Bijlage 1 - Nota van Uitgangspunten Jan Willemszstraat 18

Nota van Uitgangspunten Jan Willemszstraat 18

Gemeente Hoorn 7 september 2022

1

Inhoudsopgave

Pagina

1. Aanleiding Nota van Uitgangspunten (NvU) 1.1 Aanleiding algemeen 1.2 Aanleiding NvU

4 4 4

2. Algemeen 2.1 Huidige situatie en ligging 2.2 Het plan 2.3 Stedenbouwkundige opzet 2.4 Programma 2.5 Parkeren 2.6 Doelstellingen 2.7 Uitgangspunten 2.8 Relaties met de omgeving

5 5 9 9 9 10 11 11 11

3. Vigerend beleid 3.1 Bestemmingsplannen 3.1.1 Bestemmingsplan Hoorn Noord- Venenlaankwartier 3.1.2 Paraplubestemmingsplan Archeologie 3.1.3 Paraplubestemmingsplan Parkeren& laden en lossen` 3.1.4 Bestemmingsplan Veegplan 3.1.5 Bestemmingsplan Veegplan 2 3.1.6 Voorbereidingsbesluit hyperscale datacenters 3.1.7 Consolidatieplan Hoorn-Noord, Venenlaan en Holenkwartier 3.2 Omgevingsvisie 3.3 Provinciale omgevingsvisie en verordening 3.3.1 Omgevingsvisie NH 2050 3.3.2 Omgevingsverordening NH 2020 3.4 Structuurschets West-Friesland 3.5 Leidraad inrichting openbare ruimte gemeente Hoorn (LIOR) 3.6 Energie en duurzaam bouwen 3.7 Groenvisie 3.8 Mobiliteitsvisie 2030 3.9 Bomenbeleidsplan 3.10 Toekomst van de stad: uitgangspunten voor meer stad worden 3.11 Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur 3.12 Ladder voor duurzame ontwikkeling 3.13 Woonvisie 2020-2025

12 12 12 13 13 13 13 13 13 13 14 14 14 15 15 15 16 17 17 17 18 18 19

4. Ruimtelijke uitgangspunten 4.1 Stedenbouw 4.2 Landschap en groen 4.3 Wonen 4.4 Verkeer, ontsluiting en parkeren 4.5 Welstand en Beeldkwaliteitsplan 4.6 Civiel 4.7 Erfgoed 4.8 Archeologie 4.9 Sociale Veiligheid / omwonenden 4.10 Ecologie 4.11 Openbare ruimte en speelvoorzieningen 4.12 Uitgangspunten voor de wijk 4.13 Energie en duurzaam bouwen 4.13.1 kader

20 20 22 22 23 24 24 25 25 25 25 25 26 26 26

2

4.13.2 energietransitie 4.13.3 mobiliteit 4.13.4 circulaire economie en materiaalgebruik 4.13.5 klimaatadaptatie en biodiversiteit

26 27 27 28

5. Technische randvoorwaarden 5.1 Kabels en leidingen 5.2 Energie en duurzaam bouwen 5.3 Afvalinzameling 5.4 Keurmerk wonen 5.5 Bereikbaarheid 5.6 Milieuonderzoeken en andere onderzoeken 5.7 Riolering

29 29 29 29 29 29 29 29

6. Vervolg 6.1 Procesbeschrijving 6.2 Planologische procedure 6.3 Communicatie en participatie 6.3.1 communicatie en participatie 6.3.2 participatiebijeenkomst 6.4 Risico en kansen 6.5 Indicatieve planning

30 30 31 32 32 32 33 33

Bijlagen: A. Schetsplan ontwikkeling JWS18 B. Participatietraject omwonenden C. Memo stakeholders JWS18

3

1. Aanleiding Nota van Uitgangspunten (NvU) 1.1 Aanleiding algemeen Pro6Vastgoed heeft het voornemen om het bestaande voormalige schoolgebouw en latere kantoorgebouw aan de Jan Willemszstraat 18 (in de wijk Hoorn Noord) te vervangen door een appartementengebouw. Het huidige gebouw staat sinds enkele jaren leeg mede doordat de voormalige eigenaar jeugd hulpverleningsorganisatie Parlan geen passende invulling meer kon geven aan deze locatie. Dit terwijl er op de woningmarkt een groot te kort is aan aanbod in alle segmenten. Omdat deze ontwikkeling niet rechtstreeks past binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan wordt middels een uitgebreide Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) -procedure afgeweken van het bestemmingsplan. Ten behoeve van de Wabo-procedure dient (in een later stadium) een ruimtelijke onderbouwing opgesteld te worden zoals bedoeld in artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3° van de Wabo. Bij dergelijke individuele plannen maakt de gemeente Hoorn (eventueel samen met de ontwikkelaar) in het geval van een wijziging van omgevingsplan (of bestemmingsplan) een NvU, waarin wordt vastgelegd onder welke voorwaarden wordt meegewerkt aan een dergelijk project en waarbij steeds een evenwicht wordt gezocht tussen enerzijds de behoefte naar woningen en anderzijds de mogelijkheden van de plek, met respect voor de (bewoners in de) omgeving.

In deze NvU is het kader voor de ontwikkelingen gegeven. Voorliggend document vormt in aanloop naar de ruimtelijke onderbouwing, de NvU voor de herontwikkeling van de Jan Willemszstraat 18 te Hoorn. 1.2 Aanleiding NvU Op 16 mei 2022 sloten Pro6 Ontwikkeling en de gemeente Hoorn een intentieovereenkomst (IOK). Hierin is opgenomen dat de gemeente bereid is om gezamenlijk met de ontwikkelaar te onderzoeken of beide partijen kunnen komen tot een bij de omgeving passende kwalitatief goede stedenbouwkundige invulling van het plangebied met een woongebouw van circa 30 appartementen, welke economisch uitvoerbaar is. De IOK gaat uit van twee fasen: 1. In de eerste fase wordt, na een startoverleg met de ontwikkelaar door de gemeente Hoorn een NvU opgesteld. Na vaststelling van de NvU door het college van burgemeester en wethouders eindigt fase 1 van de intentieovereenkomst. De door het college vastgestelde NvU wordt meningsvormend aan de raad voorgelegd. 2. De tweede fase van de IOK start nadat de ontwikkelaar te kennen heeft gegeven door te willen gaan met de planontwikkeling. In deze fase dienen ook de relevante onderzoeken te worden aangeleverd.

Onderhavige NvU bevat een overzicht van het beleid dat op het plangebied van toepassing is, de ruimtelijke uitgangspunten waaraan een nieuwe ontwikkeling moet voldoen dan wel waar rekening mee moet worden gehouden, de technische randvoorwaarden en het vervolg. De NvU wordt, na een tussentijds participatieproces, vastgesteld door het college en meningsvormend voorgelegd aan de gemeenteraad. Deze NvU is het document waaraan het plan voor deze locatie wordt getoetst en vormt de basis voor de ruimtelijke besluitvorming.

4

2. Algemeen 2.1 Huidige situatie en ligging Het plangebied is gelegen op het perceel kadastraal bekend gemeente Hoorn, sectie D, nummer 6083, groot: ca. 4.270 m². Op dit perceel is thans een voormalig schoolgebouw aanwezig dat als laatste in gebruik was bij Parlan Jeugdzorg.

afbeelding 1.1: projectlocatie binnen de rode lijn (bron: googlemaps)

afbeelding 1.2: projectlocatie gezien vanaf de Jan Willemszstraat (bron: googlemaps)

De locatie is gelegen in de wijk Hoorn-Noord. Eén van de belangrijkste kenmerken van Hoorn Noord zijn de karakteristieke linten of lanen, zoals de Koepoortsweg, Drieboomlaan en Tweeboomlaan. Deze linten zijn van cultuurhistorische waarde en bepalen voor een groot deel de ruimtelijke opzet van de wijk. Deze linten hebben een zeer kleinschalig karakter met veelal vrijstaande woningen met een kleine korrel. De grote achtertuinen van de Drieboomlaan grenzen aan de locatie van Jan Willemzsstraat 18. De gebieden tussen de lanen zijn in de loop van de tijd opgevuld met nieuwe bebouwing en kunnen, door tijdsbeeld, 5

structuur en samenhangend architectuurbeeld gezien worden als stedenbouwkundige ensembles. De locatie maakt ruimtelijk gezien onderdeel van het ensemble tussen de Johannes Poststraat, Drieboomlaan, Loniusstraat en Jan Willemszstraat. In de loop van de tijd is de samenhang van het gebied voor een deel verloren gegaan door het bebouwen van het ‘kerkplein’ met vrijstaande en 2^1 kapwoningen. Daarbij zijn de achterzijdes naar het plein gericht. De diepe achtertuinen van de bebouwing aan de Drieboomlaan en de Loniusstraat vormen de oostelijke-en zuidelijke begrenzing van het plangebied. Aan de noordzijde vormt de markante kerk van HH Engelbewaarders een accent. De locatie grenst aan een woonbuurt met een eenduidig, seriematig en orthogonaal karakter met overwegend grondgebonden rijwoningen in twee lagen met kap. De locatie heeft zowel in structuur als in architectuur een grote diversiteit, waardoor het accent van de markante kerk minder prominent is.

