03b Woningbehoefteonderzoek Gemeente HadM
Tekst van het document
Woningbehoefteonderzoek gemeente Horst aan de Maas Stec Groep aan Horst aan de Maas 9 mei 2025
1
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
Inhoudsopgave 1.
2.
Inleiding
3
1.1 1.2
3 3
Hoofdconclusies
5
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
5 5 6 7 7
2.7 2.8
3.
4.
5.
6.
7.
Uw situatie Aanpak en leeswijzer
Betaalbaarheid huidige woningvoorraad staat onder druk Meer migratie met vergrijzing als onderstroom Naar verwachting huishoudensgroei en vergrijzing tot 2050 Behoefte aan betaalbare nultredenwoningen Vrijkomende koopwoningen hebben risico’s, maar bieden ook kansen Stevige sociale woningvoorraad noodzakelijk om aandachtsgroepen te kunnen huisvesten en druk op dit segment te beperken Huisvesting arbeidsmigranten speelt grote rol om te voldoen aan woonbehoeften Scan geeft inzicht in kwetsbaarheden bestaande voorraad
8 9 9
Adviezen
10
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
10 11 13 14 15
Zet in op twee derde betaalbaar als minimum in nieuwbouw Maak plannen geschikt voor ouderenhuisvesting Maak evenwichtige afspraken over de huisvesting van aandachtsgroepen Verbeter kwaliteit bestaande voorraad met wijken- en kernenaanpak Monitor, werk met scenario’s en gebruik adaptieve programmering
Huidige woningmarkt
17
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
17 23 25 27 29
Kenmerken huidige woningvoorraad Kenmerken koopwoningmarkt Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe Woonsituatie huishoudens Zorggebruik huishoudens
Demografie en verhuizingen
33
5.1 5.2 5.3
33 36 41
Demografische ontwikkeling Verhuizingen op hoofdlijnen Verhuizingen naar herkomst
Kwantitatieve woningbehoefte
44
6.1 6.2 6.3
44 45 46
Progneff2023: +1.305 huishoudens tot 2050 Trendscenario: +3.700 huishoudens tot 2050 Ruime bandbreedte scenario’s, met name voor jongeren en gezinnen
Kwalitatieve woningbehoefte
48
7.1 7.2 7.3 7.4 7.5
48 49 53 55 56
Kwalitatieve woonbehoefte op basis van Stec-Doorstroommodel Woningbehoefte op hoofdlijnen Woningbehoefte naar woningtypen en prijssegmenten Woningbehoefte ouderenhuisvesting Confrontatie woningbehoefte met plancapaciteit
2
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
8.
9.
Aandachtsgroepen
59
8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7
59 60 63 64 65 67 67
Overzicht aandachtsgroepen Urgentiecategorieën Statushouders Oekraïense vluchtelingen Arbeidsmigranten Studenten Woningmarktdruk vanuit aandachtsgroepen
Grip op de toekomstige voorraad
69
9.1
69
Toekomstbestendige wijkenscan
Bijlage A: Methodiek bepaling woningbehoefte
73
Bijlage B: Definitielijst aandachtsgroepen
76
Bijlage C: Methodologie toekomstbestendige wijkenscan
79
D1. Planologische beleidsinstrumenten D2. Vergunning op grond van huisvestingsverordening D3. Contractuele verplichtingen en overeenkomsten D4. Verkoop onder voorwaarden D5. Grondprijsbeleid
82 85 91 94 99
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
3
1. Inleiding 1.1 Uw situatie Aan de slag met grote woonopgaven De gemeente Horst aan de Maas staat voor grote woonopgaven op korte, middellange en lange termijn. De gemeente wil de woningvoorraad geschikt maken én houden voor uw inwoners in de verschillende kernen. Dit is nodig, omdat de bevolkingssamenstelling is veranderd door huishoudensverdunning, dubbele vergrijzing en een toename van het aantal internationale werknemers 1. Vanuit een brede integrale blik naar leefbare en vitale kernen Naast voldoende woningen moeten woningen vooral ook passend zijn bij de behoefte van huishoudens, betaalbaar zijn en moeten er voldoende levensloop- en zorggeschikte woningen zijn om de inwoners van Horst aan de Maas een fijn thuis te kunnen bieden. Thuis is daarmee meer dan alleen een dak boven het hoofd. Leefbare wijken, werk, (buurt)betrokkenheid en kwaliteit van leven spelen naast aandacht voor nieuwbouw en bestaande bouw een belangrijke rol voor de vitaliteit van de kernen. Urgentie- en aandachtsgroepen (met veelal een zorg- en/of huisvestingsvraag) verdienen daarbinnen als doelgroep extra aandacht. Vooral nu mensen langer thuis moeten blijven wonen volgens het credo ‘wonen doe je thuis, leven en zorgen doe je samen.’ Voor passende oplossingen is een onderzoeksbasis nodig Om te sturen op goede huisvesting is een actuele basis van uw woningmarkt(en) gewenst.
Op gemeente-, dorpskern- en wijkniveau. Huidige onderzoeken van de gemeente Horst aan de Maas en inzichten over de woningmarkt moeten worden herijkt. Zo komt de gemeente goed beslagen ten ijs om hiermee strategie op de huisvestingsopgaven scherp te stellen. Dit woonbehoefteonderzoek biedt daarmee ook de basis voor het volkshuisvestingsprogramma dat de gemeente aan het opstellen is.
1.2 Aanpak en leeswijzer We hanteren in deze rapportage een hoofdstukindeling die past bij de analysestappen die we hebben uitgevoerd. Deze analyses tonen we op gemeenteniveau, waarbij we ook vergelijkingen met de regio en Nederland maken. Een dashboard op kern- en wijkniveau is opgeleverd om ook op een lager schaalniveau uitkomsten in te kunnen zien. Wat betreft de opbouw van ons rapport hebben we allereerst in hoofdstuk 2 de belangrijkste conclusies van ons onderzoek opgenomen. Hieraan zijn de adviezen die we in hoofdstuk 3 meegeven gekoppeld. Deze zijn bepaald aan de hand van ons onderzoek die we hierna per thema tonen: • We starten in hoofdstuk 4 met een beeld van de huidige woningmarkt van de gemeente Horst aan de Maas. Dit gaat zowel om de woningen die er staan als hoe huishoudens op deze markt wonen en bewegen. • In hoofdstuk 5 staan we vervolgens stil bij ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan in de inwoners- en huishoudenspopulatie van de gemeente Horst aan de Maas. Daarbij benoemen we zowel demografische transities als migratiestromen die een invloed hebben op deze cijfers. • Vervolgens kijken we in hoofdstuk 6 vooruit. We starten daarbij met de Progneff-prognose uit 2023. Deze vormt de basis voor de kwantitatieve woningbehoefte van de gemeente Horst aan de Maas. Aanvullend hierop werken we een uitgebreide migratieanalyse uit in het trendscenario.
1
Een internationale werknemer is iemand die zijn of haar land verlaat, vaak voor een beperkte duur om elders (beter betaald) werk te verrichten. Internationale werknemers worden onderscheiden in twee groepen: kenniswerkers en arbeidsmigranten. Een kenniswerker is een internationale werknemer met een bruto jaarinkomen van meer dan € 30.845 (jonger dan 30 jaar) of meer dan € 42.068 (vanaf 30 jaar; prijspeil 2023). Een arbeidsmigrant is een internationale werknemer niet zijnde een kenniswerker.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
•
•
•
4
De kwantitatieve woningbehoefte vertalen we daarna in hoofdstuk 7 in een kwalitatieve woningbehoefte, rekening houdend met alle indicatoren en kenmerken van de huidige en verwachte woningmarkt. Dit doen we voor zowel het Progneff-, als het trendscenario. Hierna verdiepen we ons in hoofdstuk 8 op de aandachtsgroepen van volkshuisvestingsbeleid. Dat zijn doelgroepen die door hun kwetsbare positie op de woningmarkt meer ondersteuning vanuit de overheid nodig hebben bij het vinden van een woning. Ten slotte lichten we in hoofdstuk 9 nog graag onze toekomstbestendige wijkenscan toe. Dit is een hulpmiddel voor het volkshuisvestingsbeleid. Het geeft handvatten voor beleidskeuzes tot op laag schaalniveau om de woonopgave te lijf te gaan en zo toe te werken naar een toekomstbestendige woningvoorraad in 2040.
