Document · PDF

Bijlage 4. Deskundigen bericht Michaëlskerk Oosterland - V4.pdf

Raad 13 juli 2023, gemeente HollandsKroonBij agendapunt: Toren Michaëlskerk Oosterland9.346 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Deskundigenadvies

De vestigingkerk Sint Michaëlskerk van Oosterland

Opdrachtgever

Gemeente Hollands Kroon Kenmerk

07.06.23-Oosl_mK Deskundigen

H. J. (Hans) Hasselbach P.T.L. (Paul) Joosten Datum

14- juni 2023 Status

Definitief

Versie 1A-14.6

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Titel

: Deskundigenadvies | Sint Michaëlskerk

Opdrachtgever

: Gemeente Hollands Kroon

Kenmerk

: 07.06.23-Oosl_mK

Deskundigen

: H.J. Hasselbach m.RT

Blad 2.

: P.T.L. Joosten RT Datum

: 21 juni 2023

Status

: Definitief

Waarderingsinstituut BV Postbus 53 6673 ZH Herveld Moordakkerstraat 5 6674 AP Herveld, gemeente Overbetuwe T. 085-732 3358 86 I. info@waarderingsinstituut.nl

Versie 1A-14.6 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van het Waarderingsinstituut BV.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

2. 3.

Opdracht ........................................................................................................... 4

1.1. Opdrachtgever ................................................................................................................... 4 1.2. Opdrachtnemer .................................................................................................................. 4 1.3. Deskundigen ...................................................................................................................... 4 1.4. Opdrachtverstrekking ......................................................................................................... 4 1.5. Onafhankelijkheid............................................................................................................... 5 1.6. Doel van het advies ........................................................................................................... 5 1.7. Type advies ....................................................................................................................... 5 1.8. Te waarderen belang ......................................................................................................... 6 1.9. Waarderingsgrondslag ....................................................................................................... 6 1.10. Stukken .............................................................................................................................. 7 1.11.

Opname ............................................................................................................................. 7 1.12. Mate van inspectie ............................................................................................................. 7 1.13. Peildatum ........................................................................................................................... 8 1.14. Versies ............................................................................................................................... 8 1.15. Aansprakelijkheid ............................................................................................................... 8 1.16. Conformiteit EVS/NRVT..................................................................................................... 8 1.17. Maatschappelijk vertrouwen .............................................................................................. 8 1.18. Publicatie ........................................................................................................................... 8 1.19. Van toepassing zijnde tuchtrecht ....................................................................................... 9 1.20. Algemene voorwaarden ...................................................................................................... 9

Algemene en bijzondere uitgangspunten ...................................................... 9

2.1. 2.2.

Algemene uitgangspunten................................................................................................... 8 Bijzondere uitgangspunten ................................................................................................ 10

Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak ..... 11

3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8. 3.9.

Kadastrale omschrijving ................................................................................................... 11 Rechthebbende................................................................................................................ 13 Ligging van de onroerende zaak ...................................................................................... 13 Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak .............................................................. 14 Gebruik van de onroerende zaak..................................................................................... 17 Zakelijke rechten .............................................................................................................. 17 Publiekrechtelijke beperkingen ........................................................................................ 18 Bestemming van de onroerende zaak ............................................................................. 18 Beoordeling en onderbouwing courantheid...................................................................... 19

Waardering ..................................................................................................... 22

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8.

Inleiding............................................................................................................................ 22 Overwegingen bij de waardering ..................................................................................... 22 Gebruikte waarderingsmethode ......................................................................................... 23 Waardering ...................................................................................................................... 23 Back-testing ..................................................................................................................... 25 Onzekerheden waardering ................................................................................................ 27 Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ........................................................ 27 Finale waardering ............................................................................................................ 28

Bijlagen ........................................................................................................... 29

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Opdracht

1.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.2.

Gemeente Hollands Kroon De heer M. Veeken Postbus 8 1760 AA ANNA PAULOWNA Noord – Holland (088) 321 50 00 m.veeken@hollandskroon.nl

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.3.

Blad 4.

Waarderingsinstituut B.V. De heer H. J. Hasselbach Postbus 53 6673 ZH HERVELD (085) 732 3358 86

info@waarderingsinstituut.nl

Deskundigen Deskundigen

De heer H.J. Hasselbach m.RT RT162697199 (NRVT, Kamer Wonen, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed) De heer P.T.L Joosten RT RT 772611255 (NRVT, Kamer Wonen, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed, Kamer WOZ.

De deskundigen verklaren over voldoende kennis en ervaring te beschikken om de onderhavige opdracht te kunnen verrichten. 1.4.

Opdrachtverstrekking Op 09 juni 2023 is door de deskundige een opdrachtbrief verzonden aan opdrachtgever welke, ondertekend door de opdrachtgever, retour is ontvangen. Tussen het verzenden van de feitelijke opdrachtbrief en het uitbrengen van dit rapport is de opdracht niet gewijzigd.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

1.5.

Blad 5.

Onafhankelijkheid a. Als deskundigen zijn wij volledig onafhankelijk en hebben wij op geen enkele wijze directe of indirecte betrokkenheid met de opdrachtgever en/of het getaxeerde vastgoedobject. Wij zijn ten minste een jaar niet betrokken geweest bij een eventuele transactie, bemiddeling, beheer of financiering waarin het getaxeerde vastgoedobject een rol speelde. Wij hebben geen conflicterende belangen en hebben geen directe betrokkenheid bij een van de partijen. b.

Als deskundigen zijn wij geregistreerd bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en onderworpen aan het Doorlopend Toezicht en het centrale tuchtrecht van NRVT, waardoor wordt voldaan aan de gestelde kwaliteitseisen. Onze werkzaamheden zijn in overeenstemming met de gedrags- en beroepsregels en internationale en Europese taxatiestandaarden. Wij volgen de ethische code van de European Valuation Standard (EVS), waarin de richtlijnen zijn opgesteld omtrent het omgaan met financiële belangen en het toetsen van de naleving hiervan door organisaties. Deze ethische code is te vinden op de website https://tegova.org/european-valuation-standards-evs (datum van raadpleging 29 december 2022).

