03c.1 Bijlagen bij Toelichting
Tekst van het document
Mäöleveld te Sevenum
Inhoudsopgave
Bijlagen bij toelichting
5
Bijlage 1
Stedenbouwkundig plan
6
Bijlage 2
Beeldkwaliteitsplan
8
Bijlage 3
Ladderonderbouwing
27
Bijlage 4
Bodemonderzoek
43
Bijlage 5
Verkennend bodemonderzoek
63
Bijlage 6
Notitie milieueffecten De Hees
125
Bijlage 7
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai
129
Bijlage 8
Onderzoek geurhinder veehouderijen
469
Bijlage 9
Advies veiligheidsregio
502
Bijlage 10
Quickscan bedrijven en milieuzonering
505
Bijlage 11
Waterparagraaf
516
Bijlage 12
Natuurtoets De Hees
568
Bijlage 13
Quickscan flora en fauna
577
Bijlage 14
Vervolgonderzoek steenuil
594
Bijlage 15
Stikstofdepositie onderzoek
607
Bijlage 16
Archeologisch onderzoek De Hees
635
Bijlage 17
Archeologisch onderzoek
670
Bijlage 18
Onderzoek verkeer en parkeren
731
Bijlage 19
Verkennend bodemonderzoek de Hees 10
741
Bijlage 20
Selectiebesluit archeologie de Hees 10
784
2
Bestemmingsplan "Mäöleveld te Sevenum" (vastgesteld)
Bijlage 21
Landschappelijke inpassing de Hees 10
786
Bijlage 22
Archeologisch onderzoek De Hees 10
788
Bijlage 23
Akoestisch onderzoek industrielawaai De Hees
836
Bestemmingsplan "Mäöleveld te Sevenum" (vastgesteld)
3
4
Bestemmingsplan "Mäöleveld te Sevenum" (vastgesteld)
Bijlagen bij toelichting
Bestemmingsplan "Mäöleveld te Sevenum" (vastgesteld)
5
Bijlage 1 Stedenbouwkundig plan
6
Bestemmingsplan "Mäöleveld te Sevenum" (vastgesteld)
Stedenbouwkundig plan
|
plankaart
17
0 m
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
20
40
LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw
60 m
Vught
Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan
8
Bestemmingsplan "Mäöleveld te Sevenum" (vastgesteld)
(geanonimise rd)
Inhoudsopgave
Inleiding
5
Overkoepelende sfeer
en
beeldkwaliteit
Beeldregie Openbare Ruimte Raamwerk elementen Materiaal soort en kleur Overgang privé-openbaar Duurzaamheid ,
Beeldregie Architectuur Typologieën Stedenbouwkundige accenten Voorschriften bijgebouwen Kleur materiaal en detail ,
2
Beeldregie " bijzondere locaties " Erf Woonschuren Duurzaamheid Colofon
6
entree
8 9 13 14 16
De Hees
17 18 20 23 25 3
27 28 30 32
entree
33
entree
Molenveldweg
Molenstraat
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
Inleiding
Recent heeft Buro Lubbers een stedenbouwkundig plan opgesteld voor de locatie ’t Maoleveld in Sevenum. In het plan zijn ca. 150 grondgebonden woningen voorzien in een landelijke setting. Op 7 februari 2022 heeft het college van B&W het stedenbouwkundig ontwerp vastgesteld.
De beeldkwaliteitomschrijving voor de openbare ruimte betreft: • gewenste overkoepelende identiteit / karakter; • onderverdeling in dragende structuren; ‘boomgaard’ rondom de bouwvelden hoofdroutes (lus) parkeerhofjes; • aanduiding sfeer materiaal kleur inrichtingselementen en globale typering beplanting; • aanduiding specifieke gebruiksmogelijkheden (o. a. waterberging speelvoorziening buurttuin o. i. d. ) • duurzaamheid klimaatadaptatie biodiversiteit; • overgangen openbaar privé. ,
, ,
Het stedenbouwkundig plan legt de bestemming en situering van groen infrastructuur en bouwpercelen ,
vast.
De eisen aan de kwalitatieve invulling van de openbare ruimte en de toekomstige bebouwing wordt omschreven in dit beeldkwalteitplan. Het beeldkwaliteitplan biedt een juridisch kader (na vaststelling) voor de toets van de individuele bouwplannen in de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK).
,
,
,
,
,
,
De beeldkwaliteitseisen voor de woningen betreft: • typologieën; • stedenbouwkundige accenten en/of verbijzonderingen oriëntatie op openbaar gebied; • rooilijnen; • volumetrie bouwhoogte goot- en nokhoogten; • kapvormen; • ondergeschikte bouwdelen zoals erkers dakkapellen e. d. ; • voorschriften bijgebouwen; • bouwstructuur gevelindeling kapvorm; • overgangen openbaar-privé; • kleur- en materiaalgebruik; • duurzaamheid en klimaatadaptieve aspecten; • verbijzonderingen detailleringen; ,
Vanwege de sterke relatie tussen het landschap en de bebouwing worden zowel voor de openbare ruimte als voor de woningen beeldkwaliteitseisen geformuleerd. De globale beeldkwaliteitsomschrijving voor het landschap biedt handvatten voor de uitwerking tot een Inrichtingsplan Openbare ruimte. De meer gedetailleerde beeldkwaliteitseisen voor de woningen vormen een meetbaar instrument om de bouwplannen te toetsen voor indiening van de omgevingsvergunning.
4
,
5
,
,
,
,
,
,
Disclaimer De beelden in dit beeldkwaliteitplan zijn bedoeld ter inspiratie en om richting te geven aan de verder uitwerking. De beelden zijn nadrukkelijk niet bedoeld als letterlijke weergave van het toekomstige beeld. Aan specifieke beelden of aspecten daarvan kunnen dan ook geen rechten worden ontleend. ,
Stedenbouwkundig Plan 't Maoleveld , februari 2022
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
boomgaard als basis
sfeer en beeldkwaliteit
2. Overkoepelende
6
landelijke accenten
biodiversiteit
aantakking omgeving
informele speelplekken 7
Wonen in 't Maoleveld kenmerkt zich door de pijlers: 1. Natuurlijk & Groen 2. Dorps & Landelijk Natuurlijk en groen heeft betrekking op de woonomgeving; de openbare ruimte. Dorps en landelijk heeft betrekking op de vormgeving van de woningen in deze groene setting. Voor de pijlers gelden onderstaande basisprincipes. Deze worden in de navolgende hoofdstukken verder uitgediept en toegelicht.
Natuulijk & Groen • • • • • •
boomgaard als basis natuurinclusief klimaatadaptief en biodivers ruimte voor informeel spelen en ontmoeten aantakking op omgeving zo min mogelijk verharding parkeren uit het zicht
Dorps & Landelijk • kleine schaal • mix van typologieën • variatie in vorm en materiaal • dorpse en landelijke accenten zoals erf en schuren • natuurlijke frisse materialen • zorgvuldige overgangen openbaar-privé ,
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
’t Mäöleveld
openbaar-privé
,
,
Sevenum
kleine schaal
open verharding klimaatadaptief
groen BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
Raamwerk elementen
Het landschap is het dragende element van de wijk. Het landschappelijke raamwerk bestaat uit de volgende elementen:
1
Boomgaard als basis
2
Hoofdlus
3
Parkeerhofjes
De beoogde kwaliteit van de hoofddragers wordt in de volgende paragrafen toegelicht.