5
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
2. Hoofdconclusies 2.1 Betaalbaarheid huidige woningvoorraad staat onder druk De woningvoorraad van de gemeente Horst aan de Maas bestaat voor een groot deel uit koopwoningen. Juist in dit deel van de voorraad hebben de afgelopen jaren sterke prijsstijgingen plaatsgevonden (+58% in de periode 2018-2024). Hierdoor is de koopwoningmarkt voor huishoudens met een laag inkomen moeilijk bereikbaar geworden. De vraag naar huurwoningen loopt hierdoor sterk op. Zo is in de periode 2020-2024 het aantal reacties op sociale huurwoningen met 85% toegenomen. Dit terwijl de huurwoningmarkt juist relatief klein is in Horst aan de Maas. Voor huishoudens met een laag inkomen die willen starten of willen doorstromen vanuit een huurwoning is de huidige woningmarkt daardoor nu onvoldoende passend.
Figuur 1: Woningvoorraad Horst aan de Maas in vergelijking met de regio en provincie 0%
20%
Horst aan de Maas
11%
Noord-Limburg
14%
2%
Provincie Limburg
14%
2%
SH GGB
VSH GGB
40%
60%
2%
80%
71%
6% 1%2%6%
61%
12% 2% 4% 5%
56% Koop GGB
SH APP
100%
16% VSH APP
Koop APP
2% 5% 6% Onbekend
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025). SH is sociale huur en VSH is vrijesectorhuur. GGB is grondgebonden, APP is appartement.
Tegelijkertijd is de woningmarkt van de gemeente Horst aan de Maas wel betaalbaar ten opzichte van het gemiddelde in Nederland. De transactieprijzen van koopwoningen liggen lager dan gemiddeld en met name het segment tussen € 315.000 en € 405.000 is relatief groot. Deze bestaande koopwoningvoorraad biedt kansen voor jonge huishoudens. Zowel voor jonge gezinnen uit Horst aan de Maas als huishoudens die elders de koopwoningmarkt niet op kunnen. Een belangrijke rol is weggelegd voor de doorstroming van met name ouderen (55-75 jarigen en 75-plussers). Zij wonen op dit moment vaak in deze betaalbare woningen en een deel van hen heeft de wens om te verhuizen naar een andere woning. Hun huidige woning is bijvoorbeeld niet levensloopgeschikt of ze vinden hun woning te groot.
2.2 Meer migratie met vergrijzing als onderstroom De (huidige) inwoners van de gemeente Horst aan de Maas worden gemiddeld ouder. Verjonging vindt voor een groot deel plaats door huishoudens die van buitenaf naar de gemeente verhuizen. De landelijke woonomgeving, ruimere woningen en koopwoningprijzen zijn voor veel jongeren, gezinnen en emptynesters aantrekkelijk. Ook arbeidsmigranten en kenniswerkers vinden hun weg naar de gemeente. Binnen de gemeente Horst aan de Maas is - ondanks deze relatief jonge instroom van buitenaf - sprake van vergrijzing. Mede door deze vergrijzing overlijden jaarlijks meer personen in de gemeente dan dat er worden geboren. De instroom van personen van buiten de gemeente is dan ook noodzakelijk om de bevolkingsomvang van Horst aan de Maas op peil te houden en ook economische groei mogelijk te blijven maken. Daarbij spelen op dit moment internationale werknemers een belangrijke rol.
6
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
Figuur 2: Bevolkingsontwikkeling per jaar in de gemeente Horst aan de Maas, periode 20152024 800 600 400 200 0 -200 2015
2016
2017
2018
2019
2020
Natuurlijke ontwikkeling
2021
2022
2023
2024
Binnenlands migratiesaldo
Bron: CBS (2025, cijfers 2015-2024). Bewerking Stec Groep (2025).
2.3 Naar verwachting huishoudensgroei en vergrijzing tot 2050 Op basis van twee scenario’s (Progneff2023 en het trendscenario) doen we voorspellingen over de instandhouding van de migratiestromen. In het trendscenario zijn deze op basis van recentere en positievere jaren doorgerekend dan in Progneff2023, met een grotere huishoudensgroei als gevolg. De verwachting is, zeker volgens het trendscenario, dat ook in de toekomst verjonging van buitenaf blijft plaatsvinden en er 2.985 tot 3.700 huishoudens bijkomen tot het jaar 2050. Tegelijkertijd zet de huidige demografische transitie met vergrijzing als onderstroom door. Er komen niet alleen meer ouderen bij, deze ouderen worden ook nog eens ouder. De doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar neemt naar verwachting het sterkst toe tot 2050 (82 tot 86%). Dat zal resulteren in een grotere zorgvraag; met name 75-plussers maken hier namelijk gebruik van.
Tabel 1: Verwachte huishoudensontwikkeling 2024-2050 in bandbreedte naar doelgroepen Doelgroepen
Bandbreedte 2024-2041
Bandbreedte 2024-2050
A&S tot 35 jaar
-505 (-24%) tot -235 (-11%)
-445 (-22%) tot -190 (-9%)
Gezinnen
+340 (+5%) tot +890 (+14%)
+315 (+5%) tot +1.300 (+20%)
A&S 35 tot 55 jaar
+280 (+14%) tot +680 (+34%)
+85 (+4%) tot +630 (+31%)
A&S 55 tot 75 jaar
-665 (-12%) tot -385 (-7%)
-1.110 (-20%) tot -650 (-12%)
+1.955 (+65%) tot +2.025 (+67%)
+2.445 (+82%) tot +2.590 (+86%)
Overig
+10 (+15%) tot +10 (+15%)
+15 (+24%) tot +15 (+24%)
Totaal
+1.420 (+7%) tot +2.985 (+16%)
+1.305 (+7%) tot +3.700 (+19%)
A&S >75 jaar
Bron: Progneff2023, CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2025). A&S = alleenstaanden en stellen. Afgerond op vijftallen.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
7
2.4 Behoefte aan betaalbare nultredenwoningen De bestaande woningvoorraad, prijsontwikkelingen op de woningmarkt en demografische veranderingen hebben effect op de behoefte aan woningen op de middellange en lange termijn. Woonwensen en koopmogelijkheden veranderen hier immers door. Rekening houdend met deze ontwikkelingen neemt met name de vraag naar betaalbaar en levensloopgeschikt wonen toe. Dit zijn woningtypen die nu nog onvoldoende in de bestaande woningvoorraad van de gemeente Horst aan de Maas aanwezig zijn. Kwantitatief is de gemeente met haar woningbouwplannen al goed op weg om in haar behoefte te voorzien. Zo zien we dat er op dit moment plannen zijn voor het toevoegen van 1.561 woningen (inclusief plannen voor sloop), waarvan 1.450 woningen gepland zijn voor 2031. Dit is vergelijkbaar met de netto woningbehoefte tot en met 2030 van 1.500 reguliere woningen (exclusief zorggeschikt) volgens het trendscenario. Echter ligt er kwalitatief nog een opgave; juist aan het invullen van de vraag naar betaalbaar en levensloopgeschikt wonen wordt nu nog onvoldoende voldaan of is dit inzicht niet bekend.
2.5 Vrijkomende koopwoningen hebben risico’s, maar bieden ook kansen Door de bouw van nultredenwoningen kan doorstroom van ouderen plaatsvinden. Zij laten dan vaak een reguliere grondgebonden koopwoning achter. De verwachte toename van andere doelgroepen die graag in dit type woning wonen, is in de huidige huishoudensprognose niet sterk genoeg om al deze vrijkomende koopwoningen te bewonen. Er ontstaat daarmee een theoretisch overschot aan dit woningtype. Dat overschot zien we zowel vanuit de woonwensen van huishoudens ontstaan (vraaggericht) als vanuit hun daadwerkelijke verhuisgedrag (aanbodgericht) 2. Met name in de minder aantrekkelijke en niettoekomstbestendige woningvoorraad vormt dit een risico. Zo kan leegstand van woningen en een verminderde leefbaarheid van kernen en wijken ontstaan. Zet daarom niet enkel in op nieuwbouw, maar ook op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Tegelijkertijd biedt het vrijkomende woningaanbod ook kansen. De bestaande koopwoningvoorraad in de gemeente Horst aan de Maas is relatief goedkoop, zowel ten opzichte van de bestaande voorraad in Nederland (en specifiek de regio’s rond Nijmegen en Eindhoven) alsook ten opzichte van nieuwbouwprijzen. Het ‘vrijspelen’ van deze goedkopere koopwoningen in de bestaande voorraad biedt extra aanbod voor bijvoorbeeld jongeren die de koopwoningmarkt op willen.
Dit geldt zowel voor starters als doorstromers vanuit huurwoningen.
2
Een verdere toelichting van onze woningbehoefteberekening is te lezen in bijlage A. Een verdere uitsplitsing van de woningbehoefte naar woningtypen, prijssegmenten en precieze aantallen bespreken we in hoofdstuk 6.
