07c Scenariokeuze Gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6 8 en 10b Horst

Scenariokeuze Gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

Inleiding en voorwoord: Dit afwegingskader tot scenariokeuzes, ziet toe op de uitvoering van het raadsbesluit van 18 juni 2024 “Aankoop locatie Doolgaardstraat 6-8 en 10b“. De besluitvorming heeft geleid tot een definitieve aankoop van de locaties Doolgaardstraat 6-8 en 10b te Horst en wordt hierna het “ontwikkelgebied” genoemd. Naast het besluit tot de aankoop van het ontwikkelgebied is ook besloten dat de uitvoering van de gebiedsontwikkeling onderzocht wordt doormiddel van drie scenario’s voor de realisatie van de gemeentelijke sociale werkplaatsvoorziening “Onze Loods”, vanaf nu ook genoemd het “ontwikkelbedrijf”. Ook is een zogenoemd uitvalscenario op hoofdlijnen onderzocht als alternatieve richting van een gebiedsontwikkeling. Onze Loods is een samenwerkingsverband tussen partners gericht op stabiliteit en perspectief van inclusieve werkgelegenheid en sociale integratie voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt en/of maatschappij. Een locatie waar meedoen centraal staat zo passend, waardevol en zo thuisnabij mogelijk. De huidige partners in Onze Loods zijn de gemeente Horst aan de Maas, NLW, Rendiz en Gilde Opleidingen. De locatie waar deze samenwerking nu tot uitvoering komt is Venloseweg 22-24 in Horst. Op basis van de inhoud van dit afwegingskader wordt een onderbouwd ambtelijk advies gegeven als college- en raadsvoorstel.

Die komt voort uit de conclusies en aanbevelingen. De opbouw van die samenvatting en conclusies wordt gevormd door de verschillende onderzochte elementen die we “bouwstenen” hebben genoemd. Iedere bouwsteen is inhoudelijk uiteengezet met de verschillende inzichten en uitkomsten van dien. De uiteenzetting is op basis van opgehaalde informatie, gesprekken met buurtbewoners, gesprekken met partners in Onze Loods en aanverwante organisaties, relevante voorwaarden uit beleidskaders, stedenbouwkundige aspecten en financiële kaders. De verbeelding en intekening van de ontwikkellocaties zijn opgesteld door een architectenbureau. De begrotingen voor bouw- en ontwikkelkosten alsmede aanleg van openbare voorzieningen zijn in een onafhankelijke opdracht begroot door een ontwikkelend bouwbedrijf en door bouwkostendeskundigen. Dit afwegingskader stelt het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad in de gelegenheid om een keuze te maken op welke wijze het ontwikkelgebied in de toekomst ingevuld dient te worden. Die keuze is bepalend om tot een specifieke gebiedsinrichting te komen. Zodanig dat die passend is voor de toekomst van Onze Loods, dat die omarmd wordt door zo veel mogelijk buurtbewoners van die locatie én waar de hele gemeente Horst aan de Maas trots op kan zijn.

Er valt écht wat te kiezen zodat iedereen kan meedoen!

Projectteam Onze Loods – Doolgaardstraat 6-8 en 10b 29 oktober 2024

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

2

Inhoud Inleiding en voorwoord: .................................................................................................................................................. 2 Bouwstenen en achtergrond ........................................................................................................................................... 4 Onze Loods ...................................................................................................................................................................... 7 Conclusies: ....................................................................................................................................................................... 8 Aanbevelingen en voorwaarden:..................................................................................................................................... 9 Bouwsteen 1 Doorontwikkeling Onze Loods ................................................................................................................. 11 Bouwsteen 2 Programma van eisen: ............................................................................................................................. 13 Bouwsteen 3 De omgeving ............................................................................................................................................

16 Bouwsteen 4 Openbaar gebied ..................................................................................................................................... 20 Bouwsteen 5 Gebiedsinrichting ..................................................................................................................................... 23 Bouwsteen 6 Stichtingskosten ....................................................................................................................................... 27 Bouwsteen 7 Financiële consequenties......................................................................................................................... 33 Bouwsteen 8 Uitvalscenario .......................................................................................................................................... 35 Vervolg en planning ....................................................................................................................................................... 36

Afbeelding 1. Weergave van de locatie en directe omgeving

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

3

Bouwstenen en achtergrond In dit hoofdstuk leest u de essentie van de inhoud, afbakening en opbouw van het afwegingskader. Deze inhoud is van belang om de context van de diepgaandere toelichtingen per onderdeel later in dit document goed toe te kunnen passen. De conclusies en aanbevelingen zijn gebaseerd op de inhoud van de bouwstenen en leidend voor het advies aan het college van B&W en de gemeenteraad om met de invulling van de gebiedsontwikkeling aan de slag te gaan. De uiteenzetting van de bouwstenen is als een compleet overzicht en diepgang van de informatie terug te vinden na het hoofdstuk conclusies en aanbevelingen. Van belang is om te vermelden dat de financiële consequenties een gevolg zijn en geen inhoudelijk onderdeel van de afweging welke kwalitatieve invulling het beste past bij de doelstelling. De consequenties komen voort uit de keuze die wordt gemaakt. Oftewel de inhoudelijke kwaliteiten voor het ontwikkelgebied zijn bepalend voor het advies.

Raadsbesluit: Besluit: Aankoop locatie Doolgaardstraat 6-8 en 10b. (24.0002304) Op 18 juni 2024 is door de gemeenteraad besloten om de ontwikkellocatie aan te kopen. Voorafgaand aan dit besluit heeft het college van B&W op 14 mei 2024 positief besloten op deze aankoop. In essentie is het raadsbesluit ingericht op 2 hoofdpunten: - Aankoop van de ontwikkellocatie. - Krediet beschikbaar stellen voor de aankoop + kosten en het voorbereidingskrediet voor de ontwikkeling. Op het moment van aankoop was er nog geen duidelijk voorstelbare invulling van het plangebied, wel een redelijk uitgewerkt voornemen voor renovatie. Wat verder bekend was: het plangebied en de opstallen zijn groot genoeg voor de huisvesting van Onze Loods en een verkennend bodem- en asbestonderzoek tonen geen grote bijzonderheden aan. Het ontwikkelgebied is gekocht met een beheersbaar risico. Ter uitvoering van de invulling van het plangebied is conform het besluit de projectgroep gestart om drie ontwikkelscenario’s en een uitvalscenario te onderzoeken. In de raadsvergadering is door verschillende fracties specifiek een nog richting gegeven met de volgende opmerkinge: -

Neem de buurtbewoners goed mee in deze ontwikkeling; Houd in gedachten dat gebouwen op termijn verzelfstandigd kunnen worden; Op voorhand heeft een ontwikkeling met ruimte voor woningbouw voorkeur.

Besluit: Intrekken strategische koers 2021-2030 NLW. (24.0002072) In dezelfde raadsvergadering van 18 juni is door de gemeenteraad het besluit genomen tot het intrekken van de strategische koers 2021-20223 NLW. De gemeenten Venray, Peel en Maas en Horst aan de Maas zijn uniek en kennen diverse initiatieven, zoals Onze Loods in Horst aan de Maas. De gemene deler van die initiatieven is dat deze uitgaat van maatwerk voor de inwoner, toegerust is op de bredere leefomgeving en raakvlakken heeft met meerdere leefdomeinen, zoals gezondheid, zorg en schulden. De werkvoorzieningsschapsgemeenten, Venray, Peel en Maas en Horst aan de Maas willen in samenwerking dit soort initiatieven verder brengen, zodat meer inwoners hun potentieel zien en kansen en mogelijkheden aangereikt krijgen voor verdere persoonlijke ontwikkeling en waar mogelijk betaald werk bij reguliere werkgevers. De behoefte voor een voorziening voor beschermde en beschutte werkplekken blijft, maar de invulling, uitvoering en wijze van samenwerking zal wijzigen. Dit besluit is indirect van belang voor de ontwikkellocatie omdat hiermee het voornemen voor een lokaal ontwikkelbedrijf is uitgesproken. Ook de budgetten die nu worden ingezet voor zowel Onze Loods als de bijdrage aan het exploitatietekort NLW, gaan in de toekomst anders ingezet worden.