2 1
3. Beeldregie
8
openbare
2
ruimte
3
9
3
2
1
1
2
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
Boomgaard
1
als basis
2
Het restant van de boomgaard vormt een denkbeeldig tapijt waar de bouwvelden als 'eilanden' in gelegd zijn. Hoewel de bestaande boomgaard verdwijnt blijft de sfeer en herinnering aan de boomgaard intact door een aantal ingrediënten en principes. Zo worden een aantal gezonde (delen van) rijen appelbomen gehandhaafd. Als dit niet mogelijk blijkt worden rijen fruitbomen teruggeplant in dezelfde lijn als de oorspronkelijke boomgaard. Het oorspronkelijke lijnenspel vormt tevens de richting voor nieuwe ingredienten zoals paden beplanting waterberging e. d. De 'boomgaard' heeft verschillende functies. Voor de omwonenden vormt het groen een buffer tussen bestaande en nieuwe bebouwing. Daarnaast kunnen zowel bestaande als nieuwe bewoners gebruik maken van de gaard. Een fijnmazig netwerk van paden loopt door de groene ruimte. Ideaal voor een ommetje of als verbinding naar een langere route in het buitengebied. Al het regenwater van de buurt wordt verzameld in kleinere en grotere lineare wadi's die overstorten op de beek. Ook voor kinderen en hun ouders is er van alles te beleven: natuurlijk spelen fruit plukken een buurtmoestuin picknicken of spelen op stapstenen in de wadi. De boomgaard wordt niet verlicht.
De hoofdontsluitingslussen worden duidelijk herkenbaar vormgegeven. Kenmerkend is de specifieke beplanting aan weerszijden van de rijbaan. De beplanting bestaat uit een kenmerkende mix van bomen bijvoorbeeld Acer campestre 'Elsrijk' (veldesdoorn) Prunus yedoensis (Yoshinokers) en Crataegus monogyna (Meidoorn). Exact assortiment nader te bepalen in het Inrichtingsplan. De bomen staan in los verband (nooit strak in de rij!) op onregelmatige afstand en gemengd door elkaar. In april kleuren de straten roze door de uitbundige bloei van de kersenbomen. De rijbaan is een continue loper van roodbruine betonklinkers. Aan de binnenzijde van de ring wordt geparkeerd. Om de 4 á 5 parkeerplaatsen wordt een ruim plantvak ingepast zodat de geparkeerde auto's in coulissen van groen staan. De trottoirs bestaan uit betontegels 20x20cm in blokverband diagonaal.
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
Hoofdlussen
,
10
11
boomgaard als basis
laagtes
’t Mäöleveld
,
Sevenum
voor
verharding Zo min mogelijk parkeren tussen groen
natuurlijk spelen
waterberging
wandelroutes
BURO
LUBBERS
naar
omgeving
landschapsarchitectuur & stedenbouw
groene
Vught
’t Mäöleveld
,
Sevenum
coulissen
bermen
van
kenmerkende
BURO
LUBBERS
groen
beplanting
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
3
Parkeerhofjes
Materiaal
In het midden van de 'eilanden' bevinden zich vooral rijwoningen. Parkeren voor deze rijwoningen wordt opgelost in groene parkeerhofjes tussen de woningen. Een groot deel van het parkeren is hierdoor uit het zicht en biedt meer ruimte voor groen in de straat. Voor de parkeerhofjes zijn een aantal kwalitatieve eisen geformuleerd: • De parkeerplaatsen en rijbaan worden uitgevoerd als karresporen door gebruik van grijze en antraciete stenen. Om de 4 á 5 parkeerplaatsen wordt een parkeervak afgewisseld met een groenvak met meerdere bloeiende bomen • De zij- en achterkanten van woningen die grenzen aan het parkeerhofje worden voorzien van een hoge groene haag.
soort en kleur
,
Functie
Beplanting
Groenbuffer/ privacy
Fruitbomen in rij gemengde
Verharding
Verlichting
Afwatering
Inrichtingselementen
Halfverharde paden
Geen verlichting
Lineaire wadi's/ greppels
Houten zitmeubilair
(of op berging (privé)
Centraal grotere wadi
boomstronken of stap-
1 ,
Wandelen/ spelen plukken ,
hagen lineair solitaire bomen
,
,
,
,
b. v. lokale/regionale oude
waterberging
max.
30cm water
schijven van hout betonnen ,
stapstenen in de wadi
rassen
dr
,
a a
g
m o o
B
X
2 Hoofdontsluiting auto fiets ,
12
voetganger , parkeren
,
Kenmerkende mix van Acer
Rijbaan: beton klinker
Lichtmasthoogte 4. 75 m
campestre 'Elsrijk , Prunus
keperverband
Armatuur TeceoS 16 led
yedoensis Crataegus
Trottoir: betontegel 20x20
monogyna
diagonaal blokverband
,
n e s s u
,
roodbruin
,
Molgoot tussen rijbaan
en
Geen 13
parkeerstrook
Akzo blue 600 sand blasted
Parkeren: betonstenen
l df o o
H
parkeren tussen bomen
en
hagen
coulissen tussen parkeren van groen bomen
en
hagen
3 Parkeren
Prunus Yedoenis
,
Prunus
sargentii Prunus Serrulata ,
kanzan
,
gemengde hagen
betonstenen (rijsporen)
Lichtmasthoogte 4. 75 m
grijs en antraciet
Armatuur TeceoS 16 led
,
Kolken tussen parkeervakken
Geen en
rijbaan
Akzo blue 600 sand blasted
s e
j fo hr
e e
kr
a
P
parkeren tussen bomen
’t Mäöleveld
,
Sevenum
en
hagen
BURO
parkeren tussen bomen
LUBBERS
en
X
hagen
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
Overgangen
openbaar
-
privé
De nieuwe woonwijk heeft een landelijk en groen karakter. Daarom worden alle overgangen van privénaar openbaar terrein vormgegeven als groene overgangen. Alle voorzijden worden voorzien van een lage (beuken) haag. Alle zij- en achterkanten die aan de binnenzijde van de 'eilanden' liggen worden voorzien van hoge (beuken)hagen. Bij woningen die op een hoek liggen wordt lage haag tot minimaal de helft van de kopse gevel doorgezet als lage haag. De buitenzijden van de 'eilanden' grenzen aan de openbare groene bufferzone. Deze worden vormgegeven als gemengde (boeren)hagen waarin af een toe een haagplant door kan schieten tot heester of boom.
Overgangen openbaar
-
privé
Lage haag voorzijde Hoge haag zij- en achterkanten binnen het 'eiland'
Voor- en achterzijden binnen het 'eiland'
,
Gemengde haag met doorgeschoten heesters/bomen buitencontour 'eiland' Informele overgang met losse bomen
Achterzijden die aan achterzijden grenzen
•
voorzijde: lage hagen
•
zij- en achterkanten binnen het 'eiland': hoge hagen
•
instandhouding haag wordt vastgelegd in het koopcontract
,
gemengde boerenhaag kenmerkend ,
voor
de hele buurt
•
zelfde soort als voorzijde
Rijwoningen die met de achtertuinen een
aan
elkaar
grenzen
worden voorzien
van
hoge haag of gaashekwerk met klimop
(t. p. v. collectief erf en schuurwoningen , zie p. 27 t/m 31
14
15
gemengde hagen langs de buffer
Achterzijden van vrijstaande en tweekappers langs de groenbuffer
hoge haag achter
en
zijkant
•
gemengde boerenhaag
•
voor extra
,
ca. 1. 20-
1. 50m hoog
privacy kunnen bewoners
ervoor
kiezen
om
sommige
Achterzijden van rijwoningen langs de groenbuffer •
gemengde boerenhaag
•
voor extra
heestersoorten uit te laten groeien tot heester of kleine boom •
instandhouding haag wordt vastgelegd in het koopcontract
,
max.