8
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
Figuur 3: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2024-2041 in de gemeente Horst aan de Maas, o.b.v. Progneff2023 (niet-gearceerd) en invloed trendscenario (gearceerd)* -2.500
-2.000
-1.500
-1.000
-500
0
500
1.000
1.500
2.000
SH GGB VSH GGB Koop GGB SH APP z. lift VSH APP z. lift Koop APP z. lift SH NULT. VSH NULT. Koop NULT.
Woonvoorkeur (Progneff2023)
Invloed trendscenario
Verhuisgedrag (Progneff2023)
Invloed trendscenario
Bron: Progneff2023, WoON2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2021). Bewerking Stec Groep (2025). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur. *Zie onderstaande bijbehorende tabel voor een juiste interpretatie van de figuur.
2.6 Stevige sociale woningvoorraad noodzakelijk om aandachtsgroepen te kunnen huisvesten en druk op dit segment te beperken De sociale woningvoorraad van de gemeente Horst aan de Maas staat onder druk. Waar in het verleden vaak ook een groot deel van de koopwoningvoorraad voldeed aan wensen van huishoudens met een laag inkomen, is dit nu niet meer het geval. Zelfs middeninkomens kunnen lastig een woning vinden. Voor aandachtsgroepen op de woningmarkt geldt dat hiermee hun kwetsbaarheid vergroot wordt. Zij kunnen al lastig zelfstandig een woning vinden, maar zeker wanneer het aanbod voor hen beperkt is. Deze aandachtsgroepen zijn allen op zoek naar een betaalbare woning waar ze zelfstandig, met mogelijk enige hulp of ondersteuning, kunnen wonen. Om ervoor te zorgen dat deze aandachtsgroepen ook in de toekomst prettig wonen, doorstroming vanuit instellingen plaatsvindt en de concurrentie met bijvoorbeeld starters voorkomen wordt, is een solide sociale woningvoorraad noodzakelijk. Deze sociale woningvoorraad kan voor huishoudens met een laag inkomen uit sociale huurwoningen bestaan, maar ook deels uit goedkope koopwoningen tot € 280.000. Deze segmenten zijn uitwisselbaar in de behoefte die we in dit onderzoek hebben berekend.
Mochten deze goedkope koopwoningen dus gerealiseerd worden, dan zal de vraag naar sociale huur lager uitvallen en hebben aandachtsgroepen in het sociale huursegment minder concurrentie. Dit verwachten we omdat in de gemeente Horst aan de Maas huishoudens van oudsher liever een woning kopen dan huren.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
9
2.7 Huisvesting arbeidsmigranten speelt grote rol om te voldoen aan woonbehoeften We zien dat de instroom van arbeidsmigranten naar de gemeente Horst aan de Maas de afgelopen jaren groot is geweest. Zij spelen een cruciale rol voor veel bedrijven in de gemeente. Passende huisvesting voor deze doelgroep speelt daarom een grote rol in het voldoen aan de woonbehoeften voor de komende jaren. Dat goed realiseren is lastig, aangezien woonbehoeften uiteenlopen en vaak door lage registratiegraden ook niet inzichtelijk zijn. Een combinatie van het bijbouwen van tijdelijke huisvesting (voor short- en midstay-arbeidsmigranten) en het realiseren van voldoende betaalbare reguliere woningen (voor longstayarbeidsmigranten) kan deze doelgroep helpen.
2.8 Scan geeft inzicht in kwetsbaarheden bestaande voorraad In dit onderzoek is een toekomstbestendige wijken scan uitgevoerd op de bestaande voorraad van de gemeente Horst aan de Maas. Deze scan geeft inzicht in waar zich kwetsbare (en juist goed scorende) gebieden bevinden binnen de gemeente. Deze scan helpt om meer grip te krijgen op een toekomstbestendige woningvoorraad in 2040 en daarvoor bij te sturen in de gebieden waar zich problemen kunnen voordoen op specifieke indicatoren.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
10
3. Adviezen 3.1 Zet in op twee derde betaalbaar als minimum in nieuwbouw Onderzoek geeft sterke aanleiding tot opnemen extra betaalbare woningen in nieuwbouwplannen Uit ons onderzoek blijkt een grote behoefte aan betaalbare woningen, met name geschikt voor één- en tweepersoonshuishoudens. Dat zijn sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (in 2024 tot € 390.000 en in 2025 tot € 405.000). Met name de vraag naar sociale huurwoningen is groter dan waar plannen voor zijn. Deze behoefte ontstaat vooral vanuit oudere huishoudens die de stap willen maken naar een nultredenwoning. Deze oudere huishoudens wensen vaak een sociale huurwoning in het nultredensegment en zij verhuizen hier daadwerkelijk ook het vaakst naartoe. Dit komt onder andere doordat deze doelgroep vaker een laag inkomen (AOW en pensioen) heeft dan andere doelgroepen. Daarnaast wordt het vermogen niet standaard meegenomen bij toewijzing van sociale huur. Ook aan overige betaalbare woningtypen is er vraag. Bouw daarnaast daarom ook voldoende middenhuurwoningen en koopwoningen tot € 300.000 in het nultredensegment. Hiermee kan doorstroming van middeninkomens op gang komen uit het sociale huursegment en is mogelijk een deel van de ouderen (met meer vermogen) te verleiden om de stap naar een duurdere woning te maken.
De huidige markt zorgt voor uitdagingen in de uitvoering, zet in op 35% sociale huur In de huidige markt is het zeer lastig om betaalbare woningen te realiseren. De markt kan bovendien veranderen, waardoor het in regels vastleggen van een zeer hoog aandeel betaalbare woningen in de toekomst tot ongewenste situaties kan leiden. Flexibiliteit met een adaptief woningbouwprogramma is daarom wenselijk (zie 3.5). De behoefte aan betaalbare woningen is zeer groot. Toch adviseren we nu niet een hoger aandeel betaalbare woningen verplicht in plannen op te nemen dan landelijk en in de woondeal afgesproken is. Verder gaan dan dat lijkt in de huidige marktomstandigheden lastig haalbaar en zet het realiseren van voldoende woningen (kwantitatief) verder onder druk. Helemaal omdat voor een deel van de plannen de segmentering al vastligt. Zet daarom in de eerste plaats in op minimaal twee derde betaalbaar (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop tot € 405.000) en in totaal 35% sociale huur in de gehele planlijst. Dit betekent dat u moet sturen op een hoger aandeel sociale huurwoningen dan u nu in uw planlijst heeft opgenomen. Betaalbaarheidsinstrumenten kunnen helpen om meer betaalbare woningen te bouwen Voldoende betaalbare woningbouw blijft lastig realiseerbaar, zowel in bestaande als nieuwe plannen. Betaalbaarheidsinstrumenten kunnen hierbij ondersteunen.
Deze helpen zowel om meer betaalbare woningen aan te kunnen bieden (bijvoorbeeld via een financieringsconstructie) of door de betaalbare woningen beter beschikbaar te stellen voor de doelgroep waarvoor deze bedoeld is (bijvoorbeeld via instrumenten in de huisvestingsverordening). Niet alle woningen die in eerste instantie betaalbaar worden ‘gemaakt’ zijn ook op de lange termijn betaalbaar. Zo is bijvoorbeeld een woning die is aangekocht met een starterslening voor de starter betaalbaarder, maar de woning is niet betaalbaarder voor toekomstige kopers. Hieronder geven we een overzicht van instrumenten die u in kunt zetten (zie bijlage D voor de toelichting per instrument). Weeg af waar u als gemeente op in wilt zetten. Hierbij spelen effectiviteit, doelmatigheid en (uw) capaciteit een belangrijke rol.
11
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
Tabel 2: Overzicht betaalbaarheidsinstrumenten naar doelstelling en mate van effectiviteit Instrument
Betaalbaar maken
Betaalbaar houden
Beschikbaar maken
Beschikbaar houden
Omgevingsplan Restricties uit- en opbouwmogelijkheden Percentages woningbouwcategorieën Vereveningsfonds Toewijzen specifieke doelgroepen (eerdere doelgroepverordening)
Verordening Opkoopbescherming Grondbeleid
Contractuele verplichting of overeenkomst Zelfbewoningsplicht Antispeculatiebeding Anterieure overeenkomst
Koop- en financieringsconstructies KoopGarant KoopSmarter KoopStart Starterslening
Benut daarnaast mogelijkheden in de bestaande voorraad voor halen betaalbaarheidsdoelen Niet enkel nieuwbouw kan een bijdrage leveren aan het realiseren van voldoende betaalbare woningen. Ook binnen de bestaande (woning)voorraad kunnen deze woningen toegevoegd worden. Met splitsen kan bijvoorbeeld van één dure woning twee betaalbare woningen worden gemaakt. Eén van deze woningen kan dan ook nog eens nultreden zijn. Het faciliteren van splitsen kan zo een welkome aanvulling zijn om betaalbaarheidsdoelen te halen. In nieuwbouwplannen hoeven dan immers minder woningen betaalbaar te zijn om tot twee derde betaalbaar te komen. Ook het benutten van kavels en achtertuinen kan bijdragen aan het oplossen van het kwantitatieve en kwalitatieve woningtekort. Hier kunnen bijvoorbeeld (tijdelijk) mantelzorgwoningen worden geplaatst waarmee zowel een kwalitatieve behoefte als een zorgopgave wordt ingevuld.
