ANONIEM 21. Bijlage 1 bij VNG over Wet betaalbare huur (715087).pdf
Tekst van het document
over de
inbeheername in het algemeen is te vinden in paragraaf 5. 5. 8.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
62
7 Inwerkingtreding overgangsrecht
en
De Wet goed verhuurderschap trad gefaseerd in werking tussen 1 juli 2023 en 1 januari 2024. Onderdelen die door de Wet betaalbare huur zijn aangepast, zijn op 1 juli 2024 inwerking getreden. Uitzondering hierop zijn de gemeentelijke handhaving en de verplichte puntentelling voor verhuurders per 1 januari 2025.
7. 1
Aanpassing bestaande regulering in andere verordeningen Met inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023 zijn bestaande gemeentelijke verordeningen waarmee de gemeente stuurt op goed verhuurderschap, komen te vervallen (volgens artikel 122 van de Gemeentewet). Gemeenten die bijvoorbeeld in een Algemene plaatselijke verordening een regeling hadden opgenomen die goed verhuurderschap regelt kunnen geen gebruik meer maken van deze instrumenten. Ook sturing op goed verhuurderschap door het stellen van voorwaarden en voorschriften bij voorraadvergunningen (woningvoorraadbeheer op grond van de Huisvestingswet 2014) is dan niet meer mogelijk.
7. 2
Invoering van het meldpunt Het wettelijke meldpunt ingericht.
7. 3
voor
goed verhuurderschap moest uiterlijk op 1 januari 2024 zijn
Overgangsrecht bij bestaande verhuringen Op het moment dat een verhuurverordening van kracht wordt in een gemeente, en daarmee het verbod om in bepaalde gebieden te verhuren zonder verhuurvergunning, worden natuurlijk al woningen verhuurd. De verhuurders krijgen voor bestaande huurovereenkomsten zes maanden de tijd om de juiste vergunningen aan te vragen.
7. 4
Aantal personen per verblijfsruimte
De kwaliteitseis van één persoon of huishouden per slaapkamer geldt direct voor nieuwe locaties waarvoor na 1 juli 2023 een vergunning aangevraagd wordt. In de praktijk is het niet mogelijk en wenselijk om deze kwaliteitseis direct voor reeds bestaande locaties van toepassing te verklaren. Een bestaande locatie is een locatie: 1. die reeds in gebruik is voor de huisvesting van arbeidsmigranten; 2. die reeds vergund is maar nog niet in gebruik is, bijvoorbeeld vanwege de bouw van de locatie. Bestaande locaties krijgen een overgangstermijn van drie jaar na inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap. De reden voor deze overgangstermijn is dat deze bestaande locaties veelal verbouwd zullen moeten worden en omdat de investeringen die in deze locaties gedaan zijn veelal nog niet zijn terugverdiend, hetgeen kan leiden tot planschade. Het planschaderisico is echter ook met de overgangstermijn van drie jaar aanwezig. Het is
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
63
de gemeenten om hier een afweging in te maken. Indien een bestaande locatie voor het aflopen van de overgangstermijn van drie jaar wordt verbouwd of getransformeerd gaan de nieuwe eisen gelden. aan
7. 5
Maximale huurprijs Het verbod op verhuren voor een hogere prijs in het laag- en middensegment dan het WWS(O) toestaat bestaat uit verschillende onderdelen. Naast dit verbod is er ook een informatieplicht waarbij bij aanvang van de huurovereenkomst een overzicht met de puntentelling conform WWS(O) en de bijbehorende huurprijs opgenomen dient te worden. Deze (informatie)verplichting voor verhuurders geldt voor nieuwe huurovereenkomsten per 1 januari 2025. Gemeentelijke handhaving hierop is per 1 januari 2025 mogelijk.
•
•
•
7. 6
De inwerkingtreding van de huurprijsmaximalisatie kent een overgangsrecht: De huurprijsmaximalisatie zal direct met inwerkingtreding van de wet (1 juli 2024) gelden voor woningen die qua punten en feitelijke huurprijs onder de grens van het laagsegment vallen. Voor woningen die vóór inwerkingtreding van de wet volgens het WWS al gereguleerd zouden moeten zijn, maar een feitelijke huurprijs hebben boven de grens voor het laagsegment, geldt dat de huurprijswijziging maximaal één jaar na inwerkingtreding van de wet doorgevoerd dient te zijn. Bij huurovereenkomsten die vóór inwerkingtreding van de wet een huurprijs en puntentelling hebben die hoger is dan de grens voor het laagsegment (144 punten tot en met 186 punten), geldt dat de huurprijsmaximalisatie pas dwingend wordt bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
Overgang vergunningsvoorwaarde WWS Indien een gemeente een vergunningsplicht heeft ingevoerd voor de verhuur van reguliere woonruimte en hieraan als vergunningsvoorwaarde het maximaliseren van de huurprijs volgens WWS heeft verbonden vóór inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur, blijft dit vergunningsstelsel gedurende een jaar na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur van kracht. Er kan door gemeenten die de algemene verhuurvergunning hebben ingesteld inclusief het dwingend maken van het WWS dus nog gehandhaafd worden op te hoge huurprijzen voor de algemene overgangstermijn voorbij is. Dit omdat in de Wet goed verhuurderschap geen overgangsrecht is geregeld voor contracten die ten onrechte waren geliberaliseerd. Met de overgangstermijn blijft de continuïteit gewaarborgd.
