Bijlage 4. Deskundigen bericht Michaëlskerk Oosterland - V4.pdf

Huuropbrengst p/j Huuropbrengst p/j/m2

Adres

Plaats

IPD type

Wijkerstraatweg 55

Velsen-Noord

Overig

800

€ 29.400

€ 37

Oude kerkstraat 5

Veldhoven

Overig

645

€ 38.700

€ 60

Sebastiaanplein 1

Apeldoorn

Overig

1.046

€ 30.000

€ 29

1 - Referentie Type: huuraanbod | Wijkerstraatweg 55 - 1951EB Velsen-Noord Aanvangshuur:

€ 29.400

Straat:

Wijkerstraatweg 55

Huuropbrengst per jaar:

€ 29.400

Plaats: m2:

Velsen-Noord

Aanvangshuur per jaar

€ 36,75

IPD type:

Overig

Huuropbrengst per

jaar m2: Sub IPD Type:

Maatschappelijk vastgoed

Vergelijkbaarheid:

Bouwjaar:

1908

Energielabel:

Totaal m2 of stuks:

800

Transactiedatum:

€ 36,75 Vergelijkbaar - / Geen

2 - Referentie Type: huuraanbod | Oude kerkstraat 5 - 5507LA Veldhoven Aanvangshuur:

€ 38.700

Straat:

Oude kerkstraat 5

Huuropbrengst per jaar:

€ 38.700

Plaats: m2:

Veldhoven

Aanvangshuur per jaar

€ 60,00

IPD type:

Overig

Huuropbrengst per jaar

m2: Sub IPD Type:

Maatschappelijk vastgoed

Vergelijkbaarheid:

Bouwjaar:

1940

Energielabel:

Totaal m2 of stuks:

645

Transactiedatum:

€ 60,00 Vergelijkbaar - / Geen

Versie 1A-14.6 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van het Waarderingsinstituut BV.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 26.

3 - Referentie Type: huuraanbod | Sebastiaanplein 1 - 7333BA Apeldoorn Aanvangshuur:

€ 30.000

Straat:

Sebastiaanplein 1

Huuropbrengst per jaar:

€ 30.000

Plaats: m2:

Apeldoorn

Aanvangshuur per jaar

€ 28,68

IPD type:

Overig

Huuropbrengst per

Transactiedatum:

€ 28,68

jaar m2: Sub IPD Type:

Maatschappelijk vastgoed

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

Bouwjaar:

1923

Energielabel:

- / Geen

Totaal m2 of stuks:

1.046

Op basis van het bovenstaande blijkt dat de huurwaarde van kerkgebouwen die te huur worden aangeboden ligt tussen de €29,- en €60,- per m². Na een proces van vergelijken, analyseren en wegen komen de deskundigen op een huurwaarde voor het onderhavige vastgoedobject van € 20.000,- per jaar ( ca. €40,-/m² x 515 m² GO). De deskundigen zijn van mening dat de exploitatiekosten van het onderhavige vastgoedobject de markthuurwaarde overstijgt. Dit zal resulteren in een negatieve waarde. 4.4.2.

Comparatieve benadering De comparatieve benadering meer specifiek de vergelijkingsmethode ook wel genoemd de vergelijkbare transactiemethode is gestoeld op het principe van waardering door directe prijsvergelijking. Het betreffende vastgoedobject wordt vergeleken met een of meerdere soortgelijke objecten (referentieobjecten) waarvan de gerealiseerde verkoopprijs bekend is. De vergelijkingsobjecten moeten zo veel mogelijk lijken op het te taxeren object, maar ook de condities en omstandigheden waaronder de referentieverkopen plaats hebben gevonden, moeten zo veel mogelijk overeenkomen. Op basis van de referentiegegevens, analyse van de objecten en het wegen van transactieprijzen/aanbodprijzen komt de taxateur tot een schatting van de marktwaarde van het te taxeren vastgoedobject. Bij het bestuderen van diverse referenties is gebleken dat objecten waarbij een perceel grond toebehoort of een ander waardecomponent zoals een pastorie e.d., er waarde aan het object wordt toegekend. Ook als er mogelijkheden zijn tot herontwikkeling naar wonen, wonen gecombineerd met werken of als kantoorruimte wordt er waarde toegekend aan een Kerkgebouw.

