Bijlage 1a taxatie Berkhouterweg 13-15

Pagina 38 van 47

8.5

Werkelijke waarde

8.5.1

Inleiding

Volgens vaste jurisprudentie is de onteigeningsrechter vrij bij het bepalen van de werkelijke waarde van het onteigende die methode van waardering te kiezen die naar zijn oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is. Voor bedrijfsmatig vastgoed in eigen gebruik is dat doorgaans de BAR/NAR methode. Voor verhuurd vastgoed is dat doorgaans de NAR en/of DCFmethode. Voor binnenstedelijk ontwikkelingsvastgoed is dat doorgaans de residuele grondwaardemethode. 8.5.2

Gebruikswaarde of complexwaarde

De werkelijke waarde is gelijk aan de gebruikswaarde of de hogere complexwaarde. Gelet op de bijzondere uitgangspunten van deze opdracht wordt uitgegaan van de gebruikswaarde. 8.5.3

Waarderingsmethoden

De waarderingsmethoden bieden de taxateurs de mogelijkheid om de waardering rekenkundig te onderbouwen. De getaxeerde waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van een of meerdere waarderingsmethoden. Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat de waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijkste kenmerken: ondoorzichtigheid, immobiliteit, vertraagde prijsreacties, ontbreken van consumentensoevereiniteit en emotionele binding. Deze kenmerken maken het de taxateurs uitermate lastig, waarbij zij veel ervaring moeten inzetten om de marktkenmerken in een evenwichtige verhouding te brengen tot de taxatiemethode. Vergelijkingsmethode De vergelijkingsmethode kenmerkt zich door de in de markt gerealiseerde transacties te vergelijken met het vastgoedobject dat getaxeerd moet worden. Dat houdt dus in dat -voor zover mogelijk- de verschillende transacties en het te taxeren vastgoedobject met elkaar vergelijkbaar gemaakt moeten worden. Netto aanvangsrendementmethode (NAR) Hierbij wordt een markthuurwaarde per vierkante meter per jaar vastgesteld, rekening houdend met de aard en bestemming van het gebouw, het afwerkingsniveau en de ligging. Op de verkregen markthuur worden vervolgens de geschatte jaarlijkse exploitatiekosten (voor zover van toepassing) in mindering gebracht.

De verkregen netto markthuur is vervolgens gekapitaliseerd met een netto aanvangsrendement, waardoor de gekapitaliseerde waarde wordt verkregen. Voor zover van toepassing is er vervolgens een aantal kapitaalscorrecties in mindering dan wel in meerdering gebracht op de verkregen marktwaarde vrij op naam. De kapitaalscorrecties zijn verwerkt in de waardering, waarna de marktwaarde vrij op naam is verkregen. Na aftrek van de

Pagina 39 van 47

wettelijke transactiekosten zoals notariskosten en overdrachtsbelasting resteert de marktwaarde kosten koper. Discounted Cash Flow-methode (DCF) Bij de DCF-berekening wordt doorgaans uitgegaan van een rendement gedurende een beschouwingsperiode van 10 jaar, 15 of 20 jaar. Het rendement wordt gerealiseerd door op de peildatum van de taxatie een investering te doen om vervolgens gedurende de beschouwingsperiode cashflows te ontvangen. Deze cashflows bestaan uit (huur)inkomsten verminderd met investeringen, onderhoudskosten, eventuele renovatiekosten en zakelijke lasten. Aan het einde van de beschouwingsperiode is er een eindwaarde van toepassing. Op de jaarlijkse inkomsten worden de exploitatiekosten in mindering gebracht. Gedurende de beschouwingsperiode wordt rekening gehouden met de periodieke prijsstijgingen zoals de indexering van inkomsten en kosten. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de cashflow in jaar 11, 16 of 21 en een te verwachten netto rendement begin van dat jaar (exit yield). Omdat de exit yield een voorspelling is, wordt het netto aanvangsrendement gebruikt met een door de taxateurs vast te stellen opslag. Aldus wordt een maximaal investeringsbedrag herleid, dat vervolgens wordt gecorrigeerd met transactiekosten als overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht. 8.5.4

Waarderingscenario

In de onderhavige situatie is sprake van een eigenaar die tevens gebruiker van het vastgoedobject is. Daarmee kwalificeert het vastgoedobject een bedrijfsmiddel dat met het verlies van de onroerende zaak verloren gaat. Omdat er thans geen concrete vervangende bedrijfsruimte beschikbaar is gaat taxateur uit van een fictief reconstructiescenario. Dit scenario bestaat erin dat de eigenaar/gebruiker een bestaand vervangend vastgoedobject van vergelijkbare of iets betere kwaliteit verwerft, dit geschikt maakt voor zijn bedrijfsvoering en zijn bedrijvigheid daar naartoe verplaatst en voortzet. 8.5.5

