03b Woningbehoefteonderzoek Gemeente HadM

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

Figuur A1: Illustratie Stec-Doorstroommodel

75

76

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

Bijlage B: Definitielijst aandachtsgroepen Programma’s ‘Een thuis voor iedereen’ en ‘Wonen en zorg voor ouderen’ Een passende woning voor iedereen in een gezonde en prettige woon en leefomgeving. Dat is het doel van het Rijksprogramma’s ‘Een thuis voor iedereen’ en ‘Wonen en zorg voor ouderen’. Dit zijn twee van de zes programma’s onder de Nationale Woon- en Bouwagenda. Speciale aandacht is er voor voldoende betaalbare woningen voor alle aandachtsgroepen. Dit met een evenwichtige verdeling over gemeenten met adequate zorg, ondersteuning en begeleiding. Aandachtsgroepen Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) Het Rijk stuurt met de Wvrv op de wettelijke verankering van bepaalde aandachtsgroepen die moeilijk aan een passende woning kunnen komen. Specifiek verplicht de wet bij inwerkingtreding gemeenten een urgentieregeling op te stellen. In de urgentieregeling moeten de verplichte urgentiecategorieën terugkomen die in de Wvrv zijn benoemd. Zie voor het overzicht de tabel hieronder.

Tabel 15: Overzicht aandachtsgroepen en urgentiecategorieën Aandachtsgroep

Subgroep

Verplichte urgentie in urgentieverordening?

1.

Ouderen

Personen 65+

Geen urgentie voor groep, mogelijk wel om individuele redenen

2.

Mantelzorg

Mantelzorgers

Ja, nadere afbakening volgt nog

Mantelzorgontvangers** 3. Langdurige zorg

Mensen met lichamelijke, verstandelijke, zintuigelijke of psychische beperking en ernstig chronisch zieken

Ja, nadere afbakening volgt nog

4. Uitstromers maatschappelijk opvang

Daklozen

Ja

Huiselijk geweld (vrouwenopvang) Slachtoffers mensenhandel

5. Uitstromers Beschermd wonen

Ja

6. Uitstromers klinische geestelijke gezondheidszorg

Ja

7. Uitstromers jeugdzorg

Inclusief pleeggezinnen

Ja, voor uitstromers tussen de 18 en 23 jaar

8. Uitstromers (jeugd)detentie en forensische zorg*

Jaarlijkse uitstroom na minimaal 3 Ja, voor personen met een leeftijd maanden detentie vanaf 18 jaar Jaarlijkse uitstroom na minimaal 3 maanden jeugddetentie. Jaarlijkse uitstroom na Forensische zorg

77

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

9. Stoppende sekswerkers

Die gebruik maken van een uitstapregeling

Geen urgentie voor groep, mogelijk wel om individuele redenen

10. Arbeidsmigranten

11. Studenten

Uitwonende studenten

Geen urgentie voor groep, mogelijk wel om individuele redenen Geen urgentie voor groep, mogelijk wel om individuele redenen

12. Woonwagenbewoners

13. Statushouders

Ja

Wettelijke taakstelling

Nee

Bron: Stec Groep, 2023. * Langdurig en intensief: acht uur per week meer dan drie maanden lang. ** Personen van 55 jaar en ouder die mantelzorg ontvangen.

Uitstromers Beschermd wonen Woningzoekenden die een voorziening voor Beschermd wonen als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verlaten. 21 Uitstromers klinische geestelijke gezondheidszorg Woningzoekenden die een verblijf in een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet langdurige zorg verlaten waar zij geneeskundige geestelijke zorg ontvingen of woningzoekenden die in verband met geneeskundige zorg als bedoeld in artikel 10, onderdeel g, van de Zorgverzekeringswet in een instelling verbleven in verband met zorg zoals psychiaters en klinisch psychologen plegen te bieden en deze verlaten. Uitstromers vrouwenopvang en opvang voor slachtoffers van mensenhandel Woningzoekenden die een voorziening voor opvang als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verlaten voor slachtoffers van huiselijk geweld of mensenhandel en die daar verbleven omdat zij door problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben moeten verlaten.

Uitstromers detentie of forensische zorg Woningzoekenden die een inrichting of voorziening als bedoeld in artikel 3a van de Beginselenwet justitiële jeugdinrichtingen, een penitentiaire inrichting als bedoeld in artikel 3 eerste lid, van de Penitentiaire beginselenwet of een instelling voor forensische zorg als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet forensische zorg verlaten. Voorzien wordt dat het bij uitstroom uit detentie om personen gaat die na een verblijf van minimaal drie aaneengesloten maanden genoemde inrichtingen verlaten. Uitstromers jeugdhulp met verblijf en pleegzorg Woningzoekenden tussen achttien en drieëntwintig jaar aan wie jeugdhulp met verblijf is verleend als bedoeld in artikel 1.1. van de Jeugdwet en die een accommodatie of gesloten accommodatie verlaten. Stoppende sekswerkers Woningzoekenden die deelnemen aan een programma gericht op duurzaam stoppen met sekswerk waarbinnen begeleiding van sekswerkers plaatsvindt bij het vinden van ander werk, een andere woning of juiste zorg (DUUP-regeling).

21

Definitie Beschermd wonen (Wmo2015, artikel 1.1.1): wonen in een accommodatie van een instelling met daarbij behorende toezicht en begeleiding, gericht op het bevorderen van zelfredzaamheid en participatie, het psychisch en psychosociaal functioneren, stabilisatie van een psychiatrisch ziektebeeld, het voorkomen van verwaarlozing of maatschappelijke overlast of het afwenden van gevaar voor de cliënt of anderen, bestemd voor personen met psychische of psychosociale problemen, die niet in staat zijn zich op eigen kracht te handhaven in de samenleving.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

78

Mantelzorgers en -ontvangers Woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verlenen of ontvangen. Ernstig chronisch zieken en/of mensen met een lichamelijke, verstandelijke of psychische beperking Woningzoekenden die op grond van ernstige en chronische medische redenen (lichamelijke, verstandelijke of zintuigelijke beperking of psychische kwetsbaarheid of rolstoelafhankelijkheid) andere woonruimte of specifieke woonvormen behoeven. (Dreigend) dakloze mensen Woningzoekenden aan wie opvang of Beschermd wonen is verleend als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wmo 2015. Het voorgestelde artikel heeft betrekking op personen die als rechthebbende wegens dakloosheid in de Maatschappelijke opvang verblijven of hier op grond van de Wmo 2015 een beschikking voor hebben, maar de fase van opvang kunnen overslaan. Ouderen Personen van 55 jaar en ouder. Arbeidsmigranten Onderdaan van een andere lidstaat van de EU die zijn hoofdverblijf niet in NL heeft en in Nederland verblijft om tijdelijke werkzaamheden te verrichten. Studenten Woningzoekende die voltijds is ingeschreven bij een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1.

van de Wet educatie en beroepsonderwijs of bij een instelling als bedoeld in artikel 1.2 onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek, gevestigd binnen het gebied van de woningmarktregio. Woonwagenbewoners Woningzoekende die wil wonen in een woonwagen (als bedoeld in artikel 235 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek) en voor wie het wonen in een woonwagen onderdeel uitmaakt van diens culturele identiteit doordat deze persoon zelf of zijn ouders of grootouders in een woonwagen hebben gewoond. Statushouders Houders van een verblijfsvergunning als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000, op basis van de gemeentelijke taakstelling bedoeld in artikel 28 van de Huisvestingswet. Oekraïense vluchtelingen Oekraïense vluchtelingen worden opgevangen en krijgen tijdelijk bescherming (tot en met 4 maart 2025) in Nederland door de Richtlijn tijdelijke bescherming van de Europese Unie. Hieronder vallen Vluchtelingen met de Oekraïense nationaliteit die: 1) na 26 november 2021 uit Oekraïne zijn gereisd; 2) voor 27 november 2021 in Nederland waren voor bijvoorbeeld studie, werk of om asiel te vragen, en dat kunnen aantonen.