1. 50m hoog
privacy kunnen bewoners
ervoor
kiezen
om
sommige heestersoorten uit te
laten groeien tot heester of kleine boom •
houten poortjes in de haag
•
bergingen staan min. 2m uit de erfgrens
•
instandhouding haag wordt vastgelegd in het koopcontract
voor
toegankelijkheid bergingen en grenzen
dus nooit
aan
het openbare gebied
lage haag voorzijde hoge haag achter
’t Mäöleveld
,
Sevenum
en
zijkant
informele
BURO
LUBBERS
overgang
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
Duurzaamheid
1
Klimaatadaptatie
openbare ruimte
2
Biodiversiteit & natuureducatie
3
Bewust materiaal gebruik Duurzaamheid is een integraal en zichtbaar onderdeel van de openbare ruimte. Hemelwater wordt zoveel mogelijk oppervlakkig afgevoerd van de bestrating naar wadi's in de groenbuffer. Water is niet alleen zichtbaar maar ook beleefbaar door de opvang van regenwater te koppelen aan bijvoorbeeld spelaanleidingen of avontuurlijke paden d. m. v. stapstenen. ,
Biodiversiteit wordt gestimuleerd door toepassing specifieke beplanting. Bomen zijn overwegend inheems en dragen bij aan biodiversiteit doordat ze voedsel beschutting en nestgelegenheid bieden voor diverse soorten door de aanwezigheid van bessen doorns of dichte kroon. De bomen en vaste planten worden daarnaast gekozen op basis van hun aantrekkende werking op vlinders bijen hommels en andere insecten door hun specifieke geur en nectarproductie. Boomsoorten als wilg veldesdoorn en linde hebben om deze reden de voorkeur. De insecten spelen een belangrijke rol bij de bestuiving van planten en vormen een belangrijke schakel in de voedselvoorziening van onder meer vogels. Door het plaatsen van een insectenhotel of informatiebord wordt biodiversiteit beleefbaar en educatief. van
,
,
16
,
4. Beeldregie architectuur
,
,
Materialen
en
inrichtingselementen worden bewust
gekozen. Verharding van rijbanen en trottoirs bestaat zoveel mogelijk uit hoogwaardig materiaal dat bij voorkeur hergebruikt is van een andere locatie en tenminste herbruikbaar is. Meubilair en speelelementen zijn van hernieuwbaar en lokaal materiaal zoals onbewerkt douglashout uit de omgeving. ,
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
17
Typologieën
Typologieën
In het plan komen verschillende grondgebonden woningtypen voor; rijwoningen levensloopbestendige rijwoningen vrijstaande- en twee-onder-één-kapwoningen. De exacte locatie van de woningtypes ligt nog niet vast. Wel zijn er een tweetal uitgangspunten voor de situering van de types te weten: - Vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen zijn zoveel mogelijk aan de buitenranden gesitueerd zodat de aangrenzende bestaande woningen zoveel mogelijk doorzicht houden. - Daar waar toch rijwoningen aan de randen liggen zijn dit zoveel mogelijk levensloopbestendige woningen die vanwege hun beperkte hoogte zo min mogelijk impact hebben op de bestaande woningen.
Vrijstaand , twee-onder-één-kap en rijwoningen
,
Vrijstaand
Rijwoningen
Twee-onder-één-kap
Rij levensloopbestendig*
Erfwoningen , optie CPO
Woonschuur**
,
•
basisvolume: twee lagen met kap
,
,
,
Op twee plaatsen zijn bijzondere woningtypes voorzien: a. Het erf; een cluster dat geschikt is voor bijvoorbeeld een bepaalde doelgroep zoals een CPO voor starters of senioren e. d. b. De woonschuren; rug-aan-rugwoningen in een schuurvolume omringd door een collectieve tuin. ,
,
De beelkwaliteitseisen
voor
* één laag met kap ** één laag met hoge kap
deze bijzondere locaties worden in een apart hoofdstuk toegelicht zie p. 27 t/m 31. ,
18
19
Rij levensloopbestendig •
rijwoningen
vrijstaand
en
basisvolume: één laag met kap
tweekapper
Transformaties van het basisvolume •
volledig
op
•
dakkapel
begane grond d. m. v aanbouw
•
dakkapel vormt eenheid
woonprogramma
op
verdieping
•
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
aan
één zijde
t. b. v. bruikbaarheid verdieping
met gevel
levensloopbestendige woningen
verhoging gevel
•
a-symmetrische kap
levensloopbestendige woningen
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
Stedenbouwkundige Op verschillende plekken vraagt
zorgvuldige
een
de straat
als
groenbuler
de
een
Beide
ontwerpen voldoende
gevelspeningen,
de
Voor
straat.
grenzen woningen
plan
uitwerking
dat
de woningen
als voorkant
zan
De
de
ed.
(dus
de
straatzijde
bijzondere
Op lager
clusters
Losse
ontwerpen.
zijn
van
het
wordt
wisselende
aan
Voor
de
openbare
de woningen
dv
zit
dat
beide
dat
zijden
aan,
overhoeks
deze
voorzien
aanbouw
De
aanbouw is
geldt dat
met
voorzien
het woonvolume
woonfunctie
een
voldoende
van
om
de
zijn
van
hoek
zoals woonkeuken,
gevelopeningen.
erf
en
zijn
variatie
hier
niet
in de
kaphoogten.
|
Schuttingen.
ZIN
de woonschuren
worden
als
samenhangende
accenten
Dit
ruimte.
die zowel
geval toegestaan
geen
bijgebouwen
schaalniveau
kaprichting en/of
in
behandeld,
straat grenzen,
berging).
geen
zijden
twee
de hoeken.
en dat de kap gedraaid sten opzichte mogelijk entree overhoeks aan de binnenzijde van het bouwveld (voornamelijk rijwoningen)
waarbij de woningen aan twee zijden aan de van een attractieve doorgetrokken wordt, drm werkkamer
aan
van
(voornamelijk vrijstaande woningen) geldt
grenzen
zijden worden
vorden.
van
het
in
architectonische
Stedenbouwkundige
accenten
Zorgvuldige
Zorgvuldige
hoek
hoek
bij vrijstaande woningen bij rijwoningen (in de
Bijzondere clusters, extra hoog niveau
‘Aandacht voor
(m.n. bij groenbuffer)
kern
voor
geveluitwerking in zichtlijn
van
het
plan)
architectonsiche
Zorgvuldige
hoeken de
langs
hoek
de
buitenranden, grenzend
hebben
een
aan
beide
zijden
hebben
een
accent
hoeken
aan
woningen
op
woningen
hebben
de
kappen
Zorgvuldige
dubbele een
richting
orientatie
zowel
levendige gevel de
aan
op
met
de
groenbuffer
de straat
voldoende
als of de
groenbuffer
gevelopeningen
groenbuffer
uitwerking
entree
entiteiten
toegestaan.
straat
aangebracht
wisselende
door
rooilijnen, draaien
van
de.
20
id
(geanonimise rd)
Me 9,
à
SS
&
5
Mrne d
mr
Ds
S Ë
SJ
hoekwoningen werkkamer
ed}
de
binnenzijden
zijn overhoeks met
ontworpen,
voldoende
van
door
de
bouwvelden
toevoeging
van
een
laag
volume
(bijkeuken,
schuttingen
op
de hoek
zijn
niet
toegestaan
gevelopeningen
dl
E )
9)
Specials: samenhangend
geheel
Lwamens
&
stedenbouw landschapsarchitectuur
Vugn
Stedenbouwkundige
Voorschriften
accenten
‘Op
Vrijstaand
en
twee-onder-één-kap
plaatsen
verrommeling plaatsing
bijgebouwen.
geldt
alle
een
van
zij
en
voorkomen
openbare
ruimte,
en
2 geldt bovendien maar
van
altijd
meter
aan
die
hun
de
beeld
aan
van
tot
bergingen het
in
stand
te
aan
de
en
openbare
houden,
openbare ruimte (zowel
de
bijgebouwen
garages,
zijde
of achtergrenzen
zi
groen
grenzen
van
dat de
met
eenduidig
aen
achtererfgrenzen
afstandszone
Bij hoekpercelen
percelen
grenzen
te
Langs
verspringende roelijn
aantal
een
bijgebouwen
gelden
restricties
as
aan
perceel
afstand
worden
Zij van
of
de
bijzondere
woonclusters
overige opstallen 27 Vm
uitbouwen
en
bepalingen
opp
31
geldt zij
dat geen
altijd
losse
bijgebouwen
van
onderdeel
het
zijn
Zie
erfgrens
aan
openbare
door draaien
van
de
kap
op
de
hoek
er
van de
draaien
in de ij
ef__hoegte-accent
kap
Bergingen,
hiervoor
de
clusters:
geen
losse
garages,
specifieke
&NA
it
op
verbijzondering laagte-accent
de
kop.
er
De Pe n
verspringende verschilende
rooilijn
ef__
met
goothoogten
opdekop, Î
A
als
gevolg
B
voorzien van
Bl
kopgevel bloemkezijn
ruimte
de
Rijwoningen verbijzondering
bijgebouwen tpv.