3.2 Maak plannen geschikt voor ouderenhuisvesting Vergrijzing is de belangrijkste demografische ontwikkeling in Horst aan de Maas Beide scenario’s tonen ons dat het aantal 75-plussers de komende jaren sterk toeneemt in de gemeente Horst aan de Maas, veel meer dan overige doelgroepen. Van de totale verwachte huishoudensgroei tot 2050 vindt volgens het trendscenario 70% plaats bij 75-plussers. Dit heeft sterke gevolgen voor de woonwensen van huishoudens in de toekomst. Aan de woonwensen van ouderen kan de huidige
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
12
woningmarkt nog slecht voldoen. De woningvoorraad bestaat immers voor het grootste deel uit reguliere grondgebonden woningen die niet levensloopgeschikt zijn. Urgentie om nieuwbouwplannen geschikt te maken voor ouderen Binnen de huidige nieuwbouwplannen is nog niet goed genoeg bekend of deze als nultredenwoning of zorggeschikte woning worden opgeleverd. Dit terwijl een groot deel van de woningbehoefte bestaat uit dit woningtype. Het vereist daarmee de nodige acties om dit in huidige en toekomstige plannen te verbeteren. We adviseren u om nieuwe plannen altijd nultreden te realiseren en binnen bestaande nieuwbouwplannen te heroverwegen of oplevering als nultredenwoning mogelijk is. Doorstroming van ouderen zorgt het vaakst voor verhuisketen in eigen gemeente U voorziet hiermee niet alleen beter in de woonbehoeften van uw ouderen, maar het kan ook doorstroming op uw woningmarkt teweegbrengen. Zo leidt een verhuizing van een oudere vaak tot een vrijkomende woning in uw eigen gemeente. Uit ons onderzoek blijkt namelijk dat ouderen niet vaak over gemeentegrenzen heen verhuizen. U kunt met ouderenwoningen dus een verhuisketen op gang brengen binnen uw eigen gemeente. Dit in tegenstelling tot nieuwbouw van andere woningtypen, die vaker direct bewoond worden door huishoudens van buitenaf.
Wanneer dat het geval is, profiteert u niet van de verhuisketen die op gang komt en helpt u dus zo ook andere huishoudens in uw gemeente niet.
Vrijkomend koopwoningaanbod voldoet vaak aan wensen van starters of huishoudens van buitenaf De woning die vrijkomt is in veel gevallen een reguliere grondgebonden woning. Deze is niet geschikt voor ouderen met mobiliteitsbeperkingen, maar wel voor veel andere doelgroepen zoals starters, gezinnen en doorstromers uit een huurwoning. Deze doorstroming biedt dus mogelijkheden voor doelgroepen die nu nog onvoldoende de koopwoningmarkt kunnen betreden. Ook zijn de bestaande koopwoningen per vierkante meter vaak duidelijk goedkoper dan nieuwbouwwoningen. Hierdoor sluiten deze woningen vaak qua grootte ook beter aan op de woonwensen en mogelijkheden van starters. Daarnaast biedt dit vrijkomende koopwoningaanbod kansen voor het aantrekken van huishoudens van buitenaf. De koopwoningmarkt in Horst aan de Maas is over het algemeen namelijk betaalbaarder dan gemiddeld in Nederland en aangrenzende woningmarktregio’s Eindhoven en Nijmegen, zeker ook de bestaande woningvoorraad. Deze betaalbare koopwoningen zijn daarmee een aantrekkelijk woonproduct voor huishoudens elders uit Nederland. Dit zijn vaak jongere huishoudens, die ervoor kunnen zorgen dat de vergrijzing van de gemeente tegenwicht wordt geboden. Ook kansen voor andere doelgroepen in nultredensegment Ook is het belangrijk in te zien dat de gebouwde nultredenwoningen niet enkel voorzien in de wensen van ouderen.
Sowieso zullen ouderen niet allen tegelijkertijd willen verhuizen. Dat verloopt geleidelijk over de gehele periode tot 2050. Zet deze woningen daarom niet enkel in de markt voor deze doelgroep. Appartementen met een lift kunnen bijvoorbeeld ook geschikt zijn voor starters en grondgebonden nultredenwoningen kunnen makkelijk bewoonbaar zijn voor jongere huishoudens met een hoog inkomen. Op korte termijn worden zo meerdere doelgroepen door uw nieuwbouw bediend, terwijl hierdoor op de lange termijn voldoende woningen voor ouderen op de markt komen.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
13
Differentiatie in prijssegmenten en woningtype nodig om woningmarkt op gang te brengen Zorg er tenslotte voor dat de nultredenwoningen voldoende gedifferentieerd zijn. De woonwensen van ouderen lopen sterk uiteen. Dit zien we terug in de prijssegmenten waarin men een woning zoekt, maar ook in het gewenste woningtype. Ouderen zijn vaak kieskeurig bij een verhuizing. Ze wonen immers op dit moment vaak al ergens voor lange tijd met een sterkere sociale verbondenheid dan veel andere doelgroepen. Faciliteer en stimuleer ouderen daarom optimaal bij het maken van een verhuisstap. Het juist informeren van deze doelgroep kan al veel teweeg brengen. Zo zien we dat ouderen vaak niet verhuizen omdat ze op zien tegen de hogere hypotheek- en huurlasten. Uit ons eigen landelijke onderzoek blijkt echter dat 55% van de ouderen na hun verhuizing juist minder kwijt is aan woonlasten. Dat komt dan voor een groot deel door de lagere energielasten die bij een nieuwbouwwoning komen kijken. Verder helpt een uiteenlopend nieuwbouwaanbod om een groter deel van de ouderen in beweging te krijgen. Denk daarbij aan sociale huur, vrijesectorhuur en koop, maar bijvoorbeeld ook aan verschil in grondgebonden nultredenwoningen en appartementen. Daarnaast zien we verschillen in woonwensen door (de intensiteit van) het zorggebruik.
Dat leidt bijvoorbeeld tot vraag naar zorg in de buurt in geclusterde woonvormen of intensieve verpleegzorg aan huis in de vorm van zorggeschikte woningen. Deze woonvormen dragen bij aan de samenredzaamheid van ouderen en zorgen voor een goede mix in nieuwe wooncomplexen of wijken. Zorggeschikte woningen wordt nu urgenter door het rijksbeleid dat stuurt op extramuralisering van de ouderenzorg. Ouderen met een zware zorgvraag dienen hierdoor langer thuis te wonen.
3.3 Maak evenwichtige afspraken over de huisvesting van aandachtsgroepen Gebruik de regionale urgentieregeling voor een complete feitenbasis In dit onderzoek geven we een overzicht van alle aandachtsgroepen die via de Wet versterking regie volkshuisvesting straks benoemd moeten worden in de regionale en gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma’s. De gemene deler van deze aandachtsgroepen is dat zij allen ondersteuning nodig hebben bij het vinden van geschikte huisvesting, zeker in tijden dat de concurrentie op de betaalbare woningmarkt groot is. Niet alle aandachtsgroepen zijn op dit moment goed en volledig in beeld te brengen op basis van de beschikbare data. Dat komt ook doordat deze aandachtsgroepen in het verleden nog niet op dergelijke wijze zijn bijgehouden. Vanaf 1 januari 2026 treedt volgens plan in de gemeente Horst aan de Maas (en in de regio) de urgentieregeling in werking. Benut deze regeling ook voor het beter in beeld brengen van deze aandachtsgroepen. Houd bij welke aandachtsgroepen urgentie aanvragen, waar ze nu in een instelling wonen en waar ze ook graag naartoe willen verhuizen. Maak afspraken over een evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen over gemeenten en wijken Aandachtsgroepen wonen op dit moment nog niet gelijk verspreid over gemeenten en wijken in de regio.
