie. Deze documenten zijn op 16 januari 2015 in werking getreden. In het POL2014 komen alleen die zaken aan bod, die er op provinciaal niveau echt toe doen en die vragen om regionale oplossingen. Dat sluit aan bij de basisfilosofie en ook bij aanpak de van de rijksoverheid die zich beperkt tot een 13-tal nationale ruimtelijke belangen. Zo veel mogelijk ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en andere partners die met hun lokale kennis prima maatwerk kunnen leveren. In het POL2014 staan de fysieke kanten van het leef- en vestigingsklimaat centraal. Belangrijke uitdagingen zijn het faciliteren van innovatie, het aantrekkelijk houden van de regio voor jongeren en arbeidskrachten, het
Vastgesteld
14
versnellen van de energietransitie, de fundamenteel veranderde opgaven op het gebied van wonen en voorzieningen, de leefbaarheid van kernen en buurten en het inspelen op de klimaatverandering. De belangrijke principes in het Limburgs omgevingsbeleid zijn: 1. Kwaliteit staat centraal. Dat komt tot uiting in het koesteren van de gevarieerdheid van Limburg onder het motto 'meer stad, meer land', het bieden van ruimte voor verweving van functies, in kwaliteitsbewustzijn, en in dynamisch voorraadbeheer dat moet resulteren in een nieuwe vorm van groeien. Algemene principes voor duurzame verstedelijking sluiten hierop aan, zoals de ladder van duurzame verstedelijking en de prioriteit voor herbenutting van cultuurhistorische en beeldbepalende gebouwen. 2. Uitnodigen staat centraal. Dat gaat meer over de manier waarop we samen met onze partners dat voortreffelijke leef- en vestigingsklimaat willen realiseren. Met instrumenten op maat en ruimte om te experimenteren. De provincie wil hierbij selectief zijn: het POL richt zich alleen op die zaken die er op provinciaal niveau echt toe doen en vragen om regionale oplossingen. De grote variatie in omgevingskwaliteiten is een kenmerk en sterk punt van Limburg. Om daaraan recht te doen, is in het POL2014 het provinciale grondgebied onderverdeeld in zeven soorten gebieden, elk met eigen herkenbare kernkwaliteiten.
Voor elk gebied liggen er heel verschillende opgaven en ontwikkelingsmogelijkheden.
Bebouwd gebied
Zone Stedelijk centrum
Overig gebied
Landelijk gebied
bebouwd
Bedrijventerreinen Goudgroene natuurzone Zilvergroene natuurzone Bronsgroene landschapszone
Buitengebied
Essentie De grotere binnensteden, gekenmerkt door een mix aan functies die deze gebieden een vitaal, stedelijk karakter geeft. Deze gebieden zijn cruciaal voor de aantrekkingskracht en uitstraling van Limburg. Gemengde woon/werkgebieden met een duidelijke binding met het omliggende landelijk gebied, met lokale of regionale voorzieningen. Specifiek ingerichte gebieden voor grotere bedrijvigheid. Gebieden waar natuur en natuurontwikkeling het primaat hebben vanwege de voorkomende waardevolle flora en fauna, vaak van (inter)nationale betekenis. Landbouwgebieden waar grote kansen liggen voor ontwikkeling van natuurwaarden. Beekdalen en gebieden met steilere hellingen met een grote variatie aan functies, in hoge mate bepalend voor het beeld van het Limburgs landschap. Omvat ook het winterbed van de Maas. Alle andere gronden in het landelijk gebied, vaak met een agrarisch karakter. Met ruimte voor doorontwikkeling van agrarische bedrijven.
