Oost_Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020_ontwerp_1
Tekst van het document
BESTEMMINGSPLAN
Oost/Oranjebuurt, deelplan v Echtenstraat 79, 2020
ontwerp
11 april 2023
Bestemmingsplan Oost/Oranjebuurt,Deelplan V Echtenstraat 79, 2020 Gemeente Hoogeveen Status: Ontwerp Datum: 11 April 2023 IMRO-Idn: NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01, Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020
_____________________________________________________________________________ Status voorontwerp ontwerp vastgesteld onherroepelijk
datum besluit B&W / Raad
publicatiedatum
inzagetermijn
11 apr 2023
19 apr 2023
20 apr t/m 31 mei 2023
_____________________________________________________________________________
Vaststellingsbesluit
...........................................................................
Raad van State (onherroepelijk)
...........................................................................
Inhoudsopgave Toelichting
5
Hoofdstuk 1
Inleiding
7
1.1 1.2 1.3
Aanleiding Opgave bestemmingsplan Opbouw toelichting
7 7 7
Hoofdstuk 2
Huidige situatie
9
Plangebied Vigerend recht Ruimtelijke en functionele structuur plangebied
9 10 11
Hoofdstuk 3
Beleidskader
15
3.1 3.2 3.3 3.4
Rijksbeleid Provinciaalbeleid Regionaalbeleid Gemeentelijk beleid
15 17 20 20
2.1 2.2 2.3
Hoofdstuk 4 Gewenste ontwikkeling en uitgangspunten 4.1
Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13
Hoofdstuk 6 6.1 6.2 6.3
Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3
Hoofdstuk 8 8.1 8.2
Ruimtelijke en functionele structuur van het bouwplan
23
Omgevingsaspecten
27
Bodem Archeologie en cultuurhistorie Cultuurhistorie Water Natuur en Ecologie Geluid Milieuzonering bedrijven Geur Milieueffectrapportage (MER) Luchtkwaliteit Externe veiligheid Verkeer en vervoer Duurzaamheid
27 30 31 31 34 36 37 38 39 40 41 42 43
Planbeschrijving
45
Juridisch systeem Regels Verklaring van de bestemmingen
45 45 46
Handhaving
47
Algemeen Beleidskeuzen Inzet gemeentelijk apparaat
47 47 47
Uitvoerbaarheid
49
Maatschappelijkeuitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid
49 49
Regels
51
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
23
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 2
11 april 2023
Hoofdstuk 1
Inleidende regels
Artikel 1 Artikel 2
Hoofdstuk 2
Begrippen Wijze van meten
52 57
Bestemmingsregels
58
Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5
Hoofdstuk 3
Verkeer Wonen Waarde - Cultuurhistorie
58 60 63
Algemene regels
Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10
Hoofdstuk 4
52
64
Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Overige regels
64 65 66 67 68
Overgangs- en slotregels
69
Artikel 11 Artikel 12
Overgangsrecht Slotregel
69 70
Bijlagen bij toelichting
71
Bijlage 1 Akoestisch onderzoek Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek Bijlage 3 Quickscan Flora & Fauna Bijlage 4 Verkennend bodemonderzoek 2023 Bijlage 5 Aanvullend onderzoek vleermuizen Grote Kerkstraat 79 Bijlage 6 Beoordeling RUD Bijlage 7 Watertoets
72 110 148 176
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
272 293 303
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 3
11 april 2023
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 4
11 april 2023
Toelichting
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 5
11 april 2023
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 6
11 april 2023
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
De initiatiefnemer is voornemens om op de adressen Van Echtenstraat 79 en de Grote Kerkstraat te Hoogeveen appartementen te gaan realiseren. Het gaat daarbij om in totaliteit 8 appartementen. Daarbij worden 4 appartementen gebouwd in een woongebouw aan de Van Echtenstraat 79 (waarvan 2 van deze appartementen grondgebonden zijn en een tuin hebben) en de andere 4 appartementen in een woongebouw op een onbebouwde locatie aan de Grote Kerkstraat. Op deze locatie als totaal was voorheen een autogarage aanwezig, namelijk het bedrijf Noordwest Auto’s. De locatie van deze autogarage tussen woonbebouwing in is daarbij niet de meest geschikte locatie voor een dergelijk bedrijf. Verder geldt voor voorliggend plan dat binnen het plangebied ook een aantal van 17 te realiseren parkeerplaatsen gaan worden gebruikt voor een inmiddels gerealiseerd bouwplan aan de Van Echtenstraat 42 te Hoogeveen. Daar is het voormalige Rabobank-gebouw verbouwd tot 26 appartementen en een deel van de daarvoor benodigde parkeerplaatsen worden binnen voorliggend plan gerealiseerd. Daartoe is in de regels verwoord bij de gebruiksregels dat er in totaliteit 17 parkeerplaatsen voor die ontwikkeling zijn bestemd. Het mogen gebruiken van 17 parkeerplaatsen voor het plan Van Echtenstraat 42 te Hoogeveen zal worden gereguleerd door middel van bordjes.
Dat is ook contractueel vastgesteld in de vergunning van de van Echtenstraat 79.
1.2
Opgave bestemmingsplan
Het bestemmingsplan zorgt ervoor dat de ter plaatse aanwezige bestemming ‘Bedrijf’ wordt gewijzigd naar een bestemming ‘Wonen’ waarbij de realisatie van de 8 appartementen mogelijk wordt gemaakt en de aanleg van de benodigde parkeerplaatsen binnen de bestemming ‘Verkeer’.
1.3
Opbouw toelichting
Het bestemmingsplan ' Oost/Oranjebuurt, deelplan van Echtenstraat 79' bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 schaal 1:1.000) en een renvooi; regels.
Op de verbeelding is de bestemming van het terrein aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. Achtereenvolgens komen na deze inleiding (hoofdstuk 1) de volgende onderwerpen aan bod: hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande situatie en benoemt de huidige planologische regels; hoofdstuk 3 bevat het beleidskader met relevant rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid; hoofdstuk 4 geeft de gewenste ontwikkeling en de planuitgangspunten weer; hoofdstuk 5 gaat in op de randvoorwaarden en belemmeringen vanuit omgevings- en milieuaspecten, zoals bodem, geluid, luchtkwaliteit, wateraspecten, etc.; hoofdstuk 6 gaat in op de planologische regels en de daarbij behorende verbeelding; hoofdstuk 7 gaat in op de handhaafbaarheid van het bestemmingsplan; hoofdstuk 8 gaat in op de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 7
11 april 2023
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 8
11 april 2023
Hoofdstuk 2
2.1
Huidige situatie
Plangebied
Het plangebied bevindt zich centraal in Hoogeveen. De locatie bevindt zich tussen de straten Grote Kerkstraat en Van Echtenstraat in. Het plangebied is in de huidige situatie bebouwd met bedrijfsgebouwen van een autogarage (Noordwest Auto’s). Via de Grote Kerkstraat als ook via de Van Echtenstraat is het plangebied aangesloten op het wegennet van Hoogeveen en zijn belangrijke wegen als de De Vos van Steenwijklaan richting het oosten en richting het westen de aansluiting richting de A28 goed bereikbaar. In onderstaande figuur 2.1 is een luchtfoto van het plangebied opgenomen, als ook een weergave richting het plangebied vanuit zowel de Grote Kerkstraat (figuur 2.2) als de Van Echtenstraat (figuur 2.3). In de bestaande situatie is het gehele terrein verhard.
