Bijlage 1 - Concept Nota van Uitgangspunten herontwikkeling Maelsonstraat 18-20

Nota van uitgangspunten Maelsonstraat 18-20

Colofon Deze nota is opgesteld ter definitieve vaststelling door het college van Burgemeester en Wethouders van Hoorn op <…...> nadat deze op <……> met de omwonenden uit de omgeving is besproken tijdens een openbare bijeenkomst en vervolgens op <……….> in een meningvormende raadscommissie is besproken. Dit document is opgesteld door het projectteam ‘Maelsonstraat 18-20’ Initiatiefnemer: De Vries en Verburg Ontwikkeling B.V. en Burgland Real Estate B.V Projectmanager: R. van Erp

1

Inhoudsopgave 1

INLEIDING -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4 1.1 1.2 1.3 1.4

2

RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN ----------------------------------------------------------------------------------------------6 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13

3

KABELS EN LEIDINGEN, NUTSRUIMTEN EN RIOLERING -------------------------------------------------------------------------18 KLIMAATADAPTATIE ------------------------------------------------------------------------------------------------------------18 AFVALINZAMELING -------------------------------------------------------------------------------------------------------------18 CIVIEL ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------18 NOOD- EN HULPDIENSTEN -----------------------------------------------------------------------------------------------------19 KEURMERK WONEN ------------------------------------------------------------------------------------------------------------19 WATERTOETS -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------19 MILIEU- EN OMGEVINGSONDERZOEKEN ---------------------------------------------------------------------------------------19

DUURZAAMHEID ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------19 4.1 4.2 4.3

5

STEDENBOUW EN OPENBARE RUIMTE -------------------------------------------------------------------------------------------6 WELSTAND EN BEELDKWALITEIT -----------------------------------------------------------------------------------------------11 WONEN-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------12 MAATSCHAPPELIJKE OF KANTOORFUNCTIES-----------------------------------------------------------------------------------14 SPELEN EN SPORT --------------------------------------------------------------------------------------------------------------14 ECONOMIE ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------14 VERKEER EN PARKEREN --------------------------------------------------------------------------------------------------------15 ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE ------------------------------------------------------------------------------------------17 ECOLOGIE -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------17 TOERISME ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------17 SOCIALE VEILIGHEID ------------------------------------------------------------------------------------------------------------17

GEZONDHEID -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------17 KUNST EN CULTUUR ------------------------------------------------------------------------------------------------------------18

TECHNISCHE UITGANGSPUNTEN ---------------------------------------------------------------------------------------------18 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

4

INLEIDING ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4 INITIATIEF ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4 SAMENHANG MET ANDERE PROJECTEN IN HOORN -----------------------------------------------------------------------------5 RELATIES OMGEVING ------------------------------------------------------------------------------------------------------------5

KADER TOEKOMSTBESTENDIG BOUWEN --------------------------------------------------------------------------------------19 WERKWIJZE DUURZAAMHEIDSVISIE -------------------------------------------------------------------------------------------20 WERKWIJZE DUURZAAMHEIDSPLAN -------------------------------------------------------------------------------------------21

OVERIG BELEID --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------21 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING ---------------------------------------------------------------------------------22 OMGEVINGSVISIE NH2050 ---------------------------------------------------------------------------------------------------22 OMGEVINGSVERORDENING NH2022-----------------------------------------------------------------------------------------22 OMGEVINGSVISIE---------------------------------------------------------------------------------------------------------------22 OMGEVINGSPLAN --------------------------------------------------------------------------------------------------------------23 RAADSBESLUIT ADVIESRECHT ONDER DE OMGEVINGSWET -------------------------------------------------------------------23 RAADSBESLUIT PARTICIPATIE ONDER DE OMGEVINGSWET -------------------------------------------------------------------24 TOEKOMST VAN DE STAD – UITGANGSPUNTEN VOOR ‘MEER STAD WORDEN’ -----------------------------------------------24 WOONVISIE HOORN 2020-2025. --------------------------------------------------------------------------------------------24 VERORDENING DOELGROEPEN SOCIALE WONINGBOUW EN MIDDENHUUR GEMEENTE HOORN-----------------------------25 WOONDEAL 15 MAART 2023-------------------------------------------------------------------------------------------------25 2

5.12 5.13 5.14 5.15 5.16 5.17 6

DETAILHANDELSNOTA 2020-2025 -------------------------------------------------------------------------------------------26 HOORNSE HOOGTE, INTENSIVERINGS- EN HOOGBOUWVISIE HOORN 2021 ------------------------------------------------26 HANDREIKING DUURZAAMHEID NIEUWBOUW -------------------------------------------------------------------------------26 MOBILITEITSVISIE HOORN 2030 ----------------------------------------------------------------------------------------------26 BOMENBELEIDSPLAN -----------------------------------------------------------------------------------------------------------27 OVERIG BELEID -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------27

VERVOLG ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------27 6.1 6.2 6.3

PROCESBESCHRIJVING ----------------------------------------------------------------------------------------------------------27 PROCEDURE OMGEVINGSRECHT -----------------------------------------------------------------------------------------------27 COMMUNICATIE EN PARTICIPATIE ---------------------------------------------------------------------------------------------28

BIJLAGE: COMMUNICATIE- EN PARTICIPATIEPLAN VAN DE INITIATIEFNEMERS ----------------------------------------30

3

1

Inleiding

1.1 Inleiding Een nota van uitgangspunten wordt opgesteld voorafgaand aan het ontwerpen van een woningbouwplan en buitenruimte (stedenbouwkundig plan) en de daaropvolgende ruimtelijke procedure van een project. De nota van uitgangspunten is bedoeld voor de ontwikkeling van een of meerdere bouwplannen binnen het plangebied. In een nota van uitgangspunten is een overzicht opgenomen van het vigerend beleid dat voor het project van toepassing is. Om medewerking te kunnen verlenen aan het project moet worden aangetoond dat het project rekening heeft gehouden met diverse beleidsstukken en dat het project in overeenstemming is met de uitgangspunten die hieruit volgen. Een nota van uitgangspunten vormt de basis om tot een stedenbouwkundig plan te komen waarmee de gemeente bereid is planologisch medewerking te verlenen in afwijking van het omgevingsplan Hoorn. Indien in de fase van de totstandkoming van de nota van uitgangspunten wordt geconstateerd dat afwijking van beleid op onderdelen wenselijk of noodzakelijk is, zal dit in de nota van uitgangspunten worden gemotiveerd. De nota van uitgangspunten wordt vastgesteld door het college. Dit na participatie met de omgeving en na een meningvormende bespreking in de algemene raadscommissie. 1.2 1.2.1

Initiatief Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om de bestaande kantoorgebouwen op het perceel Maelsonstraat 18-20 te amoveren en een nieuw appartementengebouw te realiseren. De intaketafel heeft zich positief uitgesproken over het concept-plan op het perceel Maelsonstraat 18-20. Initiatiefnemer en gemeente Hoorn hebben op 14 augustus 2023 een intentieovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het onderzoeken van de wenselijkheid en haalbaarheid van het initiatief en over het kostenverhaal. 1.2.2

Omschrijving initiatief

Initiatiefnemers hebben voorgesteld om een appartementengebouw van ongeveer 15 lagen te ontwikkelen. Het gaat onder andere om sociale huurappartementen en (middel)dure huur- en koopappartementen. In het ingediende voorstel wordt het parkeren opgelost met 1,5 laag verdiept parkeren. Onderdeel van het voorstel is ook veel groen op de gevels en robuuste groene daken. Verder wordt in het voorstel de mogelijkheid voor kamers met een zorgfunctie onderzocht. Het initiatief (uit 2022) gaat uit van 113 appartementen en 52 kamers met een zorgfunctie. 1.2.3

Huidige situatie en plangrens

De locatie van het plangebied is gelegen aan de Maelsonstraat. Een locatie nabij het station en bij het historische centrum van Hoorn. Het project wordt aan de zuidzijde begrensd door het Dijklander Ziekenhuis. Aan de noordzijde wordt het projectgebied begrensd door de Provincialeweg, aan de oostzijde door het kantoorpand van Intermaris en aan de westzijde door het woongebouw ‘Toren van Hoorn’. Anno 2023 zijn de percelen bebouwd en in gebruik bij de huidige eigenaren. Eigendom De percelen (kadastraal bekend bij de gemeente Hoorn, sectie D, nummers 5201, 5202, 6993 en 7735) vormen samen het plangebied. Bijna alle percelen zijn in eigendom bij de initiatiefnemers. Het perceelnummer 7735, dat thans in gebruik is als parkeerterrein, is eigendom van het Dijklander Ziekenhuis. Dit perceel moet nog worden verworven. Zie de afbeeldingen van de percelen, bedrijfspanden en omgeving hieronder.