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

4

Projectafbakening: Deze gebiedsontwikkeling ziet toe op de locatie als gearceerd in onderstaande afbeelding. Het betreft de huidige adressen Doolgaardstraat 6-8 en 10b en is verdeeld in 4 verschillende kadastrale percelen in totaal 6.799m² groot. Dit is het ontwikkelgebied, gemarkeerd in afbeelding 2. De ontwikkeling ziet toe op een optimale invulling van dit ontwikkelgebied met primair twee doelstellingen: 1.1 Voorzien in een permanente huisvestingslocatie voor het gemeentelijk ontwikkelbedrijf. 1.2 Een kwalitatieve verbetering voor de directe omgeving met draagvlak van de directe omgeving. Daarnaast zijn twee secundaire doelstellingen van toepassing: 2.1 Waar mogelijk voorzien van ruimte voor woningbouw in het gebied. 2.2 De huisvestingslocatie voor het ontwikkelbedrijf zodanig te realiseren dat gebouwen op termijn (technisch) verzelfstandigd kunnen worden en geschikt gemaakt kunnen worden voor andere functies.

Afbeelding 2. Gebiedsafbakening

Fasering: Dit afwegingskader is de uitkomst van de onderzoeken en omgevingsgesprekken. Dit is Fase 1 van de ontwikkeling.

Wat is er in deze fase onderzocht: -

Het programma van eisen in oppervlakte en welke voorzieningen vereist zijn voor het gebruik van de huisvestingslocatie van het ontwikkelbedrijf; Of er voldoende behoefte is vanuit maatschappelijk ingerichte ondernemers en organisaties om in de toekomst te participeren in de doorontwikkeling van Onze Loods; Op welke wijze delen van het te ontwikkelen vastgoed, op termijn verzelfstandigd kunnen worden; Wat voor de directe omgeving van buren en omwonenden belangrijk is om tot een gedragen ontwikkeling te komen; Op welke wijze, met in acht name van gemeentelijke beleidskaders en stedenbouwkundige opvattingen, een grofmazige inrichting van het gebied eruit kan zien; Wat op hoofdlijnen een realistische optelsom is van kosten voor de ontwikkeling, renovatie en bouw van het te ontwikkelen vastgoed en openbaar gebied; Wat de jaarlijks te verwachten lasten zijn voor onderhoud is na de renovatie/nieuwbouw; Of er voldoende financiële dekking is om bestaande budgetten die momenteel worden besteed aan NLW en Onze Loods in te zetten voor de nieuwe ontwikkeling;

Wat is er in deze fase niet onderzocht: -

Een aanbesteding en zoektocht naar partijen voor de uitvoering van een werkelijk ontwerp en de bouw; Andersoortige bijdragen vanuit budgetten en of externe subsidiemogelijkheden; Op welke wijze circulariteit en duurzaam hergebruik voor de sloop van de bestaande gebouwen toegepast kunnen worden; Op welke wijze een verkeersinrichting, die aansluit op de Doolgaardstraat, specifiek kan worden ingevuld; Of door de aankoop van naastgelegen onroerend goed, er meer ontwikkelmogelijkheden c.q. kansen ontstaan; Voor welke specifieke doelgroep eventuele nieuwbouw van woningen ontwikkeld wordt, indien gekozen wordt voor scenario 3; Op welke wijze de bezetting en het beheer van het vastgoed georganiseerd wordt;

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

5

Scenario’s: Het afwegingskader is gericht op drie scenario’s die voorzien in de huisvestingslocatie voor Onze Loods. Daarnaast is een uitvalscenario beperkt onderzocht. Beperkt omdat dit niet de voorgenomen koers is voor het ontwikkelgebied maar wel inzicht geeft in de andere keuze voor de gebiedsontwikkeling: woningbouw.

Scenario 1, renovatie: Renovatie van de bestaande opstallen tot een gangbaar bedrijfsgebouw, met in acht name van verduurzamen en een bedrijfsexploitatie tot 25 jaar. Hierin wordt omgeschreven wat de kosten zijn van renovatie en verduurzaming van Doolgaardstraat 6-8 en 10b aan de binnen- en buitenzijde en het omliggende terrein.

Scenario 2, sloop en nieuwbouw: Sloop van de bestaande opstallen voor de realisatie van een nieuw te realiseren maatschappelijk bedrijfsgebouw voor de huisvesting van Onze Loods, mogelijk met extra bedrijfsruimte voor de verhuur aan aanverwante organisaties. Hierin wordt omschreven wat de kosten zijn voor sloop en nieuwbouw op basis van een oppervlakte in vierkante meters Bruto-vloeroppervlak (BVO) volgens een programma van eisen inclusief de herinrichting van het omliggende terrein tot openbaar gebied.

Scenario 3, sloop en nieuwbouw + woningbouw: Scenario 3, is een aanvulling op scenario 2. De aanvulling is dat scenario 3 toeziet op de toevoeging van woningen in het ontwikkelgebied met de financiële consequentie en de impact van woningen op de kwaliteit van het ontwikkelgebied. In dit scenario wordt indicatief de beschikbare zone voor de uitgifte van woningbouwgrond weergegeven die stedenbouwkundig passend lijkt en aansluit bij de gesprekken met omwonenden.

Uitvalscenario, uitsluitend woningbouw: Er wordt als alternatief op de scenario’s 1,2 en 3 een berekening gemaakt die binnen de kaders van de gemeenteraad uitsluitend in woningbouw voorziet. Daarin wordt een inschatting gemaakt van het aantal woningen dat in het gebied toepasbaar is en wat de financiële prognose is van een GREX voor woningbouw.

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

6

Onze Loods In Horst aan de Maas ‘bouwen’ we letterlijk en figuurlijk aan vitale kernen. Kernen waar mensen naar elkaar omkijken, elkaar ontmoeten en waar verbindingen ontstaan. Kernen met een florerend verenigingsleven en voldoende vrijwilligers. Kernen waar inwoners zelf het initiatief en hun verantwoordelijkheid nemen voor elkaar en voor hun leefomgeving. Kernen waarin iedereen mee kan doen, ongeacht zijn of haar afkomst of achtergrond. Daarnaast werken we aan een sterke, sociale basis waarbij we voortbouwen op de kracht van onze inwoners, hun netwerk en de gemeenschap. Dit doen we door samen met onze kernen en onze partners breed te kijken naar en te investeren in de context (inwoner, gezin en leefomgeving) en vrij toegankelijke voorzieningen. We gaan uit van vertrouwen, werken vanuit de bedoeling en nemen ruimte binnen de regels om passende oplossingen mogelijk te maken. Samen verbinden we dorpsondersteuners, ervaringsdeskundigen, inwonerinitiatieven en vrij toegankelijke voorzieningen in onze gemeenschappen zowel onderling als met onze eigen dienstverlening in het sociaal domein en met professionele zorgaanbieders. Afbeelding 3. Onze Loods in gebruik

We zien dat meedoen in de maatschappij en financiële stabiliteit zijn fundamentele voorwaarden voor een gelukkig en gezond bestaan. Werk is de basis voor bestaanszekerheid. Werk zorgt voor inkomen, werk verbindt, werk betekent ‘meedoen’. Toch is betaald werk niet altijd voor iedereen haalbaar. Daarom bouwen we aan goede voorzieningen waar inwoners zichzelf kunnen ontwikkelen, elkaar kunnen ontmoeten, nieuwe vaardigheden kunnen leren en van maatschappelijke waarde kunnen zijn. Om mensen waarvoor meedoen niet vanzelfsprekend is toch die kans te bieden hebben we in 2022 Onze Loods geopend. Onze Loods is een centrale plek waar diverse activiteiten zoals een inloop, dagbesteding, het leren van de Nederlandse taal en (beschut) werk in de nabijheid van inwoners wordt georganiseerd. Op dit moment weten per week 270 unieke bezoekers Onze Loods te vinden. Onze Loods biedt kansen voor inclusieve werkgelegenheid en sociale integratie. De periode vanaf de opening gold als een pilot en kent positieve resultaten en ervaringen van deelnemers en partners. Onze Loods draagt bij aan ambities als: Iedereen doet mee, maatwerk staat voorop en waardevol passend, thuis nabij. De pilot Onze Loods is een succes. We bouwen daarom een grotere en betere Onze Loods op een nieuwe locatie. We blijven investeren in deze lokale voorziening waar inwoners op een passende en waardevolle manier meedoen.

