Document · PDF

1. Nota Grondbeleid 2024

Raad 11 juli 2024, gemeente HollandsKroonBij agendapunt: Grondbeleid13.137 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Nota Grondbeleid 2024 Hollands Kroon Nota Grondbeleid Hollands Kroon 2024 2| 0

Voorwoord Hollands Kroon, gelegen in de Kop van Noord Holland, biedt inwoners een jne plek om te leven en bedrijven een kans om te ondernemen in een landelijke omgeving. Ondanks dat Hollands Kroon ruimte hee , blij grond ook hier een schaars goed. De overheid stree bij een goede ruimtelijke ontwikkeling naar een e ciënte en eerlijke verdeling van de grond. Grondbeleid is een instrument om plannen in de fysieke omgeving – denk aan woonwijken, bedrijventerreinen, natuur, infrastructuur – te realiseren. In de nieuwe nota wordt de visie geschetst van de gemeente Hollands Kroon over het te voeren grondbeleid. Deze nieuwe Nota Grondbeleid 2024 vervangt de Nota Grondbeleid van 2019-2022. De gemeente wil haar grondbeleidsinstrumentarium op maal inze en zodat zij haar ruimtelijke doelstellingen kan behalen en de nanciële risico’s beheersbaar kan houden. Het is de basis voor een transparante werkwijze bij de uitvoering van het grondbeleid door de gemeente Hollands Kroon. Daarbij gee de gemeenteraad in de Nota Grondbeleid de kaders aan waarbinnen het college en de ambtelijke organisa e het grondbeleid uitvoeren. Omdat de vorige nota is verlopen, is nu het ideale moment om een nieuwe koers te bepalen voor de gemeente Hollands Kroon en vast te leggen hoe we het grondbeleid gaan voeren.

ffi

Pagina 0 van 31

Inhoud Inhoud ....................................................................................................................................................1 1.Inleiding.......................................................................................................................................................1 1.

Doelstelling .................................................................................................................................................1

Kaders .........................................................................................................................................................2

Bevoegdheden raad en college ...................................................................................................................2

2.Vormen van grondbeleid ..............................................................................................................................3 2.1 Ac ef grondbeleid ........................................................................................................................................3 2.2 Faciliterend grondbeleid ...............................................................................................................................4 2.3 Voor- en nadelen ..........................................................................................................................................4 3.Ontwikkelingsrollen .....................................................................................................................................6 1. Ontwikkelfasen...............................................................................................................................................6 2.

Diverse rollen .................................................................................................................................................7 3.2.1 Ontwikkelaar..................................................................................................................................7 3.2.2 Regisseur .......................................................................................................................................8 3.2.3 S mulator ......................................................................................................................................9 3.2.4 Mo vator .....................................................................................................................................10 3.2.5 Begeleider ....................................................................................................................................10 3.

Samenwerkingsvormen................................................................................................................................11 4.Grondbeleid Hollands Kroon ......................................................................................................................13 4.1.Projecten .....................................................................................................................................................14 4.1.1 Projecten met prioriteit ...............................................................................................................14 4.1.2 Belangrijke projecten ...................................................................................................................15 4.1.3 Wenselijke projecten ...................................................................................................................15 4.1.4 Projecten zonder urgen e ...........................................................................................................16 4.2.Strategie ......................................................................................................................................................17 4.3.Wonen en werken .......................................................................................................................................19 4.3.1 Woningbouw

...............................................................................................................................19 4.3.2 Bedrijventerreinen .......................................................................................................................19 5.Instrumentarium ........................................................................................................................................21 6.Financieel kader .........................................................................................................................................24 6.1.Reserves ......................................................................................................................................................24 6.1.1 Reserve Vastgoed ........................................................................................................................24 6.1.2 Reserve Risico bouwgronden.......................................................................................................25 6.1.3 Reserve Bovenwijkse voorzieningen ............................................................................................25 6.2.Grondaankopen ..........................................................................................................................................26 6.2.1 Financiële verwerking

..................................................................................................................26 6.2.2 Voorkeursrecht ............................................................................................................................27 6.2.3 Mandaat ......................................................................................................................................27

6.3.Grondexploita es ........................................................................................................................................29

6.3.1 Systema ek..................................................................................................................................29 6.3.2 Tussen jdse winstnemingen of voorzieningen ............................................................................29 6.3.3 Af te sluiten grexen ......................................................................................................................30

Bijlage 1 Hoofdlijnen bevoegdheden grondbeleid .........................................................................................31

1.Inleiding Om de grondmarkt e ciënt en rechtvaardig te laten verlopen en om daarnaast publieke en ruimtelijke doelen te realiseren voert de overheid een bepaald grondbeleid. In een Nota Grondbeleid legt de gemeente vast op welke wijze zij haar grondbeleidsinstrumentarium inzet. Zij kan bijvoorbeeld in een ac eve rol zelf grond aankopen, zelf bouw- en woonrijp maken en via gronduitgi e haar doelen realiseren. Zij kan ook de samenwerking zoeken met andere par jen of in een meer faciliterende rol haar doelen verwezenlijken. Ac ef grondbeleid rust meer op privaatrechtelijke wetgeving en faciliterend grondbeleid rust meer op publiekrechtelijk wetgeving. Het feit dat de overheid tegelijk ‘speler’ is en ‘regulator’ – en daarmee een dubbele pet kan hebben – vraagt om transparan e van beleid. In een jd van verandering, waarin er allerlei ontwikkelingen gaande zijn, is een herziening van de huidige Nota Grondbeleid nodig. Er zijn meerdere redenen om onze huidige nota te herzien, ten eerste omdat deze nota een actueel beleidskader biedt op de recentelijk inwerk getreden Omgevingswet. En ten tweede en wellicht wel de belangrijkste reden biedt deze nota een actueel afwegingskader voor het al dan niet in ontwikkeling nemen van nieuwe gebieden ten opzichte van de gewijzigde marktomstandigheden.

Ruimtelijke ontwikkelingen bieden een belangrijke kans voor de realisa e van gewenste maatschappelijke doelstellingen. Meestal zijn voor deze ontwikkelingen en plannen grond nodig. Daarom is het nodig een ac ever grondbeleid te voeren om zo regie te houden op ontwikkelingen.

Doelstelling

In deze Nota Grondbeleid wordt een visie geschetst van het grondbeleid van de gemeente Hollands Kroon. Het grondbeleid is geen doel op zich, maar staat ten dienste van de realisa e van de bestuurlijk gewenste ruimtelijke doelstellingen. En deze worden steeds complexer. We zien steeds meer dat verschillende opgaven worden gecombineerd (zoals bijvoorbeeld duurzaamheid, lee aarheid en klimaatadapta e) en daarbij moeten ambi es ook een plek krijgen. Niet voor niets sturen we op een breed welvaartskader. Vanuit die posi e kan er meerwaarde aan een ruimtelijke ontwikkeling worden gegeven door deze integraal te benaderen. De gemeente wil haar grondbeleidsinstrumentarium op maal inze en zodat zij haar ruimtelijke doelstellingen kan behalen en de nanciële risico’s beheersbaar kan houden. Het doel van het grondbeleid is om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik en de kwaliteit hiervan te bevorderen. Daarbij gee de gemeenteraad in de Nota Grondbeleid de kaders aan waarbinnen het college en de ambtelijke organisa e het grondbeleid uitvoeren.

