Bijlage geanonimiseerde versie Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten 4-6 te Hoorn 05-12-2024

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

Inhoudsopgave

Toelichting

4

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Planbegrenzing 1.3 Juridisch planologisch kader 1.4 Leeswijzer

4 4 4 6 7

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving 2.1 Ambitie 2.2 Amendement 2.3 Schetsontwerp naar voorlopig ontwerp 2.4 Planbeschrijving 2.5 Stedenbouwkundige en landschappelijke toelichting

7 7 7 8 11 13

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Overgangsrecht omgevingsvergunning Wabo 3.2 Rijksbeleid 3.3 Provinciaal beleid 3.4 Regionaal beleid 3.5 Gemeentelijk beleid

14 14 15 16 19 20

Hoofdstuk 4 Omgevingstoets 4.1 Hoogbouw Effect Rapportage 4.2 Bodem 4.3 Ecologie 4.4 Erfgoed 4.5 Externe veiligheid 4.6 Milieuhinder geluid weg- en railverkeer 4.7 Milieuhinder trilling 4.8 Milieuhinder bedrijven en milieuzonering 4.9 Verkeer en parkeren 4.10 Luchtkwaliteit 4.11 Water 4.12 Bezonning 4.13 Windhinder 4.14 Duurzaamheid 4.15 Milieueffectrapportage

27 27 31 33 36 38 43 44 45 47 49 50 52 53 53 53

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.2 Economische uitvoerbaarheid

54 54 56

3

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het planvoornemen heeft betrekking op het realiseren van een appartementencomplex voor starters, studenten en young-professionals op de locatie van de voormalige Tensen garage aan de Dampten 4-6 te Hoorn. Het initiatief gaat uit van een ontwikkeling van 134 woningen in een gebouw van 8 bouwlagen met kap en 7 bouwlagen hoog met in de plint ruimte voor commerciële functies, collectieve voorzieningen en een fietsenstalling. De ontwikkeling van het appartementencomplex moet juridisch en planologisch mogelijk worden gemaakt. Om het planvoornemen mogelijk te kunnen maken, is er voor gekozen om middels een Wabo procedure (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen om af te wijken van het geldend bestemmingsplan (artikel 2.12, lid 1, sub a onder 3 Wabo). Bij een dergelijke procedure moet met een ruimtelijke onderbouwing worden aangetoond dat het voornemen niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing motiveert waarom op basis van het criterium goede ruimtelijke ordening voor beoogde ontwikkeling afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. Deze ruimtelijke onderbouwing maakt onderdeel uit van de omgevingsvergunningaanvraag.

1.2

Planbegrenzing

Dampten 4-6 ligt in het plangebied Dampten in de Poort van Hoorn ligt. Voor de Poort van Hoorn is een stedenbouwkundig Masterplan opgesteld en de bestemmingsplannen voor deze ontwikkeling zijn in procedure gebracht. Het deelgebied Dampten valt buiten het Masterplan maar heeft wel een directe relatie met het Masterplan. Aan de noordzijde van het plangebied bevindt zich een woning in combinatie met laagbouw die verhuurd wordt aan de kerk. Aan de oostzijde grenst het aan de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord. Ten zuiden grenst het plangebied aan de Dampten waarachter de spoor - lijn Hoorn-Alkmaar ligt. In het pand gelegen aan de westzijde zijn o.a. WerkSaam Westfriesland en Tijhuis Ingenieurs BV. gevestigd. Het plangebied bestaat uit het kadastrale perceel sectie C HOO00 C 1311 G 0. Dit perceel heeft een totaaloppervlak van 2.633 m² en is in eigendom van de initiatiefnemer.

4

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

Figuur 1. Ligging plangebied en omgeving

Figuur 2. Ligging plangebied ingezoomd

5

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

1.3

Juridisch planologisch kader

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan 'Plandelen Dampten, Keern, De Weel en Pelmolenpad' en is vastgesteld op 24 september 2019. Het plangebied Dampten 4 heeft een enkelbestemming ‘gemengd’ en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' Daarnaast zijn er nog twee functieaanduidingen van toepassing te weten 'specifieke vorm van bedrijf - garagebedrijf' voor het gehele perceel en 'bedrijfswoning' voor een deel van het perceel. Binnen deze aanduiding is maximaal 1 bedrijfswoning toegestaan. Daarnaast kent het perceel een maximum bebouwingspercentage van 60% en een maximum bouwhoogte van 16 meter. Het planvoornemen is in strijd met deze regels.

Figuur 3. Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Op grond van artikel 12 lid 1 onder a, sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (verder: Wabo) kan voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan een omgevingsvergunning worden verleend mits dat gebruik niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Burgemeester en wethouders zijn pas bevoegd deze omgevingsvergunning te verlenen, nadat de gemeenteraad heeft verklaard dat hij daartegen geen bedenkingen heeft: een verklaring van geen bedenkingen (vvgb). De gemeenteraad mag deze verklaring alleen weigeren in het belang van een goede ruimtelijke ordening. Om procedures te bespoedigen kan de raad categorieën van gevallen aanwijzen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen nodig is. De raad heeft op 15 maart 2011 besloten dat ingeval sprake is van een project dat een herontwikkeling van een bestaande locatie inhoudt, waarbij geen aanpassing van de ruimtelijke dan wel stedenbouwkundige structuur plaatsvindt, geen verklaring van geen bedenkingen nodig is.

Omdat er sprake is van de aanpassing van de ruimtelijke danwel stedenbouwkundige structuur omdat de bestaande bebouwing volledig wordt gesloopt en er een nieuw gebouw van 8 bouwlagen met kap voor in de plaats komt inclusief functiewijziging met een wijziging van de functie is een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad nodig.

6

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

1.4

Leeswijzer

De toelichting van deze ruimtelijke onderbouwing heeft vijf hoofdstukken. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk twee het planvoornemen beschreven. Hoofdstuk drie geeft een beschrijving van het van toepassing zijnde beleid. In hoofdstuk vier wordt verslag gedaan van het onderzoek naar de randvoorwaarden en belemmeringen die gelden vanuit de diverse planologische en milieukundige toetsingskaders en tot slot gaat hoofdstuk vijf in op de economische en de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 2.1

Projectbeschrijving

Ambitie

Het Dampten ligt westelijk gelegen van het historisch lint Keern. Van oudsher was het grondgebied onderdeel van polder de Kleine Waal. Sinds de aanleg van de spoorwegverbinding tussen Hoorn-Heerhugowaard-Alkmaar eind 19e eeuw wordt het gebied ingekaderd door de Berkhouterweg, als middeleeuwse toegangsweg van Hoorn, en de spoorlijn. Het gebied kenmerkt zich door sterk afwisselende ruimtelijke beeldkwaliteit. De aanwezigheid van scholen, kantoren en andere bedrijvigheid zorgen voor een grote variatie in vormgeving, materialen en kleurgebruik. Rondom station Hoorn (Poort van Hoorn), langs de Provinciale weg en rondom het spoor richting de A7 (Pelmolenpad/Dampten/Berkhouterweg) zijn nu nog minder goed gebruikte gebieden. Daar ligt een kans om woningen toe te voegen die optimaal aangesloten zijn op OV en de voorzieningen van de stad. Hierdoor worden deze minder afhankelijk van eigen autobezit en zijn veel kansen om het gebruik van nieuwe mobiliteitsopties te stimuleren, zoals het delen van vervoermiddelen. Op die manier kan de stad verdichten zonder te veel problemen in de bereikbaarheid te veroorzaken. Dat is ook de reden dat de provincie Noord-Holland in het rapport Maak Plaats heeft aangeven dat nieuwe woongebieden in een cirkel van 1.200 meter rondom stations gebouwd dienen te worden.