De locatie maakt onderdeel uit van een ensemble tussen de linten

Nieuwbouw op het kerkplein, veel achterkanten

6

7

8

2.2 Het plan Zowel Hoorn-Noord als Venenlaankwartier kent een verscheidenheid aan type woningen. Het aandeel sociale woningbouw is relatief hoog. Hiermee wordt, in lijn met de woonvisie Hoorn 2020-2025, bij de herontwikkeling rekening gehouden, zodat de ontwikkeling bijdraagt aan een divers samengestelde groep bewoners in de wijk. De opzet van het bouwplan met veel groen en gelijkvloers wonen draagt bij aan de mogelijkheden voor bewoners van middelbare leeftijd en ouderen om langer zelfstandig te wonen. Doorstroom van deze doelgroepen naar de appartementen zorgt er ook voor dat die grondgebonden woningen weer beschikbaar komen voor jonge gezinnen. Het bestaande object is niet geschikt voor transformatie naar appartementen. In lijn met de stedenbouwkundige verkenning die in opdracht van de gemeente Hoorn door bureau Ursem op 19 december 2019 is opgesteld, heeft Pro6Vastgoed een (concept) plan uitgewerkt dat uitgaat van de sloop van het bestaande gebouw en de nieuwbouw van uiteindelijk 29 appartementen, zie bijlage A. De nieuwe ontwikkeling krijgt een gemêleerd midden en duur programma met koopwoningen variërend van circa 60 tot 110 m². Minimaal één derde van de woningen zal vallen in prijscategorie midden (koop). In het huidige conceptplan vallen circa 50% van de woningen in de categorie midden (€ 200.000 tot de NHG-grens).

De toenemende parkeerdruk wordt volledig op eigen terrein opgelost door de aanleg van minimaal 38 parkeerplaatsen. De opzet waarborgt belangrijke omgevingsaspecten zoals privacy, afstand tot de omliggende woningen, parkeeroplossingen en maximaal behoud van bestaande bomen. 2.3 Stedenbouwkundige opzet De bebouwing concentreert zich grotendeels binnen de reeds aanwezige bouwvlak. Zo blijft er voldoende afstand aanwezig tussen de nieuwbouw en de bestaande woningen zodat privacy over en weer kan worden gewaarborgd. Het appartementengebouw heeft een carrévorm waardoor een gezamenlijke beschutte binnentuin ontstaat. Het gebouw varieert in hoogte tussen 2 en 3 lagen. Aan de zuidzijde bevindt zich in de 3e laag een opengewerkte beuk om de massa te breken en extra zon- en daglicht in de binnentuin te creëren. De hoofdentree van het gebouw is voorzien in de westgevel (aan de Jan Willemszstraat). Deze entreepartij geeft een rechtstreekse toegang tot de binnentuin die hofjesachtig aandoet. Aan de oostzijde is een extra ontsluiting opgenomen welke dienst doet als vluchtweg maar ook als directe ontsluiting van het gebouw vanuit het achtergelegen parkeerterrein. Parkeren is grotendeels voorzien op de plek waar dat in de bestaande situatie ook reeds het geval is. De bestaande bomen kunnen hierdoor behouden blijven. Deze bomen zorgen tevens voor de nodige privacy over en weer.

Verder zijn voor extra privacy aanvullend bomen opgenomen tussen de parkeervakken. De galerij voor de ontsluiting van de appartementen aan de noord- en de oostzijde wordt op enkele plekken breder uitgevoerd zodat zonnige terrassen ontstaan waar bewoners elkaar, net als in de gezamenlijke binnentuin, kunnen ontmoeten. Aan de zuidzijde is een (natuur) speelplaats voorzien. 2.4 Programma Het gebouw wordt drie bouwlagen met in totaal 29 appartementen, waarbij de volgende verdeling in koopcategorieën voorgesteld wordt: - Circa 8 woningen < 85% NHG (dit kan dus ook nog 7 of 9 worden). - Circa 8 woningen tussen 85% NHG en NHG (dit kan dus ook nog 7 of 9 worden). - Circa 13 woningen in de vrije sector. Het gaat dus om 16 woningen in het middeldure segment en 13 woningen in het dure segment. Dit komt neer op circa 55% - 45%.

9

2.5 Parkeren De nieuwe parkeerdruk wordt volledig op eigen terrein opgelost. De planlocatie is gelegen in de schil (zie afbeelding hieronder). Er wordt gerekend met de daarbij behorende gemiddelde parkeernorm (ml). Conform de vigerende parkeernota van de gemeente Hoorn is de parkeernorm voor een etage middenwoning van 60- 120 m² 1,3 parkeerplaats per eenheid. Voor de 29 woningen zijn afgerond 38 parkeerplaatsen nodig.

10

2.6 Doelstellingen Het doel van dit project is om te komen tot een nieuwe invulling van de locatie. Deze moet passen bij de omgeving qua hoogte, volume, inpassing en diversiteit aan stedelijke woonvormen. Uitgangspunt hierbij is de realisatie van een appartementencomplex voor 29 appartementen. Bij de uitwerking vindt aansluiting plaats met de strategische thema’s van Hoorn ‘meer stad worden’ en ‘sociale stad en aantrekkelijke woonstad’. Vanuit het netwerkend partnerschap werken we samen met de ontwikkelaar en omwonenden aan een toekomstbestendige woon- en leefomgeving. Doelstellingen: • Het project draagt bij aan de woningbehoefte binnen Hoorn. • Het project levert een kwaliteitsimpuls in het gebied en een kwalitatief aantrekkelijk woningaanbod (o.a. langer zelfstandig thuis wonen). • Een betere verhouding van woningen in de wijk in de categorieën goedkoop – middelduur – duur, zoals omschreven in de wijkvisie Hoorn – Noord / Venenlaankwartier en gelijk aan de woonvisie. 2.7 Uitgangspunten • Het project maakt onderdeel uit van het programma Hoorn – Noord / Venenlaankwartier en moet passen binnen de uitgangspunten van het programma. • Het planologisch mogelijk maken en de realisatie vallen binnen het project, inclusief alles wat buiten de projectgrens direct verband houdt met de ontwikkeling (aansluiting op openbare ruimte en herstel van schade buiten de projectgrens).

• Het project wordt begrensd door de perceelgrens. • De omgeving en de raad worden meegenomen vanuit een op te stellen participatieplan, conform de afspraken die daarover intern gemaakt zijn. • Met eigenaren van belendende percelen vindt afstemming plaats om overlast te beperken en eventuele koppelkansen te realiseren. • Onderhoudswerkzaamheden aan ondergrondse infrastructuur in de omgeving horen niet bij het project, maar worden wel in samenhang bekeken om overlast voor de omgeving te beperken en conflicterende werkzaamheden te voorkomen. 2.8 Relaties met de omgeving Het project maakt onderdeel uit van het programma Hoorn – Noord / Venenlaankwartier en moet passen binnen de uitgangspunten van het programma.