Doel grondbeleid Het doel van het grondbeleid is om het gewenste ruimtegebruik te bevorderen. Ook is het een instrument om de kwaliteit van de plannen te verhogen en het tempo te beïnvloeden.

ffi

Pagina 1 van 31

Kaders

De wetgeving op het gebied van grondbeleid is aan verandering onderhevig. De afgelopen jaren zijn er meerdere wijzigingen doorgevoerd, waaronder zeer recentelijk de Omgevingswet. Waar voorheen de Wro en Wabo nog de geldende kaders waren, is dat nu de Omgevingswet geworden. Structuurplannen zijn vervangen door een omgevingsvisie en bestemmingsplannen maken plaats voor het omgevingsplan. Het stelsel van de Omgevingswet is anders dan het huidige we elijke kader en dat hee de nodige consequen es voor het grondbeleid; de gebruiker staat hierin centraal. Tevens staat het gelijkheidsbeginsel sinds het Didam-arrest extra onder de aandacht en dat hee impact gehad op de uitvoering van grondbeleid. Het beleidskader wordt in grote lijnen gevormd door de Omgevingsvisie en deels door de uitkomsten uit het woonbehoe eonderzoek welke zijn verwerkt in de Woonvisie. De wens om ons verder te ontwikkelen staat in deze Nota Grondbeleid centraal. Waar de gemeente voorheen uitging van het ‘ja, tenzij’-principe en waar voornamelijk de ontwikkelingen vanuit par culiere ini a even voortkwamen, zal de gemeente vanaf nu verschillende rollen gaan aannemen bij verschillende ontwikkelingen en in meerdere of mindere mate zelf invloed gaan uitoefenen.

Bevoegdheden raad en college

De bevoegdheden die bij raad en college liggen komen voort uit wet- en regelgeving. In de gemeentewet worden de rollen en taken van de gemeenteraad en het college gede nieerd. Bij het grondbeleid hebben zowel de gemeenteraad als het college ieder hun eigen rol en bevoegdheden. De raad stuurt op hoofdlijnen en stelt de kaders en het college voert het beleid uit binnen de gestelde kaders. Daarbij controleert de raad in hoeverre de uitvoering van het grondbeleid door het college binnen de vastgestelde kaders hee plaatsgevonden. In bijlage 1 is op hoofdlijnen aangegeven hoe de bevoegdheidsverdeling is geregeld.

Pagina 2 van 31

2.Vormen van grondbeleid Bij de uitvoering van haar grondbeleid kan de gemeente diverse vormen van grondbeleid kiezen. Primair zijn er twee uiterste vormen: ac ef grondbeleid en faciliterend (passief) grondbeleid. Bij de uitvoering van het grondbeleid kan de gemeente kiezen voor het inze en van een privaatrechtelijk instrumentarium en publiekrechtelijk instrumentarium.

Privaatrechtelijk

Publiekrechtelijk

Ac ef grondbeleid

Faciliterend grondbeleid

Voorkeursrecht Onteigening

Omgevingsvisie Omgevingsplan Kostenverhaal Welstand HIOR

Grondverwerving Aanbesteding Samenwerkingsovereenkomsten Realisa eovereenkomsten Bouw- en woonrijp maken Gronduitgi e met voorwaarden Erfpacht

Anterieure overeenkomst

In de volgende paragrafen wordt dieper ingegaan op deze twee uiterste vormen en worden de vooren nadelen van beide vormen beschreven. Uiteindelijk zijn er ook diverse vormen te bedenken die ergens tussen deze beide vormen in zi en. Waar gemeenten voorheen vaak kozen van één van deze beide vormen (of een mix hiervan), wordt dat door Hollands Kroon nu losgelaten. Het realiseren van de gemeentelijke ambi e staat immers centraal en daarbij kan het hebben van een grondposi e bepalend zijn. De gemeente Hollands Kroon kiest bij elke ontwikkeling een bepaalde rol en niet één speci eke vorm, maar kennis van deze vormen is wel noodzakelijk om de diverse rollen – beschreven in het volgende hoofdstuk – beter te begrijpen.

2.1 Ac ef grondbeleid Met ac ef grondbeleid wordt in de basis bedoeld dat de gemeente zelf ac ef gronden aankoopt, grond bouw- en woonrijp maakt en bouwrijpe grond aan ontwikkelende par jen verkoopt en/of kavels aan par culieren uitgee . De aankoop van grond kan door vrijwillige verkoop, het ves gen van een voorkeursrecht of via onteigening. Het verschil tussen de prijs van aankoop van de grond en uitgi e van de gronden komt toe aan de gemeente. Met dit verschil kan de gemeente de kosten dekken die ze gedurende de ontwikkeling gemaakt hee (personeelslasten, onderzoeken, realisa e

Pagina 3 van 31

van openbare ruimte en dergelijke). Wanneer er dan nog geld overblij is dat winst voor de gemeente en kan dat ten dienste komen van de maatschappij. Een risico van ac ef grondbeleid is gelegen in de grote voorinvesteringen bij de aankoop van grond en de inzet van forma e en middelen om de grondexploita e op te ze en en te onderhouden, zonder de zekerheden van de in de toekomst gelegen geprojecteerde opbrengsten. Voordeel van ac ef grondbeleid is dat de gemeente via haar gronduitgi e op maal kan sturen op het realiseren van haar ruimtelijke doelstellingen. Zo kan ze bijvoorbeeld ruimte vrijhouden voor extra groen of maatschappelijke voorzieningen en een lagere grondprijs hanteren voor sociale huurwoningen of sociale koopwoningen. Daarnaast kan de gemeente regie houden op tempo en inhoud. Privaatrechtelijk heb je namelijk een zekere contractuele vrijheid om afspraken te maken via gronduitgi econtracten of aanbesteding. Publiekrechtelijk zijn deze mogelijkheden minder groot. Daarnaast is het mogelijk om via het ac ef grondbeleid behaalde posi eve nanciële resultaten in de grondexploita e af te romen en elders in te ze en ter realisa e van bijvoorbeeld andere ruimtelijke en/of poli eke doelstellingen. Dit kan natuurlijk alleen wanneer er winst is gemaakt bij het afsluiten van een grondexploita e.

Des te meer kostenverhogende eisen er door gemeente gesteld worden binnen een ontwikkeling, des te groter de kans dat de ontwikkeling verliesgevend kan worden.

2.2 Faciliterend grondbeleid Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente het par culieren mogelijk maakt grond te exploiteren. De gemeente koopt dan geen grond aan, maar zorgt ervoor dat ontwikkelende par jen of derden op hun eigen grond de door gemeente gewenste ruimtelijke doelstellingen kunnen realiseren. Hiervoor zet de gemeente met name haar publiekrechtelijk instrumentarium in. De gemeente kan haar invloed uitoefenen op de inrich ng van de grond via het omgevingsplan en de anterieure overeenkomst. De gemeente is dan gehouden aan het verplichte kostenverhaal. Dat wil zeggen dat de kosten die de gemeente hierbij moet maken, verhaalt op de eigenaren die de bouwplannen uitvoeren. Voordeel van het faciliterend grondbeleid is dat de gemeente geen grote voorinvesteringen hoe te doen door de aankoop van grond en inzet van eigen mensen en middelen. Via het verplicht kostenverhaal zal zij wel haar eigen kosten willen verhalen op de ontwikkelende par j. Een nadeel van faciliterend grondbeleid is dat de inzet van het publiekrechtelijk instrumentarium een zekere beperking gee aan de realisa e van gewenste doelen. Private ontwikkelaars krijgen binnen de door ons gestelde doelen ruimte in de uitvoering. Dit past bij een regiegemeente waarin je ruimte gee aan de marktpar jen.

