07c Scenariokeuze Gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6 8 en 10b Horst
Tekst van het document
Afbeelding 13. Mogelijke planinrichting scenario 2 versie B
Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods
25
Scenario 3. Scenario 3 is een verlengde van scenario 2 variant B waarbij er minder ruimte is voor permanenten openbare groenvoorzieningen. Met name omdat de toevoeging van woningen ook leidt tot een toename van parkeerplaatsen. In deze variant zijn 10 woningen ingetekend, gestapeld in de vorm van duplexwoningen. Deze woningen zijn dan ca. 60m² groot in gebruiksoppervlakte en zodoende in aansluiting op een segment van betaalbare en relatief kleine woningen een toevoeging in de woningmarkt. Woningen van deze omvang worden beperkt gerealiseerd door marktpartijen waarbij deze beleidsmatig vanuit wonen zeer wenselijk zijn. Een alternatieve invulling zou een rij van 5 reguliere gezinswoningen kunnen zijn. In deze fase gaat het er vooral om welke zone voor woningen geschikt is en welke ruimte daarvoor is.
Afbeelding 14. Mogelijke planinrichting scenario 3
Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods
26
Verbeeldingen van de architect Om de inrichting en uitvoering meer tot de werkelijke verbeelding te laten spreken heeft de architect die voor deze fase het ontwerp heeft gemaakt, enkele artist impressions verbeeld. Daarin zijn de kwalitatieve eisen, het programma van eisen en de signalen van de buurt in samenspraak met de projectgroep vertaald tot de navolgende afbeeldingen. Naast het technische aspect en rekenschap van de signalen uit de omgeving is dit ook ontworpen met de gedachten tot een sfeer die uitnodigt. Een sfeer die warm aanvoelt, waar meedoen centraal staat en die uitnodigt om te bezoeken. Het enthousiasme en de toelichting van de architect wordt tekort gedaan door in een notendop de achterliggende gedachten op te sommen, voor de leesbaarheid en het overzicht is dat noodzakelijk, namelijk als volgt: - De opbouw is gerealiseerd in een carré boerderij structuur met lage goothoogtes aan de buitenranden, flauwe dakhellingen en ruime overstekken van daken, passend in de identiteit van de gemeente en opmerkingen van omliggende buurtbewoners. - Het middengebied is een ontmoetingsplek voor iedereen. - Houtstructuren geven een warm karakter, houtskeletbouw is een relatief duurzame bouwtoepassing. - Verschillende “gevelperforaties” oftewel ruimte tussen de gevelopeningen geven indirect een indruk de functie en de toegankelijkheid daarvan.
Toekomstig verzelfstandigen Het vrijstaand gebouw van ca. 1.000m² gebruiksoppervlakte zou op termijn verzelfstandigd kunnen worden of getransformeerd kunnen worden. Hiervoor wordt rekening gehouden doormiddel van een zelfstandige technische ruimte en zwaardere funderingen. De technische voorzieningen om te kunnen verzelfstandigen / functies te veranderen zeggen uiteraard niets of dit in de toekomst qua regelgeving en vanuit planologisch opzicht volstaat. Op basis van het uitvoeringsniveau en omschreven opleverniveau is het ook voor te stellen dat een deel van de gebouwen in de toekomst zou kunnen voorzien in andere maatschappelijke functies van marktpartijen zoals een kinderopvang of gezondheidsfuncties.
Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods
27
Ontwerp en visualisatie: SYNRG architecten Van belang om te melden dat deze afbeeldingen kort voor het indienen van dit afwegingskader beschikbaar waren. Daardoor zijn deze niet vooraf gedeeld met omwonenden maar ook niet ambtelijke met collega’s met betrekking tot stedenbouw en planologie. Ook hier geldt, het is “slechts een weerspiegeling van een mogelijk uitvoeringsniveau” en een denkrichting. Daarentegen is dit wel van belang om de stichtingskosten goed te kunnen begroten in bouwsteen 6. Die zijn op deze voorstelling van de uitvoering begroot. Voor de volledigheid de vermelding dat de namen op de gebouwen eveneens een suggestie vanuit de architect zijn in de lijn van de planopstelling van een carré boerderij.