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 9
11 april 2023
2.2
Vigerend recht
Het plangebied ligt in het bestemmingsplan ‘Oost/Oranjebuurt 2009’, zoals onherroepelijk geworden op 4 juli 2012. In dit bestemmingsplan is het perceel als volgt bestemd, daartoe hierna in figuur 2.4 de relevante uitsnede van de bestemmingsplanverbeelding.
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 10
11 april 2023
Binnen het bestemmingsplan is het perceel bestemd als ‘Bedrijf’ met een daarbij behorend bouwvlak. Er geldt ook een dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie’. Ook zijn aanwezig de gebiedsaanduidingen ‘geluidzone – industrie’ en ‘vrijwaringszone – molenbiotoop’ . Gronden die als ‘Bedrijf’ zijn aangewezen zijn bestemd voor bedrijven, behorende tot categorie 1 t/m 2, zoals genoemd in de 'Staat van bedrijfsactiviteiten'; De bouw van 8 appartementen is niet bij deze bestemming inbegrepen en is als zodanig in strijd met het bestemmingsplan. Een (gedeeltelijke) herziening van het bestemmingsplan ‘Oost / Oranjebuurt 2009’ is noodzakelijk om uitvoering te kunnen geven aan het gewenste woningbouwplan. Voor de invloed van de dubbelbestemming en de molenbiotoop wordt verwezen naar paragraaf 5.2 (Archeologie en Cultuurhistorie). Voor de invloed van de gebiedsaanduiding van industrielawaai wordt verwezen naar paragraaf 5.5 (Geluid).
2.3
Ruimtelijke en functionele structuur plangebied
Het plangebied bevindt zich in het centrale deel van het centrum van Hoogeveen. Hoogeveen is nog relatief jong omdat het op 20 december 1625 is ontstaan. In dat jaar kocht Roelof van Echten de grond van een uitgestrekt veengebied met het doel het te gaan ontginnen. Hij stichtte voor het ontginnen van veen en het ontsluiten van de regio de 'Compagnie van Vijfduizend Morgen' in 1631. Er werd zo spoedig mogelijk begonnen met het graven van de Hoogeveensche Vaart en de eerste opgaande oostwaarts. In 1637 ligt het begin van Het Haagje er al, waar vanuit de eerste wijken werden gegraven, waarvan de eerste wijk de huidige Hoofdstraat is. Op het kruispunt van twee belangrijke kanalen ontstond de nederzetting Nie-Echten, het huidige Hoogeveen. Van oudsher ligt Hoogeveen op een kruispunt van wegen en tot ver in de vorige eeuw had Hoogeveen ook de vorm van een kruis. Op onderstaande topografische kaart van om en nabij 1910 is dat ook nog zichtbaar.
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 11
11 april 2023
Het waren voornamelijk turfgravers, winkeliers, handelaren, ambachtslieden en schippers die zich in de nederzetting langs de kanalen vestigden, welke eeuwen geleden werden gegraven om de te vervenen gebieden te ontsluiten en de gewonnen turf af te voeren naar elders. Aanvankelijk ontwikkelde Hoogeveen zich dan ook langs het water rondom de kruising van enkele hoofdkanalen. In de volksmond wordt nog altijd gesproken van 'Het Kruis'. Van dit kruis van waterwegen is overigens de naar het noorden gerichte arm al in 1949 gedempt (de tegenwoordige Hoofdstraat). De oude Hoogeveense Vaart - eens een slagader voor de Hoogeveense gemeenschap - voldeed al lang niet meer aan de te stellen eisen. Het profiel was niet alleen te klein voor de nu in de vaart zijnde schepen, maar ook voor het vlot verwerken van een teveel aan water in de perioden van grote wateroverlast. Bovendien was het kanaal een groot obstakel, doordat het een barrière vormde tussen de nieuwe woonwijken ten zuiden van het kanaal en het centrum van de gemeente en verbreding van het kanaal ontmoette zoveel bezwaren, dat werd besloten tot omlegging. Langs de zuidrand van Hoogeveen is daarom een nieuw kanaal gegraven, dat is berekend op schepen tot 300 ton.
Met de demping van de drie overgebleven waterwegen is in 1971 een aanvang gemaakt, nadat de naar het zuiden gerichte arm, het Alteveerse Opgaande, in 1965 reeds grotendeels was gedempt. Het kruis is daarmee weer in ere hersteld, zij het nu als wegenkruis. De eerste na-oorlogse bevolkingsgroei kon nog worden opgevangen binnen de bestaande kom. De kwadranten van het kruis werden stap voor stap ingevuld: de Zeeheldenbuurt (Venesluis), de Dichtersbuurt (Centrum-West) en de Verzetsbuurt (Centrum-Oost). Binnen Centrum-Oost behoort het plangebied tot de woonbuurt ‘Oranjebuurt’. De Oranjebuurt tussen de Willemskade en de Grote Kerkstraat en is de minst groene buurt van Hoogeveen. Dit is de oudste buurt van Hoogeveen ontworpen door de bekende Hoogeveense architect Jan Carmiggelt. Het merendeel van het woningbestand bestaat uit met karakteristiek arbeiderswoningen. Deze buurt is grotendeels gebouwd tussen 1914 en 1918. In 1943 zijn er nog eens 33 woningen bijgebouwd. Het kerngebied omvat de Emmastraat, de Nassaustraat, de Oranjestraat, Prins Hendrikstraat, de Wilhelminastraat, het Wilhelminaplein en de Willemskade (zuidzijde). De buurt ligt nabij voorzieningen, strategisch tussen het centrum en het Bentinckspark. De Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 12
11 april 2023
hoofdstructuur sluit naadloos aan op de structuur van de stad. Het stratenpatroon is traditioneel van opzet; in oost-westrichting zijn de straten vloeiend en doorlopend, in noord-zuidrichting relatief kort en aan een zijde eindigend in een pleintje of half open hof. Enigszins uit het midden van de wijk ligt aan de Klaas de Raadstraat de basisschool. Hierna is de ligging van het perceel ten opzichte van de stad Hoogeveen inzichtelijk gemaakt, eerst vanuit een hoger perspectief daarna nader ingezoomd op de directe omgeving.
Ter plaatse is nu nog een autogarage aanwezig. Deze heeft in het bestemmingsplan een bestemming Bedrijf. Rondom deze bedrijfsbestemming liggen voor het overige nagenoeg alleen maar woonbestemmingen.
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 13
11 april 2023
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 14
11 april 2023
Hoofdstuk 3
Beleidskader
3.1
Rijksbeleid
3.1.1
Natioonale Omgevingsvisie
De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.
2.
3.
Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden i s scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans i s tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het i s van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.
