02c Toelichting versie 24 september 25
Tekst van het document
Document:
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
IDN:
NL.IMRO.1507.BHHILKENSBERGWEG5A-BPO1
Status:
Vastgesteld
Datum:
24 september 2025
Aanvrager:
Het Hilkensbergpark
Auteur:
Dhr. ing. M.A.A. Thomassen en Dhr. ing. L.M. Heesen
INHOUDSOPGAVE INHOUDSOPGAVE.......................................................................................................................................................1 1 INLEIDING ...................................................................................................................................................................3 1.1 Aanleiding en doel van het bestemmingsplan .................................................................................................3 1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied.......................................................................................................4 1.3 Vigerend(e) bestemmingsplan(nen)..................................................................................................................5 1.4 Leeswijzer ............................................................................................................................................................6 2 BESCHRIJVING VAN HET PLANGEBIED ...........................................................................................................7 2.1 Algemeen .............................................................................................................................................................7 2.2 Ruimtelijke structuur
............................................................................................................................................8 2.3 Functionele structuur...........................................................................................................................................8 2.4 Historische ontwikkeling en cultuurhistorie .......................................................................................................9 3 BELEID ..................................................................................................................................................................... 10 3.1 Inleiding.............................................................................................................................................................. 10 3.2 Rijksbeleid ......................................................................................................................................................... 10 3.2.1 Nationale Omgevingsvisie ........................................................................................................................ 10 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)............................................................................
11 3.2.3 Ladder duurzame verstedelijking............................................................................................................. 11 3.3 Provinciaal beleid.............................................................................................................................................. 12 3.3.1 Omgevingsvisie Limburg .......................................................................................................................... 12 3.3.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 ................................................................................................... 15 3.3.3 Omgevingsverordening Limburg ............................................................................................................. 16 3.4 Gemeentelijk beleid.......................................................................................................................................... 18 3.4.1 Bestemmingsplan “Buitengebied Horst aan de Maas” ......................................................................... 18 3.4.2 Structuurvisie Horst aan de Maas ........................................................................................................... 18 3.4.3 Visie (verblijfs)recreatie en Horeca Horst aan de Maas........................................................................
20 3.5 Conclusie ........................................................................................................................................................... 20 4 PLANBESCHRIJVING ........................................................................................................................................... 21 4.1 Uitgangspunten en doelstellingen van het plan ............................................................................................ 21 4.2 Stedenbouwkundige / ruimtelijke aspecten ................................................................................................... 23 4.3 Landschappelijke inpassing ............................................................................................................................ 23 5. SECTORALE ASPECTEN ................................................................................................................................... 25 5.1 Inleiding.............................................................................................................................................................. 25 5.2 Milieuaspecten ..................................................................................................................................................
25 5.2.1 Bodem- en grondwaterkwaliteit ............................................................................................................... 25 5.2.2 Geluid.......................................................................................................................................................... 25 5.2.3 Luchtkwaliteit.............................................................................................................................................. 26 5.2.4 Geur ............................................................................................................................................................ 27 5.2.5 Bedrijven en milieuzoneringen................................................................................................................. 29 5.2.6 Externe veiligheid ...................................................................................................................................... 30 5.2.7 M.e.r.-beoordeling ..................................................................................................................................... 32
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
1
5.2.8 Spuitzones.................................................................................................................................................. 33 5.3 Waterparagraaf................................................................................................................................................. 34 5.3.1 Beleidskader .............................................................................................................................................. 34 5.3.2 Kenmerken van het watersysteem (huidige situatie) ............................................................................ 34 5.3.3 Water in relatie tot de ontwikkeling (nieuwe situatie) ............................................................................. 36 5.4 Kabels en leidingen .......................................................................................................................................... 36 5.5 Natuur ................................................................................................................................................................ 37 5.6 Archeologie en cultuurhistorie .........................................................................................................................
38 5.6.1 Cultuurhistorie ............................................................................................................................................ 38 5.6.2 Archeologie ................................................................................................................................................ 38 5.8 Verkeer en parkeren ........................................................................................................................................ 39 5.9 Duurzaamheid .................................................................................................................................................. 41 6 UITVOERBAARHEID ............................................................................................................................................. 42 6.1 Economische uitvoerbaarheid ........................................................................................................................ 42 6.2 Handhaving ....................................................................................................................................................... 42 6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ..................................................................................................................
43 6.4 Procedure .......................................................................................................................................................... 45 7 JURIDISCHE TOELICHTING ................................................................................................................................ 46 7.1 Planstukken....................................................................................................................................................... 46 7.2 Toelichting op de verbeelding ......................................................................................................................... 46 7.3 Toelichting op de regels................................................................................................................................... 47 BIJLAGEN
Separate bijlagen: 1. Landschappelijk inpassingsplan en gebiedsanalyse 2. Vooronderzoek en verkennend bodemonderzoek (HMB B.V.) 3. Akoestisch onderzoek (HMB B.V.) 4. Berekeningen V-stacks vergunning 5. Quickscan Flora en Fauna (Faunaconsult) 6. Aerius berekeningen aanleg en gebruiksfase 7. Archeologisch onderzoek (Econsultancy) 8. Bedrijfsplan Hilkensbergpark
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
2
1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doel van het bestemmingsplan Sinds 2016 is op de locatie Hilkensbergweg 5 te Broekhuizen het recreatieve bedrijf het Hilkensbergpark in ontwikkeling. De locatie was vanuit het verre verleden in gebruik als sportcomplex van het dorp Broekhuizen. Na het fuseren van de voetbalverenging kwam het terrein vrij. Het terrein is destijds aangekocht waarbij de bestemming is omgezet naar een agrarische bedrijfsvoering. Na aankoop en het exploiteren van een agrarisch bedrijf is er een bedrijfswoning in de vorm van een landhuis opgericht en een bedrijfsruimte (loods/schuur). Na een aantal jaren een agrarisch bedrijf geëxploiteerd te hebben is deze bedrijfsvoering afgebouwd. Het terrein achter de woning is ingericht als een parkachtige omgeving met meerdere waterpartijen, zwemvijver en een theehuis. Langzaamaan ontstond het plan om ook anderen te laten genieten van de rust en ruimte op het perceel. Dat is gestart met het geven van workshops. Medio 2016 is het plan ontstaan om op het perceel een aantal vakantiehuisjes te plaatsen, in 2017 is het bestemmingsplan hiervoor vastgesteld. Sinds de bouw worden deze huisjes succesvol verhuurd. In 2020 is er een omgevingsvergunning verleend om het bestaande landhuis te verbouwen en hierin “gastenkamers” te maken met en gezamenlijk oppervlak van 150 m2. Deze zijn sinds 2020 in gebruik.
