Bijlage 1a taxatie Berkhouterweg 13-15

Taxatierapport schadeloosstelling ex artikel 40 e.v. Onteigeningswet bedrijfsruimte Berkhouterweg 13-15 1624 NS Hoorn

TAXATIERAPPORT

Pagina 1 van 47

TAXATIERAPPORT

Opdrachtgever: Gemeente Hoorn Nieuwe Steen 29 1625 HV Hoorn

Documenteigenschappen: SG/102462-2/concept

Datum: 22 februari 2023

Opdrachtnemer: Steenhuijs Grondzaken B.V. Parijsboulevard 209 3541 CS Utrecht T 085-0020070 mail@steenhuijs.com www.steenhuijs.com KvK 30175573 BTW NL81034057B01 IBAN NL98 RABO 0118 5394 69

Pagina 2 van 47

Inhoudsopgave: 1. ALGEMEEN ................................................................................................................................ 5

1.1

Opdrachtgever ............................................................................................................... 5

1.2

Instructies van de opdrachtgever .................................................................................... 5

1.3

Opdrachtnemer/taxateur ................................................................................................ 5

1.4

Taxatietype ..................................................................................................................... 6

1.5

Taxatie object ................................................................................................................. 6

1.6

Doel van de taxatie ......................................................................................................... 6

1.7

Waardepeildatum en opnamedatum .............................................................................. 6

1.8

Taxatiestandaarden ........................................................................................................ 6

1.9

Waarderingsgrondslag (basis van waarde) ...................................................................... 6

1.10

Uitgangspunten ........................................................................................................... 6

1.11

Bijzondere uitgangspunten .......................................................................................... 7

1.12

Voorwaarden ............................................................................................................... 7

1.13

Onafhankelijkheid taxateur .......................................................................................... 9

1.14

Concept en track record .............................................................................................. 9

2. KADASTRALE GEGEVENS, EIGENDOM, ZAKELIJKE RECHTEN EN GEBRUIK ........................................... 10

2.1

Algemeen ..................................................................................................................... 10

2.2

Kadastrale gegevens .................................................................................................... 10

2.3

Eigendom ..................................................................................................................... 10

2.4

Zakelijke rechten ........................................................................................................... 10

2.5

Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen ........................................................... 11

2.6

Publiekrechtelijke beperkingen ..................................................................................... 11

2.7

Overige informatie uit kadastrale recherche ................................................................. 11

3. LIGGING .................................................................................................................................. 12

3.1

Locatiebeschrijving ....................................................................................................... 12

3.2

Sociale omgevingskenmerken ...................................................................................... 13

3.3

Bereikbaarheid en voorzieningen ................................................................................. 13

4. OMSCHRIJVING ........................................................................................................................ 15

4.1

Algemeen ..................................................................................................................... 15

4.3

Gebruik opstallen ......................................................................................................... 19

4.4

Huurovereenkomst ....................................................................................................... 20

4.5

Exploitatievergunning ................................................................................................... 20

4.6

Exploitatielasten ........................................................................................................... 20

4.7

Mate van duurzaamheid ............................................................................................... 20

4.8

Monumentale status ..................................................................................................... 20

4.9

Verwachtingen ten aanzien van de opstallen en het gebruik ........................................ 20

5. RUIMTELIJK BELEID, BESTEMMING EN GEBRUIK.............................................................................. 21

Pagina 3 van 47

5.1

Algemeen ..................................................................................................................... 21

5.2

Vigerend bestemmingsplan .......................................................................................... 21

5.3

Overige bestemmingsplannen en ruimtelijke besluiten ................................................ 22

5.3

Toekomstige ontwikkelingen ........................................................................................ 22

5.4

Gebruik ......................................................................................................................... 23

5.5

Verwachtingen ten aanzien van het ruimtelijk beleid .................................................... 23

6. MILIEU HYGIËNISCHE TOESTAND VAN DE GROND EN HET GRONDWATER ......................................... 24

6.1

Algemeen ..................................................................................................................... 24

6.2

Beschouwing ................................................................................................................ 24

7. MARKT .................................................................................................................................... 27

7.1

Algemeen ..................................................................................................................... 27

7.2

Beschrijving van de vastgoedmarkt .............................................................................. 27

7.3

Verwachtingen ten aanzien van de vastgoedmarkt ....................................................... 28

7.4

Referenties bedrijfsruimte ............................................................................................. 29

8. OVERWEGINGEN TEN AANZIEN VAN DE WIJZE VAN WAARDEREN ..................................................... 35

8.1

Courantheid .................................................................................................................. 35

8.2

Kwalitatieve gevoeligheidsanalyse (SWOT)................................................................... 35

8.3

Optimale aanwending .................................................................................................. 35

8.4

Volledige schadeloosstelling ........................................................................................ 36

8.5

Werkelijke waarde......................................................................................................... 39

8.6

Overige bijkomende schade ......................................................................................... 41

8.7

Samenvatting ................................................................................................................ 44

8.8

Deskundige- en rechtskundige bijstand ........................................................................ 45

9. WAARDERING........................................................................................................................... 46

9.1

Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken............................................... 46

9.2

Schattingsonzekerheid .................................................................................................. 46

9.3

Eindoordeel taxateur .................................................................................................... 46

9.4

Plausibiliteitsverklaring.................................................................................................. 46

10. ONDERTEKENING ................................................................................................................... 47 BIJLAGEN

Pagina 4 van 47

1. Algemeen 1.1

Opdrachtgever

Gemeente Hoorn, zetelend te Hoorn, kantoorhoudend te 1625 HV Hoorn, Nieuwe Steen 29, vertegenwoordigd door de heer J. Visser. Deze taxatie is uitgevoerd volgens de opdrachtbrief d.d. 12 januari 2023 welke is opgenomen in het taxatiedossier. 1.2

Instructies van de opdrachtgever

Opdrachtgever heeft aangegeven dat het aan taxateur niet is toegestaan om contact te zoeken met de eigenaar en/of gebruiker van het object. Hierdoor is het niet mogelijk om een inpandige inspectie van het object te verrichten en niet-openbare informatie te verzamelen. Volgens opdrachtgever is de reden hiervoor (onder andere) dat opdrachtgever zich eerst een globaal beeld wenst te vormen over de grondverwervingskosten in verband met besluitvorming over toekomstige ontwikkelingen. Opdrachtgever heeft voorts aangegeven dat bij de waardering uitgegaan dient te worden van de huidige bestemming en het huidige gebruik van de percelen. Met een eventuele hogere complexwaarde in verband met toekomstige ontwikkelingen wordt geen rekening gehouden. De reden hiervoor is dat toekomstige ontwikkelingen thans onvoldoende duidelijk zijn en formele status hebben. 1.3