11

3. Vigerend beleid 3.1 Bestemmingsplannen De volgende bestemmingsplannen zijn op de locatie van toepassing: 1. Bestemmingsplan “Hoorn Noord en Venenlaankwartier” (onherroepelijk geworden op 23-05-2017); 2. Paraplubestemmingsplan “Waarde Archeologie” (onherroepelijk geworden op 07-03-2017); 3. Paraplubestemmingsplan “Parkeren & laden en lossen” (onherroepelijk geworden op 13-11-2018); 4. Bestemmingsplan Veegplan (onherroepelijk geworden op 08-12-2020). 5. Bestemmingsplan Veegplan 2 (vastgesteld, in werking maar nog niet onherroepelijk) 3.1.1 Bestemmingsplan “Hoorn Noord – Venenlaankwartier” De projectlocatie is aangewezen met de bestemming ‘Maatschappelijk’. Binnen deze bestemming is het volgende gebruik toegestaan: a. Maatschappelijke voorzieningen. b. Bedrijfswoningen, uitsluitend op de gronden ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning". c. Kantoren, uitsluitend op de gronden ter plaatse van de aanduiding "kantoor". met de daarbij behorende: d. Wegen en paden. e. Water f. Nutsvoorzieningen. g. (gebouwde) Parkeervoorzieningen. h. Tuinen, erven en terreinen. i. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

afbeelding 3.1: uitsnede uit bestemmingsplan Hoorn-Noord en Venenlaankwartier. Projectlocatie binnen de rode lijn (bron: ruimtelijke plannen).

Voor het bouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. het bebouwingspercentage van een bouwvlak mag niet meer bedragen dan het aangegeven percentage ter plaatse van de aanduiding "maximum bouwhoogte (m), maximum bebouwingspercentage (%)"; c. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan de bouwhoogte aangegeven ter plaatse van de aanduiding "maximum bouwhoogte (m), maximum bebouwingspercentage (%). Zoals op de verbeelding is te zien mag het bouwvlak voor 100% worden bebouwd en geldt een maximale bouwhoogte van 6 meter. Wonen is op gronden met deze bestemming niet toegestaan. Het plan is in strijd met het bestemmingsplan. 12

3.1.2 Paraplubestemmingsplan Archeologie Deze locatie heeft in het bestemmingsplan een dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie 5’. Hier is een vrijstellingsgrens van 10.000 m² aan verbonden. Deze grens zal met de geplande ontwikkeling niet worden overschreden. Nader archeologisch onderzoek is niet nodig. 3.1.3 Paraplubestemmingsplan “Parkeren & laden en lossen” Op grond van dit bestemmingsplan dient er voldoende parkeergelegenheid op eigen erf aanwezig te zijn om aan de van toepassing zijnde parkeernorm te voldoen. Het plan gaat uit van voldoende parkeergelegenheid. 3.1.4 Bestemmingsplan “Veegplan” De gronden hebben hierin de gebiedsaanduiding ‘Overige zone- Hoorn Noord en Venenlaankwartier’. Deze aanduiding heeft geen consequenties voor de locatie. 3.1.5 Bestemmingsplan “Veegplan 2” De gronden hebben hierin de gebiedsaanduiding ‘Overige zone- Hoorn Noord en Venenlaankwartier’. Deze aanduiding heeft geen consequenties voor de locatie. 3.1.6 Voorbereidingsbesluit hyperscale datacenters Dit voorbereidingsbesluit heeft tot doel om regels te stellen voor hyperscale datacenters en is niet relevant voor de bestaande en toekomstige bestemming van de projectlocatie. 3.1.7 Consolidatieplan Hoorn-Noord, Venenlaankwartier en Holenkwartier Het consolidatieplan dient vooral de leesbaarheid van de geldende plannen te vereenvoudigen.

Het plan heeft geen rechtstreekse gevolgen voor de bestemming ‘Maatschappelijk’ ter plaatse van de projectlocatie. 3.2 Omgevingsvisie Op 14 februari 2022 is de Omgevingsvisie Hoorn gewijzigd vastgesteld. De Omgevingsvisie beschrijft de gewenste toekomst van de fysieke leefomgeving in Hoorn. De Omgevingsvisie is de zogenoemde ‘stip op de horizon’ bij het uitwerken van plannen en ideeën in Hoorn. Het centrale doel van de Omgevingsvisie is een stad die op langere termijn vitaal en leefbaar is, welk doel bereikt wordt door de volgende opgaven in samenhang te realiseren: a. Het aantrekkelijk maken van bestaande en nieuwe wijken, met een ambitie om 10.000 tot 12.000 nieuwe woningen te realiseren binnen de bestaande stad. b. Het voortbouwen op economische en toeristische kansen, met een ambitie om 3.200 nieuwe banen te creëren. c. Het verbeteren van bereikbaarheid via weg, spoor en water. d. Het werken aan een socialere, gezondere en veiligere omgeving. e. Het verder verduurzamen en vergroenen. De Omgevingsvisie is een verplicht instrument onder de Omgevingswet, die waarschijnlijk op 1 januari 2023 ingaat. Deze wet bundelt 26 bestaande wetten voor onder meer bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. Het doel is dat hierdoor meer snelheid, flexibiliteit en samenhang komt in de ruimtelijke ontwikkeling.

De Omgevingsvisie is een belangrijke stap bij de invoering van de wet in de gemeente Hoorn. De Omgevingsvisie Hoorn vervangt de Structuurvisie Hoorn uit 2013. De Omgevingsvisie moet worden gezien als structuurvisie in de zin van de oude wet, zo lang de Omgevingswet nog niet in werking is getreden. In de Omgevingsvisie is opgenomen dat we de woningbouwopgave oplossen binnen de bestaande gemeentegrenzen op. We hebben nog maar weinig beschikbare ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en daarom gaan we vooral op bestaande locaties aan de slag. Ook maken we op andere locaties binnen de 1.200-meter-zone rondom de stations ruimte voor nieuwe woningen. Deze gebieden worden stadse woonomgevingen. In stadse woonomgevingen staan woningen, bedrijven en voorzieningen dichter op en door - elkaar. De Omgevingsvisie geeft voor de wijk Hoorn-Noord/Venenlaankwartier aan dat in deze wijk een woningbouwopgave van minimaal 1.800 en maximaal 3.300 nieuwe woningen mogelijk is.

13

Betekenis voor het project Het toevoegen van 29 appartementen op deze locatie, in een stadse woonomgeving en met een stadse uitstraling is in lijn met de Omgevingsvisie. 3.3 Provinciale Omgevingsvisie en verordening 3.3.1 Omgevingsvisie NH 2050 Met het op 28 november 2018 vaststellen van de Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 heeft de provincie voor ogen om een balans te creëren tussen economische groei en leefbaarheid. Dit betekent dat in heel Noord-Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd. Er zijn randvoorwaarden geformuleerd hoe om te gaan met klimaatverandering. De provincie ontwikkelt zoveel mogelijk natuur inclusief en met behoud van (karakteristieke) landschappen, clustert ruimtelijke economische ontwikkelingen rond infrastructuur en houdt rekening met de ondergrond. In de visie zijn 5 bewegingen met ontwikkelprincipes beschreven voor de ontwikkeling van de leefomgeving: 1. Dynamisch schiereiland. Hierin is het benutten van de unieke ligging van Noord-Holland, te midden van water, leidend. 2. Metropool in ontwikkeling. Hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad functioneert. 3. Sterke kernen, sterke regio’s, gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden. 4. Nieuwe energie, benut de economische kansen van de energietransitie. 5.

Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving, staan het ontwikkelen van natuurwaarden en een economisch duurzame agrarische sector centraal. Betekenis voor het project Hoewel de 5 bewegingen onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, is vooral beweging 3 in het bijzonder relevant voor dit initiatief. De beweging ‘Sterke kernen, sterke regio’s’ heeft als speerpunten: ontwikkelen op basis van eigen kracht en kwaliteiten, voorzieningenniveau en bereikbaarheid op peil houden, behoud en ontwikkeling van krachtige identiteiten, principe van versterken complementariteit en regionale netwerken, mogelijkheden om te bouwen voegen zich naar de vraag op dat moment. De woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Duurzaamheid van de totale voorraad is uitgangspunt. De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op een binnenstedelijke transformatie waarbij een leegstaand gebouw wordt vervangen door een appartementengebouw en sluit aan op de ambities uit de omgevingsvisie. Het betreft een locatie die binnen 1.200 meter van een OV-knooppunt (station Hoorn) is gelegen. Daarmee voldoet de ontwikkeling aan het uitgangspunt dat woningbouw zo veel mogelijk moet worden geclusterd rond OV-knooppunten.