In 2020 was er de mogelijkheid om een aansluitend perceel aan te kopen. Dit perceel heeft een omvang van ruim 3 hectare. De aankoop van het perceel heeft ertoe geleid dat initiatiefnemer het plan heeft uitgewerkt om het bedrijf verder uit te bouwen. Sinds de oprichting van het recreatieve bedrijf is de bezetting van de accommodaties hoog. Kwaliteit staat hoog in het vaandel, zowel van de accommodaties als van de service. Dat de gasten deze kwaliteit waarderen blijkt ook uit de klantrecensies. Het doorontwikkelen van het park geeft de mogelijkheid om het kwaliteitsniveau verder uit te bouwen. Door de grotere omvang kunnen er mensen in dienst genomen worden waardoor de nadruk nog meer op het bieden van kwaliteit komt te liggen. Voornemen is daarom om de volgende ontwikkelingen door te maken: • Het realiseren van een receptiegebouw met een inpandige bedrijfswoning. De bestaande bedrijfswoning is door het verbouwen van het landhuis tot “gastenkamers” niet meer beschikbaar als bedrijfswoning. Initiatiefnemers zijn daarom (tijdelijk) verhuisd aar een woning in Broekhuizen. Door aankoop van het aansluitende perceel ontstaat de ruimte voor een receptiegebouw met inpandige bedrijfswoning. Voor de bedrijfsvoering is het ook wenselijk om op locatie te wonen. • Het realiseren van 20 nieuwe vakantiewoningen.
• Het realiseren van een parkeerplaats ten behoeve de gasten van de vakantiewoningen. • Het realiseren van nieuw groen en waterpartijen als invulling van het toe te voegen recreatieterrein. • Het gebruiken van het volledige landhuis ten behoeve van de gastenkamers, in totaal 12 stuks. • Gelijktijdig worden met dit bestemmingsplan 2 uitbreidingen van het bestaande bijgebouw, die reeds zonder vergunning zijn geplaatst, gelegaliseerd. De beoogde uitbreiding is niet rechtstreeks toegestaan op basis van vigerende bestemmingsplannen. Om de voorgenomen ontwikkelingen in een passend juridisch-planologisch kader vast te leggen is voorliggend bestemmingsplan, in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), opgesteld.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
3
Afbeelding 1. Ligging en omgeving plangebied (bestaand terrein is rood omlijnd, toe te voegen terrein is blauw omlijnd)
1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied Het plangebied ligt aan de westelijke zijde van de Hilkensbergweg. Oorspronkelijk is er sprake van een agrarisch gebied. In de loop der jaren zijn er in de omgeving een aantal andere activiteiten ontstaan, zoals wonen, recreatie en niet - agrarische bedrijvigheid. Ten noordwesten van de locatie, op een afstand van ongeveer 1 kilometer ligt de kern Broekhuizen. Ten zuiden van de locatie, op een afstand van ongeveer 1,5 kilometer ligt de kern van Lottum. Ten westen van de locatie op een afstand van iets meer dan 1 kilometer ligt het natuurgebied “het Schuitwater”. Aan de zuidzijde van het bestaande terrein ligt een bedrijf van derden. Dit bedrijf is bestemd als een agrarisch hulpbedrijf. De oostzijde van het plangebied wordt gevormd door de Hilkensbergweg. De oostzijde van het plangebied wordt omsloten door percelen van derden die landbouwkundig in gebruik zijn. Aan de noordzijde van het plangebied ligt een perceel van derden dat deels in agrarisch gebruik is en deels gebruikt wordt om te wonen.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
4
Het bestaande recreatieterrein heeft een oppervlak van 29.185 m2 en is kadastraal bekend gemeente Broekhuizen, sectie F, nummers 493 en 494. Middels onderhavig plan wordt daar perceel F 708 aan toegevoegd. Dit perceel heeft een oppervlak van 30.068 m2. Het toe te voegen perceel is tot op heden steeds landbouwkundig in gebruik geweest.
1.3 Vigerend(e) bestemmingsplan(nen) De locatie maakt onderdeel uit van een tweetal bestemmingsplannen. Het bestaande recreatieterrein valt onder de werkingssfeer van het bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”. Dit plan is door de gemeenteraad vastgesteld op 7 maart 2017. Destijds is middels dit plan het realiseren van de 5 vakantiewoningen en de dagrecreatieve activiteiten op het perceel mogelijk gemaakt.
Afbeelding: 2 uitsnede verbeelding bestemmingsplan ”Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
Het perceel heeft in dit plan de hoofdbestemming “Recreatie’. De groensingel rond het perceel heeft de bestemming “Natuur” gekregen. Daarnaast is aan het perceel de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 3” toegekend. Ter plaatse van de bestaande bebouwing is een bouwvlak toegekend. Tevens gelden de functieaanduidingen “specifieke vorm van recreatie - 1”, “specifieke vorm van recreatie - 2”, “specifieke vorm van recreatie – zwemvijver toegestaan” en de gebiedsaanduidingen “milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied”, “milieuzone grondwaterbeschermingsgebied Venloschol” en “overige zone rivierdal”.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
5
Het perceel wat aan het recreatieterrein wordt toegevoegd val onder de werking van het bestemmingsplan “Buitengebied Horst aan de Maas” van de gemeente Horst aan de Maas, vastgesteld op 19 december 2017 en is daarin bestemd als ‘Agrarisch met waarden’. Tevens is de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 3” van toepassing. Daarnaast kent de locatie de volgende gebieds- en functieaanduidingen. ▪ ▪ ▪
Gebiedsaanduiding: Milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied Gebiedsaanduiding: Milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied Venloschol Gebiedsaanduiding: Overige zone – rivierdal
De als zodanig aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor agrarisch bedrijfsmatig grondgebruik. Een klein deel van het perceel, circa 2.200 m2, heeft de bestemming “Bedrijf”. Dit deel maakte voorheen onderdeel uit van het bedrijf aan de Hilkensbergweg 7. Door de verkoop van het perceel is het eigendom bij initiatiefnemer komen te liggen.
Afbeelding 3: uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Buitengebied Horst aan de Maas”.
Het exploiteren van een recreatief bedrijf zoals beoogd is op basis van de vigerende bestemmingsplannen niet rechtstreeks toegestaan. Om de voorgenomen ontwikkelingen in een passend juridisch-planologisch kader vast te leggen is voorliggend bestemmingsplan, in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), opgesteld.
1.4 Leeswijzer Deze toelichting is als volgt opgebouwd: in hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader beschreven. De ontwikkeling wordt beschreven en gemotiveerd in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt de ontwikkeling getoetst aan de diverse sectorale aspecten. Tenslotte komen in de hoofdstukken 6 en 7 de uitvoerbaarheid en de planstukken en het vooroverleg aan de orde.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
6
2 BESCHRIJVING VAN HET PLANGEBIED
2.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt de ligging en de huidige situatie van het plangebied beschreven. Ook wordt er ingegaan op de aanwezige ruimtelijk-functionele structuur van het plangebied en omgeving en komt de historische ontwikkeling aan bod. Het plangebied is gelegen ten zuidwesten van de kern Broekhuizen. Broekhuizen maakt onderdeel uit van de gemeente Horst aan de Maas, gelegen in het noorden van Limburg. Het dorp Broekhuizen telt bijna 1.100 inwoners. Het dorp Lottum ligt op een afstand van ongeveer 1,5 kilometer van het plangebied.