Er zijn geen bedreigingen geïdentificeerd die de objectiviteit en onafhankelijkheid van de taxatie in gevaar zouden kunnen brengen. Daarom zijn er geen aanvullende maatregelen nodig.

De deskundigen verklaren dat het honorarium voor de onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van de onderhavige onroerende zaak. Tevens bevestigen zij dat het totale honorarium dat Waarderingsinstituut BV het afgelopen jaar van de opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25% van de totale inkomsten uit honoraria vertegenwoordigt, waardoor Waarderingsinstituut BV niet financieel afhankelijk is van de opdrachtgever. De deskundigen houden zich aan het 25% omzetprincipe zoals vastgelegd in paragraaf 8.3 van het 'Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed' van het NRVT. Dit principe bepaalt dat de taxateur niet meer dan 25% van zijn jaarlijkse omzet mag genereren uit taxatieopdrachten van dezelfde opdrachtgever, om zo de onafhankelijkheid te waarborgen.

1.6.

Doel van het advies Het doel waarvoor de marktwaarde wordt gebruikt is bepalend voor de uitleg. De gemeente Hollands Kroon heeft voor de besluitvorming zowel een waarde van de gehele kerk als individuele waarde van het torengedeelte. Het doel van dit advies is om inzicht te verschaffen in een marktconforme waarde, ter ondersteuning van een mogelijke aankoopbeslissing met betrekking tot het torengedeelte van de onroerende zaak. Op basis van onder andere dit deskundige bericht zal de opdrachtgever beslissen of zij de toren willen aankopen. Om deze reden heeft de opdrachtgever de deskundige(n) de opdracht gegeven om het betreffende vastgoedobject te taxeren. Het is van essentieel belang dat de deskundige de marktwaarde op een zo objectief mogelijke manier bepaalt, rekening houdend met alle relevante factoren en zonder vooringenomenheid. Dit is cruciaal vanwege het doel waarvoor de marktwaarde in deze zaak wordt gebruikt, namelijk het bijdragen aan een eerlijke en rechtvaardige oplossing van het geschil tussen de partijen.

1.7.

Type advies Het advies is gebaseerd op een zorgvuldige opname en beschouwing van het object, waarbij de deskundige, de heer H.J. Hasselbach mr.RT het 'Kerkgebouw' en ‘het bijgebouw’ uitgebreid heeft geïnspecteerd.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 6.

Daarnaast heeft er een grondig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden. Hierbij zijn alle relevante juridische en planologische aspecten die van invloed kunnen zijn op de waardering van het object, uitvoerig geanalyseerd. Dit omvat onder andere het bestemmingsplan, eventuele publiekrechtelijke beperkingen, zakelijke rechten, en andere relevante juridische documenten. Tevens zijn er relevante planologische ontwikkelingen en regelgeving in beschouwing genomen die de waarde van het object kunnen beïnvloeden. De combinatie van de gedetailleerde opname en het uitgebreide juridisch en planologisch onderzoek heeft ervoor gezorgd dat de deskundigen een grondige en goed onderbouwde waardering kunnen geven voor het object. Eventuele afwijkingen of beperkingen die zijn vermeld in dit advies, zijn gebaseerd op specifieke informatie of omstandigheden die van invloed kunnen zijn op de waardering en zijn zorgvuldig gedocumenteerd. 1.8.

Te waarderen belang Het te waarderen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak, waarbij er geen beperkingen zijn zoals huur- of gebruiksovereenkomsten, erfpacht, pacht, recht van opstal, appartementsrecht, of andere zakelijke rechten die de volledige eigendom zouden beperken. Het waardeadvies heeft betrekking op de vrije en onbelemmerde eigendom van de onroerende zaak, zonder enige vorm van externe rechten of beperkingen die de waarde zouden kunnen beïnvloeden.

1.9.

Waarderingsgrondslag Dit deskundigenbericht is opgesteld in overeenstemming met de internationaal geldende taxatiestandaarden van TEGOVA (The European Group of Valuers Associations), ook bekend als EVS (European Valuation Standards). Deze standaarden stellen richtlijnen en normen vast voor het uitvoeren van taxaties en waardebepalingen van vastgoedobjecten in Europa. De deskundigen hebben bij het opstellen van dit bericht de EVS-richtlijnen gevolgd om ervoor te zorgen dat deze waardebepaling voldoet aan de internationale normen en dat de waardering op een professionele en consistente wijze wordt uitgevoerd. De EVS-standaarden omvatten onderwerpen zoals definities, methoden, procedures, kwaliteitsborging en ethische aspecten die van toepassing zijn op de taxatiepraktijk. Door zich te houden aan de EVS-standaarden, waarborgen de deskundigen de kwaliteit, transparantie en betrouwbaarheid van het deskundigenbericht. Dit stelt de opdrachtgever in staat om te vertrouwen op de objectiviteit en nauwkeurigheid van de uitgevoerde waardering, wat essentieel is bij het nemen van beslissingen op basis van het advies. Wettelijke taxatie Een wettelijke taxatie is een professionele taxatiedienst (PTD) waarbij de Register-Taxateur door wet- en regelgeving en jurisprudentie wordt verplicht om af te wijken van één of meer bepalingen uit de NRVT Reglementen of de internationale standaarden.

Deze afwijkingen kunnen betrekking hebben op aspecten zoals de wijze van opdrachtverstrekking, het waarde begrip, de omvang van de onderzoek plicht en de rapportagevereisten. Een Register-Taxateur kan alleen afwijken indien en voor zover de wet of vaste jurisprudentie hem daartoe dwingt. Indien er geen dwingende reden is om af te wijken, dienen de regels voor een PTD onverkort te worden gevolgd. De benadering door de deskundigen van dit waardeadvies is gebaseerd op de veronderstelling dat dit deskundigenbericht kan worden beschouwd als een wettelijke taxatie, waarbij de deskundigen mogen afwijken binnen de gestelde kaders zoals beschreven in de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. Versie 1A-14.6

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van het Waarderingsinstituut BV.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 7.