Waardering

De gebruikelijke waarderingsmethode voor een eigenaar/gebruikersituatie betreft de NARmethode. De huurreferenties voor bedrijfsruimte indiceren een markthuur van € 30 per m2 voor verouderde c.q. te renoveren bedrijfsruimte tot circa € 60 per m2 voor moderne en courante bedrijfsruimte. De huurreferenties voor aan de bedrijfsruimte ondergeschikt kantoorruimte varieert van € 50 per m2 voor verouderde c.q. te renoveren kantoorruimte tot circa € 110 per m2. Dit bedrag ligt onder het markthuurniveau van circa € 125 per m2 voor courante kantoorruimte in zelfstandige kantoorgebouwen buiten het centrum van Hoorn. In het onderhavige geval gaat taxateur uit van een markthuur van gemiddeld € 50 per m2 voor de bedrijfsruimte, gemiddeld € 70 per m2 voor de showroom/kantoorruimte bij nummer 13 en gemiddeld € 90 per m2 voor de showroom/kantoorruimte bij nummer 15. De exploitatiekosten bestaan uit onderhoud,

Pagina 40 van 47

opstalverzekering, belastingen en frictieleegstand. Voor het bepalen van de onderhoudskosten is gebruik gemaakt van de publicatie “Exploitatiekosten beleggingsvastgoed 2022” van Koëter Vastgoed Adviseurs B.V. te Geldrop. Omdat sprake is van een eigenaar/gebruikerssituatie hoeft geen rekening gehouden te worden met leegstand. Taxateur verwacht dat een eigenaar/gebruiker genoegen zal nemen met een netto aanvangsrendement van 6,50%. De correctie voor kosten koper is geschat 10,6% voor overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht. Op basis van voornoemde parameters is de marktwaarde van het vastgoedobject geschat op afgerond € 1.040.000. Het herleide bruto aanvangsrendement VON en k.k. kan op basis hiervan worden bepaald op respectievelijk 8,1% en 9,0% hetgeen taxateur – rekening houdend met de stijging van het overdrachtsbelastingtarief van 8% naar 10,4% per 1 januari 2023 en de fors opgelopen kapitaalmarktrente – marktconform voorkomt. Werkelijke waarde bruto markthuur: markthuur bedrijfs ruimte nr. 13

570 m2 VVO x gem.

€

50,00 €

28.500,00

markthuur s howroom/kantoor nr. 13

319 m2 VVO x gem.

€

70,00 €

22.312,50

markthuur bedrijfs ruimte nr. 15

648 m2 VVO x gem.

€

50,00 €

32.395,00

markthuur s howroom/kantoor nr. 15

111 m2 VVO x gem.

€

90,00 €

9.945,00 +

totaal

€

93.152,50

exploitatiekos ten: onderhoud bedrijfs ruimte onderhoud s howroom ops talverzekering

1.282 m2 BVO x gem.

€

5,00 €

6.410,00

505 m2 BVO x gem.

€

10,00 €

5.050,00

€

5.000,00 €

5.000,00 1.824,00

1 pos t x

onroerende zaakbelas ting

€

800.000,00 x

0,2280% €

waters ys teemheffing

€

800.000,00 x

0,0334% €

267,04 +

totaal

€

18.551,04 -/-

netto markthuur

€

74.601,46

netto aanvangs rendement

6,50% /

gekapitalis eerde huurwaarde VON kos ten koper

€ €

1.147.714,77 o.b.v.

10,6%

€

1.147.714,77 109.997,98 -/-

gekapitalis eerde huurwaarde k.k.

€

afgerond

€ 1.040.000, 00

gemiddeld per m2 herleid bruto aanvangs rendement VON

€

herleid bruto aanvangs rendement k.k.

8.6

Overige bijkomende schade

8.6.1

Inkomensschade (financieringsschade)