Alsook vluchtelingen uit Oekraïne met een andere nationaliteit die: 1) op 23 februari 2022 een permanente Oekraïense verblijfsvergunning hadden (en alleen als ze Oekraïne hebben verlaten op of na 27 november 2021, en niet zijn teruggekeerd naar hun land van herkomst na 23 februari 2022); 2) op 23 februari 2022 nationale of internationale bescherming hadden in Oekraïne, bijvoorbeeld als erkend vluchteling. Ook vallen hieronder hun partners, minderjarige kinderen en familieleden die met hen samen woonden in Oekraïne. (bron: Rijksoverheid, 2023).

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

79

Bijlage C: Methodologie toekomstbestendige wijkenscan In deze bijlage benoemen we de methodologische aanpak van de toekomstbestendige wijkenscan die we voor de gemeente Horst aan de Maas hebben uitgevoerd. Dit geven we weer in figuren en tabellen met de scoring per indicator.

Figuur C1: Indicatoren Toekomstbestendige wijkenscan

Bron: Stec Groep (2024).

Tabel C1: Scoringsmethodiek Toekomstbestendige wijkenscan

Woningscore Indicator: Energieprestatie Indicator meet:

•

•

Energielabel per woning. Geclassificeerd op basis van de best beschikbare informatie: vastgesteld label (CBS Microdata), anders een voorlopig label op basis van bouwjaar en woningtype. Netto energieverbruik (elektriciteit- en gasverbruik) per woning (CBS Microdata). Gekeken naar netto energieverbruik, waardoor besparing door o.a. zonnepanelen meegenomen wordt.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

Scoring

•

•

Indicator: Aantrekkelijke woningvoorraad Indicator meet:

• •

Scoring

•

•

Indicator: Passend wonen voor ouderen Indicator meet:

•

Scoring

•

Energielabel: een beter energielabel betekent een hogere score. Het energielabel is vertaald naar een score (A = hoogst, G = laagst). Netto energieverbruik: hoe lager het netto energieverbruik, hoe hoger de score.

De aansluiting van de woning op de toekomstige woningbehoefte (CBS Microdata). Gemiddelde WOZ-waardeontwikkeling over de periode 2020-2024 (CBS Microdata). Woningbehoefte: hoe schaarser een bepaald product is en hoe meer er vraag naar is in de toekomst, hoe hoger een woning scoort. Woningen waar er al veel van zijn en waar in de toekomst relatief weinig behoefte naar is scoren lager. Woningen met een relatief positieve WOZ-waardeontwikkeling scoren hoog, woningen met een relatief lage gemiddelde waardeontwikkeling scoren laag.

Levensloopgeschiktheid op niveau van het pand. (Gebaseerd op beschikbare informatie van ZorgkaartNederland. Aangevuld met eigen methode om aanpasbaarheid te bepalen.) We houden de officiële scores aan zoals bepaald door TNO en het Ministerie van VWS. Niet aanpasbaar scoort het laagst, nultreden het hoogst.

Omgevingsscore Indicator: Klimaatadaptatie Indicator meet:

• •

Scoring

• •

Indicator: Aantrekkelijke woningvoorraad Indicator meet:

• • •

Scoring

•

Stedelijk hitte-eilandeffect. Gemiddelde gevoelstemperatuur op een hete zomerdag per buurt (Klimaateffectatlas). Aandeel groen (zowel openbaar als niet openbaar) in een buurt (Klimaateffectatlas). Stedelijke hitte: hoe hoger de gemeten temperatuur is ten opzichte van niet-stedelijke gebieden, des te lager de score. Aandeel groen: hoe hoger het percentage groen in de buurt, des te hoger de score.

Aandeel goedkope particuliere huurwoningen per buurt (CBS wijken en buurten). Aandeel goedkope koopwoningen per buurt (CBS wijken en buurten). Aandeel administratieve leegstand per buurt (CBS wijken en buurten. Goedkope particuliere huur: hoe hoger het aandeel goedkope particuliere huur, des te lager de score.

80

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

• • Indicator: (on)veiligheid Indicator meet: Scoring

• •

Indicator: Sociaaleconomische vitaliteit Indicator meet:

• •

Scoring

• • • •

Indicator: (on)veiligheid en voorzieningenniveau Indicator meet:

• •

Scoring

Bron: Stec Groep (2024).

•

Goedkope koop: hoe hoger het aandeel goedkope koop, des te lager de score. Leegstand: hoe meer woningen er leegstaan, des te lager de score.

Het aandeel huishoudens met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum (CBS wijken en buurten). Het aandeel actieven (aandeel werkzame beroepsbevolking in de leeftijd 15 tot 75 jaar) (CBS wijken en buurten) Aandeel werkloosheid (CBS wijken en buurten) Aandeel lage inkomens: hoe hoger het aandeel huishoudens met een laag inkomen, des te lager de score. Aandeel actieven: hoe hoger het aandeel actieven, des te hoger de score. Aandeel werkloosheid: hoe hoger het aandeel werklozen, des te lager de score.

De mate en ontwikkeling van veiligheid op buurtniveau (Leefbaarometer). De mate en ontwikkeling van het aanbod aan diensten, commerciële goederen en/of culturele activiteiten in een gebied (Leefbaarometer). Scoring op buurtniveau (afwijking van landelijke gemiddelde in 2022). Deze waarden vervolgens relatief t.o.v. elkaar gescoord (score 1 t/m 5). Hetzelfde geldt voor de ontwikkeling van de score in de periode 2014-2022. De optelsom van de huidige score en de ontwikkelingsscore bepaalt de uiteindelijke score.

81

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

82

Bijlage D: Betaalbaarheidsinstrumenten D1. Planologische beleidsinstrumenten Restricties uit- en opbouwmogelijkheden in het omgevingsplan In het omgevingsplan kan een gemeente restricties stellen aan de uit- en opbouwmogelijkheden van woningen. Planologisch is geregeld dat de woningeigenaar niet kan uitbouwen. Ook kunnen de bebouwingsgrenzen en bouwhoogtes worden beperkt. Hierdoor blijft de uitbreidingsmogelijkheid van het woonoppervlak en de daarmee gepaard gaande waardestijging van een woning beperkt. Dit voorkomt een snelle ontstijging van het lage en middensegment door realisatie van een uit- of aanbouw.

Toepassing

Toelichting

Situatie

Nieuwbouw Bestaande bouw

Aan het roer

Gemeente (uitvoering: ook gemeente)

Alternatief

•

Sturen op maximale woonoppervlakten in omgevingsplan.

•

Slimme ontwerpkeuzes, zoals rug-aan-rug woningen of kwadrantwoningen.

Impact

Toelichting

Juridisch

Regels in omgevingsplan opnemen. Procedure kan lang (meerdere maanden) duren.

Financieel

Gemiddelde besteding tussen € 10.000 en € 20.000 voor opstellen (regels in) omgevingsplan.

Capaciteit

Opstellen, controleren en vaststellen (regels in) omgevingsplan. Inzet lager bij uitbesteding aan externen. Na vaststelling inzet nodig voor beoordeling principeverzoeken en aanvragen omgevingsvergunning.

Voordelen en gewenste neveneffecten

Nadelen en ongewenste neveneffecten

•

•

Staat noodzakelijke aanpassing van woning in de weg bij veranderende woonvraag, zoals gezinsuitbreiding.