Wanneer de deskundige een wettelijke taxatie uitvoert, is hij onverkort gebonden aan de fundamentele beginselen zoals verwoord in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels. Deze beginselen omvatten professioneel gedrag, vakbekwaamheid, integriteit, objectiviteit en onafhankelijkheid, zorgvuldigheid en transparantie, en vertrouwelijkheid. De deskundige dient te allen tijde te handelen in overeenstemming met deze beginselen en de geldende regelgeving. Het is van essentieel belang dat de deskundige de marktwaarde op een zo objectief mogelijke manier bepaalt, rekening houdend met alle relevante factoren en zonder vooringenomenheid. Dit is cruciaal vanwege het doel waarvoor de marktwaarde in deze zaak wordt gebruikt, namelijk het bijdragen aan een eerlijke en rechtvaardige oplossing van het geschil tussen de partijen. Voor een correcte bepaling van de waarde hanteren we de volgende definities van de benodigde componenten: Waardebegrip: De deskundige gaat uit van het begrip marktwaarde, zoals hieronder gedefinieerd. Marktwaarde: De geschatte prijs waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie. Hierbij wordt aangenomen dat de verkoop plaatsvindt na behoorlijke marketing en dat beide partijen handelen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

1.10.

Stukken De deskundigen hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b. c. d. f. g. h.

kadastrale informatie) Eigendomsakten de door opdrachtgever aangeleverde plattegrondtekening het door opdrachtgever aangeleverde inspectierapport van Monumentenwacht ruimtelijke plannen zoals beschreven in § 3.8 van dit rapport informatie over bodem en grondwater op www.bodemloket.nl informatie op bagviewer.kadaster.nl

1.11.

Opname De deskundige de heer H.J. Hasselbach mr.RT heeft de onroerende zaak op 26 mei 2023 bezocht en opgenomen, zulks onder de aanwezigheid van een bestuurslid van de stichting Behoud Oosterlander Kerk.

1.12.

Mate van inspectie Het 'Kerkgebouw' en ‘het bijgebouw’ zijn zowel inwendig als uitwendig uitgebreid geïnspecteerd. Tijdens de opname heeft de deskundige alle relevante aspecten van de gebouwen onderzocht, waaronder de bouwkundige staat, de architecturale kenmerken, de aanwezige voorzieningen en eventuele schade of gebreken. Hierbij is nauwkeurig te werk gegaan om een gedetailleerd en compleet beeld van het object te verkrijgen.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

1.13.

Blad 8.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de waarde. De peildatum die van belang is voor dit advies is ; 09 juni 2023. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in dit advies betrokken.

1.14.

Versies Aantal uitgebrachte versies: 1 Er is geen rekening gehouden met subsidie mogelijkheden.

1.15.

Aansprakelijkheid Door Waarderingsinstituut BV wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

1.16.

Conformiteit EVS/NRVT Dit advies voldoet aan de TEGoVA ( The European Group of Valuers' Associations) richtlijnen zoals zijn opgenomen in het EVS Blue Book "European Valuation Standards 2022" (ook wel bekend als EVS 2022). De deskundigen verklaren dat zij op de hoogte zijn van, en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn de fundamentele beginselen zoals opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) van toepassing. Deze beginselen omvatten onder andere professioneel gedrag, vakbekwaamheid, integriteit, objectiviteit en onafhankelijkheid, zorgvuldigheid en transparantie, en vertrouwelijkheid. De deskundigen hebben gehandeld in overeenstemming met deze beginselen en hebben zich gehouden aan de ethische en beroepsmatige normen die worden gesteld door het NRVT. In geval van tegenstrijdigheden tussen de regelgeving, prevaleert de EVS als taxatiestandaard boven andere regelgeving. Dit betekent dat de deskundigen de richtlijnen en normen van de EVS zullen volgen, zelfs als er afwijkingen zijn ten opzichte van andere regelgeving. Het waarborgen van een consistente en hoogwaardige waarderingspraktijk volgens internationale standaarden is van groot belang voor de deskundigen.

1.17.

Maatschappelijk vertrouwen Op basis van het “Reglement Definities NRVT” is onderhavig advies geen professionele taxatiedienst. Om te voorkomen dat er onbedoeld maatschappelijk vertrouwen aan het advies wordt ontleend hebben de deskundigen gebruiks- en publicatiebeperkingen opgenomen (zie ook § 1.18). Gelet op het gegeven dat er geen sprake is van een professionele taxatiedienst mag dit advies niet gebruikt worden ten behoeve van jaarverslaglegging en kredietverlening.

1.18.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Waarderingsinstituut BV. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien. Er kan alleen toestemming voor publicatie worden verleend indien daarbij wordt geborgd dat er geen maatschappelijk vertrouwen aan het advies wordt verleend. Tevens dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het advies concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 9.

1.19.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de deskundigen is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de deskundigen zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 1.3).

1.20.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Waarderingsinstituut BV zijn onverkort de algemene voorwaarden van het Waarderingsinstituut BV van toepassing.

Algemene en bijzondere uitgangspunten

2.1.

Algemene uitgangspunten Titelonderzoek In het kader van deze waardering hebben deskundigen geen titelonderzoek uitgevoerd. Uitgangspunt is dat er geen eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij voor omschreven rechten werden gevestigd die van invloed zijn op de waarde. Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze opdracht is beperkt onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de waardering geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik of het voorgenomen gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen.

Om in te schatten in hoeverre bovengenoemd uitgangspunt realistisch is hebben deskundigen www.bodemloket.nl geraadpleegd om na te gaan of er informatie beschikbaar is over verontreinigingen op of in de onroerende zaak, dan wel in de omgeving, op basis waarvan het vermoeden kan bestaan dat er ook verontreinigingen op of in de onroerende zaak aanwezig zijn. Hierop wordt nader ingegaan in § 3.4. Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze opdracht is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze opdracht geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Publiekrechtelijke beperkingen De deskundigen hebben in het kader van deze opdracht kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor dit advies geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn. Valuta en omzetbelasting Alle in het advies genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 10.

Maatvoering onroerende zaken De oppervlakten van onroerende zaken zijn niet gemeten conform de NEN 2580. De oppervlaktegegevens zijn gebaseerd op de door de opdrachtgever verstrekte tekeningen. De in het rapport genoemde oppervlakten zijn derhalve indicatief. Op het moment dat er een volledige inmeting van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden en de oppervlakten afwijken van de gehanteerde oppervlakten, dient het advies hierop te worden geactualiseerd. 2.2.