Conclusie Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad in Nederland met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 15
11 april 2023
knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de toevoeging van netto gezien 8 nieuwe woningen in Hoogeveen. In de regio Hoogeveen is een grote vraag naar nieuwe woningen. Zoals is beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. De nieuwe woningen voorzien in een actuele behoefte, ook vanuit de Ladderonderbouwing en de Woonvisie blijkt dat er behoefte is. Daarmee past het plan binnen de prioriteiten van de NOVI en kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.
3.1.2
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
Het kabinet heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld, dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd, dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wro, gewenst. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (de artikelen worden later aan het Barro toegevoegd) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Tevens treden regels ten aanzien van radarverstoringsgebieden op een nader te bepalen tijdstip in werking. De Ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Daarin is in artikel 3.1.6 een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen (inclusief detailhandel) in bestemmingsplannen.
In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van een drietal opeenvolgende treden ("ladder duurzame verstedelijking"). Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt die inhoudt dat de toelichting bij een uitwerkingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Bij de beschrijving van de behoefte van de ontwikkeling kan het gaan om zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten. Het vervolgstap uit de genoemde ladder heeft betrekking op de vraag of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ingepast kan worden. Het voorliggend plan is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied, zie tevens de figuur in paragraaf 3.2.1. In paragraaf 3.4.4 is verwoord dat er voldoende vraag naar appartementen binnen de gemeente Hoogeveen is. Ook in het woningbehoefteonderzoek voor nieuwbouwlocaties in de gemeente Hoogeveen is aangegeven dat dit het geval is. Gezien de actuele druk op de woningbouwmarkt wordt de realisatie van 8 appartementen zeker haalbaar geacht.
De vraag naar appartementen komt met name van gezinnen die doorstromen vanuit een bestaande woning in Hoogeveen en ook steeds meer vanuit omliggende kernen. Daarnaast is de woningbouwuitbreiding binnen de stad Hoogeveen aantrekkelijk voor jonge stellen en jonge -alleenstaande- starters. De doelgroep die voor dit project in beeld is zijn de jong professionals en jonge alleenstaande starters. Eén van de speerpunten in de Woonvisie is dan ook het realiseren van meer flexibiliteit, Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 16
11 april 2023
differentiatie en maatwerk op de woningmarkt. Met dit plan wordt voorzien in de behoefte aan nieuwe kwalitatief hoogwaardige woningen in de vorm van appartementen. Hierbij wordt rekening gehouden met verschillende doelgroepen qua leeftijd, gezinssamenstelling en inkomen. Door flexibiliteit op te nemen, kan gedurende het hele realisatieproces, aangesloten worden op de actuele lokale woningbehoefte. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het plan niet strijdig is met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Actuele regionale woonbehoefte Het gemeentelijk beleid omtrent het wonen is neergelegd in de Woonvisie 2017-2020. De Woonvisie, regionaal afgestemd en gebaseerd op onderzoek naar aspecten als woonwensen, migratiebewegingen en bevolkingsontwikkeling, laat zien dat de woonbehoefte steeds meer verschuift naar de stad: wonen in de stad met voorzieningen in de directe nabijheid. Hierbij is een grote behoefte waarneembaar naar kwalitatief goede grondgebonden woonmilieus. Met dit plan wordt hier een invulling aan gegeven door in de stad Hoogeveen de woningbouwuitbreiding van 8 appartementen mogelijk te maken. De woning zijn op basis van behoefte in de gemeente tot stand gekomen. Dit is dan ook in lijn met het gestelde vanuit de gemeentelijke woonvisie voor de periode 2017-2020.
3.2
Provinciaal beleid
3.2.1
Omgevingsvisie en -verordening Drenthe
Provinciale Staten hebben op 3 oktober 2018 de Omgevingsvisie- en Omgevingsverordening Drenthe 2018 vastgesteld De Omgevingsvisie is voor Drenthe een centraal visiedocument. Deze Omgevingsvisie is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De ambitie ziet toe op het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe passend bij deze kernkwaliteiten. Deze ambitie vormt het hart van ons beleid waarmee wordt ingezet op ‘ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit’, mede vanuit de wetenschap dat landschapskwaliteit een belangrijke vestigingsfactor is. In de omgevingsvisie worden zes verschillende kernkwaliteiten benoemd die de Drentse ruimtelijke identiteit inhoud geven. Het gaat om landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur.
Voor wat betreft wonen heeft de provincie de ambitie om Drenthe als woonprovincie aantrekkelijker te maken met gevarieerde en leefbare woonmilieus, die voorzien in de woonvraag. De provincie verwacht dat gemeenten een gemeentelijke woonvisie opstellen en dat de lokale visies in een bovenlokale strategie, een regionale woonvisie wordt vervat. Hoogeveen maakt samen met De Wolden, Meppel en Westerveld deel uit van de woonregio Zuidwest Drenthe. Het proces om te komen tot een regionale woonvisie is doorlopen en vervolgens is op 30 oktober 2012 de Regionale Woonvisie door de diverse colleges van de betrokken gemeenten vastgesteld. Bij de verdeling van de woningbehoefte streeft de provincie ernaar de groei van de bevolking en de arbeidsplaatsen te concentreren in de (sub)streekcentra en één derde in de overige kernen. De toedeling van de woonopgave aan de (sub)streekcentra en overige kernen is de verantwoordelijkheid van de gemeenten. De provincie verwacht van gemeenten dat de toedeling gebeurd op basis van de functie van de kern binnen de gemeente. De provincie vindt het van belang dat, waar mogelijk, de woonopgave van deze kernen wordt benut om de dorpsranden 'af te hechten'. Dit verbetert de ruimtelijke kwaliteit. Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 17
11 april 2023
De provincie maakt onderscheid tussen bestaand stedelijk gebied en buitengebied. Deze noodzaak komt voort uit het provinciaal belang bij een goede ruimtelijke ordening om, mede conform Rijksbeleid, nieuwe initiatieven bij voorkeur te faciliteren binnen de reeds bebouwde omgeving. Het stedelijk gebied omvat de buitenste contouren van dorpen en steden zoals op de kaart Bestaand stedelijk gebied is aangegeven. Het voorliggend plan is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied. In de gemeentelijk woonvisie (paragraaf 3.4.4) is de behoefte aan woningbouw beschreven.
Kernkwaliteiten analyse De Provinciale omgevingsverordening Drenthe, met inbegrip van de navolgende wijzigingen, geeft de randvoorwaarden voor het opstellen van ruimtelijke plannen. De verordening heeft onder meer als doel om de kernkwaliteiten van Drenthe te behouden en te versterken. Als bij een ruimtelijk project kernkwaliteiten betrokken zijn, moet in het ruimtelijk project uiteen gezet worden dat met het desbetreffende project wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de bij het project betrokken kernkwaliteiten conform de provinciale ontwikkelingsvisie. Een ruimtelijk project mag geen nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk maken die de kernkwaliteiten significant aantasten. Kernkwaliteit Natuur Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangende structuur van gebieden met een speciale natuurkwaliteit, deze zijn nader beschreven in het robuust natuursysteem. Het NNN vormt de ruggengraat van het Drentse natuurnetwerk en waarborgt biodiversiteit en duurzame natuur. Voor de ruimtelijke identiteit van Drenthe is de belevingswaarde en de mogelijkheid tot benutten van de natuur van groot belang. De provincie is direct verantwoordelijk voor de kwaliteit en kwantiteit van de natuur binnen het Natuurnetwerk Nederland. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Natuur Netwerk Nederland.
