ANONIEM 21. Bijlage 1 bij VNG over Wet betaalbare huur (715087).pdf

In de praktijk kan het college van burgemeester en wethouders de door de beheerder geïnde huur verrekenen met de beheervergoeding en de verschuldigde kosten voor de uitgevoerde voorzieningen of aanpassingen. Op basis van die verrekening kunnen twee situaties ontstaan: 1. na verrekening van enerzijds de inkomsten uit de huurpenningen en anderzijds de uitgaven voor de beheervergoeding en de verschuldigde kosten voor de uitgevoerde voorzieningen en aanpassingen resteert een positief saldo. In dit geval is de beheerder verplicht dit resterende bedrag uit te betalen aan de verhuurder; 2. na verrekening van enerzijds de inkomsten uit de huurpenningen en anderzijds de uitgaven voor de beheervergoeding en de verschuldigde kosten voor de uitgevoerde voorzieningen en aanpassingen resteert een negatief saldo. In dit geval is de verhuurder verplicht het resterende bedrag te betalen aan de beheerder. Het college van burgemeester en wethouders kan dit resterende bedrag indien noodzakelijk bij de verhuurder invorderen met een dwangbevel. Beëindiging van de inbeheername De inbeheername is niet aan tijd gebonden maar wel een tijdelijke maatregel, die opgeheven kan worden als door de verhuurder voldaan is aan de volgende drie voorwaarden: 1.

de verhuurder heeft door middel van een verhuurplan naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders voldoende aannemelijk gemaakt dat hij in de toekomst zal handelen in overeenstemming met de algemene regels of de vergunningsvoorwaarden;

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

43

2. indien van toepassing: de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn uitgevoerd; 3. indien van toepassing: de (na verrekening met de geïnde huurpenningen) resterende kosten door de verhuurder zijn voldaan.

en

Het staat een verhuurder-eigenaar vrij om het bezit dat in beheer is genomen te verkopen. Maar om de huurder te beschermen en schijnconstructies te voorkomen blijft de inbeheername dan wel van kracht. Het college van burgemeester en wethouders kan de inbeheername opheffen als door de nieuwe verhuurder voldaan is aan de volgende drie voorwaarden: 1. indien van toepassing: de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn uitgevoerd; 2. indien van toepassing: de (na verrekening met de geïnde huurpenningen) resterende kosten door de verhuurder zijn voldaan; en 3. aan de nieuwe eigenaar/verhuurder een verhuurvergunning is verstrekt indien voor het verhuren van de betreffende woon- of verblijfsruimte een vergunning noodzakelijk is.

Uit de praktijk: De toepassing van de inbeheername op grond van de Woningwet in Amsterdam De gemeente Amsterdam is twee keer overgegaan tot een inbeheername op basis van de Woningwet. Hieronder volgen enkele do’s en don’ts op basis van de opgedane ervaringen. Wat gebeurt er op het moment dat wordt overgegaan tot een inbeheername? Zodra het besluit tot de inbeheername genomen is, heeft de eigenaar geen beschikkingsmacht meer. Je moet als gemeente dus vooraf hebben geregeld wie alle beheertaken overneemt. Wie laat je deze beheertaken uitvoeren? Te denken valt aan de gemeentelijke afdeling vastgoed of aan een woningcorporatie. Uiteindelijk heeft in Amsterdam, door de korte termijn waarop de overname plaats vond, de directie Wonen de inbeheername ter hand genomen. De beheerorganisatie regelt alles wat komt kijken bij de inbeheername. Te denk valt aan het innen van de huur, onderhoud, maar ook de zorg voor de huurders en vragen van huurders. Twee soorten inbeheernames Er zijn grofweg twee soorten inbeheernames te onderscheiden: (1. ) De inbeheername waarbij alleen de huur wordt overgenomen, en (2. ) de overname waarbij ook sprake is van achterstallig onderhoud, waarbij gebreken moeten worden aangepakt of verbeteringen aan het verhuurde moeten worden uitgevoerd. De overname leg je logischerwijs neer bij een partij die ervaring heeft met beheer en verhuur van woningen.

De kosten van het beheer kan de gemeente verhalen op de eigenaar. De gemeente moet er hierbij voor zorgen dat huurpenningen die binnenkomen, verrekend kunnen worden met de kosten die gemaakt worden. Uiteindelijk zorgt de gemeente voor een vordering op de eigenaar voor de kosten die de gemeente maakt. Zorg er ook voor dat de invordering weer bij de gemeente terechtkomt (bijvoorbeeld via de gemeentebelastingen). De beheerorganisatie kan dit regelen. De gemeente Amsterdam had te maken met twee inbeheernames met zeer matige woningkwaliteit. Dit leidde tot twee projecten tot woningverbetering, met een projectleider en een aannemer die moest worden ingehuurd. De aansturing

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

44

dergelijk project kost al gauw veel tijd. Offertes moeten worden beoordeeld. De uitvoering zelf ging ook gepaard met flinke kosten. De gemeentelijke organisatie moet in staat zijn (financieel en qua expertise) om dit, op korte termijn, aan te sturen en uit te voeren. De kosten liepen daardoor flink op. De gemeente moet het project aansturen, ook als de gemeente het beheer uitbesteed. De gemeente moet de kosten kunnen beoordelen, ook bij ingewikkelder bouwprojecten. Het beheer kan pas terug, als de gemeente de kosten heeft kunnen invorderen. van een

Het verdient aanbeveling om te proberen geen exceptionele kosten te maken. Hierover kan een (juridisch) conflict ontstaan bij de terugvordering van de kosten. Kosten die in redelijkheid zijn gemaakt, kun je terugvorderen. Het terugvorderen van de kosten kost ook tijd. Hierdoor en door mogelijke juridische procedures lopen de kosten op. Soms moeten de bewoners elders onder worden gebracht (bij grote onderhoudsproblemen). Houdt er, bij het kiezen of opzetten van een beheersorganisatie, rekening mee dat deze ook ervaring heeft met en ruimte heeft voor het elders huisvesten van huurders. Het risico van een inbeheername is dat je (veel) meer kosten maakt dan vooraf gepland en dat deze kosten (zeer) moeilijk zijn terug te vorderen, met name als er sprake is van woningverbetering. Een optie kan zijn om beslag te laten leggen op de verhaalsmogelijkheden bij de eigenaar (op diens andere bezittingen). Zeker als blijkt dat er een risico is dat de eigenaar de betreffende woonruimte ondertussen dreigt te verkopen.

