Definitief rapport Effectiviteit Woonbeleid Hoorn 2024

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

Onderzoek Rekenkamer Hoorn

www.ioresearch.nl

Colofon Uitgave Ipsos I&O Piet Heinkade 55 1019 GM Amsterdam

Rapportnummer 2023/036

Datum maart 2024

Opdrachtgever Rekenkamer Hoorn

Auteurs Ester Hilhorst Laurent Staartjes

Copyright Het overnemen uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

2 van 55

Inhoudsopgave Samenvatting, conclusies en aanbevelingen___________________________________________________ 4 Inleiding _____________________________________________ 4 Wettelijk taak en speelveld __________________________________ 4 Lokale ambities en beleid ___________________________________ 4 Regionale en landelijke ontwikkelingen ___________________________ 5 Uitvoering en instrumenten__________________________________ 6 Monitoring, informatievoorziening en (bij)sturing ____________________ 8

1. Inleiding __________________________________________________________________________________ 10 1.1 Aanleiding __________________________________________ 10 1.2 Doel en vraagstelling ____________________________________ 10 1.3 Normenkader ________________________________________ 11 1.4 Onderzoeksopzet ______________________________________ 12 1.5 Indeling rapport ______________________________________ 12

2. Context en beleid__________________________________________________________________________ 13 2.1 Inleiding ___________________________________________ 13 2.2 Werking woningmarkt, gemeentelijke rol _______________________ 13 2.3 Landelijke ontwikkelingen ________________________________ 14 2.4 Regionale ontwikkelingen en ambities _________________________ 17 2.5 Beleidsdoelen Hoorn ____________________________________ 21 2.6 Conclusie _________________________________________ 24

3. Uitvoering en realisatie ____________________________________________________________________ 26 3.1 Inleiding __________________________________________ 26 3.2 Samenwerkingspartners en afspraken ________________________ 26 3.3 Instrumenten om de doelen te halen __________________________ 30 3.4 Monitoring en evaluatie __________________________________ 33 3.5 Conclusie _________________________________________ 38

4. Rol van de gemeenteraad__________________________________________________________________ 40 4.1 Inleiding __________________________________________ 40 4.2 Informatievoorziening aan de raad __________________________ 40 4.3 Mogelijkheden om (bij) te sturen _____________________________ 41 4.4 Conclusie _________________________________________ 42

Bijlage 1 Onderzoeksverantwoording_________________________________________________________ 44 Bijlage 2 Lijst geïnterviewde personen _______________________________________________________ 46 Bijlage 3 Lijst geraadpleegde bronnen ________________________________________________________ 47 Bijlage 4: Overzicht speerpunten woonvisie __________________________________________________ 50 Bijlage 5: Bestuurlijk wederhoor______________________________________________________________ 51 Bijlage 6: Nawoord ___________________________________________________________________________ 54

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

3 van 55

Samenvatting, conclusies en aanbevelingen Inleiding Gemeenten zijn verantwoordelijk voor voldoende woningen binnen de gemeentegrenzen die voldoen aan landelijke regelgeving en voor de huisvesting van doelgroepen. De realisatie gebeurt door (markt)partijen. Gemeenten kunnen hieraan nadere (kwalitatieve) randvoorwaarden stellen. Het doel van het onderzoek is om de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad van Hoorn op het woonbeleid te versterken. Dit door een antwoord te formuleren op de centrale vraag: Binnen welke ruimtelijk-juridische en maatschappelijke context opereert de gemeente Hoorn op de woningmarkt en is de gemeenteraad voldoende in staat om (bij) te sturen op de in de Woonvisie Hoorn 2020-2025 geformuleerde ambities en opgaven? Ten behoeve van dit onderzoek zijn relevante documenten bestudeerd en interviews gehouden met tien stakeholders. Het gaat om vier ambtelijk betrokkenen, de wethouder Wonen en vijf externe actoren, namelijk vertegenwoordigers van woningcorporaties, ontwikkelaars, huurdersbelangenverenigingen en makelaars, die allen betrokken zijn bij de uitvoering van het woonbeleid van de gemeente Hoorn. Daarnaast vond op donderdag 23 november een groepsgesprek plaats met 11 leden van de gemeenteraad om hen specifiek te bevragen op toegankelijkheid van de informatievoorziening in relatie tot de doelstellingen van de woonvisie.

In deze samenvatting staan de belangrijkste bevindingen en geeft de rekenkamer conclusies en aanbevelingen aan de raad.

Wettelijk taak en speelveld Gemeenten hebben ten aanzien van de woningmarkt een tweeledige wettelijke taak. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor voldoende woningen binnen de gemeentegrenzen die voldoen aan landelijke regelgeving en voor de huisvesting van doelgroepen. De realisatie gebeurt door (markt)partijen. Gemeenten kunnen hieraan nadere (kwalitatieve) randvoorwaarden stellen.

Lokale ambities en beleid De gemeente Hoorn heeft in 2019 de visie ‘Meer stad worden’ vastgesteld met daarin een duidelijke probleemanalyse met ontwikkelingsrichting. De gemeente Hoorn vergrijst sterker dan het landelijk gemiddelde, de economische groei blijft achter en de gemeente Hoorn weet onvoldoende hoger opgeleiden aan de stad te binden. Op termijn kan dat leiden tot een gebrek aan voorzieningen en tot een krimp van de bevolking. Om dat te voorkomen is een nieuwe impuls nodig: nieuwe woonmilieus die jongeren kunnen vasthouden en aantrekken, maar die ook aantrekkelijk zijn voor ouderen. De gemeente wil ‘meer stad worden’ en is als het gaat om woningbouw overgegaan van een beheergemeente naar een ontwikkelgemeente. Hierbij hoort sturen op een woningmarkt die aansluit op de wensen van de inwoners, inspelen op de veranderende woonwensen en opgaven en ruimte bieden voor nieuwe woonconcepten voor jongeren en hoger opgeleiden. De Woonvisie Hoorn 2020-2025; Een nieuwe koers heeft een veelheid aan niet-concrete doelen en ‘speerpunten’ zoals “Doorstroming in de sociale huurmarkt en naar middenhuurwoningen wordt

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

4 van 55

ondersteund”. Dit maakt het lastig voor de raad om te sturen en lastig voor het college om verantwoording af te leggen. In de woonvisie staat dat de gemeente Hoorn streeft naar 10.000 – 12.000 extra woningen in Hoorn. Dit op grond van de 30 – 30 – 40 verdeling. Dat betekent dat 30 procent goedkoop moet zijn (sociale huur of sociale koop), 30 procent middenduur en 40 procent in het duurdere segment. De woonvisie maakt niet duidelijk om welke periode het hier gaat. In het coalitieakkoord 2022-2026 zijn hierover nadere afspraken gemaakt: in de betreffende coalitieperiode worden 500 woningen per jaar gebouwd en na deze periode 1.000 woningen per jaar. Daarmee realiseert Hoorn in totaal 6.000 woningen tot 2030. Dat betekent dat de overige 4.000 tot 6.000 woningen zijn voorzien voor de periode na 2030. Het ontbreekt voor de woningen die na 2030 gerealiseerd moeten worden aan concrete locaties. Omdat er geen uitleglocaties meer zijn, zullen de woningen gerealiseerd worden binnen de bestaande stad. Hiervoor zijn wel zoeklocaties aangewezen in de Omgevingsvisie maar zijn nog geen concrete ontwikkellocaties in beeld.