Koppeling met de woonruimteverdeling: toewijzing aan middeninkomens De Wet betaalbare huur maakt dat wanneer gemeenten een vergunningsplicht voor middenhuurwoningen in de huisvestingsverordening opnemen, de gemeenten dezelfde categorie woningzoekenden moeten aanwijzen die in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Op deze manier wordt geborgd dat middenhuurwoningen ook daadwerkelijk aan middeninkomens wordt toegewezen, ook met het oog op de rechtszekerheid. De bovengrens van een middeninkomen wordt in de wet al bepaald: eenpersoonshuishoudens met een jaarinkomen tot € 62. 191 en aan meerpersoonshuishoudens met een jaarinkomen tot € 82. 921 (prijspeil 2024).
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
64
Gemeenten hebben de mogelijkheid om de bovengrens voor het inkomen van woningzoekenden met een middeninkomen op een hoger bedrag vast te stellen. Gemeenten die een huisvestingsverordening hebben én daarin sturen op de woningtoewijzing van middenhuurwoningen, moeten mogelijk een aanpassing/ wijziging van de Huisvestingsverordening maken. Gemeenten die een huisvestingsverordening hebben of gaan instellen én daarin niet sturen op de woningtoewijzing van middenhuurwoningen moeten in de woonvisie (of woonzorgvisie/ het volkshuisvestingsprogramma) motiveren waarom ze wel of niet middeldure huurwoonruimte aanwijzen als categorie van woonruimte.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
65
8 Financiering 8. 1
Financiering via het gemeentefonds Om de kosten in kaart te brengen die voor gemeenten uit de Wet goed verhuurderschap voortvloeien, is een onderzoek op grond van artikel 2 van de Financiële verhoudingswet uitgevoerd. Naar aanleiding hiervan heeft de Rijksoverheid de eenmalige kosten voor de implementatie van de Wet goed verhuurderschap en de jaarlijkse structurele uitvoeringskosten geraamd. De eenmalige kosten zijn in 2023 door het rijk gefinancierd via een decentrale uitkering (DU). Daarnaast worden sinds 2023 de structurele uitvoeringskosten gefinancierd via een algemene uitkering (AU). Dit zoals besloten tijdens Prinsjesdag 2022 en opgenomen in de Decembercirculaire gemeentefonds 2022.
8. 1. 1
Wet betaalbare huur Voor de Wet betaalbare huur geldt dat zowel de eenmalige als de structurele kosten worden gedekt via een decentralisatie-uitkering (DU) naar de algemene middelen voor gemeenten. Op basis van het artikel 2 rapport kent het rijk voor het eerste jaar dat de wet in werking treedt eenmalig € 5,5 miljoen aan implementatiekosten toe middels een DU via het gemeentefonds. Daarnaast ontvangen gemeenten vanaf datzelfde jaar structureel een bedrag van € 6,5 miljoen. Tevens ontvangen gemeenten de eerste vier ‘piekjaren’ na inwerkingtreding van de wet tijdelijk een extra vergoeding van respectievelijk € 9,3, € 16,2, € 3,6 en € 1,7 miljoen. De eerste vier jaar wordt de structurele bijdrage van € 6,5 miljoen, alsmede extra vergoedingen uitgekeerd via een DU. Na die piekjaren volgt enkel nog de structurele bijdrage van € 6,5 mln. Het overzicht met de reeksen uitgesplitst per gemeente wordt vastgesteld in de Septembercirculaire 2024 van het gemeentefonds. In de Wet zijn diverse evaluatiemomenten ingebouwd waarbij gekeken zal worden of de beschikbare fondsen toereikend zijn. Eén jaar na inwerkingtreding vindt een invoeringstoets plaats. Twee jaar na inwerkingtreding zal een nieuw evaluatiemoment worden ingepland. Na drie jaar komen de VNG en BZK in overleg tot een verdeelsleutel van de structureel beschikbare financiële middelen voor na 2028.