Bijzondere uitgangspunten De hoofdwaardering presenteert de 'Marktwaarde' van het onderhavige vastgoedobject op basis van het huidige gebruik en de huidige bestemming. Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat het advies wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de peildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de peildatum. In overleg met opdrachtgever is overeengekomen om bij de waardering uit te gaan van onderstaande scenario’s, welke naar oordeel van de deskundigen als bijzonder uitgangspunt aan te merken zijn: 1.

Het schatten van de Marktwaarde van het Torengedeelte van de onroerende zaak op basis van de veronderstelling dat het gehele vastgoedobject in eigendom is van een Vereniging van Eigenaren en dat het Torengedeelte hiervan een appartementsrecht vertegenwoordigt.

Alle onderdelen van het betreffende vastgoedobject - zijnde het kerkgebouw met toren en de bijbehorende schuur zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en vervlochten. De deskundigen zijn derhalve van mening dat, het beschouwen van het geheel als eigendom van een Vereniging van Eigenaren (VvE) en de onderdelen ; (i) Toren, (ii) Middenschip met Koor en Crypte en (iii) de vrijstaande Schuur, als appartementsrechten, het separaat waarderen van de onderdelen mogelijk maakt. Op basis van de praktijkhandreikingen van het NRVT dienen bijzondere uitgangspunten te voldoen aan de volgende voorwaarden: a) Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de professionele taxatiedienst. b) Indien een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd, is de Register Taxateur gehouden om de realiteit, relevantie en geldigheid daarvan te toetsen. c) De Register Taxateur benoemt alle voor de Professionele Taxatiedienst relevante bijzondere uitgangspunten in het advies en voorziet deze van een toelichtende verklaring met motivatie waarom het uitgangspunt redelijk is. d) Ook neemt de Register Taxateur in de toelichting op de waardering in het advies de marktwaarde zonder bijzonder(e) uitgangspunt(en) op.

In het algemeen wordt verder opgemerkt dat deskundigen van de praktijkhandreiking gemotiveerd mogen afwijken.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 11.

Met betrekking tot sub a) wordt opgemerkt dat de plannen die voor het advies als uitgangspunt worden gehanteerd concrete plannen zijn die kunnen worden uitgewerkt op het moment dat de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk is. Gelet op de ligging en de locatie zien de deskundigen op voorhand geen aanleiding om te veronderstellen dat de voorgenomen ontwikkeling op basis van ruimtelijke en functionele aspecten niet mogelijk zou zijn. Ondanks het feit dat de bestemming nog niet is vastgesteld, zijn deskundigen van oordeel dat deze uitwerking relevant is voor het doel van de waardering en derhalve als geldig uitgangspunt gehanteerd kan worden. Met betrekking tot sub b) zien deskundigen op basis van bovenstaande geen aanleiding om de realiteit, relevantie en geldigheid in twijfel te trekken, Met betrekking tot sub c) voldoen deskundigen aan de genoemde voorwaarde. Met betrekking tot sub d) wordt verwezen naar § 4.7. Uitgangspunt: Een veronderstelling waarvan redelijkerwijs kan worden aangenomen dat deze als waar kan worden beschouwd en daarom niet verder hoeft te worden onderzocht. Het correct hanteren van deze definities en het nauwkeurig overwegen van de relevante uitgangspunten dragen bij aan een objectieve en betrouwbare waardering van het vastgoed, die recht doet aan de situatie en de belangen van alle betrokken partijen

Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak

3.1.

Kadastrale omschrijving

sectie

nummer

grootte

te waarderen gedeelte

WIERINGEN

127

312 m2

geheel

WIERINGEN

128

355 m2

geheel

WIERINGEN

1026

63 m2

geheel

gemeente

Totaal

730 m2

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 12.

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

Luchtfoto met aanduiding van de onderdelen van het vastgoedobject (rood) en specifiek de Toren (groen) Versie 1A-14.6 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van het Waarderingsinstituut BV.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

3.2.

Rechthebbende Blijkens informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 07 juni 2023) berust het eigendom van de onroerende zaak bij:

Gerechtigde Adres Postcode Plaats

3.3.

Blad 13.

Stichting Behoud Oosterlander Kerk Prof. Granpre Moliestraat 15 1771 AE WIERINGERWERF

Ligging van de onroerende zaak De onroerende zaak is gelegen aan de Kerkweg 20 (1779 GG) te Den Oever (gemeente Hollands Kroon). Directe belendingen bestaan uit grondgebonden woningen. Uitsnede (bron: PODKviewer)

Overzichtsfoto (bron: PODKviewer)

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

3.4.

Blad 14.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat de Michaëlskerk (Kerkweg 20) inclusief ondergrond, de bijbehorende Schuur (Kerkweg 18, perceel G128) en overige aanhorigheden. De begraafplaats behoort uitdrukkelijk niet tot het getaxeerde. De kerk is aangeduid als Rijksmonument, monumentennummer 38933. Michaëlskerk Bouwjaar: oorspronkelijk Ca. 1100 (conform monumenten register) Oppervlakte:336 m2 (conform BAG)

Zijaanzicht kerkgebouw

Achteraanzicht kerkgebouw

Aanzichten en plattegrond kerkgebouw

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 15.

Omschrijving Monument Onderstaande omschrijving is afkomstig uit monumentenregister van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. In het kader van dit advies is hieronder enkel de omschrijving (geraadpleegd d.d. 19-juni 2023) van het kerkgebouw geplaatst. Hervormde Kerk. De kerk, eertijds aan de H.Michael gewijd, is geheel vrij gelegen op een verhoogd kerkhof. Breed eenbeukig schip van tufsteen, dat thans aan de oostzijde recht gesloten is sinds de doorgang naar het voormalig koor is dichtgezet. Ca.1100. Preekstoel XVIII A. ijzeren doopbogen, tiengeboden bord XVII A, onversierde degen XVI, grote koperen kroon XVII. Fraai kabinetorgel, in 1762 gemaakt door J.E. Teschemacher

