Bijlage 1 Evaluatie Leegstandwet

Het is te overwegen voor gemeenten om de termijn voor de meldplicht (voor bedrijfsvastgoed) te verlengen naar een jaar. Door de termijn te verlengen wordt minder tijd besteed aan gevallen van niet-problematische frictieleegstand. De huidige wet biedt hiervoor ruimte. In een klein aantal gevallen hebben gemeenten te maken met eigenaren die niet welwillend zijn of waar in het geheel geen contact mee te krijgen is. Voor deze leegstand wordt het beschikbare instrumentarium als onvoldoende effectief beschouwd. De extra mogelijkheden geboden door de experimenteerbepaling onder de Crisis- en herstelwet (thans ondergebracht in de Omgevingswet) kunnen de effectiviteit vergroten, maar ook dan kan het onvoldoende zijn om tot een oplossing te komen of deze af te dwingen. Rapport Evaluatie van de Leegstandwet (2024)

86

Een beperkt aantal gemeenten hanteert een leegstandverordening. Van deze gemeenten passen de meesten deze niet of slechts ten dele actief toe. Dit heeft enerzijds te maken met ook in deze gemeenten de beperkte omvang van het ervaren probleem. Anderzijds wordt de leegstandverordening als beperkt effectief ervaren en wordt bijvoorbeeld de voordracht van een huurder als niet werkbaar geacht. Daarmee is de toegevoegde waarde van de leegstandverordening zeer beperkt. De ervaringen van de gemeenten Utrecht en Amsterdam met de aanvullende mogelijkheden uit de (voormalige) Crisis- en herstelwet zijn positief. Zij ervaren een grotere slagkracht en in de gemeente Amsterdam lijken eerste resultaten te wijzen op met name een verkorting van de duur dat woningen leegstaan. Met de beperkte ervaring tot nu toe lijkt de experimenteerbepaling vanuit de Chw de leegstandverordening effectiever te maken. Daarbij lijkt de mogelijkheid om een eigenaar te verplichten tot verhuur een goede vervanging van de voordracht van een huurder door de gemeente. Dit laatste onderdeel van de reguliere leegstandverordening wordt door gemeenten als niet-uitvoerbaar en niet-handhaafbaar gezien.

Aanbeveling 1 | Neem de extra mogelijkheden die de experimenteerbepaling uit de (voormalige) Crisis- en herstelwet biedt op in de Leegstandwet. Ondanks beperkt empirisch bewijs, wijzen de ervaring in met name Amsterdam op een grotere effectiviteit. Daarnaast komt uit het onderzoek naar voren dat gemeenten de huidige leegstandverordening onvoldoende effectief vinden en verwachten dat de mogelijkheden van de experimenteerbepaling voor verbetering zouden zorgen.

De tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet wordt gezien als een instrument dat werkt voor het benutten van tijdelijk leegstaande woningen van met name woningcorporaties bij renovatieen sloop-nieuwbouwprojecten. Particuliere eigenaren maken onder de huidige marktomstandigheden weinig gebruik van de mogelijkheid. Onder andere economische omstandigheden zou dit instrument voor deze eigenaren echter ook van waarde kunnen zijn. In de praktijk moet vaak voor iedere individuele woning in een complex een vergunning worden aangevraagd en dus ook leges worden betaald. Dit kan voor eigenaren als obstakel gelden, waardoor andere vormen van leegstandbeheer de voorkeur krijgen. Dat kan de mate waarin de leegstand benut wordt voor tijdelijke verhuur via de Leegstandwet beperken. Ook gemeenten zouden graag de mogelijkheid hebben om niet alleen op de basis van het individuele pand vergunningen uit te geven, aangezien het instrument (de afgelopen jaren) vooral veel gebruikt wordt bij grootschalige renovatie- en sloop-nieuwbouwprojecten. Daarnaast leidt de voorwaarde dat een vergunning pas kan worden aangevraagd vanaf het moment dat de woning leegstaat, enerzijds tot zorgen bij gemeenten om risico’s op misbruik en anderzijds tot langere leegstand van panden, terwijl eigenaren toekomstige leegstand soms al kunnen zien aankomen.

