Bijlage 4. Reactienota zienswijzene ontwerpbestemmingsplan Markelo-Noord.pdf

Dit ziet reclamant in het voorgenomen plan niet terug en wij verwachten dan ook dat met deze landschappelijke inpassing rekening wordt gehouden en de bouwstroken achter ons perceel ten minste uit het voorgenomen bestemmingsplan voor Markelo-Noord worden geschrapt. Gemeentelijke reactie Reclamant verwijst naar de in de structuurvisie opgenomen kernwaarde ‘balans zoeken’. Formeel is dit geen kernwaarde uit de structuurvisie, maar wordt aangegeven dat dit komt uit de destijds lopende strategische visie. Desalniettemin past het woningbouwplan goed in deze kernwaarde. Bij balans zoeken wordt een verhouding gezocht tussen nieuwe initiatieven en een bijdrage aan de ruimtelijke structuur (waarbij de bestaande structuur een belangrijk uitgangspunt is) inclusief een landschappelijke inpassing. Het plangebied dat grenst aan het perceel van reclamant was een locatie die al enige tijd bestemd was voor recreatieve doeleinden, waarmee het perceel al bij recht intensiever gebruikt én bebouwd kan worden. De plek is deels omsloten door achterkanten vanaf de Tolweg-Holterweg én deels door voorkanten bij de Wozoco en de woningen aan de Noordachtereschweg. Bij het plan is aansluiting gezocht bij deze bestaande structuur, door woningen met de achterkant naar elkaar te positioneren én bij voorkantsituatie juist een ruimer profiel met groen te kiezen.

Daar waar het woningbouwplan grenst aan het buitengebied (bij het zandpad tussen de Holterweg en de Noordachtereschweg) is rekening gehouden met een groenstrook waarmee de bebouwing landschappelijk goed ingepast kan worden. Er is kortom sprake van balans.

Op de structuurvisiekaart staat inderdaad ‘landschappelijke inpassing’ opgenomen achter het perceel van reclamant. Aanleiding daarvoor was destijds de vrij harde overgang naar het landschap van het ouderencomplex De Esch (Wozoco). In de visie staat dat die overgang vraagt om een goede landschappelijke inpassing. Aanvullend stelt de visie dat de ligging nabij het centrum van het dorp en de realisering van de randweg aanleiding zijn om na te denken over een toekomstige bestemming van dit gebied. Met voorliggend plan is daarover nagedacht én wordt er woningbouw in dit gebied mogelijk gemaakt. Daarmee schuift de overgang van het bebouwde gebied naar het landschap op, richting het zandpad tussen de Noordachtereschweg en de Holterweg. Vandaar dat op die plek rekening is gehouden met een groenstrook voor een goede landschappelijke inpassing én dit op de plek waar de overgang tot op heden was komt te vervallen. 14.7 Bouwmogelijkheden In voorgenomen bestemmingsplan voor Markelo-Noord is opgenomen dat er 109 woningen mogen worden gebouwd. Naast het feit dat dit (naast de andere plannen in Markelo aan de Hemmelweg, Burgemeester Beaufortplein en Tolweg) veel te veel is voor een kleine kern als Markelo kunnen reclamanten uit het ontwerpbestemmingsplan niet opmaken waar deze woningen zullen worden gerealiseerd in dit uitgestrekte plan.

De bouwstroken zijn groot waarin geen aantallen staan vermeld en dit is overigens ook nergens uit op te maken. Hierdoor weten reclamanten feitelijk ook niet exact waar zij als belanghebbende aan toe zijn. In voorgenomen bestemmingsplan voor Markelo-Noord is aangegeven dat goothoogten van 4, 4,5 en 6 meter voor de nieuwe woningen geoorloofd zijn, waarbij de bouwhoogte zelfs 10 meter kan zijn. Visueel is dit vanaf het perceel van reclamanten nog een stuk hoger, aangezien de Esch hoger is gelegen. Er zijn diverse andere recente bouwlocaties aan de rand van het dorp waar andere maximale maatvoering is aangehouden en daar strookt dit absoluut niet mee. Maar bovenal is het voor reclamanten onaanvaardbaar dat de nieuwe bebouwing ver boven hun woning uit zal stijgen wat vele nadelige consequenties voor ons tot gevolg zal hebben, helemaal wanneer er boven de goot ook nog ramen kunnen komen die uitkijken op het perceel van reclamanten. Er is een minimum dakhelling opgenomen in het voorgenomen plan, maar de maximum dakhelling is achterwege gelaten. Hierdoor laat het ontwerpbestemmingsplan de vrijheid dat een dakhelling nagenoeg verticaal omhoog mag lopen, met eveneens allerlei nadelige consequenties voor omwonenden.