Opdrachtnemer/taxateur

De opdracht is aangenomen door de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid handelend onder de naam Steenhuijs Grondzaken, gevestigd te 3541 CS Utrecht, Parijsboulevard 209 en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 30175573, namens deze wordt de taxatie uitgevoerd door de heer ing. Albert van Gellicum MRE MRICS RT, register taxateur van onroerende zaken, onder andere ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de Kamers Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed en Landelijk en Agrarisch Vastgoed onder registratienummer RT671346927, lid van en Registered Valuer bij de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), lidnummer 1287065, geregistreerd in het register van Stichting Deskundigen Onteigening en Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen (DOBS) en als onteigeningsdeskundige-taxateur geregistreerd in het register van Stichting Landelijk Register Gerechtelijke Deskundigen (LRGD). De taxateur voldoet aan de criteria voor permanente educatie van het NRVT en voldoet aan de Continuing Professional Development (CPD) vereisten van de RICS. Taxateur is professioneel en gekwalificeerd. Tevens beschikt taxateur over voldoende actuele lokale en nationale kennis van het type object, de specifieke markt hiervoor en de benodigde vaardigheden en inzichten om de taxatie vakbekwaam uit te voeren.

Pagina 5 van 47

1.4

Taxatietype

Er is een volledige taxatie uitgevoerd. 1.5

Taxatie object

Het onderwerp van deze taxatie is de bedrijfsruimte met terrein en ondergrond, plaatselijk Berkhouterweg 13-15 te 1624 NS Hoorn. Huidig gebruik Eventueel toekomstig gebruik

bedrijfsruimte, eigen gebruik infrastructuur en/of woningbouw

Te taxeren belang

volle eigendom

1.6

Doel van de taxatie

Het doel van de taxatie is het verkrijgen van inzicht in de omvang van de verwervingskosten bij (minnelijke) onteigening door gemeente Hoorn. 1.7

Waardepeildatum en opnamedatum

Peildatum en opnamedatum van de taxatie is 24 januari 2023. Gelet op de hiervoor in paragraaf 1.2 vermelde instructie van opdrachtgever is het object uitsluitend extern en vanaf de openbare weg door taxateur geïnspecteerd. Van gebeurtenissen na de waardepeildatum die van materiele invloed zijn op het getaxeerde is de taxateur niet gebleken. 1.8

Taxatiestandaarden

Opdrachtnemer verricht de professionele taxatiedienst in overeenstemming met de International Valuation Standards (versie 2022) van de International Valuation Standards Council (www.ivsc.org). Tevens verklaart opdrachtnemer op de hoogte te zijn en te handelen overeenkomstig de toepasselijke reglementen en praktijkhandreikingen van het NRVT alsmede het RICS Redbook (versie 2022) van RICS. Taxateur wijst erop dat de toegepaste waarderingsgrondslag volgens het reglement Definities van NRVT een wettelijke taxatie impliceert. Dit kan nopen tot afwijking van de toepasselijke reglementen en praktijkhandreikingen van het NRVT. 1.9

Waarderingsgrondslag (basis van waarde)

Het te hanteren waardebegrip is de volledige schadeloosstelling ex artikel 40 van de Onteigeningswet, derhalve de volledige vergoeding voor alle schade die de onteigening vanwege het verlies van zijn zaak lijdt. 1.10

Uitgangspunten

Onderstaand is een uiteenzetting weergegeven van de gehanteerde uitgangspunten welke

Pagina 6 van 47

redelijkerwijs aanvaardbaar zijn en voor waar kunnen worden gehouden zonder de noodzaak van een specifiek onderzoek of verificatie, te weten: 1. Koper en verkoper handelen in alle redelijkheid; 2. De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de taxatie datum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; 3. De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; 4. Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; 5. Om de marktwaarde te schatten moet de taxateur éérst bepalen wat de optimale aanwending is, ofwel het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik; 6. In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting; 7. Alle prijzen zijn exclusief omzetbelasting tenzij anders vermeld; 8. De vastgestelde waarden zijn “kosten koper” tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder “kosten koper” verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster. 1.11

Bijzondere uitgangspunten

Bijzondere uitgangspunten worden vaak gebruikt om het effect van gewijzigde omstandigheden op de waarde te illustreren. Bijvoorbeeld wanneer een uitgangspunt gebaseerd is op feiten die verschillen van de werkelijke feiten op de waardepeildatum. Ook kan een bijzonder uitgangspunt van toepassing zijn wanneer een uitgangspunt door een gebruikelijke marktpartij niet zou worden gehanteerd bij een transactie op de waardepeildatum. Gelet op de hiervoor in paragraaf 1.2 vermelde instructie van opdrachtgever is voor de waardering uitgegaan van de huidige bestemming en het huidige gebruik. Met een eventuele hogere verwachtingswaarde of complexwaarde in verband met toekomstige ontwikkelingen wordt geen rekening gehouden. De reden hiervoor is dat toekomstige ontwikkelingen thans onvoldoende duidelijk zijn en formele status hebben. Dit bijzondere uitgangspunt wordt door taxateur als realistisch, relevant en geldig beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van deze opdracht. 1.12

Voorwaarden

De taxatie is gebaseerd op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals bijvoorbeeld huur- en oppervlaktegegevens, plankaarten en kadastrale informatie. Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Voor zover mogelijk heeft taxateur de geleverde informatie getoetst op juistheid. Mocht blijken (of een sterk vermoeden bestaan) dat de beschikbare informatie niet volledig en/of onjuist is wordt in deze rapportage hiervan melding gemaakt. Geen aansprakelijkheid wordt aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onvolledig is geweest.

Pagina 7 van 47

Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten. De navolgende informatie was beschikbaar: -

kadastrale informatie;

-

akten van levering;

-

bestemmingsplaninformatie via www.ruimtelijkeplannen.nl;

-

bodeminformatie via www.bodemloket.nl.

De volgende bijzonderheden hebben plaatsgevonden met betrekking tot verificatie van bovenstaande informatie: geen bijzonderheden waargenomen. Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever en genoemd doel. Uitsluitend tegenover opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming mag het rapport niet ter beschikking van derden worden gesteld of wordt aansprakelijkheid jegens derden aanvaard. Op deze overeenkomst en opdracht is met uitsluiting van alle andere het tuchtrecht van het NRVT van toepassing zoals dat wordt uitgevoerd door de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT. Op deze overeenkomst is het Nederlands recht van toepassing en bij een eventueel geschil zal deze behandeld worden binnen het arrondissement Midden-Nederland. De taxateurs van Steenhuijs vallen onder de werking van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Voor meer informatie www.fiu-nederland.nl.

