1.4 Concept woonzorgvisie 18 oktober 2022.pdf

2.

Binnen de woonzorgzones maken we ruimte voor gespikkelde en geclusterde woonvormen voor mensen met een verstandelijke/lichamelijke beperking en mensen die een andere vorm van zorg of ondersteuning nodig hebben. Dit zijn zelfstandige of geclusterde woningen waar zorg of ondersteuning geleverd kan worden. Het gaat om de volgende aantallen tot 2030: • 150 geclusterde woningen voor mensen met een verstandelijke beperking • 60 gespikkelde woningen

3.

We faciliteren planologisch het splitsen van grotere woningen naar boven/benedenwoningen evenals de realisatie van concepten als hofjeswoningen. Daarnaast onderzoeken we of er vraag is naar de realisatie van pre-mantelzorgwoningen en hoe we deze ontwikkeling kunnen ondersteunen vanuit de gemeente. Een pre-mantelzorgwoning is een mantelzorgwoning die is aangesloten op een bestaande woning voordat de mantelzorg daadwerkelijk nodig is.. Dit is met name belangrijk in gebieden buiten de woonzorgzones. Zo houden we ruimte voor het stimuleren van particulier initiatief in dorpen.

Gebieden buiten de woonzorgzones

4.

In het geval dat iemand echt niet meer in zijn eigen woning kan blijven wonen en gedwongen moet verhuizen (denk aan kwetsbare senioren of mensen met onbegrepen gedrag) blijven we begeleiding bieden bij integratie in de wijk. Dit gaat in eerste instantie via welzijnswerk of de zorgaanbieder. Indien nodig vullen het Smederijteam en het Sociaal wijkteam hierop aan (voor maatregelen met betrekking tot leefbaarheid, zie thema 4).

Hoogeveen (kern) [PM wijken dorpen waar 24uurszorg geleverd wordt]

5.

We stimuleren het realiseren van levensloopgeschikte woningen nabij voorzieningen via het toetsingskader woningbouw. Hierbij stellen we Woonkeur (of gelijkwaardig) als standaard voor de definitie levensloopgeschikt. Het gaat hier om gelijkvloerse woningen met ten minste twee maar bij voorkeur drie slaapkamers. Onze partners geven namelijk aan dat veel ouderen die een andere woning zoeken, wel de ruimte willen. Zij willen in ieder geval ruimte hebben voor logerende (klein)kinderen, en eventueel een extra werk-/hobbykamer. Deze vraag speelt sterker in het particuliere dan in het sociale huursegment. Daar zullen afhangend van de doelgroep ook kleinere (en goedkopere) levensloopgeschikte huurwoningen nodig zijn.

Hele gemeente

Hoogeveen (kern)[PM wijken dorpen waar 24uurszorg geleverd wordt]

Hoogeveen (kern) [PM wijken dorpen waar 24uurszorg geleverd wordt]

22

Thema 3 Wonen met een zorg- of ondersteuningsvraag Maatregelen

#

Actie

Extra aandacht

Samenwerking

6.

We werken aan een lokale overlegstructuur met de ketenpartners (corporaties en zorgpartijen) in samenhang met de Smederijen wijkteams en de sociale wijkteams. Deze groep komt ongeveer 2x per jaar bij elkaar. In de overleggen maken we over de zorginfrastructuur gezamenlijk (prestatie)afspraken rondom wonen en zorg. Hierbij zorgen we voor samenhang met de reguliere prestatieafspraken. De afspraken gaan naast de te realiseren woningen, ook over afspraken om vanuit de plekken die geschikt zijn voor 24uurszorg ook zorg te verlenen aan ouderen en overige doelgroepen die in de directe omgeving wonen. Zo organiseren we een fijnmazig netwerk van zorg in de woonzorgzones waar zorgpartijen intensief samenwerken, ongeacht de primaire doelgroep die ze bedienen. Hierbij betrekken we ook professionals zoals casemanagers en buurtondersteuners en de smederijen.

Hele gemeente

7.

We zoeken samenwerking met onze lokale en regionale partners om het aandeel woningen dat jaarlijks via het Uitstroom convenant: Weer Thuis beschikbaar komt voor de huisvesting van uitstromers geleidelijk op te hogen van 18 per jaar nu, naar 30-40 per jaar in 2030. We monitoren elke twee jaar of de uitstroom ook daadwerkelijk op gang komt en passen het tempo van verhogen hierop aan.

Hele gemeente

8.

We bieden ruimte en werken mee aan collectieve woningbouwinitiatieven uit de dorpen via het toetsingskader woningbouw. Ook zoeken we mensen actief op. Denk aan informatiemarkten, projectmatige ondersteuning en het opstellen van stappenplannen etc (dit doen we als onderdeel van actie 2 onder beïnvloeding van Thema 2).

Pesse, Fluitenberg, Elim, Hollandscheveld

9.

We behouden bestaande buurt en wijkcentra in de wijken als ontmoetingsplek en plaats voor gezamenlijke activiteiten. Samen met de wijk en buurtcentra onderzoeken we waar kansen liggen voor de toekomst.

Hele gemeente,

10.

We begeleiden kwetsbare bewoners als zij voor de juiste zorg- en/of ondersteuning moeten verhuizen naar een andere kern. Voor uitstromers uit de MO/BW gaat dit via het Uitstroom convenant: Weer Thuis, voor overige doelgroepen wordt een beroep gedaan op de zorgaanbieder en het welzijnswerk.

Hele gemeente

11.

We starten een pilot samen met corporaties en zorgpartijen waarbij we 5 paradijsvogelwoningen in de vorm van tinyhomes realiseren voor mensen die onbegrepen gedrag vertonen en hierdoor een zeer grote druk zetten op de leefbaarheid in een buurt. Deze woningen zullen op een meer afgelegen plek komen te liggen aan de rand van een kern.

Niet bekend

Beïnvloeding

12.

13.

We faciliteren het verhuizen van senioren naar een geschikte woning waar deze aanwezig zijn. Denk hierbij aan de volgende maatregelen: • Verhuiscoaches die senioren voorzien van informatie over de mogelijkheden om te verhuizen. We werken al met een seniorenmakelaar en wooncoaches. • We nemen op in de huisvestingsverordening (zie thema 2 actie 3) dat senioren die aangeven door te willen stromen prioriteit krijgen bij de toewijzing van een woning • We overwegen verhuispremies die kunnen helpen bij het verminderen van kosten die met een verhuizing gepaard gaan

Waar verhuizing naar een geschikte woning geen optie is, zetten we in op het stimuleren van bewoners om hun woningen tijdig aan te passen of zelfs levensloopgeschikt te maken. Denk hierbij aan: • Leningen (denk aan Verzilveren Hoogeveen) • Installeren van domotica en zorg op afstand via beeldbellen en/of automatische medicijndispensers en herinneringen. Dit vraagt wellicht ook van zorgorganisaties dat zij hun personeel opleiden om gebruik te maken van deze nieuwe mogelijkheden. • Informatiecampagnes

Hoogeveen (kern) [PM wijken dorpen waar 24uurszorg geleverd wordt]

Gebieden buiten de woonzorgzones

23

Thema 4 Duurzaam en toekomstbestendig wonen in veerkrachtige wijken Visie en ambities In Hoogeveen zetten we ons gezamenlijk in op een duurzame, groene gezonde en toekomstbestendige woningvoorraad en woonomgeving in wijken waar het prettig wonen is. Dit doen we in eerste instantie door de woningvoorraad te verduurzamen en van het gas af te halen. Zo leveren we een bijdrage aan het gemeentelijk doel om in 2030 49% CO2 uitstoot gereduceerd te hebben, en in 2040 C02 neutraal te zijn. Hiermee dragen we ons steentje bij aan het klimaatakkoord en een schonere wereld.

De transitievisiewarmte vormt hiervoor de basis. Ook sturen we via het toetsingskader woningbouw op duurzaam, klimaatadaptief, biobased en circulair bouwen bij in- en uitbreiding. Figuur 13: Energielabels van woningen in verschillende wijken

Daarnaast zien we een toenemende behoefte aan een groene en gezonde leefomgeving die toegankelijk is voor mensen met een beperking en aanzet tot beweging en ontmoeting. Dit koppelen we bewust aan onze ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit, en klimaatadaptatie. Zowel bij aanleg en herstructuring van de woonomgeving als bij woningbouw geven we aandacht aan toegankelijkheid, vergroening, biodiversiteit, natuurinclusiviteit, en circulariteit. Tot slot werken we aan een veerkrachtige dorpen en buurten met mensen die samen leven, elkaar ontmoeten en naar elkaar omkijken zodat iedereen mee kan doen. Dit geven we vorm door te sturen op meer diversiteit in de woningvoorraad van eenzijdige wijken, het realiseren of behouden van ontmoetingsplekken en activiteiten in alle wijken en dorpen.

