Reactienota Ontwerpbestemmingsplan Erflanden deelplan walwoningen Damhert 2018_definitief.pdf

Reactienota Ontwerpbestemmingsplan “Erflanden, deelplan walwoningen Damhert 2018” ZIENSWIJZEN Tijdens de inspraakperiode van 16 januari tot en met 26 februari 2020 zijn er 45 zienswijzen binnen gekomen op het ontwerpbestemmingsplan. Daarvan is er één zienswijze ingediend door de werkgroep Bosmilieu-Oost. Op 13 januari 2020 is er vanuit de gemeente een inloopavond gehouden. Na behandeling van de zienswijzen volgt er een algehele conclusie. 1. Werkgroep Bosmilieu Oost De zienswijze is onder te verdelen in de volgende punten: Participatie: 1. Indiener wil wijzen op de komende Omgevingswet en één van de centrale begrippen in deze wet, namelijk burgerparticipatie. De taak/opdracht voor gemeentebesturen om hun inwoners en bedrijven actief te betrekken bij allerlei ruimtelijke initiatieven. In het kader van participatie vindt indiener het jammer dat de gemeente niet voorgesorteerd heeft op de Omgevingswet en het plan tussen 2013 en 2018 stilgehouden heeft voor bewoners van het Bosmilieu Oost. 2. In de reactie gegeven in de inspraaknota merkt het college op dat voldaan dient te worden aan de woonvisie en de structuurvisie. Indiener vraagt zich af waarom het college op dit punt niet open met haar burgers communiceert.

Indiener geeft aan dat de gemeente de woonvisie en structuurvisie aangrijpt om de bouw van de woningen te verantwoorden, terwijl de intentieovereenkomst al in 2013 is getekend. Pas in 2018 wordt na talloze geruchten in de wijk door de gemeente/initiatiefnemer een klein gedeelte van de bewoners uitgenodigd voor een informatie bijeenkomst. Ook al denkt indiener dat dit juridische niet aanvechtbaar is. Ze vindt dit geen schoolvoorbeeld is van open en transparant handelend gemeentebestuur. Indiener is zich er van bewust dat inzichten kunnen leiden tot wijzigingen in de plannen, maar ga dan proactief tijdig in overleg met de bewoners. Indiener vraagt zich af of het niet jammer is dat de gemeente hier kansen heeft laten liggen. Groen: 3. Door veel insprekers tijdens het voorontwerp is er gewezen op het feit dat in het bestemmingsplan ‘Erflanden 2010’ geen mogelijkheden aanwezig waren voor de bouw van de vier walwoningen op deze locatie. Indiener vindt het vreemd dat zo kort na vaststelling van het bestemmingsplan in 2010, waarin het groen is opgenomen en vastgelegd, de groen in de plannen van 2013 al ingewisseld moest worden voor de bouw van 4 walwoningen. 4. Indiener geeft aan dat het college in de eerdere inspraakreacties wel heel snel en makkelijk aan voorbij gaat aan het verlies van 1900m2 groen.

En vraagt zich af of de gemeenteraad het er mee eens is dat er 1900m2 groen wordt opgeofferd, terwijl de gemeenteraad het vorige besluit nog niet heeft uitgevoerd. Geluid: 5. Indiener stelt in bijlage 1 dat de omgevingsvergunning voor Damhert 23 verleend is in strijd met het bestemmingsplan ‘Erflanden 2010’, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (WABO) en het Besluit omgevingrecht (Bor). Beeldkwaliteitsplan: 6. Indiener vindt dat het college volledig voorbij gaat aan de door velen genoemde argument van de bewoners van het bosmilieu, dat alle kavels zijn bebouwd met een woning met een eigen architectuur en karakter. En indiener vraagt zich af of de gemeenteraad projectmatige bouw passend vindt in het Bosmilieu-Oost.

1

7. Indiener vraagt zich daarnaast ook af of het wettelijk gezien juist is dat de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan plaatsvindt als bijlage in een plantoelichting. Geluid/ Ruimtelijke ordening: 8. Indiener is van mening dat er niet voldaan wordt aan goede ruimtelijke ordening, omdat er veel maatregelen moeten worden genomen (geluidwal, geluidscherm en dove gevels) om de geluidswaarden te halen. Ze vraagt zich daarbij af of de gemeenteraad het met haar eens is dat er geen sprake is van goede ruimtelijke ordening. Grondprijs 9. In de overeenkomst is met de ontwikkelaar een bedrag opgenomen van 95.521,- euro. Het kavel betreft 1900m2, betaald 50,27 euro per m2, en gangbaar is voor grond met bebouwingsmogelijkheden 157,50 euro m2. Indiener is van mening dat de ontwikkelaar een prijsvoordeel heeft gekregen van ca 203.000 euro en vraagt zich af of de raadsleden hiermee instemmen. Omgevingsvergunning 10. Indiener stelt dat de bouwvergunning van Damhert 23 ten onrechte is verstrekt omdat deze niet in overeenstemming was met (zie bijlage 1): a. Het geldende bestemmingsplan; b. Ten tijde van het verstrekken niet voldaan kon worden aan de geluidsnormering; c. De omgevingsvergunning in strijd met de wet is verstrekt; d. Er niet voldaan is aan de verplichting tot publicatie en ter inzage leggen. Draagkracht. 11.

De wethouder heeft in het overleg met de werkgroep in augustus 2019 gevraagd of er nog voldoende draagvlak was van de buurt voor de werkgroep. Indiener wil er nog op wijzen dat er nu 44 bewoners van de 51 huishoudens in Bosmilieu- Oost een zienswijze heeft ingediend en dat dit meer is dan de 38 huishoudens bij het voorontwerp en dat ze hiermee kunnen vaststellen dat de draagkracht toeneemt. Beantwoording: 1.1. Burgerparticipatie Gezien de inspraakreacties en zienswijzen is ons duidelijk geworden dat het Bosmilieu-Oost graag anders meegenomen had willen worden in de planontwikkeling van de locatie van de walwoningen. Met name als het gaat om de initiatieffase van het plan. Met het tekenen van de intentieovereenkomst in 2013 was het startpunt van de Omgevingswet nog niet gegeven. Participatie waarmee nu geëxperimenteerd wordt in het kader van de Omgevingswet, stond bij het starten van deze bestemmingsplanprocedure nog in de kinderschoenen. Door het plan naast het verplicht ontwerp ook ter voorontwerp ter inzage te leggen hebben we vanuit gemeentelijk oogpunt en procedure geprobeerd om zo veel mogelijk ruimte te geven voor inspraak. 1.2.

Indiener vraagt zich af waarom het college niet open met haar burgers communiceert, ten aanzien van het punt dat voldaan dient te worden aan de woonvisie en de structuurvisie. Zie hier onderstaande punt (structuurvisie en woonvisie). Structuurvisie en Woonvisie In eerdere reactie op de inspraakreacties is al aangegeven de gemeente tot doelstelling heeft om te voldoen aan haar woningbouwopgave hetgeen is vastgelegd in de woonvisie en structuurvisie. ‘De structuurvisie Hoogeveen 2.0, een geactualiseerde versie voor 2015-2030 op de ruimtelijke ontwikkeling van Hoogveen’, de aanvulling op de Structuurvisie 2015-2030, was van kracht in 2013 ten tijde van het tekenen van de intentieovereenkomst. Daarnaast was de voorloper van de huidige woonvisie 2011-2020 ‘ Focus op een aantrekkelijk stad’ van 2

kracht vastgesteld in 2011. Het uitgangspunt van deze visie was om vanaf 2011 tot en met 2020 netto 1.650 nieuwbouwwoningen aan de woningvoorraad toe te voegen. De structuurvisie Hoogeveen 2.0 geeft het volgende aan onder wonen: ‘De focus van woningbouw ligt de komende jaren op inbreiding in de stad. Er is behoefte aan wervende woonmilieus met daarin ook betaalbare, levensloopbestendige woningen.’ In de woonvisie 2011-2020 staat onder andere: “Om de groei waar te kunnen maken, moet Hoogeveen wervende woonmilieus en woningen aanbieden die aansluiten bij de behoefte van huishoudens binnen en buiten de gemeentegrenzen. Het gaat vooral om de groeiende groep senioren en kleine huishoudens, maar ook om de gezinnen die kwaliteit zoeken. Het komt voor dat doorstromers (mensen met een hoger inkomen) naar elders verhuizen, omdat een geschikte woning in de gemeente niet te vinden is. Weten we deze mensen te binden, dan ontstaat meer balans in de inkomensverdeling in Hoogeveen.” In die visie wordt daarnaast aangegeven dat de focus van woningbouw ligt op de stad, met oog op kwaliteit en dat de marktvraag uiteindelijk bepaalt welke woningen op welke beschikbare locatie, hoeveel en in welk tempo gebouwd gaan worden.