In die gebieden kan een vergelijkbare bebouwingsdichtheid en bevolkingsopbouw nagestreefd worden als die in de binnenstad. Dat is de basis die aan Meer stad worden en de woonvisie ten grondslag ligt. Om de kwaliteit van de Poort van Hoorn te borgen zijn drie hoofdambities en vijf planessenties opgesteld. Voor het deelgebied Dampten zal ingezet worden op het creëren van een aantrekkelijk bestemmings- en verblijfsmilieu en is het een visitekaartje voor Hoorn en heeft het een Hoornse identiteit (‘Welkom in Hoorn’). Een mix van wonen, werken en recreëren zorgt voor een levendig gebied waarin de kwaliteit in bebouwing en openbare ruimte het sleutelwoord is. De ambities ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit zijn verwoord in de op 26 juli 2022 door het college vastgestelde Nota van Uitgangspunten (NvU) en zijn een belangrijk uitgangspunt voor deze ontwikkeling.

2.2

Amendement

Het project volgt ook naar aanleiding van een door de gemeenteraad van Hoorn aangenomen amendement. De gemeenteraad heeft op 6 juni 2019 een amendement “jongerenhuisvesting in stationsgebied(en)” aangenomen waarbij ontwikkelaars wordt gevraagd initiatieven te starten in het stationsgebied voor jongeren, zonder autobezit. De initiatiefnemer heeft op basis van dit amendement de oude garage Tensen gekocht om jongerenhuisvesting te realiseren. Met dit project wordt invulling gegeven aan het vastgestelde amendement. Het betreffende amendement is als Bijlage 1 bijgevoegd.

7

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

2.3

Schetsontwerp naar voorlopig ontwerp

Het perceel Dampten 4 is in 2019 door Oosterbaan Projecten BV aangekocht met als doel het ontwikkelen van kleine appartementen en studio's voor jongeren, studenten, starters, "young professionals". Na het vaststellen van een intentieovereenkomst is de hiervoor benoemde Nota van Uitgangspunten (NvU) opgesteld. Op basis van de NvU zijn diverse massastudies verricht. Ondertussen werd in verband met de diverse aankomende ontwikkelingen in Hoorn het visiedocument "Hoornse Hoogte – Visie op stedelijke groei en hoogbouw" opgesteld. Dit beleid is op 9 februari 2022 vastgesteld door de gemeenteraad. Voor het plangebied is een schetsontwerp gemaakt. Aan de hand van een analyse, de beoogde doelgroep(en) en een stedenbouwkundige verkenning is het schetsontwerp ontstaan. Onderstaand worden een aantal elementen uit het schetsontwerp toegelicht. Studenten en young-professionals Het planvoornemen Dampten-4 richt zich op het aanbieden van betaalbare woonruimte voor jongeren en starters in de vorm van eenpersoonsstudio's en één slaapkamer appartementen. Het gebouw bestaat uit compacte appartementen aangevuld met een aantal collectieve functies voor de bewoners (ontmoetingsruimte, gedeelde wasmachines en een collectieve tuin met terras) in de plint van het gebouw.

Daarnaast worden kleinschalige commerciële functies in de plint gerealiseerd zoals een fietsrepair en een lunchroom (zie onderstaand voor programma). Door deze voorzieningen biedt het gebouw een levendige plint en is het meer dan alleen een woongebouw. Er ontstaat een nieuw stukje stad dat vanuit de binnenstad een voorpost zal vormen voor de eveneens nieuw te ontwikkelen ‘Buitenstad’ op de westpunt van het gebied. Programma Het planvoornemen ziet op de realisatie van 134 appartementen (minimaal 30% sociale huur, minimaal 20% gemeubileerde huur en minimaal 50% huur of koop in de middencategorie) met in de plint commerciële activiteiten met daarbij behorende gemeenschappelijke binnen en buitenruimten en inrichting. Onderstaand zijn de commerciele functies en verkeerssruimtes weergegeven.

Figuur 4. Commerciele en ontmoetingsruimtes en verkeersruimtes en buitenruimtes

8

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

Mobiliteit De goede ligging van de locatie ten opzichte van omliggende voorzieningen en het openbaar vervoer maakt het mogelijk en wenselijk om minder de nadruk te legen op autobezit (en dus parkeerplekken) en juist het gebruik van alternatief en ‘groen’ vervoer te stimuleren. Binnen 5 minuten is het centrum per fiets te bereiken en met 5 minuten lopen sta je op het NS-station. Het plan leent zich voor de inzet van electrische deelauto's. Dit sluit goed aan bij de beoogde doelgroep waarbij autobezit beslist geen vanzelfsprekendheid meer is. Op de kavel zelf wordt, achter het gebouw, het maximale aantal benodigde parkeerplekken op maaiveld gerealiseerd. Er wordt ruim voorzien in inpandige stallingen voor fietsen. In paragraaf 4.9 is ingegaan op het mobiliteitsplan waarin de mobiliteitsbehoefte is onderbouwd. Massastudie Er zijn diverse massastudies opgesteld. Daarbij zijn de uitgangspunten van de NvU leidend geweest, met interpretatie van de visie Hoornse Hoogte. De verkenningen en uitwerking van diverse massastudies, rekening houdende met de stedenbouwkundige randvoorwaarden, de visie van de stedenbouwkundige adviesbureaus en de gemeente, de grote maatschappelijke behoefte voor de bouw van studio's en appartementen voor starters en jongeren en de politieke wensen heeft in mei 2023 geresulteerd in onderstaande nadere verdieping.

Nadere verdieping schetsontwerp naar een voorlopig ontwerp In 2023 is een nadere verdiepingsslag op het schetsontwerp naar een voorlopig ontwerp uitgwerkt. Het doorontwikkelen en technisch verfijnen van het plan is noodzakelijk. In het voorlopig ontwerp is input naar aanleiding van reacties en opmerkingen op het schetsontwerp verwerkt. In de verdiepingsslag is gezocht naar een logisch evenwicht tussen diverse belangen en invalshoeken. Vanuit de gemeente ontstonden vragen over de voorgestelde structuur, met name hoogtes en hoogteaccenten waren belangrijke aandachtspunten. Daarnaast zijn gesprekken over de functionaliteit (ontsluiting, parkeren) en de kwaliteit (verblijfsplekken, programma) gevoerd. In dit verdiepingstraject is vanuit het 'kneden met volumes' gewerkt aan het versterken van (bestaande) openbare ruimtes en het aansluiten tot bestaande en toekomstige omliggende structuren. Er is een evenwicht gezocht met de gewenste nieuwe stedelijkheid (Hoorn voor de komende 100 jaar) en de relatie tot bestaande bouwwerken. Het gebied rondom het Keern en de singel vormt een stadsentree. Nieuwe structuren moeten deze functie op gepaste wijze benadrukken. Tegelijkertijd wordt rekening gehouden met de “Hoornse maat en schaal” door bestaande bouwwerken op (getrapte) wijze op te nemen in nieuwe stedenbouwkundige eenheden.

