Document · PDF

Taxatierapport Hoofdstraat_95_-_Stoekeplein_2_en_4__Hoogeveen_2025-09

Raadsavond 4 december 2025, gemeente HoogeveenBij agendapunt: Locatiekeuze Bibliotheek24.000 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

| Vermaas Bedrijfsmakelaardij

5.1.2e

Willemskade 21, 7902AT te Hoogeveen Telefoon: 0528 26 33 43 | Email: info@vermaas.nl

Waardepeildatum 29 augustus 2025

Rapportdatum

Opdrachtgever 5.1.2e

Raadhuisplein 1 7901BP Hoogeveen

25 september 2025

Taxatie Management Instituut (TMI) stelt zich ten doel de kwaliteit van taxatierapporten van aangesloten taxateurs te optimaliseren. Voor een TMI-Taxatie gelden de voorschriften van TMI-Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed. Uitsluitend bij TMI aangesloten taxateurs mogen een TMI-Taxatierapport uitbrengen. TMI-Taxateurs vallen onder de kwaliteitscontrole van TMI.

Waarde op: 29-08-2025 | Uitvoeren

5.1.2e

Printdatum: 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer:

2025.1460

VMS taxatienummer:

106643771

Complex: Adres: Eigenaar:

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2, 4 te Hoogeveen 2025-09 Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen Protestantse Gemeente Hoogeveen

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Perceeloppervlakte:

1.866 m²

Energielabel:

- / Geen

Object Type object:

Eigen gebruik

Oorspronkelijk bouwjaar:

1904

Meest recent renovatie jaar:

2023

Monument:

Nee

Totaal BVO m² of stuks:

1.462

Totaal VVO m² of stuks:

1.399

Verhouding VVO / BVO:

1:1,05

Parkeerplaatsen binnen en buiten:

Marktwaarde per m² excl. overige waarde:

€ 424

Marktwaarde per m² woning:

€ 1.803

Waardering

Kengetallen

Opdrachtgever:

Gemeente Hoogeveen

Contactpersoon:

5.1.2e

Doel taxatie:

Aankoop

Uitvoerend taxateur:

5.1.2e

Waardepeildatum:

vrijdag 29 augustus 2025

Marktwaarde ex overige waarde:

€ 593.298

Overige waarden:

€ 264.600

Marktwaarde kosten koper:

€ 857.898

BAR | Kap. markt/herz. huur kk:

12,28 % | 8,1

Object beoordeling

Score

Markt/herz. huur:

€ 72.885

Netto markt/herz. huur:

€ 52.566

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

27,88 %

Exploitatiekosten incl. eventuele canon:

€ 20.319

Locatie beoordeling

Score

Bouwkundige staat:

Goed

Ligging:

Goed

Onderhoud buiten:

Goed

Bereikbaarheid:

Goed

Onderhoud binnen:

Goed

Parkeren op openbare weg:

Goed

Matig

Locatie beoordeling:

Goed

Parkeren (op eigen terrein): Functionaliteit:

Redelijk

Object score:

Goed

Gebruik beoordeling Alternatieve aanwendbaarheid:

Score

Markt beoordeling

Score

Matig

Courantheid verkoop:

Redelijk

Courantheid verhuur:

Redelijk

Het object is per 29-08-2025 getaxeerd op:

EUR 860.000 Marktwaarde kosten koper

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 2 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

Opdracht

Taxatie

SWOT-analyse en beoordeling

Juridisch

Locatie

Object

Gebruik

Onderbouwing

Algemene uitgangspunten

Waardebegrippen en definities

Bijlagen

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 3 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

OPDRACHT

A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:

Gemeente Hoogeveen

Ter attentie van:

5.1.2e

Adres:

Raadhuisplein 1, 7901BP te Hoogeveen

Telefoonnummer:

5.1.2e

E-mailadres opdrachtgever:

5.1.2e

@dewoldenhoogeveen.nl

A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:

Vermaas Bedrijfsmakelaardij

Uitvoerend taxateur:

5.1.2e

Adres:

Willemskade 21, 7902AT te Hoogeveen

Telefoonnummer:

0528 26 33 43

E-mailadres:

info@vermaas.nl

Lid van / aangesloten bij:

NVM Business, VastgoedCert, NRVT, TMI

Ingeschreven in het register onder nummer:

NVM: BV021112543 NRVT: RT348848995

A.3 CONTROLEREND TAXATEUR Naam organisatie:

Boelens Jorritsma Meppel VOF

Controlerend taxateur:

5.1.2e

Adres:

De Putstoel 4, 7941 BX te MEPPEL

Telefoonnummer:

5.1.2e

E-mailadres:

info@boelensjorritsma.nl

Lid van / aangesloten bij:

NVM Business VastgoedCert NRVT

Ingeschreven in het register onder nummer:

RT743281144

A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:

vrijdag 25 juli 2025

Toelichting opdrachtverstrekking

Op 25 juli 2025 is door taxateur een opdrachtbrief verzonden aan opdrachtgever waarop op 25 juli 2025 akkoord van opdrachtgever is ontvangen. Tussen het verzenden van de opdrachtbrief en het feitelijk uitbrengen van de taxatie zijn geen wijzigingen gedaan op de opdracht.

Opdrachtvoorwaarden

Voor de algemene uitgangspunten die van toepassing zijn wordt verwezen naar hetgeen is opgenomen in de opdrachtbevestiging.

Dossiervorming

De taxateur verklaart dat onderstaande zaken zijn vastgelegd in het (digitale) dossier: - De offerte-aanvraag, de uitgebrachte offerte en de opdrachtbevestiging cq. de ondertekende offerte; - De (relevante) correspondentie; - Eventueel gehanteerde bronnen, stukken en overige informatie; - De concept taxatierapportage (indien van toepassing); - Het definitieve taxatierapport inclusief alle bijlagen.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 4 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

Interne kwaliteitsborging

• De voor de taxatie te gebruiken informatie wordt voor zover mogelijk van opdrachtgever verkregen waarbij taxateur steekproefsgewijs deze informatie controleert. Overige informatie wordt verkregen van het kadaster en overheid gerelateerde instellingen. • Alle taxaties worden door een externe taxateur beoordeeld op plausibiliteit. De externe taxateur behoort niet tot dezelfde organisatie waar taxateur toe behoort. Taxateur verklaart verder dat hij: • gekwalificeerd en competent is om de taxatie uit te voeren; • de taxatie onbevooroordeeld, onafhankelijk en objectief te hebben verricht; • in welke hoedanigheid dan ook, noch contractueel, noch juridisch, noch op enkele andere wijze is gebonden aan opdrachtgever, het getaxeerde object, de eigenaar van het object, de eventuele verhuurder of huurder van het object, de financier van het object of eventueel andere belanghebbenden bij het object; • geen zakelijk belang heeft bij opdrachtgever en het getaxeerde object; • werkzaamheden verricht voor Vermaas Bedrijfsmakelaardij en niet in dienstbetrekking staat tot opdrachtgever; • niet in loondienst is en geen andere betrekking heeft bij de eigenaar van het getaxeerde object of betrokken financier / bancaire instelling; • niet eerder betrokken is geweest bij enige opdracht die gerelateerd is aan het getaxeerde object; • niet recentelijk betrokken is geweest c.q.

binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij het waarderen van andere onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling; • kennis heeft van de European Valuation Standards (EVS), voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen en de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de eisen en taxatierichtlijnen van de EVS; • de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT; • de taxatie heeft uitgevoerd conform het/de op deze taxatie van toepassing zijnde reglement(en) van het NRVT; • zich onderwerpt aan de tuchtrechtspraak van de NVM en het NRVT; • de werkzaamheden heeft verricht in overeenstemming met de Beroeps- en gedragscode van de NVM; • tegen beroepsaansprakelijkheid is verzekerd conform de voorwaarden die de NVM daaraan stelt en dat de premie van deze verzekering is voldaan. Indien er afgeweken is van een van bovengenoemde standaarden of regels, dan heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken. Taxateur valt onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Zie ook www.fiu-nederland.nl. Waar in dit taxatierapport ‘het object’ of ‘het getaxeerde object’ staat vermeld, kan ook respectievelijk ‘de objecten’ of ‘de getaxeerde objecten’ worden bedoeld.

Roulatie

Conform het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT is het de taxateur(s), sinds 1 januari 2016, niet toegestaan de taxatie van een specifiek object meer dan zes achtereenvolgende jaren uit te voeren waarbij een maximum geldt van in totaal twaalf taxaties. Tevens geldt voor Vermaas Bedrijfsmakelaardij een maximum van negen achtereenvolgende jaren en in totaal vierentwintig taxaties. 5.1.2e is voor het 1e jaar en de 1e keer als taxateur betrokken bij de taxatie van het object. Vermaas Bedrijfsmakelaardij is voor het 1e jaar en de 1e keer betrokken bij de taxatie van het object. De taxatie valt voor zowel Vermaas Bedrijfsmakelaardij als de taxateur(s) binnen de gestelde criteria.

Onafhankelijkheid

De taxateur heeft op geen enkele wijze directe of indirecte betrokkenheid met de opdrachtgever en of het getaxeerde en is ten minste een jaar niet betrokken geweest bij een eventuele transactie, bemiddeling, beheer of financiering waarin het getaxeerde object een rol speelt. De taxateur heeft geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk. Het taxatiebedrijf heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. Het honorarium van de taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigt het 25% omzetprincipe uit §8.3 Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT.

Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring)

Taxateur verklaart te hebben voldaan en te voldoen aan de vereisten van verplichte permanente educatie van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en voldoet aan de Continuing Professional Development (CPD) vereisten van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Voor beide organisaties dient ten minste 20 uur per jaar aan educatie te worden gevolgd. Taxateur heeft voldoende theoretische- en praktische kennis om deze professionele taxatiedienst uit te voeren, en is ter zake professioneel geregistreerd en gekwalificeerd zoals bedoeld in hoofdstuk 4 van het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT. Wij hebben voldoende actuele lokale en nationale kennis en inzicht in de specifieke vastgoedmarkten van onderhavig vastgoed.

Plausibiliteit

Bij alle professionele taxatiediensten (zowel de volledige taxatie, hertaxatie als markttechnische update) dient de geregistreerde taxateur ervoor te zorgen dat zijn taxatiewerkzaamheden alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is daarbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (EVS) is uitgevoerd. De controlerend taxateur legt een verklaring af dat hij de plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring bij dit taxatierapport als bijlage is gevoegd. De controlerend taxateur ondertekent het taxatierapport niet en is alleen verantwoordelijk voor de plausibiliteitstoets.

Taxatiestandaarden

Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met: - De meest recente Algemene gedrags- en beroepsregels Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT); - Het actuele Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT: - De huidige Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed Rabobank waarin naast definities en waardebegrippen tevens verantwoordelijkheden en bevoegdheden opgenomen zijn om, in aanvulling op de opdracht, nadere werkzaamheden uit te voeren. Op deze taxatie zijn de meest recente EVS en / of IVS richtlijnen van toepassing. Ingeval strijdigheid tussen genoemde standaarden prevaleren de richtlijnen van de EVS. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen. 5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 5 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

Tuchtrecht

Taxateur verklaart dat hij beschikt over een toereikende beroepsaansprakelijkheidsverzekering conform de voorwaarden die de NVM daaraan stelt en dat de premie van deze verzekering is voldaan. Taxateur valt onder zowel de tuchtrechtspraak van de NVM als van het NRVT.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 6 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

TAXATIE

B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Het kerkgebouw met bijgebouw(en) op een kavel van 1.866 m². Adres:

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

VMS-taxatienummer:

106643771

Type eigendom:

Eigendom

Waardepeildatum:

vrijdag 29 augustus 2025

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

NAR-waarde

B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:

Aankoop

Toelichting doel van de taxatie Het bepalen van de marktwaarde ter informatie vanwege een eventuele aankoop. Onder marktwaarde wordt verstaan: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Dit taxatierapport is uitsluitend voor het genoemde doel (te taxeren belang) bestemd voor opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt door de taxateur uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport. De taxateur verklaart dat hij voldoet aan de eisen van de meest actuele European Valuation Standards (EVS). Indien er afgeweken is van deze standaard, heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken.

B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta:

Euro's.

HET OBJECT IS PER 29 AUGUSTUS 2025 GETAXEERD OP

Marktwaarde exclusief overige waarde k.k.

EUR 593.298

Overige waarde k.k.*

EUR 264.600

Marktwaarde kosten koper (Afgerond)

EUR 860.000 Zegge: achthonderd zestig duizend euro

* Zie voor de toelichting van de 'Overige waarde' hoofdstuk H. Onderbouwing.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 7 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

Handtekening uitvoerend taxateur:

5.1.2e

____________________

Datum en plaats: 25 september 2025 | Hoogeveen

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 8 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:

vrijdag 29 augustus 2025

Mate van inspectie:

Inpandige en externe inspectie

Inspectie uitgevoerd door:

5.1.2e

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering)

De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur 5.1.2e . Het object is, met uitzondering van een aantal kantoorruimten en de verhuurde woonruimte, inpandig en aan de buitenzijde opgenomen. Er heeft geen nadere inspectie plaatsgevonden van het dak of de technische installaties.

B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten

Voor deze taxatie is taxateur van de volgende uitgangspunten uitgegaan: - Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; - De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn. Controle hiervan kan in het kader van deze taxatie niet plaatsvinden; - In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; - Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie.

Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); - Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig. Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; - Indien het object beschikt over een energielabel of vergelijkbaar certificaat houdt taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening met de aspecten van duurzaamheid. De beoordeling van deze aspecten geschiedt slechts globaal. Indien opdrachtgever meer inzicht wil hebben in de duurzaamheid van het gebouw, dan dient hiertoe nader extern onderzoek verricht te worden; - De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage.

Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Aan de hand van deze bouwtekeningen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; - Alle roerende zaken in het taxatieobject, waaronder inventaris van bedrijfsruimte(n) en/of kantoorruimte(n), zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee-gewaardeerd; - De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; - Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum.