3.3.2 Omgevingsverordening NH2020 Op 22 oktober 2020 hebben Provinciale Staten de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld. De Omgevingsverordening NH2020 geldt vanaf 17 november 2020. In deze verordening zijn regels opgenomen die de provinciale belangen beschermen. De verordening vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving, zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening. In hoofdstuk 6 van de omgevingsverordening zijn instructieregels opgenomen. Dit zijn regels die door decentrale overheden in acht moeten worden genomen bij het opstellen van ruimtelijke plannen. De instructieregels zien onder meer op nieuwe stedelijke ontwikkelingen, bijzonder landschap, verblijfsrecreatie en detailhandel. Betekenis voor het project Voor de ontwikkeling ligt het accent bij artikel 6.3, een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. De essentie is dat bij woningbouwplannen sprake dient te zijn van regionale afstemming. Omdat onderhavig woningbouwplan regionaal wordt

14

afgestemd in fase 2 en voorziet in appartementen die de doorstroom in de wijk en de omliggende buurten op gang kan brengen, wordt verwacht dat dit plan zal voldoen aan deze verordening. 3.4 Structuurschets West-Friesland De gemeenten Drechterland, Enkhuizen, Hoorn, Koggenland, Medemblik, Opmeer en Stede Broec vormen samen de bestuurlijke regio West-Friesland. De regio heeft de ambitie binnen enkele jaren tot de top 10 van meest aantrekkelijke regio’s van Nederland te behoren. Het gezamenlijk ‘zorgen voor woonruimte voor de Westfriese bevolking en vraaggericht bouwen voor mensen van buiten de regio. De ambities van voorliggend plan, prettige wonen in een aantrekkelijke omgeving, sluiten aan op regionale ambities uit de structuurschets West-Friesland en de regionale woonvisie West-Friesland. Onderhavig woningbouwplan richt zich hoofdzakelijk op doorstromers op de woningbouwmarkt, en draagt, in de bestaande wijk met een relatief hoog aandeel sociale woningen, bij aan de diversiteit in woningen en voldoet aan deze ambitie. 3.5 Leidraad Inrichting openbare ruimte gemeente Hoorn (LIOR) Voor de aansluiting op het openbare gebied gelden de regels uit de LIOR, versie februari 2022. 3.6 Energie en duurzaam bouwen Hoorn wil in 2030 een CO2-reductie behalen van 49% ten opzichte van het CO2-niveau in 1990. Doel is om in 2040 klimaatneutraal te zijn.

Om in 2040 energieneutraal te zijn zullen alle partijen alle zeilen bij moeten zetten. Op dit moment wordt 4% van de energievraag duurzaam gerealiseerd binnen Hoorn. Om de overige 96% van de energievraag duurzaam te realiseren vóór 2040 is een enorme versnelling nodig. Daarom wordt gewerkt aan het besparen van energie, projecten om duurzame energie op te wekken en aardgasvrije warmte. De optimale mix aan oplossingen maakt het mogelijk om extra druk op bestaande en nieuwe infrastructuren te beperken. De elektrische infrastructuur is er een die nu al onder druk staat en daarom zal de gemeente bij uitgifte van grond vooraf een capaciteitscheck doen bij Liander. De kaders voor de energietransitie zijn hieronder weergegeven. Uitgangspunten en wettelijke eisen - Alle nieuwe gebouwen moeten voldoen aan Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG123), zoals beschreven in de NTA 8800. (zie: https://www.rvo.nl/). - Ook worden de plannen getoetst op het risico op temperatuuroverschrijding in het gebouw (zie: https://www.rvo.nl/). - De hoeveelheid hernieuwbare energie (BENG3) bestaat uit: opbrengst van zonnepanelen, stadsverwarming, warmte- en koudeopslag. (NEN 7125, zie www.nenconnect.nl). - Warmtepompen kunnen geluid maken. Hier zijn normen voor. De hoeveelheid geluid op de erfgrens mag in de nacht maximaal 40 dB zijn, en overdag 45 dB. Deze eisen gelden voor nieuwbouw en bestaande woningen.

- Voor de toepassing van bodemenergie is vaak een vergunning nodig: o Een klein (<70 kW) gesloten systeem moet bij de gemeente worden gemeld via www.omgevingsloket.nl. o Voor een gesloten systeem groter dan 70 kW moet een vergunning worden aangevraagd bij de gemeente. o Voor een open systeem is een vergunning van de provincie nodig. Circulaire Economie en Materiaalgebruik Landelijk is bepaald dat Nederland in 2050 circulair moet zijn. De gemeente Hoorn neemt deel aan het interbestuurlijke overleg Verkeer en Vervoer, Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Economische Zaken (VVRE). Hier wordt gewerkt aan een gezamenlijke circulaire strategie en bijbehorende actieagenda. De strategie is in ontwikkeling en om die reden vooralsnog gebaseerd op het landelijk beleid. Uitgangspunten en wettelijke eisen: - Bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning is het verplicht om een Milieu Prestatie Gebouwen (MPG) in te vullen. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden gebruikt.

15

-

Per 1 juli 2021 zijn de eisen voor nieuwe woningen aangescherpt van 1,0 naar 0,8. De wettelijke eisen zullen stapsgewijs verder worden aangescherpt, waarbij de Rijksoverheid de norm in 2030 wil terugbrengen naar 0,5.

Klimaatadaptatie en Biodiversiteit De stresstest klimaatbestendig West-Friesland maakt inzichtelijk waar effecten van klimaatverandering zijn op gebied van droogte, hitte, wateroverlast, bodemdaling en waterkwaliteit. Deze effecten leiden op termijn mogelijk tot grote negatieve gevolgen voor de leefbaarheid. Maatregelen zijn nodig om veilig en comfortabel te kunnen blijven wonen, werken en recreëren. Hoofdpunten van het vastgestelde Ambitieniveau (B) voor klimaat adaptief handelen zijn: - meegroeien met de klimaatverandering, - beschermingsniveau is vergelijkbaar met de situatie van nu. - we benutten klimaatadaptatie actief om waarde toe te voegen aan onze stedelijke leefomgeving. Uitgangspunten In strategie B wordt ingezet op een beschermingsniveau waarbij bij heftige regenbuien geen schade optreedt aan gebouwen, infrastructuur en voorzieningen. Ook zijn er afspraken gemaakt over hitte, droogte en wateroverlast. Per onderdeel worden de uitgangspunten benoemd: Hitte: -

Tenminste 40% schaduw in het plangebied op de hoogste zonnestand (21 juni) voor verblijfsplekken en gebieden waar langzaam verkeer verplaatst en minimaal 30% schaduw op buurtniveau. Koele en schaduwrijke verblijfsplekken van minimaal 200m2 zijn op loopafstand (300 meter) aanwezig en openbaar toegankelijk. 50% van alle horizontale en verticale oppervlakten wordt warmte werend of verkoelend ingericht. De koeling van de gebouwen leidt niet tot opwarming van de (verblijfs)ruimten in de directe omgeving. Vitale en kwetsbare functies en groenvoorzieningen in de openbare ruimte moeten bestand zijn tegen hitte.

Droogte: - De grondwaterpeilen in het plangebied en de omgeving en de zoetwaterbeschikbaarheid in de bodem zijn sturend in de functiekeuze, systeemkeuze en inrichting in het plangebied. - De inrichting van het plangebied is infiltratieneutraal bij uitbreidingslocaties en infiltratiepositief bij herontwikkeling. - Bij het ontwerp en de inrichting wordt ingezet op drinkwaterbesparing, regenwaterbenutting en verbetering van de waterkwaliteit. - Vitale en kwetsbare functies moeten bestand zijn tegen langdurige droogte. Wateroverlast: - In het plangebied treedt bij hevige neerslag (1/100 jaar, bij 70mm in een uur) geen schade op in en aan gebouwen, infrastructuur en voorzieningen. Bij hevige neerslag (1/250 jaar, 90mm in een uur) blijven vitale en kwetsbare infrastructuur en voorzieningen functioneren en bereikbaar (hoofdwegen, drinkwater en energie). - Op privaat terrein wordt een groot deel van de neerslag (range 40-70 mm) van een hevige bui op het bebouwd deel van het privaat terrein zelf verwerkt (geïnfiltreerd, opgevangen en/of vertraagd afgevoerd) of in extra watervoorzieningen in of toegerekend aan het plangebied. De voorzieningen voeren de eerste 24 uur vertraagd af (niet extra naar riolering of watersysteem) en zijn in maximaal 60 uur weer beschikbaar.

