Document · PDF

Bijlage 11 Taxatierapport HVV Hollandia

Gemeenteraad 8 april 2025, gemeente HoornBij agendapunt: Toekomst sportpark Julianapark en HVV Hollandia22.999 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

Jos Bontenbal MRICS RT | B&S Taxaties V.O.F. Koningin Wilhelminaplein 13, 1062HH te Amsterdam Telefoon: 0623218727 | Email: jos@bstaxaties.nl

Waardepeildatum 20 januari 2025

Rapportdatum 29 januari 2025

Opdrachtgever Gemeente Hoorn De heer J. Koopmans Nieuwe Steen 1 1625HV Hoorn

Taxatie Management Instituut (TMI) stelt zich ten doel de kwaliteit van taxatierapporten van aangesloten taxateurs te optimaliseren. Voor een TMI-Taxatie gelden de voorschriften van TMI-Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed. Uitsluitend bij TMI aangesloten taxateurs mogen een TMI-Taxatierapport uitbrengen. TMI-Taxateurs vallen onder de kwaliteitscontrole van TMI.

Waarde op: 20-01-2025 | Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal MRICS RT

Printdatum: 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer:

25002

VMS taxatienummer: Complex: Adres: Eigenaar:

94469629 Nieuwe Wal 2 Hoorn Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn Hoornse Voetbalvereniging Hollandia

Type eigendom:

Erfpacht afgekocht

Te taxeren belang:

Erfpacht afgekocht

Perceeloppervlakte:

970 m²

Aantal erfpachtcontracten:

Duur van erfpacht / opstal:

15.5

Energielabel:

- / Geen

Object Type object:

Eigen gebruik

Oorspronkelijk bouwjaar:

1999

Meest recent renovatie jaar: Monument:

2024 Beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe

Totaal BVO m² of stuks:

1.210

Parkeerplaatsen binnen en buiten:

Marktwaarde per m² excl. overige waarde:

Waardering

Kengetallen

Opdrachtgever:

Gemeente Hoorn

Contactpersoon:

De heer J. Koopmans

Doel taxatie:

Aankoop

Uitvoerend taxateur:

Jos Bontenbal MRICS RT

Waardepeildatum:

maandag 20 januari 2025

Marktwaarde ex overige waarde:

Markt/herz. huur: Netto markt/herz. huur:

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

0,00 %

Score

€ 985.373

Overige waarden:

€ 19.627

Marktwaarde kosten koper:

€ 1.005.000

BAR | Kap. markt/herz. huur kk:

0,00 % | ∞

Object beoordeling

Score

Locatie beoordeling

Bouwkundige staat:

Redelijk

Ligging:

Goed

Onderhoud buiten:

Matig

Bereikbaarheid:

Goed

Onderhoud binnen:

Goed

Parkeren op openbare weg:

Goed

Parkeren (op eigen terrein):

Goed

Locatie beoordeling:

Goed

Functionaliteit:

Goed

Object score:

Redelijk

Gebruik beoordeling

Score

Markt beoordeling

Score

Alternatieve aanwendbaarheid:

Niet van toepassing

Courantheid verkoop:

Niet van toepassing

Courantheid verhuur:

Niet van toepassing

Het object is per 20-01-2025 getaxeerd op:

EUR 1.005.000 Gec. vervangingswaarde incl. overige waarde

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 2 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

Opdracht

Taxatie

SWOT-analyse en beoordeling

Juridisch

Locatie

Object

Gebruik

Onderbouwing

Uitleg berekening

Algemene uitgangspunten

Waardebegrippen en definities

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 3 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

OPDRACHT

A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:

Gemeente Hoorn

Ter attentie van:

De heer J. Koopmans

Adres:

Nieuwe Steen 1, 1625HV te Hoorn

Telefoonnummer: E-mailadres opdrachtgever:

jo.koopmans@hoorn.nl

A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:

B&S Taxaties V.O.F.

Uitvoerend taxateur:

Jos Bontenbal MRICS RT

Adres:

Koningin Wilhelminaplein 13, 1062HH te Amsterdam

Telefoonnummer:

0623218727

E-mailadres:

jos@bstaxaties.nl

Lid van / aangesloten bij:

RICS TMI NRVT

Ingeschreven in het register onder nummer:

RICS: nummer 6536591 RICS Registered Valuer Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT): nummer RT829836280

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

Commercieel Vastgoed Erfpacht Onteigeningen Corporatievastgoed

A.3 CONTROLEREND TAXATEUR Naam organisatie:

B&S Taxaties V.O.F.

Controlerend taxateur:

Wim Smeijers REV RT

Adres:

Weena 268-270, 3012NJ te Rotterdam

Telefoonnummer: E-mailadres:

wim@bstaxaties.nl

Lid van / aangesloten bij:

NVM NRVT TeGoVa TMI

Ingeschreven in het register onder nummer:

Taxateur is ingeschreven bij: 1. Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) met registratienummer RT814724450. 2. Tegova onder nummer: REV-NL/NVM/2023/4.

Specialisatie / deskundigheid en educatie:

Commercieel Vastgoed Wonen / MKB Erfpachttaxaties Insolventietaxaties Financieringstaxaties Minnelijke waarderingen

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 4 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:

dinsdag 19 november 2024

Toelichting opdrachtverstrekking Deze taxatie is uitgevoerd conform de afspraken zoals vastgelegd in de opdrachtbrief dd 19 november 2024. Deze opdrachtbrief is ongewijzigd voor akkoord getekend door de opdrachtgever op dezelfde dag.