Ervaringen van de gemeente Amsterdam: •

•

• •

Met name het terugvorderen van de kosten kan veel discussie opleveren en tijd kosten; Het is moeilijk om tot een sluitende businesscase te komen van een inbeheername, met name vanwege onzekerheid over terug te vorderen kosten; Zoek als het even een kan een professionele beheerorganisatie; Financieel: zorg voor een voorziening in de begroting, omdat je vooraf kosten maakt. Financieel sluitend maken van een inbeheername is lastig, omdat je, los van de huur, (vrijwel) geen inkomsten hebt.

Vanwege de complexe uitvoeringskant is een inbeheername een ultimum remedium. Als gemeente wil je dit middel pas inzetten als alle andere middelen zijn uitgeput en het hele handhavingstraject is doorlopen. Dit kan voor de gemeente een dubbel gevoel opleveren: een eigenaar is nalatig geweest, en nu haalt de gemeente de verantwoordelijkheid naar zich toe en gaat allles regelen. Eigenlijk doet de gemeente dan het werk. Dat wil je alleen, als alle andere manieren niet hebben gewerkt.

5. 5. 9 Interbestuurlijk toezicht De Wet goed verhuurderschap valt onder het reguliere interbestuurlijk toezicht zoals vastgelegd in de Gemeentewet. In dit systeem houdt de provincie toezicht op onder meer ruimtelijke ordening, bouwen en huisvesting. De toezichthouder kan in twee situaties ingrijpen: als gemeenten (of provincies) besluiten nemen die in strijd zijn met het recht of het algemeen belang of als er sprake is van taakverwaarlozing. Om te bepalen of tot ingrijpen wordt overgegaan, dient de toezichthouder een interventieladder te doorlopen die uit zes stappen bestaat van signaleren tot en met het definitief toepassen van het instrument.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

45

6 Het vergunningstelsel in detail Ondanks de algemene regels voor goed verhuurderschap zal er altijd een kleine groep verhuurders met ongewenst verhuurgedrag zijn. Vaak clusteren gevallen van ongewenst verhuurgedrag zich in bepaalde gebieden, waardoor de leefbaarheid in die gebieden onder druk komt te staan. Voor die gebieden kan de gemeenteraad een verbod op het zonder verhuurvergunning verhuren van bepaalde categorieën van woonruimte invoeren (de algemene verhuurvergunning). Daarnaast kan een verbod op het zonder verhuurvergunning verhuren van verblijfsruimten voor arbeidsmigranten (de verhuurvergunning arbeidsmigranten) ingevoerd worden. Een vergunningplicht is juridisch gezien een verbod om zonder vergunning een bepaalde handeling te verrichten. Met het invoeren van een verbod om zonder verhuurvergunning woonruimte of verblijfsruimte te verhuren, worden dus die vormen van verhuur vergunningplichten ingevoerd. De Wet goed verhuurderschap biedt gemeenten dus de mogelijkheid om twee soorten verhuurvergunningen in te voeren : 1. de gebiedsgebonden algemene verhuurvergunning voor te bepalen categorieën reguliere woonruimten; en 2. de verhuurvergunning arbeidsmigranten voor verblijfsruimten. 11 Gemeenten kunnen ervoor kiezen beide verhuurvergunningen in te stellen of één van de twee.

Voor de arbeidsmigrant biedt de verhuurvergunning arbeidsmigranten de hoogste bescherming (zie paragraaf 6. 4). In het geval dat beide vergunningen zijn ingesteld, en er reden is voor toezicht en handhaving in een situatie waar het de huisvesting van arbeidsmigranten betreft, ligt het voor de hand dit te doen op basis van de verhuurvergunning arbeidsmigranten. Wanneer de gemeente alleen een algemene verhuurvergunning invoert kan uiteraard alsnog handhavend worden opgetreden in de situatie waarin arbeidsmigranten in woonruimte verblijven. Na invoering van een vergunningplicht kan het voorkomen dat een verhuurder meerdere vergunningen aan moet vragen om te mogen verhuren. Bijvoorbeeld als er ook een vergunningplicht opkoopbescherming als bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 geldt (waarover meer in paragraaf 1 van dit hoofdstuk). Dit hoofdstuk gaat in het algemeen in op de verhuurvergunning (paragraaf 6. 1 en 6. 2) om vervolgens in te zoomen op de beide vergunningstelsels voor reguliere woonruimte en verblijfsruimten afzonderlijk (paragraaf 1 en 4). Toezicht en handhaving komt in paragraaf 6. 5 aan de orde.

11 Zie ook paragraaf 6. 1.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

46

6. 1

De verhuurvergunning in het algemeen

6. 1. 1 Vergunningstelsels via verhuurverordening De gemeenteraad kan besluiten om één of beide verhuurvergunningen in te voeren. Dat doet de raad door vaststelling of wijziging van de verhuurverordening. In de verhuurverordening bepaalt de gemeenteraad dan, dat het verboden is om zonder vergunning woonruimte of verblijfsruimte te verhuren.

Zie Kennisbank Decentrale Regelgeving (KDER) en de Modellen Decentrale Regelge ving (MDR) voor de geactualiseerde Model verhuurverordening met toelichting.