4

1.3 Samenhang met andere projecten in Hoorn Het project Maelsonstraat 18-20 ligt tegen het stationsgebied aan en valt onder het programma Poort van Hoorn. De komende jaren transformeert het stationsgebied naar een hoogwaardig mobiliteitsknooppunt én een prettige woon- en werkomgeving. Het project Maelsonstraat 18-20 moet aansluiten bij de uitgangspunten voor het stationsgebied zodat beide ontwikkelingen elkaar versterken en het project maximaal bijdraagt aan de ambitie van de gemeente Hoorn om meer stad te worden. Dit woningbouwplan moet een goede kwalitatieve uitstraling hebben, rekening houdend met de omgeving en met een programma van woningen dat aansluit op de behoefte binnen Hoorn. Een adequate afstemming over aansluiting en inpassing in het bestaande gebied met en door de initiatiefnemers van de Maelsonstraat is essentieel. Voor het stationsgebied heeft de gemeenteraad op 12 december 2023 het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan vastgesteld. 1.4 Relaties omgeving De locatie maakt onderdeel uit van de Poort van Hoorn waarbij een transformatie plaatsvindt naar een stedelijk woon- werkgebied. Het stationsgebied noord wordt een fijne plek en een aantrekkelijke bestemming. De nieuwe invulling maakt dat het er zowel overdag als 's avonds levendig is. Het initiatief voor Maelsonstraat 18-20 sluit hierop aan.

Met het openbaar vervoer op 500 meter afstand is de locatie goed bereikbaar. Het 5

treinstation en het busstation zijn voor langzaam verkeer goed te bereiken via de voet- en fietspaden rond het perceel.

2

Ruimtelijke uitgangspunten

2.1 Stedenbouw en openbare ruimte Het gebied langs de Provincialeweg en het Dijklander Ziekenhuis ligt in de nabijheid van het station en de binnenstad. Het behoort tot de nu nog minder goed gebruikte gebieden waar kansen liggen om woningen toe te voegen die optimaal aangesloten zijn op het openbaar vervoer en de voorzieningen van de binnenstad. In de omgevingsvisie valt het gebied onder ‘gemengd stedelijk’ met ruimte voor een mix van wonen, werken en voorzieningen. De openbare ruimte is gericht op ontmoeting met gevarieerde, levendige straatwanden. De plannen voor de Poort van Hoorn zijn een voorbeeld van zo’n gebied. Historisch gezien was het gebied tot diep in de 20e eeuw een polder tussen de twee linten: het Keern en de Koepoortsweg. De waterstructuur aan de randen refereert nog aan de onderliggende polderstructuur. Pas na de Tweede Wereldoorlog werd de Berkhouterweg doorgetrokken en later uitgebouwd tot de Provincialeweg. In de jaren ‘70 begon de bouw van het ziekenhuis en in de jaren ‘80 ontstond er bebouwing langs de Provincialeweg en nieuwbouw in de vorm van grootschalige individuele gebouwen. Tot de komst van het woongebouw ‘Toren van Hoorn’ werd het gebied gekenmerkt door niet-woon functies. Door de aansluiting van de Maelsonstraat op de Provincialeweg ontstond een nieuwe entree naar het station en de binnenstad.

De toekomstige plannen voor het stationsgebied gaan uit van een stedelijke ontwikkeling met een busstation aan de noordzijde van het spoor die middels een traverse verbonden wordt met de binnenstad van Hoorn. In deze nieuwe context zal de Maelsonstraat als nieuwe stadsstraat ervaren worden. De ontwikkeling van het woongebouw ‘Toren van Hoorn’ was een eerste stap tot transformatie van dit gebied. Met de ambitie van ‘meer stad worden’ zal het gebied tot de Provincialeweg verder transformeren tot een gemengde stedelijke wijk. 2.1.1

Inpassing in het gebied

De bestaande bebouwing tussen het Dijklander Ziekenhuis en de Provincialeweg kenmerkt zich door losstaande bebouwing op een kavel met parkeerplaatsen en is begrensd met hekwerken of hagen. Wanneer dit gebied zal transformeren, is het belangrijk dat de openbare ruimte tussen en rondom de bouwblokken voor iedereen toegankelijk wordt. Het gebied dient niet alleen overdag maar ook ’s avonds een prettige omgeving te worden om te verblijven. Om dit te bereiken, zijn naast een stedelijke dichtheid ook een goede functiemenging en een goed ontwerp voor de plinten en de openbare ruimte nodig. Voor de bebouwing wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Voor het openbaar gebied zal daarnaast een inrichtingsplan worden opgesteld. 2.1.2

Parkeren

De stedelijke dichtheid en tegelijk het doel om te vergroenen en het gebied klimaatadaptief in te richten, vragen om een slimme, gebouwde parkeeroplossing. Om de parkeervraag op eigen terrein op te lossen, valt te onderzoeken of de parkeeroplossing (half) verdiept of geheel verdiept kan worden gebouwd. Bij een half verdiepte parkeergarage dient de garage ca. 5 meter afstand te houden van de rooilijn aan de Maelsonstraat (westzijde) en de Provincialeweg. Langs deze straten is het wenselijk om de levendigheid te verbeteren door actieve plinten met entrees toe te voegen. Het programma dient hier op maaiveld zonder hoogteverschil op aan te sluiten. Blinde gevels van bergingen of een parkeergarage langs deze straten dienen voorkomen te worden. De op- en afritten van de parkeervoorziening dienen binnen de rooilijn opgenomen te worden. Bewoners- en bezoekersparkeren dient op eigen kavel opgelost te worden en, indien op maaiveld, groen ingepast te worden. De parkeervraag is dan ook maatgevend voor het programma. De voorgestelde parkeeroplossing zal daarnaast goedgekeurd moeten worden door de supervisor en het team Stedenbouw.

6

2.1.2

Bebouwing

Het gebied valt in de visie Hoornse Hoogte onder ‘gemengd stedelijk’ en intensiveringsgebied. In deze gebieden streeft de gemeente bij bestemmingswijziging naar gemengd stedelijke gebieden met ruimte voor een mix van wonen, werken en voorzieningen. De bebouwing sluit in maat, schaal en architectonische uitstraling aan bij de Poort van Hoorn. De gebouwen vormen duidelijke straatwanden langs de Maelsonstraat en de Provincialeweg en definiëren de hoek van het kruispunt. De bebouwing is geparcelleerd en heeft een maximale gevellengte van 30 meter. De onderlinge bouwvolumes zijn als duidelijk herkenbare eenheden vormgegeven in een eenduidig gevelmateriaal. De gevels hebben een goede open-dicht verhouding met veel raampartijen. Het gebouw ‘staat op de grond’, dat wil zeggen dat er continuïteit is in materiaal en/of vormgeving tussen de plint en bovenverdiepingen. Alle gebouwen zijn alzijdig vormgegeven waarbij het materiaal en het gevelontwerp geen onderscheid maken tussen voor-, achter- en kopgevel. Installaties, trafo’s en bergingen zijn inpandig en worden mee ontworpen in de architectuur. Daarnaast maken akoestische maatregelen onderdeel uit van de architectuur. Aan de westzijde van het plangebied wordt de rooilijn van de naastgelegen bebouwing van Maelsonstraat 11 doorgezet (de rooilijn van de voorgevel op voorgevel van de begane grond).