•

In de bestaande voorraad is deze maatregel beperkt mogelijk omdat

Betaalbare koopwoningen worden langer in het segment behouden. Het instrument voorkomt dat de woningen een snelle prijsstijging doormaken door uitbreiden van het woonoppervlak.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

83

omgevingsplanwijziging nodig is (wat kan leiden tot planschade). •

Sturingsmogelijkheid ontbreekt in beginsel voor vergunningsvrije maatregelen in het omgevingsplan.

Percentages woningbouwcategorieën vastleggen in het omgevingsplan De gemeente kan in het omgevingsplan percentages per woningbouwcategorie verankeren. Allereerst wordt de onderbouwing voor het bedienen of beschermen van specifieke doelgroepen in de gemeentelijke woon(zorg)visie vastgesteld. Vervolgens wordt de geldigheid van de woningbouwcategorieën bepaald door een definiëring hiervan in datzelfde omgevingsplan (conform de werking van de voormalige doelgroepenverordening). De categorieën bestaan uit sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, particulier opdrachtgeverschap en geliberaliseerde woningen voor middenhuur. De (voormalige) doelgroepenverordening blijft – op grond van het overgangsrecht – gelden als deze doelgroepenverordening vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet van kracht is. De verordening valt in dat geval onder het overgangsrecht. Gemeenten kunnen nu geen nieuwe doelgroepenverordening meer vaststellen. De doelgroepenverordening die onder het overgangsrecht valt houdt op te gelden op het moment dat de overgangsfase van het omgevingsplan is afgelopen. Dat is het moment dat gemeenten dus ook de doelgroepenverordening in het omgevingsplan hebben verwerkt. Het omgevingsplan kan percentages voor woningbouwcategorieën bevatten voor een bepaalde locatie, voor een gebied of de gehele gemeente. Het omgevingsplan beschrijft tevens de doelgroepen.

Ook bepaalt het omgevingsplan hoelang de woningen in stand worden gehouden voor de doelgroep, waarbij de randvoorwaarden uit artikel 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) voor het vaststellen van termijnen in acht moeten worden genomen. In het Bkl staat een instructieregel die bepaalt in welk geval er regels over woningbouwcategorieën in een omgevingsplan mogen worden gesteld. In de praktijk geldt dit enkel voor het publiekrechtelijk reguleren van woningbouwcategorieën en is niet rechtstreeks van toepassing op privaatrechtelijke afspraken waarin afspraken over woningbouwcategorieën worden gemaakt. De precieze definiëring van deze categorieën kan de gemeente zelf formuleren, maar aansluiten bij gemaakte afspraken in de regionale Woondeals is wenselijk. Zo zijn deze afspraken ook in het gemeentelijk woonbeleid gewaarborgd. De regels beschrijven onder andere de doelgroepen en prijzen en bevat daarmee een toelichting op het woningbouwprogramma. Deze doelgroepen en prijzen kunnen ook geborgd worden door een opname hiervan in de woonvisie of het volkshuisvestingsprogramma dat deze visie in de toekomst (waarschijnlijk) vervangt.

Toepassing

Toelichting

Situatie

Nieuwbouw Bestaande bouw

Aan het roer

Gemeente (uitvoering: ook gemeente)

Alternatief

Vereveningsfonds als alternatief of aanvulling.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

Impact

Toelichting

Juridisch

•

Op- en vaststellen doelgroepenregels in omgevingsplan. Vereist tijd als gemeente deze nog niet heeft, anders herzien.

•

Vaststellen (wijzigen) omgevingsplan vereist. Bij wijziging doelgroepenverordening moet naar regels in het omgevingsplan worden omgezet.

Financieel

Gemiddelde besteding tussen € 10.000 en € 20.000 voor wijzigingen omgevingsplan en mogelijke extra kosten voor omzetten voormalige doelgroepenverordening.

Capaciteit

Opstellen/wijzigen, controleren en vaststellen van regels in het omgevingsplan. Inzet lager bij uitbesteding van beide aan externen. Na vaststelling inzet nodig voor beoordeling principeverzoeken en aanvragen omgevingsvergunning bij afwijken van het omgevingsplan.

Voordelen en gewenste neveneffecten

Nadelen en ongewenste neveneffecten

•

Verplicht aandeel betaalbare woningen wordt aangewezen in het gebied.

•

•

Geeft gemeente een middel om (nieuwe) woningen voor lage en middensegment beschikbaar te houden. Moet minimaal een bepaald aantal jaar zo beschikbaar blijven (opgenomen in Bkl en omgevingsplan).

Kan voor vertraging in het woningbouwproces zorgen wanneer de exploitatie niet uit kan bij nieuwe ontwikkelingen.

•

Optuigen regels kost tijd en geld. Dit geldt ook voor het opstellen/wijzigen en vaststellen van (regels in) het omgevingsplan.

•

Geeft ‘stok achter de deur’ bij onderhandelingen bij anterieure overeenkomsten.

84

Vereveningsfonds Een vereveningsfonds is een fonds waar opbrengsten van betaalbare en niet-betaalbare woningen worden verevend bij nieuwe ontwikkelingen. Daarnaast belandt er een heffing in het fonds door de verplichtingen die voortvloeien uit het niet realiseren van sociale woningen in een bepaald programma. Deze ontvangen heffing wordt benut door woningcorporaties om extra sociale huur in andere plannen te realiseren. Een vereveningsfonds is vaak in een gemeentelijke verordening geregeld. Belangrijke randvoorwaarden om een vereveningsfonds goed te laten werken zijn 1) dat het bedrag dat in het fonds landt aan moet sluiten bij het prijspeil waarin de woningen worden gerealiseerd, 2) dat er voldoende locaties beschikbaar moeten zijn waar sociale huurwoningen gerealiseerd kunnen worden en 3) dat de opgebouwde fondsen daadwerkelijk ingezet worden.

Toepassing

Toelichting

Situatie

Nieuwbouw Bestaande bouw

Aan het roer

Gemeente (uitvoering: woningcorporatie)

Alternatief

•

Vereveningsarrangement gericht op ontwikkelaars.

•

Verevenen tussen twee plannen van dezelfde ontwikkelaar in dezelfde kern.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

Impact

Toelichting

Juridisch

Het percentage sociale huurwoningen waarop gestuurd wordt, dient opgenomen te zijn in het omgevingsplan. Daarnaast opstellen van een verordening en een anterieure overeenkomst per project tussen gemeente en ontwikkelaar.

Financieel

Instandhouding van het fonds en overzicht houden van de gelden in het fonds en dat er geschikte projecten zijn waar opgebouwde gelden in het fonds weer voor gebruikt worden. Programmeringsvraagstuk dat er in de gemeente jaar op jaar projecten met betaalbare woningen moeten zijn.

Capaciteit

Het optuigen van een verordening duurt enkele weken tot maanden. De inzet per anterieure overeenkomt is afhankelijk van het proces en de verstandshouding tussen gemeente en initiatiefnemer.

Voordelen

Nadelen en ongewenste neveneffecten

•

Regie op uitvoering en administratie over het fonds en de ontwikkelingen van sociale huurwoningen.

•

•

Kan bijdragen aan verplichtingen uit de woondeals.

85

Er kan een kloof ontstaan tussen de prijs van het afkopen en de marktwaarde van de woningen bij opgaande markt.