Bij invoering van de algemene verhuurvergunning bepaalt de raad verder voor welke categorieën woonruimte gelegen in welk gebied van de gemeente een verhuurvergunning nodig is. De gemeenteraad kan niet zomaar één of beide verhuurvergunningen invoeren. Eerst moet onderbouwd worden dat de in te voeren verhuurvergunning noodzakelijk en geschikt is. Bij de voorbereiding

van de

invoering van de gebiedsgebonden algemene

verhuurvergunning moet aangetoond worden dat de leefbaarheid in het desbetreffende gebied onder druk staat. Ook moet onderbouwd zijn, waarom het invoeren van de verhuurvergunning noodzakelijk en geschikt is, om de leefbaarheid in het desbetreffende gebied te behouden. Bij de voorbereiding van de invoering van de v erhuurvergunning arbeidsmigranten hoeft de leefbaarheid niet onder druk te staan. Wel moeten de noodzaak en proportionaliteit onderbouwd worden. Het onderbouwen van de inzet van de verhuurvergunning verblijfsruimte is daarmee eenvoudiger dan het vergunningstelsel voor de woonruimte. Zie voor meer informatie over de onderbouwing ter voorbereiding op de invoering van de verhuurvergunningen paragraaf 6. 3 en 6. 4. Daarnaast kunnen aan de verhuurvergunning arbeidsmigranten meer voorwaarden worden verbonden dan het geval is bij de algemene verhuurvergunning. Wanneer een vergunningplicht eenmaal is ingevoerd, moet het college van burgemeester en wethouders toetsen of een ingediende aanvraag volledig is en of de aanvrager voldoet aan de in de Wet goed verhuurderschap gestelde eisen. De gemeenteraad kan geen aanvullende weigeringsgronden of toetsingsgronden in de verhuurverordening opnemen. Voldoen aanvraag en aanvrager aan de in de wet gestelde eisen, dan wordt de verhuurvergunning verleend.

(Regionale) afstemming Bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van de verhuurverordening verplicht de wet dat het college van burgemeester en wethouders met de andere gemeenten uit de woningmarktregio overleggen. Het afstemmen van de keuze voor de in te zetten vergunningsstelsels én bijbehorende voorwaarden komt onder andere de transparantie en uitvoerbaarheid voor huisvesters of uitzenders ten goede. Door af te stemmen gaan de vergunningstelsels niet te veel van elkaar verschillen. Door regionaal in overleg te blijven kan ook geïnventariseerd worden of invoering van een verhuurvergunning leidt tot eventuele waterbedeffecten bij andere gemeenten in de regio. Uiteraard is het ook wenselijk dat de gemeenteraad vanuit het oogpunt van een zorgvuldige besluitvorming ook andere betrokkenen raadpleegt. Het gaat dan om huurders en verhuurders. Gemeenten hebben de vrijheid naar eigen inzicht vorm te geven aan de wijze waarop de betrokkenen worden betrokken.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

47

6. 1. 2 Persoonsgebonden vergunningstelsels De verhuurvergunning is persoonsgebonden. Dit omdat de wet gericht is op het gedrag van de verhuurder. Een verhuurder die in één gemeente voor de verhuur van meerdere woonruimten een verhuurvergunning nodig heeft, hoeft maar één vergunningprocedure te doorlopen. Dit vermindert de regeldruk voor gemeenten en verhuurders. In dergelijke gevallen wordt in één procedure getoetst of én de woonruimten én de verhuurder aan alle criteria voldoen. Indien dit het geval is krijgt de verhuurder een verhuurvergunning die van toepassing is op alle woonruimten die aan de vergunningscriteria voldoen. De verhuurder is niet altijd de eigenaar, het is degene die de verhuurhandelingen verricht. Dat kan een natuurlijke of rechtspersoon zijn, maar bijvoorbeeld ook een maatschap of vennootschap onder firma. 6. 1. 3 Vergunningsplichtige categorieën woon- en verblijfruimten bepalen Bij het instellen van een algemene verhuurvergunning bepaalt de gemeenteraad in de verhuurverordening voor welke categorieën woonruimte, gelegen in welk gebied, de vergunningplicht geldt. Bij het instellen van een verhuurvergunning arbeidsmigranten bepaalt de gemeenteraad alleen voor welke categorieën verblijfsruimte de vergunningplicht geldt.

Het kan hierbij gaan om enerzijds het in gebruik geven van alle verblijfsruimtes voor arbeidsmigranten (waaronder woonruimte), en anderzijds om specifieke voorzieningen voor verblijfsruimte voor deze doelgroep. Deze vergunningplicht is niet beperkt tot een specifiek gebied binnen de gemeente.

In de praktijk: Geen vergunningplicht verhuurbemiddelaars

voor

woningcorporaties en

De in de verhuurverordening opgenomen regels over de verhuurvergunningen gelden niet voor de verhuur van woonruimte door woningcorporaties (en hun dochtermaatschappijen). Zo wordt voorkomen dat de vergunningsplicht de toegelaten instellingen belemmeren in het uitoefenen van deze taak. Indien er sprake is van een gemeentelijk woonbedrijf geldt het vergunningstelsel wel. Ook kan geen vergunningsplicht ingesteld worden voor verhuurbemiddelaars. Zij zijn immers niet de partij die eindverantwoordelijk is voor de verhuur van een woonruimte en voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. Uiteraard dienen zij zich wel aan de voor hen van toepassing zijnde algemene regels te houden.

6. 2

Vergunningprocedure

6. 2. 1 Aanvraag De verhuurvergunning wordt aangevraagd bij het college. Een verhuurder kan voor alle woningen die in een betreffende gemeente worden verhuurd tegelijk een vergunning aanvragen. De gemeente kan controleren of de verhuurder alle locaties die zij in eigendom heeft, heeft opgegeven door dit te laten toetsen door het Kadaster. De verhuurder moet de vergunning aanvragen. De verhuurder is niet altijd de eigenaar, het is degene die de verhuurhandelingen verricht. Dat kan een natuurlijke of rechtspersoon zijn, maar bijvoorbeeld ook een maatschap of vennootschap onder firma. Het college kan een aanvraagformulier vaststellen. In de verhuurverordening kan de gemeenteraad aangeven, welke informatie in ieder geval bij de aanvraag verstrekt moeten

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

48

worden. Uiteraard gaat het dan alleen om informatie, die het college ook daadwerkelijk nodig heeft om de aanvraag inhoudelijk te kunnen beoordelen.

Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) Bij de aanvraag, de beoordeling en het verlenen van de verhuurvergunning zal de gemeente gewone persoonsgegevens, zoals naam en adres, verwerken. Dit is gerechtvaardigd op grond van artikel 6, eerste lid, onder c en e, van de AVG. Zie ook paragraaf 6. 4.