Opdrachtvoorwaarden Voor de opdrachtvoorwaarden wordt o.a. verwezen naar de opdracht tot dienstverlening welke als bijlage is toegevoegd. De taxateurs van B&S Taxaties v.o.f. vallen onder de werking van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Voor meer informatie, zie: www.fiu-nederland.nl. Publicatie van het taxatierapport of het ter beschikking stellen aan anderen dan de opdrachtgever(s) van het rapport dient te allen tijde de schriftelijke instemming te hebben van B&S Taxaties v.o.f. B&S Taxaties v.o.f. is tevens niet aansprakelijk voor schade die het gevolg is van gebruik (door derden) van het door B&S Taxaties v.o.f. opgestelde rapport voor andere doelen dan waarvoor deze zijn opgesteld. B&S Taxaties v.o.f. aanvaardt met inachtneming van het voorgaande ten aanzien van de inhoud van het rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever(s). Elke verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor niet originele rapporten wordt door ons nadrukkelijk uitgesloten. B&S Taxaties v.o.f. zal het rapport niet ter beschikking stellen aan derden, tenzij zulks geschiedt op verzoek van de opdrachtgever dan wel met goedkeuring van de opdrachtgever op een verzoek van B&S Taxaties v.o.f. Het aan derden ter beschikking stellen van het rapport doet niet af aan het feit dat wij jegens derden geen aansprakelijkheid aanvaarden.

Op onze werkzaamheden zijn de ‘’Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers Versie februari 2011’’ van toepassing. Opdrachtnemer heeft een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd. Tot slot zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers Versie februari 2023 van toepassing.

Dossiervorming De dossiervorming voldoet aan de uitgangspunten en eisen die het NRVT hieraan stelt. B&S Taxaties v.o.f. volgt de IVS 102-30.1 standaard inzake dossiervorming. Aangezien de IVS dit niet in detail heeft uitgewerkt, heeft B&S Taxaties v.o.f. een procedure opgesteld voor interne dossiervorming. Uitgangspunt van deze procedure is dat iedere taxateur een dossier dient te vormen dat in voldoende mate compleet en gedetailleerd is, zodat een goed beeld kan worden gevormd van de uitvoering van de taxatiewerkzaamheden. Dit dossier bevat o.a. de opdrachtbrief, de bevestigingsbrief van de opdrachtgever, de planning, inputinformatie (incl. bronnen), van de opdrachtgever ontvangen gegevens, berekeningen, inspectie-uitkomsten, analyses, aan de opdrachtgever verstrekte concepten, reacties van de opdrachtgever en de conclusie(s). Het dossier wordt digitaal aangemaakt en bewaard gedurende een periode van minimaal10 jaar na de laatste taxatie.

Interne kwaliteitsborging De kwaliteit van de taxatie wordt geborgd door het 4-ogen principe. Taxateur heeft het rapport door een gecertificeerd taxateur laten beoordelen.

Roulatie De taxateur hanteert bij meerjarige opdrachten in algemene zin een roulatiesysteem waarbij eenzelfde object niet meer dan zes opeenvolgende jaren zal worden getaxeerd door de taxateur.

Onafhankelijkheid De taxateur verklaart dat zij en/of aan haar gelieerde vennootschappen en/of haar medewerkers recentelijk of binnen afzienbare termijn niet betrokken zijn geweest c.q. worden bij een onroerend goedtransactie met betrekking tot het gewaardeerde vastgoed (in welke hoedanigheid dan ook). Het honorarium voor de taxatie betreft een met de opdrachtgever overeengekomen vast tarief Het totale taxatie-honorarium dat B&S Taxaties v.o.f. jaarlijks aan opdrachtgever declareert ten opzichte van de jaarlijkse taxatieomzet van B&S Taxaties v.of. is: minimaal De verrichte werkzaamheden voor deze rapportage stemmen overeen met de afspraken die zijn overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) B&S Taxaties v.o.f. bevestigt dat de taxateur en het uitvoerend taxatieteam beschikken over lokale en sectorale kennis van de specifieke markt en voorts permanente educatie volgen om taxaties vakbekwaam te kunnen uitvoeren. Op basis hiervan acht B&S Taxaties v.o.f. zich gekwalificeerd om deze taxatie met voldoende kennis van zaken voor het omschreven doel uit te voeren.

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 5 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

Plausibiliteit Het concept van het taxatierapport is onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze toets betreft de aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de taxatie en betreft tevens een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (IVS of EVS) is uitgevoerd. Controlerend taxateur verklaart met inachtneming van de volgende uitgangspunten dat: - Controlerend taxateur heeft het onderhavige rapport beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. - Controlerend taxateur heeft geen interne/externe inspectie van het object gedaan. - Controlerend taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. - Controlerend taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is controlerend taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

Taxatiestandaarden Opdrachtnemer verricht de professionele taxatiedienst in overeenstemming met de De International Valuation Standards Counsil (IVS), conform de International Valuation Standards uit 2022, geldig per 31 januari 2022. De Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), conform de RICS Taxatiestandaarden (The "Red Book") van 31 januari 2022. De richtlijnen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) per 1 januari 2020.

Tuchtrecht Op deze taxatie is van toepassing het NVM tuchtrecht voor leden alsmede het tuchtrecht van NRVT. Voorts verklaren wij dat de naleving van de standaarden kan worden gecontroleerd op grond van de reglementen van RICS of Tegova voor gedrag en disciplinaire maatregelen.

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 6 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

TAXATIE

B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Het getaxeerde betreft het clubhuis van de Hoornse Voetbalvereniging Hollandia met een zich langs het gebouw bevindende tribune op een zandbed in 12 rijen. Het gebouw is opgetrokken in twee bouwlagen. Adres:

Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

VMS-taxatienummer:

94469629

Type eigendom:

Erfpacht afgekocht

Waardepeildatum:

maandag 20 januari 2025

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

Gecorrigeerde vervangingswaarde

B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:

Aankoop

Toelichting doel van de taxatie Opdrachtgever heeft aangegeven het genoemde vastgoed te willen verwerven. Het betreft een recht van erfpacht dat door aankoop (gemeente is bloot eigenaar van de grond) teniet wordt gedaan. Voor de opstal dient een vergoeding te worden vastgesteld.

B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE De gecorrigeerde vervangingswaarde is de vervangingswaarde, rekening houdend met de aard en de bestemming van de zaak. Tevens wordt rekening gehouden met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Valuta:

De genoemde bedragen in dit rapport zijn uitgedrukt in Euro's tenzij nadrukkelijk is aangegeven dat er andere valuta wordt gehanteerd.