Afbeelding 4. Luchtfoto met rood omlijnd het plangebied
De percelen welke onderdeel uitmaken van het plangebied zijn kadastraal bekend als gemeente Broekhuizen, sectie F, nummer 493, 494 en 708. Het plangebied heeft een oppervlak van 59.253 m2. De Hilkensbergweg ligt ten zuiden van de Horsterweg/Stokterweg. In de directe omgeving is bebouwing van derden aanwezig. Op ruimere afstand, met name aan de zuidzijde van het plangebied is relatief weinig bebouwing aanwezig. Het hoofdgebruik in de directe omgeving is landbouwkundig, daarnaast zijn er enkele bosgebieden en landschapselementen aanwezig.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
7
2.2 Ruimtelijke structuur De Hilkensbergweg ligt in groter geheel gezien in west - oost perspectief tussen het Schuitwater (natuurgebied) en de Maas. In noord – zuid perspectief ligt de locatie tussen het dorp Broekhuizen en Lottum. De directe omgeving kenmerkt zich door enerzijds het agrarisch gebruik en anderzijds door de aanwezige landschapselementen in de vorm van bosgebieden en kleinere bosjes als eilandjes in de percelen cultuurgrond. Langs de Horsterweg is de bebouwing intensiever te noemen door de aanwezigheid van agrarische bedrijven, voormalige agrarische bedrijven en woonbebouwing. Langs de Hilkensbergweg is nauwelijks bebouwing aanwezig. Op de aangrenzende bosgebiedjes na is er geen wegbeplanting aanwezig. In zuidelijke richting is er sprake van een open landbouwgebied.
Natuurgebied Schuiwater
Intensiever gebruik langs de Horsterweg/Stokterweg
Maas
Open landbouwgebied tussen Lottum en de Horsterweg Afbeelding 5: weergave ruimtelijke structuur.
2.3 Functionele structuur Het plangebied is van 1960 tot 1990 in gebruik geweest als sportpark van het dorp Broekhuizen. Hier was de voetbalclub “Brughusia” en de hondenvereniging gevestigd. Het terrein werd rondom omkaderd door een groensingel, deze is momenteel nog grotendeels aanwezig. Door fusie van de voetbalclub met Broekhuizenvorst werd het park overbodig en is het verkocht aan initiatiefnemers. Na verkoop van het terrein is het omgevormd tot agrarisch bedrijf. In het jaar 2000 is gestart met de agrarische activiteiten op het perceel. In eerste instantie is er een bedrijfsruimte gebouwd en later is daar de huidige woning bijgekomen. Medio 2011 zijn de agrarische activiteiten op het perceel beëindigd. Vanaf 2017 worden er op het terrein recreatieve activiteiten ontplooit. Het toe te voegen terreindeel is tot op heden steeds landbouwkundig in gebruik geweest.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
8
Aan de zuidzijde van het bestaande terrein (oostzijde van het toe te voegen terrein) is een agrarisch hulpbedrijf gevestigd. Aan de noordzijde ligt op ruime afstand een woning van derden.
2.4 Historische ontwikkeling en cultuurhistorie Landschappelijk is er sprake van afwisseling van percelen cultuurgrond en daartussen liggende bosgebiedjes. Van oorsprong is er sprake van een kleinschalige verkaveling en liepen er meerdere paden langs en door het plangebied. Zoals eerder aangegeven is er in de jaren ‘60 van de vorige eeuw een sportpark opgericht op de locatie. Hierbij is het terrein omkaderd met een groensingel.
Afbeelding 6. Situatie rond 1850
Afbeelding 7. Situatie rond 1940
Eind vorige eeuw is het terrein verkocht en omgevormd tot een landbouwkundig gebruik. Na staking van het agrarische bedrijf is het terrein omgevormd tot de huidige parkachtige omgeving met zwemvijvers en heuvels. Later, medio 2017, zijn daar de 5 vakantiewoningen aan toegevoegd. Door in eerste instantie de omvorming tot sportpark en later tot agrarisch terrein en daarna de inrichting als park zijn er geen (cultuur)historische waarden aanwezig.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
9
3 BELEID 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de op het plangebied van toepassing zijnde beleidskaders behandeld. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op het van toepassing zijnde rijksbeleid. In de daarop volgende paragraaf komt het provinciaal beleid aan bod. In paragraaf 3.4 volgt het gemeentelijk beleid.
3.2 Rijksbeleid 3.2.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht geworden. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Uit de Omgevingswet volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving worden opgenomen in de NOVI. Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleidskader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) op grond van de Waterwet. In zijn totaliteit kent de NOVI 21 nationale belangen en opgaven die het verder uitwerkt.
Die opgaven zijn niet meer op zichzelf staand op te lossen, maar grijpen in elkaar. Met de NOVI zoekt het Rijk een perspectief om de grote opgaven aan te pakken, om Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Om die reden worden binnen de NOVI prioriteiten gesteld. De NOVI stelt daarbij een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen werkt het Rijk aan de vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; en, 3. Afwentelen wordt voorkomen.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
10
Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de afwegingsprincipes benut worden. Met de NOVI presenteert het Rijk een integrale, op samenwerking gerichte aanpak. De NOVI geeft een gebiedsgericht afwegingskader en sturende visie in een, gericht op het realiseren van een gezond, leefbaar, herkenbaar en economische sterk Nederland. Onderhavig initiatief betreft de doorontwikkeling van een succesvol recreatief bedrijf. De beoogde uitbreiding vormt een combinatie van het creëren van extra huisjes waarin mensen kunnen recreëren en het ontwikkelen van extra natuur/groen. Het gaat hierbij dus om een combinatie van functies zoals benoemd in de Omgevingsvisie. De vormgeving van het plan is ook dusdanig dat er nadrukkelijk aandacht is voor zaken zoals klimaatadaptatie en energietransitie. Al het hemelwater wordt opgevangen en geïnfiltreerd op eigen terrein. Door de huisjes in het landschap op te nemen wordt de uitstraling van warmte in de kouder periodes beperkt. In de zomer worden de huisjes gekoeld door de aarde die er omheen ligt. Het plan is daarmee passend binnen de Nationale Omgevingsvisie. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden.