Voor het planvoornemen is nadrukkelijk een relatie gezocht met in voorbereiding zijnde plannen in de directe omgeving en de daar gehanteerde massa's en bebouwingshoogtes. Dit betreffen de ontwikkelingen: Poort van Hoorn Stationsgebied (laagbouw, middenbouw en hoogbouw) Pelmolenpad (laagbouw met accenten middenbouw) Buitenstad (middenbouw en hoogbouw) De bouwhoogtes van het planvoornemen spelen hier op in. De ontwikkeling op Dampten 4-6 met 8 bouwlagen (tot 30 meter) is mede gezien de toekomstige ontwikkelingen passend in de omgeving. Het hoogteaccent is strategisch gepositioneerd voor logische zichtrelaties van en naar bouwwerken, de begane-grond functies kunnen benut worden voor wijk-functies en staan in logische relatie tot nieuwe binnenwijkse verbindingen. De meest recente doorontwikkeling van het stedenbouwkundig plan is als Bijlage 2 bijgevoegd. Onderstaand zijn vier impressies ingevoegd.

9

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

10

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

Figuur 5. Impressies

2.4

Planbeschrijving

Het appartementencomplex heeft een bouwhoogte van maximaal 30.00 meter. Tot aan de as van de weg is de bruto FSI 1,9. Het ontwerp van het gebouw betreft een gebouwensemble, bestaande uit twee bouwmassa’s, opgetrokken in metselwerk. Het oostelijk gebouw bestaat uit zes bouwlagen en een zevende laag als setback. Erbovenop is een dakterras. Het westelijk gebouw is visueel opgesplitst door verschillend kleurgebruik en bevat acht bouwlagen met een kap. De twee bouwvolumes hebben een versprongen rooilijn. Het oostelijke gebouw is opgesplitst door verschillend kleurgebruik en het westelijke gebouw wordt in één kleur gerealiseerd.

11

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

Het westelijk gebouw refereert aan de pakhuizenarchitectuur van Hoorn en geeft een sterk beeld aan de westzijde. De appartementen voor starters hebben een corridor-ontsluiting. Op de begane grond van het westelijke gebouw worden de entrees met ontmoetingsruimte en commerciële ruimtes voorzien (fietsrepair en lunchroom met terras). Ook bevindt zich hier de fietsenberging. Zichtbaarheid vanuit de omgeving Het appartementencomplex wordt gebouwd in de rooilijn van het gebouw van de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord (Dampten 2). Vanwege de doelgroep (jongeren, studenten, starters) wordt in het ontwerp veel aandacht gegeven aan “ontmoeten” en “Community”. Er komen veel gemeenschappelijke voorzieningen zoals een grote toegankelijke tuin met bomen, gras en een wadi, een ontmoetingsruimte met terras, commerciële ruimtes (fietsrepair en lunchroom met terras), een gezamenlijke wasmachineruimte, pakketautomaat, deelauto’s en dakterras. Alle buitenruimte is voor iedereen toegankelijk, met uitzondering van de kleine tuintjes voor de studio’s aan de oostzijde. Er is meer buitenruimte dan volgens het bouwbesluit is vereist. Parkeren Parkeren voor auto’s vindt op eigen terrein plaats aan de noordzijde, aan het zicht onttrokken met pergola’s en hagen. Het parkeerterrein met 39 parkeerplaatsen wordt afgesloten met een slagboom of digitaal registratiesysteem.

De initiatiefnemer is in gesprek met andere partijen die de verkoop of beheer van de parkeerplaatsen en de verkoop van de appartementen gaat verzorgen. De mogelijkheid bestaat de parkeerplekken onder te brengen bij een VvE. Parkeerplaatsen worden niet individueel verkocht. Er is gesproken over een samenwerking met de naastgelegen gebouwen om een grote parkeerplaats te creëren, toegankelijk via een slagboom of een pasjessysteem. Buitenruimte De buitenruimte rondom het gebouw krijgt een groene inrichting met tuinen aan de spoorkant. Bij de ontwikkeling van Dampten wordt de zuidgevel van de rooilijn van de Omgevingsdienst als maximale bebouwingsgrens beschouwd. Daarmee sluit de bebouwing goed aan bij de omgeving. In het plan wordt uitgegaan van een zo groen mogelijke inrichting van het terrein. Hiervoor heeft SWECO, in een gezamenlijke werksessie met de gemeente in oktober 2024 de uitgangspunten en beheertypen voor het groen bepaald. De opdrachtgever streeft naar een klimaatbestendige inrichting, biodiversiteit staat centraal. Er komt een dakterras met groene inrichting, een groen / blauw dak (sedum en wateropvang), gevelbeplanting, pergola's met verticaal groen bij de terrassen. Op het dak wordt hemelwater gebufferd en in een droge periode wordt het water naar een wadi geleid.

De wadi's houden water vast voor een langere periode, dit zorgt voor verkoeling en een goede vochthuishouding. De wadi maakt onderdeel uit van de gezamenlijke tuin en worden voorzien van grote keien om op te zitten. Zie hiervoor Bijlage 3 en Bijlage 4. Alle buitenruimte is voor iedereen toegankelijk, inclusief wadi's. Uitzondering vormen de kleine tuintjes voor de studio's aan de oostzijde. In het plan is veel meer buitenruimte voorzien dan volgens het bouwbesluit vereist is. Community en bovenwijkse voorzieningen Vanwege de doelgroep wordt in het planinitiatief veel aandacht gegeven aan “ontmoeten” en “Community”. Er komen veel gemeenschappelijke voorzieningen zoals een grote toegankelijke tuin met bomen, gras en wadi’s, een ontmoetingsruimte met terras, een commerciële ruimte (broodjeszaak, wasmachineruimte, pakketautomaat, deelauto’s en dakterras. Het dakterras is via een lift openbaar toegankelijk.

12

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

De ontmoetingsruimten vormen een belangrijke meerwaarde voor bewoners en bezoekers, vooral voor de bewoners van een appartement zonder balkon. Door de plint van het gebouw, het dak en de buitenruimte zoveel mogelijk openbaar toegankelijk te maken is de opdrachtgever van mening dat ruim voldaan wordt aan de eisen die gesteld worden aan een publiek gebouw. Deze invulling wordt ook gezien als compensatie voor bovenwijkse voorzieningen. Sociale functie Naast de woonfunctie heeft het gebouw ook een sociale functie voor de buurt, een ontmoetingsplek met diverse activiteiten. WerkSaam biedt, als uitvoerder van de Participatiewet voor de zeven Westfriese gemeenten, aan mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt de mogelijkheid om te integreren in de samenleving en onder begeleiding een zinvolle invulling te geven aan hun arbeidsinzet. Vanwege de Community gedachte van het gebouw zijn er diverse voorzieningen en activiteiten voorzien waar WerkSaam in kan participeren met de inzet van mensen die een beroep doen op de Participatiewet. In een intentieovereenkomst hebben de initiatiefnemer en WerkSaam de intentie tot samenwerking bevestigd en wordt globaal beschreven wat de aard van de werkzaamheden kan zijn.

De mogelijke activiteiten betreffen onder andere: Onderhoud van het terrein en de groenvoorzieningen Fietsenreparatie Schoonmaak van interieur / gemeenschappelijke ruimtes Bijdragen in het onderhoud van de gemeubileerde appartementen Coördinatie deelauto’s Catering Wasserette Groenplan en groenbeheer Er is door Sweco een groenplan ontworpen (zie Bijlage 3 en Bijlage 4). Één uitgangspunt bij het ontwerp is dat het door cliënten en/of medewerkers van WerkSaam kan worden onderhouden.