Het ontwerpbestemmingsplan is zoals al eerder aangegeven in lijn met de structuurvisie en woonvisie en biedt invulling aan de wens tot inbreiding en de kwaliteitsvraag voor een doelgroep die we graag willen binden aan Hoogeveen. De beleidslijn die we ook in de huidige structuurvisie en woonvisie 2017-2020 vasthouden. Participatie in proces Gezien de inhoud van de zienswijze is ons duidelijk geworden dat u als werkgroep graag anders meegenomen had willen worden (liefst pro-actief benaderd had willen worden) in de planontwikkeling van de locatie van het plangebied, zie ook reactie 1.1. Ruimtelijke initiatieven die worden ingediend bij de gemeente worden inhoudelijk getoetst. Wanneer besloten wordt medewerking te willen verlenen aan het plan wordt in veel gevallen een overeenkomst met marktpartij gesloten. Het is gebruikelijk dat initiatiefnemer/ontwikkelaar pas na het sluiten van een desbetreffende overeenkomst in overleg gaat met omwonenden. Hetgeen in deze ook gebeurd is. In het kader van de bestemmingsplanprocedure zijn alle wettelijke stappen tot dusver doorlopen en hebben we zelfs een extra mogelijkheid geboden voor inspraak door het voorontwerp (niet wettelijk verplicht) ter inzage te leggen. Echter het feit dat we de ruimte geven voor inspraak en u als werkgroep het niet eens bent met het plan, betekent niet dat het plan om die reden wordt aangepast.

Vanuit gemeentelijk oogpunt zijn we van mening dat het initiatief passend is en er sprake is van goede ruimtelijke ordening, hetgeen ook de reden is waarom er destijds besloten is een intentie-, koop- en ontwikkelovereenkomst te tekenen. 1.3.

Intentieovereenkomst snel getekend Binnen het ruimtelijk domein is continue sprake van verandering om te voldoen aan de veeleisende ruimtelijke gerelateerde vraagstukken die we als samenleving aan onze omgeving stellen. Het bestemmingsplan ‘Erflanden 2010’ is vastgesteld om alle uitwerkingsplannen van Erflanden samen in één bestemmingsplan te verenigen. Het oorspronkelijke uitwerkingsplan van het Bosmilieu-Oost is al vastgesteld op 4 mei 2004.Tussen het oorspronkelijke vastgestelde plan en het tekenen van de intentieovereenkomst in 2013 heeft bijna 10 jaar gezeten. 3

In de allereerste stedenbouwkundige plannen voor de ontwikkeling van de wijk Erflanden waren op deze groenstrook woningen beoogd. Akoestisch gezien werden de normwaarden op deze locatie overschreden, vanwege het feit dat er ter plaatse van de Hoogeveense vaart geen geluidscherm werd aangebracht door Rijkswaterstaat. Er is toen voor gekozen om geen woningen te bouwen binnen de geluidscontour. Hierdoor zijn de oorspronkelijk geplande woningen niet gebouwd. Het plan is hierdoor gewijzigd en zo is het huidige bestemmingsplan Erflanden bosmilieu-oost ontstaan. De initiatiefnemer heeft door de bouw van de woning Damhert 23 een oplossing gevonden om toch te kunnen voldoen aan de akoestische waarden, waardoor woningbouw op de betreffende locatie, zoals voorgenomen in de initiële fase, wel binnen de norm kan worden gerealiseerd. Hij heeft naar aanleiding daarvan bij de gemeente en ontwerp/concept aangedragen om deze woningen alsnog te kunnen realiseren. Het college stond hier positief tegenover en heeft om die reden bijna 10 jaar later dan het oorspronkelijke wijzigingsplan met de initiatiefnemer een intentieovereenkomst getekend. 1.4.

Verlies groen Het klopt dat bij het beoogde plan groen wordt ingezet voor woningbouw. Overigens is in bijna alle gevallen wanneer er nieuwe woningbouw wordt gerealiseerd sprake van het verdwijnen van groen om de bouw mogelijk te maken. Op basis van het door de raad vastgestelde woonvisie is er een woningbouwopgave in Hoogeveen. Een opgave is om een deel hiervan middels inbreiding te realiseren. In sommige gevallen heeft dit tot gevolg dat bijvoorbeeld groenbestemmingen, worden her bestemd tot wonen om inbreiding te realiseren. In het geval van deze planvorming is de afweging gemaakt dat de gekozen woningbouwopgave zwaarder weegt dan de ‘groen’ bestemming. In deze werd de ‘groen’ bestemming ook in gebruik genomen als speelveldje. Hierin komen we de inwoners tegemoet door naast Damhert 25 de mogelijkheid te bieden om in samenspraak tussen gemeente en inwoners een nieuwe groen/speelvoorziening te realiseren.

1.5.

Omgevingsvergunning De omgevingsvergunning voor Damhert 23 is verleend op 29 april 2015 conform de procedures volgend uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De verleende omgevingsvergunning maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. De inhoud van het destijds genomen besluit kan niet ter discussie worden gesteld, omdat de omgevingsvergunning onherroepelijk is.

1.6.

Projectwoningen Zoals eerder ook al is gesteld is zijn wij van mening dat projectbouw op deze locatie passend is. De woonwijk Erflanden bestaat uit een drietal woonmilieus. Elk van deze woonmilieus heeft een eigen karakteristiek. Het plan voor de walwoningen, dat nu in procedure is gebracht, is gesitueerd aan de oostzijde van het ‘bosmilieu’. Met dit plan wordt de wijk Erflanden aan de oostzijde ruimtelijk afgerond. In de oorspronkelijke opzet van de wijk Erflanden waren op deze locatie al woningen geprojecteerd. Deze mochten echter niet gebouwd worden vanwege het geluid dat geproduceerd wordt door de snelweg. Omdat de woningen in dit plan geïntegreerd worden in een wal is het mogelijk om hier, ondanks het geluid, toch woningbouw te realiseren. De te bouwen woningen worden ‘in de wal’ geschoven. Door deze techniek kan de wijk Erflanden op een aantrekkelijke wijze worden afgerond. Niet alleen vanuit de wijk, maar ook vanaf de snelweg. Dit vraagt wel om enige samenhang in de architectuur en situering van de woningen. Een samenhang die goed te realiseren is middels een projectmatige ontwikkeling van de kavels. Het ontwerp en de realisatie is dan in één hand. 4

De te bouwen woningen vormen samen met de wal een ruimtelijke eenheid, een aantrekkelijke groene afronding van de wijk. De groene ruimte tussen de walwoningen en de bestaande woningen zorgt, samen met de groene wal, ook voor een groene inbedding van de woningen en afstand naar de omliggende woonbebouwing. Het groen blijft daarmee één van de belangrijkste ruimtelijke kenmerken van het ‘bosmilieu’. 1.7.

Juridische verankering beeldkwaliteitsplan Het beeldkwaliteitsplan zal bij vaststelling van het bestemmingsplan worden vastgesteld als onderdeel van de Nota ‘Ruimtelijke Kwaliteit’, waardoor de juridische verankering plaatsvindt. Uiteraard zal het beeldkwaliteitsplan ook als bijlage bij de toelichting gevoegd blijven.

1.8.

Goede ruimtelijke ordening Wij zijn van mening dat er sprake is van goede ruimtelijke ordening. Met het toepassen van de geluidreducerende maatregelen, zoals de wal, dove gevels en scherm die onderdeel zijn van het innovatieve ontwerp, wordt voldaan aan de wettelijke eisen uit de Wet geluidhinder (Wgh). De Wgh is het wettelijk kader zodat een goed woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd. Ook bij de realisatie van de wijk Erflanden zijn destijds maatregelen getroffen zoals het toepassen van een geluidswal om woningbouw mogelijk te maken. Tevens zijn in bepaalde gebieden beperkingen opgenomen ten aanzien van de bouwhoogte en woonlagen. Op deze wijze werd een goed woon- en leefklimaat geborgd.

1.9.