Voor de nationale belangen die kaderstellend zijn voor besluiten van gemeenten zijn in het Barro regels opgenomen die direct het bestemmingsplan en daarmee gelijk te stellen besluiten betreffen. Zij strekken ertoe dat de nationale ruimtelijke afweging, die door het kabinet in samenspraak met de Tweede en Eerste Kamer der Staten-Generaal is gemaakt, bij besluitvorming over bestemmingsplannen wordt gerespecteerd. Onderwerpen waarvoor het rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. In oktober 2012 is het besluit aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op rijksvaarwegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, de ecologische hoofdstructuur (thans Nationaal Natuurnetwerk), de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater langs de Maas en maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer. Ook is het onderwerp duurzame verstedelijking in regelgeving opgenomen. Op dit bestemmingsplan zijn geen van deze belangen van toepassing.
3.2.3 Ladder duurzame verstedelijking In de genoemde SVIR is de “Ladder voor duurzame verstedelijking” geïntroduceerd. De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen. De ladder is juridisch vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ontwikkeling (Bro). Sinds invoering van de ladder is er veel jurisprudentie ontstaan en is er veel over geschreven. De ladder werd als te ingewikkeld ervaren en zorgde voor veel onderzoekskosten. Per 1 juli 2017 is de regeling daarom gewijzigd. De drie treden uit de oorspronkelijke tekst worden losgelaten en vervangen door de volgende tekst: “De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
11
daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Voor onderhavig initiatief is een toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking als bedoeld in artikel 3.1.6, lid 2 Bro niet aan de orde. Het doorontwikkelen van een recreatief bedrijf in het buitengebied betreft geen stedelijke ontwikkeling.
3.3 Provinciaal beleid 3.3.1 Omgevingsvisie Limburg Per 25 oktober 2021 is de ‘Omgevingsvisie Limburg’ in werking getreden. De Omgevingsvisie is een strategische en lange termijn (2030-2050) visie op de fysieke leefomgeving en beschrijft onderwerpen zoals wonen, infrastructuur, milieu, water, natuur, landschap, bodem, ruimtelijke economie, luchtkwaliteit en cultureel erfgoed. Daarnaast worden ook de aspecten gezondheid, veiligheid en een gezonde leefomgeving in de Omgevingsvisie meegenomen. De Omgevingsvisie stelt op strategisch niveau de kaders voor het provinciaal handelen bij toekomstige ontwikkelingen en activiteiten. De Omgevingsvisie bevat daarmee belangrijke keuzes ten aanzien van het te voeren beleid en vormt de basis voor verdere uitwerkingen en plannen en programma’s. Het toekomstbeeld voor Limburg kan worden gevangen in een indicatieve zonering. Die zonering bouwt voort op de ‘tijdloze’ karakteristiek van de ondergrond, de geomorfologie en het watersysteem, en de typering en ontwikkeling van het ruimtegebruik in de deelgebieden binnen Limburg in de afgelopen decennia. De aan elkaar grenzende zones hebben onderling een sterke samenhang en wisselwerking.
Het gaat daarbij om de volgende hoofdtypen met bijbehorende categorieën: ▪ Landelijke gebieden; o Groenblauwe mantel | Natuurnetwerk Limburg (inclusief Natura2000-gebied) | Buitengebied; ▪ Bebouwde gebieden; o Stedelijk gebied | Stedelijk centrum | Landelijke kern | Werklocaties; ▪ Infrastructuren; o (Inter)nationale weg | Provinciale weg | (Inter)nationale spoorweg | (Inter)nationale waterweg | (Lucht)haven | (Inter)nationale leidingstrook. Conform de kaarten die behoren bij de omgevingsvisie is onderhavige locatie gelegen binnen de categorie ‘buitengebied’ behorende bij het hoofdtype landelijke gebieden.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
12
Afbeelding 8. Zonering Omgevingsvisie Limburg
Voor onderhavig plan geldt dat met name het onderdeel “vrijetijdseconomie” van belang is in de belangenafweging. Voor het onderdeel Vrijetijdseconomie worden de volgende ambities genoemd: •
•
•
Wij willen het vakmanschap in de (water)recreatie sector versterken. We bevorderen dat ondernemers, overheden en kennisinstellingen samenwerken aan een goede fysieke infrastructuur. Ook bevorderen we het delen van data en kennis, het vormen van sterke netwerken en het ontwikkelen van een gezamenlijke marketingstrategie, die gericht is op de juiste doelgroepen. Een specifiek aandachtspunt daarbij is het voorkomen van overdruk om recht te doen aan belangen van inwoners. We kiezen voor het verhogen van de kwaliteit van het aanbod. Een kwantitatieve uitbreiding van het aanbod is alleen mogelijk als dit niet leidt tot verdringing en leegstand. Dit geldt zowel voor verblijfsals dagrecreatie. Dagrecreatieve voorzieningen zoals bioscopen, casino’s, kartbanen en trampolineparken horen thuis in het ‘bebouwd gebied’ (‘stedelijk gebied’, ‘stedelijke centrumgebied’ en ‘landelijke kern’). Dit type voorzieningen en andere functies (zoals detailhandel en horeca) versterken elkaar en kunnen daardoor met name de vitaliteit van stedelijke centra versterken. De schaal van de voorziening dient te passen bij de schaal van de kern. In het buitengebied en de groenblauwe mantel zijn alleen initiatieven voor vrijetijdseconomie mogelijk die daar functioneel aan gebonden zijn, zoals een kampeerterrein, een dagstrand, agrotoerisme of een visvijver voor de sportvisserij.
Een uitzondering hierop is het vestigen van een grootschalige (boven)regionale dagrecreatieve trekker in het buitengebied; indien de beoogde locatie bij een integrale afweging de meest optimale locatie blijkt.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
13
•
• • •
•
Wij blijven de voorkeur geven aan het gebruik van monumenten en beeldbepalende gebouwen voor de vestiging van nieuwe initiatieven op het gebied van vrijetijdseconomie, als daar kwantitatief en kwalitatief behoefte aan is. Het blijft wenselijk harde planvoorraad voor vrijetijdseconomie waarvoor geen zicht op realisatie is, te schrappen. De harde planvoorraad belemmert goede nieuwe initiatieven. Wij blijven voorstander van afspraken over kwantiteit en kwaliteit van verblijfsrecreatie en hotels op regionale schaal. De kwaliteitsslag die is ingezet voor bungalowparken en kampeerterreinen moet worden voortgezet en aangevuld met een kwaliteitsslag voor hotels. Bij deze kwaliteitsslag wordt in een maatwerkaanpak per individuele onderneming de gewenste doorontwikkeling bepaald. Mogelijke opties zijn daarbij onder meer: een verdere doorontwikkeling van het bedrijf, eventueel in combinatie met een kwaliteitsverbetering; een herontwikkeling van de bestaande locatie binnen de vrijetijdseconomie; een transformatie/sanering van de bestaande locatie naar een andere functie. Hier kan sprake zijn van een nieuwe functie voor bestaande gebouwen, sloop van die gebouwen of een combinatie daarvan. We continueren het beleid om het gebruik van recreatieverblijven voor andere functies dan verblijfsrecreatie, zoals permanent en tijdelijk wonen, te verbieden.