Opdrachtnemer heeft een, op basis van in de branche gebruikelijke voorwaarden, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het maximaal uitgekeerde bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering (AON CV te Noordwijk, polisnummer V010001858) na een onherroepelijk gerechtelijk vonnis of vaststellingsovereenkomst, wordt uitgekeerd. Dit betreft maximaal € 2.000.000,- per geval en € 4.000.000,- maximaal per jaar. Opdrachtgever erkent dat elk (schade)bedrag boven de door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering verzekerde som of het door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering maximaal uitgekeerde bedrag voor eigen rekening en risico is Pagina 8 van 47

Op het taxatierapport is een vervaltermijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal één (1) jaar ingaande per datum van ondertekening rapportage door opdrachtnemer/taxateur. Alle bedragen in het taxatierapport zijn in euro’s (€). 1.13

Onafhankelijkheid taxateur

De taxateur verklaart dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. De objectiviteit en onafhankelijkheid wordt gewaarborgd door naleving van de reglementen van NVRT en RICS. Taxateur verklaart dat hij niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij de te waarderen onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. Taxateur verklaart dat hij geheel onafhankelijk is van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateur die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateur in twijfel moet worden getrokken. Taxateur heeft geen financiële voordelen uit de taxatie opdracht anders dan het in rekening te brengen taxatie honorarium. Taxateur treedt op als extern taxateur. Taxateur verklaart dat de jaarlijkse omzet van de geregistreerde taxateur, dan wel het Steenhuijs Grondzaken B.V., verkregen met een professionele taxatiedienst Bedrijfsmatig Vastgoed aan opdrachtgever, inclusief de aan de opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen, niet meer bedraagt dan 25% van de totaalomzet van de geregistreerde taxateur dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, welke totaalomzet is verkregen met alle diensten in Nederland. 1.14

Concept en track record

Opdrachtnemer heeft d.d. 22 februari 2023 aan opdrachtgever een concept toegestuurd. De reactie van opdrachtgever heeft geleid tot de volgende aanpassingen (ten opzichte van het concept) / heeft niet geleid tot aanpassingen (ten opzichte van het concept).

Pagina 9 van 47

2. Kadastrale gegevens, eigendom, zakelijke rechten en gebruik 2.1

Algemeen

1. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 2. Er is geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. 3. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. 4. Bij de waardering is geen onderzoek verricht naar de toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Taxateur heeft geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door taxateur vastgestelde waarde. Voorts is taxateur ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door taxateur vastgestelde waarde. 5.

Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven. 2.2

Kadastrale gegevens

Het object is kadastraal als volgt bekend: Gemeente

Sectie

Nummer

Oppervlakte

Hoorn

C

3191

1.690 m2

Hoorn

C

3192

2.680 m2 4.370 m2

2.3

Eigendom

Blijkens de bijgevoegde eigendomsinformatie berust het eigendom van het object bij Harder Beheer B.V., statutair gevestigd te Hoorn, kantoorhoudend te 1624 NS Hoorn, Berkhouterweg 13. 2.4

Zakelijke rechten

Blijkens de bijgevoegde eigendomsinformatie is de eigendom belast niet belast met zakelijke rechten.

Pagina 10 van 47

2.5

Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen

Zie paragraaf 2.7 hierna. 2.6

Publiekrechtelijke beperkingen

Blijkens de bijgevoegde eigendomsinformatie is geen sprake van publiekrechtelijke beperkingen. 2.7

Overige informatie uit kadastrale recherche

In verband met deze taxatie heeft taxateur kennis genomen van onderstaande akten: 1. Akte van levering d.d. 25 november 1966 (register hypotheken 4 deel 1670 nummer 69 reeks Alkmaar) waarbij J.P. Harder, P.J. Harder en J.IJ. Harder als vennoten van VOF Dapper en Harder van gemeente Hoorn de eigendom hebben verkregen van het perceel thans kadastraal bekend gemeente Hoorn, sectie C, nummer 3192. De akte vermeldt een koopsom van NLG 13.500 (€ 6.126,03) te vermeerderen met NLG 56.430,00 (€ 25.606,82) voor kosten van bouwrijp maken. De akte bevat diverse verplichtingen inzake het aanbrengen en in stand houden van erfafscheidingen, onderhoud en een bepaling betreffende de bestemming van het perceel en de gebouwen, luidende: “7. Behoudens toestemming van Burgemeester en

Wethouders van Hoorn mag in de bestemming van het gekochte en van de daarop gestichte opstallen geen wijziging worden gebracht.”. 2. Akte van levering d.d. 8 november 1972 (register hypotheken 4 deel 2087 nummer 111 reeks Alkmaar) waarbij de heren J.P. Harder, P.J. Harder en J.IJ. Harder als vennoten van VOF Dapper en Harder (onder andere) de eigendom van het perceel thans kadastraal bekend gemeente Hoorn, sectie C, nummer 3192, hebben ingebracht in de besloten vennootschap Natuursteenbedrijf Dapper & Harder B.V. 3. Akte van levering d.d. 3 januari 1991 (register hypotheken 4 deel 6218 nummer 65 reeks Alkmaar) waarbij Harder Beheer B.V. van Dormac Beheer B.V. de eigendom van het perceel thans kadastraal bekend gemeente Hoorn, sectie C, nummer 3191, met het daarop gesitueerde bedrijfspand. De akte vermeldt een koopsom van NLG 313.875 (€ 142.430,27). De akte verwijst naar diverse verplichtingen uit voorgaande akten, waaronder het hiervoor onder 1. genoemde bestemmingswijzigingsverbod.

Pagina 11 van 47

3. Ligging 3.1

Locatiebeschrijving

Het object ligt aan de openbare weg Berkhouterweg en is plaatselijk bekend als Berkhouterweg 13-15 te Hoorn. Deze locatie aan de zuidwestzijde van Hoorn, nabij de afrit Hoorn op de A7. De belendingen van deze locatie zijn als volgt: -

aan de noordzijde de openbare weg Berkhouterweg met aan de overzijde het crematorium, uitvaartcentrum en begraafplaats;

-

aan de oostzijde de bedrijfsbebouwing het garagebedrijf gelegen aan de Berkhouterweg 11;

-

aan de zuidzijde de spoorlijn Amsterdam – Hoorn;

-

aan de westzijde een volkstuinencomplex en de openbare weg Berkhouterweg.

De ligging van het object is met een marker aangegeven op onderstaande satellietfoto en stratenplan.

