Bijlage 2 - Discussienota inzake het erfpachtbeleid van de gemeente Hoorn d.d. 26 februari 2007

Reg. nr Class.

01/03/2007

iiiiniiiiniii 07.08833 ambt.

afd.

cc

Overig

Paraaf afdsUngshoofd

XV\3> Tfo

Steller '

hr. W . Hansen

bvo

Datum: U<P&C

Afdeling

Overig

GEMEENTE HOORN

Archief

Management team

d.d.

OR / VGWM-cie.

d.d.

Commissie .

d.d.

Raad

d.d.

nzake het erfpachtbeleid van de gemeente Hoorn.

Onderwerp: DiSCUSSie

Kem van de zaak: In de fa"a-dsvergadering van 12 december 2 0 0 6 is vanuit de gemeenteraad het verzoek gedaan om een discussienota op te stellen over het erfpachtbeleid. Aanleiding voor dit verzoek was onder meer de canon aanpassing in het centrumgebied De Huesmolen. Bijgaand de nota waarvan de inhoud is besproken met mevrouw wethouder Van Weel. Naar de inhoud van de nota mogen wij u kortheidshalve verwijzen. Er is de toezegging gedaan dat de nota in het eerste kwartaal van 2 0 0 7 aan de raad zou worden aangeboden. 9 maart is de uiterste inleverdatum voor de commissie van 2 0 maart met behandeling raad op 3 april 2 0 0 7

Portefeuiiiehouder: mevrouw Van Weel Geadviseerde besiissing: In te stemmen met de conclusies van de nota en deze thans aan de gemeenteraad aanbieden.

Vergadering d.d.:

Besiissing B&W:

^•.-••^^••(?0-O3-..

\z.

Paraaf secretaris:

Het college besluit in te stemmen met de conclusies van de nota en deze op enkele punten (o.a. centrumgebieden, eigentijdse instrumenten) aan te passen en aan de commissie en de raad aan te bieden. Publiciteit: Vertrouwelijk:

|a / Nee

Budgettaire consequenties:

voor vastgestelde begroting: t>C) neutraal [ ] positief € [ ] negatief €

TIT besiissing aan: college / burg. / weth.

Gemeentesecretaris

Burgemeester

Weth. J.H. vanEs

Weth. C.A. vander Maat

Weth. C.G. vanWeelNiesten

Weth. J .A. de Boer

Weth. R.J.R. Witteveen

conf. advies

niet cf. advies

Persoverleg:

rapport

Jji^V Nee

bespreken

Draaiboek inspraak/voorlichting: voor meerjarenraming: [^fneutraal [ ] positief € [ ] negatief €

begrotingspost (productnr.): begrotingswijziging: subsidies:

Opmerkingen/aanvullingen advies

Ja / Nee Ja / Nee

In de gemeenteraadsvergadering van 12 december 2006 is door de gemeenteraad aan uw college gevraagd een discussienota op te stellen over de wenselijkheid van erfpacht in de gemeente Hoorn. Aanleiding daartoe was onder meer de aanpassing van de canon in het centrumgebied De Huesmolen. Bijgaand bieden wij u de gevraagde nota aan.

Algemeen. In deze nota hebben wij op chronologische volgorde de gang van zaken met betrekking tot het erfpachtbeleid in de afgelopen dertig jaar aangegeven. Wij zijn gestart in het jaar 1976. In de maanden oktober en november 1976 heeft er in de gemeenteraad van Hoorn een stevige discussie plaatsgevonden over het te voeren grond uitgiftebeleid. Naast het feit dat er in die tijd in de Tweede Kamer (regering Den Uyl-VanAgt) een heftige politieke discussie woedde over de te voeren grondpolitiek had Hoorn zijn eigen problemen. Medio jaren zeventig van de vorige eeuw eindigden diverse erfpachten in de binnenstad. Hierdoor werd de gemeente voile eigenaar van de betreffende percelen en door natrekking eigenaar van de daarop staande opstallen. De voormaiige eigenaren kregen een brief van de gemeente waarin hen een aanbod werd gedaan om het huis, waarvan men een dag van tevoren nog eigenaar was, te huren van de gemeente. Het behoeft geen betoog dat hierdoor in de binnenstad destijds grote commotie is ontstaan. Voor de gemeenteraad was dit mede aanleiding om zich nader op het uitgifte beleid te beraden. In de vergadering van 12 oktober 1976 besloot de gemeenteraad tot de invoering van het recht van voortdurende erfpacht en onder meer het navolgende:

in de binnenstad, in gebieden die voor renovatie in aanmerking kunnen komen en daar waar bestemmingen mogelijk kunnen veranderen, wordt een erfpachtbeleid gevoerd, tenzij de werkgelegenheid in gevaar komt; indien de bevordering van de werkgelegenheid daartoe noopt zal bij de uitgifte van grond op bedrijventerreinen de keuze tussen erfpacht of koop worden gelaten; uitgifte van gronden voor winkelcentra en overige wijkvoorzieningen zal in erfpacht geschieden. Mochten er naar het oordeel van uw kollege argumenten zijn om van deze regel af te wijken dan wordt dit aan de raad ter beslissing voorgelegd. Op basis van dit beleid werd onder meer de centrumgebieden De Huesmolen, De Kersenboogerd, De Korenbloem en De Grote Beer in erfpacht uitgegeven en werd de grond ten behoeve van de niet-sociale woningbouw in Risdam Noord bij wijze van experiment in erfpacht uit gegeven. In 1979 kwam de raad tot de slotsom dat dit experiment niet het gewenste resultaat had opgeleverd. Na een uitvoerige discussie besloot de raad om verdere uitgifte van gronden in erfpacht voor woningbouw in stadsuitbreidinggebieden ten behoeve van premie- en vrije sectorwoningen te staken en in de toekomst slechts het middel van verkoop te hanteren.

In de notitie wordt voorts uitvoerig ingegaan op het gevoerde beleid in de afgelopen dertig jaren. Kortheidshalve verwijzen wij u naar de inhoud van deze nota. Wij komen tot de conclusie dat het handhaven van een actief uitgifte beleid ten van het recht van erfpacht niet meer zinvol is. Binnen de gemeente Hoorn speelt de uitgifte in erfpacht thans slechts een geringe rol binnen het gemeentelijk Gronduitgifte beleid. Thans worden in principe alleen nog centrumgebieden in erfpacht uitgegeven. Sinds 1976, toen de basis is gelegd voor het erfpachtbeleid in onze gemeente is dit beleid diverse keren aangepast, Als basis voor dit beleid dienden telkens de volgende uitgangspunten: •

de grond blijft in handen van de gemeenschap;

•

een eventueel toekomstige waardestijging van de grond valt toe aan de gemeenschap;

•

door middel van nader te stellen voorwaarden kan het gebruik van de grond en de daarop ontwikkelde dan wel te ontwikkelen bebouwing geregeld worden.

Huidig beleid n de afgelopen drie decennia zijn er diverse wijzigingen in het erfpachtbeleid doorgevoerd. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in het huidig erfpachtbeleid dat zich als volgt laat samenvatten:

Uitgifte

bedrijyen

terreinen.

Medio jaren zeventig van de vorige eeuw stond het bedrijventerrein HN ' 8 0 op het punt o m uitgegeven te w o r d e n . Men had toen de v e r w a c h t i n g dat van ondernemerszijde gebruik zou kunnen w o r d e n gemaakt van de mogelijkheid tot uitgifte in erfpacht. Daarom w e r d de mogelijkheid geopend o m , indien de bevordering van de werkgelegenheid daartoe zou nopen, bij de uitgifte van grond op bedrijventerreinen de keuze tussen erfpacht en koop zou w o r d e n gelaten. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. De ondernemers kozen eensgezind voor koop,

Gronduitgifte

voor de woningbouw

in de premie-

en vrije

sector

Bij raadsbesluit van 12 oktober 1 9 7 6 besloot de gemeenteraad t o t een experiment voor de uitgifte van grond in erfpacht van de premie- en vrije s e c t o r w o n i n g e n , Daartoe w a s het gebied Risdam-Noord als zodanig aangewezen. De gemeenteraad besloot na een uitvoerige discussie o m verdere uitgifte van gronden in erfpacht voor w o n i n g b o u w in stadsuitbreidinggebieden ten behoeve van de premie- en vrije sector w o n i n g e n t e s t a k e n . Vanaf dat moment werden alle erfpachters in het betreffende gebied in de gelegenheid gesteld om de grond te kopen. Er zijn nu nog circa 25 erfpachters over in Risdam-Noord.