In afwijking van het voorgaande blijft, in het kader van de revitalisatie c.q. sanering van vakantieparken en kampeerterreinen, onder voorwaarden tijdelijke huisvesting van short-stay internationale werknemers toegestaan voor maximaal tien jaar. Indien nodig zullen wij, in datzelfde kader en onder nader te bepalen voorwaarden, ook tijdelijke huisvesting van woonurgenten toestaan. Indien nodig werken wij dit beleid voor vrijetijdseconomie nader uit in een programma. Voor zover nodig en mogelijk leggen wij deze keuzes ten aanzien van vrijetijdseconomie (opnieuw) vast in de Omgevingsverordening
Voor onderhavig plan kan hiertoe gemeld worden dat het gaat om de doorontwikkeling van een bestaand bedrijf. In de bestaande bedrijfsvoering staat kwaliteit centraal in alle onderdelen van de bedrijfsvoering: kwaliteit van de huisjes en gastenkamers, kwaliteit van het terrein, kwaliteit van de service, etc. Met de doorontwikkeling van het bedrijf wordt deze lijn voortgezet. Door de vergroting van het bedrijf kunnen de initiatiefnemers en werknemers nog meer focussen op kwaliteit. In het Landschapskader Noord- en Midden-Limburg zijn de kernkwaliteiten van de omgeving weergegeven. Volgens deze kaart ligt het bedrijf in een rivierdal. Rivierdalen zijn belangrijke structuurdragers van het landschap. Kenmerkend voor een rivierdal zijn onder andere een kleinschalig en onregelmatig verkavelingspatroon, heggen, singels, natte bossen en bebouwing die zich veelal op de hogere delen bevindt. Typerend voor de Hilkensbergweg is de overgang van het westelijk gelegen Schuitwater naar het open gebied tussen Lottum en de Horsterweg en het ten oosten gelegen groen dat redelijk versnipperd ligt tussen de percelen die landbouwkundig in gebruik zijn. De nieuwe bebouwing wordt geclusterd aangelegd in het centrum van het aangekochte terrein en wordt ruim voorzien van groen.
De wijze van inrichting en inpassing sluit aan bij het kleinschalige landschap van het rivierdal en geeft een daarmee positieve bijdrage aan de natuurwaarden in de omgeving. Het toevoegen van de extra groenelementen benadrukt het kleinschalige karakter namelijk. De bestemmingswijziging past derhalve binnen de provinciale uitgangspunten zoals gesteld in de provinciale omgevingsvisie.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
14
Afbeelding 9. Uitsnede kaart Landschapskader Noord- en Midden-Limburg
Het initiatief is daarmee passend binnen de Omgevingsvisie Limburg.
3.3.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 Tezamen met het POL2014 is de Omgevingsverordening Limburg 2014 in werking getreden. In de Omgevingsverordening is het hoofdstuk Ruimte opgenomen. Het hoofdstuk Ruimte is gericht op de doorwerking van het ruimtelijke beleid van POL2014 naar gemeentelijke ruimtelijke plannen. In artikel 2.2 van het hoofdstuk Ruimte is bepaald dat een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, rekening moet houden met het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder duurzame ontwikkeling) waarbij tevens de mogelijkheid tot herbenutting van monumentale en beeldbepalende gebouwen onderzocht moet worden. Met onderhavige ontwikkeling is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, maar van een recreatieve ontwikkeling in het buitengebied. De ladder voor duurzame ontwikkeling is daarom niet van toepassing. De Omgevingsverordening bevat -naast de regels in het hoofdstuk Ruimte- regels over diverse andere onderwerpen, zoals de aanwijzing van milieubeschermingsgebieden, waaronder de boringsvrije zones Roerdalslenk en Venloschol. Het plangebied is gelegen binnen de boringsvrije zone van de Venloschol. Het is in het gebied Venloschol binnen en buiten inrichtingen beneden 5 meter boven NAP verboden: a. een boorput te maken of te hebben; b. de grond te roeren; c.
een gesloten bodemenergiesysteem te maken of te hebben; d. werken op of in de bodem uit te voeren of te doen uitvoeren waarbij ingrepen worden verricht of stoffen worden gebruikt die de beschermende werking van slecht doorlatende bodemlagen kunnen aantasten; e. een aardwarmtesysteem te maken of te hebben.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
15
Onderhavig planvoornemen ziet niet toe op het maken van een boorput, gesloten bodemenergiesysteem of een aardwarmtesysteem. Verder worden ook geen ingrepen verricht of stoffen gebruikt die de beschermende werking van slecht doorlatende bodemlagen kunnen aantasten. Daarnaast is het plangebied gelegen op circa 20.0 meter boven NAP. Het is dan ook niet aannemelijk dat door realisatie van onderhavig planvoornemen de grond beneden 5 meter boven NAP geroerd zal worden. In paragraaf 2.4.6. zijn bepalingen opgenomen die betrekking op het onderdeel vrijetijdseconomie. Hierin wordt aangegeven dat een ruimtelijk plan dat voorziet in de toevoegen van vestigingsmogelijkheden van vrijetijdseconomie in overeenstemming dient te zijn met de thematische principes zoals beschreven in paragraaf 6.4 van het POL 2014 en de bestuursafspraken regionale uitwerking POL2014. In de bestuursafspraken voor het onderdeel vrijetijdseconomie wordt onder andere benoemd dat de gemeenten en Provincie de kwaliteit van de verblijfsrecreatie langs 2 lijnen wil bevorderen, namelijk ten eerste door het toestaan van kwalitatief goede nieuwe plannen en uitbreidingen en ten tweede te voorzien in het saneren van kwalitatief slechte bedrijven c.q. intrekken van (niet meer gewenste) verblijfsrecreatieve bestemmingen.
Verder is van belang dat initiatieven voor uitbreiding of nieuwvestiging voorzien worden van een advies van de regionale werkgroep, deze ter instemming worden voorgelegd aan het PHO en dat bij ontwikkelingen groter dan 25% een regionale verevening plaatsvindt. Onderhavig plan is besproken in de ambtelijke regionale werkgroep. Verder dient het plan voorgelegd te worden aan het PHO. Voorafgaande aan de vaststelling van onderhavig bestemmingplan zal er een akkoord vanuit het PHO moeten liggen. Tenslotte is om de verordening opgenomen dat de mogelijkheid beschouwd moet worden om nieuwe activiteiten in monumentale gebouwen onder te brengen. In de directe omgeving liggen geen monumentale panden. Op grotere afstand (>200 meter) liggen enkele karakteristieke panden. Het is dus geen optie om de activiteiten hier onder te brengen. In de vooroverlegreactie van de provincie Limburg is aangegeven dat er wellicht mogelijkheden waren geweest aan de Hilkensbergweg 1. Deze locatie is recent verkocht. Hier is echter geen sprake van monumentale en of karakteristieke bebouwing. Tevens speelt er dat er buiten de woning er nauwlelijks andere bebouwing aanwezig is. Hier is dus geen bestaande bebouwing aanwezig die voor verblijfsrecreatie in te herbenutten is. Vanuit de omgevingsverordening Limburg 2014 bestaan dan ook geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.