In de doorontwikkelde Onze Loods haken nieuwe partners als onderwijs en ondernemers aan en vergroten daarmee het aanbod voor onze inwoners.

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

7

Conclusies: 1. In Horst aan de Maas willen we dat iedereen mee kan doen. Onze Loods speelt daarin een belangrijke rol. Onze Loods zorgt ervoor dat inwoners die niet, of niet zomaar bij reguliere werkgevers aan de slag kunnen, toch een kans krijgen op de arbeidsmarkt. 2. We richten onze focus op sociaal-maatschappelijke activiteiten met de grootste impact zoals Onze Loods door prioriteit te geven aan de speerpunten zoals benoemd in het collegeprogramma en de kaderbrief. 3. Er is behoefte aan fysieke ruimte waar nieuwe initiatieven zich kunnen ontwikkelen. Waar inwoners, organisaties en overheid elkaar laagdrempelig vinden zodat er waardevolle ketens ontstaan voor een toekomstbestendige gemeenschap. 4. De belangrijkste ontwikkeling in de uitvoering van de Participatiewet is de samenwerking met partners zoals ondernemers, verenigingen, onderwijs en re-integratiepartners. We zijn erop gericht een gezamenlijke verantwoordelijkheid te creëren op alle levensdomeinen en zo draagvlak te vormen bij degene die de sleutel tot werk hebben: de ondernemers. Dit maakt dat Onze Loods behoefte heeft aan een groter oppervlakte. 5. De kans om het gebied substantieel goed, toekomstbestendig te ontwikkelen en kwalitatief te integreren in de omgeving is eenmalig. 6. De omgeving is positief kritisch en denkt constructief mee.

De behoefte naar een verbetering van de omgeving is groot met het accent op een goede parkeerbalans, vergroening en openbare voorzieningen. 7. De meerderheid van de buurtbewoners vindt de voorlopige aan hen getoonde functie-indeling passend, zolang er voldoende rekenschap wordt genomen van behoud van privacy, afstanden tot erfgrenzen en geen toename van hinder en overlast. 8. Scenario 1 leidt tot een minimale kwaliteitsverbetering van het ontwikkelgebied voor de omgeving. 9. Het gebruik van de buitenruimte rondom de nieuw te realiseren gebouwen in scenario 2 & 3 leidt tot een fundamentele integratie van het ontwikkelbedrijf in de omgeving én een gestapelde kans om dit grotendeels als openbare voorziening in te richten. 10. Doordat in scenario 2 en 3 ca. 30% van de nieuwbouw voor de sociale werkplaatsvoorziening relatief eenvoudig te verzelfstandigen is vanuit bouwtechnische oogpunt, is het risico op het vastgoedbezit beheersbaar. 11. Het toevoegen van woningen in het plangebied draagt bij aan leefbaarheid en sociale controle. Er is waarschijnlijk ruimte voor tien woningen in de vorm van een kleinschalig complex met woningen voor “kleine”/ eenpersoonshuishoudens. Een woningtype dat in private ontwikkelingen onvoldoende gerealiseerd wordt. 12.

De parkeernorm heeft een grote impact op het plangebied qua ruimtegebruik en beleving, in scenario 1 wordt de actuele parkeernorm door parkeren op het maaiveld niet gehaald. Bij scenario 3 gaat het toevoegen van woningen en daarbij behorende parkeerplaatsen ten koste van de ruimte voor openbare (groen)voorzieningen. 13. Het financiële gevolg van de scenario’s zijn qua incidentele lasten: Scenario 1: €300.000,- (sloop/renovatiekosten) Scenario 2 en 3: €1.059.700,- (directe afschrijving bestaande bouw door sloop). 14. Door de inzet van budgetten die thans worden uitgegeven aan de exploitatie van Onze Loods en de bijdrage exploitatietekort NLW is er alleen voor de scenario’s 2 en 3 financiële dekking voor de jaarlijkse kapitaalslasten en prognose onderhoudsbegroting.

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

8

Hoofdconclusie: Scenario 3 voldoet het meest aan de primaire en secundaire doelstellingen voor een optimale invulling van het ontwikkelgebied.

Aanbevelingen en voorwaarden: De primaire aanbeveling is om “scenario 3” door te ontwikkelen. Scenario 3 sluit het meest aan bij de primaire en secundaire doelstellingen. Aanbevelingen: - Volgens het programma van eisen voor doorontwikkeling, de huisvestingslocatie voor het ontwikkelbedrijf te realiseren met een beoogde oppervlakte tot ca. 3.500m² BVO. - De combinatie van een openbare (groene) gebruiksomgeving rondom de gebouwen die de sociale werkplaatsvoorziening vormen, zo veel als mogelijk te optimaliseren. - Geen andere ambities van woningbouw na te streven dan het functiegebied voor woningen in scenario 3 voor waarschijnlijk tien woningen (gestapeld). - Buren en omwonenden nauw betrokken houden bij een gedetailleerde planindeling in fase 2. - Het budget Onze Loods en de uitgave aan het exploitatietekort NLW, bij de kredietvraag voor de ontwikkeling (kapitaalslasten en de exploitatiebegroting, besluitvorming in 2025) aan te wenden, voor de gebiedsontwikkeling en exploitatielasten van het nieuw te bouwen vastgoed. Voorwaarden en gevolgen: - De beschikbaarheid van de uitgave aan het exploitatietekort NLW is afhankelijk van de afbouwregeling die van toepassing is bij opheffing van de GR en/of afbouwregeling die voortkomt uit het feit dat de GR aandelen heeft in de NV NLW.

- Voor de werkelijke haalbaarheid en inpassing in de omgeving zal aan de regels van de Omgevingswet moeten wordt voldaan. - Diverse beleidskaders van de gemeente voor nieuwe ontwikkelingen, worden zo veel als mogelijk nagestreefd. Risico’s: - Prijsontwikkelingen van bouwkosten in arbeid en materialen zijn moment afhankelijk. In de begroting van stichtingskosten is hier met een marge vooruitlopend op gerekend. - Ondanks een intensieve samenwerking met de bewoners uit de omgeving zijn bezwaren en beroepsprocedures niet uit te sluiten, dit leidt dan tot tijdverlies. - Externe onderzoekskosten en gevolgkosten zijn tot een gangbare hoogte geraamd. De werkelijk kosten zijn afhankelijk van werkelijke onderzoeken. - In de prognose van tijd en planning is geen rekening gehouden met mogelijk oponthoud door heraansluiting op het elektriciteitsnet. Bij scenario 2 en 3 zullen bestaande aansluitingen van de panden omgezet moeten worden en zal het effect daarvan in de volgende fase van het project in beeld worden gebracht.

