bijlage 1.3 - Ontwerpbestemmingsplan Rozenbuurt - bijlagen bij de toelichting
Tekst van het document
kavel: 344 m2
6000 opp. kavel:
487 m2
opp.
161
opp.
m2
kavel:
159
kavel:
159
kavel:
kavel:
219
438
kavel:
opp.
m2
kavel:
404
m2
m2
m2
215
m2
m2
252 m2
m2 opp. kavel:
#####
Kerke
203
kavel:
m2
kavel:
kavel:
165
opp. opp. 251
m2
kavel:
laan
194
kavel:
m2
ngde
m2
38 +2
kavel:
181
Verle
opp. opp.
opp.
opp.
kavel:
m2
kavel:
opp. opp. opp.
405
opp.
opp.
at 1
nstra
Woo
400
kavel:
kavel:
opp.
opp.
405
m2 opp.
m2
kavel: 390 m2
8
n
frieze
sv West 14 7
opp.
152
kavel:
152
kavel:
152
kavel:
152
kavel:
152
kavel:
152
kavel:
125
kavel:
183
m2
m2
ele Laan
Dubb
m2
m2
m2
m2
6000
8
kavel:
152
7
152
kavel:
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
14
kavel:
152
41
184
kavel:
atsen
kavel:
152
41
laan Oever
11 +2 opp. opp. opp. opp. opp.
kavel:
erpla parke 140 friezen West
opp.
opp. opp. opp. opp. opp. opp.
ele Laan
opp.
Dubb
ele Laan
kavel:
Dubb
426
opp.
m2
kavel: 449 m2
opp. opp.
11000
opp. opp.
ele Laan
opp.
Dubb
opp.
152
kavel:
152
kavel:
152
kavel:
152
kavel:
152
kavel:
152
kavel:
152
kavel:
152
m2
m2
opp.
m2
opp.
kavel:
125
kavel:
183
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2 opp.
kavel:
152
m2 kavel:
184
kavel:
m2
250
m2
251
kavel:
152
kavel:
opp. opp. opp.
opp.
kavel:
opp.
opp.
m2
opp.
Kerke
m2
m2
404
475
kavel:
kavel:
opp.
ngde
opp.
Verle
kavel: m2
laan
513
8 +3 16
erla Oev an
12 opp. opp. opp.
11
opp. opp.
kavel:
178
kavel:
143
kavel:
143
kavel:
143
178
kavel:
m2
m2
m2
m2
m2
opp. kavel:
143
kavel:
143
178
kavel:
m2
m2
aat
2 opp.
kavel:
265
opp.
m2
kavel:
261
m2
m2
m2
387
Woo
256
nstr
m2
kavel:
kavel:
m2
kavel:
143
opp.
kavel:
m2
10 189
opp.
231
opp. kavel:
m2
kavel:
255
opp. opp. opp. opp. opp.
opp.
kavel:
256
m2
opp.
kavel:
263
m2
m2
423
kavel:
259
m2
opp.
kavel:
251
m2
m2
kavel:
kavel:
opp.
opp. opp.
257 m2 m2
m2
258
475
kavel:
kavel:
opp.
opp. opp. kavel: 386 m2
16
11 m2 opp.
kavel:
258
m2
417
251
kavel:
kavel:
opp. m2
opp.
opp.
opp.
kavel:
259
m2
opp.
kavel:
250
kavel:
245
m2
opp.
kavel:
246
3
opp.
kavel:
265
m2
opp.
kavel:
260
kavel:
252
m2
opp.
kavel:
257
426
m2
m2
m2
kavel:
m2
418
410
kavel:
m2
straat
Woon
m2
opp.
m2
kavel:
opp.
11
opp.
opp.
opp.
kavel:
260
m2
opp.
kavel:
265
m2
12 opp.
Verle
262
ngde
kavel: m2 kavel:
m2
laan
380
m2
kavel:
263
Kerke
opp.
opp.
aan Oeverl
opp. 250 m2 opp. kavel:
kavel:
253
opp.
m2
kavel:
261
kavel:
436
16
kavel:
opp.
opp.
m2
m2
250 m2
9
kavel:
opp.
253
m2
opp.
kavel:
251
m2
opp. kavel:
m2
opp.
kavel:
259
at 4
m2
nstra
424
264
kavel:
m2
Woo
m2
opp.
kavel:
opp.
260
m2
kavel:
253
m2
160
11
kavel:
84 m2
opp.
kavel:
opp.
kavel:
opp.
396
opp.
m2
opp.
opp.
kavel:
kavel: opp. 425
247
m2
opp.
kavel:
250
m2 opp.
84 m2
kavel:
kavel:
80 m2
opp.
m2
kavel:
402
m2
opp.
kavel:
80 m2
opp.
kavel:
9
10
80 m2 opp. kavel:
kavel:
80 m2
opp. 80 m2
759
80 m2
m2
kavel:
84 m2
kavel:
opp.
kavel:
opp.
opp.
opp. kavel:
m2 m2
m2
484
m2
5
kavel:
at
tra
opp.
405
496
kavel:
kavel:
opp.
opp.
m2
579
400
kavel:
kavel:
opp.
84 m2
Oeverlaan
opp.
kavel:
400
Wo
m2
opp.
22 +2
ons
opp.
kavel:
473
m2
opp.
kavel:
480
m2 opp.
kavel: 720
m2
Kaart met maximale goothoogtes
BEELDKWALITEITPLAN
ROZENBUURT
HOORN
9
een informele sfeer door asymmetrische bouwvolumes
schuurwoning als mogelijke beeldreferentie
referentie slorige weg met groene berm en haag.
eenvoudige plaatbrug over berm/ greppel
de lage oever laat gebruiksvrijheid en uitzicht
gevel begane grond voorbereid op klimplanten (voorbeeld tweelaags, in het plan alleen begane grond) langs de oeverlaan hebben de “grote huizen” een begroeide plint
BEELDKWALITEITPLAN
ROZENBUURT
HOORN
Aan het eind van de straat is de kerktoren ten voeten uit zichtbaar. De woningen aan de oostzijde van deze straat hebben tenminste aan 1 zijde een goot onder 4 meter hoog en op de begane grond royale raamopeningen; genereuze woonkamerramen, erkers, veranda’s en balkons worden gestimuleerd. De tuinen die aan de waterkant grenzen hebben een lage beschoeiing (max 30 cm boven waterpeil), de hoogteverschillen tussen woning en waterkant worden opgelost in de tuin, waardoor bewoners worden gestimuleerd om de waterkant te gebruiken en er bijzondere plekken van te maken. De woningen aan de westzijde staan vrij achter de opgaande haagbeplanting en hebben eventueel een inrit via een vlakke plaatbrug. Plantsoenen De woningen aan de plantsoenen hebben een ondiepere voortuin, maximaal 3 meter. Aan de plantsoenen kan de voortuin vrijwel geheel ingevuld worden met een veranda of erker en aan de straat eventueel een blokhaag, ca 50 cm hoog, waardoor vanuit de woning rechtstreeks zicht op de gemeenschappelijke groene ruimte ontstaat. Langs de Koewijzend De woningen langs de Koewijzend vragen om een bijzonder ontwerp. De woningen hebben een tuin aan het water, terwijl de meeste woningen in de omgeving met hun voorzijde aan dit doorgaande lint staan.
Het ontwerp van deze woningen zal dus moeten organiseren dat de tuinen aan het water in de wijze van bewoning logischerwijs (deels) open zicht op het water bieden, zodanig dat voorspeld kan worden dat bewoners hier ook op termijn geen hoge schuttingen en bijgebouwen zullen plaatsen aan de waterkant. Daar waar dat tbv privacy noodzakelijk is, worden opstanden door de ontwikkelaar aangelegd, De woningen presenteren zich vanaf de Koewijzend en aan de woonstraat met een zorgvuldig ontworpen gevel. Alle woningen worden bedekt met een (waar mogelijk asymmetrische) kap, voorzien van keramische pannen of PV-cellen in een rechthoekig patroon. De hoofdmassa van de woningen staat op minimaal 3 meter uit de zijdelingse erfgrens. Bijgebouwen worden voorzien van een plat dak, maximaal 3,5 meter hoog. Opstelplaatsen voor voertuigen zijn vanaf het water niet zichtbaar. Beschoeiingen aan het water worden projectmatig aangelegd op maximaal 30 cm boven waterpeil. Taluds zullen minimaal op 45 graden worden aangelegd. Steigers alleen toegestaan indien projectmatig en binnen de KEUR van het HHNK. Langs de opritten naar de bruggen presenteren de woningen zich met een formele zijde en evt. hoogteverschillen worden zodanig opgelost dat inkijk op een vanzelfsprekende manier wordt voorkomen, met behoud van sociale veiligheid op de langzaam verkeersroutes.