Aanbeveling 2 | Verbeter de tijdelijke verhuur via de Leegstandwet door te voorzien in 1) complex- of raamvergunningen; 2) de mogelijkheid tot het stellen van aanvullende voorwaarden in de vergunningverlening; 3) voorwaarden voor het intrekken van de vergunning bij misbruik en; 4) het versoepelen van de ingangsdatum voor de vergunning. Rapport Evaluatie van de Leegstandwet (2024)

87

Dit maakt het instrument aantrekkelijker voor gebruik voor eigenaren en gemeenten en biedt gemeenten slagkracht bij misbruik van het instrument.

Instrumentverkenning leegstandbelasting De interesse van bijvoorbeeld de VNG in een leegstandbelasting komt voort uit het instrument dat toegepast wordt in Vlaanderen, maar er zijn verschillende vormen van een leegstandbelasting denkbaar. Daarbij is het ook relevant dat de bestuurlijke context in Vlaanderen sterk verschilt van de Nederlandse. Een voorbeeld van een belangrijk verschil is dat gemeenten in België een grotere autonomie hebben over hun fiscaal beleid. Twee mogelijke vormen, op hoofdlijnen, zijn 1) een meer generieke nationale belasting op leegstand, en 2) een leegstandbelasting als gemeentelijk instrument dat met meer maatwerk toe te passen is. De evaluatie van de Leegstandwet toont dat leegstand vele oorzaken kan hebben en dat speculatie slechts in beperkte mate voorkomt. Daarmee is het ook de vraag in hoeverre een financiële prikkel effectief zal zijn in het verminderen van leegstand. Er is mede hierom relatief meer interesse onder respondenten in een leegstandbelasting als lokaal instrument dat relatief flexibel ingezet kan worden. Het is de vraag of een leegstandbelasting die op gemeentelijk niveau wordt toegepast, met een grote mate van flexibiliteit en maatwerk, niet sterk overeenkomt met de huidige leegstandverordening in combinatie met het Chw-experiment zoals toegepast in Amsterdam en Utrecht.

Het kan een aanvullende prikkel betekenen om eigenaren tot eerst het gesprek en vervolgens het oplossen van de leegstand te bewegen, maar het is de vraag in hoeverre deze prikkel noodzakelijk is gegeven de beperkte omvang van de groep niet-welwillende eigenaren en de mogelijkheden die het Chw-experiment biedt om al dwingender op te treden als gemeente. Ook hoeft een dergelijke toepassing van een leegstandbelasting niet te leiden tot een kleinere inzet van ambtelijke capaciteit dan de huidige leegstandverordening in combinatie met het Chw-experiment, omdat het dan ook wenselijk blijft om eerst het gesprek te voeren en de belasting ook een goede onderbouwing vraagt en tot beroepsprocedures kan leiden.

Aanbeveling 3 | De verkenning van een leegstandbelasting geeft geen aanleiding om invoering daarvan op korte termijn te overwegen. Zet (eerst) in op het verankeren van de aanvullende mogelijkheden uit de experimenteerbepaling in de Leegstandwet. Respondenten zagen de grootste kans in een leegstandbelasting op lokaal niveau, met veel beleidsruimte. De vraag is in hoeverre dat meerwaarde heeft ten opzichte van de leegstandverordening inclusief aanvullende instrumenten uit de experimenteerbepaling. Daarom adviseren wij eerst in te zetten op brede toepassing van de experimenteerbepaling en een leegstandbelasting nader te verkennen op het moment dat toepassing daarvan op de langere termijn onvoldoende effectief blijkt.