Bijzondere uitgangspunten

Bij de uitvoering van deze taxatie zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden

Er is in dit rapport niet afgeweken van de taxatiestandaarden.

B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering

De waardering van het getaxeerde is mede gebaseerd op de opgevoerde referentietransacties verhuur en verkoop waarbij de daaruit voortvloeiende gegevens zoals een gemiddelde huurprijs per m², een gemiddelde verkoopprijs per m², locatie etc. als input hebben gediend voor het bepalen van de marktwaarde van het getaxeerde object. Voor een toelichting op de waardering wordt verwezen naar de rest van het taxatierapport, het rekenmodel en de bijlagen. Voor het bepalen van de marktwaarde is gebruik gemaakt van het waarderingsmodel NAR en de vergelijkende methode.

Aanpassingen op conceptrapportage

Niet van toepassing, onderhavig rapport betreft de eerste versie waarop geen aanpassingen zijn gedaan.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum

Na de inspectiedatum en voor de waardepeildatum hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan welke van invloed zijn op de taxatie.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 9 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

Taxatie onnauwkeurigheid

Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: - onzekere marktomstandigheden, bijvoorbeeld economische gevolgen voortvloeiende uit de oorlog in Oekraïne of de acties van president Trump van Amerika; - gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever; - gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; - algemene taxatie onnauwkeurigheid. Voor wat betreft de inpandige woonruimte is een grotere kans op onnauwkeurigheid vanwege het feit dat deze ruimte niet kon worden opgenomen bij de taxatie.

B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties

Taxateur heeft het object niet eerder getaxeerd om reden waarvan backtesting niet van toepassing is.

B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN Soort informatie

Ingezien

Datum

Bron / opmerking

Huurlijst

Nee

Huurovereenkomsten

Nee

Sideletters / allonges

Nee

Eigendomsbewijs

Nee

Erfpacht gegevens

N.v.t.

Splitsingsakte

N.v.t.

Kadastrale gegevens

23-09-2025

Kadaster

Milieu-informatie overheid

23-09-2025

Bodemloket

Milieuvergunning

Nee

Omgevingsplan

23-09-2025

Omgevingsloket

Omgevingsvergunning

Nee

Gebruiksvergunning

Nee

Locatie kwaliteit winkels

N.v.t.

Plattegronden

11-09-2025

Eigenaar

Meetcertificaat

Nee

Bouwkosten

Nee

Gegevens VVE

N.v.t.

Eigenaarslasten

11-09-2025

Eigenaar

Onderhoudsprognose

Nee

Inspectierapporten

Nee

Asbestonderzoek

Nee

Bodemonderzoek

Nee

Energielabel

Nee

Overige gegevens

Nee

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 10 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

B.9

GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek De taxatie is gebaseerd op: - NAR-methode; - Comparatieve-methode; - DCF-methode.

De taxateur heeft gekozen voor de NAR-methode omdat het getaxeerde object een voortdurende exploitatie kent waarbij het gebruik niet gewijzigd zal worden. Bovendien heeft het object een niet exploitatie gebonden karakter waardoor de huurwaardekapitalisatie als de meest geëigende methode wordt geacht. Uitgangspunt bij de marktwaarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode is de bruto markthuur van de verhuurbare oppervlakten van het object. De waarde van de onroerende zaak wordt bepaald door kapitalisatie van de bruto- en/of netto markthuur. De markthuur wordt bepaald door vergelijking van het aanbod en/of de gesloten transacties met soortgelijke objecten (vergelijkingsmethode) en vindt zijn basis in beoordeling van de markt, de locatie en de onroerende zaak zelf. Deze methode is ondermeer gebaseerd op de marktomstandigheden, de economische omstandigheden, de locatie, de stand, de ligging, de infrastructuur, de kwaliteit van het object en de courantheid, waarbij rekening wordt gehouden met potentiële leegstand, kosten voor beheer en verhuur, instandhoudingkosten, overdrachtsbelasting en de kosten voor het notariaat. Voor de waardebepaling is tevens gebruik gemaakt van de comparatieve waarderingsmethode. De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt, verkoop- en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar.

Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ''voldoende'' transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf. De taxateur heeft gekozen voor de DCF-methode als controlerende methode. De waarde komt tot stand door middel van de discounted cashflow methode. Dit houdt in dat de waarde van het vastgoed afhankelijk is van de toekomstige kasstromen (inkomstenbenadering), contant gemaakt tegen een marktconforme disconteringsvoet. Hierbij wordt rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van het object zoals het gebruik, bouwkundige staat en de noodzakelijke investeringen.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 11 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende, 5.1.2e

verbonden aan Boelens Jorritsma Makelaars Meppel V.O.F. gevestigd De Putstoel 4 te 7941 HW Meppel ingeschreven in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT onder registratienummer RT743281144 verder te noemen “taxateur”, verklaart: 1. dit taxatierapport, getaxeerd door 5.1.2e RT, verbonden aan Vermaas Bedrijfsmakelaardij, gevestigd Willemskade 21 te 7902 AT Hoogeveen, te hebben beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde; 2. dat het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen daartoe is bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen; 3. dat hij niet zelf betrokken is of recent is geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit aan de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan. 4. dat de onder 1. genoemde taxateur verantwoordelijk is voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens; 5. zelf geen interne en/of externe inspectie van het object te hebben gedaan; 6. dat de in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst en is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden; 7.

op basis van de beoordeelde stukken van oordeel te zijn dat de getaxeerde marktwaarde in het taxatierapport plausibel is en het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is.

Handtekening controlerend taxateur:

5.1.2e

__________________________________________ 5.1.2e

Datum en plaats: 25 september 2025 | MEPPEL

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 12 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING

C.1 SWOT ANALYSE Sterktes

Zwaktes

- Locatie in het hart van het centrum van Hoogeveen - Uitstraling van het kerkgebouw - Ruim openbare parkeergelegenheid in de directe omgeving

- Een kerkgebouw is exploitatietechnisch een duur gebouw - Enige datering van achtergelegen ruimten

Kansen

Bedreigingen

- Alternatieve aanwending van het kerkgebouw - Deelgebruik eventueel mogelijk - Herontwikkeling van het perceelgedeelte achter het kerkgebouw (deel bijgebouw) tot bijvoorbeeld wonen (daartoe is wel een bestemmingswijziging nodig)

- Bestemming kan beperkend werken - Schattingsonzekerheid - (Ver)bouwkosten zijn sterk gestegen in de laatste jaren

C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:

Redelijk

Verhuurbaarheid

Zeker voor wat betreft het kerkgebouw specifiek opgezet object dat zonder investering niet eenvoudig te gebruiken is voor andere doeleinden. De bijgebouwen zijn in basis goed bruikbaar maar vanwege de omvang en uitvoering niet de meest makkelijke ruimten om te verhuren. De bestemming van het geheel, de uitvoering en de omvang maken dat de verhuurbaarheid als redelijk wordt beoordeeld.