Grondprijs De huidige bewoners van het bosmilieu-oost hebben een hogere prijs betaald dan de prijs aangegeven in de koop- en ontwikkelovereenkomst van ontwikkelaar van a € 54,43/m² (door indiener waarschijnlijk berekend op €50,27/ m²). Het verschil is te verklaren doordat de bewoners destijds bouwrijpe grond kochten. Dit betekent dat alle ontwikkelkosten voor de wijk, zoals onder andere planvorming, onderzoekskosten, riolering, bouw- en woonrijp maken, wegen en in dit specifieke geval van de wijk Erflanden ook de geluidswal verdisconteerd zijn in de grondprijs. Voor het bepalen van de grondprijs voor projectmatige woningbouw wordt de residuele methode (grondwaardebepaling aan de hand van het residu) in combinatie met de comparatieve methode (grondwaardebepaling op basis van vergelijking) toegepast. Dit is in de nota grondprijzen voor bouwkavels vastgelegd. In dit geval hebben we bij de totstandkoming van de anterieure overeenkomst de residuele prijs voor bouwrijpe grond berekend op € 362.701,- (€ 207,-/m² voor 1.755 m² grond). Dit komt overeen met de m²-prijs voor grond die wij op dat moment in Erflanden aanboden. De grond die de ontwikkelaar wil aankopen is echter niet bouwrijp. De ontwikkelaar moet deze zelf voor eigen kosten bouw- en woonrijp maken.

Ontwikkelkosten zoals onderzoekskosten, bouwrijp maken grond, aanleg riolering, aanleg weg en aanleg van het groen komen dus allemaal nog voor rekening van de ontwikkelaar. Na aftrek van deze kosten komen we uit op een bedrag van totaal € 95.521,-, (€ 54,43/m² voor 1755 m²). Daarnaast betaalt de ontwikkelaar € 29.479,- aan de gemeente voor te maken plankoste. Grondprijs van groen- en reststroken Door indiener wordt een minimale grondprijs genoemd van €157.50/ m². Dit betreft de grondprijs (in de Nota Grondprijzen) voor de categorie Groen- en reststroken (te privatiseren groen). Denk hierbij aan groen/reststrookjes naast bestaande woningen die we als gemeente verkopen aan naastgelegen bewoners. Die categorie is bij deze ontwikkeling niet aan de orde. 5

Voor het bepalen van de grondprijs in het geval van de huidige ontwikkeling is gebruikt gemaakt van de passende categorie Vrije sector woningen (projectmatig), aangezien het projectmatige bouw betreft. De grondprijs is hiervan berekend aan de hand van de residuele methode, zoals hierboven al is uitgelegd. 1.10.

De verleende omgevingsvergunning maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. De inhoud van het destijds genomen besluit kan niet ter discussie worden gesteld, omdat de omgevingsvergunning onherroepelijk is.

1.11.

Dit wordt ter kennisgeving aangenomen. Uit jurisprudentie blijkt dat wanneer de omstandigheid is dat er geen maatschappelijk draagvlak bestaat voor een plan. Dit niet betekent dat een plan dan ook niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en dat om die reden planologische medewerking moet worden geweigerd.

Conclusie: De zienswijze wordt ongegrond verklaard en geeft geen aanleiding tot het wijzigen van het ontwerpbestemmingsplan. 2. Indiener 2 De zienswijze is onder te verdelen in de volgende punten: Plangebied en voorgeschiedenis 1. Indiener geeft inleiding over situatie. Initiatief ontwikkeling plangebied 2013 2. Indiener vindt het opmerkelijk dat al in 2013 een intentieovereenkomst is getekend, terwijl het bestemmingsplan Erflanden 2010 net was vastgesteld. Waarin volgens indiener groen en bomen zijn bestemd. Vervolgens wordt pas in 2018 de koop- en ontwikkelovereenkomst getekend. Groen beloofd, betaald, maar nooit geplaatst. 3. Indiener geeft aan dat zijn cliënt het huis Damhert 27 in 2011 heeft gekocht. Op dat moment gold het bestemmingsplan ‘Erflanden 2010’. Waarin op locatie van de walwoningen de bestemming groen lag. Indiener is van mening dat cliënt hier bij aankoop van de woning van uit heeft mogen gaan. 4. Client van indiener, ging er net als alle kopers ter plaatse van kavel of huis, vanuit dat de gemeente zich zou houden aan de kavelkaart en het beeldkwaliteitsplan en dus de ingetekende bomen zou aanplanten. De aanleg hiervan is verdisconteerd in de grondprijs die cliënt en kopers van de kavels hebben betaald. Geen behoefte aan deze ontwikkeling, onredelijke lage grondprijs, strijd met woonvisies en Nota grondbeleid en nota grondprijzen 5.

De prijs van de grond waarvoor die door de gemeente wordt verkocht aan commerciële particuliere ontwikkelaar is volgens indiener uitzonderlijk laag. 6. Al in 2013 heeft de Stijll Bv het initiatief genomen voor ontwikkeling van de walwoningen. Dit initiatief is geen wens van de gemeente maar een initiatief vanuit particuliere, commerciële ontwikkelaars. Strijd met de regionale woonvisie Zuidwest Drenthe van 30 oktober 2012 7. Indiener geeft aan dat plan walwoningen in strijd is met regionale Woonvisie Zuidwest Drenthe van 30 oktober 2012, omdat de woonvisie volgens indiener aangeeft dat er alleen maar groei zit in de doelgroep 75 jaar en ouder (en een afname van de leeftijdsgroepen van 12-20 en 20 -65) en indiener is van mening dat vrijstaande walwoningen in een hogere klasse vallen en zeker niet gericht zijn op deze ouderen. Indiener vraagt zich af waarom de 6

gemeente dan toch zo’n ontwikkeling ondersteund, terwijl het volgens indiener in strijd is met de woonvisie (ook al in 2013 ten tijde van het aangaan van de intentieovereenkomst). Grondprijs in strijd met de Nota grondbeleid en Nota grondprijzen 2020 Hoogeveen 8. Na 2013 blijft het lang stil, de behoefte was kennelijk niet erg groot. In 2018 volgt pas ondertekening van de koop- en ontwikkelovereenkomst door een andere partij dan degene die de intentieovereenkomst heeft ondertekend. 9. Koop -en ontwikkelovereenkomst laat een verkoopprijs van ongeveer 50euro m2 zien volgens indiener is dit in strijd met de Nota grondprijzen 2020 in de gemeente Hoogeveen en is daarmee ook in strijd met Nota grondbeleid. 10. Volgens indiener is de prijs voor kavel 25 van 104 euro m2, een drastische daling van de grondprijs en niet in lijn met de plaatselijke trend van stijging van grondprijzen. 11. Indiener ziet geen aanleiding om van het grondbeleid af te wijken. Indiener is het niet eens met de motivering dat de prijs excl. Bouw- en woonrijpmaakkosten betreft. De prijs ligt ver onder de laagste in Nota genoemde grondprijs en komt ook niet overeen met de genoemde prijzen bij verkoop van groenstroken met of zonder bebouwingsmogelijkheden. 12. Indiener vraagt zich af of de gemeente het volgens hem te veel betaalde bedrag terug te betalen aan omwonenden? 13.

Client is van mening dat hij samen met zijn omwonenden onevenredig is benadeeld. Ontwikkeling in strijd met Woonvisie Hoogeveen 2017-2020 Strijd met wil bewoners Hoogeveen: behoud van groen in plaats van stenen 14.

Indiener geeft aan dat uit de Provinciale Omgevingsverordening volgt dat een ruimtelijk plan kan voorzien in nieuwe woningbouw mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en aansluit bij bestaand stedelijk gebied. Hieraan wordt volgens indiener niet voldaan. Indiener geeft aan dat er een woningmarktonderzoek heeft plaatsgevonden in 2016 welke als basis heeft ingediend voor het in de Woonvisie opgenomen beleid. Dit onderzoek is niet bij de Woonvisie gevoegd waardoor de juistheid van de visie niet controleerbaar is. Wel volgt uit de Woonvisie dat respondenten van het woningmarktonderzoek hebben aangegeven het jammer te vinden dat op plekken groen is verruild voor stenen. Desondanks wordt er nu voor gekozen om in strijd met de Woonvisie groen te verruilen voor stenen.