Gj^M^iftejn^^binnensaid^ In het collegeprogramma 1 9 9 0 - 1 9 9 4 w a s een hoofdstuk Grondbeleid o p g e n o m e n . Daarin w a s onder meer aangegeven dat kavels in de binnenstad, die als particulier individueel woningbezit aangemerkt konden w o r d e n , verkocht mochten w o r d e n aan de gebruikers daarvan tenzij de v e r w a c h t i n g w a s , dat de bestemming zou gaan veranderen dan w e l dat de bestemming een andere w a s c.q zou w o r d e n dan een w o o n b e s t e m m i n g . Destijds was door een groot aantal erfpachters uit de binnenstad een verzoek ingediend tot koop van de grond. De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 11 September 1 9 9 0 besloten o m de betreffende erfpachters in de binnenstad dezelfde mogelijkheden te bieden als de erfpachters van gemeentegrond in gebieden buiten de binnenstad. In totaal ging het o m 145 w o n i n g e n . Van deze regeling is door vrijwel alle daarvoor in aanmerking komende binnenstadsbewoners gebruik gemaakt.

Uitgifte

van grond aan ten behoeve

van de sociale

woningbouw.

In het collegeprogramma 1 9 9 0 - 1 9 9 4 w a s ten aanzien van de uitgifte in erfpacht aan de Woningstichting Hoorn, thans Intermaris, de volgende passage o p g e n o m e n : "Bij de uitgifte in erfpacht van gebieden voor w o n i n g w e t b o u w geldt als uitgangspunt, dat de financiele voordelen zullen w o r d e n aangewend in het belang van de volkshuisvesting, stadsvernieuwing en/of buurtbeheer. Een en ander zal in overleg met o.a de W o n i n g b o u w v e r e n i g i n g nader w o r d e n uitgewerkt."

Met de w o n i n g s t i c h t i n g Hoorn is toen overeengekomen dat de gemeente de grond die vanaf

1 9 7 5 erfpacht

w a s uitgegeven aan de w o n i n g s t i c h t i n g Hoorn in eigendom zou overdragen. Voor n i e u w b o u w zou de grond in eigendom w o r d e n overgedragen o m d a t onder de toentertijd geldende omstandigheden uitgifte voor de woningstichting Hoorn niet meer aanvaardbaar w a s . Sindsdien w o r d t de grond aan Intermaris in eigendom overgedragen.

Uitgifte

van grond op

sportcomplexen.

Op diverse sportcomplexen in de gemeente Hoorn is de ondergrond onder de daarop aanwezige opstallen in erfpacht uit gegeven. Voor deze constructie is destijds gekozen o m d a t middels de erfpachtovereenkomsten regulerend kon worden opgetreden ten aanzien van het gebruik. Daarnaast w a s met het Ministerie van Financien de afspraak gemaakt dat bij de uitgifte aan sportverenigingen er geen BTW of overdrachtsbelasting over de grondwaarde behoefde te worden betaald. Voorwaarde w a s daarbij w e l dat aan alle binnen de gemeente Hoorn gevestigde sportverenigingen geen hogere canon m o c h t worden opgelegd dan f 1,00 per jaar. Van deze mogelijkheid t o t uitgifte in erfpacht is redelijk gebruik gemaakt.

Uitgifte

van grond in

centrumgebieden.

In zijn vergadering van 14 juni 1 9 9 4 heeft de gemeenteraad besloten de uitgifte van grond in centrum-gebieden t e n behoeve van winkelcentra op ertpachtbasis te laten plaatsvinden. Ook de gronduitgiftes in centrumgebieden aan Intermaris zai overeenkomstig de gemaakte afspraken plaatsvinden op basis van voortdurende erfpacht. Een soortgelijke regeling is van toepassing op n i e t - w o n i n g b o u w gebieden in de binnenstad. Voor deze gebieden w o r d t door de raad grote w a a r d e gehecht o m de grond in erfpacht uit te geven zulks met het oog op de mogelijkheid t o t het opnemen van beheersbepalingen.

De raad stelt zich tot heden op het standpunt dat deze gronden in principe in voortdurende erfpacht

zouden m o e t e n w o r d e n uitgegeven en komen deze complexen niet in aanmerking voor verkoop.

Landelijke ontwikkelingen. Zoals uit het vorenstaande blijkt speelt binnen de gemeente Hoorn uitgifte in erfpacht thans geen prominente rol meer binnen het gemeentelijk Gronduitgifte beleid. Thans w o r d e n in principe alleen nog centrumgebieden in erfpacht uitgeg e v e n . Sinds 1 9 7 6 , toen de basis is gelegd voor het huidig erfpachtbeleid in onze gemeente is dit beleid diverse keren aangepast. Zoals voren reeds w e r d opgemerkt w e r d e n daar-bij steeds de volgende uitgangspunten gehanteerd:

•

de grond blijft in handen van de gemeenschap;

•

een eventueel toekomstige waardestijging van de grond valt toe aan de gemeenschap;

•

door middel van nader te stellen vo o r w aarden kan het gebruik van de grond en de daarop o n t w i k k e l d e dan w e l te o n t w i k k e l e n bebouwing geregeld w o r d e n .

Uitgifte in erfpacht lijkt echter op zijn retour te zijn. Grote gemeenten zoals Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen hebben besloten t o t afschaffing van uitgiften in erfpacht. Leiden heeft gekozen voor een gedeeltelijke afschaffing terwijl Utrecht en A m s t e r d a m tot modernisering van het erfpachtbeleid zijn overgegaan. Voor het afschaffen van het erfpachtbeleid w o r d e n diverse redenen gegeven: a.

de ideologische achtergrond van het systeem - waardevermeerdering moet ten gunste v a n de gemeenschap komen- w o r d t maatschappelijk niet meer gedragen;

b.

de waarde van het erfpachtstelsel als sturingsinstrument is zeer gering. De publiekrechtelijke w e t g e v i n g op het gebied van de ruimtelijke ordening is het geeigende sturingsmiddel. Bovendien kunnen de verplichtingen uit de erfpachtaktes als kettingbeding of kwalitatieve verplichting onderdeel uitmaken van de voorwaarden bij de koop en levering van de eigendom;

c.

de jaarlijkse canonopbrengsten nauwelijks afdoende waren o m rente- en beheerskosten te dekken. Daarnaast w a s er soms sprake van een risicovolle erfpachtexploitatie.

Niet alle gemeenten besloten o m het recht van erfpacht voor 1 0 0 % af t e schaffen. Vaak werden er nog uitzonderingen gemaakt voor bijvoorbeeld: a.

uitgifte in erfpacht van grond voor benzinestations;

b.

grond voor b o u w w e r k e n in het openbaar gebied, zoals bijv. kiosken;

c.

voor overige uitgiften waarbij in verband met voorziene, ruimtelijke ontwikkelingen in de naaste toekomst het gemeentelijk belang gediend is met een tijdelijke uitgifte in erfpacht;

Ook voor de omzetting van erfpacht naar koop w e r d e n voorwaarden verbonden zoals a.

de financiele positie van de gemeente mag bij omzetting in eigendom niet verslechteren en opzichte van de bestaande uitgifte in erfpacht;

b.

de gemeente moet invloed houden op bestemming van de grond;

c.

speculatie moet worden tegengegaan.

In Utrecht besloot men tot een modernisering van net erfpachtbeleid over te gaan toen erfpachters werden geconfronteerd met een forse stijging van de canon. De nieuwe regeling komt er op neer dat de waarde van de grond aan het eind van het erfpachttijdvak gelijk wordt gesteld aan de huidige grondwaarde. Deze grondwaarde wordt vervolgens (samen met eventuele nog verschuldigde canonverplichtingen, maar zonder canonstijging) teruggerekend naar de afkoopdatum. Daarbij wordt een rente van 5% gehanteerd. Afhankelijk van het moment waarop men overgaat op de nieuwe regeling, rekent de gemeente daarbij 0 tot 3% per jaar voor de waardestijging van de grond.

