Bijlage 2- Bestemmingsplan Stadsstrand bijlagen bij de toelichting
Tekst van het document
bestemmingsplan Stadsstrand vastgesteld
bestemmingsplan Bijlagen bij de toelichting
Stadsstrand vastgesteld 15-08-2022
bestemmingsplan Stadsstrand
Inhoudsopgave
Bijlagen bij de toelichting
5
Bijlage 1
Overzichtstekening
7
Bijlage 2
Strandpaviljoen
11
Bijlage 3
Ladderonderbouwing
31
Bijlage 4
Onderbouwing cultuurhistorie bruggen stadsstrand Hoorn
57
Bijlage 5
Actualisatie quickscan natuur Stadsstrand Hoorn
67
Bijlage 6
Quickscan natuur bruggen
127
Bijlage 7
Archeologisch advies bruggen stadsstrand
175
Bijlage 8
Onderzoek wegverkeerslawaai en industrielawaai
187
Bijlage 9
Verkeersstructuren
289
Bijlage 10
Modelberekening voor stranddagen
307
Bijlage 11
Notitie inspraak en overleg
325
3
bestemmingsplan Stadsstrand
4
bestemmingsplan Stadsstrand
Bijlagen bij de toelichting
5
bestemmingsplan Stadsstrand
6
bestemmingsplan Stadsstrand
Bijlage 1 Overzichtstekening
7
Nadere uitwerking UO 2.0
ON HOLD
Schouwburg
Hoorn
Br
ug
ge
n
na
de
ru
itg
ew
er
kt
in
UO
2.0
ng UO werki
2.0
+0 .75
+0 .80
e uit Nader
Brug
gen
nade
r uit
gewe rk
t in
UO 2.0
Zoekgebied zwemsteiger
Grashaven
Hoorn
Inlaat Westerkogge
Gemaal Westerkogge
Gemeentegrens Scharwoude
Praatprent 12 Bovenaanzicht Schaal 1:4000
bestemmingsplan Stadsstrand
10
bestemmingsplan Stadsstrand
Bijlage 2 Strandpaviljoen
11
KAVELPASPOORT strandpaviljoen stadsstrand Hoorn
1
INHOUD DE CONTEXT: 1. STADSTRAND HOORN 2. ONTWERP BRUGGEN
3-4 5
BOUWREGELS: 1. SITUTATIE 2. BOUWREGELS 3. VOORBEELDUITWERKING
6-7 8 9
BEELDKWALITEIT: 1. ARCHITECTONISCHE UITSTRALING 2. ALTERNATIEF: LANDSCHAPPELIJK ONTWERP 3. MATERIALEN 4. DAK EN ZONNEPANELEN 5. NIET PASSENDE UITSTRALING
10 11 12 13 14
2
DE CONTEXT 1. STADSTRAND HOORN Het stadsstrand is een buitengaats landschapsfenomeen, onderdeel van het Markermeer; ‘ the wilde side’. Het stadsstrand is één integraal recreatielandschap, man-made maar met een natuurlijk karakter. Het strandlandschap is onderdeel van het Markermeer, heeft een unieke eigen identiteit en ligt los van de monumentale Westfriese Omringdijk. Los van de Westfriese Omringdijk Het water tussen de omringdijk en het stadsstrand varieert in breedte zodat het stadstrand ‘los’ ligt van de dijk en het steile talud van de dijk beter tot zijn recht komt. Het stadstrand is bereikbaar via bruggen, dit versterkt de eigen identiteit van beide landschapselementen; van zowel stadsstrand als Westfriese Omringdijk. Landschap Het stadsstrand is een natuurlijk en glooiend landschap als onderdeel van het Markermeer en met respect voor de weidsheid van het water. Het heeft een natuurlijke vegetatie van bloemrijk gras en los verspreid staande struiken zoals meidoorn, kruipwilg en brem. Het water tussen de omringdijk en het stadsstrand krijgt een natuurlijk karakter, is ondiep en heeft aan de zijde van het stadsstrand moerasvegetatie in een geleidelijk gradiënt. Dit is een ideale paaiplaats voor vissen maar
SCHETSON
3 STADSSTRA l a n d s c h a p s a r c h i t e c t u u r
19-06-2018
ook een plek waar water-gerelateerde flora en fauna zich goed kan ontwikkelen. Aan de kant van het Markermeer ligt een bijna 900m lange zandstrook van schouwburg tot Galgenbocht. Recreatie Het is een recreatief landschap: hier ga je heen om uit te waaien, vliegeren, joggen, suppen, fitnessen en fietsen. Centraal, op de kruin, ligt een recreatief fietspad, een route vanaf de binnenstad van Hoorn tot aan Scharwoude en verder richting Amsterdam. Een wandelpad kronkelt door het landschap van de ene kant langs het tussenwater tot de andere kant langs het open water en het strand zelf. Verspreid over het gebied liggen locaties voor fitness, voetbal en beachvolleybal. Strekdammen Het strand wordt beschermd door strekdammen. De strekdam ter hoogte van de schouwburg is toegankelijk voor wandelaars. Ter hoogte van de tweede strekdam ligt een kleine heuvel met uitzicht over stad en water. Op de derde strekdam, bij de Galgenbocht, ligt een wandelpad die eindigt bij een prachtige zwemsteiger op de kop van de dam.
4
2. ONTWERP BRUGGEN klinkers, hout & beplanting
Familie van bruggen De oeverdijk is bereikbaar door drie bruggen. Doordat de drie bruggen er hetzelfde uitzien, familie van elkaar zijn, ontstaat er een rustig en eenduidig beeld. Westfriese Omringdijk Het ontwerp houdt rekening met de monumentale status van de Westfriese Omringdijk. Door een innovatieve constructie wordt de omringdijk zowel technisch als visueel zo min mogelijk aangeraakt. Vormgeving De bruggen zijn beslist niet standaard. De bruggen zijn als het ware de bestemming, het begin van het stadsstrand. Het klassieke dwarsprofiel van een dijk is als vertrekpunt genomen bij het ontwerp van de bruggen. Deze komt terug in de kuipvorm van de brug. De brug is ingericht als een duindoorgang, met aan weerszijde van het pad of de weg een zandbed begroeid met grassen. Ook de afrastering op de brug, gemaakt van houten palen en staaldraad, en de vlonders van het voetpad sluiten aan bij de beleving van het strand. De gebruiker gaat als het ware door een smalle duinpan naar het stadsstrand. bloeiende bomen stimuleren biodiversiteit
volop privégevoel
oog voor detail
5
DE BOUWREGELS 1. SITUATIE Het strandpaviljoen komt op een unieke locatie te staan, op het nieuwe 900m lange stadsstrand, direct aan de zandstrook. Het paviljoen ligt aan de kleine baai met uitzicht op de historische binnenstad én uitzicht op het open water van het Hoornse Hop. Het paviljoen staat ‘naast’ de strekdam die niet alleen beloopbaar is maar waar aan het eind een royale zwemsteiger ligt. Het paviljoen is goed bereikbaar. De verkeersbrug geeft rechtstreeks toegang tot de parkeerplaats die op korte afstand van het paviljoen ligt. De fietsroute vanaf de binnenstad loopt langs de locatie door richting Scharwoude en verder. Het wandelpad brengt voetgangers ook bij het paviljoen. De ligging van het paviljoen op de oeverdijk betekent dat het gebouw niet alleen vanaf het nieuwe stadsstrand zichtbaar is maar ook vanaf de bestaande Westfriese Omringdijk en vanaf het open water. voorbeelduitwerking strandpaviljoen
6
Voor het strandpaviljoen zijn we daarom op zoek naar een architectonisch ontwerp dat aansluit bij het unieke strandlandschap, de iconische bruggen en de prachtige locatie. In dit kavelpaspoort geven we de kaders hiervoor mee. Het kavelpaspoort bestaat uit de bouwregels, voorbeelduitwerkingen, en de regels voor de beeldkwaliteit.
195m
het strandpaviljoen in zijn omgeving
mogelijke volumes voor het strandpaviljoen
zicht vanuit de wijk 7
2. BOUWREGELS 2.50%
bouwveld: 1775m2
trali ng
in.
fd e nb
6m
5m 2 ijge b
ouw
min
11m
1
+2. 1 naa
dm
0
r fie t sp ad
+1. 9
C terras: bebouwd oppervlak: max. 800m2 bvo incl. gebouwen
0
1 :1
bouwveld
-2.71
uits
tan
hoo
-1.00
eve
10m
2 sse n
WP=-0.40
tlijn tu
ZP=-0.20
attr acti
0
+1.00
zich
+0.50
r fie t sp ad
+0.50
naa
+1.50
+2. 3
.0
trali ng
afs
min
1 :4
uits
+2.30
+2.30
+1.50
+1.00
+0.50
-0.60
-1.60
B bijgebouw: bebouwd oppervlak: max. 80m2 bvo nokhoogte: max. 7m goothoogte: max. 4m gevellengte korte gevel: max. 8m gevellengte lange gevel: max. 15m afstand tot hoofdgebouw: min. 6m gebouw richt zich met kopgevel naar het fietspad
eve
177
attr acti
A hoofdgebouw: bebouwd oppervlak: max. 400m2 bvo nokhoogte: max. 7m goothoogte: max. 4m gevellengte: max. 30m
40 +1. 7
0
bouwgrens
8
1
zoekgebied hoofdgebouw
2
zoekgebied bijgebouw
+1. 5
+1.50
0
1:50
3. VOORBEELD UITWERKING
m ma x. 8 .6m
0m
min
max 80m2 ma x. 3
0m
ma x. 3
max 400m2 footprint
kunnen we terras (dek) toestaan over +0.50 lijn heen?
