Rapport BOPA met bijlage 24AF287 - 14-02-2025.pdf
Tekst van het document
fmer
Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
Plangegevens Naam
Hengevelderstraat 45, Goor
Plantype
BOPA
Status
Concept
Datum
14 februari 2025
Projectnummer
24AF287
Opdrachtgever
Bouwbedrijf van der Aa
Opsteller
Ad Fontem Ruimtelijk Advies Stationsstraat 37
074 255 7020 info@ad-fontem.nl
www.ad-fontem.nl
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
7622 LW Borne
01
02
03
04
AANLEIDING EN DOEL
1
01.1 Aanleiding
1
01.2 Ligging en begrenzing projectgebied
1
01.3 Geldend Omgevingsplan
2
01.4 Leeswijzer
3
BEOOGDE ONTWIKKELING
5
02.1 Huidige situatie
5
02.2 Toekomstige situatie
5
BELEID EN REGELGEVING
7
03.1 Rijksbeleid
7
03.2 Provinciaal beleid (Overijssel)
11
03.3 Waterschap beleid
18
03.4 Regionaal beleid
21
03.5 Gemeentelijk beleid
22
OMGEVINGSASPECTEN
27
04.1 m.e.r. -beoordeling
27
04.2 Milieubelastende activiteiten
29
04.3 Bodem
31
04.4 Geluid
32
04.5 Geur
36
04.6 Mobiliteit en parkeren
37
04.7 Luchtkwaliteit
38
04.8 Omgevingsveiligheid
40
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
Inhoudsopgave
06
07
43
04.10 Archeologie en Cultuurhistorie
48
04.11 Gezondheid
49
UITVOERBAARHEID
51
05.1 Economische uitvoerbaarheid
51
05.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
51
EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES
53
06.1 Belangenafweging en conclusie
53
BIJLAGEN
54
07.1 Bijlage 1: Watertoets
54
07.2 Bijlage 2: Verkennend (asbest)bodemonderzoek
54
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
05
04.9 Natuurwaarden
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
01 AANLEIDING EN DOEL
01.1
Aanleiding
Dit project is tot stand gekomen door de leegstand van het kantoorpand aan de Hengevelderstraat 45 in Goor. De initiatiefnemer wil dit leegstaande pand transformeren naar acht appartementen voor één- of tweepersoons huishoudens. Het omgevingsplan staat op dit moment het voornemen niet toe. Door middel van een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit kan medewerking verleend worden aan de voorgenomen ontwikkeling.
Het bevoegd gezag mag een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid 2 Bkl). Voorliggende onderbouwing voorziet hierin.
01.2
Ligging en begrenzing projectgebied
Ligging Het projectgebied is gelegen aan de Hengevelderstraat 45 te Goor en betreft een leegstaand kantoorpand. Het projectgebied bevindt zich in de kern van Goor. In figuur 1.1 is de ligging van het projectgebied globaal
FIGUUR 1.1 AFBEELDING VAN DE LIGGING VAN HET PLANGEBIED, PLANGEBIED IN ROOD OMCIRKELD (BRON: PDOK VIEWER)
01
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
weergegeven.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
Begrenzing De begrenzing van het plangebied wordt in figuur 1.2 weergegeven met een rode omkadering. Kadastraal staat het plangebied bekend als GOO00-C-4985 en GOO00-C-4986, met een gezamenlijk oppervlak van 901 m². Aan de zuidzijde is de Hengevelderstraat, aan de overkant van de straat bevind zich horeca, een maatschappelijke functie en woongebied. Aan de noordzijde bevindt zich een detailhandel en woongebied.
FIGUUR 1.2 BEGRENZING PLANGEBIED, PLANGEBIED IN ROOD OMKADERD (BRON: KADASTRALE KAART)
01.3
Geldend Omgevingsplan
Het projectgebied is gelegen in het plangebied van het omgevingsplan ‘Omgevingsplan gemeente Hof van Twente’, onderdeel ‘Goor’. Het projectgebied heeft de functie ‘Kantoor’ en ‘Waarde – Archeologische verwachting 2’. In
02
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
figuur 1.3 is een fragment van dit omgevingsplan opgenomen.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
FIGUUR 1.3 UITSNEDE TIJDELIJKE OMGEVINGSPLAN GEMEENTE HOF VAN TWENTE, PLANLOCATIE IN BLAUW OMKADERD (BRON: REGELS OP DE KAART)
De gronden met de functie ‘Kantoor’ zijn uitsluitend bedoeld voor kantoren, groenvoorzieningen en andere relevante voorzieningen. Binnen deze functie is het regulier wonen niet toegestaan. Om de acht appartementen toe te staan dient er van het omgevingsplan afgeweken te worden.
Binnenplans is er geen geschikte afwijkingsbevoegdheid opgenomen waardoor er middels een buitenplanse omgevingsplanactiviteit medewerking verleend kan worden. In dat kader wordt een aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit gedaan, waarbij voorliggende motivering aantoont dat deze
01.4
Leeswijzer
Deze onderbouwing kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 1 zijn de aanleiding, ligging en begrenzing van het projectgebied omschreven. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en de toekomstige situatie beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader en de toetsing hieraan. In hoofdstuk 4 worden alle omgevingsaspecten
03
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
ontwikkeling aan een ETFAL voldoet.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
behandeld die invloed hebben op de fysieke leefomgeving alsmede de daarbij behorende onderzoeken. Hoofdstuk 5 laat zien of het project economisch en maatschappelijk uitvoerbaar is. In hoofdstuk 6 wordt geconcludeerd of
04
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
02 BEOOGDE ONTWIKKELING
02.1
Huidige situatie
Huidige situaite betreft een leegstaand kantoorpand die haar functie als zodanig heeft verloren. Gelet op de aangescherpte eisen, zoals het verplichte energielabel, is het niet de verwachting dat het pand nog zodanig als kantoor in gebruik wordt genomen. Figuur 2.1 geeft een weergave van de huidige situatie.