Satellietfoto

Pagina 12 van 47

Stratenplan

3.2

Sociale omgevingskenmerken

Gemeente Utrecht heeft per 1 januari 2023 ruim 74.000 inwoners en is daarmee de tiende grootste stad van de provincie Noord-Holland. Nederland. Qua demografische verdeling is de leeftijdsgroep 45 tot 65-jarigen het sterkst vertegenwoordigd, gevolgd door 25 tot 45-jarigen. Van de inwoners heeft ruim 25% een migratieachtergrond. Het gemiddelde inkomen per inwoner bedraagt € 27.800. Dit ligt aan de onderzijde van het provinciale gemiddelde. 3.3

Bereikbaarheid en voorzieningen

Het object ligt aan de openbare weg en is zeer goed bereikbaar per fiets, auto, vrachtauto en openbaar vervoer. De afstand tot de afrit Hoorn op de A7 bedraagt circa 400 m. Op circa 200 m van het object bevindt zich een bushalte (Station Hoorn – Medemblik). Station Hoorn, met treinverbindingen richting Alkaar, Haarlem, Amsterdam, Zaandam en Enkhuizen, ligt op circa 1,3 km afstand van het object. Binnen 30 autominuten zijn de stedelijke agglomeraties van Amsterdam, Alkmaar en Enkhuizen bereikbaar.

Pagina 13 van 47

Bron: Vastgoeddata

Alle dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen zijn op loopafstand beschikbaar. Hoorn heeft een beschikt over scholen voor speciaal-, basis- en voortgezet onderwijs. De website www.walkscore.com kent aan de locatie een score van 60 op een schaal van 100 toe hetgeen op een hoog voorzieningenniveau op een iets grotere loopafstand impliceert.

Bron: Vastgoeddata

Pagina 14 van 47

4. Omschrijving 4.1 1.

Algemeen Hoewel taxateur bij de inspectie en opname van de onroerende zaak een idee heeft kunnen vormen over de staat van onderhoud, heeft hij, voor zover hij in staat gesteld is om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud.

2.

Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw.

3.

De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseert taxateur een bouwkundig onderzoek.

4.

De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld.

5.

Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan.

6.

De taxateur aanvaard geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

7.

Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf.

8.

Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door taxateur van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn.

9.

De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen”.

10. Taxateur heeft geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport. De situatie per peildatum is leidend. 11. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaat hij er van uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het

Pagina 15 van 47

rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt er van uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde. 12. Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen.

4.2

Objectomschrijving

4.2.1

Algemeen

Het object omvat een perceel van 4.370 m2 met daarop gesitueerd twee opstallen, bestaande uit bedrijfsruimte, showroom en kantoren, en verhard terrein.

Satellietfoto noordgericht

Satellietfoto zuidgericht

Pagina 16 van 47

Satellietfoto westgericht

Satellietfoto oostgericht

4.2.2

Opstallen

De opstal tegen de oostelijke perceelgrens heeft een rechthoekige plattegrond van circa 65 x 15 m. De voorzijde van circa 25 x 15 m betreft een showroom met kantoorruimte. Volgens de Basisadministratie adressen en gebouwen (BAG) is het oorspronkelijk bouwjaar 1975. Nadien is de opstal diverse malen uitgebreid. Deze opstal heeft een hoogte van circa 3,50. De daarachter gesitueerde bedrijfshal van circa 40 x 15 m heeft een hoogte van ruim 8 m (vrije hoogte ca. 7,5 m). De showroom is opgetrokken uit baksteen, deels voorzien van natuursteen gevelbekleding, houten kozijnen, een houten dakrand en plat dak met bitumen dakbedekking. De bedrijfshal is opgetrokken uit een stalen constructie met sandwichpanelen op een stenen plint, voorzien van een vloer van betonplaten, voorzien van een plat dak met bitumen dakbedekking met diverse

Pagina 17 van 47

lichtstraten. De hal is voorzien van twee bovenloopkranen van 3,2 ton (aldus verhuurinformatie uit 2016).

Foto’s opname

De opstal tegen de westelijke perceelgrens heeft een rechthoekige plattegrond van circa 75 x 10 tot 11 m. De voorzijde van circa 13 x 10 m betreft een showroom met kantoorruimte. Volgens de Basisadministratie adressen en gebouwen (BAG) is het oorspronkelijk bouwjaar 1975. Nadien is de opstal diverse malen uitgebreid. Deze opstal heeft een hoogte van circa 3,50. De daarachter gesitueerde bedrijfshal van circa 62 x 11 m heeft een hoogte van circa 5 m (vrije hoogte circa 4,5 m). De showroom is opgetrokken uit baksteen, grotendeels voorzien van natuursteen gevelbekleding, houten kozijnen en plat dak met bitumen dakbedekking. De bedrijfshal is opgetrokken uit sandwichpanelen op een baksteen plint en voorzien van een plat dak met bitumen dakbedekking en diverse lichtstraten.

Pagina 18 van 47

Foto’s opname

4.2.3

Terrein

Het terrein tussen en achter beide opstallen heeft een oppervlakte van circa 1.800 m2. Het terrein is verhard met betonplaten. Het terrein wordt gebruikt als opslagruimte en parkeer- en verkeersruimte. Op het middenterrein bevindt zich een portaalkraan. Het terrein is middels een spijlenhekwerk met rolpoort afgescheiden. Voor de opstallen bevindt zich een terrein van circa 100 m2. Het terrein is verhard met betonklinkers. Het terrein wordt gebruikt als parkeer- en verkeersruimte. 4.2.6

Onderhoudstoestand

Voor zover waarneembaar lijkt de onderhoudstoestand van de bedrijfsgebouwen op peil, dat wil zeggen in overeenstemming met de leeftijd van de opstallen en de kwaliteit van de gebruikte materialen. De grote showroom maakt een desolate en enigszins verwaarloosde indruk. 4.3

Gebruik opstallen

Volgens Vastgoeddata is het object in gebruik bij: 1. Natuursteenbedrijf Dapper & Harder B.V.;

Pagina 19 van 47

2. S.J.I. Harder h/o Something In The Works; 3. Harder Beheer B.V. 4.4

Huurovereenkomst

Taxateur is niet bekend met eventuele huurovereenkomsten. 4.5

Exploitatievergunning

Voor zover taxateur bekend, is er geen exploitatievergunning noodzakelijk voor de exploitatie van een natuursteenbewerkingsbedrijf. Uitgangspunt in de taxatie is dat het pand in haar optimale aanwending kan voorzien. 4.6

Exploitatielasten

Bij de waarderingsmethodieken is taxateur uitgegaan van de exploitatielasten als opgegeven in de Vastgoed Exploitatie wijzer 2022 (Koeter). 4.7

Mate van duurzaamheid

Er is geen informatie beschikbaar over duurzaamheidsmaatregelen. Volgens EP-Online, de landelijke database waarin energielabels en energieprestatie-indicatoren van gebouwen zijn opgenomen, is aan het object geen energielabel gegeven. Certificaten

Aanwezig

BREEAM

onbekend, niet waarschijnlijk

Green Key

onbekend, niet waarschijnlijk

Energielabel

nee

Energiescan

onbekend, niet waarschijnlijk

Energieaudit

onbekend, niet waarschijnlijk

4.8

Monumentale status

Niet van toepassing. 4.9

Verwachtingen ten aanzien van de opstallen en het gebruik

Voor zover waarneembaar zijn er geen beperkingen op basis waarvan moet worden geconcludeerd dat het object op de korte en middellange termijn niet in de huidige gebruiksfunctie als bedrijfsruimte en showroom kan voorzien.