Amsterdam hanteert echter al meer dan 100 jaar een gemeentelijke uitgifte systeern dat is gebaseerd op erfpacht. De argumenten die men in Amsterdam heeft om het erfpachtsysteem in stand te houden kunnen als volgt worden samengevat:

a.

erfpacht laat de waardevermeerdering van de grond ten goede komen aan de gemeenschap;

b.

erfpacht is een middel om speculate tegen te gaan;

c.

erfpacht geeft de overheid meer invloed op de bestemming, het gebruik en het

d.

via erfpacht kan men op effectieve wijze weer de beschikking te krijgen over de grond als het

onderhoud van de grond met opstallen; algemeen belang dit vereist; e.

het kan gebruikt worden om de bouw van woningen voor lage inkomens te stimuleren.

Nut en noodzaak erfpacht. Zoals voren reeds werd opgemerkt speelt binnen de gemeente Hoorn de uitgifte in erfpacht nog slechts een geringe rol. Van de bestaande complexen zoals Risdam Noord zijn de erfpachters nog steeds in de gelegenheid om de erfpacht om te zetten in koop. Voor de binnenstad geldt als algemene norm dat alles wat een andere dan een woonbestemming heeft in erfpacht wordt uitgegeven. Overigens bereiken ons vanuit de binnenstad nog zo nu en dan verzoeken om medewerking te verlenen aan de omzetting van erfpacht in koop. Wanneer de stelling wordt onderschreven dat de ideologische achtergrond van het erfpachtsysteem - waardevermeerdering moet ten gunste van de gemeenschap komen- maatschappeiijk niet meer wordt gedragen is er geen noodzaak meer aanwezig om het huidig erfpachtsysteem in stand te houden. De principiele basis van het erfpachtrecht komt hiermede immers te vervallen. Bij een besluit hieromtrent dient nog het volgende in ogenschouw te worden genomen. Erfpacht kan leiden tot rechtsongelijkheid. Immers een koper van grond betaalt een keer de grondwaarde en daarmee is de kous af. Een erfpachter betaalt in principe na dertig jaar telkens weer de grondwaarde (lees koopsom).

Daarnaast bestaat de mogelijkheid om in een koopovereenkomst ook voorwaarden met betrekking tot regulering van het gebruik, voorwaarden met betrekking tot het tegengaan van speculatie en voorwaarden met betrekking tot de doorverkoop en tot beschikkingstelling in het kader van her ontwikkeling van een gebied worden opgenomen. Het opleggen van deze voorwaarden door middel van een kwalitatief beding dan wel als kettingbeding bieden voldoende garanties. Ook de waarde van het erfpachtstelsel als sturingsinstrument moet op basis van voortschrijdend inzicht o.i ats zeer gering worden aangemerkt. De verplichtingen uit de erfpachtaktes kunnen naar onze mening ook als kettingbeding dan wel als kwalitatieve verplichting onderdeel uitmaken van de voorwaarden bij de koop en levering van de eigendom. Daarvoor is het niet nodig voor een beperkt aantal erfpachters een erfpachtsysteem in stand te houden. Op grond van het vorenstaande zou kunnen worden besloten om het erfpachtstelsel los te laten en in het kader van het gronduitgifte beleid verkoop van grond als generieke uitgifte vorm te hanteren.

Wanneer de stelling w o r d t onderschreven dat de ideologische achtergrond van het erfpachtsysteem - waardevermeerdering moet ten gunste van de gemeenschap komen- maatschappelijk niet meer w o r d t gedragen is er geen noodzaak meer aanwezig o m het huidig erfpachtsysteem in stand te houden. De principiele basis van het erfpachtrecht k o m t hiermede immers t e vervallen. Bij een besluit hieromtrent dient nog het volgende in ogenschouw te worden g e n o m e n . Erfpacht kan leiden tot rechtsongelijkheid. Immers een koper van grand betaalt een keer de grondwaarde en daarmee is de kous af. Een erfpachter betaalt in principe na dertig jaar telkens weer de grondwaarde (lees koopsom).

Daarnaast bestaat de mogelijkheid om in een koopovereenkomst ook voorwaarden met betrekking t o t regulering van het gebruik, v o o r w a a r d e n met betrekking t o t het tegengaan van speculatie en voorwaarden met betrekking t o t de doorverkoop en t o t beschikkingstelling in het kader van her o n t w i k k e l i n g van een gebied worden opgenomen. Daarvoor is het niet nodig voor een beperkt aantal erfpachters een erfpachtsysteem in stand te houden. Op grand van het vorenstaande zou kunnen w o r d e n besloten o m het erfpachtstelsel los t e iaten en in het kader van het gronduitgifte beleid verkoop van grond als generieke uitgifte v o r m te hanteren.

Overgang erfpacht naar koop. Indien voor centrumgebieden het principe van uitgifte in erfpacht w o r d t losgelaten kunnen deze percelen derhalve in eigendom w o r d e n overgedragen aan de erfpachters. Er w o r d t gekozen voor grondeigendom als uitgifte v o r m . De erfpachters krijgen derhalve de keuze mogelijkheid te opteren voor eigendom of voor erfpacht. In dat geval zullen de eigendomsrechten w o r d e n voorzien van kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen die een zo groot mogelijk deel van de voorwaarden uit erfpachtcontracten overnemen.

Op grond hiervan zou voor de nog lopende erfpachten, w a a r v a n de erfpachttijdvakken nog niet verstreken zijn, kunnen w o r d e n volstaan met een omzetting van erfpacht naar eigendom waarbij de koopsom gelijk is aan de reeds betaalde a f k o o p s o m voor de canon. Bijvoorbeeld in het centrumgebied in de Kersenboogerd

(Betje Wolffplein c.a) zijn de canons

rond 1 9 8 5 afgekocht voor 5 0 jaar. De eerstvolgende aanpassing gaat dus spelen rond 2 0 3 5 . Ook voor de winkelcentra De Grote Beer en De Korenbloem zou deze constructie kunnen w o r d e n toegepast.

Een andere variant is ook mogelijk. Hierbij valt te denken o m nu de n i e u w e en actuele grondwaarde vast te stellen waartegen men kan kopen zulks onder aftrek van de reeds vooruitbetaalde c a n o n . Voor de vaststelling van de grondwaarde zou dezelfde taxatie techniek kunnen w o r d e n toegepast als op de Huesmolen. Voor het centrumgebied De Huesmolen ligt de zaak anders. Voor dit gebied is de canon voor dertig jaar afgekocht en op 1 januari 2 0 0 7 eindigde het eerste erfpachttijdvak van 3 0 jaar. Voor alle duidelijkheid merken w i j hierbij- weliicht t e n overvloede- nogmaals op dat het recht van erfpacht niet is geeindigd. O m ook hier de erfpachters in de gelegenheid t e kunnen stellen o m het recht van erfpacht te kunnen aankopen zou men dit recht kunnen kopen tegen de getaxeerde waarde zoals dat onlangs heeft plaatsgevonden in het kader van de berekening van de nieuwe canon. Wij v e r w a c h t e n dat dit voorstel positief door de erfpachters zal w o r d e n o n t v a n g e n . Maar tegelijkertijd zijn w i j ons er van b e w u s t dat de financiele pijn - v e r w o o r d in diverse bezwaarschriften- niet w o r d t w e g g e n o m e n . Immers de erfpachters krijgen bij omzetting naar eigendom nog steeds te maken met het betalen van de grondwaarde voor het voile eigendomsrecht.

Voor de binnenstad van Hoorn kan op gelijke wijze t o t omzetting van erfpacht in koop kunnen worden overgegaan. Er zijn geen zwaarwegende gemeentelijke belangen die zicJj-4a»ij£Ooralsnog tegen verzetten.

Voorstel: Op grond van het vorenstaande stellen w i j u.voor in te s t e m m e n met de in de notitie geformuleerde uitgangspunten en deze notitie als discussiestuk voor t e leggen aan de gemeenteraad c o n j o r m bijgevoegd raadsvoorstel.

Hoorn, 2 6 februari 2 0 0 7 ,

\

i\ I

5ed O n t w i k k e l i n g .