Rapport Evaluatie van de Leegstandwet (2024)

88

Bijlage Lijst met deelnemende gemeenten aan de enquête (n = 68); sommige gemeenten hebben de enquête gedeeltelijk ingevuld, deze staan in de tabel aangegeven met ‘(gedeeltelijk)’

Provincie Drenthe

Gemeente Aa en Hunze

Friesland

Steenbergen Vught Noord-Holland

Leeuwarden (gedeeltelijk)

Amsterdam

Opsterland Terschelling

Drechterland (gedeeltelijk) Haarlem

Tytsjerksteradiel

Heemstede

Gelderland

Heiloo

Beuningen

Huizen

Buren Culemborg Ermelo

Texel Overijssel Dalfsen

Maasdriel

Hengelo (gedeeltelijk)

Rheden (gedeeltelijk)

Losser

Rozendaal

Oldenzaal

Zutphen

Ommen

Groningen Midden-Groningen Stadskanaal

Tubbergen Utrecht Baarn

Limburg

Bunnik

Bergen

Leusden

Eijsden-Margraten

Oudewater

Gennep Sittard-Geleen (gedeeltelijk) Voerendaal

Wijk bij Duurstede Zeeland Goes

Echt-Susteren

Kapelle

Noord-Brabant

Schouwen-Duiveland ‘s-Hertogenbosch Asten

Veere Zuid-Holland

Bladel

‘s-Gravenhage

Dongen

Alblasserdam

Eersel

Barendrecht

Gilze en Rijen (gedeeltelijk) Halderberge

Delft (gedeeltelijk)

Hilvarenbeek Nuenen, Gerwen en Nederwetten Oirschot

Hardinxveld-Giessendam Hillegom Leidschendam-Voorburg Oegstgeest Papendrecht

Reusel-De Mierden

Pijnacker-Nootdorp

Roosendaal (gedeeltelijk)

Ridderkerk

Rapport Evaluatie van de Leegstandwet (2024)

89

Lijst met gesproken gemeenten

Gemeente

Verordening

Provincie

Inwoners

Aanvullende informatie

(1 januari 2024) Amsterdam

Ja, met mogelijkheden Chw

Noord-Holland

931.298

Interview met verantwoordelijke voor tijdelijke verhuur en aanvullende cijfers

Utrecht

Ja, met mogelijkheden Chw

Utrecht

374.238

Raadsbrief meegenomen in de analyse

Hoorn

Ja

Noord-Holland

75.645

-

Tilburg

Ja

Noord-Brabant

229.833

-

Terschelling

Ja

Friesland

4.899

-

Sittard-Geleen

Ja

Limburg

92.624

-

Den Haag

Nee

Zuid-Holland

566.731

-

Rotterdam

Nee

Zuid-Holland

670.610

Aanvullende cijfers tijdelijke verhuur en validatie

Noardeast-Fryslân

Nee

Friesland

45.870

-

Culemborg

Nee

Gelderland

29.931

-

Schagen

Nee

Noord-Holland

47.734

Aanvullende informatie handhaving

Zaanstad

Nee

Noord-Holland

161.429

Mailcontact met medewerker tijdelijke verhuur

Alblasserdam

Nee

Zuid-Holland

20.306

-

Buren

Nee

Gelderland

27.787

-

Oirschot

Nee

Noord-Brabant

19.267

-

Eijsden-Margraten

Nee

Limburg

26.034

-

Lijst met gesproken belangenorganisaties

Organisatie

Vertegenwoordigt

Aedes

Woningcorporaties

Keurmerk Leegstand beheerders (KLB)

Leegstandbeheerders met kwaliteitskeurmerk

Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)

Vastgoedprofessionals

Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG)

Gemeenten

Vereniging Leegstandbeheerders Nederland (VLBN)

Leegstandbeheerders

Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN)

Professionele institutionele vastgoedinvesteerders

Woonbond

Huurders

Rapport Evaluatie van de Leegstandwet (2024)

1

Rapport Evaluatie van de Leegstandwet (2024)

2