De hoek met de Provincialeweg dient daarbij bebouwd te worden. De gebouwen zijn langs de openbare ruimte voorzien van een voorzijde met entrees en voordeuren. De plinten zijn open en transparant. Bij voorkeur komt hier, naast wonen- een maatschappelijk programma of kantoor op de begane grond om de straat te activeren Blinde gevels van bergingen of een parkeergarage grenzend aan de openbare ruimte dienen voorkomen te worden.

Bouwhoogte en volume ter indicatie. Aan deze afbeeldingen kunnen geen rechten worden ontleend.

De Provincialeweg heeft potentie om in de toekomst te transformeren naar een levendige stadsstraat met entrees en actieve plinten. Voor een goede ruimtelijke continuïteit langs de Provincialeweg wordt het groene profiel met watergang en natuurlijk talud voortgezet. Dit is ook het uitgangspunt voor toekomstige ontwikkelingen langs deze zone. Belangrijk is dat de bestaande bomenstructuur aan weerszijden van het 7

fietspad gehandhaafd blijft. De watergang krijgt een talud (helling 1:2) in plaats van de huidige beschoeiing. In de aangrenzende groenstrook wordt een nieuwe bomenrij aangeplant om deze zone maximaal te vergroenen. Naast de groenstrook wordt de bebouwing met een erftoegangsweg en een voetpad ontsloten. Als buffer voor de bebouwing langs het voetpad komt tenslotte een groene margestrook (bij voorkeur hagen) van 1,5m diep die ook ruimte biedt om de gevelrooilijn te laten verspringen. Om de parkeervraag op te lossen, is het voorstelbaar om de parkeergarage richting watergang geheel verdiept door te laten steken. De ruimte boven de parkeergarage dient echter openbaar toegankelijk te blijven en als publiek toegankelijke (rustige verkeers-) ruimte ingericht te worden in afstemming met de gemeente Hoorn.

Bouwhoogte en volume ter indicatie. Aan deze afbeeldingen kunnen geen rechten worden ontleend.

Aan de zuidzijde van het perceel aan de Maelsonstraat is het kansrijk om de bebouwing meer te openen. Het binnengebied wordt gebruikt als buitenruimte en ontmoetingsplek met veel groen en bomen. Bij hoogteverschil wordt de binnentuin middels brede trappen verbonden met de aangrenzende straat. Het streven is om dit deel van de Maelsonstraat als erftoegangsweg in te richten met een groen karakter en meer verblijfskwaliteit.

8

Bouwhoogte ter indicatie. Aan deze afbeelding kunnen geen rechten worden ontleend.

2.1.3

Bouwhoogte en dichtheid

Het gebied ligt aan het kruispunt van de Maelsonstraat en de Provincialeweg en vormt een nieuwe stadsentree richting de Poort van Hoorn. Deze wordt reeds gemarkeerd door het bestaande woongebouw ‘Toren van Hoorn’ met een bouwhoogte van circa 60 meter en een footprint van circa 40 meter bij 14 meter. De nieuwe bebouwing dient aan te sluiten bij de Poort van Hoorn met een bouwhoogte van 4 tot 6 bouwlagen in de basis. Daarbij verschilt de bouwhoogte van naburige panden met minimaal 1 bouwlaag. Incidenteel zijn bouwhoogtes tot 8 bouwlagen met een setback (terugsprong in de gevel) vanaf 5 of 6 bouwlagen voorstelbaar. De setbacks zijn een eis vanaf 5/6 bouwlagen en gelden voor alle gevels waarvan het perceel grenst aan de openbare ruimte.

9

Een hoogteaccent hoger dan 8 bouwlagen op deze locatie is ook voorstelbaar mits het accent onderdeel uitmaakt van de straatwand langs de Provincialeweg en niet de hoek definieert. Door de nabijheid van de bestaande hoogbouw dient het nieuwe hoogteaccent een goed ensemble/ compositie te vormen met het woongebouw ’Toren van Hoorn’. Hierbij is het belangrijk dat het accent ondergeschikt is aan de Toren van Hoorn, zodat het niet gaat concurreren. Diversiteit in hoogte, vormgeving en positionering draagt hieraan bij. Langs de Provincialeweg heeft het hoogteaccent een setback vanaf 5 of 6 bouwlagen zodat het lage volume het straatbeeld bepaalt. Om te borgen dat het om een slank bouwvolume gaat, bedraagt de maximale gevellengte 30m en de maximale footprint bedraagt 625 m2 bvo (bruto vloeroppervlak). Daarnaast dient een hoogteaccent van toegevoegde waarde te zijn voor de stad Hoorn wat vraagt om een hoge architectonische kwaliteit en een minimale impact voor het milieu. Deze ontwerpregels worden weergegeven op onderstaande kaart.

Verbeelding van de ontwerpregels. Aan deze afbeelding kunnen geen rechten worden ontleend.

De ontwikkeling moet voldoen aan de uitgangspunten zoals omschreven in de hoogbouwvisie. Ook moet een Hoogbouweffectrapportage (HER) opgesteld worden. De definitieve maximale bouwhoogte wordt bepaald na participatie met de omgeving en advies van de hoogbouwcommissie. Onderstaande afbeelding is een impressie van de planstudie van de initiatiefnemer. De verbeelding laat zien hoe de ruimtelijke uitgangspunten op maximale hoogtes het volume van het gebouw bepalen. Het hoogteaccent in deze impressie bestaat uit 16 bouwlagen en valt binnen het zoekgebied dat is aangegeven op de spelregelkaart in onderstaande afbeelding.

10

Impressie van initiatiefnemer uit planstudie. Aan deze afbeelding kunnen geen rechten worden ontleend.

2.1.3

Plankaarten en IP

De GBKN, de kadastrale onderlegger en de plangrens zijn digitaal op te vragen bij de gemeente Hoorn evenals de peilmaten voor de planvorming. Voor de openbare ruimte dient een nieuw Inpassingsplan (IP) gemaakt te worden. Dit IP dient de ontwikkelaar in samenspraak met het team Mobiliteit te bespreken met betrekking tot waar en op welke manier de ontwikkellocatie gaat aansluiten op de openbare ruimte. 2.2 2.2.1

Welstand en beeldkwaliteit Welstand Hoorn

In de welstandsnota legt de gemeenteraad in criteria vast welke welstandseisen van toepassing zijn op het betreffende gebied. Met ingang van 1 januari 2024 maakt de welstandsnota deel uit van het omgevingsplan van rechtswege. Bouwplannen worden door de Ruimtelijke Adviescommissie getoetst aan de criteria die zijn vastgelegd in de Welstandsnota 2020. Er wordt getoetst op de relatie met de omgeving, het bouwwerk op zichzelf en de detaillering, materiaal- en kleurgebruik. De welstandsnota bevat geen welstandscriteria voor deze specifieke locatie, waarbij sprake is van een grote ontwikkeling die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken. Voor de menging van functies en het toevoegen van woningen zijn specifieke gebiedscriteria nodig die vastgelegd dienen te worden in een beeldkwaliteitsplan. 2.2.2

