Bijlage 1a toelichting en regels ontwerp bp Dorpsstraat 49a Elim.pdf

BESTEMMINGSPLAN

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a

ontwerp

23 augustus 2022

Bestemmingsplan BG Zuid 2018, Deelplan Dorpsstraat 49a Elim Gemeente Hoogeveen Status: Ontwerp Datum: 23 Augustus 2022 IMRO-Idn: NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01, BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim _____________________________________________________________________________________ Status voorontwerp ontwerp vastgesteld onherroepelijk

datum besluit B&W / Raad 20 apr 2022 23 aug 2022

publicatiedatum

inzagetermijn

7 sept 2022

8 sept t/m 19 okt 2022

_____________________________________________________________________________________

Vaststellingsbesluit

...........................................................................

Raad van State (onherroepelijk)

...........................................................................

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Opgave bestemmingsplan Opbouw toelichting

7 7 7

Hoofdstuk 2

Huidige situatie

9

Plangebied Vigerend recht Ruimtelijke structuur plangebied Functionele structuur plangebied

9 9 12 13

Hoofdstuk 3

Beleidskader

15

3.1 3.2 3.3

Rijksbeleid Provinciaalbeleid Gemeentelijk beleid

15 17 20

2.1 2.2 2.3 2.4

Hoofdstuk 4 Gewenste ontwikkeling en uitgangspunten 4.1 4.2 4.3

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11

Hoofdstuk 6 6.1 6.2 6.3

Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3

Hoofdstuk 8 8.1 8.2

Cultuurhistorie Erfinrichting Sloopverplichting

23 23 24

Omgevingsaspecten

27

Bodem Archeologie en Cultuurhistorie Water Natuur en Ecologie Geluid Milieuzonering bedrijven Milieueffectrapportage (MER) Luchtkwaliteit Externe veiligheid Verkeer en parkeren Duurzaamheid

27 29 29 32 35 36 38 40 41 42 43

Planbeschrijving

45

Juridisch systeem Regels Verklaring van de bestemmingen

45 45 46

Handhaving

47

Algemeen Beleidskeuzen Inzet gemeentelijk apparaat

47 47 47

Uitvoerbaarheid

49

Maatschappelijkeuitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

49 50

Bijlagen toelichting

51

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

23

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 2

23 augustus 2022

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5

Ruimtelijk kwaliteitsplan Bodemonderzoek Dorpsstraat49a Bodemonderzoek Marten Kuilerweg 7 Watertoets Dorpsstraat49a Quickscan natuurwaarden

Regels

52 60 120 156 164 199

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

Artikel 1 Artikel 2

Hoofdstuk 2

Begrippen Wijze van meten

200 204

Bestemmingsregels

205

Agrarisch Tuin Wonen Waarde - Archeologie 3

205 207 208 211

Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Hoofdstuk 3

Algemene regels

Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Hoofdstuk 4

200

Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Artikel 12

Overgangsrecht Slotregel

213 213 214 215 216

217 217 218

Bijlagen regels

219

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

221 229 231

Ruimtelijk kwaliteitsplan Sloopverplichting Parkeernota Hoogeveen

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 3

23 augustus 2022

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 4

23 augustus 2022

Toelichting

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 5

23 augustus 2022

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 6

23 augustus 2022

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op het perceel aan de Dorpsstraat 49a te Elim is initiatiefnemer voornemens een compensatiewoning te realiseren. Dit middels het Ruimte-voor-ruimte beleid van de gemeente Hoogeveen, ter compensatie voor de afbraak van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing aan de Dorpsstraat 49a en de Marten Kuilerweg 7. Het Ruimte-voor-ruimte beleid maakt het mogelijk om ter vervanging van ten minste 750 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing een woning met bijgebouw (ter compensatie) terug te bouwen. Aan de Dorpsstraat 49a zal een oude schuur van 366 m² gesloopt worden en aan de Marten Kuilerweg twee schuren van 108 m² en 759 m². Beide locatie voorzien in de sloop van totaal 1.233 m² aan landschapsontsierende voormalige agrarische bebouwing. Een gedeelte van de te slopen oppervlakte (366 m²) zal op een andere locatie worden ingezet. In verband met de sloopverplichting dienen de gronden aan Marten Kuilerweg, 7 planologisch te worden aangepast, zodat de betreffende bebouwing niet kan worden teruggebouwd. Op 26 maart 2021 heeft de gemeente Hoogeveen gereageerd op het verzonden principeverzoek. Hierin wordt aangegeven dat de gemeente positief kijkt naar de voorgenomen ontwikkeling.

1.2

Opgave bestemmingsplan

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een nieuwe compensatiewoning aan de Dorpsstraat 49a middels de gemeentelijke Ruimte-voor-ruimte regeling. Het plan bestaat uit twee deelgebieden in het buitengebied van Elim in de gemeente Hoogeveen. Het gaat om de voormalig agrarische bedrijfspercelen Marten Kuilerweg 7 en de Dorpsstraat 49a in Elim. Naast het juridisch borgen van de sloop en het creëren van de planologische kaders voor de vervangende compensatiewoning gaat dit bestemmingsplan ook om het juridisch waarborgen van het realiseren en in stand houden van een goede landschappelijke inpassing van beide erven. Het bestemmingsplan “BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim” bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 ) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.3

Opbouw toelichting

Achtereenvolgens komen na deze inleiding (hoofdstuk 1) de volgende onderwerpen aan bod: hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande situatie en benoemt de huidige planologische regels; hoofdstuk 3 bevat het beleidskader met relevant rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid; hoofdstuk 4 geeft de gewenste ontwikkeling en de uitgangspunten van het plan weer; hoofdstuk 5 gaat in op de randvoorwaarden en belemmeringen vanuit omgevings- en milieu aspecten, zoals bodem, geluid, luchtkwaliteit, water, etc.; hoofdstuk 6 gaat in op de planologische regels en de daarbij behorende verbeelding; hoofdstuk 7 gaat in op de handhaafbaarheidvan het bestemmingsplan; hoofdstuk 8 gaat in op de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 7

23 augustus 2022

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 8

23 augustus 2022

Hoofdstuk 2 2.1

Huidige situatie

Plangebied

Het plangebied bestaat uit twee deelgebieden. Deelgebied Marten Kuilerweg 7 ligt ten noorden van de kern Elim. Deelgebied Dorpsstraat 49a ligt ten zuiden aan de rand van de kern Elim. De ligging van beide deelgebieden zijn weergegeven in afbeelding 2.1 met een rode ster en rode omlijning. Voor een exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding. Het deelgebied aan de Dorpsstraat 49a, staat bij het kadaster bekend onder de gemeentecode HGV00, sectie M, nummers 5694 en 4637. Het deelgebied heeft een oppervlakte van 6.277 m² Het deelgebied aan de Marten Kuilerweg 7, staat bij het kadaster bekend onder de gemeentecode HGV00, sectie L, nummer 3401. Het deelgebied heeft een oppervlakte van 3.620 m².