Onderstaande omschrijving is een samenvatting afkomstig van internet informatie van de geschiedenis van een bijzonder gebouw “De vestigingkerk van Oosterland”. Het kerkgebouw en de bijbehorende begraafplaats liggen op een (mogelijk kunstmatige) verhoging in het schilderachtige glooiende landschap van Wieringen. De huidige kerk dateert uit de 11e eeuw en is opgetrokken in de Romaanse bouwstijl met gebruik van tufsteen. Op dezelfde locatie stond naar alle waarschijnlijkheid al in de 9e eeuw een kleinere houten kerk. De toren van de Michaelskerk stamt uit de 13e eeuw en is opgebouwd uit baksteen. De prachtige achthoekige spits, die met baksteen is opgemetseld, werd in het begin van de 17e eeuw toegevoegd. Binnenin de toren bevindt zich een luidklok die dateert uit het jaar 1449, een opmerkelijk historisch element. Gedurende de eeuwen heeft de kerk uiteraard diverse restauraties ondergaan. In 1839 werd het koor vanwege bouwvalligheid gesloopt, maar aan het einde van de 20e eeuw is het koor herbouwd. Het interieur van de kerk herbergt een prachtig kabinetorgel uit het midden van de 18e eeuw, vervaardigd door de Duitse orgelbouwer Jacob Teschenmacher (1711-1782). Daarnaast zijn er een eenvoudige preekstoel en een fraaie grote kroon uit de 17e eeuw te bewonderen.

De imposante beschildering van de gewelven, die de aartsengel Michaël voorstellen, is een relatief recente toevoeging uit het jaar 2016 en maakt een overweldigende indruk. Sinds 2017 is de Stichting Behoud Oosterlander Kerk eigenaar van de Michaelskerk en draagt zij zorg voor het behoud en beheer van dit bijzondere monument.

Onderhoudsstatus In het kader van dit advies is geen onderzoek gedaan naar de onderhoudsstaat van de onroerende zaak. Monumentenwacht Noord-Holland heeft op 01-12-2020 een inspectierapport van de kerk en de kerktoren opgesteld onder nummer 0198. Welk rapport in de bijlage is opgenomen .

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 16.

Toestand van bodem en grondwater Deskundigen hebben beperkt onderzoek gedaan naar de situatie van de bodem en het grondwater ter plaatse van de onroerende zaak middels de informatie die beschikbaar is via www.bodemloket.nl. Uit de beschikbare informatie blijkt het volgende: “Op basis van de informatie uit het Historisch Bodem Bestand is op deze locatie geen informatie beschikbaar over bodemonderzoek en/of sanering.” Kaart (bron: bodemloket)

Asbest In het kader van dit rapport hebben de deskundigen geen asbestinventarisatierapporten ingezien of asbest waargenomen tijdens de schouw. De taxateur heeft geen nadere informatie ontvangen met betrekking tot de aanwezigheid van asbest in het kerkgebouw. Op basis van de visuele inspectie lijkt het erop dat het kerkgebouw vrij is van asbest. Het is echter belangrijk op te merken dat een definitieve uitspraak over de aanwezigheid van asbest alleen kan worden gedaan na een grondige asbestinventarisatie uitgevoerd door een gekwalificeerd asbestspecialist. Het wordt aanbevolen om voor de aankoopbeslissing van het vastgoedobject een officiële asbestinventarisatie uit te voeren om de aanwezigheid van asbest nauwkeurig vast te stellen en de benodigde veiligheidsmaatregelen te kunnen nemen.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 17.

Energielabels In opdracht van de Provincie Noord-Holland heeft De Groene Grachten een Energiescan uitgevoerd. Dit rapport biedt een eerste indruk van de mogelijkheden om duurzaamheid, energiebesparing en comfortverbetering te integreren in het gebouw. De Energiescan is opgesteld met oog voor het behoud van de karakteristieken en historische waarde van het pand. Het kerkgebouw, dat dateert uit de 17e eeuw en een Rijksmonumentale status heeft, is vanuit bouwtechnisch oogpunt solide, maar er zijn mogelijkheden om de duurzaamheidseigenschappen te verbeteren. Hoewel monumentale gebouwen zoals de kerk vaak zijn vrijgesteld van de verplichting tot het hebben van een energielabel, is het toch belangrijk om rekening te houden met duurzaamheidsaspecten in de huidige maatschappelijke functie van het gebouw. Hierbij kan gekeken worden naar mogelijkheden om het pand energie-efficiënter en milieuvriendelijker te maken, zonder afbreuk te doen aan de historische waarde. De Energiescan biedt een eerste stap in het proces van het integreren van duurzaamheid in het pand. Het duurzaam herstel van culturele instellingen, zoals de Oosterlander kerk, is een actueel thema en kan ondersteund worden door het duurzaam ontzorgingsprogramma voor maatschappelijk vastgoed van de Provincie Noord-Holland. Bronvermelding: Energiescan rapport De Groene Grachten, 04-02-2022.

3.5.

Gebruik van de onroerende zaak Huidig gebruik De onroerende zaak fungeert als een kerkgebouw dat tevens dienst doet als een cultuurplatform voor diverse activiteiten zoals muziek, kunst en theater. Het biedt een cultureel oecumenisch centrum waar mensen samenkomen voor religieuze en culturele doeleinden. Het pand wordt gebruikt voor koorrepetities (wekelijks), exposities in het weekend, rouw- en trouwdiensten en zo’n twaalf concerten per jaar. De Michaelskerk op Oosterland vervult een belangrijke sociaal-maatschappelijke rol in het dorp en heeft een toegevoegde waarde als ontmoetingsplaats. Naast haar religieuze functie biedt de kerk ook ruimte voor culturele evenementen en heeft het potentieel om dienst te doen als theater of museum. Het multifunctionele karakter van de Michaelskerk verrijkt het culturele leven van het dorp en draagt bij aan de sociale cohesie en identiteit van de gemeenschap. Beoogd gebruik Het beoogde gebruik van de onroerende zaak blijft ongewijzigd als kerkgebouw, cultuurplatform en ontmoetingsplaats voor religieuze en culturele activiteiten. Geen veranderingen zijn voorzien in het beoogde gebruik van de Michaelskerk op Oosterland. Het zal zijn functie behouden als een plek waar mensen samenkomen voor religieuze vieringen, culturele evenementen, muziekuitvoeringen, kunsttentoonstellingen en andere sociaalmaatschappelijke activiteiten.

3.6.