8. 1. 2 Verlenging van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten betreft een tijdelijke wet die liep van 1 mei 2021 tot 1 mei 2024. Op 23 april 2024 is de werking van de wet verlengd tot 1 mei 2029. In 2023 zijn middels een onderzoek op grond van artikel 2 van de Financiële verhoudingswet de handhavingskosten voor de gemaximeerde huurprijsverhogingen voor geliberaliseerde huurcontracten in kaart gebracht. Op basis van het rapport kent het rijk voor het eerste jaar dat de wet in werking treedt eenmalig € 0,75 miljoen aan implementatiekosten toe middels een DU via het gemeentefonds. Daarnaast ontvangen gemeenten vanaf datzelfde jaar structureel een bedrag van € 1,25 miljoen. Deze bedragen worden toegevoegd aan de hierboven genoemde middelen van de Wet betaalbare huur en de daarbij overeengekomen verdeelsleutel. De beschikbare middelen zijn bepaald op basis van een eerste verwachting dat er jaarlijks 3. 000 casussen met betrekking tot huurprijsverhogingen zijn. Dit aantal is lager dan uit het artikel-2-onderzoek naar voren kwam. In de financiële evaluatie van na 1 juli 2025 wordt onderzocht om hoeveel zaken het in de praktijk gaat.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
66
8. 1. 3 Wet vaste huurcontracten Voor de Wet vaste huurcontracten worden gemeenten.
8. 2
geen
extra middelen uitgekeerd
aan
Verklaring WWS-puntentelling Alvorens gemeenten een WWS-puntentellingverklaring bij de Huurcommissie aanvragen, dienen gemeenten eerst te controleren of de huurder reeds een verzoek bij de Huurcommissie heeft ingediend en/of de Huurcommissie reeds een uitspraak heeft gedaan op basis waarvan gemeenten vervolgens ook kunnen handhaven. Indien dit het geval is, hoeft de gemeente niet separaat een verklaring omtrent de puntentelling aan te vragen bij de Huurcommissie. Indien de huurder zich niet tot de Huurcommissie gewend heeft, kan de gemeente de Huurcommissie alsnog verzoeken een verklaring van een WWS-puntentelling uit te voeren. De Huurcommissie heft hiervoor per verklaring leges van € 500, waarbij in beginsel geldt “aanvragen is betalen”.
8. 3
Inbeheername Aan het in beheer nemen van een object zijn voor de gemeente kosten verbonden. Deze kosten worden verrekend met de verhuurder. Zie voor meer informatie paragraaf 5. 5. 8.
8. 4
Vergunningverlening en handhaving Als een gemeente de vergunningplicht invoert zal dit leiden tot extra werkzaamheden en kosten. Om de kosten hiervan te dekken, mogen gemeenten kostendekkende leges heffen. Het ingevoerde vergunningensysteem dient ook gehandhaafd te worden. De rijksoverheid stelt hier geen financiering voor beschikbaar. Dit gezien de conclusie van het artikel 2-onderzoek uit 2022 waarin geconcludeerd is dat op voorhand niet is vast te stellen hoeveel gemeenten een vergunningplicht gaan invoeren. Daarom is ook geen betrouwbare kosteninschatting te maken die het rijk (generiek) kan financieren. Afspraak tussen het ministerie van BZK en de VNG is om twee jaar na inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap (juli 2025) opnieuw onderzoek te doen.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
67
9 Nieuwe wet(ten) in vogelvlucht De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden. In dit hoofdstuk zijn beknopt de belangrijkste punten van de nieuwe wet weergegeven. Voor de volledigheid raden we eenieder aan de gehele handreiking te lezen.
9. 1
Dwingend maken WWS(O) De Wet betaalbare huur creëert een gereguleerd middenhuursegment door het optrekken van de liberalisatiegrens naar 187 WWS-punten. Daarnaast maakt de wet het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend voor het laag- en middensegment (tot en met 186 WWS-punten, € 1. 157,95 prijspeil juli 2024). Het is verboden een gereguleerde woonruimte te verhuren met een huurprijs die hoger is dan het WWS(O) toestaat. Tevens krijgen huurders in het middenhuursegment toegang tot de geschilbeslechting van de Huurcommissie. Zij kunnen de Huurcommissie vragen uitspraak te doen over (onder meer) de hoogte van hun (aanvangs)huurprijs, de afrekening van servicekosten, de jaarlijkse huurverhoging en (onderhouds)gebreken. De wet bevat overgangsrecht waarbij de huurprijsbescherming, bij lopende contracten afgesloten voor 1 juli 2024, op verschillende momenten ingaat. De maximale huurprijs geldt direct sindsde inwerkingtreding van de wet voor huurovereenkomsten van woningen die qua punten en feitelijke huurprijs reeds onder het gereguleerde laagsegment vallen (het sociale huursegment).