Tijdens een gesprek met de projectontwikkelaar gaf hij aan de daken "gewoon" schuin zullen zijn en echt niet hoger dan 8 meter, waarom wordt er dan meer ruimte gelaten? Zoals nu in het voorgenomen bestemmingsplan voor Markelo-Noord is opgenomen is reclamant de enige bewoner waarvan de tuin direct kan worden ingesloten door bebouwing. Daarnaast laat het ontwerpbestemmingsplan het toe dat er binnen de milieucirkel van tankstation DCO zal mogen worden gebouwd, dit is niet alleen onveilig maar ook voor reclamanten volstrekt onacceptabel. Gemeentelijke reactie Het maximaal aantal woningen is vastgelegd in de regels. In de regels is ook opgenomen dat woningen vrijstaand en/of twee-aaneen mogen worden gebouwd, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' ook aaneengebouwde (rij-)woningen mogen worden gebouwd. Aan de achterzijde van het perceel van reclamant ligt niet de aanduiding ‘aaneengebouwd’ zodat hier geen rijwoningen mogen komen. Dat betekent dat er enkel twee-onder-één-kapwoningen of vrijstaande woningen mogen komen. Aanvullend is er een bouwvlak met begrenzing opgenomen waarbinnen de woningen gebouwd mogen worden. Daardoor is het bestemmingsplan vrij concreet

in wat er qua bebouwing én woningtypen wordt toegestaan rondom het perceel van reclamant. Deze bouwmogelijkheden komen overigens overeen met de stedenbouwkundige schets die in de toelichting op het bestemmingsplan is opgenomen. In de bouwstrook achter het perceel van reclamant is een maximale maatvoering van 4,5 meter voor de goothoogte en 10 meter voor de nokhoogte opgenomen. Deze maatvoering is passend in een dorpse omgeving. Dat de woning van reclamant ten opzichte van omliggende bebouwing een relatief lage maatvoering (1 laag met kap) kent doet daar niets aan af. Er staan evengoed ook panden met een grotere maatvoering (2 lagen met kap) in de directe omgeving. De opgenomen maatvoering is een maximum, de regels laten het ook toe om lagere bebouwing te realiseren. Het klopt dat er in het dakvlak van de nieuwe woningen ook ramen kunnen komen van waaruit er mogelijk ook zicht op het perceel van reclamant is. Dit zal dan enkel vanaf de 1e of 2e verdieping zijn, waar doorgaans ruimten zijn waar bewoners niet de hele dag verblijven (slaapkamers, badkamer, opbergruimte). Enige vorm van inkijk en/of vermindering van privacy is onvermijdelijk bij plannen in de bebouwde kom. In een stad of dorp valt een woonsituatie vrij van inkijk niet te garanderen. Met het oog op dorpse architectuur is het niet wenselijk dat er platte daken in het plangebied komen.

Daarom is een maximale goothoogte van 4,5 meter opgenomen in combinatie met een minimale dakhelling van 40 graden. Daardoor kan er geen plat dak, of nagenoeg verticale kap met dan een plat dak, worden gerealiseerd. Bij tankstation DCO is sprake van een verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg op een afstand van ca. 17 meter van het plangebied en ca. 25 meter tot de eerste woning. Voor een verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg geldt op basis van de VNG-richtlijn ‘Bedrijven en milieuzonering’ een milieucategorie 2 met een richtafstand van minimaal 10 meter ten opzichte van gevoelige functies. Aan deze richtafstand wordt voldaan. 14.8 Woon- en leefklimaat Reclamanten kunnen zich niet verenigen met het feit dat op gronden waarop het ontwerpbestemmingsplan ziet, medewerking wordt verleend aan nieuwe woningen in het landelijke gebied waarop een recreatieve bestemming rust grenzend aan het perceel van reclamanten. Dit alleen al omdat deze ontwikkeling in meerdere opzichten een forse verslechtering betekent ten opzichte van de feitelijke en planologische situatie zoals die er op dit moment is. Het huidige woonen leefklimaat komt hierdoor ernstig in het geding. Dat het woon- en leefklimaat wordt aangetast, hangt onder meer samen met de enorme verslechtering van het uitzicht die het gevolg van de ontwikkeling zal zijn.