Regionale en landelijke ontwikkelingen De lokale ambities zijn gedeeltelijk ingehaald door regionale ontwikkelingen en afspraken. Uit onderzoek uit 2023 blijkt dat de nieuwbouwprognoses uit 2018 waarop de woonvisie is gebaseerd, te laag waren. Regionaal vertaalt de nieuwe prognose zich in een nieuwbouwopgave van ca. 1.300 woningen per jaar, duidelijk hoger dan de 800 à 900 woningen die zijn afgesproken in het regionale woonakkoord. Als het de MRA (Metropool Regio Amsterdam) niet lukt om de eigen woningbouwopgave te realiseren, dan kan de overloop naar Hoorn bovendien hoger zijn dan ingeschat. De woningbouwopgave kan eveneens groter worden door de komst van meer statushouders en arbeidsmigranten dan voorzien. Er is op dit moment een tekort aan huisvestiging voor shortstay arbeidsmigranten en de verwachting is dat dit tekort verder oploopt. De Rijksoverheid wil meer regie op de woningmarkt en opgaves. Er worden (wederzijds) bindende afspraken gemaakt met provincies en gemeenten over de te realiseren woningbouwaantallen. De gemeente Hoorn is partij in de woondeal 2.0 die gesloten is met het ministerie voor VRO. Deze afspraken bieden gemeenten inzicht in de opgave die ingevuld moet worden, maar beperken ook de beleidsruimte. Zo is nu bepaald dat vijfenzestig procent van de woningen betaalbaar moet zijn, waarvan 30 procent sociale huur.

Dat zijn een hoger percentages betaalbare woningen dan de gemeente Hoorn zelf had vastgesteld in de woonvisie. Landelijke ontwikkelingen zoals de gestegen bouwkosten en de stikstofproblematiek maken het gemeenten (waaronder Hoorn) moeilijker om hun woningbouwambities te verwezenlijken. De Rijksoverheid werkt aan een Wet versterking regie op de volkshuisvesting om hier verbetering in te realiseren.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

5 van 55

Conclusies en aanbevelingen ambities en beleid in relatie tot regionale en landelijke ontwikkelingen De woonvisie bevat een veelheid aan niet-concrete doelen. Dit zorgt ervoor dat de raad niet goed kan (bij)sturen op de realisatie van de maatschappelijke opgaven om voldoende woningen te bouwen en om doelgroepen te huisvesten. Sommige doelen uit de woonvisie zijn geconcretiseerd in andere documenten, zoals het coalitieakkoord of de regionale woondeal, waarmee de woonvisie niet meer leidend is. Volgens de woonvisie zijn er 10.000 – 12.000 woningen nodig. Voor de woningen na 2030 zijn wel zoekgebieden maar nog geen ontwikkellocaties in beeld. Aanbevelingen 1. Actualiseer de woonvisie, rekening houdend met de Wet versterking regie op de volkshuisvesting. Neem in de woonvisie de afspraken uit het coalitieakkoord en de regionale woondeal mee en ook de actuele woningbehoeftecijfers, inclusief de benodigde woningen voor statushouders, arbeidsmigranten senioren en mensen met een zorgvraag. 2. Heldere kaders geven de raad meer mogelijkheden om te controleren en om (bij) te sturen. Concretiseer en prioriteer doelstellingen. Stel een beperkte set SMART doelstellingen vast die aansluiten bij de wettelijke taken: voldoende woningen en huisvesting van doelgroepen. 3. De Omgevingsvisie geeft aan dat Hoorn een ontwikkelgemeente is.

Er zijn zoeklocaties aangewezen voor het toevoegen van woningen. Het exacte proces, de daadwerkelijke weging en toetsing en de prioritering van (nieuw)bouwplannen moet nog nader worden uitgewerkt. Beoordeel daarbij of vigerende kaderstellende nota’s zoals de hoogbouwvisie en mobiliteitsvisie toereikend zijn om dergelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied mogelijk te maken.

Uitvoering en instrumenten Ontwikkelaars en woningcorporaties spelen een belangrijke rol in het realiseren van de doelstellingen van de gemeente. De gemeente kan voorwaarden stellen waarbinnen deze partijen moeten opereren, maar is uiteindelijk afhankelijk van de markt. De sterke afhankelijkheid van (markt)partijen vereist dat de gemeente moet zoeken naar de juiste balans tussen loslaten en grip houden. De gemeente Hoorn maakt gebruik van de beschikbare instrumenten om te sturen op de woningvoorraad. Hieronder bespreken we de belangrijkste.

Anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars Een belangrijk instrument is het sluiten van anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars waarin per project de aantallen en typen te bouwen woningen worden vastgelegd. De anterieure overeenkomsten geven de gemeente de nodige grip op nieuwbouw door ontwikkelaars. Daarbij geldt wel dat nieuw beleid niet met terugwerkende kracht (zomaar) kan worden doorgevoerd in lopende plannen zoals De Poort van Hoorn. Dit is een landelijk fenomeen en inherent aan de lange doorlooptijd van dergelijke ontwikkelingen.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

6 van 55

Prestatieafspraken met de woningcorporaties In Hoorn worden de prestatieafspraken met de woningbouwcorporaties (in tegenstelling tot wat gebruikelijk is) jaarlijks vastgesteld door de gemeenteraad in plaats van door het college. Dit is in de praktijk niet effectief. De raad is geen partij in de onderhandelingen dus kan niet meesturen. Een onbedoeld neveneffect is dat de woningcorporatie huiverig is voor meer concrete afspraken.

Doelgroepenverordening De doelgroepenverordening bepaalt de definities van sociale huur en koop, bepaalt welke doelgroepen recht hebben op een sociale huurwoning of sociale koopwoning, regelt de instandhoudingstermijnen voor sociale huur en sociale koop en bevat anti-speculatiebedingen. De doelgroepenverordening is in 2023 aangepast nadat bleek dat de in de verordening genoemde bedragen voor sociale koop te laag waren om de gewenste woningen te kunnen bouwen. Tegelijkertijd is de instandhoudingtermijn van sociale huur verhoogd van 10 jaar naar 25 jaar. Door deze aanpassingen sluit de doelgroepenverordening beter aan bij de gemeentelijke doelen en sturingsmogelijkheden.

Uitvoeringsprogramma/woningbouwplanning De gemeente heeft een overzicht van alle harde en zachte plannen van ontwikkelaars en woningcorporaties om woningen toe te voegen. Een belangrijk project is De Poort van Hoorn. Als alle plannen door zouden gaan, dan kunnen er tot 2030 zo’n 500 woningen per jaar gerealiseerd worden. Er is beperkt ruimte voor planuitval in de huidige plannen, waarbij voor veel plannen geldt dat de planning nog ‘zacht’ is (er is nog geen omgevingsplan vastgesteld). In 2020 heeft de minister van BZK afspraken gemaakt met de provincies om de plancapaciteit waar nodig omhoog te brengen naar 130% omdat in de praktijk niet alle plannen doorgaan (dus een buffer van 30% in de programmering). De gemeente Hoorn beschikt niet over zo’n buffer in de planvoorraad.

Huisvesting bijzondere doelgroepen aanvullend aan de woningbouwplanning Naast de woningbouwplanning heeft de gemeente Hoorn projecten en afspraken om huisvesting voor arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners te organiseren. Samen met Hogeschool Inholland en een ontwikkelaars heeft de gemeente Hoorn plannen gemaakt om een leegstaand kantoorgebouw te transformeren naar een woonconcept voor zowel senioren als starters. Dit heeft in 2023 geleid tot het tekenen van een intentieovereenkomst tussen de gemeente Hoorn en de ontwikkelaar. In de Woonvisie 2020-2025 is er (ondanks de sterke vergrijzing in Hoorn) weinig aandacht voor ouderenhuisvesting of langer zelfstandig thuiswonen. Het ontbreken aan een strategie en concrete actiepunten heeft consequenties gehad. De afgelopen jaren is er niet ingezet op de bouw van voldoende woningen. In juli 2023 hebben de Westfriese gemeenten met woningcorporaties en zorg- en welzijnsorganisaties het Westfries WoonZorgPact (WFWZP) gesloten. Het doel is om in 2030 zo’n 2.200 geclusterde en geschikte woningen voor ouderen te hebben in de regio. Ten tijde van dit onderzoek waren de doelen nog niet uitgewerkt in plannen of afspraken.