Het dichtstbijzijnde gebied ligt op meer dan 1,4 kilometer. Er is dus geen sprake van aantasting van deze kernkwaliteit door dit plan. Kernkwaliteit Aardkundige waarden Het plangebied is voor de kernkwaliteit Aardkundige waarden aangeduid met het beschermingsniveau Generiek. In deze gebieden wil de provincie de lokale, aardkundige kenmerken Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 18
11 april 2023
voor de toekomst bewaren. De provincie verwacht van gemeenten dat zij in deze gebieden nagaan welke kenmerkende aardkundige waarden aanwezig zijn en dat zij hieraan bescherming geven via het gemeentelijk bestemmingsplan en plannen en initiatieven daarop beoordelen. Bij ontwikkelingen kunnen aardkundige kwaliteiten als inspiratiebron worden gebruikt. Uit het verkennend bodemonderzoek (zie bijlage XX) is gebleken door alle eerdere grondroeringen uit het verleden, eventuele aardkundige waarden verloren zijn gegaan en is er dus geen sprake van aantasting van deze kernkwaliteit door dit plan. Dit is pas bekend na ontvangst bodemrapport.
Het cultuurlandschap, met daarin het gebouwde erfgoed als ankerpunten, is sterk bepalend voor hoe de leefomgeving wordt ervaren. Het geeft betekenis en is direct verbonden met ons beeld van de Drentse identiteit. Daarom heeft de provincie de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS), die het provinciaal belang vastlegt, met daarin drie sturingsniveaus. Daarnaast heeft de provincie een provinciale monumentenlijst en beleid op het gebied van herbestemming. De Cultuurhistorische Hoofdstructuur is gebiedsgericht beschreven in 10 deelgebieden. Voorliggend plangebied is gelegen in het deelgebied 9: Hollandscheveld en Hoogeveen. En bij nieuwe initiatieven is het van belang om de cultuurhistorische samenhang te respecteren. Bepalend voor de hoofdstructuur van dit gebied (en van toepassing op de kern Hoogeveen) is het gebruik maken van de randen en contrasten tussen de verschillende ontginningsblokken bij nieuwe ontwikkelingen, en in het bijzonder de achtergrenzen van de ontginningsblokken, waar verschillende kavelrichtingen bij elkaar komen. Bij de planvorming van onderhavige ontwikkeling zijn de cultuurhistorische kwaliteiten leidend geweest. De structuur en indeling van Hoogeveen blijft gerespecteerd.
De beoogde ontwikkeling draagt bij aan een versterking van de bestaande hoofdstructuur, te weten een structuur van woningen langs een oost-west georiënteerd woningbouwlint De Cultuurhistorische Hoofdstructuur wordt hiermee gerespecteerd.
De provincie richt zich op het in stand houden en versterken van het landschap als economisch, ecologisch en cultureel kapitaal. De ambitie is een Drents landschap waarin de verscheidenheid in landschapstypen en -onderdelen zich blijvend manifesteert. De landschapstypen met de bijbehorende landschapskenmerken wil de provincie in samenhang behouden en versterken. Daarmee wordt gestreefd naar een Drents landschap waarin het grondgebruik, het type natuur en het landschapsbeeld passen bij de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap. Vanuit dat perspectief wil de provincie keuzes voor nieuwe ontwikkelingen in het landschap blijvend mogelijk maken. De provinciale doelstellingen voor de kernkwaliteit landschap zijn: het behouden en versterken van de ruimtelijke afwisseling van landschapstypen; het behouden en versterken van de karakteristieke kenmerken van de verschillende landschapstypen die we in Drenthe onderscheiden: het behouden en versterken van de karakteristieke macrogradiënten van het Drents Plateau in relatie tot de aangrenzende en lager liggende veengebieden; het behouden en ontwikkelen van het Nationaal Beek-en esdorpenlandschap Drentsche Aa.
Het plangebied maakt deel uit van het 'Landschap van de Veenkoloniën'. Kenmerkend voor deze hoogveengebieden is de strakke orthogonale verkaveling, de bebouwingslinten langs kanalen en monden en de grote, weidse ruimtes met wijken. Elke ontginning heeft bovendien zijn eigen specifieke kenmerken, waaraan de tijd en de manier van ontginning is af te lezen. Zo heeft het gebied rond Hollandscheveld een kleinschalig, besloten karakter met veel verspreid voorkomende bebouwing en bosstroken. In Smilde vormt de Drentse Hoofdvaart de ruggengraat van de ontginning en zijn de Oude Veenkoloniën kleinschaliger dan de Veenkoloniën in de omgeving van Emmen.
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 19
11 april 2023
Van provinciaal belang is de orthogonale samenhang tussen het systematische ontginningspatroon van grootschalige openheid met kenmerkende wijkenstructuur en de bebouwingslinten met daaruit opgaande percelen. Het beleid is dan ook gericht op het behouden en versterken van de samenhang en de openheid met de wijken en de rechtlijnige landschapsstructuur. Hier is sprake van een ontwikkeling in stedelijk gebied waar de bebouwde omgeving zowel ter plaatse van het plangebied zelf als de omgeving er omheen volledig bebouwd en ingericht zijn. De locatie betreft een herontwikkelingslocatie waar geen verdere aantasting plaatsheeft van de aanwezige kernkwaliteit.
3.3
Regionaal beleid
In het kader van de regionale afstemming is met de buurgemeenten De Wolden, Westerveld en Meppel overleg gevoerd over het woningbouwprogramma. De uitkomst van de afstemming heeft geresulteerd in een regionale woonvisie. Op 30 oktober 2012 is de Regionale Woonvisie Zuidwest Drenthe, Groeimodel, deel I door het college van de gemeente Hoogeveen en de andere betrokken gemeenten vastgesteld. In het bestuurlijk afstemmingsoverleg RO/Wonen Zuidwest Drenthe van 21 december 2015 is de woningbehoefte voor Zuidwest Drenthe vastgesteld voor de periode 2016-2025. Deze woningbehoefte prognose is gebaseerd op de provinciale bevolkingsprognose 2015, vertaald naar de woningbehoefte in de regio Zuidwest Drenthe. De vastgestelde woningbehoefte geldt als kader voor de woningbouwontwikkeling in de regio en dient als uitgangspunt voor de actualisatie van het gemeentelijk woonbeleid voor de gemeenten binnen deze regio. Gelet op de aanwezige harde plancapaciteit in Zuidwest Drenthe, is de mogelijkheid aanwezig de woningbouwuitbreiding van Hoogeveen daaraan toe te voegen. De realisatie van de 8 appartementen leidt niet tot verdringing of ongewenste concurrentie.