Het plangebied is gelegen in de zone ‘overig bebouwd gebied’. Dit betreffen gemengde woon- en werkgebieden met voorzieningen, deels met stedelijk karakter, deels met landelijk karakter. Beleidsmatig worden hier de volgende accenten gelegd: § transformatie regionale woningvoorraad § bereikbaarheid § balans voorzieningen en detailhandel § stedelijk groen en water § kwaliteit leefomgeving
Vastgesteld
15
Afbeelding 13. Zonering POL2014
De provincie Limburg constateert dat de woningmarkt ernstig verstoord is geraakt als gevolg van conjuncturele, demografische en maatschappelijke ontwikkelingen. De focus van de provincie ligt op het weer gezond maken van de woningmarkt door het toepassen van dynamisch voorraadbeheer. Op basis van nog op te stellen Regionale woon- en leefbaarheidsvisies wil de provincie met regio’s afspraken gaan maken over planvoorraad en de plancapaciteit opschonen. De ambitie is om in Limburg een voortreffelijk woon- en leefklimaat te realiseren, waar mensen zich prettig voelen. De Limburgse woningmarkt moet voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek bieden. De woningvoorraad biedt voldoende mogelijkheden voor doorstromingen, is toekomstbestendig en kan flexibel inspelen op (veranderende) woonwensen. De regio Noord-Limburg kenmerkt zich door een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Er dient een transformatie van de bestaande woningvoorraad plaats te vinden, aangezien er nauwelijks bevolkingsgroei meer is. Daarbij zal primair worden gekozen voor inbreiding, aanpassing en functieverandering en slechts beperkte uitbreiding in de nabijheid van kleine kernen, met als uitgangspunt bouwen voor eigen behoefte.
De ambities, uitgangspunten en principes uit het POL2014 worden vastgelegd in regionale structuurvisies, waarin de verschillen tussen de regio’s en regiospecifieke uitwerkingen worden vormgegeven. Deze visies zijn stevig en niet-vrijblijvend, maar wel realistisch, zie hiervoor paragraaf 3.3.3. Het initiatief voorziet in een (woningbouw)ontwikkeling ter plaatse van het voormalige campusterrein van PTC+ in Hegelsom. Het initiatief heeft betrekking op een vorm van hergebruik van voormalige bebouwde gronden en is betreft zodoende een vorm van herstructurering. Er wordt hierdoor optimaal gebruik gemaakt van de beschikbare ruimte in c.q. tegen de rand van de bebouwde kom van Hegelsom. Woningbouw binnen het plangebied is op basis van het POL2014 mogelijk, indien deze beantwoordt aan de opgave voor een veranderende woningmarkt, waarin aansluiting op de woonwensen, doorstroommogelijkheden en flexibiliteit kernbegrippen zijn. In de regio Noord-Limburg is nog ruimte voor beperkte uitbreiding in de nabijheid van kleine kernen.
Vastgesteld
16
3.3.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 Bij het POL2014 hoort de Omgevingsverordening Limburg. De juridische doorwerking van het omgevingsbeleid wordt in deze verordening geregeld. Naast bepalingen die voor iedereen gelden (gedragsregels), bevat de Omgevingsverordening ook een hoofdstuk "Ruimte", waarin instructieregels naar gemeenten zijn opgenomen. De te maken regionale bestuursafspraken worden in de Omgevingsverordening Limburg geborgd. De Omgevingsverordening Limburg 2014 is, net als het POL2014, op 12 december 2014 vastgesteld door Provinciale Staten en is per 16 januari 2015 in werking getreden. Sindsdien hebben allerlei wijzigingen van de Omgevingsverordening Limburg 2014 plaatsgevonden. In het kader van dit initiatief is de meest recente geconsolideerde versie geraadpleegd van december 2019. De volgende regels uit de Omgevingsverordening zijn in dit geval van toepassing: § Ligging in de boringsvrije zone Venloschol § Nieuwe woningen Venloschol Het is in het gebied Venloschol beneden de 5 meter boven NAP verboden: a. een boorput te hebben; b. de grond te roeren; c. een gesloten bodemenergiesysteem te hebben; d. werken op of in de bodem uit te voeren of te doen uitvoeren waarbij ingrepen worden verricht of stoffen worden gebruikt die de beschermdende werking van slecht doorlatende bodemlagen kunnen aantasten. Betreffend perceel ligt op circa 26 tot 27 m boven NAP.