Overleg en ambtelijke capaciteit De lokale samenwerking tussen gemeente en marktpartijen kreeg afgelopen jaren een impuls door nieuwe initiatieven. De belangrijkste daarvan is de oprichting van de overlegclub de Woningmakers, waaraan de gemeente Hoorn, woningcorporaties en ontwikkelaars deelnemen. Tegelijkertijd zijn interne processen verbeterd, wat heeft geleid tot een betere sturing op de

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

7 van 55

prioritering en voortgang van projecten. Op dit moment beschikt de gemeente naar eigen zeggen over voldoende capaciteit voor de lopende aanvragen, maar is er onvoldoende capaciteit om nieuwe initiatieven in behandeling te nemen en voor de monitoring van de oplevering van woningen. Conclusies en aanbevelingen uitvoering en instrumenten De gemeente Hoorn werkt op verschillende manieren en met verschillende partners aan het realiseren van de doelstellingen van het woonbeleid. Met ontwikkelaars zijn passende afspraken gemaakt. In Hoorn worden de prestatieafspraken met de woningbouwcorporaties (in tegenstelling tot wat gebruikelijk is) vastgesteld door de gemeenteraad. Dit is in de praktijk niet effectief. Het gemeentelijke projectenoverzicht heeft geen buffer om uitval op te vangen terwijl het ministerie van BZK adviseert om rekening te houden met 30% planuitval. Er zijn projecten voor bijzondere doelgroepen van het woonbeleid. Er is voldoende ambtelijke capaciteit voor het huidige uitvoeringsprogramma maar niet voor het in behandeling nemen van nieuwe initiatieven en voor de monitoring van de realisatie. Aanbevelingen 4. Zorg ervoor dat het college in staat is om samen met de marktpartijen (woningcorporaties en ontwikkelaars) de doelstellingen te realiseren. Wees als raad terughoudend in het willen (bij)sturen op eerder gemaakte afspraken met marktpartijen.

Heroverweeg de rol van de raad bij het vaststellen van de prestatieafspraken. 5. Geef het college de opdracht om te gaan werken met de landelijk geadviseerde planvoorraad van 130% om uitval op te kunnen vangen. Stel daar ook ambtelijke capaciteit voor beschikbaar.

Monitoring, informatievoorziening en (bij)sturing Om te kunnen bepalen of de instrumenten die de gemeente Hoorn inzet bijdragen aan de gemeentelijke doelstellingen (en of deze doelen haalbaar zijn) is monitoring noodzakelijk. De gemeente heeft goed zicht op de bouwplannen die ‘in de pijplijn zitten’, tot aan het vaststellen van het omgevingsplan. Waar het de gemeente aan ontbreekt is zicht op de ontwikkelingen die daadwerkelijk zijn gerealiseerd. Het is niet bekend bij team Wonen of er daadwerkelijk bouwvergunningen worden aangevraagd en verleend, of woningen worden gerealiseerd en in welke segmenten. Ook is niet bekend wat eventuele redenen zijn waardoor (delen van) plannen in de praktijk (nog) niet tot uitvoering komen. De gemeente kan daardoor geen overzichten bieden van type en hoeveelheid woningen die de afgelopen jaren zijn opgeleverd. Een voor dit onderzoek uitgevoerde analyse op basis van de Basisadministratie Gebouwen (BAG) laat zien dat er in de afgelopen jaren gemiddeld geen 500 maar 300 woningen zijn toegevoegd aan de woningvoorraad. In de praktijk benut de raad de mogelijkheden om (bij) te sturen in ruimtelijke trajecten: de gemeenteraad stelt kaders (onder meer via de doelgroepenverordening, hoogbouwvisie en het omgevingsplan) en is betrokken bij de afzonderlijke woningbouwprojecten in de ruimtelijke plan- en besluitvorming.

Bij raadsleden leven vragen over hoe de verhoudingen tussen marktpartijen en de gemeente precies liggen.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

8 van 55

De gemeente is afhankelijk van (markt)partijen voor het realiseren van de doelen. Hierdoor heeft de gemeenteraad minder grip op ruimtelijke ontwikkelingen dan diverse raadsleden zouden willen, zo blijkt uit het groepsgesprek met raadsleden. De raad balanceert tussen het stellen van eisen die de ruimtelijke kwaliteit bevorderen en het mogelijk maken van maatschappelijke ontwikkelingen. De gemeenteraad heeft de wens geuit aan het college om volledig geïnformeerd te worden over de realisatie van de woningbouwprogramma’s. De gemeente beschikt niet over deze cijfers. Tussen het college en de gemeenteraad zijn afspraken gemaakt rondom de informatievoorziening. De afspraak is om de raad tweemaal per jaar te informeren over de voortgang van de woningbouwplannen, waarbij een keer per jaar ontwikkelaars aanwezig zijn. Dit geeft niet alle raadsleden de door hen gewenste houvast. Conclusies en aanbevelingen Monitoring, informatievoorziening en (bij)sturing De gemeente Hoorn heeft geen zicht op de realisatie van woningen. De gerealiseerde woningen zoals gerapporteerd aan de raad betreffen geen fysieke woningen maar omgevingsplancapaciteit. Een voor dit onderzoek uitgevoerde analyse op basis van de Basisadministratie Gebouwen (BAG) laat zien dat er in de afgelopen jaren gemiddeld geen 500 maar 300 woningen zijn toegevoegd aan de woningvoorraad. Dit inzicht had de raad niet.

Raadsleden willen graag méér grip op specifieke ontwikkelingen. Een stapeling aan eisen kan echter leiden tot het niet tot realisatie komen van woningbouwprojecten. Raadsleden willen meer informatie over de planning en realisatie van nieuwbouwwoningen. Aanbevelingen 6. Geef het college de opdracht om een woonmonitor te ontwikkelen. Ga daarbij uit van daadwerkelijke realisatie (oplevering) en niet van omgevingsplanruimte. Veel informatie is (openbaar) beschikbaar, maar niet in een vorm die voor raadsleden toegankelijk is. Vanuit de inhoud van de woonvisie zou het logisch zijn wanneer de raad per kalenderjaar een overzicht krijgt van: • Het aantal toegevoegde woningen aan de woningvoorraad, realisatie minus sloop (BAG). • Het aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad (waarstaatjegemeente.nl). • Het aandeel opgeleverde sociale huurwoningen (woningcorporaties, ontwikkelaars). • Het aandeel opgeleverde woningen in het middensegment (ontwikkelaars). • Realisatie van huisvesting voor bijzondere doelgroepen (gemeente, zorgpartijen, woningcorporaties). Deze monitor kan worden aangevuld met bijvoorbeeld: • Afgegeven bouw- en splitsingsvergunningen (gemeente). • Aantal inschrijvingen op de wachtlijst voor sociale huur (woningcorporatie). • Gerealiseerde omgevingsplanruimte (gemeente). 7.

Vraag het college om in de monitor de meerjarige trendontwikkeling aan te geven zodat duidelijk wordt in hoeverre de realisatie in lijn is met de doelen. Vraag als raad inzicht in de knelpunten die in de praktijk optreden. Vraag aan het college geïnformeerd te worden over de benodigde randvoorwaarden (regelingen, capaciteit, bijdrage andere overheden et cetera). En vraag aan het college om scenario’s zodat de raad kan bijsturen.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

9 van 55

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De druk op de woningmarkt is groot in Nederland, zo ook in Hoorn. Naast de landelijke ontwikkeling, zoals krapte en (tot voor kort) sterk stijgende prijzen, is ook in Hoorn het woonbeleid onderwerp van gesprek. In het “Woonakkoord 2020-2025”, dat op 24 november 2020 werd gesloten tussen de regio Westfriesland, de provincie Noord-Holland en de colleges van burgemeester en wethouders van de West-Friese gemeenten, bevestigen partijen hun bestuurlijke intenties voor het woonbeleid in de komende periode en om jaarlijks minimaal 900 “passende” woningen te bouwen. In 2022 is de visie Hoornse Hoogte vastgesteld. De gemeenteraad van Hoorn is momenteel bezig met de vraag of de verdeling (percentueel) van woningtypen herijkt moet worden.