2.5

Stedenbouwkundige en landschappelijke toelichting

Het volume wordt op een dusdanige manier ingepast dat aan de zuidzijde (spoorzijde) ruimte wordt geboden voor een stevige groenstructuur. De massa laat zich lezen als een compositie van twee volumes waarbij het hoogste volume (acht lagen) als een accent op de hoek staat. Aan de oostzijde geflankeerd door een volume van zeven lagen waarbij de zevende laag wordt uitgevoerd met setback. De inrichting van de openbare ruimte bepaalt de sfeer, identiteit en kwaliteit van de leefomgeving. Met het Dampten als onderdeel van de ontwikkeling Poort van Hoorn, is het belangrijk dat de deelgebieden op inrichtingsniveau op elkaar aansluiten. De inrichting van de buitenruimte is van hoogwaardige kwaliteit en is openbaar toegankelijk. De buitenruimte op het perceel wordt ingericht als publiekstoegankelijke tuin (verblijfsruimte). Een inrichtingsplan geeft een gedetailleerde weergave van hoe een gebied er komt uit te zien, welke materialen en kleuren er gebruikt worden, waar welke beplanting wordt gebruikt etc. Het inrichtingsplan maakt onderdeel uit van de anterieure overeenkomst tussen Oosterbaan Projecten BV en de gemeente. Het inrichtingsplan is volledigheidshalve ook als Bijlage 3 bijgevoegd met een daarbij behorende visie op het groen die als Bijlage 4 is bijgevoegd. De nadere uitwerking van aantallen en soorten beplanting vindt plaats in het definitief ontwerp (DO).

In het voorlopig ontwerp, d.d. 12 oktober 2023 is het bouwvolume op een zodanige manier ingepast dat aan de zuidzijde (spoorzijde) ruimte ontstaat voor een stevige groenstructuur. Deze groenstructuur wordt ingericht als publiekstoegankelijke tuin (verblijfsruimte). SWECO heeft, in gezamenlijk overleg met de gemeente, de uitgangspunten en beheertypen voor het groen op het terrein opgesteld. Hierin worden

13

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn verschillende beheertypen van het terrein nader gespecificeerd zoals beheertype voor opgaand groen (vakbeplanting, klimplanten, hagen en bomen), beheertype gerelateerd aan waterretentie en -opvang (wadi, sedumdak), beheertype gericht op de toepassing van open verharding parkeren), en het beheertype daktuin met sedumbegroeiing en plantenbakken met bomen. Het groen van Dampten 4 – 6 versterkt de groene ambities van het Stationskwartier. De groene buitenruimte vormt een logische overgang van de grotere stedelijke structuur naar het gebouwcomplex. Het streven is om zoveel mogelijk bomen te planten, waarbij 1e grootte bomen worden toegepast langs Dampten (reservering ruimte en toekomstbeeld gemeente) en 2e en 3e grootte op het terrein van Dampten 4-6. Bij het groenplan staat klimaatbestendigheid en biodiversiteit centraal. Er worden diverse maatregelen genomen om hittestress tegen te gaan. In het groenplan wordt een diversiteit aan bomen, heesters, hagen, klimplanten en vakbeplanting toegepast. Voor de sortimentskeuze is het streven gebruik te maken van streekeigen beplanting, waar mogelijk inheemse soorten en vruchtdragende (eetbare) soorten. Een belangrijk uitgangspunt is dat de gebruikers van het groen jaarrond de seizoenen zullen gaan ervaren.

In de vervolgfase (DO fase) zal het inrichtingsplan en de visie op het groen verder worden uitgewerkt en zal een tuinontwerp worden opgesteld in combinatie met een beheerplan. Het inrichtingsplan omvat een gedetailleerd ontwerp van het gebied, inclusief materialen / kleuren en beplantingsplan. Het plan zal ter beoordeling worden voorgelegd. Dit is vastgelegd in de anterieure overeenkomst die gesloten is tussen Oosterbaan Projecten b.v. en de gemeente. De nieuwe ontwikkeling levert een bijdrage aan de groen- en waterkwaliteit van de buurt. Tevens wordt er speel- en ontmoetingsruimte gecreëerd. Het aantal bomen op het terrein en dat ter compensatie in de omgeving wordt geplant, zal in nader overleg met de gemeente worden bepaald. Het toekomstige beheer wordt uitgevoerd door WerkSaam (mensen met afstand tot de arbeidsmarkt). De sortimentskeuze en de moeilijkheidsgraad, zoals groepsgrootte van beplanting wordt hierop afgestemd. Het inrichtingsplan maakt daarnaast onderdeel uit van de aanvraag omgevingsvergunning. Uitgangspunt voor het inrichtingsplan is "klimaatbestendig" met wadi's, groene parkeervakken met veel beplanting en bomen. Waar mogelijk worden maatregelen genomen om hittestress tegen te gaan. Er wordt water op het dak gebufferd en bij droogte in de tuin gebruikt. De wadi's bufferen water en geven door verdamping afkoeling bij hitte. Dit wordt nader uitgewerkt in het DO.

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Overgangsrecht omgevingsvergunning Wabo

Er is overgangsrecht voor de gevallen waarin een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024. Als de vergunningprocedure op de datum van inwerkingtreding nog niet is afgerond, dan blijft het oude recht van toepassing tot: het besluit onherroepelijk is, als tegen het besluit beroep openstaat het besluit van kracht is, als tegen het besluit geen beroep openstaat Het oude recht blijft van toepassing, dus het oude bevoegd gezag neemt een besluit op basis van de oude regels. Het handelt de aanvraag af alsof het nog 31 december 2023 is. Het uitgangspunt is dus onder andere de oude beoordelingsregels, de oude totstandkomingsprocedure en de oude rechtsmiddelen. In dit geval is de aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor 1 januari 2024 en is het overgangsrecht

14

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn van toepassing op deze procedure.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Relatie met de voorgenomen ontwikkeling De beoogde ontwikkeling zoals benoemd in Hoofdstuk 2 heeft geen raakvlakken met het beleid zoals benoemd in de NOVI. 3.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 07-12-2011), ook wel bekend onder de naam Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn de nationale belangen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) voorzien van juridische kaders, waarmee de doorwerking van de nationale belangen op ruimtelijk gebied is geborgd. Relatie met de voorgenomen ontwikkeling Uit het Barro blijkt dat voor het planvoornemen en het projectgebied voor het overige geen sprake is van specifieke aspecten van nationaal belang. Het planvoornemen is niet in strijd met de regels uit het Barro. 3.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimte-gebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. De tekst uit het Bro luidt als volgt: ''De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied'. Als stedelijke ontwikkeling wordt bedoeld: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' In het Bro is geen ondergrens voor een minimale omvang vastgelegd van wat een stedelijke ontwikkeling is. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724) dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden.

Voor overige stedelijke functies wordt gesteld dat 'in beginsel' geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt. Het plan voorziet in de realisatie van 134 woningen en kwalificeert zich daarmee als stedelijke ontwikkeling en is dus ladderplichtig. Daarnaast wordt voorzien in enkele commerciële ruimtes in de plint met een gezamenlijke oppervlakte circa 125 m2 . Dit blijft onder de hiervoor genoemde 500 m² en zijn daarmee dus niet ladderplichting. Ondanks dat de Ladder niet van toepassing is op de commerciële ruimtes moet wel gemotiveerd worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In het kader van uitvoerbaarheid moet onder andere aandacht worden besteed aan de behoefte

15

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn aan het plan. Onderstaand is hier nader op ingegaan. Voor het overige neemt het ruimtebeslag met het planvoornemen niet toe. In de huidige situatie is er sprake van een gebouw met een oppervlakte van circa 1.000 m² en in de nieuwe situatie wordt een gebouw gerealiseerd met een oppervlakte van circa 980 m2 en is daarmee vergelijkbaar. Voor het planvoornemen is een ladderonderbouwing voor de te realiseren woningen opgesteld. In dit onderzoek is de behoefte aan woningbouw in beeld gebracht conform de eisen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ladderonderbouwing is als Bijlage 5 bijgevoegd. Uit de ladderonderbouwing blijken de volgende conclusies. De ontwikkeling van de beoogde 134 (starters)woningen/appartementen op de locatie Dampten voorziet in een deel van de geconstateerde behoefte aan woningen /appartementen in Hoorn en de Regio Westfriesland de komende 10 jaar. Op basis van de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee voldoende behoefte aangetoond. Ook past het plan binnen de lokale en regionale beleidsvoornemens om woningen voor jongeren en starters te bouwen. De commerciële ruimtes worden gesitueerd in een plint in het te transformeren gebied tussen de te realiseren Buitenstad Hoorn, Poort van Hoorn inclusief het station Hoorn en de binnenstad van Hoorn.