Voor huurovereenkomsten van woningen die vóór inwerkingtreding van de wet volgens het WWS al reeds gereguleerd zouden moeten zijn (tot en met 143 punten), maar een feitelijke huurprijs hebben boven de grens voor het laagsegment (sociale huursegment), geldt dat de huurprijswijziging maximaal één jaar na inwerkingtreding van de wet doorgevoerd dient te zijn. Huurovereenkomsten van woningen die vóór inwerkingtreding van de wet een huurprijs en puntentelling hebben die hoger is dan de grens voor het laagsegment (sociale huursegment) zijn terecht geliberaliseerd. Vallen deze woningen echter door de WWSpuntentelling in het nieuwe gereguleerde middenhuursegment (144 tot en met 186 punten), dan geldt dat de maximale huurprijs pas dwingend wordt bij het aangaan van een nieuw huurovereenkomst. De huurprijsmaximalisatie zal ook gaan gelden voor onzelfstandige woningen, hiervoor wordt gebruik gemaakt van het WWS-onzelfstandig (WWSO). Ook is het verboden een huurverhoging toe te passen die het maximaal toegestaan huurverhogingspercentage overschrijdt. Met het dwingend maken van het WWS(O) wordt ook de informatieplicht voor verhuurders aangescherpt. Per 1 januari 2025 moeten zij een puntentelling conform het WWS bij afsluiten van de huurovereenkomst bijsluiten.
Een belangrijk aandachtspunt voor gemeenten is dat ook de Huisvestingswet 2014 gewijzigd is in samenhang met het uitbreiden van de huurprijsbescherming naar het middensegment: indien de gemeente een huisvestingsverordening heeft dan moet de gemeente beargumenteren waarom zij wel of geen voorrang geeft aan middeninkomens
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
68
middenhuurwoningen. Wanneer de gemeente wel voorrangsregels kent voor middenhuurwoningen, dan moeten inkomensnormen mogelijk aangepast worden vanwege een wijziging van de wet. voor
9. 2
Beperking huurprijsverhoging Met ingang van de Wet betaalbare huur is het verhuurders, toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen verboden een huurverhoging toe te passen die het maximaal toegestane huurverhogingspercentage overschrijdt. De maximale huurverhoging is vastgelegd in een ministeriële regeling bij of krachtens artikel 10, tweede lid van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Tot 1 mei 2029 geldt ook voor ongereguleerde huurwoningen een beperking van de huurverhoging. Per woningsegment geldt een ander percentage waarbij de huurprijs verhoogd kan worden. Zie voor de actuele percentages de website van de Rijksoverheid, voor 2024 zijn deze hier te vinden. Hiervoor kunnen ook de. MG-circulaires geraadpleegd worden.
9. 3
Handhaving Gemeentelijke handhaving is per 1 januari 2025 mogelijk, vanaf inwerkingtreding van de wet tot dan geldt een aanloopperiode. Gemeenten kunnen zich tot dat moment voorbereiden. Indien een huurder denkt dat de huurprijs hoger is dan volgens het WWS is toegestaan, kan hij zich tot zowel de Huurcommissie als de gemeente wenden. De Huurcommissie en de gemeente hebben elk andere bevoegdheden op het gebied van ongewenste verhuurpraktijken.
9. 4
Wet vaste huurcontracten Vanaf 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Een nieuwe huurder krijgt vanaf dat moment meteen een huurcontract voor onbepaalde tijd. Een verhuurder mag een huurder dan dus niet meer een huurcontract van bepaalde duur aanbieden. Alleen voor specifieke groepen blijft een huurcontract van bepaalde duur mogelijk. 18 Gemeenten hebben geen rol in de handhaving van het aanbieden van de juiste contractvormen. Gemeenten hebben een beperkte taak ten aanzien van artikel BW 7:274, lid 1 onder h, dit wordt nader uitgelegd in hoofdstuk 5. Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurcontracten Voor geliberaliseerde huurcontracten mag de huur jaarlijks verhoogd worden met maximaal inflatie +1% óf CAO-loonontwikkeling +1%. Het laagste percentage geldt en wordt jaarlijks bekendgemaakt. Met de Wet betaalbare huur worden gemeenten verantwoordelijk voor de handhaving op de maximale huurverhogingen. De handhaving van de maximale huurverhogingen voor de (lopende) geliberaliseerde huurcontracten en voor toekomstige middenhuurcontracten, zijn beiden met de Wet betaalbare huur aan de algemene regels van de Wet goed verhuurderschap toegevoegd. Geldende maximale percentages voor de verschillende segmenten worden jaarlijks op Rijksoverheid. nl en via de MG-circulaire huurbeleid gecommuniceerd.