3.4
Gemeentelijk beleid
3.4.1
Toekomstvisie tot 2030
In juni 2000 is de Toekomstvisie voor Hoogeveen vastgesteld door de gemeenteraad. De Toekomstvisie strekt zich uit tot 2030 en gaat over de ontwikkeling van Hoogeveen in brede zin. Voor de dorpen van Hoogeveen ligt de nadruk op wonen in het groene Drenthe dichtbij alle voorzieningen van de stad. De Toekomstvisie verkiest kwaliteit boven kwantiteit en het versterken van het bestaande boven groei. In de Toekomstvisie wordt ingezet op beheerste groei om in de toekomst de aanwezige voorzieningen in stand te kunnen houden. Deze doelstelling kan alleen worden gehaald, indien een kwaliteitsimpuls wordt bewerkstelligd. Deze kwaliteitsimpuls heeft vooral betrekking op het wonen, de voorzieningen en het landschap. Dit betekent het aanbieden van hoogwaardiger woonmilieus, verbeteren van de kwaliteit van de winkels en sportaccommodaties en het behoud en versterken van de cultuurlandschappen.
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 20
11 april 2023
3.4.2
Structuurvisie Hoogeveen 2015-2030
Als vervolg op de Toekomstvisie is op 23 december 2004 door de gemeenteraad de Structuurvisie Hoogeveen 2015–2030 vastgesteld. Deze Structuurvisie is eigenlijk de ruimtelijke vertaling van de Toekomstvisie. Hij spreekt zich uit over de ruimtelijke ontwikkeling van de gehele gemeente en beschrijft de huidige en gewenste waarden en kwaliteiten voor het buitengebied, de dorpen en de stad. De Structuurvisie is een voorbeeld van planning van onderop, vanuit het lokale denken. Deze Structuurvisie heeft daarom het oude POP II niet als vertrekpunt genomen, maar nam een voorschot op de nieuwe Omgevingsvisie Drenthe. Deze aanpak past overigens goed binnen de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk. Het Rijk laat meer over aan gemeenten en provincies. De Structuurvisie gaat in op verschillende onderdelen van de stad. Daarbij is een volgorde van binnen naar buiten aangehouden, vanuit het hart naar de stadsranden. De doelstelling is primair om het aantrekkelijke winkelbestand voor de toekomst te waarborgen door een prettiger verblijfsklimaat te scheppen. In de Structuurvisie wordt niet expliciet ingegaan op de verschillende woonwijken die rondom het centrum liggen. De herstructurering van de oudere wijken wordt beschouwd als een autonoom proces, dat zich geleidelijk en over vele jaren zal voltrekken.
Het woonprogramma wordt hierin uiteindelijk uitgewerkt, vanuit een onderbouwing in de Woonvisie 2011 – 2020. De Structuurvisie beschrijft hiervoor de ruimtelijke kaders en de uitgangspunten voor het proces van herstructurering, die neerkomen op het toepassen van maatwerk. Dit komt neer op geleidelijke, kleinschalige en organische transformatie van de woonwijken en een gelijktijdige kwalitatieve herontwikkeling van in dit geval de Wethouder Robaardstraat en omgeving. De visie op het wonen vanuit de Structuurvisie 2004, is daarentegen gericht op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad en op het aanbieden van nieuwe woonmilieus in de stad, de dorpen en in het landelijk gebied. De aandacht voor de woonopgave verschuift van kwantiteit naar kwaliteit. De focus van woningbouw ligt de komende jaren op de stad. Daarnaast wordt gekozen voor geconcentreerde groei bij de dorpen en in het landelijk gebied. De marktvraag bepaalt uiteindelijk welke woningen op welke beschikbare locatie, hoeveel en in welk tempo gebouwd gaat worden.
3.4.3
Structuurvisie Hoogeveen 2.0
De Structuurvisie uit 2004 is nog steeds een inspirerende, ambitieuze, integrale ruimtelijke visie, die in stand blijft en met "Structuurvisie Hoogeveen 2.0" op onderdelen wordt bijgesteld. De visie geeft aan hoe Hoogeveen tot 2030 omgaat met thema's als wonen, voorzieningen, bedrijvigheid, bereikbaarheid, landschap en duurzaamheid. Duurzame kwaliteit is en blijft daarbij de rode draad. De geactualiseerde structuurvisie is op 13 december 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. In de visie kiest Hoogeveen voor beheerste groei waarbij de focus van woningbouw ligt op inbreiding in de stad. De nieuwbouwplannen binnen dit bestemmingsplan passen goed bij de doelstelling zoals benoemd in de structuurvisie. De woningbouw binnen het plangebied past binnen de geactualiseerde structuurvisie.
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 21
11 april 2023
3.4.4
Woonvisie 2017-2020Waar iedereen een thuis vindt
Met deze visie zet de gemeente de koers uit op het gebied van wonen voor de komende jaren. De visie bevat concrete ambities en acties voor de korte termijn. Deze ambities voor de komende vijf jaar is wel geplaatst in de ontwikkelingen en trends voor een langere termijn. Deze woonvisie vervangt het beleidskader dat werd vastgesteld in 2011. De richting ingezet in 2011 wordt doorgezet voor de periode richting 2025. Voor de periode 2016-2025 wordt rekening gehouden met een woningbehoefte van netto 1.100 woningen. Dit is gebaseerd op een tussenscenario: De ambitie en de verwachting i s dat de binnenlandse vraag aantrekt tot een niveau dat weliswaar niet zo hoog i s a l s voor de woningmarktcrisis, maar dat wel hoger ligt dan de laatste jaren: 950 woningen; De verwachting dat het aantal blijvende statushouders terugvalt naar het langjarig gemiddelde: 165 benodigde woningen.
Om daadwerkelijk ruim 1.100 woningen te kunnen realiseren, moeten we enige overmaat aanhouden in onze woningbouwprogrammering. Niet alle plannen zijn even gemakkelijk ontwikkelbaar en niet alle locaties lenen zich voor elke type woningen. Gemiddeld komt 30% van de locaties later of helemaal niet tot ontwikkeling. We hebben daarom concrete bouwruimte nodig voor ca. 1.600 woningen in tien jaar. Zo bouwen we flexibiliteit en keuzevrijheid in om, ongeacht veranderingen of obstakels, toch in de behoefte te voorzien. Daarmee voorkomen we onnodige uitstroom van huishoudens uit Hoogeveen. In de visie staat het volgende motto centraal: "Waar iedereen zijn thuis vindt". Dat geldt voor iedereen, ongeacht zijn of haar leeftijd, inkomen, gezinssamenstelling, gezondheid of afkomst. Om die visie te verwezenlijken zijn vier hoofdambities benoemd. 1. 2. 3. 4.
behoud van kwaliteit en gewildheid; toevoegen wat gevraagd wordt; voor iedereen betaalbaar; ouderdom of zorg: ook dan goed wonen.