We adviseren u daarom afspraken te maken over een evenwichtige verdeling van deze aandachtsgroepen. Zo kunt u ervoor zorgen dat de leefbaarheid in wijken waar deze het sterkst onder druk staat, ook in de toekomst gewaarborgd blijft of zelfs verbeterd wordt. Houd bij regionale fair-share afspraken rekening met bestaande woon-zorgstructuren De regionale urgentieregeling geeft u vanaf 1 januari 2026 de mogelijkheid om de huidige verdeling van aandachtsgroepen scherp inzichtelijk te maken voor fair-share afspraken binnen de regio. Bestaande woonzorgstructuren spelen echter ook een belangrijke rol in deze afweging. Zo worden afspraken over de inkoop van wooneenheden voor Beschermd wonen op regioniveau bepaald en zijn opvanglocaties en instellingen voor aandachtsgroepen niet evenredig over de regio verdeeld. Neem dit dus mee in uw afweging om wel of niet een andere evenwichtigere verdeling van aandachtsgroepen in uw regio te hanteren.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
14
Blijf flexwoningen inzetten voor aandachtsgroepen, ook om woningmarktdruk te verlichten U zet al in op de bouw van flexwoningen voor aandachtsgroepen. Zij zijn voor een groot deel op zoek naar betaalbare huisvesting en nemen vaker, als tijdelijke oplossing, genoegen met een relatief kleine woning. Deze flexwoningen bieden hier uitkomst voor. Houd wel rekening met de grootte van deze projecten. Grootschalige locaties voor de huisvesting van aandachtsgroepen kunnen de leefbaarheid van bestaande wijken verminderen en kunnen ook voor de aandachtsgroepen zelf minder gewenst zijn. Dit zijn immers kwetsbare doelgroepen. Al met al zien we echter met name kansen voor flexwonen. Zo kunt u door middel van flexwoningen tijdelijke pieken opvangen. Denk aan de recente instroom van Oekraïners, pieken in de instroom van asielzoekers en taakstelling van statushouders of locaties waar tijdelijk extra arbeidsmigranten nodig zijn. Daarnaast zorgt u er hiermee voor dat er meer reguliere woningen beschikbaar zijn voor andere huishoudens. U zorgt daarmee dus via flexwonen ook voor meer betaalbare woningen in uw woningvoorraad. Door deze flexwoningen slim in te zetten, kunnen ze tegelijkertijd dienen als tussenoplossing bij langere gebiedsontwikkelingen.
Voor verschillende gebouwen en locaties kan al een toekomstige bestemming vastgesteld zijn, maar is er nog geen zicht op realisatie (op middellange termijn). Voor deze locaties adviseren we te onderzoeken of er mogelijkheden zijn voor een tussentijdse invulling met flexwoningen.
3.4 Verbeter kwaliteit bestaande voorraad met wijken- en kernenaanpak Aanpak bestaande woningvoorraad nodig om toekomstbestendig te kunnen zijn Een overgroot deel van de toekomstige woningvoorraad staat er nu al. Dit betekent dat u voor een toekomstbestendige woningvoorraad ook aan de slag moet met de grote opgaven binnen de bestaande woningvoorraad. Zo is er, met name in particulier woningbezit, nog een verduurzamingsslag te maken, kan de voorraad beter worden benut en kan de huisvesting van ouderen beter en efficiënter worden ingericht. We zien mogelijkheden in een wijk-, kern- of gebiedsgerichte aanpak om dit gezamenlijk onder handen te nemen. Dit onderzoek biedt hier door middel van een scan al handvatten voor. Gebruik toekomstbestendige wijkenscan voor gebiedsgerichte aanpak kwetsbare woningvoorraad We hebben een toekomstbestendige wijkenscan gemaakt om gebiedsgericht na te kunnen gaan waar kwetsbaarheden in uw voorraad zitten. Dit is tot op postcode-6 niveau uitgewerkt waardoor u tot op zeer laag schaalniveau verschillen kunt zien. Hiermee kunt u een eerste afweging maken welke wijken, buurten of kernen binnen uw voorraad de meeste aandacht verdienen. In de scan is het mogelijk onderscheid te maken in verschillende indicatoren. Denk aan klimaatbestendigheid, leefbaarheid, aanpasbaarheid en aantrekkelijkheid van de wijk.
Door dit onderscheid kunt u inzichtelijk maken waar de grootste knelpunten zich bevinden. Daarna kunt u aan de slag met een gebiedsgerichte aanpak. We adviseren u daarbij zoveel mogelijk opgaven te combineren. Denk bijvoorbeeld ook aan het beter benutten van de bestaande voorraad of het ontwikkelen van geschikte ouderenhuisvesting. Maak locatieafweging voor ouderenhuisvesting op basis van geschikte woningen en woonomgeving Het bouwen van nultredenwoningen is noodzakelijk om in voldoende geschikte woningen voor ouderen te kunnen voorzien. Een groot voordeel van het bijbouwen van deze woningen ten opzichte van het aanpassen van bestaande woningen, is dat deze woningen geclusterd opgeleverd kunnen worden. Dat levert voordelen op voor het leveren van de zorg door zorgpartijen, zeker wanneer het grootschalige bouwlocaties betreft. Zij kunnen dan zorg op geconcentreerde locaties leveren en hoeven minder verspreid door de wijken en kernen langs zorgbehoevenden te gaan.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
15
Niet alleen voor zorgleveranciers kan clustering geschikter zijn. Het biedt ook kansen voor de ouderen zelf. Zo kan met nieuwbouw beter afgewogen worden waar deze woningen opgeleverd worden. Het heeft daarbij de voorkeur dat dit gebeurt in de buurt van (zorg)voorzieningen. Breng hiervoor de meest geschikte locaties in beeld, ook binnen bestaande buurten. Zo weet u waar woningen, na bijvoorbeeld sloop- en nieuwbouw, het beste geschikt voor ouderen met een zorgvraag opgeleverd kunnen worden. Breng het potentieel van het beter benutten van uw bestaande woonomgeving in beeld Het verbeteren van de bestaande voorraad biedt ook koppelkansen met het toevoegen van woningen aan deze voorraad. Daarbij is het essentieel dat u een visie ontwikkelt op het thema beter benutten. Niet in elke gemeente of kern is dit potentieel immers gelijk. In een stedelijk woonmilieu zijn de mogelijkheden voor optoppen immers groot, terwijl in landelijker gebied splitsen en mantelzorgwoningen op kavels mogelijk meer opties geeft. Breng voor deze visie allereerst dus die potentie van de verschillende maatregelen in beeld.
3.5 Monitor, werk met scenario’s en gebruik adaptieve programmering Monitor ontwikkelingen op de woningmarkt om op tijd te reageren in woonbeleid In ons onderzoek vormen de huidige woningmarkt, huishoudensprognoses en recente woonwensen en verhuisbewegingen het uitgangspunt. We zijn ons er echter van bewust dat ontwikkelingen op de woningmarkt zich snel kunnen voordoen. Dat zien we ook wanneer we de twee berekende scenario’s vergelijken. Er wordt op basis van recente migratie een hogere huishoudensgroei verwacht en door de sterk gestegen koopwoningprijzen is de vraag naar betaalbaar wonen - en dan met name naar sociale huur - toegenomen. Dergelijke ontwikkelingen kunnen ook in de toekomst plaatsvinden. Het is daarom noodzakelijk om goed te monitoren wat er verandert. Zo kunt u op tijd bijsturen met uw woonbeleid. Gebruik dashboard als jaarlijks meetmoment en doe eens in de vier jaar grootschaliger onderzoek Wij hebben met dit onderzoek een PowerBI-dashboard opgeleverd met uitkomsten op gemeente- en wijkniveau. Hiermee is dus een complete onderzoeksbasis over de woningmarkt van de gemeente Horst aan de Maas opgebouwd. U bent van plan deze data ook verder te koppelen aan andere cijfers die u in bezit heeft. Zo kunt u dit ook komende jaren benutten voor uw woonbeleid.