Afbeelding 2.1 ging van het plangebied in Elim en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK.nl)

2.2

Vigerend recht

Hieronder wordt het vigerend recht toegelicht. Wat is er op de gronden bij de deelgebieden in de huidige situatie planologisch mogelijk.

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 9

23 augustus 2022

2.2.1

Dorpsstraat 49a

De gronden van het deelgebied Dorpsstraat 49a behoren tot de beheersverordening 'Buitengebied Zuid Hoogeveen 2018'. De gronden hebben volgens dit plan de enkelbestemming 'Agrarisch II'. Daarnaast is het deelgebied voorzien van de gebiedsaanduidingen 'landschapsbouw' en 'hobbystallen en schuilstallen'. In afbeelding 2.2 is een uitsnede van de beheersverordening ter plaatse van het deelgebied opgenomen. Het plangebied wordt indicatief aangegeven middels de rode omlijning. Aansluitend wordt beknopt ingegaan op de ter plaatse geldende bestemmingen en aanduidingen. Voor de exacte planbegrenzing wordt verwezen naar de verbeelding bij dit bestemmingsplan. Gronden met de bestemming 'Agrarisch II' zijn onder meer bestemd voor behoud en herstel van de landschappelijke en natuurlijke waarden. Tevens voor de sociaal-economische doeleinden te weten het uitoefenen van een agrarisch bedrijf, bosbouw, recreatie, verkeer, water en ontsluitingsvoorzieningen. Ter plaatse van de aanduidingen 'landschapsbouw' en 'hobbystallen en schuilstallen' zijn burgemeesters en wethouders bevoegd af te wijken van de bouwregels. Op het perceel Dorpsstraat 49a te Elim is een voormalig agrarische schuur aanwezig met een oppervlakte van 366 m² die in het verleden in gebruik is geweest bij Dorpsstraat 49. In de schuur zijn in het verleden kippen, kalveren en varkens gehouden.

Deze locatie voldoet aan de minimale oppervlakte voor saldering (minimaal 250 m²). Om minimaal 750 m² bebouwing te slopen is een tweede salderingslocatienoodzakelijk. De tweede slooplocatie bevindt zich aan de Marten Kuilerweg 7 te Elim.

Afbeelding 2.2 Uitsnede Beheersverordening 'Buitengebied Zuid Hoogeveen 2018'(Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 10

23 augustus 2022

2.2.2

Marten Kuilerweg 7

De gronden van het deelgebied Marten Kuilerweg 7 behoren tot de beheersverordening 'Buitengebied Zuid Hoogeveen 2018'. De gronden hebben volgens dit plan de enkelbestemming 'Schoonhoven I' en de aanduiding 'woning'. Daarnaast is het deelgebied voorzien van de gebiedsaanduidingen 'landschapsbouw' 'hydrologisch aandachtsgebied' en 'Waarde – Archeologie 3'. In afbeelding 2.3 is een uitsnede van de beheersverordening ter plaatse van het deelgebied opgenomen. Het plangebied wordt indicatief aangegeven middels de rode omlijning. Aansluitend wordt beknopt ingegaan op de ter plaatse geldende bestemmingen en aanduidingen. Voor de exacte planbegrenzing wordt verwezen naar de verbeelding bij dit bestemmingsplan. Gronden met de bestemming 'Schoonhoven I' zijn onder meer bestemd voor behoud en herstel van de landschappelijke en natuurlijke waarden. Tevens voor de sociaal-economische doeleinden te weten het uitoefenen van een agrarisch bedrijf, dagrecreatie, bosbouw, verkeer, water en ontsluitingsvoorzieningen. Ter plaatse van de aanduidingen 'landschapsbouw' en 'hobbystallen en schuilstallen' zijn burgemeesters en wethouders bevoegd af te wijken van de bouwregels. Tot slot is op de gronden de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen. De gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het herstel en het behoud van de archeologische waarden.

Op het perceel Marten Kuilerweg 7 te Elim staat een woning met bijhorende bijgebouwen en een voormalige agrarische schuur. Inmiddels zijn de agrarische activiteiten beëindigt. Bij toepassing van de ruimte-voor-ruimte regeling moet de oppervlakte aan bijgebouwen worden teruggebracht naar wat bij recht bij een woonbestemming is toegestaan. Voor Marten Kuilerweg 7 is dit 200 m². Overige bebouwing moet worden gesloopt. Daarnaast moeten alle overige landschapsontsierende elementen zoals eventuele kuilvoerplaten of silo's worden afgebroken.

Afbeelding 2.3 Uitsnede Beheersverordening 'Buitengebied Zuid Hoogeveen 2018'(Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 11

23 augustus 2022

2.3

Ruimtelijke structuur plangebied

Hieronder wordt de ruimtelijke structuur toegelicht. Wat is kenmerkend voor Elim of specifieker per deelgebied. Beide deelgebieden zijn onderdeel van de veenkoloniën. Halverwege de 17e eeuw zijn de veengronden in de gemeente Hoogeveen in cultuur gebracht. Elim is pas in de 20e eeuw ontstaan als verveningsdorp in het Hollandscheveld en omgeving. Het veenontginningslandschap is als een rechte noord-zuidweg (Dorpsstraat) met daarop haaks gesitueerde wijken en kavels goed zichtbaar. Deze cultuurhistorische ontwikkeling van de veenkoloniën en het plangebied in het bijzonder, komen in Hoofdstuk 4 uitgebreid aan bod.

2.3.1

Dorpsstraat 49a

De Dorpsstraat heeft een 60 km/uursregime en bestaat uit één rijstrook. De Dorpsstraat is een van de belangrijkste toegangswegen naar de kern Elim. Langs de Dorpsstraat bevindt zich een groenstrook met een rij bomen. Van deze bomen zijn enkele beschermd. Langs de Dorpsstraat bevinden zich verspreid agrarische- en woonpercelen. De woningen bevinden zich relatief ver van de weg af, variërend van circa 10 meter tot 30 meter. Op afbeelding 2.4 is een straatbeeldfoto van de locatie toegevoegd.

Afbeelding 2.4 Straatbeeldfoto huidige situatie Dorpsstraat 49a (Bron: Google.Streetview.nl)

2.3.2

Marten Kuilerweg 7

De Marten Kuilerweg heeft een 60 km/uursregime en bestaat uit één rijstrook. Langs de Marten Kuilerweg staan verspreid enkele agrarische- en woonpercelen met een open karakter naar het achtererf. Op het achtererf zijn vervolgens de rafelige randen van enkele bossen zichtbaar. Deze bossen zijn onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Op afbeelding 2.5 is een straatbeeldfoto van de locatie toegevoegd.