18 Verdere informatie is hier te vinden.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
69
Bijlagen A
Veel gestelde vragen •
•
Algemene regels Moeten woningcorporaties zich ook houden aan de algemene regels? Woningcorporaties (toegelaten instellingen) dienen zich ook te houden aan de algemene regels. Hoe wordt omgegaan met lopende huurovereenkomsten? Sinds 1 juli 2023 dienen alle verhuurders en verhuurbemiddelaars zich te houden aan de algemene regels. Daarvoor kan geen uitstel worden verleend. De verhuurder heeft ook een informatieverstrekkingsplicht volgens de algemene regels. Zijn huurovereenkomsten afgesloten voor 1 juli 2023, dan verstrekt de verhuurder de vereiste informatie uiterlijk één jaar na het tijdstip van inwerkingtreding (1 juli 2024) aan de huurder. Kan de Wet goed verhuurderschap worden gebruikt om verduurzaming af te dwingen? Wanneer er sprake is van een vergunning voor reguliere woonruimte of verblijfsruimte, is het mogelijk om te handhaven wanneer een verhuurder niet voldoet aan het onderhoudsplan. Verduurzamingsmaatregelen kunnen echter niet via de vergunning worden afgedwongen, meer informatie hierover staat in paragraaf 6. 3. 2.
•
•
Hoe verhoudt zich de door de gemeente opgemaakte puntentelling met de puntentelling van de Huurcommissie? Voor het specifieke geval dat zowel de gemeente als de Huurcommissie een puntentelling opstellen, is besloten dat de puntentelling van de Huurcommissie leidend is. Voor het overige geldt dat de gemeente zelf ook een puntentelling kan opstellen en gebruiken in een handhavingszaak. Het bestuursrecht kent immers de vrije bewijsleer: het is aan de gemeente zelf om te bepalen of de overtreding voldoende vaststaat en of deze goed genoeg bewezen kan worden. In het geval dat de gemeente twijfelt over een complexe puntentelling, kan de Huurcommissie een verklaring puntentelling gevraagd worden. Samenloop andere regelingen Is er een verplichting om als gemeente te checken bij het OM wat zij gaat doen bij
meldingen over discriminatie ofintimidatie? Ja, zie paragraaf 5. 2 ‘Samenloop straf- en publiekrecht’. •
Waarom is de leegstandsvergunning niet toegevoegd aan artikel 6, tweede lid van de Wet goed ver huurderschap waarin geregeld is dat een verhuurvergunning wordt aangehouden tot bepaalde andere vergunningen zijn verstrekt? Het is mogelijk dat een verhuurder in een gebied waar een vergunningplicht geldt op basis van de Wet goed verhuurderschap zijn woning wil verhuren met een huurovereenkomst waarvoor beperkte huur- en huurprijsbescherming geldt, omdat het pand leegstaat (of beantwoordt aan de criteria waarvoor een vergunning op basis van de Leegstandwet moet worden verleend). In dit geval zal de verhuurder eerst een verhuurvergunning moeten aanvragen. Deze is ruimer en gericht op alle vormen van verhuur. Indien een verhuurder in een gebied met een verhuurvergunningplicht zijn woning wil verhuren met de beperkte huur- en huurprijsbescherming op basis van de Leegstandwet zal hij daarvoor tevens een vergunning op basis van de Leegstandwet moeten aanvragen.
•
Samenloop opkoopbescherming en verhuurvergunning? De opkoopbescherming bepaalt of je een nieuw aangekochte woning überhaupt mag verhuren. Als je verhuurt, dan stelt de verhuurvergunning in het kader van goed
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
70
verhuurderschap aanvullende eisen aan hoe je je als verhuurder moet gedragen. Het is mogelijk dat beide vergunningen aangevraagd moeten worden, maar die vullen elkaar aan. Overigens moet het niet zo zijn dat gemeenten concluderen dat zij de verhuurvergunning niet in kunnen voeren in gebieden waar de opkoopbescherming al geldt. De opkoopbescherming geldt enkel voor koopwoningen die verkocht worden voor de verhuur, terwijl de verhuurvergunning ook geldt voor alle bestaande huurwoningen in het aangewezen gebied en de woningen die worden verhuurd na verkoop (keep-to-let). •
Samenloop omzettingsvergunning voor kamerverhuur Een regeling van een gemeente mag niet in hetzelfde onderwerp voorzien als een landelijke wettelijke regeling, indien die landelijke regelgeving uitputtend is bedoeld. Dit is het geval bij de Huisvestingswet 2014. De Huisvestingswet 2014 biedt mogelijkheden om in de huisvestingsverordening regels te stellen aan woonruimteverdeling en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad tegen te gaan. Het is voor gemeenten mogelijk om het onttrekken (sloop en tweede woningen), samenvoegen, omzetten, woningvorming en splitsen van woningen vergunningplichtig te maken. Ook kunnen gemeenten in de huisvestingsverordening gebieden aanwijzen waarin het verhuren van een gekochte woning vergunningplichtig is (de opkoopbescherming). Daarnaast kunnen gemeenten in de huisvestingsverordening regels opnemen over de regulering van toeristische verhuur van woonruimte De regels die de Wet goed verhuurderschap stelt kunnen aanvullend op deze gemeentelijke sturingsmogelijkheden ingezet worden. .