Strijd met Woonvisie en ambitie om overmatige verdichting te voorkomen 15. De keuze om walwoningen te realiseren is in strijd met eigen gemeentelijke ambitie; blijvende lege ruimten binnen de stad goed vorm te geven en het voornemen om overmatige verdichting binnen de bebouwde kom te voorkomen. In het bestemmingsplan voor Erflanden dat vastgesteld is in 2010 is hier voor de onderhavige locatie voor gekozen. Strijd met de in de woonvisie vastgelegde eisen van zorgvuldig ruimtegebruik 16. Er is onvoldoende gemotiveerd waarom het dichtbouwen van deze hoek van Erflanden boven het behoud van groen en voorkomen van verdichting komt te staan. 17.

Indiener stelt dat ‘inbreiding’ moet voldoen aan de ladder voor duurzame verstedelijking, waarin ook in de woonvisie aandacht is besteedt. Volgens indiener is het ontwerpbestemmingsplan in strijd met beleid zoals opgenomen onder ‘ ruimte zorgvuldig benutten’ p39 van de woonvisie.

Ontbreken draagvlak, geen participatie 7

18.

19.

Indiener geeft aan dat het draagvlak in buurt voor het ontwerpbestemmingsplan ontbreekt en geeft uit dat recente jurisprudentie volgt dat het in de rede ligt om in gevallen als deze planologische medewerking te weigeren (in het geval draagvlak ontbreekt en een initiatiefnemer zich onvoldoende heeft ingespannen voor het creëren daarvan). Client stelt dat werkgroep bosmilieu ontwikkelaar heeft uitgenodigd om in overleg te gaan over de voorgenomen ontwikkeling en dat ontwikkelaar hier niet op is ingegaan, waardoor indiener van mening is dat enige inzet aan het creëren van draagvlak aan de zijde van initiatiefnemer geen sprake is.

Strijd met goede ruimtelijke ordening Geluidsoverlast 20. Indiener is van mening dat de geluidsaspecten van het ontwerpbestemmingsplan in strijd zijn met de goede ruimtelijke ordening. In de afweging bij het al dan niet vaststellen van het plan, moet vast komen te staan dat er plaatste een aanvaardbaar akoestisch klimaat voor de nieuwe functies enerzijds ontstaat en om het niet onredelijk inperken van de gebruiksmogelijkheden van omliggende bestemmingen anderzijds. Beperken overlast niet geborgd 21. Indiener stelt dat er een voorwaardelijke verplichting is opgenomen voor de walwoningen, maar dat er geen verdere eisen worden gesteld aan de wal (hoogte, breedte, materiaal). Ook ligt er geen effectiviteit van de geluidwal geen onderzoek ter grondslag. Onderzoek dekt plangebied niet, geen onderzoek naar invloed op geluidbelasting aangrenzende percelen 22. Indiener geeft aan dat het akoestisch onderzoek niet gericht op geluidsbelasting op de omringende woningen en het akoestisch onderzoek niet hele plangebied dekt. Indiener geeft aan dat onderzoek dan ook geen grondslag kan bieden voor een zorgvuldige en volledige motivering van het ontwerpplan en ook niet bij het al dan niet vaststellen van het besluit hogere grenswaarden. 23.

Indiener geeft aan dat in het bestemmingsplan geen aandacht is besteed aan de invloed van het bestemmingsplan op de geluidsbelasting van omringende percelen, waaronder die van cliënt. Er is volgens indiener onvoldoende onderzocht en gemotiveerd dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat blijft bestaan. Wonen en leven in de tuin: onaanvaardbaar klimaat 24. Er is geen aandacht besteed aan de aantasting van het woon-en leefklimaat in de tuinen van de walwoningen en de overige vrijstaande woningen in het plangebied. Het bestemmingsplan staat gebruik van de tuin toe; de geluidsbeoordeling heeft hier geen betrekking op. Deze heeft alleen betrekking op de geluidsbelasting op de gevels. 25. Dat er maatregelen worden getroffen om de grenswaarden in de woningen te kunnen borgen wil zeggen dat de geluidsbelasting op de gevels erg hoog is en daarmee is de geluidsbelasting in de tuinen van de woningen ook erg hoog. Hieraan is ten onrechte geen aandacht besteed (goed woon- en leefklimaat). Geen zorgvuldig ruimtegebruik 26. Uit de reeds omschreven strijd met de woonvisie blijkt dat het ontwerpplan niet voldoet aan de eis van zorgvuldig ruimtegebruik. 27. Indiener geeft aan dat de verplaatsing van het bouwvlak van kavel 25 niet goed is gemotiveerd; kan zich niet met de tekst in de plantoelichting verenigen. 28.

Indiener geeft aan dat kavel en bouwvlak toch op de oude locatie kunnen blijven? Of de kavel oostwaarts plaatsen? Dit is voor de aangrenzende eigenaren minder bezwaarlijk. Mocht dit 8

29.

qua geluidsbelasting ongunstiger zijn dan kan er toch een besluit hogere grenswaarden worden genomen? Het ongemotiveerd een bouwvlak verschuiven getuigt niet van een goede ruimtelijke ordening met name nu dit voor zijn cliënt geen verbetering oplevert.

Inperking speelgelegenheid 30. Indiener geeft aan dat verplaatsen en verkleinen en niet borgen van speelvoorziening in het nieuwe bestemmingsplan in strijd is met goede ruimtelijke ordening. Mede omdat volgens indiener de speelvoorziening niet alleen voor de nieuwe woningen is maar voor alle woningen in de wijk Erflanden. Strijd Provinciale Omgevingsverordening 2018 31. Indiener is van mening dat het plan strijdig is met de provinciale omgevingsvisie: niet in lijn met de woonvisie, er is krimp voorspeld, er is geen aandacht geschonken aan de begrippen kwaliteit en kwantiteit, geen balans op lange termijn. Regionale woonvisie: krimp 32. Indiener verwijst naar de woonvisie waarin staat aangegeven dat de krimp onder de leeftijdsgroep 12 tot 20 jaar de komende jaren doorgaat en dat dit eveneens geldt voor de beroepsbevolking (20 tot 65 jaar). De groep 75 jaar en ouder zal toenemen. Beleidskeuze in de regionale woonvisie is, om binnen de bestaande plancapaciteit per gemeente in de regio te kijken of de demografische ontwikkelingen en vraag vanuit de woningmarkt kan worden bediend en welke planontwikkeling daarvoor is gewenst. Uitkomsten van het uitvoeringsprogramma vanuit het woonbeleid van de gemeente worden regionaal afgestemd. Woonvisie Hoogeveen: geen behoefte aan kwaliteit walwoningen en vrijstaande villa’s 33. Of regionale afstemming plaatsvindt, is onduidelijk.

Wel duidelijk is dat er vraag is naar woningen voor ouderen (hoofdstuk 4 Woonvisie Hoogeveen). Als er al vraag was naar luxe segment dan is hierin reeds voorzien of die vraag is er niet meer. De motivering in de toelichting onder 3.3 en 3.5.5 schiet te kort. Vraag naar zorg- en ouderenwoningen, woningen voor statushouders, sociale huurwoningen 34. Er wordt verwezen naar de woonvisie waarin staat aangegeven dat van 2016 tot en met 2025 1100 nieuwbouwwoningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Er is geen onderscheid naar soort of kwaliteit gemaakt. Wel staat in de woonvisie dat een groot deel gericht al zijn op zorgwoningen en woningen voor ouderen en statushouders (165 woningen voor statushouders, 300 nultredenwoningen voor senioren, groei sociale huurvoorraad). Desondanks zet de gemeente de commerciële ontwikkeling door, zelfs met een verlieslatende lage grondverkoopprijs. Van zorgvuldige voorbereiding, voldoende motivering of een evenredige belangenafweging is geen sprake. Het ontwerp is in strijd met de woonvisie en de provinciale verordening. Bevolkingsprognose 2015 Provincie Drenthe: krimp! 35. De behoefte moet gemotiveerd worden. Dit blijkt ook uit de bevolkingsprognose van de provincie Drenthe; krimp.