De focus van woningbouw ligt de komende jaren op de stad. De woningvraag is gericht op praktisch woongenot zoals voorzieningen in de nabijheid en ruim en groen wonen tegen een goede prijs per vierkante meter woonoppervlak. De centrumdorpen Hollandscheveld, Pesse, Noordscheschut en Elim worden als een belangrijk woonalternatief gezien. Hollandscheveld manifesteert zich daarin het duidelijkst. Inmiddels zijn in diverse dorpen concrete plannen voor woningbouw, maatwerk in woondorpen, soms ook projectmatig in de centrumdorpen. Het woningmarktonderzoek wijst er op dat een combinatie van voorzieningen én nabijheid van de kern Hoogeveen de gewildheid als woonlocatie vergroot. Uitgangspunt is dat van 2016 tot en met 2025 1.100 nieuwbouwwoningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. In het jaar 2016 zijn bijna 100 reguliere woningen gerealiseerd en in het jaar 2017 gaat het om bijna 270 woningen. In het jaar 2018 zijn daar ook netto bijna 100 woningen bijgekomen. Daarnaast is binnen de gemeente Hoogeveen nog ruimte voor ongeveer 245 woningen aan plancapaciteit waarvoor nog bouw-/bestemmingsplannen kunnen worden ontwikkeld. In feite ligt de opgave hoger wanneer rekening wordt gehouden met planuitval en vertraging de komende jaren. De voorgenomen ontwikkeling met 8 appartementen in Hoogeveen kan binnen deze nog beschikbare capaciteit worden ontwikkeld.
Voor ongeveer netto 385 woningen is tot 2026 al harde plancapaciteit aanwezig in zowel de kern als de dorpen binnen de gemeente Hoogeveen. Dit is dan ook in lijn met het gestelde vanuit de gemeentelijke woonvisie voor de periode 2017-2020.
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 22
11 april 2023
Hoofdstuk 4
4.1
Gewenste ontwikkeling en uitgangspunten
Ruimtelijke en functionele structuur van het bouwplan
Het plangebied bevindt zich centraal in Hoogeveen op een locatie gelegen tussen de Grote Kerkstraat en de Van Echtenstraat in. De locatie is momenteel nog bebouwd en was in gebruik als autogarage. De aanwezige bebouwing zal worden gesloopt. De kavel reikt van de Van Echtenstraat tot aan de Grote Kerkstraat en zal aan beide straten een nieuwe invulling krijgen aan de hand van elk 4 appartementen. Op het binnenterrein zal voldoende ruimte worden gecreëerd voor achtertuinen, bergingen en natuurlijk de benodigde parkeerplekken. Het plangebied bestaat uit 3 kavels, 8581 en 8619 gelegen aan de Grote Kerkstraat en 1907 gelegen aan de Van Echtenstraat. In totaal beslaan de kavels 1632m². 4 appartementen Van Echtenstraat Hier zullen 2 grondgebonden appartementen komen van elk circa 40 m2 GO en daar bovenop 2 appartementen op de verdieping van elk circa 43 m2 GO. Er zullen 4 zelfstandige bergingen worden gerealiseerd voor deze appartementen. Bij deze appartementen zal sprake zijn van een plat dak en een maximale bouwhoogte van circa 6,4 meter hoogte. Onderstaand een weergave van de projectie van de 4 appartementen aan de Van Echtenstraat.
De invulling van de lege kavel aan de Van Echtenstraat geldt als een aanheling van het bestaande bouwblok en het aangezicht van het onderbroken straatbeeld. Het volume is gelijkgetrokken met de rooilijn van de bebouwing réchts van de nieuwe doorgang. Dit draagt bij aan een meer open en licht gevoel bij het betreden van het binnenterrein. De vier nieuwe appartementen worden verdeeld in een volume van twee bouwlagen met een plat dak. De gevel zal aansluiten bij de overige bebouwing in de Van Echtenstraat door een gebruik van rood metselwerk en een helder ritme van gevelopeningen. Ter verfraaiing van de overhoekse hoek tussen de voorgevel en de wachtgevel langs de doorgang naar het binnenterrein bevindt zich op de begane grond een overhoeks kozijn. De afronding van de gevel wordt verzorgd door een deel verspringend verticaal metselwerk Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 23
11 april 2023
bovenlangs de kozijnen van de eerste verdieping. De zijgevel kent een fraaie vlakverdeling van twee kleuren metselwerk, gevelopeningen en metselrichtingen die deze gevel een interessant aangezicht met zich meegeven. 4 appartementen Grote Kerkstraat Hier zullen 2 grondgebonden appartementen komen van elk circa 37 m2 GO en daar bovenop 2 appartementen op de verdieping van elk circa 40 m2 GO. Er zullen 4 zelfstandige bergingen worden gerealiseerd voor deze appartementen. Bij deze appartementen zal sprake zijn van een goothoogte van circa 4,5 – 6 meter en een maximale bouwhoogte van circa 8,65 m. De bovenste verdieping wordt voorzien van een kap met een dakhelling van 60o. Onderstaand een weergave van de projectie van de 4 appartementen aan de Grote Kerkstraat.
De invulling van de lege kavel aan de Grote Kerkstraat geldt als een aanhelling van het bestaande bouwblok en het aangezicht van het onderbroken straatbeeld. De vier nieuwe appartementen worden verdeeld in een volume van één bouwlaag met mansardekap om de aansluiting te zoeken met de bestaande bebouwing. De appartementen worden aan de straatzijde ontsloten. De mansardekap zorgt voor aansluiting met de buurpanden, maar wordt onderbroken door een dakkapel die ruimte biedt voor de achterliggende woningen en zorgt voor een visuele verhoging van de gevel, zodat juist weer wordt gerelateerd met de buurpanden links van de doorgang. De gevel wordt gedicteerd door een gebruik van rood metselwerk en een helder ritme van gevelopeningen die met elkaar zijn uitgelijnd. Ter verfraaiing van de overhoekse hoek tussen de voorgevel en de wachtgevel langs de doorgang naar het binnenterrein bevindt zich op de begane grond een overhoeks kozijn. De gevelopeningen worden daarnaast extra kracht bijgezet door forse rollagen en twee tinten rood metselwerk. Het pannendak zoekt aansluiting met de overige daken in de straat dankzij de dakvorm, maar ook de kleur-, en pannenkeuze. De bergingen worden achter de woongebouwen geprojecteerd. Op het tussengebied tussen de woongebouwen zullen de parkeerplaatsen worden gerealiseerd. In totaal gaat het om 32 parkeerplaatsen.
Deze zijn niet alleen voor de 8 appartementen binnen het plangebied maar ook voor een woningbouwproject aan de Van Echtenstraat 42 te Hoogeveen. Het straatbeeld wordt, doordat de parkeerplaatsen op het binnenterrein worden gepositioneerd niet gedomineerd door geparkeerde auto's. De panden die geprojecteerd zijn aan de Van Echtenstraat worden ook ontsloten vanaf deze straat. De appartementen aan de Grote Kerkstraat worden via die straat ontsloten. Het is echter mogelijk Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 24
11 april 2023
om van beide ontsluitingsroutes gebruik te maken. Op onderstaande weergave zijn de parkeerplaatsen binnen het plangebied weergegeven.