FIGUUR 2.1 AFBEELDING BESTAANDE SITUATIE (BRON: GOOGLE MAPS)
02.2
Toekomstige situatie
Vanwege de verplichting om kantoorpanden te verduurzamen wordt er gezocht naar een alternatieve invulling die leegstand en verpaupering tegengaat. Het is gelet op de eisen en de huidige markt te verwachten dat het bestaande
Het beoogde plan draagt bij naast, een invulling tegen leegstand en een esthetische verbetering, ook bij aan een verduurzaming van het pand. Hierbij valt te denken aan verbetering van de buitenschil en de isolatie hergebruik van materialen. Materialen die zorgvuldig gedemonteerd en hergebruikt worden, worden ingezet bij een transformatieproject in Tilligte. Naast het hergebruik van de materialen word bij de realisatie van de appartementen rekening gehouden met duurzaamheid en klimaatadaptatie. Zoals hieronder te lezen is.
05
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
pand niet meer als kantoor in gebruik wordt genomen.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
Duurzaamheid en klimaatadaptatie
•
Het hemelwater wordt geïnfiltreerd op eigen terrein, waardoor het natuurlijk wordt teruggebracht in de bodem.
•
Er is onderzoek gedaan naar een sedumdak, maar dit bleek vanwege de bestaande constructie niet haalbaar. Het extra gewicht zou de draagconstructie te zwaar belasten.
•
Het volledige pand wordt volledig geïsoleerd en naar nieuwbouwniveau gebracht, met als doel een gasloze en energiezuinige uitvoering. Dit zorgt voor minimale energielasten, wat zowel goed is voor het klimaat als voor de toekomstige bewoners.
•
De installaties worden uitgevoerd als laagtemperatuurverwarming, elektrisch koken en verwarmen, met de mogelijkheid tot een PV-systeem.
•
Als onderdeel van de mitigerende maatregelen worden vogelhuisjes geplaatst om de lokale biodiversiteit te ondersteunen. Hiermee bieden we nestgelegenheid voor vogels en dragen we bij aan een ecologisch verantwoorde ontwikkeling van het gebied.
Isolatiewaarden De buitenschil van het gebouw wordt volledig geïsoleerd volgens moderne normen:
•
Gevelisolatie: Rc 4.7
•
Dakisolatie: Rc 6.3
•
Vloerisolatie: Rc 3.7
•
Alle beglazing wordt vervangen door HR++ glas.
FIGUUR 2.2 NIEUWE UITSTRALING TE REALISEREN APPARTEMENTEN (BRON: BOUWBLOK)
06
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
De uitstraling van de buitenkant van het gebouw is te zien in figuur 2.2.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
03 BELEID EN REGELGEVING
03.1
Rijksbeleid
03.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1.
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2.
Duurzaam economisch groeipotentieel;
3.
Sterke en gezonde steden en regio's;
4.
Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: •
Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
•
Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
•
Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in
van toekomstige generaties. Toets Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke 07
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
regio's) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies.
De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een leegstaand kantoorpand, waar 8 appartementen in gerealiseerd worden. Zoals reeds is beschreven, ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In de navolgende paragrafen wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het provinciale- en gemeentelijke beleid. Daarin wordt aangetoond dat het plan past binnen het provinciale- en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Concreet voorziet het plan in verhuur appartmenten in de klasse middenhuur. Deze appartementen zijn voor één- of tweepersoons huishoudens. Daarmee past het plan binnen de prioriteiten van de NOVI en kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid. 03.1.2 Instructieregels Rijk De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB’s): •
het Omgevingsbesluit (Ob);
•
het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl);
•
het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal);
•
het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Voor de volgende onderwerpen gelden er rijksinstructieregels: •
Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl);
•
Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl);
•
Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl);
•
Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl);
•
Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl); Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7 Bkl);
•
08
Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl).
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
•
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.
Het project houdt rekening met de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl. In deze ruimtelijke onderbouwing wordt onder andere ingegaan op de uitvoerbaarheid van het project ten aanzien van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, ten aanzien van (omgevings)veiligheid, waterbelangen en de bescherming van gezondheid en het milieu. De volgende instructieregels zijn voor onderhavig project van toepassing: •
§5.1.2 Bkl Waarborgen van veiligheid (zie paragraaf 4.8)
•
§5.1.3 Bkl Beschermen waterbelangen (zie paragraaf 3.3)
•
§5.1.4 Bkl Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, geluid, geur en bodemkwaliteit (zie paragrafen 4.7, 4.4, 4.5 en 4.3)
•
§5.1.5 Bkl Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragrafen 2.2, 4.10 en 3.1)
Het bevoegd gezag mag een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 80a, lid 2, Bkl). Onderdeel hiervan is het toetsen van de BOPA aan het geldende beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente. Als de ontwikkeling afwijkt van het beleid maar toch wenselijk is, kan het bevoegd gezag de BOPA ook verlenen. Er is een goede motivering van het besluit in afwijking van het beleid nodig.
Naast artikel 8.0a, lid, Bkl (evenwichtige toedeling van functies aan locaties) gelden de beoordelingsregels uit de artikelen 8.0b, 8.0c, 8.0d en 8.0e van het Bkl: •
de instructieregels voor het omgevingsplan uit hoofdstuk 5 van het Bkl;
•
de instructieregels van de provincie voor het omgevingsplan;
•
eventuele instructies van Rijk en provincie;
•
de voorbeschermingsregels in het omgevingsplan;
•
de regels die gelden voor het stellen van maatwerkregels, als het gaat om een omgevingsvergunning die
Zoals beschreven houdt het project rekening met de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl. Daarnaast wordt rekening gehouden met de instructies van de provincie. Voor het projectgebied zijn geen voorbeschermingsregels gesteld waar rekening mee gehouden moeten worden. In de volgende hoofdstukken wordt nader ingegaan op het relevante provinciaal-, en gemeentelijke beleid en de omgevingsaspecten. Als gevolg van het project worden geen
09
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
betrekking heeft op een maatwerkregel.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
rijksbelangen geschaad. De functie ‘Wonen’ is geen milieubelastende activiteit en passend in de omgeving. Voor een nadere onderbouwing hiervan wordt verwezen naar hoofdstuk 4. 03.1.3 Ladder van duurzame verstedelijking Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een omgevingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is.