1.037.716,79

631 8,12% 8,98%

De investering in vervangende nieuwbouw omvat de aankoop van een vervangend vastgoedobject van een vergelijkbare ligging en grootte, en een iets betere kwaliteit. Vervolgens Pagina 41 van 47

wordt rekening gehouden met aanpassingskosten om vervangende vastgoedobject geschikt te maken voor de specifieke bedrijfsvoering van de onderneming. Tegenover deze herinvestering staan de opbrengsten uit de werkelijke waarde van het onteigende. Voor het verschil tussen de herinvestering en het vrijkomende vermogen dient vreemd vermogen aangetrokken te worden. Uitgaande van een lange rentevaste periode wordt uitgegaan van een financieringsrente van thans 6,0%. Voorts dient afgevraagd te worden of sprake is van financiële voordelen die voortkomen uit de verplaatsing naar een vastgoedobject van een iets betere kwaliteit, zoals lagere onderhoudslasten, lagere energielasten, efficiencyvoordelen, enz. Taxateur schat deze voordelen als zeer gering en stelt deze op nihil. Het resterende jaarlijks nadeel wordt met de voor de eigenaar gebruikelijke kapitalisatiefactor 10 vergoed. Op basis van voornoemde parameters wordt de gekapitaliseerde inkomensschade als volgt berekend: Financierings s chade aankoop vervangend vas tgoedobject aanpas s ings kos ten

€ 10% van

€

1.144.000,00

herinves tering bes chikbaar uit vermogens s chade

€

317.489,37

te financieren

114.400,00

€

1.258.400,00

€

1.040.000,00 -/-

€

218.400,00

€

13.104,00

financierings rente

6,0% x

toename financierings las t economis che voordelen

1.144.000,00

€

0,0% van

€

13.104,00

toename jaarlas t

€

-

-/-

€

13.104,00

gekapitalis eerde inkomens s chade

€

131.040,00

afgerond

€

131.000, 00

kapitalis atiefactor

8.6.3

10 x

Bijkomende kosten

De bijkomende kosten zijn alle kosten die een direct en noodzakelijk gevolg zijn van de onteigening en de bedrijfsverplaatsing en naar zijn aard niet zijn aan te merken als investeringen die via de band van de inkomensschade worden vergoed.

Pagina 42 van 47

Aankoopkosten Ingeval van reconstructie naar bestaande bouw is sprake van aankoopkosten. Deze bestaan uit circa 2,0% aankoopcourtage, 10,4% overdrachtsbelasting en circa 0,20% notariskosten in verband met de leveringsakte. Financieringskosten De kosten voor het aantrekken van een nieuwe bankfinanciering voor het te financieren gedeelte van de herinvestering (o.a. taxatiekosten, advieskosten, afsluitprovisie en notariskosten in verband met de hypotheekakte) komen voor vergoeding in aanmerking. Taxateur schat deze kosten op 2,5% van het te financieren bedrag. Accountantskosten De extra kosten van het verwerken van de schadeloosstelling en de herinvestering in de jaarrekening van de vennootschap(pen) komen voor vergoeding in aanmerking. Taxateur schat de kosten hiervan op € 5.000. Verhuiskosten Na realisatie van het nieuwe pand dienen inventaris en voorraden verhuisd te worden naar het nieuwe pand. Taxateur schat de verhuiskosten van de showroom/kantoor op € 5.000 en de kosten voor verhuizing van het bedrijf op € 20.000. Herinrichtingskosten Bestaande inventaris die op de nieuwe locatie niet herbruikbaar is en niet verplaatsbare vaste – c.q. maatwerkinrichting dient te worden vervangen. Taxateur raamt de kosten hiervan op € 25.000.

Marketingkosten De marketingkosten omvatten onder andere de kosten van gevelreclame, (eventueel) nieuwe belettering van het wagenpark, aanpassing van drukwerk en digitale media, advertentiekosten en verhuisberichten. Taxateur schat de kosten hiervan op € 10.000. Dubbele huisvestingslasten Tijdens de transitiefase kan sprake zijn van dubbele huisvestingslasten. Voor zover deze niet worden opgevangen door voortgezet gebruik om niet tussen het moment van verkoop en oplevering komen deze voor vergoeding in aanmerking. De kosten hiervan zijn vooralsnog PM geraamd. Stagnatie- en aanloopschade

Pagina 43 van 47

Indien de normale bedrijfsvoering door de verhuizing wordt onderbroken en als gevolg daarvan schade ontstaat komt deze voor vergoeding in aanmerking. Hetzelfde geldt voor extra kosten ter voorkoming van deze schade. De kosten hiervan zijn vooralsnog PM geraamd. Belastingschade Van belastingschade in onteigeningsrechtelijke zin is sprake ingeval de schadeloosstelling posten omvat die fiscaal als inkomen moeten worden beschouwd en waarover meer of eerder belasting wordt geheven dan geheven zou zijn geweest indien datzelfde inkomen zonder onteigening anders zou zijn verdeeld en op andere tijdstippen aan de onteigende zou zijn toegevallen. Bij reconstructie doet deze situatie zich niet snel voor omdat ingeval van overheidsingrijpen gebruik gemaakt kan worden van een verruimde herinvesteringsreserve. Tevens kan sprake zijn van BTWschade indien sprake is van onteigening binnen de herzieningstermijn van artikel 13a Uitvoeringsbeschikking OB 1968. De belastingschade is vooralsnog PM geraamd. Op basis van het vorenstaande zijn de bijkomende kosten geraamd op € 214.604 plus 3 pro memorie-posten. Bijko me nde s c hade aankoopkos ten