Verhuurtijd (maanden):

9 maand(en)

Courantheid verkoop:

Redelijk

Verkoopbaarheid

Uitgaande van de huidige bestemming is een alternatief gebruik lastig in te passen. Daarentegen zijn er wel een of meer kerkgenootschappen die op zoek zijn naar ruimte voor kerkelijk gebruik. Beperkend werkt daarbij de exploitatiekosten van met name het kerkgebouw. Wanneer er mogelijkheden voor een bestemmingswijziging zijn zal dat duidelijk invloed kunnen hebben op de courantheid bij verkoop.

Verkooptijd (maanden):

9 maand(en)

Courantheid algemeen:

Redelijk

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 13 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

JURIDISCH

D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:

Protestantse Gemeente Hoogeveen

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Kadastrale percelen Gemeente

Gemeentecode Kadaster

Sectie

Perceelnum mer

Hoogeveen

HGV00

7774

Totaal

Oppervlakte (m²) 1.866

Eigenaar Protestantse Gemeente Hoogeveen

1.866

Aantekeningen kadastraal object

Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster en/of in de Landelijke Voorziening WKPB.

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen

Volgens de kadastrale legger zijn er geen zakelijke rechten van derden op het getaxeerde van toepassing. In het eigendomsbewijs zijn geen private bepalingen opgenomen welke van invloed zijn op de waarde of op de courantheid van het getaxeerde. In het kader van deze taxatie is geen nader titelonderzoek verricht.

Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's

Nee

VVE en invloed op de waardering

Er is geen sprake van een Vereniging van Eigenaren.

D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform omgevingsplan:

Omgevingsplan

Bestemmingsplan: Stadscentrum 2008; Status: vastgesteld op 27 mei 2010; Bestemming: Maatschappelijk, aanduiding karakteristiek; De voor De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. maatschappelijke voorzieningen; b. bedrijswoning, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; c. horecabedrijf categorie 1, 2 en 3 in de vorm van een hotel/ zalencentrum, ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 3'; met daarbij behorende: d. bebouwing; e. aan- en uitbouwen en bijgebouwen; f. (ondergrondse) parkeervoorzieningen, overeenkomstig de gemeentelijke parkeernormen; met daaraan ondergeschikt: g. begraafplaats, ter plaatse van de aanduiding 'begraafplaats'; h. verhardingen; i. wegen en paden; j. nutsvoorzieningen; k. groenvoorzieningen; l. water; met de daarbijbehorende: m. tuinen, erven en terreinen; n. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De bestemmingsplangegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De taxateur gaat er vanuit dat het huidige gebruik in overeenstemming is met de publiekrechtelijke bestemming. Mocht desondanks wel sprake zijn van afwijkend gebruik ten opzichte van de vigerende bestemming en/of overige publiekrechtelijke bepalingen, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.

Monument:

Nee

Er is geen sprake van een monument, wel heeft het object de aanduiding karakteristiek.

Voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Opmerking voorkeursrecht gemeenten

Taxateur is geen informatie bekend waaruit blijkt dat de onroerende zaak is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (ex art. 2 of 8) of een voorstel daartoe (ex art. 6).

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 14 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

Vestigingseisen

Er is geen onderzoek verricht naar vestigingseisen. Er is voor de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarde beïnvloeden. Zie verder de als bijlage opgenomen bestemmingsinformatie.

Fiscale aspecten

Voor zover de taxateur heeft kunnen nagaan is er geen sprake van een lopende herzieningstermijn. Een eventuele overdracht zal daarmee vermoedelijk buiten de BTW-sfeer kunnen plaatsvinden. Er zal wel sprake zijn van overdrachtsbelasting bij een eventuele transactie. Taxateur is echter geen fiscalist. Inzake fiscale aspecten met betrekking tot de verkoop en/of verhuur wordt aangeraden om advies in te winnen bij een fiscalist of andere adviseur die in deze materie gespecialiseerd is. De getaxeerde marktwaarde wordt weergegeven in kosten koper (k.k.). Alle genoemde bedragen zijn verder exclusief BTW. Ten tijde van deze taxatie bedraagt het BTW-percentage 21% en het overdrachtsbelastingpercentage 10,4%.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen

Er zijn bij de taxateur geen bijzondere publiekrechtelijke bepalingen bekend.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 15 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

LOCATIE

E.1 LOCATIEOVERZICHT

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 16 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

E.2 LOCATIE INFORMATIE Omschrijving locatie, stand en ligging:

Goed

Gelegen in het kernwinkelgebied van Hoogeveen op de hoek van de Hoofdstraat met de Bentinckslaan direct grenzend aan een plein met waterpartij en fonteinen. De Hoofdstraat en het plein zijn autovrij, de Bentinckslaan is toegankelijk voor auto’s.

Omgeving en belendingen

De omliggende bebouwing bestaat uit winkelpanden, horeca en woningen.

Toelichting bereikbaarheid:

Goed

Het object is goed bereikbaar met de auto, redelijk voor vrachtverkeer en redelijk tot goed met openbaar vervoer. De dichtstbijzijnde open afritten van de snelweg liggen op ongeveer 1,8 kilometer afstand.

Beschikbaarheid openbaar vervoer

De dichtstbijzijnde bushalte ligt op circa 300 meter (Schoolstraat), het NS-station bevindt zich op circa 1,2 kilometer loopafstand.

Voorzieningen

Hoogeveen is een gemeente in het zuiden van de Nederlandse provincie Drenthe. De hoofdplaats is het gelijknamige Hoogeveen. De gemeente heeft een oppervlakte van 129 km² en heeft 56.437 inwoners. Als regiocentrum beschikt Hoogeveen over uitgebreide stadsvoorzieningen als een (dag)ziekenhuis, schouwburg, bioscoop, scholen, ruim aanbod detailhandel, een groot aantal sportverenigingen etc. De plaats kent veel werkgelegenheid in de industrie.

Parkeren op openbare weg:

Goed

Direct achter het pand bevindt zich ruim voldoende openbare (betaalde) parkeergelegenheid (Stoekeplein en Van Echtensplein) waarbij via diverse doorgangen tussen de bebouwing de Hoofdstraat te bereiken is.

Verwachte ontwikkelingen in de directe omgeving

Taxateur heeft geen omgevingsfactoren waargenomen die de (toekomstige) waardeontwikkeling substantieel negatief kunnen beïnvloeden (zoals bijvoorbeeld omliggende industrie, bouwplannen, woonwijken en overige planologische ontwikkelingen).

Locatiescore:

Goed

Er is sprake van een goede locatie gegeven de kwalitatief goede omliggende objecten, de bereikbaarheid, het ruime parkeeraanbod en de faciliteiten op loopafstand.

Walkscore:

De Walk Score is een aanduiding van het voorzieningenniveau binnen loopafstand. 90-100 Paradijs voor wandelaars: de dagelijkse boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 70-89 Zeer beloopbaar: de meeste boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 50-69 Redelijk beloopbaar: sommige boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 25-49 Meestal afhankelijk van de fiets of auto: voor de meeste boodschappen is een fiets of auto nodig. 0-24 Altijd afhankelijk van de fiets of auto: voor bijna alle boodschappen is een fiets of auto nodig.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 17 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

OBJECT

F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Het kerkgebouw met bijgebouw(en) op een kavel van 1.866 m².