Opgaven Opgave 1: Werken aan een duurzamere woningvoorraad De afbouw van de gaswinning in Groningen en de oorlog in Oekraïne drukt ons met de neus op de feiten. We betalen steeds meer voor energie. Dit treft vooral huishoudens met lagere inkomens en een slecht geïsoleerde woning. Een duurzamere woningvoorraad voorkomt dus niet alleen klimaatverandering maar ook energiearmoede. Er is op dit gebied veel werk te verrichten. Met name op plekken waar veel koopwoningen staan die voor 1970 zijn gebouwd. Denk aan het Centrum, of Hoogeveen Oost maar ook in de lintbebouwing in dorpen zoals Elim. De corporaties hebben de afgelopen jaren al een flinke slag geslagen met verduurzamen. De komende jaren staan vooral in het teken van het nemen van “no-regret maatregelen” om huizen te isoleren en zonnepanelen te plaatsen. Verder gaan we in Erflanden aan de slag om het de eerste aardgasvrije wijk van Hoogeveen te maken. Daarnaast zetten we in op het actief stimuleren van burgers om hun woning te verduurzamen.

24

Thema 4 Duurzaam en toekomstbestendig wonen in veerkrachtige wijken Opgave 2: Meer variatie aanbrengen in eenzijdige wijken Met het oog op de draagkracht en vraagkracht in een wijk is een diverse woningvoorraad van belang. In dorpen zoals Pesse of Nieuwlande is de schaal klein genoeg dat dit op een natuurlijke wijze ontstaat. Met name in Hoogeveen(kern) vraagt dit actievere sturing zodat een vitale mix van mensen ontstaat. Woningbouw speelt hier een belangrijke rol, met name in wijken waar veel dezelfde type woningen staan. Dit gaat niet alleen om vorm, maar ook om prijs. Aan de ene kant zien we bijvoorbeeld veel duurdere tweekappers en vrijstaande koopwoningen ten westen van de A28. De bevolking hier wordt echter ouder en zou wellicht door willen stromen naar een levensloopgeschikte woning wat weer ruimte creëert voor jonge gezinnen in deze wijken. Aan de andere kant zien we in wijken in het oosten en zuiden van Hoogeveen (kern) juist concentraties van goedkopere huur en koopwoningen. Dit betreft met name de wat oudere wijken van Hoogeveen gebouwd tussen 1945 en 1970. De bouwtechnische kwaliteit van de woningen in deze wijken is ook vaak lager. Dit speelt niet alleen in Zuid, maar ook in wijken als Wolfsbos en mindere mate Krakeel. Daarom gaan we actiever sturen op het aanbrengen van een divers woningaanbod.

Dit doen we door te sturen op diversiteit via toetsingskaders, afspraken te maken met corporaties over de spreiding van goedkopere huurwoningen over de gehele gemeente, maar ook door mensen te stimuleren de bestaande voorraad anders te benutten (bijvoorbeeld door woningen te splitsen). Opgave 3: Gezonde en toegankelijke woonomgeving in alle dorpen en wijken Naast een passend en duurzaam aanbod van woningen is een toegankelijke, gezonde woonomgeving die aanzet tot bewegen en ontmoeting van belang. Nieuwbouw, maar ook het vernieuwen van infrastructuur zoals straten en riolering vormen een uitgelezen kans om de woonomgeving te verbeteren. Met name in bestaande wijken waar de toekomstbestendigheid onder druk staat. Dit speelt vooral in wijken en dorpen met veel woningen gebouwd tussen 1945 en 1970 zoals Hollandscheveld, Nieuwlande, Fluitenberg, Elim, Noorscheschut, Pesse en Stuifzand evenals het oosten en zuiden van Hoogeveen (kern). We gaan daarom bij nieuwbouw en aanpassing van de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur sturen op het verbeteren van de woonomgeving met name in deze wijken en dorpen. Dit kan bijvoorbeeld door het aanleggen van toegankelijke trottoirs (vrije breedte) en voetpaden evenals veilige oversteekpunten. Uit de bewonerspeiling komt naar voren dat met name in het centrum verkeersveiligheid aandacht behoeft.

Denk aan de kruisingen van de Schutstraat met de Griendtsveenweg of de Alteveerstraat die als niet toegankelijk worden bevonden.

Ook kijken we naar ontmoetingsplekken en bankjes zodat mensen die ouder zijn of slecht ter been, uit kunnen rusten en een praatje kunnen maken. Figuur 14: Woningen naar eigendom: West van de A28 en Hoogeveen Zuid

Figuur 15: Woningen naar bouwtechnische kwaliteit: West van de A28 en Hoogeveen Zuid

25

Thema 4 Duurzaam en toekomstbestendig wonen in veerkrachtige wijken Opgave 4: Een groene en duurzame woonomgeving Bij nieuwbouw en het aanpassen van de infrastructuur kijken we naast toegankelijkheid ook bewust naar koppelkansen met de Adaptiestrategie Hoogeveen en het Riool- en Waterprogramma rondom klimaatadaptie en stimuleren de biodiversiteit. Dit geldt zowel voor openbaar groen en privaat groen (bijv. tuinen) bij nieuwe ontwikkelingen. Ook stimuleren we bewoners om verstening tegen te gaan in hun eigen tuinen. Dit geven we momenteel vorm in ons klimaatbeleid. Denk aan het beter vasthouden van hemelwater of het toevoegen van groen waarmee hittestress kan worden tegen gegaan. Dit biedt kansen om inheemse plantensoorten toe te voegen die op verschillende momenten bloeien. Naast het stimuleren van de biodiversiteit en natuurinclusiviteit helpt een groene gezonde omgeving ook om de algehele mentale gezondheid te bevorderen. Belangrijk aandachtspunt is dat deze interventies ruimte kosten. Ruimte die nu bijvoorbeeld voor andere doelen gebruikt worden. Ruimte voor parkeren is hier een goed voorbeeld. In kernen met veel voorzieningen op fiets/loopafstand en toegang tot het openbaar vervoer vraagt dit om een andere aanpak dan in kleine dorpen zoals Elim, Nieuwlande of Pesse waar veel bewoners afhankelijk zijn van de auto. Hier houden we in de uitvoering bewust rekening mee.

Opgave 5: Werken aan de sociale leefbaarheid Leefbaarheid heeft ook een sociaal component. Uit de bewonerspeiling komt naar voren dat de sociale leefbaarheid op sommige plekken onder druk staat. Dit speelt met name rond het thema veiligheid en komt meer voor in Hoogeveen (kern) en dan met name in wijken zoals Wolfsbos, Krakeel en Zuid. Hier ligt een opgave die we gezamenlijk met welzijnsorganisaties en bewoners op moeten pakken. Naast schoon, goed onderhouden en veilig gaat sociale leefbaarheid ook om hoe mensen samen leven. Nu steeds meer groepen met een ondersteuningsvraag langer of weer zelfstandig thuis gaan wonen, is het van belang dat buren en families nog meer naar elkaar om gaan kijken. Zo kan sociale eenzaamheid worden voorkomen. Kunnen meedoen is belangrijk voor het welbevinden en welzijn van inwoners. Inwoners hebben hier in eerste instantie zelf een belangrijke rol. Daarnaast kunnen de smederijen en het welzijnswerk ondersteunen. Zij kunnen bijvoorbeeld partijen verbinden of meedenken over het realiseren van activiteiten. Ook hebben de Smederijen en het welzijnswerk een signalerende rol op het gebied van leefbaarheid in de wijken en dorpen.

26

Thema 4 Duurzaam en toekomstbestendig wonen in veerkrachtige wijken Maatregelen #

Actie

Extra aandacht

Zelf doen 1

Bij nieuwbouw en herstructurering toetsen we in eerste instantie op de eisen in het bouwbesluit. Echter we geven prioriteit aan projecten die Energieneutraal (ENG) worden opgeleverd of circulair zijn ontwikkeld (denk aan houtbouw, demontabel bouwen etc.). Dit doen we door hier criteria over op te nemen in het toetsingskader woningbouw.

Hele gemeente

2

We bereiden ons voor op de gevolgen van klimaatverandering waarbij lange periodes van droogte zich afwisselen met korte periodes van heftige regenval. Dit doen we door bij nieuwbouw en herstructurering van wijken of buurten gelijk de omgeving aan te pakken en klimaat-adaptief te maken. De klimaatadaptatiestrategie die in 2023 wordt opgeleverd vormt gezamenlijk met het beleid uit het nieuwe Riool- en Waterprogramma hier het uitgangspunt.