Het gewenste resultaat en het bereikte resultaat kunnen hierdoor wel anders zijn dan de gemeente voor ogen had. Tegelijker jd hoe dat niet al jd het geval te zijn. Wanneer de gemeente meer zekerheid wil hebben in het verkrijgen van een beoogd resultaat, kunnen afspraken tot op detailniveau worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

2.3 Voor- en nadelen De keuze voor ac ef of faciliterend grondbeleid, of een combina e hiervan, is met name a ankelijk van de doelen die de gemeente nastree . De gewenste ruimtelijke doelen zijn onder andere verwoord in de vastgestelde Omgevingsvisie van de gemeente Hollands Kroon, de Woonvisie en overige vastgestelde kaders. De ambi es en doelen uit de Omgevingsvisie en overig beleid zijn leidend in het grondbeleid. Beide vormen van grondbeleid kennen voor- en nadelen. Gesteld kan worden dat de voordelen voor ac ef grondbeleid in algemene zin als een nadeel voor faciliterend

Pagina 4 van 31

grondbeleid kunnen worden aangemerkt, en omgekeerd. De volgende voor- en nadelen van ac ef en facilitair grondbeleid worden onderscheiden (genoemde voor- en nadelen zijn niet limita ef): Voordelen actief grondbeleid • Het kostenverhaal is verzekerd aangezien de gemaakte kosten, zoals verwervingskosten, bouwrijp maken en dergelijke, in de uitgi eprijs van de grond kunnen worden verdisconteerd. •

Door de beschikkingsmacht over grond kan de gemeente de voorbereiding en uitvoering van een omgevingsplan op maal sturen; bijvoorbeeld ten aanzien van kwaliteit, de gewenste fasering (voor zover de markt dit toelaat), de gewenste betrokkenheid van burgers en toekoms ge gebruikers in het planproces.

•

De beschikkingsmacht over grond stelt de gemeente in staat gemeentelijke beleidsdoelstellingen zoals extra voorzieningen te realiseren, die niet via publiekrechtelijke regels en voorschri en kunnen worden gerealiseerd.

•

Door middel van gronduitgi e kan de concurren e op de grondmarkt worden bevorderd (bijvoorbeeld het werken met prijsvragen en tenders1).

Nadelen actief grondbeleid • Een ac eve par cipa e op de grondmarkt brengt met zich mee dat de gemeente geconfronteerd wordt met het ‘ondernemersrisico’ van de grondexploita e, en daarmee gevoelig is voor conjuncturele ontwikkelingen waardoor er (soms jdelijk) een behoorlijk verlies kan ontstaan voor de gemeente. •

Onverwachte nanciële tegenvallers kunnen niet worden verhaald maar zijn direct van invloed op het resultaat van de grondexploita e en hebben gevolgen voor het resultaat van de gemeente.

•

Ac ef grondbeleid vraagt om meer ambtelijke capaciteit en vergt onderhandelingsvaardigheid van projectleiders, planeconomen en juristen.

Voordelen facilitair grondbeleid • Bij facilitaire par cipa e op de grondmarkt loopt de gemeente minder tot geen ‘ondernemersrisico’; deze wordt geheel gedragen door de marktpar j. Onder de Omgevingswet hee de gemeente instrumentarium gekregen, in de vorm van het kostenverhaal met jdvak en het kosten verhaal zonder jdvak, waarmee de gemeente regie kan behouden ondanks dat zij geen beschikkingsmacht over de grond hee .

•

Nadelen facilitair grondbeleid • Bij facilitair grondbeleid kunnen er geen winsten worden gerealiseerd, die ingezet kunnen worden om op andere plekken gemeentelijke doelstellingen te behalen. •

Bij facilitair grondbeleid is er veel minder grip en sturing op de kwaliteit en het tempo van de uitvoering van een ontwikkeling.

•

Omdat de gemeente bij facilitair grondbeleid moet meewerken om het planologisch instrumentarium in te ze en stelt de markt zich vaak afwachtend op. Dit bevordert het tempo niet.

1 Marktpar

jen worden uitgenodigd in concurren e een bod te doen op de bouwgrond. Het hoogste bod geldt als grondprijs. Vaak wordt de tender gecombineerd met een ontwerpcompe e met een programma van eisen als basis.

Pagina 5 van 31

3.Ontwikkelingsrollen Bij het nieuwe grondbeleid wordt gekeken naar de rollen die de gemeente in kan nemen bij een aanstaande ontwikkeling. Waar voorheen door gemeenten vaak werd gekozen voor uitsluitend ac ef of faciliterend grondbeleid, of een mix hiervan (zoals situa oneel grondbeleid), is dat niet meer van deze jd. Grondbeleid is namelijk een instrument om de gemeentelijke ambi es te realiseren en dat kan op meer manieren dan alleen het voeren van ac ef of faciliterend grondbeleid. Het gaat er veel meer om welke rol de gemeente inneemt bij een ontwikkeling en hoe ze handelt om haar ambi es te verwezenlijken. Dit gaat verder dan het wel of niet hebben van grondposi es. Met verschillende rollen kan evengoed dezelfde ambi e behaald worden. Daarom wordt in deze Nota Grondbeleid gekeken naar de verschillende rollen die de gemeente kan innemen om per ontwikkeling de gemeentelijke ambi es zo goed mogelijk te behalen. Een ontwikkelingsopgave kent een paar verschillende fasen. Per rol wordt anders gehandeld in elke ontwikkelfase. In paragraaf 3.1 wordt daarom kort ingegaan op de verschillende fasen jdens een project. In paragraaf 3.2 wordt vervolgens dieper ingegaan op de verschillende rollen die de gemeente kan hanteren. Bij sommige rollen kan er ook gekozen worden voor een samenwerking met één of meerdere marktpar jen. Hier wordt in paragraaf 3.3 kort bij s lgestaan.

Beleidsuitgangspunt Bij het grondbeleid wordt per type project gekeken naar de rol die de gemeente het beste in kan nemen om de gemeentelijke ambi es zo goed mogelijk te kunnen behalen.

Ontwikkelfasen

Pagina 6 van 31

De hoofdvraag is dus hoe de gemeentelijke ambi es het best worden bereikt. Daarvoor wordt per ontwikkeling gekeken welke rol de gemeente het best aan kan nemen. Elke ontwikkeling kent grofweg een aantal fasen. Het gaat hierbij om de volgende fasen: •

Ini a e ase

•

Voorbereidingsfase

•

Realisa efase

Bij de ini a e ase wordt nagedacht over een ontwikkeling, wordt gekeken welke ontwikkeling gewenst is, wordt gekeken naar een globale inrich ng en wordt onderzocht of de ontwikkeling haalbaar is. In deze fase wordt het plan bedacht. In de voorbereidingsfase wordt het plan verder uitgewerkt. Er volgt een de ni ef ontwerp, het omgevingsplan moet (mogelijk) worden aangepast en er moeten verschillende onderzoeken worden uitgevoerd. De realisa efase is de uitvoering van het plan; het plan wordt in de fysieke omgeving daadwerkelijk gebouwd en ingericht. De rol die de gemeente aanneemt bepaalt de houding van de gemeente in elke fase.

Diverse rollen

Er zijn een aantal rollen die we als gemeente aan kunnen nemen: •

Ontwikkelaar

•

Regisseur

•

S mulator

•

Mo vator

•

Begeleider

Ontwikkelaar

Regisseur

Stimulator

Motivator

Begeleider

Hieronder worden de verschillende rollen nader uitgelegd.

