Definitief rapport Effectiviteit Woonbeleid Hoorn 2024

Verderop in de Woonvisie staat dat ‘gezien de druk op de woningmarkt en om op korte termijn te voorzien in de behoefte, streeft de gemeente Hoorn naar het verhogen van de productie voor de eerste periode van vijf jaar naar een nieuwbouwprogramma met een toevoeging van tenminste 500 woningen per jaar.’

Woonvisie heeft beperkt aandacht voor arbeidsmigranten en statushouders In de Woonvisie is beperkt aandacht voor de opgave rondom arbeidsmigranten en statushouders. Met betrekking tot arbeidsmigranten wordt alleen opgemerkt dat “deze wat betreft huisvesting onder de radar blijven met tot gevolg dat ze voor de gemeentelijke overheid onzichtbaar zijn.” Er wordt voor een vervolg verwezen naar hetzelfde onderzoek als uit het regionale woonakkoord. De taakstelling van statushouders wordt wel genoemd in het kader van de groeiende vraag naar sociale huurwoningen maar niet verder toegelicht of uitgewerkt. Medewerkers lichten toe dat de huisvesting van arbeidsmigranten (die blijven) en statushouders meegenomen zijn in de prognose en om die reden niet vragen om extra woningbouw. Wel is er een extra opgave voor de ‘shortstay’ arbeidsmigranten. Hiervoor is door de regio Westfriesland een locatieonderzoek gedaan. De Woonvisie beoogde een van de bouwstenen te zijn van de Omgevingsvisie. De robuustheid van de Woonvisie monitort de gemeente eenmaal in de twee jaar aan de hand van het woningbehoefte onderzoek.

Coalitieakkoord 2022-2026 In 2022 was de recente woonvisie 2020-2025 op onderdelen achterhaald door het regionale woonakkoord, door de aankondiging van een hogere bouwopgave. In het coalitieakkoord 2022-2026 is afgesproken om in de betreffende coalitieperiode 500 woningen per jaar te bouwen en om na deze periode 1.000 woningen per jaar te realiseren. Daarmee realiseert Hoorn in totaal 6.000 woningen tot 2030. Dit sluit aan op de afspraken in het regionale woonakkoord en ook op de afspraken in de woondeal.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

23 van 55

In de periode 2030-2040 zouden dan 4.000 tot 6.000 woningen gebouwd moeten worden om de beoogde 10.000-12.000 woningen te realiseren. De afspraken in het coalitieakkoord zijn een verfijning en verbijzondering van de afspraken in de woonvisie.

2.6 Conclusie De rekenkamer heeft de bevindingen uit dit hoofdstuk getoetst aan het normenkader en komt tot onderstaand oordeel: Toetsingscriteria

Beoordeling

Integraal beleid De doelen en definities van het beleid zijn SMART beschreven Het beleid is afgestemd met (boven)regionaal of nationaal beleid en regelgeving Het beleid is afgestemd met samenwerkingspartners die betrokken zijn in de uitvoering

: er is geen verbeterpotentieel : er is verbeterpotentieel : verbeteringen zijn noodzakelijk : verbeteringen zijn dringend nodig N.t.b. : (nog) niet te beoordelen

Toelichting op de beoordeling van de toetsingscriteria SMART doelen en definities De woningmarkt in Hoorn en regio Westfriesland, kenmerkt zich door enkele goed beschreven en duidelijk onderbouwde uitdagingen. De gemeente Hoorn heeft zowel het probleem (ontgroening en vergrijzing) als de knelpunten scherp en helder verwoord in de beleidsstukken. Als voormalige groeikern heeft Hoorn te kampen met een bovengemiddelde vergrijzing (zonder passend woningaanbod) en een tekort aan woningen voor jongeren en starters. Daarom wil de gemeente het ontbrekende woningaanbod toevoegen. In totaal wil de gemeente tot 2040 10.000 tot 12.000 woningen bouwen. Het woningbeleid van de gemeente Hoorn is verdeeld over verschillende bestuurlijke documenten die in elkaars verlengde liggen. In de diverse beleidsstukken wordt de integraliteit van de opgave nadrukkelijk omschreven. De opgave op het gebied van woningbouw kan niet los worden gezien van die van mobiliteit, duurzaamheid en het sociaal domein. Ook de invloed van externe factoren zoals de energiecrisis, de rentestand en de beschikbare capaciteit bij zowel gemeenten als ontwikkelaars worden expliciet benoemd en in verband gebracht met de (on)mogelijkheden op het gebied van de woningbouwopgave. De woonvisie kent drie ambities, vier opgaven die aansluiten bij de probleemanalyse, de regionale en de landelijk context.

Voor de uitvoering zijn eenentwintig speerpunten vastgesteld die een vrij instrumenteel karakter hebben of die het karakter hebben van een ambitie. De Woonvisie is weinig SMART. Er is een SMART doelstelling over aantallen sociale huurwoningen, er is de ambitie om in de periode van de woonvisie de bouwproductie te verhogen tot 500 woningen per jaar, er is een richtgetal van 10.000-12.000 nieuwbouwwoningen zonder duidelijke periode en er is een inspanningsverplichting (en dus geen resultaatverplichting) om in nieuwbouwprojecten een verdeling van 30-30-40 te realiseren. De andere ambities, opgaven en de (21!) speerpunten zijn vrij algemeen of instrumenteel van aard.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

24 van 55

Afstemming met (boven)regionaal beleid Vrij kort na de vaststelling van de woonvisie was deze op onderdelen al gedateerd door het regionale woonakkoord (waarin aangekondigd wordt dat er een hogere bouwambitie komt). In het coalitieakkoord 2022-2026 is de nieuwbouwopgave geconcretiseerd met de afspraak om in de betreffende coalitieperiode 500 woningen per jaar te bouwen en na deze periode 1.000 woningen per jaar. Daarmee realiseert Hoorn in totaal 6.000 woningen tot 2030. Dit sluit aan op de afspraken in het regionale woonakkoord. In de periode 2030-2040 zouden dan nog eens 4.000 tot 6.000 woningen gebouwd moeten worden om de beoogde 10.000-12.000 woningen te realiseren. De ondertekening van de woondeal 2.0 maakt dat de afspraak over de betaalbaarheid van nieuwbouw (de zogenaamde 30-30-40-regel) uit de woonvisie moet worden herzien. De woondeal gaat uit van 65 procent betaalbaar en dat is meer dan de 60 procent betaalbaar uit de eerdere afspraken. Afstemming met samenwerkingspartners Het beleid is afgestemd met samenwerkingspartners zoals ontwikkelaars en woningcorporaties.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

25 van 55

3. Uitvoering en realisatie 3.1 Inleiding Dit hoofdstuk gaat in op de effectiviteit van de uitvoering en de realisatie van het woonbeleid. De volgende onderzoeksvragen komen aan de orde: • Welke partijen (projectontwikkelaars, corporaties, zorgaanbieders, makelaars, bewonersorganisaties, etc.) zijn betrokken bij de uitvoering van het woonbeleid? Welke (prestatie)afspraken zijn gemaakt met deze partijen? • Welke (andere) instrumenten en maatregelen zijn ingezet om de geformuleerde doelstellingen te bereiken? • Hoe is de monitoring en evaluatie van de uitvoering van het woonbeleid georganiseerd? • In welke mate zijn de doelen gerealiseerd of bijgesteld? Kan verwacht worden dat de doelen worden gerealiseerd?

3.2 Samenwerkingspartners en afspraken Ontwikkelaars en woningcorporaties spelen een belangrijke rol in het realiseren van de doelstellingen van de gemeente, waarbij ze binnen de gestelde voorwaarden moeten ontwikkelen. Die voorwaarden zijn geformuleerd in de woonvisie. Het gaat om het realiseren van aantallen, om bouwen voor doelgroepen en ook om meer kwalitatieve doelstellingen (meer doorstroming, meer passende woningen, huisvesting speciale doelgroepen). De gemeentelijke organisatie stemt de uitvoering af met marktpartijen: met woningcorporaties via prestatieafspraken en met ontwikkelaars via zogenoemde anterieure overeenkomsten.

Anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars Als particuliere ontwikkelaars een gebied willen ontwikkelen, gaat de gemeente in gesprek over de randvoorwaarden, onder andere die uit de woonvisie. Gemeenten kunnen besluiten om uitsluitend mee te werken aan een omgevingsplanwijziging als er een anterieure overeenkomst is gesloten. Dit is een vrijwillige overeenkomst, voorafgaand aan het exploitatieplan, tussen de gemeente en de particuliere ontwikkelaars. Zij maken afspraken over in welk gebied welke (woningbouw)opgave gerealiseerd wordt, tegen welke voorwaarden. Er kunnen afspraken gemaakt worden over typen woningen, bedrijfsruimten, de openbare ruimte en dergelijke. Een anterieure overeenkomst biedt de mogelijkheid voor bovenplanse verevening (een bijdrage van ontwikkelaars aan voorzieningen). Daar zitten wel beperkingen aan. De afspraken in een anterieure overeenkomst moeten gaan over een concrete gebiedsontwikkeling en moeten passen binnen de omgevingsvisie. De anterieure overeenkomst geeft de gemeente de mogelijkheid om te sturen op de doelstellingen van het aandeel sociale huur en betaalbaar. Gemeenten sluiten vaak voor kleinere projecten geen anterieure overeenkomsten. De gemeente Hoorn sluit voor kleinere projecten wel anterieure overeenkomsten op basis van de nota kostenverhaal. De gemeente kan voor het aanpassen van omgevingsplannen kostenverhaalsafspraken maken.

Hoorn kent deels een actief grondbeleid: de gemeenten heeft gronden rondom het station in eigendom. Bij het Pelmolenpad zijn de gronden van de gemeente en zijn er anterieure overeenkomsten met BPD en Intermaris gesloten om woningen te ontwikkelen. Rondom de Poort van Hoorn liggen projecten met kostenverhaalsafspraken. Het gaat om de Maalsonstraat, Dampten 4 en Buitenstad. Hier zijn nog geen anterieure overeenkomsten gesloten.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

26 van 55

Sinds 2020 worden in de anterieure overeenkomsten afspraken gemaakt over het realiseren van 30 procent sociaal (huur en koop) en 30 procent betaalbaar, conform de afspraken in de woonvisie. Bij wijzigingen in woonbeleid worden anterieure overeenkomsten niet opengebroken.

Woningmakers en inzet capaciteit Vijf jaar geleden is de gemeente om de tafel gegaan met ontwikkelaars om de samenwerking te verbeteren. Dit heeft geresulteerd in het reguliere overleg De Woningmakers, waaraan ook de corporaties en makelaars deelnemen. De Woningmakers zijn als overlegorgaan betrokken geweest bij de totstandkoming van de Woondeal en worden door de gemeente betrokken bij beleidsvorming.23 De Woonmakers stemmen periodiek in een overzicht per project het proces af, van idee tot uitvoering en realisatie. Het overzicht zorgt dat ontwikkelingen in de gemeente Hoorn beter op elkaar zijn afgestemd waardoor er efficiënter omgegaan kan worden met personele capaciteit bij zowel de gemeente als bij de ontwikkelaars en er méér nieuwe projecten mogelijk zijn. Het overzicht geeft mogelijkheden om te sturen en te prioriteren. De gemeente Hoorn heeft volgens medewerkers de ambtelijke capaciteit op orde als het gaat om bouwen maar niet voor beleid en monitoring. Ter voorbereiding op de Omgevingswet zijn de processen in de organisatie meer gestroomlijnd. Onder meer door het instellen van intaketafels voor nieuwe initiatieven. Er is voldoende bezetting voor het huidig aantal projecten. Nieuwe initiatiefnemers moeten soms enkele maanden wachten voordat de gemeente het initiatief kan beoordelen.

Samenwerking tussen gemeente en marktpartijen verbeterd Alle voor dit onderzoek gesproken stakeholders (ontwikkelaars, makelaars, corporaties) zijn positief over hoe de samenwerking met de gemeente de afgelopen jaren is verbeterd. Volgens de stakeholders was de samenwerking vroeger stroef, maar verloopt deze nu soepel. De rol van de Woningmakers wordt vaak in dit verband genoemd. Eerder was er sprake van (wederzijds) wantrouwen. Ontwikkelaars vonden dat de gemeente te veel eisen stelden aan de plannen, de gemeente vond dat (sommige) ontwikkelaars te veel op de winst waren gericht.

Woningcorporaties en gemeente sluiten prestatieafspraken Gemeenten, woningcorporaties en huurdersbelangenverenigingen zijn wettelijk verplicht om jaarlijks prestatieafspraken te maken. Woningcorporaties doen uiterlijk 1 juli een bod en uiterlijk 15 december stellen de partijen de afspraken bestuurlijk vast om deze door te sturen naar de minister voor VRO. Doorgaans doet het college dit namens de gemeente. De prestatieafspraken gaan over de wijze waarop de partijen samen uitvoering geven aan het woonbeleid (zoals nieuwbouw, sloop, prijsstellingen, huisvesting van doelgroepen, leefbaarheid, verduurzaming en monitoring). In Hoorn heeft de gemeenteraad de vaststelling naar zich toe getrokken. 24 De werkwijze is dat er eerst een algemeen kader wordt afgesproken en dan jaarlijks jaarschijven die de afspraken concretiseren, aanscherpen en bijstellen. In de bestuursperiode 2014-2018 is de afspraak gemaakt dat de kaderafspraken en de jaarschijven vastgesteld worden door de gemeenteraad. Deze manier van werken is de afgelopen jaren aangehouden.

23

Onder meer bij de actualisatie van de doelgroepenverordening zoals beschreven in de vorige paragraaf. Dit stamt nog uit afspraken tussen het college en de raad in de bestuursperiode 2014-2018. Toen leefde de wens bij de raad om meer betrokken te worden bij de prestatieafspraken. 24

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

27 van 55

Wijze van sturen op de prestatieafspraken in Hoorn is niet gebruikelijk en niet effectief De niet gebruikelijke manier van werken in Hoorn heeft volgens de betrokkenen een aantal gevolgen. Het college heeft minder tijd om te onderhandelen omdat de afspraken nog naar de raad gezonden moeten worden voor behandeling en vaststelling. Daarnaast is het mandaat waarmee het college onderhandelt beperkter: de raad moet achteraf goedkeuren. Een gevolg is dat er minder gedetailleerde afspraken worden gemaakt. De invloed die de raad kan uitoefenen op de afspraken is beperkt. De afspraken zijn het resultaat van onderhandelingen tussen drie partijen (college, huurdersvereniging en woningbouwcorporatie). De raad is geen onderdeel van deze onderhandelingen. De gemeenteraad kan deze niet eenzijdig opzeggen of wijzigen. Dat zou betekenen dat de gemeente niet tot prestatieafspraken kan komen en aan de wettelijke plicht kan voldoen. Vanwege de praktische bezwaren wordt er in de gemeente Hoorn nagedacht over een alternatief waarbij de raad betrokken wordt bij het vaststellen van de algemene kaders en het college jaarlijks de prestatieafspraken vaststelt.

Woonzorgpact In juli 2023 hebben de Westfriese gemeenten Hoorn, Medemblik, Enkhuizen, Drechterland, Opmeer, Stede Broec en Koggenland met woningcorporaties en zorg- en welzijnsorganisaties het Westfries WoonZorgPact (WFWZP) gesloten. Het doel is om in 2030 ca. 2.200 geclusterde en geschikte woningen voor ouderen te hebben in de regio. Om dit doel te halen worden er woonzorgprestatieafspraken vastgesteld met woningbouwcorporaties en welzijns- en zorgorganisaties. Ten tijde van dit onderzoek waren deze in ontwikkeling en nog niet bestuurlijk vastgesteld.