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 12

23 augustus 2022

Afbeelding 2.5 Straatbeeldfoto huidige situatie Marten Kuilerweg 7 (Bron: Google.Streetview.nl)

2.4

Functionele structuur plangebied

Hieronder wordt de functionele structuur toegelicht. Tevens wordt de huidige situatie met bebouwing beschreven. Beide deelgebieden bevinden zich in het buitengebied van Elim. De omgeving in het buitengebied wordt gekenmerkt door agrarische percelen en grasland.

2.4.1

Dorpsstraat 49a

Op het perceel aan de Dorpsstraat 49a staat een oude agrarische schuur. De schuur staat bijna over de gehele breedte van het perceel gesitueerd. Aan de voorzijde van het perceel bevindt zich grasland. Achter de schuur bevindt zich een oude rijbak en grasland. Op afbeelding 2.6 is een luchtfoto van de locatie toegevoegd. Het plangebied is met een rode omlijning aangeduid.

Afbeelding 2.6 Luchtfoto huidige situatie Dorpsstraat 49a (Bron: Google.Streetview.nl)

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 13

23 augustus 2022

2.4.2

Marten Kuilerweg 7

Op het perceel aan de Marten Kuilerweg 7 staat een woning, een oude agrarische schuur en twee bijgebouwen. Aan de noordzijde van het perceel bevindt zich een in- en uitrit naar het achtergelegen perceel van de Marten Kuilerweg 7a. Op afbeelding 2.7 is een luchtfoto van de locatie toegevoegd. Het plangebied is met een rode omlijning aangeduid.

Afbeelding 2.7 Luchtfoto huidige situatie Marten Kuilerweg 7 (Bron: Google.Streetview.nl)

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 14

23 augustus 2022

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

3.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 3.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2.

Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3.

Sterke en gezonde steden en regio's

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4.

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 15

23 augustus 2022

3.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden i s scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans i s tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het i s van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

3.1.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR: voorganger van de NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 3.1.1.5 Toetsing aan het Rijksbeleid De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI. Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat toetsing noodzakelijk is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' wordt in Bro 1.1.1 als volgt gedefinieerd: stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord.

Toename van het ruimtebeslag is een belangrijke factor en daarnaast heeft de Afdeling uitgemaakt dat de bouw van 11 woningen niet BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 16

23 augustus 2022

als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De raad is van oordeel dat bij het realiseren van een dergelijk aantal woningen, het plan niet voorziet in een woningbouwlocatie of andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid, aanhef en onder i van het Bro. Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is dan ook niet van toepassing (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling voorziet in het realiseren van één extra woning in het kader van een Ruimte-voor-ruimte regeling. Gelet op het vorenstaande is de ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet van toepassing. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en geen sprake is van strijd met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid behelst een doorvertaling van hert Rijksbeleid en is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste betreffen de Omgevingsvisie Drenthe 2018 en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening Drenthe 2018.

3.2.1

Omgevingsvisie Drenthe 2018

3.2.1.1 Algemeen De Omgevingsvisie is hét strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. Met deze visie zet de provincie in op "het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe passend bij deze kernkwaliteiten." De kernkwaliteiten hebben betrekking op landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur. Tezamen geven deze kernkwaliteiten inhoud aan de Drentse ruimtelijke identiteit. In algemene zin streeft de provincie naar een robuuste ontwikkeling van de ruimtelijke dragers ofwel sociaal-economische structuur, het landbouwsysteem, het watersysteem en het natuursysteem. De provincie wil met haar ruimtelijk beleid anticiperen op een veranderende bevolkingssamenstelling en de effecten hiervan op de leefomgeving en de woningmarkt. Het gaat dan vooral om een ouder wordende bevolking, toenemende vraag naar levensloopbestendig wonen en zorgwonen en een daling van het aantal huishoudens, in met name de buitengebieden. De ambities voor de woningmarkt worden nader uitgewerkt in de Drentse woningmarktstrategie. Daarnaast heeft de provincie subsidieregelingen om herstructurering van de woningvoorraad te stimuleren. Er is ruimte voor woningbouw ter vervanging van landschapsontsierende (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen met de ruimte-voor-ruimte-regeling.

Dit onderwerp is ook vertaald in de Provinciale Omgevingsverordening (zie 3.2.2). Bij aantasting van de kernkwaliteiten wordt gestreefd naar compensatie. Hier geeft de provincie samen met gemeenten en andere partners nader invulling aan. 3.2.1.2 Ruimtelijkekwaliteit Ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit van Drenthe worden gestimuleerd. Deze kwaliteit zit in het zorgvuldig gebruikmaken van de ruimte, het behouden en waar mogelijk versterken van de kernkwaliteiten en het waarborgen van de kwaliteit van het milieu en de leefomgeving. Hierbij wordt niet enkel gekeken naar de bovengrond, maar houdt ook rekening met de eigenschappen en functies van de ondergrond. De ruimtelijke kwaliteit van Drenthe is hoog. Het tot dusver gevoerde ruimtelijk beleid heeft ertoe geleid dat ontwikkelingen nauwelijks los van de ondergrond en los van de cultuurhistorische basis hebben plaatsgevonden. Er is evenwicht tussen stad en platteland, tussen rust en dynamiek, tussen historie en heden. Het landschap is rijk aan herinneringen aan vroegere bewoning, kent karakteristieke bebouwingspatronen en borgt hoge natuurwaarden. De kernkwaliteiten vormen de belangrijkste basis voor het begrip 'ruimtelijke kwaliteit'. Daarnaast zijn zorgvuldig ruimtegebruik en milieu- en BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 17

23 augustus 2022

leefomgevingskwaliteit van belang. Op de 'visiekaart' is aangegeven dat het plangebied deel uitmaakt van 'landbouwgebied'. Dit bekent dat de landbouw ter plaatse maximale speelruimte krijgt. Bij inrichtingsmaatregelen wordt zo veel mogelijk rekening gehouden met de kernkwaliteiten. Ontwikkelingen in deze gebieden mogen daarom geen negatief effect hebben op de landbouw. Daarnaast geldt dat de waterhuishoudkundige inrichting eveneens wordt afgestemd op de functie 'landbouw'. De kernkwaliteiten die van provinciaal belang zijn, aangegeven op de kaart "Kernkwaliteiten". De kernkwaliteiten die niet op de kaart zijn aangegeven, vallen onder de verantwoordelijkheid van de gemeenten. Voor het plangebied gelden de volgende kernkwaliteiten: Kernkwaliteit Landschap: Veenkoloniën; Kernkwaliteit Cultuurhistorie: Deelgebied 9: het Hollandscheveld en Hoogeveen (respecteren, zie hoofdstuk 4); Kernkwaliteit Archeologie: Beschermingsniveau 1, generiek (archeologie) (zie paragraaf 5.8); Kernkwaliteit Aardkundige waarden: Beschermingsniveau generiek (aw); Kernkwaliteit Rust: Niet benoemde kwaliteiten.

