Bijlage 1 - Nota van Uitgangspunten De Compagnie 1

Nota van uitgangspunten De Compagnie 1 Zwaag

Colofon Deze nota is opgesteld ter vaststelling door het college van Burgemeester en Wethouders van Hoorn op 19 september 2023 en vaststelling door de gemeenteraad op 19 oktober 2023. Dit document is opgesteld door het projectteam ‘De Compagnie 1’ in samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf. Initiatiefnemer: Rijksvastgoedbedrijf of haar rechtsopvolger(s).

1

Inhoudsopgave 1

INLEIDING ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 3 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

2

Inleiding ....................................................................................................................................................... 3 Initiatief ....................................................................................................................................................... 3 Locatie ......................................................................................................................................................... 4 Waardering.................................................................................................................................................. 5 Beleidskader ................................................................................................................................................ 5 Relaties omgeving ..................................................................................................................................... 13

RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN ---------------------------------------------------------------------------------------------- 14 2.1 Stedenbouw en openbare ruimte ............................................................................................................. 15 2.2 Welstand en beeldkwaliteit ...................................................................................................................... 23 2.3 Wonen ....................................................................................................................................................... 24 2.4 Maatschappelijk ........................................................................................................................................ 26 2.5 Spelen en sport ......................................................................................................................................... 27 2.6 Economie................................................................................................................................................... 27 2.7 Verkeer en parkeren ................................................................................................................................. 28 2.8 Bedrijven en milieuzonering .....................................................................................................................

32 2.9 Cultuurhistorie en archeologie.................................................................................................................. 33 2.10 Ecologie ..................................................................................................................................................... 35 2.11 Toerisme.................................................................................................................................................... 35 2.12 Sociale veiligheid ....................................................................................................................................... 36 2.13 Gezondheid ............................................................................................................................................... 36

3

TECHNISCHE UITGANGSPUNTEN ----------------------------------------------------------------------------------------------- 36 3.1 Kabels en leidingen, nutsruimten.............................................................................................................. 36 3.2 Kunstwerken ............................................................................................................................................. 36 3.3 Riolering .................................................................................................................................................... 36 3.4 Wateropgave/groen .................................................................................................................................. 36 3.5 Energie en duurzaam bouwen .................................................................................................................. 37 3.6 Afvalinzameling ......................................................................................................................................... 41 3.7 Civiel .......................................................................................................................................................... 41 3.8 Verlichting .................................................................................................................................................

41 3.9 Nood- en hulpdiensten ............................................................................................................................. 41 3.10 Keurmerk wonen ....................................................................................................................................... 41 3.11 Milieu- en omgevingsonderzoeken ........................................................................................................... 41

4

VERVOLG ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 42 4.1 4.2 4.3 4.4

Procesbeschrijving..................................................................................................................................... 42 Procedure omgevingsrecht ....................................................................................................................... 43 Communicatie en participatie ................................................................................................................... 44 Indicatieve planning .................................................................................................................................. 45

BIJLAGEN -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 46

2

1

Inleiding

1.1 Inleiding Voorafgaand aan de ruimtelijke procedure voor een project voor de ontwikkeling van een bouwplan op een locatie wordt een nota van uitgangspunten opgesteld. In een nota van uitgangspunten is een overzicht opgenomen van het beleid dat voor het project in hoofdzaak van toepassing is. Om medewerking te kunnen verlenen aan het project moet worden aangetoond dat het project rekening heeft gehouden met diverse beleidsstukken en dat het project in overeenstemming is met de uitgangspunten die hieruit volgen. Als in de fase van de totstandkoming van de nota van uitgangspunten wordt geconstateerd dat afwijking van beleid op onderdelen wenselijk of noodzakelijk is, wordt dit in de nota van uitgangspunten gemotiveerd. De nota van uitgangspunten wordt, na een tussentijds participatieproces, vastgesteld door het college van B&W en de gemeenteraad. Dit document is het document waaraan plannen kunnen worden getoetst en vormt de basis voor ruimtelijke besluitvorming. De nota van uitgangspunten vormt daarmee het ruimtelijk kader om te komen tot een plan waarmee de gemeente bereid is planologische medewerking te verlenen in afwijking van het huidige bestemmingsplan c.q. tijdelijke omgevingsplan. 1.2 1.2.1

Initiatief Aanleiding

De locatie De Compagnie 1 (hierna: plangebied) was tot 2019 in gebruik als penitentiaire inrichting. Na de beëindiging van het gebruik van De Compagnie 1 als penitentiaire inrichting zijn met de eigenaar – het Rijksvastgoedbedrijf (hierna: RVB) - afspraken gemaakt over de sloop van het gevangenisgebouw en de herontwikkeling van de locatie. In juni 2020 is een overeenkomst PI Zwaag gesloten met het RVB als eigenaar van het plangebied. Op dat moment leek de meest voor de hand liggende bestemming "Bedrijvigheid”, maar er is toen is ook gesproken over de bestemming “Wonen”. Het bepalen van de bestemming die de locatie kan krijgen, is vervolgens onderdeel geworden van de gemeente brede ‘Ruimtelijke Agenda’ die een nadere uitwerking vormt van de Omgevingsvisie. In het Coalitieakkoord 2022 is opgenomen over de projectlocatie: ‘We ontwikkelen het terrein van de voormalige gevangenis in Zwaag tot een gebied met modulaire tijdelijke woningen voor diverse doelgroepen. Inwoners die hier komen wonen, behouden wat ons betreft (een deel van) hun opgebouwde punten voor sociale huur’. Op 15 oktober 2022 heeft het college besloten dat de beoogde bestemming voor het terrein kan zijn: ‘wonen met ondersteunende functies, waarbij wordt uitgegaan van permanente huisvesting, die deels tijdelijk gebruikt wordt door diverse doelgroepen’.

Op 9 mei 2023 is vervolgens een intentieovereenkomst (hierna: “IOK”) met het RVB gesloten om een nota van uitgangspunten op te stellen voor de invulling van het plangebied met woningen en voorzieningen waarbij moet worden onderzocht op welke manier een passende invulling voor deze locatie kan worden gegeven. Vanwege de druk op de woningmarkt en diverse maatschappelijke en urgente huisvestingsopgaven is het onwenselijk om deze locatie lang braak te laten liggen en is in de IOK afgesproken om gezamenlijk de mogelijkheden te onderzoeken om een deel van de woningbouw versneld te realiseren. De Overeenkomst PI Zwaag en de IOK, het coalitieakkoord en het collegebesluit van 15 oktober 2022 hebben geleid tot een initiatief dat in de navolgende paragraaf globaal wordt omschreven. Het RVB heeft aangegeven niet zelf de herontwikkeling van het plangebied realiseren. De bedoeling van het RVBtis om het plangebied (al dan niet in delen) (openbaar) te verkopen. 1.2.2

Omschrijving initiatief

Het RVB heeft eind 2022 een eerste globale stedenbouwkundige studie voor het plangebied laten verrichten door bureau Urhahn1. In de studie werd uitgegaan van een plan met een verdeling in woonsegmenten met 30% 1 Wonen in Zwaag, Scenario’s voor een nieuwe woongebied op de locatie van de voormalige PI Zwaag in Hoorn, Urhahn stedenbouw &

Strategie, 16 november 2023.