HET OBJECT IS PER 20 JANUARI 2025 GETAXEERD OP Gecorrigeerde vervangingswaarde Grondwaarde Marktwaarde overig

Gec. vervangingswaarde incl. overige waarde Zegge:

€ 985.606 € 19.627

€ 1.005.000 een miljoen vijfduizend euro

Handtekening uitvoerend taxateur:

__________________________________________ Jos Bontenbal MRICS RT Datum en plaats: 29 januari 2025 | Amsterdam

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 7 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:

maandag 20 januari 2025

Mate van inspectie:

Inpandige en externe inspectie

Inspectie uitgevoerd door:

Jos Bontenbal MRICS RT

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) Het getaxeerde is op 20 januari 2025 bezichtigd en opgenomen door taxateur. Bij deze bezichtiging was de heer Oudshoorn namens de voetbalvereniging aanwezig. Tijdens deze bezichtiging/opname zijn door de taxateur vragen gesteld ten aanzien van de hoedanigheid van de te taxeren onroerende zaak, waaronder eventuele gebreken die de eigenaar bekend zijn doch niet duidelijk of niet zichtbaar zijn voor taxateur maar wel van invloed kunnen zijn op de marktwaarde. Hiervan is geen mededeling gedaan.

B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten Bij een taxatie worden algemene en in bepaalde gevallen ook bijzondere uitgangspunten gehanteerd. Een algemeen uitgangspunt is "een veronderstelling die voor waar wordt gehouden”. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie, met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd in het kader van de taxatieprocedure. Bij deze taxatie worden de navolgende algemene uitgangspunten gehanteerd. - Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; - De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn.

Controle hiervan kan in het kader van deze taxatie niet plaatsvinden; - In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; - Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing.

Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); - Indien het object beschikt over een energielabel of vergelijkbaar certificaat houdt taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening met de aspecten van duurzaamheid. De beoordeling van deze aspecten geschiedt slechts globaal. Indien opdrachtgever meer inzicht wil hebben in de duurzaamheid van het gebouw, dan dient hiertoe nader extern onderzoek verricht te worden. De beoordeling van duurzaamheidsaspecten geschiedt globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van een waardeoordeel. - Indien bij de taxatie kon worden beschikt over een energielabel of energieprestatie-coëfficiënt (EPC), dan is bij de waardering hiermee rekening gehouden, echter alleen in het kader van een waardeoordeel. Om meer inzicht te krijgen in de mate van duurzaamheid van het vastgoed wordt in overweging gegeven een (pre)assessment te laten uitvoeren conform de richtlijnen van de Dutch Green Building Council (Breeam-nl). - De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Taxateur heeft het onderhavige object ter plekke nagemeten. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld.

Aan de hand van deze bouwtekeningen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; - Alle roerende zaken in het taxatieobject, waaronder inventaris van bedrijfsruimte(n) en/of kantoorruimte(n), zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee-gewaardeerd; - Alle gebouwgebonden voorzieningen en installaties die door de huurder zijn aangebracht zijn niet mee-gewaardeerd. In dat geval is de taxatie gebaseerd op de (vrijwel) casco toestand van het getaxeerde. - De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever of andere betrokkenen. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; - Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum; - De vastgestelde waarden zijn “kosten koper”, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. - De beoordeling van de onderhoudstoestand van gebouwen en gebouwgebonden installaties geschiedt globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van een waardeoordeel. Het is geen technisch onderzoek en er wordt geen aansprakelijkheid aanvaard met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf en/of eventuele verborgen gebreken.

- Bij deze taxatie is er van uitgegaan (tenzij anders vermeld in de rapportage) dat de installaties naar behoren functioneren en in een zodanige staat verkeren dat vereiste goedkeuringen, waaronder die van overheidswege, zonder investeringen kunnen worden verkregen. Deze installaties zijn bijvoorbeeld centrale verwarming, klimaatinstallatie, elektrische installaties, liften en installaties en voorzieningen in overeenstemming met de voorschriften van de plaatselijke brandweer.

Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de taxatiedatum, of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper (niet zijnde een koper met een bijzonder belang) dat zou hanteren op de taxatiedatum. Er zijn geen bijzondere uitgangspunten.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Er is niet afgeweken van de taxatiestandaarden.

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 8 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering Er is geen "markt" voor clubhuizen van sportverenigingen. Daar waar er al transacties plaatsvinden dan betreft het meestal een fusie of opkoop door gemeenten in het kader van stedelijke herontwikkeling. Veelal is de opstal eigendom van de vereniging, meestal deels via een lening, deels via eigen middelen en deels via subsidie gefinancierd. De ondergrond is daarentegen in de regel eigendom van de gemeente. Dat laatste kan dan middels een huurverhouding of anderszins zijn geformaliseerd, bijv. erfpacht, waar in het onderhavige geval sprake van is. In juridische zin valt het clubgebouw ook onder het erfpachtrecht. Derhalve is er sprake van incourant vastgoed. De meest geëigende wijze om de waarde van de opstal te waarderen is het taxeren van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Aanpassingen op conceptrapportage Het concept van dit rapport is op 21 januari 2025 naar opdrachtgever verzonden Dit stelt opdrachtgever in de gelegenheid de gebruikte feiten te verifiëren en inzicht te krijgen in het standpunt en bewijsmateriaal van de taxateur. Door opdrachtgever kan nadere informatie worden verstrekt, en suggesties worden gedaan die leiden tot een verbetering van de taxatie. Opdrachtgever heeft een staat van onderhoud met een daarbij behorende meerjaren begroting aangeleverd die tot aanpassing van de getaxeerde waarde aanleiding heeft gegeven.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport. Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.

Taxatie onnauwkeurigheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige mate van schattingsonzekerheid. Dit is ook van toepassing op deze taxatie. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. De schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: - Onzekere marktomstandigheden zoals de sterk gestegen rente en inflatie; - Gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever; - Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; - Algemene taxatie onnauwkeurigheid. De mate van subjectiviteit in de taxatie is van invloed op de mate van schattingsonzekerheid en daardoor op de inschatting door de taxateur van de risico's van een afwijking van materieel belang voor een bepaalde schatting. De schattingsonzekerheid van deze taxatie is bovengemiddeld door de huidige marktomstandigheden.