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

9

DE BOUWSTENEN De bouwstenen volgens elkaar op en zien inhoudelijk toe op: Bouwsteen 1: Doorontwikkeling Onze Loods. - De relevante afweging om te voorzien in een eigen permanente huisvestingslocatie en welke kansen er liggen voor nóg meer maatschappelijke meerwaarde. Bouwsteen 2: Programma van eisen. - Het programma van eisen in oppervlakte, gesplitst in noodzaak, comfort en doorontwikkeling. - Kwalitatieve vereisten aan de gebouwen en het gebied. Bouwsteen 3: De omgeving. - Signalen uit de omgeving voor de realisatie van een breed gedragen gebiedsontwikkeling. Bouwsteen 4: Openbaar gebied - Integreren van het ontwikkelgebied als openbaar gebied in de bestaande omgeving. Bouwsteen 5: Gebiedsinrichting - Een optimale maar grofmazige gebiedsinrichting, die met in acht name van de bouwstenen 1 tot en met 4 mogelijk is en realistisch uitvoerbaar is. Bouwsteen 6: Stichtingskosten - Een begroting van ontwikkelkosten, bouw- of renovatiekosten en sloop- en saneringskosten. Bouwsteen 7: Financiële consequenties - De vertaling van bouwsteen 6 in de financiële consequenties voor de gemeente. Bouwsteen 8: Uitvalscenario - Een inschatting van een voorstelbaar woningbouwprogramma in het ontwikkelgebied met het aantal te realiseren woningen met een realistisch begroot grondexploitatieresultaat.

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

10

Bouwsteen 1 Doorontwikkeling Onze Loods Onze Loods is een fysieke plek in Horst waar inwoners van Horst aan de Maas elkaar kunnen ontmoeten, ontwikkelen en ondernemen. Onze Loods is een centrale plek waar diverse activiteiten zoals een inloop, dagbesteding, het leren van de Nederlandse taal en (beschut) werk in de nabijheid van inwoners worden georganiseerd. Vanuit Onze Loods kunnen deelnemers doorstromen naar duurzame ontwikkel- en/of werkplekken in de gemeenschap. Sinds de start van Onze Loods is bekend dat de locatie van Onze Loods tijdelijk is. De gemeente is, samen met de partners van Onze Loods, op zoek gegaan naar een centrale locatie in de nabijheid van het centrum. Het afgelopen jaar hebben we meerdere locaties overwogen. Het Resultaat van deze zoektocht is dat de bedrijfslocatie aan de Doolgaard 6-8 en 10b uitstekend passen bij het programma van eisen van Onze Loods “2.0”. In het collegeprogramma is opgenomen dat we Onze Loods willen door ontwikkelen. De dagelijkse praktijk bevestigt die behoefte. Op dit moment weten wekelijks 270 unieke bezoekers Onze Loods te vinden.

Ruimte voor gezamenlijke ontwikkeling Onze Loods is volop in bedrijf en de gemeente Horst aan de Maas werkt als aanjager en facilitator toe naar een samenwerkingsverband waarin de regie vooral bij de partners komt te liggen. Een samenwerkingsverband waar met uitbreiding van de partners, het laagdrempelig opdoen van ervaringen en het inzetten van ieders talenten centraal staan. Op 29 augustus is in Onze Loods een werk-atelier georganiseerd. Samen met een vijftiental ondernemers en organisaties hebben we een mogelijke toekomstige samenwerking verkend. In een dynamische sessie zijn veel ideeën en richtingen opgehaald die nog meer potentieel tonen voor nieuwe waardevolle toevoegingen aan het concept Onze Loods. Doordat de tijd tot het werkelijke inzicht van een nieuwe huisvesting nog relatief lang is, zijn er vooral conceptuele ideeën opgehaald aan de hand van een ontwikkelreis. In het vervolg van de ontwikkeling van de ontwikkellocatie zal het werk-atelier een vervolg krijgen zodra concreter bekend is welke ruimte daarvoor in de toekomst beschikbaar is.

Ontmoeten en meedoen. Waar mensen elkaar ontmoeten ontstaan nieuwe initiatieven. Een nieuwe huisvestinglocatie kan voorzien in die fysieke ontmoetingsruimte. Bijvoorbeeld met ruimte voor exposities of workshops van deelnemers van Onze Loods maar zeker ook externe particulieren of organisaties die een overtuiging hebben dat meedoen en ontmoeten bijdraagt aan een sterkere maatschappij en met de visie dat met elkaar in contact komen elkaar versterkt zodat nieuwe waarde-ketens ontstaan.

Onderwijs en inburgering. Door de realisatie van lokalen voor onderwijs, inburgeringslessen en taalintegratie wordt naast het educatieve deel daarvan direct de verbinding gelegd naar maatschappelijke integratie en werk. Het is daardoor niet meer noodzakelijk om lesruimtes van andere partijen commercieel te huren. Bovendien is door de realisatie van praktijklokalen/ leslokalen, letterlijk ruimte voor eigen gebruik zoals het organiseren van een inloop of overlegruimte met inwoners.

Ontdeklab Vanuit een combinatie ondernemers en scholen (Ontdeklab) is er een zoektocht naar beschikbare ruimtes voor een versterkte ontwikkeling van onderwijs en de praktische verbinding met het bedrijfsleven. Van het deelgebruik van lokalen die ook voor onderwijs en inburgering worden gebruikt in combinatie met andere praktische werkruimtes in een nieuwe huisvestingslocatie kan daarvoor gelegenheid bieden waardoor ook gestreefd wordt naar een goede bezetting van de locatie en ruimtes.

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

11

Toekomstbestendig ouder worden Om de zorg van de toekomst zo goed mogelijk beheersbaar te houden zijn nieuwe initiatieven nodig. Denk aan mogelijkheden om langer zelfstandig te wonen, vitaal ouder worden, mantelzorginitiatieven. Een fysieke locatie waar initiatieven bij elkaar komen van mensen die het aangaat, vrijwilligers, professionals uit organisaties en het gemeentehuis zoals beleidsuitvoerders en beleidsmakers. Waar mensen elkaar ontmoeten komen praktijk, vindingrijkheid en haalbaarheid bij elkaar. Daar ontstaan nieuwe initiatieven die bijdragen aan een zo waardevol mogelijke gemeenschap. De nieuwe huisvesting van het ontwikkelbedrijf kan in die fysieke ruimte voorzien waar mensen elkaar laagdrempelig ontmoeten. De nieuwe huisvestingslocatie biedt mogelijk ook ruimte voor praktische initiatieven. Het kan een etalage functie zijn waar bijvoorbeeld een fysiotherapie, sportschool en dansschool samenwerken en daar ruimte voor beschikbaar krijgen zodat mensen gemotiveerd raken om te bewegen en nieuwe sociale verbindingen ontstaan. Laagdrempelig en daardoor bereikbaar en gelijktijdig zeer relevant voor een toekomstbestendige gemeenschap.

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

12

Bouwsteen 2 Programma van eisen: Huidige locatie Venloseweg Het programma van eisen is de uiteenzetting van oppervlaktes en technische vereisten. Om een goede vergelijking te maken is het gebruik van de huidige locatie in beeld gebracht. De locatie aan de Venloseweg 22-24 is een door de gemeente gehuurde locatie. Die huur eindigt in 2025. De huidige locatie is qua perceeloppervlakte 3.484m² groot en bestaat uit één hoofdgebouw aan de straatzijde en een loods/werkplaats terrein de hoofdbouw. Het netto gebruiksoppervlakte is in totaal ca. 1.350m². De verdeling is ca. 970m² hoofdbouw en ca. 380m² werkplaats. De hoofdbouw is verdeeld in verschillende functies waaronder leslokalen, kantoor, creatieve ruimtes met een meer intiem karakter, werkruimtes met een woonkamer-sfeer maar ook assemblage ruimtes. De werkplaats dient hoofdzakelijk voor de fietswerkplaats en deels de houtwerkplaats. De huidige locatie is te klein voor het succes van Onze Loods. Daardoor kan het potentieel van de maatschappelijke waarde niet verder worden benut omdat het gebouw daarvoor te klein is. De capaciteit van de hoofdbouw is maximaal bezet, er is geen ruimte voor verdere ontwikkeling.

Afbeelding 4. Locatie Venloseweg 22-24

Veel deelnemers in Onze Loods komen met de fiets, te voet of worden gebracht en gehaald, daardoor is de vraag van veel parkeerplaatsen relatief laag. Toch blijkt op de huidige locatie dat het aantal parkeerplaatsen beperkt is, de parkeerdruk op die locatie is redelijk hoog.