Beeldkwaliteit

De welstandscriteria worden aangevuld omdat de welstandsnota niet voorziet in geschikte criteria voor dit gebied het gebouw dient de nieuwbouw een hoogwaardige en duurzame uitstraling te krijgen. Door de omvang van het programma vormt het een ingreep binnen de wijk. Deze invulling vraagt om bijzondere bebouwing met een kwalitatief hoogwaardige architectuur passend in de locatie. Deze hoogwaardige architectuur sluit aan op de uitstraling van de Poort van Hoorn. Om deze stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit te waarborgen is een supervisor aangesteld. Voor de ontwikkeling zal een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld door de initiatiefnemer met goedkeuring van de supervisor en het team Stedenbouw. 2.2.3 Supervisor Naast de welstandsbeoordeling door de Ruimtelijke Adviescommissie krijgt de supervisor de taak om erop toe te zien dat uitwerking wordt gegeven aan de ruimtelijke kwaliteitsambities binnen de kaders van het 11

stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan. Naast de toetsende rol kan de supervisor ook bijdragen aan inhoudelijke planbegeleiding. Op deze manier wordt vanaf een vroeg stadium gestuurd op kwaliteit. 2.2.4 Beeldkwaliteit openbare ruimte en inrichtingsplan Het doel is om een aantrekkelijk verblijfsgebied te creëren dat een meerwaarde vormt voor de woonkwaliteit. Een groene inpassing met plaats voor ontmoeting is hierbij een belangrijke voorwaarde waaraan de openbare ruimte moet voldoen. Deze groene inpassing gaat gepaard met een toekomstbestendige inrichting van het gebied dat inspeelt op de klimaatthema’s. Naast het beeldkwaliteitsplan zal voor het openbare gebied een inrichtingsplan worden opgesteld. Hierin wordt rekening gehouden met de richtlijnen voor klimaatadaptatie (paragraaf ‘Klimaatadaptatie en biodiversiteit’), de groenvisie en het bomenbeleidsplan (bomennorm). 2.3 Wonen Woningbouwprogramma Het beleid is erop gericht om per gebied of wijk een optimale mix van doelgroepen na te streven met een bijbehorend woningbouwprogramma. In ieder woningbouwprogramma vraagt de gemeente een mix van goedkoop, middelduur en dure woningen.

Uitgangspunt is om aan te sluiten bij de Woondeal waarin is afgesproken om op regioniveau ten minste 65% van de nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment (goedkoop en middelduur) te realiseren en te streven naar 30% sociale huur in de bestaande voorraad. Het plangebied vormt een onderdeel van de ontwikkelingen aan de Maelsonstraat/Leemhorststraat. Op dit moment is in dit gebied alleen het woongebouw ‘Toren van Hoorn’ ontwikkeld. Deze bestaat uit 206 appartementen waarvan 72 middenhuur appartementen. Het ontbreken van sociale huur in dit deel van de stad pleit ervoor om in deze ontwikkeling minimaal 30% sociale huur op te nemen. Voor het definitieve woningbouwprogramma geldt dat dit aan de volgende uitgangspunten moet voldoen: 1. Het initiatief moet zich richten op kleine huishoudens, zoals starters, empty-nesters (stellen in de leeftijd van ca. 45-65 jaar waarvan de kinderen niet meer thuis wonen) en senioren. Dit moet zichtbaar worden gemaakt in de programmering van het initiatief; 2. Het programma moet een bepaalde mate van variëteit in woningtypologie bevatten. Uitsluitend woningen voor één doelgroep van beperkte en gelijke oppervlakte is ongewenst omdat daardoor in de toekomst leefbaarheidsproblemen kunnen ontstaan. Bovendien kunnen woningen niet altijd exclusief beschikbaar gehouden worden voor een bepaalde doelgroep.

Een mix van type woningen in verschillende typen categorieën sluit aan bij de dynamiek van de woningmarkt; 3. Minimaal 50% van de woningen dient geschikt te zijn voor ouderen (certificaat Woonkeur van SKW); 4. Minimaal 30% van de woningen moet aangeboden worden in de sociale huur; 5. Voor de woningen die in de categorie sociale huur vallen, wordt geadviseerd om deze onder te brengen bij een Toegelaten Instelling (woningcorporatie). De ontwikkelaar is verplicht inspanning te leveren deze over te dragen aan een woningcorporatie. Minimaal vereist is dat de sociale huurwoningen volgens het toewijzingsbeleid conform de afspraken van de woningcorporaties in WestFriesland worden verhuurd. Indien de ontwikkelaar de sociale huurwoningen niet aan een woningcorporatie overdraagt, zal de ontwikkelaar – om aan te tonen dat aan de inspanningsverplichting is voldaan – een gemotiveerde verklaring van enkele woningcorporaties overleggen waarin deze afzien van de sociale huurwoningen; 6. De gemeente heeft de voorkeur om een deel van de woningen aan te bieden in de middenhuur. Gezien de omvang van dit project wordt aan de ontwikkelaar gevraagd in hoeverre het mogelijk is om appartementen aan te bieden in de middenhuur. Deze woningen mogen niet in de plaats komen van de sociale huurwoningen; 7. Bij voorkeur is er sprake van een eigen buitenruimte per appartement; 8.

Eisen voor de sociale huur, sociale koop en middenhuur liggen vast in de ‘Verordening doelgroepen sociale/middeldure huur en sociale koop Gemeente Hoorn 2023’; 9. In het woningbouwcomplex zullen zowel jonge als oudere bewoners komen wonen. Om de sociale cohesie in het gebouw te bevorderen is het prettig als er ruimtes of plekken zijn waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Dit kan zowel binnen als buiten zijn. Het is daarom de wens om een gezamenlijke ruimte te realiseren, welke als een huiskamer kan dienen voor de bewoners. Daarnaast is het 12

wenselijk om in de buitenruimte een aanleiding te creëren waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Bij de uitwerking van de plannen zal hier aandacht aan worden besteed. Wonen en zorg De initiatiefnemer heeft aangegeven zorg aan te willen bieden in het complex, mits dit inpasbaar is. Vanwege de locatie dichtbij voorzieningen vindt de gemeente dit een geschikte locatie voor zorgwoningen. De gemeente gaat hierbij uit van zorggeschikte woningen. De gemeente hanteert voor deze woningen de volgende uitgangspunten (boven op de hiervoor genoemde uitgangspunten voor woningbouw): 1 In het complex worden circa 30 zorggeschikte woningen geclusterd aangeboden; 2 De zorg geschikte appartementen worden conform de Checklist toegankelijkheid van bestaande woningen van Bouw Advies Toegankelijkheid (BAT) gerealiseerd. Dit houdt in dat de eventuele zorgappartementen moeten voldoen aan BAT-4 vereisten. Met de zorgpartij wordt besproken of deze eisen voldoen en welke aanpassingen mogelijk zijn. Het BAT-4 vereiste is opgenomen middels de Bestuursopdracht deelname WoonzorgPact Westfriesland. (2024).

Voor dit project is het uitgangspunt circa 160 -170 appartementen in de categorieën zoals die in onderstaande tabel zijn aangegeven en waarvan een deel van de woningen een zorg gerelateerde component krijgen: Prijsklasse Categorie koop Categorie huur Sociaal (minimaal 30%) Midden (minimaal 35%) Duur (maximaal 35%) Prijsklasse Sociaal Midden

In overleg met ontwikkelaar 35%

30% In overleg met ontwikkelaar

Prijsgrenzen Koopprijs < € 257.000,- ('sociale koop laag’, indexering in ‘Verordening doelgroepen sociale/middeldure huur en sociale koop Gemeente Hoorn 2023’) Sociale huur: tot € 900,Koopprijs tussen € 257.000,- en € 405.000,- (grens Rijksprogramma betaalbaar wonen) (incl. 'sociale koop hoog', indexering in ‘Verordening doelgroepen sociale/middeldure huur en sociale koop Gemeente Hoorn 2023’) Middeldure huur laag: tussen € 900,- en € 1.020,-* Middeldure huur hoog: tussen € 1.020,-* en € 1.175,-* Koopprijs > € 405.000,-

Duur *genoemde prijzen zijn voorlopig. Woningtype

Totaal aantal woningen

Zorg

Circa 30

Regionale afstemming Na vaststelling van de NvU en de uitwerking van een concreet bouwplan met bijbehorend programma moet het woningbouwinitiatief regionaal worden afgestemd. De regio West-Friesland heeft daarvoor het ‘Afstemmingskader Wonen West-Friesland 2023’ opgesteld. Onderdeel van het afstemmingskader is de Checklist Westfriese Woningbouwplannen waarin ieder plan aangeeft aan welke criteria deze voldoet. De regio stemt af op: 1. Betaalbaarheid 2. Complementaire woonproducten 3. Duurzaamheid 4. Duurzame mobiliteit 5. Versnelling woningbouw In geval van binnenstedelijke projecten worden, voor plannen met meer dan 50 woningen, deze plannen conform het ingevulde afstemmingskader ter kennisname gestuurd naar de werkgroep wonen en de VVRE. Met deze kennisgeving wordt voldaan aan de eisen die worden gesteld aan regionale afstemming op grond van provinciaal beleid. Voor deze locatie geldt dat er sprake is van een binnenstedelijk project. Vanwege de omvang van meer dan 50 woningen zal de werkgroep en de VVRE in kennis moeten worden gesteld van het initiatief. 13