3.3.3 Omgevingsverordening Limburg Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. Hoewel het ontwerp van de Omgevingsverordening Limburg (2021) hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. Deze nieuwe en gewijzigde onderdelen vinden hun oorsprong in het ontwerp van de Omgevingsvisie Limburg (POVI). Onderhavig planvoornemen heeft geen relatie met de genoemde gewijzigde onderwerpen. Derhalve zullen de regels van deze nieuwe omgevingsverordening nagenoeg volledig (beleidsneutrale omzetting) overeenkomen
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
16
met de huidige regels uit de omgevingsverordening. Reeds in de voorgaande paragraaf is gemotiveerd dat aan deze regels voldaan wordt. In artikel 12.6 is een instructieregel opgenomen die betrekking heeft op het toevoegen van vestigingsmogelijkheden voor vrijetijdseconomie. Deze komt in essentie overeen met paragraaf 6.4 van het POL2014. In de vorige paragraaf is ingegaan op de wijze van totstandkoming van het plan en hoe het in de regio behandeld is (afstemming en instemming). Tenslotte is onder artikel 2.19.1 van de Wijzigingsverordening Omgevingsverordening Limburg een alinea opgenomen over het aspect Klimaatadaptatie. Deze alinea geeft aan dat een ruimtelijk plan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving omvat van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico’s en gevolgen van klimaatverandering en de matregelen en voorzieningen die getroffen worden risico’s en gevolgen van klimaatverandering te voorkomen of beperken. In ieder geval worden de volgende risico’s betrokken: 1. Wateroverlast; 2. Overstroming; 3. Droogte; Ad 1: Ter plaatse is er gezien de hoogteligging geen sprake van wateroverlast of risico op wateroverlast. De locatie is in de omgeving gelegen op een hoger gebied tussen de lager gelegen gebieden rond de Maas en het “Schuitwater” (oude Maasarm).
De kaarten uit de “Klimaateffectatlas” laten voor het plangebied geen kans zien voor overstromingen. Ad 2: Zie ook punt 1. Gezien de hoogteligging van het terrein is er geen sprake van risico op overstroming, ook niet bij grotere stijgingen van water dan voorheen van toepassing. Ad 3: Gezien de hoger gelegen ligging van het terrein is het ook enigszins droogtegevoelig. Met de nu voorgenomen inrichting van het terrein is hier rekening mee gehouden. Het bestaande terrein is ingericht als een “parkachtige” omgeving. In periodes van droogte verdrogen de gazons. Het nieuwe terrein krijgt een veel meer natuurlijke uitstraling en inrichting. Dat uit zich onder meer in de aanleg van een voedselbos, het ruim aanplanten van bomen en het zaaien van mengsels van diverse soorten bloemen en grassen. In een mengsel zijn diverse soorten aanwezige waarbij de ene soort beter tegen droogte kan dan de andere soort. Door de nieuwe daken en wanden (deels) “groen” uit te voeren wordt de verdamping van water beperkt. Dat heeft een positief effect op de waterhuishouding. Daarmee heeft initiatiefnemer in de bedrijfsvoering en inrichting van zijn bedrijf aandacht voor het aspect klimaat en wordt er voldaan aan de verantwoordingsplicht voor het aspect Klimaatadaptatie.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
17
3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Bestemmingsplannen “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen” en “Buitengebied Horst aan de Maas” De locatie maakt onderdeel uit van een tweetal bestemmingsplannen. Het bestaande recreatieterrein valt onder de werkingssfeer van het bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”. Dit plan is door de gemeenteraad vastgesteld op 7 maart 2017. Het perceel heeft in dit plan de hoofdbestemming “Recreatie’. De groensingel rond het perceel heeft de bestemming “Natuur” gekregen. Daarnaast is aan het perceel de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 3” toegekend. Ter plaatse van de bestaande bebouwing is een bouwvlak toegekend. Tevens gelden de functieaanduidingen “specifieke vorm van recreatie - 1”, “specifieke vorm van recreatie - 2”, “specifieke vorm van recreatie – zwemvijver toegestaan” en de gebiedsaanduidingen “milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied”, “milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied Venloschol” en “overige zone - rivierdal”. Het perceel wat aan het recreatieterrein wordt toegevoegd val onder de werking van het bestemmingsplan “Buitengebied Horst aan de Maas” van de gemeente Horst aan de Maas, vastgesteld op 19 december 2017 en is daarin bestemd als ‘Agrarisch met waarden’. Tevens is de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 3” van toepassing. Daarnaast kent de locatie de volgende gebieds- en functieaanduidingen. ▪ ▪ ▪
Gebiedsaanduiding: Milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied Gebiedsaanduiding: Milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied Venloschol Gebiedsaanduiding: Overige zone – rivierdal
De als zodanig aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor agrarisch bedrijfsmatig grondgebruik. Een klein deel van het perceel, circa 2.200 m2, heeft de bestemming “Bedrijf”. Het exploiteren van een recreatief bedrijf zoals beoogd is op basis van de vigerende bestemmingsplannen niet rechtstreeks toegestaan. Om de voorgenomen ontwikkelingen in een passend juridisch-planologisch kader vast te leggen is voorliggend bestemmingsplan, in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), opgesteld.