Dubbele laan De woningen langs de dubbele laan kennen een meer stedelijk beeld, passend bij het brede profiel: met een wat hogere goot, meer verticaal georiënteerde gevelindeling en een ondiepe voorstrook met een stoer element op de woningscheiding. Vrije kavels Voor de vrije kavels wordt een kavelpaspoort uitgegeven met heldere voorwaarden voor bebouwing en erf, passend bij de verschillende karakteristieken als hierboven beschreven. Op een aantal kavels (aangegeven met een ster) gelden extra eisen aan de architectuur, omdat deze beeldbepalend zijn voor de buurt. Hier zal het kavelpaspoort specifiek uitgewerkt zijn en wordt een bijzondere uitwerking van de architectuur verwacht, passend bij de eisen in dit BKP. Appartementen: De “Grote Huizen” zijn alzijdige blokken in de oever; de gebouwen worden zo geplaatst dat het groen domineert en de gebouwen er als losse blokken in staan. De begane grond van de blokken is afwisselend en biedt interactie met het maaiveld, door entrees en raamopeningen (dus geen lange gesloten gevels,
BEELDKWALITEITPLAN
ROZENBUURT
HOORN
11
Het monumentale kerkgebouw als leidend voorbeeld. Het plantsoen als connectie tussen dorp en Rozenbuurt
Grote huizen in het groen: de gebouwen hebben een duidelijke relatie met de laagbouw middels expressieve kappen waarin gewoond wordt.
BEELDKWALITEITPLAN
ROZENBUURT
HOORN
bergingen zoveel mogelijk inpandig). De begane grond gevel is uitgevoerd met planten-geleiders die onderdeel zijn van de architectuur en spiegelt zich zo aan de groene omgeving. Beplanting in overleg met de landschapsarchitect. De appartementengebouwen hebben aan de buurtzijde ruime entrees (hoogte/breedte in verhouding met het volume van het gebouw) verbonden aan prettige (mee ontworpen) plekken aan het trottoir langs de oeverlaan, om elkaar te ontmoeten en bijv. bezoekersfietsen te stallen. Buitenruimtes als balkons, serres en terrassen zijn beeldbepalend voor de gebouwen: die worden zodanig ontworpen dat ook daar niet de repetitie het beeld bepaalt, maar een wereld van subtiele verschillen. In de terrassen ook zo veel mogelijk ruimte opnemen voor levend groen, bijvoorbeeld in details van de hekken, zodat de connectie tussen park en gebouw ook letterlijk gemaakt wordt. Buitenruimtes op de begane grond zijn afgezoomd met robuuste haag van 90 cm hoog (met evt hek er onzichtbaar in), ontworpen in samenwerking met de landschapsarchitect.
3. Eenvoudige vormgeving, harmonische volume-opbouw Het dorpse beeld is gebaseerd op een samenstel van eenvoudig gevormde gebouwen, met mooie, ambachtelijk ogende details. Het monumentale kerkgebouw kan daarbij dienen als een leidend voorbeeld: heldere, eenvoudige bouwvormen, met een harmonische volumeopbouw (gulden snede), gemaakt in eerlijke materialen zonder overbodige decoratie. Geen schreeuwerige of aandacht vragende details, het is zichtbaar hoe het gemaakt is. De kerk staat op een terp aan een groene weide, op de terp ligt een bescheiden kerkhof. De nieuwbouw houdt gepaste afstand en sluit met een nieuwe weide aan op deze ruimte. Daarmee wordt de kerk het symbool van de verbinding tussen het bestaande dorp en de nieuwe gemeenschap. Alle gebouwen hebben kappen, met een hellingshoek tussen 15 en 75 graden; Zichtbare daken worden bij voorkeur afgedekt met keramisch materiaal, levend groen of PV (geen geplakte bitumineuze afdekkingen). Ook hiervoor geldt dat er geen grote kleurcontrasten worden gezocht. De appartementengebouwen hebben een gootlijn boven de 4e bouwlaag. Door de massa te verhogen met een forse kap kunnen 2 extra woonlagen worden gerealiseerd en wordt een beeld-relatie gelegd met de gezinswoningen. Het worden “grote huizen” in het groen. Twee gebouwen mogen hoger worden uitgevoerd. Het hoogste gebouw is een accent aan de entree van de buurt.
Dat vraagt wel om een goede plint, mogelijk met een voorziening die uitstraling heeft naar de straat, of specifiek opgeloste buitenruimtes bij de onderste woningen. De bovenste woonlagen van de appartementengebouwen tonen zich als kappen, door middel van een gevarieerde schuine daklijn (zie voorbeelden). Installaties worden binnen het hoofdvolume van het gebouw opgelost. Kozijnen worden geschilderd in niet al te opvallende kleuren, meestal varianten van wit, met steunkleuren voor bijvoorbeeld raamhout, deuren of luiken. Dakkapellen zijn een ondergeschikte toevoeging aan de kap en hebben in principe de kleur van de kap. Details zijn zorgvuldig vormgegeven en passen bij de opbouw van het volume. Ventilatieroosters of -kanalen zijn onzichtbaar gedetailleerd. Decoratieve elementen in de architectuur hebben een samenhang met de natuur (bijv. nestkastjes als decoratie onder de goot of als ophangmogelijkheid voor plantenbakken).
BEELDKWALITEITPLAN
ROZENBUURT
HOORN
13
gevarieerde rij van eenvoudige gemetselde woningen, de doorgaande goot is nooit langer dan 24 meter.
dorpse bebouwing met verschil in hoogte en breedte
een asymmetrische kap geeft een dorpse uitstraling, de uitgesproken detaillering vraagt niet teveel aandacht door de ingetogen kleuren
uitzondering: een tweede gevelmateriaal dat de kap benadrukt. Dakkapellen zijn ondergeschikt aan de kap
asymetrische kappen, bijvoorbeeld met veranda, versterken het diverse beeld woningen aan de plantsoenen hebben een laag volume (bijv erker of veranda) aan de voorzijde
BEELDKWALITEITPLAN
ROZENBUURT
HOORN
4. Verschillen (dakvorm, hoofdmateriaal) Basis voor het ontwerp van de woningen is een dorps beeld, met een goothoogte aan de straat wisselend tussen 4 en 6 meter. Aan hoeken van de dubbele laan kan een goothoogte tot 9 meter voorkomen. Daarnaast wordt op een enkele locatie accentbebouwing gedacht met een goothoogte van 11 meter. Niet meer dan 5 gelijke dakvormen/gootlijnen/materiaal naast elkaar – ook in de rijen wordt er een duidelijke onderbreking van de gootlijn ontworpen, waarbij de bloklengte (door veranderingen in massa-vorm) niet meer dan 4 woningen lang is (een doorgaande gootlijn is maximaal 24 meter lengte).
diversiteit in eenvoudige volumes
Per gebouw 1 hoofdmateriaal voor de gevels; gedekte, “aardse” kleuren, geen grote contrasten in materiaal, maar de hoofdvorm van de woningen en de raamopeningen maken de verschillen uitgesproken. Een uitzondering wordt gemaakt voor een materiaalwisseling die de kapvorm accentueert. Met voor bewoners bruikbare extra’s als luifels, hekken, luiken, veranda’s, erkers en goten kunnen de verschillen op een subtiele manier verder worden aangezet. Dakkapellen zijn een ondergeschikte toevoeging aan de kap en voldoen aan de randvoorwaarden uit de welstandsnota (hoofdstuk 4.3). In een reeks woningen zijn niet de hoeken altijd hoog, maar er wordt gewerkt aan een terloops beeld, alsof de buurt niet in 1 keer ontworpen is. Op hoeken zijn gevels die grenzen aan de openbare weg ontworpen als voorgevel, waarbij het goed kan zijn dat er een hoger is en een ander (door middel van een doorschietende kap of een aanbouw als erkers en veranda’s met kap) lager. De straatgevels hebben royale raamopeningen op de begane grond. Appartementengebouwen sluiten in hun massaopbouw, kapvorm en materialisatie aan op de vormentaal van de eengezinswoningen; De gevels zijn divers en niet gebaseerd op ritme en herhaling. Het zijn grote huizen, met bewoonde kapverdiepingen, in het groen. PV-cellen in de gevel zijn alleen toegestaan als die vergelijkbaar met vensteropeningen meegenomen zijn in het ontwerp.