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 25
11 april 2023
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 26
11 april 2023
Hoofdstuk 5
Omgevingsaspecten
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient te worden bezien of het plan uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening verenigbaar is met de eisen die aan de omgeving worden gesteld. Het plan dient een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen en de belangen van omwonenden niet te schaden. Dit plan voorziet in het ontwikkelen van 8 appartementen.
5.1
Bodem
5.1.1
Wettelijk kader
Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming (Wbb) is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.
5.1.2
Vooronderzoek Bodemloket
Onderstaand de weergave van de kaart uit het Bodemloket. Het perceel kent een historie ten aanzien van het aspect bodem.
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 27
11 april 2023
5.1.2.1 Historische informatie Van Echtensweg 79 te Hoogeveen Uit de historische informatie blijkt dat de locatie altijd onderdeel is geweest van het centrum van Hoogeveen en dat het sinds die tijd bebouwd is geweest. De locatie is meerder malen heringericht totdat de huidige situatie (met autoreparatiebedrijf) is ontstaan. De huidige bebouwing is in 2004 gerealiseerd. Van locaties die al zo lang in gebruik zijn geweest, is bekend dat deze vaak puinpaden of puinverhardingen bevatten. Deze puinpaden zijn verdacht op het voorkomen van asbest en dus een bodemverontreiniging. Ook in/aan gebouwen die op dergelijke locaties aanwezig zijn is vaak asbest verwerkt. Op de locatie zijn verder bodembedreigende activiteiten bekend in de vorm van (schilders)werkplaatsen, brandstoftanks, een afvalopslag, een tankstation en een autoreparatiebedrijf. Ter plaatse van de locatie zijn enkele bodemonderzoeken uitgevoerd: 1. Eco Reest, kenmerk: 94-07-044, 12 januari 1999: In de grond zijn lichte verontreinigingen gemeten met minerale olie, zink, EOX, PAK en vluchtige aromaten. In het grondwater zijn lichte verontreinigingen met minerale olie, chroom en vluchtige aromaten aangetoond. 2. Buro Hollema, kenmerk: 20180712-009158-VO-D-1, 12 juli 2018: In de grond zijn lichte verontreinigingen met lood, kwik, zink, PAK, minerale olie en PCB. Gemeten.
In het grondwater zijn lichte verontreinigingen met zink en nikkel aangetoond. Er is aangegeven dat de locatie asbestverdacht is maar er is geen onderzoek naar het voorkomen van asbest uitgevoerd. Dit bodemonderzoek is op 3 oktober 2019 al door de RUD beoordeeld. De conclusie destijds was:
In dit onderzoek zijn de bodembedreigende activiteiten op de locatie niet als verdachte deellocaties onderzocht. Daarnaast is er geen onderzoek uitgevoerd naar asbest in de bodem terwijl de bodem wel asbestverdacht is. Ook is niet bekend geworden of de (ondergrondse) tanks nog aanwezig zijn of niet. 5.1.2.2 Advies voor het bestemmingsplan De bestemming van het terrein gewijzigd worden naar wonen met tuin. In verband met de financiële haalbaarheid van het plan zal hierop in moeten worden gegaan in relatie tot de bodem. Mocht blijken dat er een geval van bodemverontreiniging op de locatie aanwezig is die de bestemming in de weg staat en die moet worden gesaneerd, dan moeten hiervoor de financiële middelen beschikbaar zijn. De bodembedreigende activiteiten die zich in het verleden hebben voorgedaan op de locatie kunnen mogelijk een negatieve invloed hebben gehad op de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Voordat een advies gegeven kan worden op de wijziging van het bestemmingsplan zal een volledig onderzoek conform NEN5740 en indien nodig de NEN 5707/5897 (asbest in bodem/puin uitgevoerd moeten worden. 5.1.2.3 Advies in het kader van de voorgenomen of te beëindigen activiteiten Bij bodembedreigende activiteiten die beëindigd worden dient een eindsituatie onderzoek te worden uitgevoerd.
Ter plaatse van de (schilders)werkplaatsen, brandstoftanks, een afvalopslag, een tankstation, het autoreparatiebedrijf en eventuele andere bodembedreigende activiteiten moet een eindsituatie onderzoek uitgevoerd worden.
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 28
11 april 2023
5.1.2.4 Advies voor de omgevingsvergunning,activiteit Bouwen In het kader van de Wabo-bouwaanvraag is voor nieuw te bouwen verblijfsruimten (Woonruimten, werkplaatsen, kantoorruimtes, etc) een bodemonderzoek noodzakelijk. In artikel 2.4 van de Regeling omgevingsrecht is bepaald dat bij een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen een bodemonderzoek moet worden toegevoegd. Conform artikel 2.1.5 van de Bouwverordening betreft dit een recent (niet ouder dan 5 jaar) milieuhygiënisch bodemonderzoek verricht volgens NEN 5740 en eventueel de NEN 5707/5897 (asbest in bodem/puin). Het bodemonderzoek moet uitgevoerd worden binnen de contouren van de te realiseren verblijfsruimten. Er is verkennend bodemonderzoek nodig
5.1.3
Onderzoek
Door onderzoeksbureau Sigma Bouw en Milieu is het benodigde bodemonderzoek uitgevoerd. De onderzoek rapportage daarvan is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. Hierna volgen de resultaten van het uitgevoerde onderzoek. Toetsing hypothese Op basis van de vooraf gestelde hypothese is de onderzoek locatie in eerste aanleg als milieu hygiënisch onverdacht aangemerkt. In onderstaande tabel is de hypothese en de noodzaak tot vervolgonderzoek beoordeeld aan de hand van de onderzoeksresultaten.
Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de locatie niet geheel vrij is van bodemverontreiniging. 1. Bovengrondmonster MM5 (boring 7) Deze bevat een verhoogd gehalte xylenen (vluchtige aromaten) t.o.v. de tussenwaarde / bodemindex-waarde (>0.5) en een verhoogd gehalte ethylbenzeen (vluchtige aromaten) t.o.v. de achtergrondwaarde. Het matig verhoogd gemeten gehalte xylenen overschrijdt de tussenwaarde / bodemindex-waarde (>0.5) en geeft daardoor aanleiding tot het instellen van nader onderzoek. 2. Ondermenggrondmonster MM11 (boring 14+15) Deze bevat een verhoogd gehalte benzeen (vluchtige aromaten) t.o.v. de tussenwaarde / bodemindex-waarde (>0.5) en een verhoogd gehalte xylenen (vluchtige aromaten) t.o.v. de achtergrondwaarde. Het matig verhoogd gemeten gehalte benzeen overschrijdt de tussenwaarde / bodemindex-waarde (>0.5) en geeft daardoor aanleiding tot het instellen van nader onderzoek. Voor het overige bevat de grond en het grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie plaatselijk enkele stoffen verhoogd t.o.v. de achtergrondwaarde resp. de streefwaarde. De overige licht verhoogd gemeten chemische verontreinigingen in het grondwater overschrijden de tussenwaarde/ bodemindex waarde (>0.5) niet en geven daardoor geen formele aanleiding tot het instellen van een nader onderzoek.