12,6% van

€

1.144.000,00

€

144.144,00

financierings kos ten

2,5% pos t x

€

218.400,00

€

5.460,00

accountants kos ten

1 pos t x

€

5.000,00

€

5.000,00

verhuis kos ten s howroom/kantoor

1 pos t x

€

5.000,00

€

5.000,00

verhuis kos ten bedrijf/voorraad

1 pos t x

€

20.000,00

€

20.000,00

herinrichtings kos ten

1 pos t x

€

25.000,00

€

25.000,00

marketingkos ten

1 pos t x

€

10.000,00

€

10.000,00

dubbele huis ves tings las ten

1 pos t x

PM

PM

s tagnatie- en aanloops chade

1 pos t x

PM

PM

belas tings s chade

1 pos t x

PM

PM + €

214.604,00 + 3x PM

8.7

Samenvatting

Het hiervoor in paragraaf 8.6 uitgewerkte scenario resulteert in een volledige schadeloosstelling van afgerond € 1.400.000 plus 3 pro memorie-posten. S ame nv atting vermogens s chade werkelijke waarde

€

waardevermindering overblijvende

€

1.040.000,00 -

inkomens s chade financierings s chade

€

bijkomende s chade

€

131.000,00 214.604,00 +

totaal

€

1.385.604,00 +

excl. kos ten des kundige en rechts kundige bijs tand

Pagina 44 van 47

8.8

Deskundige- en rechtskundige bijstand

De kosten van deskundige – en rechtskundige bijstand komen via de band van artikel 50 Ow voor integrale vergoeding in aanmerking, mits deze de dubbele redelijkheidstoets doorstaan. Deze toets houdt in dat het redelijk moet worden geacht dat de onteigende zich laat bijstaan door een onteigeningsdeskundige/taxateur en/of advocaat en dat de omvang van de kosten (tijdsbesteding en tarief) redelijk zijn. 8.9

BTW

Ingeval het onteigende kwalificeert als bouwterrein, waarvan in de regel sprake is als het werk waarvoor onteigend wordt als bouwwerk kwalificeert, is over de schadeloosstelling BTW verschuldigd.

Pagina 45 van 47

9. Waardering 9.1

Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken

In de conclusie fase komt taxateur aan de hand van de beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende rekenkundige analyses, die de rekenkundige onderbouwing van andere informatie en analyses zijn, tot de finale waardering. Dit is de verzoening in het waarderingsproces, waarbij de uitkomst van iedere waardeanalyse haar specifieke invloed heeft. Er moet een balans ontstaan tussen de objectieve en subjectieve elementen die het eindoordeel bepalen. 9.2

Schattingsonzekerheid

Een taxatie is een zo zorgvuldig mogelijke berekening van de waarde van het vastgoed. Bij taxeren blijft echter vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid. Dit kan onder andere worden veroorzaakt door onzekere marktomstandigheden, gebrekkige informatievoorziening door opdrachtgever, gebrekkige marktinformatie en algemene taxatie onnauwkeurigheden. Omdat in deze geen inpandige inspectie heeft plaatsgevonden en sprake is van beperkte beschikbaarheid van informatie is sprake van een hogere dan gebruikelijke taxatieonzekerheid. 9.3

Eindoordeel taxateur

Aldus concluderend per waardepeildatum 24 januari 2023 op: Schadeloosstelling

€ 1.400.000 + 3x PM

Zegge

éénmiljoenvierhonderdduizend euro + 3 PM

9.4

Plausibiliteitsverklaring

Alvorens deze taxatie is uitgebracht zijn de taxatiewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in het Reglement gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (IVS) is uitgevoerd. De verklaring dat de plausibiliteitstoets is uitgevoerd blijkt uit het als bijlage aangehecht document. De toetsing is gedaan door mr. ing. C. Habben Jansen RT van Steenhuijs Grondzaken B.V.

Pagina 46 van 47

10. Ondertekening Taxateur verklaart gehandeld te hebben te goeder trouw en naar beste weten en kunnen. Taxateur vertrouwt erop met dit advies te hebben gehandeld overeenkomstig de strekking van de opdracht en de hem ten dienste staande gegevens op een juiste wijze te hebben geïnterpreteerd. Aldus vastgesteld op 22 februari 2023 te Utrecht,

ing. A. van Gellicum MRE MRICS RT

Pagina 47 van 47