3.2.1 Ontwikkelaar Wanneer we de rol van ontwikkelaar aannemen, gedragen we ons ook hetzelfde als een ontwikkelaar. Dat betekent dat we de gronden in de ini a e ase nog moeten verwerven wanneer we deze nog niet in eigendom hebben. Dit proberen we eerst via het minnelijke traject. Hierbij krijgt de gemeente de betre ende gronden te koop aangeboden of gaat zelf de grondeigenaar benaderen of deze bereid is tot verkoop over te gaan. Indien het in een Ontwikkelaar dergelijk geval is gelukt om tot overeenstemming te komen over de aankoopprijs en de overige aankoopvoorwaarden, kan de verwerving tot stand gebracht worden. Voordat de onderhandelingen plaatsvinden kan het wenselijk zijn om al een voorkeursrecht op het perceel te leggen. Dit zorgt ervoor dat de grondeigenaar bij verkoop de grond als eerste aan de gemeente moet aanbieden. Mocht er minnelijk geen overeenstemming over de grond worden bereikt, het perceel via het voorkeursrecht niet wordt aangeboden, de eigenaar zelf niet wil ontwikkelen en er geen alterna eve loca es voor het beoogde plan voorhanden zijn, kan in een uiterst geval over worden gegaan tot

Pagina 7 van 31

onteigening. Dit is echter wel een zwaar middel waar terughoudend mee wordt omgegaan en dat alleen wordt ingezet wanneer de ontwikkeling op die bepaalde plek noodzakelijk is. In deze rol neemt de gemeente een groot nancieel risico. Er wordt bij de rol van ontwikkelaar al jd een grondexploita e geopend. Er moeten namelijk veel kosten worden gemaakt voordat er opbrengsten binnenkomen. De grond moet immers aangekocht worden en in de voorbereidingsfase neemt de gemeente ook alle kosten op zich. Dit gaat om kosten voor het verder uitwerken van het plan, onderzoekskosten, kosten voor wijziging of toevoeging van het omgevingsplan en dergelijke. Op dat moment is er nog geen geld binnengekomen. Ook in de realisa efase blij de gemeente aan bod. De gemeente zorgt in eerste instan e voor het bouwrijp maken van de ontwikkelloca e. Dit brengt veel kosten met zich mee. Pas hierna kunnen er bouwkavels of bouwblokken worden verkocht en komen er opbrengsten binnen. Na de realisa e van het plan is de gemeente weer verantwoordelijk voor het woonrijp maken van het gebied, voordat de openbare ruimte aan het onderhoudsgebied kan worden toegevoegd. Het voordeel van deze rol is dat de gemeente volledig regie houdt van het begin tot eind.

Doordat de gemeente gedurende het gehele traject over de grond beschikt – tot verkoop van de kavels – kan ze de voorbereiding en uitvoering van een omgevingsplan op maal sturen. Het gaat hierbij enerzijds om de kwaliteit, maar ook om de fasering (en daarmee de snelheid) en de gewenste betrokkenheid van omwonenden en toekoms ge bewoners of bedrijven. Doordat de gemeente de bouwrijpe grond zelf in de verkoop zet, leidt dit tot concurren e op de grondmarkt en een zo goed mogelijke prijs. Ook bepaalt de gemeente zelf aan wie of wat voor type bouwer ze de grond verkoopt. Met deze opbrengsten kunnen de gemaakte kosten veelal weer worden gedekt. Daar zit ook gelijk het grootste nadeel van de rol als ontwikkelaar. De gemeente neemt een ‘ondernemersrisico’ en nanciële tegenvallers voelt ze gelijk in haar eigen portemonnee.

3.2.2 Regisseur Naast de rol van ontwikkelaar kan de gemeente ook kiezen voor de rol van regisseur. Ook in deze rol probeert de gemeente van begin tot eind regie te voeren op een ontwikkeling. Toch zi en er een paar verschillen met betrekking tot de rol van ontwikkelaar. In de ini a e ase zijn beide rollen exact hetzelfde. De gemeente hee een bepaalde ontwikkeling op een bepaalde plek voor ogen, laat een voorkeursrecht op de grond ves gen en gaat in onderhandeling met de grondeigenaar. De basis van deze twee rollen is dat de gemeente eigenaar is van de grond voordat wordt gestart met de voorbereidingsfase.

Regisseur

Ook in de voorbereidingsfase zit geen verschil tussen de rol van regisseur en ontwikkelaar. In beide gevallen neemt de gemeente het voortouw en bepaalt hoe het plan er de ni ef uit komt te zien. Ook alle te maken kosten in deze fasen zijn voor rekening van de gemeente. Het enige kleine verschil in deze voorbereidingsfase is dat er in de rol van regisseur mogelijk nog gedetailleerder vastgelegd moet worden hoe het plan eruit komt te zien. In de realisa efase hee de gemeente hier namelijk nauwelijks sturingsmogelijkheden meer. Daar zit ook direct het grote verschil met de rol van ontwikkelaar. Het plan dat klaar ligt vanuit de voorbereidingsfase wordt in de rol van regisseur via een openbare aanbesteding op de markt gezet. Het plan is tot in detail uitgewerkt en het omgevingsplan is gewijzigd. Er is exact aangegeven hoe de openbare ruimte eruit komt te zien, waar welke woningbouw is voorzien en welke kaders er aan de woningen mee wordt gegeven. Er kan ook voor gekozen worden om in deze voorbereidingsfase geen uitgewerkt plan te maken en alleen kaders mee te geven. Er wordt dan wat meer vrijheid en crea viteit bij de marktpar jen gelegd. Binnen deze kaders kan iedere marktpar j vervolgens een plan en bod indienen. Gemeente beoordeelt de plannen en verkoopt de grond aan het beste plan.

Pagina 8 van 31

Voordeel van deze rol is dat de gemeente minder nancieel risico neemt doordat de hoge kosten in de realisa efase bij een marktpar j worden neergelegd. De gemeente ontvangt eenmalig opbrengsten voor de verkoop van de grond en legt de ontwikkelrisico's bij een marktpar j neer. Er hoe op deze manier geen grondexploita e te worden geopend en de grondverkoop dekt – in veel gevallen – de kosten die zijn gemaakt in de ini a ef- en voorbereidingsfase. Het nadeel ten opzichte van deze rol met die van ontwikkelaar is dat er minder sturing mogelijk is in de realisa efase. Er kan minder goed ingespeeld worden op veranderingen jdens de realisa efase. Hierbij is het tempo het grootste risico. Waar in de rol van ontwikkelaar de ontwikkeling snelheid kan behouden door bijvoorbeeld bouwrijpe grond voor een lagere waarde in de markt te ze en (wat uiteraard wel zorgt voor een nadeliger resultaat) of extra voorwaarden bij verkoop van kavels of bouwblokken mee te geven, is hier minder op te sturen in de rol van regisseur. Wanneer de marktpar j de woningen niet verkoopt, zal die nog niet willen starten met bouwen. De prijs van de woningen verlagen zal niet al jd gebeuren omdat het plan anders niet uit kan en boetes opleggen vanuit de gemeente hee meestal ook niet het gewenste e ect.

3.2.3 S mulator Het kan zijn dat de gemeente volledig regie wil voeren op een bepaalde ontwikkeling, maar dat het niet lukt om de gronden te verwerven. Dat kan het geval zijn wanneer de grondeigenaar zich berust op het zelfrealisa erecht. In een dergelijk geval kan de gemeente besluiten om de rol van s mulator aan te nemen. In deze rol vindt de gemeente de ontwikkeling uitermate van belang en doet ze ac ef haar best om de ontwikkeling van de grond te krijgen, maar Stimulator hee ze bij start van de voorbereidingsfase geen grondposi es. De gemeente gaat met de ontwikkelaar in gesprek om invloed uit te oefenen op het plan, maar neemt niet risicodragend deel aan de ontwikkeling. De invloed van de gemeente gaat verder dan de bepalingen in het omgevingsplan en bij deze rol wordt min of meer samen met de ontwikkelaar een plan ontwikkeld. Dit wordt het concessiemodel genoemd. Samen maken gemeente en ontwikkelaar een plan waarbij de gemeente kaders meegee aan de eigenaar van de grond. Wanneer er een plan op hoofdlijnen ligt kan de eigenaar/ontwikkelaar verder met de voorbereidingsfase. Ook in de vervolgfasen blij de gemeente de ontwikkeling s muleren door te faciliteren waar mogelijk en via regelma g overleg met de ini a efnemer. Doordat de ontwikkeling voor de gemeente heel belangrijk is zit de gemeente er con nu bovenop en probeert het de ontwikkelaar te ontlasten waar het kan.