BEELDKWALITEITPLAN
ROZENBUURT
HOORN
15
Kavelpaspoort geeft ruimte voor heel verschillende invullingen
nokhoogte max. 12 m. maximale goothoogte 6 m. tenminste 1 goot op max. 4 m. (in voor of zijgevel) Doorsnede bouwenvelop talud maximaal 1 : 1,5
haag en boom in voortuin min 2 parkeerplaatsen naast elkaar, achter de haag zo min mogelijk verhard oppervlak
beschoeiing max 0,30 m boven waterpeil hoogteverschil in de tuin opgelost. talud maximaal 1 : 1,5 vanaf beschoeiing. steiger volgens keur HHNK (max 6 m breed,)
bouwvlak hoofdmassa min. 3.00 m uit vooren zij-erfgrens; grondvlak max 100 m2 de voorgevel staat 3 tot 5 m vanaf voorerfgrens. (erkers/luifels etc ook min. 3 m uit voorerfgrens)
Voorbeeld kavelpaspoort verlengde kerkelaan
BEELDKWALITEITPLAN
ROZENBUURT
HOORN
5. Proces De ontwerpen van eengezinswoningen worden zo veel mogelijk gemixt. De vrije kavels zorgen voor een grote mate van diversiteit in het plan: Per straat wordt een kavelpaspoort gemaakt met voorwaarden voor bouwvolume, open ruimte, tuinafscheiding en oevers. De eerste schets van het kavelpaspoort op de pagina hiernaast is daarvan een voorbeeld. Andere worden in een later stadium nader aangevuld. Om de variatie te garanderen wordt een specifiek kavelpaspoort gemaakt voor de woningen die zijn aangeduid met een ster. In de verkoopdocumentatie zal opgenomen worden hoe de supervisor een rol krijgt in de begeleiding van de vrije kavels. In de documentatie wordt een kavelpaspoort opgenomen dat richting geeft voor de ontwerpen van de woning en de erfinrichting. Diversiteit wordt bevorderd door nieuwe bewoners uit te dagen om creatief om te gaan met de kavelpaspoorten en niet alleen cataloguswoningen te bouwen, dat geldt in elk geval op de met een ster gemarkeerde kavels. Supervisie en CMW De supervisor begeleidt de ontwerptrajecten vanuit de in dit BKP beschreven uitgangspunten, met als doel een samenhangende, maar gevarieerde buurt. De commissie voor welstand en monumenten (CMW)blijft te allen tijde verantwoordelijk voor de formele beoordeling van het plan in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning.
Alle plandelen zullen tenminste in het Voorlopig ontwerp en in de Definitief ontwerpfase ter beoordeling aan de CMW worden voorgelegd. De supervisor is verantwoordelijk voor het organiseren van een tijdig vooroverleg met de commissie om een verschil in inzichten tijdig te voorkomen, zodat bij planindieners geen onnodige verwarring kan ontstaan. Ook eventuele afwijkingen van dit BKP en het openbare ruimte ontwerp zullen aan de commissie worden voorgelegd. Supervisie-proces Architecten presenteren een eerste schets-idee aan de supervisor, daarna concept voorlopig ontwerp. Supervisor geeft aan wanneer voorlopig ontwerp rijp is voor overleg met de welstandscommissie (CMW) en draagt bij aan dat overleg. Supervisor keurt aanvraag omgevingsvergunning goed voorafgaand aan de indiening. Supervisor doet verslag van overleg naar opdrachtgever en gemeentelijke procesmanager. Als architect en supervisor na 4 gesprekken geen overeenstemming hebben bereikt over een VO, wordt de CMW gevraagd een oordeel uit te spreken, is dat negatief dan adviseert supervisor maatregelen.
Indicatieve verbeelding van vrije kavels (oranje) en projectmatige gebouwen (geel)met een specifiek kavelpaspoort
BEELDKWALITEITPLAN
ROZENBUURT
HOORN
17
Beeldkwaliteitplan
ROZENBUURT
ZWAAG
in opdracht van Gemeente Hoorn en VOF Rozenbuurt (Scholtens Projecten en Timpaan) m.m.v. GeO Architecten Felixx Landscape Architects & Planners Versie 6.2 - 5 februari 2021
INFO @ TAKO POSTMA.NL inrichting Rozenbuurt Zwaag, gemeente Hoorn
blz 66
Rho Adviseurs B.V.
44001770.20181520
bestemmingsplan Rozenbuurt Status: concept /
44001770.20181520
Bijlage 3
blz 67
Toets Ladder voor duurzame verstedelijking
bestemmingsplan Rozenbuurt Status: concept /
Rho Adviseurs B.V.
Gemeente Hoorn Rozenbuurt
Ladder voor duurzame verstedelijking
identificatie projectnummer:
datum:
44001770. 20181520
01-02-2021
projectleider:
opdrachtgever:
ir. R.J.M.M. Schram
VOF Rozenbuurt
auteur(s):
ing. J. Jansen
Inhoud 1.
2.
3.
4.
Inleiding
2
1.1. 1.2.
2 3
Aanleiding en initiatief Waarom toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking
Beschrijving behoefte
5
2.1. 2.2. 2.3. 2.4.
5 5 12 13
Relevante woonregio en onderzoeksgebied Beleid en behoefte Plannen Hoorn Behoefte maatschappelijke voorzieningen
Motivering locatiekeuze en toetsing aan beleidskaders
14
3.1. 3.2. 3.3.
14 19 21
Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid
Conclusie
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
24
44001770. 20181520
2
1. Inleiding
1.1.
Aanleiding en initiatief
De locatie Rozenbuurt is een voormalig kassencomplex in de gemeente Hoorn. De locatie wordt aan de noordzijde begrensd door de erfgrens van woonpercelen georiënteerd op de Dorpstraat, aan de oostzijde door de velden van S.V. Westfriezen, aan de zuidzijde door een waterloop en aan de westzijde door de weg Oostergouw. De kassen zijn enkele jaren geleden al gesloopt, de gronden worden momenteel gebruikt voor akkerbouw.
Luchtfoto Google Earth 2006 Figuur 1.1 Ligging plangebied
Luchtfoto kadaster 2019
De locatie ligt centraal ten opzichte van veel voorzieningen en is door de ligging aan de Oostergouw ook goed ontsloten, onder andere naar de Westfrisiaweg. De locatie ligt bovendien op fietsafstand van hoogwaardig openbaar vervoer. Er liggen veel kansen om van dit gebied een aantrekkelijke woonwijk te maken. Vanuit dit uitgangspunt is een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt waarin een mogelijke verkaveling is geschetst. Hierin is rekening gehouden met een aantal uitgangspunten, zoals zonering, ontsluiting en voldoende groen en water. Dat heeft geleid tot een ontwerp voor een woonwijk ‘tussen stad en dorp’ voor maximaal 450 woningen. Het bestemmingsplan maakt maximaal 270 appartementen en 180 grondgebonden woningen mogelijk, met dien verstande dat het maximaal aantal woningen in het hele plangebied niet meer dan 450 bedraagt. Daarnaast wordt onder de appartementengebouwen (grote huizen) maximaal 500 m2 aan ondersteunende maatschappelijke voorzieningen mogelijk gemaakt.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001770. 20181520
Inleiding
TYPE
AANTAL
Categorie
Kavel
40
Duur
2^1 kap
50
Duur
Rijwoning hoek
10
Duur
Rijwoning midden
33
Midden
Hofwoning
18
Midden
Be-bo woning
8
sociaal
Rug-aan-rug woning
10
TOTAAL GRONDGEBONDEN
169
appartementen
118
Sociaal
appartementen
112
Midden
appartementen
24
Duur
TOTAAL APPARTEMENTEN
254
Maatschappelijke voorzieningen
500 m2 vvo
3
Figuur 1.2 Impressie initiatief en indicatief programma
1.2.