1.2 Doel en vraagstelling Het doel van het onderzoek is om de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad te versterken. De raad heeft behoefte aan handvatten voor sturing en monitoring die aansluiten bij de context van gemeentelijk beleid en uitvoering op de woningmarkt, binnen de taken en bevoegdheden die de gemeente heeft. De centrale onderzoeksvraag is tweeledig (verkennend en verdiepend) en luidt: Binnen welke ruimtelijk-juridische en maatschappelijke context opereert de gemeente Hoorn op de woningmarkt en is de gemeenteraad voldoende in staat om (bij) te sturen op de in de Woonvisie Hoorn 2020-2025 geformuleerde ambities en opgaven? Om de centrale onderzoeksvraag te beantwoorden, zijn onderstaande deelvragen opgesteld:

Deelvragen Deelvragen context woningmarkt en beleidsvorming: 1 Wat is de werking van de woningmarkt op landelijk, (boven)regionaal en lokaal niveau en wat is de rol van de gemeente Hoorn op de woningmarkt? 2 Welke ontwikkelingen zijn er in wet- en regelgeving of financiering of kunnen worden verwacht? 3 Met welke (landelijke, regionale en lokale) opgave(n) op de woningmarkt moet het gemeentelijk woonbeleid de komende jaren rekening houden? 4 Welke beleidsdoelen heeft de gemeente daarvoor gesteld? Deelvragen uitvoering en realisatie: 5 Welke partijen (projectontwikkelaars, corporaties, zorgaanbieders, makelaars, bewonersorganisaties, etc.) zijn betrokken bij de uitvoering van het woonbeleid? Welke (prestatie)afspraken zijn gemaakt met deze partijen? 6 Welke (andere) instrumenten en maatregelen zijn ingezet om de geformuleerde doelstellingen te bereiken? 7 Hoe is de monitoring en evaluatie van de uitvoering van het woonbeleid georganiseerd? 8 In welke mate zijn de doelen gerealiseerd of bijgesteld? Kan verwacht worden dat de doelen worden gerealiseerd?

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

10 van 55

Deelvragen rol van de gemeenteraad: 9 Op welke wijze is de raad geïnformeerd over het opstellen, de uitvoering en de voortgang van het woonbeleid? 10 Welke aanvullende mogelijkheden heeft de raad om (bij) te sturen? Omdat het onderzoek gaat over de rol van de raad, stellen we het eigen gemeentelijke beleid (de Woonvisie Hoorn 2020-2025) centraal. Uiteraard betrekken we daarbij de afspraken die gemaakt zijn in regionaal en landelijk verband. We nemen dan ook mee welk ‘aanbod’ Hoorn heeft gedaan (in provinciaal verband) in het kader van het traject Nationale Woon- en Bouwagenda1.

1.3 Normenkader De bevindingen van het verdiepende deel van het onderzoek, naar de doeltreffendheid van het woonbeleid, zijn getoetst aan een normenkader. De normen zijn instrumenten om te meten of het overheidsbeleid effectief is of kan zijn in alle fasen van de beleidscyclus: beleidsvorming, uitvoering, realisatie, monitoring & bijsturing. Het doel van de toetsing is het identificeren van verbeterpotentieel en om recht te doen aan zaken die goed gaan. Toetsingscriteria Integraal beleid De doelen en definities van het beleid zijn SMART2 beschreven. Het beleid is afgestemd met (boven)regionaal of nationaal beleid en regelgeving. Het beleid is afgestemd met samenwerkingspartners die betrokken zijn in de uitvoering. Effectieve uitvoering De instrumenten en afspraken zijn passend bij de opgave en de gemeentelijke rol. De beschikbare ambtelijke capaciteit is passend bij de opgave en de gemeentelijke rol. De instrumenten en afspraken worden gedragen door de betrokken externe actoren. Zicht op realisatie De gemeente heeft zicht op de eigen realisatie en die van externe actoren met gedeelde definities. Het is aannemelijk dat de gemeente haar eigen doelstellingen kan realiseren. Het is aannemelijk dat externe actoren hun doelstellingen kunnen realiseren.

Monitoring en bijsturing door de raad De informatievoorziening aan de gemeenteraad is tijdig, actueel, begrijpelijk en conform de gemaakte afspraken. De gemeenteraad heeft zicht op de output en effecten van het woonbeleid. De gemeenteraad heeft zicht op de invloed die zij kan uitoefenen op het woonbeleid.

We hanteren de volgende kleurcodering om weer te geven hoe er wordt gescoord op de toetsingscriteria, niet om af te rekenen maar om verbetermogelijkheden te onderscheiden: : er is geen verbeterpotentieel : er is verbeterpotentieel : verbeteringen zijn noodzakelijk : verbeteringen zijn dringend nodig N.t.b. : (nog) niet te beoordelen

1 2

Nationale Woon- en Bouwagenda | Rapport | Rijksoverheid.nl. SMART = Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdsgebonden

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

11 van 55

1.4 Onderzoeksopzet Om de centrale onderzoeksvraag en de deelvragen te beantwoorden zijn verschillende onderzoeksmethoden ingezet. Aan het begin van het onderzoek zijn diverse relevante documenten geraadpleegd. Daarnaast zijn interviews afgenomen bij verschillende ambtelijk en bestuurlijk betrokkenen en met externe actoren, zoals ontwikkelende partijen, woningcorporaties, huurdersorganisaties en makelaars. Tot slot is er een groepsgesprek met raadsleden gehouden om de input van de gemeenteraad op te halen. De concept-Nota van bevindingen is beschikbaar gesteld voor ambtelijk wederhoor. Meer informatie over deze onderzoeksmethoden staat in Bijlage 1.

1.5 Indeling rapport Hoofdstuk 2 beschrijft de ruimtelijk-juridische en maatschappelijke context waarbinnen de gemeente Hoorn opereert op de woningmarkt en welke doelen de gemeente Hoorn daarbij heeft gesteld. Hoofdstuk 3 gaat in op de uitvoering en realisatie. Hoofdstuk 4 beschrijft hoe de gemeenteraad wordt geïnformeerd en hoe de gemeenteraad in de praktijk bijstuurt en zou kunnen bijsturen. Het rapport startte met de bestuurlijke samenvatting met daarin de belangrijkste conclusies en aanbevelingen voor de raad. Een toelichting op de onderzoeksopzet, de interviewlijst en de lijst met geraadpleegde bronnen staan in de bijlagen.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

12 van 55

2. Context en beleid 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt het eerste deel van de centrale onderzoeksvraag beantwoord: Binnen welke ruimtelijk-juridische en maatschappelijk context opereert de gemeente Hoorn op de woningmarkt?

2.2 Werking woningmarkt, gemeentelijke rol De woningmarkt betreft primair het (ver)bouwen, (ver)kopen en (ver)huren van woningen. Dat gebeurt doorgaans door (markt)partijen zoals woningcorporaties, ontwikkelaars, particuliere bouwers, makelaars, huurders en kopers. Gemeenten zijn ervoor verantwoordelijk dat er voldoende woningen binnen hun eigen gemeentegrenzen zijn en voor de huisvesting van doelgroepen. Daarop sturen de gemeenten met ruimtelijke plannen (omgevingsplan en woningbouw-programmeringsafspraken met woningcorporaties en ontwikkelaars). De gemeente kan ook een rol op de woningmarkt spelen via actief grondbeleid en/of publiek-private samenwerking. De rijksoverheid is verantwoordelijk voor het gehele systeem van wetten en regels. Van belang daarbij zijn de invoering van de Omgevingswet (zie hoofdstuk 2.3), de BENGbouwnorm3, de Klimaatwet en bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek. De provincie NoordHolland heeft in zijn Omgevingsverordening bepaald dat de regio’s verantwoordelijk zijn voor de regionale afstemming van het (woon)beleid.4 Figuur 2.1 Verantwoordelijkheden overheden in het woonbeleid Rijk

Provincies

Gemeenten

Verantwoordelijk voor het

Verantwoordelijk voor de

Verantwoordelijk voor voldoende

systeem van wetten en regels,

integratie, afstemming en

woningen binnen de

bevoegdheden en instrumenten

afweging van gemeentelijk

gemeentegrenzen die voldoen

van de verschillende partijen op

woonbeleid in het geheel aan

aan landelijke regelgeving en de

de woningmarkt. Het gaat daarbij

ruimtelijke opgaven op

huisvesting van doelgroepen. De

om (de Wet) ruimtelijke ordening,

provinciaal en/of regionaal

realisatie gebeurt door

andere wetgeving zoals de

niveau.