•
Samenloop exploitatievergunning in APV en verhuurvergunning voor arbeidsmigranten? Het doel van de Wet goed verhuurderschap is om bescherming te bieden aan huurders en arbeidsmigranten tegen malafide praktijken van verhuurders. Indien de voorschriften in de exploitatievergunning niet (uitsluitend) betrekking hebben op de relatie tussen verhuurder en arbeidsmigrant, en dus worden gesteld met een ander doel (zoals het voorkomen dat er overlast is voor omwonenden, of de openbare orde), heeft de gemeente de bevoegdheid tot het stellen van die regels bij APV. Een en ander ingevolge artikel 149 van de Gemeentewet.
Vergunningensysteem algemeen •
Wanneer komen de bestaande lokale verordeningen te vervallen? Bestaande gemeentelijke verordeningen waarmee de gemeente stuurt op goed verhuurderschap zijn van rechtswege 1 juli 2024, zijnde één jaar na inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap komen te vervallen.
•
Kan ook uitsluitend één flat of één straat als vergunningplichtig worden aangewezen? De gemeente moet een gebied en de categorieën van woonruimte aanwijzen waarvoor de vergunningplicht geldt. De schaalgrootte is niet nader ingevuld. De gemeente moet onderbouwen waarom dit gebied wordt aangewezen in relatie tot het behoud van de leefbaarheid. Dit kan niet uitsluitend vanwege het aanwezig zijn van een specifieke (malafide) verhuurder in één pand of één straat.
•
Kan een vergunningplicht ook gefaseerd worden ingevoerd? Het is mogelijk om een vergunningplicht gefaseerd in te voeren. Een verhuurvergunning voor woonruimte kan alleen worden ingevoerd in gebieden waar dit noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid. Tevens wordt er onderscheid gemaakt doordat er categorieën van woonruimten kunnen worden aangewezen waarvoor deze vergunningplicht geldt. In de verordening kan worden bepaald dat de verhuurvergunning voor woonruimte op een eerder of later moment in werking treedt als de verhuurvergunning voor arbeidsmigranten en vice versa.
•
Zijn de vergunningen voor bepaalde of onbepaalde tijd? De vergunning wordt in beginsel verstrekt voor onbepaalde tijd.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
71
Vergunningensysteem arbeidsmigranten •
Stel dat in een verblijfsruimte mensen wonen met de Nederlandse nationaliteit. Welke regels gelden dan? Dan is er geen sprake van een verblijfsruimte en gelden de regels voor woonruimten, indien is voldaan aan de definitie van woonruimte zoals die is gegeven in artikel 1, onder c van de Wet goed verhuurderschap.
•
Stel dat in een woonruimte zowel reguliere huurders als arbeidsmigranten wonen, hoe werkt het dan? Indien het reguliere woonruimte betreft en de woning in een aangewezen gebied ligt, maar zowel aan arbeidsmigranten, als aan niet-arbeidsmigranten verhuurd wordt, kan de reguliere verhuurvergunning gebruikt worden. Het gebruik van een verhuurvergunning voor arbeidsmigranten ligt hier niet voor de hand omdat in reguliere woonruimte reeds voorzieningen ten aanzien van hygiëne en bereiden van voedsel worden geacht aanwezig te zijn.
•
Moet een verhuurder die zowel reguliere woonruimte als verblijfsruimten verhuurt, twee ver schillende vergunningen aanvragen, of kan dat in één handeling? Er dienen twee verschillende vergunningen aangevraagd te worden, maar dit kan uiteraard wel tegelijkertijd.
•
Geldt de 3 jaar overgangstermijn voor het aantal personen per verblijfsruimte vanaf het moment dat de gemeente de verhuurvergunning voor arbeidsmigranten verplicht stelt? In de wet is bepaald dat voor verblijfsruimte die reeds in gebruik was voor de inwerkingtreding van deze wet of waarvoor een omgevingsvergunning is verstrekt voor inwerkingtreding van deze wet, het college de voorwaarde aan de vergunning kan verbinden dat de desbetreffende verblijfsruimte binnen drie jaar na inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023) aan de voorwaarde moet voldoen, dus uiterlijk op 1 juli 2026.