Hollandscheveld, Nieuwlande, Fluitenberg, Elim, Noorscheschut, Pesse, Stuifzand, Hoogeveen Oost, Zuid en Wolfsbos.

3

In 2040 is heel Hoogeveen aardgasvrij. We sluiten aan bij de wijk- en dorpsgerichte aanpak opgesteld in de Transitievisie Warmte.

Erflanden (tot 2030)

4

Bij nieuwbouw en herstructurering of de aanpak van infrastructuur kijken we naast klimaatadaptatie ook naar de fysieke leefbaarheid door het creëren van een woonomgeving die aanzet tot beweging en uitnodigt tot ontmoeting en die toegankelijk is. Denk aan bankjes langs doorgangsroutes, obstakelvrije oversteekplekken etc. Dit geven we extra aandacht in wijken en dorpen waar de sociale leefbaarheid onder druk staat.

Krakeel, Wolfsbos, Hoogeveen Oost, Zuid, Wolfsbos en Centrum.

5

Bij inbreiding geven we specifiek aandacht aan een variatie aan woonvormen. Dit doen we door het toetsingskader woningbouw gebiedsgericht in te steken. We geven hierin extra aandacht aan gebieden met weinig diversiteit.

Erflanden, Schutlanden, Trasselt, Schoonvelde

Samenwerking 6.

We benutten de smederijen wijkteams om partijen in de wijken en dorpen die in aanraking komen met leefbaarheid te verbinden en problemen op gebied van leefbaarheid te signaleren evenals aan te pakken. We geven extra aandacht aan wijken en dorpen die zijn aangewezen als focusgebied door de wijkteams.

De Weide/Erflanden, Centum, Wolfsbos, Zuid, Krakeel en alle dorpen.

7.

We maken prestatieafspraken met de corporaties om de voorraad betaalbare huurwoningen beter te spreiden over de gemeente met het oog op het balanceren van vraagkracht en draagkracht in wijken en buurten. Dit gaat met name om woningen tot de kwaliteitskortingsgrens (€442,46) en de eerste aftoppingsgrens (€633,25). Hierbij houden we rekening met de sociale samenhang en de voorzieningen in de buurt. Hechte sociale gemeenschappen met een eigen identiteit (denk aan de Molukse wijk) mogen hier niet door worden opgebroken.

Krakeel, Zuid, Oost en Wolfsbos

8.

We benutten de nieuwe mogelijkheden in de woningwet (2021) om particulieren mee te laten liften met verduurzamingsacties van corporaties. Dit promoten we met name in wijken waar veel particuliere woningen staan met een slecht energielabel.

Centrum, Oost, Lintbebouwing in alle dorpen

Beïnvloeding

9.

We zetten ons instrumentarium in om huiseigenaren te verleiden tot het verduurzamen van hun woning. Denk hierbij aan informatiecampagnes, het inzetten van het Drents energieloket, energiecoaches en het verwijzen naar mogelijke subsidies (landelijk) en leningen (Duurzaamheidslening, Energiebespaarlening Drenthe etc.). Dit richten we met name op wijken met veel slecht geïsoleerde woningen zoals het centrum, Zuid en Oost, evenals de oudere lintbebouwing in de dorpen.

Centrum, Zuid, Wolfsbos en Lintbebouwing 27 dorpen

Bijlage 1: Toetsingskader woningbouw Op basis van de ambities en beleidskeuzes die in de vorige hoofdstukken zijn gepresenteerd, is een toetsingskader opgesteld. Dit moet helpen bij het beoordelen van nieuwe initiatieven. Dit kader is uitgewerkt naar de verschillende dorpen en wijken. Het geeft de gemeente richting wanneer wel of niet meewerkt wordt aan initiatieven. De verschillende wijken en dorpen zijn samengevoegd in drie clusters waar de woningbehoefte redelijk overeenkomt. Deze clusters/gebieden zijn: • Hoogeveen stad. • Hollandscheveld, Noordscheschut, Pesse, Elim en Nieuwlande • Overige dorpen Het toetsingskader bestaat uit twee stappen. Deze stappen zijn: 1. Een kwantitatieve toets 2. Een kwalitatieve toets

Kwantitatieve toets De kwantitatieve toets kijkt in hoeverre het geplande aantal woningen aansluit op de woningbehoefte. Daarbij gaat de gemeente uit van de woningbehoefte uit het recente woningmarktonderzoek. Hieruit komt naar voren dat tot 2030 er ruimte is voor een toevoeging van ongeveer 750 (lokale vraag) en ongeveer 1.450 voor het opvangen van de regionale vraag. De totale ruimte voor woningbouw tot 2030 is dus ongeveer 2.200 woningen.

Kwalitatieve toets Het kwalitatieve toetsingskader wordt gebruikt om bij nieuwe initiatieven te sturen op kwaliteit. Het toetsingskader is een hulpmiddel en een programma van wensen vanuit de gemeente. Dit communiceert makkelijk en helpt bij het verbeteren van de kwaliteit van plannen. Om een stapeling van eisen te voorkomen en het tempo van de woningbouw op peil te houden maken we onderscheid tussen ambities en overige aspecten. Op het gebied van ambities moet een project voldoen aan de kaders om actieve medewerking te krijgen van de gemeente. Op het gebied van overige aspecten geven we onze voorkeuren aan, om te komen tot woningbouwplannen die het best aansluiten op de gemeentelijke behoefte en visie. Dit is in de tabel op de volgende pagina uitgewerkt. 28

Bijlage 1: Toetsingskader woningbouw Criterium

Hoogeveen (kern)

Hollandscheveld, Noordscheschut, Pesse, Elim en Nieuwlande

Overige dorpen en buitengebied

Kwaliteit van woningen

Aandeel sociaal, middenhuur en betaalbare koop*

Passend bij de kwalitatieve behoefte*

Wonen en zorg

Op programmaniveau: • 35% sociale huur, • 15% middenhuur • 1-5% goedkope koop. • 10-15% betaalbare koop • Maximaal 30% koopwoningen boven de €355.000. → Zie toelichting percentages • Gelijkvloerse woningen, bij voorkeur met 3 slaapkamers, onder andere – hofjeswoningen en starterswoningen in het sociale- middenhuur. Met name in wijken met weinig diversiteit in de woningvoorraad. • Grondgebonden en gestapelde koopwoningen tot €355.000 met name voor starters en jonge gezinnen. • Enkele specifieke woonmilieus in het duurdere segment op unieke locaties geschikt om nieuwe huishoudens te binden. • Ruimte voor woningen voor arbeidsmigranten. • Transformatie bestaand zorg vastgoed waar nodig ten behoeve van het realiseren van Woonzorgzones. • Bij nieuwbouw: geclusterd concepten nabij 24-uurszorg en basisvoorzieningen. → zie toelichting wonen en zorg

Op programmaniveau: • Minimaal 20% sociale huur • 1-5% middenhuur • 15% goedkope koop • 20% betaalbare koop • Maximaal 45% koopwoningen boven de €355.000 → Zie toelichting percentages • Enkele sociale huurwoningen, met name om de bestaande voorraad te verbeteren. • Vooral grondgebonden koopwoningen waarvan een deel betaalbare en goedkope koopwoningen gericht op starters en jonge gezinnen. • Enkele specifieke woonmilieus in het duurdere segment op unieke locaties geschikt om nieuwe huishoudens te binden. • Ruimte voor woningen voor arbeidsmigranten.

Op programmaniveau: • Sociale huur: maatwerk • 30% goedkope koop • 30% betaalbare koop • Maximaal 40% koopwoningen boven de €355.000 → Zie toelichting percentages

Prioriteit voor geclusterde concepten vanuit transformatie bestaand vastgoed → zie toelichting wonen en zorg

→ zie toelichting wonen en zorg

• •

Vooral goedkope en betaalbare koopwoningen voor starters met ruimte voor initiatief vanuit de dorpen. Ruimte voor woningen voor arbeidsmigranten.

29

Bijlage 1: Toetsingskader woningbouw Criterium

Hollandscheveld, Noordscheschut, Pesse, Elim en Nieuwlande

Hoogeveen Stad

Overige dorpen en buitengebied

Overige aspecten • •

Duurzaamheid, klimaatbestendigheid en woonomgeving

•

Productie/constructie methode en materiaal

• •

• •

Energieneutraal gebouwd (ENG) klimaatadaptief gebouwd, met oog voor, klimaatadaptieve woonomgeving en het stimuleren van de biodiversiteit en natuurinclusiviteit. Dit vraagt specifiek aandacht in delen van dorpen die gebouwd zijn tussen 1945 en 1970. Voldoende parkeerplekken, met name in Pesse, Elim en Nieuwlande. Oog voor een toegankelijke en gezonde woonomgeving die aanzet tot ontmoeten en bewegen.