3

sociaal, 30% middenhuur, 40% vrije sector waarbij het uitgangspunt is dat de flexwoningen worden omgezet in sociale woningen. Het totaal woonvolume kwam in deze studie grofweg uit op 38.680 m² bvo. Dit plan is in november 2022 besproken op het gemeentelijke platform voor de behandeling van initiatieven: de ‘intaketafel’. De intaketafel heeft een eerste advies gegeven over de studie. Daarbij is aangegeven dat de voorstellen voor wat betreft het ruime programma niet passend zijn voor de locatie, maar dat de studie een goede eerste zoektocht is naar de mogelijkheden van het plangebied. Met deze nota van uitgangspunten wordt de zoektocht naar de mogelijkheden op deze locatie nader ingevuld. Vanwege de opgave die de gemeente heeft om opvang te verzorgen voor ontheemden (vluchtelingen) uit Oekraïne is met het RVB aanvankelijk de mogelijkheid besproken om, vooruitlopend op de definitieve invulling van de locatie, op een deel van het plangebied tijdelijk opvang van Oekraïense vluchtelingen te realiseren. Eerst is onderzocht of er tijdelijk woningen geplaatst konden worden voor een periode van 3 tot 5 jaar, maar dit leverde geen haalbare business case op.

Vanwege de druk op de woningmarkt en diverse maatschappelijke en urgente huisvestingsopgaven is vervolgens in de IOK vastgelegd om met het RVB te onderzoeken of het mogelijk is om een deel van de woningen uit de definitieve invulling van het plangebied versneld te realiseren. Dit kan gezien worden als een pilot, waarbij we zowel door nauwe samenwerking als het slim plannen van processen tijdwinst willen boeken. Dat betekent dat parallel aan deze nota van uitgangspunten is onderzocht hoe deze 100 wooneenheden toch versneld kunnen worden gerealiseerd. De beoogde versneld te realiseren woningbouw staat niet in de weg aan de definitieve invulling van de locatie, maar gaat onderdeel uitmaken van de definitieve invulling. Voor de versnelde realisatie van woningen is een notitie Versnelde woningbouw opgesteld, waarin is opgenomen of en hoe deze versnelling kan worden bereikt. Het doel van deze nota van uitgangspunten is in die zin tweeledig: 1. het formuleren van uitgangspunten waar een initiatief voor een definitieve invulling van het plangebied aan moet voldoen; 2. het formuleren van uitgangspunten voor een versnelde realisatie van een deel van de woningen, die onderdeel uitmaken van de beoogde definitieve situatie.

1.3 Locatie De ligging van het plangebied betreft de ontwikkellocatie van de voormalige penitentiaire inrichting, ook wel bekend als de ‘Glasbak’ en is gevestigd aan De Compagnie 1. De locatie ligt tussen de Oostergouw, Dorpsstraat en de toeristische spoorlijn Hoorn-Medemblik en wordt aan twee zijdes (noordzijde en oostzijde) omsloten door het bedrijventerrein Westfrisia. De bedrijvigheid op bedrijventerrein Westfrisia is voornamelijk kleinschalig, maar biedt ook ruimte aan grotere bedrijven uit de distributie- en transportsector. Aan de westzijde en zuidzijde zijn de woonwijken Risdam en Zwaag. De penitentiaire inrichting had een capaciteit van 324 gedetineerden en de status die het Ministerie van Justitie aan de penitentiaire inrichting heeft toegekend is Huis van Bewaring (cellencomplex voor (voorlopige) hechtenis). In 2021/2022 is de penitentiaire inrichting gesloopt en sindsdien ligt het terrein braak.

4

Locatie met groen omkaderd op een luchtfoto, bron: Google maps

1.4 Waardering De Compagnie 1 ligt aan de Oostergouw, een belangrijke doorgaande weg die Hoorn verbindt met de N307 en de A7. Ten noorden en oosten van de locatie ligt bedrijventerrein Westfrisia, met voornamelijk grootschalige autobedrijven langs de Oostergouw. Aan de zuidzijde ligt bedrijventerrein De Oude Veiling. Ook hier grenzen bedrijven aan de Oostergouw. Belangrijk is de ontwikkeling van de Rozenbuurt, een groene woonwijk aan de oostzijde van de Oostergouw. Het beeld aan de Oostergouw wordt daarbij gevormd door appartementengebouwen in het groen, die aan de zuidzijde aansluiting vinden bij het groene woonmilieu van de Vriendschapslaan, waar ook het beeld wordt gevormd door appartementengebouwen in het groen van wijkpark Blokweer. Daarmee ontstaat een continuïteit aan groene woonmilieus aan de Oostergouw als verbinding met de locatie aan De Compagnie. Ook is de ligging aan de Dorpsstraat van Zwaag aan de zuidzijde van de locatie van belang. De Dorpsstraat is een waardevol cultuurhistorisch lint, met vrijstaande huizen met de achterzijde naar het plangebied gericht. Aan de westzijde van het plangebied ligt de spoorlijn van de Museumstoomtram met de aan de overzijde gelegen woonwijk Risdam-Noord. De locatie heeft door de barrièrewerking van de spoorlijn een geïsoleerde ligging ten opzichte van de woonwijk.

De locatie is zeer goed ontsloten door de N307 aan de noordzijde en de Oostergouw. Ook voor fietsverkeer is de locatie goed ontsloten door vrij liggende fietspaden langs de Oostergouw, die de stad met het buitengebied verbinden. Ook de Dorpsstraat fungeert als goede fietsverbinding. Door de spoorlijn is er in de huidige situatie geen directe verbinding voor langzaam verkeer mogelijk met de woonwijk Risdam Noord aan de westzijde van het plangebied. Voor voetgangers is er daarnaast op dit moment geen veilige route richting de Dorpsstraat. Dit is wel noodzakelijk om de nieuwe buurt goed in te bedden. Aan de westzijde, langs de spoorlijn en aan de zuidzijde, aansluitend bij de Dorpsstraat zijn zeer brede en dichte groenstroken aanwezig met grote volwassen bomen. Dit biedt samen met het aanwezige water voldoende kansen voor groene en waterrijke woonkwaliteiten. 1.5 Beleidskader In deze paragraaf wordt ingegaan op diverse relevante beleidsstukken en wordt aangegeven waar het initiatief rekening mee moet houden bij de uitwerking van het plan. Het is geen uitputtende opsomming van beleid. Hier staan de belangrijkste beleidskaders waar het initiatief in ieder geval aan moet worden getoetst. 1.5.1

Ladder voor duurzame verstedelijking

WETTEN.NL - REGELING - BESLUIT RUIMTELIJKE ORDENING - BWBR0023798 (OVERHEID.NL)

5

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd. Het doel hiervan, is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en een goede ruimtelijke ordening bewerkstelligen. Dit onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. De behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom worden afgewogen en gemotiveerd. Artikel 3.1.6. lid 2 Bro schrijft voor dat de onderbouwing van een ruimtelijk plan, waar een nieuwe stedelijke ontwikkeling mee mogelijk wordt gemaakt, aan de Ladder moet voldoen. De tekst uit het Bro luidt als volgt: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien’. De eerste afweging in de toetsing aan de Ladder is het beantwoorden van de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Als nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro genoemd: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Op het moment van schrijven van deze nota van uitgangspunten is de Omgevingswet nog niet in werking getreden. De Omgevingswet treedt inwerking op 1 januari 2024. Vanaf dat moment is het Bro niet meer het toetsingskader, maar het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) waar in artikel 5.129g eveneens de regeling voor de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen. Consequenties voor dit project: De ontwikkeling van het plangebied aan De Compagnie 1 is een stedelijke ontwikkeling zoals bedoel in het Bro en het Bkl. In de ruimtelijke procedure moet het plan worden voorzien van een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. 1.5.2