Waarom wordt er ondanks de krimp en zonder aanwijsbare vraag in de regionale en gemeentelijke woonvisie de bouw van luxe woningen mogelijk gemaakt? Provinciale Omgevingsvisie voorspelt: krimp! 36. Indiener citeert passages uit de provinciale Omgevingsvisie Drenthe waarin gesproken wordt over een daling van 1100 huishoudens tot 2030 en bevolkingsdaling in zuidoost Drenthe. Behoefte aan groei, uitbreiding of inbreiding blijkt niet uit de omgevingsvisie. In het 9

ontwerpbestemmingsplan kan niet volstaan worden met een enkele verwijzing naar de woonvisie nu de behoefte daarmee onvoldoende is aangetoond en er vooral uitgegaan wordt van krimp op de soort woningen in het ontwerpplan. Het plan is daarmee in strijd met de provinciale omgevingsverordening. Geen behoefte en strijd met het Besluit ruimtelijke ordening 37. Zoals hiervoor geconcludeerd bestaat er geen behoefte aan de onderhavige ontwikkeling (behoefte niet aangetoond en krimp voorspeld). De tekst in de toelichting voldoet niet aan artikel 3.1.6 lid 1 en 2 van het Bro. 38. Uit uitspraak van ABRvS van 3 juli 2019 kan worden afgeleid dat zorgvuldige onderbouwing van de behoefte geboden is, vooral wanneer belanghebbenden de noodzaak van de mogelijk te maken woningbouw bestrijden. 39. Uit alle cijfers blijkt dat er geen kwantitatieve behoefte bestaat en met name niet naar het soort woningen waar het bestemmingsplan voor opgesteld is. Naast de kwantitatieve behoefte gaat het ook om de kwalitatieve behoefte. Beantwoording: 2.1. Wordt ter kennisgeving aangenomen. 2.2.

Zie beantwoording 1.3. Aanvullend kan gesteld worden dat er sprake is geweest van een economische crisis, waardoor de verkoop op de woningmarkt gedurende lange tijd stil lag. Ook in de wijk Erflanden ging de kavelverkoop moeizaam tot zeker 2018/ 2019. Toen de woningmarkt weer langzaam op gang kwam is in overleg met het college besloten om in 2018 een koop- en ontwikkelovereenkomst te tekenen.

2.3.

Bestemmingsplan ‘Erflanden 2010’ Het is correct dat indiener aangeeft dat in het bestemmingsplan van 25 oktober 2004 en daarna in het herziene bestemmingsplan Erflanden 2010 op de locatie van de geplande walwoningen geen sprake is van woningbouw of mogelijkheid tot woningbouw. De grond heeft de bestemming ‘groen’, waarbij gronden mogen aangewend worden voor groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, water en speelvoorziening. Het nieuwe bestemmingsplan wordt in procedure gebracht, omdat binnen het huidige bestemmingsplan in de bestemming ‘groen’ de ontwikkeling van huizenbouw niet mogelijk is en de bestemming aangepast dient te worden om de ontwikkeling mogelijk te maken.

2.4.

Nieuw bestemmingsplan Hetgeen indiener aangeeft is correct. Ook de gemeente c.q. andere overheden dienen zich naast de burger te houden aan de regels gesteld in het vigerende plannen. Voor dit plangebied wordt echter een nieuw bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan in procedure gebracht, waarbij opnieuw de procedure wordt doorlopen om tot vaststelling te komen. Na vaststelling zal het nieuwe beeldkwaliteitsplan gelden voor dit plangebied, hetgeen anders kan zijn dan de huidige situatie.

2.5.

Deze mening wordt niet gedeeld, zie hiervoor de latere reactie bij 2.9.

2.6.

Iedere burger of marktpartij mag een ruimtelijke verzoek indienen bij de gemeente. Dit plan wordt vervolgens inhoudelijk beoordeeld en gekeken of het passend is binnen het bestaande beleid. Het plan is positief beoordeeld. Om die reden heeft het college in 2013 besloten om een intentieovereenkomst te tekenen met initiatiefnemer.

2.7.

Woonvisie 2017 - 2020 10

Binnen de Woonvisie Hoogeveen 2017 – ‘waar iedereen zijn thuis vindt’ is de ambitie van de gemeente Hoogeveen vastgelegd op het gebied van wonen voor de jaren 2017 t/m 2020. Binnen de Woonvisie is vastgelegd dat het aantal huishoudens in Hoogeveen door groeit. Er moet gebouwd worden voor de binnenlandse huishoudensgroei, bestaande uit natuurlijke ontwikkeling in Hoogeveen en binnenlandse migratie van en naar Hoogeveen. Verder zijn er andere opgaven op het gebied van wonen waarvoor de woningvoorraad zal groeien, o.a. in verband met de opgave van huisvesting statushouders. We gaan in de Woonvisie uit van een tussen scenario: ‐ De ambitie en de verwachting dat de binnenlandse vraag aantrekt tot een niveau dat weliswaar niet zo hoog is als voor de woningmarktcrisis, maar dat wel hoger ligt dan de laatste jaren: 950 woningen; ‐ De verwachting dat het aantal blijvende statushouders terugvalt naar het langjarig gemiddelde: 165 benodigde woningen. Opgeteld ruim 1.100 woningen. Om daadwerkelijk ruim 1.100 woningen te kunnen realiseren, moeten we enige overmaat aanhouden in onze woningbouwprogrammering. Niet alle plannen zijn even gemakkelijk ontwikkelbaar en niet alle locaties lenen zich voor elk type woningen. We hebben daarom concrete bouwruimte nodig voor ca. 1.600 woningen in tien jaar.

Zo bouwen we flexibiliteit en keuzevrijheid in om, ongeacht veranderingen of obstakels, toch in de behoefte te voorzien. Daarmee voorkomen we onnodige uitstroom van huishoudens uit Hoogeveen. Behalve een keuzevrijheid aan inbreidings‐ en uitbreidingslocaties, verwachten inwoners ook meer keuzevrijheid binnen die locaties. Dat bestaat uiteraard uit het variëren in woningtype en prijsklasse conform het marktonderzoek. Uit de vergelijking tussen behoefte en locaties (momentopname midden 2016) blijkt dat er aanvullende planruimte nodig is voor ca. 400 woningen, driekwart grondgebonden koop, een kwart grondgebonden huur, waarvan een steeds groter deel ook geschikt moet zijn voor mensen op leeftijd en / of met een zorgvraag. Het woningmarktonderzoek laat duidelijk zien dat sommige producten ruim voldoende op voorraad zijn of ruim voldoende in plannen voor nieuwbouw zijn opgenomen, terwijl andere producten schaars zijn en schaars blijven. Op dit moment zijn er ruim voldoende plannen voor appartementen, en onvoldoende voor grondgebonden woningen voor gezinnen, ouderen én zorgvragers. Regionale afstemming De regionale woonvisie is een gezamenlijk voornemen van de betreffende gemeenten om toekomstige ontwikkelingen (zowel harde als zachte plannen) op elkaar af te stemmen en concurrentie of overaanbod te voorkomen.

De gekozen ontwikkeling van de walwoning past naar de mening van de gemeente binnen de ruimte die er in de regionale visie aan plan voorraad lag, zie ook paragraaf 3.4.1 van het ontwerpbestemmingsplan. De mening van indiener dat het plan walwoningen in strijd is met de regionale woonvisie Zuidwest Drenthe wordt niet gedeeld. In het bestuurlijk afstemmingsoverleg RO/Wonen Zuidwest Drenthe van 21 december 2015 is de woningbehoefte voor Zuidwest Drenthe vastgesteld voor de periode 2016-2025. Deze woningbehoefte prognose is gebaseerd op de provinciale bevolkingsprognose 2015, vertaald naar de woningbehoefte in de regio Zuidwest Drenthe. De vastgestelde woningbehoefte geldt als kader voor de woningbouwontwikkeling in de regio en dient als uitgangspunt voor de 11

actualisatie van het gemeentelijk woonbeleid voor de gemeenten binnen deze regio. Deze vastgestelde woningbehoefteraming is daarmee uitgangspunt geweest bij de opstelling van de Woonvisie 2017 – 2020. 2.8.

Economische crisis Er is sprake geweest van een economische crisis, waardoor de verkoop op de woningmarkt gedurende lange tijd stil lag. Ook in de wijk Erflanden ging de kavelverkoop moeizaam tot zeker 2018/ 2019. Toen de woningmarkt weer langzaam op gang kwam is in overleg met het college besloten om in 2018 een samenwerking en ontwikkelovereenkomst te tekenen. Contractspartij De intentieovereenkomst is gesloten met De Stijll BV en Kollmer Bouw BV. Kollmer Bouw BV is een dochterbedrijf van de partij waarmee de koop- en ontwikkelovereenkomst mee is afgesloten. Deze laatste partij is risicodragende partij en daarmee ook contractspartij geworden.