Discussienota inzake het erfpachtbeleid van de gemeente Hoorn

Hoorn, 26 februari 2007

Voorwoord De laatste jaren heeft een aantal gemeenten besloten om erfpacht als vorm van gronduitgifte af te schaffen. Het gaat daarbij onder meer om de gemeenten Rotterdam, Schiedam en Leiden. Ook gemeente Hoorn kent nog steeds de mogelijkheid tot uitgifte in erfpacht. Binnen het gemeentelijk gronduitgiftebeleid bestaat de mogelijkheid om grond voor zowel woningbouw als voor bedrijfsdoeleinden in erfpacht uit te geven. Uitgifte in erfpacht in deze vorm lijdt nu een passief bestaan. Anders is het echter bij de uitgifte van grond voor centrumvoorzieningen. De gemeenteraad heeft daarvoor als beleidsregel vastgesteld dat deze gronden vrijwel uitsluitend in erfpacht worden uitgegeven. Winkelcentra zoals bijvoorbeeld aan het Aagje Deken en Bettje Wolffplein, de Korenbloem, De Grote Beer en de Huesmolen zijn daarvan voorbeelden. Zoals bekend is voor het laatstgenoemde winkelcentrum per 31 december 2006 het eerste dertigjarige erfpachttijdvak verstreken. Per 1 januari 2007 is aan de hand van de getaxeerde grondwaarde een nieuwe canon berekend. Door de betrokken erfpachters is hiertegen massaal bezwaar ingediend. In de gemeenteraadsvergadering van 12 december 2006 is aan het college gevraagd een discussienota op te stellen over de wenselijkheid van erfpacht in de gemeente Hoorn.

Bijgaand bieden wij u daartoe een discussienota aan, die, naar wij hopen een bijdrage kan leveren aan deze discussie. Hoorn, 26 februari 2007,

Afdeling Vastgoed Ontwikkeling

Inhoudsopqave

Oorsprong van het recht van erfpacht

4

Erfpacht in Hoorn

4

Definitie van het recht van erfpacht

5

De ontwikkelingen in Hoorn in de afgelopen 30 jaar

5

Het experiment Risdam-Noord

6

De ontwikkeling van De Huesmolen

7

Het vigerend erfpacht uitgiftebeleid

8

De uitgiftevoorwaarden in de gemeente Hoorn

11

Erfpacht in andere gemeenten

12

Nut en noodzaak van een actief erfpachtbeleid

13

Nadere toelichting uitgifte centrumgebieden

14

Voorstellen in het kader van erfpacht naar eigendom

16

Slotsom

17

Oorspronq van het recht van erfpacht Erfpacht werd in Nederland oorspronkelijk gehanteerd als rechtsfiguur om de ontginning van woeste grond mogelijk te maken. De eigenaar die er geen brood in zag zelf zijn percelen te ontginnen, gaf deze in erfpacht uit. De erfpachter nam de taak op zich de grond tot landbouwgrond om te vormen en vervolgens te exploiteren. Het transformeren van woeste grond tot een redelijk renderend bedrijf vergde veel tijd. Daarom werd het gebruiksrecht voor een lange periode gevestigd. De erfpachter diende een pachtsom of canon te voldoen. Dit was echter niet zozeer een gebruiksvergoeding als wel erkenning van het eigendomsrecht van de landeigenaar. De gemeente Amsterdam kan worden gezien als de bakermat van het recht van erfpacht. Tot heden wordt daar een actief erfpachtbeleid gevoerd dat voor vele gemeenten, zo ook voor Hoorn, tot op zekere hoogte als voorbeeld heeft gediend.

Erfpacht in Hoorn De eerste uitgiften in erfpacht in Hoorn dateren uit de tweede helft van de 19e eeuw. Grond gelegen nabij het voormalig Protestants Weeshuis alsmede gelegen nabij de Italiaanse Zeedijk en de Westerdijk werd in erfpacht uitgegeven, analoog aan de toentertijd heersende opvatting over gronduitgifte in de gemeente Amsterdam. In Amsterdam werden in de tweede helft van de 19e eeuw ook al terreinen, voornamelijk aan ondernemers, in erfpacht uitgegeven. Deze vonden het vaak voordeliger hun kapitaal in het bedrijf te investeren, dan in de grond. Het kwam in Amsterdam zelfs voor dat gegadigden zich beklaagden dat zij moesten kopen, terwijl anderen grond in erfpacht kregen. Tijden veranderen, hetgeen ook van toepassing was op de oorspronkelijke doelstelling van het recht van erfpacht. Ging het in het begin om woeste gronden te ontginnen en in exploitatie te nemen tegen het einde van de 19e eeuw gingen er in Amsterdam stemmen op om de grondpolitiek zodanig te veranderen dat de gemeenschap kon mee profiteren van de waardevermeerdering van de grond. Op basis van dit uitgangspunt is in Amsterdam en ook in Hoorn het erfpachtbeleid verder tot ontwikkeling gekomen. Natuurlijk was de uitgifte in Hoorn kleinschaliger maar het uitgangspunt was hetzelfde als in Amsterdam: de gemeenschap mee laten profiteren van de waardestijging. Daarnaast wordt grondspeculatie voorkomen.

Omdat Amsterdam een actief erfpachtbeleid kende en nog kent heeft de gemeente Hoorn eigenlijk van begin af aan de ontwikkelingen binnen de gemeente Amsterdam gevolgd. In 1976 vond er in de gemeente Hoorn een ingrijpende aanpassing van het erfpachtbeleid plaats, daarover verderop in deze notitie meer. De toen door de gemeenteraad van Hoorn vastgestelde algemene uitgiftevoorwaarden waren grotendeels gebaseerd op de door de gemeente Amsterdam gehanteerde algemene voorwaarden. Samenvattend: Binnen de gemeente Hoorn wordt reeds lange tijd gebruik gemaakt van de mogelijkheid om grond in erfpacht uit te geven.

Pefinitie van het recht van erfpacht Erfpacht kan na de eigendom beschouwd worden als het meest omvangrijke genotsrecht ten aanzien van onroerende zaken. Art. 5:85 Burgerlijk Wetboek definieert het erfpachtrecht als volgt: Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken. In de akte van vestiging worden de omvang van het recht en de rechten en verplichtingen van de hoofdgerechtigde/eigenaar en de erfpachter over en weer in concreto vorm gegeven. Essentiele kenmerken van het erfpachtrecht zijn: *

het dient betrekking te hebben op een onroerende zaak;

*

de erfpachter dient het genot(gebruik) van de onroerende zaak te hebben, deze te kunnen gebruiken en daarvan de vruchten te kunnen plukken;

*

de erfpachter dient in relatie te staan met een hoofdgerechtigde, meestal de (bloot)eigenaar Van de onroerende zaak

*

de erfpachter dient in principe de erfpacht te kunnen vervreemden en te bezwaren.

Erfpacht is iets geheel anders dan pacht in de zin van de Pachtwet. Ook is erfpacht iets anders dan huur. Erfpacht is in tegenstelling tot huur een zakelijk recht en overdraagbaar. Het recht van erfpacht kan worden belast met hypotheek. Huur daarentegen is een persoonlijk recht en kan niet zondermeer worden overgedragen. Het recht van erfpacht komt qua rechten en plichten het dichtst in de buurt van het eigendomsrecht. De ontwikkelingen in Hoorn in de afaelopen 30 iaar In de maanden oktober en november 1976 heeft er in de gemeenteraad van Hoorn een stevige discussie plaatsgevonden over het te voeren gronduitgiftebeleid. Naast het feit dat er in die tijd in de Tweede Kamer (regering Den Uyl-VanAgt) een heftige politieke discussie woedde over de te voeren grondpolitiek had Hoorn zijn eigen problemen. Medio jaren zeventig van de vorige eeuw eindigden diverse erfpachten in de binnenstad. Hierdoor werd de gemeente voile eigenaar van de betreffende percelen en door natrekking eigenaar van de daarop staande opstallen. De voormalige eigenaren kregen een brief van de gemeente waarin hen een aanbod werd gedaan om het huis, waarvan men een dag van tevoren nog eigenaar was, te huren van de gemeente. Het behoeft geen betoog dat hierdoor in de binnenstad destijds grote commotie is ontstaan. Voor de gemeenteraad was dit mede aanleiding om zich nader op het uitgiftebeleid te beraden.

Basis voor de discussie vormde de discussienota gronduitgifte gemeente Hoorn. In deze nota werden uitgangspunten geformuleerd voor het toekomstig erfpachtbeleid. Zonder deze nota hier wederom uitvoerig te behandelen wilien wij u niet onthouden de voordelen die het recht van erfpacht volgens de nota voor de gemeente met zich zou meebrengen. In de nota worden daartoe de volgende punten aangedragen: 1.

de grand blijft in handen van de gemeenschap;

2.

een eventueel toekomstige waardestijging van de grand valt toe aan de gemeenschap;

3.

door middel van nader te stellen voorwaarden kan het gebruik van de grand en de daarop ontwikkelde dan wel te ontwikkeien bebouwing geregeld worden.

Echter in dezelfde nota worden ook de nadelen van erfpacht aangedragen en wel de volgende: 1. 2.