De ontwikkelende par j blij ges muleerd worden om het plan verder te brengen en uiteindelijk te realiseren. Waar het kan wordt zoveel mogelijk samengewerkt en wordt er vanuit de gemeente capaciteit vrijgemaakt. Het voordeel van deze rol ten opzichte van de rollen als ontwikkelaar of regisseur is dat de gemeente geen nancieel risico loopt. De gemeentelijke kosten worden via een anterieure overeenkomst verhaald en de kosten, opbrengsten en het marktrisico liggen bij de ontwikkelaar. Er is bij deze rol minder ambtelijke capaciteit nodig omdat de gemeente meer taken bij de markt neerlegt. Door samen op te trekken met de grondeigenaar bepaalt de gemeente op hoofdlijnen wel waar welke ontwikkeling plaatsvindt. Het nadeel hiervan is dat de gemeente alleen op hoofdlijnen kan sturen en daardoor minder invloed hee op de uiteindelijk kwaliteit en snelheid van het plan.

Pagina 9 van 31

3.2.4 Mo vator Waar de gemeente bij de rol van s mulator nog zoveel mogelijk regie wil houden ondanks dat het geen grondposi es hee , is dat bij de rol van mo vator weer iets anders. Als mo vator hee de gemeente ook geen grondposi es en wil ze een ontwikkeling van de grond krijgen, maar probeert ze de grondeigenaar hier zelf toe te verleiden. De ontwikkeling is wenselijk, maar niet noodzakelijk. De invloed van de gemeente blij daarom beperkt. In deze rol gaat de gemeente in gesprek met de grondeigenaar om deze enthousiast te maken een bepaalde ontwikkeling van de grond te krijgen.

Motivator

De rol van de gemeente beperkt zich voornamelijk tot de ini a e ase. In de voorbereidings- en realisa efase hee de gemeente geen grote rol meer, los van haar publiekrechtelijke taken. Het is vanaf dan aan de ontwikkelaar om het plan verder te realiseren. De gemeente loopt bij deze rol geen nancieel risico. De verantwoordelijkheid ligt sowieso geheel bij de marktpar j; ook al in de ini a e ase. De gemeentelijke kosten worden via een anterieure overeenkomsten verhaald en er is veel minder ambtelijke capaciteit nodig dan bij de rollen van ontwikkelaar, regisseur en s mulator. De gemeente hee uiteindelijk ook minder invloed op hetgeen dat er gaat komen – los van vastgesteld beleid en kaders die voor de hele gemeente gelden – en probeert enkel een bepaald soort ontwikkeling van de grond te krijgen. Deze rol kan bijvoorbeeld ook gepakt worden bij het afstoten van overbodige gemeentelijke panden. Het gaat dan vaak om kleinere loca es gaat waar de gemeente wel een bepaalde ontwikkeling van de grond wil krijgen, maar voor de rest weinig eisen stelt. Het pand kan dan openbaar in de verkoop gezet worden waarbij enkel een ontwikkelrich ng wordt meegegeven aan de nieuwe eigenaar.

3.2.5 Begeleider De laatste rol die de gemeente aan kan nemen is de rol van begeleider. In deze rol faciliteert de gemeente de marktpar jen. De gemeente hee in deze rol geen grondposi es wanneer de ini a e ase start en komt ook niet met het ini a ef. Het verschil met de andere rollen is dat de gemeente ook in de ini a e ase alleen begeleidt en verder geen extra invloed uitoefent op de invulling van het plan. Naast de bepalingen in het omgevingsplan gee de Begeleider gemeente geen extra kaders mee. De markt komt met een plan en wanneer de gemeente hier medewerking aan wil geven, voert ze daarna alleen haar publiekrechtelijke taken nog uit. De gemeente doet vanuit haar rol als overheid wat ze moet doen en begeleid daarmee het plan naar uiteindelijke realisa e ervan. Voordeel van deze rol is dat de gemeente geen enkel nancieel risico loopt. Het gehele traject ligt bij de markt en daarmee is er in deze rol de minste ambtelijke capaciteit nodig. Wanneer de gemeente vastgoed in eigendom hee dat ze af wil stoten kan er ook voor de rol van begeleider worden gekozen. Het vastgoed wordt in dat geval op de markt gezet zoals het erbij staat met de huidige bestemming. Eventuele herontwikkeling van de loca e wordt dan helemaal overgelaten aan de markt. Het nadeel van deze rol is logischerwijs dat de gemeente geen invloed hee op het plan.

Er kan alleen worden ingestemd met de invulling op hoofdlijnen (via het omgevingsplan) maar de verdere uitwerking, kwaliteit, snelheid en dergelijke wordt geheel aan de markt overgelaten. Deze rol wordt dan ook vooral gepakt bij de ontwikkelingen die vanuit de gemeentelijke ambi es geen prioriteit hebben of belangrijk genoeg worden gevonden.

Pagina 10 van 31

Samenwerkingsvormen

In de vorige paragraaf is s lgestaan bij de diverse rollen die de gemeente kan innemen bij ontwikkelopgaven. Hierbij wordt niet speci ek s lgestaan bij samenwerkingsvormen, maar dat is bij een aantal rollen ook zeer goed mogelijk. Bij de eerste twee rollen, die van ontwikkelaar en regisseur, is de gemeente daadwerkelijk grondeigenaar op het moment dat de ini a e ase aanvangt. Bij de overige drie rollen is de gemeente dat bij de ini a e ase uiteindelijk niet meer. Bij de eerste twee rollen loopt de gemeente daarom een groter nancieel risico. Deze rollen lenen zich daarom ook voor een samenwerkingsvorm met een marktpar j. Daarnaast kan het ook zijn dat de gemeente gedeeld eigenaar is van de grond. De rest van het plangebied kan dan in handen zijn van één of meerdere eigenaren die zelf willen ontwikkelen. In dat geval leidt de rol van s mulator zich in dat geval ook voor een samenwerkingsverband met een marktpar j. Bij elk van deze drie rollen ziet het er in dat geval als volgt uit: •

Wanneer de gemeente volledig of gedeeld eigenaar van de grond is, kan ze ervoor kiezen om een publiek-private samenwerking (PPS) aan te gaan met een marktpar j. Bij volledig eigendom van de gemeente wordt deze marktpar j via een openbare procedure gezocht en wordt samen een grondexploita e aangegaan. Het voordeel hiervan is dat het nanciële risico wordt gedeeld. Daarnaast kan de ontwikkelaar vaak kennis en capaciteit leveren die de gemeente vaak niet (voldoende) in huis hee . De gemeente blij wel volledig in regie.

•

Wanneer de gemeente eigenaar is van de grond en een volledig plan op de markt wil ze en – in de rol van regisseur – kan ervoor gekozen worden om in een vroeg jdig stadium al een ontwikkelaar te kiezen. Wanneer de ontwikkelaar via een openbare procedure eerder wordt gevonden, kan deze ontwikkelaar in de voorbereidingsfase al meedenken met het plan. Dit kan leiden tot betere inzichten en een beter gedragen plan. Voordeel van de gemeente is dat er aan de voorkant al een afnemer is van de grond terwijl ze samen met de ontwikkelaar in regie blij .

•

Wanneer de gemeente geen grondeigenaar of gedeeltelijk grondeigenaar is kan de rol van s mulator worden gekozen. Dat gebeurt bij ontwikkeling die echt prioriteit hebben en waar de grondeigenaar zelf wil ontwikkelen. Er kan dan gekozen worden om een samenwerkingsverband aan te gaan. Dat kan bijvoorbeeld door middel van een bouwclaimmodel. Bij een bouwclaim verkopen private par jen hun grond aan de gemeente. In ruil hiervoor krijgen zij bouwrijpe grond terug van de gemeente. De gemeente kan hierbij de private par jen verplichten de ontwikkeling van die gronden te realiseren. Wanneer ook de gemeente gronden hee in het plangebied, kan daarnaast tevens gekozen worden om een gezamenlijke grondexploita e te draaien. In dat geval verandert de rol van de gemeente weer naar die van ontwikkelaar en gaat ze samen met de andere grondeigenaren het plan ontwikkelen.