2.9.

Bij verkoop aan projectmatige woningbouw wordt de prijsbepaling gedaan aan de hand van de residuele methode (grondwaardebepaling aan de hand van het residu) in combinatie met de comparatieve methode (grondwaardebepaling op basis van vergelijking). Dit is in de nota grondprijzen voor bouwkavels vastgelegd. In dit geval hebben we bij de totstandkoming van de anterieure overeenkomst de residuele prijs voor bouwrijpe grond berekend op € 362.701,(€ 207,-/m² voor 1.755 m² grond). Dit komt overeen met de m²-prijs voor grond die wij op dat moment in Erflanden aanbieden. De grond die de ontwikkelaar wil aankopen is echter niet bouwrijp. De ontwikkelaar moet deze zelf voor eigen kosten bouw- en woonrijp maken. Ontwikkelkosten zoals onderzoekskosten, bouw- en woonrijp maken grond, aanleg riolering, aanleg weg komen dus allemaal nog voor rekening van de ontwikkelaar. Na aftrek van deze kosten komen we uit op een bedrag van totaal € 95.521,- (€ 54,43/m² voor 1755 m²). Daarnaast betaalt de ontwikkelaar € 29.479,- aan de gemeente voor te maken plankosten. De gemeente ziet dan ook geen reden dat de prijs in strijd is met haar eigen nota grondprijzen.

2.10.

Onduidelijk is waarom indiener aangeeft dat de kavelprijs van Damhert 25 € 104,- m2 betreft. De kavelprijs voor Damhert 25 is €208,-m2 en gelijk aan overige kavels die momenteel worden verkocht in Erflanden, bij bijv de Boommarter. Het is van belang te weten dat de m2 voor uit te geven kavels wordt bepaald door de verhouding grond die bebouwd mag worden en grond die enkel en alleen als tuin kan worden ingericht. Kavel Damhert 25 betreft een grote kavel. Hierdoor is de ratio bebouwde grond – tuin, anders dan bij vele andere kavels in het Bosmilieu-Oost. Dit is ook van invloed op de grondprijs per vierkant meter. Bij grote kavels wordt vanaf een bepaalde oppervlakte een staffel gehanteerd waarbij voor vierkante meters na een bepaalde oppervlakte een bedrag van € 104,- m2 wordt gerekend. Dit kan er voor zorgen dat de totale kavelsprijs per m2 veranderd (en lager wordt dan € 208m2 ).

2.11.

Zie reactie onder 2.9. wij zijn van mening dat er door ontwikkelaar een reële prijs wordt betaald, zie voor onderbouwing ook reactie 1.9 (grondprijs).

2.12.

Zie reactie 1.9 en 2.9. Om die reden zien wij ook geen redenen om geld terug te betalen aan omwonenden.

2.13.

Wordt ter kennisgeving aangenomen.

2.14.

Het betreft een regionaal woningmarktonderzoek dat als input heeft gediend voor de woonvisie 2017 - 2020. Vanuit het analyse document Woningmarktonderzoek Hoogeveen (dat beschikbaar is) is door middel van een breed participatie traject door de gemeenteraad 12

besloten om te kiezen voor het ‘tussen scenario’. Dit is vastgelegd in de Woonvisie 2017 – 2020 en dient als uitgangspunt voor de uitwerking van het woonbeleid voor het college van Burgemeester en Wethouders. Begrijpelijk is dat omwonenden het jammer vinden dat groen wordt verruild voor stenen. Zeker indien dit in hun naaste omgeving plaatsvindt. Om echter aan de woonbehoefte te kunnen voldoen en meer keuzevrijheid in woningtypologieën te kunnen bieden is gekozen om tot inbreiding te komen op deze locatie. Met inbreiding in het stedelijk gebied kan groene buitenruimte rondom de steden gespaard blijven, zo wordt er ook in de gemeente Hoogeveen de keuze gemaakt om een deel van de woningbouwopgave via inbreiding te realiseren en daarmee aan te sluiten op de provinciale Omgevingsvisie, “Inbreiding voor uitbreiding” . 2.15.

Zie ook reactie 2.14. Aanvullend hierop: In de Woonvisie wordt niet aangegeven waar wel en waar niet de open ruimte te behouden. Wanneer gesproken wordt over het behouden van de open ruimte in de Woonvisie, dan worden hier de grotere ruimten mee bedoeld. Deze ambitie hangt vooral samen met de verdichting in het centrum van Hoogeveen. Om niet alle pleinen in het centrum vol te bouwen, maar te streven naar een verbetering van de openbare ruimte. Daarnaast waren in de oorspronkelijke planvorming op deze locatie al woningen beoogd, echter door overschrijding van de geluidsnormen zijn deze destijds niet gerealiseerd en opgenomen in het bestemmingsplan. Ontwikkelaar heeft met zijn concept een oplossing om te voldoen aan deze normen en alsnog woningen op deze locatie te realiseren.

2.16.

Zie reactie 2.14 en 2.15 hierboven.

2.17.

Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Het bestemmingsplan beoogt vier woningen. Toetsing aan de Ladder is om die reden niet noodzakelijk. Uiteraard moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening en dient er getoetst te worden aan provinciaal en gemeentelijk beleid. De ontwikkeling van het plangebied is ons inziens, zie ook bovengenoemde beantwoording in overeenstemming met ons gemeentelijke beleid. Zie voor verdere beantwoording ook het eerder gegeven antwoord bij 2.15.

2.18.

Onduidelijk is op welke jurisprudentie indiener doelt. Uit jurisprudentie blijkt ook wanneer er sprake is van de omstandigheid dat er geen maatschappelijk draagvlak bestaat, dit niet betekent dat een bestemmingsplan niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en de planologische medewerking moet worden geweigerd. In deze zijn wij van mening dat er sprake is van goede ruimtelijke ordening.

2.19.

Initiatiefnemer heeft voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure een bijeenkomst gehouden in samenspraak met de gemeente. De toon van de brieven waarop indiener doelt die door de werkgroep zijn verstuurd, zijn door initiatiefnemer en ontwikkelaar als bedreigend ervaren. Hetgeen ook teruggekoppeld is in overleg tussen de gemeente met de werkgroep. Om die reden is er in overleg tussen gemeente en ontwikkelaar besloten om niet in te gaan op het verzoek van de werkgroep.

2.20.

Het plangebied ligt reeds in een bestaande woonwijk. In de omgeving van de te realiseren woningen zijn geen andere gebruiksmogelijkheden, zoals bijvoorbeeld bedrijven en/of andere installaties, die worden belemmerd in hun (toekomstige) ontwikkelingen. Het plan is getoetst aan de geldende wet- en regelgeving, waaronder ook de Wet geluidhinder. De Wet geluidhinder biedt de mogelijkheid om hogere geluidsgrenswaarden af te geven tot maximaal 53 dB(Lden) in buitenstedelijk gebied en tot 63 dB(Lden) in binnenstedelijk gebied. Door de snelwegzone valt het plangebied in buitenstedelijk gebied. Het akoestisch onderzoek behorende bij het bestemmingsplan heeft aangetoond dat aan de 13

voorwaarden wordt voldaan om hogere geluidsgrenswaarden voor buitenstedelijk gebied te kunnen afgeven. De geluidsgrenswaarde van 53 dB(Lden), een relatief lage geluidswaarde, zorgt er tevens voor dat in de woningen sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat. 2.21.

De wal is een onderdeel van de te realiseren walwoningen en fungeert daarbij met name als dove gevel voor de eigen woning. Daarnaast is in het akoestisch onderzoek de geluidssituatie berekend. De walwoningen, de wal en het geluidscherm zijn met hun specifieke kenmerken in het geluidmodel toegevoegd om vervolgens te kunnen bepalen of de geluidreducerende maatregelen voldoende effect hebben. Dit geluidonderzoek, met het desbetreffende ontwerp, zal ook ten grondslag liggen aan de straks te verlenen vergunningen voor de walwoningen. Aangezien de maatregelen ook onderdeel zijn van het ontwerp van de woningen, wordt hiermee ook de realisatie hiervan geborgd. Na aanleiding van de opmerking van indiener zal als extra borging artikel 7.5 lid a aangepast worden en de hoogte van de wal worden opgenomen in de desbetreffende regel.

2.22.