1 :4
.0
max. 7m
strekdam
strand
+2. 1
0
+1. 9
195 m
0
0.0 NAP hoek Poolster
galgenbocht +4.35
tussenwater
fietspad +2.30NAP
max. 7m
1 :1 max. 4m
max. 4m
0
paviljoen
+1.50 terrashoogte
strand
40
+1. 7
strekdam 0 9
WP=-0.40
paviljoen
+2. 3
ZP=-0.20
5m
max 800m2 dek + gebouw
+1.50 terrashoogte
+0.50
+0.50
ma x. 1
+1.00
+1.50
+2.30
+2.30
+1.50
+1.00
+0.50
-0.60
-1.60
d AP
2.50%
BEELDKWALITEIT 1. ARCHITECTONISCHE UITSTRALING iconisch dak en eenheid in vormgeving terras en gebouw
houten gevel en terrasafscheiding
Het uitgestrekte, kwetsbare en zachte landschap van het nieuwe stadsstrand vraagt om een bouwvolume voor het strandpaviljoen met een eenduidige, krachtige en simpele vorm. De architectuur is hoogwaardig met respect voor de natuur. De uitstraling is licht en eigentijds. Het gebouw is innovatief, circulair en geïntegreerd in het landschap. Het dakvlak van het hoofdgebouw biedt de mogelijkheid om het gebouw allure en een iconische uitstraling te geven. Het gebouw vormt samen met het terras één architectonisch geheel. Ze hebben dezelfde kleur en materialisatie. De windschermen, hekwerken, trappen en toegangen worden mee ontworpen als integraal onderdeel van de architectuur. Het bijgebouw is ondergeschikt aan het hoofdgebouw maar wordt vormgegeven in dezelfde kleur en materialisatie. Het vormt een ensemble samen met het hoofdgebouw.
iconisch daklandschap
10
eenvoudige krachtig vorm, houten gevel en borstwering
2. ALTERNATIEF: LANDSCHAPPELIJK ONTWERP
In plaats van een strandpaviljoen zoals op voorgaande afbeeldingen te zien is, is het ook mogelijk om een bijzonder architectonisch ontwerp te maken waarbij het programma volledig geïntegreerd wordt in het landschap. Het ontwerp heeft een iconische waarde en een zeer hoogwaardige detaillering. In dit geval hoeft het ontwerp ook niet te voldoen aan de regels van het kavelpaspoort met uitzondering van het maximale bouwveld..
entree parkeergebouw in Katwijk
visitorcenter skamlingsbanken
posbank paviljoen de veluwe
bezoekerscentrum de Biesbos
11
3. MATERIALEN gevel van verduurzaamd hout
Het nieuwe strandpaviljoen is een houten gebouw met een gevel van verduurzaamd Europees hout en houten of aluminium kozijnen. Hiermee sluit het strandpaviljoen aan bij de ambitie van het gebied om in harmonie met de natuur te bouwen. Houtbouw is energiezuiniger en milieuvriendelijker ten opzichte van traditionele bouw. Er komt minder afval voort uit houtverwerking dan bij het bouwen op de traditionele manier. Een bijkomend voordeel is dat het houtafval kan worden hergebruikt. Hout is gemakkelijk te recyclen. Bij de productie van houten constructies wordt er gemiddeld ook minder energie verbruikt dan bij het bouwen met beton en staal. Met houtbouw kan er ook vaak worden gekozen of het hout dat wordt gebruikt afkomstig is uit duurzame, speciale bossen waar ook herbeplanting plaatsvindt. Daarmee worden er voor de bouw van de constructie weer bomen terug geplant, om de CO2 uitstoot die is voortgekomen uit het kappen van de boom weer te compenseren. Tenslotte staat houtbouw ook bekend om de goede isolatiewaardes.
12
4. DAK EN ZONNENPANELEN zonnepanelen geïntegeerd in dakpannen
zonnepanelen op schuin groendak
gehele dakbedekking van zonnepanelen
Het dak van het strandpaviljoen wordt ontworpen als 5e gevel, passend bij de architectuur van het gebouw. Bij een plat dak wordt het dak ontworpen met een groen dak met zonnepanelen. Bij een kap kan voor een groen dak of voor dakpannen in een donkere tint worden gekozen. Bij beide worden de zonnepanelen geïntegreerd. De hoeveelheid zonnepanelen moet ondergeschikt zijn aan het dakoppervlak. Een dak compleet bedekt met zonnepanelen is vanwege zijn kunstmatig, glimmend oppervlak niet toegestaan. Bij lichte dakpannen zijn de zonnepanelen niet goed te integreren. Een licht dak heeft daarom niet de voorkeur. Installaties (bijvoorbeeld kasten voor ventilatie en luchtbehandeling) worden volledig geïntegreerd in het bouwvolume. Er komen geen installatieruimtes, ‘boxen’, op het dak.
zonnepanelen op een plat dak in combinatie met een groendak
lichte dakbedekking met zonnepanelen
13
5. NIET PASSENDE UITSTRALING Om beter te begrijpen waar we naar op zoek zijn voor het strandpaviljoen op deze unieke plek hebben we een paar referenties verzameld die laten zien welke keuzes hier niet gewenst zijn. Een traditionele verschijning of historiserende vormgeving vinden we niet passend bij dit vernieuwende landschap. Daarnaast zien we liever geen grote contrasten in kleurstelling. Ook witte gebouwen of andere harde kleuren kunnen te veel contrast met de natuurlijke omgeving creëren. De kleuren horen ingetogen te zijn, passend bij de natuur. We zijn op zoek naar eerlijke, natuurlijke materialen met een hoogwaardige uitstraling zodat kunststof, plaatmaterialen hier niet gewenst zijn.
historiserende architectuur, grote contrasten in kleuren
harde contrast met natuur, kunstmatige uitstraling
14
baksteen of natuurstenen gevels, zware traditionele verschijning
15
bestemmingsplan Stadsstrand
Bijlage 3 Ladderonderbouwing
31
LADDERONDERBOUWING HORECA STADSSTRAND HOORN 13 JANUARI 2022
LADDERONDERBOUWING HORECA STADSSTRAND HOORN 13 JANUARI 2022
Status: Eindrapport Datum: 13 januari 2022 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Vrije tijd Arjen van Tellingen MSc Drs. Ingrid Ploegmakers MRICS Voor meer informatie: Drs. Ingrid Ploegmakers MRICS, ip@stedplan.nl Review:
In opdracht van: Gemeente Hoorn
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 20210317 Referentie: ER_20210317_Hoorn Stadsstrand QS horeca_concept 301121
INHOUDSOPGAVE
INLEIDING EN SAMENVATTING
7
1
CONTEXTANALYSE ............................................................................................ 10
2
UITGANGSPUNTEN LADDERONDERBOUWING ................................................. 11 2.1 BELEIDSANALYSE 2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
3
BEHOEFTE STRANDPAVILJOEN .......................................................................... 14 3.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED 3.2 VRAAGANALYSE 3.3 AANBODANALYSE 3.4 KWANTITATIEVE EN KWALITATIEVE BEHOEFTE 3.5 RUIMTELIJKE- ECONOMISCHE EFFECTEN
BIJLAGE 1 UITGANGSPUNTEN VOOR DISTRIBUTIEVE BEREKENING
INLEIDING EN SAMENVATTING
7
INLEIDING EN SAMENVATTING
De gemeente Hoorn is bezig met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor het stadsstrand in Hoorn. Het idee is om op die locatie een horecapaviljoen van maximaal 800 m2 brutovloeroppervlakte (bvo) toe te staan. Het gaat om reguliere strandhoreca, namelijk take-out, restaurant, verhuur van ligbedden en/of recreatiemiddelen. Daarnaast wordt rekening gehouden met een locatie voor een foodtruck. Het strandpaviljoen krijgt een permante functie, de foodtruck alleen in de zomermaanden.
FIGUUR 1 PROJECTLOCATIE STRANDPAVILJOEN STADSSTRAND HOORN Bron: Bureau Stedelijke Planning
De horecaontwikkeling is te kwalificeren als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Voor de aanpassing van het vigerende bestemmingsplan is daarom een onderbouwing van de horecafunctie aan de Ladder van Duurzame Verstedelijking (hierna: Ladder) noodzakelijk. De gemeente Hoorn heeft daarom aan Bureau Stedelijke Planning gevraagd voor de ontwikkeling van het horecapaviljoen een Ladderonderbouwing op te stellen.