De gemeente Hollands Kroon sluit een samenwerkingsverband binnen de gekozen rol niet uit. Per situa e wordt gekeken of een samenwerking bijdraagt aan het sneller en beter realiseren van de gemeentelijke ambi es. Hieronder is een en ander schema sch weergegeven en blijkt dat een samenwerkingsvorm heel goed mogelijk is binnen bepaalde rollen die de gemeente kiest bij een ontwikkeling. Vooral bij gedeeld grondeigendom lijkt een samenwerkingsvorm het meest voor de hand te liggen.

Pagina 11 van 31

Grondeigendom gemeente

Grondeigendom gedeeld

Grondeigendom marktpar j

Ontwikkeling via

Ac ef grondbeleid

PPS Joint-venture Bouwclaim

Concessie

Risico’s

Gemeente

Gedeeld

Pagina 12 van 31

Markt

Grondeigendom marktpar j

Kostenverhaal

Gedeeld

4.Grondbeleid Hollands Kroon Waar in de vorige nota werd gekozen voor een situa oneel grondbeleid, wordt daar in deze Nota Grondbeleid geheel anders naar gekeken. In de vorige nota werd onder situa oneel grondbeleid verstaan; faciliterend waar het kan, ac ef waar het moet of gewenst is. Feitelijk werd daarmee per situa e gekeken welke strategie werd gehanteerd. Beide vormen konden daarmee toegepast worden, maar in principe greep Hollands Kroon alleen ac ef in wanneer de markt het naliet. Nu wordt er een onderscheid gemaakt in de verschillende ontwikkelingsprojecten die er zijn. Hollands Kroon onderscheidt vier verschillende projecten welke in paragraaf 4.1 nader toegelicht worden. Per project wordt een bepaalde rol gepakt en ook wanneer de markt het op zou kunnen pakken, kan de gemeente bijvoorbeeld toch een ac ef grondbeleid voeren. Dit is a ankelijk van het type project. De rollen – en daarmee strategie – die per project gekozen kunnen worden, worden verder beschreven in paragraaf 4.2 via een stroomschema. Tenslo e wordt in paragraaf 4.3 nog kort s lgestaan maar de twee meest voorkomende ontwikkelingen in Hollands Kroon; woningbouw en bedrijventerreinen.

Beleidsuitgangspunt De gemeente onderscheidt vier verschillende soorten projecten en bij elk soort project passen één of meerdere rollen die de gemeente aanneemt.

Pagina 13 van 31

4.1. Projecten Binnen Hollands Kroon worden ontwikkelingsprojecten onderverdeeld in vier verschillende categorieën. Per ontwikkeling wordt gekeken naar de mate van belangrijkheid, a opend van prioriteit naar geen urgen e. Om de keuze te maken in welke categorie een ontwikkeling past, is hieronder beschreven welke speerpunten belangrijk zijn per categorie. Tijdens het proces van een ontwikkeling kan het zijn dat er een rol- of strategieverschuiving plaatsvindt.

4.1.1 Projecten met prioriteit Dit betre en ontwikkelingen die voor de gemeente van groot belang zijn. Ze dragen in grote mate bij aan de gemeentelijke ambi es en ze zijn urgent. In de basis hee de gemeente al jd maar een beperkt aantal projecten lopen met het label ‘Projecten met prioriteit’. We ontwikkelen als gemeente het liefst zelf en hebben regie om te kunnen sturen en het tempo te bepalen. Dit zou kunnen plaatsvinden wanneer er een enorme bouwopgave is en de gemeente snel wil bouwen. In een dergelijk plan kan dan eventueel gelijk ruimte worden meegenomen voor speci eke doelgroepen zoals bijvoorbeeld starters of kwetsbare groepen met urgen e. Groepen waar de markt niet al jd direct op inspringt en waarbij het vertragend kan werken om deze groepen in de ontwikkeling op nemen, wanneer we de ontwikkeling aan de markt overlaten. Daarnaast is er het streven dat nieuwbouw betaalbaar wordt. De gemeente houdt in deze categorie projecten regie op dergelijke doelstellingen. Het hoe niet te betekenen dat een grondposi e noodzakelijk is, maar bij dergelijke projecten wordt in eerste instan e al jd geprobeerd om de betre ende gronden te verwerven.

Ook de gebiedsloca e van ontwikkelplannen kunnen bepalen of zij in deze categorie terecht komen; dit biedt de gemeente de mogelijkheid om (strategische) gronden te verwerven op gebiedsloca es die zij ziet als poten ële nieuwbouwwijken of bedrijfsgronden. Projecten die in deze categorie ‘Projecten met prioriteit’ vallen hebben (een selec e van) onderstaande kenmerken: ✓ Het is een ontwikkeling van groot maatschappelijk belang; ✓ Draagt in grote mate bij aan de gemeentelijke ambi es; ✓ Er is veel urgen e en gemeente wil het proces bespoedigen; ✓ Biedt mogelijkheid voor het huisvesten van een speci eke doelgroep; ✓ Complexe ontwikkeling waarin de gemeente maximaal regie wil (be)houden; ✓ Ontwikkeling waarbij grondposi e van strategisch belang is.

Bij de categorie ‘Projecten met prioriteit’ passen de volgende ontwikkelingsrollen die de gemeente aan kan nemen:

Ontwikkelaar

Regisseur

Stimulator

Pagina 14 van 31

4.1.2 Belangrijke projecten Belangrijke projecten zijn ontwikkelingen die in grote mate bijdragen aan de gemeentelijke ambi es, maar die minder urgent zijn. Dat kan zijn omdat er in de buurt al een andere (vergelijkbare) ontwikkeling gaande is, maar ook omdat er iets minder eisen gesteld worden door de gemeente. Ontwikkelingen met het label ‘Belangrijke projecten’ gaan goed samen in een samenwerking met marktpar jen. De gemeente wil sturen op een project en haar invloed kunnen uitoefenen, maar de regie kan in samenwerking met de marktpar j. Het doel is om een proces te bespoedigen en het realiseren van de gemeentelijke ambi es met een maatschappelijk belang zoals bijvoorbeeld de ruimte geven aan vernieuwende woonvormen en bouwmethoden. Daarnaast is het ook van belang om verblijfseenheden voor jdelijk verblijf te realiseren op de daarvoor aangewezen of nog aan te wijzen gebieden. Maar ook om de doorstroom te bevorderen zodat er weer woningen in de bestaande voorraad vrijkomen.

Projecten die in deze categorie ‘Belangrijke projecten’ vallen hebben (een selec e van) onderstaande kenmerken: ✓ Het is een ontwikkeling met een maatschappelijk belang; ✓ Draagt in grote mate bij aan gemeentelijke ambi es; ✓ Er is minder urgen e maar gemeente vindt doorgang wel belangrijk; ✓ Biedt mogelijkheid om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan; ✓ Ontwikkeling waarbij de gemeente graag extra eisen stelt; ✓ Ontwikkeling waarbij grondposi e mogelijk is, maar minder van belang is.