Ouderenhuisvesting en woonzorgvoorzieningen onderbelicht in de woonvisie Er is in het kader van dit onderzoek gesproken met verschillende stakeholders op het gebied van ouderenhuisvestiging en woonzorgvoorzieningen. Zij zien de inspanningen die de gemeente Hoorn levert op het gebied van zorgen voor voldoende ouderenwoningen maar merken eveneens op dat hier in de Woonvisie in 2020 onvoldoende aandacht voor was. De (komende) Woonvisie zou als extra thema ‘vergrijzing’ moeten hebben. De huidige woonvisie is niet expliciet hoe dat vormgegeven moet worden. Het ontbreken aan een strategie en concrete actiepunten heeft consequenties gehad. De afgelopen jaren is er niet ingezet op de bouw van voldoende woningen. De stakeholders noemen dat de opgave door de sterke vergrijzing (die in Hoorn sterker is dan landelijk) elk jaar urgenter wordt. Hier moet al in een vroeg stadium op ingespeeld worden. Als de bouwopgave pas urgentie krijgt als de vraag is gestegen, is het mogelijk te laat om daar op in te spelen.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

28 van 55

Poort van Hoorn Sinds de vaststelling van de structuurvisie in 2012 wordt het project Poort van Hoorn voorbereid. In 2017 heeft de raad besloten om in te zetten op het ontwikkelen van ‘een goed multimodaal knooppunt’ maar de veranderende ambities op het gebied van woningbouw gaven het project daarna een ander karakter. In de door de raad op 27 augustus 2019 vastgestelde uitgangspunten is opgenomen dat Poort van Hoorn ‘een centrale rol speelt in de ambitiesprong’ zoals bedoeld in het raadsbesluit ‘Meer stad worden’ en dat de ambitie van ‘Meer stad worden’ eerst en vooral zal landen in de Poort van Hoorn. Dat betekende dat het college de raad voorstelde te kiezen voor een hoger ambitieniveau (onder meer op het gebied van de kwaliteit van de openbare ruimte en de bereikbaarheid) en minimaal 1.000 woningen in het plangebied te realiseren. In de bestuursperiode 2018-2022 is in december 2020 het stedenbouwkundig plan van de Poort van Hoorn vastgesteld. Om de Poort van Hoorn mogelijk te maken is de gemeente een samenwerking aangegaan met de Provincie Noord-Holland, NS en ProRail. NS en ProRail hebben meer dan de helft van de benodigde grond ingebracht.

Planvorming Poort van Hoorn niet met normen Woonvisie 2020-2025 De doelstellingen in de Woonvisie 2020-2025 zijn niet meegenomen in de planvorming rondom Poort van Hoorn omdat deze plannen al in ontwikkeling waren voordat de huidige Woonvisie is vastgesteld. Uitgangspunt is dat 15 procent van de woningen sociale huur zijn. Wel is er in de planvorming geanticipeerd op beleidsdocumenten als de Hoogbouwvisie (2021) en de Mobiliteitsvisie (2021). Daarbij wordt de kanttekening geplaatst dat de Mobiliteitsvisie mogelijk niet toereikend is voor het project, gezien het belang dat langzaam rijdend verkeer speelt binnen het plangebied.

Betrokkenen geven aan dat de Poort van Hoorn een zeer complex project is. De rol van de gemeente is relatief beperkt omdat de gemeente afhankelijk is van de samenwerkingspartners (NS, ProRail en de Provincie) en externe, private partijen zoals de ontwikkelaars. Daardoor is de gemeente continu aan het onderhandelen. De gemeente is vanwege zijn omvangrijke grondpositie wel risicodragend. Als het niet lukt om tot realisatie te komen heeft dat forse financiële gevolgen voor de gemeente Hoorn. De complexiteit van het project maakt het volgens betrokkenen lastig om in te schatten in hoeverre aanpassingen mogelijk zijn. De gemeente beschikt over beleidsruimte omdat er planologische regelingen nodig zijn om de ontwikkeling mogelijk te maken, daarin kan de gemeente verschillende eisen stellen. Tegelijkertijd moet het financieel haalbaar blijven om met de ontwikkelaar tot anterieure overeenkomsten te komen en om uiteindelijk te komen tot uitvoering. Deze complexiteit kan het voor de gemeente moeilijk maken om de vele beleidsdoelen ook echt te realiseren. Vanuit de raad en de samenleving bestaat er grote betrokkenheid bij het project. Er is uitgebreid geparticipeerd en bewoners – verenigd in een stichting – hebben een alternatief plan opgesteld met enkele voorgestelde aanpassingen. De gemeenteraad heeft via een aantal moties en amendementen concrete aanpassingen afgedwongen.

In het debat rondom de bouw van een ondergrondse parkeergarage kwam naar voren dat de businesscase onder druk kwam te staan.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

29 van 55

3.3 Instrumenten om de doelen te halen De gemeente zet, naast de anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars en de prestatieafspraken met woningcorporaties, een breed scala aan instrumenten in om de beleidsdoelstellingen te halen. Deze paragraaf beschrijft de instrumenten en het beoogde effect. Uit de beschrijvingen blijkt dat de gemeente Hoorn de afgelopen jaren aanpassingen gedaan heeft in het instrumentarium omdat het gewenste effect soms uitbleef. Eveneens blijkt dat bij de inzet van een instrument een onvoorzien neveneffect kan optreden.

Doelgroepenverordening Gemeenten kunnen op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in een omgevingsplan bepalen welk percentage van de woningen binnen een aangewezen plangebied in een bepaalde woningbouwcategorie moet vallen. Dit kan alleen als een gemeente de verschillende categorieën nader beperkt in een aparte verordening. Deze verordening wordt in de praktijk de doelgroepenverordening genoemd. In de periode 2019-2023 was de Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Gemeente Hoorn 2019 de vingerende doelgroepenverordeningen.25 De belangrijkste bepalingen waren: • Definiëren sociale huur en sociale koop aan de hand van de definitie van de Bro. • Afbakenen van doelgroepen voor sociale huurwoningen en sociale koopwoningen. • Instandhouding termijn van 10 jaar voor sociale huur en sociale koop. • Twee anti-speculatiebedingen. De doelgroepenverordening leidde in de praktijk tot enkele praktische problemen. Het ging hierbij om de plicht om sociale koop aan te bieden. In de verordening 2019 was de prijs van deze woningen gemaximaliseerd op 2 ton. Voor ontwikkelaars was het lastig om voor dit bedrag volwaardige woningen aan te bieden. Zeker op het moment dat de bouwkosten (flink) begonnen te stijgen. Om onder de prijs te blijven moesten er concessies gedaan worden in kwaliteit of omvang.

Hierdoor kwamen er woningen op de markt zonder keuken, zonder badkamer of met een warmtepomp die geleased moest worden. Dit kon er toe leiden dat kopers van een sociale koopwoning geconfronteerd werden met extra kosten en investeringen. De gemeente is in gesprek gegaan met de marktpartijen om een oplossing te bedenken voor de inpasbaarheid van het instrument sociale koop. Dit heeft in 2023 geleid tot een aanpassing van de doelgroepenverordening.26 De belangrijkste wijziging: • De prijs voor een sociale koopwoning is verhoogd tot aan de NHG-grens.27 • De gemeente introduceert vier prijslagen sociale koop (220.000, 240.000, 270.000, 310.000). • De instandhoudingtermijn van sociale huur wordt verhoogd van 10 jaar naar 25 jaar.

25

Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Gemeente Hoorn | Lokale wet- en regelgeving (overheid.nl) Verordening doelgroepen sociale/middeldure huur en sociale koop Gemeente Hoorn 2023 | Lokale wet- en regelgeving (overheid.nl) 27 Dit is juridisch mogelijk doordat de gemeente Hoorn een beroep kon doen op het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet dat experimenteergemeenten de mogelijkheid biedt om de maximale koopprijs te verhogen. Bij de invoering van de Omgevingswet stijgt voor elke gemeente de maximale koopprijs naar de NHG-grens. 26

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

30 van 55

Het verhogen van de instandhoudingstermijn van sociale huur naar 25 jaar wordt in de toelichting gemotiveerd dat een termijn van 10 jaar niet in verhouding staat tot de moeite en kosten om sociale huur te realiseren. Daarnaast biedt de 25-jaar termijn voor ontwikkelaars een prikkel om bij de ontwikkeling van sociale huurwoningen zaken te doen met een woningbouwcorporatie (zoals Intermaris). Het bestaan van deze prikkel wordt bevestigd in de interviews. Ontwikkelaars geven aan dat het voor beleggers niet interessant is om een sociale huurwoning 25 jaar in portefeuille te houden. Intermaris wordt gezien als de voor de hand liggende partner om sociale huur mee te ontwikkelen.