Zodra een verhuurder een aanvraag voor eender welke vergunning heeft gedaan, beoordeelt het college of de aanvraag volledig is. Is de aanvraag volledig, dan toetst het college de aanvraag aan de in de wet opgenomen weigeringsgronden (waarover meer in paragraaf 6. 2. 2). Vervolgens weigert of verleent het college de aangevraagde verhuurvergunning. Het college kan aan een verhuurvergunning voorwaarden verbinden (waarover meer in paragraaf 6. 3 en 6. 4).

Beslistermijn Het college beslist binnen acht weken na ontvangst van de vergunningaanvraag. Deze termijn kan eenmalig verlengd worden met ten hoogste zes weken. Indien het college van burgemeester en wethouders niet tijdig op de aanvraag beslist, geldt het principe van lex silencio positivo zoals bedoeld in paragraaf 4. 1. 3. 3 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent dat de vergunning van rechtswege is verleend. Er kunnen dan nog wel voorwaarden worden verbonden aan de vergunning. Verder is het zo, dat bij een onvolledige aanvraag de beslistermijn even gepauzeerd kan worden. Dit gebeurt, als het college de aanvrager de gelegenheid geeft om de onvolledige aanvraag aan te vullen. Daarbij stelt het college een aanvullingstermijn. De beslistermijn gaat weer lopen, als de aanvraag is aangevuld of de door het college aan de aanvrager geboden aanvullingstermijn ongebruikt is verstreken. Blijft een aanvraag ondanks deze aanvullingsmogelijkheid onvolledig, dan kan het college beslissen om de aanvraag zonder inhoudelijke beoordeling buiten behandeling te stellen. Zie artikel 4:5 van de Algemene wet bestuursrecht. In zijn algemeenheid geldt dat het wenselijk is om te streven naar een zo snel mogelijke vergunningverlening, met het oog op het kunnen doorlopen van een efficiënt verhuurproces door de verhuurder.

6. 2. 2 Samenloop met andere vergunningaanvragen Soms heeft een verhuurder niet alleen een verhuurvergunning nodig, maar bijvoorbeeld ook een omgevingsvergunning (als bedoeld in artikel 5. 1 van de Omgevingswet), een vergunning inzake woningvoorraadbeheer voor bijvoorbeeld omzetting ten behoeve van kamerverhuur (als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014), is er sprake van opkoopbescherming, is er sprake van verhuur onder de Leegstandwet, of is er sprake van toeristische verhuur.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

49

In zijn algemeenheid geldt dat als blijkt dat de aanvrager van een verhuurvergunning ook andere vergunningen nodig heeft, het college de aanvrager hierover informeert. Dit zolang het gaat om vergunningen waarvan het college redelijkerwijs kan aannemen dat deze benodigd zijn. 12 Omgevingsvergunning en woningvoorraadbeheer Als een omgevingsvergunning of vergunning inzake woningvoorraadbeheer 13 vereist is, maar niet verleend en niet aangevraagd is, wordt de aanvraag voor de verhuurvergunning geweigerd (zie paragraaf 6. 2. 3). Als zo’n vergunning wél aangevraagd is, maar nog niet op de aanvraag is beslist, wordt de aanvraag voor de verhuurvergunning aangehouden tot er een beslissing is genomen op de aanvragen van de andere vergunningen. Een vergunning inzake woningvoorraadbeheer kan voor een verhuurder bijvoorbeeld relevant zijn wanneer het gaat om omzetting ten behoeve van kamerverhuur. Leegstandwet Het is mogelijk dat een verhuurder in een gebied waar een vergunningplicht geldt op basis van de Wet goed verhuurderschap zijn woning verhuurd met een huurovereenkomst waarvoor beperkte huur- en huurprijsbescherming geldt omdat het pand leegstaat (of beantwoordt aan de criteria waarvoor een vergunning op basis van de Leegstandwet moet worden verleend). In dit geval zal de verhuurder eerst een verhuurvergunning moeten aanvragen.

Ook een vergunning op basis van de Leegstandwet is dan vereist. Opkoopbescherming De regels over opkoopbescherming bepalen wanneer een nieuw aangekochte woning verhuurd mag worden. Deze opkoopbescherming geldt alleen voor koopwoningen die gekocht worden voor de verhuur. Hiernaast kan ook de verhuurvergunning op grond van de Wet goed verhuurderschap ingevoerd worden. De gemeente kan ervoor kiezen om beide vergunningen verplicht te stellen. Daarbij geldt dat het werkingsgebied van de Wet goed verhuurderschap zelfs iets groter is. Hier kunnen ook bestaande huurwoningen, en de woningen die worden verhuurd na verhuizing (keep-to-let) onder vallen. De verhuurvergunning stelt in combinatie met de opkoopbescherming aanvullende eisen aan hoe de verhuurder zich moet gedragen. Ook wanneer een vergunning voor verhuur wordt verleend als gevolg van een van de (verplichte) uitzonderingen (zie hiervoor de specifieke handreiking) in de opkoopbescherming, geldt de noodzaak voor het aanvragen van de verhuurvergunning indien de gemeente hiervoor heeft gekozen. Ook in deze uitzonderingssituaties kan zich slecht verhuurderschap voordoen. Vergunning toeristische verhuur De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten de mogelijkheid te sturen op toeristische verhuur.

Toeristische verhuur is gedefinieerd als: “in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen”. Een vergunningplicht is één van de instrumenten die gemeenten tot hun beschikking hebben om hierop te sturen. Er is geen samenhang tussen een verhuurdersvergunning onder de Wet goed verhuurderschap en een vergunning toeristische verhuur. In de basis gaat het immers om twee verschillende vormen van verhuur. Een verhuurder met een verhuurdersvergunning die toeristisch wil verhuren, moet dus ook (indien van toepassing in de betreffende gemeente) een vergunning toeristische verhuur aanvragen.