Bij de categorie ‘Belangrijke projecten’ passen de volgende ontwikkelingsrollen die de gemeente aan kan nemen:

Regisseur

Stimulator

Motivator

4.1.3 Wenselijke projecten Wenselijke projecten zijn ontwikkelingen die in beperkte mate bijdragen aan de gemeentelijke ambi es, maar die niet zo belangrijk dat de gemeente een ac eve rol wil pakken. Bij deze ‘Wenselijke projecten’ achten we de ontwikkeling wenselijk en zullen we hierin faciliteren, maar geen grondposi e aannemen. De gemeente zal dus geen ac eve rol pakken maar ziet wel dat er behoe e is aan de ontwikkeling. We laten de daadwerkelijke ontwikkeling van de grond, en daarmee ook de grondexploita e, over aan een grondeigenaar dan wel ontwikkelaar/bouwer. We kopen zelf geen grond aan, maar zorgen ervoor dat ontwikkelende par jen/derden op hun eigen grond de door gemeente gewenste ruimtelijke doelstellingen realiseren. Tijdens het doorlopen van het ruimtelijke traject zal sturing worden gegeven aan het project, ook wordt bijgestuurd waar nodig. De ini a even komen bij marktpar jen vandaan of de gemeente zal een marktpar j proberen te enthousiasmeren om een ontwikkeling op te pakken. Hierbij kan gedacht worden aan de kleinere woningbouwontwikkelingen tot bijvoorbeeld 10 wooneenheden, aan verdich ngsprojecten waarbij er meer eenheden worden teruggebouwd dan daarvoor aanwezig waren, of een braakliggend hoekje bij een bestaand bedrijventerrein. Ontwikkelingen die in de categorie ‘Wenselijke projecten’ vallen hebben (een selec e van) onderstaande kenmerken:

Pagina 15 van 31

✓ Het is een ontwikkeling met een bepaald maatschappelijk belang; ✓ Draagt in beperkte mate bij aan gemeentelijke ambi es maar wanneer het niet gerealiseerd wordt zorgt dat niet voor con icten bij het behalen van de ambi es; ✓ Er is geen urgen e maar gemeente vindt doorgang wel wenselijk; ✓ Gaat vaak om kleinere ontwikkelingen; ✓ Ontwikkeling waar gemeente geen regie wil voeren, maar wel enigszins wil sturen; ✓ Ontwikkeling waarbij grondposi e van ondergeschikt belang is. Bij de categorie ‘Wenselijke projecten’ passen de volgende ontwikkelingsrollen die de gemeente aan kan nemen:

Motivator

Begeleider

4.1.4 Projecten zonder urgen e De laatste categorie betre de projecten zonder urgen e. Ze zijn niet van belang voor de gemeentelijke ambi es en hebben geen urgen e. Bij dergelijke ‘Projecten zonder urgen e’ is een grondposi e onwenselijk. Er wordt wel gemeentelijke ondersteuning en begeleiding geboden zodat projecten doorgang kunnen vinden. Het zijn ontwikkelingen waarvan de gemeente het niet erg vindt dat ze plaatsvinden, maar het ook niet erg vindt wanneer ze geen doorgang vinden. Het ini a ef komt volledig uit de markt vandaan en de gemeente faciliteert waar nodig. Het gaat hierbij hoofdzakelijk om de publiekrechtelijke inzet die noodzakelijk is om een dergelijke ontwikkeling gerealiseerd te krijgen. De gemeente ziet geen risico’s waardoor onze belangen in het gedrang komen. Projecten die in deze categorie ‘Projecten zonder urgen e’ vallen hebben (een selec e van) onderstaande kenmerken: ✓ Het is een ontwikkeling met een minimaal of geen maatschappelijk belang; ✓ Draagt niet of nauwelijks bij aan gemeentelijke ambi es; ✓ Er is geen urgen e en gemeente hee geen belang bij de voortgang; ✓ Ini a ef volledig vanuit de markt waar de gemeente geen extra eisen en voorwaarden stelt; ✓ Ontwikkeling waar gemeente geen regie wil voeren en niet wil sturen; ✓ Ontwikkeling waarbij grondposi e niet gewenst is.

Bij de categorie ‘Projecten zonder urgen e’ past de volgende ontwikkelingsrol die de gemeente aan kan nemen:

Begeleider

Pagina 16 van 31

4.2. Strategie Per nieuwe ontwikkeling moet dus in eerste instan e een afweging worden gemaakt om wat voor soort project het gaat. Hierna moet worden besloten welke van de geschikte rollen hier het beste bij past. Om dit proces visueel te maken is op de volgende bladzijde een stroomdiagram toegevoegd waarbij de stappen die globaal gevolgd moeten worden, visueel zijn weergegeven.

Pagina 17 van 31

Ontwikkelaar

Regisseur

Stimulator

Pagina 18 van 31

Motivator

Begeleider

4.3. Wonen en werken De hierboven beschreven strategie schetst een algemeen kader om per ontwikkeling een goede afweging te kunnen maken welke rol de gemeente in moet nemen. Het blij een instrumentarium en de mo va e voor een rol volgt voornamelijk uit andere beleidsstukken, zoals bijvoorbeeld een coali eakkoord. Om er toch iets meer grip op te krijgen wordt kort ingegaan op de twee meest voorkomende ontwikkelingen in Hollands Kroon; de woningbouw en bedrijventerreinen.

4.3.1 Woningbouw Nederland kent een forse woningbouwopgave. Landelijk is het doel is om tot 2030 in heel Nederland 900.000 extra woningen te bouwen. In verschillende regio’s worden strategieën ontwikkeld om deze bouwopgave op samenhangende wijze voor te bereiden, zoals bijvoorbeeld in de Kop van Noord Holland, waarvan Hollands Kroon deel uitmaakt. In de Woonvisie Hollands Kroon 2024 is voor wat betre de woningbouwopgave uitgegaan van een meer ac evere rol van de gemeente in plaats van een passieve houding. Hierin wordt gestuurd op het toevoegen van aantallen omdat er in de gemeente 1.350 extra woningen nodig zijn, uitgaande van het hoogste scenario uit het woonbehoe eonderzoek. Daarnaast hee de gemeente de stevige ambi e om 3.200 woningen tot en met 2030 te realiseren. Dit komt voort uit een combina e van lokale en regionale vraag. Zo is er een woningbouwopgave per dorp, maar willen we ook ons steentje bijdragen aan de regionale opgave. De regionale opgave richt zich vooral op kernen met voorzieningen of kernen die een sterke overdruk op de woningmarkt ervaren. De bereikbaarheid van kernen speelt hierbij een grote rol. In de Woonvisie wordt uitgegaan van inbreidings- en uitbreidingsloca es, uitgangspunt is dat we inze en op bouwen binnen bestaand stedelijk gebied én aangrenzend aan de kernen.

Dat wil zeggen dat als er aanleiding is voor een ontwikkeling die bijdraagt aan de gemeentelijke ambi es er al jd zal worden gekeken naar de mogelijkheid om dit mogelijk te maken. Gezien de grote woningbouwopgave de komende jaren en de andere ambi es zoals bijvoorbeeld meer regie ten behoeve van duurzame woningbouw, worden woningbouwprojecten eerder aangemerkt als ‘project met prioriteit’ of ‘belangrijk project’. Hierdoor wordt bij woningbouw ook automa sch vaker de rol van ontwikkelaar of regisseur ingezet.

4.3.2 Bedrijventerreinen Op het moment van vaststellen van deze Nota Grondbeleid zijn de meeste bedrijventerreinen in Hollands Kroon zo goed als vol. Er is onderzoek gedaan naar de behoe e aan nieuwe bedrijventerreinen.