We spreken hierbij van een passantenlocatie gericht op de functionele vraag vanuit bezoekers in de buurt. De ligging van het plangebied nabij de hiervoor genoemde gebieden maakt de locatie geschikt voor kleine functies. De inschatting van het aantal vierkante meter is beperkt, en daarmee is er een beperkte capaciteit. De commerciële ruimtes zijn geschikt voor daggeoriënteerde functies (zoals een coffeebar, bagel- of broodjeszaak, lunchroom met afhaalcounter of bar) en daarnaast voor bijvoorbeeld een fietsenmaker. De verwachting is dat er, gelet op de ligging van het plangebied er voldoende ruimte bestaat vanuit de particuliere en zakelijke vraagverwachting naar deze functies. Conclusie Voor de geplande woningen in een stedelijk woonmilieu is op basis van de vereisten van de Ladder voldoende kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aangetoond. Daarmee past de ontwikkeling binnen de vereisten van de Ladder en is sprake van een zorgvuldige ruimtelijke ordening.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Noord-Holland 2050

De provincie streeft in de in november 2018 vastgestelde Omgevingsvisie naar een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een economisch vitale provincie draagt bij aan het welzijn, en een leefbare provincie draagt bij aan economische vitaliteit. De provincie staat voor een gezonde en veilige leefomgeving, goed voor mens, plant en dier, en daarmee ook goed voor het economisch vestigingsklimaat binnen de provincie. Dit evenwicht staat ten dienste van duurzame ontwikkeling, zodat toekomstige generaties ook profiteren van de keuzes die wij maken. De provincie wil met de omgevingsvisie bereiken dat iedereen die in Noord-Holland woont, werkt en op bezoek komt een prettige leefomgeving aantreft. Nu, maar ook in de toekomst. Dit betekent dat in heel Noord-Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd. In samenhang bekeken zijn in dit kader randvoorwaarden geformuleerd hoe om te gaan met grote thema's als klimaatverandering, energietransitie, veranderende economieën, volkshuisvesting, bodemdaling en verminderde biodiversiteit. Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

16

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

Onder het credo 'Op weg naar een economisch duurzame toekomst' plaatst de provincie Noord-Holland 5 'bewegingen'. 1. 2. 3. 4. 5.

Dynamisch schiereiland. Hierin is het benutten van de unieke ligging van Noord-Holland, te midden van water, leidend. Metropool in ontwikkeling. Hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad functioneert. Sterke kernen, sterke regio's, gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden. Nieuwe energie, benut de economische kansen van de energietransitie. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving, staan het ontwikkelen van natuurwaarden en een economisch duurzame agrarische sector centraal.

Hoewel alle vijf bewegingen onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, is vooral beweging drie in het bijzonder relevant. De beweging 'Sterke kernen, sterke regio's' heeft als speerpunten: ontwikkelen op basis van eigen kracht en kwaliteiten, voorzieningenniveau en bereikbaarheid op peil houden, behoud en ontwikkeling van krachtige identiteiten, principe van versterken complementariteit en regionale netwerken, mogelijkheden om te bouwen voegen zich naar de vraag op dat moment. De beweging 'Sterke kernen, sterke regio's' beoogt handvatten te geven om de werkgelegenheid, het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid op peil te houden en om dorpen, steden en regio's de krachtige identiteit die ze zo kenmerkt te laten behouden of te ontwikkelen. Of er mogelijkheden komen om te bouwen, hangt mede af van de vraag die er op dat moment is. Doel van de provincie met de omgevingsvisie is dat iedereen die in Noord-Holland woont, werkt en op bezoek komt een prettige leefomgeving aantreft. Nu, maar ook in de toekomst. De provincie stuurt aan op “balans tussen economische groei en leefbaarheid”, dat als leidend thema wordt gezien. Dit betekent dat in heel Noord-Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is daarnaast voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat.

Een economisch vitale provincie kan andersom weer bijdragen aan het welzijn en de leefbaarheid. In samenhang bekeken zijn in dit kader randvoorwaarden geformuleerd hoe om te gaan met grote thema's als klimaatverandering, energietransitie, veranderende economieën, volkshuisvesting, bodemdaling en verminderde biodiversiteit. Uit de ambties en doelstellingen zoals opgenomen in de provinciale omgevingsvisie blijkt dat: b. Wonen en Werken Onze ambitie is dat vraag en aanbod van woon- en werklocaties (kwantitatief en kwalitatief) beter met elkaar in overeenstemming zijn. De woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Duurzaamheid van de totale voorraad is uitgangspunt. De woningbouw wordt vooral in en aansluitend op bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes. Om de verschillende kernen en regio's te versterken worden op regionaal niveau afspraken gemaakt. Zo worden regionaal woningbouwafspraken gemaakt om de woningbouw af te stemmen op de vraag. In paragraaf 3.4 wordt nader op ingegaan op de regionale afspraken. Het planvoornemen past binnen de gestelde doelstellingen en ambities in de provinciale omgevingsvisie.

17

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

3.3.2

Omgevingsverordening NH2020

Omdat de aanvraag omgevingsvergunning is ingediend voor 1 januari 2024 valt deze onder het overgangsrecht van de Omgevingswet en is het oude recht en ook alle verordeningen die golden op 31 december 2023 van toepassing op het planvoornemen. Zie ook paragraaf 3.1. In november 2020 is de Omgevingsverordening NH2020 in werking getreden. Hierin zijn regels samengevoegd op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water. De provincie wil ontwikkelingen als woningbouw en windenergie mogelijk maken en het waardevolle Noord-Hollandse landschap beschermen. Hierin wordt een evenwichtige balans gezocht tussen economische groei en leefbaarheid. De 21 provinciale verordeningen zijn samengevoegd tot één verordening. Hierdoor is het makkelijker geworden om te zien welke regels waar gelden. In deze verordening worden regels gegeven over onderwerpen in zowel het landelijke als het bestaand bebouwd gebied van Noord-Holland waar een provinciaal belang mee gemoeid is. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen Op basis van artikel 6.3 van de Omgevingsverordening kan een ruimtelijke plan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Dit artikel vormt een aanvulling op het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Deze toetsing aan het provinciaal beleid is verwerkt in de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 3.4 is ingegaan op de regionale afspraken. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling in lijn is met het provinciaal beleid. 3.3.3