De verwerking van de neerslag op het overige deel van het private terrein is de verantwoordelijkheid van de perceeleigenaar, zoals geregeld via de Waterwet. - De ontwikkeling gebeurt waterneutraal en leidt niet tot extra aanvoer/afvoer van water. Hemelwater wordt zoveel mogelijk vastgehouden en hergebruikt in het plangebied. - In het gebied is natuurlijke en oppervlakkige afwatering zoveel mogelijk aanwezig. - Bij een waterdiepte van 20 cm op de rijbaan door extreme regen en/of overstromingen mag geen schade optreden aan gebouwen en elektrische installaties in de openbare ruimte en blijven wegen begaanbaar.

16

3.7 Groenvisie In de huidige situatie is al de nodige bebouwing op het perceel aanwezig. Het bestemmingsplan staat dit ook toe. Het plan voorziet in de sloop van de huidige bebouwing en de nieuwbouw van een appartementengebouw. Ten opzichte van de huidige situatie wordt de oppervlakte aan bebouwing niet vergroot. Wel zal de nieuwbouw met de inrichting van het omliggende terrein moeten voldoen aan de uitgangspunten zoals verwoord in de Groenvisie. De Groenvisie 2019-2029 is in te zien via https://www.hoorn.nl/bestanden/afbeeldingen/nieuwsitems/Groenvisie%20Hoorn.pdf. In ieder geval is er binnen de ontwikkeling aandacht voor behoud en realisatie van groen en voor de aanleg van een ontmoetingsplek en/of speelvoorziening met natuurlijk spelen in een groene omgeving. Bij de uitwerking van het plan zijn de pijlers uit de groenvisie leidend. 3.8 Mobiliteitsvisie Hoorn 2030 Deze is te vinden via http://hoorn.bestuurlijkeinformatie.nl en dan zoeken op Mobiliteitsvisie. De Mobiliteitsvisie legt de denkkaders voor ontwikkelingen vast en geeft vorm aan de hoofdkeuzes voor de ontwikkeling van de infrastructuurnetwerken en het Hoornse denken over mobiliteit. Meer stad worden gaat niet zomaar. Mobiliteit is een belangrijke voorwaarde bij het meer stad worden. Er wordt daarom ingezet op zeven punten. 1. Vervoerwijze afhankelijk van het schaalniveau van de reis. 2.

Kwaliteit toevoegen voor lopen, fiets en OV. Autokwaliteit op peil houden. 3. Een sterke stedelijke knoop rondom de binnenstad en het station. 4. De wijken buiten de stedelijke knoop hebben een onderscheidende woonkwaliteit dankzij de nabijheid van zowel het stedelijke kerngebied als het groene landschap. 5. Gebiedsontwikkeling als vliegwiel voor routekwaliteit en innovaties. 6. Een veilige stad voor elke verplaatsing. 7. Verduurzaming van de automobiliteit: laden en delen. Bij de uitwerking van het plan dient rekening te worden gehouden met de kaders uit de Mobiliteitsvisie Hoorn 2030. 3.9 Bomenbeleidsplan Bomenbeleidsplan gemeente Hoorn.pdf (wur.nl) Conform het gemeentelijk bomenbeleidsplan moet voor elke extra woning 1,3 boom worden geplant. Dit kan zowel binnen het plangebied worden opgelost, maar ook daarbuiten. Wanneer het niet (geheel) binnen het plangebied mogelijk is, kan "vergroening" in de omgeving of op een andere passende wijze worden ingevuld in het plangebied (waarbij goedkeuring nodig is van de gemeente) en indien dit niet mogelijk is kan door een financiële bijdrage deze verplichting worden geregeld door de gemeente door buiten het plangebied hieraan uitvoering te geven. Hiervoor dient een afkoopsom van € 500 per boom in de overeenkomst op te worden genomen.

3.10 Toekomst van de stad - Uitgangspunten voor ‘meer stad worden’ https://ris2.ibabs.eu/Agenda/Details/Hoorn/a45cac1c-08d8-49dc-bcc0-108af070ca39 agendapunt 8.3. De gemeenteraad heeft voor de stedelijke ontwikkeling van Hoorn ambities vastgesteld. De visie is het handvat voor de ontwikkeling om ‘meer stad te worden’. Op 6 juni 2019 heeft de gemeenteraad het volgende besloten: 1. Om leefbare en vitale stad te blijven moet Hoorn 'meer stad worden'. 2. De gemeente Hoorn maakt een ambitiesprong in het stedelijk gebied en realiseert stedelijke woonmilieus waarin wonen, werken en verblijven samenkomen en die een duidelijke meerwaarde opleveren voor de stad. Kansen hiervoor liggen met name in verdichting in de stedelijke rand rondom de binnenstad. 3. De gemeente Hoorn streeft naar het transformeren van bedrijventerreinen in of tegen het stedelijk gebied naar gebieden waarin wonen, werken en verblijven samenkomen, zodat deze gebieden aansluiten bij de rest van de stad en aantrekkelijk blijven voor inwoners, bedrijven en bezoekers. 4. Onze ambitiesprong dragen we proactief uit en we zetten de gemeente Hoorn op de kaart als aantrekkelijke stad om te wonen, werken en te verblijven.

17

5. Om onze ambities te realiseren maken we een slag van 'beheergemeente' naar 'ontwikkelingsgemeente'. 6. De uitgangspunten zoals genoemd in het voorstel behorende bij het besluit (onder argumenten) leidend te laten zijn bij nieuwe ontwikkelingen in de stad en als leidraad te hanteren voor nog te ontwikkelen beleid zoals het economisch programma en de woonvisie. 7. Woningbouwprojecten voor jongeren tot en met 28 jaar, bij voorkeur en rondom stationsgebied(en) te (laten) realiseren, omdat dit een effectieve bijdrage levert om Hoorn, als kloppend hart van de regio, een vitale stad te laten blijven. Vanwege de ligging én omvang van de locatie is het mogelijk om met dit initiatief optimaal invulling te geven aan de gemeentelijke ambitie ‘Hoorn meer stad’. De uitgangspunten van het ‘Meer stad worden’ zijn nader uitgewerkt in onder meer de Woonvisie, de Mobiliteitsvisie en de Omgevingsvisie”. De locatie ligt in de wijk Hoorn-Noord/Venenlaankwartier en maakt deel uit van de schil rond de binnenstad. Het citaat onder het kopje ‘Omgevingsvisie’ geeft nadere duiding voor dit project. 3.11 Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Gemeente Hoorn (overheid.nl) Op 6 juni 2019 heeft de raad de Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Hoorn vastgesteld.

De huidige doelgroepenverordening is hierdoor niet van toepassing op deze ontwikkeling, omdat er alleen sprake is van middeldure en dure koop. De Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur zal naar verwachting in 2022 worden aangepast, waarbij onder andere de koopprijsgrenzen worden geactualiseerd. Er worden in de nieuwe doelgroepenverordening over meer categorieën woningen voorwaarden vastgelegd. Zoals het er nu naar uitziet niet alleen voor goedkope koopwoningen, maar ook voor middeldure koopwoningen tot de NHGgrens van €355.000 (prijspeil 2022). Mogelijk wordt de doelgroepenverordening eerst aangepast op prijsgrenzen (met name verhoging van goedkope koop) en later op andere aspecten. De doelgroepenverordening staat echter niet op zichzelf en is alleen van kracht wanneer hier in het bestemmingsplan naar verwezen wordt. Dat is op voorliggende locatie niet het geval. Voor deze ontwikkeling vindt geen herziening of aanpassing van het bestemmingsplan plaats. Daarmee is ook de nieuwe doelgroepenverordening niet van toepassing op deze ontwikkeling. 3.12 Ladder voor duurzame verstedelijking wetten.nl - Regeling - Besluit ruimtelijke ordening - BWBR0023798 (overheid.nl) In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd.