12 https://wetten. overheid. nl/BWBR0035303/2024-01-01/#Hoofdstuk4_Paragraaf1_Artikel21 13 Op grond van de Huisvestingswet 2014 is het mogelijk om het onttrekken (sloop en tweede woningen), samenvoegen, omzetten (kamergewijze verhuur), woningvorming en splitsen in huur én koop vergunningsplichtig te maken.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

50

6. 2. 3 Weigering De wet bevat de criteria waaraan de aanvrager en de door hem te verhuren woon- of verblijfsruimten dient te voldoen. Als niet aan die criteria wordt voldaan, dan levert dat een weigeringsgrond op. De verhuurvergunning kan dan gedeeltelijk of geheel geweigerd worden. In de verhuurverordening kunnen geen aanvullende criteria of weigeringsgronden opgenomen worden. De verhuurvergunning wordt in zijn geheel geweigerd als ofwel de verhuurder zelf niet aan de in de wet opgenomen criteria voldoet, ofwel in het geval dat de betreffende woon- of verblijfsruimten niet aan die criteria voldoen. In de situatie dat een eigenaar meerdere woningen heeft zal hij de vergunning voor meerdere woningen aan moeten vragen. De verhuur van alle woningen wordt vervolgens beoordeeld waarbij het kan voorkomen dat een of meerdere woningen niet voldoen (aan bijvoorbeeld de huurprijs). Het is in zo’n geval niet proportioneel om de vergunning (geheel) te weigeren. De vergunning zal dan verleend moeten worden aan de eigenaar voor de adressen die wel voldoen en geweigerd moeten worden voor de adressen die niet voldoen. In die zin is de vergunning gebonden aan het pand. Op het moment dat een verhuurvergunning wordt geweigerd, is het mogelijk dat de betreffende woon- of verblijfsruimte reeds is verhuurd aan een huurder.

Om negatieve gevolgen voor de huurder te voorkomen, kan het college van burgemeester en wethouders dan besluiten om de woon- of verblijfsruimte of het gebouw waarin de woon- of verblijfsruimte is gelegen in beheer te nemen (meer hierover in paragraaf 5. 5). Het is niet mogelijk dat het college een verhuurvergunning weigert op andere gronden dan die in de wet zijn opgenomen. Dit houdt dus in dat gemeenten de regels over de verhuurvergunning, bijvoorbeeld, niet kunnen gebruiken om de huisvesting van arbeidsmigranten te weren door in de praktijk geen verhuurvergunningen te verlenen of door deze vergunningen te weigeren op andere gronden. Elke aanvrager die aan de in de wet genoemde criteria voldoet, behoort dus een verhuurvergunning te krijgen. Vier weigeringsgronden De volgende vier weigeringsgronden zijn in de wet opgenomen: 1. Eén of meerdere noodzakelijke andere vergunningen ontbreken en zijn niet aangevraagd. Als de verhuurder niet in het bezit is van een ook noodzakelijke omgevingsvergunning (als bedoeld in artikel 5. 1 van de Omgevingswet) of een vergunning inzake woningvoorraadbeheer (als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014), wordt de aanvraag van de verhuurvergunning aangehouden totdat er een beslissing is genomen op de aanvraag van de andere vergunningen.

Als zo’n vergunning vereist is maar niet verleend en niet aangevraagd is, wordt de aanvraag voor de verhuurvergunning geweigerd (zie ook paragraaf 6. 1). 2. De verhuurder heeft in strijd met andere wetgeving gehandeld. Een verhuurvergunning kan geweigerd worden als een verhuurder binnen een tijdvak van acht jaar voorafgaand aan de aanvraag (de terugkijkperiode) een bestuurlijke boete of last onder bestuursdwang opgelegd heeft gekregen voor het handelen in strijd met: a. de algemene regels van goed verhuurderschap; b. een verbod inzake: i. het verhuren van een aangewezen woonruimte zonder verhuurvergunning of in strijd met de aan die vergunning verbonden voorwaarden; ii. het verhuren van een aangewezen woonruimte aan een persoon die niet in het bezit is van een huisvestingsvergunning ( artikel 8, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 14 ); het zonder vergunning onttrekken, samenvoegen, omzetten en/of

14 Hier valt ook een geweigerde huisvestingsvergunning op grond van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek onder.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

51

verbouwen van woon- ruimte (artikel 21, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014) of in strijd met de aan die vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften (bedoeld in artikel 24 van de Huisvestingswet 2014); iii. het verbod op het zonder omgevingsvergunning verrichten van bouwactiviteiten of planologische gebruiksactiviteiten (artikel 5. 1 van de Omgevingswet); iv. de voorschriften uit het Besluit bouwwerken leefomgeving 2012 over het bouwen, de staat van bestaande bouwwerken en het gebruik ervan ( artikel 4. 21, tweede lid, onderdeel a en b, van de Omgevingswe t); c. de zorgplicht als bedoeld in artikel 1. 6 van de Omgevingswet. 3. Inbeheername van woon- of verblijfsruimte. De vergunning kan ook geweigerd worden op het moment dat ten aanzien van de verhuurder een besluit is genomen tot inbeheername van de woon- of verblijfsruimte en het beheer nog niet is geëindigd (meer hierover hieronder). Op het moment dat het beheer van de betreffende woon- of verblijfsruimte is beëindigd, vervalt automatisch ook deze weigeringsgrond. 4. Weigeringsgronden voortvloeiend uit de Wet Bibob. De vergunning kan geweigerd worden in het geval en onder de voorwaarden van artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

Voordat een vergunning op deze grond wordt geweigerd, kan het college het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur om een advies vragen. Een dergelijk advies is niet nodig, als het college op basis van eigen onderzoek tot de conclusie komt dat deze weigeringsgrond van toepassing is.

Terugkijkperiode bij weigeringsgronden De verhuurvergunning kan geweigerd worden indien aan de verhuurder binnen een tijdvak van acht jaar voorafgaand aan de aanvraag een bestuurlijke boete of een last onder bestuursdwang is opgelegd in verband met de in de wet genoemde overtredingen (zie hierboven). De terugkijkperiode kan voor wat betreft het handelen in strijd met de algemene regels niet verder teruggaan dan het moment waarop deze landelijk van kracht zijn geworden (1 juli 2023) en voor wat betreft het handelen in strijd met de vergunningsvoorwaarden niet verder teruggaan dan het moment waarop het vergunningstelsel van kracht is geworden in een gemeente.