Vereiste ruimte De ruimtebehoefte is in beeld gebracht in overleg met de partners in Onze Loods. Wat is de noodzakelijke behoefte van ruimtes? Wat is comfortabel voor een goede voortzetting van de bestaande uitvoering van Onze Loods? En waar moet een nieuwe locatie in voorzien om in de toekomst te kunnen door ontwikkelen zoals in bouwsteen 1 is omschreven in “Doorontwikkeling”? Daartoe is een opsomming weergegeven van oppervlakte in m², verdeeld in: “noodzaak”, “nut” en “doorontwikkeling”. Die oppervlaktes zijn per vertrek uiteengezet in netto vierkante meters c.q. gebruiksoppervlakte.

Noodzaak Huiskamer klimaat Kantoor/ lesklimaat Werkplaatsklimaat Totaal

Nut 320m² 775 m² 990 m² 2.085m²

Huiskamer klimaat Kantoor/ lesklimaat werkplaatsklimaat Totaal

Doorontwikkeling 360 m² 985 m² 1.000 m² 2.345m²

Huiskamerklimaat Kantoor/ lesklimaat Werkplaatsklimaat Totaal

400 m² 1.540 m² 1.000 m² 2.940m²

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

13

Vereiste kwaliteiten Naast het programma van eisen in oppervlakte, is onderstaand benoemd welke kwalitatieve aspecten vereist zijn om Onze Loods minimaal op de huidige voet voort te kunnen zetten. Dit zijn de kwalitatieve kaders die in een nieuwe gebiedsinrichting ingepast dienen te worden. -

Toegankelijke ruimtes met een open karakter én beschutte werkruimtes; Een centrale woonkamer die toegankelijk is voor iedereen die deelneemt aan Onze Loods maar ook voor iedere buurtbewoner; Volledige bereikbaar voor minder validen, een liftinstallatie is essentieel voor het bereiken van verdiepingen; Minder validen toiletvoorzieningen; Een goede ontsluiting voor personenvervoer; Voldoende fietsparkeerplaatsen; Laden en lossen door een vrachtauto; Toegankelijke buitenruimte.

Scenario 1 inpasbaarheid bestaande bouw. De bestaande bebouwing heeft meer ruimte dan de “doorontwikkeling” in oppervlakte eist. Door de niet-efficiënte indeling van Doolgaardstraat 6-8 is het verschil tussen gebruiksoppervlakte en bruto vloeroppervlakte relatief groot. Er gaat veel ruimte verloren in onfunctionele ruimtes, wanden en muren. Na renovatie blijft er berekend ca. 160m² netto oppervlakte onbenut oftewel er is ruimte over ten opzichte van het programma van eisen.

Afbeelding 5. Voorstelling van de functieverdeling in de bestaande bouw

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

14

Scenario 2 en 3 inpasbaarheid nieuwbouw Nieuwbouw leidt tot een efficiëntere toepassing van de ruimte in scenario 1. De juiste functies die geclusterd moeten worden bij elkaar worden geplaatst. Het ontwerp kan ingericht worden om ruimtes te realiseren met een open structuur die anders dan de deelnemers van Onze Loods ook bewoners uit de gemeente uitnodigen om te bezoeken. Daarnaast kunnen beschutte werkplaatsen ingericht worden en geluid producerende werkzaamheden zoals de werkplaats doordacht in te richten. Met een totaal perceeloppervlakte van 6.799m² is er ruimvoldoende gelegenheid om het programma van eisen gericht op “doorontwikkeling” in te richten in het plangebied. 2.940m² netto gebruiksoppervlakte kan met een efficiënte inrichting gerealiseerd worden in een bruto vloeroppervlakte van 3.500m². Het bruto vloeroppervlakte van 3.500m² vormt de basis van dit afwegingskader. De bouwstenen 4,5 en 6 zullen op basis van dit oppervlakte worden ingericht. Dit uitgangspunt wordt niet aangenomen om het “doorontwikkeling-programma” als het ware op te leggen. De reden is dat door een voorstelling van de maximale reikwijdte van zowel het gebouw als de daaraan verbonden bouwkosten makkelijker afgeschaald kan worden dan dat het opgeschaald wordt. De limiet van de bandbreedte van bouwkosten is daarmee inzichtelijk maar ook de limiet van de fysieke impact in het plan en de omgeving.

Een bruto vloeroppervlakte van 3.500m² past. Het realiseren van oppervlaktes op de verdieping zorgt voor een lager bebouwd oppervlakte en meer ruimte voor Afbeelding 6. Blanco markering ontwikkelgebied andere functies in het ontwikkelgebied. De impact van hoogte van gebouwen en impact van gebruiksruimtes op een verdieping, beide ten opzichte van de buren en omgeving zijn daarbij van belang om goed in acht te houden.

Stedenbouwkundige uitgangspunten Vanuit stedenbouwkundig opzicht zijn er een aantal hoofdzaken van belang voor een goede basisinrichting en om de herstructurering van het gebied waardevol te laten zijn namelijk: -

Een herstructurering is waardevol als deze past binnen de belangrijkste kaders die buren en omwonenden aangeven; Een open structuur met ruimte voor meer openbaar gebruik en openbare beleving van het gebied is van belang; Het uitsluitend op een nieuwe manier gebruiken van de bestaande bebouwing is geen verbetering voor de omgeving. Het toevoegen van woningen in het ontwikkelgebied is relevant voor de leefbaarheid en sociale controle. Op deze wijze is er leven in het gebied om het moment dat het ontwikkelbedrijf buiten bedrijf is; Realiseer een open structuur met diepgang in het gebied c.q. sluit het ontwikkelgebied niet aan de voorzijde van de Doolgaardstraat af doormiddel van bebouwing; Zorg dat verblijfruimtes voor openbaar gebruik in het zicht liggen en een toegankelijke uitstraling hebben; Realiseer een “loop” het gebied in, zorg dat de inrichting uitnodigt om de diepte van het ontwikkelgebied openbaar te gebruiken; Logisch is om voor woningbouw de voorgevel rooilijn van de Doolgaardstraat te hanteren; Wonen achter wonen, is niet wenselijk.

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

15

Bouwsteen 3 De omgeving Participatietraject omwonenden, tot nu toe Draagvlak van de omgeving is essentieel voor de ontwikkeling. Niet alleen omdat dit bijdraagt aan de technische haalbaarheid en het voorkomen van bezwaarprocedures. Het belangrijkste is dat de ontwikkeling gedragen wordt door de directe omgeving en dat men trots is op een nieuw middelpunt voor de buurt en de gemeente waar “meedoen en ontmoeten” centraal staan. Bestaande bedrijvigheid van deze omvang herstructureren uit een intensief bebouwde omgeving is een unieke kans om die omgeving te verrijken met een waardevolle nieuwe invulling. Met dat perspectief zijn er verschillende bijeenkomsten en contactmomenten geweest met buren en buurtgenoten. Individueel, en buren gezamenlijk op “straatniveau” omdat iedere groep van bewoners van omliggende straten (Berkelstraat, Doolgaardstraat, van Douverenstraat) zijn eigen primaire belangen heeft. De omgeving is in eerste instantie uitgenodigd doormiddel van brieven huis-aan-huis, als uitnodiging voor de eerste bijeenkomst en eerste gelegenheid waarbij men zich kon aanmelden voor een correspondentielijst. Om te voorkomen dat omwonenden niet op de correspondentielijst stonden en informatie zouden missen, hebben de huishoudens die zich niet hebben aangemeld, nog een uitnodiging in de brievenbus gekregen voor de bijeenkomst van 14 oktober.

Bij een aantal direct belanghebbenden (hoofdzakelijk directe buren) die zichzelf niet hebben gemeld voor bijeenkomsten of, zijn die huishoudens persoonlijk benaderd. Onderstaande momenten zijn centraal georganiseerd voor alle omliggende huishoudens: -

13 mei 2024, in ’t Gasthoês. (36 aanmeldingen) Actief informatie delen met de omgeving over het collegebesluit tot voorgenomen aankoop en het opvolgende raadsbesluit op 18 juni. De essentie was het voortijdig informeren zodat de omgeving het initiatief vanuit het gemeentehuis verneemt in plaats vanuit de media.