8
INLEIDING EN SAMENVATTING
UITKOMSTEN IN EEN NOTENDOP
Voor het strandpaviljoen op het stadsstrand in Hoorn is op basis van de Ladder voldoende behoefte aangetoond, zowel kwantitatief als kwalitatief. Daarmee is sprake van een zorgvuldige ruimtelijke ordening. BEREKENINGSMETHODE
Dichthedenanalyse voor
VERKOOPPUNTEN
M2 BVO
TOTAAL HOORN
GEBIEDEN BUITEN CENTRUM
TOTAAL HOORN
GEBIEDEN BUITEN CENTRUM
15-31
4-8
3.100 - 6.500
780 – 1.630
28
7
5.760
1.440
heel Hoorn Middels DPO voor heel Hoorn TABEL 1 KWANTITATIEVE MARKTRUIMTE HORECA IN HOORN 2031
Op basis van een fair share verdeling tussen het centrum en de overige delen van Hoorn (75:25) is 780 tot 1.630 m² bvo1 (4 tot 8 vkp) van de behoefte in 2031 aan gebieden buiten het centrum toe te wijzen. Op grond van de substantiële eigen vraag naar horeca vanuit eigen bezoekers ligt het voor de hand om horeca toe te voegen aan het Stadsstrand. Kwalitatief kunnen de volgende argumenten worden aangegeven: • Bedrijven in de restaurantsector zijn ondergemiddeld vertegenwoordigd in Hoorn, dit terwijl er wel behoefte aan is. Toevoeging van horeca bij het Stadsstrand verbetert deze situatie enigszins; • Horeca kan goed worden gecombineerd met andere functies op het stadsstrand. Door de ligging nabij deze functies is er een directe vraag naar horeca; •
Horeca past bij de stedelijke levensstijl;
•
Horeca zorgt voor levendigheid en ontmoeting;
•
Door de trend van schaalvergroting vormt de toevoeging van een strandpaviljoen een kans voor het toevoegen van (een) grotere horecavestiging(en); Consumenten zijn in toenemende mate op zoek naar bijzondere concepten op verrassende locaties met een verhaal;
•
De toevoeging van een horecavestiging in Hoorn zorgt voor werkgelegenheid en een versterking van de levendigheid en dynamiek in het gebied. Dit maakt het gebiedt aantrekkelijk voor nieuwe investeringen waarmee het nog verder ontwikkeld kan worden. De verwachting is dat mogelijke negatieve ruimtelijkeconomische effecten (zoals omzetverdringing bij bestaande horeca en kans op leegstand) beperkt zijn omdat: • Er voldoende marktruimte is voor horeca in Hoorn;
1 25% van de bandbreedte behoefte horeca in Hoorn in 2031 (3.100 - 6.500 m² bvo)
INLEIDING EN SAMENVATTING
• •
•
Op de locatie voldoende eigen vraag naar horeca ontstaat door de ligging op het stadsstrand en de vele recreatiefuncties daar; De horeca ook aansluit op de bestaande horeca Hoorn; Het biedt mogelijkheden voor een dagje Hoorn waarbij recreatie op het strand kan worden gecombineerd met een bezoek aan het centrum De toevoeging van een mooi strandpaviljoen op een unieke buitenlocatie (stadsstrand) versterkt de horecastructuur in Hoorn. Er is momenteel weinig vergelijkbaar aanbod op een vergelijkbare locatie in Hoorn.
9
10
CONTEXTANALYSE
1 CONTEXTANALYSE
In het Hoornse Hop, in het zuidwesten van Hoorn, is in 2019 begonnen met de realisering van een oeverdijk. Dit is een nieuwe, zandige dijk die voor de bestaande dijk aan de waterzijde wordt aangelegd. Op de oeverdijk creëert de gemeente Hoorn een groot stadsstrand waar men kan spelen, wandelen, fietsen, zonnen, sporten en zwemmen in het Markermeer. Op het stadsstrand zijn plannen voor een strandpaviljoen waar bezoekers terecht kunnen voor een hapje en een drankje. Het strandpaviljoen komt bij het einde van het stadsstrand (vlakbij de Galgenbocht) en krijgt een oppervlakte van ca. 800 m2 bvo met een vergunning om het gehele jaar open te zijn. Daarnaast komt er ook de mogelijkheid voor een foodtruck ter hoogte van het parkeren aan de oostzijde.
FIGUUR 2 STADSSTRAND HOORN MET LOCATIE STRANDPAVILJOEN EN FOODTRUCK Bron: Gemeente Hoorn, Buro Sant en CO; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Het stadsstrand wordt ongeveer 130 meter breed en een kilometer lang, en bevindt zich tussen schouwburg Het Park en de Galgenbocht bij de Grote Waal. Via drie bruggen kan men straks vanaf de huidige dijk naar het toekomstige stadsstrand. Ook kunnen bezoekers aan het begin van het stadsstrand, ten westen van de schouwburg, direct (zonder brug) het stadsstrand bereiken. Het stadsstrand krijgt circa 500 parkeerplaatsen. De meeste parkeerplaatsen zijn gelegen bij de uiteinden van het strand, namelijk naast de schouwburg en ter hoogte van de Galgenbocht. Naar verwachting wordt het gehele strand in de zomer van 2024 geopend.
UITGANGSPUNTEN LADDERONDERBOUWING
11
2 UITGANGSPUNTEN LADDERONDERBOUWING
In dit hoofdstuk berekenen we de marktruimte voor horecavoorzieningen in Hoorn en stellen we de behoefte vast voor nieuwe horeca op het stadsstrand. We hanteren hierbij de indeling van horecacategorieën volgens Vastgoeddata/ HorecaDNA; de dranken-, fastservice- en restaurantsector (strandpaviljoen).
2.1 BELEIDSANALYSE RIJKSBELEID
Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit Ruimtelijke ordening (Bro) dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren. Per 1 juli 2017 zijn de drie treden van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (kortweg: Ladder) losgelaten en geldt:
Artikel 3.1.6 lid 2: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Uit jurisprudentie weten we dat bij de ontwikkeling of uitbreiding van een horecaverkooppunt een Ladderplicht geldt bij een metrage groter dan 500 m² bvo. De ontwikkeling betreft een nieuwe horecalocatie van ca. 800 m² bvo en valt daarom te kwalificeren als een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is daarom in dit rapport gemotiveerd aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. PROVINCIAAL BELEID
Structuurvisie Noord Holland 2040 • Ten behoeve van de Noord-Hollandse economie wil de provincie dat kwalitatief en kwantitatief genoeg ruimte beschikbaar is voor nieuwe ontwikkelingen. • De provincie streeft naar duurzaam ruimtegebruik en verdere stedelijke verdichting. De provincie helpt gemeenten daarbij door het optimaliseren
12
UITGANGSPUNTEN LADDERONDERBOUWING
van het gebruik van het bestaand bebouwd gebied. Van nieuwe ontwikkelingen moet de nut en de noodzaak worden aangetoond. Visie Recreatie & Toerisme Noord-Holland 2030 • De ambitie van de provincie luidt: ‘heel Noord-Holland profiteert van recreatie en toerisme’. Dit komt neer op voldoende ruimte voor recreatie (aanbod versterken), waarbij de kwaliteiten van natuur, landschap, cultuur en ondernemerschap zo goed mogelijk worden ingezet. • De provincie wil het toerisme spreiden (weg van hotspot Amsterdam) door betere spreiding van voorzieningen. Daarbij moeten deze voorzieningen ook dichtbij de groeiende steden en dorpen komen. • De versterking van de Markermeerdijken tussen Hoorn en Amsterdam wordt specifiek benoemt als project waarbij de koppelkansen tussen natuur, recreatie en toerisme beter kunnen worden benut. Visie op waterrecreatie in Noord-Holland 2030 • De ambitie voor 2030 is dat Noord-Holland een vitale waterrecreatieprovincie is. Waarbij kansen zijn benut en gebruikers, ondernemers en overheden met elkaar zijn gekomen tot slimme, aantrekkelijke en duurzame mogelijkheden voor waterrecreatie. • De provincie werkt aan het vergroten van de economische waarde van waterrecreatie. Strandrecreatie en het kusttoerisme dragen het meest bij aan de economie (zo’n 756 miljoen euro aan bestedingen per jaar).
• In het IJsselmeergebied wordt ingezet op het verbreden van aanbod van waterrecreatie passend bij het karakter van de locaties. De herontwikkeling van de dijk biedt kansen biedt kansen voor kleinschalige oeverrecreatie en het uitbreiden van zwemmogelijkheden. • In Hoorn komen water- en landrecreatie samen. De oeverrecreatie en aanwezigheid van horeca maken dit een aantrekkelijke locatie. Hier kan ook een toeristisch overstappunt (TOP) worden gerealiseerd. GEMEENTELIJK BELEID
Gemeente Hoorn - Hoorn gastvrij vestigingsbeleid horeca (2009) Het horecabeleid van de gemeente Hoorn dateert van 2009. Het beleid is met name op de binnenstad gericht en bij het opstellen van de nota was er nog geen zicht op de oeverversterking/stadsstrand. Uitgangpunten van de nota zijn: • Verbeteren verblijfsklimaat: De centrale doelstelling van het gemeentelijk horecabeleid is het verbeteren van het verblijfsklimaat door versterking van het aanbod. Daarbij gaat kwaliteit boven kwantiteit en moet er een goede balans zijn tussen verblijven/wonen. De gemeente acht uitbreiding noodzakelijk om marktwerking te stimuleren. • Ontwikkelingen faciliteren met maatwerk: Voor een gezonde ontwikkeling is het noodzakelijk dat er rekening wordt gehouden met de opkomst van mengvormen in de horeca bij het faciliteren van (nieuwe) ontwikkelingen.