Indeling

Kerkgebouw: voorportaal met garderobe, toiletruimte en berging, kerkzaal met een klein deel zitruimte op de verdieping. Achtergelegen ruimten (zowel bereikbaar met 2 entrees als via de kerkzaal): centrale hal met garderobe en toiletgroepen, 5 zalen van verschillende grootte, keuken met berging, 3 kantoren. Op de verdieping zijn een centrale hal met toiletruimten, 3 zalen/kantoorruimten en een technische ruimte aanwezig. Verder bevindt zich op de verdieping een woonruimte (niet kunnen opnemen) met volgends de tekening de volgende indeling: hal, keuken, woonkamer, 3 slaapkamers, badkamer en bijkeuken. De woonruimte heeft de beschikking over een dakterras en een loggia.

Terrein

Het omliggende terrein is ingericht met tuinaanleg en klinkerverharding.

Bouwjaar:

1904

Bouwaard, materialen en constructie

Het geheel is opgetrokken uit gemetselde gevels (steens muren voor het kerkgebouw en spouwmuren voor de achtergelegen ruimten), houten en stalen constructiedelen, betonvloeren, zadeldak gedekt met dakpannen (kerk) en voor de bijgebouwen deels platte daken met bitumineuze dakbedekking en deels hellende daken met dakpannen. Kozijnen deels in steen (kerk) en kunststof (bijgebouwen). Installaties: - verwarming middels gasgestookte cv-ketels met radiatoren; - sanitaire ruimten en keuken; - mechanische ventilatie; - brandmeldinstallatie met brandblusmiddelen; - beveiligingsinstallatie.

Bouwkundige staat:

Goed

Staat van onderhoud buiten:

Goed

Staat van onderhoud binnen:

Goed

Toelichting onderhoud

De algehele onderhoudstoestand van het getaxeerd is goed, wel zijn er enkele (oude) lekkageplekken in de plafonds geconstateerd en lijken de lichtkoepels verouderd te zijn.

Vastgoed Taxatiewijzer:

2025

Normonderhoud type:

Verschillende VEX-typen

Parkeren (op eigen terrein):

Matig

Toelichting parkeren

Op eigen terrein zijn 2 à 3 parkeerplaatsen aanwezig en verder ruimte voor fietsen.

Functionaliteit:

Redelijk

Toelichting functionaliteit

De functionaliteit van het geheel wordt als redelijk beoordeeld. Het kerkgebouw kent een beperkt soort gebruik. De achtergelegen ruimten zijn binnen de bestemming in basis breder inzetbaar maar gegeven de meerdere grote ruimten is geen sprake van een hele grote mate van universele functionaliteit.

F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD-type

Maatschappelijk

Ruimtetype(s)

Status

BVO m²

VVO m² of stuks

kerkgebouw begane grond

Eigenaar gebruiker

585,00

558,00

kerkgebouw verdieping

Eigenaar gebruiker

98,00

93,00

bijgebouw begane grond

Eigenaar gebruiker

624,00

600,00

bijgebouw verdieping

Eigenaar gebruiker

155,00

148,00

1.462,00

1.399,00

1.462,00

1.399,00

Subtotaal

Totaal

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 18 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

OPPERVLAKTE BEDRIJFS- / ONVERHUURDE WONING Meetstaat Totaal opp. verdieping (m²)

Bouwlaag 1

Totaal

Nissen, trapgaten en vides (m²)

Overig inpandig (m²)

GO wonen (m²)

147,00

Gebouwgebonden buitenruimte (m²)

Externe bergruimte (m²)

Toelichting meetstaat

Naast genoemde woonoppervlakte is sprake van een dakterras.

WOONLASTEN BEDRIJFS- / ONVERHUURDE WONING Aannames woonlasten Meer personen

Woonlasten op peildatum Ja

OZB belasting (€/jr)

WOZ waarde (€) Basis installatie

Rioolbelasting (€/jr) CV combi

Afvalstoffenheffing (€/jr) Watersysteemheffing bebouwd (€/jr) Watersysteemheffing ingezetenen (€/jr) VVE bijdrage (€/jr) Erfpacht canon (€/jr) Verzekering (€/jr)

236

Onderhoud (€/jr)

542

Gas, water en electriciteit (€/jr) Overige kosten (€/jr) Totale kosten (€/jr)

778

F.3 RENOVATIE Laatste renovatiejaar:

2023

Laatste renovatie

Twee jaar geleden zijn ramen in de voorgevel vervangen en zijn gevels rondom ingevoegd.

F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten

Bij het Bodemloket is geen informatie voor deze locatie beschikbaar over bodemonderzoek en/of sanering. Er is geen directe aanleiding om aanwezigheid van verontreiniging te veronderstellen. Bij deze taxatie is als uitgangspunt gehanteerd dat de bodem niet verontreinigd is. Indien de bodem wel verontreinigd mocht blijken dan zal de betreffende kostenpost voor schoning in mindering dienen te worden gebracht op de taxatiewaarde.

Object beoordeling

Deels authentiek pand van een behoorlijke omvang met qua opzet en bestemming een specifiek inzetgebied. Goede ligging en onderhoudstoestand maar wel enige datering.

Object score:

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

Goed

5.1.2e

Pagina: - 19 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

GEBRUIK

G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik

In gebruik als kerkgebouw met bijbehorende bijeenkomst- en kantoorruimten (o.a. kerkelijk bureau). Verder wordt de inpandige woonruimte bewoont door een oud-medewerkster. Dit betreft een niet marktconforme huur en is mede daarom buiten beschouwing gelaten bij deze waardering.

Voorgenomen gebruik

Mogelijk aankoop voor vestiging van de bibliotheek en wellicht andere activiteiten.

G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:

Matig

Optimale aanwending (scenario analyse)

Gegeven de bestemming moeten gebruiksmogelijkheden gevonden worden in culturele, educatieve, levensbeschouwelijke, medische, recreatieve, sociale voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en daarmee gelijk te stellen voorzieningen, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen. Het kerkgebouw zelf is in de huidige opzet in principe alleen bruikbaar als bijeenkomstruimte met een spreker/voorganger. De achtergelegen ruimten zijn binnen de bestemming breder inzetbaar als bijvoorbeeld, kantoor-, les- of bijeenkomstruimte.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 20 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

ONDERBOUWING

H.1

MARKTVISIE Marktbeeld De Nederlandse vastgoedsector ziet een groeiende focus op duurzaamheid. Belangrijke trends zijn energie-efficiëntie, circulaire bouwmethoden, klimaatadaptief vastgoed en sociale impact. Er wordt steeds meer geïnvesteerd in groene daken en gevels en slimme technologieën om energieverbruik te monitoren en te verminderen. Deze ontwikkelingen dragen bij aan een duurzamere toekomst voor de sector. Na de Tweede Wereldoorlog werden in Europa collectieve voorzieningen zoals onderwijs, zorg en pensioen opgezet. We merken nu dat we als samenleving veel collectieve voorzieningen en regelingen financieel niet meer (volledig) kunnen blijven dekken. Er is een groeiende vraag naar meer lokale betrokkenheid van burgers waarbij een groot deel van de productiviteit van de samenleving is gebaseerd op vrijwilligers, oftewel een vrijwilligerseconomie. Lokale betrokkenheid en kennis van bewoners kunnen niet alleen helpen om financiële lasten te verminderen, maar ook om maatschappelijke uitdagingen aan te pakken. In 2024 zullen financiële instellingen stappen gaan zetten om sociale impact mee te nemen in financieringen, waarbij vastgoed met een hoge sociale impact makkelijker financierbaar wordt. Dit geeft aan dat er groeiende erkenning is van het belang van maatschappelijke verantwoordelijkheid in de vastgoedsector.