De toelichting bij het omgevingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het omgevingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.
De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand.
De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.
Toets Met dit project worden 8 appartementen in een leegstand kantoorpand mogelijk gemaakt. Op basis van de overzichtsuitspraak met jurisprudentie met betrekking tot de ladder voor duurzame verstedelijking van 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921) is bepaald dat in beginsel geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er sprake is van een woningbouwplan die voorziet in minder dan 11 woningen. Verdere toetsing aan de Ladder van
Ook wanneer de ladder niet van toepassing is moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).
10
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
duurzame verstedelijking word niet nodig geacht.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
03.2
Provinciaal beleid (Overijssel)
03.2.1 Provinciale Omgevingsvisie De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening.
Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. 03.2.2 Provinciale Omgevingsverordening De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.
Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel 2024 van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 03.2.2.1
Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel
De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2024 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd
•
generieke beleidskeuzes;
•
ontwikkelingsperspectieven;
•
gebiedskenmerken.
Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.
Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn.
11
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
op drie niveaus, te weten:
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.
Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel 2024.
Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.
De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.
Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en
12
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
hoe het uitgevoerd kan worden.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
FIGUUR 3.1 - UITVOERINGSMODEL OMGEVINGSVISIE OVERIJSSEL (BRON: PROVINCIE OVERIJSSEL)
Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.
Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Onder Afdeling 4.2 (Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking) van de Omgevingsverordening 2024 staan de generieke beleidskeuzes opgenomen. Artikel 4.3 stelt voor de provinciale doelstellingen voor ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit, aanvullende eisen op de Ladder voor duurzame verstedelijking en is gericht op de concentratie van stedelijke functies in kernen, het bevorderen van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en
Met betrekking tot dit project zijn de volgende beleidskeuzes van belang: Artikel 4.6 (toekomstbestendigheid) In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, anders dan voor tijdelijk gebruik, waarvan aannemelijk is dat die toekomstbestendig zijn en dus:
13
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
toekomstbestendigheid.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
a.
de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen;
b.
duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden; en
c.
ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben.
Toets Het kantoorpand aan de Hengevelderstraat 45 in Goor staat leeg. In dit gebouw worden 8 nieuwe appartementen gerealiseerd. Om deze woningen te realiseren is een afwijking van het Omgevingsplan nodig. Deze ontwikkeling is met het oog op het voorzien van voldoende woonruimte (voor zowel nu als in de toekomst (op de lange termijn)) wenselijk. Ook op lange termijn zal de realisatie van woningen bijdragen aan het welzijn van mensen en op lange termijn toegevoegde waarde hebben voor toekomstige generatie. Daarmee is er sprake van een ontwikkeling met een duurzame en evenwichtige bijdrage aan het welzijn van mensen. Gesteld kan worden dat er voldaan wordt aan artikel 4.6 van de Omgevingsverordening van de provincie Overijssel.
Artikel 4.14 (woonafspraken) 1.
Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten.
2.
Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven.
Toets Voorliggend plan voorziet in de realisatie van nieuwe woningen als inbreiding binnen de bestaande (historische) kern van Goor. Volgens de Overijsselse Woonaanpak moeten er minimaal 42.300 woningen erbij in 2030. Hier gaat het dan om zowel koopwoningen als ook betaalbare (sociale)huur woningen. Met het voorliggende plan worden er 8 woningen gerealiseerd. Dit draagt in kleine mate bij aan het doel van 42.300 nieuwe woningen erbij in 2030 vanuit de Overijsselse Woonaanpak. Daarnaast past het binnen regionaal beleid, zoals te lezen is in paragraaf 3.4. Het voorliggende plan past binnen de woonafspraken.
Ontwikkelingsperspectieven
Met Stedelijke Omgeving bedoelt de provincie Overijssel de stedelijke netwerken, steden, dorpen en hoofdinfrastructuur. De Stedelijke Omgeving en de Groene Omgeving versterken elkaar: door de verscheidenheid in aanbod dragen stad en land samen bij aan het creëren van een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat voor mensen en bedrijven.
14
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
Ontwikkelingsperspectieven voor de Stedelijke Omgeving
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
De provincie zien de drie stedelijke netwerken (Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), ZwolleKampen en Cleantech regio (Deventer)) als de motor van de Overijsselse economie en cultuur. Binnen de stedelijke netwerken vervullen de vijf grote steden (Enschede, Zwolle, Deventer, Hengelo en Almelo) een centrumfunctie die van (boven)regionale betekenis is. Hier is de werkgelegenheid geconcentreerd en vind je de ‘massa’ en het creatieve en innovatieve klimaat dat zo belangrijk is voor de concurrentiepositie van Overijssel. De overige steden en dorpen completeren het spectrum aan woon- en werkmilieus met elk hun eigen plaatsgebonden karakteristiek en identiteit.
In de Stedelijke Omgeving staat de volgende uitdaging centraal: het optimaal in verbinding laten zijn van de stedelijke netwerken met de andere stedelijke netwerken (connectiviteit) en zorgen dat de stedelijke netwerken (en de steden daarbinnen) elkaar onderling versterken en aanvullen (complementariteit). Daarnaast gaat het in de Stedelijke Omgeving wat ons betreft vooral om: het behouden/vergroten van de kwaliteit van woonomgevingen en werklocaties, het bereikbaar houden van de grote steden en streekcentra, ontwikkelingsmogelijkheden voor kennisintensieve maakindustrie, mkb, logistiek, topsectoren, start-ups en zzp'ers, het behouden en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit, het versterken van de natuur in de stad en het bevorderen van energieefficiency en opwekking van hernieuwbare energie. Het waterbeheer wordt in de Stedelijk Omgeving afgestemd op de functie wonen en werken.