Leidraad landschap en cultuurhistorie

De visie op de gewenste ruimtelijke kwaliteit is vastgelegd in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018 van de provincie Noord-Holland. Deze vernieuwde leidraad is een uitwerking van het in 2006 vastgestelde Beleidskader Landschap en Cultuurhistorie, dat werd gebruikt als leidraad voor ruimtelijke plannen als bestemmingsplannen, beeldkwaliteitsplannen en structuurplannen. Daarnaast bood het handreikingen aan gemeenten om landschap en cultuurhistorie als uitgangspunt te gebruiken bij planvorming. De provincie Noord-Holland heeft 10 archeologische gebieden van provinciaal belang gedefinieerd. Het plangebied ligt in een dergelijk gebied: West-Friesland. Als in gebieden van provinciaal belang het maatschappelijk belang dusdanig groot is dat waardevolle archeologische vindplaatsen aangetast moeten worden, vraagt de provincie aan te geven op welke wijze archeologische waarden door compenserende maatregelen in het plan zijn ondergebracht. Bovendien vraagt de provincie de aanwezige waarden te benutten bij de inrichting van een gebied. Het archeologiebeleid van de provincie Noord-Holland is primair gericht op het behouden van de archeologische waarden in de bodem. Dit is geheel in de 'geest' van het Verdrag van Malta. In paragraaf 4.4.1 is ingegaan op het aspect cultuurhistorie. 3.3.4

Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025

In april 2020 is de Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 vastgesteld. Doelstelling van de woonagenda is dat de provincie Noord-Holland wil zorgen voor voldoende betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen voor alle doelgroepen. De speerpunten van het provinciale woonbeleid zijn een woning voor iedereen, productie op peil: aanjagen woningbouwproductie, gezond, duurzaam en toekomstbestendig wonen in een aantrekkelijke provincie en een kwalitatief, betaalbaar en divers woningaanbod. De belangrijkste uitgangspunten van het beleid zijn: De provincie streeft naar voldoende betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen voor alle doelgroepen. Wonen is onderdeel van een integrale verstedelijkingsopgave. De provincie geeft ruimte voor

18

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn woningbouw, uitgaande van zorgvuldig ruimtegebruik. De provincie zet in op het versnellen van de woningbouwproductie. De vraag is leidend. De regionale programmeringen worden bepaald op basis van gegronde onderbouwing van vraag, aanbod en het kwantitatieve en kwalitatieve verschil daartussen voor nu en in de toekomst. De provincie stelt geen limiet aan woningaantallen in binnenstedelijke projecten nabij een OV-knooppunt, of gelegen in een regio waar ook na 2030 een groei van de woningbehoefte is voorzien. Gemeenten kunnen besluiten om hogere aantallen woningen te realiseren om zo het woningtekort in te lopen. In paragraaf 3.4 wordt nader ingegaan op de speerpunten en de regionale afspraken.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1

Woondeal 2.0 Regio Noord-Holland Noord

Op 15 maart 2023 hebben de provincie, 18 gemeenten en marktpartijen de Woondeal 2.0 Noord-Holland Noord ondertekend. Met deze Woondeal worden de krachten van de verschillende overheidslagen gebundeld met als doel om ,in samenwerking met marktpartijen en corporaties, de woningbouw te versnellen en voldoende (betaalbare) woningbouw in de regio te realiseren. In deze woondeal is afgesproken dat in de regio West Friesland 12.500 woningen tot 2030 realiseert en de gemeente Hoorn bouwt daarvan 6.000 woningen tot 2030. In de woondeal is onder meer een overzicht van concrete maatregelen opgenomen waarvoor de hulp van het rijk wordt gevraagd. Benoemd wordt dat het van belang is om de steden hun eigen karakter te laten houden en tegelijk flexibel in te spelen op de groei van inwoners. In de woondeal zijn Pelmolen Prisma, Station NoordZuid, Dampten/Berkhouterweg en Rozenbuurt met 2.500 woningen aangewezen als versnellingslocatie. 3.4.2

Woonakkoord 2020-2025 regio Westfriesland en Provincie Noord-Holland

De regio West-Friesland is een aantrekkelijke regio om te wonen. De zeven Westfriese gemeenten hebben hun ambities vastgelegd ten aanzien van het wonen in de regio in het Woonakkoord 2020-2025. Naast het aantrekkelijk houden van de regio als woonregio is dat bijvoorbeeld de ambitie om voldoende betaalbare woningen te hebben en om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen. De regio heeft tot doel om de inwoners van West-Friesland naar wens en tevredenheid te laten wonen en een breed scala aan woonwensen binnen de regio te realiseren. De regio West-Friesland zet zich onder andere op: Versnelling van de woningbouwopgave met een betaalbaar, aantrekkelijk en duurzaam woonaanbod voor iedere doelgroep. Tot 2025 dienen jaarlijks minimaal 800 – 900 woningen opgeleverd te worden; Het op peil houden en uitbouwen van de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de bestaande voorraad; Leefbaar en bereikbaar West-Friesland tot in de kern; Onderscheidende en complementaire nieuwbouwproducten; De regio en de provincie zetten in op versnelling, zodat de gewenste productie gehaald kan worden. De provincie levert hierbij (financiële) ondersteuning voor versnelling van binnenstedelijke projecten. De provinciale bevolkingsprognose stelt als indicatieve woningbehoefte 7.150 woningen voor de periode 2019-2030. Hiervoor dienen de komende 5 jaar jaarlijks 800-900 woningen te worden gebouwd.

De regio gaat jaarlijks minimaal 900 woningen opleveren. De regio heeft 8.000 woningen (hard en zacht) aan plannen tot 2030. Op papier is voldoende plancapaciteit aanwezig om te voldoen aan de woningbehoefte van 7.150 woningen en de jaarlijkse doelstelling van 900 woningen. Hierbij wordt rekening gehouden met vertraging en mogelijk planuitval. Harde plannen zijn

19

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn plannen waarvan het bestemmingsplan is vastgesteld. Onduidelijk is wanneer zachte plannen hard gemaakt kunnen worden. Het is daarom belangrijk om een relatief grote hoeveelheid zachte plannen in de voorraad te hebben, voldoende zachte plannen op korte termijn tijd hard te maken en de plannen voortvarend tot uitvoer te brengen. Bij een ontwikkeling met meer dan 11 woningen heeft de regio Westfriesland afgesproken om het plan regionaal af te stemmen. Hier wordt de ontwikkeling aan de hand van het regionaal afwegingskader getoetst. In dit kader zijn de wettelijke vereisten, provinciale voorwaarden en de ambities van de regio opgenomen. Zie hiervoor paragraaf 3.4.3. Binnenstedelijke plannen Uitgangspunt bij het zoeken naar nieuwe locaties in het binnenstedelijk gebied voor woningbouw voor de langere termijn is locaties rond OV knooppunten. Hoorn zet zich in om zich als stad verder te versterken, waardoor de regio een kloppend hart krijgt. Kansen liggen onder andere in de intensivering van wonen, werken en voorzieningen in de Poort van Hoorn. Het beoogde programma is een goede aanvulling op het te ontwikkelen programma in de Poort van Hoorn en is bovendien in lijn met het door de gemeenteraad vastgestelde beleid om meer stad te worden.