gesitueerd.
toegestaan.
hoofdvolume
tussen
achtererfgrens
Bijzondere voor
en
de
}_2m
overige opstallen nooit de zijde
aangrenzende
aan
groenbuffer ontsluiting),
erfgrens
de
Om
ruimte.
hier
(geanonimise rd) Groeffe
rändlangs
gröënbutfer
bijgebouwen,
grens
aan
openbare
ruimte
Voorschriften bijgebouwen
Kleur
,
materiaal
en
detail
Zij- en achtererfgrenzen aan de groenbuffer of openbare ruimte 2m langs de openbare ruimte blijft vrij van garages
•
een zone van
•
bij hoekkavels worden
,
bergingen
en
overige opstallen
Kenmerkend voor 't Maoleveld zijn de frisse overwegend lichte en aardse materialen en kleuren. Het basismateriaal is baksteen met voldoende textuur en enig kleurnuance. De kleur kan variëren van beigewit zandgeel geelbruin zand- of grijskleurig bruin met bijgaand palet als handreiking. Daarnaast wordt baksteen gecombineerd met accenten van hout. Hout is een terugkerend element in de gevelbekleding voor minimaal 10% en zorgt voor samenhang tussen de verschillende woningen in de buurt. Het hout is dusdanig behandeld dat het zijn natuurlijke warme kleur behoudt. Milieuvriendelijke bewerkingen zoals acetyleren hebben daarbij de voorkeur ten opzichte van chemische bewerkingen. Hout als basi voor het gevelmateriaal is ook mogelijk. Bergingen zijn in alle gevallen van (zwart) hout(achtig) materiaal met een hoogwaardige detaillering en afwerking. Door houten delen te gebruiken voor aan- en bijgebouwen wordt het ‘lichte’ en ondergeschikte karakter van deze volumes benadrukt. ,
geplaatst
,
maar
garages
en
bijgebouwen nooit aan de zijde van de openbare ruimte
altijd aan de zijde van de grens met aanliggende privé-kavels
,
SI S A B
openbare ruimte groenbuffer ,
2m
privé-kavel
baksteen beigewit zandgeel. ,
24
. .
...
tot zandbruin
...
en
hout
N E T N E C C A
openbare ruimte ontsluiting ,
openbare ruimte groenbuffer ,
accenten
•
daar waar rijwoningen erfgrens geplaatst
,
grenzen
maar
aan
van
behandeld hout dat zijn natuurlijke
warme
kleur behoudt min. 10%
kleur- of textuurnuances in metselwerk
,
subtiele belijning of banden
,
,
De gevels worden subtiel verfijn door kleurnuances van geveldelen verbijzondering van het metselwerk of belijning in de gevel. ,
Daken zijn overwegend grijs en bestaan uit keramische pannen of leien. Rode dakpannen zijn vanwege de toepassing van PV panelen niet
de openbare ruimte worden bergingen niet tegen de ,
tegen de gevel , in elkaars verlengde; de zone langs de openbare
ruimte blijft vrij van opstallen
toegestaan.
N E K A D
Optioneel zijn groendaken mogelijk. Bergingen zijn altijd voorzien van een groendak. Kleur materiaal en detail van de woningen op de bijzondere locaties (erf en woonschuren) worden apart toegelicht in de betreffende hoofdstukken. ,
,
2m grijze keramische
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
’t Mäöleveld
,
Sevenum
pannen
grijze vlakke
pannen
of lei
PV pannen
PV panelen
groendak optioneel
groendak berging verplicht
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
25
5. Beeldregie
26
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
’t Mäöleveld
,
Sevenum
" bijzondere locaties "
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
27
Bijzondere locatie: erf
Bijzondere locatie: erf
Het erf bestaat uit een cluster van 8 woningen verdeeld over 4 volumes. De woningen vormen samen een ensemble geclusterd rond een erf. De vrijstaande woning fungeert als 'poortwachter' en is meer georienteerd op de straat Deze woning kan als enige bestaan uit twee lagen met een kap. De rest van de woning heeft één á anderhalve laag plus kap.
Familie , maar geen kopieën
,
,
De woningen zijn geen kopieen van elkaar maar hebben wel familiekenmerken. Het is aan de architect om een passend familiekenmerk te formuleren. Denk aan kenmerkende (a-symmetrische) kapvormen een terugkerend of kenmerkend materiaalgebruik bijzondere dakkappelen of - accenten e. d. De collectiviteit kan niet alleen terugkeren in de vormgeving maar kan ook onderdeel zijn van het cluster zelf bijvoorbeeld door het te ontwikkelen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). ,
•
Eventuele kenmerkende familie eigenschappen:
•
Asymmetrische kap
•
Dakkapel
•
Kapverdraaiing
•
Terugkerend materiaal
Geen harde erfgrenzen •
Natuurlijke
overgang tussen
openbaar
en
privé
,
,
.
,
Ensemble
,
28
van
volumes met familiekenmerken
,
geclusterd rond eencollectief erf.
Bijgebouwen zijn onderdeel van het volume. Dit kan bijvoorbeeld door het dak te laten doorsteken als overkapping voor fietsen of auto. Op deze regel is één uitzondering: een collectief bijgebouw zoals bijvoorbeeld een klusschuur voor gezamenlijk materiaal en materiaal of een parkeerschuur. Een eventueel collectief bijgebouw wordt beschouwd als onderdeel van de familie maar kleiner en ondergeschikt.
29
Gevelmateriaal
,
Om het karakter van een erf te onderstrepen is minimaal één gevel van hout. Alle gevels in hout is ook mogelijk.
•
Minimaal één gevel bestaat uit het materiaal hout
Parkeren is onderdeel van het collectieve erf: •
Parkeren wordt opgelost
•
Parkeerkoffer als " boomgaardje "
op
het collectieve erf
Berging •
Onderdeel
•
Voorwaarde:
•
Uitzondering: collectief bijgebouw
,
Familiekenmerk houten kaders
Minimaal één houten gevel
,
maar
alle gevels in hout mag ook. Tevens werking als familiekenmerk
van
het hoofdvolume
geen
,
bijvoorbeeld door verlenging
van
de kap
losse bijgebouwen
De woningen vormen samen een ensemble. Elke woning heeft weliswaar een eigen tuin maar de overgangen naar de buren en naar de groenbuffer zijn subtiel en natuurlijk vormgegeven. Een grens is daarom nooit een doorgetrokken haag maar bestaat deels uit een haag een rijtje (fruit)bomen kan deels open of een transparant gaashekwerk zijn of is nauwelijks zichtbaar in de vorm van een greppel. ,
,
,
,
Parkeren wordt opgelost op eigen terrein; op privé kavel of als collectief parkeerhof op de mandelige grond. Een collectieve parkeerplaats heeft het karakter van een 'boomgaardje'waar in geparkeerd wordt.
’t Mäöleveld
,
Sevenum
Vloeiende
overgang
openbaar-privé
Collectief bijgebouw
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
Bijzondere locatie: woonschuren
Bijzondere locatie:
De bijzonde locatie voor de woonschuren bestaat uit drie (min of meer) identieke volumes. Kenmerkend is de schuurvormige volumetrie: een brede basis met een lage goot en flauwe kap. Door hun kenmerkende vorm en afwijkende volumetrie vormen ze samen een sterk ensemble.
Drie dezelfde volumes (vier- of zes-onder-één-kap)
De grote volumes bieden onderdak aan een bijzondere woningtypologie van vier of zes woningen onder één kap. Ze zijn rug aan rug geschakeld en kunnen naar keuze van buitenaf of via een middencorridor ontsloten worden. Deze woonvorm is uitermate geschikt voor starters of senioren die collectief willen wonen.
Min of meer identieke volumes
vormen
samen
een
ensemble. De grote schuren
van
woonschuren
Geen harde erfgrenzen
•
Schuurvormig
•
Natuurlijke
•
1 laag met
•
Collectieve tuin voor de drie volumes
•
Lage goot
•
Ensemble werking
grote kap
overgang tussen
openbaar
en
privé
het buitengebied dienen als inspiratie.