Het doel dat hiermee wordt beoogd, is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en een goede ruimtelijke ordening bewerkstelligen, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. De behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom worden afgewogen en gemotiveerd. Artikel 3.1.6. lid 2 Bro schrijft voor dat de onderbouwing van een ruimtelijk plan, waar een nieuwe stedelijke ontwikkeling mee mogelijk wordt gemaakt, aan de Ladder moet voldoen. De tekst uit het Bro luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'. De eerste afweging in de toetsing aan de Ladder is het beantwoorden van de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro genoemd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

De ontwikkeling van de locatie aan de J. Willemszstraat 18 is een stedelijke ontwikkeling zoals bedoel in het Bro. In de ruimtelijke procedure zal het plan moeten worden voorzien van een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

18

3.13 Woonvisie 2020- 2025 https://ris2.ibabs.eu/Agenda/Details/Hoorn/f327748f-d0a1-4929-b5ca-801e8551db6b Vanuit de Woonvisie, vastgesteld door de gemeenteraad op 20 oktober 2020, wordt ingezet op de groei van de stad, te streven naar een gemengde bevolking naar leeftijd en sociaaleconomische status per wijk, te werken aan een duurzamer woningvoorraad en in te zetten op meer sociale huurwoningen en een betere doorstroming in de sociale- en midden categorie. Er zijn vier opgaven geformuleerd: 1. Versnelling en ontwikkeling. We zetten in op groei van de stad. We stimuleren onze partners om de bouwproductie hoog te houden om zo aan te sluiten op de gezamenlijke ambities. Daarmee trekken we nieuwe inwoners (jongeren en hoger opgeleiden) aan. Er ontstaan gemengde wijken voor de lange termijn. 2. Wonen, zorg en welzijn. De wijken gaan bestaan uit een gemengde bevolking naar leeftijd en sociaaleconomische status. Mensen kunnen elkaar ontmoeten en naar eigen vermogen meedoen. Om de vergrijzing op te vangen gaan we aan de slag met passende woonvormen en voorzieningen en bewustwording onder de doelgroep rond de aanpassing van de woning met betrekking tot het langer zelfstandig wonen. Om personeelstekorten in de zorg te bestrijden, werken we samen om studenten in de zorg te faciliteren. 3. Duurzaam wonen.

We werken aan een duurzamere woningvoorraad en richten ons op thema’s als energieneutraliteit, circulair bouwen en alternatieven voor het gas. 4. Sociale huurmarkt, woonwagenbewoners en buitenlandse werknemers. Meer sociale huurwoningen en betere doorstroming in de sociale- en midden categorie moeten zorgen voor voldoende aanbod. Woonwagenbewoners van Hoorn kunnen leven in een woonvorm die past bij hun culturele identiteit. Omdat de beroepsbevolking krimpt, is de gemeente ook steeds meer afhankelijk van buitenlandse werknemers. De gemeente werkt toe naar een verdeling per wijk van 30 procent goedkoop, 30 procent middelduur en 40 procent duur, in een mix van koop en huur.

19

4. Ruimtelijke uitgangspunten 4.1 Stedenbouw Stedenbouwkundige uitgangspunten Belangrijk bij de ontwikkeling van Jan Willemszstraat 18 is dat deze ontwikkeling een bijdrage levert aan het herstel van de samenhang in het gebied. Maat en schaal van de bebouwing en het herstellen van straat en pleinwanden zijn daarbij van belang. Ook terughoudendheid in vormgeving, architectuur, kleur en materiaal zijn van belang om juist het accent van de kerk te versterken. De gewenste uitstraling en architectuurbeeld en frisse, heldere stedelijke woongebouwen is het uitgangspunt bij de ontwikkeling. Het plangebied is gesitueerd aan de rand van het ensemble en dient te reageren op de naastgelegen deelgebied, het historische lint de Drieboomlaan en de kleinschaligheid van dit lint.

Inpassing ontwikkeling binnen de stedenbouwkundige situatie

Het plangebied heeft twee belangrijke zichtlijnen vanuit de omgeving: één in het verlengde van de Jan Willemszstraat en een belangrijke vanaf de Johannes Poststraat, één van de belangrijkste doorgaande wegen in de wijk. Deze zichtlijn loopt via het kerkplein aan de voorzijde van de Engelbewaarderskerk. De zichtlijnen verankeren het plangebied in de stedenbouwkundige situatie. Belangrijk is dat de bebouwing onderdeel gaat uitmaken als stedelijke wanden van de Jan Willemszstraat en het kerkplein. Dit versterkt de ruimtelijke structuur. Doelstelling voor de wijk is het versterken van het stedelijke karakter van de wijk en het ontwikkelen van een stadswijk met veel levendigheid met een diversiteit aan diverse stedelijke functies als wonen, werken en voldoende voorzieningen. De ontwikkeling zal om deze reden een bijdrage moeten leveren aan deze ambitie. Het ontwikkelen van een levendig stedelijke bouwblok is uitgangspunt. In de huidige situatie heeft het openbaar gebied een zeer stenig karakter, door grote vlakken verharding van het kerkplein en de locatie van Jan Willemszstraat 18. Doelstelling van de ontwikkeling is om het gebied te verzachten door het aanbrengen van meer groen in de wijk. Belangrijk is daarom een groene inpassing van de nieuwbouw.

Kansen: • Herontwikkeling tot een aantrekkelijk stedelijk gebied als onderdeel van de aangrenzende woonbuurt • Kans tot stedelijke verdichting en functiemenging. • Samenhang binnen het gebied.

20

Uitganspunten: 1. Op een heldere manier afronden van de rafelrand (achterkant situatie randen) van het lint Drieboomlaan en de Loniusstraat. Houdt afstand met de toekomstige invulling i.v.m. privacy, met een maximale bouwhoogte van 3 lagen. 2. De bebouwing vormt een stedelijk bouwblok in aansluiting bij de wijkvisie (stadswijk) en heeft een hoogte van maximaal 3 lagen aan de zijde van de Drieboomlaan een accent is mogelijk tot 4 bouwlagen met een maximum bouwhoogte van 13 meter. 3. De ontwikkeling houdt rekening met het accent van de markante kerk van HH Engelbewaarders en is terughoudend in vomgeving, architectuur, kleur en materiaal. 4. De invulling van het plangebied houdt tevens rekening met de aangrenzende woonbuurt van de Jan Willemszstraat, een buurt met een orthogonale opzet. De bebouwing zorgt voor een eenduidige en levendige straatwand. De ontsluiting van het terrein vindt aan deze zijde plaats. 5. Mogelijkheid voor een langzaamverkeerstoegang vanaf Loniusstraat. 6. Begeleidende stedelijke bebouwing langs de Johannes Poststraat. De bebouwing zorgt voor een levendige en sterke pleinwand. Denk daarbij ook aan collectieve ruimtes (aansluiting plein). 7. De bebouwing gaat bij voorkeur uit van een platte afdekking in aansluiting bij het volume van het kerkgebouw. 8. Het plan houdt rekening met aanwezige (waardevolle) bomen.

Binnen het plangebied wordt per woning 1,3 boom aangeplant. 9. Groene afscherming (bijv. haag, ruige beplanting of groene schermen) van de aangrenzende achtertuinen hoogte minimaal 2 meter of hoger. De bestaande achterpaden worden geïntegreerd in het plan. Bestaande hoge hekwerken zijn ongewenst en worden verwijderd.