Om de kwaliteit voor de Poort van Hoorn te borgen zijn drie hoofdambities en vijf planessenties opgesteld. Voor het deelgebied Dampten zal ingezet worden op het creëren van een aantrekkelijk bestemmings- en verblijfsmilieu en is het een visitekaartje voor Hoorn en heeft het een Hoornse identiteit (‘Welkom in Hoorn’). Daarnaast ziet het plan op een binnenstedelijke ontwikkeling, nabij een OV-knooppunt. Deze locatie is geschikt om hogere aantallen woningen te realiseren en het woningtekort in te lopen. Het planvoornemen sluit aan op het regionale (maar ook het provinciale en gemeentelijke) beleid. Het planvoornemen voldoet aan de eisen die gesteld zijn. 3.4.3

Afwegingskader wonen Westfriesland 2021

Het Woonakkoord is grotendeels een procesdocument. Naast concrete afspraken over de ambities en nieuwbouwprogrammering 2020-2025 is een afwegingskader vastgelegd. In het regionaal 'Afwegingskader wonen Westfriesland 2021' is vastgelegd dat nieuwe plannen worden getoetst aan het afwegingskader. Daarin zijn de minimumvereisten vastgelegd waaraan elk plan moet voldoen (Westfriese basis). Aan de hand van de stappen in deze basis kan worden beoordeeld of een nieuwbouwplan wel of niet kan worden gerealiseerd. Hierin is onder meer van belang dat een plan moet passen in de vastgelegde woningbouwbehoefte. Daarnaast zijn er een aantal vereisten waar minstens voor de helft aan voldaan moet worden (Westfries vooruitdenken). Het programma past binnen de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte en wordt binnen een krachtige kern, nabij het OV-knooppunt binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Het programma past binnen de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte en wordt binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Voor de de woningbouwplannen voor de Dampten 4-6 is het Format Afwegingskader ingevuld (Bijlage 6) en regionaal afgestemd en akkoord bevonden.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1

Structuurvisie Hoorn

Op 10 juli 2012 is de Structuurvisie Hoorn vastgesteld. De structuurvisie is een uitwerking van de Stadsvisie uit 2005. De Structuurvisie onderscheidt acht belangrijke maatschappelijke opgaven: Bouwen en transformeren voor de vergrijzing. Vasthouden van jonge gezinnen. Ontwikkelen van aantrekkelijke stad in een complete regio.

20

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn Bestaande woningvoorraad aantrekkelijk houden. Balans wonen en werken. Economie verbreden. Compleet pakket aan voorzieningen bieden. Branding en profilering van Hoorn verbeteren. In de structuurvisie wordt aangegeven dat Hoorn een andere fase in gaat: van groeikern naar volwassen stad. De laatste uitbreidingsplannen worden afgerond en de aandacht verschuift naar de bestaande stad. De toekomstige behoeften moeten daarbij worden opgevangen via de herstructurering en de inbreiding in de bestaande stad. De transformatie van het plangebied past hier uitstekend in. In de structuurvisie is het plangebied van dit bestemmingsplan aangewezen als ontwikkellocatie (nr. 3). 3.5.2

Omgevingsvisie Hoorn

Op 8 februari 2022 is de Omgevingsvisie Hoorn vastgesteld. De Omgevingsvisie beschrijft de keuzes die Hoorn vandaag moet maken, om in 2040 als stad nog sterker, mooier en duurzamer te zijn. Een belangrijke keuze in de visie om ‘Meer stad’ te worden. De Omgevingsvisie is de zogenoemde ‘stip op de horizon’ bij het uitwerken van onze plannen en ideeën. Een Omgevingsvisie gaat over de ruimte om ons heen, bijvoorbeeld over landschap, natuur, water, milieu, verkeer en vervoer, wonen, economie en cultureel erfgoed. Het maken van keuzes over onze omgeving. Deze keuzes gaan over wat we waardevol vinden en willen beschermen. De keuzes gaan ook over wat voor nieuwe ontwikkelingen we willen en waar deze moeten komen. In de Omgevingsvisie zijn daarom eerst de kwaliteiten van de gemeente beschreven en vervolgens is met heldere keuzes en duidelijke kaartbeelden aangegeven met welke plannen en ideeën Hoorn tot 2040 aan de slag gaat. Op deze manier weet iedereen hoe de gemeente Hoorn zich tot 2040 zal ontwikkelen. Een van de Hoornse opgaven is 'Aantrekkelijke stads- en woonwijken (nieuw en bestaand)'. Om Hoorn nog completer, krachtiger en leefbaarder te maken, investeert Hoorn in aantrekkelijkere nieuwe en bestaande stads- en woonwijken. Hoorn is een ‘complete stad’ waar niet alleen gewoond wordt.

Er is namelijk ook voldoende werk, zorg en onderwijs en er zijn voldoende voorzieningen om van het leven te genieten. Komende jaren werken we hard aan een nog completer en krachtiger Hoorn. Een belangrijke sleutel om Hoorn nog krachtiger, completer en leefbaarder te maken ligt in het verder ‘intensiveren’ van de stad. Met ‘intensiveren’ wordt bedoeld dat er meer woningen en banen per vierkante kilometer komen dan in bestaande woonwijken. Oftewel, een stedelijker Hoorn. Hoorn intensiveert om lokale voorzieningen in stand te houden, reisafstanden te verkleinen en te zorgen voor een efficiënter gebruik van infrastructuur. De stad wordt hierdoor ook levendiger en draagt hiermee bij aan een hoger veiligheidsgevoel. Daarom wordt in de gemeente Hoorn tot 2040 ongeveer 10.000 tot 12.000 woningen erbi gebouwd. Hoeveel intensiever de nieuwe en bestaande wijken worden, verschilt per locatie. Wel stellen we voor iedere locatie hoge eisen aan de bouw- en beeldkwaliteit, openbaar groen en verbindingen met openbaar vervoer. Met name dichtbij de treinstations komen in de toekomst verschillende typen nieuwe stadse wijken. Deze stadse wijken verschillen ten opzichte van de bestaande woonwijken. Hier is werken en wonen gemengder en ‘intensiever’. Maar het gaat niet alleen om de aantallen woningen, maar ook om het type woningen.

Met andere woorden: Hoorn bouwt de juiste woningen op de juiste plek en voor de juiste doelgroep. Ook de levendigheid en de sfeer zijn van belang: woningen gemengd met bedrijven en voldoende ruimtes voor ontmoeting. Hoorn heeft nog maar weinig beschikbare ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en daarom wordt vooral

21

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn ingezet op bestaande locaties. In het gebied ‘Poort van Hoorn’ worden 1.100 tot 1.300 woningen gerealiseerd. Ook in de gebieden binnen de 1.200-meter-zone rondom de stations is ruimte voor nieuwe woningen. Deze gebieden worden stadse woonomgevingen. In stadse woonomgevingen staan woningen, bedrijven en voorzieningen dichter op - en door - elkaar. Ook kan hier hoger gebouwd worden dan in de bestaande woonwijken. Een van de locaties waar op ingezet wordt, is de locatie Dampten-Berkhouterweg waar het plangebied in is gelegen. Binnen dit plangebied zijn 600 a 1.600 woningen voorzien. Op de visiekaart behorende bij de Omgevingsvisie is de locatie aangeduid Intensivering – ‘Gemengd Stedelijk’. In de ‘Gemengd Stedelijke’ gebieden is ruimte voor de toevoeging van meer woningen, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen per vierkante meter dan in andere delen van de stad. Hieronder vallen de te realiseren appartementen voor starters en jonge professionals. In dit gebied wordt ruimte geboden voor het mengen van functies en dienen nieuwe ontwikkelingen bij te dragen aan het vergroenen en verduurzamen van het gebied. Het planvoornemen past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Hoorn. 3.5.3

Woonvisie Hoorn 2020-2025 (2020)

De Hoornse woningmarkt en de ambitie om meer stad te worden vragen om een nieuwe koers. Door de enorme krapte op de woningmarkt is de urgentie groot. De gemeente Hoorn wil zich blijven ontwikkelen. De huidige vergrijzing en ontgroening (jongeren die de stad verlaten) heeft een negatief effect op de leefbaarheid en vitaliteit van de stad en daarmee een negatief economisch effect. Een divers aanbod van woningen, werkgelegenheid, zorg-, onderwijs- en recreatievoorzieningen is van groot belang voor een dynamische stad. Daarnaast zet de gemeente in op een samenleving waarin iedereen meedoet, met duurzame, toekomstbestendige en betaalbare woningen. De vraag naar woningen is groot. Daarom stimuleert de gemeente het bouwen van extra woningen. Met een nieuwbouwprogramma, zowel op nieuwe locaties als binnen bestaande buurten ('inbreiden’ en verdichten). In de woonvisie zijn voor de komende vijf jaar onderstaande vier kernpunten benoemd. 1. 2. 3. 4.