3.2.1.3 Zorgvuldig ruimtegebruik Ruimtelijke kwaliteit zit in het zorgvuldig gebruik maken van de ruimte en in het waarborgen van de kwaliteit van het milieu en de leefomgeving. Om zorgvuldig ruimtegebruik in Drenthe te stimuleren, wordt gestreefd naar het bundelen van wonen en werken. Verdichting gaat voor uitbreiding. Extra ruimte voor wonen en werken is er in of aansluitend op het bestaande bebouwde gebied en gebundeld rond de regionale voorzieningen voor infrastructuur en openbaar vervoer. Uiteraard is het niet de bedoeling dat dit streven ten koste gaat van cultuurhistorisch waardevolle dorpskernen. In zulke situaties met de betrokken partijen gezocht naar een maatwerkoplossing. 3.2.1.4 Toetsing aan de OmgevingsvisieDrenthe 2018 De kaart 'kernkwaliteit landschap' deelt het plangebied in bij 'landschap van de veenkoloniën'. Van provinciaal belang binnen dit landschapstype is de "orthogonale samenhang tussen het systematische ontginningspatroon van grootschalige openheid met kenmerkende wijkenstructuur en de bebouwingslinten met daaruit opgaande percelen." Het beleid is hier gericht op het behouden en versterken van de samenhang en de openheid met de wijken en de rechtlijnige landschapsstructuur.

Daarnaast ligt het plangebied op grond van de kaart 'kernkwaliteit cultuurhistorie' in deelgebied 9, 'het Hollandscheveld en Hoogeveen - kruising van richtingen', waarvoor geldt dat de provincie inzet op het waarborgen van de cultuurhistorische samenhang voor de toekomst ('respecteren'). Initiatiefnemers hebben de verantwoordelijkheid om de cultuurhistorische hoofdstructuur als inspiratiebron te benutten voor ontwikkelingen, aldus de Omgevingsvisie. Het voornemen gaat hierop in door de woning als ontwerp een eenvoudige hoofdvorm te realiseren met de nokrichting dwars op de Dorpsstraat. De situering zal zodoende passen binnen de lintbebouwing waarbij de voorzijde aan de Dorpsstraat gesitueerd is. Tevens blijft er een minimale afstand van 10 meter tot de bomen behouden. Op de kaarten 'kernkwaliteit natuur', 'kernkwaliteit archeologie', 'kernkwaliteit aardkundige waarde' en 'kernkwaliteit rust' zijn alleen generieke beschermingsniveaus aan het plangebied toegekend. Dit betekent dat er plaatselijk geen specifieke waarden bekend zijn. De overige kaarten van de Omgevingsvisie geven eveneens geen specifieke waarden of belemmeringen voor het plangebied aan. Het voornemen is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Drenthe 2018 en vormt geen belemmering voor het voornemen.

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 18

23 augustus 2022

3.2.2

Omgevingsverordening Drenthe 2018

3.2.2.1 Artikel 2.16 Ruimte voor ruimte regeling In de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe (vastgesteld dd. 3 oktober 2018) is het beleid uit de Omgevingsvisie Drenthe 2018 vertaald naar concrete regels. In artikel 2.16 van de Omgevingsverordening is de ruimte-voor-ruimte regeling opgenomen. In dit artikel is het volgende bepaald: 1. 2.

Een ruimtelijk plan voor een gebied, niet gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied, kan voorzien in een ruimte-voor-ruimte regeling a l s in dat gebied voormalige agrarische bedrijfsbebouwing aanwezig i s . De ruimte-voor-ruimte regeling wordt vormgegeven met inachtneming van het volgende: a. toepassing van de regeling i s alleen mogelijk voor agrarische bedrijfsbebouwing die op 2 juni 2010 a l aanwezig was; b. de randvoorwaarde dat de sloopnorm voor 1 compensatiewoning tenminste 750 m² en tenminste 2.000 m² voor maximaal 2 compensatiewoningen aan agrarisch bedrijfsbebouwing bedraagt; c. een beperkte afwijking van de onder b genoemde randvoorwaarde i s mogelijk mits sprake i s van een extra kwaliteitsslag; d. in het ruimtelijk plan mag de mogelijkheid worden geboden tot het samenvoegen van agrarische bebouwing op meerdere percelen (saldering) om te kunnen komen tot de sloopnorm van 750 m² of tot 2.000 m²; e. randvoorwaarden voor inpassing, omvang, inhoud en uiterlijk van de compensatiewoning worden vastgelegd; f. de randvoorwaarde dat bouw van een compensatiewoning niet plaatsvindt in gebieden die op kaart D3 (Natuurnetwerk Nederland) en/of kaart D11 (Beekdal en bergingsgebied) zijn aangeduid, tenzij de oorspronkelijke agrarische bedrijfsbebouwing wordt verwijderd in de betreffende gebieden.

3.2.2.1.1 Toetsing initiatief aan artikel 2.16 Voorliggend plan past binnen de hiervoor staande regels van artikel 2.16. aangezien: 1. 2.

De locatie ligt niet binnen stedelijk gebied. In dit gebied i s echter wel voormalige agrarische bedrijfsbebouwing aanwezig. met inachtneming van: a. de te slopen agrarische bedrijfsbebouwing dateert van voor 2 juni 2010 (2a); b. er wordt voor tenminste 750 m² aan bebouwing gesloopt. Dit i s genoeg voor één compensatiewoning; c. de minimale e is staande in (b) wordt ruim gehaald; d. er worden op twee percelen aan voormalig agrarische bebouwing gesloopt om te komen tot de sloopnorm van 750 m²; e. de randvoorwaarden voor inpassing, omvang, inhoud en uiterlijk van de compensatiewoning zijn in dit bestemmingsplan en/of in het kader van de welstandstoetsing geregeld (2e); f. de nieuwbouw vindt niet plaats binnen het Natuurnetwerk Nederland of het Beekdal en bergingsgebied (2f, zie hierna).

De bijlagenkaarten van de Omgevingsverordening geven voor het plangebied het volgende aan: Gebiedsnormen wateroverlast: grasland (1: 10). In 5.3 wordt op de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding ingegaan. Bodemenergie diepte formatie van Breda: Top Formatie van Breda tussen -160 en - 140 m (t.o.v. NAP). Op grond hiervan gelden beperkingen voor plaatselijke temperatuuropslag en ondiepe geothermie. Bestaand Stedelijk Gebied (BSG): het plangebied valt buiten de begrenzing van BSG. Kernkwaliteit Aardkundige waarden: generieke bescherming. Zie 5.2 Kernkwaliteit Cultuurhistorie: respecteren. Zie Hoofdstuk 4 en paragraaf 5.2 waar ingegaan wordt op de cultuurhistorische ontwikkeling van het plangebied. Kernkwaliteit Landschap: veenkoloniën. De kernkwaliteiten van het veenkoloniale landschap vormen de basis voor het landschappelijk ontwerp dat in Hoofdstuk 4 wordt toegelicht. Landbouwgebied: de landbouw krijgt maximale speelruimte. Uit 5.3 en 5.6 blijkt dat de BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 19

23 augustus 2022

vervangende nieuwbouw qua 'milieu' en 'water' geen belemmeringen oplevert voor agrarische bedrijven in de omgeving van het plangebied.