Intrekking

6. 2. 4 •

•

•

•

Het college kan een verhuurvergunning voor woon- of verblijfsruimten intrekken als: een verhuurder aan wie een last onder bestuursdwang 15 of een bestuurlijke boete is opgelegd vanwege het niet naleven van de algemene regels of de aan een verhuurvergunning verbonden voorwaarden, binnen vier jaar nadat deze last onder bestuursdwang of bestuurlijke boete is opgelegd de regels opnieuw overtreedt; blijkt dat de verhuurvergunning is verleend op grond van door de verhuurder verstrekte gegevens waarvan deze wist (of redelijkerwijs moest vermoeden) dat deze onjuist of onvolledig waren; een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5. 1 van de Omgevingswet voor de realisatie van de woon- of verblijfsruimte waarop de verhuurvergunning betrekking heeft, of een vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014, geheel of gedeeltelijk is ingetrokken; ten onrechte zonder vergunning, bedoeld in artikel 21, eerste lid, van de Huisvestingswet

15 Ook: last onder dwangsom, zie onder meer pagina 49 van de Memorie van Toelichting.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

52

•

2014 (inzake woningvoorraadbeheer) of de in artikel 5. 1 van de Omgevingswet bedoelde omgevingsvergunning is gehandeld, met betrekking tot de woon- of verblijfsruimten waarvoor de verhuurvergunning verleend is; of een bestuurlijke boete is opgelegd op grond van artikel 35, tweede lid, onderdeel d, van de Huisvestingswet 2014 .

Tot slot kan de vergunning ingetrokken worden in het geval en onder de voorwaarden van artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet bibob ). Voordat een vergunning op deze grond wordt ingetrokken, bestaat ook hier de mogelijkheid om het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur om een advies te vragen. De intrekkingsgronden staan in de wet. In de verhuurverordening kunnen intrekkingsgronden opgenomen worden.

•

•

6. 3

geen

aanvullende

Afhankelijk van de aard en ernst van de overtredingen bepaalt het college van burgemeester en wethouders of de verhuurvergunning voor alle woningen van de verhuurder binnen de gemeente wordt ingetrokken, of slechts voor één of enkele: als bijvoorbeeld de bouwkundige toestand van een specifieke woning aanleiding de aanleiding vormt, ligt het voor de hand om alleen voor die woning de verhuurvergunning in te trekken; maar als het gedrag van de verhuurder de aanleiding vormt, ligt juist intrekken van de verhuurvergunning voor alle woningen voor de hand.

Algemene verhuurvergunning

6. 3. 1 Gebiedsgerichte onderbouwing bij invoering De verhuurvergunning voor reguliere woonruimte kan alleen worden ingevoerd in gebieden waar dat noodzakelijk en proportioneel is voor het behoud van de leefbaarheid. Andere belangen, zoals consumentenbescherming, spelen geen rol. Ook is het niet de bedoeling dat de vergunning wordt ingevoerd in het gehele gebied van de gemeente. Voor ieder gebied afzonderlijk zal de noodzaak en proportionaliteit door de gemeenteraad moeten worden aangetoond. De gebiedsgerichte invoering van de verhuurvergunning voor woonruimte heeft de volgende achtergrond. Onverbeterlijke malafide verhuurders zijn vaak actief in bepaalde wijken en gebieden waar zij misbruik maken van de sociaaleconomisch kwetsbare positie van huurders die hier wonen. Dit uit zich vervolgens zichtbaar en onzichtbaar door zaken als excessieve huurprijzen, verloedering, achterstallig onderhoud, overbewoning, discriminatie en intimidatie. Dergelijk ongewenst gedrag kan naast de negatieve effecten voor huurders ook leiden tot een aantasting van de leefbaarheid. Is in dergelijke gebieden sprake van aantasting van de leefbaarheid, of wordt verwacht dat daarvan in de nabije toekomst sprake zal zijn, dan kan de gemeente voor die gebieden de verhuurvergunningplicht voor woonruimte invoeren.

Mits, zoals gezegd, de vergunningplicht noodzakelijk en proportioneel is voor het behoud van de leefbaarheid.

In de praktijk: De onderbouwing op grond van de leefbaarheid Er zijn verschillende mogelijkheden om tot een onderbouwing te komen die de gemeenteraad in staat stelt een afgewogen besluit te nemen en ook een eventuele juridische toets der kritiek kan doorstaan. Door deze te combineren wint de onderbouwing aan kracht:

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

53

Lijn 1) Algemene leefbaarheidsontwikkeling en kwetsbaarheid bevolking voor slecht verhuurderschap Om in te zoomen op aanwezige leefbaarheidsproblematiek kan gebruik worden gemaakt van data en indicatoren op de volgende gebieden: • buurttevredenheid op basis van bewonersenquêtes; • registratiedata van de ervaren veiligheidsbeleving; • gegevens over de sociale cohesie; • registraties van eventuele woonoverlast; • gegevens over de staat van de openbare ruimte; • gesprekken met wijkmanagers (of mensen in een soortgelijke functie). Ook kan er gekeken worden naar de sociaaleconomische kenmerken van de bevolking in de gebieden. Denk daarbij aan gegevens over werk en inkomen en opleidingsniveau. Het verdient aanbeveling om de data te verzamelen op een zo laag mogelijk schaalniveau (stadsdeel is een mogelijkheid, maar liever wijk of buurt). Naast gemeentelijke registratiedata, is ook de Leefbaarometer een databron. Hierbij geldt dat elk thema door de gemeente geoperationaliseerd moet worden in meetbare indicatoren. Deze zullen afhankelijk van beschikbaarheid van gemeente tot gemeente verschillen.

In zijn algemeenheid verdient het aanbeveling dat de bronnen waar de gemeente zich op gaat baseren, aan de volgende voorwaarden voldoen: • voor alle betrokken gebieden beschikbaar zijn; • een goede inhoudelijke kwaliteit hebben (zijn ze betrouwbaar?); • controleerbaar zijn; • verzameld zijn (mede) met het oog op het in beeld brengen van de verhuur- en woonsituatie. Het is verder van belang dat de data voldoende vaak worden geactualiseerd. Als de data eens in de twee jaar worden geactualiseerd terwijl de leefbaarheidseffecten zich veel sneller blijken te manifesteren, voldoen die cijfers waarschijnlijk maar ten dele. Dit kan echter van geval tot geval verschillen.