UITGANGSPUNTEN LADDERONDERBOUWING
•
13
Horecavestigingsbeleid buiten binnenstad via bestemmingsplan : er is geen
specifiek beleid opgenomen voor horeca buiten de binnenstad. De huidige situatie is het uitgangspunt met daarop toegepast de algemene onderdelen van het nieuwe vestigingsbeleid uit deze nota zoals de horecaclassificatie (in het kort: categorie 1; met groot effect, categorie 2; verkoop van eten en drinken en categorie 3; ondersteunend) en het sluitingsuurbeleid. CONCLUSIE •
•
In het provinciaal beleid wordt ingezet op het versterken van het toeristisch product aan de kustlijn, nieuwe horeca draagt daar aan bij. Het biedt een mogelijkheid tot een hapje en drankje voor de bezoekers aan de kust en zorgt voor een extra bezoekmotief. Een strandpaviljoen past ook binnen de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid: zorgt voor verbetering verblijfsklimaat en mengt goed met de overige recreatiefuncties op het strand
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Horeca is een groeisector In steden en dorpen was het aanbod en de diversiteit aan horeca (pre-corona) sterk groeiend. De consument besteedt graag tijd buiten de deur en heeft daarbij een andere perceptie van de prijs van eten en drinken.
Vernieuwing en blurring Horeca wordt steeds meer geïntegreerd in andere sectoren, bijvoorbeeld een kledingzaak of boekhandel met een horecacorner.
Verschil tussen horecasectoren Binnen de horeca groeit vooral de fastservicesector sterk. In de periode 2010-2018 nam het aantal fastservice vestigingen in Nederland toe met maar liefst 25%. Het aantal restaurants groeide in dezelfde periode met 8%. Het aanbod van horecavestigingen in de drankensector laat juist een licht dalende trend zien van 3%.
Aanbod aan strandpaviljoen gestegen Tussen 2024 en 2019 is het aantal strandpaviljoens in Nederland toegenomen van 396 naar 413 paviljoens. De stijging bedraagt hiermee 4%. Opvallend: De groei wordt voor een groot deel veroorzaakt door nieuwe paviljoens in de niet-kustprovincies. Door de internationale marketing inspanningen van het NBTC (focus op kustgebied) is het de verwachting dat het aanbod blijft stijgen.
Impact van corona op groei horecasector Het aantal bedrijven dat actief is in de horeca is de afgelopen jaren flink toegenomen. De verwachting is dat deze trend zich zal doorzetten. Daarbij geldt wel dat er, door mogelijke sluitingen als gevolg van de Coronacrisis, enige periode van herstel nodig kan zijn voordat het aantal horecavestigingen weer op het niveau van voor de crisis is.
Aandachtpunten: schoon en bereikbaar Er is meer aandacht voor schone stranden en de roep om vermindering van plastic (rietjes, bakjes) en gebruik van afbreekbare materialen neemt verder toe. Voor veel drukke toeristische kustgemeenten wordt bereikbaarheid en ontsluiting in het hoogseizoen een cruciaal onderwerp. Parkeren, bewegwijzering, openbaar vervoer, fietsenstallingen en doorstroming worden hierdoor extra belangrijke politieke agendapunten
14
BEHOEFTE STRANDPAVILJOEN
3 BEHOEFTE STRANDPAVILJOEN
In dit hoofdstuk is de behoefte voor een strandpaviljoen op het stadsstrand in Hoorn vastgesteld. Voor de marktruimteberekening is gebruikt gemaakt van de indeling van horecacategorieën van Vastgoeddata/HorecaDNA; dranken-, fastservice- en restaurantsector. Een strandpaviljoen behoort tot de laatste sector.
3.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED Om een goede marktberekening te maken van de behoefte is van belang om het onderzoeksgebied zorgvuldig af te bakenen. Het strandpaviljoen heeft primair een functie voor de inwoners van Hoorn en secundair voor mensen uit de regio2. Voor horeca wordt een reistijd van ca. 20 autominuten naar locatie als acceptabel beschouwd. De marktruimte stellen we vast voor het primair verzorgingsgebied, maar houden rekening met toevloeiing en het aanbod in het secundair onderzoeksgebied: • Primair onderzoeksgebied: inwoners en werknemers uit de gemeente Hoorn. • Secundair onderzoeksgebied: inwoners regio tot circa 20 autominuten: Koggenland, Opmeer, Medemblik, Drechterland, Stede Broec en Enkhuizen.
FIGUUR 3 PRIMAIR EN SECUNDAIR ONDERZOEKSGEBIED Bron: Kadaster, bewerking Bureau Stedelijke Planning 2 HTC Advies, Best passende concept Horecavoorzieningen Stadsstrand, januari 2021
BEHOEFTE STRANDPAVILJOEN
15
3.2 VRAAGANALYSE Analyse inwoners(prognose) verzorgingsgebieden: INW.
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
GEM. HUISH. GROOTTE
GEM. INK. PER INW.
Primair (Hoorn)
73.619
16
12
25
27
20
2,2
€ 26.000
Secundair (regio)
140.332
15
12
21
30
23
2,3
€ 25.700
15
12
25
28
20
2,1
€ 27.000
Nederland
TABEL 2 AANTAL INWONERS EN PROFIEL PRIMAIR EN SECUNDAIR ONDERZOEKSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van CBS, 2021; inkomen betreft 2019 (meest recente data)
•
•
In Hoorn wonen momenteel bijna 74.000 mensen. In de regio wonen circa 140.000 mensen; Het dominante profiel in Hoorn komt grotendeels overeen met het Nederland gemiddelde. Wel ligt de huishoudengrootte iets hoger en het inkomensniveau iets lager (3,7% minder dan landelijk); Het secundair verzorgingsgebied kent relatief veel ouderen (boven de 45 jaar) en relatief weinig 25-45 jarigen. De huishoudengrootte ligt hier een fractie hoger dan het landelijk gemiddelde en het welvaartsniveau lager (4,8% minder dan landelijk); 79.000
Inwoners Hoorn
149.000
76.360
77.000
147.000
75.000
145.000 142.450
73.000
143.000
71.000
141.000
69.000
139.000
67.000
137.000
65.000
135.000
Primair (Hoorn)
Inwoners Regio
•
Secundair (regio)
FIGUUR 4 BEVOLKINGSPROGNOSE PRIMAIR EN SECUNDAIR ONDERZOEKSGEBIED Bron: Provincie Noord-Holland bevolkingsprognose, 2019
•
Het aantal inwoners neemt in de toekomst naar verwachting licht toe. In 2031 wonen naar verwachting 76.360 mensen in Hoorn.3 Dit is een stijging van circa 4% ten opzichte van 2021. De groei concentreert zich op het stationsgebied (Poort van Hoorn) waar de komende jaren veel woningen
3 Provincie Noord-Holland bevolkingsprognose (2019)
16
BEHOEFTE STRANDPAVILJOEN
worden gebouwd. In het secundaire verzorgingsgebied neemt het inwoneraantal toe tot 142.450 inwoners in 2031, een stijging van 2%. Samen met het huidige en toekomstige inwonertal bepalen de volgende indicatoren de kwantitatieve vraag naar horeca in het primaire onderzoeksgebied (Hoorn): • Bestedingspotentieel: De gemiddelde horecabestedingen per hoofd van de Nederlandse bevolking bedroegen in 2019 € 652. Dit is het meest actuele en relevante cijfer4. In 2020 zijn de bestedingen in horeca fors lager geweest door de lockdowns en tijdelijke sluiting van horeca. We hanteren 2019 (pre coronacrisis) als betrouwbaar referentiepunt aangezien in 2021 de omzet al sterk terugveerde na het einde van de lockdown5, en de instanties uitgaan van een (snel) herstel van de sector. Daarbij geven ze wel aan dat dit niet met zekerheid is vast te stellen door een aantal onzekerheden. 6 • Bestedingspotentieel (gecorrigeerd voor inkomen): Omdat het inkomen van inwoners van het onderzoeksgebied gemiddeld 3,7% lager ligt dan het landelijke gemiddelde, liggen de horecabestedingen naar verwachting ook lager. Het gecorrigeerde bestedingspotentieel voor de inwoners van het onderzoeksgebied bedraagt (na correctie met een prijselasticiteit van 0,7, waarbij we dezelfde prijselasticiteit voor de horeca aanhouden als voor de niet-dagelijkse detailhandel), € 635.