Omgevingsvisie NH2050

Met het op 28 november 2018 vaststellen van de Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 heeft de provincie als doel om balans te creëren tussen economische groei en leefbaarheid. Dit betekent dat in heel Noord-Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd. Er zijn randvoorwaarden geformuleerd die aangeven hoe om moet worden gegaan met klimaatverandering. De provincie ontwikkelt zoveel mogelijk natuurinclusief en met behoud van (karakteristieke) landschappen, clustert ruimtelijke economische ontwikkelingen rond infrastructuur en houdt rekening met de ondergrond. In de visie zijn vijf bewegingen met ontwikkelprincipes beschreven voor de ontwikkeling van de leefomgeving: 1. Dynamisch schiereiland. Hierin is het benutten van de unieke ligging van Noord-Holland, omringt door water, leidend. 2. Metropool in ontwikkeling. Hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad functioneert. 3. Sterke kernen, sterke regio’s, gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden. 4. Nieuwe energie, benut de economische kansen van de energietransitie. 5. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving, staan het ontwikkelen van natuurwaarden en een economisch duurzame agrarische sector centraal.

Consequenties voor dit project: Hoewel alle vijf bewegingen onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, is vooral bewegingen 3 in het bijzonder relevant voor dit initiatief. De beweging ‘Sterke kernen, sterke regio’s’ heeft als speerpunten: ontwikkelen op basis van eigen kracht en kwaliteiten, voorzieningenniveau en bereikbaarheid op peil houden, behoud en ontwikkeling van krachtige identiteiten, principe van versterken complementariteit en regionale netwerken, mogelijkheden om te bouwen voegen zich naar de vraag op dat moment. De beweging ‘Sterke kernen, sterke regio’s’ beoogt handvatten te geven om de werkgelegenheid, het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid op peil te houden en om dorpen, steden en regio’s de krachtige identiteit die ze zo kenmerkt te laten

6

behouden of te ontwikkelen. Of er mogelijkheden komen om te bouwen, hangt mede af van de vraag die er op dat moment is. 1.5.3

Omgevingsverordening NH2020

OMGEVINGSVERORDENING NH2020 (GECONSOLIDEERD) (RUIMTELIJKEPLANNEN.NL) De Omgevingsverordening NH2020 is op 16 november 2020 vastgesteld en op 19 december 2022 voor het laatst herzien. In de omgevingsverordening zijn regels samengevoegd op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water. De provincie wil met de omgevingsverordening ontwikkelingen, zoals woningbouw en de energietransitie, mogelijk maken en zet in op het beschermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland. Hierin wordt een evenwichtige balans gezocht tussen economische groei en leefbaarheid. De Omgevingsverordening NH2020 bevat ook regels over stedelijke ontwikkelingen. Een stedelijke ontwikkeling is een ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Het initiatief is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro en de Omgevingsverordening NH2020. Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Gedeputeerde Staten stelt nadere regels aan de afspraken.

Consequenties voor dit project: De beoogde ontwikkeling moet in overeenstemming zijn met afspraken in de regio. 1.5.4

Omgevingsvisie Hoorn

RUIMTELIJKEPLANNEN.NL Op 8 februari 2022 is omgevingsvisie van de gemeente Hoorn vastgesteld door de gemeenteraad. Om Hoorn nog completer, krachtiger en leefbaarder te maken, investeren we in aantrekkelijkere nieuwe en bestaande stads- en woonwijken. Het is belangrijk om de juiste woningen op de juiste plek te bouwen en voor de juiste doelgroep. Ook de levendigheid en de sfeer zijn belangrijk: Woningen gemengd met bedrijven en voldoende ruimtes voor ontmoeting. In stadse woonomgevingen staan woningen, bedrijven en voorzieningen dichter op en door elkaar. Het is ook van belang dat we ervoor zorgen dat de sociale en maatschappelijke voorzieningen zoals bijvoorbeeld gezondheidscentra, scholen, culturele centra en buurthuizen, meegroeien met het aantal inwoners, werknemers, scholieren en bezoekers. Consequenties voor dit project: Het plangebied is in de omgevingsvisie benoemd als transformatiegebied waar transformatie naar bijvoorbeeld woningbouw mogelijk is. 1.5.5

Bestemmingsplannen

RUIMTELIJKEPLANNEN.NL Op de gronden van het initiatief gelden de volgende bestemmingsplannen: 1. Bedrijventerrein Westfrisia De gronden zijn bestemd als ‘Maatschappelijk’ waarbinnen penitentiaire inrichtingen zijn toegelaten. Gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Per bouwvlak is een bouwhoogte en een bouwpercentage aangegeven op de verbeelding. Ook hebben de gronden de dubbelbestemming ‘WaardeArcheologie 4’ op grond waarvan de gronden mede zijn bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden in de bodem. 2. Paraplubestemmingsplan parkeren & laden en lossen In dit bestemmingsplan is bepaald dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, afhankelijk van de functie en de locatie, moeten voldoen aan de parkeernorm. Welke voortvloeit uit geldend gemeentelijk parkeerbeleid.

7

3. Paraplubestemmingsplan Archeologie In dit bestemmingsplan zijn regels opgenomen over Archeologie. De gronden hebben de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 4’ waardoor de gronden mede zijn bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden in de bodem. 4. Paraplubestemmingsplannen Veegplan en Veegplan 2 Dit bestemmingsplan kent geen bijzonderheden voor het plangebied. Consequenties voor dit project: De beoogde ontwikkeling is in strijd met het bestemmingsplan Bedrijventerrein Westfrisia. Ook dient bij de verdere uitwerking met de regels van de andere bestemmingsplannen rekening te worden gehouden. Voor onderhavig plan dient te worden afgeweken van het bestemmingsplan door middel van een nieuw omgevingsrechtelijk besluit onder de Omgevingswet2. 1.5.6

Raadsbesluit adviesrecht onder de Omgevingswet

Op grond van artikel 16.15 lid 1 van de Omgevingswet kan de raad gevallen aanwijzen waarin zij advies uitbrengt over de aanvraag. Het adviesrecht is een zogenaamd verzwaard adviesrecht. Dat wil zeggen dat het advies bindend is voor het college. Op 8 februari 2022 heeft de raad een besluit genomen over de gevallen waarin de raad gebruik wenst te maken van het bindend adviesrecht. Dat is het geval als het college van burgemeester en wethouders voornemens is mee te werken aan een aanvraag om omgevingsvergunning die in strijd is met het Omgevingsplan en die niet past in een door de gemeenteraad vastgesteld ruimtelijk kader dan wel die voorziet in een ingrijpende wijziging van de stedenbouwkundige of ruimtelijke structuur. Als de gemeenteraad de ruimtelijke kaders heeft vastgesteld, is het college gehouden aan deze kaders. Wanneer een aanvraag niet past binnen de ruimtelijke kaders en het college wil meewerken aan het initiatief, dan wordt de aanvraag voor advies aan de gemeenteraad voorgelegd. Aanvragen die in overeenstemming zijn met een eerder vastgesteld ruimtelijk kader hoeven niet voor advies te worden voorgelegd. Een stedenbouwkundige structuur is de opbouw van en de manier waarop bebouwing, straten, pleinen, groen en andere openbare ruimten ten opzichte van elkaar zijn gesitueerd en zich tot elkaar verhouden.