D2. Vergunning op grond van huisvestingsverordening Huisvestingsvergunning en toewijzing eigen inwoners Het aanwijzen van woonruimte waarvoor een huisvestingsvergunning moet worden aangevraagd is geregeld in de huisvestingsverordening. Zonder deze vergunning mag de woonruimte niet voor bewoning worden gebruikt. Het doel van de huisvestingsvergunning is verdringing op de woningmarkt voorkomen zodat mensen met lagere inkomens daadwerkelijk in sociale woningen kunnen wonen. Toelating of toewijzing kan op basis van economische of maatschappelijke binding met de woonplaats (werkt of studeert in plaats of gemeente, mantelzorger, beroepen) of op basis van passendheid en urgentie (inkomen, omvang huishouden, urgentiecategorie zoals medische indicatie et cetera). Dergelijke regels kunnen enkel in de huisvestingsvergunning opgenomen worden als aangetoond kan worden dat deze regels noodzakelijk zijn. Dit kan door een grondslag in schaarste of leefbaarheid. In het eerste geval moet het gaan om schaarste aan woonruimte die leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Dit moet voor elk van de aangewezen categorieën in alle gebieden waar deze ingevoerd wordt onderbouwd worden. In het tweede geval kunnen dergelijke instrumenten ingezet worden met het oog op het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving.

Met de nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting worden gemeenten verplicht om een huisvestingsverordening te hebben waarin in ieder geval een urgentieregeling is opgenomen. Deze urgentieregeling dient een aantal urgente aandachtsgroepen te bevatten. Deze aandachtsgroepen zijn minder zelfredzaam en zouden zich zonder een dergelijke regeling relatief vaak in maatschappelijke onwenselijke situaties bevinden. Regionaal dient afgestemd te worden hoe deze aandachtsgroepen evenredig over de regio verdeeld kunnen worden en vervolgens kan door middel van het aantal afgegeven urgentieverklaringen bijgehouden worden of deze evenredige verdeling wordt nagekomen. Verder hebben gemeenten sinds de herziening van de Huisvestingswet meer mogelijkheden om eigen inwoners voorrang te geven (bij het kopen of huren van een huis) boven mensen die woonachtig zijn buiten de gemeente. Sinds de inwerkingtreding van de nieuwe wet kunnen betaalbare nieuwbouwkoopwoningen (tot de betaalbaarheidsgrens, momenteel € 390.000) met voorrang verleend worden aan eigen inwoners. De woning moet vervolgens worden bewoond door een huishoudens die een aantoonbare

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

86

behoefte heeft aan betaalbare koopwoning (bijvoorbeeld op basis van inkomen). Ook hiervoor geldt een instandhoudingstermijn van minimaal één en maximaal tien jaar voor een sociale koopwoning (tot NHG). Het opstellen van de huisvestingsverordening en het instrument van toewijzen vereist motivatie van noodzaak, subsidiariteit en proportionaliteit. Dit kan op basis van een schaarste- of leefbaarheidsgrondslag. Ook bij het verlenen van toegang aan eigen inwoners is het van belang dit af te stemmen met regiogemeenten. Invoering van dergelijke maatregelen kan namelijk effect hebben op de woningmarkt elders in de regio, aangezien bepaalde doelgroepen mogelijk vaker elders een woning zoeken.

Toepassing

Toelichting

Situatie

Nieuwbouw Bestaande bouw

Aan het roer

Gemeente (uitvoering bij huur: woningcorporaties)

Alternatief

Gemeenten en corporaties kunnen afspraken maken zonder een grondslag in de huisvestingsverordening. Denk aan een anterieure overeenkomst of prestatieafspraken. Bij toewijzing van koop is een huisvestingsverordening noodzakelijk.

Impact

Toelichting

Juridisch

Eenmalig opstellen van een huisvestingsverordening. Afspraken rondom informele informatievoorziening kunnen worden opgenomen in de anterieure overeenkomst

Financieel

Schaarsteonderzoek gemiddeld tussen € 5.000 en € 10.000 en huisvestingsverordening gemiddeld € 20.000.

Capaciteit

Opstellen huisvestingsverordening duurt enkele weken tot maanden. Inzet afhankelijk van het wel of niet uitbesteden aan externen. Bij uitbesteding gemiddeld vijftig uur verspreid over een halfjaar. De inzet per anterieure overeenkomst is afhankelijk van het proces en de verstandshouding tussen gemeente en initiatiefnemer.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

87

De verplichte urgentieverordening Gemeenten zijn bij inwerkingtreding van de Wet versterking regie op de volkshuisvesting verplicht een urgentieverordening op- en vast te stellen. Deze moet per 2025 gereed zijn. Vanuit het programma ‘Een thuis voor iedereen’ wordt het recht op ondersteuning bij het vinden van een woning voor alle type woningzoekers nogmaals benadrukt. De verplichting om een urgentieverordening te hebben betekent in de praktijk tegelijkertijd dat men verplicht is een huisvestingsverordening op te stellen. De urgentieregeling maakt namelijk deel uit van de huisvestingsverordening. Iets meer dan de helft van de gemeenten beschikt al over een huisvestingsverordening, de andere gemeenten zullen deze moeten opstellen. Schaarste hoeft – in tegenstelling tot veel andere regelingen die onder de huisvestingsverordening vallen – voor de urgentieregeling niet te worden aangetoond. In de urgentieverordening staat welke doelgroepen woningzoekenden voorrang krijgen bij het zoeken van een (sociale huur) woning. Deze urgente groepen komen met (absolute) voorrang in aanmerking voor vrijkomende sociale huurwoningen. Gemeenten (in een regio) moeten ieder een evenredig deel van de van de vrijkomende woningen toewijzen aan urgenten.

Het is daarom handig – en gebeurt doorgaans in de praktijk ook al - om de urgentieverordening (en daarmee huisvestingsverordening) op regioniveau vast te stellen. De ‘urgenten’ zijn al omschreven in de Wet versterking regie op de volkshuisvesting. Gemeenten kunnen daar bovenop extra groepen als urgent bestempelen. Ook kunnen gemeenten voor de meeste urgenten een mate van maatschappelijke, sociale of economische bindingen opnemen. De (met name maatschappelijke en politieke) druk op de sociale huursector neemt hierdoor verder toe. Des te meer urgenten moeten worden gehuisvest (en dus ook des te meer urgentiecategorieën door gemeenten worden aangewezen), des te langer de wachttijden voor ‘reguliere’ woningzoekenden worden. De urgentieverordening vraagt al met al veel van gemeenten, corporaties en andere partijen. Dit vraagt bovendien veel politieke en maatschappelijke afwegingen en vraagt tot slot om constante afstemming tussen partijen en binnen de regio.

Voordelen en gewenste neveneffecten

Nadelen en ongewenste neveneffecten

•

Het bedienen van urgente en cruciale gevallen.

•

Niet direct invloed op kwaliteit en kwantiteit van de woningen.

•

Scheefwonen voorkomen.

•

•

Doorstroming in (sociale) huur- en koopsegment stimuleren.

•

Sturen op passende woonruimte.

•

Handhaving door gemeente mogelijk door grondslag in huisvestingsverordening.

Borging noodzakelijk. Voor sociale koop: zowel doelgroepenregels in omgevingsplan als huisvestingsverordening nodig. Ook formele afspraken tussen gemeente en corporatie vastleggen in een huisvestingsverordening.