Pagina 19 van 31

Ook bij dergelijke ontwikkelingen wordt gekeken welke rol het beste past. Wanneer de gemeente extra eisen wil stellen aan de ondernemers die zich gaan ves gen op nieuwe bedrijventerreinen, wordt het al gauw een project met prioriteit en een voorkeur voor de rol van ontwikkelaar. In deze rol kan maximaal gestuurd worden op de bedrijven die zich er ves gen en onder welke voorwaarden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het stellen eisen met betrekking tot landschappelijke inpassing van het bedrijf of bedrijven toelaten op basis van de bedrijfse ecten die hun komst tot gevolg hebben. Bij deze bedrijfse ecten is het in ieder geval belangrijk om te betrekken welk type arbeidskrachten het bedrijf of bedrijven wenst in te ze en. In het geval arbeidskrachten (waaronder ook arbeidsmigranten) moeten worden aangetrokken van buiten de eigen gemeente of regio is het nodig om te inventariseren of geschikte huisves ng voor deze mensen in de eigen gemeente of regio beschikbaar is, een e ectrapportage bij nieuwe bedrijvigheid kan hierbij ondersteunen. Mocht er onvoldoende geschikte huisves ng en/of andere voorzieningen aanwezig zijn, dan kunnen deze uitkomsten worden betrokken bij de selec e van bedrijven dan wel in de huisves ngsopgave van Hollands Kroon worden meegenomen.

Pagina 20 van 31

5.Instrumentarium Voor de uitvoering van grondbeleid zijn er verschillende instrumenten beschikbaar. De meest voorkomende instrumenten die wij kunnen toepassen zijn hieronder weergegeven met de rollen waarin deze voorkomen. Naast de meest voorkomende zijn er nog meer vormen, deze zijn onder het schema kort beschreven. Rollen Ontwikkelaar Instrumenten

Regisseur

S mulator

Grondaankoop

Voorkeursrecht

Anterieure overeenkomst Onteigening

Grondruil

Samenwerking

Mo vator

Begeleider

Anterieure overeenkomst De anterieure overeenkomst is de overeenkomst waarin de gemeente met één of meer par culiere par jen afspraken over de ruimtelijke ontwikkeling vastlegt. Denk hierbij aan de verdeling van taken, verantwoordelijkheden, het kostenverhaal en risico’s. Met de anterieure overeenkomst houdt de gemeente invloed op de toekoms ge bestemming en inrich ng van het gebied. In verband met de daarbij horende contractvrijheid kunnen in de overeenkomst meer zaken geregeld worden dan via het kostenverhaal met jdvak. Een anterieure overeenkomst wordt opgesteld wanneer een marktpar j zelf gaat ontwikkelen en is vooral belangrijk om de gemeentelijke kosten verplicht te verhalen.

Inten eovereenkomst Voor grotere en complexere projecten kunnen er inten eovereenkomsten worden afgesloten met een ini a efnemer. Vaak is dit het geval wanneer er ver voorafgaande aan de ontwikkeling al gesprekken worden gevoerd en er nog geen de ni eve plannen zijn. In de inten eovereenkomst leggen par jen de kaders en de afspraken voor de haalbaarheidsfase vast en wie de kosten in de haalbaarheidsfase draagt. Daarnaast wordt in deze overeenkomst bepaalt welke risico’s elk van de par jen op zich nemen en welke inspanning van elkaar wordt verwacht, gekoppeld aan een (voorlopige) planning.

Voorkeursrecht De gemeente kan overeenkoms g de voorgeschreven wijze een voorkeursrecht ves gen onder de Omgevingswet. Het voorkeursrecht wordt geves gd op de daartoe aangewezen percelen grond en hee tot resultaat dat de grondeigenaar bij een voorgenomen vervreemding de betre ende percelen eerst te koop moet aanbieden aan de gemeente. Dit wordt gedaan om een voorkeursposi e in te

Pagina 21 van 31

nemen in de grondmarkt. De gemeente verkrijgt een plek aan de onderhandelingstafel op het moment dat de grondeigenaar met derden zaken wil doen en hiervoor op basis van het voorkeursrecht toestemming nodig hee van de gemeente. Het voorkeursrecht is een verwervingsinstrument dat de gemeente kan helpen bij ac ef grondbeleid.

Onteigening Indien voldaan wordt aan de vereisten zoals omschreven in de Omgevingswet kan de gemeente overgaan tot onteigening van de benodigde gronden. Aangezien de we elijke vereisten vrij streng zijn en de grondeigenaren onder voorwaarden ook nog over kunnen gaan tot het zelf realiseren van de ruimtelijke ontwikkeling is deze methode van verwerving rela ef beperkt en hee alleen nut wanneer het anderszins niet mogelijk is om de gewenste bestemming(en) van een omgevingsplan te realiseren.

Grondaankoop De gemeente krijgt de betre ende gronden te koop aangeboden of gaat zelf de grondeigenaar benaderen of deze bereid is tot verkoop over te gaan. Indien het in een dergelijk geval gelukt om tot overeenstemming te komen over de aankoopprijs en de overige aankoopvoorwaarden kan de verwerving tot stand gebracht worden. Deze vrijwillige aan- en verkoop wordt minnelijke verwerving genoemd. Met name bij deze methode hee de gemeente de mogelijkheid om strategisch – en op de (verre) toekomst gericht – gronden in eigendom te verkrijgen. Ook het ruilen van (op die wijze) verkregen gronden kan daartoe een bijdrage leveren.

Gronduitgi e Gronduitgi e betekent dat de gemeente grond verkoopt, verhuurt, verpacht of ruilt. Er worden marktconforme prijzen en voorwaarden conform het grondprijsbeleid gehanteerd bij onze gronduitgi e. Grondprijzenbrief Onze grondprijzen worden elk jaar vastgelegd in de grondprijzenbrief van de gemeente. Deze wordt jaarlijks door het college vastgesteld en gaat al jd in per 1 januari van het nieuwe jaar. Het doel is de hoogte bepalen van de grondprijzen voor verschillende func es, op basis van een marktconforme grondprijs. Daarbij gee deze brief een kader waarbinnen de grondprijsonderhandelingen plaatsvinden.

Grondruil Bij grondruil is sprake van een herindeling van het grondgebruik. Dit gebeurt onder meer door het inbrengen en opnieuw toedelen van gronden aan eigenaren en gebruikers. Stedelijke kavelruil is een vrijwillige herverkaveling in het stedelijk gebied. Stedelijke kavelruil is een nieuw instrument in de Omgevingswet. De achtergrond is dat er in stedelijke gebieden vaak sprake is van complexe grondeigendomssitua es, die het voor gemeenten moeilijk maken om gebieden te (her)ontwikkelen. Het herverkavelinginstrument biedt de mogelijkheid om te ruilen tussen par jen en de ruil notarieel vast te leggen. Dit instrument kan de gemeente ook gebruiken wanneer ze ruimtelijke invullingen op een loca e gerealiseerd wil hebben die niet in haar eigendom is.

Zelfrealisa erecht Zelfrealisa erecht houdt in dat par culiere eigenaren – vanwege hun eigendomsrecht op de grond – in principe het eerste recht hebben om tot realisering van de doelstellingen van de gemeente op hun grond over te gaan.

Pagina 22 van 31

Samenwerking Via bijvoorbeeld een (realisa e)overeenkomst of een bepaalde vorm van samenwerking (gezamenlijke rechtspersoon) afspraken maken met een marktpar j om de gemeentelijke doelstellingen en ambi es te realiseren.

Omgevingsplan Op basis van de Omgevingswet moet de gemeente de bestemmingsplannen en beheersverordeningen vervangen door één omgevingsplan. Het omgevingsplan bevat algemene regels van de gemeente voor de fysieke leefomgeving zoals bijvoorbeeld percentages voor woningbouwcategorieën voor een bepaalde loca e, een gebied of de gehele gemeente. Het omgevingsplan beschrij tevens de doelgroepen. Ook kan in het omgevingsplan opgenomen worden hoelang de woningen in stand worden gehouden voor de doelgroep. Onder de Omgevingswet is het exploita eplan vervallen. Het publiekrechtelijk kostenverhaal is geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanac viteit.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=HollandsKroon&id=899c7a4e-2efb-4e66-8fb0-581d032389b7