Een ingrijpende wijziging is bijvoorbeeld een grootschalige aanpassing van de weg- of groenstructuur en een wezenlijke wijziging in de bebouwingsstructuur. Hieronder wordt niet verstaan incidentele verschuivingen als gevolg van bijbehorende bouwwerken of kleinschalige aanpassingen in de stedenbouwkundige structuur, of het wijzigen van het gebruik van bestaande gebouwen waarbij de massa van het gebouw niet wijzigt of van een tijdelijke ontwikkeling (van maximaal vijf jaren). Wanneer de aanvraag betrekking heeft op het verhogen van (delen van) een bestaand gebouw met twee bouwlagen of meer, is er sprake van een wijziging van de stedenbouwkundige structuur. Eén bouwlaag mag hierbij maximaal 3 meter bedragen. Bij de toename in hoogte wordt altijd uitgegaan van het geldende planologisch kader. De bestaande feitelijke situatie is niet maatgevend. Consequenties voor dit project: Omdat voor dit project wordt voorgesteld om de raad de nota van uitgangspunten te laten vaststellen als ruimtelijk kader, is een bindend advies niet van toepassing als de aanvraag omgevingsvergunning binnen het kader past. Dit komt ten goede aan het versnellen van de woningbouw, omdat niet eerst een raadsbesluit nodig is om de omgevingsvergunning te verlenen. 1.5.7

Raadsbesluit participatie onder de Omgevingswet

Op grond van artikel 16.55 van de Omgevingswet kan de raad gevallen aanwijzen waarbinnen het verplicht is om participatie te organiseren voor een ontwikkeling. Op 8 februari 2022 heeft de raad een besluit genomen over de gevallen waarin participatie verplicht is. Dat is het geval al het een aanvraag betreft voor een activiteit die niet in het omgevingsplan past en waarvoor de raad het adviesrecht van toepassing heeft verklaard. Ook in geval dat een project in strijd is met het omgevingsplan en waarvoor een nota van uitgangspunten moet worden opgesteld, is participatie een verplicht onderdeel van de aanvraag voor een omgevingsvergunning.

2 De Omgevingswet treedt vanaf 1 januari 2024 in werking.

8

Voor overige gevallen is participatie niet wettelijk verplicht. De raad heeft echter wel besloten dat voor de aanvragen om omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit waarvoor geen bindend advies van de raad nodig is, de initiatiefnemers op het belang van participatie wordt gewezen omdat alle belangen betrokken dienen te worden bij de afweging of kan worden afgeweken van het omgevingsplan en hierdoor een beter besluit kan worden genomen. Consequenties voor dit project: Zoals toegelicht onder 1.5.6 is het bindend adviesrecht naar verwachting niet van toepassing en zal voor de ontwikkeling een nota van uitgangspunten zijn vastgesteld. Er is geen sprake van een verplichting tot participatie. Desalniettemin is er ruimschoots aandacht gegeven aan participatie in het voortraject. In paragraaf 6.3 zal meer worden ingegaan op participatie met de omgeving. 1.5.8

Toekomst van de stad - Uitgangspunten voor ‘meer stad worden’

https://ris2.ibabs.eu/Agenda/Details/Hoorn/a45cac1c-08d8-49dc-bcc0-108af070ca39 agendapunt 8.3. De gemeenteraad heeft voor de stedelijke ontwikkeling van Hoorn ambities vastgesteld. De visie is het handvat voor de ontwikkeling om ‘meer stad te worden’. Op 6 juni 2019 heeft de gemeenteraad het volgende besloten: 1. Om leefbare en vitale stad te blijven moet Hoorn 'meer stad worden'; 2. De gemeente Hoorn maakt een ambitiesprong in het stedelijk gebied en realiseert stedelijke woonmilieus waarin wonen, werken en verblijven samenkomen en die een duidelijke meerwaarde opleveren voor de stad. Kansen hiervoor liggen met name in verdichting in de stedelijke rand rondom de binnenstad; 3. De gemeente Hoorn streeft naar het transformeren van bedrijventerreinen in of tegen het stedelijk gebied naar gebieden waarin wonen, werken en verblijven samenkomen, zodat deze gebieden aansluiten bij de rest van de stad en aantrekkelijk blijven voor inwoners, bedrijven en bezoekers. 4. Onze ambitiesprong dragen we proactief uit en we zetten de gemeente Hoorn op de kaart als aantrekkelijke stad om te wonen, werken en te verblijven; 5. Om onze ambities te realiseren maken we een slag van 'beheergemeente' naar 'ontwikkelingsgemeente'. 6.

De uitgangspunten zoals genoemd in dit voorstel (onder argumenten) leidend te laten zijn bij nieuwe ontwikkelingen in de stad en als leidraad te hanteren voor nog te ontwikkelen beleid zoals het economisch programma en de Woonvisie. 7. Woningbouwprojecten voor jongeren tot en met 28 jaar, bij voorkeur en rondom stationsgebied(en) te (laten) realiseren, omdat dit een effectieve bijdrage levert om Hoorn, als kloppend hart van de regio, een vitale stad te laten blijven. Vanwege de ligging én omvang van de locatie is het mogelijk om met dit initiatief optimaal invulling te geven aan de gemeentelijke ambitie ‘Hoorn meer stad’. De ontwikkeling voor de locatie De Compagnie 1 valt in het gebied ‘jaren 70/80 wijken’. Hiermee zijn met name de bestaande woonwijken bedoeld. Het plangebied bevindt zich echter niet in een bestaande woonwijk. De ontwikkeling van het plangebied past goed binnen de algemene uitgangspunten van ‘meer stad’ worden. Consequenties voor dit project: Het plan dient bij te dragen aan deze gestelde ambities om 'meer stad’ te worden. 1.5.9

Woonvisie Hoorn 2020-2025

Vanuit de Woonvisie, vastgesteld door de gemeenteraad op 20 oktober 2020, wordt ingezet op de groei van de stad, te streven naar een gemengde bevolking naar leeftijd en sociaaleconomische status per wijk, te werken aan een duurzamer woningvoorraad en in te zetten op meer sociale huurwoningen en een betere doorstroming in de sociale- en middencategorie. Er zijn vier opgaven geformuleerd: 1.

2.

Versnelling en ontwikkeling. We zetten in op groei van de stad. We stimuleren onze partners om de bouwproductie hoog te houden om zo aan te sluiten op de gezamenlijke ambities. Daarmee trekken we nieuwe inwoners (jongeren en hoger opgeleiden) aan. Er ontstaan gemengde wijken voor de lange termijn. Wonen, zorg en welzijn. De wijken gaan bestaan uit een gemengde bevolking naar leeftijd en sociaaleconomische status. Mensen 9

3.

4.

kunnen elkaar ontmoeten en naar eigen vermogen meedoen. Om de vergrijzing op te vangen gaan we aan de slag met passende woonvormen en voorzieningen en bewustwording onder de doelgroep rond de aanpassing van de woning met betrekking tot het langer zelfstandig wonen. Om personeelstekorten in de zorg te bestrijden, werken we samen om studenten in de zorg te faciliteren. Duurzaam wonen. We werken aan een duurzamere woningvoorraad en richten ons op thema’s als energieneutraliteit, circulair bouwen en alternatieven voor het gas. Sociale huurmarkt, woonwagenbewoners en buitenlandse werknemers. Meer sociale huurwoningen en betere doorstroming in de sociale- en middencategorie moeten zorgen voor voldoende aanbod. Woonwagenbewoners van Hoorn kunnen leven in een woonvorm die past bij hun culturele identiteit. Omdat de beroepsbevolking krimpt, is de gemeente ook steeds meer afhankelijk van buitenlandse werknemers.