Zelfbewoningsplicht De gemeente legt voor alle nieuwbouw een zelfbewoningsplicht op met de duur van 5 jaar. Hiermee beoogt de gemeente dat alleen de koper of huurder van de woning de woning uitsluitend kan gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen (onder)verhuren. Deze zelfbewoningsplicht wordt via een kettingbeding doorgelegd aan de uiteindelijke kopers. 2.4 Maatschappelijke of kantoorfuncties Het is voorstelbaar dat vanuit de initiatiefnemer een wens bestaat om maatschappelijke of kantoorfuncties te realiseren. Dit is eventueel mogelijk indien dit in de plint wordt voorzien. In Hoorn is, buiten het Stationsgebied, geen kwantitatieve vraag naar kantoren. Mogelijk is er wel een kwalitatieve behoefte. Deze behoefte zal moeten blijken uit een ladderonderzoek. 2.5 Spelen en sport Het plan moet invulling geven aan de doelstelling uit het Masterplan Sport om meer openbare sportfaciliteiten met recreatieve netwerken te verbinden. Dit betekent dat in de openbare ruimte van het plangebied sport- en/ of beweegvoorzieningen moeten worden aangebracht in ongeorganiseerd verband voor alle leeftijden.

Indien er indoorfaciliteiten voor sport- en bewegen komen dan is het raadzaam deze partijen te betrekken bij de ontwikkeling van de openbare ruimte, zodat binnen en buiten met elkaar verbonden kunnen worden. Hierbij wordt participatie van (toekomstige) bewoners in het ontwikkelingsproces geadviseerd. Om het aantal speelplaatsen op peil te houden, geldt voor nieuwbouw en/of renovatieprojecten dat in beginsel 10m2 per woning gereserveerd moet worden voor speelruimte. Dit is ook vastgelegd in het beleidsplan Spelen nu en later 2008. Daarnaast moet rekening worden gehouden met de maximale veilige wandelafstand tot de woning: 150 m – 500 m voor speelplekken (+/- 150 m voor de leeftijden 0-6 jaar en +/- 500m voor de leeftijden 6-12 jaar), 500 m – 1000 m tot trapveldjes (leeftijden 12-18 jaar). Speelplaatsen vallen ook onder beweegvoorzieningen. Indien de speelruimte van 10m2/woning vanwege het type woningbouw niet kan worden gerealiseerd (hoogbouw op kleine kavel) kan een prognose worden gemaakt van het aantal kinderen wat in de te bouwen woningen komt te wonen. Voor ieder kind dient 10m2 speelruimte te worden gerealiseerd. Deze speelruimte moet bij voorkeur binnen de plangrenzen worden gerealiseerd maar het is ook mogelijk om extra voorzieningen in de nabijgelegen omgeving te realiseren.

De ontwikkeling van de openbare ruimte vindt plaats in samenwerking met de gemeente (stadsbeheer en sport) zodat het doel om spel en sport te faciliteren in het gebied op een goede manier in het plan geborgd wordt en in samenhang wordt beschouwd met de kenmerken van het plangebied zoals de stedenbouwkundige opzet, de doelgroepen en andere voorzieningen in het gebied, wijk en/of stad. Het is vooral van belang dat sport en spel aansluiten op de ontwikkeling van het gebied. Voor de omvang van de speelplaatsen is voor deze locatie, in overleg met de gemeente, maatwerk mogelijk zodat spel en sport passend zijn bij de ontwikkeling. 2.6 2.6.1

Economie Detailhandel

Op deze locatie worden geen detailhandelsfuncties beoogd. Het onderwerp kan buiten beschouwing blijven. 2.6.2

Horeca

Op deze locatie worden geen horecafuncties beoogd. Het onderwerp kan buiten beschouwing blijven. 2.6.3

Bedrijven en kantoren, overige commerciële functies

In Hoorn is geen kwantitatieve vraag naar kantoren maar wel een kwalitatieve vraag. Op deze locatie, nabij het station, is het toevoegen van kwantitatieve kantorenfuncties niet toegestaan. Uit de Strategie Werklocaties Westfriesland van 6 mei 2022 komt naar voren dat deze functies wel wenselijk zijn. Uit een op te stellen ladderonderbouwing moet blijken of er daadwerkelijk behoefte aan deze functies is (zie ook paragraaf 2.4).

14

2.7

Verkeer en parkeren

Mobiliteitsvisie De Mobiliteitsvisie legt de denkkaders voor ontwikkelingen vast en geeft vorm aan de hoofdkeuzes voor de ontwikkeling van de infrastructuurnetwerken en het Hoornse denken over mobiliteit. Meer stad worden gaat niet zomaar. Mobiliteit is een belangrijke voorwaarde bij het meer stad worden. We zetten daarom in op zeven punten:  Vervoerwijze afhankelijk van het schaalniveau van de reis.  Kwaliteit toevoegen voor lopen, fiets en OV. Autokwaliteit op peil houden.  Een sterke stedelijke knoop rondom de binnenstad en het station.  De wijken buiten de stedelijke knoop hebben een onderscheidende woonkwaliteit dankzij de nabijheid van zowel het stedelijke kerngebied als het groene landschap.  Gebiedsontwikkeling als vliegwiel voor routekwaliteit en innovaties.  Een veilige stad voor elke verplaatsing.  Verduurzaming van de automobiliteit: laden en delen. Fiets Het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt voor woningen in beginsel een individuele fietsenberging verplicht van 5 m². Een gelijkwaardige oplossing is echter ook mogelijk. Bij voorkeur wordt in dit plangebied gekozen voor een oplossing die als gelijkwaardig kan worden beschouwd ten opzichte van de individuele fietsenberging, door gebruik te maken van een gemeenschappelijke fietsenberging conform de Amsterdamse bouwbrief nummer 2015-130 maart 2015.

In de Amsterdamse bouwbrief wordt toegelicht hoe een gemeenschappelijke fietsenberging in combinatie met een inpandige berging in de woning zodanig kan worden ingericht dat dit als gelijkwaardig aan een individuele fietsenberging conform het Besluit bouwwerken leefomgeving wordt beschouwd door de gemeente Amsterdam. Deze uitgangspunten worden ook voor dit plangebied gehanteerd. Een aantal aspecten is hierbij van belang: het aantal fietsplekken per woning, de eisen aan de inpandige berging in de woning, de bereikbaarheid en het beheer van de gemeenschappelijke fietsenberging. Als aan de eisen in de voornoemde bouwbrief wordt voldaan wordt het plan op grond van artikel 4.7 van de Omgevingswet door de gemeente Hoorn als gelijkwaardig beschouwd.

15

Voor bezoekers dienen er op eigen terrein voldoende fietsparkeerplaatsen te worden gecreëerd in de nabijheid van de entrees van de woningen. Parkeren Op 28 juni 2018 heeft de gemeenteraad de Parkeernormennota Hoorn vastgesteld. Deze is per 1 juli 2018 in werking getreden. De nota is onderdeel geworden van het paraplubestemmingsplan ‘Parkeren & laden en lossen’ (onherroepelijk per 18 november 2018). Met dit bestemmingsplan (dat per 1 januari 2024 onderdeel uitmaakt van het Omgevingsplan gemeente Hoorn) wordt geregeld welke parkeernorm en/of normen van toepassing zijn bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De locatie Maelsonstraat 18-20 valt in de parkeernormennota buiten het gebied Poort van Hoorn. Qua programmering van het project en het gebied is het echter wel passend om aan te sluiten bij de parkeernormen die gelden voor de Poort van Hoorn en daarmee af te wijken van de parkeernormen uit de parkeernormennota. De reguliere parkeernorm voor dit gebied is 1,3 pp per woning, waarbij parkeren op eigen terrein moet worden gerealiseerd. De parkeernorm voor woningen binnen de Poort van Hoorn is 0,6 pp per woning voor bewoners plus 0,1 pp per woning voor bezoekers.