Financiering van de investering in de grand; Een eventuele toekomstige waardedaling van de grond komt voor rekening van de gemeenschap;

3.

Administratieve begeleiding erfpacht door de gemeente.

Op basis van de discussienota werd in de gemeenteraadsvergadering van 12 oktober 1976 besloten tot de invoering van het recht van voortdurende erfpacht en onder meer het navolgende: 1.

in de binnenstad, in gebieden die voor renovatie in aanmerking komen en daar waar bestemmingen mogelijk veranderen, wordt een erfpachtbeieid gevoerd, tenzij de werkgelegenheid in gevaar komt;

2.

indien de bevordering van de werkgelegenheid daartoe noopt zal bij de uitgifte van grand op bedrijventerreinen de keuze tussen erfpacht of koop worden gelaten;

3.

uitgifte van gronden voor winkelcentra en overige wijkvoorzieningen zal in erfpacht geschieden. Mochten er naar het oordeel van het college argumenten zijn om van deze regel af te wijken dan wordt dit aan de raad ter beslissing voorgeiegd.

Het besluit van de raad werd op 14 december 1976 door het College van Gedeputeerde Staten van NoordHolland goedgekeurd. Samenvattend: I n 1976 werd de basis gelegd voor het huidig erfpachtbeieid. Naast het feit dat een aantal beleidslijnen werden uitgezet koos de gemeente er ook voor om grond in voortdurende erfpacht uit te geven. Hierdoor komt er geen einde aan het recht van erfpacht maar eindigen slechts de erfpachttijdvakken.

Het experiment Risdam-Noord Op 9 november 1976 werden de Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht van gronden van de gerneente Hoorn vastgesteld. In deze periode speelde de ontwikkeling van Risdam-Zuid en Risdam-Noord. Risdam-Noord werd bij wijze van experiment in erfpacht uit gegeven. In de raadsvergadering van 12 oktober 1976 werden de richtlijnen vastgesteld waaronder grand zou worden uitgegeven. Daartoe was in het raadsvoorstel opgenomen dat voor een gerichte beoordeling van de meest wenselijke manier van gronduitgifte voor de niet-sociaie woningbouw in de stadsuitbreidinggebieden, bij wijze van experiment tegelijkertijd grond in erfpacht en in verkoop zou worden uitgegeven. De resultaten zouden jaarlijks worden getoetst, zodat een tijdige aanpassing van het beleid mogelijk zou zijn, aldus het raadsbesluit. Toetsing van het beleid door de gemeenteraad zou plaatsvinden op basis van de wijze waarop de verkoop van de betreffende woningen was verlopen zoals belangstelling, snelheid, aantal verkoopronden, toewijzing etc.

Na een uitvoerige discussie besloot de gemeenteraad om verdere uitgifte van gronden in erfpacht voor woningbouw in stadsuitbreidinggebieden ten behoeve van premie- en vrije sectorwoningen te staken en in de toekomst slechts het middel van verkoop te hanteren. Ter uitvoering van dit besluit besloot de gemeenteraad in de vergadering van 11 September 1979 om de erfpachters in Risdam-Noord in de gelegenheid te stellen om de grond aan te kopen. Vervolgens werden destijds 526 erfpachters in de gelegenheid gesteld om het recht van erfpacht om te zetten in koop. Thans resteren nog 26 erfpachters. Samenvattend: I n 1979 werd door de gemeenteraad besloten om aspirant particuliere gegadigden voor een bouwterrein de keuze te iaten tussen koop danwel erfpacht. 526 erfpachters in RisdamNoord werden alsnog in de gelegenheid gesteld om de in erfpacht uitgegeven grond alsnog aan te kopen. Nu resteren nog 26 erfpachters in Risdam-Noord.

Pe ontwikkelinq van Pe Huesmolen Omdat het winkelcentrum De Huesmolen vanwege de aanpassing van de canon volop in de belangstelling staat, is het wellicht zinvol om de gang van zaken daar ook globaal te beschrijven. In de bestemmingsplannen Risdam-II en Risdam-Noord was een gebied opgenomen bestemd voor de bebouwing met woningen, scholen, sportzaal, wijk- en winkelcentrum en overige voorzieningen. Het ging hier om het Centrumgebied De Huesmolen. In 1976 werd in overleg met de commissie stadsontwikkeling besloten voor de realisering van dit gebied een aantal ondernemingen uit te nodigen tot deelneming aan en competitie voor de bebouwing en inrichting van het onderhavige gebied. Uiteindelijk werd de Nederlandsche Middenstands Financierings Maatschappij voor Bedrijfsobjecten N.V. te Amsterdam aangewezen als winnaar. En mede vanwege de eerdere besluitvorming van de gemeenteraad van Hoorn inzake de uitgifte in erfpacht van gronden voor winkelcentra werd MBO een erfpachtovereenkomst aangeboden. Hiertoe werd in de raadsvergadering van 14 juni 1977 besloten. Toen er in 1979 een evaluatie van het erfpachtbeleid plaatsvond is er ook door MBO een verzoek ingediend tot omzetting van erfpacht in koop. Bij raadsbesluit van 9 oktober 1979 werd besloten om het verzoek deels te honoreren. De woningen langs 't Grachtje Over werden omgezet in koop. Het ging daarbij om 174 woningen.

Bij raadsbesluit van 12 augustus 1980 werd hieraan nadere uitvoering gegeven en ten aanzien van het winkelcentrum met bovenwoningen werd het verzoek niet in overweging genomen omdat het strijdig was met het gevoerde erfpachtbeleid. Samenvattend: Het winkelcentrum Pe Huesmolen is het eerste complex waar op basis van de algemene uitgifte voorwaarden en aan de hand van een herziene grondwaarde een nieuwe canon dient te worden vastgesteld

Het viqerend erfpacht uitaiftebeleid Het vigerend uitgiftebeleid is in hoofdlijnen nog steeds gebaseerd op de beleidslijnen zoals deze in de periode 1976-1980 tot stand zijn gekomen en zoals deze nadien door de gemeenteraad zijn aangepast. Dit beleid kan voor de afzonderlijke onderdelen als volgt worden geformuleerd: Uitgifte

bedriiventerreinen.

Medio jaren zeventig van de vorige eeuw stond het bedrijventerrein Hoom-80 op het punt om uitgegeven te worden. Men had toen de verwachting dat van ondernemerszijde gebruik zou kunnen worden gemaakt van de mogelijkheid tot uitgifte in erfpacht. Daarom werd de mogelijkheid geopend om, als de bevordering van de werkgelegenheid daartoe zou nopen, bij de uitgifte van grond op bedrijventerreinen de keuze tussen erfpacht en koop zou worden gelaten. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. De ondernemers kozen eensgezind voor koop. Gronduitgifte

voor de woningbouw

in de premie-

en vrije

sector

Bij raadsbesluit van 12 oktober 1976 besloot de gemeenteraad tot een experiment voor de uitgifte van grond in erfpacht van de premie- en vrije sectorwoningen. Daartoe was het gebied Risdam-Noord als zodanig aangewezen. In zijn vergadering van 13/14 maart 1979 vond er een evaluatie plaats van het experiment. De gemeenteraad besloot na een uitvoerige discussie om verdere uitgifte van gronden in erfpacht voor woningbouw in stadsuitbreidinggebieden voor de premie- en vrije sector woningen te staken en in de toekomst slechts het middel van verkoop te hanteren. Gronduitgifte

in de

binnenstad.

In het collegeprogramma 1990-1994 was een hoofdstuk Grondbeleid opgenomen. Daarin was onder meer aangegeven dat kavels in de binnenstad, die als particulier individueel woningbezit aangemerkt konden worden, verkocht mochten worden aan de gebruikers. Tenzij de verwachting was, dat de bestemming zou gaan veranderen danwel dat de bestemming een andere was of zou worden dan een woonbestemming. Destijds was door een groot aantal erfpachters uit de binnenstad een verzoek ingediend tot koop van de grond. Op basis van het bestemmingsplan voor de binnenstad is ten aanzien van het woningbestand geen bestemmingswijziging opgetreden. Mede om die reden is uiteindelijk geconcludeerd dat in de toekomst een gelijkwaardige positie ten op zichte van de overige erfpachters diende te prevaleren boven het belang dat met de handhaving van het erfpachtstelsel voor woningen in de binnenstad werd gediend. Met deze regeling, waartoe de gemeenteraad op 11 September 1990 heeft besloten, werd beoogd de betreffende erfpachters in de binnenstad dezelfde mogelijkheden te bieden als de erfpachters van gemeentegrond in gebieden buiten de binnenstad. In totaal ging het om 145 woningen. Van deze regeling is door vrijwel alle daarvoor in aanmerking komende binnenstadsbewoners gebruik gemaakt. Uitgifte van grond aan ten behoeve van de sociale

woningbouw.