Opkoopbescherming De opkoopbescherming is een verhuurverbod door de gemeente voor bijvoorbeeld de duur van vier jaar (of langer) na aankoop van een woning. Er kan afgeweken worden van dit verbod door het college van burgemeester en wethouders. Deze uitzonderingen zijn bepaald door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening. Denk aan: verhuur aan familie; verhuur van woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand; tijdelijk verhuur van gedeelten van woningen. De opkoopbescherming geldt vaak in afgebakende gebieden binnen een gemeente en reikt tot een bepaalde WOZ-waarde. Houd hierbij rekening met ander relevant beleid zoals de overkoepelende regels in het omgevingsplan. Wijzigingen in wetgeving, fiscaliteit en marktomstandigheden hebben ertoe geleid dat het aandeel woningen dat wordt opgekocht ten behoeve van de verhuur beperkter is geworden. Verhoogde eisen rondom het woningwaarderingsstelsel (en bijbehorende huurprijzen) leiden ertoe dat er vaak minder

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

88

rendement kan worden behaald met hetzelfde product. Het verhogen van de overdrachtsbelasting bij ‘buyto-let’ en het verhogen van het belastingtarief in box 3 hebben ertoe geleid dat kosten fors hoger zijn. Ten slotte betekent de verhoogde rente dat sparen aantrekkelijker wordt en lenen juist minder aantrekkelijk. Hierdoor worden veel van deze huurwoningen nu juist weer verkocht. Uit onderzoek van kadaster blijkt tegelijkertijd dat de verkochte woningen wel vaak weer terecht komen bij eigenaren die de woning vervolgens weer verhuren. Ook zorgt nieuwbouw voor een forse toevoeging van (nietcorporatie)huurwoningen waardoor enige sturing op dit groeiende segment gewenst is. We zien bovendien dat bij gemeenten waar het aandeel ‘buy-to-let’ hoog is, en waar deze regeling is ingevoerd, doorgaans het beoogde effect wordt bereikt. Dit wordt vaak versterkt door de ontwikkelingen in de markt en wetgeving. Bovenstaande laat zien dat per situatie goed moet worden afgewogen in hoeverre invoering van opkoopbescherming effectief en noodzakelijk is.

Toepassing

Toelichting

Situatie

Nieuwbouw Bestaande bouw

Aan het roer

Gemeente (uitvoering: ook gemeente)

Alternatief

•

Regeling rondom opkoopbescherming wordt geregeld als kwalitatieve verplichting.

•

Mogelijk in combinatie met zelfbewonings-plicht en/ of antispeculatiebeding.

Impact

Toelichting

Juridisch

Een motivering met onderzoeksresultaten die de noodzaak van het instrument schetsen en een motivering dat het instrument noodzakelijk, geschikt en proportioneel is om het probleem te bestrijden.

Financieel

Ongeveer € 50.000 per jaar, waarbij schaarste onderzoek gemiddeld tussen € 5.000 en € 10.000 kost en het opstellen van een huisvestingsverordening gemiddeld € 20.000.

Capaciteit

Opzet van het instrument verschilt per gemeente. Gemiddeld wordt er 1,5 jaar gerekend. Denk aan de uitvoering van een schaarsteonderzoek, het opstellen van motivering, definitieve besluitvorming gemeenteraad, aanpassing legesverordening, verlenen van vergunning en handhaving op basis van meldingen.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

Voordelen en gewenste neveneffecten

Nadelen en ongewenste neveneffecten

•

Opkoopbescherming maakt verhuur binnen bepaalde periode onmogelijk en voorkomt verdere transformatie van bestaande koop- naar huurwoningen, waardoor betaalbare koop voor de beoogde doelgroep behouden blijft.

•

Afhankelijk van de lokale omstandigheden kan het nadelig zijn dat het aantal koopwoningen in de bestaande voorraad toeneemt ten koste van (verdere) afname van het aantal (vrije sector) huurwoningen.

•

•

Mogelijkheid (en noodzaak) om de maatregel gebiedsgericht in te zetten.

De bouw van woningen kan achterblijven. Er is nu voor (veelal particuliere) investeerders geen mogelijkheid om rendement te realiseren ter financiering van de (nodige) bouw van woonruimte.

•

Investeringen in de bestaande voorraad kunnen afnemen. Dit kan leiden tot een afname van de kwaliteit van woningen.

•

Kans op ‘waterbedeffect’, oftewel een overloop naar andere gebieden. Hierop mag niet op voorhand geanticipeerd worden.

89

Voorraadvergunning Woningsplitsen is het (planologisch) splitsen van een bestaande woning in twee of meer nieuwe (zelfstandige) woningen. Als gemeente kan je bij woningnood splitsing stimuleren, maar als het al voldoende of zelfs te veel opgepakt wordt door de markt, kan reguleren van woningsplitsen gewenst zijn. Lees in de Handreiking woningsplitsing (bron: Stec Groep in opdracht van de provincie Gelderland) meer over de voor- en nadelen en ongewenste neveneffecten, bestaande instrumenten en voorbeelden over het stimuleren en reguleren van woningsplitsen.

Toepassing

Splitsen stimuleren

Splitsen reguleren

Situatie

Nieuwbouw

Nieuwbouw

Bestaande bouw

Bestaande bouw

Aan het roer

Gemeente (uitvoering: ook gemeente)

Gemeente (uitvoering: ook gemeente)

Alternatief

•

Afwijken van het omgevingsplan (voorheen: kruimelvergunningen mogelijk maken).

•

Vastleggen in (regels in) omgevingsplan

•

Huisvestingsverordening.

•

Splitsingseisen laten vieren

•

•

Soepele omgevingsvergunningprocedures.

Opnemen verhuurdersvergunning in Omgevingsplan.

•

•

Soepele parkeernomen.

Verhuurdersvergunning onder Wet goed verhuurderschap.

Impact

Toelichting

Juridisch

Vastleggen en handhaven via omgevingsplan en huisvestingsverordening. Afhankelijk van mate van reguleren of stimuleren.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

Financieel

Investering voor het opstellen van regels in omgevingsverordening, huisvestingsverordening, vergunningsaanvragen in behandeling nemen en eventueel handhaving.

Capaciteit

Juridische expertise is noodzakelijk. Samenwerking tussen expertises wonen, grondzaken en recht. Vervolgens vergunningverlening en handhaving. Tijdsinzet sterk afhankelijk van aantal vergunningsaanvragen.

90

Stimuleren van woningsplitsen

Voordelen en gewenste neveneffecten

Nadelen en ongewenste neveneffecten

•

Meer woonruimte beschikbaar.

•

•

Kleinere woningen passen in huidige markt vaak beter bij de kleiner wordende huishoudens.

Mogelijkheid op overschrijding van geldende parkeernormen door intensivering.

•

Bij splitsen naar woningen met een te klein gebruiksoppervlak bestaat kans op laagwaardige woningen.

•

Risico op illegale of ongewenste verhuur.

•

•

Bij een overschot aan woningen in dure segmenten kan splitsen de overschotten reduceren en bijdragen aan een beter betaalbare woningvoorraad. Splitsen kan sociale componenten hebben. Denk aan senioren die bij hun kinderen in een gesplitst huis wonen.

Reguleren van woningsplitsen

Voordelen en gewenste neveneffecten

Nadelen en ongewenste neveneffecten

•

•

Door deze toegenomen grip op de markt wordt marktwerking beïnvloed. Het kan investeringen en aanpassingen van woningen ontmoedigen en particulier initiatief tegenwerken.

•

Het gaat het creëren van woningen tegen.

Grip houden op de markt om leefbaarheidsissues te voorkomen en kwaliteit van woningen te borgen.

Optoppen Het onbenutte potentieel in de bestaande voorraad kan veelal beter en meer worden benut. Dit kan bijvoorbeeld door het optoppen, aanplakken en uitplinten van woningen in de bestaande voorraad. Met name in de naoorlogse wijken schuilt onbenut potentieel voor het toevoegen van extra betaalbare woningen op deze manier, zonder dat er nieuwe locaties nodig zijn. Optoppen, aanplakken en uitplinten is al vaker toegepast, maar in de praktijk nog geen gemeengoed. Uitdagingen en oplossingsrichtingen om massa te kunnen maken liggen onder andere op het gebied van bouwtechnische voorwaarden, imago, financiën, proces en beleid. Met instrumenten kan de uitdaging rondom beleid (en een deel proces) worden ondervangen. Hier gaan we in onderstaande tabel op in. Zie ook ons onderzoek dat we voor het Rijk uitvoerden en ons advies in opdracht van provincie Zuid-Holland.