-

2 juli 2024, huidige locatie Onze Loods. (22 aanmeldingen) Op basis van het genomen raadsbesluit van 18 juni tot aankoop en ontwikkeling is tijdens deze bijeenkomst eerst een rondleiding gegeven bij Onze Loods. Aansluitend is een doorkijk gemaakt van de fasering van het project en het meegeven van de verwachtingen wat er in 2024 wordt gedaan en wat daarna. De essentie was om de omgeving kennis te laten nemen van de activiteiten van Onze Loods. Het tweede deel was ingericht om inspraak en betrokkenheid te activeren voor de nieuwe ontwikkeling en een doorkijk te maken naar het vervolg en de verwachtingen van de komende tijd weer te geven.

-

14 Oktober 2024, Gemeentehuis. (23 aanmeldingen) Na de bijeenkomsten en afspraken, is in deze bijeenkomst gedeeld wat de belangrijkste opgehaalde zorgen en bezwaren en suggesties en wensen uit de buurt zijn. De partners in Onze Loods hebben kort toegelicht hoe zij de toekomst van Onze Loods zien.

-

Datum nog onbekend, gemeentehuis. Tegen de eindtijd van het indienen van dit afwegingskader voor besluitvorming zijn de eerste concrete voorstellen van een gebiedsinvulling opgeleverd door de architect zoals te zien in Bouwsteen 5. In een inloop gelegenheid worden buurtbewoners, partners in Onze Loods en raadsleden uitgenodigd om deze te bekijken met de kanttekening dat dit slechts eerste ideeën zijn om in fase 2 aan te sleutelen en schaven.

Na het raadsbesluit van 17 december zullen omwonenden uiterlijk in januari 2025 opnieuw geïnformeerd worden over een doorkijk naar de volgende fase van de gebiedsontwikkeling op basis van het genomen besluit.

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

16

De belangrijkste signalen uit de buurt. Buren en omwonenden hebben in de verschillende afspraken en bijeenkomsten gelegenheid gekregen om hun suggesties, opmerkingen en bezwaren te delen. Bij iedere afspraak is aangegeven dat die opmerkingen gehoord en opgesomd worden maar dat dit niet per definitie betekend dat iedere wens of suggestie verwerkt (kan) worden. De beleidskaders en stedenbouwkundige voorwaarden voor de inrichting van het gebied zijn immers ook bepalend en er kunnen tegenstrijdige belangen ontstaan. We stellen vast dat het algehele beeld van de omgeving positief is voor een nieuwe ontwikkeling en men constructief is ingesteld. Buren en buurtbewoners voelen zich betrokken en geven gevraagd en ongevraagd hun bevindingen. Uiteraard zijn er kritische opmerkingen die vooral ontstaan uit de invloed van de ontwikkeling op ieders woning/tuin en de omgeving. Concreet is een lijst van signalen genoteerd, relevant voor de volgende fase van de ontwikkeling én een voorlopig planindeling.

Zorgen en belangen: •

Privacy van woningen en tuinen. Aandacht voor het uitzicht vanuit gebouwen in tuinen en woningen maar ook de vrije zichtlijnen in de huidige uitvoering;

•

Creëren van een waardevol aangezicht van het terrein c.q. niet de indruk van een parkeerplaats;

•

Aandacht voor veiligheid en sociale controle door het voorkomen van “donkere hoeken”;

•

Zorgen voor de toename van verkeer en parkeerdruk: o Aandacht om goed te voldoen aan de parkeerbalans; o De omgeving ervaart hoge parkeerdruk aan de openbare weg; o Bewoners van de Doolgaardstraat en Van Douverenstraat ervaren veel hardrijdend verkeer.

•

De huidige bebouwing waarvan met name de stalen gevels van de Doolgaardstraat 6-8 hebben een groot akoestisch effect op de omwonenden;

•

Verlichting van de gebouwen en het effect daarvan op de omgeving en tuinen;

•

Bellemmeren van daglicht in tuinen en woningen door nieuwe bebouwing;

•

Activiteiten aan de andere kant van de erfgrens met name met betrekking tot hinder in privacy door geluid en geur: o Locatie en inpassing van parkeren; o Oriëntatie van de bedrijfsactiviteiten; o Inpassing van eventuele buitenopslag, vervoersbewegingen en laden en lossen; o Locatie van een fietsenstalling en aandacht voor afvalinzameling.

•

Wat gebeurt er met de voorzetting van onze Loods als deze locatie niet doorgaat en welk vooruitzicht krijgt iedereen die er werkt;

•

Maatwerkoplossingen zijn nodig om enkele bestaande situaties te “repareren”. Er zijn een aantal specifieke situatie waar erfgrenzen niet juist lopen of waar de kadastrale situatie niet is aangepast aan de werkelijke afspraken (Doolgaardstraat 10, Berkelstraat 12, 18, 24);

•

Van noord naar zuid is er een verloop in het terrein waardoor hoogteverschillen van toepassing zijn met name bij de erfgrenzen met Berkelstraat 24 en Van Douverenstraat;

•

Aandacht voor een goede hemelwaterafvoer, infiltratie vs. toenemende grondwaterdruk in de omgeving;

•

Veilig verkeersinrit vs. het effect daarvan. Een verkeersplateau zorgt voor meer veiligheid en mogelijk een snelheidsafname in de Doolgaardstraat echter ontstaat daar remmend en optrekkend verkeer;

•

Beperken van overlast en bouwverkeer in de sloop en bouwperiodes;

•

De locatie van een inrit of inritten is vanuit verschillende opzichten genoemd, enerzijds dicht langs de bestaande woning Doolgaardstraat 10, anderzijds leidt een verplaatsing van de inrit tot koplampen van auto’s die in de woonkamer schijnen;

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

17

Suggesties en wensen: •

Van alle buurtbewoners die zich hebben gemeld heeft iedereen de voorkeur voor nieuwbouw (scenario 2 of 3) t.o.v. renovatie (scenario 1);

•

Een algeheel gedragen suggestie is om geen hoogbouw te realiseren. Tweede etages met een derde etage als dak-etage wordt als acceptabel aangemerkt;

•

Een brede suggestie is om eventuele ruimte voor woningbouw niet alleen vanuit een “sociale” en/of “zorg” invalshoek te benaderen zodat de ontwikkeling en het gebruik een diverse uitvoering krijgt en niet een te hoog sociaal gehalte;

•

Toenamen van openbaar groen met openbare voorzieningen (speeltoestellen, zitgelegenheid);

•

Er is een wens van buurtgenoten dat de gemeente in de toekomst bewoners faciliteert in de benodigdheden zodat groenonderhoud door de buurt/gemeenschap kan worden uitgevoerd waardoor er meer betrokkenheid ontstaat;

•

De bewoners van de van Douverenstraat hebben de wens dat hun achtertuinen die grenzen aan het plangebied een ontsluiting in het plangebied krijgen. Doormiddel van een voetpad zou waardevol zijn een grote wens is om hier ook een ontsluiting te realiseren die de achtertuinen met een auto bereikbaar maakt;

•

Er is een suggestie voor vergroening op andere plekken op de Doolgaardstraat die buiten het plangebied liggen. Het idee is om door realisatie van parkeren in het ontwikkelgebied ruimte te laten ontstaan voor groen waar nu parkeerplaatsen zijn aan de Doolgaardstraat;

Gedeelde inzichten met de buren en buurt. In de gesprekken met de buurtbewoners blijkt het praktisch lastig om zonder tekeningen, opmerkingen en reacties los te krijgen voor de nieuwbouw scenario’s. Op het moment een grote eerste lijn met inzichten van de omgeving in beeld was, zijn met het inzicht van stedenbouwkundige voorwaarden de functies van zones weergegeven. Hoewel dit nog steeds abstract is bracht dit wel de dynamiek die nodig is om tot scherpere signalen te komen. De inrichtingsgebieden die zich gedurende de gesprekken met buren gevormd hebben zijn in de centrale bijeenkomst teruggekoppeld en hebben zich vertaald in afbeeldingen 7 en 8. Bewust hebben we ervoor gekozen om de afbeeldingen als een soort aquarelschilderij te presenteren omdat dit het grofmazige van de huidige fase schets.