•
•
•
Waarom is een derdelander (zoals een Japanner of Argentijn) die in Nederland woont en werkt en voor twee jaar is gedetacheerd geen arbeidsmigrant? EU-burgers kunnen zich vrij vestigen en arbeid verrichten in iedere EU-lidstaat. Zij hebben hiervoor geen vergunning of iets dergelijks nodig. Derdelanders kunnen slechts in Nederland verblijven en werken indien zij hiervoor een specifieke vergunning hebben. Uit de Wet arbeid vreemdelingen die op derdelanders van toepassing is, volgt dat de werkgever voor het verkrijgen van zo’n vergunning moet aantonen dat de derdelander passende huisvesting heeft in Nederland. Daarom speelt het probleem inzake huisvesting niet bij derdelanders. Is de verhuurvergunning ook geschikt in het geval van overlast door arbeidsmigranten (in plaats van ongewenst verhuurgedrag)? Bij overlast van huurders zijn andere wetten van toepassing, zoals bijvoorbeeld de Wet aanpak woonoverlast of het Besluit bouwwerken leefomgeving. Verhuurder Wordt de vergunning aan natuurlijke personen of aan bijvoorbeeld bedrijven gegeven? Of beiden? De partij die de feitelijke verhuurhandelingen verricht, moet beschikken over een verhuurvergunning. De verhuurder is niet altijd de eigenaar, het is degene die de verhuurhandelingen verricht. Dat kan een natuurlijke of rechtspersoon zijn, maar bijvoorbeeld ook een maatschap of vennootschap onder firma.
•
Hoe kom je erachter wie eigenaar van de woning of verblijfsruimte is? Dit kan bij het Kadaster worden opgevraagd.
•
Welke verhuurders moeten er worden aangeschreven per woning of verblijfsruimte? Iedere verhuurder dient altijd te worden aangeschreven door de gemeente. Hierbij maakt
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
72
het niet uit of de gemeente de verhuurder contacteert als er een mogelijk gebrek geconstateerd wordt. •
•
voor
het verlenen van informatie of
Vallen zorgaanbieders ook onder de vergunningplicht? Een zorgaanbieder die tevens huisvesting aanbiedt is ook verhuurder in de zin van de Wet goed verhuurderschap. Iedere verhuurder moet zich houden aan de landelijk vastgestelde algemene regels. Indien de gemeente een vergunningplicht invoert kan zij in de verhuurverordening besluiten om de vergunningplicht niet in te stellen voor de categorie zorgwoningen. Valt een dochtermaatschappij van een corporatie (die zelf een toegelaten instelling is), maar die niet-DAEB verhuurt onder de vergunningplicht? Zij zijn net als de corporatie zelf uitgezonderd. In artikel 1 van de Wet goed verhuurderschap staat dat onder verhuurder niet verstaan wordt ‘toegelaten instellingen én dochtermaatschappijen’.
Handhaving •
Mogen gemeenten toegelaten instellingen aanwijzen voor het uitvoeren van de inbeheername? Nee, omdat inbeheername gevolgen voor toegelaten instellingen kan hebben, bijvoorbeeld wanneer (fors) geïnvesteerd moet worden in deze woningen is het aanwijzen, waarbij het beheer voor de instelling verplicht is, geen optie. Het in beheer nemen van woningen door toegelaten instellingen geschiedt uitsluitend op basis van vrijwilligheid.
•
Wat moet een gemeente minimaal doen op het gebied van handhaving van de Wet goed verhuurderschap? Hier geldt de algemene beginselplicht tot handhaving. De VNG heeft hier een uitgebreide handleiding over geschreven.
•
Hoe kan de gemeente de huurovereenkomsten controleren op de scheiding tussen ‘bed en brood’? Toezichthouders kunnen op grond van artikel 5:16 Algemene wet bestuursrecht de huurovereenkomst of de arbeidsovereenkomst vorderen. Hieraan is de betrokkene, verhuurder of huurder, verplicht om medewerking te verlenen. Vervolgens kan beoordeeld worden in hoeverre het gaat om een gescheiden of een integrale overeenkomst.
•
Mag een toezichthouder zonder machtiging van de burgermeester binnentreden? In de Wet goed verhuurderschap is geen bevoegdheid opgenomen om zonder toestemming van de bewoner de woning binnen te treden. Dit volgt uit het feit dat deze wet bedoeld is ter bescherming van de huurder. Daarbij wordt het passend geacht dat de huurder, bij klachten over zijn verhuurder of het gehuurde, toestemming verleent aan de toezichthouder om de woning binnen te treden. Indien de klachten van de huurder echter betrekking hebben op de onderhoudsstaat van het gehuurde, heeft de toezichthouder op basis van de Omgevingswet of het Besluit kwaliteit leefomgeving wel de bevoegdheid om zonder toestemming van de bewoner de woning te betreden. De reden hiervoor is dat gebreken aan de woning ook een gevaar kunnen opleveren voor de veiligheid en gezondheid van derden.