In het collegeprogramma 1990-1994 was ten aanzien van de uitgifte in erfpacht aan de Woningstichting Hoorn, nu IntermarisHoeksteen, de volgende passage opgenomen: "Bij de uitgifte in erfpacht van gebieden voor woningwetbouw geldt als uitgangspunt, dat de financiele voordelen zullen worden aangewend in het belang van de volkshuisvesting, stadsvernieuwing en/of buurtbeheer. Een en ander zal in overleg met o.a de Woningbouwvereniging nader worden uitgewerkt."

Sinds 1 november 1976 was een groot aantal complexen aan de toenmalige woningstichting in erfpacht uitgegeven, Deze grond was uitgegeven voor 50 jaar en de woningstichting betaalde een afkoopsom gelijk aan de grondwaarde. Voorts was bepaald dat de woningstichting de grond na 50 jaar voor hetzelfde bedrag dat eertijds werd betaald weer in erfpacht kon nemen. Naderhand stuitte deze bepaling op uiteenlopende bezwaren. Met de Woningstichting Hoorn is toen overeengekomen dat de gemeente de grond die vanaf 1975 in erfpacht was uitgegeven aan de Woningstichting Hoorn in eigendom zou overdragen. Voor nieuwbouw zou de grond in eigendom worden overgedragen omdat onder de toentertijd geldende omstandigheden uitgifte voor de woningstichting Hoorn niet meer aanvaardbaar was. Sindsdien wordt de grond aan IntermarisHoeksteen in eigendom overgedragen. Sinds 1976 zijn aan de Woningstichting Hoorn voor circa 70 complexen woningen de grond in erfpacht uitgegeven. In 1996 gaf het toenmalige bestuur van de Woningstichting aan het op prijs te stellen op het verkrijgen van het eigendomsrecht voor de gronden onder de genoemde complexen. De stichting was bereid om daarvoor een afkoopsom te betalen van de waarde van de grond op het moment van het raadsbesluit van 14 juni 1994. Toen stemde de raad in met een omzetting van erfpacht in koop.

Deze transactie leverde de gemeente destijds 6,2 miljoen gulden op. Het geld werd gestort in een fonds. Uitgifte van grond op

sportcomplexen.

Op diverse sportcomplexen in de gemeente Hoorn is de ondergrond onder de daarop aanwezige opstallen in erfpacht uit gegeven. Voor deze constructie is destijds gekozen omdat middels de erfpachtovereenkomsten regulerend kon worden opgetreden ten aanzien van het gebruik. Daamaast was met het Ministerie van Financien de afspraak gemaakt dat bij de uitgifte aan sportverenigingen er geen BTW of overdrachtsbelasting over de grondwaarde behoefde te worden betaald. Voorwaarde was daarbij wel dat aan alle binnen de gemeente Hoorn gevestigde sportverenigingen geen hogere canon mocht worden opgelegd dan / 1,00 per jaar. Van deze mogelijkheid tot uitgifte in erfpacht is redelijk gebruik gemaakt. Uitgifte van grond in

centrumpebieden.

In zijn vergadering van 14 juni 1994 heeft de gemeenteraad besloten de uitgifte van grond in centrumgebieden ten behoeve van winkelcentra op erfpachtbasis te laten plaatsvinden vanwege de mogelijkheid tot het opnemen van beheersbepalingen. Ook de gronduitgiftes in centrumgebieden aan IntermarisHoeksteen zal overeenkomstig de gemaakte afspraken plaatsvinden op basis van voortdurende erfpacht. Een soortgelijke regeling is van toepassing op niet-woningbouw gebieden in de binnenstad. In de vergadering van 14 juni 1994 besloot de gemeenteraad tot uitgifte van een bouwterrein aan Breevast N.V, en de toenmalige Woningstichting Hoorn voor de uitbreiding van het winkelcentrum en de bouw van 115 woningen in het bestem-mingsplan Kersenboorgerd. De grond is toen in voortdurende erfpacht uitgegeven waarbij de canon voor 50 jaar is afgekocht. In tegenstelling tot eerdere uitgiftes in erfpacht bij sociale woningbouw wordt voor IntermarisHoeksteen de erfpachtcanon na 50 jaar nihil, zodat IntermarisHoeksteen slechts eenmalig de grondwaarde betaalt. Voor Breevast geldt echter de gebruikelijke voorwaarde, dat na 50 jaar opnieuw de grondwaar-de voor de winkels wordt vastgesteld en er een nieuwe canon wordt berekend.

10

Samenvattend: Binnen de gemeente Hoorn wordt alleen ten aanzien van de gronduitgifte in centrumgebieden en op sportcomplexen een actief erfpachtbeleid gevoerd. Voor zover er in de binnenstad grond wordt uitgegeven zal het instrument van erfpacht worden toegepast indien de uitgiften betrekking hebben op gronden met een andere dan woonbestemming.

11

De uitqifte voorwaarden in de qemeente Hoorn Binnen de gemeente Hoorn zijn van toepassing:"de/4/gemene Uitgiftevoorwaarden

Gemeente Hoorn

1995 Uitgifte in eigendom en erfpacht". Deze nieuwe voorwaarden zijn gebaseerd op de Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht van gronden van de gemeente Hoorn 1976. Naast de gebruikelijke voorwaarden is in de Uitgifte voorwaarden Gemeente Hoorn 1995 een ruimere mogelijkheid tot aanpassing van de canon opgenomen. Daarnaast zijn in deze voorwaarden meer bepalingen opgenomen die betrekking hebben op regulering van het gebruik en instandhouding van de grond en opstallen. De meeste uitgiften in erfpacht hebben echter plaatsgevonden op basis van de op 9 november 1976 vastgestelde Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht van gronden van de gemeente Hoorn. In zijn algemeenheid komen deze uitgifte voorwaarden op het volgende neer: de grond wordt in voortdurende erfpacht uitgegeven met erfpachttijdvakken van 30, 40 of 50 jaar; de canon wordt berekend naar een percentage van de grondwaarde.

Het percentage dat bij de berekening van de canon wordt gehanteerd is het gewogen gemiddelde van het percentage waartegen de gemeente langlopende leningen kan sluiten bij de Bank voor Nederlandsche Gemeenten gedurende het kalenderkwartaal voorafgaande aan het kwartaal waarin door middel van een voorlopige overeenkomst tot vestiging van het erfpachtrecht; de grondwaarde is de prijs, die de gemeente gegeven zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid met tact, geduld en goed koopmanschap voor zijn goed zou kunnen bedingen, zulks met inachtneming van de door de hogere overheden gehanteerde normen; de erfpachter is verplicht de opstallen in een behoorlijke staat van onderhoud te houden en hij mag zonder schriftelijke toestemming van de gemeente het recht van erfpacht niet vervreemden; het is de erfpachter niet toegestaan van het recht van erfpacht afstand te doen of dit recht op te zeggen. de canon wordt telkens na verloop van 5 jaar aangepast aan de hand van het gemiddelde van de rentepercentages van de door de gemeente gesloten langlopende leningen gedurende de aan de aanpassing voorafgaande vijfjarige periode.

De canon wordt voorts overeenkomstig een in de algemene uitgifte voorwaarden opgenomen formule aangepast indien tot vervreemding of splitsing van het recht van erfpacht wordt overgegaan, Daarnaast vindt herziening van de canon op basis van de werkelijke grondwaarde plaats tegen het einde van een erfpachttijdvak. Van deze herziening zijn uitgesloten de canons deel uitmakende van de overeenkomsten die zijn gesloten met erfpachters die onafgebroken gedurende het gehele erfpachtstijdvak- 30 jaar - de op de in erfpacht uitgegeven grond gebouwde opstal hebben bewoond, Ook zijn uitgesloten de toegelaten instellingen die op de in erfpacht uitgegeven grond woningen en/of woongebouwen in de sector van de woningwetbouw hebben geexploiteerd. bij (tussentijdse) vervreemding van het recht van erfpacht vindt er telkens een aanpassing van de grondwaarde en derhalve ook van de canon plaats, Echter per erfpachtuitgifteproject zijn algemene uitgiftevoorwaarden vastgesteld. Als voorbeeld valt te denken aan: "Algemene Erfpachtsvoorwaarden Huesmolen/'t Grachtje Over 1976" Deze voorwaarden die door de gemeenteraad op veertien juni 1997 zijn vastgesteld wijken op een aantal essentiele punten af van de Algemene Uitgiftevoorwaarden

Gemeente Hoorn 1995 Uitgifte in

eigendom en erfpacht. Ook voor het winkelcentrum aan het Betje Wolff- en Aagje Dekenplein zijn afwijkende algemene bepalingen van toepassing.