Nog te ontwikkelen 1.000-woningenplan voor sociale koop In de toelichting op de doelgroepenverordening wordt gesproken van het ‘1.000woningenplan’. Dit nog te ontwikkelen plan regelt dat Intermaris via (extra) verkoop voorziet in (een deel van) het gewenste aanbod van sociale koopwoningen in (o.a.) de prijsklasse tot € 240.000. Bij voorkeur via een koopvariant met een tijdelijke korting en een terugkoopregeling. Daardoor kunnen deze woningen langdurig in het betaalbare segment beschikbaar blijven. Een belangrijk uitgangspunt in het ‘1.000-woningenplan’ is dat ter compensatie van ‘verlies’ van sociale huurwoningen even veel extra sociale huurwoningen zullen worden gebouwd. Een ander belangrijk uitgangspunt zal zijn: eerst bouwen, dan verkopen. Uit de interviews blijkt dat betrokkenen diverse haken en ogen zien (onder andere de verplichting dat er eerst gebouwd moet worden en dan pas verkocht) maar dat de consensus dat het plan potentie heeft.

Omgevingsplan: kwaliteitseisen en woningdelen/kamerverhuur De gemeente Hoorn kiest bij ontwikkelingen ervoor om via het omgevingsplan te sturen op zowel de kwaliteit, de hoeveelheid als het type van de woningbouwproductie. Betrokkenen geven aan dat de gemeente Hoorn inzet op een hoge kwaliteit van de openbare ruimte. De stapeling aan eisen en voorwaarden die daarbij horen kan realisatie van projecten bemoeilijken. In de Hoornse omgevingsplannen is opgenomen dat woningdelen en kamerverhuur niet is toegestaan. Tot eind 2023 werden vergunningsaanvragen om hiervan af te wijken niet verstrekt. In de Woonvisie 2020-2025 is afgesproken om te onderzoeken of woningdelen en kamerverhuur via beleidsregels (die afwijking toestaan) wel mogelijk te maken. 28 Dit heeft er toe geleid dat het college in september 2023 beleidsregels heeft vastgesteld om woningdelen, kamerverhuur en splitsen mogelijk te maken.29 In het debat met de gemeenteraad is door het college aangegeven dat jongeren of starters (die woonruimte in Hoorn willen) gebaat zijn bij het aanbod van kamers. Daarnaast kunnen volgens het college ook (alleenstaande) ouders baat hebben bij het verhuren van een kamer. Dat kan passen bij de hulp- en zorgvraag (ruimte voor mantelzorgers) of een goed middel zijn tegen vereenzaming.30

28

Dit onderzoek is in 2021 uitgevoerd door onderzoeks- en adviesbureau Wyzer voor de gehele regio WestFriesland. Om de bestaande voorraad beter te benutten, adviseerde Wyzer om woningdelen, woningsplitsing en kamerverhuur toegankelijker te maken door het opstellen van beleidsregels. 29 Document Hoorn - Raadsbrief Beleidsregels woningdelen, -splitsing en kamerverhuur - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl) In de raadsinformatiebrief worden deze beleidsregels door het college toegelicht. 30 Document Hoorn - Meningvormend raadsvoorstel beleidsregels woningdelen, woningsplitsing en kamerverhuur - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl) de argumenten zijn te vinden het meningsvormend raadsvoorstel dat voorgelegd is aan de raad.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

31 van 55

De gemeente Hoorn is in het verlengde daarvan in de woonvisie ervan bewust dat het huidige vervolgonderwijsaanbod onvoldoende is voor studenten om in Hoorn te blijven of studenten van elders aan te trekken. Tegelijkertijd is Hoorn bezig via de WOW-aanpak (wonen, onderwijs, werk) om meer (HBO) studenten voor in de zorg aan te trekken. Daardoor is er vraag ontstaan naar studentenhuisvesting.

Privaatrechtelijke instrumenten De gemeente Hoorn verkrijgt grip op de woningmarkt door de inzet van privaatrechtelijke instrumenten, zoals het voeren van actief of faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid heeft de gemeente meer sturingsmogelijkheden en zeggenschap dan bij faciliterend grondbeleid of publiek-private samenwerking. Daar staat tegenover dat de gemeente ook meer risico loopt, vooral doordat grondaankopen vaak grote investeringen betekenen voor gemeenten. Het grondbeleid van de gemeente Hoorn is vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2016 die door de gemeenteraad in 2016 is vastgesteld. Het vastgestelde uitgangspunt is: Faciliterend, tenzij er goede argumenten zijn om actief grondbeleid te voeren. 31 Het beleid definieert wat goede redenen zijn om te kiezen voor actief grondbeleid: 1 Maatschappelijke noodzaak 2 Sterke grondpositie in combinatie met financiële potentie en beperkt risicoprofiel 3 Ontwikkeling faciliteren. In het beleid zijn afspraken gemaakt over de taken, rollen en verantwoordelijkheden van het college en de gemeenteraad voor een ‘slagvaardig’ grondbeleid. Het college verricht de strategische aankopen (die horen bij actief grondbeleid), stelt de grondprijs vast en de raad stelt ook (jaarlijks) de geactualiseerde grondexploitaties vast.

Actief en passief grondbeleid en strategische aankopen De gemeente Hoorn acteert tussen faciliterend en actief grondbeleid. Enkele betrokkenen beargumenteren dat als de gemeente Hoorn meer grip op de woningmarkt wil krijgen er de keuze gemaakt moet worden voor meer strategische aankopen. In de praktijk wordt ervaren dat de grondprijzen een beperkende factor kan spelen bij het realiseren van de beleidsdoelstellingen om voldoende sociale en middeldure huur en koop te bouwen. De grondprijzen volgen de markt met enige vertraging, waardoor er bij een sterke stijging van de bouwkosten (stichtingskosten) de grondprijs mee kan bewegen, wat de haalbaarheid van projecten kan verminderen. De geïnterviewde ontwikkelaars geven aan dat de grondprijzen van de gemeente Hoorn “niet zo slecht zijn” als in andere gemeenten binnen de regio. Daarmee bedoelen zij dat in andere gemeenten de gemeente een hogere grondprijs vraagt ten aanzien van wat er ontwikkeld kan worden. Dit zien ontwikkelaars als een beperking om daadwerkelijk over te gaan op de gewenste ontwikkeling.

31

Pagina 10 Nota Grondbeleid 2018=6

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

32 van 55

Woonchallenge In het Westfriese woonakkoord uit 2021 was afgesproken (actie 3.1) dat de regio een ‘woonchallenge’ zou uitschrijven bij marktpartijen voor nieuwe passende woonvormen voor eenpersoonshuishoudens en senioren. Uiteindelijk is de gemeente Hoorn namens de regio aan de slag gegaan met derdejaars studenten Bouwkunde van de Hogeschool Inholland.32 De studenten hebben meegedacht met hoe een leegstaand kantoorgebouw getransformeerd kan worden naar een woonconcept voor zowel senioren als starters. Dit heeft in 2023 geleid tot het tekenen van een intentieovereenkomst tussen de gemeente Hoorn en de ontwikkelaar. De komende periode werkt de ontwikkelaar samen met de gemeente, omwonenden en belanghebbenden het plan verder uit. De gemeenteraad beslist of de ontwikkeling door kan gaan. Het college verwacht de raad in het vierde kwartaal van 2024 een besluit voor te kunnen leggen.