Versnelling en ontwikkeling Wonen, zorg en welzijn Duurzaam wonen Sociale huurmarkt, woonwagenbewoners en buitenlandse werknemers

Het planvoornemen voorziet in diverse woningen voor verschillende doelgroepen en levert een kwalitatieve aanvulling op de huidige woningvoorraad van Hoorn. Hoorn heeft helaas nog weinig nieuwe ruimte voor ontwikkelingen. De gemeente is al dichtbebouwd tot de grenzen. Veranderingen moeten vooral op bestaande locaties komen. Op de planlocatie zijn mogelijkheden om vernieuwende woonmilieus te creëren. Dit sluit aan bij het economisch programma van Hoorn. Het aantal alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens neemt sterk toe. Als huishoudens van samenstelling veranderen, leidt dit tot een andere woonvraag. De gemeente Hoorn speelt hier op in. Elke ontwikkeling moet een bijdrage leveren aan deze opgaven. De gemeente biedt diversiteit en houdt rekening met verschillende woonvoorkeuren, huishoudenssamenstelling en leefstijlen van mensen. We gaan een concentratie van doelgroepen tegen. Bij nieuwe woningbouwplannen streeft de gemeente naar 30 procent goedkoop, 30 procent middelduur en 40 procent duur, in een mix van koop en huur. In elke wijk moeten verschillende typen bewoners wonen. De gemeente maakt per wijk inzichtelijk hoe de verhouding goedkoop, middelduur en duur is. Dit zet de gemeente in als sturingsmiddel. Uitgangspunt bij nieuwbouw is dat projecten kwalitatief aansluiten bij de vraag van woningzoekenden.

Het regionale kwalitatieve afwegingskader (zie paragraaf 3.4) is hierbij leidend. Daarmee biedt de gemeente nieuwbouw aan die past bij de vele woonwensen, inkomens en generaties. Ontwikkelende partijen moeten

22

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn zich hier aan houden. De gemeente stuurt door gebruik te maken van de doelgroepenverordening. De zelfbewoningsplicht maakt hier deel van uit, om te voorkomen dat woningzoekenden op de woningmarkt verdrukt worden door beleggers. Met de nieuwbouwopgave werkt de gemeente aan een toekomstbestendige voorraad. We spelen in op de (maatschappelijke) opgaven als de vergrijzing, de toename van kleine huishoudens, langer zelfstandig wonen, de klimaat- en energieopgave en vooral de economische versterking van Hoorn. De ambitie om ‘meer stad te worden’ realiseert de gemeente Hoorn met name bij de binnenstad en station Hoorn, waarbij intensieve hoogbouw, met name in de 1.200 meter zone direct rond het station, het uitgangspunt is. Dit gebied is het meest stedelijk en kent de meeste functiemenging. Ook bevindt het gebied zich in de zone van 1.200 meter rondom station Hoorn. Het levert daardoor een belangrijke bijdrage aan de ambitie om Hoorn leefbaar en vitaal te houden. Hoorn is zo bij binnenkomst in de stad direct herkenbaar. Een deel van de inwoners ziet in hoogbouw een oplossing voor de woningschaarste. Het gebied rondom het station wordt hierbij aangewezen als geschikte locatie.

Het plangebied is gelegen binnen deze 1.200 meter en is daarmee passend binnen de opgave 'Versnellen en ontwikkeling' zoals opgenomen in de woonvisie. Wonen-Opleiden-Werken (WOW) De gemeente Hoorn is in 2021 gestart met verbetering van het vestigingsklimaat voor jongeren en young professionals in Hoorn en de regio. Directe aanleiding voor het WOW programma is de sterke vergrijzing en ontgroening in de regio. Het is nodig om het evenwicht in de bevolkingssamenstelling in Hoorn en de regio Westfriesland te herstellen. De WOW-aanpak richt zich op het vestigingsklimaat voor de jongeren, opleiders en werkgevers. Daarin worden niet alleen scholing en werkgelegenheid gestimuleerd, maar ook de realisatie van geschikte huisvesting. De WOW-aanpak stimuleert, faciliteert de ontwikkeling van passende huisvesting, scholingsmogelijkheden en werkgelegenheid. Dit in nauwe samenwerking met opleiders, bedrijfsleven, maatschappelijke instellingen en jongeren. Bestuurders, woningbouwcorporaties en projectontwikkelaars hebben afgesproken dat behoud en aantrekken van jongeren voor Hoorn en de regio meer aandacht krijgt bij nieuwe ontwikkelingen. Jongeren worden meer betrokken bij plannen voor jongerenhuisvesting. Het plan aan de Dampten sluit aan op de Wonen-Opleiden-Werken ambitie van de gemeente om het vestigingsklimaat voor jongeren en young professionals in de stad en regio te verbeteren.

Doelgroepenverordening Op 13 april 2023 heeft de gemeenteraad van Hoorn de verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Gemeente Hoorn vastgesteld zodat de gemeente bij nieuwe ontwikkelingen kan sturen op categorieën woningbouw die ondervertegenwoordigd zijn in de gemeente Hoorn. In de verordening is een balans gezocht tussen de mogelijkheden van woningzoekenden die het moeilijk hebben op de woningmarkt en de aantrekkelijkheid voor ontwikkelaars om in Hoorn woningen te realiseren. De eisen uit de verordening gelden bij nieuwe ontwikkelingen. Met de doelgroepenverordening kan de gemeente in ruimtelijke plannen eisen opnemen voor het realiseren van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en middenhuurwoningen. Omdat hier sprake is van een omgevingsvergunning worden de afspraken over woningbouwcategorieen in de anterieure overeenkomst vastgelegd. Daarnaast komen er afspraken met werknemers over afname van woningen binnen de WOW-visie doelgroep. Het planvoornemen is in overeenstemming met de ambities in de woonvisie en richt zich juist op het toevoegen van woningen voor één- en tweepersoons huishoudens.

23

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

3.5.4

Hoornse Hoogte, Visie op stedelijke groei en hoogbouw

Op 8 februari 2022 heeft de raad de Visie Hoornse Hoogte vastgesteld. Met deze visie wil de gemeente Hoorn een richting geven aan de groei van de stad. Het gaat erom die groei concreet te maken. Waar (op welke plekken in de stad), wat (met welke bebouwing en openbare ruimte) en hoe (in welk ontwerp- en besluitvormingsproces). Het plangebied ligt binnen het gebied gemengd stedelijk en binnen de 1200 meter cirkel rondom een OV knooppunt. Het gebied Dampten en Berkhouterweg is in de visie aangeduid als intensiveringsgebied. In deze gebieden streeft de gemeente bij bestemmingswijziging naar gemengd stedelijke gebieden, met onder voorwaarden ruimte voor een mix van wonen, werken en voorzieningen. De gevarieerde stadsbebouwing mag hier tussen 4 en 6 bouwlagen hoog zijn, met accenten tot 8 lagen (30 meter). Voor het plangebied aan de Dampten 4 is in de visie aangegeven dat intensivering tot een gemengd stedelijk gebied, met als doel dat deze zich ontwikkelt tot een levendige stadsstraat, met voorkanten aan de weg, maar zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit van bestaande woonmilieus en het groen passend is. Daarnaast is het plangebied gelegen binnen de blauwe zichthoeken waarbinnen hoogbouw (hoger dan 8 lagen) binnen voorwaarden mogelijk is.