Toepassing

Optoppen

Situatie

Nieuwbouw Bestaande bouw

Aan het roer

Gemeente (uitvoering: ook gemeente)

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

Alternatief

•

Impact

Toelichting

Juridisch

Gestandaardiseerde toetsingscriteria en -procedure hanteren. Inzet overwegen van vereenvoudigde procedure voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

91

Vastleggen in (regels in) omgevingsplan

Passende (provinciale) parkeernormen hanteren. Financieel

Uitvoeringscapaciteit voor toetsingsprocedure en standaardisering van procedures en toetsingskaders.

Capaciteit

Uitvoeringscapaciteit voor toetsingsprocedure en standaardisering van procedures en toetsingskaders. Daarnaast voldoende capaciteit voor het gehele proces, met name in overeenstemming met woningcorporatie(s).

Voordelen en gewenste neveneffecten

Nadelen en ongewenste neveneffecten

•

Meer woonruimte beschikbaar.

•

•

Kleinere woningen passen in huidige markt vaak beter bij de kleiner wordende huishoudens.

Imago is nog niet altijd positief, zowel bij bewoners als interne organisatie.

•

Kan leiden tot investering in bestaande voorraad (bijv. toevoeging van een lift en renovatie en verduurzaming van panden).

Mogelijkheid op overschrijding van geldende parkeernormen door intensivering.

•

(tijdelijke) bouwoverlast voor bestaande bewoners

•

Risico op illegale of ongewenste verhuur.

•

Lengte van procedures staan niet altijd in verhouding tot omvang project.

•

•

Optoppen kan sociale componenten hebben. Bijvoorbeeld het levensloopgeschikt maken van flats of het mixen van senioren met starters in eenzelfde woonflat.

D3. Contractuele verplichtingen en overeenkomsten Zelfbewoningsplicht De zelfbewoningsplicht verplicht kopers van een huis er zelf te wonen. De gemeente legt deze zelfbewoningsplicht vast in een kettingbeding. Voor een nader te bepalen periode na de verkoop moet de woning worden bewoond door de eigenaar. Periodes van drie tot vijftien jaar zijn algemeen geaccepteerd, maar onbepaalde tijd is mogelijk. Onbepaalde tijd brengt wel een risico met zich mee, namelijk dat de afspraken niet worden nagekomen als de woning vaker verkocht wordt. Bij doorverkoop binnen de gestelde termijn blijft de afspraak gelden voor de nieuwe eigenaar totdat de volledige termijn is verstreken (kettingbeding). Gemeente dient hierop te handhaven.

Toepassing

Toelichting

Situatie

Nieuwbouw Bestaande bouw

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

Aan het roer

Gemeente (uitvoering: ook gemeente)

Alternatief

Mogelijk in combinatie met opkoopbescherming en een antispeculatiebeding. Hierdoor mag een woning binnen een bepaalde termijn niet verkocht of verhuurd worden.

Impact

Toelichting

Juridisch

Vaststellen van de zelfbewoningsplicht in een koopcontract, in combinatie met boetebeding. Bij gemeentelijke gronden is de inzet juridisch minder groot omdat het beleid rondom de zelfbewoningsplicht vaak al is opgenomen in de woonvisie.

Financieel

Investering voor uitvoering van onderhandelingen en het opstellen van anterieure overeenkomsten.

Capaciteit

Juridische expertise over eigendomsrecht is noodzakelijk. Samenwerking tussen expertises wonen, grondzaken en recht. Voorwaarden opnemen bij grondverkoop in anterieure overeenkomst, vervolgens contractbeheer en handhaving. Denk aan een inzet van gemiddeld twee dagen per week (afhankelijk van hoeveelheid nieuwbouwplannen).

Voordelen en gewenste neveneffecten

Nadelen en ongewenste neveneffecten

•

•

Vooral op korte termijn effectief, tenzij geldigheid voor langdurige periode of onbepaalde tijd is vastgelegd.

•

Monitoring en handhaving op de uitvoering (illegale verhuur) nodig.

Het behoud van koopwoningen stimuleren door verhandeling van de woning (als beleggings- of speculatieproduct) onaantrekkelijk te maken.

92

Antispeculatiebeding Bij een antispeculatiebeding mag de woning binnen een bepaalde periode na eerste verkoop niet worden verhandeld. Deze beperkte overdraagbaarheid voorkomt speculatieve handel. Er zijn uitzonderingen voor situaties zoals echtscheidingen, overlijden of onteigening. Het antispeculatiebeding wordt vastgesteld in een kettingbeding. De termijn hiervoor is korter dan de zelfbewoningsplicht, maar ook hier geldt dat een periode van circa drie tot tien jaar algemeen geaccepteerd is. Langer is ook mogelijk.

Toepassing

Toelichting

Situatie

Nieuwbouw Bestaande bouw

Aan het roer

Gemeente (uitvoering: ook gemeente)

Alternatief

Mogelijk in combinatie met opkoopbescherming en een antispeculatiebeding. Hierdoor mag een woning binnen een bepaalde termijn niet verkocht of verhuurd worden.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

Impact

Toelichting

Juridisch

Opleggen verplichting en handhaving gaat via privaatrechtelijke weg, in combinatie met een boetebeding. Last onder dwangsom (publiekrechtelijke maatregel) niet mogelijk.

Financieel

Weinig inzet en kosten bij de gemeente, omdat bij uitgifte van eigen grond al contracten opgesteld moeten worden. Kosten zijn afhankelijk van het aantal projecten waarop het wordt toegepast.

Capaciteit

Juridische expertise over eigendomsrecht is noodzakelijk. Samenwerking tussen expertises wonen, grondzaken en recht. Voorwaarden opnemen bij grondverkoop in anterieure overeenkomst. Vervolgens contractbeheer en handhaving. Denk aan een inzet van gemiddeld twee dagen per week (afhankelijk van hoeveelheid nieuwbouwplannen).

Voordelen en gewenste neveneffecten

Nadelen en ongewenste neveneffecten

•

•

Alleen op korte en middellange termijn effectief.

•

Kan nadelig zijn voor de verkoopbaarheid van de woning voor de ontwikkelaar.

•

Zegt niets over bewonen of verhuren.

•

Monitoring en handhaving op de uitvoering (doorverkoop).

Het behoud van koopwoningen stimuleren door verhandeling van de woning (als beleggings- of speculatieproduct) onaantrekkelijk te maken.

Anterieure overeenkomst Een anterieure overeenkomst wordt afgesloten voorafgaand aan gebiedsontwikkeling. Gronden zijn in eigendom van de gemeente. De overeenkomst is privaatrechtelijk van aard en wordt gesloten in overleg tussen ontwikkelaar en gemeente. Het biedt daardoor veel flexibiliteit om afspraken op maat te maken.

Toepassing

Toelichting

Situatie

Nieuwbouw Bestaande bouw

Aan het roer

Gemeente en marktpartijen (uitvoering door derden zoals ontwikkelaars, handhaving door gemeente).

Alternatief

Omgevingsplan. Het Gemeenten en marktpartijen geven hier vaak niet de voorkeur aan (zie kader hieronder).

Voordelen en gewenste neveneffecten

Nadelen en ongewenste neveneffecten

•

Snel op maat voor de situatie.

•

•

Te maken met andere private en/of publieke organisaties.

Niet openbaar en daarmee lastiger te controleren.