Dit betekent dat in het kader van de Venloschol in de praktijk de bodem tot een diepte van 21-22 meter geroerd kan worden. Dit is in dit geval niet aan de orde. Conform het vigerende bestemmingsplan is aan het plangebied de gebiedsaanduiding ‘Milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied Venloschol’ toegekend om diepe boringen zonder vergunning te voorkomen. Deze gebiedsaanduiding is opnieuw aan het plangebied toegekend. Nieuwe woningen In artikel 2.2.2 van de verordening is bepaald dat een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, rekening moet houden met het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid van het Bro (ladder duurzame verstedelijking). Onderhavig initiatief is getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, zie paragraaf 3.2.3. Er is sprake van een aantoonbare behoefte aan circa 80 woningen in Hegelsom en omgeving. Geconcludeerd wordt dat het initiatief voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In artikel 2.4.2 van de verordening is bepaald dat een ruimtelijk plan gelegen in de regio Noord-Limburg niet voorziet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg.
Zoals in paragraaf 3.3.3 van onderhavige toelichting is vermeld, is de Regionale Structuurvisie Wonen NoordLimburg inmiddels vervangen door de Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024. Geconcludeerd wordt dat het initiatief voldoet aan de uitgangspunten voor deze woonvisie. 3.3.3 Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 De gemeente Horst aan de Maas heeft samen met de gemeenten in Noord-Limburg (Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas en de provincie Limburg) afspraken gemaakt over de regionale woningmarkt. In 2016 resulteerde dit in de ‘Regionale Structuurvisie wonen NoordLimburg’. Ondertussen is op 8 september 2020 de geactualiseerde ‘Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020
Vastgesteld
17
– 2024’ vastgesteld. Op grond van artikel 2.1, lid 3 Wet ruimtelijke ordening (Wro) heeft de ‘Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020 – 2024’ de status van een intergemeentelijke structuurvisie. Hierdoor heeft het document een juridische status en een zelfbindend karakter. Voor de gemeente Horst aan de Maas gold in het kader van de ‘Regionale Structuurvisie wonen NoordLimburg’ een reductieopgave van 0 woningbouwplannen in de periode 2016-2020. Uit de recent vastgestelde regionale woonvisie blijkt dat de gemeente Horst aan de Maas de gestelde opgave heeft overtroffen. Een van de centrale opgave in de Regionale Woonvisie is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Hierover staat aangegeven dat bij nieuwbouw bij voorkeur ingezet dient te worden op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten. Hierbij dienen de huishoudprognose van E’til (Progneff) als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter, de kwalitatieve toets is leidend. Progneff wordt daardoor als basis gehanteerd, maar er is (indien kwalitatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren.
Daarvoor gelden de volgende regionale uitgangspunten: § Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen; § Gekeken dient te worden naar koppelkansen; § Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van de kwetsbare woningoverschot; § Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte; § De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na; § Er wordt gezocht naar aansluiting op de landelijk, regionale en lokale duurzaamheidsdoelen. Aanvullend is daarnaast in de Regionale Woonvisie tevens opgenomen dat: § Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte. § Ook dient er aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen, daar op deze manier de doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat er tevens ruimte voor de starter op de woningmarkt. § Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in evenwicht te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad. § Leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk. Toevoegen van woningen (in kleine mate) kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren, maar vooral om de doorstroming te bevorderen.
Het initiatief voorziet in de realisatie van circa 80 wooneenheden tegen de kern van Hegelsom, in de directe nabijheid van Horst met haar centrum met diverse voorzieningen en perfect ontsloten via de Stationsstraat (N556), nabij station Horst-Sevenum. Het betreft een mix aan woningen die thans gewenst zijn in Hegelsom en omgeving, zoals ook blijkt uit een onlangs uitgevoerd woningmarktonderzoek in het kader van het Dorpsontwikkelingsplan Hegelsom; de woningen betreffen seniorenwoningen om doorstroom op de reguliere woningmarkt op gang te brengen, het biedt starters de kans zich te begeven op de woningmarkt in een van de te realiseren starterswoningen, maar ook sociale woningbouw wordt gefaciliteerd. Er wordt gebouwd naar gelang de behoefte. Gezien de situering en aard van het initiatief en de vraag naar woningen binnen dorpen sluit het beoogde initiatief aan op de regionale uitgangspunten op basis van de Regionale Woonvisie NoordLimburg 2020-2024.