Consequenties voor dit project: Gelet op de grote behoefte aan woningen sluit de beoogde ontwikkeling goed aan bij de doelstellingen van de Woonvisie. Verderop in de nota van uitgangspunten wordt meer gedetailleerd ingegaan op het woonprogramma. 1.5.10

Verordening doelgroepen sociale/middeldure huur en sociale koop Gemeente Hoorn 2023

GEMEENTEBLAD 2023, 223816 | OVERHEID.NL > OFFICIËLE BEKENDMAKINGEN (OFFICIELEBEKENDMAKINGEN.NL) Op 13 april 2023 is de Verordening doelgroepen sociale/middeldure huur en sociale koop Gemeente Hoorn 2023 vastgesteld. Deze verordening vervangt de Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Hoorn uit 2019. In de verordening staan regels over sociale huur- en koopwoningen en middeldure huurwoningen waaronder inkomensgrenzen, huurprijsgrenzen en instandhoudingstermijnen. De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen is minimaal 25 jaar na de eerste ingebruikname en moet gedurende deze periode beschikbaar blijven voor de doelgroep. Voor geliberaliseerde woningen in de middenhuur is deze termijn 15 jaar. De instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen is gesplitst in het lage en het hoge segment. Voor het lage segment geldt een termijn van tien jaar. Voor het hoge segment geldt een termijn van vijf jaar. Consequenties voor dit project: De sociale huur- en koopwoningen en middeldure huurwoningen die worden gerealiseerd moeten voldoen aan de gestelde eisen uit de verordening. 1.5.11

Woondeal 15 maart 2023

WOONDEAL NOORD-HOLLAND NOORD - PROVINCIE NOORD-HOLLAND Op 15 maart 2023 hebben het Rijk, de provincie Noord-Holland en de gemeenten in de regio Noord-Holland Noord een woondeal gesloten. Deze heeft het uitgangspunt om voor 2030 ruim 12.500 woningen te realiseren in Westfriesland. Afgesproken is om gemiddeld binnen de gemeente 65% van de nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment (goedkoop en middelduur) te realiseren en te streven naar 30% sociale huur in de bestaande voorraad. Consequenties voor dit project: Uitgangspunt is om aan te sluiten bij de Woondeal waarin is afgesproken om op regioniveau ten minste 65% van de nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment (goedkoop en middelduur) te realiseren en te streven naar 30% sociale huur in de bestaande voorraad.

10

1.5.12

Detailhandelsnota 2020-2025

Op 21 april 2021 heeft de raad de Detailhandelsnota 2020-2025 Gemeente Hoorn (verder: detailhandelsnota) vastgesteld. In de detailhandelsnota staan de uitgangspunten verwoord voor een toekomstbestendig detailhandelsbeleid. Vestiging van solitaire winkels op locaties is ongewenst. Consequenties voor dit project: Detailhandel is niet beoogd in het plangebied. 1.5.13

Hoornse Hoogte, Intensiverings- en Hoogbouwvisie Hoorn 2021

Op 8 februari 2022 is de Hoornse Hoogte, Intensiverings- en Hoogbouwvisie Hoorn 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Met deze visie wil de gemeente Hoorn richting geven aan de groei van de stad. Het gaat erom die groei concreet te maken. Waar (op welke plekken in de stad), wat (met welke bebouwing en openbare ruimte) en hoe (in welk ontwerp- en besluitvormingsproces). Het plangebied ligt binnen het gebied dat een ‘Groene woonbuurt’ is genoemd. In deze gebieden komt bij wijkwinkelcentra (bijvoorbeeld Risdam Noord) of aan doorgaande ontsluitingswegen hogere bebouwing voor. Als in dit gebied in een hogere dichtheid gebouwd wordt, is dat altijd onder de voorwaarde, dat dit in een ruime groene setting gebeurt. Boven acht bouwlagen of boven een FSI van 2,5 is er sprake van hoogbouw en is het opstellen van een Hoogbouw Effect Rapportage (HER) verplicht. Consequenties voor dit project: Voor dit project is hoogbouw niet aan de orde. In de paragraaf stedenbouwkundige uitgangspunten wordt dieper ingegaan op de van toepassing zijnde stedenbouwkundige randvoorwaarden en groene setting. 1.5.14

Mobiliteitsvisie Hoorn 2030, Meer stad met mobiliteit

De Mobiliteitsvisie legt de denkkaders voor ontwikkelingen vast en geeft vorm aan de hoofdkeuzes voor de ontwikkeling van de infrastructuurnetwerken en het Hoornse denken over mobiliteit. Meer stad worden gaat niet zomaar. Mobiliteit is een belangrijke voorwaarde bij het meer stad worden. We zetten daarom in op zeven punten. 1. Vervoerwijze afhankelijk van het schaalniveau van de reis. 2. Kwaliteit toevoegen voor lopen, fiets en OV. Autokwaliteit op peil houden. 3. Een sterke stedelijke knoop rondom de binnenstad en het station. 4. De wijken buiten de stedelijke knoop hebben een onderscheidende woonkwaliteit dankzij de nabijheid van zowel het stedelijke kerngebied als het groene landschap. 5. Gebiedsontwikkeling als vliegwiel voor routekwaliteit en innovaties. 6. Een veilige stad voor elke verplaatsing. 7. Verduurzaming van de automobiliteit: laden en delen. Consequenties voor dit project: Bij de uitwerking van het plan dient rekening te worden gehouden met de kaders uit de Mobiliteitsvisie Hoorn 2030. 1.5.15

LIOR gemeente Hoorn, februari 2023

Voor een duurzame, integrale inrichting van de openbare ruimte is de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte van toepassing. Hierin staan de algemene richtlijnen en uitgangspunten voor de inrichting en kwaliteit van de Hoornse openbare ruimte. Bij nieuwe ontwikkelingen in de gemeente ontwikkelt een initiatiefnemer niet alleen privaat terrein, maar ook vaak de openbare ruimte. Nadat de openbare ruimte gereed is, neemt de gemeente deze over in beheer en eigendom. Daarom is het belangrijk dat de gemeente vooraf kan aangeven welk kwaliteitsniveau zij wenst. Overigens geldt de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte ook wanneer de gemeente de openbare ruimte inricht. Om in heel het projectproces inzicht te hebben in de wensen van de gemeente ten aanzien van de te ontwikkelen openbare ruimte, levert deze Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) een substantiële bijdrage.