(markt)partijen. Gemeenten

Klimaatwet, Huisvestingswet en

kunnen hieraan nadere

(financiële) regelingen voor de

(kwalitatieve) randvoorwaarden

woningmarkt en ten aanzien van

stellen.

de kwaliteit van woningen. Naar: Ipos I&O, Verkenning rollen op de woningmarkt, 2020 (verbijzonderd voor de bestaande bouw)

3

https://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/wetten-enregels/nieuwbouw/energieprestatie-

beng/indicatoren. BENG staat voor ‘Bijna Energie Neutrale Gebouwen’. 4 Omgevingsverordening NH2022 | Lokale wet- en regelgeving (overheid.nl)

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

13 van 55

Gemeenten hebben dus een tweeledige taak: ‘voldoende woningen’ en ‘huisvesting van doelgroepen’. Wat precies ‘voldoende woningen’ zijn en aan welke eisen of randvoorwaarden die moeten voldoen, is gebaseerd op landelijke en provinciale prognoses, op een nadere kwantificering van tekorten in specifieke segmenten (naar betaalbaarheid, toegankelijkheid, doelgroepen etc.), op regionale afspraken en op politieke keuzes. Gemeenten beschikken op dit moment over beleidsruimte om deze opgave in te vullen. Het Rijk heeft bindende afspraken gemaakt (met en tussen provincies en gemeenten) over te realiseren aantallen woningen. 5 Bij de huisvesting van doelgroepen (de tweede taak) gaat het om doelgroepen waarvoor de gemeente een specifieke opgave heeft, namelijk mensen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning (waaronder spoedzoekers), woonwagenbewoners en statushouders. Er zijn globaal vier rollen die de gemeente Hoorn kan spelen op de woningmarkt: 1 De formele rol vanuit de Wro/Omgevingswet, Huisvestingswet en Woningwet, namelijk kaders stellen en toetsen. Kaders stellen via (omgevings-)beleid waaronder woonbeleid, verordeningen en omgevingsplan en de ruimtelijk-juridische toetsing van ruimtelijke plannen, daarnaast zorgen voor huisvesting speciale doelgroepen, prioriteren en verdelen op basis van prestatieafspraken met woningcorporaties.

2 De informele, stimulerende rol, namelijk het leggen van verbindingen. Bijvoorbeeld lobby richting rijksoverheid (regionale woondeal), lokaal partijen bij elkaar brengen om vanuit versnipperd eigendom tot een gezamenlijk plan te komen, instellen regulier overleg (‘woontafel’) met partners uit het veld, fungeren als kennismakelaar (onderzoeken en prognoses) en beschikbaar stellen middelen (zoals de compensatieregeling sociale huur). 3 De informele, faciliterende rol, namelijk meewerken aan/meefinancieren van maatschappelijke initiatieven en privé-initiatieven. Op het gebied van wonen kun je denken aan initiatieven vanuit collectief particulier opdrachtgeverschap, initiatieven voor ouderenhuisvesting, het toestaan van tiny houses of zorgwoningen op eigen terrein of een impuls huisvesting kwetsbare doelgroepen, waar je als gemeente verder gaat dan de formele rol en het vastgestelde beleid. Dit kan bijvoorbeeld via een vrije beleidsruimte, een prijsvraag, een subsidiebudget, een buurtbudget of een afwijkingsbevoegdheid. 4 De projectmatige rol, via actief grondbeleid gemeentelijke ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maken, daarnaast: infrastructurele projecten en maatschappelijke voorzieningen realiseren ten behoeve van de woningbouw en de woonomgeving. Uiteraard kunnen de vier rollen in elkaar overgaan bij concrete ruimtelijke ontwikkelingen.

2.3 Landelijke ontwikkelingen Deze paragraaf beschrijft twee landelijke ontwikkelingen: allereerst de stevigere rolinvulling van de rijksoverheid op de woningmarkt en vervolgens de toegenomen bouwkosten. Beide ontwikkelingen zijn van invloed op de ambities van gemeente. De stevigere rolinvulling van de rijksoverheid leidt er toe dat de beleidsruimte van gemeenten beperkt worden. De toegenomen bouwkosten betekenen dat gemeenten moeizamer hun ambities op het gebied van bouwvolumes en betaalbaarheid kunnen verwezenlijken.

5

Deze ambitie is geformuleerd in Programma Woningbouw van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening uit 2022.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

14 van 55

Stevigere rolinvulling van de rijksoverheid In de laatste jaren is de rolinvulling van de rijksoverheid op de woningmarkt steviger geworden 6. Het idee is niet langer dat de optelsom van gemeentelijke ambities en acties voldoende is om de nationale opgaven op te lossen. In plaats daarvan wil de rijksoverheid de nationale opgaven eerlijk verdelen over het land. Een evenwichtige woningmarkt is een van die nationale opgaven of belangen waarop het Rijk kan sturen via afspraken over de nationale belangen in de Omgevingswet7 . Dat doet zij via: •

•

De Nationale Woon- en Bouwagenda 20228, met onder andere het programma Een thuis voor iedereen9, waarin de minister van Volkshuisvesting in regionaal verband met alle gemeenten afspraken maakt om te zorgen voor minimaal 30 procent sociale huur in de woningvoorraad en over het opstellen van een woonzorgvisie en een huisvesting- of urgentieverordening. De Nationale Woon- en Bouwagenda heeft verschillende aandachtspunten (programma’s): woningbouw, de huisvesting van aandachtsgroepen en ouderen, leefbaarheid en verduurzaming. De Nationale Woon- en Bouwagenda is gebaseerd op wederzijdse afspraken. Woondeals10: de minister van Volkshuisvesting heeft in 2022 en 2023 met 35 regio’s zogenaamde woondeals gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het aantal te bouwen woningen. Twee derde van de te bouwen woningen moet betaalbaar zijn. De belangrijkste regio’s voor de gemeente Hoorn zijn de MRA (Metropool Regio Amsterdam) en de regio Noord-Holland Noord. Beide hebben een Woondeal11. Deze wordt verder behandeld in paragraaf 2.4 Regionale opgaven en ontwikkelingen.

Om meer te kunnen sturen heeft de minister de concept-Wet versterking regie op de volkshuisvesting ter consultatie aan de Raad van State gestuurd 12. Het Rijk wil de realisatie van sociale huurwoningen en betaalbare woningen evenrediger over alle gemeenten verdelen. Ook wil het Rijk de huisvesting van bijzondere doelgroepen evenrediger verdelen over alle gemeenten. Als overheden er samen niet uitkomen, dan wil het Rijk in het uiterste geval woningbouwlocaties en opvanglocaties kunnen afdwingen.13

6

Meer regie op Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl. Nationale belangen en opgaven | Ontwerp NOVI (novistukken.nl) 8 Nationale Woon- en Bouwagenda | Home | Volkshuisvesting Nederland 9 Programma ‘Een thuis voor iedereen’| Rapport | Rijksoverheid.nl 10 Woondeals | Home | Volkshuisvesting Nederland 11 De emeente Hoorn is geen partij in de woondeal van de MRA. Deze is relevant omdat de gemeente Hoorn behoort tot het overloopgebied van de MRA. Afspraken met Rijk over bouw van meer dan 100.000 betaalbare woningen in Woondeal MRA | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl 12 https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/wet-versterking-regievolkshuisvesting/nieuws/2023/07/14/wetsvoorstel-versterking-regie-op-volkshuisvesting-naar-raad-van-state). 13 Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting in consultatie | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl 7

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

15 van 55

Wat is beoogd met de Wet versterking regie op de volkshuisvesting? Uit de wettekst blijkt de minister aan het Rijk, provincies en gemeenten de wettelijke instrumenten wilde geven om samen regie te voeren op de volkshuisvesting. Overheden krijgen in de wet meer grip op hoeveel woningen, waar en voor wie wordt gebouwd en meer grip op mogelijkheden voor de versnelling van woningbouw. Er komen meer mogelijkheden voor speciale doelgroepen en mensen die met urgentie een woning zoeken. In het wetsvoorstel wordt de woonvisie vervangen door een volkshuisvestingsprogramma. Dit programma is een onderdeel van de Omgevingswet. Volgens deze systematiek is het programma een uitwerking van de omgevingsvisie. Het programma zou zodoende door het college vastgesteld worden. De gemeentelijke volkshuisvestingsplannen werken door in de lokale prestatieafspraken tussen gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties. Zo ontstaat duidelijkheid over de te realiseren opgaven, ook richting woningcorporaties en marktpartijen. Gemeenten worden verplicht in hun huisvestingsverordening een urgentieregeling vast te stellen, waarbij ze een aantal landelijk geldende categorieën ‘urgent woningzoekenden’ moeten opnemen. De huisvestingsopgave van deze groepen wordt met de wet evenrediger verdeeld in de regio, omdat de provincie meer coördineert.