Drie ontwikkelingsperspectieven voor de Stedelijke Omgeving Er zijn voor de Stedelijke Omgeving drie ontwikkelingsperspectieven, ieder met een eigen accent:
•
stedelijke netwerken als motor
•
steden en dorpen als veelzijdige leefmilieus
•
hoofdinfrastructuur: vlot en veilig
Ontwikkelperspectief steden en dorpen als veelzijdige leefmilieus Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om
belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouwen evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energieefficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).
15
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
FIGUUR 3.2 UITSNEDE ONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN, PLANGEBIED ONDER HET RODE KRUISJE (BRON: PROVINCIE OVERIJSSEL)
Toets Binnen het ontwikkelperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ is aangegeven dat er altijd gebouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen gebouwd mag worden, mits dit onderbouwd en regionaal is afgestemd. De realisatie van woningen in een leegstaand kantoorpand draagt bij aan de regionale afspraken over nieuwbouwwoningen, zoals te zien in paragraaf 3.4. Daarnaast draagt de transformatie van bestaande bebouwing bij aan het vitaal en aantrekkelijk houden van diversiteit aan milieus en word er geanticipeerd op de klimaatverandering, zoals te zien is in paragraaf 2.2. Voorliggend plan past binnen het ontwikkelperspectief.
Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Het projectgebied is gelegen binnen stedelijk gebied. In het gebied zijn de kenmerken van de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'
Stedelijke laag (historische centra binnensteden) De historische centra, binnensteden en landstadjes vormen de functionele en emotionele kernen van de steden en dorpen. Ruimtelijk kenmerkend zijn de compacte bebouwingsstructuur, veelal binnen (voormalige) omwalling en veel individuele karakterverschillen op korte afstand. Veel historische centra, binnensteden en landstadjes
16
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
niet meer aanwezig. Daarom kan toetsing van het plan aan deze gebiedskenmerken achterwege blijven.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
herbergen bijzondere condities zoals een waterfront of stationsgebied en staan symbool voor de identiteit en eigenheid van de steden en stadjes. Functioneel worden deze gebieden gekenmerkt door een mix van functies waarvan de concentratie van voorzieningen op gebied van detail handel, horeca, cultuur, onderwijs, gezondheidszorg etc. een belangrijk deel vormt.
FIGUUR 3.3 UITSNEDE GEBIEDSKENMERKEN, PLANGEBIED ONDER HET RODE KRUISJE (BRON: PROVINCIE OVERIJSSEL)
Toets Het transformeren van een leegstaand kantoorpand aan de Hengevelderstraat 45 in Goor, vindt plaats binnen historische centra. Hierdoor moet er rekening worden gehouden dat de ontwikkeling moet bijdragen aan het behoud en versterking van de mix van functies. Met de transformatie van het pand naar appartementen word er gebruik gemaakt van bestaande bebouwing. In de feitelijke situatie verdwijnt het kantoorpand, planologisch gezien blijft de functie nog behouden. Hierdoor blijft de mix van functies wel behouden. Echter is de vraag naar kantoren wel gedaald in de afgelopen jaren. Voorliggend initiatief kan als passend worden gezien binnen het gebiedskenmerk ‘Historische centra binnensteden’.
Conclusie
verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.
17
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
Geconcludeerd kan worden dat het initiatief in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
03.3
Waterschap beleid
Nederland is een waterrijk land. Bouwen in die gebieden kan niet zomaar. Bij de vaststelling van het omgevingsplan moet de gemeente voor het waterbelang de opvattingen van de waterbeheerder betrekken. Dit volgt uit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.3 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). 03.3.1 Algemeen Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater). 03.3.2 Waterbeleid De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt.
Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de NOVI en het Nationaal Water Programma 2022-2027 (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).
Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. Het staat de komende jaren voor grote uitdagingen en blijft werken aan voldoende water (niet te veel, niet te weinig), omgaan met klimaatverandering, voldoen aan de eisen voor waterkwaliteit, de biodiversiteit versterken en daarnaast wordt gewerkt aan duurzame energie en circulair grondstoffengebruik. Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.
Het Waterschap Vechtstromen heeft op 14 april 2021 de Watervisie 2050 vastgesteld. In deze Watervisie staat de drie belangrijkste opgaven waaraan Vechtstromen volgens zeven hoofdlijnen wil werken met partners en inwoners. De drie belangrijkste opgaves zijn: •
18
de toenemende droogte en wateroverlast als gevolg van klimaatverandering;
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
03.3.3 Watervisie 2050
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
•
de waterkwaliteit die onder druk staat:
•
de transitie naar een duurzame ontwikkeling.
De Watervisie zal worden doorvertaald naar een Waterbeheerprogramma waarin wordt bepaald hoe het Waterschap in de periode 2022-2028 gaat werken aan haar opgaves. In het beheerprogramma zal het beleid en de maatregelen worden opgenomen. Totdat het beheerprogramma is uitgewerkt, gelden nog de beleidskaders van rijk en provincie die nader zijn uitgewerkt in het Waterbeheerplan 20222027. 03.3.4 Waterbeheerprogramma 2022-2027 Het waterbeheerprogramma 2022-2027 is op 15 december 2021 vastgesteld door het algemeen bestuur van Vechtstromen. Het waterbeheerprogramma gaat in op alle aspecten van het watersysteembeheer (met uitzondering van het rioleringsbeheer en de drinkwaterzorg). Voor partners en ingezetenen verschaft het programma inzicht in de wijze waarop het waterschap omgaat met het water in het beheergebied.
Het waterbeheerprogramma volgt inhoudelijk op de Watervisie 2050, die op 14 april 2021 door het algemeen bestuur is vastgesteld. Het waterbeheerprogramma beschrijft welke maatregelen Vechtstromen wil nemen in de planperiode 2022-2027 om te werken aan de ambities uit de Watervisie. Het waterbeheerprogramma sluit aan bij plannen van andere partijen zoals het Nationale waterplan (Nationaal Water Programma 2022-2027), het Stroomgebiedsbeheerplan Rijndelta en de Omgevingsvisie van de provincies Overijssel en Drenthe.