B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties Backtesting is een term die gebruikt wordt om de waardeontwikkeling aan te geven van een object ten opzichte van een eerder uitgevoerde taxatie. Het is voor het eerst dat dit object door B&S Taxaties v.o.f. of taxateur voor deze opdrachtgever is getaxeerd. Om deze reden is geen backtesting analyse uitgevoerd voor deze opdracht.

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 9 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN Soort informatie

Ingezien

Huurlijst

N.v.t.

Datum

Bron / opmerking

Huurovereenkomsten

N.v.t.

Sideletters / allonges

N.v.t.

Eigendomsbewijs

14-11-2024

Kadaster

Kadastrale gegevens

14-11-2024

Kadaster

Milieu-informatie overheid

N.v.t.

Milieuvergunning

Nee

Omgevingsplan

20-01-2025

Ruimtelijkeplannen.nl

Omgevingsvergunning

15-05-2025

Bouwvergunning, Westfries Archief

Gebruiksvergunning

Nee

Locatie kwaliteit winkels

N.v.t.

Plattegronden

15-01-2025

Westfries Archief/Hollandia

Meetcertificaat

Nee

Bouwkosten

20-01-2025

Bouwkosten taxatieboekje/WOZ info

Gegevens VVE

N.v.t.

Eigenaarslasten

N.v.t.

Onderhoudsprognose

Nee

Inspectierapporten

22-01-2025

Meerjaren onderhoudsplan

Asbestonderzoek

Nee

Bodemonderzoek

N.v.t.

Energielabel

Nee

Overige gegevens

Nee

Erfpacht gegevens Splitsingsakte

B.9

Bodemloket

GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek Gecorrigeerde vervanginsgwaarde Onder de Gecorrigeerde Vervangingswaarde van de onroerende zaak wordt verstaan: “het bedrag benodigd om een onroerende zaak te verkrijgen of te vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft, bij de bepaling waarvan rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak alsmede de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen”.

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 10 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring Het concept van het taxatierapport is onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze toets betreft de aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de taxatie en betreft tevens een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (IVS of EVS) is uitgevoerd. Controlerend taxateur verklaart met inachtneming van de volgende uitgangspunten dat: - Controlerend taxateur heeft het onderhavige rapport beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. - Controlerend taxateur heeft geen interne/externe inspectie van het object gedaan. - Controlerend taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. -Controlerend taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is controlerend taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

Handtekening controlerend taxateur:

__________________________________________ Wim Smeijers REV RT Datum en plaats: 29 januari 2025 | Rotterdam

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 11 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING

C.1 SWOT ANALYSE Sterktes

Zwaktes

Goed functioneel gebouw Voldoende parkeermogelijkheden in de omgeving.

Matig onderhoud aan de buitenzijde Weinig duurzaam gebouw.

Kansen

Bedreigingen

Overheidsbeleid gericht op behoud sportfuncties.

Bezuinigingen door overheid kan belemmerend werken voor de groei van sportverenigingen. Stijgende financieringslasten Verdergaande eisen t.a.v. duurzamheid van sportgevouwen.

C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:

Niet van toepassing

Verhuurbaarheid Verhuurtijd (maanden):

maand(en)

Courantheid verkoop:

Niet van toepassing

Verkoopbaarheid Verkooptijd (maanden):

maand(en)

Courantheid algemeen:

Niet van toepassing

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 12 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

JURIDISCH

D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:

Hoornse Voetbalvereniging Hollandia

Type eigendom:

Erfpacht afgekocht

Te taxeren belang:

Erfpacht afgekocht

Kadastrale percelen Gemeente

Gemeentecode Kadaster

Sectie

Perceelnum mer

HOO00

7532

Hoorn Totaal

Oppervlakte (m²) 970

Eigenaar Hoornse Voetbalvereniging Hollandia

970

Aantekeningen kadastraal object Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster.

Overzicht erfpacht / opstal vooruitbetaald of afgekocht commercieel Perceel Hoorn D 7532 Hoornse Voetbalvereniging Hollandia 0

Type

Expiratiedatum

Toekomstige duur vooruitbetaalde erfpacht/opstal (jr)

06-07-2040

Voortdurende erfpacht

% grondwaarde

Grondwaarde

Correctie NCW afgekocht

Totaal

Beschrijving erfpacht Het betreft een voortdurend recht van erfpacht dat in principe niet eindigt. Het erfpachtrecht kent tijdvakken van 30 jaar. De erfpacht is door betaling van een bedrag van € 30,00 bij vooruitbetaling voldaan. Het is de erfpachter niet toegestaan de erfpacht op te zeggen, behoudens in het geval de erfpachter heeft opgehouden te bestaan.

Voorwaarde einde erfpacht Na 30 jaar vangt er een nieuwe periode van 30 jaar aan tenzij partijen anders overeenkomen.

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen Voor zover waarneembaar voor de taxateur en/of beperkte titelrecherche zijn er geen significante bezwarende bepalingen of erfdienstbaarheden gebleken, anders dan een juridische vastlegging van de feitelijke situatie, die mogelijk van invloed zouden kunnen zijn op de waardeontwikkeling. Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden/beperkende bepalingen, wordt verwezen naar hetgeen is vermeld in de laatst bekende akte van uitgifte in erfpacht d.d. 6 juli 2010, welke als bijlage (kopie) bij dit taxatierapport is opgenomen. Van belang zijn de o.a. de volgende bepalingen: - Het is de erfpachter niet toegestaan om het recht van erfpacht aan anderen dan aan de gemeente Hoorn te vervreemden. Het is de erfpachter niet toegestaan om het in erfpacht uitgegevene zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente Hoorn te verhuren, te verpachten dan wel op andere wijze in gebruik te geven aan derden.Voor zover van belang voor de waardering is hiermede in de taxatie rekening gehouden. - De gemeente kan het recht van erfpacht opzeggen om redenen van algemeen belang. De beëindiging geschiedt door opzegging van het recht van erfpacht nadat de gemeenteraad een daartoe strekkend besluit heeft genomen.