• •

Energieneutraal gebouwd (ENG) klimaatadaptief gebouwd, met oog voor, klimaatadaptieve woonomgeving en het stimuleren van de biodiversiteit en natuurinclusiviteit. Dit vraagt specifiek aandacht in delen van dorpen die gebouwd zijn tussen 1945 en 1970. Voldoende parkeerplekken. Oog voor een toegankelijke en gezonde woonomgeving die aanzet tot ontmoeten en bewegen.

Gebruik van circulaire biobased materialen (bijv. hout, stro etc.) of constructiemethodes (bijv. industrieel of demontabel)

• • Innovatie en initiatief vanuit de samenleving

• •

Energieneutraal gebouwd (ENG) klimaatadaptief gebouwd, met oog voor, klimaatadaptieve woonomgeving en het stimuleren van de biodiversiteit en natuurinclusiviteit. Dit vraagt met name aandacht in wijken zoals Centrum, Zuid, Oost en Wolfsbos. Oog voor een toegankelijke en gezonde woonomgeving die aanzet tot ontmoeten en bewegen.

• •

Prioriteit voor woonzorgconcepten in woonzorgzones Samenlevingsvormen (bijv. meergeneratiewoningen) Ruimte voor nieuwe bouwvormen (tinyhouses etc.) Benutten van de bestaande voorraad (bijv.splitsen van woningen, etc.)

• • •

Prioriteit voor particulier initiatief van woonzorgconcepten (hofjes). Ruimte voor nieuwe bouwvormen (tinyhouses etc.) Duurzame of betaalbare initiatieven voor starters (bijv. splitsen van woningen, meergeneratiewoningen etc)

• • •

Prioriteit voor particulier initiatief van woonzorgconcepten (hofjes) Ruimte voor nieuwe bouwvormen (tinyhouses etc.) Duurzame of betaalbare initiatieven (bijv. splitsen van woningen, meergeneratiewoningen en tiny houses)

30

Bijlage 1: Toetsingskader woningbouw Toelichting percentages sociaal, middenhuur en betaalbare koop

Toetsingskader woonzorginitiatieven

Voor de percentages sociaal, middenhuur, betaalbare koop en dure koop hanteren we de volgende principes: • Percentages worden gehandhaafd op programmaniveau. Dit maakt maatwerk mogelijk. Voor de gemeente als geheel gaan we uit van: • 30% sociaal, • 15% middenhuur • 5% goedkope koop • 15% betaalbare koop. • 35% dure koop • Het segment sociaal en middenhuur zal hoofdzakelijk landen in Hoogeveen en in mindere mate in Hollandscheveld, Noordscheschut, Pesse, Elim en Nieuwlande terwijl in de overige dorpen vooral behoefte is aan koop goedkope koop en betaalbare koop. Daarnaast bieden we ruimte voor duurdere woningen met het oog op het binden van nieuwe inwoners aan Hoogeveen. • De genoemde percentages, met de uitzondering van koopwoningen boven de €355.000, zijn minimumpercentages. Een ontwikkelaar mag bijvoorbeeld een hoger percentage sociale huurwoningen realiseren. Voor het percentage koopwoningen boven de €355.000 gaat het om een maximum percentage. • Bij koopwoningen streven we naar het aanbrengen van variatie in het programma en typologieën. Zo werken we toe naar diverse wijken en dorpen. • Het is belangrijk dat woningen toegankelijk zijn.

Rondom toegankelijkheid hanteren we de volgende uitgangspunten: • Sociale huur: 100% toegankelijk • Middenhuur: Ongeveer 50% toegankelijk • Goedkope en betaalbare koop: ongeveer 75% toegankelijk • Duurdere koop: ongeveer 50% toegankelijk • Met toegankelijk doelen we op een woning die extern en intern toegankelijk is of met enkele kleine aanpassingen toegankelijk te maken is. Een woning is extern toegankelijk als de woonkamer van de woning bereikbaar is zonder trappen te hoeven lopen. Een woning is intern toegankelijk als de primaire vertrekken (keuken, toilet, bad of douchegelegenheid en ten minste één slaapkamer) zonder traplopen bereikbaar zijn vanuit de woonkamer. Als de primaire vertrekken bereikbaar zijn met een voorziening zoals een traplift, is de woning dus ook intern toegankelijk.

Bij initiatieven op korte afstand (maximaal 500 meter lopen) van een locatie waar 24-uurszorg en basisvoorzieningen geboden worden, hanteren we het volgende kader: • Initiatiefnemers zijn bereid om samen te werken met andere woonzorginitiatieven, zodat voldoende (economisch) draagvlak en professionele zorg gegarandeerd kunnen worden voor een brede doelgroep. • Er is sprake is van een gegarandeerde exploitatie voor minimaal 10 jaar. Dit moet blijken uit aantoonbare (risicodragende) investeringsmogelijkheden voor het betreffende initiatief. • Het initiatief is gericht op de lokale behoefte. Als het plan een regionale functie heeft, dient afstemming te worden gezocht met andere regiogemeenten. • De locatie ligt binnen korte afstand van maximaal 500 meter van winkelvoorzieningen voor dagelijkse boodschappen en algemeen toegankelijke ontmoetingsfuncties. • Initiatiefnemer is bereid om met de gemeente afspraken te maken over een exploitatie van het vastgoed passend bij de gemeentelijke beleidsuitgangspunten.

31

Bijlage 2: Cijfers huishoudensprognose Hoogeveen Figuur 1: Opbouw huishoudensprognose

Opgave

Woningen (2021-2030)

Lokale vraag Primos prognose 2020

560

Vergunninghouders

180

Sub-totaal

+/- 750

Regionale vraag Verstedelijkingsstrategie Zwolle

590 – 710

Arbeidsmigranten

650 – 850

Uitstroom vakantieparken

60

Correctie met groei basisscenario Primos

-170

Sub-totaal

+/- 1.130 – 1.450

Totale opgave 2021-2030

+/- 1.880 – 2.200

Bron: Oplegger woningmarktonderzoek Noord West – Midden Drenthe 2021

32

Bijlage 3: Analysenotitie

33

Bijlage 4: Resultaten enquête op de kaart

34

Bijlage 5: Factsheet dorpen en wijken Oost (Bentinckspark / Krakeel / Wolfsbos / Buitenvaart / Noord B) Woningvoorraad (2021) • • • • •

•

Figuur 1: Woningen in Oost naar eigendom en bouwtechnische kwaliteit (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

4.615 woningen waarvan 57% koop, 35% corp. huur en 8% part. Huur. Aandeel corporatie woningen is relatief hoger vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (35% vergeleken met 26%). Gemiddelde WOZ is relatief lager vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (€192.075 vergeleken met €231.289). Het aandeel koopwoningen met een laag energielabel (C of lager) is relatief hoog in deze wijken. Met name voor woningen gebouwd voor 1985. In Krakeel zijn recentelijk veel woningen gerenoveerd m,aar de woningen rondom Draco vragen specifiek nog aandacht. Veel panden worden opgekocht door investeerders om te worden verkamerd.

Demografie en huishoudens (2021) • •

• •

10.100 inwoners. Huishoudensgrootte is gemiddeld vergeleken met de rest van de gemeente (2,19 vergeleken met 2,18). Vergelijkbare leeftijdsopbouw met de rest van Hoogeveen. Een relatief hoog percentage huishoudens (50% vergeleken met 38%) heeft een laag inkomen van €27.000 of lager per jaar).

Leefbaarheid en woonomgeving • •

Figuur 2: Inwoners in Oost naar leeftijd (Bron: Woningmarktonderzoek Hoogeveen 2021)

Figuur 3: Verbeterplekken (bron bewonerspeiling 2022) en woningen naar bouwjaar (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

In de wijken in Oost worden relatief veel verbeterpunten aangegeven in de bewonerspeiling. Het gaat met name om jongeren die tot laat op straat zijn. Dit wordt als intimiderend ervaren. Bewoners geven aan dat de sociale cohesie in de wijken hoog is. Wel ontbreken levensloopgeschikte woningen en een centrumvoorziening zodat mensen die zorg/ondersteuning nodig hebben in de wijk kunnen blijven wonen. Ook leeft er een wens naar meer groen in de wijk.