Vastgesteld
18
3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Structuurvisie Horst aan de Maas In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) zijn gemeenten verplicht om, ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, een structuurvisie vast te stellen voor het gehele grondgebied van de gemeente. Een structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van een gebied, evenals de hoofdlijnen van het door de gemeente te voeren beleid. De gemeente Horst aan de Maas heeft haar regie op de uitvoering van het ruimtelijk beleid vormgegeven in de Structuurvisie Horst aan de Maas. De structuurvisie is op 9 april 2013 vastgesteld. Een evaluatie van de structuurvisie is op 9 juli 2015 vastgesteld. Na deze evaluatie is er in 2016 een aanpassing gedaan (vastgesteld op 18 oktober 2016) en is er in 2018 wederom een evaluatie uitgevoerd. De structuurvisie biedt het kader voor de gemeente om uit spraken te doen over de wenselijkheid van (ruimtelijke) ontwikkelingen. Het gemeentelijke grondgebied is om die reden ingedeeld in diverse deelgebieden. De kern van Hegelsom en het overgrote deel van het voormalige campusterrein is aangewezen als deelgebied 6A ‘Woondorpen’. De woondorpen hebben met name een woonfunctie. De woningsamenstelling moet zich in dit deelgebied zo levensloopbestendig mogelijk kunnen ontwikkelen. In dit deelgebied geldt voor projectmatige woningbouw een positieve grondhouding.
Dit betekent dat de gemeente in principe dergelijke initiatieven wenst en stimuleert.
Afbeelding 14. Gebiedsindeling gemeentelijke structuurvisie
De zone langs de Stationsstraat is aangewezen als deelgebied 7B ‘Locatie perifere detailhandel’. Binnen dit deelgebied is op basis van de structuurvisie geen woningbouw toegestaan. Het betreft een overgangszone tussen het woongebied, het bedrijventerrein en het omliggende landschap. Het aanwijzen van de locatie als ‘Locatie perifere detailhandel’ is achterhaald. Voor het toevoegen van woningen wordt in dit geval daarom aangesloten op deelgebied 3A ‘Agrarisch gebied tussen Horst en Park de Peelbergen’. Hier geldt een meedenkende grondhouding (ja, mits) voor projectmatige woningbouw. De locatie aan de Stationsstraat is als overgangsgebied ook geschikt voor bedrijfs- en kantoorfuncties. Deze functies, transparant gelegen in een groene zone, sluiten aan bij de juiste overgang tussen industrieterrein en het woningbouwgebied. GKM bijdrage De structuurvisie is ook opgesteld om maximaal gebruik te maken van de mogelijkheid tot het plegen van kostenverhaal die de Wro biedt. De structuurvisie bestaat uit een beleidskader en een uitvoeringsparagraaf waarin het Limburgs Kwaliteitsmenu (LKM) wordt geïmplementeerd.
Vastgesteld
19
Het grondprincipe van het gemeentelijk (en provinciaal) kwaliteitsmenu (GKM) is, dat bepaalde ontwikkelingen ter plaatse leiden tot verlies aan omgevingskwaliteit, hetgeen dient te worden gecompenseerd door een kwaliteitsbijdrage. Dit geldt zowel binnen als buiten de ‘rode contouren’. De kwaliteitsbijdrage wordt ingezet om de omgevingskwaliteit en leefbaarheid te versterken. Het doel is dat per saldo daarmee de kwaliteit toeneemt. Het GKM is van toepassing op ontwikkelingen die niet rechtstreeks of via een flexibiliteitbepaling (zoals wijzigings- of afwijkingsregels) zijn toegestaan in het vigerende bestemmingsplan. Naast een goede ruimtelijke en landschappelijke inpassing van de locatie zelf (welke zal worden gerealiseerd, zie hiervoor paragraaf 4.3), moet een kwaliteitsbijdrage (GKM) worden geleverd. De kwaliteitsbijdrage wordt bepaald aan de hand van de module ‘projectmatige woningbouw’ voor het deel binnen deelgebied 6A. Hiervoor geldt een kwaliteitsbijdrage van € 5,- per m2 plangebied * factor 0,5 (vanwege de positieve grondhouding). De kwaliteitsbijdrage wordt meegenomen in de exploitatie van het woningbouwplan. 3.4.2 Masterplan Wonen Horst aan de Maas Het Masterplan Wonen 2021-2025 is op 20 april 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. In het Masterplan geeft de gemeente Horst aan de Maas de ambities voor woningbouw voor de komende jaren.