Zakelijke rechten In het kader van deze waardering hebben deskundigen geen uitgebreid titelonderzoek uitgevoerd. Uitgangspunt is dat er geen eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij voor omschreven rechten werden gevestigd die van invloed zijn op de waarde.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk 3.7.

Blad 18.

Publiekrechtelijke beperkingen Volgens het Kadaster is de Michaelskerk geregistreerd als een monument of een archeologisch monument conform de Erfgoedwet. Een afschrift van deze registratie in het rijksmonumentenregister is verkregen van het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW). Het Ministerie van OCW, als het betrokken bestuursorgaan, is verantwoordelijk voor de Erfgoedwet en de publiekrechtelijke beperkingen die van toepassing zijn op het monument. Zij hebben de bevoegdheid om toezicht te houden op de naleving van de wet- en regelgeving met betrekking tot monumentenzorg en erfgoedbescherming.

3.8.

Bestemming van de onroerende zaak Vigerend bestemmingsplan De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Oosterland” van de gemeente Wieringen onder nummer 269.00.03.01.01.a, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 18-09-2008 en is onherroepelijk in werking. Bestemmingsplankaart (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 19.

In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot “Maatschappelijk” met cultuur historische archeologische waarden. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor: a.

educatieve, sociaal-medische , sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, sport- en recreatieve voorzieningen

voorzieningen van openbare dienstverlening,

ondergeschikte detailhandel

d. e.

horeca ten dienste van deze voorzieningen. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'verenigingsleven', voor verenigingsleven;

Deskundigen hebben geconstateerd dat het huidige gebruik wel in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl referentie: NL.IMRO.19110000PCDOOostrl081. 3.9.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De locatie van de kerk in Oosterland wordt als redelijk beoordeeld, met zowel positieve als negatieve aspecten. De centrale ligging is gunstig, maar het voorzieningenniveau in de directe omgeving is beperkt. De geografische ligging van de kerk binnen de buurtschap Oosterland is belangrijk om te benoemen. De bereikbaarheid van de kerk en de beschikbaarheid van parkeergelegenheid zijn echter beperkt, wat de toegankelijkheid kan beïnvloeden. Daarnaast zijn de voorzieningen in de omgeving beperkt, wat invloed kan hebben op de aantrekkelijkheid en het gebruikspotentieel van de kerk. De architectonische waarde en historische karakter van de locatie dragen bij aan de waardering van de kerk. Het gebouw heeft bijzondere kenmerken zoals een toren, kelder en crypte, en heeft een rijke geschiedenis. Dit maakt de kerk een bezienswaardigheid met een specifieke historische en culturele waarde. Al met al kan worden gesteld dat de locatie van de kerk in Oosterland zowel positieve als negatieve aspecten heeft. Het historische en culturele karakter van het gebouw is aantrekkelijk, maar de beperkte bereikbaarheid en voorzieningen vormen uitdagingen. Het is belangrijk om deze factoren in overweging te nemen bij de waardering en het gebruikspotentieel van de onroerende zaak.

Objectbeoordeling Als deskundige is het mijn verantwoordelijkheid om een algemene objectbeoordeling uit te voeren van de kerk. Voor deze beoordeling wordt in dit rapport verwezen naar de beschikbare inspectierapporten van Monumentenwacht, die als bijlage zijn toegevoegd. De kerk is een monumentaal kerkgebouw gelegen op een centrale zicht locatie, waarbij de externe representatie en symbolische waarde als goed worden beoordeeld.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 20.

Tijdens de inspectie heeft de deskundige het kerkgebouw en de toren van binnen geïnspecteerd. Er zijn geen ernstige bouwkundige gebreken geconstateerd, afgezien van regulier nog uit te voeren onderhoudswerkzaamheden. Volgens het inspectierapport van Monumentenwacht uit 2020 is de constructieve toestand (casco) van het kerkgebouw goed. De onderhoudstoestand wordt als redelijk beoordeeld, waarbij de staat van onderhoud de afgelopen vijf jaar consistent is gebleven. Ook de constructie van de toren is goed, met een redelijke onderhoudstoestand die in de afgelopen vijf jaar verbeterd is. De bouwkundige staat van het gebouw wordt als goed beoordeeld, waarbij aspecten zoals de algemene conditie van het gebouw en de kwaliteit van het onderhoud in goede staat verkeren. De kerkzaal dateert uit de 11e eeuw, de toren uit de 13e eeuw en de torenspits uit de 17e eeuw. Zowel de toren als de kerkzaal zijn rijksmonumenten. Het kerkgebouw heeft verschillende verbouwingen en restauraties ondergaan. In 1885-1887 heeft architect Pierre Cuypers de dakkap gewijzigd en verlaagd volgens de Romaanse stijl. Ook heeft hij de vensters aangepast. In 1990-1994 is het koor aangebouwd op de oude fundering van zwerfkeien en zijn de vensters opnieuw aangepast en verkleind. Het pand bestaat uit één bouwlaag, met een balkon in de kerkzaal. Daarnaast is er in de toren nog een archiefkamer aanwezig.

BVO: Het bruto vloeroppervlak bedraagt 400 m². Bouwtechnische opbouw: De vloeren liggen direct op de volle grond en er is vermoedelijk weinig tot geen isolatie aangebracht. In de crypte is slechts gedeeltelijk een vloer aanwezig, waarbij de zwerfkeien grotendeels open en zichtbaar zijn. De gevels bestaan uit tufsteen met een vulling van keien en mortel in de spouw. De muren hebben een basisdikte van ongeveer 1 meter, terwijl de muren van de toren 1,45 meter dik zijn. Het dak heeft een houten dakkap met daaronder een verlaagd houten gewelfplafond. De dakbedekking van dakleien is vernieuwd in 1990-1994. De ramen zijn kleine rondboogvensters met glas-in-loodramen (enkelglas), direct geplaatst in de stenen sponningen. Bij de keuken is er een enkelglas voorzetraam aanwezig. De voordeur heeft houten kozijnen. Er is geen mechanische ventilatie aanwezig in het gebouw en de ventilatie gebeurt op natuurlijke wijze. De warmte in het pand wordt gegenereerd door twee HR cv-ketels die in cascade zijn geplaatst, één uit 2002 en de andere uit 2016. De warmte wordt verspreid via vloerverwarming en wandconvectoren in de kerkzaal. In de nevenruimten zijn aanvullende radiatoren aanwezig. De toegang tot het balkon en de archiefruimte in de toren worden verwarmd middels radiatoren. Daarnaast is er een 50 liter elektrische tapwaterboiler aanwezig voor de keuken.