Belangrijk uitgangspunt van het Waterbeheerprogramma is de verandering van het klimaat. De weersomstandigheden zijn steeds minder vaak gemiddeld. Dat merken we de laatste twee decennia steeds duidelijker. De winters worden natter en in de zomer zijn er langere hete en droge perioden en vallen de buien steeds meer lokaal. Deze zomerbuien hebben vaker een zeer hoge intensiteit, wat leidt tot hoge afvoerpieken en overstromingen. Het watersysteem is nog niet goed toegerust op die verandering. Het is nu nog vooral ingericht op basis van gemiddelden - de normale beheersituatie enerzijds en het voorkomen van wateroverlast anderzijds - en niet op langdurige droge periodes en
waterschap de ambitie om te komen tot een klimaatrobuust watersysteem in 2050: een systeem dat zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht tegen een stootje kan en goed is toegerust op veranderingen en grotere weersextremen.
19
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
incidentele hoosbuien. Dit betekent dat het watersysteem aangepast moet worden. Daarbij heeft het
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
Overeenkomstig de Watervisie 2050 heeft het waterschap de volgende hoofdlijnen aangegeven waar de komende jaren aan gewerkt wordt: •
Als gevolg van de klimaatverandering wil het waterschap zorgen voor meer balans tussen 'droge voeten' en het beperken van wateroverlast. Dat betekent dat water het leidende principe is voor het inrichten van de leefomgeving in plaats van andersom: water volgend aan de inrichting.
•
Er wordt meer aandacht gegeven aan het vasthouden van water in de bodem.
•
Regenwater wordt niet als afvalwater beschouwd, maar als bouwsteen in de ontwikkeling van een robuust watersysteem.
03.3.5 Weging van het waterbelang in voorliggend plan Paragraaf 5.1.3 van het Bkl bevat instructieregels voor het beschermen van de waterbelangen. Er wordt gesteld dat in het omgevingsplan rekening moet worden gehouden met de gevolgen voor het beheer van het watersystemen. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 tot en met 5.49 van het Bkl rijksregels met betrekking tot: •
het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen;
•
het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied;
•
het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied.
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de watertoets vervangen door de term 'weging van het waterbelang'. Het begrip houdt in dat de gemeente bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening moet houden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. De gemeente is verplicht om de waterbelangen mee te nemen in het omgevingsplan. Dit is een instructieregel van het Rijk die volgt uit artikel 5.37 Besluit kwaliteit leefomgeving.
Bij de vaststelling van het omgevingsplan moet de opvattingen van de waterbeheerder betrokken worden bij het omgevingsplan. Dit geldt in het algemeen voor alle waterbelangen. Voorbeelden zijn: •
Grondwater;
•
Oppervlaktewater;
•
Regenwater en;
•
Afvalwater.
Toets
parkeerplaats. Het plan zal derhalve voor dit aspect geen belemmering vormen om de omgevingsvergunning te verlenen. Daarnaast is er op 21 januari een digitale watertoets uitgevoerd. Hierin heeft waterschap Vechtstromen aangegeven dat er geen waterschap belangen worden geraakt.
20
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
Met voorliggend plan word er geen nieuwe verharding toegevoegd en word er juist nieuw groen toegevoegd bij de
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
03.4
Regionaal beleid
03.4.1 Regionale woonagenda Twente De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten, WoON Twente en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. In de woonagenda Twente 2021-2025 schetsen de Twentse gemeenten, woningcorporaties, markt en andere partners - wat de komende jaren de prioriteiten zijn op de Twentse woningmarkt. De belangrijkste bevindingen uit de Twentse woonagenda 2021-2025 zijn als volgt: •
Toevoegen van 60.000 woningen tot 2030: In de regionale woonagenda’s gaan gemeenten en provincies de slag maken van sturen op aantallen naar sturen en verleiden op kwaliteit en toegankelijkheid. Er wordt een verbinding gelegd tussen nieuwbouw en herstructurering. De aantallen zijn de uitkomst van het sturen op kwaliteiten;
•
Inspelen en voorsorteren op veranderende woningvraag: Tegelijkertijd met de bevolkingsgroei vindt een verandering van de huishoudenssamenstelling en leeftijdsopbouw plaats. Door vergrijzing, ontgroening en huishoudensverdunning neemt het aandeel kleine huishoudens fors toe. Dit leidt tot een gedifferentieerde kwaliteitsvraag binnen de regio’s.
•
Verstedelijking en stedelijke vernieuwing: De verstedelijking van onze regio’s kan niet los gezien worden van economische en mobiliteitsvraagstukken. Gebiedsontwikkelingen dienen als belangrijke motor voor woningbouw en vragen om inbreiding en uitbreiding om de groei te accommoderen, altijd in samenhang met de regio. De stedelijke vernieuwingsopgave kent een samenhang met de energietransitie en leefbaarheid in de wijken.
•
Sterke dorpen en platteland in het regionale netwerk: Sterke regio’s bestaan uit sterke steden én sterke dorpen en platteland. De groene en ruime woonmilieus waarmee Twente zich ook onderscheidt, liggen voor een groot deel in de groene zones om de steden, waarin ook de dorpen zijn gelegen. Steden, dorpen en het platteland hebben een gezamenlijke woonopgave in te vullen waarvoor onderlinge afstemming en samenhang noodzakelijk is.
•
Verduurzaming: Het regionale schaalniveau komt om de hoek kijken als het gaat om het verbinden en sluiten van ketens, het verknopen van besparing en individuele woningen aan collectieve opwek op wijkniveau. Maar ook als het gaat om experimenteren en kennisdeling. Het is de opgave om de verduurzamingsslag (inclusief energietransitie) en de leefbaarheidsaanpak van wijken te koppelen en de
•
Versnelling: Met de inzet van provincie, marktpartijen, corporaties en gemeenten willen we de woningproductie op peil brengen en het benodigde tempo halen om voldoende nieuwbouwwoningen te realiseren. Versnelling realiseren we door tegelijk in te zetten op inbreiding en uitbreiding, met bijpassende stimuleringsmaatregelen, samenwerkingsvormen en proces- en procedureafspraken.