Bergingen en buitenruimtes zijn integraal onderdeel van de architectuur. Bergingen kunnen bijvoorbeeld dienen als scheiding tussen twee terrassen of veranda's om zo op een subtiele manier de onderlinge privacy te garanderen. ,
30
31 Het materiaal van de gevel bestaat overwegend uit hout. Het hout dient op een natuurlijke wijze te worden verduurzaamd bijvoorbeeld door thermische behandeling acetyleren of door middel van een biologisch verduurzamingsmiddel met schimmels of branden dat het hout een kenmerkende zwarte kleur geeft. ,
Berging & Buitenruimtes
,
De gevelbekleding is van hout. Optioneel zijn ook de daken
van
hout
,
maar
dit is niet verplicht.
•
Onderdeel
•
Voorwaarde:
van
het hoofdvolume
geen
losse gebouwen
Gevelmateriaal •
Gevelmateriaal is van hout
•
Daken zijn van hout of vlakke
Parkeren is op eigen terrein
pannen
•
Parkeren wordt opgelost op eigen terrein
•
Tussen parkeerplaatsen landschappelijke elementen zoals hagen
en
bomen
Net als bij het erf worden de overgangen naar de buren en naar de groenbuffer subtiel en natuurlijk vormgegeven. Een grens is daarom nooit een doorgetrokken haag maar bestaat deels uit een haag een rijtje (fruit)bomen kan deels open of een transparant gaashekwerk zijn of is nauwelijks zichtbaar in de vorm van een greppel. ,
,
,
Parkeren wordt op het collectieve mandelige terrein opgelost zowel voor eigenaren als bezoekers. Parkeren wordt geclusterd aan de ontsluiting zodat het zo min mogelijk het mandelige erf verstoord. De parkeerplaatsen worden op een groene manier ingepast door toepassing van hagen en bomen. ,
,
,
,
Hout in zijn natuurlijke kleur of zwarthout
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
Duurzaamheid
1
Klimaatadaptatie
architectuur
2
Biodiversiteit
Beeldverantwoording
3
Bewust materiaal gebruik Duurzaamheid is een integraal en zichtbaar onderdeel van de architectuur. Hemelwater wordt zoveel mogelijk zichtbaar afgevoerd naar de zones waar het geinfiltreerd of vertraagd afgevoerd wordt. De weg van het water wordt zichtbaar gemaakt via het dak de gevel en de voortuin. Oververhitting van woningen wordt zoveel mogelijk tegengegaan door natuurlijke zonwering in de vorm van luiken lamellen overstekken of veranda's. Actieve koeling waarvoor energie benodigd is wordt hiermee vermeden. ,
,
,
,
Beeldverantwoording We hebben zoveel mogelijk geprobeerd de architecten van de getoonde woningen te achterhalen. Helaas was dit niet altijd mogelijk. De architectuur is o. a. afkomstig van: Blee Halligan architects (Five Acre Barn) Hilberink Bosch architecten (Vredeoord Eindhoven De Hoef Rosmalen) Mix Architecten Ziegler Branderhorst Kor Kalfsbeek Mulleners & Mulleners (Kop van Waal Tiel Grote Zeeheldenbuurt Vught) De Architectenwerkgroep Tilburg Het Atelier architecten ,
,
Biodiversiteit wordt gestimuleerd door toepassing nestkasten voor vogels insecten en vleermuizen in gevels en daken. Nestkasten zijn een zichtbaar en beleefbaar onderdeel van de wijk. Let op de orientatie en aanvliegroutes voor de specifieke soorten. van
32
,
33
Materialen worden bewust gekozen. Er wordt nadrukkelijk gevraagd naar hernieuwbare en biobased materialen. Niet alleen voor de gevel maar ook voor de isolatie constructie trappen kozijnen en deuren. De vormgeving van de woningen is eenvoudig en compact. Een heldere en compacte hoofdvorm is het meest gunstig voor energie- en materiaalgebruik. ,
,
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
,
,
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
’t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur & stedenbouw
Vught
Colofon
't
34
Maoleveld,
Sevenum
onderdeel:
beeldkwaliteitplan
projectnr. juni 2022
2061
ontwerp: Buro
Lubbers
landschapsarchitectuur
& stedenbouw
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) opdrachtgever: Gemeente
Horst
BURO
aan
de
Maas
LUBBERS
nn
landschapsarchitectuur & stedenbouw
‘t Mäöleveld
,
Sevenum
BURO
LUBBERS
landschapsarchitectuur
Ì
& stedenbouw
Vught
Bijlage 3 Ladderonderbouwing
Bestemmingsplan "Mäöleveld te Sevenum" (vastgesteld)
27
Advies
BAO
Ladder
project
1
Inleiding
Sevenum
1.1
Aanleiding
datum 7 juli 2022
De
Ladder
voor
stedelijking
Duurzame Ver’t Möäleveld te
opdrachtgever Gemeente
Horst
aan
er
P05082
(geanonimiseerd) ia.a.
onderzocht of het plan voorziet in
sprake is van duurzaam
1.2
door
een
behoefte
en
of
ruimtegebruik.
Toepassing Ladder Verstedelijking
voor
van
Het functioneel
Horst
aan
gebruik
van
de Maas
wonen
de
op 19 december ten behoeve
2017.
de gronden vigerend bestemmingsplan niet toegestaan. Het plangebied is daarin bestemd tot ‘Agrarisch met waarden’. Daarnaast ligt op de planlocatie de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie 3' en de gebiedsaanduizone velden’. Het overige gedeelte van de ding ‘Overige planlocatie ligt binnen de beheersverordening ‘Kernen Sevenum’, vastgesteld op 4 juni 2016. Het plangebied is daarin bestemd tot ‘Agrarisch’. Beide bestemmingen staan de beoogde inrichting van het plangebied als woongebied niet toe. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. functie
van
wordt door het
—
—
In art 3.1.6 Besluit
BRO
Bosscheweg 5282 WV T +31 E
107
Boxtel
(0)411 850 info@bro.nl
www.bro.nl
400
't Möäleveld te Sevenum
bied,
een
gebied
motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk
in die behoefte kan
Bij het opstellen van
worden voorzien.”
de
bestemmingsregeling is het uitgangspunt dat niet méér dan 164 woningen (149 + 10%) mogelijk worden gemaakt. Dit is ook het maximale aantal woningen dat wordt getoetst aan de Ladder. De realisatie
ligt gedeeltelijk binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Horst aan de Maas', vastgesteld door de gemeenteraad
Verstedelijking
Duurzame
De planlocatie
(geanonimiseerd)
Duurzame
Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk ge-
gemeente Horst aan de Maas heeft het voornemen om de op beoogde locatie, gelegen tussen de Molenveldweg en De Hees te Sevenum, ca. 149 woningen te realiseren. Op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden
projectnummer
nn
de Maas
voor
ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘ladder’). De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst.
van de woningen geldt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling: 1. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het initiatief om maximaal 164 woningen te bouwen kan onder deze definitie worden geschaard. 2. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het om de toevoeging gaat van maximaal 164 woningen, kan het initiatief gekwalificeerd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’.
Het doel
ruimtegeen onttoekomstige wikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. bruik,
van
met oog
de Ladder is zorgvuldig voor
de
en
duurzaam
ruimtebehoefte
Advies Ladder
1. 3 Planinitiatief
1. 4 Opzet onderzoek
De gemeente Horst aan de Maas is voornemens om op de locatie ’t Möäleveld te Sevenum woningen te ontwikkelen. De locatie ligt aan de westzijde van de kern Sevenum aan de rand van het dorp op de overgang naar het buitengebied. Het perceel staat kadastraal bekend als Sevenum sectie G nummers 3179 3349 4221 4284 4285 4574 en 4578 en sectie R nummers 90 92 93 en 94. De grond is in eigendom van de gemeente. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van: Ca. 143-149 grondgebonden woningen (zie tabel 1 voor een verdeling naar woningtype) Een verhouding in segment van 30% sociale huur 10% huur vrije sector 60% koop Het stedenbouwkundig plan gaat uit van een aantal ‘eilanden’ / bouwvelden in de groene ruimte van de oorspronkelijke boomgaard. Aan de randen wordt op een aantal plaatsen een groene buffer vrijgehouden die zorgt voor wederzijdse privacy tussen bestaande en nieuwe woningen. De groene buffer kan door bewoners gebruikt worden voor een ommetje als speelplek waterberging of initiatieven uit de buurt zoals een pluk- of moestuin.
Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de toevoeging van woningen op de locatie ‘t Möäleveld te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt:
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
Tabel 1
Woningbouwprogramma ’t Möäleveld (stedenbouwkundig plan d. d. februari 2022)
Woningtype
Aantal
Vrijstaand
28
Twee-onder-één-kap
28
Rijwoningen
45
Rij levensloopbestendig (één laag met kap)
22
Erfwoningen , optie CPO
8
Woonschuur (één laag met hoge kap) Totaal
donderdag 7 juli 2022
Verstedelijking ’t Möäleveld te Sevenum
,
,
,
,
voor Duurzame
Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Voor het antwoord onderzoeken we zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden door middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen.
Figuur 1: Plangebied
Voor het bepalen van de behoefte en het duurzaam ruimtegebruik is onder andere gekeken naar: Omgevingsvisie Limburg (2021); Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 (2020); Limburgse Woonmonitor 2021; Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 (2020); Woningbehoefte Noord-Limburg 2015-2025 (2016); Structuurvisie Horst aan de Maas (opnieuw vastgesteld in 2019); Masterplan 2021-2025 Horst aan de Maas (2021); Woningbehoefteonderzoek door Stec Groep (2020). ,
12-18 143-149
Figuur 2: Woningtypes ‘t Möäleveld
2
Advies Ladder
2 Toetsing aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking Bij de toetsing van het initiatief aan de ladder zijn de volgende aspecten van belang: Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling: wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte te bevatten binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling: bij de beoordeling van de behoefte dient het bestaande aanbod en vraag betrokken te worden. Bovendien dient inzichtelijk te worden gemaakt dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben dat dit tot een onaanvaardbare situatie zal leiden uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. De ligging van de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied: op basis van met name de bestemming wordt beoordeeld of de ontwikkeling is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Als de woningbouwontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland moet volgens artikel 3. 1. 6 lid 2 Bro gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol.
2. 1 Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek gaat het om de gemeente Horst aan de Maas als primaire verzorgingsgebied en de woonregio’s Venlo en Venray als secundaire verzorgingsgebied. ,
,
,
,
,
voor Duurzame
Verstedelijking ’t Möäleveld te Sevenum
De woonomgeving is minstens zo belangrijk als de woning zo noemt het provinciaal beleid. In het plan is nadrukkelijk aandacht voor groen wat ten gunste komt aan de privacy van bestaande en nieuwe woningen maar ook een positieve bijdrage levert aan ambities op het gebied van gezondheid (ruimte voor ommetjes spelen) en duurzaamheid (waterberging). Sevenum heeft een bovenlokaal voorzieningenniveau waar wordt gebouwd voor de eigen woningbehoefte. Het plan ’t Möäleveld levert hier een bijdrage aan. Het streven van de gemeente is om 30% sociale huur 30% vrije sector huur en 40% koop in diverse prijscategorieën te realiseren. Het initiatief zet in op een verhouding van 30/10/60 daarmee worden er relatief gezien meer koopwoningen dan vrije sector huurwoningen gerealiseerd. In het Masterplan Wonen 2021-2025 is vastgelegd dat de gemeente bouwt naar behoefte. Deze behoefte wordt momenteel uitgewerkt in de Dorpsplannen Wonen. Voor Sevenum blijkt uit diverse data een enquête onder inwoners en een dorpsgesprek een behoefte van 30% sociale huur 10-20% vrije sector huur en 50-60% markthuur. 1 Tot slot geldt dat woningbouw zoveel mogelijk plaats vindt binnen of direct aansluitend aan het bestaande dorpsgebied. Hiervan is sprake bij het initiatief. De locatie van ’t Möäleveld ligt aan de rand van het dorp op de overgang van het buitengebied (zie paragraaf 2. 3 voor een uitgebreide toelichting).
,
,
,
,
,
,
Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting. De volledige onderbouwing van de woningbehoefte is opgenomen in bijlage 1 van deze notitie. Passend binnen beleidskaders
,
,
Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk provincie regio en gemeente: Provinciaal regionaal en gemeentelijk wordt benadrukt dat doorstroming van belang is om een toekomstbestendige woningmarkt te creëren met voldoende woningen van de juiste kwaliteit. Het initiatief ’t Möäleveld creëert mogelijkheden voor doorstroming en het maken van wooncarrière door een gevarieerd woningbouwprogramma te realiseren zowel qua segmenten (sociale huur vrije sector huur koop) als woningtypen (vrijstaand twee-onder-één-kap rijwoningen erfwoningen woonschuur). Een deel van de beoogde woningen is bovendien levensloopbestendig. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
1 Let op: het dorpsplan voor Sevenum heeft nog geen formele status.
donderdag 7 juli 2022
3
Advies Ladder Kwantitatieve behoefte
Kwalitatieve behoefte
De beoogde ontwikkeling van maximaal 164 (149 + 10%) woningen voorziet nadrukkelijk in een kwantitatieve behoefte: De regio Noord-Limburg vindt het van belang dat de plancapaciteit in lijn is met de huishoudensprognose zodat er wordt gebouwd naar de reële behoefte. Het aantal huishoudens in de gemeente Horst aan de Maas neemt tot 2031 toe met ruim 1.400 een stijging van circa 77%. De aanzienlijke behoefte in de gemeente Horst aan de Maas wordt onderschreven in het gemeentelijke Masterplan Wonen. Daarin wordt alleen al tot 2025 ingezet op de vergunning van circa 1. 000 extra woningen. Het aantal huishoudens neemt relatief meer toe dan het inwonertal wat betekent dat de gemiddelde omvang van huishoudens de komende jaren afneemt. Dit sluit aan bij de landelijke trends van individualisering en vergrijzing (toename van een- en tweepersoonshuishoudens). De huishoudensontwikkeling geeft een reëel beeld van de woningbehoefte. Wanneer de actuele woningbehoefte (rekening houdend met opgeleverde woningen in 2021) wordt afgezet tegen de bestaande harde plancapaciteit blijkt dat er in de gemeente Horst aan de Maas onvoldoende harde plancapaciteit is om in de behoefte te voorzien. 2 Afgezet tegen de harde plancapaciteit is er behoefte (ruimte) aan ruim 900 woningen op gemeenteniveau waarbij er nog ruimte is voor 218 woningen in de kern Sevenum.
Oftewel: er is voldoende planologische ruimte om maximaal 164 woningen toe te voegen. Het beeld in de woonregio’s Venlo en Venray is vergelijkbaar. Afgezet tegen de harde plancapaciteit bestaat behoefte aan circa 2. 350 extra woningen.
De beoogde ontwikkeling ’t Möäleveld waarbij verschillende woningtypen worden gerealiseerd in de verhouding 30% sociale huur 10% vrije sector huur en 60% koop voorziet in een kwalitatieve behoefte: Door de demografische ontwikkeling is in heel NoordLimburg nadrukkelijk behoefte aan woningen die geschikt zijn voor ouderen. Daarbij kan gedacht worden aan grondgebonden levensloopbestendige woningen (seniorenwoningen) maar ook aan gestapelde levensloopbestendige woningen (appartementen met lift). Op de korte termijn is nog altijd sprake van behoefte aan reguliere grondgebonden woningen zoals rijwoningen tweekappers en vrijstaande woningen. Te meer omdat dit de gewenste doorstroom op de woningmarkt bevordert. Deze vraag komt met name van jonge huishoudens en gezinnen die naar verwachting tot 2030 blijven toenemen. Bovendien is ook een deel van de groeiende groep ouderen nog vitaal en wil graag in een reguliere grondgebonden woning blijven wonen. Met de realisatie van grondgebonden woningen in diverse prijsklassen voorziet het initiatief in deze behoefte. Ook de woningbehoefte onder starters is groot. Starters hebben vaak beperkte financiële middelen. De behoefte onder starters varieert van huur- en koopwoningen in het goedkope tot middeldure segment. Een andere manier om de woningmarkt voor starters toegankelijker te maken is om de doorstroom te bevorderen.