21

Bebouwing en uitstraling: a. In architectuur maakt het plan onderdeel uit van de wijk, karaktervol, terughoudend, baksteenarchitectuur met accenten in metselwerk en metselverbanden. b. De bebouwing voegt zich door parcellering en voldoende plasticiteit in de kleinschaligheid van de woonwijk. c. Het gebouw is alzijdig, geen galerijen in het zicht. De bebouwing heeft een interne ontsluiting. d. Herkenbaarheid van entrees woningen aan de straat, houdt rekening met de zichtlijnen. e. Woningen met uitzicht (ogen op straat), rekening houdend met privacy. f. Levendige plinten, geen gesloten gevels met bergingen. Denk aan collectieve fietsenbergingen en boosterruimtes met veel glas, transparantie en levendigheid. Denk ook aan collectieve ruimtes als buurtkamer, kookstudio e.d. Functiemenging in de wijk is belangrijk. g. De woningen hebben ruime buitenruimtes, buitenruimtes op de begane grond zijn beperkt (ter grootte van bovenliggende balkons en zijn afgescheiden met lage groene hagen. h. Rondom is het gebouw voorzien van een groene collectieve tuin met een lage groene haag als erfscheiding. i. Het terrein is bij voorkeur openbaar toegankelijk, een aansluiting op het (openbare) kerkplein is een ruimtelijke en functionele kans. j.

Onderzocht kan worden of er een koppeling /toegankelijkheid met parkeerterrein van de kerk mogelijk is en eventueel het parkeerterrein bij de kerk integreren in het plan (dubbelgebruik in de parkeertelling). Daarbij ontstaan kansen voor het vergroenen van het kerkplein en met name het vergroenen van de achterzijde van de woningen is daarbij van belang. k. Goede en voldoende parkeeroplossingen (norm gemeente) versus programma, voorkom extra parkeerdruk in de omgeving. Het parkeren wordt minimaal uit het zicht aangelegd. (Half) verdiept parkeren onder het gebouw kan bijdragen aan een groene invulling van het plangebied, hierbij is een hogere bouwhoogte van 14 meter mogelijk. l. In aansluiting bij de wens van buurtbewoners wordt in het plan een openbaar toegankelijke speeltuin aangelegd. m. Het terrein is goed bereikbaar en zichtbaar vanaf openbaar gebied (sociale veiligheid). 4.2 Landschap en groen Zie paragraaf 4.1. 4.3 Wonen • De gemeente streeft naar evenwichtig opgebouwde, veerkrachtige wijken met een verdeling van 3030-40 (goedkoop, middelduur en duur) in een mix van huur en koop. In Hoorn-Noord zijn meer dan 30% goedkope woningen en daarom is een toevoeging aan het middeldure en dure segment gewenst. • In het voortraject spraken partijen over een plan met 29 woningen met als voorgestelde verdeling: o Circa 8 woningen < 85% NHG (dit kan dus ook nog 7 of 9 worden).

o Circa 8 woningen tussen 85% NHG en NHG (dit kan dus ook nog 7 of 9 worden). o Circa 13 woningen in de vrije sector. Het gaat dan om 16 woningen in het middeldure en 13 woningen in het dure segment. De grens tussen het middeldure en dure segment is de NHG-grens. Deze verdeling past in het streven uit het Afwegingskader Wonen West-Friesland. Noot: De gemeente werkt aan het opstellen van een convenant met de Woningmakers (een aantal projectontwikkelaars en woningcorporatie Intermaris), naast een actualisatie van de doelgroepenverordening. De gemeente vindt het belangrijk prijsgrenzen te bepalen, deze op te nemen in de te sluiten anterieure overeenkomst met Pro6Vastgoed en zoveel mogelijk te laten aansluiten op de te maken afspraken uit het genoemde convenant. Zo komen de kopers in de verschillende projecten op dezelfde manier in aanmerking voor de verschillende categorieën koopwoningen.

22

De ontwikkelaar Pro6Vastgoed wenst uit te gaan van de percentages en niet van prijsgrenzen. De onderbouwing hiervoor is dat het nog onzeker is hoe onder andere de woningmarkt en de bouwprijzen zich de komende 2 jaar zullen ontwikkelen. Omdat het project zich nog redelijk vooraan in het ontwikkeltraject bevindt en de procedure zelfs nog gestart moet worden is het te vroeg om prijsgrenzen vast te leggen. Het is daarmee overigens niet gezegd dat de ontwikkelaar prijsgrenzen geheel uitsluit. De differentiatie van de NHG-prijs sluit aan op het huidige beleid en de verschillende visies (de NHG-prijs zoals deze geldt op het moment van het verlenen van de omgevingsvergunning of ten tijde van het aangaan van de anterieure overeenkomst).

•

•

•

Uitgangspunt: Tot aan het moment van daadwerkelijk in de verkoop zetten van de woningen is in de huidige markt sprake van een aantal onzekerheden, zoals ontwikkelingen in de woningmarkt, bouwprijzen en de doorlooptijd van de procedure. Om die reden spreken partijen af de prijs nauwkeuriger te bepalen op het moment dat deze onzekerheden meer beheersbaar zijn. Dit is het moment van ondertekening van de anterieure overeenkomst of bij het verlenen van de omgevingsvergunning. Op dat moment is ook meer duidelijkheid over de afspraken uit het convenant met de Woningmakers. Bij meer dan 11 woningen is regionale afstemming nodig volgens het Afwegingskader Wonen WestFriesland. Dit Afwegingskader Wonen West-Friesland 2021 wordt ingevuld door de ontwikkelaar. Binnenstedelijke projecten worden niet meer afgestemd. Deze worden ter kennisname naar de regionale werkgroep wonen en de VVRE gebracht. Er zijn 8 kwalitatieve criteria:

Het woningbouwplan kan alleen verder indien deze minimaal aan 4 van de 8 criteria voldoet. Het plan voldoet aan meer dan 4 criteria. Voor alle nieuwbouwprojecten geldt de zelfbewoningsplicht. De gemeente legt voor alle nieuwbouw een zelfbewoningsplicht op. Hiermee beoogt de gemeente dat alleen de koper of huurder van de woning de woning uitsluitend kan gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen (onder)verhuren. Voor de categorieën sociale koop is dit vastgelegd in de doelgroepen-verordening. Voor de andere categorieën zijn hierover afspraken gemaakt in de anterieure overeenkomst. Qua grootte zouden de appartementen geschikt moeten zijn voor allerlei doelgroepen en leeftijden, ook voor senioren.

4.4 Verkeer, ontsluiting en parkeren Inhoudelijke punten: • Het plan ligt binnen het vergunning parkeren gebied en de parkeernormennota gaat ervan uit dat parkeren op eigen terrein opgelost wordt. De geleverde parkeerberekening voor 29 koopappartementen klopt, op eigen terrein zijn minimaal 38 pp benodigd. • Omdat het parkeren (voor bewoners en hun bezoekers) op eigen terrein geregeld moet worden, komen deze bewoners niet in aanmerking voor een parkeervergunning en kunnen bezoekers ook niet parkeren in het vergunning gebied. • Maatvoering ontbreekt (breedte rijbaan, voetpaden, parkeervakken, etc.). Maatvoering moet voldoen aan de uitgangpunten zoals omschreven in de LIOR van de gemeente Hoorn, Parkeernormennota van de gemeente Hoorn of aan de NEN2443 (gedeelte eigen terrein).

23

•

• • •

•

•

Extra aandacht is nodig voor het fiets parkeren. Aangegeven moet worden waar de fietsen van bezoekers gestald kunnen worden en hoe inpandig fiets parkeren wordt ingericht. Dit moet goed geregeld zijn om te voorkomen dat op een later moment fietsen buiten staan of een buitenberging wordt toegevoegd, ten nadele van groen of parkeren. Het terrein blijft privaat en komt onder beheer van een VvE. Uitgangen / toegangen van het pand moeten toegankelijk zijn voor de daarvoor bedoelde gebruikers en mogen niet geblokkeerd worden door parkeerplaatsen of te smalle paden. Aan de oostelijke zijde moet er ter hoogte van de uitgangen ruimte tussen de parkeervakken worden gecreëerd indien er onvoldoende ruimte aanwezig is om achter de parkeervakken langs te kunnen lopen. De locaties voor afvalinzameling moeten worden toegevoegd, bereikbaar zijn voor de vuilophaaldienst en geen beperkingen voor de bereikbaarheid van de andere verkeersdeelnemers opleveren. Indien huidige parkeercapaciteit in de openbare ruimte door deze ontwikkeling komt te vervallen moet deze in de directe omgeving gecompenseerd worden zodat de huidige parkeerdruk niet toeneemt.