Daar waar reclamanten nu vrij uitzicht hebben over landschappelijk gebied, kijkt reclamant straks naar bebouwing waarbij de mogelijkheid bestaat dat er tot op de erfgrens wordt gebouwd. De woningen mogen volgens het voorgenomen plan zelfs 10 meter hoog worden! Het vrije uitzicht zal daarmee volledig verdwijnen en reclamanten krijgen inkijk van onze achterburen. De vrijheid en het vrije uitzicht zal daarmee volledig verdwijnen en plaats moeten maken voor een uitzicht op extreem hoge bebouwing. Dat is voor reclamanten echt onacceptabel. Los van het verloren gaan van uitzicht, heeft het plan tot gevolg dat er sprake zal zijn van aantasting

van de privacy, minder zonlicht, minder wind en ontzettend veel inkijk richting het perceel van reclamant en (geluids-)overlast. Uit niets blijkt dat er in dit opzicht (onafhankelijk) onderzoek is gedaan naar en rekening is gehouden met de belangen van reclamanten. Gemeentelijke reactie Het woningbouwplan heeft gevolgen voor het woongenot van reclamanten. Er komen achterburen bij en het uitzicht veranderd. Tegelijkertijd doet dat geen onevenredige afbreuk aan het woon- en leefklimaat van reclamanten. Feitelijk hebben reclamanten op dit moment vanuit de achtertuin vrij uitzicht op het plangebied. Vanuit het geldende bestemmingsplan ‘Markelo’ kan hier echter al bij recht een recreatiepark worden gerealiseerd. Daarbij mogen er maximaal 15 bungalows worden gebouwd met bijbehorende voorzieningen als inritten, parkeerplaatsen, groen en erfafscheidingen tot 2,20 meter hoog. Zoals reclamanten zelf al schrijven was dit bij de aankoop van de woning ook bekend. Dat van deze mogelijkheid tot op heden geen gebruik is gemaakt, wil niet zeggen dat reclamant aanspraak kan doen op een vrij uitzicht. Er bestaat geen recht op blijvend vrij uitzicht. Om te voorzien in de behoefte aan woningen moeten er nieuwe woningbouwplannen worden ontwikkeld. In een stedelijke of dorpse omgeving doet dat soms ook afbreuk aan het uitzicht van omwonenden, zoals ook voor reclamanten het geval is.

Omdat geen sprake is van onevenredige afbreuk blijft er sprake van een goed woon- en leefklimaat. Er wordt door de reclamant opgemerkt dat de mogelijkheid bestaat dat de bebouwing tot op de erfgrens kan worden geplaatst. Deze mogelijkheid bestaat inderdaad, echter aangezien de te realiseren woningen met de achtertuin (achtererfgebied) grenzen aan het perceel van de reclamant geldt dit uitsluitend voor bijgebouwen met een goot- en bouwhoogte van maximaal 3- respectievelijk 6 meter. Een vermindering van zonlicht zal hooguit gelden voor het achterste deel van de tuin en minimaal zijn. Het plangebied ligt namelijk ten noordwesten van het perceel van reclamanten. De zon komt op in het oosten, bereikt haar hoogste punt in het zuiden en gaat onder in het westen. Mocht er sprake zijn van schaduwwerking dan zal deze dusdanig beperkt zijn dat er geen onevenredige afbreuk aan het woon- en leefklimaat plaats vindt. Aan de zijde van het perceel van reclamanten komen enkele woonkavels. Woningen vormen een functie die passen in een woonomgeving en niet leiden tot onevenredige geluidshinder. 14.9 Toenadering Vanaf het eerste moment dat er communicatie is geweest vanuit gemeente over Markelo-Noord heeft reclamant zelf contact opgenomen de gemeente Hof van Twente en de behandelend medewerkers thuis uitgenodigd om onze situatie mondeling toe te lichten.