3.2.3

Toetsing aan de Omgevingsverordening Drenthe 2018

Het voornemen is in overeenstemming met de Omgevingsverordening Drenthe 2018 en vormt geen belemmering voor het voornemen.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Structuurvisie Hoogeveen 2015-2030

Als vervolg op de Toekomstvisie is op 23 december 2014 door de gemeenteraad de Structuurvisie Hoogeveen 2015–2030 vastgesteld. Deze Structuurvisie is eigenlijk de ruimtelijke vertaling van de Toekomstvisie. Hij spreekt zich uit over de ruimtelijke ontwikkeling van de gehele gemeente en beschrijft de huidige en gewenste waarden en kwaliteiten voor het buitengebied, de dorpen en de stad. De Structuurvisie is een voorbeeld van planning van onderop, vanuit het lokale denken. Deze Structuurvisie heeft daarom het oude POP II niet als vertrekpunt genomen, maar nam een voorschot op de nieuwe Omgevingsvisie Drenthe. Deze aanpak past overigens goed binnen de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk. Het Rijk laat meer over aan gemeenten en provincies. De Structuurvisie gaat in op verschillende onderdelen van de stad. Daarbij is een volgorde van binnen naar buiten aangehouden, vanuit het hart naar de stadsranden. De doelstelling is primair om het aantrekkelijke winkelbestand voor de toekomst te waarborgen door een prettiger verblijfsklimaat te scheppen. In de Structuurvisie wordt niet expliciet ingegaan op de verschillende woonwijken die rondom het centrum liggen. De herstructurering van de oudere wijken wordt beschouwd als een autonoom proces, dat zich geleidelijk en over vele jaren zal voltrekken.

Het woonprogramma wordt hierin uiteindelijk uitgewerkt, vanuit een onderbouwing in de Woonvisie 2011 – 2020. De Structuurvisie beschrijft hiervoor de ruimtelijke kaders en de uitgangspunten voor het proces van herstructurering, die neerkomen op het toepassen van maatwerk. De visie op het wonen vanuit de Structuurvisie 2004, is daarentegen gericht op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad en op het aanbieden van nieuwe woonmilieus in de stad, de dorpen en in het landelijk gebied. De aandacht voor de woonopgave verschuift van kwantiteit naar kwaliteit. De focus van woningbouw ligt de komende jaren op de stad. Daarnaast wordt gekozen voor geconcentreerde groei bij de dorpen en in het landelijk gebied. De marktvraag bepaalt uiteindelijk welke woningen op welke beschikbare locatie, hoeveel en in welk tempo gebouwd gaat worden. 3.3.1.1 Toetsing aan de Structuurvisie Hoogeveen 2015-2030 Het voornemen voorziet door toepassing van de ruimte-voor-ruimte-regeling in het toevoegen van een woning aan de zuidzijde van de kern Elim. Enerzijds zorgt de ontwikkeling voor de afbraak van landschapsontsierende bebouwing in het buitengebied. Anderzijds wordt een woning gerealiseerd die voorziet in een concrete woningbehoefte.

3.3.2

Structuurvisie Hoogeveen 2.0

De Structuurvisie uit 2004 is nog steeds een inspirerende, ambitieuze, integrale ruimtelijke visie, die in stand blijft en met “Structuurvisie Hoogeveen 2.0” op onderdelen wordt bijgesteld. De visie geeft aan hoe Hoogeveen tot 2030 omgaat met thema's als wonen, voorzieningen, bedrijvigheid, bereikbaarheid, landschap en duurzaamheid. Duurzame kwaliteit is en blijft daarbij de rode draad. BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 20

23 augustus 2022

De geactualiseerde structuurvisie is op 13 december 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. In de visie kiest Hoogeveen voor beheerste groei waarbij de focus van woningbouw ligt op inbreiding in de stad. Daarnaast wordt gekozen voor geconcentreerde groei bij de dorpen en het landelijke gebied, passend bij de vraag. Voor het landelijk wonen zijn er kansen in de landgoederenzone en de kanalenzone. 3.3.2.1 Toetsing aan Structuurvisie Hoogeveen 2.0 In de visie wordt gesteld dat de focus ligt op inbreiding van de stad en geconcentreerde groei bij de dorpen en in het landelijk gebied waarbij wordt ingezet op kleinschalige initiatieven. Het voornemen een woning te realiseren met toepassing van de ruimte-voor-ruimte-regeling valt dan ook binnen deze kleinschalige activiteit en het geconcentreerd toevoegen van een woning nabij de kern langs een lint. Tevens wordt de kwaliteit van het gebied verbetert door de sloop van landschapontsierende bebouwing.

3.3.3

Toekomstvisie Hoogeveen

In april 2018 is de Toekomstvisie Hoogeveen vastgesteld door de gemeenteraad. Deze toekomstvisie met bijbehorende stukken is bedoeld als omgevingsvisie in het kader van de Omgevingswet. De structuurvisie (vastgesteld in 2004 en geactualiseerd in 2012) is nog steeds een inspirerende, ambitieuze, integrale ruimtelijke visie die volledig van kracht blijft. In de toekomstvisie Hoogeveen wordt ingegaan op ambities op het gebeid van wonen, voorzieningen, bedrijvigheid en bereikbaarheid, landschap en de opgave voor de fysieke leefomgeving. Met betrekking tot wonen wenst Hoogeveen een goede woongemeente te zijn waar iedereen een thuis vindt. Waarbij betaalbaar wonen voor iedereen mogelijk moet zijn. De focus wordt gelegd op het wonen in de kern Hoogeveen en de realisatie van aansprekende stedelijke woonmilieus, passend bij de vraag en met behoud van groene open ruimtes. Om aan deze toenemende vraag in de kern te voldoen wordt ook gekeken naar uitbreidingslocaties. In de dorpen ligt het accent op het uitvoeren van de huidige bouwplannen en bieden we ruimte voor specifieke woonwensen. Verder wenst Hoogeveen manieren te vinden om alle woningen sneller te verduurzamen en de bestaande buurten en dorpen aantrekkelijk te houden. 3.3.3.1 Toetsing aan ToekomstvisieHoogeveen De Toekomstvisie verkiest kwaliteit boven kwantiteit en het versterken van het bestaande boven groei.