- Indien het recht van erfpacht eindigt om redenen van openbaar belang, vindt schadeloosstelling dan wel aanbieding van vervangende accommodatie plaats, zulks in overleg tussen partijen. De taxateur heeft verder geen titelonderzoek naar eventueel andere aanwezige beperkte zakelijke rechten, kwalitatieve bepalingen en/of kettingbedingen gedaan.

Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's

N.v.t.

VVE en invloed op de waardering Het pand is niet kadastraal gesplitst in appartementen. Een VvE is derhalve niet van toepassing.

D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform omgevingsplan:

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 13 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

Omgevingsplan Van toepassing is het Omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) "Binnenstad", vastgesteld op 2 februari 2011 door de Gemeente Hoorn. De bestemming van het onderhavige terrein wordt door Ruimtelijkeplannen.nl aangegeven als "Sport" en met de volgende dubbelbestemmingen: - Waarde-Archeologie - Waarde - Beschermd stadsgezicht. De maximale bouwhoogte bedraagt 7 meter. Voor een uitgebreide beschrijving verwijzen wij naar bijgevoegde bestemmingsinformatie.

Monument:

Beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe

Een beschermd stads- of dorpsgezicht is een gebied in een stad of dorp met een bijzonder cultuurhistorisch karakter. De bescherming is bedoeld om de cultuurhistorische identiteit van een gebied te behouden.

Voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Opmerking voorkeursrecht gemeenten Niet van toepassing.

Vestigingseisen Het gebruik wordt beperkt door het erfpachtcontract en het bestemmingsplan.

Fiscale aspecten Het object wordt niet voor minimaal 90% gebruikt met BTW-belaste diensten. Alle bedragen die in deze waardering zijn gebruikt dienen vermeerderd te worden met omzetbelasting (BTW). De vastgestelde waarde is "kosten koper" tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder deze kosten worden de overdrachtsbelasting, notariskosten en de kadasterkosten begrepen. Zie verder Hoofdstuk I Algemene uitgangspunten.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Er zijn geen bijzondere publiekrechtelijke bepalingen bekend c.q. bekend gemaakt.

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 14 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

LOCATIE

E.1 LOCATIEOVERZICHT

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 15 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

E.2 LOCATIE INFORMATIE Omschrijving locatie, stand en ligging:

Goed

Het clubgebouw is gelegen nabij de oevers van het IJsselmeer in het Julianapark aan de rand van het centrum van Hoorn.

Omgeving en belendingen In de directe omgeving bevindt zich het recreatiegebied Julianapark alsmede woningen en havens.

Toelichting bereikbaarheid:

Goed

Via de Willemsweg is de provinciale weg door Hoorn bereikbaar. Van daaruit is het ca. 5 autominuten naar de A7 richting Leeuwarden/Purmerend/Zaanstad/Amsterdam.

Beschikbaarheid openbaar vervoer Op loopafstand bevindt zich een bushalte (lijn 14) richting o.a. het centrale treinstation van Hoorn.

Voorzieningen Stedelijke voorzieningen zijn op enige loopafstand aanwezig.

Parkeren op openbare weg:

Goed

Ten noordoosten van het complex bevindt zich een ruim gratis parkeerterrein.

Verwachte ontwikkelingen in de directe omgeving Geen bijzonderheden die van invloed zijn op de getaxeerde waarde.

Locatiescore:

Goed

Goed bereikbare locatie in een recreatiegebied. Dit is overigens niet van belang voor de waardering.

Walkscore:

De Walk Score meet de beloopbaarheid van elk adres op basis van de afstand tot nabijgelegen voorzieningen en de voetgangersvriendelijkheid. Hier vindt u een duiding van de score: 90-100. Paradijs voor wandelaars: voor dagelijkse boodschappen is geen auto nodig. 70-89. Zeer beloopbaar: de meeste boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 50-69. Redelijk beloopbaar: sommige boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 25-49. Meestal afhankelijk van de auto: voor de meeste boodschappen is een auto nodig. 0-24. Altijd afhankelijk van de auto: voor bijna alle boodschappen is een auto nodig.

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 16 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

OBJECT

F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Het getaxeerde betreft het clubhuis van de Hoornse Voetbalvereniging Hollandia met een zich langs het gebouw bevindende tribune op een zandbed in 12 rijen. Het gebouw is opgetrokken in twee bouwlagen.

Indeling Begane grond: 8 kleedkamers voorzien van douches, houten banken en kleedhaken. 1 Kamer is voorzien van massagetafels en fysio (eerste elftal). 2 Scheidsrechters kamers, 1 gastenkamer en sanitaire ruimten. Voorts een technische ruimten met de cv-opstelling en een garage/materiaalruimte op de kop van de oostelijke zijde van het gebouw. In het midden van de begane grond is het hoofdveld te betreden. Hiertegenover de trapopgang naar de verdieping. Tegen deze verdieping aan is een betonnen tribune gesitueerd op grondslag. Sponsorkamer met een pantry, toiletruimte bestuurskamer, kantoor, kamer teambespreking vv. een keukenblok, kamer wedstrijdsecretariaat. Centraal entree met dames- en herentoiletruimten en een invalidetoilet. Voorts de kantine met bar opstelling en een keukenvoorziening met opslagruimten en fustruimte waar tevens een cv-installatie is geplaatst. Het buitenterras aan de oostzijde is deels overkapt. Langs het gebouw aan de zijde van het hoofdveld is de centrale ingang, toegankelijk door een schuin oplopend pad. De tribune die zich langs het gebouw bevind aan het hoofdveld is gerealiseerd op een zandbed met daarop trapsgewijs 12 rijen met betonnen keerstukken en betontegels voor het zitgedeelte. Deze tribune wordt grotendeels gescheiden door de overkapte toegang vanuit de kleedkamers naar het veld.