Reclamanten stelden het zeer op prijs dat er op de uitnodiging is ingegaan, maar echt rekening houden met de belangen van reclamant is klaarblijkelijk niet mogelijk, want ten opzichte van de eerste schetsen is de toekomstige situatie door het voorgenomen bestemmingsplan alleen maar verslechterd. Reclamanten vinden het spijtig dat de ontwikkelaar zelf nooit toenadering heeft gezocht. Terwijl

reclamanten in de herziening van het bestemmingsplan ten opzichte van alle omliggende belanghebbenden het meest worden benadeeld door deze ontwikkeling. Daarom hebben reclamanten zelf de ontwikkelaar onlangs gebeld en uitgenodigd, nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gekomen. Onzer inziens veel te laat. Tijdens dit gesprek hebben reclamanten ook zelf een aantal suggesties aangedragen waarbij de vrijheid gewaarborgd zou kunnen blijven of teruggegeven zou kunnen worden. Helaas gaf de ontwikkelaar aan dat hij hier vanuit financiële overwegingen niet op in zou kunnen gaan en gaf hij aan dat reclamanten hiervoor bij de gemeente moesten aankloppen en kaatste hij de bal weer spreekwoordelijk terug. Ondanks het begrip van de projectontwikkelaar, zijn wij dus verder met deze toenadering niets opgeschoten en is gebleken dat er in geen enkele vorm rekening met de belangen van reclamanten is gehouden in dit ontwerpbestemmingsplan. Gemeentelijke reactie Zoals reclamant al aangeeft is er altijd de bereidheid om in gesprek te gaan tijdens de planvorming. Echter is er ondanks het gesprek dat al vroeg in de planvorming heeft plaatsgevonden door reclamanten nooit input gegeven op de schetsontwerpen.

Zowel na de informatiebijeenkomsten in januari/februari 2022 als na de inloopbijeenkomst in juli 2022 was er de gelegenheid om mee te denken over de planvorming, maar daar is geen gebruik van gemaakt. Uiteraard is in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel rekening gehouden met de belangen van reclamant. Het belang van reclamanten zit in een goed woon- en leefklimaat. Bij voorliggend plan leidt de beoogde woningbouw tot een verandering van het uitzicht van reclamanten, het vrije uitzicht verdwijnt. Dit was ook vanuit het geldende bestemmingsplan met de bestemming ‘Recreatie’ en bijbehorende bouwmogelijkheden voor zowel gebouwen als erfafscheidingen altijd al een mogelijkheid. Dat daar feitelijk nog geen uitvoering aan was gegeven doet hier niets aan af. Om rekening te houden met het belang van reclamant is ervoor gekozen om achter de woning van reclamant uitsluitend vrijstaande en twee-aan-een-gebouwde woningen toe te staan met een lagere goothoogte van 4,5 meter en een nokhoogte van 10 meter. Er is mogelijk sprake van enige inkijk vanuit de verdiepingen (slaapvertrekken/badkamer) van deze woningen wat kan leiden tot een vermindering van privacy. Tegelijkertijd gaat het om een locatie in bestaande bebouwd gebied, de kern Markelo. Bij die stedenbouwkundige omgeving is enige vorm van inkijk een gegeven. Er blijft sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Bouwkavel Holterweg 26 toegevoegd De bewoners van de Holterweg 26 zouden op voorhand evenredig aan reclamanten benadeeld worden. Echter hebben reclamanten in de laatste versie gezien dat er op dat perceel een bouwkavel is toegevoegd. Het bevreemd reclamanten dat er enkel toenadering is gezocht tot de bewoners van de Holterweg 26 en niet naar hen. Op hun perceel zien reclamanten nu de mogelijkheid dat er in het voorgenomen plan zelfs 3 wooneenheden zijn toegestaan, terwijl er op dit moment maar 1 woning is. In het kader van gelijkheidsbeginsel zijn reclamanten van mening dat iedere andere ernstig benadeelde partij, waaronder zijzelf, gelijk behandeld dient te worden. Reclamanten vinden dat de gemeente hier jegens reclamanten ernstig tekort in is geschoten. Gemeentelijke reactie Reclamant is tijdens de planvorming niet anders behandeld dan de eigenaren van het perceel Holterweg 26. In beide gevallen zijn medewerkers van de gemeente vroegtijdig tijdens de planvorming met de bewoners in gesprek gekomen, zoals bij het vorige punt door reclamant zelf ook is aangegeven.