Dit dashboard biedt immers de mogelijkheid om woningmarktontwikkelingen scherp bij te houden en via een gelijkblijvende weergave te actualiseren. We adviseren deze jaarlijks te vernieuwen met nieuwe cijfers uit CBS Microdata. Die data worden namelijk elk jaar geactualiseerd. U bent zo op tijd op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen op uw woningmarkt. Het schrijven van een bijpassend memo over deze ontwikkelingen helpt vervolgens om ook al uw woon- en zorgpartijen op de hoogte te brengen van dezelfde actuele feitenbasis. Daarnaast lijkt het ons wenselijk om eens in de vier jaar een grootschaliger woningmarktonderzoek uit te voeren. Dit als voorbereiding op een geactualiseerd volkshuisvestingsprogramma. Door een onderzoeksbasis altijd te vernieuwen voorafgaande aan de actualisatie van uw volkshuisvestingsprogramma zorgt u ervoor dat u altijd op basis van een nieuwe onderzoeksbasis uw woonbeleid vormgeeft. Werk scenario’s uit waarmee u voorbereid bent op een trendbreuk In dit onderzoek hebben we de woningbehoefte onderzocht op basis van historische demografische- en woningmarktontwikkelingen. Deze leiden tot verwachtingen voor de toekomst. In werkelijkheid kunnen zich echter nieuwe ontwikkelingen voordoen die zorgen voor een trendbreuk met bestaande patronen. Denk daarbij aan de instroom van huishoudens door economische impulsen zoals de ontwikkeling van een
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
16
nieuw bedrijventerrein. Dat kan leiden tot meer werkgelegenheid, waardoor ook meer huishoudens in Horst aan de Maas zullen willen wonen. Ook de invloed van werkgelegenheid elders (zoals de ontwikkelingen in de regio Eindhoven) kunnen leiden tot een dergelijke toename van de woningbehoefte. Andersom kunnen er ook ontwikkelingen optreden die een negatieve impact hebben op de instroom van huishoudens. We adviseren u na te denken over dergelijke kansen en risico’s. Besef dat u hierbij ook keuzemogelijkheden heeft. Welke economische keuzes u maakt, heeft namelijk invloed op het type werkgelegenheid dat u aantrekt en dus voor welk type huishouden u woningen moet bouwen. Zo hebben bijvoorbeeld ook internationale kenniswerkers (hoog inkomen en vaker zoekend op de reguliere woningmarkt) andere woonwensen dan arbeidsmigranten (laag inkomen en vaker wonend in tijdelijke woonruimten). Zorg voor een adaptief woningbouwprogramma waarmee u voorbereid bent op kantelpunten Zoals hiervoor benoemd, blijft de huishoudensontwikkeling afhankelijk van woningmarktontwikkelingen en migratie. Dat betekent omgaan met een zekere mate van onzekerheid. Migratie is afhankelijk van individueel gedrag en menselijke keuzes die sociaal, psychologisch en/of economisch gemotiveerd zijn. Een werkwijze om met onzekerheden om te gaan is adaptief en proactief programmeren.
Door adaptief en proactief te programmeren wordt gewerkt met scenario’s voor mogelijke toekomstbeelden. Dit maakt het mogelijk flexibel te blijven, mee te bewegen met ontwikkelingen en in te spelen op kansen. In plaats van de toekomst vast te leggen en te willen beheersen, is adaptief programmeren meer een werkwijze om het proces te beheersen. We adviseren daarbij zo’n 80% van de gemeentelijke woningbouwprogrammering al verder vast te leggen voor plannen die kwalitatief aansluiten bij de vraag, vaak ongeacht uitkomsten van scenario’s. Deze noemen we ook wel no-regret acties. Denk daarvoor bijvoorbeeld aan de bouw van ouderenhuisvesting. Vergrijzing zal zich immers - ongeacht woningmarktontwikkelingen en migratie voordoen in Horst aan de Maas. Zet daarnaast 20% van het programma in als flexibele speelruimte. Maak bijvoorbeeld plannen die aansluiten op wensen die zich in enkele scenario’s voordoen, zoals woningbouw voor specifieke doelgroepen. Illustratief geven we hieronder weer hoe u via verschillende ontwikkelpaden kunt u toewerken naar het gewenste toekomstbeeld passend bij de behoefte.
Figuur 4: Indicatief stroomschema adaptief programmeren
Bron: ‘Omgaan met onzekerheid: van adaptief naar proactief programmeren’, Stec Groep.
17
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
4. Huidige woningmarkt Een groot deel van de toekomstige woningvoorraad van de gemeente Horst staat er al. Om de woonopgaven voor de komende jaren te bepalen, is scherp inzicht in de huidige voorraad cruciaal. In dit hoofdstuk gaan we in op de kenmerken van de bestaande woningvoorraad. We geven een overzicht van de samenstelling (woningtypen, prijsklassen, bouwjaren, energielabels), kwaliteit en dynamiek van de woningmarkt.
4.1 Kenmerken huidige woningvoorraad Relatief veel koopwoningen in Horst en vergelijking met provincie Limburg In de gemeente Horst aan de Maas bestaat 73% van de woningvoorraad uit koopwoningen. Dit is hoger dan zowel het regionale aandeel van 65% als het provinciale aandeel van 61% (grondgebonden 3 en appartementen samen). Van het aandeel koopwoningen is 71% grondgebonden. Daarnaast zijn er, in vergelijking met de provincie Limburg, relatief weinig sociale huurwoningen (17%). Stijgingen op de koopwoningmarkt hebben hierdoor in Horst aan de Maas een relatief groter effect. Een groter deel van de woningvoorraad is namelijk onderhevig aan deze prijsontwikkelingen.
Figuur 5: Woningvoorraad naar woningtype en eigendom in de gemeente Horst aan de Maas 0%
20%
Horst aan de Maas
11%
Noord-Limburg
14%
2%
Provincie Limburg
14%
2%
SH GGB
VSH GGB
40%
60%
2%
80%
71%
6% 1%2%6%
61%
12% 2% 4% 5%
56%
Koop GGB
SH APP
100%
16%
VSH APP
Koop APP
2% 5% 6%
Onbekend
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025). SH is sociale huur en VSH is vrijesectorhuur. GGB is grondgebonden, APP is appartement.
Veel huurwoningen in het goedkope segment Van alle huurwoningen in de gemeente Horst aan de Maas valt ongeveer 83% onder de DAEB-huurgrens 4. Dit komt voor een deel door goedkope particuliere huurwoningen. Deze voldoen officieel vaak niet aan de 3
Een grondgebonden woning is een woning die toegankelijk is vanaf straatniveau. Dit type woning is niet boven of onder andere woningen gebouwd, zoals bij appartementen het geval is. 4 Woningcorporaties moeten ten minste 85% van de vrijkomende sociale huurwoningen (met een huurprijs tot € 900,07, prijspeil 2024, ook wel DAEB-woningen genoemd) toewijzen aan hun doelgroepen. Daarnaast mogen corporaties 7,5% van de vrijkomende woningen vrij toewijzen, dus ook aan mensen met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrens. Lokaal bestaat de mogelijkheid om de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% indien woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten daar prestatieafspraken over hebben gemaakt.
18
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
eisen van sociale huur op het gebied van de instandhoudingstermijn (minimaal 25 jaar), maar hebben in Limburg vaak wel een huurprijs lager dan de DAEB-huurgrens (€ 900,07 in 2025). Daarmee zijn het op dit moment wel huurwoningen die betaalbaar zijn voor de doelgroep van corporaties. Hiermee is de huurwoningmarkt in de gemeente Horst aan de Maas een markt waar veel huishoudens met een laag inkomen terecht kunnen.
Figuur 6: Huurwoningvoorraad naar prijssegment in de gemeente Horst aan de Maas, 2024 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Horst aan de Maas
12%
Noord-Limburg
12%
55%
21%
9%
3%
Provincie Limburg
13%
53%
22%
9%
3%
48%
23%
Tot kwaliteitskortingsgrens Aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens Dure huur
11%
6%
Kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens Middenhuur
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2025).
Corporatiebezit grotendeels onder de DAEB-huurgrens, particulier bezit duurder We hebben de huurwoningvoorraad van de gemeente Horst aan de Maas vervolgens uitgesplitst naar eigendom en prijs. Daaruit valt op dat 97% van het corporatiebezit (circa 2.710 woningen) wordt verhuurd onder de DAEB-huurgrens. Het particulier bezit (circa 985 woningen) is een stuk duurder. Hier wordt slechts 56% verhuurd onder de DAEB-huurgrens. Dit aandeel is echter wel groter dan gemiddeld in Nederland, waar circa de helft van de particuliere verhuringen plaatsvindt onder de DAEB-huurgrens. Daarnaast is 28% van het particuliere bezit middelduur en 16% duur.
Figuur 7: Huurwoningvoorraad naar eigendom en prijs in de gemeente Horst aan de Maas
Corporatie bezit
Particulier bezit
14%
4%
0%
62%
20%
10%
20%
32%
20%
30%
40%
28%
50%
Tot kwaliteitskortingsgrens Aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens Dure huur
60%
70%
3%
16%
80%
90%
100%
Kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens Middenhuur
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2025).
Koopwoningvoorraad in Horst aan de Maas relatief goedkoop De koopwoningvoorraad van Horst in de Maas is voor Nederlandse begrippen relatief goedkoop. In de gemeente Horst aan de Maas had in 2024 gemiddeld 62% van de koopwoningen een WOZ-waarde van minder dan € 390.000; de toen landelijk geldende betaalbaarheidsgrens. In vergelijking met de regio
19
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
Noord-Limburg 5 en de Provincie Limburg is de koopwoningvoorraad van Horst aan de Maas juist relatief duur.