Lijn 2) Verder afglijden voorkomen In bepaalde gebieden maken verhuurders misbruik van kwetsbare huurders. Een onderbouwing kan dus worden gevonden door te kijken waar de kwetsbare groep huurders woonachtig is, en aan te geven wat het effect van slecht verhuurderschap op de persoonlijke levenssfeer is (en daarmee op de leefbaarheid op persoonlijk niveau). Ook kan worden gekeken naar de gebieden waar je verder ‘afglijden’ zou willen voorkomen. Ook dit effect kan worden gerekend tot het ‘behoud van de leefbaarheid’. Daarbij kan de vergunningplicht worden ingevoerd op locaties waar de leefbaarheid reeds onder druk staat. De toevoeging dat hiermee vroeg(er) kan worden ingegrepen biedt ruimte om ook gebieden aan te wijzen waar de leefbaarheid beschermd dient te worden om een toekomstige achteruitgang te voorkomen. Dit door net als in lijn 1 naar de verschillende beschikbare databronnen te kijken, maar deze op een andere manier te analyseren en te duiden.

Lijn 3) Aantonen van de relatie tussen slecht verhuurderschap en de leefbaarheid Deze lijn van onderbouwen is zeer complex. Hard gemaakt moet worden dat

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

54

slecht verhuurderschap een impact heeft op het leefgedrag van het huishouden en dit vervolgens negatief doorwerkt in de leefbaarheid van het gebied. Bij verloedering en illegaal gebruik is dit waarschijnlijk te onderbouwen, maar voor andere elementen van goed verhuurderschap is dit zo goed als onmogelijk daar de consumentenbescherming centraal staat. Ook zullen niet alle gemeenten over de data beschikken die nodig is om deze redeneerlijn krachtig te kunnen neerzetten. Aandacht voor proportionaliteit, subsidiariteit en uitvoerbaarheid Naast de onderbouwing van de inzet van het vergunningstelsel op grond van de leefbaarheid is het zaak om breder te kijken en dieper in te gaan op proportionaliteit, subsidiariteit en uitvoerbaarheid. Om noodzakelijkheid en proportionaliteit van aanvullende argumenten te voorzien verdient het aanbeveling om naast de leefbaarheid in brede zin ook in beeld te brengen in hoeverre praktijken van slecht verhuurderschap voorkomen. Daarvoor kan gekeken worden naar de in de Memorie van Toelichting genoemde aspecten als: excessieve huurprijzen, verloedering, achterstallig onderhoud en overbewoning Zie hiervoor ook het overzicht van mogelijke databronnen opgenomen onder Lijn 1. Waarbij het zaak is om deze gegevens ook zoveel als mogelijk op een laag schaalniveau beschikbaar te maken. .

Tevens moet de gemeenteraad komen tot een scherpe afweging over welke delen van de gemeente (gebieden) wel en niet onder de verhuurvergunning komen te vallen. Ook dit haakt in op de proportionaliteit en subsidiariteit van het vergunningstelsel. Onderbouwd moet worden: 1. waarom een vergunningplicht noodzakelijk is naast de algemene regels; 2. welke gebieden in de gemeente worden aangewezen voor een vergunningplicht voor verhuur van woonruimte en waarom het in die gebieden noodzakelijk is.

Gegeven de Dienstenrichtlijn zal het invoeren van een algemene vergunningplicht in de gemeente niet proportioneel zijn. De argumentatie rond de proportionaliteit van de regeling kan verder worden versterkt door te wijzen op de door de gemeente gemaakte keuzes aangaande de als vergunningsplichtig aangewezen woonruimte, de (beperkte) mate waarin de vergunningplicht gebiedsgericht wordt ingezet, en de eventueel gemaakte uitzonderingen. Dit inclusief de argumentatie hierbij. Voor het beantwoorden van de vraag of de problematiek niet met andere (eenvoudiger) middelen bestreden kan worden (subsidiariteit) kan verwezen worden naar de aanleiding voor de wet en het gebrek aan andere instrumenten, en kan beargumenteerd worden waarom de algemene regels en de handhaving hierop niet volstaan (zo mogelijk verwijzend naar de eerder opgedane praktijkervaringen). Het is hierbij goed voorstelbaar dat enige tijd data verzameld moet worden (bijvoorbeeld via het verplichte meldpunt) alvorens overgegaan kan worden tot het invoeren van het vergunningstelsel. Tot slot verdient het aanbeveling om te beargumenteren dat de regeling uitvoerbaar en handhaafbaar is, gegeven de in de gemeente beschikbare capaciteit voor implementatie, toezicht en handhaving. Dit uiteraard ook ter ondersteuning van de besluitvorming in de gemeenteraad.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

55

6. 3. 2 Vergunningsvoorwaarden Het college van burgemeester en wethouders kan voorwaarden verbinden aan de algemene verhuurvergunning. De wet beschrijft over welke onderwerpen die voorwaarden mogen gaan. Over andere onderwerpen kunnen geen voorwaarden aan de vergunning verbonden worden. Hier is voor gekozen om te voorkomen dat op lokaal niveau uiteenlopende vergunningsvoorwaarden ontstaan. Dit is in het belang van verhuurders, zeker in het geval zij in meerdere gemeenten actief zijn. De voorwaarden die het college aan een vergunning voor de reguliere verhuur van woonruimte kan verbinden mogen gaan over: 1. de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap; en 2 het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan. De volgende paragrafen geven een nadere toelichting bij elk van deze vergunningsvoorwaarden. Ad 1) Het aantonen dat de verhuurder de algemene regels toepast In de voorwaarden kan opgenomen worden dat de verhuurder aantoont dat hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap. Daarmee maken de algemene regels inzake goed verhuurderschap deel uit van de voorwaarden die aan de vergunning verbonden kunnen worden. De manier waarop de verhuurder dit aantoont wordt in de wet niet nader ingevuld, zodat de gemeente in samenspraak met de verhuurder dit zo werkbaar mogelijk kan invullen.