Waarom toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking
Het gehele gebied valt binnen het bestemmingsplan ‘Blokker, Zwaag en Nieuwe Steen – Oost’ uit 2012. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied vrijwel geheel de bestemming ‘Agrarisch – onbebouwd’ met de functieaanduiding ‘kas’. Binnen deze bestemming zijn geen woningen en maatschappelijke voorzieningen mogelijk.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001770. 20181520
4
Inleiding
Figuur 1.3 Uitsnede geldend bestemmingsplan Blokker, Zwaag en Nieuwe Steen – Oost’ (Bron: planviewer.nl) Voor de ontwikkeling van een woonbuurt is een planologische procedure nodig. In dat kader is het nodig de behoefte te beschrijven. Dat komt voort uit het beleid. Ieder bestemmingsplan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument dat efficiënt ruimtegebruik wil bevorderen. Voor stedelijke projecten moet de behoefte worden beschreven. Hoewel motivering van de locatiekeuze strikt genomen niet noodzakelijk is, is daar toch aandacht aan besteed. Wel of geen stedelijke ontwikkeling De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’ wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. In dit geval is dus sprake van een stedelijke ontwikkeling.
Bestaand stedelijk gebied In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. De locatie kan worden gezien als bestaand stedelijk gebied omdat de locatie midden in het verstedelijkte gebied van Hoorn en Zwaag ligt. Relevante regio Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen (en ondersteunende voorzieningen) is dat de regio West-Friesland en daarbinnen de gemeente Hoorn. Beschrijving behoefte en motivering locatiekeuze De woningbehoefte en de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen worden beschreven in hoofdstuk 2. De locatiekeuze wordt gemotiveerd in hoofdstuk 3. De motivering sluit af met een afweging en conclusie in hoofdstuk 4.
44001770. 20181520
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Beschrijving behoefte
5
2. Beschrijving behoefte
2.1.
Relevante woonregio en onderzoeksgebied
Hoorn maakt onderdeel uit van de woonregio West-Friesland, maar trekt inmiddels ook mensen uit Amsterdam.
Figuur 2.1 Onderzoeksgebied en ligging Hoorn in Woonregio West-Friesland (bron: Prognose 2017-2040 Noord-Holland)
2.2.
Beleid en behoefte
Prognose 2019-2040 Noord-Holland (augustus 2019) Voor het bepalen van de woningbehoefte is de provinciale prognose leidend. Uit de Huishoudensprognose 2019-2040 blijkt dat in de woonregio West-Friesland tot 2030 nog 7.100 woningen nodig zijn. De regio groeit door natuurlijke aanwas (tot 2030) en buitenlandse migratie. In vergelijking met het verleden neemt de buitenlandse migratie wat toe, vooral door de vestiging van arbeidsmigranten. Ten opzichte van 2019 groeit de bevolking tot 2040 met ongeveer 6.600 inwoners (3%). Deze groei zit volledig bij ouderen. Het aantal huishoudens neemt toe met 9%, 8.700 huishoudens. Deze groei komt voor rekening van oudere huishoudens, het aantal jongeren daalt en de hoeveelheid gezinnen met kinderen blijft gelijk. De bevolkings- als huishoudensgroei is het grootst in Hoorn, dit is vooral een gevolg van het groeikernenbeleid uit het verleden en recente nieuwbouw. Het gaat om een noodzakelijke toevoeging van 3.000 woningen in de periode 2019 - 2030.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001770. 20181520
6
Beschrijving behoefte
Figuur 2.2 Woningbehoefte woonregio West-Friesland en Hoorn (Bron: Prognose 2019-2040 NoordHolland) Woningbouwmonitor 2020 Noord-Holland Uit de provinciale woningbouwmonitor blijkt dat de meeste regio’s nog onvoldoende harde plancapaciteit hebben. De regio West-Friesland komt op dit moment voor de periode tot 2030 2.300 woningen aan harde plancapaciteit tekort (behoefte 6.300, harde plancapaciteit 4.000).
44001770. 20181520
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Beschrijving behoefte
7
Figuur 2.3 Woningbehoefte en plancapaciteit (bron: Woningbouwmonitor 2020 Noord-Holland) De groei van woningbehoefte zit voornamelijk voor/tot 2030. Het is dus wel van belang dat een deel van de zachte plannen in de komende jaren hard wordt.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001770. 20181520
8
Beschrijving behoefte
Figuur 2.4 Plancapaciteit regio West-Friesland in relatie tot woningbehoefte 2030/2040 Regionale Afstemming (Regionale Woonvisie, RAP en Kwantitatieve woningbouwprogrammering Westfriesland 2019) De regio Westfriesland heeft een regionale woonvisie opgesteld voor de periode tot 2026. Ter uitvoering van de regionale woonvisie heeft de regio een Regionaal Actieprogramma (RAP) vastgesteld opgesteld voor de periode tot 2021. Onderdeel van het RAP is een regionale woningbouwprogrammering met een regionaal afwegingskader wonen. Het afwegingskader vormt de basis voor nieuwe woningbouwplannen (zie paragraaf 3.2). Binnen de regio Westfriesland geldt de afspraak dat elke gemeente in principe binnen de eigen lokale behoefteprognose blijft. Op vrijwillige basis kunnen gemeenten plancapaciteit uitwisselen, mits passend in de uitgangspunten van het kader en mits het regionale randtotaal niet wordt overschreden. Omdat er bij de programmering geen sprake is van een nul situatie heeft de regio de beschikking over een buffer van 250 woningen naast de regionale indicatieve woningbehoefte. Gebruik van de buffer vindt enkel plaats na regionale afstemming en instemming. Nieuwe initiatieven worden voorgelegd aan het bestuurlijk overleg VVRE (Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Economie) waar aan de hand van het afwegingskader regionale afstemming plaats vindt.
De regionale behoefteprognose niet wordt overschreden door het aantal harde en zachte plannen in de regio. Er is nog ruimte voor 782 extra woningen (exclusief buffer). Ook in Hoorn is ruimte voor het toevoegen van plannen (voor 420 woningen).
44001770. 20181520
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Beschrijving behoefte
9
Figuur 2.5 Regionale kwantitatieve woningbouwprogrammering 2019 – 2030 Woonakkoord West Friesland 2020-2025 De provinciale bevolkingsprognose stelt als indicatieve woningbehoefte 7.150 woningen voor de periode 2019-2030. Hiervoor dienen de komende 5 jaar jaarlijks 800-900 woningen te worden gebouwd. De regio gaat jaarlijks minimaal 900 woningen opleveren. De regio heeft 8.000 woningen (4.300 hard en 3.700 zacht) aan plannen tot 2030. Op papier is voldoende plancapaciteit aanwezig om te voldoen aan de woningbehoefte van 7.150 woningen en de jaarlijkse doelstelling van 900 woningen. Hierbij moet rekening worden gehouden met vertraging en mogelijk planuitval. Harde plannen zijn plannen waarvan het bestemmingsplan is vastgesteld. Onduidelijk is wanneer zachte plannen hard gemaakt kunnen worden. Het is daarom belangrijk om een relatief grote hoeveelheid zachte plannen in de voorraad te hebben, voldoende zachte plannen op korte termijn tijd hard te maken en de plannen voortvarend tot uitvoer te brengen.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001770. 20181520
10
Beschrijving behoefte
Factsheet wonen 2020 en Woonvisie 2020 (Gemeente Hoorn) In Hoorn staan vrij veel sociale huurwoningen en ook vrij veel goedkope woningen. Hoorn vergrijst en ontgroent. Om ook in de toekomst een levendige en aantrekkelijke stad te blijven moet Hoorn 'meer stad' worden.
Figuur 2.6 Woningvoorraad en samenstelling huishoudens Uit de factsheet wonen 2020 blijkt dat in de periode 2020-2030 ruim 2.800 woningen noodzakelijk zijn. De gemeente heeft in haar woonvisie de ambitie om jaarlijks 500 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Hiermee wordt invulling gegeven aan de woningbehoefte en de ambitie om meer stad te worden.