11

Consequenties voor dit project: Bij de uitwerking van het plan dient rekening te worden gehouden met de LIOR. De actuele versie van de LIOR die geldt tijdens het maken van afspraken in een anterieure overeenkomst, is leidend voor het project. Voor zover de wens voor de inrichting van de openbare ruimte afwijkt van de in de LIOR vastgestelde richtlijnen, worden de wensen vooraf door de initiatiefnemer verzameld in een overzichtelijk document; bijvoorbeeld een ontwerpnotitie. Bij het overleg van wens naar vastgestelde beslissing worden de juiste (interne) stakeholder(s) van de gemeente meegenomen. Dit is in ieder geval de juiste discipline van de afdeling(en) beheer (en de afdeling realisatie). In overleg met de contactpersoon wordt de wens wel of niet in het project opgenomen. In gesprek over de LIOR kan ook naar voren komen dat er werk met werk gemaakt kan worden of kan worden meegelift op geplande ontwikkelingen. Dit vergemakkelijkt en verduurzaamt het project. 1.5.16

Bomenbeleidsplan

Bomenbeleidsplan gemeente Hoorn.pdf (wur.nl) Conform het gemeentelijk bomenbeleidsplan moet voor elke extra woning 1,3 boom worden geplant. In beginsel moet dit binnen het plangebied worden geplant, in verband met een evenwichtige spreiding van bomen. Wanneer het niet (geheel) binnen het plangebied mogelijk is kan door een financiële bijdrage per niet gerealiseerde boom deze verplichting worden geregeld door de gemeente door buiten het plangebied hieraan uitvoering te geven. Consequenties voor dit project: Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan voor het gehele gebied zal rekening moeten worden gehouden met deze norm. Waarschijnlijk kunnen veel bomen binnen het plangebied geplant worden, maar zal er ook naar locaties buiten het plangebied gezocht moeten worden. De kosten voor bomen buiten het plangebied worden verhaald op de ontwikkelaar(s). 1.5.17

Vaarroutes

De gemeente Hoorn heeft het voornemen om het vaarroutenetwerk te versterken en waar nodig en financieel uitvoerbaar, worden bij ruimtelijke ontwikkelingen knelpunten in de vaarroutes opgelost. Consequenties voor dit project: Het plangebied ligt niet aan één van de bestaande of gewenste vaarroutes waardoor dit onderwerp verder buiten beschouwing blijft. 1.5.18

Overig beleid

Overig beleid waar rekening mee dient te worden gehouden, betreft onder meer: • • • •

•

Meerjarenbeleidsplan Sociaal Domein Meekomen, rondkomen en vooruitkomen 2019-2023 https://ris2.ibabs.eu/Agenda/Details/Hoorn/efa3067c-c6d0-4a44-b888-b93528c007c6 Algemene verordening Ondergrondse Infrastructuur Algemene verordening ondergrondse infrastructuren Hoorn 2014 (overheid.nl) Groenvisie 2019-2029 HTTPS://WWW.HOORN.NL/BESTANDEN/DOCUMENTEN/GROENVISIE/1906-GROENVISIE%20HOORN.PDF Beleidsplan openbare verlichting 2014-2024 DOCUMENT HOORN - BIJLAGE 1. BELEIDSPLAN OPENBARE VERLICHTING 2014 - 2024 - IBABS RIS (BESTUURLIJKEINFORMATIE.NL) Welstandsnota 2020 WELSTANDSNOTA 2020 (OVERHEID.NL)

12

1.6 Relaties omgeving In het beleid maakt de locatie onderdeel uit van het gebied met de omschrijving ‘groene woonbuurt’, waarbij het van belang is dat ontwikkelingen plaatsvinden binnen een groene setting. Daarnaast is in het beleid vastgelegd in te zetten op de ontwikkeling van intensievere woningbouw met onderscheidende woonmilieus. Een concept van relaxt stedelijk wonen in een groene setting levert een bijdrage aan deze doelstelling maar zorgt ook voor een ruimtelijke aansluiting met de omgeving. Daarmee vormt de locatie een scharnierpunt aan de Oostergouw, tussen de grootschalige bedrijvigheid aan de noordwestzijde en groene woonmilieus aan de zuidoostzijde. Door de juiste maat en schaal van bouwblokken en inzet van voldoende groene kwaliteiten, kan de locatie in structuur onderdeel gaan uitmaken van deze omgeving. Uitgangspunt is daarbij wonen in het groen in aansluiting op de groene woonmilieus ten zuiden van de locatie. Daarmee ontstaat een continu beeld van groene woonmilieus aan de Oostergouw. Door de maat en schaal van de woningbouwblokken sluit het gebied aan bij de maat en schaal van de bestaande bedrijven aan de noordzijde. De locatie vormt daarmee de schakel tussen beide delen langs de Oostergouw.

De locatie binnen de stad maar ook de ligging tussen een kleinschalige woonwijk, de kleinschalige Dorpsstraat van Zwaag en het bedrijventerrein met een weliswaar een grotere maat en schaal in bebouwingsoppervlak maar met een beperkte bouwhoogte geeft geen aanleiding voor hogere bebouwing en accenten. De bouwhoogte van de bouwblokken is daarom beperkt tot vier bouwlagen met een maximum tot 15 meter. Deze maat biedt ruimte aan vier bouwlagen en ruimte voor een halfondergronds parkeerdek, opbouwen, dakranden en installaties. Op de koppen van de ontwikkeling, aan de zijde van De Compagnie en de Oostergouw zijn vijf bouwlagen wel denkbaar. Hier is de maximale bouwhoogte 16 meter, inclusief opbouwen, dakranden en installaties. Door de groene buffer met een bestaande watergang, dichte beplanting en volwassen bomen is er voldoende afstand tussen de achterzijde van het lint en de nieuwe ontwikkeling. Op die manier is het plan ook passend binnen de gewenste beeldkwaliteit van de linten. Dit geldt ook voor de woningen in Risdam aan de andere zijde van de spoorlijn. De locatie is goed ontsloten voor autoverkeer via De Compagnie aan de noordzijde in aansluiting op de Oostergouw. Daarnaast is het belangrijk om voldoende aansluitingen te maken voor langzaam verkeer om de locatie ook op dat gebied onderdeel uit te laten maken van de omgeving.

Niet alleen een aansluiting aan de noordzijde is daarbij van belang maar ook aan de oost- en westzijde. Met name de verbinding naar Risdam Noord met de vele voorzieningen in wijkwinkelcentrum de Korenbloem is van belang. Daarnaast is een langzaamverkeersverbinding met de Oostergouw nabij de Dorpsstraat ook voorwaardelijk. Voor voetgangers is er daarnaast op dit moment geen veilige route richting de Dorpsstraat. Dit is wel noodzakelijk om de nieuwe buurt goed in te bedden. Belangrijk is de positie van de locatie aan de doorgaande weg en de entree naar het bedrijventerrein. De locatie is daarmee beeldbepalend voor de plek. Belangrijk is dat op deze plekken een levendig en aantrekkelijk beeld ontstaat met voorzijdes van woningen en een voldoende groene inpassing.

13

2

Ruimtelijke uitgangspunten

Bureau Urhahn heeft een stedenbouwkundige hoofdopzet voor De Compagnie 1 opgesteld. Deze opzet is tot stand gekomen in nauw overleg met de gemeente en het RVB. Deze stedenbouwkundige hoofdopzet vormt de basis van de Nota van Uitgangspunten. De stedenbouwkundige hoofdopzet past binnen de andere in deze nota opgenomen eisen en randvoorwaarden.

Afbeelding: Vogelvlucht De Compagnie 1

14

Stedenbouw en openbare ruimte De Compagnie is een beeldbepalende plek in de gemeente Hoorn. Voor het verkeer op de Westfrisiaweg was de penitentiaire inrichting (P.I.) altijd een herkenningspunt en blikvanger. De gebiedsontwikkeling biedt de kans om hier een aantrekkelijke leefomgeving te maken die recht doet aan de aanwezige gebiedskwaliteiten. De stedenbouwkundig visie voor De Compagnie is gebaseerd op drie kernwaarden: 1) Samenhangend ensemble 2) Geborgen en verbonden 3) Wonen in de boomgaard Samen bepalen ze de toekomstige woonkwaliteit van De Compagnie.