Pagina 20 van 47

5. Ruimtelijk beleid, bestemming en gebruik 5.1

Algemeen

1. Indien de taxateur onderzoek heeft verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in het waardeoordeel betrokken. 2. In het geval dat er geen onderzoek is verricht is taxateur er bij de waardering vanuit gegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden. 3. Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 4. Taxateur is er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en –eisen. 5.2

Vigerend bestemmingsplan

Het object ligt in het plangebied van bestemmingsplan “Grote Waal e.o.” van gemeente Hoorn. Hierin is onder andere het bestemmingsplan “Venneweg – Middelweg – Berkhouterweg” opgenomen. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van gemeente Hoorn op 14 november 2017. Het bestemmingsplan is na ommekomst van de beroepstermijn in werking getreden en onherroepelijk geworden. Volgens de toelichting heeft het bestemmingsplan een conserverend karakter met het oog op toekomstige transformatie van een deel van het plangebied.

Pagina 21 van 47

Uitsnede verbeelding

Volgens de verbeelding is aan het perceel de bestemming “Bedrijf” gegeven en de dubbelbestemming “Waarde Archeologie 5”. Binnen het bestemmingsvlak “Bedrijf” zijn twee bouwvlakken aangeduid die de contouren van de bestaande bebouwing volgen. De bouwhoogte is door middel van een maatvoeringsaanduiding beperkt tot 3,5 m ter plaatse van de showrooms en 8 m ter plaatse van de bedrijfshallen. De voor “Bedrijventerrein” aangewezen gronden zijn bestemd voor: -

bedrijven die zijn genoemd in staat van bedrijven bij de regels, onder de categorieën 1 en 2;

-

dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen;

-

productiegebonden detailhandel;

-

een verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder LPG uitsluitend ter plaatse van de aanduiding “verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg”;

-

een bedrijfswoning, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding “bedrijfswoning”,

met de daarbij behorende: -

wegen en paden;

-

water;

-

nutsvoorzieningen;

-

(gebouwde) parkeervoorzieningen;

-

tuinen, erven en terreinen;

-

bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Voor een nadere omschrijving van de bouwregels, de nadere eisen, de afwijkingsregels, de specifieke gebruiksregels en het overgangsrecht wordt verwezen naar www.ruimtelijkeplannen.nl. 5.3

Overige bestemmingsplannen en ruimtelijke besluiten

Ter plaatse van het object gelden voorts de volgende sectorale en thematische bestemmingsplannen en ruimtelijke besluiten: -

voorbereidingsbesluit “hyperscale datacenters” van het Ministerie van BZK, vastgesteld op 8 november 2022;

-

bestemmingsplan “Paraplubestemmingsplan parkeren & laden en lossen” van gemeente Hoorn, vastgesteld op 13 november 2018;

-

bestemmingsplan “Veegplan” van gemeente Hoorn, vastgesteld op 8 december 2020;

-

bestemmingsplan “Veegplan 2” van gemeente Hoorn, vastgesteld op 31 mei 2022.

Voornoemde stukken behoeven in het kader van deze taxatie geen nadere toelichting. 5.3

Toekomstige ontwikkelingen

Pagina 22 van 47

Volgens de structuurvisie “Omgevingsvisie Hoorn”, vastgesteld door de raad van gemeente Hoorn op 8 februari 2022, is de gemeente voornemens om in de gemeente 10.000 tot 12.000 nieuwe woningen te realiseren, waarvan de helft voor 2030. Onderhavig perceel ligt in het gebied “Dampten-Berkhouterweg” waar 600 tot 1.600 nieuwe woningen zijn voorzien.

Uitsnede visiekaart structuurvisie

Volgens informatie van opdrachtgever wordt thans onderzoek gedaan naar de realisatie van een nieuwe randweg van het centrum van Hoorn naar de A7 in het betreffende gebied. 5.4

Gebruik

Taxateur verwacht dat een bedrijf dat natuursteen bewerkt (tenminste, dat wil zeggen afhankelijk van de ter plaatse gebezigde activiteiten) in milieucategorie 3 valt terwijl maximaal bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 zijn toegestaan. Taxateur gaat ervan uit dat het huidige gebruik onder de overgangsrechtelijke bepalingen van het vigerende bestemmingsplan is toegestaan. 5.5

Verwachtingen ten aanzien van het ruimtelijk beleid

Het huidige gebruik als natuursteenhandel-/bewerkingsbedrijf kan onder het huidige bestemmingsplan worden voortgezet. Of en zo ja wanneer het gebruik van het object moet worden gestaakt in verband met de realisatie van de hiervoor in paragraaf 5.3 omschreven functies is thans ongewis.

Pagina 23 van 47

6. Milieu hygiënische toestand van de grond en het grondwater 6.1 1.

Algemeen Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten.

2.

Taxateur heeft geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden.

3.

Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest.

4.

Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing.

5.

Tenzij uit de rapportage anders blijkt is taxateur bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid.

6.

Taxateur heeft aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen.

6.2

Beschouwing

Uit onderstaande topografische kaarten volgt dat het gebied ten zuiden van de Berkhouterweg vanaf eind jaren ’60 is ontwikkeld naar bedrijfsterrein.

Pagina 24 van 47

Topografische kaart 1965

Topografische kaart 1975

Topografische kaart 1985

Topografische kaart 1995

Topografische kaart 2005

Topografische kaart 2015

Voorts heeft taxateur het Bodemloket van Rijkswaterstaat geraadpleegd. Het Bodemloket verwijst naar het rapport “Rapport NH040500070 Berkhouterweg 9-11/Dampten 3-5”. Dit rapport maakt melding van diverse onderzochte activiteiten, onderzoeksrapporten en saneringen ter plaatse van belendende percelen (o.a. Berkhouterweg 11).

Pagina 25 van 47

Schermprint www.bodemloket.nl d.d. 10 februari 2023

Omdat er geen concrete signalen zijn omtrent verontreiniging van bodem en grondwater geldt als uitgangspunt voor deze taxatie dat de bodem van het object geschikt is voor het huidige gebruik.