Figuur 8: Koopwoningvoorraad naar WOZ-klassen in de gemeente Horst aan de Maas, 2024 0% Horst aan de Maas
10%
30%
50%
Tot €280.000
70%
20%
€280.000 tot €335.000
90%
100%
37% 34% 29%
14% 52%
16%
15%
80%
16%
38% 17%
60%
21% 22%
29%
Provincie Limburg
40%
24%
17%
Noord-Limburg
Nederland
20%
€335.000 tot €390.000
Meer dan €390.000
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2025). WOZ-waarde 2024 met peildatum 1 januari 2023.
Woningvoorraad uit periode 1965-2005 sterk vertegenwoordigd, weinig nieuwbouw In de gemeente Horst aan de Maas staan relatief weinig woningen die gebouwd zijn in de afgelopen twintig jaar. In totaal is 15% van de woningen in de gemeente gebouwd na 2005. Het merendeel van de woningen komt daarentegen uit de periode 1965-2005. In totaal is 59% van de woningen in de gemeente toen gebouwd.
Figuur 9: Woningvoorraad naar bouwperiode in de gemeente Horst aan de Maas, 2024 0%
10%
20%
Horst aan de Maas
12%
14%
Noord-Limburg
10%
15%
Provincie Limburg Tot 1945
14%
30%
40%
50%
34%
1945 tot 1965
70%
80%
90%
25%
32%
19%
60%
15%
32%
29% 1965 tot 1985
12%
29% 1985 tot 2005
100%
9% Later dan 2005
Bron: BAG (2024). Bewerking Stec Groep (2025).
Relatief veel grotere woningtypen in Horst aan de Maas, verbonden met betaalbaarheid Onderscheid makend naar woningtype zien we dat er in Horst aan de Maas relatief veel vrijstaande woningen en tweekappers te vinden zijn. Van de in totaal circa 19.055 woningen in de gemeente Horst aan de Maas behoren er 50% tot dit woningtype. Dit aandeel is kleiner in de regio Noord-Limburg (37%) en in de gehele provincie (30%). Onderscheid makend naar eigendom zien we dat appartementen hoofdzakelijk huurwoningen zijn en de overige woningtypen hoofdzakelijk koopwoningen.
5
Gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Peel en Maas, Venlo en Venray.
20
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
Een relatie tussen woningtype en woninggrootte is te zien. Zo heeft 83% van de woningvoorraad een oppervlakte van meer dan 100 m2. Slechts 6% van de woningvoorraad heeft een oppervlakte van minder dan 75 m2.
Figuur 10: Woningvoorraad naar woningtype in de gemeente Horst aan de Maas, 2024 0%
Horst aan de Maas
10%
20%
30%
16%
28%
Appartement
60%
70%
Vrijstaande woning
80%
90%
14%
14%
28%
14%
14%
27%
Tweekapper
100%
23%
14%
17%
23%
21%
Provincie Limburg
50%
33%
12%
Noord-Limburg
40%
Hoekwoning
Tussenwoning
Bron: BAG (2024). Bewerking Stec Groep (2025).
Figuur 11: Woningvoorraad naar woningtype en eigendom in de gemeente Horst aan de Maas, 2024 0% Appartement
10%
20%
22%
30%
40%
50%
60%
70%
34%
Vrijstaande woning
80%
90%
44% 93%
Tweekapper
6%
84%
7%
9%
Hoekwoning
73%
5%
22%
Tussenwoning
72%
6%
22%
Koopwoning
100%
Particuliere huurwoning
Corporatiehuurwoning
Bron: BAG (2024), CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2025).
Figuur 12: Woningvoorraad naar woninggrootte in de gemeente Horst aan de Maas, 2024
2% 4%
0%
11%
10% < 50 m2
39%
34%
10%
20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 50 tot 75 m2 75 tot 100 m2 100 tot 150 m2 150 tot 250 m2 > 250 m2
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2025).
21
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
Direct verband tussen woninggrootte en WOZ-waarde zichtbaar De WOZ-waardeverdeling toont een duidelijk verband met woninggrootte. Van de woningen in de gemeente Horst aan de Maas met een oppervlakte kleiner dan 50 m² heeft 98% een WOZ-waarde van minder dan €230.000. In de categorie van 75 tot 100 m² is dit percentage al gedaald naar 52%. Bij woningen groter dan 250 m² ligt dit aandeel nog maar op 1%. Omgekeerd geldt: naarmate de woning groter is, neemt het aandeel woningen met een hogere WOZ-waarde juist toe. Inmiddels zijn de vraagprijzen en transactieprijzen verder gestegen ten opzichte van het peilmoment van de WOZ-waarde (1 januari 2023). Zie hiervoor paragraaf 4.2.
Figuur 13: Woningvoorraad naar woninggrootte en WOZ-waarde, 2024 0%
10%
20%
30%
40%
50%
< 50 m2
70%
80%
90%
100%
98%
50 tot 75 m2
91%
75 tot 100 m2 100 tot 150 m2
60%
8%
52% 6%
150 tot 250 m2 1%3%
37%
41% 15%
34% 27%
> 250 m2 1%2%4% 6%
9% 2%1% 13%
35%
25%
5% 1%
20% 61%
Tot €230.000 €335.000 tot €390.000
€230.000 tot €280.000 €390.000 tot €500.000
€280.000 tot €335.000 Meer dan €500.000
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2025).
44% van de woningen met een vastgesteld energielabel is ‘groen’, veel particulier bezit nog onbekend Een belangrijke opgave binnen de bestaande woningvoorraad is het verduurzamen van woningen. Dit speelt uiteraard ook een rol in de gemeente Horst aan de Maas. We zien dat op dit moment 60% van de woningen een energielabel heeft, waarvan 44% een vastgesteld energielabel C of hoger heeft. Dit zijn veelal woningen in corporatiebezit en woningen die de afgelopen tijd nieuw gebouwd of verkocht zijn. Er zijn relatief veel woningen zonder energielabel. We verwachten dat een groot deel van deze woningen relatief slecht scoort. We zien namelijk dat het particulier bezit minder goed verduurzaamd is dan het corporatiebezit. Van die woningen is vaker het energielabel onbekend. Hetzelfde geldt voor bestaande bouw ten opzichte van nieuwbouw.
Figuur 14: Woningvoorraad naar vastgesteld energielabel in de gemeente Horst aan de Maas, 2024 0%
10%
20%
30%
Horst aan de Maas
20%
9%
Noord-Limburg
20%
11%
Provincie Limburg
A t/m A++++
16%
10% B
C
40%
15%
15%
15%
50%
60%
70%
80%
8% 4% 2% 2%
40%
6% 4% 2% 2%
39%
7% 5% 3%3% D
E
90%
100%
42% F
G
Onbekend
22
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
Bron: BAG (2024). Bewerking Stec Groep (2025).
Figuur 15: Woningvoorraad naar vastgesteld energielabel en eigendom in de gemeente Horst aan de Maas, 2024 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Koopwoning
12%
7%
11%
5%2% 2%2%
59%
Particuliere huurwoning
11%
7%
13%
4% 4% 2% 3%
56%
Corporatiehuurwoning
A t/m A++++
51% B
C
15% D
E
F
21% G
90%
100%
1% 7% 3% 2% Onbekend
Bron: BAG (2024), CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2025).
18% van woningvoorraad al nultreden, groot deel aanpasbaar met investeringen We hebben de woningvoorraad van de gemeente Horst aan de Maas op basis van Zorg op de kaart van TNO opgedeeld naar de mate van aanpasbaarheid van de woningen naar de wensen van ouderen. Dit betreft met name het zelfstandig kunnen wonen zonder trap te hoeven lopen (nultreden 6). Op dit moment is naar schatting 18% van de woningvoorraad van Horst aan de Maas hiervoor al geschikt. TNO schat met haar onderzoeksmethodiek in dat 64% van de voorraad met een aanpassing geschikt te maken is voor bewoning door mensen met mobiliteitsbeperkingen. Deze woningen kunnen drempelvrij worden gemaakt en, indien nodig, moet het volgens TNO mogelijk zijn een traplift te installeren om de toegankelijkheid te waarborgen. Met name in eengezinswoningen is dit vaak goed mogelijk. Dit vraagt dan echter wel om (gemeentelijke) investeringen en daarnaast zijn deze woningen daarmee slechts tijdelijk nultreden. Het waar mogelijk realiseren van nieuwe nultredenwoningen of het realiseren van alle benodigde essentiële woonfuncties op één woonlaag in de bestaande voorraad heeft daarom sterk de voorkeur. Tenslotte is van een klein deel van de woningvoorraad wordt ingeschat dat deze niet aanpasbaar is. Dit betreft met name appartementencomplexen of bovenwoningen zonder lift. Dit type woning komt met name voor in huurbezit.