Terrein Bij het onderhavige erfpachtrecht behoort geen buitenterrein.

Bouwjaar:

1999

Bouwaard, materialen en constructie BOUWKUNDIGE GEGEVENS Constructie: Staalconstructie. Gevels: Metselwerk, geïsoleerd en houten gevelbetimmeringen op de verdieping aan de noordzijde Interne scheidingen : Steens scheidingen. In de kleedruimtes schoon metselwerk en de doucheruimten vv. wandbetegelingen. Ook de sanitaire ruimten zijn voorzien van wandtegels. De gemetselde wanden in de gang op de begane grond, geschilderd in de clubkleuren van Hollandia (rood/wit). Verder lichte scheidingswanden. Ramen/kozijnen/deuren: Het gebouw heeft houten kozijnen waarin isolerende beglazingen (geen HR++). Voorts houten loopdeuren. Aan de oostzijde op de begane grond dubbele openslaande houten deuren. Vloeren: De vloeren zijn van beton, kanaalplaatvloeren, deels afgewerkt met een epoxy slijtlaag, deels plavuizen en linoleum. Plafonds: Op de begane grond de bestaande constructie. Op de verdieping systeemplafonds. Dakconstructie, dekking: Een gebogen geïsoleerd staaldak, gedekt met een bitumineuze dakbedekking. Tribune langs gebouw Betonnen keerwand elementen met een zand en grondpakket. Betonnen keerwanden t.p.v. de onderdoorgang met een drietal staalportalen t.b.v. de bevestiging van de keerwandelementen. Aan weerszijde van de onderdoorgang een halfsteens muur om de betonnen elementen uit het zicht te houden.

TECHNISCHE VOORZIENINGEN EN INSTALLATIES Nutsvoorzieningen: Aansluitingen voor gas, elektra, riool, water Verwarming: De verwarming geschiedt door middel van gasgestookte cv-ketels van diverse bouwjaren. Op de verdieping middels radiatoren en op de begane grond door middel van vloerverwarming (4 groepen). Elektrische installatie: Ruime groepenkast alsmede krachtstroom. De begane grond is merendeels verlicht d.m.v. ledverlichting. De verdieping is een mix van led-verlichting en spaarlampen. Airconditioning: Er is geen airconditioning aanwezig. Wel een uitgebreide luchtverversingsinstallatie die op het dak is geplaatst. Isolatie voorzieningen: Het pand is geïsoleerd doch niet volgens de huidige eisen. Warmwatervoorziening: De warmwatervoorziening geschiedt d.m.v een elektrische boiler op de begane grond (750 ltr) met een legionella zuiveringssysteem. Brandpreventie: Diverse brandblusvoorzieningen, rookmelders en noodverlichting.

Bouwkundige staat:

Redelijk

Staat van onderhoud buiten:

Matig

Staat van onderhoud binnen:

Goed

Toelichting onderhoud Ten behoeve van het beoordelen van de onderhoudstoestand van het gebouw is door de gemeente Hoorn een onderzoek uitgevoerd naar de staat van onderhoud en daaraan een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) gekoppeld. De inspectiedatum van dit onderzoek is 10 februari 2023. Wij hebben hier in de beoordelen rekening mee gehouden in die zin dat sommige activiteiten (zoals aanbrengen led verlichting) reeds hebben plaatsgevonden. Wij hebben alleen de posten uit 2024 beoordeeld en beschouwd als achterstallig onderhoud. De overige maatregelen in de tijd uitgezet beschouwen wij als regulier onderhoud/vervanging.

Vastgoed Taxatiewijzer:

2024

Normonderhoud type:

-Geen beschikbaar VEX type-

Parkeren (op eigen terrein):

Goed

Toelichting parkeren Er zijn naast het gebouw voldoende parkeermogelijkheden op eigen terrein.

Functionaliteit: Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Goed Pagina: - 17 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

Toelichting functionaliteit Gelet op het huidige en het beoogde gebruik achten wij deze ruimte goed functioneel.

F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD-type

Ruimtetype(s)

Status

BVO m²

VVO m² of stuks

Kleedkamers c.a. begane grond

Eigenaar gebruiker

605,13

Verdieping bestuurskamers, keuken, sanitair

Eigenaar gebruiker

274,37

Kantine, bar, overig

Eigenaar gebruiker

330,37

1.209,87

Overig

Subtotaal

Totaal

F.3 RENOVATIE Laatste renovatiejaar:

2024

Laatste renovatie Recentelijk is het buitenterras op de verdieping overkapt.

F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten In het kader van deze taxatie niet relevant.

Object beoordeling Goed functioneel gebouw dat met name aan de gevel achterstallig onderhoud laat zien. Ook op het gebied van duurzaamheid kunne wel de nodige slagen worden gemaakt. Wij hebben ons geen oordeel kunnen vormen over de staat van het dak.

Object score:

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Redelijk

Pagina: - 18 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

GEBRUIK

G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik Clubhuis van voetbalvereniging Hollandia.

Voorgenomen gebruik Vooralsnog geen wijzigingen in het gebruik.

G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:

Niet van toepassing

Optimale aanwending (scenario analyse) Het huidige gebruik is gelet op de bestemming het meest optimale.