Aandachtspunten bij herontwikkeling en woningbouw • Een goede ontmoetingsplek voor jongeren en voorzieningen op loopafstand voor ouderen. • Tegengaan opkoop en verhuur betaalbare koopwoningen. • Bij nieuwbouw verstening tegengaan en met name levensloopgeschikte woningen toevoegen. • Aandacht voor verduurzaming van met name van de koopwoningen gebouwd tussen 1945 en 1985 (renoveren of hernieuwbouw).

35

Bijlage 5: Factsheet dorpen en wijken Zuid (Zuid, Venesluis en Alteveer) Woningvoorraad (2021) • • • • • •

4.270 woningen waarvan 51% koop, 38% corp. huur en 11% part. Huur. Aandeel corporatie woningen is relatief hoog vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (38% vergeleken met 26%). Gemiddelde WOZ is relatief laag vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (€194.991 vergeleken met €231.289). Samen met het centrum staan in Zuid veel woningen met een energielabel F tot G, dit zijn met name koopwoningen gebouwd voor 1945. De bouwtechnische kwaliteit van woningen is relatief een stuk lager vergeleken met de rest van de gemeente. Met name voor koopwoningen in de zuidoosthoek van de wijk. Veel panden worden opgekocht door investeerders en verkamerd.

Figuur 1: Woningen in Zuid naar energielabel en eigendom (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Demografie en huishoudens (2021) • • • •

8.195 inwoners. Gemiddelde huishoudensgrootte is kleiner vergeleken met de rest van de gemeente (1,92 vergeleken met 2,18) De bevolking in Zuid is iets ouder dan het gemiddelde in de gemeente. Een relatief hoog percentage huishoudens (50% vergeleken met 38%) heeft een laag inkomen van €27.000 of lager per jaar). Dit komt mede door het relatief hoge aandeel goedkope huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens.

Leefbaarheid en woonomgeving • • •

In Zuid wordt rondom verbeterpunten vooral verkeersveiligheid aangegeven, met name rondom de kruisingen met de Schutstraat. Ook zien bewoners ruimte voor meer groen, bijvoorbeeld rondom winkelcentra zoals het Schutsplein. Sociale cohesie staat in Zuid onder druk. Na Corona zoeken bewoners elkaar minder op. Vergunningaanvragen voor buurtevenementen worden als lastig ervaren.

Figuur 2: Inwoners in Zuid naar leeftijd (Bron: Woningmarktonderzoek Hoogeveen 2021)

Figuur 3: Verbeterplekken (bron bewonerspeiling 2022) en woningen naar bouwjaar (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Aandachtspunten bij herontwikkeling en woningbouw • • • • • •

Tegengaan opkoop en verhuur betaalbare koopwoningen. Bij nieuwbouw met name geclusterde woningen voor senioren toevoegen. Verduurzaming van met name van de koopwoningen gebouwd tussen 1945 en 1965 (specifiek aandacht voor F en G labels). Toegankelijkheid van de woonomgeving (oa. verkeersveiligheid). Meer variatie in prijscategorieën zodat vraagkracht en draagkracht in balans gebracht wordt. Infrastructuur van de Smederijen beter benutten

36

Bijlage 5: Factsheet dorpen en wijken Centrum en Verruimde ruit Woningvoorraad (2021) • •

• • •

Figuur 1: Woningen in Centrum naar energielabel en type(Bron: Quickscan wijken en dorpen)

4.385 woningen waarvan 54% koop, 33% corp. huur en 13% part. Huur. Aandeel corporatie woningen is relatief hoog vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (33% vergeleken met 26%) Gemiddelde WOZ ligt net onder het gemiddelde in de gemeente (€200.000 - €210.000 vergeleken met €231.289). In het centrum staan de meeste woningen met energielabel F tot G. Dit zijn met name de woningen gebouwd voor 1945. De bouwtechnische kwaliteit van deze woningen is ook relatief laag. Veel panden worden opgekocht door investeerders en verkamerd.

Demografie en huishoudens (2021) • • •

•

7.470 inwoners. Gemiddelde huishoudensgrootte is veel kleiner vergeleken met de rest van de gemeente (1,70 vergeleken met 2,18). Dit komt wellicht door het hoge aandeel appartementen in dit deel van de gemeente. De bevolking is gemiddeld veel ouder dan in de rest van gemeente. Met name in het hart van het centrum. Een relatief hoog percentage huishoudens (50% vergeleken met 38%) heeft een laag inkomen van €27.000 of lager per jaar). Dit komt mede door het relatief hoge aandeel senioren die vaak een gemiddeld lager inkomen hebben.

Leefbaarheid en woonomgeving • •

•

Het centrum is relatief versteend, dit leidt tot veel hittestress bij warmte. Ook geven bewoners aan dat meer aandacht nodig is rondom verkeersveiligheid bij grote kruispunten. Daarnaast is er soms sprake van zwerfvuil rondom hoogbouw aan de noordoostkant van de wijk. Er is van nature minder naoberschap in de wijken rondom het centrum, dit vraagt een specifieke aanpak.

Figuur 2: Inwoners in het centrum naar leeftijd (Bron: Woningmarktonderzoek Hoogeveen 2021)

Figuur 3: Verbeterplekken (bron bewonerspeiling 2022) en hittestresskaart (Bron: Klimaatrobuust Hoogeveen 2018)

Aandachtspunten bij herontwikkeling en woningbouw • •

• • • •

Tegengaan opkoop en verhuur van woningen. Nieuwbouw met name richten op senioren en doorstroom stimuleren. Ook kans voor gemixte concepten waar jong en oud samenwonen. Verduurzaming van met name van de koopwoningen gebouwd tussen 1945 en 1965 (specifiek aandacht voor F en G labels). Toegankelijkheid van de woonomgeving (oa. verkeersveiligheid). Mensen die vanuit de dorpen naar het centrum verhuizen omdat zij een zorgvraag hebben goed begeleiden. Infrastructuur van de Smederijen beter benutten

37

Bijlage 5: Factsheet dorpen en wijken Wijken ten westen van de A28 (de Weide en Erflanden) Woningvoorraad (2021) • •

• • •

Figuur 1: Woningen in de Weide en Erflanden naar energielabel en type(Bron: Quickscan wijken en dorpen)

5.805 woningen waarvan 78% koop, 15% corp. huur en 7% part. Huur. Aandeel corporatie woningen is erg laag vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (15% vergeleken met 26%). Gemiddelde WOZ ligt veel hoger dan het gemiddelde in de gemeente (€240.000 - €310.000 vergeleken met €231.289). Bijna alle woningen in deze wijken hebben energielabel B of hoger. Er is weinig variatie in het woningtype en eigendom (veel grondgebonden koopwoningen). De bouwtechnische kwaliteit van de woningen is zeer goed, waarschijnlijk omdat alle woningen na 1985 zijn gebouwd.

Demografie en huishoudens (2021) • •

14.120 inwoners. Gemiddelde huishoudensgrootte is veel groter vergeleken met de rest van de gemeente (2.43 vergeleken met 2,18). Dit komt door het relatief hoge aandeel gezinnen (met name in Erflanden). In de Weide neemt het aandeel senioren al snel toe en ligt het op hetzelfde niveau als de rest van de gemeente. Inkomens zijn hier relatief hoog. 51% van de huishoudens heeft een inkomen van €39.000 of hoger. Slechts 26% heeft een inkomen van €27.000 of lager.

Figuur 2: Inwoners in de Weide en Erflanden naar leeftijd (Bron: Woningmarktonderzoek Hoogeveen 2021)

Leefbaarheid en woonomgeving • •

De wijk is groen en wijds opgezet. Dit wordt door inwoners zeer gewaardeerd. Met name het Steenbergpark maar ook het voorzieningenniveau worden als prettig ervaren. De bereikbaarheid en verkeersveiligheid zijn aandachtspunten op basis van de inwonerspeiling met name rond basisschool de Weidebloem en de entreés.