Deze aanvullende onderzoeken zullen binnenkort worden uitgevoerd en de resultaten ervan worden voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld toegevoegd aan het bestemmingsplan.
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 29
11 april 2023
5.2
Archeologie en cultuurhistorie
Met het Verdrag van Malta wordt de veiligstelling van het Europese erfgoed geregeld. De uitgangspunten van dit verdrag zijn op nationaal niveau uitgewerkt in de Erfgoedwet 2016.
5.2.1
Archeologie
De gemeente Hoogeveen heeft een eigen vastgestelde archeologische beleidskaart. Het gebied ligt in een zone die is aangeduid als ‘bebouwing’ met een daarbij behorende lage archeologische verwachtingswaarde.
Voor het plangebied geldt een lage archeologische verwachtingswaarde. In deze gebieden is geen archeologisch (voor)onderzoek nodig. Verder geldt er voor het opgestelde bestemmingsplan geen archeologische dubbelbestemming voor het gebied.
Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 30
11 april 2023
5.3
Cultuurhistorie
Voor het gebied geldt dat er sprake is van een zogeheten molenbiotoop in de vorm van een gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – molenbiotoop’. Bij de molenbiotoop is de ruimte die vrij wordt gehouden voor een goede windvang van cruciaal belang. De windvang wordt bepaald door de mate waarin de wieken wind kunnen onderscheppen. Daarnaast staat met name de zichtbaarheid van de molen centraal. Deze is historisch zo gegroeid en maakt dat een molen sfeerbepalend is en vanuit cultuurhistorisch oogpunt van belang is. Binnen de molenbeschermingszone van de molen geldt dat de hoogte van bouwwerken en/of de hoogte van beplanting binnen de op de verbeelding aangegeven 'Vrijwaringszone – molenbiotoop' maximaal: a. b. c.
9 meter mag bedragen binnen een afstand van 250 meter van de molen; 10 meter mag bedragen binnen een afstand van 300 meter van de molen; 12 meter mag bedragen binnen een afstand van 400 meter van de molen.
De beoogde bouwhoogte bedraagt respectievelijk 6,4 meter en 8,65 meter. Deze hoogtes blijven binnen de genoemde marges van de molenbiotoop. Er wordt gebouwd met respect voor de aanwezige molenbiotoop.
5.4
Water
Deze waterparagraaf is erop gericht om de actuele watersituatie en het actuele waterbeleid in beeld te brengen. Daarnaast is de waterparagraaf vooral bedoeld om een brug te slaan naar de procedures en toetsingsinstrumenten van de waterbeheerder. De gemeente Hoogeveen is gelegen in het beheersgebied van het waterschap Drents Overijsselse Delta en het waterschap Vechtstromen, welke beiden verantwoordelijk zijn voor het waterkwantiteit- en waterkwaliteitsbeheer.
5.4.1
Beleid en regelgeving
De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen). Waterschappen hebben een speciale verantwoordelijkheid voor het water. Ze hebben wettelijk vastgelegde taken die aangeven wat de maatschappij van hun mag verwachten. Namelijk het zorgen voor een goede bescherming tegen hoog water, voor een goed functionerend regionaal watersysteem en voor het zuiveren van afvalwater. In het waterbeheerplan 2016-2021 staat beschreven hoe het waterschap Drents Overijsselse Delta hier uitvoering aan gaat geven en welke maatregelen hiervoor nodig zijn. Het beleidsplan van het waterschap Drents Overijsselse Delta is opgesteld in gezamenlijkheid met de waterschappen Rijn en IJssel en Vechtstomen, dit door de ligging in het deelstroomgebied Rijn-Oost welke behoort tot het internationale stroomgebied van de Rijn. Voor dit stroomgebied zijn de doelen van het waterbeheer en de aanpak ervan in grote lijnen gelijk. Per waterschap zijn aanvullingen of uitvoeringsmaatregelen voor het eigen beheergebied toegevoegd.
Het waterschap Drents Overijsselse Delta richt zich op de volgende aspecten: Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: veilig water Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: voldoende water Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig i s voor mens, plant en dier: schoon water Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: afvalwater
Het waterschap adviseert bij ruimtelijke plannen (o.a. bestemmingsplannen) om te komen tot een duurzame ruimtelijke inrichting. Dit is een van de manieren om de vorengenoemde aspecten mee te laten wegen in de diverse besluitvormingsprocessen. Tevens wordt de betrokkenheid en de Oost/Oranjebuurt,deelplan v Echtenstraat 79, 2020 ontwerp
NL.IMRO.0118.2020BP8013004-ON01 31
11 april 2023
waterschapsbelangen gewaarborgd met het doorlopen van de digitale watertoets. De waterschappen zijn verantwoordelijk voor het op orde brengen en houden van de dijken om overstromingen en wateroverlast te voorkomen. Dit met het oog op de waterveilige regio, waarin inwoners veilig kunnen wonen, werken en recreëren. Door klimaatverandering is de kans op overstromingen vergroot. Om de gevolgen te beperken adviseert het waterschap bij ruimtelijke ontwikkelingen en werkt zij aan het vergroten van de bewustwording van risico's op wateroverlast en overstromingen. Het waterschap Drents Overijsselse Delta zorgt voor het opvangen en zuiveren van het afvalwater van bijna alle inwoners en bedrijven. Zo draagt zij bij aan de volksgezondheid en een goede waterkwaliteit. De afvalwaterbehandeling is een gedeelde zorg met de gemeente, omdat de gemeente verantwoordelijk is voor de riolering. Hoofddoel van het waterschap is een effectieve en efficiënte behandeling van afvalwater en een effectieve en efficiënte (afval)waterketen. Er is een functionele samenhang tussen het rioolstelsel, de rioolwaterzuiveringsinstallaties (RWZI's) en het oppervlaktewater. De waterschappen en gemeenten in Rijn-Oost hechten daarom veel belang aan goede samenwerking binnen deze samenhang. Samenwerking leidt tot optimalisatie van de afvalwaterketen, betere dienstverlening, betere waterkwaliteit en tot kostenbesparing.
Dit alles kan leiden tot een duurzamer afvalwaterketen. Specifiek is in het waterschapsbeleid ten aanzien van de opvang en transport van afvalwater het volgende opgenomen: Waterkwaliteitsspoor
Het waterkwaliteitsspoor wordt gebruikt om de kwaliteit van het water in het stedelijk gebied te verbeteren door inzicht te krijgen in de vervuilingsbronnen (bijv. overstorten) Afkoppelen verhard oppervlak
Optimaliseren van bestaand bergingscapaciteit in het stedelijk gebied door het regenwater van de riolering af te koppelen en het bestaande rioleringsstelsel te optimaliseren Verminderen rioolvreemd water
Het terugdringen van rioolvreemd water (bijv. drainage en/of bronneringswater) draagt bij aan minder lozingen uit overstorten, een betere kwaliteit van het gezuiverde afvalwater en een lager energieverbruik.