Het wordt een transitiejaar voor de vastgoedmarkt waarin we een verschuiving gaan zien in de manier waarop vastgoed wordt gewaardeerd. De verwachting is dat de toenemende waardering voor sociale impact daadwerkelijk invloed zal hebben op de vastgoedwaarde en dus op de aankoopprijzen. Door de schaarste en bouwuitdagingen op de vastgoedmarkt zien we dat er een snelgroeiende behoefte is naar meer flexibele inzet en gebruik van verschillende asset classes. Dat zien we al gebeuren bij huidige nieuwbouw concepten waarbij verschillende functies (wonen, werken, ontspannen) worden gecombineerd in één gebouw. De volgende stap is om voorzieningen van bestaand vastgoed met elkaar te combineren, waarbij flexibele benutting van elkaars assets centraal staat. Dit biedt een nieuwe basis voor samenwerking tussen lokale stakeholders en bewoners met tal van mogelijkheden om lokaal sociale impact te maken. De trends en ontwikkelingen in maatschappelijk vastgoed voor kerken draaien om ontkerkelijking, teruglopende kerkbezoeken en de noodzaak van herbestemming en transformatie van kerken om leegstand te voorkomen. Strategieën omvatten het creëren van een kerkenvisie, het toevoegen van nevenfuncties aan bestaande kerken, en in sommige gevallen het verkopen van de gebouwen voor een nieuwe bestemming, zoals woningen of culturele functies.

Er is een toenemende bereidheid om kerken te verkopen en herbestemmen, waardoor religieus erfgoed een nieuw leven krijgt. (Bron: ING, Colliers en AOP)

Verwachtingen indices commercieel Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Inflatie verwachting

3,00%

2,40%

2,20%

2,00%

Kosten verwachting

3,75%

3,00%

2,75%

2,50%

Markthuur verwachting

3,00%

2,50%

2,00%

1,00%

Marktsituatie

Ook in Hoogeveen is de ontkerkelijking gaande en ligt er nadrukkelijk een opgave voor de kerkgenootschappen om hier oplossingen voor te vinden. De Protestantse Gemeente Hoogeveen (PGH) wil vanaf maart 2026 gaan rouleren tussen de verschillende kerkgebouwen. Om acute financiële problemen te voorkomen, moest de Algemene Kerkenraad al de Oosterkerk, in de wijk Wolfsbos, sluiten en afstoten. Ook de Goede Herderkerk, in de wijk Zuid, stond eerder op de nominatie om af te stoten.

H.2

HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR Algemene toelichting op de huurreferenties

De vermelde referenties betreffen verhuurtransacties van objecten binnen een straal van circa 30 kilometer rond het getaxeerde welke een bestemming maatschappelijk kennen en in enige mate vergelijkbaar zijn aan het getaxeerde. Algemeen kan gesteld worden dat grotere objecten een lagere huurprijs per m² kennen dan kleinere objecten. Naast de grootte en uitvoering speelt een rol in wat voor omgeving (grootte van plaats) het object is gelegen. Vanwege afwijkingen zijn de referenties indicatief te gebruiken.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 21 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

Huurreferenties commercieel Totaal m² of stuks

Huuropbrengst Huuropbrengst p/j p/j/m² of stuk

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD-type

18-7-2025

5.1.2e

Pesse

Maatschappelijk

273

€ 5.1.2f

€

5.1.2f

15-10-2024

5.1.2e

Hoogeveen

Maatschappelijk

117

€ 5.1.2f

€

5.1.2f

31-12-2024

5.1.2e

Rolde

Maatschappelijk

1.069

€ 5.1.2f

€

5.1.2f

13-1-2023

5.1.2e

Rolde

Maatschappelijk

314

€ 5.1.2f

€

5.1.2f

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 4 1 - Referentie Type: huurtransactie |

5.1.2e

- 5.1.2e

Pesse

5.1.2e

Transactiedatum:

18-07-2025

Huuropbrengst per jaar:

€ 5.1.2f

Straat:

5.1.2e

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 5.1.2f

Plaats:

Pesse

Einddatum contract:

01-09-2030

IPD-type:

Maatschappelijk

Looptijd contract in jr:

5,0

Bouwjaar:

1890

Vergelijkbaarheid:

Beter

BTW belast:

Nee

Energielabel:

Onbekend

Parkeerplaatsen: Totaal m² of stuks:

273

Bron:

NVM

2 - Referentie Type: huurtransactie | Transactiedatum:

5.1.2e

- 5.1.2e

Hoogeveen

15-10-2024

Huuropbrengst per jaar:

€ 5.1.2f

Straat:

5.1.2e

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 5.1.2f

Plaats:

Hoogeveen

Einddatum contract:

01-12-2029

IPD-type:

Maatschappelijk

Looptijd contract in jr:

5,0

Bouwjaar:

1989

Vergelijkbaarheid:

Veel beter

Parkeerplaatsen:

BTW belast:

Nee

Totaal m² of stuks:

117

Energielabel:

Bron:

NVM

3 - Referentie Type: huurtransactie |

5.1.2e

- 5.1.2e

Rolde

Transactiedatum:

31-12-2024

Huuropbrengst per jaar:

€ 5.1.2f

Straat:

5.1.2e

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 5.1.2f

Plaats:

Rolde

Einddatum contract:

01-01-2028

IPD-type:

Maatschappelijk

Looptijd contract in jr:

5.1.2f

Bouwjaar:

1980

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

BTW belast:

Nee

Energielabel:

Parkeerplaatsen: Totaal m² of stuks:

1.069

Bron:

NVM

4 - Referentie Type: huurtransactie |

5.1.2e

- 5.1.2e

Rolde

Transactiedatum:

13-01-2023

Huuropbrengst per jaar:

€ 5.1.2f

Straat:

5.1.2e

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 5.1.2f

Plaats:

Rolde

Einddatum contract:

16-01-2024

IPD-type:

Maatschappelijk

Looptijd contract in jr:

1,0

Bouwjaar:

1980

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

BTW belast:

Nee

Energielabel:

Parkeerplaatsen: Totaal m² of stuks:

314

Bron:

NVM

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 22 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

Overzicht ruimtetypes IPD-type

Maatschappelijk

Ruimtetype(s)

BVO m²

VVO m²

Markt/herz. huur per m²

Markt/herz. huur per jr

% van totaal

kerkgebouw begane grond

585

558

€ 50,00

€ 27.900

38,3 %

kerkgebouw verdieping

€ 25,00

€ 2.325

3,2 %

bijgebouw begane grond

624

600

€ 60,00

€ 36.000

49,4 %

bijgebouw verdieping

155

148

€ 45,00

€ 6.660

9,1 %

1.462

1.399

€ 52,10

€ 72.885

100,0 %

1.462

1.399

€ 72.885

100,0 %

Subtotaal of gemiddelde

Totaal

Verklaring gehanteerde markthuur

De markthuur is vastgesteld op basis van de referenties. De door de taxateur gehanteerde markthuur is (comparatief) vastgesteld op basis van deze referenties waarbij er, mede gegeven de opzet van het getaxeerde, geen transacties zijn geweest welke volledig vergelijkbaar zijn. De in het rekenmodel gehanteerde markthuren worden ondersteund door de marktkennis van de taxateur en mogelijke toepasbare huurreferenties en vallen binnen de bandbreedte daarvan.