Woonwagens In de Woonvisie is aandacht voor woonwagens als specifieke woonvorm binnen Hoorn. Hier heeft de raad met een motie om gevraagd.33 Uitgangspunt in het gevoerde beleid van Hoorn is dat woonwagenbewoners van Hoorn de mogelijkheid hebben te leven in een woonvorm die past bij hun culturele identiteit. De gemeente werkt samen met de Intermaris aan het aanbieden van voldoende standplaatsen en huurwoonwagens voor de woonwagenbewoners. In de woonvisie is onder meer bepaald dat Intermaris standplaatsen met woonwagens en huurwoningen die gesitueerd zijn op de woonwagenlocatie Bobeldijkerweg/Zomervaart verhuurt. In het coalitieakkoord 2022-2026 staat dat tijdens deze bestuursperiode het woonwagencentrum aan de Bobeldijkerweg uitgebreid wordt. In de woonvisie is opgenomen dat Intermaris bereid is om op aanwijzing van de gemeente Hoorn nieuwe huurkavels over te nemen en huurwoonwagens te bouwen en te verhuren. De gemeente Hoorn is verantwoordelijk voor het bepalen van de aantallen en voor het leveren van de huurkavels. Woonwagenbewoners zijn afhankelijk van deze verhuur omdat zij maximaal een hypotheek kunnen afsluiten voor €54.000 voor een standplaats en maximaal €160.060 voor een woonwagen (met energiebesparende maatregelen). Dit dekt niet de kosten voor een moderne woonwagen. De gemeenteraad heeft in 2023 naar aanleiding van een raadsvoorstel over deze uitbreiding besloten.34

3.4 Monitoring en evaluatie Uit voorgaande paragrafen blijkt dat de gemeente Hoorn diverse instrumenten inzet om grip te verkrijgen op de woningmarkt en de doelstellingen te behalen. Bij de beschouwing van de verschillende soorten instrumenten blijkt dat in de praktijk er haken en ogen aan zitten. Dit is inherent aan de rol van de gemeente op de woningmarkt: die wordt gekenmerkt door beperkingen. De vraag is dan ook in hoeverre de instrumenten (kunnen) bijdragen aan de doelen die de gemeente gesteld heeft en de grote, complexe opgaven die zij wil oplossen.

32

Woonchallenge voor Bouwmanagement & Vastgoed | Inholland De gemeenteraad heeft op 10 juli 2018 motie aangenomen waarin de raad het college verzocht om “’Zo spoedig mogelijk met een nieuw beleidsvoorstel te komen voor woonwagenbewoners, waarbij uitvoering gegeven wordt aan het rapport Woonwagenbewoner zoekt standplaats van de Nationale Ombudsman, de uitspraken van het Europese Hof en het college voor de Rechten van de Mens met betrekking tot de culturele identiteit van woonwagenbewoners”. 34 Raadsvoorstel te vinden op Document Hoorn - Raadsvoorstel Scenario's voor de mogelijke uitbreiding van woonwagenlocatie Bobeldijk - Zomervaart - iBabs Publieksportaal (bestuurlijkeinformatie.nl) 33

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

33 van 55

Hiervoor is monitoring noodzakelijk. Het hoofddoel is om voldoende (500 woningen) per jaar te realiseren die passend zijn (qua prijs en type) bij de vraag uit de gemeente en de ambities (meer stad worden) die de gemeente heeft. Valt dat ook te herleiden? We kijken daarvoor achtereenvolgens naar: • beschikbare plancapaciteit • beschikbare menskracht • gerealiseerde woningen

Heeft de gemeente voldoende plancapaciteit? Het college stuurt jaarlijks (in januari) een raadsinformatiebrief naar de raad met daarin de cijfers ten aanzien van de verwachte en gerealiseerde opleveringen. 35 De plancapaciteit was per januari 2022 als volgt:

De figuur laat zien dat er voor 2022 en 2023 voldoende plannen waren in de uitvoeringsfase (het omgevingsplan is vastgesteld) om de jaarlijkse 500 woningen te kunnen realiseren. Voor de jaren daarna zijn er meer onzekerheden. Het omgevingsplan is nog niet vastgesteld of er zijn andere belemmeringen of er is nog weinig duidelijkheid. Als alle plannen door zouden gaan, dan kunnen er tot 2030 zo’n 500 woningen per jaar gerealiseerd worden. Er is beperkt ruimte voor planuitval in de huidige plannen.

35

Document Hoorn - Informatieve brief aan de raad opleveringen 2022 - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl)

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

34 van 55

Definities harde en zachte planvoorraad, betekenis voor doelen en programmering Harde plannen zijn nieuwbouwprojecten waarvoor een omgevingsplan is vastgesteld en/of waarvoor vergunningen zijn verleend. Voor de zachtere plannen geldt dat deze in voorbereiding zijn (het is een zoeklocatie, er is nog geen gemeentelijke visie op de locatie, nog geen anterieure overeenkomst, omgevingsplan of vergunning). Daarmee is ook nog niet bekend of en wanneer het plan gerealiseerd zal worden en om hoeveel woningen het precies zal gaan. Er wordt hiervan wel een inschatting gemaakt door de betrokken gemeentelijke projectleider. In 2020 heeft de minister van BZK afspraken gemaakt met de provincies om de plancapaciteit waar nodig omhoog te brengen naar 130 procent omdat in de praktijk niet alle plannen doorgaan (dus een buffer van 30% in de programmering).

Beschikt de gemeente over voldoende menskracht? Het realiseren van voldoende woningen wordt bemoeilijkt door gebrek aan personele capaciteit bij zowel Nederlandse gemeenten als ontwikkelaars. In de woondeal is hier aandacht voor en zegt de Provincie Noord-Holland toe te helpen door eigen medewerkers ‘uit te lenen’ aan gemeenten die dat nodig hebben. Uit de gesprekken met stakeholders blijkt dat sommige (kleinere) gemeenten momenteel geen of onvoldoende medewerkers hebben op het gebied van ruimtelijke ordening. Capaciteitsgebrek speelt ook bij de gemeente Hoorn en is een punt van zorg voor zowel de organisatie als het college. De situatie van enkele jaren geleden wordt door (diverse) medewerkers als ‘problematisch’ genoemd. Door personeel verloop raakte de gemeente Hoorn de kennis, kunde en capaciteit kwijt om de grote ontwikkelingen mogelijk te maken. De gemeente heeft verschillende stappen ondernomen om de situatie te verbeteren en medewerkers geven aan dat de ‘situatie nu op orde is’.36 Wel met de kanttekening dat met het oog op de capaciteit er geen nieuwe initiatieven (zonder vertraging) opgenomen kunnen worden.

Benodigde ambtelijke capaciteit moeilijk kwantificeerbaar Er zijn geen cijfers beschikbaar over de capaciteit die benodigd is om de gewenste doelstellingen te behalen en of de capaciteit aansluit op de ambities. In de praktijk zijn er diverse interne en externe partijen en afdelingen betrokken bij het proces van planvorming tot realisatie. Vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet heeft de gemeente Hoorn de interne processen herzien (en met succes, zie paragraaf 3.2). Ontwikkelaars vrezen dat de Omgevingswet tot nieuwe vertragingen gaat leiden. De effecten hiervan zijn niet van te voren in te schatten. De ambtelijke capaciteit voor projecten lijkt op orde, voor beleid en monitoring is die aan de krappe kant, zo komt naar voren uit de interviews.

36

Zoals eerder genoemd gaat het dan om voldoende capaciteit voor de bouw van woningen. Medewerkers geven aan dat voor de monitoring nog onvoldoende capaciteit is.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

35 van 55

Ontwikkelaars onderschrijven de stelling van de gemeente. Zij noemen dat de situatie in Hoorn op dit moment “niet zo slecht” is als in enkele andere regiogemeenten maar dat in het verleden het gebrek aan ambtelijke capaciteit een belangrijke bron van vertraging vormde. Daarnaast moeten bouwers en ontwikkelaars ook spaarzaam hun beschikbare mensen inzetten. Vertraging aan de kant van de gemeente bij planvorming of vergunningverlening kan er toe leiden dat personeel op andere projecten in het land ingezet worden.

Realiseren de ontwikkelende partijen voldoende woningen? Uit de raadsinformatiebrief van januari 2022 blijkt dat er in 2022 150 woningen minder zijn opgeleverd dan was verwacht. In totaal zijn 360 woningen opgeleverd. De aantallen zijn samengesteld op basis van opgave door de ontwikkelende partijen.