Figuur 2.7 Woningbehoefte en behoefte per huishoudenscategorie
44001770. 20181520
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Beschrijving behoefte
11
Er is vooral behoefte aan woningen voor de groeiende groep alleenstaanden en specifiek senioren. De meeste mensen verhuizen binnen Hoorn, Maar de gemeente trekt inmiddels ook vrij veel mensen uit Amsterdam.
Figuur 2.8 Herkomst verhuisde personen Om jongeren in Hoorn te houden en jongeren aan de stad en regio te binden wil de gemeente meer woningen bouwen voor jongeren, studenten uit Hoorn en West-Friesland en young professionals van buiten de regio. Ook speelt de gemeente in op de behoeften van huishoudens van buiten Hoorn. Door fors te bouwen komt ook de doorstroming weer op gang. De gemeente zet in op nieuwe woonomgevingen. De gemeente maakt zich sterk voor een woningvoorraad die voor 30 procent bestaat uit sociale woningen en voor 30 procent uit woningen uit de middencategorie (middenhuur en middeldure koop). Deze verdeling geeft richting aan elke wijk. In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met de verdeling 30% sociale woningen en 30% middencategorie.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001770. 20181520
12
2.3.
Beschrijving behoefte
Plannen Hoorn
In de factsheet wonen 2020 zijn de aantallen woningen per ontwikkellocatie ook aangegeven. In totaal zijn op dit moment ruim 4.900 woningen in de planning opgenomen. Rozenbuurt is onderdeel van de gemeentelijke woningbouwplanning met 450 woningen.
Figuur 2.9 Woningbouwplanning
44001770. 20181520
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Beschrijving behoefte
2.4.
13
Behoefte maatschappelijke voorzieningen
Om een aantrekkelijk woongebied te realiseren is er ook behoefte aan ondersteunende voorzieningen, levendigheid en ontmoetingsplekken in de nieuwe buurt. De aanwezigheid van enkele voorzieningen draagt bij aan de aantrekkingskracht voor inwoners en bezoekers in het gebied. Het bestemmingsplan maakt daarom in de plint van de woongebouwen in totaal maximaal 500 m 2 maatschappelijke functies mogelijk. Hiermee zijn één grote of meerdere kleine units mogelijk. De toegestane functies zijn educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, sporten recreatieve voorzieningen, kinderopvang, buitenschoolse opvang en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen. Er wordt bijvoorbeeld gedacht aan de vestiging van een kinderopvang of een huisarts. Het aantal inwoners in het gebied neemt toe door de woningbouwontwikkeling. Bij een gemiddelde woningbezetting van 2,19 in Hoorn neemt het aantal inwoners alleen al door deze ontwikkeling met meer dan 900 toe. De ondersteunende functies zullen vooral een lokale functie vervullen voor de nieuwe bewoners en gasten in het gebied. In het initiatief is daarom ruimte opgenomen voor enkele ondersteunende voorzieningen die noodzakelijk zijn voor een goed woon- en leefklimaat.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001770. 20181520
14
Motivering locatiekeuze en toetsing aan beleidskaders
3. Motivering locatiekeuze en toetsing aan beleidskaders
Binnen Hoorn zijn mogelijkheden voor nieuwe woningen binnen bestaand stedelijk gebied. In dit geval wordt een in onbruik geraakt glastuinbouwgebied midden in het verstedelijkte gebied van Hoorn en Zwaag getransformeerd naar een nieuw woongebied. Deze ontwikkeling moet worden getoetst aan het relevante provinciale beleid, zoals vastgelegd in de omgevingsvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Daarop wordt hierna ingegaan. Tot slot is de ontwikkeling ook getoetst aan het regionale en gemeentelijk beleid.
3.1.
Provinciaal beleid
Omgevingsvisie Noord Holland 2050 (november 2018) De Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 (november 2018) zet nadrukkelijk in op het stimuleren van knooppuntontwikkeling in de stationsgebieden. De woningbouwbehoefte wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Nabijheid van functies is een belangrijk duurzaamheidsprincipe. Daarbij wordt in het ontwerp rekening gehouden met voldoende afvoermogelijkheden van (regen)water, voldoende groen in en om de stad, en optimale verkeersontsluiting met multimodale knooppunten. Wonen en werken worden zoveel mogelijk binnenstedelijk gerealiseerd en geconcentreerd De metropool ontwikkelt zich snel. De vraag naar woningen en ruimte voor bedrijven houdt aan, evenals de ruimtevraag voor recreatie en andere functies. Tegelijkertijd wil de provincie de landschappen in de metropool sparen. De bebouwingsopgave moet dan ook zoveel mogelijk binnen de bestaande kernen plaatsvinden, met een voorkeur voor knooppunten van openbaar vervoer. Verdichting vraagt steeds meer inventiviteit en bestuurskracht. De bebouwde omgeving wordt steeds intensiever gebruikt, de plancapaciteit binnenstedelijk blijkt door een andere kijk op stad en stedelijkheid een stuk groter te zijn dan lang is gedacht.
En zowel bij bestaande bouw als nieuwbouw moet worden ingezet op besparing van energie, een klimaatadaptieve ruimtelijke inrichting en bij nieuwbouw ook op circulair bouwen. Dit alles moet samen gaan met de verdere verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving. Daarbij onderkent de provincie dat verdichting in de kernen leidt tot toenemende druk op het landschap. Wonen en werken worden binnenstedelijk geconcentreerd (transformeren, bundelen, verdichten). Hierbij houdt de provincie oog voor behoud en versterking van de leefbaarheid in bestaande en nieuwe gebieden. De provincie houdt ook een vinger aan de pols voor wat betreft de kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkeling van de vraag. Regionale afspraken over stedelijke ontwikkelingen moeten bij de vraag blijven aansluiten. De woningbouwbehoefte wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Nabijheid van functies is een belangrijk duurzaamheidsprincipe. Daarbij wordt in het ontwerp rekening gehouden met voldoende afvoermogelijkheden van (regen)water, voldoende groen in en om de stad, en optimale verkeersontsluiting met multimodale knooppunten.
Uitgangspunt is – en daarop zal het verkeers- en vervoersnetwerk worden geoptimaliseerd – dat men zich effectief, veilig en efficiënt kan verplaatsen, waarbij de negatieve gevolgen van de mobiliteit op klimaat,
44001770. 20181520
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Motivering locatiekeuze en toetsing aan beleidskaders
15
gezondheid, natuur en landschap steeds nadrukkelijk meegewogen worden. Daarbij heeft men zo veel mogelijk keuzevrijheid in het bepalen van zijn of haar vervoerswijze. Programma (OV)-knooppunten De provincie streeft naar compacte en goed bereikbare steden en dorpen met daartussen groene ruimte. Met als doel een beter leefklimaat. Dit sluit aan bij de hoofdambitie van de Omgevingsvisie: balans tussen economische groei en leefbaarheid. Met het programma OV-knooppunten stimuleert de provincie betere benutting van de bebouwde omgeving en het vervoersnetwerk. Samenwerking tussen gemeenten, vervoerders, bedrijven, instellingen en de provincie is daarbij cruciaal. In Noord-Holland zijn alle zestig treinstations en vier grote busstations aangewezen als OV-knooppunten. Zij zijn de entrees van binnensteden en omliggende wijken of toegangspoorten naar recreatieve gebieden. Stationsomgevingen zijn belangrijke schakels in de reis van mensen op weg naar werk, voorzieningen of recreatieve bestemmingen. De provincie wil knooppuntontwikkeling stimuleren. Met als doel korte reistijden, groen en voorzieningen dichtbij, snellere routes naar stations, minder uitstoot en behoud van waardevolle cultuurlandschappen. Het programma sluit aan op het generieke ontwikkelprincipe waarbij nieuwe ruimtelijk economische ontwikkelingen zoveel mogelijk worden gesitueerd nabij knooppunten.
Verder geeft het programma invulling aan de principes die gelden voor de bewegingen Metropool in ontwikkeling en Sterke kernen, sterke regio’s.