Het perceel van reclamant is niet te vergelijkbaar aan het perceel aan de Holterweg 26 in Markelo. De woning van reclamant maakt deel uit van de bebouwde kom van Markelo en is onderdeel van de lintbebouwing aan de noordzijde van de Tolweg. Het perceel kent een oppervlakte van ca. 900 m² en is gemiddeld ca. 19 meter breed, waarbij de woning en aanbouwen in het midden zijn gesitueerd. Aan de linkerzijde is 7 meter vrije ruimte, wat fysiek gewoon onvoldoende mogelijkheden biedt om eventueel woningen te realiseren die passen in de stedenbouwkundige structuur en rooilijn van de Tolweg. Het perceel aan de Holterweg 26 ligt tot op heden in het buitengebied, net buiten Markelo. Het perceel kent een oppervlakte van ca. 3.400 m² en biedt ruim voldoende ruimte om een woning toe te voegen. De mening van reclamant dat de bewoners van de Holterweg 26 evenredig benadeeld worden als hen delen wij niet. Het perceel Holterweg 26 ligt nu net buiten de bebouwde kom van Markelo, maar komt met plan Markelo-Noord aan de entree van de nieuwe wijk te liggen. Direct naast het perceel van de Holterweg 26 is een nieuwe ontsluitingsweg voorzien waarover afgerond 1.000 motorvoertuigen (mvt) per werkdagetmaal te verwachten zijn. Dat heeft een andere impact dan de realisatie van een nieuwe woning met achtertuin zoals bij het perceel van reclamant.

B. Ambtshalve aanpassingen en aanpassingen n.a.v. de zienswijzen De volgende aanpassingen worden doorgevoerd: Verbeelding - De aanduiding ‘specifieke vorm van woongebied – ontsluitingsweg’ wordt aan de verbeelding toegevoegd. - De aanduiding 'milieuzone - intrekgebied' wordt aan de verbeelding toegevoegd. - De bestemming ‘Woongebied – 1’ wordt aan het einde van de Noordachtereschweg versmald tot 4 meter. Regels - Regel 1.25 (begripsbepaling dagrecreatief medegebruik) wordt verwijderd. - Regel 4.1 (Groen) onder i (dagrecreatief medegebruik) wordt verwijderd. - Regel 4.1 (Groen) onder j (parkeervoorzieningen) wordt verwijderd. - Regel 8.2.1 (Woongebied, bouwregels) onder c worden aangevuld tot de volgende regel: ‘het gezamenlijk aantal woningen bedraagt maximaal 107, waarbij ter plaatse van de aanduidingen ‘aaneengebouwd’ in totaal minimaal 41 woningen van het type ‘aaneengebouwd’ gerealiseerd worden.’. - Aan artikel 8 (Woongebied - 1) wordt onder 8.4 (Specifieke gebruiksregels) de volgende voorwaardelijke verplichting toegevoegd: “Als strijdig met de bestemming geldt het gebruik: a.

van de gronden voor wonen zonder de aanleg en instandhouding van de ontsluitingsweg ter plaatse van de aanduiding ‘ontsluitingsweg’.” - Regel 15.1.2 (Bouwregels milieuzone intrekgebied) onder a ‘gebouwen mogen niet worden gebouwd’ en 15.1.3 Uitzondering ‘Het verbod zoals opgenomen in 15.1.2 onder a is niet van toepassing indien voorafgaand aan het bouwen advies is gevraagd aan het waterleidingbedrijf’ worden verwijderd. - Aan regel 15.1.4 (Specifieke gebruiksregels milieuzone intrekgebied) wordt de volgende regel toegevoegd: “Als strijdig met de bestemming geldt het gebruik: a. van uitlogende materialen indien die materialen in contact kunnen komen met hemelwater en/of grondwater.” - Regel 15.1.5 (Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden) wordt verwijderd. Toelichting - De toelichting is geactualiseerd. - Laddertoets Markelo-Noord wordt als bijlage bij de toelichting opgenomen. Beeldkwaliteitsplan - De mogelijkheid voor groene daken zal in het beeldkwaliteitsplan als mogelijkheid worden opgenomen.