In de Toekomstvisie wordt ingezet op het versterken van de huidige kwaliteiten waaronder de landelijke en cultuurhistorische kwaliteit. Het invulling geven aan de ruimte-voor-ruimte-regeling met de sloop van landschapsontsierende bebouwing en het realiseren van een goed ingepast woonerf voorziet hierin.

3.3.4

Woonvisie 2017-2020

Met deze visie zet de gemeente de koers uit op het gebied van wonen voor de komende jaren. De visie bevat concrete ambities en acties voor de korte termijn. Deze ambities voor de komende vijf jaar is wel geplaatst in de ontwikkelingen en trends voor een langere termijn. Deze woonvisie vervangt het beleidskader dat werd vastgesteld in 2011. De richting ingezet in 2011 wordt doorgezet voor de periode richting 2025. Voor de periode 2016-2025 wordt rekening gehouden met een woningbehoefte van netto 1.100 woningen. Dit is gebaseerd op een tussenscenario: De ambitie en de verwachting i s dat de binnenlandse vraag aantrekt tot een niveau dat weliswaar niet zo hoog i s a l s voor de woningmarktcrisis, maar dat wel hoger ligt dan de laatste jaren: 950 woningen; De verwachting dat het aantal blijvende statushouders terugvalt naar het langjarig gemiddelde: 165 benodigde woningen. BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 21

23 augustus 2022

Om daadwerkelijk ruim 1.100 woningen te kunnen realiseren, moet de gemeente enige overmaat aanhouden in onze woningbouwprogrammering. Niet alle plannen zijn even gemakkelijk ontwikkelbaar en niet alle locaties lenen zich voor elke type woningen. Gemiddeld komt 30% van de locaties later of helemaal niet tot ontwikkeling. De gemeente heeft daarom concrete bouwruimte nodig voor ca. 1.600 woningen in tien jaar. Zo bouwt men flexibiliteit en keuzevrijheid in om, ongeacht veranderingen of obstakels, toch in de behoefte te voorzien. Daarmee voorkomen we onnodige uitstroom van huishoudens uit Hoogeveen. In de visie staat het volgende motto centraal: “Waar iedereen zijn thuis vindt”. Dat geldt voor iedereen, ongeacht zijn of haar leeftijd, inkomen, gezinssamenstelling, gezondheid of afkomst. Om die visie te verwezenlijken zijn vier hoofdambities benoemd. 1. 2. 3. 4.

behoud van kwaliteit en gewildheid; toevoegen wat gevraagd wordt; voor iedereen betaalbaar; ouderdom of zorg: ook dan goed wonen.

3.3.4.1 Toetsing aan Woonvisie 2017-2020 Het voornemen voorziet in de toevoeging van een compensatiewoning middels toepassing van de Ruimte-voor-ruimte regeling. Door het toevoegen van de vrijstaande woning wordt het aanbod van dergelijke woningen verruimd. Het aanbod van dergelijke woningen is te klein om in de vraag te voorzien. Daarnaast is er sprake van het bouwen voor de lokale behoefte. Door de toevoeging van de compensatiewoning wordt er een kwalitatieve toekomstbestendige woning toegevoegd waar specifiek behoefte naar is.

3.3.5

Nota Ruimtelijke Kwaliteit

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit is de vervanger van de Welstandsnota uit 2007. In de nota staan eisen aan de gebouwde omgeving om zodoende een goede ruimtelijke kwaliteit te kunnen waarborgen. Een goede ruimtelijke kwaliteit levert een bijdrage aan de leefbaarheid, duurzaamheid en identiteit. Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving verhoogt bovendien de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat. Een groot gedeelte van de gemeente in ingedeeld in een bepaald gebiedstypen. Per gebiedstypen zijn enkele 'Gebiedscriteria' opgesteld. een bouwplan gelegen in een gebiedstypen moet vervolgens aan de gestelde criteria voldoen. De overige gronden behoren tot 'Vrije gebieden'. Voor vrije gebieden geldt dat de gemeente gebruik kan maken van de excessenregeling. De excessenregeling is bedoeld om excessen op het gebied van ruimtelijke kwaliteit tegen te gaan. De regeling geldt voor gebouwen en bouwwerken, welke in het verleden zijn gebouwd of die zodanig veranderen dat het 'heftige reacties' oproept. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit toetst de bouwplannen van gebouwen en bouwwerken aan de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. 3.3.5.1 Toetsing aan Nota RuimtelijkeKwaliteit Het plangebied bevindt zich niet in één van de gemaakte gebiedstypen en hoeft zodoende zich niet te houden aan de gebiedscriteria. Echter geldt wel de excessenregeling waaraan het bouwplan zal moeten voldoen.

3.3.6

Conclusie

Het rijksbeleid werkt indirect door via het provinciaal beleid. Voor dit bestemmingsplan kan geconcludeerd worden dat het plan niet in strijd is met het geldende provinciale- en gemeentelijke beleid.

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 22

23 augustus 2022

Hoofdstuk 4 4.1

Gewenste ontwikkeling en uitgangspunten

Cultuurhistorie

Het plangebied is onderdeel van de veenkoloniën. Halverwege de 17e eeuw zijn de veengronden in de gemeente Hoogeveen in cultuur gebracht. Dit is een proces van meer dan twee eeuwen geweest. In 1632 start de 'Compagnie van 5000 morgen' met de ontginningen. Al snel worden er ondercompagnieën gevormd die elk een eigen deel van het veen ontgraven. In de huidige landschappelijke opzet is dat nog te zien. De grenzen tussen de compagnieën zijn vaak herkenbaar als dijk of achtergrens. Aan weerszijden van deze grens is te zien hoe de verkaveling (als resultaat van de ontginning) verandert van opzet en richting. De Hoogeveensche Vaart vormt de centrale drager van de ontginningen. In deze vaart wordt een stelsel van sluizen aangelegd, waarvan er nu nog twee resteren. Vanaf de Hoogeveensche Vaart worden verschillende opgaanden gegraven, zoals de Hollandscheveldse Opgaande (door de Hollandsche Compagnie), de Zuidwoldiger Opgaande (de marke van Steenbergen en Ten Arlo), de Krakeelsche Opgaande (Bentinck) en Zuideropgaande. Deze opgaanden vormen de hoofdas in een ontginningsblok. Haaks op de opgaanden werden wijken gegraven voor de afvoer van overtollig water en het gestoken turf. Met de ontginningen komen ook de kolonisten. De bewoning concentreert zich aanvankelijk langs de hoofdontginningsassen: de opgaanden en de Hoogeveensche Vaart.

Elim is pas in de 20e eeuw ontstaan als verveningsdorp in het Hollandscheveld en omgeving. Het veenontginningslandschap is als een rechte noord-zuidweg (Dorpsstraat) met daarop haaks gesitueerde wijken en kavels goed zichtbaar. Met name bij het deelgebied aan de Dorpsstraat 49a is deze structuur goed zichtbaar.