De bestedingen zijn naar de toekomst constant verondersteld; • Gebonden bestedingen: De binding betreft het aandeel van het totale bestedingspotentieel dat aan horeca binnen het onderzoeksgebied besteed wordt. Hoorn heeft een divers horeca-aanbod en ligt relatief ver gelegen van andere kernen met horeca. We verwachten daarom dat de gebonden bestedingen relatief hoog liggen, op circa 45%. Dit percentage komt overeen met de binding van de vergelijkbare sector Mode & Luxe. Uit het koopstromenonderzoek 2018 blijkt dat dit in Hoorn ook op 45% ligt. De binding is naar de toekomst constant verondersteld; • Toevloeiing: De (toekomstige) koopkrachttoevloeiing betreft het aandeel dat afkomstig is van de consumenten buiten Hoorn. Dit zijn vooral inwoners uit het secundaire onderzoeksgebied, maar ook toeristen. Op basis van ervaring schatten wij in dat de toevloeiing nu al goed is voor 30% van de totale omzet in de horecasector in het onderzoeksgebied. Dit percentage is lager dan toevloeiing voor de vergelijkbare sector Mode & Luxe uit het koopstromenonderzoek (54%). Dit aangezien de omliggende gemeenten meer aanbod horeca hebben in vergelijking met winkels in Mode & Luxe. Door de ontwikkeling van het stadsstrand verwachten wij wel dat de toevloeiing toeneemt tot 35% in 2031.
4 Gemiddeld geeft een Nederlander jaarlijks € 652,23 uit in de horeca (drankensector, fastservicesector en
restaurantsector, op basis van Foodstep en CBS Statline, 2019). Zie Bijlage 1 voor de berekening van de kengetallen. 5 CBS, Omzet horeca veert sterk terug in tweede kwartaal 2021, augustus 2021 6 NBTC, 2021, ING, 2021 en ABN AMRO, 2021
BEHOEFTE STRANDPAVILJOEN
17
PARAMETER
HUIDIG
2031
Inwoners onderzoeksgebied (CBS, 2021)
73.619
76.360
Besteding horeca per inwoner (Foodstep, CBS, 2019)
€ 652
€ 652
Bestedingen incl. inkomenscorrectie prijselasticiteit 0,7
€ 635
€ 635
€ 46.770.000
€ 48.515.000
45%
45%
€ 21.050.000
€ 21.830.000
30%
35%
Omzet door toevloeiing
€ 9.020.000
€ 11.760.000
Totale vraag onderzoeksgebied
€ 30.070.000
€ 33.590.000
Bestedingspotentieel Binding onderzoeksgebied
Gebonden bestedingen inwoners onderzoeksgebied Toevloeiing onderzoeksgebied7
TABEL 3 KWANTITATIEVE VRAAG VANUIT HET PRIMAIRE ONDERZOEKSGEBIED (HOORN) Bron: Bureau Stedelijke Planning
In 2021 bedraagt de totale vraag naar horeca (horecabestedingen) ca. € 30.070.000. Door de groei van de bevolking en uitbreiding van het horeca aanbod (samen met het overige recreatieve aanbod rondom het stadsstrand van Hoorn) neemt de vraag naar horeca naar verwachting toe tot € 33.6 miljoen in 2031.
3.3 AANBODANALYSE ANALYSE VAN HET AANBOD (=VOORRAAD)
SECTOR
AANBOD HOORN
AANDEEL AANBOD HOORN
AANDEEL AANBOD NEDERLAND
Dranken
37
23%
24%
Fastservice
69
43%
39%
Restaurant
53
33%
38%
Totaal
159
100%
100%
TABEL 4 AANBOD HORECA GEMEENTE HOORN Bron: Vastgoeddata, 2021; bewerking Bureau Stedelijke Planning
•
• •
Hoorn heeft 159 horecavestigingen.8 Samen meten deze ca. 15.830 m2 winkelvloeroppervlakte (wvo), oftewel ca. 19.790 m 2 bvo9. In vergelijking met het landelijke aanbod is de fastservicesector in Hoorn relatief groot. De restaurantsector vertegenwoordigt juist een relatief kleiner aandeel; Het centrum van Hoorn is het concentratiegebied van de gemeente. Ca. 75% van de vestigingen is in de binnenstad gevestigd (zie ook Figuur 5); Het aanbod aan horeca is relatief kleinschalig (gemiddelde oppervlakte ligt 25% lager dan landelijk)10. We verwachten dat dit komt omdat de units in
7 Berekening (€ 21.050.000/(100%-30%))*30% en (€ 21.830.000/(100%-35%))*35% 8 Bron: Locatus, April 2021, aanbod is exclusief vijf hotels/restaurants 9 Met een wvo – bvo verhouden van 0,8 m2 wvo is 1,0 m2 bvo. 10 Bron: HorecaDNA, 2019
18
•
BEHOEFTE STRANDPAVILJOEN
historische binnensteden relatief klein zijn en het aanbod van horeca in Hoorn hier overwegend is geconcentreerd. Grotere units zijn schaars en er is concurrentie met andere functies (zoals detailhandel). In de regel zijn alleen grote fastfoodketens in staat die grotere units te betalen; De ontwikkeling in de afgelopen 10 jaar van het horeca-aanbod in Hoorn laat in vergelijking met het landelijk gemiddelde een afwijkend beeld zien. Waar fastservice en restaurants vooral een groei hebben doorgemaakt in Nederland, was dat in Hoorn juist de drankensector (met de laatste jaren pas weer een afname).11
Aanbod strandpaviljoens
FIGUUR 5 HORECAGELEGENHEDEN HOORN Bron: Vastgoeddata, 2021; bewerking Bureau Stedelijke Planning
•
•
In het primaire onderzoeksgebied (Hoorn) is momenteel 1 strandpaviljoen gelegen: Strandpaviljoen Oranje Buiten. De horecagelegenheid ligt aan de zuidoostzijde van de binnenstad bij de jachthaven Marina Kaap Hoorn en is het gehele jaar door geopend. Bij het paviljoen is een klein stadsstrand gelegen met ligbedden. In het secundaire onderzoeksgebied (de regio) liggen nog twee strandpaviljoens: Strandpaviljoen Enkhuizen en Strandpaviljoen De Zoete Zee in Medemblik. Beide paviljoens zijn het jaar door geopend. Het paviljoen in Medemblik ligt naast het stadsstrand en het paviljoen in Enkhuizen ligt op een wat grotere afstand van het stadsstrand (ca. 300 meter lopen).
11 HorecaDNA, 2019
BEHOEFTE STRANDPAVILJOEN
•
19
Het beoogde strandpaviljoen op Stadsstrand Hoorn heeft in vergelijking met het bestaande aanbod een unieke locatie op het opgespoten ruimte stadsstrand, nabij wandel-fietsroutes en krijgt vele recreatiemogelijkheden.
OMZETCLAIM BESTAAND AANBOD PRIMAIR ONDERZOEKSGEBIED
PARAMETER
HUIDIG
Huidig horeca-aanbod onderzoeksgebied (in m² bvo)
19.790
Normatieve vloerproductiviteit (omzet per m² bvo)
€ 1.315
Totale omzet van het bestaand horeca-aanbod in het onderzoeksgebied
€ 26.020.000
TABEL 5 OMZETCLAIM BESTAAND AANBOD IN HET ONDERZOEKSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning
De omzetclaim in het primaire onderzoeksgebied (Hoorn) berekenen we aan de hand van de normatieve vloerproductiviteit per m² bruto vloeroppervlak (bvo). Het totale horecametrage in het onderzoeksgebied bedraagt 19.790 m² bvo (exclusief zaalverhuur). Hiermee is, uitgaande van de normatieve vloerproductiviteit van € 1.315 per m² bvo, circa € 26 miljoen aan horeca-omzet gegenereerd. Planvoorraad Er zijn bij ons twee plannen voor nieuwe horeca bekend in Hoorn: • Holenkwartier. In 2024 worden vijf horecagelegenheden geopend in de voormalige Philips fabriekshallen en het oude Ketelhuis. Er zijn verschillende concepten voorzien: All-day, haute frituur, Blurring, Stadsbrouwerij en hotel. • Poort van Hoorn. Rondom het station in de gemeente Hoorn komt een aantrekkelijk stedelijk woon-werkmilieu. Op dit moment wordt een bestemmingsplan opgesteld met ruimte voor ca. 2 horecavestigingen. Volgens de systematiek van de Ladder dienen alleen harde plannen (vastgelegd in bestemmingsplan) mee te worden genomen in de behoefteraming. Dit is alleen het geval voor Holenkwartier Het relevante planaanbod bestaat dus uit vijf horecavestigingen.
3.4 KWANTITATIEVE EN KWALITATIEVE BEHOEFTE KWANTITATIEVE BEHOEFTE
De behoefte aan horeca in Hoorn kan op drie manieren worden berekend. Deze drie methoden geven samen een compleet beeld voor de marktruimte. 1. Horecadichtheden; 2. Distributie planologisch onderzoek (DPO); 3. Berekening op basis van het verwacht aantal bezoekers aan het stadsstrand.