Het pand verbruikt alleen elektriciteit en er wordt geen elektriciteit opgewekt. De zaalspots zijn nog voorzien van halogeenlampen, maar de expositieverlichting is vervangen door LEDverlichting. Deze bouwtechnische details bieden inzicht in de technische installaties en voorzieningen in het pand, zoals de verwarming, ventilatie en elektriciteit. Het is belangrijk om deze aspecten te beoordelen bij de taxatie en waardering van het pand. De functionele indeling van de kerk omvat verschillende ruimtes met gebruiksmogelijkheden, waarbij de hoofdruimte (het schip van de kerk) geschikt is als multifunctionele ruimte. De sanitaire voorzieningen zijn echter beperkt. De bruikbaarheid, grootte en flexibiliteit van functionele de ruimtes zijn ook beperkt, met name in de kerktoren. Het uurwerk van de kerkklok is defect en dient gerestaureerd te worden.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 21.

Het interieur van de kerk verkeert in goede staat, inclusief de vloerafwerking, wandafwerking, plafondafwerking, verlichting en ornamenten. Met name de historische kelder en crypte dragen bij aan de historische en artistieke waarde van het interieur. Het exterieur van de kerk, inclusief de gevels, het dak, de ramen, deuren en bijgebouwen, verkeert in redelijke staat van onderhoud. Er zijn geen (ernstige) beschadigingen, behoudens de normale gebruikersslijtagewaargenomen tijdens de inspectie. Hoewel de technische installaties niet specifiek zijn gecontroleerd op werking, wordt ervan uitgegaan dat de verwarmingssystemen, elektrische installaties en andere technische systemen goed functioneren. Deze objectbeoordeling draagt bij aan een nauwkeurige en objectieve waardering van de kerk, waarbij alle relevante aspecten van het object zijn meegenomen. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De verhuurbaarheid van de kerk wordt als beperkt beoordeeld vanwege verschillende factoren. De ligging in een historische en culturele omgeving kan potentiële huurders aantrekken, maar het beperkte voorzieningenniveau en de beperkte bruikbaarheid van de ruimtes in de kerktoren kunnen uitdagingen vormen. Hoewel de kerk multifunctionele mogelijkheden biedt en gebruikt wordt als religieus en cultureel ontmoetingspunt, is de vraag naar huur vanwege deze beperkingen eveneens beperkt.

Op basis van de vigerende bestemming en ruimtelijke kenmerken worden de gebruiksmogelijkheden als beperkt beoordeeld. Ook draagt de lokale vraag en huidige marktomstandigheden dragen niet bij aan een positieve beoordeling van de verhuurbaarheid van de kerk. Mate van verkoopbaarheid Op basis van de hiervoor genoemde eigenschappen, zoals de ligging in een historische en culturele omgeving, de architectonische waarde, en de beperkte voorzieningen en bruikbaarheid van de ruimtes, wordt de verkoopbaarheid van de kerk als beperkt beoordeeld. Hoewel de kerk mogelijk aantrekkelijk is voor een specifieke doelgroep, kan de beperkte vraag naar dit soort monumentale panden en de eventuele beperkingen die voortkomen uit het bestemmingsplan en monumentale status de verkoopbaarheid beïnvloeden. Het is belangrijk om rekening te houden met de specifieke marktomstandigheden en potentiële kopers die geïnteresseerd zijn in de aanschaf van een dergelijk pand met historische en culturele waarde.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 22.

Waardering

4.1.

Inleiding De opdracht betreft een waardeadvies van het Torengedeelte van de betreffende onroerende zaak in verband met een mogelijke aankoop. Om inzicht te kunnen krijgen in de waarde van het Torengedeelte dient volgens de deskundigen allereerst inzicht te worden gekregen in de waarde van het gehele vastgoedobject. Alle onderdelen van het betreffende vastgoedobject - zijnde het kerkgebouw met toren en de bijbehorende schuur zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en vervlochten. De deskundigen zijn derhalve van mening dat, het beschouwen van het geheel als eigendom van een Vereniging van Eigenaren (VvE) en de onderdelen ; (i) Toren, (ii) Middenschip met Koor en Crypte en (iii) de vrijstaande Schuur, als appartementsrechten, het separaat waarderen van de onderdelen mogelijk maakt. Derhalve hebben deskundigen het volgende ‘bijzondere uitgangspunt’ verondersteld : “Het schatten van de Marktwaarde van het Torengedeelte van de onroerende zaak op basis van de veronderstelling dat het gehele vastgoedobject in eigendom is van een Vereniging van Eigenaren en dat het Torengedeelte hiervan een appartementsrecht vertegenwoordigt.”

4.2.

Overwegingen bij de waardering Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de deskundigen een ‘Swot’-analyse (Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats) opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse. Strengths • Historische en culturele waarde • Architectonische waarde (toren, kelder en crypte, aantrekkingskracht • Unieke locatie

Opportunities • Herbestemming uitbreiding functie aanduiding • Subsidiemogelijkheden (rijk)monument erfgoedsubsidies en fondsen

Weaknesses • Beperkte voorzieningen • Beperkte gebruiksmogelijkheden op locatie en op basis van het vigerende bestemmingsplan • Beperkte verhuur/verkoopbaarheid voor exploitatie • Geen ongebonden grond rondom de kerk in eigendom Threats • Toekomstig onderhoud / stijgende bouwkosten • Juridische geschillen over eigendomsrechten, erfdienstbaarheid, gebruiksrechten

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

4.3.

Blad 23.

Gebruikte waarderingsmethode Voor het waarderen van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de ‘Comparatieve benadering’, de ‘Inkomstenbenadering’ en de ‘Kostenbenadering’. 1. Bij de Comparatieve benadering ook wel de vergelijkingsmethode genoemd, wordt de waarde geschat aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te waarderen object (vergelijkingsmethode). 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waarderingsmethode. 3. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten. De waarderingsrichtlijnen geven aan dat het een voorkeur geniet om twee waarderingsbenaderingen te gebruiken en deze met elkaar te vergelijken om op basis daarvan een gewogen schatting van de waarde te kunnen maken. De deskundigen hebben gekozen voor de ‘Inkomstenbenadering’ en voor de ‘Comparatieve’ benadering.