12

S a m e n v a t t e n d : Binnen de g e m e e n t e Hoorn z i j n de Algemene U i t g i f t e v o o r w a a r d e n Gemeente Hoorn 1995, U i t g i f t e in Eigendom en U i t g i f t e in Erfpacht van toepassing. O m d a t er in de periode 1976 t o t 1985 sprake w a s van een actief e r f p a c h t b e l e i d hebben de meeste u i t g i f t e n plaatsgevonden o p basis van de Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht van gronden van de gemeente Hoorn 1976. Daarnaast z i j n er per p r o j e c t op basis v a n laatstgenoemde v o o r w a a r d e n a f w i j k e n d e aigemene v o o r w a r d e n v a s t g e s t e l d .

13

Erfpacht in andere gemeenten Zoals voren reeds werd aangegeven lijkt erfpacht op zijn retour. Grote gemeenten zoals Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen hebben besloten tot afschaffing van uitgiften in erfpacht. Leiden heeft gekozen voor een gedeeltelijke afschaffing terwijl Utrecht en Amsterdam tot modernisering van het erfpachtbeieid zijn overgegaan. Voor het afschaffen van het erfpachtbeieid worden diverse redenen gegeven: a.

de ideologische achtergrond van het systeem - waardevermeerdering moet ten gunste van de gemeenschap komen - wordt maatschappelijk niet meer gedragen;

b.

de waarde van het erfpachtstelsel als sturingsinstrument is zeer gering. De publiekrechtelijke wetgeving op het gebied van de ruimtelijke ordening is het geeigende sturingsmiddel, Bovendien kunnen de verplichtingen uit de erfpachtaktes als kettingbeding of kwalitatieve verplichting onderdeel uitmaken van de voorwaarden bij de koop en levering van de eigendom;

c.

de jaarlijkse canonopbrengsten nauwelijks afdoende waren om rente- en beheerskosten te dekken. Daarnaast was er soms sprake van een risicovolle erfpachtexploitatie.

Voor de omzetting van erfpacht naar koop werden voorwaarden verbonden zoals a.

de financiele positie van de gemeente mag bij omzetting in eigendom niet verslechteren ten opzichte van de bestaande uitgifte in erfpacht;

b.

de gemeente moet invloed houden op bestemming van de grond;

c.

speculatie moet worden tegengegaan.

Nut en noodzaak van een actief erfpachtbeieid Binnen de gemeente Hoorn speelt de uitgifte in erfpacht op dit moment slechts een geringe rol binnen het gemeentelijk Gronduitgiftebeleid. In principe worden alleen nog centrumgebieden in erfpacht uitgegeven. Sinds 1976, toen de basis is gelegd voor het erfpachtbeieid in onze gemeente is dit beleid diverse keren aangepast. Van de bestaande complexen zoals Risdam-Noord zijn de erfpachters nog steeds in de gelegenheid om de erfpacht om te zetten in koop. Voor de binnenstad geldt als algemene norm dat alles wat een andere dan een woonbestemming heeft in erfpacht wordt uitgegeven. Overigens bereiken ons vanuit de binnenstad nog zo nu en dan verzoeken om medewerking te verlenen aan de omzetting van erfpacht in koop. Wanneer de stelling wordt onderschreven dat de ideologische achtergrond van het erfpachtsysteem waardevermeerdering moet ten gunste van de gemeenschap komen - maatschappelijk niet meer wordt gedragen, is er geen noodzaak meer aanwezig om het huidig erfpachtsysteem in stand te houden. De principiele basis van het erfpachtrecht komt hiermee immers te vervallen. Bij een besluit hierover moet nog het volgende in ogenschouw worden genomen. Erfpacht kan leiden tot rechtsongelijkheid. Immers een koper van grond betaalt een keer de grondwaarde en daarmee is de kous af.

Een erfpachter betaalt in principe na dertig jaar telkens weer de grondwaarde (lees koopsom).

14

Daarnaast bestaat de mogelijkheid om in een koopovereenkomst ook voorwaarden met betrekking tot regulering van het gebruik, voorwaarden met betrekking tot het tegengaan van speculatie en voorwaarden met betrekking tot de doorverkoop en tot beschikkingstelling in het kader van her ontwikkeling van een gebied worden opgenomen. De waarde van het erfpachtstelsel als sturingsinstrument moet op basis van voortschrijdend inzicht als zeer gering worden aangemerkt. De verplichtingen uit de erfpachtaktes kunnen naar onze mening ook als kettingbeding danwel als kwalitatieve verplichting onderdeel uitmaken van de voorwaarden bij de koop en levering van de eigendom. Daarvoor is het niet nodig voor een beperkt aantal erfpachters een erfpachtsysteem in stand te houden. Op grond van het vorenstaande zou kunnen worden besloten om het erfpachtstelsel los te laten en in het kader van het gronduitgiftebeleid verkoop van grond als generieke uitgiftevorm te hanteren.

Samenvattend: Indien de stelling wordt onderschreven dat de ideologische achtergrond van het erfpachtsysteem - o.a. waardevermeerdering moet ten gunste van de gemeenschap komen - maatschappelijk niet meer wordt gedragen, is er geen noodzaak meer aanwezig om het huidig erfpachtsysteem in stand te houden. Om door middel van erfpachtovereenkomsten regulerend op te kunnen treden is geen zwaarwegende argument om het erfpachtsysteem in stand te houden te meer daar er andere wegen openstaan om een en ander te bereiken.

15

Nadere toelichtinq uitqifte centrum aebieden Zoals al is opgemerkt worden centrumgebieden in erfpacht uitgegeven. In deze gebieden wordt veelal gestapelde bouw gerealiseerd. Op de begane grond verkoopruimten met daarboven woningen in de vorm van appartementen. Door splitsing van het gebouw in verschiliende zelfstandige ruimten ontstaan zogenaamde appartementsrechten. Een appartementsrecht is een aandeel in de eigendom van een gebouw met toebehoren, Omdat de grond tot heden in erfpacht wordt uitgegeven heeft de erfpachter ook een aandeel in het recht van erfpacht dat op de grond is gevestigd waardoor de erfpachter medeeigenaar is van het gehele gebouw. Voor dit mede eigenaar zijn van het gebouw deelt de erfpachter mee voor zijn deel in de kosten die onder meer bestaan uit het betalen van een canon. In de gemeente Hoorn is het gebruikelijk dat deze canon wordt afgekocht. Dat kan zijn voor een periode varierend van 30 tot 50 jaar. Deze afkoopsom is bij een dertig jarige periode vaak gelijk aan de grondwaarde. In feite wordt dus telkens na een erfpachttijdvak opnieuw de actuele grondwaarde betaald. Voor de erfpachter heeft afkoop van de canon als voordeel dat hij gedurende de looptijd van een erfpachttijdvak niet wordt geconfronteerd met tussentijdse aanpassingen van de grondwaarde danwel de canon.

Nadeel hiervan is dat de erfpachter tegen het einde van een erfpachttijdvak wordt geconfronteerd met een forse aanpassing van de grondwaarde en de daaruit voortvloeiende canon. Voor het centrumgebied de Huesmolen vindt thans de eerste grootschaiige grondwaarde en canonaanpassing plaats sinds de afkoop van de canon voor dertig jaar geleden. De aanpassing vloeit voort uit de destijds gesloten erfpachtovereenkomsten en wordt overeenkomstig de daarin aangegeven procedure uitgevoerd. Zoals werd opgemerkt kan bij een canonherziening aan het einde van het tijdvak de canon sterk stijgen ten gevolge van de grondwaardestijging in de daaraan voorafgaande dertig jaar. Samenvattend: Het winkelcentrum De Huesmolen is het eerste complex waar op basis van de algemene uitgifte voorwaarden en aan de hand van een herziene grondwaarde een nieuwe canon dient te worden vastgesteld. Gebleken is dat ook andere gemeenten de getaxeerde grondwaarde als uitgangspunt nemen voor de berekening van de canon.