Pagina 26 van 47

7. Markt 7.1

Algemeen

1. Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum. 2. Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering; 3. Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport; 4. Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. 7.2

Beschrijving van de vastgoedmarkt

7.2.1

Macro-economische omstandigheden

De economie staat in het teken van de oorlog in Oekraïne. Als gevolg hiervan is sprake van zeer hoge energieprijzen en een hoge inflatie die in combinatie met renteverhogingen zorgen voor een kanteling van het economisch beeld. ABN AMRO verwacht een economische groei van 0,5% in 2023 en 1,2% in 2024. De inflatieverwachting komt uit op 4,3% voor 2023 en 4,0% in 2024. Qua ontwikkeling van de rentestanden rekent ABN AMRO op een beleidsrente van 2,5% tegen het einde van 2023 en 1,5% tegen het einde van 2024. 7.2.2

Markt voor bedrijfsruimte – landelijk

In de publicatie “Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4” van NVM worden de ontwikkelingen op de markt voor bedrijfsruimte als volgt samengevat: -

De opname van bedrijfsruimten lag in Q4 2022 ruim 30% lager dan in dezelfde periode in 2021. Tegelijkertijd was het aantal geregistreerde gebruikerstransacties juist 20% hoger.

-

We registreerden dan ook uitzonderlijk veel kleinschalige transacties tot 1.000 m², maar ook van middelgrote metrages tussen 1.000 en 5.000 m². Dit beeld zagen we ook in Q3.

-

Het lagere opnameniveau is grotendeels te wijten aan een tekort aan geschikte grotere oppervlakten. De economische teruggang heeft voorlopig nog beperkt effect op de vraagzijde. Veel bedrijven zijn gezond en zoeken uitbreiding of nieuwe huisvesting.

-

Aan de aanbodzijde treedt een opvallende ontwikkeling op. Het volume aan beschikbare

Pagina 27 van 47

bedrijfsruimten is licht afgenomen met 1% tot 6,85 miljoen m². Maar het aantal objecten in aanbod is 5% gestegen. -

Reden hiervoor is de toename van kleine oppervlakten tot 300 m² met circa 33.000 m². Maar ook in andere oppervlakteklassen zien we dit kwartaal meer aanbod. De afname van metrages boven 25.000 m² zorgt ervoor dat het totale aanbodvolume alsnog daalt. Na jaren van flinke daling, lijkt het aanbodniveau van bedrijfsruimten iets af te vlakken.

-

Dat neemt niet weg dat tekorten blijven zorgen voor opwaartse druk op huur- en koopprijzen. Kwaliteit en locatie van het object bepalen in welke mate. De koopmarkt staat onder druk door de hogere rente.

-

Ten opzichte van 2021 is het aanbod in bijna alle provincies gedaald. Alleen in Utrecht (+13%), Friesland (+12%) en Zuid-Holland (+2%) is het aanbod gestegen. In Noord-Brabant daalde het aanbod met 39%.

Ten aanzien van de bruto aanvangsrendementen geldt dat als gevolg van macro-economische ontwikkelingen, waaronder stijgende kapitaalmarktrente, sinds half 2022 sprake is van een stijgende trend die naar verwachting nog een aantal kwartalen zal aanhouden.

Ontwikkeling van bruto aanvangsrendementen VON (bron: Cushman & Wakefield, Outlook 2023 Industrial & Logistics)

7.3

Verwachtingen ten aanzien van de vastgoedmarkt

De verwachten ten aanzien van de vastgoedmarkt zijn neutraal tot licht negatief.

Pagina 28 van 47

7.4

Referenties bedrijfsruimte

Om aansluiting te zoeken bij marktgegevens is onderzoek gedaan naar huurreferenties van bedrijfsgebouwen in Hoorn. Onderstaande transacties zijn getraceerd uit aan taxateur beschikbare transactiedatabases. Gezocht is naar transacties vanaf 1 januari 2020 en groter dan 500 m2 VVO. Huurreferenties bedrijfsruimte Foto

Adres

Protonweg 4a

Neutronweg 5 (U3)

Protonweg 22

Bedrijfsterrein

HN80

HN80

HN80

Transactiedatum

december 2020

september 2020

april 2021

Dagen te huur

156

233

19 dagen

Contractduur

60 maanden

36 maanden

60 maanden

Vloeroppervlakte

2.380 m2, waarvan 411 m2

500 m2, waarvan 50 m2

1.000 m2, waarvan 50 m2

kantoor/kantine/presentatie

kantoor

kantoor en 300 m2

op verdieping, 1.800 m2

magazijn op verdieping

terrein Vraaghuurprijs

n.o.t.k.

€ 50 per m2

€ 27,30 per m2

Huurprijs

gem. € 73,53 per m2

€ 48 per m2

€ 27,30 per m2

Incentives

niet vermeld

niet vermeld

niet vermeld

Eigenschappen

deels geconditioneerde

bedrijfsruimte, bouwjaar

verouderde bedrijfsruimte,

bedrijfsruimte, bouwjaar jaren

1979, onderhoudstoestand

bouwjaar 1977,

’70, onderhoudstoestand

goed

onderhoudstoestand

goed Objectivering

courante bedrijfsruimte

redelijk courante bedrijfsruimte

verouderde bedrijfsruimte

Pagina 29 van 47

Huurreferenties bedrijfsruimte Foto

Adres

Holenweg 4a

Protonweg 19a

Bedrijfsterrein

-

HN80

Transactiedatum

oktober 2021

december 2021

Dagen te huur

173

77

Contractduur

22 maanden

18 maanden

Vloeroppervlakte

1.800 m2, casco

860 m2, waarvan 40 m2

bedrijfsruimte

kantoor op begane grond, 45 m2 kantoor en 130 m2 entresol op verdieping

Vraaghuurprijs

€ 17 per m2

€ 42 per m2

Huurprijs

€ 17 per m2

€ 42 per m2

Incentives

niet vermeld

niet vermeld

Eigenschappen

verouderde bedrijfsruimte,

bedrijfsruimte, bouwjaar

casco oplevering, tijdelijke

jaren ’90,

huur, transformatiegebied

onderhoudstoestand

(Philipscomplex)

redelijk

oudere bedrijfsruimte

courante bedrijfsruimte

Objectivering

Om aansluiting te zoeken bij marktgegevens is tevens onderzoek gedaan naar koopreferenties van bedrijfsgebouwen in Hoorn. Onderstaande transacties zijn getraceerd uit aan taxateur beschikbare transactiedatabases. Gezocht is naar transacties vanaf 1 januari 2020 en groter dan 500 m2 VVO. Koopreferenties bedrijfsruimte Foto

Adres

Kernweg 16

Kernweg 10

Atoomweg 9-11

Bedrijfsterrein

NH80

HN80

HN80

Transactiedatum

februari 2021

maart 2022

december 2020

Dagen te koop

22

66

502

Vloeroppervlakte

1.300 m2, waarvan 83 m2

550 m2, waarvan 30 m2

1.320 m2, waarvan 244 m2

kantoor/kantine op begane

kantoor

kantoor

grond

Pagina 30 van 47

Vraagprijs

onbekend

€ 360.000

€ 950.000

Koopsom (per m2)

€ 625.000 (€ 481) k.k.