De verklaring is volgens het college te vinden in vertraging door het moeten saneren van grond om deze bouwrijp te maken en dat leidde vervolgens (door inmiddels gestegen bouwkosten) tot nog meer vertraging. In de raadsbrief van januari 2023 noemt het college “Het monitor en bijhouden van de woningbouwprogrammering is een omvangrijke klus.” De wethouder geeft aan samen met de provincie te werken aan een professioneel monitoringssysteem. Medewerkers van de gemeente geven aan goed zicht te hebben op de planontwikkeling. Dit onder meer dankzij de systemen waarmee gewerkt wordt (zowel intern als extern) als de inspanningen die afgelopen jaren hebben plaatsgevonden om (interne) processen te stroomlijnen en de samenwerking met marktpartijen te verbeteren. Waar het de gemeente aan ontbreekt is zicht op de ontwikkelingen die daadwerkelijk zijn gerealiseerd. De gemeente weet tot aan de vergunningverlening wat de productie is, maar niet wat er daadwerkelijk gebouwd wordt. De gemeente kan daardoor geen overzichten bieden van type en hoeveelheid woningen die de afgelopen jaren zijn opgeleverd.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

36 van 55

Toegevoegde woningen: langjarig gemiddelde is 307 Op www.waarstaatjegemeente.nl, een dashboard van VNG Realisatie met per gemeente een overzicht van openbare cijfers en trends, is te vinden hoeveel woningen er jaarlijks in Hoorn zijn toegevoegd (nieuwbouw en transformatie minus sloop). In 2022 is de het aantal woningen in Hoorn in de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (de BAG) toegenomen met 327. Dat is iets meer dan het langjarig gemiddelde van 307 woningen per jaar. Als gekeken wordt naar toegevoegde nieuwbouw, dan is het langjarig gemiddelde in Hoorn 358 woningen. Het verschil tussen beide registraties is niet alleen de sloop maar ook administratieve wijzigingen (de status van wooneenheden, recreatiewoningen en bijzondere woongebouwen) die van invloed waren op het totaal aantal woningen in de gemeente. Figuur 3.1 Groei woningvoorraad en nieuwbouw ten opzichte van vorig jaar, gemeente Hoorn Jaar

Totale woningvoorraad per 1 januari

Groei absoluut gedurende het jaar (nieuwbouw minus sloop)

2013

31.354

407

2014 2015

31.943 32.226

589 283

2016 2017

32.423 32.640

197 217

2018 2019

32.783 32.744

143 -39

2020 2021

33.086 33.656

342 570

2022 2023

33.983 34.330

327

Langjarig gemiddelde

307

Bron: waarstaatjegemeente.nl, op basis van bewerkingen ABF Research/BAG (links) en CBS Statline op basis van ABF Research/Syswov (rechts)

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

37 van 55

3.5 Conclusie De rekenkamer heeft de bevindingen uit dit hoofdstuk getoetst aan het normenkader en komt tot onderstaand oordeel: Toetsingscriteria

Beoordeling

Effectieve uitvoering De instrumenten en afspraken zijn passend bij de opgave en de gemeentelijke rol De beschikbare ambtelijke capaciteit is passend bij de opgave en de gemeentelijke rol De instrumenten en afspraken worden gedragen door de betrokken externe actoren Zicht op realisatie De gemeente heeft zicht op de eigen realisatie en die van externe actoren met gedeelde definities Het is aannemelijk dat de gemeente haar eigen doelstellingen kan realiseren Het is aannemelijk dat externe actoren hun doelstellingen kunnen realiseren

: er is geen verbeterpotentieel : er is verbeterpotentieel : verbeteringen zijn noodzakelijk : verbeteringen zijn dringend nodig N.t.b. : (nog) niet te beoordelen

Toelichting op de beoordeling van de toetsingscriteria Effectieve uitvoering De gemeente Hoorn maakt gebruik van een breed scala aan instrumenten. De inzet van de instrumenten sluit aan bij de gemeentelijke rol. Tegelijkertijd wordt de gemeente geconfronteerd met een grote opgave, waarbij het ambitieniveau en de inzet van de instrumenten daadwerkelijke realisatie van de beleidsdoelstellingen in de weg kan zitten. De gemeente is sterk afhankelijk van externe partijen voor de beleidsdoelstellingen en kan door die afhankelijkheid gedwongen worden om ‘los te laten’. Het is niet mogelijk om overal grip op te behouden. Als het gaat om de samenwerking tussen marktpartijen en corporaties heeft de gemeente de afgelopen jaren een grote stap gezet. Dit leidt er in de praktijk toe dat ontwikkelingen sneller gerealiseerd kunnen worden. De grip die het gemeentebestuur wil behouden op de prestatieafspraken met de grootste woningbouwcorporatie kan er in de praktijk toe leiden dat er juist minder grip komt. Daarnaast wil de gemeente via planologische regelingen sturen op de kwaliteit van de leefomgeving en de woningbouwprogramma’s. Dit past bij de gemeentelijke rol maar botst met de afspraken die landelijk en regionaal zijn gemaakt. Deze vereisen bijvoorbeeld zowel een versnelling van bepaalde ontwikkelingen als een andere samenstelling qua woontypes dan nu in het beleid is opgenomen.

Het is niet mogelijk om te beoordelen of de beschikbare ambtelijke capaciteit passend is bij de gemeentelijke opgave en rol omdat de benodigde cijfers en normen hiervoor ontbreken. Uit de gesprekken met medewerkers en stakeholders blijkt wel dat in de praktijk dit een punt van zorg is waar ook aandacht voor is geweest.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

38 van 55

Op dit moment beschouwt zowel de gemeente als ontwikkelaars de beschikbare capaciteit als ‘voldoende’ voor de huidige plannen maar er is geen ruimte om een versnelling te realiseren. Voor het woonbeleid en de monitoring in brede zin is de capaciteit (te?) krap. De gemeente heeft ingezet op het ontwikkelen van een goede regionale samenwerking en samenwerking met marktpartijen via overleggen. De afspraken die de gemeente maakt kunnen op draagvlak rekenen bij de externe partijen en de samenwerking verloopt goed. Nadrukkelijk wordt genoemd dat de gemeente ook bij tegengestelde belangen vooraf in gesprek gaat en partijen betrekt bij het verbeteren van het eigen beleid (zoals de doelgroepenverordening). Zicht op realisatie De gemeente heeft beperkt zicht op de eigen realisatie en die van externe actoren, als het gaat om nieuwbouw. De gemeente heeft daarentegen veel zicht op de toekomstige productie, de planvoorraad en de ontwikkelingen. De gemeente beschouwt het als een grote opgave om daadwerkelijk in kaart te brengen wat er uiteindelijk gerealiseerd wordt. Het is de vraag of het waarschijnlijk is of de gemeente haar eigen doelstellingen kan realiseren. Hierbij speelt mee dat veel speerpunten in de woonvisie vrij algemeen (niet SMART) zijn. Het aantal van 500 woningen wordt door verschillende oorzaken in de praktijk niet gehaald.

Volgens de gemeente is op papier inzichtelijk dat er voldoende (harde en zachte) plancapaciteit is om de doelstellingen tot 2030 te halen maar de geadviseerde buffer voor 30 procent planuitval is er niet. In veel van de bestudeerde beleidsstukken en afspraken (zoals de woondeal uit 2023) staat dat de externe partijen die nodig zijn voor het realiseren van de doelstellingen in de praktijk veel last hebben van de snel veranderende economische omstandigheden. In gesprekken met de verschillende stakeholders wordt dit bevestigd. Het is hierdoor allesbehalve zeker dat externe partijen bij machte zijn om de (hoge) ambities uit de akkoorden en visies te bewerkstelligen.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

39 van 55

4. Rol van de gemeenteraad 4.1 Inleiding Dit hoofdstuk gaat in op de informatievoorziening aan de gemeenteraad en de mogelijkheden die de raad heeft om (bij) te sturen. De volgende onderzoeksvragen komen aan de orde: • Op welke wijze is de raad geïnformeerd over het opstellen, de uitvoering en de voortgang van het woonbeleid? • Welke aanvullende mogelijkheden heeft de raad om (bij) te sturen?

4.2 Informatievoorziening aan de raad Tussen het college en de gemeenteraad zijn verschillende afspraken gemaakt rondom de informatievoorziening. De afspraak is om de raad tweemaal per jaar te informeren over de voortgang van de woningbouw. Een moment is de raadsbrief die in januari verstuurd wordt met een algemene bespreking van de voortgang (hoeveel woningen worden gerealiseerd, waar liggen knelpunten, welke plannen zijn er). De gemeente geeft daarnaast ook een meerjarige doorkijk over de realisatie en de beschikbare capaciteit. Er vindt jaarlijks ook een informatieavond plaats met de Woningmakers over concrete projecten of een thema. Als het gaat om doelgroepen (woonwagenbewoners, buitenlandse werknemers en maatschappelijk opvang) wordt de raad hier via aparte raadsinformatiebrieven, raadsvoorstellen en informatieve sessies over geïnformeerd. De gemeenteraad heeft de wens geuit aan het college om volledig geïnformeerd te worden over de realisatie van de woningbouwprogramma’s. Zoals besproken in paragraaf 3.4 beschikt de gemeente Hoorn niet over deze inzichten en kan om die reden – tot teleurstelling van verschillende raadsleden – niet aan dit verzoek voldoen. Kenmerkend voor het woningbouwbeleid is dat verschillende beleidsdomeinen tegelijkertijd een rol spelen.