3.4.2 Structuurvisie Horst aan de Maas In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) zijn gemeenten verplicht om, ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, een structuurvisie vast te stellen voor het gehele grondgebied van de gemeente. Een structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van een gebied, evenals de hoofdlijnen van het door de gemeente te voeren beleid. De gemeente Horst aan de Maas heeft haar regie op de uitvoering van het ruimtelijk beleid vormgegeven in de Structuurvisie Horst aan de Maas. De structuurvisie is op 9 april 2013 vastgesteld. Een evaluatie van de structuurvisie is op 9 juli 2015 vastgesteld. De structuurvisie biedt het kader voor de gemeente om uitspraken te doen over de wenselijkheid van (ruimtelijke) ontwikkelingen. Het gemeentelijke grondgebied is om die reden ingedeeld in diverse deelgebieden. Het plangebied is gelegen in deelgebied 5B “Agrarisch gebied rondom Lottum en Broekhuizen”.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
18
Afbeelding 10: uitsnede kaart Structuurvisie Horst aan de Maas
Het planvoornemen valt onder de noemer: gebiedseigen Recreatie en Toerisme – verblijfsrecreatie. Voor vakantiewoningen blijkt er uit de structuurvisie in gebied 5B een meedenkende grondhouding (ja, mits). In de reactie op het gedane principeverzoek heeft de gemeente Horst aan de Maas de kaders geschept waaraan voldaan dient te worden. Deze luiden als volgt: 1. Voor de recreatiewoningen dient een afdracht gedaan te worden van € 140,- per m2 aan nieuw gebouw. Hierbij wordt aangesloten bij de module toevoegen van een nieuwe woning in het buitengebied. 2. Voor de oppervlakte aan overige bebouwing en verhardingen dient er per m2 in totaal 5 m2 groen aangelegd te worden. Onderhavig plan maakt de realisatie mogelijk van 20 nieuwe vakantiewoningen mogelijk met een oppervlak van 50 m2 per stuk. Voor de toe te voegen vakantiewoningen dient daarom een afdracht gedaan te worden van € 140.000, -. Verder maakt het plan de aanleg van het receptiegebouw met inpandige bedrijfswoning (150 m2) mogelijk, de parkeerplaatsen (937 m2), de paden van en naar de recreatiewoningen (910 m2), de verhardingen in het nieuwe bouwvlak (900 m2) en het legaliseren van 2 uitbreidingen van het bestaande bijgebouw welke zonder vergunning zijn gerealiseerd (130 m2). Het totaal komt daarmee op 3.027 m2 aan nieuwe bebouwing en verhardingen (excl. vakantiewoningen). Op dit oppervlak is de 1: 5 regeling van toepassing.
Dit leidt daarom tot de opgave om 15.135 m2 aan nieuw groen aan te leggen. Middels het opstellen van een landschappelijk inpassingsplan is er invulling gegeven aan het GKM en de gemeentelijke structuurvisie. De bestemming “Groen” die wordt toegekend heeft een oppervlak van 25.033 m2.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
19
Dat is 9.898 m2 meer dan op grond van de 1 op 5 regeling noodzakelijk. Conform de Structuurvisie wordt de aanleg van groen gewaardeerd met een bedrag van € 5,- per m2. Het extra groen kan in mindering gebracht worden op de afdracht van € 140.000,-. De afdracht wordt daarmee teruggebracht tot een bedrag van € 90.510,-. Omdat er al afspraken gemaakt waren over de afdracht GKM voordat de Nota Kostenverhaal en Financiële bijdragen in werking is getreden, is de overgangsregeling hier van toepassing. Middels deze van inpassing van het terrein en de extra afdracht is een goede invulling gegeven aan de Structuurvisie Horst aan de Maas.
3.4.3 Visie (verblijfs)recreatie en Horeca Horst aan de Maas De gemeenten Meerlo-Wanssum, Horst aan de Maas en Broekhuizen zijn per 1 januari 2010 gefuseerd. Als gevolg daarvan is de geharmoniseerde visie (verblijfs)recreatie opgesteld. Deze visie is op 8 februari 2011 door de gemeenteraad vastgesteld en bevat een toetsingskader voor vestiging van nieuwe als ook voor uitbreidingen van (dag)recreatieve initiatieven. De gemeente Horst aan de Maas wil zich met deze visie richten op een divers en kwalitatief hoogwaardig aanbod op het gebied van toerisme, recreatie en horeca. Belangrijke uitgangspunten daarbij zijn het verantwoord (door)ontwikkelen van bestaande recreatie- en horecabedrijven en nieuwe initiatieven moeten onderscheidend en vernieuwend zijn. In de visie (verblijfs)recreatie en horeca Horst aan de Maas wordt gesteld dat ‘onderscheidend’ gedefinieerd kan worden als gemiddeld hoog wordt gescoord op: 1. Het bieden van meer kwaliteit t.o.v. het bestaande gemeentelijke aanbod, zodat dit leidt tot het inzetten van een ander segment in de markt; 2. Verbreding van het product, met andere vormen van verblijfsrecreatie of dagrecreatie; 3. Seizoensverlenging en het aantrekken van nieuwe doelgroepen door meer ‘winterharde’ accommodaties, zoals gastenkamers (B&B), vakantieappartementen, groepsaccommodaties, etc. De nadruk ligt daarbij op inpandige voorzieningen; 4.
Inbedding van een bijzonder thema in het product, marketing en activiteiten; 5. Inzetten op specifieke, voor Horst aan de Maas bij voorkeur nieuwe doelgroepen; 6. Landschappelijk onderscheid, bijvoorbeeld met een landgoed- of landschapscamping; 7. Verknoping van activiteiten samen met andere bedrijven, waaronder dagrecreatie. Onderhavig planvoornemen behelst het exploiteren van in totaal 25 vakantiewoningen en 12 “gastenkamers” met bijbehorende voorzieningen. Het onderscheidend vermogen van onderhavig plan is met name het hoogwaardige karakter van de voorzieningen en de parkachtige omgeving waarin het gelegen is. Initiatiefnemers hebben zich de afgelopen jaren bewezen in de recreatieve markt. Gezien de bezetting van de voorzieningen en de gastenrecensies kan gesteld worden dat het om een succesvol initiatief gaat. De verdere ontwikkeling wordt in de lijn van “rust, ruimte en kwaliteit” voortgezet.
3.5 Conclusie Uit bovenstaande blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen zowel het Rijksbeleid, provinciaal beleid als ook het gemeentelijke beleid. Daarmee is het planvoornemen passend te noemen op basis van het momenteel geldende beleid.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
20
4 PLANBESCHRIJVING 4.1 Uitgangspunten en doelstellingen van het plan Onderhavig planvoornemen bestaat er uit dat er op het aangekochte terrein de mogelijkheid wordt gecreëerd om 20 nieuwe vakantiewoningen te bouwen. De nieuwe woningen krijgen een oppervlak van maximaal 50 m2 per woning. Het terrein wordt op basis van de gebiedsanalyse ingericht, waarbij de woningen geclusterd worden in een “schuurvorm” die aansluit op de omgeving. De woningen worden geclusterd in twee groepjes met daartussen een ruimte die ingericht wordt als een “rusttuin”. Hieronder is een impressie weergegeven van de situering van de nieuwe vakantiewoningen op het terrein.
Afbeelding 11: impressie situering nieuwe vakantiewoningen in het vlak “verblijf “ genaamd”.