Figuur 3.1 Visiekaart Sterke kernen, sterke regio’s Nieuwe ontwikkelingen van woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in kernen, passend bij de rol van de kernen in het regionale netwerk, en voegen zich naar de vraag op basis van de meest actuele cijfers Uitgangspunt bij dit principe is dat ontwikkelingen zo veel mogelijk binnenstedelijk en –dorps plaatsvinden. Dit geldt voor alle kernen. De omvang waarin dit gebeurt wordt ingegeven door de vraag die er op dat moment is (meest actuele bevolkingsprognoses). Deze wordt afgelezen aan de hand van demografische ontwikkelingen (afspraken over uitleglocaties worden aan de actuele prognoses aangepast), periodieke monitors over woonwensen en woonbehoefte-onderzoeken. Deze ontwikkelingen en daaruit voortvloeiende afspraken worden regionaal ingevuld met ruimte voor maatwerk en herijking. De omvang en verschijningsvorm is passend bij de kernen waarbij grofweg drie typen kernen vallen te onderscheiden. Ook hier kan in regionale afstemming meer onderscheid in worden gemaakt. Centrumsteden fungeren als kloppend hart voor de omliggende regio’s Regionale centrumsteden- en dorpen kunnen binnenstedelijk verder groeien, rond een goed functionerend OV-knooppunt en een aantrekkelijke (historische) kern. Ze worden stedelijker, robuuster
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001770. 20181520
16
Motivering locatiekeuze en toetsing aan beleidskaders
en diverser met gevarieerde woonmilieus en een gemengde economie. Transformatie en revitalisering voegen verder meer stedelijk weefsel toe, goed voor de dynamiek van de stad. Conclusie Hoorn is aangemerkt als centrumstad. Ook in het nieuwe provinciale beleid heeft knooppuntontwikkeling rond alle stations in Noord-Holland prioriteit. De locatie ligt op circa 1,6 km loopafstand en binnen 10 minuten fietsafstand van een OV-knooppunt. De locatie geeft daarmee invulling aan het provinciale beleid om zoveel mogelijk woningen binnen de invloedssfeer van hoogwaardig OV te realiseren. Maak Plaats! (november 2013) Het beter benutten van de bestaande stad en de bestaande infra-netwerken staat in deze visie op het ruimtegebruik in Noord-Holland voorop. Alle ov-knooppunten en corridors worden met elkaar vergeleken en gepositioneerd in het netwerk. Het boek dient als basis én inspiratie voor de verdere uitwerking van een knooppuntenstrategie in Noord-Holland, met al de betrokken partijen. In de publicatie zijn tien uitgangspunten opgenomen die samen de kansen voor integraal beleid op het gebied van wonen, werken, voorzieningen en recreatie in combinatie met goede bereikbaarheid verwoorden. Ze zijn cruciaal voor het ontwikkelen van een knooppuntenstrategie:
Figuur 3.2 Uitgangspunten ontwikkelen knooppuntenstrategie (bron: Maak Plaats!) Corridors Het ideale schaalniveau om knooppuntontwikkeling te coördineren is de corridor: de combinatie van een regionaal verbindende spoorlijn en de locaties rondom de haltes van die lijn. Op dit niveau is het mogelijk de dagelijkse activiteiten- en verplaatsingspatronen te coördineren en mogelijkheden op het gebied van bereikbaarheid, duurzaamheid en agglomeratievoordelen optimaal te benutten. Ook in bestuurlijke zin blijkt de corridor het meest werkbare schaalniveau. In Noord-Holland zijn acht corridors benoemd. De corridors beginnen of eindigen altijd op de Ring van Amsterdam bij de stations Amsterdam Centraal of Amsterdam Zuid. Ondanks alle kansen die er liggen komt knooppuntontwikkeling in de praktijk nog moeilijk van de grond. Innovaties in governance, regelgeving en financiering zijn noodzakelijk om een effectieve en uitvoerbare ontwikkelings- strategie in gang te zetten.
44001770. 20181520
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Motivering locatiekeuze en toetsing aan beleidskaders
17
Figuur 3.3 Hoorn binnen invloedsgebied van OV-corridor Amsterdam-Enkhuizen (bron: Maak Plaats!, bewerking Rho) Uitgangspunt 4: BBG-contour en OV-knooppuntenstrategie op elkaar afstemmen Nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogen in principe alleen binnen bestaand stedelijk gebied worden gebouwd. In de metropoolregio is een grote woningbehoefte. Indien blijkt dat er onvoldoende ruimte is binnen bestaand stedelijk gebied, dan kan een aantal knooppunten in de MRA die nu deels buiten de contour liggen, extra ruimte bieden.
Figuur 3.4 Ruimte buiten BBG (bron: Maak Plaats!) Hoorn heeft twee OV-knooppunten en ligt in de corridor Amsterdam- Enkhuizen. In Hoorn is ruimte om binnen de contour te bouwen, om daarmee een deel van de grote woningbehoefte op te vangen. Monitor OV-knooppunten 2018/2019 (februari 2020) Met het programma OV-knooppunten zet de provincie in op het intensiever gebruiken van de bestaande stad, het behouden van het waardevolle cultuurlandschap en het beter benutten van de infrastructuur of het vervoersnetwerk. Om dit te bereiken dienen de strategische doelstellingen in samenhang bekeken worden. Op basis van de monitor kunnen echter nog geen conclusies getrokken worden, omdat hiervoor te veel output-indicatoren ontbreken. Wel heeft een aantal ontwikkelingen de revue gepasseerd die van invloed zijn op het bereiken van de strategische doelstellingen van het programma. De OV-knooppunten kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan de woningbouwopgave in Noord-Holland en tegelijkertijd het waardevolle landschap openhouden.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001770. 20181520
18
Motivering locatiekeuze en toetsing aan beleidskaders
Gemeenten bouwen steeds meer nieuwbouwwoningen rondom OV-knooppunten. Van 2012 tot en met 2018 is gemiddeld 44% van het aantal nieuwbouwwoningen in Noord-Holland binnen een straal van 1.200 meter van een station gebouwd. Het aantal woningen dat wordt gebouwd rondom OV-knooppunten ligt vanaf 2015 hoger dan voorgaande jaren. Uit cijfers die gemeenten aanleverden, blijkt ook dat maar liefst 80% van de woningbouwopgave van 202.000 woningen voor de jaren 2019-2040 binnen 1.200 meter van een OV-knooppunt gebouwd kan worden. Er is er een aantal gemeenten waarbij het aandeel nieuwbouwwoningen gepland binnen 1.200 meter wel boven de 50% ligt en die ook een relatief sterke stijging kennen ten opzichte van de Tussentijdse Monitor OV-knooppunten 2018. Hoorn doet het goed met een stijging van de plancapaciteit van 58% naar 67%, terwijl dit een jaar eerder ook al was gestegen (50% naar 58%).
Figuur 3.5 Overzicht plancapaciteit rond OV-knooppunten (Bron: Monitor OV-Knooppunten) Conclusie Het beleidsuitgangspunt om 50% van de woningen binnen 1.200 meter van stations te bouwen wordt lang niet overal gehaald In de Monitor OV-knooppunten is voor de hele provincie geanalyseerd welk percentage van de bekende plannen binnen 1.200 meter van OV-knooppunten is gepland. Hoorn doet het wel goed met het aantal plannen binnen 10 minuten fietsafstand. Hoorn heeft voldoende plancapaciteit, maar een groot deel van de plannen moet nog hard gemaakt worden. Het plan Rozenbuurt is daar één van. Omgevingsverordening NH2050 (november 2020) De regels in de verordening werken door in bestemmingsplannen. Voor dit initiatief is met name Artikel 6.3 relevant. Artikel 6.3 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen 1. Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. 2. Gedeputeerde Staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid. De nadere regels voor woningbouw zijn vastgelegd in de uitvoeringsregeling regionale afspraken nieuwe stedelijke ontwikkelingen 2017 (februari 2017). Hierin is voor wonen het volgende vastgelegd:
44001770. 20181520
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Motivering locatiekeuze en toetsing aan beleidskaders
19
Toetsing In dit geval is gelet op het aantal woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Het gaat om een transformatielocatie binnen bestaand stedelijk gebied. De woningbehoefte in Hoorn is in overeenstemming met gemaakte regionale afspraken uit het RAP WestFriesland 2017-2021, die worden gemonitord.
3.2.