- Over het afwijken van de parkeernorm moet nog een bestuurlijk besluit worden genomen Bij de bepaling van de parkeervraag kan, onder voorwaarden (zie de Parkeernormennota Hoorn), rekening worden gehouden met dubbelgebruik. Dit houdt in dat een parkeerplek op verschillende momenten op de dag door verschillende functies gebruikt kan worden. In de Parkeernormennota Hoorn staan de mogelijkheden beschreven om dubbelgebruik toe te passen. Aan de hand van een concreet uitgewerkt plan kan door de gemeente worden beoordeeld in hoeverre dit kan worden toegepast bij dit initiatief. Het volgende is hierbij van belang:  Dubbelgebruik alleen mogelijk wanneer o.a. sprake is van meerdere verschillende functies en parkeerplaatsen die voor eenieder beschikbaar zijn.  Het parkeren geschiedt op eigen terrein.  Aantal te realiseren parkeerplaatsen afhankelijk van aantal en type woningen.  Standaard maatvoering uit het ASVV of NEN2443 voor parkeren op eigen terrein. Bijzondere parkeerplaatsen of parkeerplaatsen tegen/langs obstakels/muren/hagen dienen tot 50 cm breder en/of langer uitgevoerd te worden.  Uitgangspunt is gebouwd parkeren, met uitzondering van het bezoekersparkeren dat ook op maaiveld zou kunnen.  Het (gebouwd) parkeren is op zodanige wijze ingepast dat het parkeren niet zichtbaar is vanaf de openbare weg behoudens de toegang naar de parkeervoorziening.

 Parkeergarages komen bij voorkeur onder maaiveld.  De op- en afrit(ten) van de parkeervoorziening dienen binnen de rooilijn opgenomen te worden.  Bij verdiept of half verdiept parkeren dient het dek op zodanige wijze ingericht te worden dat de kwaliteit van de ruimte bijdraagt aan de woonkwaliteit van de aangrenzende woningen.  Entree parkeergarage aan de Maelsonstraat (oost/west gelegen). Verkeer Voor de verkeersontsluiting van het plangebied gelden de uitgangspunten uit de Mobiliteitsvisie. De initiatiefnemer dient een mobiliteitsplan op te stellen voor de ontwikkelingen. Het mobiliteitsplan moet geïntegreerd worden in de openbare ruimte en/of, indien de oplossingen daar aanleiding toe geven, in de ruimte van de te ontwikkelen locatie. Het mobiliteitsplan bevat minimaal:  Een uitwerking hoe de ontwikkellocatie wordt ontsloten via de Maelsonstraat (oost-west gelegen);  Een beschrijving van de ontwikkelingen en de gevolgen voor het aantal vervoersbewegingen per modaliteit;  Hoe het parkeren per modaliteit en gebruiker wordt geregeld;  Aandacht voor de verkeersveiligheid nabij de Maelsonstraat en aansluitingen met de Maelsonstraat en Provincialeweg;  Wat de gevolgen (o.a. in aantallen per etmaal) voor de verkeersafwikkeling in de buurt en aansluitende wegen zijn; 16



  

Omschrijving/uitwerking hoe de verkeersveiligheid en verkeersafwikkeling worden geborgd: denk hierbij aan kruispuntberekeningen en een verkeersveiligheidstoets van het plangebied en aansluitende wegen/ kruispunten. Wanneer verkeersonveiligere situaties ontstaan, dient aangeven te worden welke oplossingen worden geboden waaruit blijkt dat de verkeersstructuur van de wijk en aansluitende wegen dat aankunnen; De huidige verkeersafwikkeling mag niet verslechteren en zou zelfs moeten verbeteren door de ontwikkelingen in de wijk; Verkeersbordenplan ter voorbereiding op een eventueel te nemen verkeersbesluit (indien van toepassing); Straatnaambordenplan (indien van toepassing).

2.8 Archeologie en cultuurhistorie Het moet helder zijn hoe met de cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Cultuurhistorische waarden moeten uitdrukkelijk worden meegewogen bij het vaststellen van het ruimtelijke besluit. Er moet een inventarisatie worden gemaakt van alle cultuurhistorische waarden in het projectgebied, dus niet alleen de archeologische waarden. Daarnaast moet worden aangeven welke conclusies daaraan worden verbonden en op welke wijze deze waarden worden geborgd in het ruimtelijk besluit. De Erfgoedwet (voorheen Monumentenwet) vormt samen met de Omgevingswet het wettelijke fundament voor de cultuurhistorie in Nederland. In de Erfgoedwet is vastgelegd hoe met ons erfgoed wordt omgegaan, wie welke verantwoordelijkheden daarbij heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend. De Erfgoedwet regelt het behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Echter, onderdelen van de Erfgoedwet die de fysieke leefomgeving betreffen, zijn per 1 januari 2024 overgeheveld naar de Omgevingswet. Het betreft: ➢ Vergunningen tot wijziging, sloop of verwijdering van rijksmonumenten; ➢ Verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie; ➢ Bescherming van stads- en dorpsgezichten.

Zaken zoals het certificeringsstelsel en de aanwijzing van archeologische rijksmonumenten blijven in de Erfgoedwet. De gronden van het plangebied hebben de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 5. Bij Waarde-Archeologie 5 is er onderzoek nodig wanneer een bouwwerk een oppervlakte heeft van 10.000 m2 of meer en werkzaamheden die over een oppervlakte van 10.000 m2 of meer tevens dieper dan 0,40 m de bodem in gaan. 2.9 Ecologie Voordat tot de uitvoering van werkzaamheden wordt overgegaan, is het noodzakelijk een quickscan naar de aanwezige ecologische waarden (door een daarvoor gekwalificeerd bedrijf) uit te laten voeren. Uit dit onderzoek blijkt of binnen het plangebied sprake is van beschermde plant- en/of diersoorten of dat sprake is van een gebiedsbescherming. Het advies uit dit onderzoek moet worden opgevolgd. 2.10 Toerisme Binnen het plangebied zijn geen functies beoogd die gerelateerd zijn aan toerisme. Het onderwerp toerisme kan buiten beschouwing blijven. 2.11 Sociale veiligheid De huidige locatie ligt in een gemengd woon- en werkgebied door de aanwezigheid van ziekenhuis, verschillende kantoren, zorgfuncties en onderwijs. Het gebouw ‘Toren van Hoorn’ is de eerste woonlocatie in het gebied. De zorgfuncties en de woonlocatie zorgen voor verschillende activiteiten in de avond van het gebied.