Om hierop te kunnen sturen geldt ook voor het Rijk en de provincie de verplichting om een volkshuisvestingsprogramma op te stellen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de (regionale) bouwopgave, inclusief locaties. De wet geeft zowel het Rijk als provincies de mogelijkheid om juridisch te sturen via instructies, bijvoorbeeld om een knoop door te hakken over een nieuwbouwlocatie. Als overheden er samen niet uitkomen kan het Rijk in het uiterste geval woningbouwlocaties afdwingen.

Toegenomen bouwkosten en stijgende rente, strengere natuur- en milieuregels De te realiseren opgave is groot, terwijl financiële en maatschappelijke ontwikkelingen het ontwikkelen van woningbouwprojecten steeds lastiger hebben gemaakt. Woningcorporaties hebben enerzijds meer investeringsruimte gekregen door het afschaffen van de verhuurderheffing, maar kregen anderzijds te maken met nieuwe fiscale regels en maatregelen over huurmatiging en -verlaging die zorgen voor minder inkomsten. Ook is verduurzaming van bestaande woningen kostbaar. Om voldoende nieuwbouw te realiseren, hebben woningcorporaties hoge leningen nodig. 14 Vanwege de gestegen rente is lenen echter riskanter en lastiger geworden. Voor woningcorporaties wordt het dus lastiger om nieuwbouw te realiseren. De hogere rente heeft ook invloed op de koopsector. De leencapaciteit van huizenkopers staat onder druk door de stijgende hypotheekrente. 15 Een hogere rente verlaagt de maximale lening die een huizenkoper kan krijgen – zeker als die starter is en weinig spaargeld en geen te verkopen woning heeft. De effecten zijn nu al te zien: de huizenprijzen dalen, er wordt minder overboden en er zijn minder bezichtigingen dan enkele jaren geleden.

14 15

Stijgende rente beperkt bouwambities woningcorporaties | Artikel | Nul20 Leencapaciteit huizenkopers onder druk door almaar stijgende hypotheekrente | Nieuwsbericht | AD.nl

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

16 van 55

Tegelijk met de afnemende koopkracht van huizenzoekers, stijgen de bouwkosten. Staal- en houtprijzen zijn, met name sinds de oorlog in Oekraïne, flink gestegen. De onzekerheid over hoe dit zich gaat ontwikkelen is groot, wat het voor ontwikkelaars lastiger maakt om de business case van een project te berekenen.16 Bovendien zijn bouwvakkers lastig te vinden en zijn stikstofmaatregelen strenger geworden. Dat maakt het voor ontwikkelaars lastiger om betaalbaar te bouwen. Dit kan meerdere gevolgen hebben: de prijzen van woningen gaan omhoog (of de woningen worden kleiner om te kunnen voldoen aan de maximumprijzen) of het bouwvolume gaat omlaag17. Andere effecten kunnen zijn: druk op de grondprijs (lagere opbrengsten voor de grondeigenaar, soms de gemeente zelf), druk op aanpassing van het woningbouwprogramma (druk op de gemeente om minder goedkoop en betaalbaar in de plannen op te nemen), verlaging van de (ruimtelijke) kwaliteit of druk om andere inkomsten (subsidie) te vinden. Het is een tegenstrijdigheid: er wordt in nieuwbouw steeds meer gestuurd op betaalbaarheid en ook in de bestaande voorraad worden regelingen ingevoerd om de prijzen te stabiliseren (denk aan de huurbevriezing in de sociale huur) 18.

Tegelijkertijd maken de stijgende bouwkosten, eisen op het gebied van duurzaamheid en strengere natuur- en milieuregels (zoals de stikstofregels) de woningbouw duurder en lastiger. Grote bouwambities staan zo tegenover grote bouwonzekerheid. Recente ontwikkelingen hebben het behalen van de landelijke en gemeentelijke doelstellingen bemoeilijkt.

2.4 Regionale ontwikkelingen en ambities Bovenlokale ambities en beleidskaders Naast het vingerend wettelijk kader is de gemeente Hoorn gebonden aan enkele andere kaderstellende documenten bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het gemeentelijk woonbeleid is dus sterk afhankelijk van afspraken die op bovenlokaal niveau worden gemaakt en van ontwikkelingen die daar plaatsvinden. Tabel 2.1 Beleidskaders wonen Niveau

Beleidskader

Landelijk

Woondeal 2.0

Provinciaal

Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 (2018) Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 Woonagenda Noord-Holland 2020 – 2025 (2020)

Regionaal

Woonakkoord 2020-2025 regio Westfriesland en Provincie Noord-Holland (2020) Regionale woonvisie Westfriesland (2017)

Gemeentelijk

Omgevingsvisie Hoorn: Meer stad om van te genieten (2022) Woonvisie Hoorn 2020-2050 (2020) Visie Meer stad worden (2019)

16

Het effect van stijgende bouwkosten op nieuwbouwprojecten en grondprijzen | Artikel | Rabobank.nl Huizenkopers haken massaal af, woningbouw stort in: ‘Dramatische terugval’ | Nieuwsbericht | AD.nl 18 Huurverhoging in 2022 | Nieuwsbericht | Volkshuisvestingnederland.nl 17

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

17 van 55

De woningmarkt van de regio en de positie van Hoorn daarin In januari 2023 is de meest recente editie van het Woonbehoefte onderzoek Westfriesland gepubliceerd. Dit vormt een actualisatie van het woonbehoefteonderzoek uit 2018 dat de basis vormde voor onder meer de Woonvisie van de gemeente Hoorn. In dit onderzoek is ook nadrukkelijk gekeken naar de eventuele overloop vanuit de MRA en wat dat betekent voor de vraag naar woningen in de regio. De belangrijkste regionale ontwikkelingen op het gebied van wonen: • In Westfriesland worden bijna twee derde van de woningen bewoond door één- of tweepersoonshuishouden. Er wonen relatief veel senioren. In 2032 is 1 op de 5 huishoudens in Westfriesland ouder dan 75 jaar. • Zichtbaar zijn de dominantie van grondgebonden koopwoningen (62% van het totaal) en het relatief grote gemiddelde woonoppervlak (43% van het totaal is groter dan 120 m2). • De WOZ-waarden liggen in Westfriesland onder het Nederlands gemiddelde. • De koop- en huurmarkt in Westfriesland wordt – zoals landelijk - gekenmerkt door schaarste. Voor starters is het in de regio erg lastig om een woning te vinden. • De stijgende rente en toenemende economische onzekerheid, vooral door geopolitieke ontwikkelingen en energieschaarste, lijken tot een afkoeling op de woningmarkt te leiden.

De prijsontwikkeling van koopwoningen vlakt wat af of stagneert, de woningverkopen gaan minder snel en het aanbod neemt toe. • Het aantal huishoudens in Westfriesland groeit de komende tien jaar (2022-2032) per saldo met ca. 7.400. Dat betekent een netto woonbehoefte ca. 740 woningen per jaar. Circa 90 procent van de netto toename betreft huishoudens ouder dan 75 jaar (6.500 van de 7.400 huishoudens). • De vrije sector huur maakt “een bescheiden deel uit van de woningvoorraad (10% totaal)”. • De druk op de sociale huur binnen de regio neemt toe, wat zich uit in een langere inschrijfduur. • De woonwensen van de Westfriezen zijn vooral gericht op betaalbare woningen (76%), koopwoningen (70%) en op het centrum-dorps woonmilieu (56%). Huishoudens van 75 jaar en ouder hebben – voor zover ze verhuisgeneigd zijn – wat vaker voorkeur voor een woning in een centrum-dorps woonmilieu (50%) en voor een appartement. • Westfriesland blijkt vanuit de MRA vooral aantrekkelijk te zijn voor huishoudens in gemeenten langs de noordrand. Veelal gaat het om mensen die al een band hebben met Westfriesland. Omdat de MRA er getalsmatig goed in slaagt om de nieuwbouwambities waar te maken, schatten de onderzoekers in dat de overloop vanuit de rest van de MRA relatief beperkt blijft. Zij gaan uit van ca. 175 extra koopwoningen per jaar in Westfriesland voor huishoudens uit de MRA.