4.2

Erfinrichting

Beide deelgebieden zijn momenteel goed landschappelijk ingepast. Ter plekke van de te slopen schuren aan de Marten Kuilerweg zal enkel gras worden ingezaaid ter plekke van de te slopen schuur. Zodoende wordt de openheid van het landschap verbeterd en ontstaat er weer een zichtlijn naar het achterterrein en de bosrand. Aan de Dorpsstraat blijven de kenmerkende bomen langs de weg intact. De nieuwe woning wordt op nagenoeg dezelfde plek als de oude schuur gesitueerd (op voldoende afstand van de bestaande bomen). De woning zal met de voorzijde aan de Dorpsstraat komen met de nokrichting dwars op de Dorpsstraat. Op het achterterrein blijft de agrarische bestemming behouden. Dit zal dan ook zoals in de huidige situatie een grasland blijven met enkele bomen. De afstand tot de naastgelegen percelen wordt vastgelegd en zodoende behouden voor inkijk naar het achterterrein. De exacte verschijningsvorm en situering van het hoofdgebouw staat niet vast. Echter zijn zoals hierboven omschreven enkele richtlijnen en kaders opgesteld waaraan het plan moet voldoen. Zodoende zal de situering en de hoofdvorm van de woning passen binnen de lintbebouwing van de Dorpsstraat. In het Ruimtelijke kwaliteitsplan, toegevoegd als Bijlage 1 van deze toelichting, zijn enkele voorbeelden van gebouwen toegevoegd die passend zijn in de bestaande omgeving.

De uiteindelijke bouwplannen worden voorgelegd aan de gemeente. De verschijningsvorm en situering van de woning zal invloed hebben op de inrichting van de tuin en achtererf aan de Dorpsstraat 49a. De toekomstige erfinrichtingen zijn op afbeelding 4.1 en 4.2 zichtbaar.

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 23

23 augustus 2022

Afbeelding 4.1 Erfinrichtingsplan Dorpsstraat 49a (Bron: Initiatiefnemer)

Afbeelding 4.2 Erfinrichtingsplan Marten Kuilerweg 7 (Bron: Initiatiefnemer)

4.3

Sloopverplichting

Belangrijk uitgangspunt voor de in dit plan besloten ontwikkeling is het bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en tevens ruimte te bieden aan ontwikkelingen die de sociale en economische vitaliteit van het landelijk gebied vergroten. Om een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit te bereiken, wordt landschapontsierende bebouwing gesloopt en zal de te behouden en nieuwe bebouwing op een verantwoorde manier worden ingepast in het landschap. Om in aanmerking te komen voor deelname aan de gemeentelijke Ruimte-voor-ruimte regeling dient minimaal 750 m2 aan landschapontsierende bebouwing te worden gesloopt. Ter compensatie hiervan kan één compensatiewoning worden verkregen. De compensatie woning is stedenbouwkundig niet wenselijk aan de Marten Kuilerweg 7, en zal zodoende aan de Dorpsstraat 49a gerealiseerd worden. Binnen het deelgebied Marten Kuilerweg 7, wordt (759+108=) 867 m² aan bebouwing gesloopt. Aan BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 24

23 augustus 2022

de Dorpsstraat 49a, wordt 366 m² aan bebouwing gesloopt. Zodoende wordt in voorliggend geval in totaal voor 1.233 m2 aan landschapontsierende bebouwing gesloopt. Deze sloopopgave is meegenomen als voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan. Op het deelgebied blijven twee kleine schuren behouden ten behoeve van de woning en onderhoud van het landschap. De schuren hebben een oppervlakte van 85 m² en 111 m². Binnen het bestemmingsplan is het toegestaan om bij een woning voor maximaal 200 m² aan bijgebouwen te hebben. De te slopen bebouwing is in afbeelding 4.3 met een rood vlak en zwarte pijl aangeduid.

Afbeelding 4.3 Sloopverplichting Dorpsstraat 49a (Bron: BJZ.nu)

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 25

23 augustus 2022

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 26

23 augustus 2022

Hoofdstuk 5 5.1

Bodem

5.1.1

Normstelling

Omgevingsaspecten

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

5.1.2

Onderzoek en conclusie

Door Terra Agribusiness B.V. is een bodemonderzoek uitgevoerd welke is toegevoegd als Bijlage 2 en Bijlage 3 van deze toelichting. Hieronder zijn de resultaten van het onderzoek en de conclusie samengevat. 5.1.2.1 Situatie Dorpsstraat 49a Verkennend bodemonderzoekNEN5740 Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn boringen en inspectiegaten uitgevoerd ten behoeve van een bodemonderzoek conform de NEN5740 en NEN5707. Gehele locatie In het bovengrondmengmonster bm1 zijn geen verhogingen aangetroffen. In het bovengrondmengmonster bm2 is een lichte verhoging PAK 10 VROM aangetroffen en in het bovengrondmengmonster bm3 zijn lichte verhogingen kwik en lood aangetroffen. In het grondwatermonster (PB1 WM1) is een lichte verhoging naftaleen aangetroffen. Op basis van onderhavig onderzoek wordt voor dit onderdeel een nader bodemonderzoek voor deze locatie niet noodzakelijk geacht. De onderzoekslocatie wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt voor dit onderdeel geschikt geacht voor het beoogde gebruik (wonen). Verkennend bodemonderzoekNEN5707 "asbest in bodem" Tijdens de maaiveld- inspectie zijn ter plaatse van de onderzoekslocatie geen asbestverdachte materialen op het maaiveld aangetroffen. Gehele locatie Ter plaatse van de locatie zijn meerdere inspectiegaten gegraven, bemonsterd en geanalyseerd op de aanwezigheid van asbest. In het mengmonster mm1 is analytisch geen asbest aangetroffen.

Het mengmonster mm2 en monster 7a zijn licht asbesthoudend; de gewogen asbestgehalten zijn ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. Er dient opgemerkt te worden dat in het monster van 7a asbestverdachte vezels zijn aangetroffen in de fractie <0,5mm. Er wordt echter niet verwacht dat hierdoor de interventiewaarde zal worden overschreden middels een SEM-analyse. BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 27

23 augustus 2022

De resultaten van onderhavig onderzoek geven geen aanleiding voor het uitvoeren van aanvullend bodemonderzoek of sanerende maatregelen in de grond. Er is echter niet voldoende uitgesloten of de puin/granulaat verharding asbest onder de nom (100 mg/kg d.s. bevat. Het onderzoek naar de asbesthoudendheid van de puin/granulaatverharding (NEN 5898) heeft een indicatief karakter. De puin/granulaat verharding is nog niet voldoende onderzocht. Om uit te sluiten of het gehalte aan asbest in de puin/granulaatverharding onder de norm is moet hier in het kader van de veiligheid en de bestemmingswijziging een onderzoek naar asbest in puin conform NEN 5898 uitgevoerd worden. In het kader van het Besluit asbestwegen is het verboden om puinwegen/verhardingen die asbest bevatten in gebruik te hebben. Derhalve wordt ook in het kader van het besluit asbestwegen aanbevolen om hier een onderzoek conform NEN 5898 uit te voeren. Het genoemde onderzoek conform NEN 5898 zal worden verricht en de resultaten worden later verwerkt. 5.1.2.2 Situatie Marten Kuilerweg 7 Verkennend bodemonderzoekNEN5707 "asbest in bodem" Druppelzones Ter plaatse van elke druppelzone zijn twee inspectiesleuven gegraven en is er een mengmonster samengesteld. Op het maaiveld en in de sleuven is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen.