21
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
bewoners mee te krijgen. Haalbaarheid en betaalbaarheid zijn daarvoor sleutelbegrippen.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
•
Toegankelijkheid en doorstroming: Naast het op peil brengen van de woningbouwproductie, willen we ook de doorstroming in de huidige woningvoorraad beter op gang brengen. De toegang voor verschillende doelgroepen tot de woningmarkt staat onder druk. Strategische nieuwbouw is een manier om de kansen voor verschillende doelgroepen te verbeteren, maar het vraagt om een breed palet van interventies en samenwerking.
Toets Dit plan is opgesteld voor de transformatie van een kantoorgebouw tot 8 appartementen. Het projectgebied betreft een binnenstedelijke locatie. Met voorliggend plan wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave van 60.000 woningen in de regio Twente. Geconcludeerd wordt de ontwikkeling past binnen de beleidskaders zoals opgenomen in de Woonagenda Twente 2021-2025.
03.5
Gemeentelijk beleid
03.5.1 Structuurvisie Goor 2025 Op 18 juni 2013 is de Structuurvisie van Goor vastgesteld door de gemeenteraad van Hof van Twente. De structuurvisie Goor 2025 bevat de gemeentelijke visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de periode tot en met 2025 voor de kern Goor, met uitzondering voor het gebied waarvoor het Masterplan is opgesteld. De ambities ten aanzien van meerdere sectorale onderwerpen (zoals wonen, economie, verkeer en infrastructuur en cultuurhistorie) zijn hierin samengebracht, voor zover deze betrekking hebben op de ruimtelijke structuur van Goor.
De ambitie van Goor voor 2025 is in de structuurvisie als volgt geformuleerd: “Goor is een levendige plaats met ‘in de voortuin’ een comfortabele, veilige en duurzame woon- én werkomgeving in een robuust groenblauw raamwerk, een blijven groot aandeel aan (bovenlokale) bedrijvigheid, een goede bereikbaarheid, een passend aanbod aan voorzieningen en in de ‘achtertuin’ een schitterend buitengebied. Voor het voorliggende plan is het ruimtelijk programma voor ‘Wonen’ van belang. Deze wordt hieronder kort toegelicht.
Ruimtelijk programma •
Het primair benutten van inbreidingslocaties ten koste van uitbreidingslocaties;
•
Daadwerkelijke nieuwbouw is afhankelijk van de behoefte die jaarlijks wordt gemeten, op grond waarvan het dynamisch woningbouwprogramma wordt bijgesteld. De woningbouwlocaties betreffen in eerste
Constantijnhof en Bleekstraat/’t child; •
Het onderzoeken van de mogelijkheden voor bijvoorbeeld rood-voor-rood, knooperven en/of de ontwikkeling van een landgoed ter plaatse van Waterlanden;
•
22
Inzet op het verhogen van slaagkansen voor de doelgroepen starters en senioren;
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
instantie de volgende locaties: B-terrein, ’t Gijmink, Bentinck, GMH-terrein, zwembad-locatie, Heeckeren,
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
•
Een verbetering van de kwaliteit van bestaande wijken wat betreft woningen en openbare ruimte. De wijk die hiervoor binnen de tijdshorizon van de structuurvisie voor in aanmerking komt is ’t Gijmink. Daarnaast vindt een inventarisatie plaats naar mogelijke andere herstructureringslocaties voor woningbouw;
•
Meer levendigheid in woonwijken door menging van functies in overgangsgebieden.
Toets Met voorliggend plan worden 8 appartementen gerealiseerd binnen een bestaand kantoorpand. Hierbij is er sprake van het benutten van een inbreidingslocatie. Hierbij word de kwaliteit van het gebouw verbeterd. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling past binnen de beleidskaders zoals opgenomen in de Structuurvisie Goor 2025. 03.5.2 Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025 Op 16 december 2021 heeft de gemeenteraad van gemeente Hof van Twente haar woonvisie ‘Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025’ vastgesteld. De ambitie van deze woonvisie is: voor iedere inwoner een passende woning. Dit betekent niet alleen dat gemeente Hof van Twente de huidige woningvoorraad optimaal moet benutten, maar ook dat er gericht woningen bijgebouwd moeten worden. Dit vraagt flexibiliteit en maatwerk, waarbij ten allen tijden de landelijke kwaliteit van de gemeente gewaarborgd moet worden.
Deze woonvisie behandelt de belangrijkste ambities, speerpunten en acties van de gemeente om dit doel te bereiken. De belangrijkste ambities zijn: 1.
Versnelling van de woningbouwproductie.
2.
Meer betaalbare woningen realiseren.
3.
Passende huisvesting realiseren voor jongeren en de ouder wordende bevolking en zorgen voor meer doorstroming op de woningmarkt.
4.
Energieneutraal in 2035 en de bestaande woningvoorraad verder verduurzamen.
5.
Leefbaarheid en vitaliteit waarborgen in de kernen en het buitengebied.
6.
Bouwen aan een inclusieve samenleving: huisvesten van mensen met een zorgvraag en zorgen voor een evenwichtige huisvesting van huishoudens binnen de gemeente en instromers van buiten.
Tot en met 2030 is er in de gemeente Hof van Twente een woningbehoefte van ongeveer 675 tot 730 woningen. Voor Goor geldt er een behoefte van 240 tot 245 woningen, zoals te zien is in figuur 3.4. Deze aantallen zijn niet
op de huishoudensprognose Primos2020.