Afbeelding 15. Artist impression verbeelding bouw, aanzicht
Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods
28
Afbeelding 16. Artist impression verbeelding bouw, aanzicht
Afbeelding 17. Artist impression verbeelding bouw, aanzicht binnenterrein
Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods
29
Afbeelding 18. Artist impression verbeelding bouw, aanzicht binnenterrein + corridor
Afbeelding 19. Artist impressie verbeelding bouw, binnenzijde
Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods
30
Bouwsteen 6 Stichtingskosten Uitgangspunten -
Voor ieder scenario is een optelsom gemaakt van de totale raming van stichtingskosten, waaronder bouwkosten, ontwikkelkosten, sloopkosten en onderzoekskosten.
-
De bouwkosten zijn realistisch begroot en samengesteld met een bouwkostendeskundige;
-
De aanlegkosten zijn realistisch begroot door een bedrijf in kostenramingen voor de aanleg van wegen en openbaar gebied;
-
Omdat het prijspeil van de calculaties 2024 is, is op voorhand een indexering toegepast omdat de aanbesteding van de bouw op z’n vroegst in 2025 is;
-
Aangezien niet bij alle huurders en gebruikers (naar verwachting) btw belaste huur in rekening kan worden gebracht kan de btw voor dat deel van de gebruikers ook niet worden verrekend met de btw van de nieuwbouw. Praktisch houdt dit in dat naar huidige inschatting 30% van de investering op de gebouwen die gerealiseerd worden voor het ontwikkelbedrijf de btw als kostprijs wordt verhoogd. Er is zodoende voor de stichtingskosten en ontwikkelkosten gerekend 30% verhoging van de kostprijs exclusief btw. De werkelijke inrichting van het ontwikkelgebied en wijze van verhuur en gebruik zal daarin bepalend zijn, dit zegt niets over de mate van verhuur, enkel over het kostprijs effect van btw;
-
Voor de aankoop is een verkennend bodemonderzoek en asbestinventarisatie uitgevoerd. Ondanks dat hieruit voorlopig geen grote bijzonderheden blijken is er zekerheidshalve een stelpost begroot voor onvoorziene saneringskosten. Er is in de kosten ook een post begroot voor archeologie en niet gesprongen explosieven;
-
De stichtingskosten zijn begroot op zogenoemd turn-key oplevering volgens de artist impressions, rekening houdend met een basis opleverniveau dat het beste voorgesteld kan worden als het niveau voor de nieuwbouw van basisscholen (renovatieniveau bij scenario 1). Er is rekening gehouden met de bouwbesluitnorm en een thans reguliere maatstaf van duurzaamheidstoepassingen en isolatie. Inbegrepen is een liftinstallatie voor het bereiken van een verdieping, sanitair met voorzieningen voor minder validen en een basis keukenopstelling;
-
Scenario 1 is qua daken, wanden en gevels volledig geïsoleerd en verbeterd geïsoleerd. Vloeren zijn voor een groot deel niet te isoleren. Daardoor is het ook noodzakelijk om het gebouw gedeeltelijk traditioneel te verwarmen met cv ketels en radiatoren omdat door een lagere isolatienorm, warmtepompsystemen het gebouw Doolgaardstraat 6-8 mogelijk niet voldoende kunnen verwarmen. In scenario 1 is rekening gehouden met zonnepanelen qua stichtingskosten waarbij nog niet is onderzocht of alle dakconstructies daarvoor geschikt zijn;
-
De scenario’s 2 en 3 zijn begroot in houtskeletbouw, volledig geïsoleerd en energetisch uitgevoerd met warmtepompsystemen en zonnepanelen;
-
Alle scenario’s zijn in kosten uiteengezet met de aanplant van groen en rekening houdend met parkeerplaatsen uitgevoerd in zogenoemde half-verharding;
-
Meubilering en losse inventarissen zijn niet in deze begrotingen opgenomen;
Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods
31
Overzicht stichtingskosten: Scenario 1
kosten
Renovatiekosten, sloop- en ontwikkelkosten, kostprijsverhogende btw, indexering en risico voorziening.
€ 6.550.000,-
Vernieuwing terreininrichting en realisatie aansluiting Doolgaardstraat Totaal
€ 575.000,€ 7.125.000,-
Scenario 2
kosten
Bouwkosten, sloop- en ontwikkelkosten, kostprijsverhogende btw, indexering en risico voorziening.