Door de ontwikkeling van het plangebied naar een woonlocatie wordt het gebruik van het plangebied door mensen vergroot. Daarmee wordt de sociale veiligheid binnen het gebied maar ook in de omgeving vergroot. Het bouwplan en de aangrenzende gebieden moeten getoetst worden op donkere hoeken en plaatsen waar samenscholing kan plaatsvinden en waar dit ongewenst is. Vooraf moeten maatregelen om sociale veiligheid te bevorderen worden besproken met de gemeente Hoorn. 2.12 Gezondheid Het thema ‘gezondheid’ omvat de aspecten, die de fysieke gezondheid van mensen in het gebied bepalen en/of bevorderen. Het gaat daarbij om concentraties luchtverontreinigende stoffen en de hoogte van geluid door 17

wegverkeer maar ook over de mogelijkheden en maatregelen die bewoners en gebruikers in het gebied bevorderen (zelf) te bewegen en de kwaliteit van groen en openbare ruimte in het gebied. Gezondheid wordt breder beschouwd dan alleen focus op luchtkwaliteit- en geluidseffecten beneden de normen, maar ook op ruimte voor bewegen en andere aspecten. De initiatiefnemer dient rekening te houden met het aspect gezondheid bij het ontwikkelen van het bouwplan en dient te motiveren welke gezondheidseffecten er zijn te verwachten voor de nieuwe bewoners en de omgeving. 2.13 Kunst en cultuur Elk nieuwbouwproject is gebaat bij kunst. Voor gemeentelijke bouwprojecten hanteerde Hoorn tot 2016 een ‘percentageregeling beeldende kunst’, op grond waarvan een gedeelte van het bouwbudget werd gereserveerd voor kunst in de openbare ruimte. Het toepassen en bewaken van de percentageregeling bleek echter in de praktijk gecompliceerd. Daarom is in 2016 besloten om de regeling niet langer toe te passen en in plaats daarvan vanuit de grondexploitatie jaarlijks een vaste bijdrage van te storten in de reserve beeldende kunst. Bij grote nieuwe bouwprojecten, zoals de herontwikkeling van de Maelsonstraat, wordt de percentageregeling voor zover mogelijk nog wel toegepast; de afdracht aan de reserve beeldende kunst komt neer op 1,5% van de bouwsom. Dit percentage is geen vast gegeven, maatwerk is mogelijk.

Het doel van deze regeling is vooral om kansen te benutten voor de realisatie van kunst in de openbare ruimte.

3

Technische uitgangspunten

3.1 Kabels en leidingen, nutsruimten en riolering Voor de aanleg van kabels, leidingen en andere nutsvoorzieningen moet de initiatiefnemer in overleg treden met de nutsbedrijven. De volledige coördinatie met de nutsbedrijven ligt bij de initiatiefnemer. Schakelkasten, trafohuisjes (enkel inpandig), CAI-kasten, brandkranen en dergelijke moeten binnen de plangrenzen opgenomen worden. De kosten van het verleggen van kabels en leidingen zijn voor rekening van de ontwikkelaar. Dit geldt zowel binnen de plangrenzen als ook in de openbare ruimte. Voor de ontwikkeling is de Algemene Verordening Ondergrondse Infra van toepassing (AVOI). Voor alle eisen ten aanzien van kabels en leidingen is het uitgangspunt het “handboek kabels en leidingen Hoorn”. Dit uitgangspunt geldt voor gronden die terug geleverd worden aan de gemeente of grond waarin de gemeente werkzaamheden uitvoert. De ontwikkelaar dient de aanleg van de benodigde kabels en leidingen in samenspraak met de nutspartijen uit te voeren. De huidige riolering kan de piekbelasting van 113 appartementen en 50 zorghotelkamers aan. 3.2 Klimaatadaptatie De uitgangspunten van de handreiking ‘MRA klimaatbestendige nieuwbouw’ zijn van toepassing. Deze uitgangspunten staan beschreven in de handreiking Duurzaamheid Bouwontwikkelingen. De locatie dient als gevolg van gemeentelijk beleid klimaatbestendig en waterrobuust ingericht te worden.

Dat wil zeggen dat de gevolgen van het veranderende klimaat geen schade aan gebouwen en vitale infrastructuur en geen gezondheidsproblemen mag veroorzaken. 3.3 Afvalinzameling Voor de huisafvalinzameling wordt verwezen naar de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) versie februari 2023. Het doel is dat iedere inwoner zijn huisvuil op zijn eigen terrein opslaat en niet in de openbare ruimte. Bij hoogbouw en bovenwoningen wordt restafval ondergronds ingezameld. Er zijn uitsluitend ondergrondse afvalcontainers op eigen terrein toegestaan. Het is niet toegestaan om op het terrein of op straat containers op te stellen. 3.4 Civiel Het plangebied is privaatrechtelijk eigendom. Alle gronden met de nieuwe bestemming openbaar gebied in het plangebied worden overgedragen aan de gemeente. Er zijn binnen dit plangebied geen openbare wegen, maar het gebied heeft wel een semi-openbaar karakter. Het betreft hier alleen een aansluiting op de openbare weg. De wijze van aansluiten wordt afgestemd met de gemeente.

18

3.5 Nood- en hulpdiensten Het plangebied is alleen bereikbaar vanaf de Maelsonstraat. De Veiligheidsregio Noord-Holland Noord dient in een vroegtijdig stadium te worden betrokken bij het initiatief. Het initiatief moet echter nog concreet worden uitgewerkt. De nood- en hulpdiensten zullen om advies moeten worden gevraagd over de bereikbaarheid van de woningen en voorzieningen, zeker wanneer gedacht wordt om de verkeerscirculatie in de wijk aan te passen ten gunste van de planontwikkelingen. Via team Mobiliteit kunnen de (schets) plannen van de ontwikkelingen worden aangemeld voor behandeling in de Adviesgroep Verkeer van de gemeente Hoorn. Hierin zitten vertegenwoordigers van o.a. de politie, brandweer en ambulance. 3.6 Keurmerk wonen Het Politiekeurmerk Veilig Wonen is een keurmerk voor woningen die in een bepaalde mate zijn beveiligd. Bij woningen die het keurmerk krijgen, zijn inbraakvertragers aangebracht en zijn er geen zwakke plekken die het een inbreker makkelijk maken om de woning binnen te komen. De initiatiefnemer zal het Politiekeurmerk Veilig Wonen aanvragen en het resultaat daarvan delen met de gemeente. Onderstaande link kan hiervoor worden gebruikt. HTTPS://WWW.POLITIEKEURMERK.NL/POLITIEKEURMERK-VEILIG-WONEN-VOOR-PROJECTONTWIKKELAARS/ 3.7 WATERTOETS Het plangebied kent in de huidige situatie reeds een hoge mate van verharding en krijgt een stedelijke invulling.

In de huidige situatie is geen sprake van wateroverlast. Er dient bij de nadere planvorming een watertoets uitgevoerd te worden samen met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Bij uitbreiding of toename van het verhard oppervlak in stedelijke gebieden moet 10% van deze toename worden gecompenseerd door de aanleg van nieuw water. De ontwikkelaar dient de wateropgave in samenspraak met het HHNK uit te voeren. 3.8 Milieu- en omgevingsonderzoeken De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het (laten) opstellen van een aantal omgevingsonderzoeken. Dit dient plaats te vinden door een gekwalificeerd bureau. De onderzoeken worden waar nodig om advies voorgelegd aan een aantal andere overheden. Dit betreft onder andere de Omgevingsdienst Noord-HollandNoord, het HHNK en de Veiligheidsregio. Daarnaast zijn onderstaande onderzoeken in ieder geval aan de orde: 1. (Vormvrije) MER-beoordeling 2. Ecologisch onderzoek 3. Aerius berekening stikstof 4. Externe veiligheid 5. Akoestisch onderzoek 6. Archeologisch onderzoek 7. Bodemonderzoek 8. Luchtkwaliteit 9. Bedrijven en milieuzonering 10. Bezonningsstudie 11. Windhinderonderzoek 12. Trillingsonderzoek 13. Watertoets

4

Duurzaamheid

Duurzame nieuwbouw vraagt om integraal werken, samen opzoek gaan naar gebiedsspecifieke kansen en uitdagingen, en zo vroeg mogelijk het goede gesprek voeren. Van ingebouwde nestkasten ter bevordering van onze biodiversiteit tot aan het aanbieden van deelmobiliteit, duurzame maatregelen zien wij graag zo vroeg mogelijk in het ontwerp. Want voor duurzaamheid geldt: hoe eerder, hoe beter, hoe makkelijker en goedkoper het eindresultaat. 4.1 Kader Toekomstbestendig Bouwen Bij gebiedsontwikkeling hanteert de gemeente Hoorn het kader Toekomstbestendig Bouwen. Bij sloop/nieuwbouwprojecten wordt hiernaar verwezen met een inspanningsverplichting op niveau Brons. Hierbij volgt de gemeente Hoorn het ‘pas toe of leg uit-principe’. De ontwikkelende partij toont aan op welke wijze 19

aan de indicatoren invulling is gegeven. Deze worden, in samenhang door de gemeente beoordeeld. Bij afwijking moet dit worden gemotiveerd. Het kader hiervoor staat in het Convenant Toekomstbestendig Bouwen. CONVENANT TOEKOMSTBESTENDIG BOUWEN 2.0 De initiatiefnemer stelt hiervoor een duurzaamheidsvisie en duurzaamheidsplan op. Uitgangspunten en ambities staan in het kader Toekomstbestendig Bouwen.