€ 360.000 (€ 654) k.k.

€ 900.000 (€ 676) k.k.

Indicatie BAR k.k.

7,0 tot 7,5%

7,5 tot 8,0%

7,0 tot 7,5%

Eigenschappen

bedrijfs- en kantoorruimte,

bedrijfsruimte met kleine

bedrijfsruimte met

bouwjaar 1976,

kantoorruimte, bouwjaar

kantoorruimte, bouwjaar

onderhoudstoestand

1980, onderhoudstoestand

1974, gerenoveerd,

redelijk

redelijk/goed

onderhoudstoestand goed,

verouderde bedrijfsruimte

verouderde bedrijfsruimte

courante bedrijfsruimte

Objectivering

Koopreferenties bedrijfsruimte Foto

Adres

Kernweg 24

Electronweg 10-10a

De Corantijn 10 Zwaag

Bedrijfsterrein

NH80

NH80

Zwaag

Transactiedatum

december 2022

april 2021

februari 2022

Dagen te koop

off market

off market

212

Vloeroppervlakte

880 m2 bedrijfsruimte,

3.242 m2 bedrijfsruimte,

1.220 m2 bedrijfsruimte

2.627 m2 perceel

6.826 m2 perceel

incl. 327 m2 kantoor en 458 m2 opslagruimte op verdieping, 4.676 m2 perceel

Vraagprijs

onbekend

onbekend

onbekend

Koopsom (per m2)

€ 800.000 (€ 909) k.k.

€ 1.200.000

€ 1.550.000 (€ 764) k.k.

Indicatie BAR k.k.

circa 7,5%

circa 8,5%

circa 7,5%

Eigenschappen

bedrijfs- en kantoorruimte,

bedrijfsruimte, bouwjaar

bedrijfs- en kantoorruimte,

bouwjaar 1976,

1977

bouwjaar 2002

verouderde bedrijfsruimte,

courante bedrijfsruimte met

herleide grondwaarde € 175

uitbreidingsmogelijkheden

onderhoudstoestand redelijk Objectivering

verouderde bedrijfsruimte

per m2

Pagina 31 van 47

Koopreferenties bedrijfsruimte Foto

Adres

De Marowijne 51 Zwaag

Bedrijfsterrein

Zwaag

Transactiedatum

onbekend

Dagen te koop

onbekend

Vloeroppervlakte

1.150 m2 showroom/ werkplaats op begane grond, 605 m2 showroom/ kantoor op verdieping, 3.557 m2 perceel

Vraagprijs

onbekend

Koopsom (per m2)

€ 1.675.000 (954) k.k..

Indicatie BAR k.k.

8,5 tot 9,0%

Eigenschappen

bedrijfs- en kantoorruimte, bouwjaar 1976, onderhoudstoestand redelijk

Objectivering

verouderde bedrijfsruimte

Pagina 32 van 47

Voorts is onderzoek gedaan naar het actuele aanbod van bedrijfsgebouwen in Hoorn. Onderstaande transacties zijn getraceerd uit www.fundainbusiness.nl. Aanbod bedrijfsruimte Foto

Adres

Geldelozeweg 35

Protonweg 32

Bedrijfsterrein

Geldelozeweg

NH80

Aangeboden sinds

augustus 2022

februari 2023

Vloeroppervlakte

563 m2 bedrijfsruimte, 334

1.812 m2, waarvan 748 m2

m2 kantoorruimte

bedrijfsruimte en 157 m2 kantoren op begane grond, 130 m2 kantoor en 777 m2 opslag op verdieping

Vraaghuurprijs

gem. € 78 per m2

gem. € 33 per m2

Eigenschappen

bedrijfsruimte, bouwjaar

bedrijfs- en kantoorruimte,

1980/2006

bouwjaar 1976, onderhoudstoestand matig

Objectivering

moderne bedrijfsruimte,

verouderde bedrijfsruimte

indicatie kantoor € 110 per m2, indicatie bedrijf € 60 per m2

Pagina 33 van 47

Tot slot is nagegaan of onderhavig object in de transactiedatabases voorkomt. Hieruit volgt de volgende informatie. Onderhavig object Foto

Adres

Berkhouterweg 15

Bedrijfsterrein

Berkhouterweg

Aangeboden sinds

september 2015

Status

ingetrokken, maart 2016

Vloeroppervlakte

640 m2 bedrijfsruimte

Vraaghuurprijs

gem. € 27 per m2

Eigenschappen

bedrijfsruimte, bouwjaar 2000

Objectivering

courante bedrijfsruimte

Pagina 34 van 47

8. Overwegingen ten aanzien van de wijze van waarderen 8.1

Courantheid

Onderwerp

Competentie

Kwalificatie

Locatie

bedrijfsterrein, centrumrand

goed

Vastgoedobject

bedrijfsruimte, showroom

goed

Mate van verkoopbaarheid

bedrijfsruimte, showroom

goed

Mate van verhuurbaarheid

bedrijfsruimte, showroom

goed

Alternatieve aanwendbaarheid

transformatiegebied naar wonen

*

* zie bijzondere uitgangspunten

8.2

Kwalitatieve gevoeligheidsanalyse (SWOT)

Onderstaand een analyse van de zaken die ook de meeste kopers waarschijnlijk in ogenschouw zullen nemen en die van belang zijn bij de waardering. De sterkte-zwakte analyse is een bedrijfskundig model dat in intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. Op basis van gedane analyse komt taxateur op onderstaand beeld: Strengths

Weakness

ligging aan centrumrand, ligging op bedrijfsterrein,

bestemmingsregeling (max. milieucategorie 2)

goede ontsluiting, courante bedrijfsruimte, ruim terrein, deelverhuur mogelijk, ligging in transformatiegebied naar wonen Opportunities

Threats

verduurzaming, renovatie showroom (nr. 15),

gedeeltelijke ligging in tracé rondweg

transformatiegebied naar wonen

8.3

Optimale aanwending

De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoed-object die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. Taxateur verwacht dat het object zijn hoogste waarde ontleent aan voorzetting van het huidige gebruik als bedrijfsruimte. Met de (eventuele)

Pagina 35 van 47

meerwaarde die uitgaat van transformatie naar (onder andere) is gelet op de bijzondere uitgangspunten geen rekening gehouden. 8.4

Volledige schadeloosstelling

8.4.1

Inleiding

De waarderingsgrondslag van deze taxatie betreft de volledige schadeloosstelling ex artikel 40 en volgende van de onteigeningswet (Ow) in verband met (minnelijke) onteigening in verband met realisatie van een tot woningbouw strekkend (nieuw) bestemmingsplan. Voornoemd artikel luidt als volgt: Artikel 40 De schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt.