Zoals verwoord in de visie “meer stad worden’ en het regionale woonakkoord is de aantrekkingskracht van Hoorn als woonstad in belangrijke mate afhankelijk van de economische positionering en ontwikkeling en investeringen in de mobiliteit. Daarnaast is de zorgopgave gekoppeld aan (passend) woningaanbod. In de woonvisie is dit ook weergegeven en komt terug in de verschillende speerpunten en acties. De raad wordt niet geïnformeerd over de voortgang van deze onderdelen uit de woonvisie. De raad wordt meegenomen in de planvorming bij ruimtelijke projecten zoals de Poort van Hoorn. De raad wordt geïnformeerd over het programma van eisen en de nota van uitgangspunten. Uiteraard is de raad het bevoegde gezag om omgevingsplannen vast te stellen. Dit geeft de raad op projectniveau inzicht in de aantallen en typen woningen die gerealiseerd (kunnen) gaan worden. Via de P&C-cyclus wordt de raad geïnformeerd over de voorgenomen belangrijkste acties voor het komende jaar. Voor 2023 waren er vijf voorgenomen acties. In de Begroting 2024 wordt daarvan verslag gedaan. Wat opvalt is dat de acties niet allemaal letterlijk terugkomen in de resultaten.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

40 van 55

Wat ook opvalt is dat er 500 woningen zouden zijn gerealiseerd terwijl uit het bestuurlijk interview blijkt dat het gaat om vastgestelde bestemmingsplanruimte omdat het zicht ontbreekt op de daadwerkelijke realisatie. Tabel 4.1 Streefwaarden en realisatie 2023 volgens de P&C-cyclus Belangrijkste acties 2023 (volgens Begroting 2023)

Resultaten 2023 (volgens Begroting 2024)

Maximale woningbouwversnelling. Ambitie om jaarlijks 500

500 woningen gerealiseerd.

woningen te bouwen, met de Poort van Hoorn als topprioriteit. Extra inzet op woningen voor jongeren, studenten en young

Een aantrekkelijk, evenwichtig en

professionals.

gedifferentieerd woningaanbod om specifieke groepen inwoners aan te trekken: jongeren, hoger opgeleiden en jonge gezinnen, doorstroming senioren.

Onderzoek naar wenselijkheid en haalbaarheid van de

Prestatieafspraken met de woningcorporaties zijn

verschuiving van woningcategorieën van 30% goedkoop, 30%

uitgevoerd.

middelduur en 40% duurdere woningen naar 30-40-30. Start grote kwaliteitsimpuls openbare ruimte centrumgebied Kersenboogerd. Uitbreiding woonwagenlocatie Bobeldijkerweg.

Doorlopen ruimtelijke procedure voor het uitbreiden van het woonwagencentrum. Initiatieven voor bijzondere woonvormen stimuleren en faciliteren.

4.3 Mogelijkheden om (bij) te sturen Het beeld van de mensen die geïnterviewd zijn in het kader van dit onderzoek is dat de gemeenteraad van Hoorn (zoals ook in veel andere gemeenten) een grote betrokkenheid kent bij het woningbouwbeleid. Dat blijkt onder meer uit de frequentie van (technische) vragen en de hoge belangstelling voor de woningbouwpunten tijdens raadsvergaderingen. Betrokkenen geven aan dat de raad ook het college een duidelijk mandaat geeft. Voor dit onderzoek zijn een aantal raadsvoordrachten en voorstellen bekeken uit de periode 2018-2024. Ook daaruit komt het beeld naar voren dat de raad sterk betrokken is bij het onderwerp en veel wensen heeft die hij graag terug ziet in het beleid. Het gaat onder meer over hoge grondprijzen, sociale koop, bouwen voor eigen inwoners, bouwen voor eigen jongeren, ondergronds parkeren en ruimtelijke kwaliteit. De raad maakt daarvoor actief gebruik van de instrumenten die hij heeft om bij te sturen. Er worden onder andere amendementen op raadsvoordrachten en moties ingediend.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

41 van 55

Uniek is de afspraak die in de bestuursperiode 2014-2018 is gemaakt met de raad waarbij er afgesproken is dat de gemeenteraad jaarlijks de prestatieafspraken vaststelt. In theorie kan de gemeenteraad daardoor nog wijzigingen doorvoeren. Maar doordat deze prestatieafspraken het resultaat zijn van een onderhandeling tussen het college, de woningbouwcorporatie en de huurdersvereniging is in de praktijk de ruimte om te wijzigen zeer beperkt.

Raadsleden willen graag meer grip op de woningmarkt dan zij in de praktijk hebben In hoofdstuk 3 van dit rapport is stilgestaan bij de inzet van de instrumenten die de gemeente heeft om invloed uit te oefenen op de woningmarkt. Doordat de gemeente sterk afhankelijk is van externe partijen voor de realisatie van de beleidsdoelstellingen kan de inzet van deze instrumenten een ander effect hebben dan beoogd werd. Een politieke wens van de raad kan botsen met een regionale afspraak of doelstelling. Daarnaast kan het stapelen van wensen en eisen ertoe leiden dat er geen anterieure overeenkomsten met marktpartijen afgesloten kunnen worden. Uit de gesprekken komt het beeld naar voren dat raadsleden veel vragen hebben over de precieze verhoudingen met de samenwerkingspartners en externe partijen. Bij raadsleden bestaat ook teleurstelling over de sterke afhankelijkheid van externe (markt)partijen bij het realiseren van de doelstellingen binnen het woondomein. Het college opereert zowel binnen het politieke landschap als binnen de markt en lijkt op momenten moeite te hebben met het inzichtelijk maken van het spanningsveld dat daarbij hoort.

4.4 Conclusie De rekenkamer heeft de bevindingen uit dit hoofdstuk getoetst aan het normenkader en komt tot onderstaand oordeel: Toetsingscriteria

Beoordeling

Effectieve controle en bijsturing De informatievoorziening aan de gemeenteraad is tijdig, actueel, begrijpelijk en conform de gemaakte afspraken. De gemeenteraad heeft zicht op de output en effecten van het woonbeleid. De gemeenteraad heeft zicht op de invloed die zij kan uitoefenen op het woonbeleid.

: er is geen verbeterpotentieel : er is verbeterpotentieel : verbeteringen zijn noodzakelijk : verbeteringen zijn dringend nodig N.t.b. : (nog) niet te beoordelen

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

42 van 55

Toelichting op de beoordeling van de toetsingscriteria Passende informatievoorziening De raad is in P&C-cyclus geïnformeerd over de ambitie om 500 woningen per jaar te bouwen. Het benoemde resultaat ‘500 woningen gerealiseerd’ betreft echter geen fysieke woningen maar vastgestelde bestemmingsplanruimte. Het zicht op de daadwerkelijke realisatie ontbreekt. De belofte die gedaan is in de woonvisie om periodiek de resultaten van de woonvisie te monitoren is niet nagekomen. Verbetering op dit punt zit met name in het zichtbaar maken van de samenhang tussen de verschillende onderdelen die in de woonvisie beschreven staan. Zicht op output en effecten van het woonbeleid De gemeenteraad heeft op dit moment beperkt zicht op de output en de effecten van het woonbeleid. Als het gaat om de impact op de plancapaciteit is dit voor raadsleden helder. Het is voor een raadslid moeilijk navolgbaar in hoeverre gemaakte beleidskeuzes en de inzet van specifieke instrumenten leiden tot daadwerkelijke resultaten. Zicht op de invloed die de raad kan uitoefenen De gemeenteraad kent een grote betrokkenheid bij het onderwerp woningbouwbeleid en weet gebruik te maken van de beschikbare raadsinstrumenten. Politieke afspraken en wensen vormen de basis van de inzet van deze instrumenten.