De ambities zoals genoemd in het Masterplan betreffen de volgende: 1. 1.000 nieuwe woningen tussen nu en 2025 De woningmarkt in gemeente Horst aan de Maas staat onder druk: de vraag naar woningen is vele malen groter dan het aanbod. En die druk neemt de komende jaren verder toe. De gemeente Horst aan de Maas telde in 2020 ruim 18.000 huishoudens; de komende tien jaar komen daar naar verwachting 1.200 tot 1.400 huishoudens bij. Om de balans op de woningmarkt te herstellen voor nu en de nabije toekomst, ligt er een stevige ambitie: 1000 woningen tussen nu en 2025. 2. Transformatie van de bestaande woningvoorraad Niet elke woning sluit op termijn nog aan op de wensen van de inwoners binnen de gemeente. De gemeente ziet echter wel kansen om bestaande woningen te verbeteren, zodat deze aansluiten bij de woonwensen van nu en de toekomst. De gemeente stuurt daarbij op twee soorten kwaliteitsverbetering: verduurzaming enerzijds, het zorggeschikt(er) maken van woningen anderzijds. Hiermee ervaren inwoners overigens ook meer comfort en woningverbetering leidt in veel gevallen tot een hogere woningwaarde en lagere woonlasten. 3. Een inclusieve woningmarkt In Horst aan de Maas is iedereen welkom. Ook kwetsbare doelgroepen en nieuwe inwoners kunnen rekenen op een passende woning.
De huisvestingsopgaven voor statushouders, mensen met een psychische beperking en woonwagenbewoners zijn in het masterplan opgenomen. De ambitie om in vijf jaar tijd 1.000 nieuwe woningen te vergunnen, vraagt om een aanpak die pragmatisch en voortvarend is en waarbij de gemeente altijd in dialoog is met inwoners en samenwerkingspartners. De ambitie voor het toevoegen van 1.000 woningen is vertaald naar de volgende speerpunten: § Kaders als basis voor mogelijkheden. Nieuwbouwplannen worden getoetst aan de hand van een afwegingskader. Plannen die passen bij de ambitie, die voorzien in een behoefte en voldoen aan kwaliteitseisen, kunnen rekenen op de medewerking van de gemeente Horst aan de Maas. § Zicht op de (veranderende) vraag en voortgang. Met elk nieuw plan en elk nieuw initiatief op het gebied van wonen, is de gemeente een stap dichter bij haar ambitie. Elk jaar maakt de gemeente de balans op van vorderingen en toets of de gemeente nog op koers ligt. De gemeente brengt in kaart hoeveel woningen zijn vergund en welke woningtypen zijn gerealiseerd. § Maatwerk per kern. Bij elk initiatief gaat de gemeente samen met ontwikkelaars in gesprek met inwoners over het gewenste woningbouwprogramma. Dit gaat verder dan het peilen van de interesse in de nieuw te ontwikkelen woningen. De gemeente en ontwikkelaar brengen ook de mogelijkheden van doorstroming in kaart. Vastgesteld
20
§
§
§
Samenwerken met ontwikkelaars op basis van vertrouwen. Dit Masterplan geeft richting aan een woningbouwopgave. Voor de daadwerkelijke uitvoering van de woningbouwopgave staan andere partijen aan de lat: particulieren en vooral ontwikkelaars en woningbouwcorporaties. De gemeente is ervan overtuigd dat de mooiste initiatieven ontstaan als ontwikkelaars de ruimte krijgen. Minder regels, snelle doorloop van processen. Zorgvuldigheid en snelheid/voortgang kunnen prima naast elkaar bestaan. De gemeente vermindert de regeldruk waar mogelijk, organiseert parallelle processen en houdt initiatiefnemers aangehaakt. Participatie & communicatie. Ontwikkelaars en gemeente betrekken inwoners van een kern en/of omwonenden van een initiatief in alle fasen van de projectontwikkeling: van het ophalen van woonwensen tot het voorleggen van een schetsontwerp.