16

V o o r s t e l l e n in h e t k a d e r v a n e r f p a c h t n a a r e i q e n d o m Indien voor centrumgebieden het principe van uitgifte in erfpacht wordt losgelaten, kunnen deze percelen in eigendom worden overgedragen aan de erfpachters. Er wordt gekozen voor grondeigendom als uitgiftevorm. De erfpachters krijgen dan de keuzemogelijkheid voor eigendom of voor erfpacht. In dat geval zullen de eigendomsrechten worden voorzien van kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen die een zo groot mogelijk deel van de voorwaarden uit erfpachtcontracten overnemen.

Op grond hiervan zou voor de nog lopende erfpachten, waarvan de erfpachttijdvakken nog niet verstreken zijn, kunnen worden volstaan met een omzetting van erfpacht naar eigendom waarbij de koopsom gelijk is aan de reeds betaalde afkoopsom voor de canon. Bijvoorbeeld in het centrumgebied in de Kersenboogerd

(Betje

Wolffplein c.a) zijn de canons rond 1985 afgekocht voor 50 jaar. De eerstvolgende aanpassing gaat dus spelen rond 2035. Ook voor de winkelcentra De Grote Beer en De Korenbloem zou deze constructie kunnen worden toegepast.

Een andere variant is ook mogelijk. Hierbij valt te denken om nu de nieuwe en actuele grondwaarde vast te stellen waartegen men kan kopen onder aftrek van de al vooruitbetaalde canon. Voor de vaststelling van de grondwaarde zou dezelfde taxatietechniek kunnen worden toegepast als op de Huesmolen.

Voor het centrumgebied De Huesmolen ligt de zaak anders. Voor dit gebied is de canon voor dertig jaar afgekocht en op 1 januari 2007 eindigde het eerste erfpachttijdvak van 30 jaar. Voor alle duidelijkheid merken wij hierbij - weilicht ten overvloede - nogmaals op dat het recht van erfpacht niet is geeindigd. Om ook hier de erfpachters in de gelegenheid te kunnen stellen om het recht van erfpacht te kunnen aankopen zou men dit recht kunnen kopen tegen de getaxeerde waarde zoals dat onlangs heeft plaatsgevonden in het kader van de berekening van de nieuwe canon. Verwacht wordt dat dit voorstel positief door de erfpachters zal worden ontvangen. Maar tegelijkertijd wordt de financiele pijn - verwoord in diverse bezwaarschriften - niet weggenomen. Immers de erfpachters krijgen bij omzetting naar eigendom nog steeds te maken met het betalen van de grondwaarde voor het voile eigendomsrecht.

Voor de binnenstad van Hoorn kan op gelijke wijze tot omzetting van erfpacht in koop kunnen worden overgegaan. Er zijn geen zwaarwegende gemeentelijke belangen die zich daar vooralsnog tegen verzetten

Overigens wordt er op gewezen dat er naast juridische constructies - het zeker stellen van gemeentelijke belangen vanuit erfpacht naar eigendom - ook oog dient te zijn voor de fiscale consequenties van erfpacht naar koop. Als er een waarde aan het bloot eigendom wordt toegekend dan zal er overdrachtsbelasting moeten worden betaald. Echter bij de vestiging van het recht van erfpacht is destijds BTW betaald over de grondwaarde van destijds. Conversie van erfpacht in voile eigendom, is een belaste verkrijging voor de overdrachtsbelasting. Er is immers sprake van verkrijging van de bloot eigendom door de zittende erfpachter. De waarde van de blote eigendom is de waarde in het economisch verkeer, die tenminste gelijk wordt gesteld met de tegenprestatie. Met het tenietgaan van het erfpachtrecht door vermenging wordt in deze maatstaf geen rekening gehouden. Men dient er dus rekening mee te houden dat wederom overdrachtsbelasting is verschuldigd.

S a m e n v a t t e n d : I n d i e n voor c e n t r u m g e b i e d e n het principe v a n uitgifte in erfpacht w o r d t iosgeiaten k u n n e n deze percelen in e i g e n d o m w o r d e n overgedragen a a n de erfpachters. De o v e r - d r a c h t kan plaatsvinden t e g e n de afkoopsom van de canon. Ook is het mogelijk o m de actuele g r o n d w a a r d e t e laten vaststellen en de grond t e g e n deze prijs t e koop aan t e bieden zulks onder aftrek van de nog niet verschenen t e r m i j n e n van de v o o r u i t b e t a a l d e canons.

17

SLOTSOM Overwegende dat: in 1976 de basis w e r d gelegd voor het huidig erfpachtbeleid. Naast het feit dat er een aantai beleidslijnen werd uitgezet koos de gemeente er ook voor om grond in voortdurende erfpacht uit te geven. Hierdoor komt er geen einde aan het recht van erfpacht maar eindigen slechts de erfpachttijdvakken; in 1979 door de gemeenteraad werd besloten om aspirant particuiiere gegadigden voor een bouwterrein de keuze t e laten tussen koop danwel erfpacht. 526 erfpachters in RisdamNoord werden alsnog in de gelegenheid gesteld om de in erfpacht uitgegeven grond alsnog aan te kopen. Nu resteren nog 26 erfpachters in Risdam Noord; het w i n k e l c e n t r u m De Huesmolen het eerste c o m p l e x is w a a r o p basis v a n de algemene u i t g i f t e v o o r w a a r d e n en aan de hand van een herziene g r o n d w a a r d e een n i e u w e canon d i e n t te w o r d e n v a s t g e s t e l d ; dat binnen de gemeente Hoorn alleen ten aanzien van de gronduitgifte in centrumgebieden en op sportcomplexen een actief erfpachtbeleid wordt gevoerd.

Voor zover er in de binnenstad grond wordt uitgegeven zal het instrument van erfpacht worden toegepast indien de uitgiften betrekking hebben op gronden met een andere dan woonbestemming; indien de stelling w o r d t o n d e r s c h r e v e n dat de ideologische a c h t e r g r o n d van het erfpachtsysteem - w a a r d e v e r m e e r d e r i n g m o e t t e n g u n s t e van de gemeenschap k o m e n m a a t s c h a p p e l i j k niet meer w o r d t g e d r a g e n , er geen noodzaak meer aanwezig is o m het huidig e r f p a c h t s y s t e e m in s t a n d t e h o u d e n ; het m i d d e l o m d o o r m i d d e l v a n e r f p a c h t o v e r e e n k o m s t e n regulerend op t e k u n n e n t r e d e n geen z w a a r w e g e n d a r g u m e n t is o m het e r f p a c h t s y s t e e m in stand te houden t e meer daar er a n d e r e meer e i g e n t i j d s e w e g e n openstaan o m een en ander te b e r e i k e n . Geadviseerde beslissing:

het erfpachtstelsel los te laten en in het kader van het gronduitgifte beleid verkoop van grond als generieke uitgiftevorm te hanteren.

18

•" t

W Hoorn STU

"W* T

GEMEENTE

Aanbiedingsformulier gemeente Hoorn

Aan de raad van de gemeente Hoorn Voorafgaand aan behandeling in de raad wordt geadviseerd dit voorstel eerst te agenderen in de raadscommissie

Bestuur en

Van:

Paraaf gemeentesecretaris het college van Burgemeester

en

Middelen

Wethouders

Besluit College d.d.

Besluit Presidium d.d.

Onderwerp van het voorstel: Discussienota inzake het erfpachtbeleid van de gemeente Hoorn

Wijze van agendering:

Ad 1 . Te nemen besluit(en):

voorbereiding

raadsbesluit

Het erfpachtstelsel los te laten en in het kader van het gronduitgifte beleid verkoop van grond als generieke uitgifte vorm te hanteren.

Aangeboden stukken voor verzending:

Case-nummer:

- raadsvoorstel en raadsbesluit

Achtergrondstukken die ter inzage kunnen worden gelegd:

Portefeuillehouder:

Ambtelijke contactpersoon: C.G. van

Weel-Niesten

W . Hansen

Laatste vergadering(en) waarin dit onderwerp eerder is geagendeerd: (indien van toepassing) 1 2 december 2 0 0 6 G e b r u i k t e a f k o r t i n g e n : (indien van toepassing)

B i j z o n d e r h e d e n : (indien van toepassing)

Externe betrokken personen of instanties/partijen: (indien van toepassing)