Exploitatieplan en de omgevingswet In heel enkele gevallen stelde een gemeente een exploitatieplan op. In het exploitatieplan stond een berekening van de exploitatiebijdrage die de grondeigenaar moet betalen. Met de inwerkingtreding

93

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

94

van de Omgevingswet is er geen exploitatieplan meer. Publiekrechtelijk kostenverhaal is geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Ook de plicht tot jaarlijkse actualisering van de cijfers is vervallen. De term grondexploitatie wordt niet meer gebruikt. De term grondexploitatiekosten is vervangen door kosten die gemaakt zijn voor werken, werkzaamheden en maatregelen. Het opnemen van afspraken via deze weg is beperkt (vergeleken met een anterieure overeenkomst) omdat bovenwettelijke eisen niet mogen worden opgenomen. Prestatieafspraken Prestatieafspraken zijn een middel waarmee de gemeente afspraken kan maken met de corporatie en de huurdersbelangenvereniging over de bestaande voorraad en nieuwbouw van betaalbare woningen. De gemeente kan hierbij ook beleggers betrekken of met hen prestatieafspraken maken. Door de privaatrechtelijke sfeer zijn de afspraken relatief vormvrij.

Impact

Toelichting

Juridisch

Verplicht op basis van de Woningwet.

Financieel

Bijkomende kosten zijn beperkt, aangezien prestatieafspraken sowieso moeten worden opgesteld. Het traject om tot prestatieafspraken te komen kost naar schatting 0,25 fte.

Capaciteit

Vereist een gedeelde inzet in capaciteit, waarbij rekening moet worden gehouden met terugkerende overleggen en tussentijdse contactmomenten tussen deelnemende partijen.

D4. Verkoop onder voorwaarden Vormen van verkoop onder voorwaarden zijn regelingen waarmee partijen (met name gemeenten, corporaties en ontwikkelaars) woningen kunnen verkopen en tegelijkertijd enige regie houden op die woning. Het doel hiervan kan financieel zijn, bijvoorbeeld winstdeling bij verkoop op lange termijn, maar kan ook meer strategisch en beleidsmatig zijn, bijvoorbeeld sturingsmogelijkheid houden om betaalbare woningen ook daadwerkelijk betaalbaar te houden. Vrijwel al deze constructies gaan uit van een waardevermeerdering van de woning, waarbij de overwaarde gebruikt kan worden voor verdere financiering of aflossing. De meeste financieringsconstructies zijn bovendien gebaseerd op (relatief) lage renten. Nu de rente het afgelopen jaar gestegen is, blijkt financiering van deze constructies ingewikkelder. De rentestand is daarmee van grote invloed op de haalbaarheid en het functioneren van vormen van verkoop onder voorwaarden. KoopGarant Bij KoopGarant biedt de verkopende partij een woning aan met korting op de marktwaarde. In ruil voor de korting en de terugkoopgarantie vraagt de verkoper een deel van de toegenomen waarde van het huis. In principe is het arrangement ontwikkeld voor corporaties, maar gemeenten of provincies kunnen ook gebruik maken van de KoopGarant. De koper en verkoper delen in de waardeontwikkeling bij verkoop.

Dit proces vindt herhaaldelijk plaats zodat de woning steeds weer als middeldure koopwoning wordt aangeboden. Een zelfbewoningsplicht zorgt ervoor dat de woning niet wordt verhuurd.

Toepassing

Toelichting

Situatie

Nieuwbouw Bestaande bouw

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

Aan het roer

Bij uitvoering door woningcorporaties (van oudsher) en projectontwikkelaars. Gemeente Ede werkt momenteel aan een opzet van een gemeentelijke KoopGarantregeling. Dit is een interessant voorbeeld voor u.

Alternatief

•

Starterslening.

•

Net als bij KoopStart de woning eenmalig in het arrangement aanbieden en met de revenuen van het arrangement weer nieuwe woningen verwerven.

Impact

Toelichting

Juridisch

Opname van doelgroepen voor middeldure koopwoningen in het omgevingsplan.

Financieel

De oprichting van een gemeentelijk KoopGarantfonds om woningen op te kopen drukt op investeringscapaciteit en vraagt om ambtelijke capaciteit. Het is mogelijk om uit te besteden aan Stichting Opmaat, hier zitten kosten aan verbonden. Het is mogelijk dat de gemeente anterieur met ontwikkelaars afspreekt dat ze woningen tegen een bepaalde prijs aan de gemeente overdraagt die de woning vervolgens met een KoopGarantregeling aan de bewoner levert. Zo heeft de gemeente alleen de transactiekosten.

Capaciteit

Capaciteit voor het oprichten van een gemeentelijk KoopGarantfonds. Tijd en mensen voor andere zaken zoals 1) het maken van afspraken met ontwikkelaars en corporaties, 2) monitoring en handhaving van een kwalitatieve verplichting met betrekking tot de zelfbewoningsplicht en 3) een goede validatie van taxatierapporten om onenigheid over waardeontwikkeling te voorkomen.

Voordelen en gewenste neveneffecten

Nadelen en ongewenste neveneffecten

•

Vanwege de terugkoopgarantie mogelijk om de woningen voor het middeldure koopsegment beschikbaar of betaalbaar te houden.

•

•

Met een zelfbewoningsplicht worden particuliere beleggers uitgesloten, wat bijdraagt aan woningbezit voor de doelgroep.

Gemeente moet zelf een fonds oprichten voor de KoopGarantwoningen. Dit drukt op de financiële capaciteit (m.u.v. de constructie zoals benoemd staat bij ‘impact: financieel’).

•

Gemeente moet de woningen langjarig kunnen terugkopen.

•

De transactiewaarde is gebaseerd op taxatierapporten wat onenigheid kan geven bij de bepaling van de waardeontwikkeling.

•

Erfpachtconstructies vragen veel expertise en capaciteit van de gemeente.

•

Het KoopGarantfonds geeft gemeenten de mogelijkheid om voorwaarden te stellen aan de toewijzing van woningen aan specifieke doelgroepen waardoor de doorstroming wordt gewaarborgd.

•

Als eigenaar van de grond behoudt een gemeente zeggenschap.

•

De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en waardeontwikkeling.

•

Remmende werking bij potentiële negatieve waardeontwikkeling voor de koper.

95

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

96

KoopSmarter KoopSmarter is een mogelijk toekomstig alternatief voor KoopGarant en KoopStart. De werking is vergelijkbaar, maar dit instrument is specifiek bedoeld voor overheden die koopstarters de kans willen geven een woning aan te kopen en daarnaast willen komen tot een arrangement waarin deze inkomsten worden ingezet voor volgende starters. Ontwikkelaars kunnen dit instrument inzetten. KoopSmarter kent de terugkoopverplichting als optie en zit er dus niet standaard in.

Toepassing

Toelichting

Situatie

Nieuwbouw Bestaande bouw

Aan het roer

Gemeente (uitvoering: ook gemeente)

Alternatief

•

KoopGarant.

•

Starterslening.

•

Net als bij KoopStart de woning eenmalig in het arrangement aanbieden en met de revenuen van het arrangement weer nieuwe woningen verwerven.

Voordelen en gewenste neveneffecten

Nadelen en ongewenste neveneffecten

Dezelfde voordelen en gewenste neveneffecten als bij KoopGarant, met aanvullend:

•

Betrokken overheid hoeft minder voor te financieren omdat met garantstellingen gewerkt kan worden.

Een gemeente geeft een garantstelling af over de volledige lening voor de investering van de stichting van het nieuwbouwproject

•

Verschillende overheden en ook marktpartijen kunnen gezamenlijk participeren in het arrangement.

De kans dat de garantstelling moet worden aangesproken is in de huidige markt niet groot.

•

De oprichting van een gemeentelijk arrangement kost tijd.

•

•

•

De stichting plaatst het arrangement op enige afstand van de politiek.