Figuur 3: Verbeterplekken (bron bewonerspeiling 2022) en hittestresskaart (Bron: Klimaatrobuust Hoogeveen 2018)

Aandachtspunten bij herontwikkeling en woningbouw • •

• •

Nieuwbouw met name richten op oudere bewoners. Denk aan grotere appartementen en/of gelijkvloerse levensloopgeschikte woningen in en rondom groen of water. Doorstroom stimuleren zodat bestaande voorraad vrijkomt voor starters en jonge gezinnen. Sociale huurwoningen met name rondom voorzieningen toevoegen met het oog op spreiding van doelgroepen. Aandacht voor toegankelijkheid van de woonomgeving (onder andere verkeersveiligheid en toegankelijkheid van de woonomgeving). 38

Bijlage 5: Factsheet dorpen en wijken

Figuur 1: Woningen Pesse naar energielabel (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Pesse

Woningvoorraad (2021) • • • • •

865 woningen waarvan 76% koop, 14% corp. huur en 10% part. huur. Aandeel koopwoningen is hoger vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (76% vergeleken met 66%). Vrijwel alleen grondgebonden woningen met enkele appartementen. Gemiddelde WOZ is relatief hoger vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (€251.807 vergeleken met €231.289). Het aandeel woningen met een laag energielabel (C of lager) is lager dan gemiddeld. De verduurzamingsopgave ligt met name rond de oudere woningen (in de lintbebouwing). De lokale energiecorporatie (PEN) kan hier een bijdrage leveren

Demografie en huishoudens (2021) • •

• •

1.840 inwoners. Gemiddelde huishoudensgrootte is vrijwel gelijk aan de rest van de gemeente (2,13 vergeleken met 2,18). Het aandeel senioren (65+) en inwoners tussen 45 en 65 jaar ligt hoger dan in de rest van de gemeente. Inkomens zijn in Pesse iets hoger dan in de rest van de gemeente. 47% van de huishoudens heeft een inkomen van €39.000 of hoger vergeleken met 39% van alle huishoudens in Hoogeveen.

Figuur 2: Inwoners Pesse naar leeftijd (Bron: Woningmarktonderzoek Hoogeveen 2021)

Leefbaarheid en woonomgeving •

• • •

De groene landelijke omgeving wordt zeer gewaardeerd. Ook de sportvereniging (voetbalvelden), het ontmoetingscentrum en de supermarkt vormen een belangrijk anker voor het dorp en de omgeving. Gevoel van naoberschap is hoog. Recent toegevoegde woningen zijn te duur geweest voor lokale bewoners. Lokale starters kunnen maar moeilijk in het dorp een plek vinden. Ook voor senioren zijn er weinig opties om binnen het dorp door te stromen. Dit zet de leefbaarheid onder druk.

Figuur 3: Woningen in Pesse naar type (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Aandachtspunten bij herontwikkeling en woningbouw •

• • •

Nieuwbouw met name richten op lokale starters en geclusterde gelijkvloerse concepten geschikt voor senioren nabij voorzieningen en wooncomplex de Oosterhof. Naast betaalbare koop is er ook behoefte aan enkele sociale huur woningen. Voorzieningenniveau op pijl houden. Zorgen voor goede mantelzorgondersteuning om gedwongen verhuizing (zo lang mogelijk) te voorkomen. Bij nieuwbouw bewoners uit het dorp nadrukkelijk aan de voorkant betrekken. Zo concepten ontwikkelen die aansluiten bij de lokale vraag.

39

Bijlage 5: Factsheet dorpen en wijken

Figuur 1: Woningen Noordscheschut naar energielabel (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Noordscheschut Woningvoorraad (2021) • • • • •

800 woningen waarvan 80% koop, 14% corp. huur en 6% part. huur. Aandeel koopwoningen is hoger vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (80% vergeleken met 66%). Vrijwel alleen grondgebonden woningen met enkele appartementen. Gemiddelde WOZ is relatief hoger vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (€254.872 vergeleken met €231.289). Het aandeel woningen met een zeer laag energielabel (D of lager) is hoger dan gemiddeld. De verduurzamingsopgave ligt met name rond de oudere woningen (in de lintbebouwing) maar ook rond gespikkeld corporatiebezit. De bouwtechnische kwaliteit van de woningen rondom dit bezit is ook lager.

Demografie en huishoudens (2021) • • • •

2.085 inwoners. Gemiddelde huishoudensgrootte is groter dan de rest van de gemeente (2,61 vergeleken met 2,18). Het aandeel inwoners tussen 45 en 65 jaar ligt hoger dan in de rest van de gemeente. Als deze trend doorzet zal het dorp de komende jaren sneller vergrijzen. Inkomens zijn in Noordscheschut hoger dan in de rest van de gemeente. 50% van de huishoudens heeft een inkomen van €39.000 of hoger vergeleken met 39% van alle huishoudens in Hoogeveen.

Leefbaarheid en woonomgeving •

• •

Figuur 2: Inwoners Noordscheschut naar leeftijd (Bron: Woningmarktonderzoek Hoogeveen 2021)

Figuur 3: Fijne plekken in Noordscheschut (Bron: Bewonerspeiling)

Levendigheid van het centrum evenals de historische vaart worden gewaardeerd. Het centrum (Zwarte Dijkje) waar recentelijk extra groen is aangebracht, en de speeltuin aan de Rahderweg worden als fijne plekken beschouwd. Ook de voetbalvereniging en voorzieningen (bakker, supermarkten etc.) zijn belangrijk voor de leefbaarheid. Het dorpshuis wordt niet optimaal benut. Er zijn veel activiteiten op andere plekken (denk aan de voetbalvereniging). Wellicht kan een meer complementaire programmering hier uitkomst bieden. Naoberschap is aanwezig maar goede mantelzorgondersteuning is belangrijk.

Aandachtspunten bij herontwikkeling en woningbouw • • •

Nieuwbouw met name richten op lokale starters maar ook geclusterde gelijkvloerse concepten voor senioren nabij voorzieningen. Naast betaalbare koop is er ook behoefte aan enkele sociale huurwoningen. De huidige voorraad mag niet krimpen. Extra aandacht voor verduurzaming van met name oudere koopwoningen van voor 1970, evenals gespikkeld corporatiebezit. Zorgen voor goede mantelzorgondersteuning (inclusief mantelzorgwoningen) om gedwongen verhuizing (zo lang mogelijk) te voorkomen.

40

Bijlage 5: Factsheet dorpen en wijken

Figuur 1: Woningen in Nieuweroord naar energielabel (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Nieuweroord Woningvoorraad (2021) • • • • •

355 woningen waarvan 87% koop, 7% corp. huur en 6% part. huur. Het aandeel koopwoningen is veel hoger vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (87% vergeleken met 66%). Enkel grondgebonden koopwoningen Gemiddelde WOZ is relatief hoger vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (€279.497 vergeleken met €231.289). Dit komt deels door het hoge aandeel vrijstaande (en vaak duurdere) woningaanbod. Het aandeel woningen met een energielabel C of beter ligt boven het gemeentelijk gemiddelde. De verduurzamingsopgave ligt met name rond de oudere woningen in de lintbebouwing.

Demografie en huishoudens (2021) • • • •

985 inwoners. Gemiddelde huishoudensgrootte in Nieuweroord is de hoogste van alle kernen in de gemeente (2,77 vergeleken met 2,18). Het aandeel inwoners tussen 45 en 65 jaar ligt hoger dan in de rest van de gemeente. Daarnaast is het aandeel jongeren (onder 15 jaar) relatief hoog. Inkomens zijn in Nieuweroord veel hoger dan in de rest van de gemeente. 58% van de huishoudens heeft een inkomen van €39.000 of hoger vergeleken met 39% van alle huishoudens in Hoogeveen.

Leefbaarheid en woonomgeving • • •

Rust, ruimte en groen zijn belangrijke kwaliteitswaarden voor het dorp Gevoel van naoberschap is hoog, mensen kijken naar elkaar om. De school en het dorpshuis zijn belangrijke voorzieningen voor het dorpsleven.

Figuur 2: Inwoners Nieuweroord naar leeftijd (Bron: Woningmarktonderzoek Hoogeveen 2021)

Figuur 1: Woningen in Nieuweroord naar eigendom en energielabel (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Aandachtspunten bij herontwikkeling en woningbouw • •

• • •

Mensen uit het dorp goed aan de voorkant betrekken bij nieuwbouw. Kansen voor lokale bewoners heeft de prioriteit. Stimuleren en faciliteren initiatieven vanuit het dorp waar mogelijk. Met name behoefte aan concepten voor senioren om doorstroom binnen het dorp op gang te krijgen. Naoberschap benutten en mantelzorg faciliteren om langer zelfstandig thuis ook in Nieuweroord mogelijk te maken. Aandacht voor verduurzaming van de lintbebouwing. Ook kansen voor unieke woonmilieus voor mensen op zoek naar groen en landelijk wonen op 10 minuten rijden van Hoogeveen. 41

Bijlage 5: Factsheet dorpen en wijken

Figuur 1: Woningen in Tiendeveen energielabel (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Tiendeveen Woningvoorraad (2021) • • • • •

275 woningen waarvan 73% koop, 20% corp. huur en 6% part. huur. Hoog aandeel corporatiewoningen voor een relatief kleine kern. Grote druk op deze voorraad. 135 reacties op 1 vrijgekomen woning in 2021. Enkel grondgebonden woningen. Gemiddelde WOZ is relatief hoger vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (€271.755 vergeleken met €231.289). Dit komt deels door het hoge aandeel vrijstaande (en vaak duurdere) woningaanbod. Het aandeel woningen met een energielabel C of beter ligt boven het gemeentelijk gemiddelde. De verduurzamingsopgave zit met name in de oudste woningen.