Toelichting op de functiezones en achtergrond scenario 2: -

Paars is de zone maatschappelijk- bedrijf / Onze Loods. Lichtgroen is de zone parkeren (in het groen). Donkergroen is omliggend groen en openbaar gebied.

Door de paarse zone achter in het ontwikkelgebied te leggen wordt er diepgang gecreëerd en is het aanzicht en sociaal toezicht op het openbaar gebied optimaal. Tevens in aansluiting op signalen van bewoners uit de Berkelstraat “conserveren” we hiermee de functies aan de achterzijde van de gebouwen en activiteiten, die worden dan richting het middenterrein en de Doolgaardstraat ingericht. Dit is passend in de optiek van aanwonenden mits we rekening houden met enige afstand, privacy en daglichtbeperking.

Afbeelding 7. Aan de omgeving gepresenteerde functiezones voor scenario 2

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

18

Toelichting op de functiezones en achtergrond scenario 3: - Paars, lichtgroen en groen zijn in functie vergelijkbaar. - Geel is het de functiezone waar woningen voorstelbaar zijn. Het is een logische gedachten om de positie van woningbouw haaks te positioneren op de Doolgaardstraat. Dit leidt tot een verbeterde beleving van veiligheid door de leefbaarheid en meer sociale controle. Bovendien is de diepere invulling van het ontwikkelgebied zichtbaar vanuit de straat. Op hoofdlijnen is deze indeling voorstelbaar ook voor de zijdelingse buren, rekening houdend afstand, privacy en geen daglichtbeperking. Afbeelding 8. Aan de omgeving gepresenteerde functiezones voor scenario 3

Conclusies in hoofdlijnen: De omgeving ervaart dat er aandacht is voor de persoonlijke belangen en de grote lijnen zijn duidelijk neergezet qua planning en verwachtingen. Signalen uit de omgeving die tegenstrijdig zijn of door beleidskaders of stedenbouwkundige opvatting onwaarschijnlijk lijken, zijn ook als zodanig gecommuniceerd. De ambtelijke conclusie is dat de bewoners uit de omgeving zich goed gehoord voelen. Diverse terugkoppelingen maar ook complimenten van de bewoners in de gezamenlijk bijeenkomsten hebben dat onderstreept. De andere conclusie die samen met de omgeving is getrokken, is dat het ontzettend lastig is om zonder concrete invulling van het plangebied, gevoel te krijgen bij het echte effect van de ontwikkeling. De duidelijk keuze voor een uitvoeringsscenario is essentieel.

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

19

Bouwsteen 4 Openbaar gebied Openbaar gebruik Het gebied wordt ontwikkeld met als uitgangspunt een zo optimaal mogelijk gebruik als openbaar gebied. Op basis van de stedenbouwkundige kaders en signalen uit de omgeving is dit essentieel om de gebiedsontwikkeling waardevol te laten zijn voor de omgeving. Een belangrijk uitgangspunt voor het ontwerp van de gebouwen is dan ook dat deze ingericht worden op een openbaar gebruik van het omliggende gebied, tenzij: 1. Dat openbare gebruik negatief effect heeft op aangrenzende woningen of tuinen ten opzichte van de huidige situatie. 2. Een specifieke functie voor het gebruik van het gebouw, vereist dat een buitenruimte privé is voor bijvoorbeeld een beschermde werkplek of privé-tuin voor woningen.

Aansluiting op het bestaande openbare gebied Het plangebied grenst alleen aan de zijde van de Doolgaardstraat aan de openbare weg. De verkeersinrichting of aanpassingen van de Doolgaardstraat op zichzelf is geen onderdeel van deze ontwikkeling. Het effect van de ontwikkeling op de Doolgaardstraat (en omgeving) hoort wél binnen de reikwijdte van het project met de aanpassingen die daarvoor nodig zijn. Het is bijvoorbeeld een voorwaarde dat de parkeerdruk in de omgeving door de ontwikkeling niet toeneemt. En dat er een veilige ontsluiting van het ontwikkelgebied op de bestaande weginrichting wordt gerealiseerd. De locatie van inritten en het aantal inritten zijn relevant voor de omgeving en het gebied. Een denkbare verkeersaanpassingen is een zogenoemd verkeersplateau voor een veilige inpassing. De groen gemarkeerde zone is logisch om in te passen in de bestaande openbare weg waardoor er mogelijk in het huidige trottoir aan de voorzijde van het plangebied parkeerhavens gerealiseerd kunnen worden. De intentie is om het gebied in te richten zodat personenvervoer en transport nabij de gebouwen kunnen komen en kunnen keren. Het gebied dient voetganger-vriendelijk te zijn er dienen ruimvoldoende fietsenstallingen te worden gerealiseerd.

Afbeelding 9. Aansluitingszone Doolgaardstraat

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

20

Parkeernorm De parkeernorm is een afgeleide van de gebouwen en het type gebruik van die gebouwen. Op basis van de actuele parkeernorm is een voorlopige berekening gemaakt van de formeel vereiste parkeerplaatsen. Omdat parkeren een relatief groot beslag op de ruimte legt zal de essentie zijn om zogenoemd parkeren in het groen te realiseren. In de eerste plaats is dit nodig om qua klimaatadaptatie aan voldoende infiltratie van hemelwater te kunnen voldoen. Dit onder andere door de toepassing van half-verharding. Op de tweede plaats is de verbetering van een meer groene beleving voor de omgeving waardevol. Met toepassing van hagen en bomen voorziet parkeren in het groen daadwerkelijk in parkeren en groen.

Scenario 1

Afbeelding 10. Voorbeeld parkeren in het groen

Scenario 1 kan in de huidige contouren van gebouwen en gebied, niet voldoen aan de actuele parkeernorm. Met een minimale toevoeging van groen en een open structuur in de inrichting van het onbebouwde gebied zijn 40 parkeerplaatsen realiseerbaar. Op basis van het oppervlakte van de gebouwen zijn op basis van een voorlopige berekening 56 parkeerplaatsen de norm. Bij uitvoering van dit scenario zal er zodoende van de norm afgeweken moeten worden.

Scenario 2 Met de realisatie van 3.500m² BVO is op basis van de functionaliteiten een voorlopige parkeernorm vastgesteld van 52 parkeerplaatsen. Die zijn inpasbaar in het gebied. Daarentegen is de impact van 52 parkeerplaatsen groot en is de wens groter om meer oppervlakte aan openbare groenvoorzieningen te realiseren. Het kleiner maken van het gebouw in oppervlakte biedt daarin geen grote oplossing en is geen uitgangspunt, het parkeren is een afgeleide van het gebouw, niet andersom. Naar grove inschatting richting de toekomst, onder ander gebaseerd op de huidige verkeerstromen naar Onze Loods op de Venloseweg 22-24, zijn ca. 30 tot 40 parkeerplaatsen voor de drukste momenten in een week voldoende. De te realiseren gebouwen moeten toekomstbestendig voldoen aan de juiste parkeernorm. Oftewel wanneer een deel van de gebouwen over bijvoorbeeld 10 jaar wordt afgesplitst voor een andere functie, de parkeerbalans daarop toegepast kan worden. Met die gedachten zal een voorwaarde voor de inrichting van het terrein zijn dat deze voldoet aan de werkelijke parkeerbehoefte én voorziet in de parkeernorm. Een denkrichting voor de doorontwikkeling is dat een parkeerzone flexibel gebruikt kan worden als nuttig openbaar verblijfsgebied. Stel voor: met openbare picknicktafels tussen de bomen op het moment dat de parkeernorm in de praktijk niet benut wordt.