23
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
volledig vastgesteld, maar vormen wel een leidraad voor woningbouwplannen. Deze woningbehoefte is gebaseerd
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
FIGUUR 3.4 WONINGBOUWPROGRAMMA IN DE KERNEN EN HET BUITENGEBIED, 2020-2030
De oplopende woningbehoefte vraagt om voortdurende aandacht en om concrete acties. Versnelling van de woningbouw in de kernen en het buitengebied is nodig om te voorzien in de woningbehoefte. Daarbij zorgen we voor een evenwichtige verhouding in nieuwbouw voor nieuwkomers en de lokale bevolking. Gemeente Hof van Twente heeft vier overkoepelende ambities geformuleerd. 1.
Versnellen van de woningbouw
2.
De juiste woning, op de juiste plek
3.
Bestaande voorraad toekomstbestendig maken
4.
Waarborgen vitaliteit en leefbaarheid in alle kernen en het buitengebied
Voor deze vier overkoepelende ambities zijn verschillende acties geformuleerd. Voor het voorliggende plan zijn de volgende acties van belang:
•
Actie “Transformatie leegstaand vastgoed” De transformatie van leegstaand vastgoed, zoals maatschappelijk vastgoed en kantoren naar wonen kan bijdragen aan de woningproductie. Gemeente Hof van Twente intensiveert haar inzet erop.
•
Actie “Duurzaam en circulaire bouw” Gemeente Hof van Twente vind het belangrijk om toekomstgericht te bouwen. Hierin word gevraagd om bij de ontwikkeling van woningbouwplannen in te zetten op energie neurale en klimaat adaptief te bouwen. Daarnaast is het gebruik van duurzame materialen gewenst.
•
Actie “Meer betaalbare woningen” Verkennen van mogelijkheden voor betaalbaar wonen door transformatie van leegstaand vastgoed,
•
Actie “Stedelijke vernieuwing” De leefbaarheid in onze gemeente is goed tot uitstekend. Dit komt onder meer door de groenvoorziening, de veiligheid en de kwaliteit van de woningen. Gemeente Hof van Twente zet in op het behouden en versterken van de leefbaarheid. Daarvoor verkennen ze de mogelijkheden van de transformatie van leegstaand vastgoed en het versterken van de groene uitstraling.
24
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
flexibele woningen en ruimte voor nieuwe woonvormen.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
Toets Het transformeren van een kantoorpand naar 8 appartementen aan de Hengevelderstraat 45 staat bij aan het circulair bouwen. Op deze manier wordt er gebouwd op een wijze die economisch verantwoord is en bijdraagt aan het welzijn van mens en dier. Met deze ontwikkeling word op kleinschalige vorm bijgedragen aan de woningbehoefte van 240-245 woningen in Goor. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling past binnen de beleidskaders van de Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025. 03.5.3 Woningbouwprogramma 2024 Kwantitatief en kwalitatief programma woningbouw Op 14 december 2021 is de Woonvisie Hof van Twente 2021-2025 vastgesteld. Deze visie geeft richting aan het wonen binnen Hof van Twente. Om uitvoering te geven aan deze Woonvisie zijn er een aantal uitvoeringsdocumenten nodig. Het Woningbouwprogramma 2024 is één van deze documenten. Daarnaast is de Woondeal Twente getekend waarin Twentse gemeenten afspraken hebben gemaakt om uitvoering te geven aan de Nationale Woon- en Bouwagenda om zo de wooncrisis zoveel mogelijk tegen te gaan.
Goor Goor biedt veruit de meeste kansen van alle kernen om een invulling te geven aan de verschillende opgaven voor de verschillende doelgroepen. Kansen voor het toevoegen van sociale huurwoningen om zo het aanbod beter te laten aansluiten bij de behoeften van de doelgroep. Kansen voor jongeren en ouderen.
FIGUUR 2.5 OVERZICHTSTABEL BEHOEFTE EN PLANCAPACITEIT GOOR (BRON: GEMEENTE HOF VAN TWENTE)
Toets
25
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
Behoefte en plancapaciteit voor Goor (begin 2024)
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
Voorliggend plan voorziet in het realiseren van 8 verhuur appartementen die in de midden huur klasse vallen. Hiermee worden er appartementen gerealiseerd die volgens de gemeente Hof van Twente in Goor wel gewenst zijn. Geconcludeerd kan worden dat de realisatie van de appartementen binnen het woningbouwprogramma van Hof van Twente past. 03.5.4 Omgevingswaarden gemeente Een omgevingswaarde is een van de instrumenten om beleid door te laten werken vanuit het Rijk en provincie. Maar ook van de gemeente zelf. Omgevingswaarden zijn maatstaven voor de fysieke leefomgeving voor: •
de gewenste staat of kwaliteit op een bepaald moment op een bepaalde plaats;
•
de toelaatbare belasting door activiteiten;
•
de toelaatbare concentratie of depositie van stoffen.
De omgevingswaarde moet worden uitgedrukt in meetbare of berekenbare eenheden of anderszins in objectieve termen. Tenzij het verplicht is een omgevingswaarde vast te stellen, kan de gemeente afzien van het vaststellen van een omgevingswaarde. In plaats daarvan kan gekozen worden voor een directe normstelling (bijvoorbeeld voor geluid, geur of trillingen).
Daarnaast geeft de overheid bij de vaststelling van een omgevingswaarde aan: •
of dit een resultaatsverplichting, een inspanningsverplichting of een andere verder te omschrijven verplichting met zich meebrengt.
•
binnen welke termijn de omgevingswaarde moet zijn bereikt.
•
op welke locatie(s) de omgevingswaarde van toepassing is.
Als het Rijk of de provincie omgevingswaarden hebben vastgesteld, mag de gemeente daar niet van afwijken of deze aanvullen. Dit kan alleen als het Rijk of de provincie dat mogelijk maakt. Omgevingswaarden vastgesteld door de gemeente gelden enkel voor de betreffende gemeente en niet voor andere partijen. De gemeente kan omgevingswaarden vaststellen in het omgevingsplan. Het moet dan gaan om omgevingswaarden die het gemeentebestuur kan beïnvloeden of beheersen door de inzet van beleidsinstrumenten, zoals voor geur of geluid. Wanneer niet wordt voldaan of de verwachting is dat niet zal worden voldaan aan een omgevingswaarde is het college van Burgemeester en Wethouders verplicht een programma vast te stellen. Iedere
omgevingswaarde wordt voldaan.