Dit betekent het toevoegen van woningen voor ouderen of gezinnen zodat deze kunnen doorstromen en plek vrijmaken voor starters. Het initiatief draagt hier aan bij door vrijstaande
,
,
,
,
,
voor Duurzame
Verstedelijking ’t Möäleveld te Sevenum
woningen tweekappers rijwoningen (al dan niet levensloopbestendig) erfwoningen en woonschuren te realise,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
ren.
De positie van ‘middeninkomens’ op de woningmarkt staat landelijk onder druk zo ook in de gemeente Horst aan de Maas. Deze groep is nu veelal aangewezen op de vrije huursector. Om de positie van middeninkomens te verbeteren zijn veel meer betaalbare woningen nodig zowel huur als koop. Aan deze behoefte kan invulling worden gegeven door de toevoeging van huur en koopwoningen in het middeldure segment. 10% van de beoogde woningen in het initiatief worden in de vrije sector huur gerealiseerd 60% in de koopsector. Het is aannemelijk dat een deel hiervan in het middeldure segment zal vallen. Daarnaast wordt 30% van het beoogde programma sociale huur. Specifiek voor de kern Sevenum geldt dat er vraag ontstaat naar nultredenwoningen in het koop- en vrije sector huursegment. Ook is er een vraag naar reguliere grondgebonden (huur)woningen mede doordat ouderen vitaal zijn en er een lichte groei is onder de groep jongeren huishoudens. Deze woningen maken onderdeel uit van het initiatief ’t Möäleveld waarmee het initiatief voorziet in een kwalitatieve behoefte. ,
,
,
,
,
2 Fasering projecten d. d. januari 2022 , ontvangen via de Gemeente Horst aan de Maas.
donderdag 7 juli 2022
4
Advies Ladder
2. 2 Geen onaanvaardbare leegstandseffecten Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van maximaal 164 woningen bij ’t Möäleveld onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De woningbehoefte in de gemeente en ook specifiek de kern Sevenum is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2 procent leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving.3 De gemeente Horst aan de Maas had in 2021 een woningleegstand van 2%. Dit sluit aan op de benodigde frictieleegstand van 2% zoals de provincie Limburg die benoemt.
2. 3 Gesitueerd buiten bestaand stedelijk gebied
,
Verstedelijking ’t Möäleveld te Sevenum
telijke deel van het plangebied valt binnen de beheersverordening ‘Kernen Sevenum’ (vastgesteld 04-062016). Het plangebied is daarin bestemd tot 'Agrarisch’. Dit betekent dat beide delen van het plangebied geen stedelijke functie hebben. Locatie ’t Möäleveld ligt aan de westzijde van de kern Sevenum aan de rand van het dorp en op de overgang naar het buitengebied. Het plan wordt aan drie zijden ingesloten door de bestemming ‘Wonen’ namelijk ten noorden westen en zuiden. De locatie kan in de toekomst een verbindende schakel zijn tussen natuurgebieden in de omgeving voor zowel het groen de langzaamverkeerroutes als de waterstructuur. Het plangebied biedt de meest geschikte mogelijkheid om te voldoen in de woningbehoefte in Sevenum omdat er fysiek ruimte is voor een grote hoeveelheid woningen en deze locatie al grotendeels ingesloten wordt door woningbouw. Andere locaties waar woningbouw fysiek mogelijk zou zijn bevinden zich ook buiten het bestaand stedelijk gebied. Gelet op de huidige ruimtelijke structuren bebouwing rondom het plangebied en alternatieve bouwmogelijkheden binnen de kern Sevenum wordt geconcludeerd dat er sprake is van duurzaam ruimtegebruik. Hoewel de planlocatie officieel niet binnen bestaand stedelijk gebied ligt wordt de locatie deels omringd door bestaande stedelijke functies wat de keuze voor deze locatie toch geschikt maakt.
Dit sluit aan bij het beleid van de gemeente Horst aan de Maas om zoveel mogelijk aansluitend op bestaande dorpen te bouwen. ,
,
,
,
,
Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. In artikel 1. 1. 1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen dienstverlening bedrijvigheid detailhandel of horeca alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen stedelijk groen en infrastructuur’. Het plangebied ligt binnen twee bestemmingsplannen. Het oostelijke deel van het plangebied valt binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied Horst aan de Maas' (vastgesteld 19-12-2017). Hierin is het gebied bestemd tot 'Agrarisch met waarden’. Daarnaast ligt op de planlocatie de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’ en de gebiedsaanduiding ‘overige zone – velden’. Het wes,
voor Duurzame
,
,
,
,
,
,
,
3 https://vastgoedactueel. nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/
donderdag 7 juli 2022
5
Advies Ladder
Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte B1. 1 Afbakening verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt ook wel de woningmarkt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats.
één subregio vanwege de sterke regionale samenhang. In totaal vindt circa 72% van de verhuisbewegingen plaats binnen de woonregio Venray en circa 9% van de verhuisbewegingen is afkomstig uit de woonregio Venlo. Het primaire en secundaire verzorgingsgebied samen zijn goed voor circa 81% van alle verhuisbewegingen binnen en naar de gemeente Horst aan de Maas.
,
Daarnaast zijn er nog verhuisbewegingen uit diverse andere gemeenten in Nederland maar dit aandeel is beperkt. De overige verhuisbewegingen zijn in het vervolg van deze analyse daarom buiten beschouwing gelaten. ,
B1. 2 Kaderstellend beleid Tabel 2:
Verhuisbewegingen Horst aan de Maas (CBS 2020) Relatief
Verhuisbewegingen
In deze paragraaf is het kaderstellend beleid van provincie regio en gemeente in beeld gebracht. Op basis van dat beleid wordt voorliggend initiatief afgewogen.
,
Gemeente Horst a/d Maas
67%
Vanuit woonregio Venray (excl. Horst a/d Maas)
5%
Rijk
Vanuit woonregio Venlo (Venlo , Peel & Maas , Beesel)
9%
Totaal
81%
De woningmarktregio is ontstaan in de Woningwet 2015. De negentien woningmarktregio’s (Woningwet) vormen de kernwerkgebieden van woningcorporaties. Elke corporatie heeft één woningmarktregio als kernwerkgebied. De woningmarktregio’s zijn tot stand gekomen aan de hand van door gemeenten gezamenlijk ingediende voorstellen. De gemeenten in de provincie Limburg vormen samen één woningmarktregio: Limburg.