De gewogen asbestgehalten in alle druppelzones zijn hoger dan de interventiewaarde (100 mg/kg ds). Tevens zijn er asbestverdachte vezels aangetroffen in de fractie <0,5mm. Formeel geven de aangetroffen verhogingen aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek. Echter is naar de mening van Terra Agribusiness een reden om af te zien van een nader onderzoek ter plaatse van de druppelzones 1 en 3. Het "Bijzonder inventariserend onderzoek, erosie van asbestdaken" van Geofox-Lexmond (20131980/JOOS, d.d. 29-9-2014) heeft onderzocht dat de verontreiniging in de bodem van de afwateringszone van dakgootloze asbestdaken zich lijkt te beperken tot een diepte van 10cm bij een horizontale spreiding van circa 1 meter. De resultaten van onderhavig onderzoek geven aanleiding voor het uitvoeren van sanerende maatregelen. Alvorens er met de sloopwerkzaamheden of bouwwerkzaamheden worden begonnen zal de sterke verontreiniging met asbest gesaneerd moeten worden. Dit bodemonderzoek is nog niet voldoende om over te gaan tot sanering. Voordat er met de sanering kan worden begonnen dient er onderbouwd te worden of de verontreiniging veroorzaakt is voor 1993 of na 1993. Dit heeft gevolgen voor het saneringstraject en de terugsaneerwaarde. Indien de verontreiniging is veroorzaakt na 1993 dan is de terugsaneerwaarde 0 mg/kg d.s.

Indien de verontreiniging is veroorzaakt voor 1993 moet een SEM-analyse op respirabele vezels uitsluitsel geven over de terugsaneerwaarde. Indien de verontreiniging is veroorzaakt voor 1993 en er zijn geen respirabele vezels gemeten dan is de terugsaneerwaarde 100 mg/kg d.s. Indien er wel respirable vezels meer dan 10 mg/kg d.s. zijn gemeten dan zal de terugsaneerwaarde tot onder deze 10 mg/kg (feitelijk 0 mg/kg) moeten zijn. Omdat er in dit bodemonderzoek geen SEM-analyse is uitgevoerd (zeeffractie < 0,5 bevat wel asbestverdachte vezels) is de terugsaneerwaarde voor het geval dat de verontreiniging voor 1993 is ontstaan niet vast te stellen. Om de terugsaneerwaarde alsnog vast te kunnen stellen kan ervoor gekozen worden om alsnog een SEM-analyse uit te voeren. Het advies is om voor andere praktischere mogelijkheid te kiezen. Dit is om de ontgraving zowel horizontaal als verticaal (20 cm) ruim aan te houden en als terugsaneerwaarde ook in geval 0 mg/kg d.s. aan te houden. Indien er gesaneerd gaat worden zullen alle druppelzones van alle asbestdaken van alle te slopen gebouwen zonder goten en zonder verhardingen meegenomen moeten worden in de sanering.

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 28

23 augustus 2022

5.2

Archeologie en Cultuurhistorie

5.2.1

Normstelling

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in juli 2022 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn archeologische monumenten kaarten en gemeentelijke cultuurhistorische beleidskaarten opgesteld. De Archeologische Monumenten Kaart (AMK) bevat een overzicht van belangrijke archeologische terreinen in Nederland. In het plangebied zijn geen archeologische monumenten aanwezig waarmee rekening gehouden dient te worden.

5.2.2

Onderzoek en conclusie

Voor de locatie aan de Dorpsstraat geldt , op grond van de beheersverordening 'Buitengebied Zuid Hoogeveen 2018', geen archeologische verwachting. Voor het deelgebied geldt geen dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' die archeologisch onderzoek vereist. Archeologisch onderzoek kan voor deze locatie achterwege blijven Voor de locatie aan de Marten Kuilerweg 7 geldt, op grond van de beheersverordening Buitengebied Zuid Hoogeveen 2018, wel een archeologische verwachting. Voor het deelgebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Op grond daarvan is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning werkzaamheden uit te voeren waarbij grond geroerd wordt met een (gezamenlijk) geroerde oppervlakte groter dan 1000 m² en een diepte van 0,3 m. Wanneer deze waarden worden overschreden dient de initiatiefnemer een archeologisch onderzoeksrapport te overleggen. Om het voornemen mogelijk te maken wordt het oppervlakte van 1000 m² niet overschreden en de grond niet dieper geroerd dan 0,3 m. Tevens bevinden zich gelet op de 'Cultuurhistorische beleidskaart Gemeente Hoogeveen' geen cultuurhistorisch waardevolle elementen binnen het plangebied. Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor het voornemen.

5.3

Water

5.3.1

Algemeen

In dit bestemmingsplan worden wel nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Deze waterparagraaf is erop gericht om de actuele watersituatie en het actuele waterbeleid in beeld te brengen. Daarnaast is de waterparagraaf vooral bedoeld om een brug te slaan naar de procedures en toetsingsinstrumenten van de waterbeheerder. De gemeente Hoogeveen is gelegen in het beheersgebied van het waterschap Drents Overijsselse Delta en het waterschap Vechtstromen, welke beiden verantwoordelijk zijn voor het waterkwantiteit- en waterkwaliteitsbeheer.

BG Zuid 2018, deelplan Dorpsstraat 49a Elim ontwerp

NL.IMRO.0118.2021BP9000006-ON01 29

23 augustus 2022

5.3.2

Normstelling

De waterschappen Drents Overijsselse Delta en Vechtstromen vormen samen met waterschap Rijn en IJssel het waterschapsgebied Rijn-Oost. De waterschappen hebben hun beleid voor stedelijk waterbeheer vastgelegd in de gezamenlijke beleidsnotitie 'Water Raakt'. Deze notitie vormt op hoofdlijnen het beleid voor de wijze waarop de waterschappen in stedelijk gebied invulling geven aan het waterbeheer. Het waterbeheer richt zich op de volgende drie beleidsthema's: 1.