Regionaal beleid
Regionale woonvisie Westfriesland 2017 Binnen het Pact van Westfriesland is de ambitie uitgesproken om tot de top 10 woonregio’s van Nederland te behoren. De Regionale Woonvisie zal aan het realiseren van die ambitie bijdragen. Samen met het Regionaal Actieprogramma (RAP) wordt uitvoering gegeven aan realistische doelen die in de regio opgepakt worden om de woningmarkt (meer) toekomstbestendig te maken en te behouden. De Westfriese Woonvisie zet in op de volgende speerpunten: Bestaande voorraad: kwaliteit en aantrekkelijkheid op peil houden en uitbouwen. Vitale kernen: richten op kansrijke producten en locaties. Nieuwbouw: vooral inzetten op onderscheidende en complementaire producten. Scheiden wonen en zorg: langer zelfstandig wonen bevorderen. Flexibel kader: houvast voor de regio en ruimte voor marktinitiatieven. Nieuwbouw Om in te zetten op onderscheidende producten, hanteert de regio een of meer van de volgende uitgangspunten: De vraag staat centraal: naar woning en woonomgeving. Landschappelijk onderscheidend vermogen van Westfriesland benadrukken: ‘groen, rust, ruimte, water’. Betreft gemengde woonmilieus met meer aandacht voor bijvoorbeeld duurzaamheid en zelfvoorzienendheid, mengvormen met landelijk wonen en stadslandbouw.
Toepassen van nieuwe woonvormen met geïncorporeerde vormen van domotica en ‘the internet of things’ en een nieuwe bouwopzet van nieuwbouw: seniorenwoningen, collectieve bouw, tiny houses, grote landschapskavels et cetera. Bewoners-initiatieven over vormgeving van zorg voor hun ouders en/of kinderen (familiedomeinen, woongroepen en wonen met gelijkgestemden). Nieuwe vormen van opdrachtgeverschap, zoals (collectief-)particulier opdrachtgeverschap, medeopdrachtgeverschap en doe-het-zelf planologie. Middeldure huur als smeermiddel en tussenvormen in huur/koop Mede door het passend toewijzen kunnen veel huishoudens met een middeninkomen niet meer (of moeilijker) in een sociale huurwoning terecht. Vergroting van het aanbod in de middeldure huur (vanaf ongeveer € 737,14 tot € 1.000, prijspeil 2020) draagt bij aan de doorstroming binnen de sociale huursector: oudere huishoudens kunnen zo worden verleid om de stap te maken naar een andere huurwoning die beter past bij hun wensen en eisen. Deze nieuwe woning moet wel een goed alternatief zijn: het afwerkingsniveau, woongemak en de locatie moeten de hogere huurlasten voor deze huishoudens compenseren. Middeldure huur realiseren kan zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw.
Behoefte aan levensloopbestendige woningen Door de demografische ontwikkelingen in Westfriesland, verwacht de regio op de gehele woningmarkt een verandering in de vraag. De vraag op de woningmarkt bestaat in de toekomst voor een groter deel uit de vraag van oudere huishoudens en kleinere huishoudens. Dit komt aan de ene kant door toenemende vergrijzing en aan de andere kant door het wegtrekken van jongeren en individualisering. Deze trends doen zich vrijwel overal in Nederland voor: Westfriesland is geen uitzondering.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001770. 20181520
20
Motivering locatiekeuze en toetsing aan beleidskaders
Ondanks dat oudere huishoudens minder verhuisgeneigd zijn en graag zo lang mogelijk in hun eigen woning willen blijven wonen, neemt het aandeel van de oudere huishoudens in de vraag naar nieuwbouwwoningen toe. Voor een deel van de nieuwbouw betekent dit dat deze meer gericht moet zijn op de wensen en eisen van ouderen en/of kleinere huishoudens. In de nieuwbouwprogramma’s streeft de regio naar vraaggestuurd bouwen. Dit betekent rekening houden met de wensen en eisen van de inwoners en goed kijken naar de kansen en mogelijkheden die locaties bieden. Daar waar mogelijk, specifiek bouwen voor ouderen of kleinere huishoudens: levensloopbestendige grondgebonden woningen en/of kleinere appartementen. Woningtypen als patiobungalows, appartementen, specifieke woonvormen voor ouderen (met of zonder zorg), kangoeroe-woningen zijn voorbeelden van woningtypen waar meer vraag naar wordt verwacht in de aankomende jaren. Het programma speelt hierop in met maximaal 270 appartementen en 18 grondgebonden seniorenwoningen. Afwegingskader wonen Westfriesland 2019 In het regionaal ’Afwegingskader wonen Westfriesland 2019’ is vastgelegd dat nieuwe plannen worden getoetst aan het afwegingskader. Het afwegingskader bestaat uit twee onderdelen: De Westfriese basis en het Westfries vooruitdenken.
Hieronder zijn de onderdelen van het afwegingskader benoemd en is aangegeven in hoeverre met het plan aan de voorwaarden wordt voldaan. De Westfriese Basis 1. Het plan past binnen de indicatieve regionale woningbehoefte (incl.de buffer) en blijft in principe binnen de gemeentelijke behoefte 2. Het plan voldoet aan de voorwaarde dat 70% van de woningbouwplannen in Westfriesland worden gerealiseerd in de krachtige kernen 3. Er is getoetst of het plan voldoet aan de regionale behoefte: a. kwantitatief (past binnen de regionale prognose) b. kwalitatief (woningtype, woonmilieu, kwaliteit etc.) 4. Het plan kan gerealiseerd worden binnen BSG. Wanneer het plan buiten BSG gelegen is, is getoetst of realisatie binnen BSG mogelijk is. 5. Als realisatie past binnen de regionale behoefte, maar realisatie binnen BSG niet mogelijk is, is getoetst of het plan zich binnen een provinciaal beschermingsregime bevindt en multimodaal ontsloten is. Toetsing Het programma past binnen de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte (zie figuur 2.5) en wordt binnen een krachtige kern, binnen bestaand stedelijk gerealiseerd. Het plan voorziet in betaalbaar wonen en woningen voor middeninkomens. Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat wordt voldaan aan de voorwaarden van de Westfriese basis uit het afwegingskader.
Het Westfries vooruitdenken Met het Westfries vooruitdenken geeft de regio invulling aan de gezamenlijke ambities uit de regionale woonvisie en het Pact van Westfriesland. Het doel is om een kwaliteitsimpuls te geven en een inspanningsverplichting af te spreken waarbij de ontwikkeling aan minimaal 5 van de 10 ambities moet voldoen. 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Het plan levert een positieve bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen - Huur onder liberaliseringsgrens - Goedkope koop onder € 200.000 Langer zelfstandig wonen Het plan levert een bijdrage aan onze duurzaamheidsdoelstellingen Het plan voorziet in woningen in vrije huursector voor middeninkomens Nieuwe woningenbouw zoveel mogelijk in nabijheid OV knooppunt Het plan draagt bij aan de aantrekkingskracht op woningzoekenden van buiten de regio door het bieden van een onderscheidende woonomgeving
44001770. 20181520
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Motivering locatiekeuze en toetsing aan beleidskaders
21
7.
Het plan draagt duurzaam bij aan de versnelling van woningbouwproductie in Westfriesland en past binnen de woningbehoefte 8. Het plan vormt een toevoeging vanwege het type woningen waarin het voorziet 9. Het plan vormt een toevoeging vanwege de doelgroep woningzoekenden 10. Het plan vormt een toevoeging vanwege de onderscheidenheid in samenhang met woonmilieu en programma waarin het voorziet Toetsing Het plan voorziet in betaalbaar wonen en woningen voor middeninkomens, nultredenwoningen, ligt nabij voorzieningen, is energieneutraal, voegt woningen toe in segmenten die er nu nog niet zoveel zijn en ligt binnen de invloedssfeer van een OV-knooppunt (10 minuten fietsafstand). Het plan zorgt voor een versnelling van de woningbouwproductie en past binnen de behoefte. Het plan geeft daarmee invulling aan ambitie 1, 2, 3, 4, 5, 7 en 8.
3.3.
Gemeentelijk beleid
Structuurvisie Hoorn (2012) De structuurvisie uit 2012 ging voor de beoogde locatie aan een ‘megalint’ nog uit van een (proef)tuin voor startende bedrijven, gekoppeld aan de agribusiness (ondernemers / onderwijs), ter vitalisering van het bestaand bedrijventerrein De Oude Veiling en / of de locatie van het oostelijk hiervan gelegen kassencomplex. Het kassencomplex is echter gesloopt en er wordt ruimte gezocht voor nieuwe woonlocaties gelet op de grote woningbehoefte.