Voor het type vastgoed zoals het onderhavige object -moeilijk commercieel te exploiteren, niet courant en slecht verhandelbaar- wordt vaak ook de kostenmethode gehanteerd in de vorm van ‘Gecorrigeerde Vervangingswaarde’. Bij een dergelijk historisch object is het gebouw inmiddels helemaal afgeschreven en wordt de restwaarde geheel teniet gedaan door functionele correctieposten. Wat dan nog overblijft is de waarde van de ondergrond. Deze grond is echter niet voor andere doeleinden aan te wenden omdat het historische kerkgebouw erop staat en dit rijksmonument niet weg gedacht kan worden. Daarmee zal op basis van deze waarderingsbenadering de waarde ‘Nihil’ bedragen.

4.4.

Waardering Als bijzonder uitgangspunt is geformuleerd : “Het schatten van de Marktwaarde van het Torengedeelte van de onroerende zaak op basis van de veronderstelling dat het gehele vastgoedobject in eigendom is van een Vereniging van Eigenaren en dat het Torengedeelte hiervan een appartementsrecht vertegenwoordigt.” Om te kunnen komen tot deze waardering dient er allereerst een raming gemaakt te worden van de waarde van het geheel. Vervolgens zal vanuit deze waarde een onderverdeling plaats dienen te vinden van de waarde van het Torengedeelte en het overige deel van het onderhavige vastgoedobject. De deskundigen zijn van mening dat bij een dergelijk object iedere verdeling een subjectief karakter heeft en dat er andere verdelingen mogelijk zou kunnen zijn. Deskundigen verklaren nogmaals onafhankelijk te zijn en geen belang te hebben bij de keuze van de verdeling. Om te komen tot een navolgbare verdeling, hebben de deskundigen gekozen voor een verdeling op basis van ‘Bruto Vloeroppervlakte (BVO).

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

Blad 24.

Overzicht van maatvoering van het onderhavige vastgoedobject.

MAATVOERING MICHAËLSKERK Crypte Toren Toren Toren Toren Middenschip met Koor Balkon KERKGEBOUW GEHEEL

Verd. laag -1 0 1 2 3 0 1

MAATVOERING SCHUUR (perceel G 128) Begane grond Zolder SCHUUR (totaal)

Verd. laag 0 1

TOTAAL GENERAAL

BBT m²

BVO m² 70 39 39 39 39 338 66 630

GO m² 63 16 16 16 16 274 48 449

Ondergrond m²

GO m² 36 30 66

Perceel m² 355

BVO m² 50 50 100

427

730

515

732

338 377 BBT m² 50

338 377

355

De bovenstaande tabel geeft aan dat het totaal aan BVO’s bedraagt 730 m². Het gedeelte daarvan dat kan worden toegerekend aan de Toren bedraag 156 m² ( 4 x 39 m²). Dit betekent dat het 156/730-ste deel van het onderhavige vastgoedobject toebehoord aan het Torengedeelte, ca. 22% van het geheel. Om niet een schijnbare precisie te pretenderen, ronden de deskundigen het percentage af op 25% van het geheel oftewel het één-vierde (1/4) deel van het geheel. Aangezien het gehele vastgoedobject met elkaar is verbonden en vervlochten wordt bij dit waardeadvies gesteld dat de begane grond en de eerste verdieping van de toren en het gedeelte van het middenschip dat zich bevindt voor de toegangsdeuren (waarin de keuken en sanitaire ruimte is gesitueerd) als ‘algemene ruimte’ wordt aangemerkt en door beide appartementsrechten kan worden gebruikt. Ook het gedeelte aangeduid als ‘Schuur’ heeft een algemene functie daar waar het onder andere om warmteopwekking gaat. De deskundigen zijn echter van mening dat dit gedeelte niet als algemene ruimte hoeft te worden beschouwd maar dat hiervoor, indien gewenst of noodzakelijk, nadere afspraken kunnen worden gemaakt. Het aandeel van ¼ en ¾ in de VvE wordt door de deskundigen gebruikt als verdeelsleutel van de geschatte ‘Marktwaarde’ en de exploitatiekosten. Over de verdeling van de gebruikskosten zoals energie e.d.

doen de deskundigen geen uitspraak omdat dat in het kader van deze opdracht niet van belang is.

Gemeente Hollands Kroon | Sint Michaëlskerk

4.4.1.

Blad 25.

Inkomsten benadering Bij de ‘Inkomsten benadering’ wordt het onderhavige vastgoedobject beschouwd als commercieel vastgoed. De marktwaarde van dit soort commercieel vastgoed wordt op basis van de BAR/NAR methode berekend. De waarde van de onroerende zaak wordt bepaald door kapitalisatie van deze bruto en/of netto markthuur (bruto markthuur verminderd met onroerende zaak gebonden lasten). De markthuur wordt bepaald door vergelijking van aanbod en/of gerealiseerde transacties met soortgelijke Objecten (comparatieve methode) en stoelt op beoordeling van de markt, de locatie en de onroerende zaak zelf en is onder meer gebaseerd op marktomstandigheden (vraag en aanbod), economische omstandigheden (rente, inflatie, enz.), locatie (omgeving, bereikbaarheid, infrastructuur, voorzieningen en ontwikkelingen) en kwaliteit van het getaxeerde (bouwaard, kwaliteit, staat van onderhoud en gebruiksmogelijkheden). De kapitalisatiefactor is de reciproque van een marktconforme bruto en/of netto rendementseis. Dit rendement is onder meer afhankelijk van beoordeling van de markt, de locatie en de onroerende zaak zelf en is mede gebaseerd op dezelfde factoren als hiervoor genoemd. Verder zijn vooral van belang de rendementen op alternatieve beleggingsmogelijkheden, risico en toekomstige waardeontwikkelingen. Totaal m2 of stuks

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=HollandsKroon&id=3f392272-57bd-4076-9a04-5a4a24a1b5f1