Afbeelding 12: impressie uitvoering nieuwe gebouw.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
21
Tussen de Hilkensbergweg en de nieuwe vakantiewoningen wordt een parkeerplaats aangelegd, deze biedt plaats aan 44 auto’s en staan ten dienste van de nieuwe vakantiewoningen en het receptiegebouw. De gasten die een vakantiewoning geboekt hebben komen aan deze zijde het terrein binnen en kunnen hun auto hier parkeren. Na het inchecken in het receptiegebouw worden (met een golfkarretje) de koffers bij de auto opgehaald en worden de gasten naar hun huisje gebracht. Geclusterd bij de nieuwe vakantiewoningen wordt een receptiegebouw gerealiseerd met een inpandige bedrijfswoning. Het receptiegebouw met inpandige bedrijfswoning zal een oppervlak krijgen van maximaal 150 m2. Door het omvormen van het landhuis tot 12 “gastenkamers” is er op het perceel geen bedrijfswoning meer beschikbaar. Initiatiefnemers hebben ervoor gekozen om tijdelijk in Broekhuizen te gaan wonen om de ontwikkeling van het bedrijf (gastenkamers) door te kunnen zetten. Ervaring is ondertussen dat het erg wenselijk/noodzakelijk is om in de nabijheid van de gasten te verblijven. Daarom zal er in het nieuwe receptiegebouw een inpandige bedrijfswoning gerealiseerd worden. Deze bedrijfswoning zal door initiatiefnemers en hun gezin bewoond gaan worden. Verder wordt in de planregels opgenomen dat er in het landhuis in totaal 12 “gastenkamers’ aanwezig mogen zijn.
Deze zijn middels een omgevingsvergunning al mogelijk gemaakt en worden in dit bestemmingsplan planologisch vastgelegd. De bebouwing en verhardingen worden zoveel mogelijk geclusterd en opgenomen in het groen. De robuuste groenstructuur die als compensatie van de ontwikkeling wordt aangelegd zal dit borgen.
Afbeelding 13: impressie receptiegebouw met inpandige bedrijfswoning
Er worden diverse soorten van groen gerealiseerd, variërend van bloemrijke grassen, tot (vruchtdragende) bomen en struiken met sierwaarde. Door de variatie in soorten en maten komt dit ook de biodiversiteit te goede.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
22
4.2 Stedenbouwkundige / ruimtelijke aspecten In stedenbouwkundige zin zijn de huidige gebouwen in een “kamer” gelegen. De robuuste groensingel omsluit het terrein. Op het binnenterrein is er sprake van een parkachtige omgeving die de gasten veel ruimte biedt. Het toe te voegen terreindeel wordt in dezelfde lijn doorgezet. Langs de Hoogveldweg, tussen de schuur van de Hilkensbergweg 7 en de nieuwe woningen en aan de zuidwestzijde van het perceel wordt in ruime mate nieuw groen aangeplant waardoor deze in een nieuwe “kamer” komen te liggen.
4.3 Landschappelijke inpassing Voor de nieuwe ontwikkelingen is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld, zie bijlage 1. Daarmee is gegarandeerd dat de veranderingen die plaatsvinden binnen het plangebied op een passende wijze onderdeel uit zullen maken van het omringende landschap. Uitvoering van het gestelde in het landschappelijk inpassingsplan is als verplichting opgenomen in de planregels als voorwaardelijke bepaling en tevens als zodanig vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst met de gemeente. Met de wijze van inpassing is aansluiting gezocht bij het Landschapskader Noord- en Midden Limburg. Volgens dit kader is de locatie gelegen in een waardevol rivierdallandschap. Hierin wordt het doel benoemd om de herkenbaarheid te vergroten van de verschillende onderdelen van het landschap. Voorbeelden die benoemd worden zijn het herkenbaar maken van de steilranden van de terrassen, het ontwikkelen van de oude Maasmeanders, ruimte geven aan water en oude bouwlanden herkenbaar laten door karakteristiek openheid. De inrichting van het terrein en de uitvoering van de bebouwing is gebaseerd op de uitgevoerde gebiedsanalyse (bijlage 1: Gebiedsanalyse en ontwerp d.d. 18 september 2024). Hierbij is ervoor gekozen om vanuit de Hoogveldweg een “oprijlaan” te realiseren richting het receptiegebouw/bedrijfswoning met daarachter het nieuwe gebouw.
Daarmee wordt aangesloten op de in de omgeving veel voorkomende karakteristiek van de “boerderij met achterliggende stallen”. Daarnaast is er voor gekozen om langs de Hoogveldweg een wadi te creëren (ingezaaid met bloemenmengsel) om hier ook meer openheid te houden. Dit sluit aan bij de gebiedskarakteristiek. Daarnaast wordt er in het plan rekening gehouden met water door al het water op eigen terrein op te kunnen vangen in natuurlijk ogende wadi’s. Door deze aan te leggen met flauwe taluds en in te zaaien met mengsels van bloemen en kruiden hebben deze een waarde, zowel voor natuur, als voor de recreant. In afbeelding 14 zijn de landschappelijke inpassingsmaatregelen schetsmatig weergegeven, in bijlage 1 (Gebiedsanalyse en ontwerp d.d. 21 oktober 2024) wordt het beplantingsplan nader toegelicht.
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
23
Afbeelding 14. Schetsmatige weergave landschappelijke inpassing
Bestemmingsplan “Hilkensbergweg 5 Broekhuizen”
24
5. SECTORALE ASPECTEN 5.1 Inleiding Bij de wijziging van een bestemming van een bepaald gebied dient rekening gehouden te worden met diverse sectorale aspecten vanuit de omgeving en op de omgeving. Het onderzoek naar de milieuaspecten zoals geluid, luchtkwaliteit, bodem en grondwaterkwaliteit, milieu-invloed bedrijvigheid en externe veiligheid wordt in de navolgende paragrafen beschreven. Eveneens is gekeken naar de gevolgen van het initiatief voor onder andere de aspecten kabels, leidingen en straalpaden, geurhinder en veehouderijen, ecologie, waterhuishouding, landschappelijke inpassing, archeologie en cultuurhistorie, verkeer en parkeren. Ook de hieruit voortkomende bevindingen worden in onderstaande paragrafen toegelicht.
5.2 Milieuaspecten 5.2.1 Bodem- en grondwaterkwaliteit In het kader van de verandering van het bouwvlak en het beoogde gebruik daarvan dient te worden beoordeeld of de uiteindelijke bodemkwaliteit van het nieuwe perceel, alwaar de nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, uit oogpunt van volksgezondheid en milieu aan zekere kwaliteitsnormen voldoet om te voorkomen dat op verontreinigde grond wordt gebouwd. In dat kader is ter plaatse een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 2. Op basis van de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor onderhavig planvoornemen. Het aspect bodem- en grondwaterkwaliteit vormt geen beperking voor onderhavig planvoornemen. 5.2.2 Geluid Een ruimtelijke ontwikkeling, waarbij sprake is van de realisatie van een geluidsgevoelig object dient te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. In deze wet wordt aangegeven hoe voor een gebied waar een ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt dient te worden omgegaan met geluidhinder als gevolg van wegverkeer, industrie en spoorwegen. Een recreatieterrein is geen geluidgevoelig object in de zin van de Wet geluidhinder. Een akoestisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk. Middels onderhavig plan wordt de realisatie van een nieuwe (bedrijfswoning) mogelijk gemaakt.