Afbeelding: Plankaart De Compagnie 1

15

2.1.1

Samenhangend ensemble

Stedelijke woonblokken in een boomgaard De nieuwbouw op De Compagnie 1 bestaat uit drie deelgebieden. Deelgebied 1 betreft de eerste fase van de herontwikkeling en voorziet in twee woonblokken met in totaal 100 sociale huurwoningen met bijbehorende fietsenbergingen. Daarnaast is er ruimte voor maximaal 340 m² bvo publieke voorzieningen, waaronder in ieder geval een huismeesterruimte. Voor een toelichting op het type voorzieningen wordt verwezen naar de paragraaf maatschappelijke voorzieningen in paragraaf 2.4.

Deelgebied 1

Deelgebied 3

Deelgebied 2

Afbeelding: Indeling in deelgebieden

Deelgebieden 2 en 3 betreffen de tweede fase in de herontwikkeling van De Compagnie 1 en voorzien in respectievelijk één woonblok met 61 middeldure huurwoningen (deelgebied 2) en twee woonblokken met 94 dure woningen (koop of huur) (deelgebied 3). De kernwaarde ‘Samenhangend ensemble’ hangt samen met de geïsoleerde ligging van De Compagnie. De woonblokken vormen samen met het landschappelijke kader een sterke gebiedsidentiteit; ze vormen een samenhangend ensemble. Het concept van stedelijke woonblokken in een boomgaard vraagt om alzijdige bouwvolumes. Overal ontstaan aantrekkelijke, levendige gevels aan de boomgaard. Entrees op belangrijke plekken, woonfuncties maar ook maatschappelijke en gemeenschappelijke ruimtes in de plinten maar ook transparante collectieve fietsenbergingen kunnen zorgen voor levendigheid en aantrekkelijke uitstraling. 16

Dwarsprofielen plan

Noord zuid doorsnede

West oost doorsnede

17

Dichte kopse gevels binnen het bouwsysteem worden zoveel mogelijk voorkomen. Bij voorkeur wordt minstens één voordeur aan een zijstraat gepositioneerd. Ook de woonblokken zelf vormen een samenhangend ensemble. De blokken vormen een eenheid door hun stedenbouwkundige configuratie (schaal en maat) en een eenheid in materialisering en architectuurtaal. Er wordt een ruime afstand van minimaal 50 meter aangehouden tot aan de bedrijvenbestemming van het naastgelegen vleesverwerkingsbedrijf. De buffer binnen het plangebied wordt benut voor groen, parkeren en de verbinding voor langzaam verkeer naar het naastgelegen Risdam. De groene zone tussen de woningen aan de Dorpsstraat en het plangebied valt buiten deze ontwikkeling. De groenstrook blijft behouden als een bestaande en mooie groene strook. Onderzocht kan worden of er door de strook eventueel een wandelpad kan worden aangelegd, zodat de strook toegankelijk wordt voor een wandeling. De groene zone langs het spoor is deels in eigendom bij Museumstoomtram. Hier zijn plannen voor de bouw van een stallingsloods. Dit zal ten koste gaan van een deel van de groenstrook. Deze ontwikkeling staat los van de ontwikkeling van De Compagnie 1, maar het is gewenst om daar waar mogelijk groen te behouden.

Maat en schaal van de woonblokken De bouwblokken sluiten in maat en schaal van de bebouwing aan bij de omgeving en zijn daarmee passend binnen de structuur van de omgeving. Een woonblok bestaat uit meerdere bouwkundige delen rondom een binnenhof. Specifieke aandacht gaat uit naar de hoeken, kopse gevels en dakoppervlaktes. Het bouwvolume en de buitenruimte worden als eenheid ontworpen door aaneenrijging van voorgevels, zijgevels, stoepen, tuinmuren, poorten, bergingen en aanbouwingen. De bouwhoogte is beperkt tot maximaal 5 bouwlagen in de bouwblokken voor de sociale huur aan de kant van De Compagnie, langs de Oostergouw en een klein stukje naar de binnenzijde van het plangebied. De overige randen van de blokken voor de middel dure huur en de vrije sector worden in 4 bouwlagen (maximaal 15 meter) uitgevoerd. Aan de binnenzijde van het gebied is de bouwhoogte van alle bouwblokken beperkt tot maximaal 3 bouwlagen (maximaal 12 meter). Alle hoogtes zijn inclusief opbouwen, dakranden, installaties en inclusief een eventueel half ondergronds parkeerdek. De maximale maatvoering van de bouwblokken, bouwhoogte, locatie van entrees, parkeren, etc is vastgelegd in een spelregelkaart. Deze vormt een belangrijke leidraad bij de uitwerking van de bouwplannen en de openbare ruimte.

18

19

Spelregelkaart De Compagnie 1

Woningen en uitstraling Individuele woningen zijn herkenbaar in het gevelbeeld. Eventuele modules van het bouwsysteem zijn niet te herkennen in het gevelbeeld, té eentonige ritmiek moet worden voorkomen. Er is variatie, zonder dat het storend wordt. Met een onderscheid in het volume tussen de plint (begane grond) en de bovenbouw kan aandacht worden gegeven aan verschillen in plasticiteit, maat en schaal. De begane grond heet de bezoeker welkom op ooghoogte met behulp van een accent (bijvoorbeeld set back, materiaal- of hoogteverschil) bij de entreeruimten. De galerijontsluiting ligt aan de binnenzijde van de blokken en iedere woning heeft een eigen buitenruimte. Houtbouwconstructie of ander vormen van biobased bouwen verdienen de voorkeur. Er is sprake van eenduidig en rustig kleurgebruik; grote contrasten worden voorkomen. Passend bij het groene openbare binnengebied (met als thema een boomgaard) wordt gekozen voor een lichte, natuurlijke uitstraling. Daken van appartementen worden functioneel ingezet voor zonnepanelen gecombineerd met groen. De begane grond woningen staan aan een plintstoep die in de breedte vergelijkbaar is met de bovenliggende galerijen. Er is voldoende ruimte voor informele private toe-eigening van de ruimte door bijvoorbeeld plantenbakken en bankjes ter plaatse. 2.1.2

Geborgen en verbonden

Privé en collectief De kernwaarde ‘Geborgen en verbonden’ staat garant voor prettig samenleven in een gebied met een relatief hoge dichtheid. Dit vraagt om openbare plekken voor ontmoeting en collectiviteit, maar ook om helderheid over je eigen privédomein. Het kennen van je directe buren, het collectieve landschap, gedeelde voorzieningen binnen het woonblok, buurtvoorzieningen en goede verbindingen met de naastgelegen wijk vormen de basis voor een prettig collectief woonmilieu. De bescheiden compacte woonblokken met binnenhoven maken dit mogelijk. Wonen rond binnenhoven De binnenhoven vormen de kern van het hele woonblok. Vanuit hier zijn de woningen bereikbaar en zijn de maatschappelijke en gemeenschappelijke ruimtes in de plinten ontsloten. Een multifunctionele kleinschalige voorzieningenstrip op de begane grond van fase 1 herbergt voorzieningen voor de hele buurt en is (ook) bereikbaar vanuit de boomgaard. Er wordt gezocht naar een combinatie tussen voorzieningen voor de buurt en naar invulling voor tijdelijke huisvesting. Te denken valt aan gemeenschapsruimte, werkplekken, opslag collectieve speelvoorzieningen, wasmachineruimte, etc. Uiteraard is de boomgaard openbaar toegankelijk en voor en van iedereen. Collectiviteit op galerijen en in portieken Slechts een beperkt aantal woningen wordt ontsloten via de galerijen en portieken, die enige overmaat hebben.