We zien daardoor dat het aandeel niet-aanpasbare woningen ook hoger is bij particuliere en corporatiehuurwoningen ten opzichte van koopwoningen.
6
Een nultredenwoning is een woning die volledig gelijkvloers is en daardoor geschikt is voor mensen met een beperkte mobiliteit. Alle essentiële woonfuncties (slaapkamer, woonkamer, keuken en badkamer) bevinden zich op één verdieping, zonder dat je trappen of drempels hoeft te gebruiken.
23
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
Figuur 16: Aanpasbaarheid woningvoorraad naar eigendom in de gemeente Horst aan de Maas, 2024 0%
10%
20%
30%
Koopwoning 1%
40%
50%
60%
70%
80%
71%
Particuliere huurwoning
12%
Corporatiehuurwoning
10%
19%
33%
17% 14%
64%
Niet aanpasbaar
10%
24% 18%
Aanpasbaar
100%
37%
52%
Totaal 4%
90%
Nultreden
14% Onbekend
Bron: TNO (2016), actualisatie Stec Groep (2025).
4.2 Kenmerken koopwoningmarkt Gemiddelde transactieprijs koopwoningen met circa 58% toegenomen in periode 2018-2024 De woningmarkt is in Nederland de afgelopen jaren sterk onderhevig geweest aan prijsstijgingen. Dit heeft grote gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen, zo ook in de gemeente Horst aan de Maas. In de periode 2018 tot 2024 is in de hele provincie de gemiddelde transactieprijs toegenomen van gemiddeld €256.900 in 2018 naar €406.200 in 2024. Opvallend is dat er in 2023 een stagnatie van de gemiddelde transactieprijs te zien is. Dat hing samen met de gestegen hypotheekrente in dat jaar. Het kopen van een woning werd daardoor voor veel huishoudens dus niet betaalbaarder. Daarnaast zien we dat nu de koopwoningprijzen in heel Nederland weer sterk stijgen, ondanks deze hogere hypotheekrente. Dit heeft grote gevolgen voor de bereikbaarheid van de koopwoningmarkt voor starters en doorstromers vanuit huurwoningen. Zij kunnen minder vaak dan in het verleden een stap naar een koopwoning maken. Wel geldt dat de koopwoningmarkt in de gemeente Horst aan de Maas nog steeds beter bereikbaar is voor huishoudens met een middeninkomen dan in veel andere delen van Nederland.
Figuur 17: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs in de gemeente Horst aan de Maas, 2024 € 500.000 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 2015
2016
2017
Horst aan de Maas
2018
2019
2020
Provincie limburg
Bron: CBS Microdata (2024, 2015-2024). Bewerking Stec Groep (2025).
2021
2022
2023 Nederland
2024
24
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
Met name koopwoningvoorraad tot €230.000 sterk teruggelopen sinds 2020 Met name voor startende huishoudens met een laag inkomen is de markt steeds krapper geworden. We zien dat deze doelgroep op dit moment (oktober 2024) maximaal een hypotheek kan afsluiten van ongeveer €220.000 7, waarmee met wat eigen vermogen (hier uitgaande van €10.000) een koopprijs van €230.000 mogelijk is. Dit prijssegment is in de periode 2020-2024 teruggelopen van 32% van de koopwoningvoorraad naar 4%. Dit betekent dat deze doelgroep steeds vaker is aangewezen op een huurwoning of meer vermogen moet opbouwen om de koopwoningmarkt te kunnen betreden.
Figuur 18: Ontwikkeling koopwoningvoorraad naar WOZ-waardeklassen in de gemeente Horst aan de Maas, 2024 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Minder dan €230.000
€230.000 tot €280.000
€280.000 tot €335.000
2020
€335.000 tot €390.000
2022
Meer dan €390.000
2024
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2025).
Huidig aanbod duidelijk duurder dan WOZ-waardeverdeling koopwoningen We hebben het huidig aanbod en de verkochte woningen in het afgelopen jaar via Funda.nl in beeld gebracht. Hieruit valt op dat op dit moment 7% van de te koop staande woningen een vraagprijs heeft die lager is dan €280.000. In figuur 8 zien we dat 17% van de koopwoningvoorraad in 2024 nog een WOZwaarde heeft onder de €280.000. Hieruit blijkt al een duidelijke verschuiving: het betaalbare segment neemt af. Ook ligt het aandeel van te koop staande woningen in dit segment duidelijk lager dan het percentage woningen dat het afgelopen jaar binnen dit segment is verkocht. Dit wijst niet alleen op stijgende vraagprijzen, maar mogelijk ook op een relatief snelle verkooptijd van betaalbare woningen. Dat zou erop kunnen duiden dat juist deze goedkopere woningen snel van de markt verdwijnen – een signaal van woningdruk in dit segment.
Tabel 3: Aanbod en verkochte woningen in de gemeente Horst aan de Maas, februari 2024 – februari 2025 Prijsklassen
7
Te koop februari ‘25
%
Verkocht afgelopen jaar
%
Totaal te koop/ verkocht
Aandeel te koop / verkocht (%) Horst aan de Maas
Nederland
Tot € 220K
0
0%
6
1%
6
0%
5%
€ 220K - € 280K
9
7%
54
12%
63
11%
11%
Op basis van een maximaal inkomen van € 49.669 voor een eenpersoonshuishouden en € 54.847 voor een
meerpersoonshuishouden.
25
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Horst aan de Maas
€ 280K - € 335K
24
20%
91
21%
115
20%
13%
€ 335K - € 390K
30
24%
94
21%
124
22%
14%
Meer dan € 390K
60
49%
195
44%
255
45%
57%
Totaal
123
100%
440
100%
563
100%
100%
Bron: Funda.nl (februari 2025). Bewerking Stec Groep (2025).
Transactieprijzen Noord-Limburg weer sterk toegenomen met 12,2% in afgelopen jaar In de COROP-regio Noord-Limburg was afgelopen jaar de gemiddelde transactieprijs 8 van een woning €430.000. Dit ligt boven de betaalbaarheidsgrens. Verder valt op dat de transactieprijzen weer zijn toegenomen in het afgelopen jaar. Zo zijn de prijzen met 12,2% gestegen in het vierde kwartaal van 2024 ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023.
Tabel 4: NVM-transactiegegevens COROP-regio Noord-Limburg, Q4 2024 Transacties
Gem. transactieprijs
Gem. transactieprijs per m²
%-ontw. per m2 Q4 ’23 – Q4 ‘24
Verkooptijd (dagen)
Tussenwoning
86
€ 334.000
€ 3.020
8,5%
27
Hoekwoning
70
€ 363.000
€ 3.250
15,5%
28
2-onder-1 kap
111
€ 404.000
€ 3.285
12,8%
27
Vrijstaand
129
€ 621.000
€ 3.420
12,5%
43
Appartement
56
€ 270.000
€ 3.785
11,3%
34
Totaal
452
€ 430.000
€ 3.330
12,2%
33
Bron: NVM (2024). Bewerking Stec Groep (2025). Kolom 3 afgerond op € 100. Kolom 4 afgerond op € 5.
4.3 Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe Woningmarktontwikkelingen vinden niet enkel plaats in het koopsegment. We zien dat ook in het sociale huursegment ontwikkelingen zich voordoen. Deze zijn mede ingegeven door de prijsstijging van koopwoningen. Zo zorgt de krapte in het betaalbare woningsegment ervoor dat startende huishoudens vaker zijn aangewezen op een huurwoning en dat ook huishoudens die al huurden minder makkelijk doorstromen naar een koopwoning. Hieronder benoemen we de ontwikkelingen op de sociale huurwoningmarkt op basis van gegevens van de corporaties Wonen Limburg en Woonwenz. Inschrijfduur gelijk gebleven, zoekduur toegenomen met ongeveer een jaar sinds 2020 De tijd totdat huishoudens in aanmerking komen voor een sociale huurwoning is een goede indicator van de krapte in het sociale huursegment. Er valt hierbij onderscheid te maken in de inschrijfduur 9 en de zoekduur 10. Voor de zoekduur geldt dat deze in de periode 2020-2024 is opgelopen bij de in de gemeente actieve corporaties (Wonen Limburg en Woonwenz). De gemiddelde zoekduur is in Horst aan de Maas in deze periode opgelopen van 29 maanden in 2020 naar 42 maanden in 2024, oftewel mensen zoeken in 2024 gemiddeld een jaar langer naar een sociale huurwoning. De gemiddelde inschrijfduur voor een sociale