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 19 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

ONDERBOUWING

H.1

MARKTVISIE Marktbeeld n Nederland is het aandeel mensen dat lid is van een sportvereniging het hoogst van alle Europese landen. En sportverenigingen zijn momenteel nog steeds de belangrijkste organisatievorm waarin de Nederlandse amateursport wordt beoefend. Maar toch staan de Nederlandse sportverenigingen steeds meer onder druk. Sinds 2003 is het aantal sportverenigingen in Nederland met ongeveer 7 procent gedaald. En in 2019 heeft het Mulier Instituut vastgesteld dat een vijfde van de Nederlandse sportverenigingen kwetsbaar is voor de toekomst. Een verdere daling van het aantal verenigingen is dus te verwachten. Dit roept de vraag op welke sportverenigingen in staat zijn om te overleven en waarom. Inzicht in de overlevingsmechanismen van sportverenigingen kan bijdragen aan een effectiever en efficiënter sportbeleid. Bouwkosten De bouwkosten zijn tot het voorjaar van 2021 ongeveer 10 jaar redelijk stabiel geweest. Dit is te zien in de BDB (bouwkostendata) index, waarbij de stijging gemiddeld ongeveer 1,7% was. Ook andere indices laten dezelfde ontwikkelingen zien. Als we de conjuncturele kostenontwikkelingen meenemen, zoals onder meer aangegeven in de BDB Marktindicator, dan zien we over deze periode een gemiddelde jaarlijkse stijging van ongeveer 3,5%. Deze toont wel pieken en dalen. Met vooral een piek in 2017 en 2018. Deze trend zien we ook terug in de CBS-cijfers.

Vanaf medio 2021 is er ineens een snelle stijging van materiaalprijzen te zien, mede door transportproblemen door een geblokkeerd Suezkanaal en de gevolgen van de coronapandemie. De structurele stijging is boven 10% in één jaar en daar komt nog een aanzienlijke conjuncturele stijging overheen. Dit laatste komt doordat snelle prijsstijgingen ervoor zorgen dat organisaties snel hun materialen willen inkopen om verdere kostenstijgingen te voorkomen. Door die grotere vraag stijgen de prijzen nog sneller. Door het uitbreken van de oorlog in Oekraïne ontstaat leveringsonzekerheid en de energieprijzen stijgen heel snel. Ook de materiaalprijzen stijgen daardoor met grote stappen. Veel materialen of componenten voor materialen zijn nauwelijks te verkrijgen en dan soms alleen tegen buitensporig hoge kosten. Bijvoorbeeld chips voor apparaten. De stijgende materiaalprijzen en de leveringsonzekerheid vertalen zich in snel stijgende bouwkosten. Eind 2022 zien we de materiaalkosten weer stabiliseren, maar wel op het hoge niveau. In 2023 zijn er enkele prijsdalingen. Veelal beperkt, maar bijvoorbeeld staal daalt snel in prijs. Tot aan eind 2022 zijn de arbeidskosten beperkt gestegen. In 2023 zien we een grote stijging ontstaan. Net nu de stijging van de materiaalprijzen afneemt. Zowel de kosten van CAO-personeel als inhuurkrachten nemen hard toe.

Dit komt vooral door de koopkrachtafname vanwege de hoge inflatie, maar ook door schaarste aan personeel. De materiaalprijs is op dit moment gestabiliseerd, maar er is nog steeds een schaarste aan grondstoffen. De verwachting is dat de materiaalprijzen dit jaar weer verder stijgen. Halverwege 2024 is er nog een stijging in de CAO lonen, maar hierna lijkt de grote stijging van de CAO-lonen achter de rug. Wat wel blijft is schaarste aan vakbekwaam personeel. Inhuur van ZZP-ers resulteert in hogere arbeidskosten. We zien de inhuur van ZZP-ers bij bouwbedrijven nog steeds toenemen, zowel in de uitvoering als in de werkvoorbereiding, projectleiding en overige ondersteunende werkzaamheden. De stabiliserende of afnemende vraag naar bouwprojecten heeft mogelijk een wat drukkende werking op prijsstijgingen, maar de bouwbedrijven zullen de risico’s willen beperken en niet te laag inschrijven. De stijging van de indirecte kosten blijft, zoals ook de algemene bouwplaatskosten. Er moet steeds meer worden vastgelegd, begeleid, gerapporteerd en gecertificeerd. De Wet Kwaliteitsborging is hier bijgekomen voor woningen en kleine utiliteitsbouw. Dit levert al een kostenstijging van ongeveer 2% op. Het zou mooi zijn als dit (deels) door lagere legeskosten wordt gecompenseerd. Ook beperkt uitgewerkte bestekken in het Technisch Ontwerp vragen meer werk van de aannemer.

We zien steeds meer dat de aannemer, ook bij UAV-contracten verantwoordelijk wordt voor de juistheid van het bestek en hij ook vaak de definitieve berekeningen moet maken. Dit is extra werk en risicoverhogend en komt tot uiting in de inschrijfsom. (Pont

Verwachtingen indices commercieel Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Inflatie verwachting

3,50%

2,80%

2,90%

2,00%

Kosten verwachting

4,38%

3,50%

3,63%

2,50%

Markthuur verwachting

Marktsituatie De bovengemelde ontwikkeling is ook van toepassing op het onderhavige geval. Stijgende bouwkosten bepalen voor een groot deel de bouwkosten van een clubhuis. Energiebesparing en verduurzaming zal ook in het onderhavige geval naar de toekomst een grote rol gaan spelen. Hierbij kan dan gedacht worden aan zonnepanelen, warmteterugwininstallaties en warmtepompen. Maar ook het vervangen van het huidige glas in moderne HR++ beglazing zou een goede bijdrage vormen.

H.2

OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 20 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

Overzicht ruimtetypes IPD-type

Ruimtetype(s)

BVO m²

Markt/herz. huur per m²

VVO m²

Markt/herz. huur per jr

% van totaal

Kleedkamers c.a. begane grond

605

NaN

0,0 %

Verdieping bestuurskamers, keuken, sanitair

274

NaN

0,0 %

Kantine, bar, overig

330

NaN

0,0 %

1.210

NaN

0,0 %

1.210

0,0 %

Overig

Subtotaal of gemiddelde

Totaal

Verklaring gehanteerde markthuur In het kader van deze waardering niet relevant.

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 21 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

H.3

KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS

Gebruikte input- en berekende outputyields Input yield

Yield

Disconteringsvoet

NAR vrij op naam

Exit yield

Verklaring gehanteerde rendementen In het kader van deze waardering niet relevant.

H.4

ONDERBOUWING CORRECTIES Correcties zijn toegepast wegens economische verouderingen, veranderende bouwwijze en achterstallig onderhoud. Voor de achterstalligheid en de gehanteerde bedragen verwijzen wij naar het bijgevoegde rapport en het overzicht.