Demografie en huishoudens (2021) • • • •

670 inwoners. Gemiddelde huishoudensgrootte is hoger dan het gemiddelde in de gemeente (2,44 vergeleken met 2,18). De bevolkingsopbouw lijkt erg op het gemiddelde in Hoogeveen. Inkomens zijn in vergelijkbaar met het gemiddelde van de gemeente. Het aandeel inwoners met een inkomen onder €18.000 ligt wel iets lager (9% vergeleken met 16%).

Figuur 2: Inwoners Tiendeveen naar leeftijd (Bron: Woningmarktonderzoek Hoogeveen 2021)

Leefbaarheid en woonomgeving • • • •

Rust, ruimte en groen zijn belangrijke kwaliteitswaarden voor het dorp In Tiendeveen is een actief verenigingsleven vanuit het verenigingsgebouw de Eiken Gevoel van naoberschap is hoog, mensen kijken naar elkaar om. De school en het verenigingsgebouw zijn belangrijke voorzieningen voor het dorpsleven.

Figuur 1: Woningen in Tiendeveen naar bouwjaar (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Aandachtspunten bij herontwikkeling en woningbouw • • • •

Mensen uit het dorp goed aan de voorkant betrekken bij nieuwbouw. Kansen voor lokale bewoners heeft de prioriteit. Naoberschap benutten en mantelzorg faciliteren om langer zelfstandig thuis wonen ook in Tiendeveen mogelijk te maken. Stimuleren en faciliteren initiatieven vanuit het dorp waar mogelijk. Met name behoefte aan concepten voor senioren om wat doorstroom binnen het dorp op gang te krijgen. Ook kansen voor unieke woonmilieus voor mensen op zoek naar groen en landelijk wonen op 10 minuten rijden van Hoogeveen. 42

Bijlage 5: Factsheet dorpen en wijken

Figuur 1: Woningen in Fluitenberg naar energielabel (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Fluitenberg Woningvoorraad (2021) • • •

•

220 woningen waarvan 89% koop, 7% corp. huur en 4% part. huur. Bijna alle woningen zijn een grondgebonden koopwoningen. Hoogste gemiddelde WOZ waarde in de gemeente (€309.712 vergeleken met €231.289). Dit komt deels door het hoge aandeel vrijstaande (en vaak duurdere) woningaanbod. Verduurzamingsopgave concentreert zich volledig in de woningen gebouwd tussen 1945 en 1970.

Demografie en huishoudens (2021) • • • •

585 inwoners. Gemiddelde huishoudensgrootte is veel hoger dan het gemiddelde in de gemeente (2,66 vergeleken met 2,18). Er is een relatief groot aandeel inwoners tussen 45 en 65 jaar. Dit betekent dat in de komende jaren Fluitenberg sneller zal vergrijzen. Inkomens zijn in Fluitenberg gemiddeld hoger dan in de rest van de gemeente. 54% van de huishoudens heeft een inkomen van €39.000 of hoger vergeleken met 39% van alle huishoudens in Hoogeveen.

Figuur 2: Inwoners Fluitenberg naar leeftijd (Bron: Woningmarktonderzoek Hoogeveen 2021)

Leefbaarheid en woonomgeving • • • •

Rust en ruimte en nabijheid tot de natuur maken het fijn wonen in Fluitenberg. Gevoel van naoberschap is hoog, mensen kijken om naar elkaar maar ook naar de omgeving. Lokale bedrijven zorgen bijvoorbeeld voor het publieke groen. Actief verenigingsleven. Dit staat wel onder druk. Het aantal vrijwilligers loopt terug. Woningen stijgen snel in prijs, dit zet de betaalbaarheid onder druk. Er zijn nog maar 15 sociale huurwoningen. Dit zorgt ervoor dat mensen uit het dorp moeten verhuizen.

Figuur 1: Woningen in Fluitenberg naar bouwjaar (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Aandachtspunten bij herontwikkeling en woningbouw • • • • •

•

Nieuwbouw aansluiten bij de dorpse omgeving. Ruimte voor uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen is vanuit de bewoners gewenst. Aandacht voor de verduurzaming van de woningvoorraad gebouwd tussen 1945-1970 Mensen uit het dorp goed aan de voorkant betrekken bij nieuwbouw. Kansen voor lokale bewoners hebben de prioriteit. Naoberschap benutten en mantelzorg faciliteren om langer zelfstandig thuis wonen ook in Fluitenberg mogelijk te maken. Stimuleren en faciliteren initiatieven vanuit het dorp waar mogelijk. Met name behoefte aan concepten voor senioren met het oog op de aankomende vergrijzing. Gezien de ligging, kansen voor enkele unieke woonmilieus om nieuwe bewoners aan de gemeente te binden.

43

Bijlage 5: Factsheet dorpen en wijken

Figuur 1: Woningen in Stuifzand naar energielabel (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Stuifzand Woningvoorraad (2021) • • • •

255 woningen waarvan 84% koop, 2% corp. huur en 14% part. huur. Bijna alle woningen zijn een grondgebonden koopwoningen. Relatief hoog aandeel particuliere huurwoningen. Relatief hoge gemiddelde WOZ waarde (€276.736 vergeleken met €231.289). Dit komt deels door het hoge aandeel vrijstaande (en vaak duurdere) woningaanbod. Verduurzamingsopgave concentreert zich bijna volledig in de woningen gebouwd tussen 1945 en 1970.

Demografie en huishoudens (2021) • • • •

625 inwoners. Gemiddelde huishoudensgrootte is relatief hoger dan het gemiddelde in de gemeente (2,45 vergeleken met 2,18). Er is een relatief groot aandeel inwoners tussen 45 en 65 jaar. Dit betekent dat in de komende jaren Stuifzand snel zal vergrijzen. Inkomens zijn in Fluitenberg gemiddeld hoger dan in de rest van de gemeente. 56% van de huishoudens heeft een inkomen van €39.000 of hoger vergeleken met 39% van alle huishoudens in Hoogeveen.

Figuur 2: Inwoners Stuifzand naar leeftijd (Bron: Woningmarktonderzoek Hoogeveen 2021)

Leefbaarheid en woonomgeving • • • •

Rust en ruimte en nabijheid tot de natuur maken het fijn wonen in Stuifzand Gevoel van naoberschap is hoog, mensen kijken om naar elkaar maar ook naar de omgeving. Vestigers hebben meer moeite om hun plek te vinden. Actief verenigingsleven. Dit staat wel onder druk. Het aantal vrijwilligers loopt terug. Woningen stijgen snel in prijs, dit zet de betaalbaarheid onder druk. Er zijn nog maar 5 sociale huurwoningen. Dit zorgt ervoor dat mensen uit het dorp moeten verhuizen en zet de leefbaarheid onder druk.

Figuur 1: Woningen in Stuifzand naar bouwjaar (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Aandachtspunten bij herontwikkeling en woningbouw • • • • • •

Nieuwbouw aansluiten bij de dorpse omgeving. Ruimte voor uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen is vanuit de bewoners gewenst. Aandacht voor de verduurzaming van de woningvoorraad gebouwd tussen 1945-1970. Mensen uit het dorp goed aan de voorkant betrekken bij nieuwbouw. Kansen voor lokale bewoners hebben de prioriteit. Naoberschap benutten en mantelzorg faciliteren om langer zelfstandig thuis wonen ook in Stuifzand mogelijk te maken. Stimuleren en faciliteren initiatieven vanuit het dorp waar mogelijk. Met name behoefte aan concepten voor senioren met het oog op de aankomende vergrijzing. Gezien de ligging, kansen voor enkele unieke woonmilieus om nieuwe bewoners aan de gemeente te binden.