De gemeente Horst aan de Maas heeft de ambitie om tussen nu en 2025 1.000 woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad. De nieuwbouwopgave voorziet in de vraag naar woningen voor sociale huur (30%), vrije sector huurwoningen (30%) en koopwoningen (40%). Bij de koopwoningen wordt voornamelijk gericht op betaalbare (starters)woningen en nultredenwoningen (zoals grondgebonden woningen met badkamer en slaapkamer op de begane grond). In het kader van het Dorpsontwikkelingsplan Hegelsom is een woningmarktonderzoek uitgevoerd onder de inwoners van Hegelsom. Hieruit bleek het volgende: § 78% van de inwoners wil meer seniorenwoningen § 53% van de inwoners wil meer huurwoningen § 22% van de inwoners vindt het aanbod voor starters laag Daarnaast komt de wens voorbij voor woonzorgvoorzieningen, maar die is niet heel concreet gemaakt. Duidelijk is wel dat de nadruk zou moeten liggen op seniorenwoningen en starterswoningen, als er gekeken wordt naar de actuele behoefte. Horst als centrumdorp van de gemeente Horst aan de Maas is tot tegen de kernen van Hegelsom en Meterik gegroeid. Uitbreidingen van Horst zullen derhalve richting deze kernen gaan en gelet op de centrale overheidsbeleid ontwikkelingen rond openbare vervoerslocaties te centreren is een uitbreiding, nabij station Horst-Sevenum, is een uitbreiding van Hegelsom de logische weg.
Beleidsmatig steekt de gemeente hier ook op in, mede door het aanwijzen van Hegelsom in de structuurvisie als woondorp. Ook het plangebied is als zodanig aangewezen. Het voormalige campusterrein leent zich daarmee perfect voor het concreet invullen van deze behoefte. Ten eerste is de locatie reeds bebouwd, waardoor een bestaande bebouwde locatie wordt herontwikkeld tot woningbouwlocatie. Ten tweede de ligging van de locatie is ideaal, gezien de directe ligging aan de provinciale weg N556, op korte afstand van (het centrum van) Horst, nabij station Horst-Sevenum. Ten slotte wordt een enorme kwaliteitsverbetering gerealiseerd door een upgrade van een verouderd campusterrein te bewerkstelligen. In Hegelsom en Horst heerst nog steeds een actuele behoefte aan betaalbare en de juiste woningen. Het woningbouwplan voorziet hierin door diverse typen woningen hier te realiseren (starters- en seniorenwoningen, sociale woningbouw en vrijstaande, halfvrijstaande en aaneengebouwde woningen). Daarnaast draagt het initiatief op grote schaal bij aan de forse gemeentelijke ambitie om in de komende jaren 1.000 woningen te vergunnen.
Vastgesteld
21
3.5 Conclusie De gewenste woningbouwontwikkeling binnen het plangebied past, met uitzondering van de kaders van het vigerende bestemmingsplan, binnen de beleidskaders van zowel het Rijk, de provincie, als de gemeente Horst aan de Maas zelf. Qua woningbouwbehoefte voldoet de ontwikkeling aan de concrete (boven)lokale behoefte.
Vastgesteld
22
4 PLANBESCHRIJVING
4.1 Uitgangspunten en doelstellingen van het plan De doelstelling van dit bestemmingsplan is gericht op het herontwikkelen van de voormalige campusterrein van PTC+, gelegen op de hoek van de Pastoor Debijestraat en Stationsstraat in Hegelsom, tot een locatie waarin ruimte ontstaat voor circa 80 woningen en andere functies. Dit alles in een groene omgeving. Bij de opstelling van dit bestemmingsplan zijn de volgende uitgangspunten leidend geweest: § Er dienen ten westen van de Oude Holstraat in totaal circa 80 grondgebonden woningen mogelijk te worden gemaakt. § Ten oosten van de Oude Holstraat dient de ontwikkeling van bredere functies mogelijk te zijn, in de vorm van (zorg)woningen, kantoren of maatschappelijke functies. Ook (lichte) bedrijvigheid kan mogelijk zijn, echter alleen na een specifieke goedkeuring van het bevoegd gezag. § Minimaal 30% van de te realiseren woningen dienen sociale huurwoningen te zijn. § Nieuwe woningen in het noordelijke en westelijke deel van het plangebied, welke grenzen aan bestaande woningen, hebben een maximale goot- en bouwhoogte van 4,7 respectievelijk 9,5 meter. § Het realiseren van de groenblauwe long in het midden van het plangebied dient geborgd te worden. § De hoofdinfrastructuur binnen het plangebied dient geborgd te worden.