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 23 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

H.3

KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties De vermelde koopreferenties bevinden zich grotendeels binnen een straal van 30 kilometer rond het getaxeerde. Twee referenties bevinden zich op grotere afstand maar zijn meegenomen in het overzicht vanwege het feit dat dit ook (voormalige) kerken betreft. Alle referenties zijn (veel) kleiner dan het getaxeerde, waarbij opgemerkt moet worden dat gemiddeld genomen kleinere objecten (duidelijk) hogere prijzen per m² opbrengen bij verkoop dan grotere objecten. Alle referenties hebben de bestemming maatschappelijk.

Koopreferenties commercieel VVO (m²) / stuks

BAR

Koopsom kk

Koopsom per stuks/m²

Maatschappelijk

780

€ 5.1.2f

Assen

Maatschappelijk

448

€ 5.1.2f

5.1.2e

Hoogeveen

Maatschappelijk

210

€ 5.1.2f

28-6-2023

5.1.2e

Hoogeveen

Maatschappelijk

985

€ 5.1.2f

22-5-2024

Vertrouwelijk

Dokkum

Maatschappelijk

907

€ 5.1.2f

02-4-2024

5.1.2e

Enschede

Maatschappelijk

770

€ 5.1.2f

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD-type

27-9-2024

5.1.2e

Assen

17-7-2024

5.1.2e

07-7-2023

€ 5.1.2f

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 6 Referentie type: koop | Adres: 5.1.2e

- 5.1.2e

Assen

Transactiedatum:

27-09-2024

Koopsom kk:

€ 5.1.2f

Adres:

5.1.2e

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 5.1.2f

Plaats:

Assen

Perceeloppervlak:

IPD-type:

Maatschappelijk

Vergelijkbaarheid:

Beter

Bouwjaar:

1967

Eigendom:

Vol eigendom

Parkeerplaatsen

Energielabel:

Onbekend

VVO (m²) / stuks:

780

Bron:

NVM

Referentie type: belegging | Adres: 5.1.2e

- 5.1.2e

Assen

Transactiedatum:

17-07-2024

Koopsom kk:

€ 5.1.2f

Adres:

5.1.2e

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 5.1.2f

Plaats:

Assen

Contracthuur p/jaar:

€ 5.1.2f

IPD-type:

Maatschappelijk

BAR:

Bouwjaar:

1920

Perceeloppervlak:

448

VVO (m²) / stuks:

448

Vergelijkbaarheid:

Beter

Bron:

NVM

Eigendom:

Vol eigendom

Energielabel:

Onbekend

Referentie type: koop | Adres: 5.1.2e Transactiedatum:

07-07-2023

Adres:

5.1.2e

Plaats:

Hoogeveen

IPD-type: Bouwjaar:

) - 5.1.2e

Hoogeveen

Koopsom kk:

€ 5.1.2f

Koopsom p/m² of p/stuk:

€

Perceeloppervlak:

5.1.2f

Maatschappelijk

Vergelijkbaarheid:

Beter

2000

Eigendom:

Vol eigendom

VVO (m²) / stuks:

210

Energielabel:

A+

Bron:

NVM

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

)

5.1.2e

5.1.2f

Pagina: - 24 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen Referentie type: koop | Adres: 5.1.2e Transactiedatum:

- 5.1.2e

Hoogeveen

28-06-2023

Koopsom kk:

€ 5.1.2f

Adres:

5.1.2e

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 5.1.2f

Plaats:

Hoogeveen

Perceeloppervlak:

5.1.2f

IPD-type:

Maatschappelijk

Vergelijkbaarheid:

Slechter

Bouwjaar:

1933

Eigendom:

Vol eigendom

VVO (m²) / stuks:

985

Energielabel:

Bron:

NVM

5.1.2e

Referentie type: koop | Adres: Vertrouwelijk - Dokkum Transactiedatum:

22-05-2024

Koopsom kk:

€ 5.1.2f

Adres:

Vertrouwelijk

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 5.1.2f

Plaats:

Dokkum

Perceeloppervlak:

5.1.2f

IPD-type:

Maatschappelijk

Huurder:

Vertrouwelijk

Bouwjaar:

1971

Vergelijkbaarheid:

Beter

VVO (m²) / stuks:

907

Eigendom:

Vol eigendom

Bron:

NVM

Energielabel:

Onbekend

Referentie type: koop | Adres: 5.1.2e Transactiedatum:

- 5.1.2e

Enschede

02-04-2024

Koopsom kk:

€ 5.1.2f

Adres:

5.1.2e

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 5.1.2f

Plaats:

Enschede

Perceeloppervlak:

5.1.2f

IPD-type:

Maatschappelijk

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

Bouwjaar:

1894

Eigendom:

Vol eigendom

VVO (m²) / stuks:

5.1.2f

Energielabel:

Onbekend

Bron:

NVM

5.1.2e

Algemene toelichting op de leegwaardereferenties De leegwaardereferenties betreffen verkooptransacties van appartementen binnen een straal van ongeveer 5 kilometer rond het getaxeerde object in de afgelopen periode welke qua grootte enigszins vergelijkbaar zijn met het getaxeerde object. Omdat de woonruimte niet kon worden opgenomen voor de taxatie is geen zicht op uitvoering en kwaliteit.