44

Bijlage 5: Factsheet dorpen en wijken

Figuur 1: Woningen Elim naar energielabel (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Elim Woningvoorraad (2021) • • • • •

975 woningen waarvan 74% koop, 21% corp. huur en 5% part. huur. Aandeel koopwoningen is hoger vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (74% vergeleken met 66%). Met name grondgebonden 2-1 kap en vrijstaande woningen en enkele appartementen Gemiddelde WOZ is iets hoger vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (€241.935 vergeleken met €231.289). Het aandeel woningen met een laag energielabel (C of lager) is hoger dan gemiddeld. De verduurzamingsopgave ligt met name rond de oudere woningen in het hart van het dorp.

Demografie en huishoudens (2021) • • • •

2.335 inwoners. Gemiddelde huishoudensgrootte is iets groter dan de rest van de gemeente (2,39 vergeleken met 2,18). Het aandeel senioren (65+) en inwoners tussen 45 en 65 jaar ligt hoger dan in de rest van de gemeente. Inkomensopbouw is in Elim vergelijkbaar met de rest van de gemeente.

Figuur 2: Inwoners Elim naar leeftijd (Bron: Woningmarktonderzoek Hoogeveen 2021)

Leefbaarheid en woonomgeving • • • •

Rust en ruimte, veel groen met zichtlijnen op het weidse landschap maakt de woonomgeving prettig. Veel verharding en verstening in het dorp. Kansen voor klimaatadapatie via halfverharding (denk aan waterdoorlatende parkeerplaatsen). Gevoel van naoberschap is hoog. Bewoners kijken naar elkaar om. Dit gebeurt spontaan en hoeft niet georganiseerd te worden. Laatste jaren is gespikkeld corporatiebezit verkocht. Dit moet voorkomen worden zodat starters niet naar een ander dorp hoeven te verhuizen.

Figuur 3: Woningen in Elim naar type (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Aandachtspunten bij herontwikkeling en woningbouw •

• • • •

Nieuwbouw met name richten op lokale starters en geclusterde gelijkvloerse concepten geschikt voor senioren (hofjes) nabij voorzieningen of rondom de Wiekswal. Naast betaalbare koop is er ook behoefte aan enkele sociale huur woningen. Aandacht voor verduurzaming van met name aan de zuidwestkant van het dorp. Voorzieningenniveau op pijl houden. Ruimte voor eigen initiatief (reguliere woningen en woonzorginitiatieven). Zorgen voor goede mantelzorgondersteuning om gedwongen verhuizing (zo lang mogelijk) te voorkomen.

45

Bijlage 5: Factsheet dorpen en wijken

Figuur 1: Woningen Elim naar energielabel (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Hollandscheveld Woningvoorraad (2021) • • • • •

1.890 woningen waarvan 72% koop, 20% corp. huur en 8% part. huur. Aandeel koopwoningen is hoger vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (72% vergeleken met 66%). Met name grondgebonden 2-1 kap en vrijstaande woningen en enkele appartementen nabij het centrum van het dorp. Gemiddelde WOZ is iets hoger vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (€250.392 vergeleken met €231.289). Het aandeel woningen met een laag energielabel (C of lager) is hoger dan gemiddeld vooral in de oude kern van het dorp. De verduurzamingsopgave ligt met name rond de oudere koopwoningen in de lintbebouwing.

Demografie en huishoudens (2021) • • • •

4.560 inwoners. Gemiddelde huishoudensgrootte is iets groter dan de rest van de gemeente (2,41 vergeleken met 2,18). De bevolkingsopbouw is vergelijkbaar als die van de gemeente. Inkomensopbouw is in Hollandscheveld vergelijkbaar met de rest van de gemeente.

Figuur 2: Inwoners Hollandscheveld naar leeftijd (Bron: Woningmarktonderzoek Hoogeveen 2021)

Leefbaarheid en woonomgeving •

• •

Rust, ruimte en de groene omgeving maken Hollandscheveld een fijne plek om te wonen. Met name de Boeten (vijver) wordt als mooie plek ervaren, ook de goede fietsroutes worden gewaardeerd. Vergeleken met andere dorpen zijn er veel voorzieningen in Hollandscheveld. Dit wordt als prettig ervaren. Gevoel van naoberschap is hoog. Het Domeinoversteigend samenwerken (DOS) waarbij vrijwilligers voor ondersteuning zorgen voor mensen met een zorg of ondersteuningsvraag is hier een goed voorbeeld van.

Figuur 3: Woningen in Hollandscheveld naar eigendom (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Aandachtspunten bij herontwikkeling en woningbouw •

• • • • •

Bij nieuwbouw met name kleinere woningen gericht op lokale starters en geclusterde gelijkvloerse concepten geschikt voor senioren (hofjes) nabij voorzieningen of rondom het NNCZ. Naast betaalbare koop is er ook behoefte aan enkele sociale huur woningen. Naar middenhuur is minder vraag. Ruimte voor eigen initiatief en regie vanuit het dorp. Kansen voor transformatie van bedrijfspanden naar woningen. Toevoegen groen binnen de kern. Mag niet (te veel) ten kosten gaan van parkeren. Als het dorp groeit, zullen de voorzieningen en verbindingen met de rest van de gemeente mee moeten groeien. Ook kansen voor unieke woonmilieus voor mensen op zoek naar groen en landelijk wonen op enkele minuten rijden/fietsen van Hoogeveen.

46

Bijlage 5: Factsheet dorpen en wijken

Figuur 1: Woningen in Nieuwlande energielabel (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Nieuwlande Woningvoorraad (2021) • • • • • •

555 woningen waarvan 85% koop, 12% corp. huur en 4% part. huur. Aandeel koopwoningen is veel hoger vergeleken met het gemiddelde in de gemeente (85% vergeleken met 66%). Vrijwel alleen grondgebonden woningen met enkele appartementen. Gemiddelde WOZ is vergelijkbaar met het gemiddelde in de gemeente (€238.656 vergeleken met €231.289). Het aandeel woningen met een energielabel C of beter ligt boven het gemeentelijk gemiddelde. De verduurzamingsopgave zit met name in de oudste woningen aan het lint. De woningvoorraad is relatief groot. Veel woningen zijn 150m2 of groter.

Demografie en huishoudens (2021) • • • •

1.370 inwoners. Gemiddelde huishoudensgrootte is hoger dan het gemiddelde in de gemeente (2,47 vergeleken met 2,18). Het aandeel senioren (65+) en inwoners tussen 45 en 65 jaar ligt hoger dan in de rest van de gemeente. Er zijn relatief veel middeninkomens (€27.000 - €57.000) vergeleken met het gemiddelde van de gemeente. Het aandeel inwoners met een inkomen onder €18.000 ligt lager (9% vergeleken met 16%).

Figuur 2: Inwoners Nieuwlande naar leeftijd (Bron: Woningmarktonderzoek Hoogeveen 2021)

Leefbaarheid en woonomgeving • • •

Landelijk, vrij en groen uitzicht maakt Nieuwlande een fijne plek om te wonen. Met name het dorpsbos wordt gewaardeerd. Het museum geeft het verhaal van het dorp door aan jeugd en nieuwkomers en is belangrijk voor het karakter van het dorp. Het Multifunctioneel centrum en de tennisbaan zijn belangrijke plekken in het dorp waar mensen elkaar ontmoeten. Echter voor jongeren 16-20 jaar is er weinig te doen.

Figuur 1: Woningen in Nieuwlande naar grote (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Aandachtspunten bij herontwikkeling en woningbouw • •

•

Bij nieuwbouw moet het karakter van het dorp behouden blijven. Daarnaast aandacht voor een ontmoetingsplek voor jongeren. Nieuwbouw met name richten op lokale starters, met name goedkope koop maar ook ruimte voor sociale huurwoningen. Daarnaast geclusterde gelijkvloerse concepten geschikt voor senioren toevoegen nabij voorzieningen zodat ouderen in het dorp oud kunnen worden. Veel alleenstaande in grote woningen met hoge energielasten. Dit biedt kansen voor splitsing of het op gang brengen van doorstroom naar een kleinere woning (met lagere energielasten). Zo kan de bestaande voorraad verduurzaamd kan worden.

47

Bijlage 5: Factsheet dorpen en wijken

Figuur 1: Woningen in Nieuw Moscou energielabel (Bron: Quickscan wijken en dorpen)

Nieuw Moscou en Zuideropgaande Woningvoorraad (2021) • • • •

230 woningen waarvan 93% koop, 0% corp. huur en 7% part. huur. Vrijwel enkel grondgebonden koopwoningen met enkele appartementen in Zuideropgaande. Gemiddelde WOZ is hoger met het gemiddelde in de gemeente (€288.959 vergeleken met €231.289). Weinig woningen hebben een energielabel van C of hoger als gevolg van de oudere lintbebouwing dat een groot deel van de kern vormt.

Demografie en huishoudens (2021) • • • •