Regionale woonvisie en woonakkoord De regio Westfriesland heeft in 2017 een regionale woonvisie tot en met 2026 vastgesteld.19 Toen is bepaald op grond van de toenmalige bevolkingsprognoses dat dat de woningvoorraad in Westfriesland tot 2026 met 6.850 woningen moet worden uitgebreid om aan de behoefte te voldoen. De regionale woonvisie bevat de kaders waarbinnen idealiter invulling wordt gegeven aan deze opgave.

19

Deze regionale woonvisie is door de afzonderlijke gemeenteraden van de zeven verschillende gemeenten vastgesteld.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

18 van 55

Ter uitvoering van de regionale woonvisie is de regio met de provincie een woonakkoord 2020-2025 overeengekomen. De provinciale bevolkingsprognose gaat uit van een indicatieve woningbehoefte van 7.150 woningen voor de periode 2019-2030. Hiervoor dienen volgens het akkoord in de periode 2020-2025 jaarlijks 800-900 woningen te worden gebouwd binnen de regio.20 Afgesproken wordt om minimaal 900 woningen per jaar bij te bouwen. Het uitgangspunt bij deze afspraken is dat elke gemeente bijdraagt aan de ambitie naar zijn kunnen. De gemeente Hoorn neemt hierbij een centrumpositie in. 21 In dit akkoord staat verder dat de toenemende populariteit van Westfriesland het aannemelijk maakt dat de behoefteprognoses in de nabije toekomst naar boven moeten worden bijgesteld.

Woonakkoord hanteert oudere en lagere prognose woningbehoefte De prognose waarop het woonakkoord is gebaseerd is ouder en gaat uit van een lagere behoefte aan woningen dan het meest recente woonbehoefteonderzoek. Beide prognoses zien een grote vraag tot 2028. Daarna neemt de vraag naar nieuwbouwwoningen iets af. Op basis van de geactualiseerde gegevens (uit het meest recente woonbehoefteonderzoek) ontstaat een nieuwbouwopgave van ca. 1.300 woningen per jaar, duidelijk hoger dus dan de 800 à 900 uit het woonakkoord. Het Woonbehoefteonderzoek benadrukt dat een hogere nieuwbouwambitie gewenst en verstandig is. Door de vergrijzing stijgt de vraag naar voldoende, passende woningen. Daarnaast vragen de economische ambities van de regio om voldoende arbeidspotentieel. Als Westfriesland jonge huishoudens (midden- en hoger opgeleiden) wil behouden voor de regio en wil aantrekken uit de MRA, kan een voldoende en aantrekkelijk woningaanbod daarbij helpen, volgens de onderzoekers van het woonbehoefteonderzoek.

De regio formuleert in het akkoord de volgende doelstelling: De regio heeft tot doel om de inwoners van Westfriesland naar wens en tevredenheid te laten wonen en een breed scala aan woonwensen binnen de regio te realiseren. Zo kan Westfriesland tot de 10 beste woonregio’s van Nederland behoren en ook huishoudens uit andere regio’s aantrekken. De regio zet hiertoe in op: • • • • • •

Versnelling van de woningbouwopgave met een betaalbaar, aantrekkelijk en duurzaam woonaanbod voor iedere doelgroep. Het op peil houden en uitbouwen van de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de bestaande voorraad. Leefbaar en bereikbaar Westfriesland tot in de kern. Onderscheidende en complementaire nieuwbouw producten. Langer zelfstandig wonen bevorderen; de gemeenten bevorderen het langer zelfstandig thuis wonen door in te zetten op bewustwording en stimuleringsregelingen. Werken met een flexibel kader dat de regio houvast biedt en ruimte laat voor marktinitiatieven.

20

De uitgangspunten van het woonakkoord zijn gebaseerd op inmiddels verouderde prognoses. In het kader bespreken wij de recente prognose en in hoeverre deze afwijkt van die van het woonakkoord. 21 Het innemen van een centrumpositie betekent dat binnen de regio de gemeente Hoorn (als grootste gemeente) geacht wordt het leeuwendeel van de opgave voor zijn rekening te nemen.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

19 van 55

Aanvullende huisvestingsopgave arbeidsmigranten en statushouders In het woonakkoord wordt aandacht besteed aan arbeidsmigranten: Economisch zal de regio in toenemende mate afhankelijk zijn van buitenlandse werknemers. Om meer zicht op de omvang van het aantal buitenlandse werknemers te krijgen, doen we in de regio Westfriesland nader onderzoek. Zodra de onderzoekgegevens bekend zijn, bepalen we het vervolgtraject. Dit werken partijen uit in een apart document. Deze wordt mogelijk aan het woonakkoord toegevoegd. In juli 2022 is er een ‘Actualisatie onderzoek arbeidsmigranten Noord-Holland Noord’ van Decisio gepubliceerd. In december 2022 publiceerde Regio Westfriesland het Locatieonderzoek naar middelgrote locaties voor de huisvesting van buitenlandse werknemers. Deze zijn niet toegevoegd aan het woonakkoord. Uit de inventarisatie van Decisio blijken in 2020 in de gemeente Hoorn 1.345 arbeidsmigranten woonachtig te zijn. In werkelijkheid kan dit aantal hoger liggen omdat niet alle werknemers geregistreerd zijn in de gemeentelijke basisadministratie. In totaal is 33 procent van de arbeidsmigranten in de regio Westfriesland woonachtig in de gemeente Hoorn. Er is volgens het onderzoek een tekort aan logies. De prognose is dat het aantal arbeidsmigranten werkzaam in de regio sterk zal stijgen (naar mogelijk 12.500 in 2030) waardoor het tekort verder zal toenemen.

Naast arbeidsmigranten heeft de gemeente Hoorn ook een taakstelling ten aanzien van statushouders. Het recente woonbehoefteonderzoek gaat uit van een aanvullende huisvestingsopgave van 1.900 woningen (1.000 voor de arbeidsmigranten en 900 voor statushouders) tot 2032.

Woondeal 2.0 Noord-Holland Noord Op 15 maart 2023 sluit de gemeente Hoorn als onderdeel van de gemeenten van Noord-Holland Noord de woondeal 2.0 met onder meer de provincie Noord-Holland, de minister voor VRO en met steunverklaringen van woningcorporaties en bouwende partijen (waaronder de Woonmakers uit Hoorn). In deze woondeal geven de regiogemeenten, provincie en het Rijk aan welke inzet zij zullen plegen. Tegelijkertijd is er aandacht voor de verschillende zaken die randvoorwaardelijk zijn om de doelen te bereiken. Denk onder andere aan het creëren van stikstofruimte of investeringen in de regionale bereikbaarheid. In de woondeal staan diverse ‘versnellingslocaties’ genoemd in de gemeente Hoorn. Het gaat hierbij om Bangert & Oosterpolder, Siriusstraat en Holenkwartier, Pelmolen Prisma, Station Noord-Zuid, Dampten/ Berkhouterweg en Rozenbuurt, Grote Waal Oost, Hof van Hoorn en Nieuwe Steen. In totaal gaat het om 5.700 woningen tot en met 2030. Daarbij is het streven van de woondeal dat ten minste 65 procent van de nieuwbouwwoningen betaalbaar is, waarvan 30 procent sociale huur.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

20 van 55

Realiseren van de woondeal is een grote opgave De woondeal zegt het volgende over de totale opgave: Dit is een flinke opgave voor onze regio waar alle partijen hard aan moeten trekken om het te realiseren. Zeker nu de marktomstandigheden in korte tijd flink zijn veranderd. De rentes zijn gestegen, evenals de bouwkosten. Tegelijkertijd is het consumentenvertrouwen gedaald. In combinatie met nieuwe doelstellingen rondom betaalbaarheid, duurzaamheid, water- en bodemsturend en circulair bouwen maakt dit het steeds moeilijker om de businesscase voor projecten sluitend te krijgen. Daarnaast spelen grotere vertragende vraagstukken zoals het stikstofprobleem en een gebrek aan capaciteit op het elektriciteitsnet. De afgelopen jaren zat de conjunctuur mee, maar hebben we onze doelstellingen niet gehaald. Als we de woningbouw in de gehele regio willen versnellen betekent dit dat alle partijen de aandacht moeten focussen, problemen gezamenlijk op moeten lossen en keuzes moeten maken. Denk aan gericht werken aan grote locaties waar snel grote slagen gemaakt kunnen worden, en keuzes voor het zo efficiënt mogelijk inzetten van menselijke capaciteit. De woondeal besteedt bijzondere aandacht aan investeringen op het gebied van mobiliteit. De regio heeft een groot mobiliteitsvraagstuk dat direct samenhangt met de woningbouwdoelstellingen.