4.5 Welstand en Beeldkwaliteitsplan Welstand Bouwplannen worden getoetst door de Commissie voor Monumenten en Welstand aan de criteria die zijn vastgelegd in de Welstandsnota 2020. Er wordt getoetst op de relatie met de omgeving, de gebouwen op zichzelf en de detaillering, materiaal- en kleurgebruik. Het plan dient aan de voorkant te worden besproken met de Commissie. De welstandscommissie is een onafhankelijk adviesorgaan dat het gemeentebestuur gevraagd en ongevraagd adviseert over ruimtelijke kwaliteit binnen de gemeente. Zij bewaakt en stimuleert de ruimtelijke kwaliteit en esthetische samenhang en baseert zich daarbij op het door de gemeente opgestelde welstandsbeleid. Haar taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn wettelijk vastgelegd. De formele, wettelijke bevoegdheid tot welstandstoetsing ligt bij de welstandscommissie. In een welstandsnota legt de gemeenteraad in criteria vast welke welstandseisen van toepassing zijn op het betreffende gebied. Bouwplannen worden getoetst door de Commissie voor Monumenten en Welstand aan de criteria die zijn vastgelegd in de Welstandsnota 2020. Hierin valt de te ontwikkelen locatie onder regulier welstandsgebied planmatige uitbreidingen 5a. Er wordt getoetst op de relatie met de omgeving, het bouwwerk op zichzelf en de detaillering, materiaal- en kleurgebruik.

De welstandsnota bevat echter geen welstandscriteria voor grotere (her)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken (2.3. Procedure bij nieuwe (her)ontwikkelingsprojecten). Voor dit initiatief is het daarom nodig om gebieds-specifieke criteria op te stellen en deze vast te leggen in een beeldkwaliteitsplan. Beeldkwaliteitsplan Door Pro6Vastgoed wordt een beeldkwaliteitsplan voor de locatie aangeleverd. Deze dient te worden voorgelegd aan de welstandscommissie. Het beeldkwaliteitsplan geeft concrete kaders en richtlijnen voor de uitwerking van de bebouwing en de openbare ruimte. Dit heeft als doel om de ruimtelijke kwaliteit en samenhang van het totaalplan te borgen. Voor het beeldkwaliteitsplan vindt afstemming plaats met de stedenbouwkundige en de Commissie voor Monumenten en Welstand. Na goedkeuring van het beeldkwaliteitsplan door de gemeente kan het concept van het beeldkwaliteitsplan worden gepresenteerd aan bewoners en betrokkenen en ter visie worden gelegd. Het beeldkwaliteitsplan volgt daarmee dezelfde vaststellingsprocedure als de welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan wordt vervolgens ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad en onderdeel van de welstandsnota. Dit beeldkwaliteitsplan vormt vervolgens een toetsingskader voor de commissie bij de beoordeling van de aanvraag omgevingsvergunning.

4.6 Civiel Het gebied is en blijft in eigendom van de ontwikkelaar.

24

Grond die wél overgedragen wordt aan de gemeente wordt door ontwikkelaar ingericht en om niet overgedragen. De technische uitgangspunten voor de inrichting zijn opgenomen in het hoofdstuk technische voorwaarden van het LIOR. Vooralsnog is voorzien in de groene omgeving naar en rondom de openbare speelvoorziening versus ontmoetingsplek. Speelplekken In deze wijk is een tekort aan speelplekken. Een extra speelplek is daarom wenselijk. Voor nieuwbouw en/of renovatieprojecten stellen wij de eis/norm dat er 10m2 per woning gereserveerd moet worden voor speelruimte. Dit is ook vastgelegd in het beleidsplan Spelen nu en later 2008 en hier is destijds akkoord op gegeven door het college. Voor verdere specifieke eisen wordt verwezen naar de LIOR. Pro6Vastgoed financiert de speelplekken. De gemeente onderhoud ze. 4.7 Erfgoed Het pand heeft geen monumentale status of beschermde status. 4.8 Archeologie Het perceel ligt buiten de archeologisch waardevolle zone die is aangegeven rondom de Drieboomlaan. Deze locatie heeft in het bestemmingsplan een dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie 5’. Hier is een vrijstellingsgrens van 10.000 m² aan verbonden. Deze grens zal met de geplande ontwikkeling niet worden overschreden. Nader archeologisch onderzoek is niet nodig. 4.9 Sociale Veiligheid / omwonenden Met het plan is onderzocht of verbindingen mogelijk zijn tussen delen van de wijk.

Dit is helaas niet haalbaar gebleken. Wel wordt een speelvoorziening en/of ontmoetingsplek gerealiseerd voor de omgeving. Sociale veiligheid is een belangrijk thema bij de realisatie van woningbouw. Het bouwplan en de speelvoorziening en/of ontmoetingsplek moeten getoetst worden op donkere hoeken en plaatsen waar samenscholing kan plaatvinden en waar dit ongewenst is. Ook de inpandige bergingen moeten getoetst worden op sociale veiligheid. 4.10 Ecologie De Wet natuurbescherming regelt de bescherming van natuurgebieden, soorten en bos. De wet is vanaf 1 januari 2017 van kracht. Vanuit deze wet geldt voor het plangebied het volgende. Voordat met de sloop van de bestaande gebouwen wordt overgegaan, is het noodzakelijk om een Quickscan ecologie op te stellen. Uit dit onderzoek zal blijken of binnen het plangebied, in het bijzonder de oude gebouwen, sprake is van beschermde plant- en/of diersoorten. Het advies uit dit onderzoek moet worden opgevolgd. 4.11 Openbare ruimte en speelvoorzieningen Bij de uitwerking dient aandacht besteed te worden aan: - Het intekenen van en de onderlinge afstand tussen de lichtmasten. - Bomennorm van 1.3 bomen per woning. Plek geven op het terrein en nadenken over impact op parkeerplaatsen, lichtmasten e.d.. - Containers: 1 ondergrondse container nodig op 32 woningen. Deze komt op openbaar gebied en niet op eigen terrein.

In de wijkvisie is opgenomen dat we zorgen dat de wijk goed en veilig toegankelijk is. Bij de aanpak van de openbare ruimte is extra aandacht voor de meest kwetsbare groepen: ouderen en jonge kinderen. Dit kan door het realiseren van een ontmoetingsplek en/of een speelplek voor kinderen. De ontwikkeling Jan Willemszstraat moet invulling geven aan de doelstelling: de speelplekken zijn van goede kwaliteit en bieden naast het spelen ook aanknopingspunten voor ontmoeting van jong en oud. Om de onderlinge sociale binding en betrokkenheid van bewoners bij hun eigen wijk en buurt te versterken, is het belangrijk om te werken aan voldoende plekken voor ontmoeting en contact én sterke

25

sociale netwerken van mensen. Naast de voorzieningen in de wijk die ontmoetingsplekken bieden voor jong en oud zijn hiervoor ook kansen bij de inrichting van de openbare ruimte. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van parkjes, pleintjes, en speelplekken voor kinderen. In elke buurt wordt hiervoor meer ruimte gemaakt, zodat bewoners nooit ver hoeven te lopen om elkaar te ontmoeten. Uit de campagne “Laat je Hoorn!” blijkt een behoefte aan meer bankjes in de routes van en naar de voorzieningen in de wijk. Speelplekonderzoek 2016 Hoorn Noord en Venenlaankwartier, gemeente Hoorn en Intermaris: https://www.hoorn.nl/laatjehoorn?highlight=speelplekonderzoek. 4.12 Uitgangspunten voor de wijk Visie "Samen voor Resultaat" Hoorn-Noord en Venenlaankwartier 2017-2037 (4 april 2017) https://www.hoorn.nl/bestanden/documenten/Hoorn-N%20Venenlaan/Wijkvisie%20HoornNoord%20Venenlaankwartier-7mb-.pdf De structuurvisie Hoorn is voor de wijk Hoorn-Noord / Venenlaankwartier door vertaald in deze wijkvisie. Het project Jan Willemszstraat ligt in de wijk Hoorn Noord. De wijk wordt omschreven als “oude wijk die nu al een stadse menging heeft. De ligging nabij het centrum rechtvaardigt een stedelijke sfeer. Een wijk met een gemengd samengestelde woningvoorraad met variatie in woningtypes”. De ontwikkeling Jan Willemszstraat moet invulling geven aan deze doelstelling.