20
BEHOEFTE STRANDPAVILJOEN
Horecadichtheden De horecadichtheid (aantal vestigingen per 10.000 inwoners) van Hoorn is vergeleken met de dichtheid van Nederland en benchmarkgemeenten 12. Dit is gedaan met gegevens van Vastgoeddata, omdat daarmee kan worden vergeleken met alle regio’s binnen Nederland. Deze cijfers verschillen iets van Locatus13, maar laten dezelfde verdeling zien.
Nederland
7,0
11,4
Benchmark
6,9
11,4
Hoorn
5,4
0,0
11,2
9,2
11,7
5,0
10,0
Drankensector
8,7
15,0
20,0
Fastservicesector
25,0
30,0
35,0
Restaurantsector
FIGUUR 6 AANBOD HORECA PER 10.000 INWONERS Bron: Vastgoeddata, 2021; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Het horeca-aanbod in Hoorn blijft kwantitatief achter. De fastservicesector is wel iets bovengemiddeld vertegenwoordigd. De relatief lage horecadichtheid geeft in combinatie met de verwachte bevolkingsgroei ruimte voor uitbreiding.
Inwoners Potentieel aanbod Hoorn14 (VKP) Huidig aanbod Hoorn (VKP) Uitbreidingsruimte Hoorn15 (VKP)
HUIDIG
2031
73.619
76.360
202 - 218
210 - 226
190
190
12 - 28
20 - 36
5
5
7 - 23
15 - 31
206
206
1.530- 4.810
3.100 - 6.500
Planvoorraad Resterende uitbreidingsruimte Hoorn16 (VKP) Gemiddelde oppervlakte (m² bvo) Uitbreidingsruimte Hoorn17 (m² bvo)
TABEL 6 BEHOEFTEBEREKENING HORECA OP BASIS VAN HORECADICHTHEID VERKOOPPUNTEN Bron: Bureau Stedelijke Planning
12 Met een vergelijkbaar inwoneraantal en een historische binnenstad: Gouda, Schiedam en Roosendaal. 13 Ook zzp’ers zijn opgenomen in de gegevens 14 Aantal inwoners / 10.000 * 29,7 (landelijke dekking) of 27,5 (dekking benchmarkgemeente) 15 Potentieel aanbod Hoorn minus huidig aanbod Hoorn 16 Uitbreidingsruimte – harde planvoorraad in Holenkwartier 17 Uitbreidingsruimte VKP * 206 m² bvo (gemiddelde horecavestiging)
BEHOEFTE STRANDPAVILJOEN
21
Op basis van de dichtheid in de benchmarkgemeenten (27,5) en het landelijk gemiddelde (29,7) is een bandbreedte van de behoefte berekend. Met het huidig aantal inwoners in Hoorn is er naast de planvoorraad potentiële uitbreidingsruimte van 7 - 23 verkooppunten (vkp). Uitgaande van een gemiddelde oppervlakte van 206 m² bvo (bron: Horeca DNA), komt dat neer op ca.1.530 - 4.810 m² bvo. Tot 2031 neemt de uitbreidingsruimte toe tot 15 - 31 verkooppunten, 3.100 - 6.500 m² bvo. Distributieve planologische berekening (DPO) Volgens de Ladder dient in de kwantitatieve behoefte de kwantitatieve vraag (paragraaf 3.23.2) te worden geconfronteerd met de omzetclaim van het huidige horeca-aanbod (paragraaf 3.33.3). PARAMETER
HUIDIG
2031
Kwantitatieve vraag / omzetpotentieel
€ 30.070.000
€ 33.590.000
Omzetclaim bestaand horeca-aanbod
€ 26.020.000
€ 26.020.000
Kwantitatieve behoefte (vraag-aanbod)
€ 4.050.000
€ 7.570.000
Normatieve vloerproductiviteit
€ 1.315
€ 1.315
Kwantitatieve behoefte in m² bvo
3.080
5.760
Uitbreidingsbehoefte in vkp (o.b.v. 206 m² bvo per vestiging)
15
28
afgerond op hele vestigingen TABEL 7 CONFRONTATIE KWANTITATIEVE BEHOEFTE (VRAAG EN AANBOD) DPO Bron: Bureau Stedelijke Planning
Uit de confrontatie blijkt dat er in de huidige situatie marktruimte is voor 3.080 m² bvo horeca. Tot 2031 neemt de ruimte toe tot ca. 5.760 m² bvo. Behoefte vanuit bezoekers stadsstrand In het onderzoek van HTC Advies (2021), mede gebaseerd op eerder onderzoek van Decisio (2014), zijn de toekomstige gebruikers in beeld gebracht, inclusief uitgavenpatroon aan horeca. Op basis van deze gegevens kan de directe behoefte aan horeca worden berekend. Bepalende indicatoren zijn: • Bezoekers Stadsstrand: Er worden ca. 150.000 strandbezoekers per jaar verwacht; • Besteding per bezoeker: Gemiddelde besteding tussen €5 – 15. Wij gaan uit van een gemiddelde van €10; • Normatieve vloerproductiviteit horeca. € 1.315 per m² bvo18. PARAMETER Bezoekers stadsstrand
150.000
Gemiddelde besteding per bezoeker
€ 10
Bestedingspotentieel horeca Stadsstrand (€ mln)
€ 1.500.000
18 Jaarlijkse omzet horecasector €11.272 mln. (Food step, 2019) / totale metrage horeca 8.572.226 m² bvo (Horeca DNA,
2019) = €1.315
22
BEHOEFTE STRANDPAVILJOEN
Normatieve vloerproductiviteit (omzet per m² bvo)
€ 1.315
Kwantitatieve behoefte (in m² bvo) (afgerond)19
1.140
TABEL 8 KWANTITATIEVE BEHOEFTE HORECA STADSSTRAND Bron: Bureau Stedelijke Planning
Op basis van het bovenstaande komt de kwantitatieve behoefte aan de horeca bij het Stadsstrand voor 2031 uit op € 1.140 m² bvo. CONCLUSIE KWANTIATIEVE BEHOEFTE
Dichthedenanalyse voor heel Hoorn Middels DPO voor heel Hoorn Op basis van bezoekers stadsstrand voor
VERKOOPPUNTEN
M2 BVO
15-31
3.100 - 6.500
28 verkooppunten
5.760
5,520
1.140
enkel het stadsstrand TABEL 9 MARKTRUIMTE HORECA IN HOORN 2031
• •
De marktruimte voor horeca neemt tot 2031 toe door de groei van de bevolking en de versterking van het horeca aanbod; Uit alle berekeningsmethodes blijkt een marktruimte aanwezig te zijn.
Verdeling marktruimte Het centrum van Hoorn herbergt ca. 75% van alle horecavestigingen. Op basis van fair share verdeling (75% voor het centrum en 25% voor overige delen van Hoorn) is 780 tot 1.630 m² bvo21 (4 tot 8 vkp) van de behoefte in 2031 aan gebieden buiten het centrum toe te wijzen. Het stadsstrand (Poort van Hoorn) ligt voor de hand voor toevoeging van horeca buiten het centrum. Immers, hier ontstaat een substantiële eigen vraag naar horeca, getuige de behoefte van 1.140 m² bvo op basis van eigen bezoekers. Kwantitatief is voldoende marktruimte aanwezig voor een stadsstrand van 800 m2 bvo en een foodtruck. KWALITATIEVE BEHOEFTE
Het toevoegen het strandpaviljoen op het stadsstrand voorziet naast de kwantitatieve behoefte ook in een kwalitatieve behoefte: • Bedrijven in de restaurantsector zijn ondergemiddeld vertegenwoordigd in Hoorn. Hier liggen kansen voor een strandpaviljoen (restaurant); • Horeca kan goed worden gecombineerd met andere functies op het stadsstrand zoals sport, zwemmen, wandelen en fietsen. Door de locatie nabij deze functies is er een directe vraag naar horeca;
19 Berekening: Kwantitatieve behoefte / normatieve vloerproductiviteit (€1.315) 20 Gemiddelde vestiging is 206 m2 bvo 21 25% van de bandbreedte behoefte horeca in Hoorn in 2031 (3.100 - 6.500 m² bvo)
BEHOEFTE STRANDPAVILJOEN
•
•
•
•
23
Horeca past bij stedelijke levensstijl. Horeca is een groeimarkt. Mensen gaan
meer buiten de deur eten en drinken dan ooit tevoren. Een strandpaviljoen zeer nabij de stad vormt een aantrekkelijk alternatief op de reguliere horeca in het centrum; Horeca zorgt voor levendigheid en ontmoeting. Bij de horeca is plaats voor ontmoeting tussen de inwoners van Hoorn en overige bezoekers aan het gebied; In de horeca is een trend van schaalvergroting gaande. Het huidige aanbod in Hoorn is relatief kleinschalig. Er is weinig ruimte voor een horecagelegenheid waar grotere groepen kunnen worden ondergebracht. Er zijn daarmee kansen voor het toevoegen van (een) grotere horecavestiging(en). Belangrijk hierbij is te vermelden dat feesten en partijen incidenteel zijn en blijven op de locatie om eventuele overlast te voorkomen; Consumenten zijn in toenemende mate op zoek naar bijzondere concepten op verrassende locaties met een verhaal. Een strandpaviljoen op een kunstmatig opgespoten strand speelt hier goed op in (strijd tegen het water).