Wanneer gebouwen in de toekomst anders gebruikt worden en de parkeernorm wél nodig blijkt voor de juiste parkeerbalans in de omgeving, dan wordt die zone gebruikt als parkeerplaats. Dit is een denkbare toepassing die nog niet verder is uitgewerkt.

Scenario 3 Ten opzichte van scenario 2 is scenario 3 in de basis gelijk. Het bijkomende aspect is dat iedere grondgebonden woning 2 extra parkeerplaatsen eist en ieder appartement 1,8 extra parkeerplaats eist. Voldoende parkeerplaatsen is een verplichtte voorwaarde die ook nadrukkelijk door de bewoners uit de omgeving wordt benoemd als vereiste. De toevoeging van woningen heeft zodoende met name impact op de ruimte voor openbare ruimte en groenvoorzieningen.

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

21

Klimaatadaptatie Klimaatadaptatie oftewel de omgeving aanpassen aan de klimaatverandering is een bijkomende kans van de gebiedsontwikkeling. Het totale ontwikkelgebied bevat in de bestaande situatie ca. 250m² groen (struiken, bomen en gras). De functie van vergroening kent 4 belangrijke doelstellingen. 1. Reduceren van hitte. De versteende inrichting van het gebied produceert op zonnige dagen veel hitte voor de directe omgeving. Begroeiing van struiken en bomen reduceert dit effect. 2. Waterbergend vermogen. Groenstructuren in plaats van verhardingen dragen bij aan natuurlijke oplossingen van hemelwaterinfiltratie in het gebied waardoor bestaande rioleringen wordt ontlast. 3. Leefbaarheid. De vergroening van het plangebied zorgt voor meer leefbaarheid door een gezondere beleving van en voor de directe omgeving. 4. Biodiversiteit. Planten en bomen dragen ecologisch bij aan de verbetering van biodiversiteit. De toegevoegde waarde voor de biodiversiteit op de ontwikkellocatie zal waarschijnlijk niet groot zijn omdat er geen directe aansluiting is met andere robuuste groenstructuren. Een groenere omgeving is bij alle drie de scenario’s relatief makkelijk haalbaar. Omdat er nu weinig groen is, is het makkelijk om er meer van te maken, de essentie zit echter in het kwalitatief toevoegen van groen.

Zodanig dat het bijdraagt aan de technische inrichting van het ontwikkelgebied maar vooral ook een waardevolle beleving kent voor de omgeving. Het potentieel van de toename van groen in oppervlakte wordt in deze fase van het project nog niet beantwoord omdat het plangebied in deze fase niet op dat detailniveau wordt ingevuld. Aangezien er in scenario 1 reeds te weinig parkeerplaatsen zijn naar de huidige norm is de toename van groen in het ontwikkelgebied beperkt.

Hemelwater De ambitie voor een toekomstbestendig waterbergend vermogen is om in het ontwikkelgebied 100mm hemelwaterberging per vierkante meter verharding en bebouwing te realiseren. Momenteel zijn in het plangebied de hemelwaterafvoeren hoofdzakelijk aangesloten op het riool en zijn er (nagenoeg) geen voorzieningen of afkoppelingen waardoor er (nagenoeg) geen gebruik wordt gemaakt van het waterbergend vermogen van het ontwikkelgebied. Een ander belangrijk aspect om rekening mee te houden is het hoogteverschil. Het verloop van noord naar zuid is naar grove inschatting een halve meter.

Scenario 1 Doordat in het eerste scenario de gebouwen gerenoveerd worden is het bijzonder moeilijk om de ambitie van 100mm te realiseren. Ter plaatse van de niet-bebouwde oppervlaktes waar een herinrichting plaatsvindt zijn infiltratievoorzieningen realiseerbaar. Waarschijnlijk is dat dit leidt tot een waterbergend vermogen van 20mm tot 40mm, hetgeen enige verbetering is ten opzichte van de bestaande situatie.

Scenario 2 & 3 Bij de nieuwbouw scenario’s 2 en 3, is het een voorwaarde dat de norm van 100mm wordt gerealiseerd. Dat is ook mogelijk. Doordat het hele plangebied geherstructureerd wordt zijn de vereiste infiltratievoorzieningen geheel in te passen. Op welke wijze dit exact gebeurd is in deze fase van de gebiedsontwikkeling nog niet onderzocht en onder andere afhankelijk van onderzoeken naar de infiltratiecapaciteit van de bodem. Doordat bij de scenario 3 meer bebouwd zal worden (woningen) zijn de kosten voor de infiltratie voorzieningen hoger dan bij scenario 2.

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

22

Bouwsteen 5 Gebiedsinrichting Globale indeling van functiegebieden Op basis van de bouwstenen 2,3 en 4 zijn voorlopige plantekeningen van een gebiedsinrichting opgesteld. Deze zijn niet vastgesteld en zijn zodoende een voorlopige aanname van wat een denkbare inrichting is op basis van de belangrijkste signalen van de buurtbewoners en buren én de stedenbouwkundige kaders.

Slechts een denkrichting Deze schetsen zijn niet specifiek met de buurtbewoners gedeeld vóór het afronden van dit afwegingskader omdat de uiterste datum van aanleveren niet gehaald werd. Bovendien zal hier nog aan gesleuteld en geschaafd moeten worden en zijn de verbeeldingen vooral van belang om in de vervolgfase met buurtbewoners de verdieping op te zoeken van een definitieve planinvulling. Belangrijk nog is dat behoudens stedenbouwkundige kaders en voorlopige opvattingen, over deze inrichtingen nog geen specifieke planologische bevindingen en omgevingswet technische aspecten zijn opgehaald. Dit afwegingskader ziet namelijk nog niet toe op de specifieke keuze van de gebiedsinrichting maar op de keuze welk scenario uitgediept gaat worden tot een werkelijke planinvulling. Deze voorlopige planindelingen zorgen wel voor een basisstructuur waar in fase 2 verder op wordt ingegaan en geven de impact van functies aan in het gebied.

Scenario 1 In dit scenario staat de indelingsmogelijkheid van ontwikkelgebied vast. Wanneer er rekening wordt gehouden met de bestaande contouren dan is snel duidelijk dat er nagenoeg geen ruimte is voor openbaar groen of openbare voorzieningen. In onderstaande afbeelding is op basis van de huidige bebouwing een intekening gemaakt van de ontsluiting (rood), parkeren(donkergrijs), fietsenstallingen(blauw) en enige vergroening. Zoals reeds vermeld voldoet de inrichting niet aan de huidige vereiste parkeernorm. Het kan een keuze zijn om minder te ver-groenen ten gunste van de parkeernorm. De ontwikkeling leidt dan nog minder tot een kwalitatieve verbetering voor de omgeving.

Afbeelding 11. Verbeelding mogelijke inrichting scenario 1

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

23

Scenario 2 variant A. In deze variant, ligt het parkeren aan de voorzijde en groen aan de voorzijde en rondom. De ruimte in het midden van de gebouwen is tijdens openingstijden openbaar toegankelijk en wordt ook als zodanig ingericht. De bijkomende gedachten is dat het gebied rondom de gebouwen buiten de gebruikstijden van het gebouw afsluitbaar is. Dit om te voorkomen dat er op ongewenste momenten sociaal-onwenselijk activiteiten zijn. Het ontwikkelbedrijf wordt op deze wijze ingedeeld in drie gebouwen waarvan er in deze invulling twee verbonden zijn middels een corridor. Mogelijk kan dit voor het derde gebouw ook.

Afbeelding 12. Mogelijke planinrichting scenario 2 versie A

Afwegingskader gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst - Onze Loods

24

Scenario 2 variant B. Het verschil in variant B ten opzichte van variant is dat een deel van het parkeren achter het vrijstaande gebouw wordt gesitueerd. Het accent van het middengebied kent daardoor een andere beleving met de gedachten dat de bomenlaan in het midden een diepgang geeft om het gebied in te wandelen. De gebouwen komen hierdoor dichter op elkaar te liggen.