§ Het bestemmingsplan dient een adequate, maar vooral flexibele regeling te bevatten voor de realisatie van de woon- en gemengde functies. § Ten behoeve van de uniformiteit van bestemmingsplannen binnen de gemeente Horst aan de Maas dient het onderhavige bestemmingsplan qua systematiek aan te sluiten bij thans vergelijkbare ontwikkellocaties binnen de gemeente Horst aan de Maas. § Reeds van toepassing zijnde dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen conform het vigerende bestemmingsplan, welke relevant zijn voor deze ontwikkeling, dienen opnieuw van toepassing te worden verklaard in het nieuwe bestemmingsplan zodat deze waarden en belangen nog steeds planologisch blijven geborgd. De uitgangspunten hebben geleidt tot een bestemmingsplan waarin het plangebied niet langer bestemd is als ‘Agrarisch met waarden – Agrarisch onderzoekscentrum’ of ‘Maatschappelijk’ maar als ‘Wonen’, ‘Gemengd’, ‘Groen’ of ‘Verkeer’. Binnen de bestemming ‘Wonen’ kunnen in totaal circa 80 grondgebonden woningen worden ontwikkeld naar gelang de concrete behoefte. Daarmee is er maximale flexibiliteit voor de exacte invulling van het plangebied. Tevens dienen binnen de bestemming ‘Wonen’ de ontsluiting, parkeren, openbaar groen en waterhuishoudkundige voorzieningen te worden gerealiseerd.
Aan de noordelijke en westelijke zijde van het nieuwe woongebied is een maatvoeringsaanduiding opgenomen om een maximale goot- en bouwhoogte van 4,7 respectievelijk 9,5 meter te borgen. Binnen de bestemming ‘Gemengd’ kunnen maximaal 3 gebouwen worden gerealiseerd binnen de twee bouwvlakken, waaronder een cultuurboerderij. De exacte invulling van deze gebouwen is nog niet bekend, maar in ieder geval dient een woon-, kantoor- of maatschappelijke functie mogelijk te zijn.
Vastgesteld
23
4.2 Stedenbouwkundige / ruimtelijke aspecten Gelegen aan de N556 (Stationsstraat) en de Pastoor Debijestraat is dit een gebied dat historisch gezien vanaf 1800 altijd op de route lag tussen het station Horst-Sevenum en Horst en waar later ook een kruispunt van wegen van oost-west over de noord-zuid route kwam. Vanaf de eerste vestigingen van de agrarische opleiding in de jaren ‘70 en ‘80 van de vorige eeuw groeide de huidige structuur van opleidingsgebouwen en stallen. De wegen hadden in dit gebied een spinnenwebachtige structuur, ontstaan met radiaal gerichte hoofdroutes waarbij de huidige ontsluiting Oude Holstraat met de Pastoor Debijestraat op de historische plek ligt en drager is van de nieuwe stedenbouwkundige inrichting.
Afbeelding15. Stedenbouwkundig plan nieuwe invulling plangebied, versie 7 maart 2022 (in rood begrenzing plangebied)
Ten westen van de Oude Holstraat ontstaat de woonwijk en ten oosten wordt een nieuwe invulling nader onderzocht. De bestaande hoofdroute en straten zijn langgerekt en enigszins gebogen. Zij volgen niet de geologie van het landschap maar refereren aan deze oude spinnenwebstructuur waarbij wegen niet langs een liniaal werden getrokken en onregelmatig bijna natuurlijk begeleid worden door laanbeplanting. De wegen zijn langgerekt en gebogen/geknikt, de rijbaan is smal: er zijn molgoten. De parkeervakken en de bomen maken visueel onderdeel uit van het trottoir. Zowel de rijbanen, de parkeervakken als de trottoirs worden voorzien van elementenverharding.