Leegwaarde referenties Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

VVO (m²) / stuks

10-9-2025

5.1.2e

Hoogeveen

Woningen

120

€ 5.1.2f

26-8-2025

5.1.2e

Hoogeveen

Woningen

126

€ 5.1.2f

3-7-2025

5.1.2e

Hoogeveen

Woningen

110

€ 5.1.2f

28-5-2025

5.1.2e

Hoogeveen

Woningen

163

€ 5.1.2f

6-5-2025

5.1.2e

Hoogeveen

Woningen

117

€ 5.1.2f

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Koopsom kk

Koopsom / m²

Pagina: - 25 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 5 1 - Referentie type: leegwaarde | Transactiedatum:

5.1.2e

- 5.1.2e

5.1.2e

Hoogeveen

6-5-2025 22:00:00

Koopsom kk:

€ 5.1.2f

Straat:

5.1.2e

Koopsom per / m²:

€ 5.1.2f

Plaats:

Hoogeveen

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

IPD-type:

Woningen

Eigendom:

Vol eigendom

Subtype:

Eengezinswoning

Energielabel:

- / Geen

Woning type:

portiekflat

Bouwjaar:

1979

Totaal m² of stuks:

117

Bron:

Tiara Wonen

2 - Referentie type: leegwaarde | Transactiedatum:

5.1.2e

- 5.1.2e

Hoogeveen

3-7-2025 22:00:00

Koopsom kk:

€ 5.1.2f

Straat:

5.1.2e

Koopsom per / m²:

€ 5.1.2f

Plaats:

Hoogeveen

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

IPD-type:

Woningen

Eigendom:

Vol eigendom

Subtype:

Eengezinswoning

Energielabel:

- / Geen

Woning type:

bovenwoning

Totaal m² of stuks:

110

Bron:

Tiara Wonen

3 - Referentie type: leegwaarde |

5.1.2e

- 5.1.2e

Hoogeveen

Transactiedatum:

28-5-2025 22:00:00

Koopsom kk:

€ 5.1.2f

Straat:

5.1.2e

Koopsom per / m²:

€ 5.1.2f

Plaats:

Hoogeveen

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

IPD-type:

Woningen

Eigendom:

Vol eigendom

Subtype:

Eengezinswoning

Energielabel:

- / Geen

Woning type:

galerijflat

Bouwjaar:

1979

Totaal m² of stuks:

163

Bron:

Tiara Wonen

4 - Referentie type: leegwaarde | Transactiedatum:

5.1.2e

- 5.1.2e

Hoogeveen

26-8-2025 22:00:00

Koopsom kk:

€ 5.1.2f

Straat:

5.1.2e

Koopsom per / m²:

€ 5.1.2f

Plaats:

Hoogeveen

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

IPD-type:

Woningen

Eigendom:

Vol eigendom

Subtype:

Eengezinswoning

Energielabel:

- / Geen

Woning type:

bovenwoning

Bouwjaar:

1941

Totaal m² of stuks:

126

Bron:

Tiara Wonen

5 - Referentie type: leegwaarde | Transactiedatum:

5.1.2e

- 5.1.2e

Hoogeveen

10-9-2025 22:00:00

Koopsom kk:

€ 5.1.2f

Straat:

5.1.2e

Koopsom per / m²:

€ 5.1.2f

Plaats:

Hoogeveen

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

IPD-type:

Woningen

Eigendom:

Vol eigendom

Subtype:

Eengezinswoning

Energielabel:

- / Geen

Woning type:

portiekflat

Bouwjaar:

1965

Totaal m² of stuks:

120

Bron:

Tiara Wonen

5.1.2e Waarde Waarde op: op: 29-08-2025 29-08-2025 || Taxateur: Uitvoeren

5.1.2e

Pagina: - 26 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 25-09-2025 25-09-2025 | Pagina

Taxatierapport

Hoofdstraat 95, Stoekeplein 2-4, 7902EC, 7902HM Hoogeveen

Gebruikte input- en berekende output yields Input yield

Yield

Output yield

Yield | factor

Disconteringsvoet

8,50 %

BAR theoretische huur kk (excl. overige waarde)

12,28 %

NAR vrij op naam

8,00 %

BAR markt/herz. huur kk (excl. overige waarde)

12,28 %

Exit yield

8,50 %

BAR theoretische huur kk (incl. overige waarde)

8,50 %

BAR markt/herz. huur kk (incl. overige waarde)

8,50 %

Verklaring gehanteerde rendementen

Taxateur heeft bij de bepaling van de marktwaarde diverse referentiepanden beoordeeld om te komen tot een goed waardeoordeel. In dit taxatierapport zijn enkele van deze referentiepanden opgenomen om een beeld te geven van markt voor het getaxeerde onroerend goed in de regio waarin van het getaxeerde object is gelegen. Hiervoor geldt dat het gehanteerde rendement onder meer afhankelijk is van de marktomstandigheden (vraag en aanbod), economische omstandigheden (rente, inflatie, rendement op staatsleningen), locatie (omgeving, bereikbaarheid, voorzieningen en ontwikkeling) en de kwaliteit van het getaxeerde (bouwaard, bouwjaar, staat van onderhoud, vloeroppervlakte, functionaliteit en gebruiksmogelijkheid). Het gehanteerde Netto aanvangsrendement (NAR) is een afgeleide van de door taxateur in de markt waargenomen transacties waarbij een BAR bekend is. Het bruto aanvangsrendement (BAR) is bepaald aan de hand van de gehanteerde referenties. De berekende waarde per m² VVO inclusief overige waarde (€ 613,-) ligt ongeveer op het gemiddelde van de gegeven referenties. Daarnaast kan het gehanteerde netto aanvangsrendement opgebouwd worden aan de hand van de "stapelmethode".

Deze wordt bepaald door het risicovrije rendement (hiertoe is gekozen voor de actuele rentestand van 10-jarige staatslening, ook wel de kapitaalmarktrente) te vermeerderen met risico-opslagen voor het beleggen in vastgoed, risico-opslagen voor het beleggen in een specifieke vastgoedcategorie en object specifieke risico-opslagen. De opbouw voor het getaxeerde onroerend goed is dan: - De hoogte van de risicovrije rentevoet per waardepeildatum: 2,9%; - De aan de vastgoedcategorie gebonden risico-opslag: kerkgebouw c.a.: 2,1%; - Objectrisico: 3%; Totaal in deze taxatie: 8,0%. Bij de inschatting van de exit yield (NAR vrij op naam aan het einde van de beschouwingsperiode van 10 jaar) is rekening gehouden met een technische en economische veroudering van het vastgoed. Er is een opslag gehanteerd van 0.5% ten opzichte van het netto aanvangsrendement.

H.4

ONDERBOUWING CORRECTIES Er zijn geen correcties opgenomen.

Overzicht overige waarden Overige waarde

Omschrijving

Perceel oppervlak

Onverhuurde / bedrijfswoning Totaal

Aantal (m² of stuks)

€ / m² of € / stuk kk

Marktwaarde kk

147 m²

€ 1.802,72

€ 265.000 € 265.000

Bijzondere waardecomponenten

Er zijn geen bijzondere waardecomponenten opgevoerd.

SPECIFICATIE BEDRIJFS- / ONVERHUURDE WONING Marktwaarde Bedrag Marktwaarde voor correcties

€ 264.600

Marktwaarde afgerond

€ 265.000

Toelichting (correcties op) marktwaarde De gewogen gemiddelde transactieprijs van de leegwaardereferenties (appartementen) bedraagt € 2.050,- per m². Gegeven het feit dat de woonruimte deel uitmaakt van een groter geheel kan niet één op één worden aangesloten bij de genoemde referenties. Daarnaast kon de woonruimte niet opgenomen worden waardoor voorzichtigheid op zijn plaats is in deze. Om voornoemde redenen heeft de taxateur er voor gekozen om een vierkante meterprijs te hanteren van € 1.800,- dat gegeven de woonoppervlakte van 147 m² een marktwaarde geeft van € 264.600,-, afgerond € 265.000,-.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16286059/1