In de gemeente Horst aan de (a/d) Maas betreft 67% van de verhuisbewegingen bewegingen binnen de eigen gemeente (tabel 2). Daarmee wordt de gemeente Horst a/d Maas gezien als het primaire verzorgingsgebied. In de kwantitatieve en kwalitatieve analyse wordt daarom primair gekeken naar de eigen gemeente. De gehele woonregio Venray (Horst a/d Maas Venray) en de woonregio Venlo (Venlo Peel en Maas Beesel) vormen het secundaire verzorgingsgebied. Beide woonregio’s behoren tot de regio Noord-Limburg en worden doorgaans gezien als ,
,
,
Provincie Limburg De Omgevingsvisie Limburg (2021) stelt op strategisch niveau de kaders voor het provinciaal handelen bij toekomstige ontwikkelingen en activiteiten. De provinciale ambitie ten aanzien van wonen is een voortreffelijk woon- en leefomgeving waar mensen zich prettig voelen met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek die waar mogelijk ,
voor Duurzame
Verstedelijking ’t Möäleveld te Sevenum
op het juiste
moment beschikbaar én betaalbaar zijn. Het is belangrijk dat mensen kunnen wonen in een zelfgekozen woning en woonomgeving (die past bij hun mogelijkheden en levensfase) waar ze zich thuis voelen. De hoofdlijnen binnen het thema ‘wonen en leefomgeving’ zijn: Een woningaanbod/planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht. Derhalve voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. Woningbouwontwikkelingen worden bekeken vanuit een brede maatschappelijke context. Verduurzaming en levensloopbestendig maken van bestaande en nieuwe woningen wordt gestimuleerd. Het op orde brengen van de kwaliteit van bebouwd gebied heeft voorrang. Dat betekent dat eerst leegstaand vastgoed hergebruikt en herbestemd wordt en dat wonen in principe alleen toegestaan is in daarvoor bestemde woongebieden. Hierop kunnen (tijdelijke) uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil. ,
De Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 (2020) geeft richting aan de activiteiten waar de provincie zich op wil richten. Doorstroming op de woningmarkt staat hierbij centraal en om dit voor elkaar te krijgen is actie nodig: versnellen versterken en doorzetten. Het doel van de agenda is om een bijdrage te leveren aan een gezonde woningmarkt. Hieronder wordt een woningmarkt verstaan die met haar aanbod voldoende inspeelt op onderstaande aspecten: De huidige en toekomstige woonbehoeften. Er wordt gebouwd naar gelang de behoefte daar waar tekorten zich voordoen. Mogelijkheid tot doorstroming en wooncarrière maken. Toegankelijk en betaalbaar. Voor iedereen dient een passende woning te zijn ook wat betreft leefstijl. ,
,
,
,
donderdag 7 juli 2022
6
Advies Ladder
Geen overschot. Er mag geen sprake zijn van overschot welke leidt tot leegstand (met uitzondering van de benodigde frictieleegstand van 2%). Flexibiliteit en nieuwe tijdelijke bouwconcepten. Eigen keuze is van belang. Een woning past bij de leefstijl van een bewoner die tot op zekere hoogte ook kan bepalen hoe in welke samenstelling en waar hij of zij wil ,
,
wonen;
Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot; Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte. Denk hierbij aan een mix van sociale- en middenhuur levensloopbestendige woningen en andersoortige toekomstbestendige woonconcepten; De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na met woonconcepten die een bijdrage leveren aan ‘het zorgen voor elkaar’; Er wordt gezocht naar aansluiting op de landelijke regionale en lokale duurzaamheidsdoelen. ,
,
De woonomgeving is minstens zo belangrijk evenals de mogelijkheden die bewoners hebben om hier invloed op uit te oefenen. ,
Regio Noord-Limburg In de Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 geven de gemeenten Beesel Bergen Gennep Horst aan de Maas Mook en Middelaar Venlo Venray en Peel en Maas richting aan de regionale woningmarkt. Een van de centrale opgaven is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Daarover staat aangegeven: Bij nieuwbouw dient bij voorkeur ingezet te worden op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten. De huishoudprognose van E’til (Progneff) dient als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter is de kwalitatieve toets leidend. Progneff /Etil wordt daardoor als basis gehanteerd maar er is (indien kwalitatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren. ,
,
,
,
,
,
,
Daarvoor gelden de volgende regionale uitgangspunten: Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen;
Gekeken dient te worden naar koppelkansen denk hierbij aan het oplossen van leegstand herstructurering ‘rotte plekken’ invulling cultuurhistorisch waardevolle panden etc. ; ,
,
,
Aanvullend wordt het volgende benoemd: Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte. Ook dient aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen daar op deze manier de doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat er tevens ruimte voor de starter op de woningmarkt. Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in evenwicht te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad. Leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk. Toevoegen van woningen (in kleine mate) kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren maar vooral om de doorstroming te bevorderen. ,
,
,
voor Duurzame
Verstedelijking ’t Möäleveld te Sevenum
Gemeente Horst aan de Maas De Structuurvisie Horst aan de Maas 2013 (opnieuw vastgesteld in 2019) bevat de hoofdlijnen van de voorgenomenontwikkeling van dat gebied evenals de hoofdlijnen van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. Ten aanzien van wonen en woonomgeving wordt gerefereerd aan het gemeentelijk beleid: De dorpen Grubbenvorst Horst en Sevenum getypeerd zijn als ‘centrumdorp’. Deze dorpen hebben een bovenlokaal voorzieningenniveau. In deze dorpen wordt gebouwd voor de eigen woningbehoefte. De overige 13 dorpen zijn getypeerd als ‘woondorp’ waar de woningsamenstelling zich zo levensloopbestendig mogelijk moet kunnen ontwikkelen. Locaties voor woningbouw liggen deels binnen de begrenzingen van de plattelandskernen maar deels ook buiten de contouren rondom de plattelandskern omdat binnen de contour de ruimte ontbreekt. Het bouwen binnen de contouren is het uitgangspunt maar ziet de gemeente niet als vereiste daar waar de ruimte binnen de contouren ontbreekt. Bouwen buiten de contouren acht de gemeente daarom mogelijk mits kwaliteit verbeterende maatregelen worden getroffen. De gemeente geeft de hoogste prioriteit aan locaties die al gemeentelijk eigendom zijn. ,
,
,
,
,
,
,
,
In 2021 is het nieuwe Masterplan Wonen 2021-2025 vastgesteld door de gemeenteraad van Horst aan de Maas. Daarin is aangegeven dat de woningmarkt onder druk staat dat de vraag naar woningen vele malen groter is dan het aanbod (zowel in de huur- als de koopsector) en dat de betaalbaarheid onder druk staat. De gemeente Horst aan de Maas zet daarom in op nieuwbouw (vergunning) van circa 1. 000 woningen in de periode 2021-2025.
,
,
donderdag 7 juli 2022
7
Advies Ladder
De gemeente wil bouwen naar behoefte. Dit betekent concreet dat de nieuwbouwopgave bestaat uit een gevarieerde opbouw namelijk 30% sociale huur 30% vrijesectorhuur en 40% koop in diverse prijscategorieën. Specifieke aandacht is er voor (de woonwensen van) senioren en starters op de woningmarkt. Daarom wordt er onder andere ingezet op nultredenwoningen. ,
,
De gemeente vindt het van belang om de woningmarkt in balans te krijgen. Dat betekent voldoende aanbod passend bij de woonwensen. Daarbij is het van belang om rekening te houden met veranderende woonwensen. Nieuwbouw is niet alleen van belang om in de acute behoefte te voorzien maar ook om de doorstroom op de woningmarkt te bevorderen.
,
Nieuwbouwplannen worden getoetst aan de hand van een afwegingskader op basis van onder meer de volgende kaders. Het plan voorziet – kwalitatief en kwantitatief – in de behoefte van inwoners. Dit betekent concreet dat de woningen aansluiten bij de opgave zoals omschreven in dit Masterplan én bij de lokale wensen en behoeften van inwoners (zie ook ‘maatwerk per kern’). Op dit moment (Q1 2022) wordt gewerkt aan Dorpsplannen Wonen. Een programma met 30% sociale huur 30% vrije sector huur en 40% koop (en dan vooral betaalbare woningen en nultredenwoningen zoals appartementen) waarbij maatwerk mogelijk is bij kleine locaties of een aangetoonde andere behoefte aan sociale huur. Nieuwe woningen voldoen aan de eisen voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG). Nieuwe woningen en woonwijken worden klimaat adaptief gebouwd zodat geen nieuwe knelpunten wateroverlast en hittestress ontstaan. ,
,
donderdag 7 juli 2022
,
,
,
Op strategisch niveau zijn de Prestatieafspraken 2022 gemaakt over onderwerpen waar Wonen Limburg Woonwenz de huurdersvereniging Noord-Limburg en de gemeente Horst aan de Maas gezamenlijk verantwoordelijk voor zijn. In de Prestatieafspraken 2022 ligt de focus o. a. op de volgende afspraken: Om weer balans te krijgen op de woningmarkt is de ambitie van Gemeente Horst aan de Maas om tot en met 2025 1. 000 woningen te vergunnen waarvan 30% voor de sociale huur. Beide woningcorporaties vervullen een belangrijke en actieve rol in de bouwopgave van deze sociale huurwoningen. Het borgen van leefbaarheid is maatwerk en vraagt om een gedegen samenwerking. Partijen vinden het van groot belang om de investeringen in het sociaal domein op peil te houden. Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroepen/verkoop van woningen. ,