Transacties waarbij het gebruik niet veranderd of waar geen toekomstig commercieel gebruik wordt gerealiseerd zijn over het algemeen verkoop transacties aan stichtingen waarbij het Kerkgebouw zonder overige waardecomponenten voor een symbolisch bedrag worden verkocht. Ook het onderhavige vastgoedobject is verkocht voor een symbolisch bedrag door de oorspronkelijke eigenaar aan de huidige eigenaar.

4.5.

Back-testing Waarderingsinstituut BV heeft de onroerende zaak niet eerder gewaardeerd. Derhalve heeft er geen back- testing plaatsgevonden.

Versie 1A-14.6 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van het Waarderingsinstituut BV.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

4.6.

Blad 27.

Onzekerheden waardering Alle waarderingen van vastgoed zijn schattingen betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. Het onderhavige waardeadvies is een schatting van de marktwaarde op waardepeildatum door een deskundige, het dient niet beschouwd te worden als een rekenkundige/mathematische exercitie die tot een universele uitkomst leidt. Een waardering is een schatting van een bedrag dat in een hypothetische transactie tot stand komt. Schatten is per definitie een subjectief proces en is onderhevig aan schattingsonzekerheid. Deze schattingsonzekerheid kan onder andere het gevolg zijn van: •

• • •

Onzekere marktomstandigheden. Op waardepeildatum zijn er nog gevolgen merkbaar van de COVID-19 pandemie. Daarnaast zijn de gevolgen van de oorlog tussen Rusland en Oekraïne nog steeds duidelijk merkbaar. Crisissen met een dergelijke omvang leidt veelal tot plotselinge vraaguitval, als gevolg waarvan er nauwelijks tot geen transacties plaatsvinden. De effecten zullen zich per sector op verschillende manieren manifesteren. Een marktwaarde vaststellen onder deze omstandigheden gaat met veel onzekerheden gepaard, omdat recente transacties van voor die tijd van de crisissen veelal niet meer vergelijkbaar te maken zijn. Door deze buitengewone marktomstandigheden is er een aanzienlijke onzekerheid ontstaan met betrekking tot de waarderingsuitkomst. Gebrekkige informatievoorziening door de eigenaar/opdrachtgever; Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; Gevoeligheden van de gehanteerde waarderingsmethodiek.

Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere waardering rekening gehouden te worden met een marge. Deze marge zal per object en locatie afwijken en ontstaat door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt (marktonzekerheid) en de afwijking die eigen is aan de menselijke schatting 4.7.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering Het geformuleerde en toegepaste ‘bijzondere uitgangspunt’ heeft geen effect op de raming van de waarde van het onderhavige vastgoedobject. Door toepassing van het ‘bijzondere uitgangspunt’ is er mogelijkheid gecreëerd om een afzonderlijk waarde te kunnen toekennen aan het Torengedeelte.

Versie 1A-14.6 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van het Waarderingsinstituut BV.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

4.8.

Blad 28.

Finale waardering Op basis van de twee toegepaste waarderingsmethoden zoals deze in §4.4.1 en §4.4.2 zijn opgetekend, komen de deskundigen tot de volgende waardering. Waarde op op basis van de inkomstenbenadering resulteert in een negatieve waarde en kan derhalve worden gesteld op : Nihil Waarde op basis van de Comparatieve benadering resulteert in een ‘symbolisch’ bedrag. Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie is de marktwaarde van het gehele onderhavige vastgoedobject om praktische redenen bepaald op een symbolisch bedrag van €4,00 k.k. Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie is de marktwaarde van het ‘Torengedeelte’ onder toepassing van een bijzonder uitgangspunt geschat op: € 1,00 (zegge: één euro)

Herveld, 21 juni 2023 De deskundigen, De heer H. J. Hasselbach

……………………………………………………….

De heer P.T.L. Joosten

……………………………………………………

Versie 1A-14.6 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van het Waarderingsinstituut BV.

5.

Bijlagen • BAG informatie • Kadastrale informatie • Eigendomsinformatie • Bestemmingsplan • Bodemloketrapport • Tekeningen • Energiescan • Inspectierapport Monumentenwacht

Bijlage FOTO blad

1.

Kerk

2.

Kerktoren

3.

Bijgebouw

4.

Schip met Balkon en Koor