Ook kwalitatief bekeken vormt een strandpaviljoen van 800 m2 bvo en een foodtruck bij het stadsstrand een toevoeging.
3.5 RUIMTELIJKE- ECONOMISCHE EFFECTEN De toevoeging van een horecavestiging in Hoorn zorgt voor werkgelegenheid en een versterking van de levendigheid en dynamiek in het gebied waardoor nieuwe investeringen kunnen worden uitgelokt. De verwachting is dat mogelijke negatieve ruimtelijk-economische effecten (zoals omzetverdringing bij bestaande horeca en kans op leegstand) beperkt zijn omdat: • Er voldoende marktruimte is voor horeca in Hoorn; • Op de locatie voldoende eigen vraag naar horeca ontstaat door de ligging op het stadsstrand en de vele recreatiefuncties daar; • De horeca ook aansluit op de bestaande horeca Hoorn; Het biedt mogelijkheden voor een dagje Hoorn waarbij recreatie op het strand kan worden gecombineerd met een bezoek aan het centrum; • De toevoeging van een mooi strandpaviljoen op een unieke buitenlocatie de horecastructuur in het gebied zal versterken. Er is momenteel weinig vergelijkbaar aanbod op een vergelijkbare locatie in Hoorn Het functioneren van het bestaande aanbod in Hoorn komt daarom niet in gevaar met de komst van een strandpaviljoen aan het stadsstrand. Samenvattend: voor het strandpaviljoen op het stadsstrand in Hoorn is op basis van de Ladder voldoende behoefte aangetoond, zowel kwantitatief als kwalitatief. Daarmee is sprake van een zorgvuldige ruimtelijke ordening.
24
BIJLAGE 1
BIJLAGE 1 UITGANGSPUNTEN VOOR DISTRIBUTIEVE BEREKENING
Op basis van kengetallen van de jaarlijkse omzet in de horecasectoren (dranken, fastservice en restaurant) en het aantal inwoners in 2019 is de gemiddelde besteding per hoofd van de bevolking berekend. Aangezien dit de meest recente cijfers voor bestedingen pre coronacrisis zijn, vormen ze een goed referentiepunt voor de toekomst. INDICATOR
TOTAAL
Jaaromzet in mln
€ 11.272
Inwoners Nederland
17.282.163
Gemiddelde besteding per hoofd
€ 652,23
TABEL 10 BEREKENING GEMIDDELDE BESTEDING HORECA Bron: Foodstep, CBS Statline, 2019
De gemiddelde omzet per m² bvo van een horecabedrijf is berekend aan de hand van de totale jaaromzet en het totale aantal horecameters in Nederland. INDICATOR
TOTAAL
Jaaromzet in mln
€ 11.272
Totaal metrage horeca (in bvo)
8.572.226
Gemiddelde omzet per m² bvo (vloerproductiviteit)
€ 1.315
TABEL 11 BEREKENING OMZET PER M² BVO HORECA Bron: Foodstep, HorecaDNA, 2019
bestemmingsplan Stadsstrand
Bijlage 4 Onderbouwing cultuurhistorie bruggen stadsstrand Hoorn
57
Onderbouwing cultuurhistorie bruggen stadsstrand Hoorn
Onderwerp
Documentnummer
Datum
Onderbouwing cultuurhistorie bruggen stadsstrand Hoorn
AMMD-0017335
1-4-2022
1.
Inleiding
1.1
Omschrijving plan
Als onderdeel van de versterking van de Markermeerdijken is, tussen Hoorn en Schardam, in het Markermeer een nieuwe dijk in het Markermeer gerealiseerd. Deze oeverdijk neemt, bij oplevering, de primaire waterkerende functie van de bestaande monumentale dijk over. Tussen de oeverdijk en de bestaande waterkering blijft een oppervlaktewater aanwezig: het tussenwater. Nadat de oeverdijk is gerealiseerd wordt door de gemeente Hoorn het gedeelte tussen de schouwburg en de Galgenbocht (module 2) als stadsstrand ingericht. Hiermee krijgt module 2 een recreatieve functie. Het aansluitende deel van de oeverdijk binnen de gemeentegrens (module 3) krijgt een meer extensieve functie, waarbij (meer) ruimte is voor natuur. Om het stadsstrand bereikbaar te maken vanuit Hoorn worden een wandelbrug en een verkeersbrug (Galgenbocht) gebouwd. Naast deze twee bruggen wordt er nabij De Hulk nog een derde brug (fietsbrug/uitkijkbrug) gerealiseerd (figuur 1). Op deze wijze ontstaat er een doorgaande fietsverbinding. De vormgeving van de drie bruggen is op elkaar afgestemd, zodat er een uniform beeld ontstaat. Hierbij geldt dat de wandelbrug en fietsbrug vrijwel identiek zijn, de verkeersbrug is zwaarder uitgevoerd (breder), zodat het geschikt is voor gemotoriseerd verkeer. Om de bruggen te realiseren wordt er op de oeverdijk een landhoofd gemaakt.
Voor de aansluiting op de bestaande waterkering wordt een verticale staalplaat (federlamelle) gebruikt die zo min mogelijk ingrijpt op de waterkering. Op deze manier blijft het profiel van de bestaande waterkering zoveel mogelijk behouden (figuur 2).
Documentnummer
Pagina
AMMD-0017335
2 van 7
Figuur 1 Locaties van de drie bruggen: Uitkijkbrug de Hulk (fietsbrug), verkeersbrug Galgenbocht en wandelbrug stadsstrand.
Figuur 2 Impressie aansluiting brug op dijklichaam (verticale staalplaat).
1.2
Aantasting monument
De bestaande waterkering (Westerdijk) is onderdeel van de Westfriese Omringdijk. De Westfriese Omringdijk is als provinciaal monument aangewezen. Om de bruggen op de bestaande waterkering (en de binnendijkse infrastructuur) aan te kunnen sluiten moeten er werkzaamheden in de
Documentnummer
Pagina
AMMD-0017335
3 van 7
monumentale dijk uitgevoerd worden. Dit betekent dat er een omgevingsvergunning – monument benodigd is. De voorliggende notitie dient ter onderbouwing van deze omgevingsvergunning. In de voorliggende notitie wordt eerst het toetsingskader (Omgevingsverordening) beschreven. Vervolgens wordt ingegaan op de uit te voeren werkzaamheden en de gevolgen hiervan voor het provinciale monument. Deze gevolgen (effecten) worden aansluitend getoetst aan de criteria die in de Omgevingsverordening zijn opgenomen. De notitie wordt afgesloten met een conclusie waarin de vergunbaarheid van het initiatief wordt bepaald.
2.
Toetsingskader
Omgevingsverordening NH2020 Op 22 oktober 2020 is de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld, de Erfgoedverordening NoordHolland 2017 is met de inwerkingtreding van de Omgevingsverordening ingetrokken. In de Omgevingsverordening is bepaald dat het, zonder omgevingsvergunning, verboden is om een beschermd monument te slopen, beschadigen, verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen 1. Een omgevingsvergunning wordt geweigerd, tenzij: a. b. c.
er sprake is van een groot openbaar belang; er geen reële alternatieven zijn, en wordt aangetoond dat de beschadiging van het monument zo minimaal mogelijk is 2.
In de toelichting op de Omgevingsverordening is opgenomen wat er onder groot openbaar belang wordt verstaan. Onder groot openbaar belang wordt verstaan dat het belang een zekere maatschappelijke waarde vertegenwoordigt, het moet dus om een algemeen belang gaan en niet om een puur particulier of individueel belang. Verder kan een groot openbaar belang in het bereiken van beleidsdoelen gelegen zijn. In dat geval moet afgewogen worden hoe de aantasting van het te beschermen belang zich verhoudt tot de voorgestane ontwikkeling. Er geldt een motiveringsplicht. Als tweede voorwaarde aan vergunningverlening mogen er geen reële alternatieven zijn. Uit de toelichting op de Omgevingsverordening blijkt dat het hierbij zowel kan gaan om een alternatieve ontwikkeling als een alternatieve locatie voor de ontwikkeling. Het gebrek aan alternatieven moet gemotiveerd worden. Deze motiveringsplicht geldt ook voor het derde criterium (minimale schade aan het monument).
3.
Toetsing bruggen stadsstrand Hoorn
3.1
Beschrijving huidige situatie
In de huidige situatie wordt in het Markermeer, voor de bestaande monumentale dijk, een nieuwe dijk (oeverdijk) aangelegd. Tussen deze nieuwe dijk en de bestaande waterkering blijft een waterpartij over (tussenwater). De bestaande dijk is onderdeel van de Westfriese Omringdijk. De Galgenbocht vormt een markant uitzichtpunt (kaap). Op de bestaande dijk is rond 1960 een kanteldijk aangebracht. Binnendijks ligt de woonwijk Grote Waal en buitendijks grenst de dijk direct aan het Hoornse Hop. De bebouwing onderlangs de dijk bestaat uit appartementencomplexen en woonhuizen. De dijk grenst aan het Natura 2000-gebied Markermeer & IJmeer (Vogelrichtlijn) dat 1 Omgevingsverordening NH2020, artikel 4.58.