Toets De gemeente heeft voorlopig geen gebruik gemaakt van de in het Bkl verankerde bevoegdheid tot het vastleggen van facultatieve omgevingswaarden. Toetsing hieraan is daarom niet mogelijk.
26
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
vastgestelde omgevingswaarde moet gemonitord worden en er moet beoordeeld worden of aan de
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
04 OMGEVINGSASPECTEN
Het bevoegd gezag mag een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid 2, Bkl). Bij ruimtelijke projecten moet, mede hierom, in toenemende mate rekening gehouden worden met diverse milieu- en omgevingsaspecten. Bij het beoordelen van deze milieu- en omgevingsaspecten zijn o.a. de volgende thema’s relevant: milieuzonering, bodem, geluid, omgevingsveiligheid, water, ecologie, archeologie, verkeer en parkeren. Eventuele beperkingengebieden zijn meegenomen onder het betreffende onderdeel (mobiliteit, geluid, omgevingsveiligheid, etc.). Beperkingengebieden voor water zijn, indien aanwezig, opgenomen onder het waterschap beleid. Onderstaand worden de omgevingsaspecten in het kort behandeld.
04.1
m.e.r. -beoordeling
De mer-regelgeving is uitgewerkt in verschillende onderdelen van de Omgevingswet (Ow). Afdeling 16.4 van de Omgevingswet bevat de regelgeving over milieueffectrapportage. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit (Ob). In bijlage V van het Omgevingsbesluit staan de projecten en de besluiten waarvoor een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt.
Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid meer gemaakt tussen een formele en vormvrije MER-beoordeling op grond van aangewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één MERbeoordelingsprocedure. Op grond van artikel 16.43 van de Ow en artikel 11.6 van het Ob is de lijst met project-merplichtige en project-mer-beoordelingsplichtige projecten opgenomen in bijlage V van het Ob. In bijlage V is een tabel opgenomen met vier kolommen, deze kolom moet als volgt worden gelezen: •
Eerst wordt bekeken of het project voldoet aan de omschrijving in kolom 1.
•
Als dat zo is, wordt gekeken of het besluit in de laatste kolom staat.
•
Daarna wordt gekeken of voor het besluit een mer of een mer-beoordelingsprocedure moet worden gedaan: o
Als het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 2, dan is er een project-mer-plicht.
o
Als het project voldoet aan de voorwaarden in kolom 3, dan is er een project-mer-
Indien sprake is van een project-mer-beoordelingsplicht dan toetst het bevoegd gezag of er bij het project aanzienlijke milieueffecten kunnen optreden. De beoordeling vindt plaats aan hand van de relevante criteria van bijlage III van de mer-richtlijn (artikel 16.43 lid 3 Ow). Er zijn 2 uitkomsten mogelijk:
27
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
beoordelingsplicht.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
•
Aanzienlijke milieueffecten zijn niet uitgesloten: er volgt een mer en er moet een milieueffectrapport (MER) worden gemaakt.
•
Aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten: er is geen mer nodig er hoeft geen MER te worden gemaakt.
Toets De eerste vraag die beantwoord moet worden is of het project voldoet aan de omschrijving die is opgenomen in kolom 1 van bijlage V van het Ob. Een dergelijk project wordt niet expliciet benoemd in kolom 1 van bijlage V van het Ob, de meest logische aansluiting kan worden gevonden onder nummer J11, een ‘Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen’.
Het begrip ‘Stedelijk ontwikkelingsproject’ is niet gedefinieerd, wel zijn er een aantal voorbeelden van bouwprojecten die als stedelijk ontwikkelingsproject kunnen worden aangemerkt. Dit betreft o.a. woningen, parkeerterreinen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) lijken de volgende aspecten relevant voor de vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject: •
de aard en omvang van de ontwikkeling;
•
de vormgeving en opzet;
•
de schaalgrootte;
•
de ligging;
•
de voorgenomen functie(wijziging), en;
•
de vraag of sprake is van een bestaand of van een te realiseren bouwwerk.
Wanneer sprake is van een zogenaamde ‘kleine wijziging’ of voor situaties waarbij het voorgenomen plan of programma betrekking heeft op ‘kleine gebieden op lokaal niveau’, dan is het toegestaan om eerst een plan-merbeoordeling uit te voeren. Als uit deze plan-mer-beoordeling blijkt dat het plan geen aanzienlijke milieueffecten kan hebben, bestaat er geen verplichting een plan-MER te maken( art. 16.36, lid 3, Ow). Als niet gekozen wordt voor de plan-mer-beoordeling, geldt een plan-mer-plicht.
Wanneer de ontwikkeling van zodanig kleinschalige aard is kan het zo zijn dat geen sprake is van een project in de
uitspraak van 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921) heeft de Raad van State geoordeeld dat als er maximaal 11 woningen worden gerealiseerd dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met dit project worden 8 appartementen in bestaande bebouwing mogelijk gemaakt.
28
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
zin van m.e.r. onder het Ob. Dit kan in sommige gevallen gemotiveerd worden op basis van jurisprudentie. In de
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HENGEVELDERSTRAAT 45, GOOR
Gelet op de uitspraak van 16 september 2015, kan worden geconcludeerd dat het project niet voorziet in een nieuw stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in kolom 1, nummer J11 van bijlage V van het Ob. Er is geen sprake van een project-m.e.r. plicht of project-m.e.r. beoordelingsplicht.
04.2
Milieubelastende activiteiten
De Omgevingswet zorgt voor een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. Het maatschappelijk doel hierbij is 'ruimte voor ontwikkeling en waarborgen voor kwaliteit'. Om dit doel te bewerkstelligen is het ruimtelijk- en milieuspoor verder geïntegreerd.