1. Kader: Toekomstbestendig bouwen 2. Analyse: Duurzaamheidsvisie Het Convenant Toekomstbestendig Bouwen biedt een kader voor duurzaamheidsthema's. Het convenant geldt voor alle nieuwbouwprojecten van deelnemende partijen met brons als minimum ambitieniveau. Gemeente Hoorn hanteert het ‘pas toe of leg uit-principe’.

3. Plan: Duurzaamheidsplan De op te stellen duurzaamheidsvisie geeft antwoord op de vraag: Hoe dragen de ontwikkelingen in het Het duurzaamheidspan is een gebied bij aan de concretisering van de duurzaamheidsopgaven waar duurzaamheidsvisie. Hierin staan Hoorn voor staat? maatregelen die worden genomen om de visie te realiseren. Van De werkwijzer legt uit waar de dromen naar doen. opstellers van een duurzaamheidsvisie aan moeten en De werkwijzer legt uit wat er in een kunnen denken. duurzaamheidsplan staat.

4.2 Werkwijze Duurzaamheidsvisie De initiatiefnemer (grondeigenaar) is verantwoordelijk voor het opstellen van de duurzaamheidsvisie. Bij grote projecten met meerdere betrokkenen en belanghebbenden wordt deze samen opgesteld. Een duurzaamheidsvisie is een document dat antwoord geeft op de vraag hoe de ontwikkelingen in een gebied bijdragen aan de duurzaamheidsopgaven van Hoorn. Het is een analyse die kansen en uitdagingen in het gebied identificeert, ambitieniveaus bepaalt en aangeeft waar extra inspanningen nodig zijn. De duurzaamheidsvisie geeft per pijler antwoord op onderstaande vragen:  Hoe draagt dit project bij aan de duurzaamheidsopgaven van Hoorn?  Welke kansen liggen in of rondom dit gebied en krijgen dus extra aandacht?  Wat zijn de grote uitdagingen in dit gebied en krijgen dus extra aandacht?  Op welke manier kun je die grote uitdagingen potentieel het hoofd bieden (op hoofdlijnen)?  Welke dilemma’s brengt dit met zich mee?  Welk basisniveau en welke streefwaarde per opgave en hoe wordt dit gemeten?  Hoe worden de integrale afwegingen gemaakt tussen de opgaven? Het proces van het maken van een duurzaamheidsvisie begint met een analyse van kansen en uitdagingen in het gebied, vaak met behulp van tools zoals een SWOT-analyse. Vervolgens wordt per ambitie een basisniveau bepaald en worden extra inspanningen geïdentificeerd.

Diverse instrumenten kunnen helpen bij het maken van keuzes, afhankelijk van de projectomstandigheden. Hoe de duurzaamheidsvisie wordt opgesteld, bepaalt de initiatiefnemer, de gemeente stelt hieraan geen eisen, zolang dit antwoord geeft op de vraag: hoe dragen de ontwikkelingen in het gebied bij aan de duurzaamheidsopgaven waar Hoorn voor staat? Dit kan aan de hand van de vier duurzaamheidspijlers. Zie Handreiking Duurzaamheid Bouwontwikkelingen. De gemeente laat zich graag verrassen door nieuwe innovatieve oplossingen. 20

Voorbeeld inhoudsopgave Duurzaamheidsvisie: 1. Inleiding (korte beschrijving van het gebied) 2. Energietransitie a. Kansen in het gebied voor de energietransitie b. Uitdagingen in het gebied voor de energietransitie 3. Circulaire (bouw) economie a. Kansen in het gebied voor de circulaire (bouw) economie b. Uitdagingen in het gebied voor de circulaire (bouw) economie 4. Klimaatbestendigheid en groen a. Kansen in het gebied voor klimaatbestendigheid en groen b. Uitdagingen in het gebied voor klimaatbestendigheid en groen 5. Duurzame mobiliteit en luchtkwaliteit a. Kansen in het gebied voor duurzame mobiliteit en luchtkwaliteit b. Uitdagingen in het gebied voor duurzame mobiliteit en luchtkwaliteit 6. Conclusie en vervolgstappen 4.3 Werkwijze Duurzaamheidsplan De gemeente vraagt (zowel bij stedenbouwkundige plannen als bij kleinere bouwprojecten) om een duurzaamheidsplan om de visie te concretiseren en te integreren in de plan- en ontwerpfase van projecten. Het duurzaamheidsplan kan worden opgesteld door de grondeigenaar/ontwikkelaar zelf of met hulp van experts, zoals adviesbureaus, waarbij de gemeente ondersteuning kan bieden. Een duurzaamheidsplan is een praktische vertaling van de duurzaamheidsvisie, waarbij de focus ligt op concrete maatregelen om de visie te realiseren.

Het plan beschrijft specifieke stappen en oplossingen, en vertaalt de visie naar meetbare en haalbare doelen. Het proces van het maken van een duurzaamheidsplan omvat het verder uitwerken van de duurzaamheidsvisie, waarbij verschillende methodieken zoals BREEAM, GPR, MPG en BENG kunnen helpen om samenhangende maatregelen te definiëren. In een duurzaamheidsplan wordt beschreven welke maatregelen worden genomen om de ambities uit de duurzaamheidsvisie te realiseren, gericht op de verschillende duurzaamheidsthema’s uit het kader Toekomstbestendig Bouwen. Het duurzaamheidsplan geeft per thema antwoord op onderstaande vragen: 1. Welke maatregelen neem je om de kansen in dit gebied te benutten? 2. Welke maatregelen neem je om de uitdagingen in dit gebied het hoofd te bieden? 3. Welke prestatie levert dit op de verschillende duurzaamheidsthema’s, worden de streefwaardes uit de duurzaamheidsvisie gerealiseerd en zo nee waarom niet? Bijvoorbeeld: 1. Energietransitie: benoem het uiteindelijke energieplan. 2. Circulaire (bouw) economie: Hoeveel procent biobased materialen worden hier toegepast (% volume van het totaal)? 3. Klimaatbestendigheid en groen: Komen er nestkastjes? Komen er groene gevels of daken? Wat is het percentage verhard oppervlak? Hoe wordt hemelwater afgekoppeld en hoe vindt waterberging plaats? 4.

Duurzame mobiliteit: Komen er extra laadpalen? Wat is verder lopen: de fietsberging of de autogarage? Is er deelmobiliteit of MaaS beschikbaar? Klimaatbestendige parkeerplaatsen?

5

Overig beleid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op overige beleidsstukken en wordt aangegeven waarmee het initiatief bij de uitwerking van het plan rekening moet houden. Het is geen uitputtende opsomming van beleid, maar maakt de meest belangrijke beleidskaders inzichtelijk waar het initiatief in ieder geval aan wordt getoetst. 21

5.1

Ladder voor duurzame verstedelijking

HTTPS://WETTEN.OVERHEID.NL/BWBR0041313/2024-01-01/0

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is de ‘ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen’. Het doel van de ladder is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en een goede ruimtelijke ordening. Dit wordt bereikt door optimaal gebruik te maken van de ruimte in stedelijke gebieden, de programmering vraaggericht te sturen en door overprogrammering te voorkomen. De behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom worden afgewogen en gemotiveerd. In artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving bepaalt: ‘Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling.’ Consequenties voor dit project: De ontwikkeling van het plangebied is een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in het Bkl. In de ruimtelijke procedure zal het plan moeten worden voorzien van een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking waaruit de behoefte blijkt. 5.2