2 Omgevingsverordening NH2020, artikel 4.58 lid 2.
Documentnummer
Pagina
AMMD-0017335
4 van 7
hier ongeveer 80 meter uit de oever ligt. Het voetpad (gras) ligt op de dijk en het fietspad ligt op de weg.
3.2
Kenmerkende waarden Westfriese Omringdijk
Sinds 8 maart 1983 is de Westfriese Omringdijk aangewezen als beschermd provinciaal monument. In de beschrijving van de Omringdijk van West-Friesland (Provinciaal Bestuur Noord-Holland, Haarlem, december 1990) wordt benadrukt dat de dijk van monumentaal belang is, maar ook als waterkering op verschillende plaatsen van betekenis is. Beschreven is dat in principe het waterstaatskundig belang prevaleert boven het monumentale. Met de plaatsing op de provinciale monumentenlijst beoogt de provincie tot goede afspraken te komen ingeval ingrijpende veranderingen aan de dijk onvermijdelijk zijn. In de redengevende omschrijving is het volgende opgenomen: De Westfriese Omringdijk is cultuurhistorisch van betekenis omdat hij West-Friesland door de eeuwen heen beschermd heeft tegen het water van de zee en de omringende meren. Het tracé van de dijk is historisch bepaald. Men kan daarin sporen waarnemen van de strijd tegen het water in de loop der tijd. In de eerste plaats is dat het bochtige tracé zelf. Bochten in een dijk duiden meestal op inbraken. Vervolgens geven de wielen een indruk van regelmatig terugkerende doorbraken en zijn de kleiputten de resultaten van het voortdurende onderhoud en herstel van de dijk.
Tenslotte vormen de buitendijkse landen een essentieel onderdeel van de oudste vorm van een dijkverdedigingssysteem, waarbij men vóór de dijk voorland liet liggen om de slag van het water te breken. Historisch-morfologisch is de dijk van betekenis omdat hij in de loop der tijd hersteld, opgehoogd en afgegraven is en successievelijk van een aarden, wier- en steenbekleding is voorzien. Belangrijk hierbij is de samenstelling van het dijklichaam en de vorm van het profiel daarvan, zoals minimum breedte, taludhelling etc. De dijk vormt een beeldbepalend element in het Noord-Hollandse polderlandschap door de continuïteit en de hoogte van de dijk en de openheid van het landschap. Tenslotte heeft de dijk nog historisch-ruimtelijke betekenis als scheiding tussen oud land en de zee en tussen oud en nieuw land, waardoor hij een essentieel deel uitmaakt van het omringende dijklandschap. Dit cultuurlandschap heeft in de loop der tijd in hoge mate invloed uitgeoefend op de huidige uiterlijke verschijningsvorm van verschillende dijkvakken. Ter hoogte van de drie te bouwen bruggen heeft de dijk de volgende kenmerkende waarden: Dijktracé/-profiel De historische steenbekleding Overgangszone binnen- en buitenkant.
3.3
Beschrijving werkzaamheden (realisatie drie bruggen)
De drie bruggen zijn op eenzelfde manier vormgegeven, de uitvoering is in grote lijnen dan ook identiek. In het onderstaande wordt een uniforme beschrijving van de werkzaamheden gegeven die van toepassing is voor alle drie bruggen. De beschrijving spitst zich toe op de werkzaamheden in/aan het monument, omdat dit voor de beschouwing van de effecten het meest relevant is. Voor wat betreft de bestaande dijk (monument) geldt dat ter hoogte van de aansluiting het dijklichaam tijdelijk ontgraven wordt. Deze ontgraving is benodigd om de fundering te maken voor de verticale staalplaat (figuur 3). Tevens is een beperkte ontgraving van het dijklichaam benodigd om het cunet voor de weg (of het pad in het geval van de wandelbrug/uitkijkbrug) aan te leggen.
Documentnummer
Pagina
AMMD-0017335
5 van 7
Na de realisatie van het cunet en de fundering wordt het dijklichaam hersteld en opgeleverd zoals aangegeven op het bijgevoegde principe (figuur 3).
Figuur 3 Principe aansluiting brug op dijklichaam (verticale staalplaat).
De aansluiting van de bruggen op het dijklichaam worden in het verdere ontwerpproces nader uitgewerkt. Hierbij wordt uitgegaan van een staalrooster, waarbij de vorm en afmetingen nog moeten worden uitgewerkt. De wijze waarop het toekomstige beheer en onderhoud (met name onder de brug) wordt uitgevoerd, vormt tevens een belangrijk punt bij de verdere uitwerking van het ontwerp.
3.4
Beoordeling effecten op kenmerken waarden Westfriese Omringdijk
De realisatie van de drie bruggen heeft de volgende effecten op de kenmerkende waarden van het provinciaal monument: -
-
-
Het tracé van de dijk wijzigt door de realisatie van de drie bruggen niet. De dijk blijft op dezelfde plaats liggen. Het profiel van de dijk wordt door de bouw van de drie bruggen beperkt aangetast. Doordat er gekozen is voor een federlamelle (verticale staalplaat) wordt zo min mogelijk op het profiel van de dijk ingegrepen. Het dijkprofiel blijft, ook ter hoogte van de bruggen, op deze manier zoveel mogelijk herkenbaar. De historische steenbekleding wordt ter hoogte van de bruggen tijdelijk verwijderd (bij de noodzakelijke ontgraving). De bekleding wordt echter op dezelfde locatie teruggeplaatst in de eindsituatie. Overgangszone binnen- en buitenkant. Aan de binnenzijde van de dijk worden geen werkzaamheden uitgevoerd, de overgangszone wijzigt hier niet. Aan de buitenzijde van de dijk wordt, door het slanke ontwerp van de bruggen, de overgangszone tussen de dijk en het water niet aangetast. In vergelijking tot de vergunde situatie voor de dijkversterking (aanleg oeverdijk) treedt er geen aanvullende aantasting op.
Documentnummer
Pagina
AMMD-0017335
6 van 7
3.5
Beoordeling vergunbaarheid
Zoals in hoofdstuk 2 is aangegeven gelden er drie voorwaarden (criteria) waaraan een ontwikkeling moet voldoen voordat er sprake is van een toelaatbaar (vergunbaar) initiatief: groot openbaar belang, geen reële alternatieven en zo min mogelijke beschadiging. In het onderstaande worden deze criteria behandeld. Groot openbaar belang Met de realisatie van de drie bruggen wordt verder invulling gegeven aan het stadsstrand. Dit stadsstrand is een belangrijk speerpunt van het gemeentelijke beleid. In de structuurvisie van de gemeente Hoorn (2012) is opgenomen dat de kustzone als belangrijke kwaliteitsdrager van Hoorn wordt gezien. In de structuurvisie is opgenomen dat de kustzone versterkt moet worden, het Waterfront moet verder worden ontwikkeld 3. Met de ontwikkeling van het stadsstrand wordt invulling gegeven aan deze ambitie, er is duidelijk sprake van een algemeen belang (geen individueel belang). Om dit nieuwe stadsstrand bereikbaar te maken zijn de drie te bouwen bruggen voorzien. Het groot maatschappelijk belang is gelegen in het feit dat door de ontwikkeling van het stadsstrand als geheel een belangrijk beleidsdoel van de gemeente Hoorn (ontwikkeling kustzone) wordt verwezenlijkt. Specifiek voor de verkeersbrug geldt hierbij ook nog een veiligheidsbelang. Via de verkeersbrug wordt de oeverdijk namelijk bereikbaar gemaakt voor gemotoriseerd verkeer.
Hulpdiensten kunnen via de brug, bij een noodgeval op de oeverdijk, snel ter plaatse zijn. Geen reële alternatieven Er zijn, in theorie, verschillende mogelijkheden om een verbinding tussen de oeverdijk en de bestaande dijk te maken. Zo kan in plaats van een brug ook gekozen worden voor een volledige grondoplossing (in de vorm van een dam). Een grondoplossing leidt echter tot een grotere aantasting van het monument, omdat in dat geval ter hoogte van de aansluiting de overgangszone en het dijkprofiel volledig verdwijnen. Naast een grondoplossing kan ook voor een tunnel gekozen worden. Verkeerskundig is dit echter niet in te passen, omdat de ruimte ontbreekt voor het aanpassen van de binnendijkse infrastructuur. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er geen reëel alternatief is voor de realisatie van een brug. Tot slot geldt dat voor de bruggen een alternatieve locatie kan worden overwogen. Dit leidt echter niet tot een andere of kleinere beschadiging van het provinciaal monument. Ter hoogte van de oeverdijk is de gehele bestaande waterkering een provinciaal monument. Dit betekent dat er, ongeacht de locatie van de bruggen, op het provinciaal monument moet worden aangesloten. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er geen reële alternatieven zijn voor de bruggen en de locaties van deze bruggen.