Zonder de mobiliteitsinvesteringen in de gehele regio is de totale woningbouwopgave niet haalbaar. Voor de gemeente Hoorn betekent dit onder meer de noodzaak van het ontwikkelen van de grote OV-knooppunten (Hoorn als stedelijk hart) en het realiseren van ongelijkvloerse spoorkruisingen.

2.5 Beleidsdoelen Hoorn De gemeente Hoorn beschikt over diverse beleidsdocumenten waar de eigen ambities ten aanzien van stedelijke ontwikkeling en de woningmarkt in beschreven staan. In 2018 vindt er onder de noemer “de toekomst van Hoorn” een aantal gesprekken plaats met ambtenaren en raadsleden. Dit leidt in 2019 tot een visie op stedelijke ontwikkeling genaamd “Meer stad worden”. Dit wordt door de gemeenteraad op 6 juni 2019 vastgesteld. Uit de visie Meer Stad blijkt dat Hoorn weet wat de opgave is waar een antwoord op gevonden moet worden. In de woonvisie van de gemeente Hoorn staan de ambities en speerpunten genoemd. De landelijke en regionale ontwikkelingen die besproken zijn in de vorige paragrafen leiden er toe dat enkele van deze ambities al door de tijd zijn ingehaald. Afspraken uit het meest recente coalitieakkoord zijn daar een antwoord op.

Nieuwe omgevingsvisie en beleidsvisies die de ambities tot 2040 laten zien De probleemanalyse zoals verwoord in de visie Meer stad worden is als volgt: "Hoorn vergrijst sterker dan het landelijke gemiddelde, de economische groei blijft achter, de economie is te traditioneel van aard en Hoorn weet hoger opgeleiden onvoldoende aan de stad te binden." De consensus is dat Hoorn 'meer stad moet worden' om overeind te blijven. De gemeenteraad neemt in dat kader enkele uitgangspunten over: om in de toekomst ook een levendige en aantrekkelijke stad te blijven, moet Hoorn daarom de komende jaren (vanaf 2019) meer woningen bouwen, voor de juiste doelgroepen. Hoorn gaat van 'beheergemeente' naar 'ontwikkelgemeente'. In de Omgevingsvisie zijn zoeklocaties opgenomen voor met name binnenstedelijke verdichting maar zijn nog geen concrete ontwikkellocaties in beeld. De Omgevingsvisie zelf geeft aan dat het exacte proces, de daadwerkelijke weging en toetsing en de prioritering van (nieuw)bouwplannen nader wordt uitgewerkt.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

21 van 55

Visie Meer stad worden uitgewerkt in het coalitieakkoord 2018-2022 In het Coalitieakkoord Hoorn 2018-2022 is er aandacht voor het woningbouwbeleid. Afgesproken wordt om de verdeling van (sociale) woningbouw 30-30-40 (goedkoop-middelduur) aan te houden. Daarbij wordt ook de ambitie ‘meer stad worden’ uitgesproken. Evenals de ambitie om tot 2040 minimaal 50% van de nieuwe woningen binnen 1.200 meter van het station in het centrum van Hoorn te bouwen. Het college streeft naar een netto uitbreiding van de sociale voorraad van 250 tot 450 woningen binnen de bestuursperiode 2018-2022. Daarnaast geeft het college aan open te staan voor alle mogelijke oplossingen om de woningmarkt in beweging te krijgen, zoals particulier opdrachtgeverschap, welstandsvrije zones, collectieve woongemeenschappen, tiny houses, wonen boven winkels, wonen in leegstaande kantoorgebouwen en winkelpanden. De woonvisie is geschreven tegen de achtergrond dat Hoorn als voormalige groeikern te kampen heeft met een bovengemiddelde vergrijzing. Op termijn kan dat leiden tot minder draagvlak voor voorzieningen en tot een krimp van de bevolking. Om dat te voorkomen is een nieuwe impuls nodig: nieuwe woonmilieus die jongeren kunnen vasthouden en aantrekken, maar die ook aantrekkelijk zijn voor ouderen.22 In de “Woonvisie Hoorn 2020-2025; Een nieuwe koers” staan de beleidsdoelen genoemd voor de periode 2020-2025.

Deze zijn gebaseerd op het coalitieakkoord van 2018-2022. Het opstellen van de woonvisie was in 2019 een bestuurlijke prioriteit gemaakt. De woonvisie is tot stand gekomen in samenwerking met een werkgroep van de gemeenteraad en na diverse stakeholder overleggen. Het gaat in de woonvisie om drie centrale ambities en vier opgaven: Ambities

Opgaven

Stedelijk centrum in Westfriesland

1. Versnelling en ontwikkeling

Inclusieve samenleving

2. Wonen, zorg en welzijn

Duurzaam, toekomstbestendig en betaalbaar

3. Duurzaam wonen 4. Sociale huurmarkt, woonwagenbewoners en buitenlandse werknemers

Om uitvoering te geven aan de ambities en de opgaven zijn 21 speerpunten vastgesteld die een vrij instrumenteel karakter hebben (bijvoorbeeld: plannen worden versneld uitgevoerd, een subsidie wordt voortgezet, samen met zorgpartijen en corporaties werken aan het huisvestingsvraagstuk van zorgpartijen) of die het karakter hebben van een ambitie (bijvoorbeeld: iedereen heeft een passende plek om te wonen en woont zoveel en zo lang mogelijk zelfstandig).

22

Een woonmilieu is de combinatie van omgevingskenmerken op grond waarvan mensen een woningkeuze maken. Denk onder meer aan de nabijheid van voorzieningen, de sociale samenstelling van de buurt en de parkeergelegenheid.

Effectiviteit woonbeleid Hoorn

22 van 55

Er is een SMART doelstelling onder de speerpunten: Het aantal sociale huurwoningen wordt uitgebreid met minimaal netto 450 sociale huurwoningen tot 2030. Een overzicht van alle speerpunten per opgave staat in bijlage 4. De gemeente gaat volgens de woonvisie over van een beheer- naar een ontwikkelgemeente. Hierbij hoort sturen op een woningmarkt die aansluit op de wensen van de inwoners, inspeelt op de veranderende woonwensen en opgaven en ruimte biedt voor nieuwe woonconcepten voor jongeren en hoger opgeleiden. De gemeente maakt het voor haar inwoners mogelijk om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen midden in de samenleving, ook wanneer zorg nodig is. De gemeente heeft als doel om in 2040 van het aardgas af te zijn en energieneutraal te zijn. De gemeenteraad heeft hierover besloten op 18 december 2018 door in te stemmen met het programmaplan Duurzame Stad. In de woonvisie staat dat de gemeente streeft naar 10.000-12.000 extra woningen in Hoorn. De woonvisie maakt niet duidelijk om welke periode het hier gaat. De extra woningen zijn voor een belangrijk deel voorzien op locaties rondom het station. Daarbij wordt de 30-30-40 verdeling afgesproken (“We maken ons sterk voor een woningvoorraad die voor 30 procent bestaat uit sociale woningen en voor 30 procent uit woningen uit de midden categorie (middenhuur en middeldure koop). Deze verdeling geeft richting aan elke wijk.”).