•
Hoe kan de gemeente de door de verhuurder opgestelde puntentelling controleren? Een huurder die het niet met de door de verhuurder opgestelde puntentelling eens is, kan hierover een melding doen bij de gemeente. Daarbij ligt het voor de hand om aan te geven op welke punten de puntentelling niet klopt, zodat de gemeente dit kan toetsen aan het WWS(O). Het feitelijk controleren van de puntentelling kan voor een deel met bureauonderzoek worden gedaan en zal deels in de woning moeten plaatsvinden, afhankelijk van het twistpunt. De WOZ-waarde, het energielabel (zie 5. 5. 3) en de (globale) oppervlakte kunnen bijvoorbeeld met bureauonderzoek worden gecontroleerd. Voor voorzieningen in de woning is het nodig in de woning zelf onderzoek te doen.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
73
•
•
Moet de gemeente verplicht onderzoek doen middels een puntentelling indien een huurder een melding doet van een te hoge huur? Of moet de huurder dit zelf doen? De huurder kan zich tot de gemeente wenden via een melding of een handhavingsverzoek of een andere route die de gemeente openstelt. Enkel bij een handhavingsverzoek is de gemeente juridisch verplicht onderzoek te doen. Bij een melding is de wijze van behandeling door de gemeente zelf te bepalen. Hierbij kan de gemeente bijvoorbeeld ook de huurder adviseren een zaak bij de Huurcommissie aanhangig te maken. Ook kan de gemeente ambtshalve, op eigen initiatief, over gaan tot handhaving als een overtreding wordt geconstateerd. Bij een melding ligt het op de weg van de huurder om aan te geven waarom diegene het niet eens is met de door verhuurder verstrekte puntentelling. Bij een handhavingsverzoek is het – voordat het verzoek ontvankelijk is – een eis dat de mogelijke overtreding dusdanig wordt omschreven dat het voor de gemeente mogelijk is om onderzoek te doen, de melding van de belanghebbende moet voldoende concreet zijn. Het ligt dus voor de hand om aan te geven welke punten uit de puntentelling niet kloppen. De gemeente kan zelf de puntentelling controleren of (tegen vergoeding) de Huurcommissie vragen een verklaring uit te brengen over de punten en de maximale huurprijs.
Gemeenten kunnen ook het openbaar register raadplegen waarin de Huurcommissie uitspraken publiceert. Als er al een uitspraak is, kan de gemeente op basis daarvan handhaven. Voor lopende zaken geldt ook dat het adres van ingediende verzoekschriften bij de Huurcommissie wordt bijgehouden in een register. Hierdoor kan een gemeente zien of ten aanzien van een adres al een procedure loopt bij de Huurcommissie. Als dat het geval is, kan de gemeente opvragen of er al een puntentelling is opgesteld door de Huurcommissie of deze afwachten.
Mag/kan een huurder beide paden tegelijk bewandelen door een zaak bij de Huurcommissie starten en tegelijkertijd een handhavingsverzoek bij de gemeente te doen? Ja, dat mag. In de praktijk kan dit met goede voorlichting voorkomen worden. Gemeenten krijgen naast inzage in de uitspraken van de Huurcommissie ook inzicht in de ingediende verzoekschriften bij de Huurcommissie. Zie ook: Memorie van Toelichting bij de Wet goed verhuurderschap, blz. 14 (onderaan) en 15 en de Handreiking van de VNG bij de Wet goed verhuurderschap, paragraaf 5. 5. 3.
•
•
Wat is het verschil tussen een melding en een handhavingsverzoek en waar moet op worden gelet? Iedereen kan (anoniem) een melding doen. Een verzoek om handhaving moet door een belanghebbende worden gedaan en kan daarom niet worden behandeld als deze anoniem is gedaan. De gemeente moet na kunnen gaan of de indiener ook belanghebbende is. Meldingen zijn juridisch gezien echter vrij snel een verzoek om handhaving. Dat blijkt uit onder meer uit een uitspraak van de Raad van State van 3 maart 2021. In deze zaak had de appellant een melding via de gemeentelijke website gedaan en was, aldus de Raad van State, terecht in de veronderstelling dat deze melding een verzoek om handhaving was. Maak het voor de indiener/belanghebbende duidelijk of die bij het meldpunt of de website van de gemeente een melding maakt, of een verzoek tot handhaving indient. Let op: zelfs als je dat duidelijk weergeeft, kan het toch zijn dat je de melding als handhavingsverzoek moet behandelen. Het is dus een aandachtspunt. Zie ook het artikel op www. platform31. nl. Hoeveel tijd staat er voor behandeling van een melding of handhavingsverzoek? Voor de behandeling van een melding staat geen vaste termijn, de gemeente is immers niet verplicht in actie te komen. Bij een handhavingsverzoek is sprake van een formele aanvraag bij de gemeente.
Daarvoor gelden de normale termijnen op grond van het bestuursrecht: een beslistermijn van 8 weken die met 8 weken verlengd kan worden.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
74
Vereniging van Nederlandse Gemeenten Nassaulaan 12 2514 JS Den Haag +31 70 373 83 93 info @vng.nl juli 2024