Figuur 3.6 Structuurvisie Woonvisie 2020-2025 (2020) De Hoornse woningmarkt en de ambitie om meer stad te worden vraagt om een nieuwe koers. Door de enorme krapte op de woningmarkt is de urgentie groot. De gemeente Hoorn wil zich blijven ontwikkelen. De huidige vergrijzing en ontgroening (jongeren die de stad verlaten) heeft een negatief effect op de leefbaarheid en vitaliteit van de stad en daarmee een negatief economisch effect. Een divers aanbod van woningen, werkgelegenheid, zorg-, onderwijs- en recreatievoorzieningen is van groot belang voor een dynamische stad. Daarnaast zet de gemeente in op een samenleving waarin iedereen meedoet, met duurzame, toekomstbestendige en betaalbare woningen. Kernpunten uit de visie zijn: inzetten op de groei van de stad, een gemengde bevolking naar leeftijd en sociaal-economische status per wijk, een duurzamer woningvoorraad, meer sociale huurwoningen en
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001770. 20181520
22
Motivering locatiekeuze en toetsing aan beleidskaders
betere doorstroming in de sociale- en middencategorie. Ook stelt het college op verzoek van de raad voor een hoogbouwvisie uit te werken. De gemeente Hoorn wil zich blijven ontwikkelen. De huidige vergrijzing en ontgroening (jongeren die de stad verlaten) heeft een negatief effect op de leefbaarheid en vitaliteit van de stad en daarmee een negatief economisch effect. Maar tegelijkertijd heeft Hoorn als centrumgemeente veel te bieden. Een divers aanbod van woningen, werkgelegenheid, zorg-, onderwijs- en recreatievoorzieningen is van groot belang voor een dynamische stad. Om ook in de toekomst een levendige en aantrekkelijke stad te blijven moet Hoorn 'meer stad' worden en dus groeien. Groeikansen liggen vooral in de stedelijke rand rondom de binnenstad. De gemeente gaat voor een samenleving waarin iedereen meedoet, met duurzame, toekomstbestendige en betaalbare woningen. De vraag naar woningen is groot. Daarom stimuleert de gemeente het bouwen van extra woningen. Met een nieuwbouwprogramma, zowel op nieuwe locaties als binnen bestaande buurten ('inbreiden’ en verdichten). Ook gaan we delen van wijken moderniseren. Gebouwen als kantoren en scholen worden getransformeerd tot woningen of appartementen. Zo zorgt de gemeente ervoor dat vraag en aanbod in de toekomstige woningvoorraad overeenkomen.
Om jongeren hier te houden wil de gemeente meer woningen bouwen voor jongeren, studenten uit Hoorn en West-Friesland en young professionals van buiten de regio. Ook speelt de gemeente in op de behoeften van huishoudens van buiten Hoorn. Door fors te bouwen komt ook de doorstroming weer op gang. De gemeente zet in op nieuwe woonomgevingen. In en rondom de binnenstad wordt ingezet op de compacte en kleinstedelijke sfeer, rekening houden met het historische karakter van de binnenstad. Daarbuiten, binnen 1.200 meter rondom het station, ontstaat een meer stedelijke omgeving, intensieve hoogbouw is het uitgangspunt. Hier is hoogwaardige openbare ruimte van belang, met mogelijkheden om elkaar te ontmoeten. De gemeente maakt zich sterk voor een woningvoorraad die voor 30 procent bestaat uit sociale woningen en voor 30 procent uit woningen uit de middencategorie (middenhuur en middeldure koop). Deze verdeling geeft richting aan elke wijk. Uitgangspunt bij nieuwbouw is dat projecten kwalitatief aansluiten bij de vraag van woningzoekenden. Het regionale kwalitatieve afwegingskader (zie kader hiernaast) is hierbij leidend. De gemeente streeft naar 12.000 extra woningen in Hoorn. Minimaal 50 procent van de woningbouwopgave moet in een straal van 1.200 meter rondom het station worden gebouwd.
44001770. 20181520
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Motivering locatiekeuze en toetsing aan beleidskaders
23
Figuur 3.7 Kaart ontwikkellocaties 2020-2025 Sociale huur De gemeente Hoorn heeft een relatief grote voorraad woningen in de sociale sector. Afstemming van de omvang van de voorraad sociale huur en de omvang van de doelgroep laat echter zien dat er in Hoorn op dit moment nog steeds onvoldoende sociale huurwoningen zijn. De gemeente streeft naar een uitbreiding van minimaal netto 450 sociale huurwoningen tot 2030. Middeldure huur In Hoorn zijn weinig middeldure huurwoningen. Slechts zeven procent van de voorraad bestaat uit middenhuur. Meerdere doelgroepen tonen steeds meer belangstelling voor deze woningen. Middeldure huur is interessant voor mensen die tijdelijk aan Hoorn gebonden zijn. Denk aan studenten, starters op de arbeidsmarkt, mensen met een laag middeninkomen, mensen die nog meerdere woonplaatsen overwegen, kleine huishoudens en ouderen. Maatschappelijke trends als flexibilisering van de arbeidsmarkt, mogelijkheden om van huis uit te werken, vergrijzing en individualisering versterken dit. De gemeente vraagt marktpartijen om het aanbod van middeldure huur (700 tot 1.100 euro per maand) uit te breiden om te voorzien in de groeiende vraag. Het is daarbij belangrijk om aan te sluiten bij de wensen van de bewoners. Bewoners die willen gaan huren vragen vooral om appartementen. Woningen voor ouderen moeten in de buurt komen van voorzieningen voor deze doelgroep.
In Hoorn moeten de woningen ook op langere termijn betaalbaar blijven voor inwoners. Met name voor de middeninkomens zijn de woonlasten hoog in vergelijking met het inkomen. De gemeente past bij nieuwbouw van middeldure huur daarom de doelgroepenverordening toe. Zo wordt de huur voor vijftien jaar begrensd. Conclusie Het plan Rozenbuurt geeft invulling aan de ambities in de woonvisie. Het project is onderdeel van de gemeentelijke planning met 450 woningen.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001770. 20181520
24
Conclusie
4. Conclusie
In de regio West-Friesland en in Hoorn is een tekort aan harde plancapaciteit. Nieuwe locaties zullen aan de harde plancapaciteit moeten worden toegevoegd, om te kunnen voorzien in de grote woningbehoefte. Die woningbehoefte moet vooral in de centrumsteden worden gefaciliteerd, op goed bereikbare (OV) locaties dicht bij voorzieningen. De locatie Rozenbuurt is onderdeel van de zachte plancapaciteit. Het plan biedt ruimte voor 450 woningen en enkele ondersteunende maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Hiertoe wordt een vrijgekomen glastuinbouwlocatie midden in het stedelijk gebied van Hoorn en Zwaag getransformeerd, waarbij sprake is van zorgvuldig en intensief ruimtegebruik binnen de kern.
44001770. 20181520
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
blz 94
Rho Adviseurs B.V.
44001770.20181520
bestemmingsplan Rozenbuurt Status: concept /
44001770.20181520
Bijlage 4
blz 95
Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling
bestemmingsplan Rozenbuurt Status: concept /
Rho Adviseurs B.V.
Rozenbuurt, Hoorn Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling
identificatie
planstatus
projectnummer:
datum:
44001770.20181520
16-02-2021
projectleider:
opdrachtgever:
ir. R.J.M.M. Schram
VOF Rozenbuurt
auteur(s):
ing. M. Enthoven
2
Inhoud
1.
2.
3.
4.
Inleiding
4
1.1. 1.2. 1.3.
4 4 4
Aanleiding Wat houdt een m.e.r.- beoordeling in? Leeswijzer
Plaats en kenmerken van het project
5
2.1. 2.2. 2.3.
Plaats van het project Kenmerken van het project Cumulatie met andere projecten
5 7 8
Kenmerken van de milieueffecten
9
3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8. 3.9.
9 9 10 10 11 12 13 13 13
Verkeer en parkeren Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bodem en water Ecologie Cultuurhistorie en archeologie Lichthinder Mitigerende maatregelen
Conclusie
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
14
44001770.20181520