Hier ontmoet men de buren en kunnen kleine kinderen spelen. Er is veel aandacht voor deze collectieve buitenruimtes: op elke verdieping is één ontmoetingsruimte gekoppeld aan de stijgpunten. Trappenhuizen in de buitenlucht met liften nodigen, door een overmaat in breedte, uit tot ontmoeten en zijn rechtstreeks toegankelijk vanaf de galerijen. Deze ruimtes zijn open, bieden lucht en geven het blok de nodige transparantie. De galerijen zijn breed genoeg om er te kunnen zitten en elkaar gemakkelijk te passeren. De galerij aan de binnenzijde (westzijde) van de bebouwing aan de Oostergouw is extra breed: deze wordt ook gebruikt als terras. Verbonden met de omgeving De locatie staat niet op zichzelf, verbindingen met de omgeving worden gerealiseerd waardoor interactie met de naastgelegen buurten kan ontstaan. Aan de noordzijde van de locatie is het wenselijk om een directe route voor fietsverkeer en voetgangers te realiseren naar de naastgelegen wijk Risdam en het voorzieningen centrum de Korenbloem. Voor deze verbinding is een veilige oversteek over het spoor noodzakelijk. Aan de zuidzijde wordt, voor voetgangers en fietsers, een directe toegang gerealiseerd tot de Dorpsstraat. Deze kan tegelijkertijd worden gebruikt voor calamiteitenverkeer. Voor voetgangers moet een voetpad langs de Oostergouw gemaakt worden tot aan de kruising met de Dorpsstraat.

De kruising moet worden aangepast, zodat ook voetgangers vanuit en naar het plangebied veilig kunnen oversteken. Het fietspad langs de Oostergouw moet tot aan de nieuwe toegang verbreed worden om ruimte te maken voor twee rijrichtingen. 20

2.1.3

Wonen in de boomgaard

Een collectief landschap Een van de belangrijkste kwaliteiten van de plek is het groen. Met name langs het oude spoorlijntje en aan de zuidzijde zijn brede bosgordels ontstaan, de groene buffers tussen het wonen en het bedrijventerrein. Dit groene karakter wordt versterkt en wordt de basis van de wijk. Vroeger waren in de wijde omgeving (hoogstam)boomgaarden te vinden. Dit vorm de inspiratie voor ‘wonen in de boomgaard’. Wonen in een collectieve fruittuin waar men elkaar ontmoet in een natuurlijke, prettige buitenruimte. Daarmee wordt op deze plek invulling gegeven aan de groene ambities uit de omgevingsvisie. Dit groene woonmilieu sluit aan op de nog te realiseren woonwijk de Rozenbuurt en de woningbouw aan de Vriendschapslaan. Daarmee ontstaat eenheid in beeld en verbinding langs de Oostergouw. Op die manier wordt de locatie van De Compagnie verankerd in de stad. De bestaande bosgordel en de fruitbomen vormen samen het decor voor de stedelijke woonblokken. Deze boomgaard is volledig openbaar toegankelijkheid en wordt beleefd vanuit alle woningen. De voorkanten van de woningen zijn zowel gericht op de boomgaard als naar de openbare kanten van de locaties de Oostergouw en De Compagnie. De overgang tussen privé buitenruimte op maaiveld en het landschap wordt met groen vormgegeven.

Centraal in De Compagnie ligt een volledig autovrije groenzone die wordt ingericht als park met paden, bomen en speel- en verblijfsplekken. De woonblokken hebben binnenhoven die worden gebruikt als functionele parkeerterreintjes. De ambitie is het parkeren in de binnenhoven van de middeldure huur en de vrije sector woonblokken (half)verdiept op te lossen waardoor de mogelijkheid ontstaat om een binnentuin hier bovenop te realiseren. In het halfopen blok van de sociale huurwoningen zal een binnentuin met ‘volle grond’ worden gerealiseerd. Het naastgelegen blok van de sociale huurwoningen krijgt een groen ingericht parkeerterrein op maaiveld. De boomgaard en de binnenhoven zijn met elkaar verbonden. De binnenhoven hebben een collectief karakter. Via de hoofdentrees (open trappenhuizen) zijn zowel het binnenhof als de boomgaard te bereiken. Natuur en groen in alle haarvaten Natuurinclusiviteit is onlosmakelijk onderdeel van het gebiedsconcept. Ontwikkelaars worden uitgedaagd om elementen op te nemen die een positieve bijdrage leveren aan de natuurwaarde van het gebied, aansluitend bij de ecologische waarde van de aangrenzende bossingels. Groene balkons en gevels versterken het karakter. Iedere woning krijgt een eigen buitenruimte van waaruit het landschap goed te beleven is. Ook de daken zijn in principe groen en worden tenminste als mos-sedumdak uitgevoerd.

Dit mag gecombineerd worden met zonnepanelen.

21

Ontsluiting en parkeren De boomgaard en de centrale groenzone zijn volledig autovrij. Dit betekent dat er alleen ruimte is voor langzaam verkeer (fiets en voetganger), met uitzondering van hulp- en nooddiensten. De auto-ontsluiting ligt aan de noord- en oostzijde. Het parkeren voor bewoners en bezoekers van de sociale huurwoningen wordt op het maaiveld gerealiseerd, aan de randen van het plangebied en binnen de bouwblokken. Voor het middeldure en dure woonprogramma wordt er in principe vanuit gegaan dat het parkeren voor bewoners en bezoekers in de hoven van de betreffende bouwblokken (half)ondergronds wordt opgelost, waarmee de ruimtelijke kwaliteit van de binnenhoven kan worden verbeterd. Indien dit aantoonbaar niet mogelijk blijkt te zijn, is parkeren voor bewoners en bezoekers van het middeldure en dure woonprogramma ook op maaiveld toegestaan in de hoven. Aan de buitenzijde zijn parkeerplaatsen opgenomen in het landschappelijke kader, met een concentratie van parkeerplaatsen in de noordwesthoek van het terrein.

Afbeelding: Ontsluiting en parkeren

22

2.1.4

Deelgebieden en versnelling

De nieuwbouw op De Compagnie bestaat uit drie deelgebieden, gerealiseerd in twee fasen. De deelfaseringen in de bouw zullen zo goed mogelijk op elkaar moeten worden aangesloten. Eerste fase Deelgebied 1 betreft de eerste fase van de herontwikkeling en voorziet in sociale huurwoningen en ruimte voor publieke voorzieningen en bijbehorende fietsenbergingen en autoparkeerplaatsen. Deze bouwblokken worden versneld gerealiseerd door middel van modulaire bouw. Deze kunnen worden ingezet voor de tijdelijke opvang van Oekraïense vluchtelingen, maar ook voor reguliere of andere bijzondere doelgroepen. Uiteindelijk kunnen al deze woningen toegevoegd worden aan de reguliere sociale huurvoorraad. Tweede fase Deelgebieden 2 en 3 betreffen de tweede fase en voorzien in middeldure en dure woningen (koop of huur). Deze worden volgens het reguliere proces gebouwd, in traditionele vorm of modulair. De deelfaseringen in de bouw zullen zo goed mogelijk op elkaar aangesloten moeten worden. Daarnaast moeten de eerste fase en de tweede fase ook voldoende samenhang hebben, zowel in beeldkwaliteit als in stedenbouwkundige configuratie. Het streven naar een krachtige buurt met samenhang moet daarom geborgd worden binnen het stedenbouwkundig plan en de beeldkwaliteit. Een belangrijke rol hierbij speelt de openbare ruimte. Deze kan naast de architectuur de nodige samenhang in het gebied brengen. 2.2 2.2.1