€ 6.850.000,-
Vernieuwing terreininrichting en realisatie aansluiting Doolgaardstraat Totaal
€ 700.000,€ 7.550.000,-
Scenario 3
kosten
Bouwkosten, sloop- en ontwikkelkosten, kostprijsverhogende btw, indexering en risico voorziening.
€ 6.850.000,-
Vernieuwing terreininrichting en realisatie aansluiting Doolgaardstraat Totaal
€ 925.000,€ 7.775.000,-
Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods
32
Bouwsteen 7 Financiële consequenties Prognose op de kredietaanvraag De financiële consequenties zijn een prognose op de kredietaanvraag die aan de gemeenteraad gesteld zal worden afhankelijk van het gekozen scenario. Er wordt in het raadsbesluit met betrekking tot dit afwegingskader formeel geen besluit genomen dat leidt tot wijziging van bestaande budgetten of nieuwe financiële consequenties. Wel kan de gemeenteraad met deze begrootte financiële consequenties, rekenschap nemen van de financiële vooruitzichten die ontstaan door het scenario dat gekozen wordt. Het voornemen is dat in 2025 de definitieve kredietvraag aan de raad voorgelegd zal worden.
Financiële consequenties per scenario Voor de financiële consequenties zijn per scenario de relevantie BBV regels toegepast. Het grote verschil is dat bij renovatie ten opzichte van nieuwbouw, het direct te nemen verlies kleiner is omdat de directe afschrijving op de bestaande panden lager is. Daarentegen blijft de boekwaarde daardoor in scenario 1 hoger én is de termijn van afschrijving 25 jaar. Bij nieuwbouw is die termijn 40 jaar, doordat de afschrijftermijn langer is, zijn de jaarlijkse lasten lager. De financiële consequenties zijn een vooruitzicht op het eerste volledige kalenderjaar na oplevering van de gebouwen.
Herbestemmen van bestaande budgetten – dekking Er zijn twee bestaande budgetten die kunnen worden aangemerkt als budget voor de nieuwe huisvestingslocatie. Dat is enerzijds het budget Onze Loods en anderzijds de bijdrage exploitatietekort NLW. De optelsom van de voor herijking beschikbare budgetten bedraagt maximaal €780.000,- per jaar. Daarvan moeten de kapitaalslasten en onderhoudskosten van worden voldaan. Doordat de kosten van rente en afschrijving, hierna genoemd “kapitaalslasten”, van de ontwikkellocatie al uit het budget Onze Loods wordt geput wordt dit in mindering gebracht met het beschikbare budget in scenario 1, dat is daardoor maximaal €695.000,-. Er dient ook nog ruimte te zien voor operationele kosten van Onze Loods voor zover dit om een gemeentelijke bijdrage vraagt. Het is daarom niet wenselijk dat het hele budget besteed wordt.
Overige besparingen Voor de inburgering van onder andere statushouders huurt de gemeente momenteel externe klaslokalen. De locatie van Onze Loods nu, kan daar door ruimtegebrek onvoldoende in voorzien. De besparing van de huurkosten doordat deze ruimte in het programma van eisen is voorzien, is niet meegenomen als vrijkomend budget omdat deze kosten op dit moment relatief hoog zijn. Wanneer door besluiten van het Rijk de vraag naar inburgering anders is, zal dit waarschijnlijk ook tot een andere vraag van die ruimtes leiden.
Financieel effect van woningbouw in scenario 3. De opbrengst van een verkoopkavel voor woningbouw lijdt naar verwachting in financiële zin, niet tot een positieve bijdrage doormiddel van een financieel resultaat. Dit leidt namelijk tot het verminderen van de boekwaarde op de grondpositie oftewel een afschrijving. Zodoende is de opbrengst van een kavel voorwoningbouw niet terug te zien als een positieve bijdrage. Die afschrijving leidt namelijk tot een lagere betaling van rente over de grondwaarde. Daarentegen zijn door het beslag op de ruimte door woningen, de kosten van het openbaar gebied hoger omdat infiltratievoorzieningen voor hemelwater daardoor ingewikkelder zijn.
Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods
33
Overige kosten en opbrengsten. In de financiële consequenties is enkel de kostenzijde van het vastgoed en de dekking beschouwd. Er is op dit moment nog geen rekening gehouden met: -
Huurinkomsten door het gebruik van derden of aanverwante organisaties. Incidentele of structurele externe subsidies. Interne budgetten zoals een bijdrage in de afkoppeling van hemelwater. Gebruikskosten van gas, water, elektra, internet en de mogelijke doorbelasting daarvan.