Naast het politieke landschap opereert de gemeente ook in een omgeving waar zij sterk afhankelijk is van externe partijen als ontwikkelaars, corporaties en andere bestuursorganen. Op dit punt is verbetering mogelijk om inzichtelijk te maken hoe de verhoudingen zijn en wat de mogelijkheden zijn die de gemeente heeft. De gemeenteraad heeft geen zicht op het realiseren van de doelstellingen van wonen en zorg, verduurzaming en ouderenhuisvesting. De raad wordt als het gaat om doelgroepen wel apart meegenomen via raadsinformatiebrieven en informatiesessies. Als het gaat om woonwagenbewoners wordt de raad geïnformeerd over de doelen die in de woonvisie staan en via raadsvoorstellen betrokken.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

43 van 55

Bijlage 1 Onderzoeksverantwoording Het rekenkameronderzoek kent vier fasen: de aankondiging, de deskresearch, de verdieping en tot slot de analyse en rapportage.

Fase 1: Aankondiging Het onderzoek startte op 4 augustus 2023 met een startgesprek met de ambtelijk contactpersoon van dit onderzoek. Naast een toelichting op de uitgangspunten van het onderzoek werd dit gesprek benut om praktische afspraken te maken over het verkrijgen van relevante informatie, planning van de interviews en groepsbijeenkomsten, te interviewen externe actoren en overige zaken.

Fase 2: Deskresearch Voor dit onderzoek zijn relevante landelijke onderzoeken geraadpleegd over de woningmarkt, de rol van de gemeente Hoorn in relatie tot andere stakeholders en de (effectiviteit van) beschikbare gemeentelijke instrumenten voor de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw. Voor het verdiepende deel naar de effectiviteit van het Hoornse woonbeleid zijn gemeentelijke en regionale documenten geraadpleegd die samenhangen met woonbeleid. Het gaat om beleidsdocumenten, relevante raadsinformatiebrieven en collegeberichten en cijfermatige ontwikkelingen. Een lijst met geraadpleegde bronnen is opgenomen in Bijlage 3.

Fase 3: Verdieping In de periode van week 39 tot en met week 50 vonden interviews plaats met ambtelijk en bestuurlijk betrokkenen bij de uitvoering van het woonbeleid en met externe actoren: vertegenwoordigers van woningcorporaties, ontwikkelaars, huurdersbelangenverenigingen en makelaars, die allen betrokken zijn bij de uitvoering van het woonbeleid van de gemeente Hoorn. Een lijst met de tien geïnterviewde personen is opgenomen in Bijlage 2. De interviews vonden plaats via beeldbellen. Van alle interviews zijn gespreksverslagen opgesteld, die ter accordering aan de geïnterviewden zijn voorgelegd. Op donderdag 23 november vond een groepsgesprek plaats met elf leden van de gemeenteraad om hen specifiek te bevragen op toegankelijkheid van de informatievoorziening in relatie tot de doelstellingen van de woonvisie. In het groepsgesprek werden ook enkele eerste bevindingen uit de fasen Deskresearch en Verdieping voorgelegd aan de raadsleden om te toetsen welk belang zij daaraan hechten.

Fase 4: Analyse en rapportage In deze fase zijn de uitkomsten van het onderzoek geanalyseerd om te komen tot de beantwoording van de deelvragen en centrale onderzoeksvraag. Allereerst zijn de resultaten uit de deskresearch (feitelijkheden over doelen, instrumenten, uitvoering en realisatie) gekoppeld aan de resultaten van de interviews. De informatie uit de interviews is enerzijds gebruikt om hiaten in de deskresearch op te vullen en anderzijds om het perspectief van stakeholders en betrokkenen op de doelen, uitvoering, realisatie en informatievoorziening helder te krijgen.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

44 van 55

Belangrijk hierbij is dat resultaten uit de interviews alléén meegenomen zijn als ze ofwel aansluiten bij de bevindingen uit de deskresearch ofwel door meerdere geïnterviewden zijn genoemd. De bevindingen zijn vervolgens getoetst aan het normenkader: zijn ze in lijn met wat je mag verwachten van effectief overheidsbeleid in alle fasen van de beleidscyclus? Hierbij is gebruik gemaakt van vier categorieën met een kleurcode: : er is geen verbeterpotentieel : er is verbeterpotentieel : verbeteringen zijn noodzakelijk : verbeteringen zijn dringend nodig N.t.b. : (nog) niet te beoordelen De score is toegelicht in de laatste paragraaf in ieder hoofdstuk. Het doel van de toetsing is om verbetermogelijkheden te identificeren en om recht te doen aan dingen die goed gaan. De resultaten van het onderzoek zijn beschreven in een concept-nota van bevindingen.

Fase 5: Ambtelijk wederhoor en bestuurlijke reactie De concept-nota van bevindingen is in de periode van 29 januari tot 16 februari 2024 voorgelegd aan de ambtelijke organisatie in het kader van het ambtelijk wederhoor. De ambtelijke reactie is op 16 februari 2024 door de rekenkamer ontvangen. Na verwerking hiervan is het eindrapport, inclusief conclusies en aanbevelingen, door de rekenkamer aangeboden aan het college ten behoeve van een bestuurlijke reactie.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

45 van 55

Bijlage 2 Lijst geïnterviewde personen #

Organisatie

Functie

1

Gemeente Hoorn

Adviseur wonen

2

Gemeente Hoorn

Projectleider Poort van Hoorn

3

Gemeente Hoorn

Projectleider andere woningbouwprojecten

4

Gemeente Hoorn

Adviseur Wonen

5

Gemeente Hoorn

Wethouder Wonen

6

Huurdersbelangenorganisatie

Voorzitter

7

Boekweit Olie Makelaars

Makelaar

8

Woningbouwcorporatie Intermaris

Directeur-bestuurder

9

BPD

Projectontwikkelaar

10

Zeeman Vastgoed

Projectontwikkelaar

Aanwezige raadsleden tijdens groepsgesprek op 23 november 2023 1. Kholoud Al Mabayed 2. Marieke Rijk 3. Jeroen van der Veer 4. Menno Jas 5. Ellen van der Knaap 6. Robert Vinkenborg 7. André van Beusekom 8. Marion van der Bijl 9. John Halsema 10. Rob Brandhoff 11. Lisa Klinkenberg (destijds tevens intern lid van de rekenkamercommissie)

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

46 van 55

Bijlage 3 Lijst geraadpleegde bronnen Landelijke bronnen Aedes: Samenvatting Wet Versterking Regie op de volkshuisvesting | aedes.nl Aedes (2022): Definiëring sociale huur | aedes.nl Algemeen Dagblad (2022): Leencapaciteit huizenkopers onder druk door almaar stijgende hypotheekrente | Nieuwsbericht | ad.nl Algemeen Dagblad (2023): Huizenkopers haken massaal af, woningbouw stort in: ‘Dramatische terugval’ | Artikel | ad.nl I&O Research (2020): Verkenning rollen op de woningmarkt | Rapport | ioresearch.nl Milieu Centraal: Aardgasvrij wonen | milieucentraal.nl Ministerie van BZK: Huurverhoging in 2022 | Nieuwsbericht | volkshuisvestingnederland.nl Ministerie van BZK: Nationale Woon- en Bouwagenda | volkshuisvestingnederland.nl Ministerie van BZK: Woondeals | volkshuisvestingnederland.nl Ministerie van BZK (2019): Rijk en regio Amsterdam tekenen woondeal voor meer betaalbare woningen | Nieuwsbericht | volkshuisvestingnederland.nl Ministerie van BZK (2022): Nationale belangen en opgaven | Ontwerp NOVI | novistukken.nl Ministerie van BZK (2023): Bouw 220.000 woningen met Woondeal Noord-Holland Noord, Flevoland en MRA | Nieuwsbericht | volkshuisvestingnederland.nl Nul20 (2023): Stijgende rente beperkt bouwambities woningcorporaties | Artikel | nul20.nl Overheid.nl: Wet versterking regie volkshuisvesting | internetconsultatie.nl Platform31 en Expertisecentrum Flexwonen (2020):