•

Voor de koper een gunstigere waardeontwikkeling dan bij KoopGarant.

KoopSmarter staat on hold Momenteel stijgt de rente fors. Dit heeft in tegenstelling tot KoopGarant impact op de betaalbaarheid. Indien de canon niet voor langere periode vaststaat, kan het maandelijkse bedrag voor bewoners fors omhoog schieten. Om die reden is het arrangement voorlopig on hold gezet. Er wordt daarom gezocht naar oplossingen of varianten voor deze constructie. Onzeker is of de KoopSmarter (in de huidige vorm) blijft bestaan. KoopStart De KoopStart-regeling heeft een vergelijkbare opzet als de KoopGarant- en de KoopSmarter-regeling. Een woning kan voor een lagere prijs dan de marktwaarde worden aangekocht. Het verschil met KoopGarant is

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

97

dat de terugkoopgarantie in beginsel niet van toepassing is. Met KoopStart geeft de verkopende partij een koperkorting tot 50% op de getaxeerde marktwaarde. Voor corporaties is dit vastgesteld op 33,3%. Bij doorverkoop tegen marktwaarde vindt afrekening plaats. Enerzijds bestaat het uit de koperskorting en anderzijds uit het aandeel van de ontwikkelaar of corporatie in de waardeontwikkeling. Dit aandeel is de waardeontwikkeling maal het percentage van de korting.

Toepassing

Toelichting

Situatie

Nieuwbouw Bestaande bouw

Aan het roer

Gemeente, corporaties en ontwikkelaars (uitvoering afhankelijk van de partij die het instrument inzet).

Alternatief

•

KoopGarant.

•

Starterslening.

Impact

Toelichting

Juridisch

Corporaties en ontwikkelaars hebben de leiding. Gemeente kan enkel afspraken maken met de ontwikkelaar of corporatie.

Financieel

Beperkt. In geval van een fonds met KoopStart kunnen middelen ingezet worden. Deze middelen zijn niet gekoppeld aan het object, maar aan de kasstroom.

Capaciteit

Beperkt, tenzij je als gemeente corporaties en ontwikkelaars stimuleert om woningen aan te bieden met KoopStart. Dit kan door middel van prestatieafspraken, afspraken bij gronduitgifte en/of anterieure overeenkomsten.

Voordelen en gewenste neveneffecten

Nadelen en ongewenste neveneffecten

•

Corporaties en ontwikkelaars hoeven alleen een vordering op te nemen op hun balans en worden zo niet beperkt in hun investeringscapaciteit.

•

Corporaties en ontwikkelaars hebben de leiding. Gemeente kan enkel afspraken maken met de ontwikkelaar of corporatie

•

De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en potentiële waardestijging.

•

•

Koper heeft mogelijkheid om een relatief dure woning tegen een lage prijs te kopen.

Alleen de eerste koper profiteert. Woning kan op de vrije markt verkocht worden aangezien er geen terugkoopverplichting is.

•

Remmende werking bij potentiële negatieve waardeontwikkeling voor de koper.

•

•

Met een zelfbewoningsplicht worden particuliere beleggers uitgesloten en wordt bijgedragen aan woningbezit van de doelgroep.

Gemeenten hebben beperkt invloed op toewijzing van de woningen aan specifieke doelgroepen.

•

Corporaties en ontwikkelaars kunnen voorrang geven aan specifieke doelgroepen (zoals scheefhuurders).

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

•

98

De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en (potentiële) waardeontwikkeling.

Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (ook wel Nationaal Koopfonds genoemd) is een rijksbijdrage voor koopsubsidies via o.a. de KoopStart-regeling. Er is een aantal randvoorwaarden gesteld aan de toepasbaarheid van het fonds: • De helft van de korting die een koper krijgt moet door gemeenten en ontwikkelaars worden opgebracht. • Het fonds moet zich richten op starters met een inkomen van anderhalf tot twee keer modaal. • De marktwaarde van de woning is maximaal de betaalbaarheidsgrens (2025: € 405.000). • Alle alternatieven om een woning betaalbaar te houden zijn uitgeput. • De laatste drie randvoorwaarden zouden een prijsopdrijvend effect moeten voorkomen. Starterslening De Starterslening biedt starters op de koopwoningmarkt de mogelijkheid om het gat tussen hun maximale leencapaciteit en de prijs van de woning te overbruggen. Dit wordt mogelijk gemaakt door een aanvullende lening via SVn. De gemeente is hierbij financier en kan zelf voorwaarden verbinden aan de maximale leenen/of aankoopbedragen, maar ook aan woningtypes, doelgroepen, wijken, et cetera.

Toepassing

Toelichting

Situatie

Nieuwbouw Bestaande bouw

Aan het roer

Gemeente (uitvoering: SVn voor handling, fondsbeheer door gemeente)

Alternatief

•

KoopGarant

•

KoopStart

Impact

Toelichting

Juridisch

Vaststellen verordening met voorwaarden. Vervolgens beheren van het fonds. Hieronder valt ook evaluatie en mogelijke aanpassingen in de verordening of het budget.

Financieel

Gemeente moet een budget beschikbaar stellen voor het fonds en de uitvoering van de lening via SVn. Beperkte kosten voor uitvoering. Eenmalige kosten voor deelname aan SVn en beheerskosten voor SVn via een renteopslag van 0,5%.

Capaciteit

Inschatten voor het opstellen en invoeren van het instrument is honderd uur. Het evalueren, budget verhogen en/of verordening aanpassen bedraagt vijf uur. Structureel kost het instrument circa vijf uur per week.

Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas

Voordelen en gewenste neveneffecten

Nadelen en ongewenste neveneffecten

•

•

Vraagt om een investering in een fonds.

•

Bevordert de doorstroming van starters die al zelfstandig wonen. Beperkt voor deel van de starters die vanuit het ouderlijk huis verhuist.

Het betaalrisico voor starters stijgt. De woonlasten worden relatief hoog. Dit verhoogt het terugbetaalrisico. Het default-percentage bij Startersleningen ligt hoger dan bij reguliere hypotheken.

•

•

De koper is in de eerste drie jaar geen rente of aflossing verschuldigd.

De financieringslasten zijn relatief hoog vanwege een hoger rentetarief.

•

•

De NHG is van toepassing en geldt als achtervang bij betalingsproblemen door waardedaling.

De lening gaat uit van inkomensstijging. In perioden van economische neergang is inkomensgroei niet vanzelfsprekend.

•

•

Het prijsopdrijvend effect is beperkt omdat het een relatief klein deel van de markt omvat.

Zonder leeftijdsrestrictie is de lening ook beschikbaar voor doelgroepen waarvoor inkomensgroei minder waarschijnlijk is.

•

•

De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en (potentiële) waardeontwikkeling.

Zonder restricties op het type woning dat wordt gekocht kunnen starters een incourante woning kopen (betaalrisico).

•

Versterkt de positie van starters op de koopwoningmarkt ten opzichte van andere kopers en beleggers.

D5. Grondprijsbeleid Actief grondbeleid In het actief grondbeleid geeft de gemeente grond uit voor betaalbare woningbouw. Hierin is de maatschappelijk gewenste bestemming van de grond vastgelegd. Het actief grondbeleid is inclusief onteigende gronden en Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)-gronden.

Toepassing

Toelichting

Situatie

Nieuwbouw Bestaande bouw

Aan het roer

Gemeente

Alternatief

Verhuur of erfpacht

Impact

Toelichting

Juridisch

Visie rondom actief grondbeleid nodig.

Financieel

Aankoop en verkoop alsook proces- en projectkosten vormen de grootste post.

Capaciteit

Vereist meer inzet van projectleiders door de actieve rol. Denk aan het maken van afspraken met bouwers, etc.

99