Een akoestisch onderzoek dient in dit geval enkel ter vaststelling van de geluidbelasting van de nieuwe situatie. De overige woningen betreffen alleen een bestaande situatie, dus ook de woning aan de Damhert 23. Aanvullend kan worden opgemerkt dat het akoestisch onderzoek is uitgevoerd conform het geldende wettelijk kader, namelijk het Reken- en meetvoorschrift 2012. Het onderzoek biedt daarmee voldoende grondslag om een akoestische afweging te maken in de ruimtelijke procedure.

2.23, 2.24 en 2.25. Geluidniveaus gelden op gevels van woningen en niet in tuinen. Bovendien liggen de tuinen gunstig gesitueerd door de ligging aan de afgeschermde zijde van de woningen. Het geluidsniveau is daarbij aanvaardbaar bij de stedelijke omgeving, waar het woon- en plangebied in gelegen is. Normaal gesproken is in soortgelijk stedelijk gebied, ook wel genoemd als binnenstedelijk gebied, een verlening van een hogere grenswaarde mogelijk tot 63dB. Bij bestaande woningen is die grens zelfs nog hoger. In verband met de A28, moet de snelwegzone van 400m gezien worden als buitenstedelijk gebied met een maximaal hogere grenswaarde van 53dB. Het gebied behoort echter tot de stad Hoogeveen en heeft een stedelijk karakter. In dat perspectief is de geluidsnorm relatief laag, waardoor je kunt spreken van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ook buiten de woningen. 2.26.

Zie bovenstaande reactie bij 2.14 en 2.15.

2.27, 2.28 en 2.29. De beperkende geluidsnormen zorgden ervoor dat het bouwvlak alleen maar achterop de kavel van Damhert 25 gepositioneerd kon worden, om de normwaarden te halen. Hetgeen niet de beste positie op de kavel was. Door de wal, de huizen en de genomen aanvullende maatregelen is het mogelijk het bouwvlak noordwaarts te verschuiven. Hierdoor kan de woning voldoen aan de normwaarden en daarbij is sprake van goede ruimtelijke ordening. De opmerking dat de nieuwe positie geen verbetering is voor indiener ten opzichte van oude locatie, is goed te plaatsen in het kader van het NIMBY-effect (Not In My Backyard). Indiener doelt nog op het nemen van een besluit hogere grenswaarden. Dit besluit is al van toepassing op kavel Damhert 25. 2.30.

Het aantal speelvoorzieningen in de wijk blijft gelijk. Het speelveldje wordt zoals indiener al aangeeft verplaatst, ten oosten van kavel 25. De gemeente wil deze locatie samen met haar bewoners inrichten, zodat er binnen het Bosmilieu- Oost (naast de speelvoorziening aan de Eekhoorn) de mogelijkheid blijft voor kinderen om te spelen. Binnen de bestemming ‘groen’ is het gezien de begripsomschrijving mogelijk om een speelvoorziening te realiseren. Daarnaast 14

zijn er in de totale wijk Erflanden in tegenstelling tot wat indiener aangeeft meerdere speelvoorzieningen waar door kinderen gebruik van gemaakt kan worden. 2.31.

Het plan is ter vooroverleg naar de provincie Drenthe toegezonden. De provincie heeft geen op- of aanmerkingen gehad, dat het plan strijdig was met de provinciale omgevingsverordening. Wij kunnen er dus vanuit gaan dat het plan op dit aspect geen strijdigheden bevat.

Blijvende huishoudensgroei Aanvullend ten aanzien van de gestelde opmerking dat er krimp is voorspeld. In de Woonvisie wordt vanuit de woningbouwopgave niet gesproken over een krimp in huishoudensontwikkeling. Aangegeven is dat demografische prognoses voorzien na 2025 in een dalende maar wel blijvende huishoudensgroei. Van krimp is op gemeenteniveau ook op de langere termijn geen sprake en bovendien zijn prognoses op zo’n lange termijn zeer onzeker. 2.32.

Zie ook reactie 2.7 onder woonvisie 2017-2020 en regionale afstemming. Daarnaast wordt verwezen naar reactie 2.31. Aanvullend hierop kan nog het volgende gesteld worden: In de Woonvisie 2017 – 2020 wordt aangegeven dat uit de vergelijking tussen woningbehoefte en locaties (momentopname midden 2016) blijkt dat er aanvullende planruimte nodig is voor ca. 400 woningen. Dit onderhavige plan moet bijdragen aan het creëren van de planruimte.

2.33.

Zie ook reactie 2.7 en 2.31 (blijvende huishoudensgroei). Nieuwe woningbouwplannen worden regionaal afgestemd. De afstemming vindt plaats om inzichtelijk te maken dat plannen in overeenstemming zijn met het regionale besluit van 21 december 2015 en om te voorkomen dat nieuwe plannen concurrerend zijn tov andere plannen in regio Zuidwest Drenthe. Het voorkomen van concurrentie heeft o.a. ook te maken met de Ladder van Duurzame verstedelijking: bouwen naar behoefte. De behoefte is binnen de onderbouwing vanuit het college voldoende aangetoond, als beantwoordding op de ingebrachte zienswijzen.

2.34.

Zie reactie 2.7 en 2.9.

2.35.

Zie reactie 2.7 en 2.31 (blijvende huishoudensgroei).

2.36.

Zie reactie 2.7 en 2.31. Daarnaast maakt Hoogeveen geen onderdeel uit van Zuidoost Drenthe.

2.37.

Zie reactie 2.7.

2.38.

Zie reactie 2.7, 2.14, 2.15 en 2.31.

2.39.

Zie 2.7 en 2.14.

Conclusie: 15

De zienswijze wordt op punt 2.21 na ongegrond verklaard en geeft aanleiding tot een kleine wijziging van het ontwerpbestemmingsplan. In artikel 7.5 lid a van de bestemmingsplanregels zal de hoogte van de geluidwal worden toegevoegd. 3. Indiener 3 Samenvatting: De zienswijze is onder te verdelen in de volgende punten: 1. Indiener geeft aan dat de grondprijs waarvoor de grond verkocht is te laag is en dat zij als bewoner meer hebben betaald. 2. Indiener geeft aan niet betrokken te zijn bij het bestemmingsplan en geeft aan dat alles al klaar was tijdens de infoavond (aannemer, projectontwikkelaar, architect). 3. Daarnaast in indiener bang voor waardevermindering van hun woning. Beantwoording: 3.1 Grondprijs Het klopt dat indiener een andere hogere prijs heeft betaald dan de ontwikkelaar. Het verschil is te wijten aan het feit dat de grond die indiener gekocht heeft bouwrijp was. Dit betekent dat alle ontwikkelkosten voor de wijk, zoals onder andere planvorming, onderzoekskosten, riolering, bouwrijp maken, wegen, maar ook voor de aanleg van het groen en in dit specifieke geval van de wijk Erflanden ook de geluidswal verdisconteerd zijn in de grondprijs. De ontwikkelaar koopt zogezegd ‘kale’ grond die hij zelf voor eigen kosten bouw- en woonrijp moet maken.

Ontwikkelkosten zoals onderzoekskosten, bouwrijp maken grond, aanleg riolering, aanleg weg en aanleg van het groen komen dus allemaal nog voor rekening van de ontwikkelaar bovenop de door hem betaalde prijs aan gemeente. 3.2.

Proces tot en met Bestemmingsplanprocedure Het plan en idee van de walwoningen is bedacht door architect en is als plan bij ons als gemeente ingediend. Op basis van dit idee en plan heeft de gemeente een intentie-, koop-en ontwikkelovereenkomst getekend met de ontwikkelaar, waarin aangegeven is dat de gemeente het bestemmingsplan in procedure gaat brengen. Op dit moment hebben het voorontwerp- en het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. En is er zowel bij voorontwerp als bij het ontwerp de mogelijkheid geweest voor omwonenden om naar aanleiding van inspraak een reactie te geven op het plan. Het plan is voor een klein deel aangepast. Indiener is via de procedure betrokken bij het plan en heeft via deze weg de mogelijkheid gehad om zijn of haar zienswijze kenbaar te maken ten op zichte van het plan. Hetgeen indiener ook heeft gedaan.

3.3.