Overzicht overige waarden Overige waarde

Omschrijving

Perceel oppervlak

Overig

Tribune langs clubgebouw

970 m²

Aantal (m² of stuks)

€ / m² of € / stuk kk

Marktwaarde kk € 19.627

Totaal

€ 19.627

Bijzondere waardecomponenten Voor de langstribune hebben wij een aparte berekening gemaakt (zie bijlage) die als "overige waarde" in de berekening wordt weergegeven.

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 22 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

Uitleg berekening Uitleg berekening Voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is uitgegaan van de gebruikelijke driedeling, te weten de ruwbouw, afbouw en de installaties. Deze bouwcomponenten vormen de basis en vertegenwoordigen de huidige bouwkosten. De bouwkosten worden afgeschreven voor een bepaalde tijdsduur. In het onderhavige geval is deze op 50 jaar gesteld, uitgaande van normaal en regulier onderhoud. Dit houdt in dat er voor deze berekening inmiddels 26 jaar op de (nieuwe) bouwkosten afgeschreven is (en niet op de toenmalige bouwkosten). Sommige delen hebben een restwaarde. Deze is voor de diverse gebouwonderdelen verschillend. De kleedkamers met het leidingwerk zal naar verwachting de hoogste restwaarde hebben. De nog niet afgeschreven bouwsom en de restwaarde vormen tezamen de technische waarde. Daarboven dient rekening gehouden te worden met functionele veroudering van het vastgoed. Dit valt onder te verdelen in - Economische veroudering - Verandering van bouwwijze - Belemmering van de gebruiksmogelijkheden - Excessieve gebruikskosten Economische veroudering Onder economische veroudering wordt met name de bezettingsgraad verstaan. Bij de beoordeling van de bezettingsgraad gaat het om de vraag of de objectief benodigde capaciteit overeenkomt met de feitelijk, beschikbare capaciteit.

Wanneer de benodigde capaciteit groter is dan de aanwezige capaciteit, leidt dit niet tot een correctie. De onroerende zaak wordt dan in feite voor meer dan 100% benut. Dit lijkt in het onderhavige geval niet aan de orde te zijn waarbij wij ons baseren op mededelingen van de voorzitter van de vereniging. Deze correctie hebben wij dan ook op nihil gesteld. Verandering van bouwwijze Voor elk van de gebouwdelen ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties wordt een functionele correctie als gevolg van een verandering van de bouwwijze bepaald, indien de bouwkosten van de oorspronkelijke bouwwijze van het onderdeel hoger zijn dan bij de actuele bouwwijze. Deze correctie zal alleen van betekenis zijn voor oudere objecten met hogere bouwkosten dan de meest actuele bouwwijze. Een ouder object zal vergeleken moeten worden met een naar aard en bestemming gelijkwaardig object (ook met betrekking tot kwaliteitsniveau) volgens de meest actuele bouwwijze. Dat is in het onderhavige geval van toepassing. Met name de dakvorm zorgt voor een hogere bouwpost dan normaal. Belemmering van de gebruiksmogelijkheden Onder de correctie belemmering van de gebruiksmogelijkheden worden gebreken van het gebouw geplaatst, die noodzakelijkerwijs verholpen moeten worden om het gebouw voor de aard en bestemming te laten functioneren.

Het gaat dus om een correctie voor investeringen die op korte termijn gedaan moeten worden om gebreken te verhelpen, waarvan het noodzakelijk is dat die verholpen worden door de eigenaar in verband met bijvoorbeeld nieuwe wet- of regelgeving of nieuwe technologische ontwikkelingen. Daarbij kan gedacht worden aan wettelijke eisen die betrekking hebben op brandveiligheid of in verband met duurzaamheidseisen die door de overheid aan gebouwen gesteld worden. In het onderhavige geval vallen de achterstallige onderhoudskosten hier onder. Deze hebben wij o.b.v. het onderzoek bepaald op € 166.141 excl. BTW. Excessieve gebruikskosten Excessieve gebruikskosten ontstaan door een meer dan gemiddeld inefficiënt gebruik van een object door het gevolg van bijvoorbeeld het ontbreken van isolatievoorzieningen, zodat er meer energiekosten zijn, met aantoonbaar hogere gebruikskosten als gevolg. Het zal inefficiënties moeten betreffen die niet gangbaar zijn voor het type gebouw in een branche. Bij het bepalen van de excessieve gebruikskosten gaat het om een vergelijking met vergelijkbare panden met bijvoorbeeld vergelijkbare ouderdom. Het gaat niet om de hogere kosten ten opzichte van een volledig optimale nieuwbouwsituatie. Immers het verschil ten opzichte van een volledig nieuwbouw pand is al tot uitdrukking gebracht in de factor voor technische veroudering.

In het onderhavige geval is dat niet aan de orde. Vergelijkbare objecten uit dit bouwjaar hebben doorgaans een vergelijkbare (energie)efficientie. De bouwkosten zijn gedestilleerd uit de WOZ taxatiewijzer, Taxatiewijzer 2025 van IGG Bouweconomie en Bouwkostenkompas Woningen Utiliteitsbouw. In deze publicaties is uitgegaan van een bepaalde grootte van clubhuizen. Deze liggen veelal lager dan het onderhavige gebouw. Derhalve hebben wij de bouwkosten met 1,6% gecorrigeerd (lager).

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 23 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Taxatierapport Nieuwe Wal 2, 1621MB Hoorn

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1

3 4 5

6 7

8 9

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.

Milieu 1 2 3 4

5 6 7

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid.

Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Eigendom 1

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.

Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/ of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/ of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

3 4

Waarde Jos Bontenbal MRICS RT MRICS RT Waarde op: op: 20-01-2025 20-01-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Jos Bontenbal

Pagina: - 24 - Printdatum: van 40 | Printdatum: 29-01-2025 29-01-2025 | Pagina

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Hoorn&id=8d395b3a-6451-417f-81df-3279e1fd6fbd