De schadeloosstelling valt – voor een eigenaar – uiteen in de werkelijke waarde ex artikel 40b tot en met 40f Ow, de waardevermindering van het overblijvende ex artikel 41 Ow en de zogenaamde overige bijkomende schade. De overige bijkomende schade vloeit voort uit de algemene regel van artikel 40 Ow en is door de jurisprudentie ingevuld. In de basis bestaat deze schade uit een vergoeding voor het verlies van het gebruik van het onteigende, derhalve schade in de inkomenssfeer, en bijkomende schade die daarvan een direct en noodzakelijk gevolg is. Voorts kan de onteigende via de band van artikel 50 Ow aanspraak maken op volledige vergoeding van kosten van deskundige en rechtskundige bijstand, mits deze de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets doorstaan. 8.4.2

Werkelijke waarde

Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f Ow geeft regels voor de waardering van de onteigende zaak. De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 40b lid 1 Ow, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten zodat moet worden uitgegaan van een geobjectiveerde waarde. In artikel 40b lid 2 Ow wordt vervolgens invulling gegeven aan de wijze waarop - niet te verwarren met de methode waarmee - de werkelijke waarde wordt bepaald. In dit artikel is bepaald dat moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel is tot slot bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar andere maatstaf wordt bepaald.

Pagina 36 van 47

In de artikelen 40c tot en met 40e Ow zijn correcties op de hoofdregel van artikel 40b lid 2 van de onteigeningswet opgenomen. Artikel 40c Ow bevat de zogenaamde eliminatieregel. De eliminatieregel houdt in dat bij het bepalen van de werkelijke waarde geen rekening wordt gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt. Sinds het arrest van de Hoge Raad van 9 juli 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL1634) dient de vraag beantwoord te worden in hoeverre de waardevermeerderende of waardeverminderende invloed van een bestemmingsplan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing moet blijven, voor zover de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming door niets anders is bepaald dan een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende (als bedoeld in art. 40c onder 3° Ow) en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridischplanologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt, mogelijk te maken. Of een samenstel van plannen dat is voorafgegaan aan het bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt, is de duiden als een “… concreet plan …”, in de zin van voornoemde uitspraak, kan worden beantwoord op basis van de vijf arresten van de Hoge Raad van 15 januari 2016 (o.a.

ECLI:NL:HR:2016:25). In laatstgenoemd arrest zijn de juridische kaders voor eliminatie van de invloed van bestemmingsplannen door de Hoge Raad als volgt uiteengezet: a. artikel 40c Ow dient terughoudend te worden toegepast; b. de vraag of eliminatie van een door het geldende bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming moet plaatsvinden, dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Eliminatie kan niet in abstracto worden voorgeschreven of uitgesloten in bepaalde categorieën van gevallen; c. voor eliminatie is alleen plaats indien het werk waarvoor wordt onteigend tot stand wordt gebracht voor rekening en risico van rechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW (‘overheidswerken’); d. de omstandigheid dat de overheid voorbereidingswerkzaamheden uitvoert ten behoeve van een werk waarvoor wordt onteigend, brengt nog niet mee dat dit werk als een overheidswerk dient te worden aangemerkt. Of sprake is van eliminatie hangt af van de aard van het werk waarvoor onteigend wordt en de wijze waarop de nieuwe functie in planologische zin wordt voorgegeven. Ingeval van onteigening ten behoeve van de functie woningbouw zal van eliminatie geen sprake zijn. Ingeval van onteigening ten behoeve van de realisatie van een zelfstandig infrastructureel werk is doorgaans wel sprake van eliminatie.

Artikel 40d Ow bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt, dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden ‘uitgesmeerd’ over alle gronden binnen dat complex.

Pagina 37 van 47

Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Artikel 40e Ow schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert en voorziet in de tweede plaats in mogelijkheden voor vergoeding van planschade binnen het kader van de onteigeningsprocedure. Artikel 40f Ow omvat een correctie op artikel 40e Ow, in die zin dat al uitgekeerde planschade op de vergoeding ingevolge artikel 40e Ow in mindering wordt gebracht. 8.4.3

Overige bijkomende schade

Omdat (minnelijke) onteigening – voor de eigenaar – niet alleen leidt tot het verlies van zijn zaak maar ook tot het wegvallen van het gebruik daarvan ten behoeve van zijn beroep of bedrijf kan sprake zijn van schade. Bij het bepalen van de omvang van deze schade dient de vraag beantwoord te worden op welke wijze een redelijk handelend en denkend ondernemer die zich in vergelijkbare omstandigheden bevindt als de onteigende zich zou herstellen van hetgeen hem overkomt. In de basis zijn twee scenario’s denkbaar: reconstructie en liquidatie. Bij reconstructie wordt ervan uitgegaan dat de onteigende een vergelijkbaar vastgoedobject verwerft en daarin zijn onderneming voortzet. Bij liquidatie wordt ervan uitgegaan dat de onderneming wordt gestaakt. In het eerste geval bevat de voor vergoeding in aanmerking komende inkomensschade het jaarlijks nadeel dat samenhangt met verwerving van een vervangend vastgoedobject. In het tweede geval bestaat de vergoeding uit het jaarlijks nadeel dat samenhangt met het wegvallen van het inkomen uit de onderneming. Als vanwege de onteigening sprake is van voordelen in de inkomenssfeer kunnen deze verrekend worden met de nadelen daarvan. Het jaarlijks nadeel wordt in één keer vergoed op basis van een jurisprudentiëel vastgestelde kapitalisatiefactor, welke afhankelijk is van de sterkte van het recht dat de onteigende verliest.

Voor een eigenaar wordt gerekend met factor 10 en voor een huurder met factor 5 tot 7. Voorts komen alle kosten die een direct en noodzakelijk gevolg zijn van de onteigening voor vergoeding in aanmerking. Doorgaans zijn dit alle kosten die volgens goed koopmansgebruik niet als investering zijn aan te merken. Hierbij kan worden gedacht aan aankoopkosten van een vervangend vastgoedobject, verhuiskosten, herinrichtingskosten, enz. Onder post bijkomende schade komt ook belastingschade voor vergoeding in aanmerking.