Waardevermindering Door het toestaan van extra woningbouw bestaat de mogelijkheid dat omliggende woningen minder waard worden. Hiervoor is het mogelijk om binnen 5 jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een planschadeverzoek bij de gemeente in te dienen. Een onafhankelijk bureau zal vervolgens onderzoek doen en vaststellen of er sprake is van planschade. Of er sprake is van planschade zal beoordeeld woorden door een onafhankelijk adviesbureau. Een verzoek om planschade kan worden ingediend nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Voor iedereen in Nederland geldt een maatschappelijk risico van 2-5% (afhankelijk van de situatie), hetgeen door het onafhankelijke adviesbureau wordt bepaald. Schade die uitstijgt boven het normaal maatschappelijk risico wordt vergoed.

Conclusie: De zienswijze wordt ongegrond verklaard en geeft geen aanleiding tot het wijzigen van het ontwerpbestemmingsplan. 16

4.Indiener 4 De zienswijze is onder te verdelen in de volgende punten: 1. Indiener geeft aan dat het kinderspeelveldje aan het eind van de straat wordt opgeofferd voor het bouwen van walwoningen, terwijl er in Erflanden al weinig speelvoorzieningen zijn. 2. Indiener geeft daarnaast aan dat er door de extra woningen beduidend meer verkeer door de straat zal komen, wat volgens hen niet kindvriendelijk is. Beantwoording: 4.1. Speelvoorziening blijft Na aanleiding van de inspraak reacties op het voorontwerp bestemmingsplan is besloten een gedeelte van kavel Damhert 25 toe te voegen aan het groen, waardoor er een speelveld van circa 550m2 ontstaat. Hierdoor behoudt het Bosmilieu-Oost speelvoorzieningen voor de kinderen. In samenspraak met de buurt willen we invulling geven aan dit nieuwe kinderspeelveld. 4.2.

Verkeer Bij de planvorming is uitgegaan van vier extra woningen ten op zichte van eerdere situatie. In totaal betreft het bestemmingsplan zes woningen, maar kavel Damhert 23 is al bebouwd en kavel Damhert 25 is al mogelijk op basis van het huidige bestemmingsplan. Op basis van het toevoegen van vier woningen betekent dit maximaal 34 extra verkeersbewegingen per etmaal ten opzichte van de huidige situatie. Deze berekening is gebaseerd op de kengetallen van het Crow. In de tabel op blz. 253 van het ASVV 2012 staat aangegeven dat een vrijstaande koopwoning zorgt voor 7,8 tot 8,6 verkeersbewegingen per etmaal. Uitgaande van de maximale variant (4 x 8,6) is de toename van 34 verkeersbewegingen per etmaal, met gemiddeld 1,43 verkeersbewegingen extra per uur. Het Bosmilieu-Oost wordt ontsloten door de straat Damhert en Eekhoorn, dit betekent dat bijna de helft van alle aanwonenden nu al via deze weg ontsluit op Het Loo. Hetgeen de nodige verkeersbewegingen met zich mee brengt. De verkeersdrukte op de straat Damhert wordt met de realisatie van maximaal vier woningen niet drastisch verhoogd. Er is sprake van toename van afgerond één extra verkeersbeweging per uur ten opzichte van de huidige situatie. Hetgeen naar verwachting niet zal leiden tot een verkeersonveilige of kind onvriendelijke situatie.

Conclusie: De zienswijze wordt ongegrond verklaard en geeft geen aanleiding tot het wijzigen van het ontwerpbestemmingsplan.

5. Indiener 5 De zienswijze is onder te verdelen in de volgende punten: 1. Indiener is het niet eens met het plannen omdat destijds bewust heeft gekozen voor een omgeving met groen en speelruimte. 2. Indiener geeft aan dat projectwoningen niet passen in het straatbeeld. Beantwoording: 5.1. Wordt ter kennisgeving aangenomen. Voor verdere uitleg zie ook onderstaande kopje oorspronkelijke plannen. 17

Oorspronkelijke plannen In de allereerste stedenbouwkundige plannen voor de ontwikkeling van de wijk Erflanden waren op deze groenstrook woningen beoogd. Akoestisch gezien werden de normwaarden op deze locatie overschreden, waardoor de oorspronkelijk geplande woningen niet gebouwd konden worden. Het plan is hierdoor gewijzigd en zo is het huidige bestemmingsplan Erflanden bosmilieu-oost ontstaan. De initiatiefnemer heeft door de bouw van de woning Damhert 23 een oplossing gevonden om toch te kunnen voldoen aan de akoestische waarden, waardoor woningbouw op de betreffende locatie, zoals voorgenomen in de initiële fase, wel binnen de norm kan worden gerealiseerd. Hij heeft naar aanleiding daarvan bij de gemeente en ontwerp/concept aangedragen om deze woningen alsnog te kunnen realiseren. Het college staat hier positief tegenover en heeft om die reden met de initiatiefnemer een intentie-, ontwikkel en koopovereenkomst getekend. 5.2.

Zie reactie 1.6 (projectwoningen).

Conclusie: De zienswijze wordt ongegrond verklaard en geeft geen aanleiding tot het wijzigen van het ontwerpbestemmingsplan. 6. Indiener 6 De zienswijze is onder te verdelen in de volgende punten 1. Indiener geeft aan dat er nooit woningbouwmogelijkheden waren op deze plek. 2. Er waren tijdens de bouw van de woning veel regels waar iedereen aan moest voldoen. 3. Indiener geeft aan dat er ineens 4 walwoningen komen op een plek waar veel snelweggeluid is. 4. Projectwoningen zijn volgens indiener niet passend. 5. Er is volgens indiener nooit kenbaar gemaakt dat er kavels waren en dat er inschrijvingsmogelijkheden waren als buurt. 6. Indiener denkt dat als gemeente het zelf had uitgegeven er normale inspraak was geweest ipv nu met De Stijll. 7. Indiener verwijt de gemeente handelen uit voorkennis, aangezien eigenaar De Stijll destijds voor de gemeente werkte. Dit is volgens inspreker in strijd met de Governance-code van de gemeente. Het feit dat een andere partij de afwikkeling doet, doet daar volgens inspreker niets aan af. Beantwoording: 6.1. Bestemmingsplan Erflanden Het is correct dat indiener aangeeft dat in het bestemmingsplan van 25 oktober 2004 en daarna in het herziene bestemmingsplan Erflanden 2010 op de locatie van de geplande walwoningen geen sprake is van woningbouw.

De grond heeft de bestemming ‘groen’, waarbij gronden mogen aangewend worden voor groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, water en speelvoorziening. In de oorspronkelijke opzet van de wijk Erflanden waren op deze locatie wel woningen geprojecteerd. Deze konden echter niet gebouwd worden vanwege het feit dat er ter plaatse van de Hoogeveensevaart geen geluidscherm werd aangebracht door Rijkswaterstaat. Er is toen voor gekozen om geen woningen te bouwen binnen de geluidscontour. De gemeente heeft tot doelstelling om te voldoen aan haar woningbouwopgave hetgeen is vastgelegd in de woonvisie en structuurvisie. De gemeente zoekt om die reden, samen met marktpartijen, continu naar ruimte om nieuwe woningbouw te realiseren waar dat nu qua bestemming nog niet mogelijk is. Het nieuwe bestemmingsplan wordt in procedure gebracht, omdat binnen het huidige bestemmingsplan in de bestemming 18

‘groen’ de ontwikkeling van huizenbouw niet mogelijk is en de bestemming aangepast dient te worden om de ontwikkeling mogelijk te maken. 6.2.

Bouwvoorschriften In het bestemmingsplan ‘Erflanden 2010’ zijn bouwvoorschriften opgenomen voor de woningen gelegen in het bosmilieu. Woningen die aan de noordoostzijde van het bosmilieu liggen hebben beperkte bouwmogelijkheden door een geluidscontour opgelegd vanuit de A28. Dit komt door het ontbreken van een geluidswal of scherm ter hoogte van het viaduct. De wettelijke normen bepalen de hoeveelheid decibel binnenshuis. Omdat deze waarden ten tijde van het oorspronkelijke plan van Erflanden op bepaalde plaatsen op de bovenverdieping niet gehaald konden worden, zijn op deze plaatsen de bouwvoorschriften aangescherpt. Ook de nieuwe woningen in het plangebied moeten voldoen aan de geluidsnormen. In deze zijn de ontwerper en ontwikkelaar gekomen tot andere maatregelen, die onderdeel zijn van de te ontwikkelen woningen waaronder een wal (waarin de woningen gelegen zijn) en de uitvoering van dove gevels, waardoor voldaan kan worden aan de geluidsnorm.