Overzicht financiële consequenties per scenario Scenario 1
Aanvangsjaar Eenmalige lasten
€ 300.000,-
Kapitaalslasten (rente en afschrijving) looptijd 25 jaar Prognose jaarlijkse reservering onderhoud Totaal vereist jaarlijks budget Dekking na herijking budgetten
€ 430.000,€ 270.000,€ 700.000,Nee
Scenario 2
Aanvangsjaar
Eenmalige verliesneming (directe afschrijving)
€ 1.059.700,-
Kapitaalslasten (rente en afschrijving) looptijd 40 jaar Prognose jaarlijkse reservering onderhoud Totaal vereist jaarlijks budget Dekking na herijking budgetten
€ 350.000,€ 175.000,€ 525.000,Ja
Scenario 3
Aanvangsjaar
Eenmalige verliesneming (directe afschrijving)
€ 1.059.700,-
Kapitaalslasten (rente en afschrijving) looptijd 40 jaar Prognose jaarlijkse reservering onderhoud Totaal vereist jaarlijks budget Dekking na herijking budgetten
€ 360.000,€ 175.000,€ 535.000,Ja
Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods
34
Bouwsteen 8 Uitvalscenario Op basis van stedenbouwkundige kaders en beleidsnormen van parkeren en groen voor nieuwe ontwikkeling is op basis van een eerste grove inschatting realistisch denkbaar dat in het ontwikkelgebied, circa 32 woningen passend zijn. Rekening houdend met de doelgroepenverordening zouden die 32 verdeeld zijn in 10 woningen sociale huur, 10 woningen midden huur en 12 woningen vrije sector. Rekening houdend met de afschrijving van de boekwaarde van de bestaande opstallen, boekwaarde op de grondpositie, ontwikkelkosten en opbrengsten door verkoop van de woningkavels, zal een grondexploitatie op basis van de actuele gemeentelijke gronduitgifteprijzen €3.000.000,- negatief zijn. Grofweg €4.000.000,- aan kosten en afschrijvingen en €1.000.000,- aan verkoopopbrengst. De kosten met betrekking tot de aankoop van de ontwikkellocatie die direct ten laste van het resultaat zijn gebracht op basis van het besluit van 18 juni 2024 zijn hier niet in verrekend. Wanneer een grondexploitatie wordt opgestart en de boekwaardes direct ten laste van het resultaat worden gebracht c.q. betaalt uit de algemene reserve, dan vallen de bestaande kapitaalslasten van €86.000,- per jaar vrij (looptijd 25 jaar).
Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods
35
Vervolg en planning Nadat de keuze is gemaakt voor scenario 1,2 of 3 zal dit scenario verder worden uitgewerkt in een concrete planinvulling. Op basis van de getoonde planinrichtingen in Bouwsteen 5 zullen ambtelijk de technische mogelijkheden en onmogelijkheden worden vastgesteld in relatie tot planologische kaders en de omgevingswet. Gelijktijdig zal met de omgeving een omgevingsdialoog worden opgestart om de wensen en suggesties van buurtbewoners zo veel mogelijk te horen en te betrekken in de definitieve planvorming. Eveneens gelijktijdig zal bij de keuze voor scenario 3, in fase 2 een definitief advies volgen over welk gebruikstype woningbouw gerealiseerd wordt. En bij de keuze voor scenario 2 of 3 is de intentie om de bestaande opstallen in 2025 te slopen. Opvolgend zal gestart worden de omgevingsplanprocedure en zal de kredietvraag aan raad worden voorbereid zodat hierover gelijktijdig kan worden besloten.
Fase 2 in 2025: -
Planvaststelling; Bepalen gebruikstype woningbouw; Sloopvergunning – sloop; Voorbereidingen en vaststelling Omgevingsplan; Kredietaanvraag.
Afhankelijk van de definitieve snelheid van het proces en eventuele bezwaren op het plan is fase 3 de aanbesteding en bouw. De intentie is om de aanbestedingsprocedure in 2025 op te starten. De ambitie is om in 2026 te bouwen. Er wordt rekening gehouden met een jaar bouwtijd tot aan de oplevering.
Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods
36