Hierbij kan de gemeente uiteraard kijken naar verschillende bestaande best-practices, bijvoorbeeld die opgenomen zijn in paragraaf 5. 5. 3. Ad 2) Onderhoudsplan Om te voorkomen dat een verhuurder die in het bezit is van een verhuurvergunning de staat van zijn woning laat versloffen – waar de huurder uiteindelijk de dupe van is, en de leefbaarheid van achteruitgaat – kan het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan ook als vergunningsvoorwaarde gesteld worden. Op grond van de Omgevingswet mag de kwaliteit van een woning niet onder het niveau ‘bestaande bouw’ uit het Besluit bouwwerken leefomgeving zakken. Door de aandacht op de noodzaak en naleving van het onderhoudsplan te vestigen, voorkomt de gemeente dat het kwaliteitsniveau onder het minimumniveau zakt van de regels rond bestaande bouwwerken. Het hoeft daarbij niet per se om ‘bouwen’ te gaan zoals bedoeld in de Omgevingswet. 16 Het kan ook betrekking hebben op goed onderhoud zoals het onderhoud aan houten kozijnen om verrotting te voorkomen. Ook worden verhuurders via het onderhoudsplan mogelijk gestimuleerd om het niveau tot een hoger niveau dan bestaande bouw te tillen. Het heeft vooral een preventieve werking. Dit onderhoudsplan is een middel om onderhoud onderwerp van gesprek te maken en te stimuleren, niet direct om alle werkzaamheden uit het plan af te dwingen (zie ook: Kamerstuk 31991, nr. 3).

•

•

Het onderhoudsplan moet op grond van de Wet goed verhuurderschap ten minste de volgende zaken bevatten: de onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan en de vernieuwingen van de woning over een periode van vijf jaar; •een schatting van de aan deze werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren;

16 ‘plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten’.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

56

•

schatting van de benodigde jaarlijkse reservering voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten na de periode waarop het onderhoudsplan betrekking heeft. een

Handhaving van het onderhoudsplan Als het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan verplicht is, kan een reden tot intrekking van de verhuurvergunning ontstaan wanneer de verhuurder er niet aan voldoet. De gemeente kan het voldoen aan de voorwaarde ook afdwingen via een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Gaat het om het uitvoeren van werkzaamheden op grond van het onderhoudsplan dan gelden voor de gemeente dezelfde mogelijkheden als bij VvE’s (artikel 13 van de Woningwet) om dat af te dwingen. De gemeente kan dat onder meer met een last onder bestuursdwang. In een onderhoudsplan kunnen acties zijn opgenomen voor de verduurzaming van de woning. Het is echter ter overweging van de eigenaar of en wanneer tot uitvoering daarvan wordt overgegaan. De gemeente zou dit kunnen afdwingen, maar dan zou een beroep gedaan moeten worden op artikel 13 onderdeel b van de Woningwet (het ‘noodzakelijkheidsvereiste’), net zoals bij andere verbeteringen die hoger liggen dan het niveau bestaande bouw. Er is geen mogelijkheid om op grond van het onderhoudsplan uit de Wet goed verhuurderschap te handhaven.

Wanneer handhaven op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving? Wanneer het kwaliteitsniveau bestaande bouw (uit het Besluit bouwwerken leefomgeving) bij de uitvoering van het onderhoudsplan niet meer gehaald wordt, is de meest logische weg dat de gemeente voor handhaving kiest via de Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving. Handhaving op basis van de Wet goed verhuurderschap is dan minder voor de hand liggend. Ook indien sprake is van overtreding van de bouwregelgeving of wanneer niet voldaan wordt aan de redelijke eisen van welstand, moet handhaving plaatsvinden op grond van artikel 93 van de Woningwet. Er kunnen ook werkzaamheden in het onderhoudsplan opgenomen zijn, die geen directe relatie hebben met Omgevingswet en Besluit bouwwerken leefomgeving. Bijvoorbeeld het schilderen van de buitenkant van een bouwwerk. Omdat de Omgevingswet hier geen uitputtende regeling voor is, zou gesteld kunnen worden dat uitvoering hiervan via de vergunningsvoorwaarden kan worden afgedwongen. Dit past echter niet bij de doelen van de Wet goed verhuurderschap 17 .

6. 4

Verhuurvergunning arbeidsmigranten

6. 4. 1 Onderbouwing bij invoering De invoering van de vergunning arbeidsmigranten heeft in beginsel de bescherming van de arbeidsmigranten als huurders (consumentenbescherming in Europeesrechtelijke zin) tot doel, de vergunning geldt daarom voor de gehele gemeente. De gemeenteraad zal, mede om te voldoen aan de vereisten uit de Dienstenrichtlijn, wel moeten onderbouwen dat het instellen van een dergelijk verbod noodzakelijk en proportioneel is. In tegenstelling tot de algemene vergunning, is het hierbij niet noodzakelijk te onderbouwen dat de leefbaarheid van een bepaald gebied onder druk staat, waardoor invoering van deze vergunningplicht ook niet gebiedsgebonden is.

17 Overigens zal het gehuurde veelal onderdeel zijn van een VvE. In dat geval bieden de artikelen 12d en 13a van de Omgevingswet en de relevante artikelen in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek aangaande VvE’s ook mogelijkheden voor handelen van de gemeente.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

57

Terugkijkperiode bij weigeringsgronden In de praktijk: De onderbouwing op grond van consumentenbescherming. In dit vergunningstelsel staat consumentenbescherming van de arbeidsmigranten centraal. Zoals gezegd is het aantonen van noodzakelijkheid en proportionaliteit een vereiste. Deze onderdelen maken onderdeel uit van de gebruikelijke vragen die een gemeente moet beantwoorden voordat zij gebruik maakt van een verordenende bevoegdheid. In de onderbouwing van de vergunning arbeidsmigranten ligt het voor de hand om de volgende vier vragen te beantwoorden. Deels onder verwijzing naar de wet en andere regelgeving en deels op basis van registratiegegevens en oordelen van professionals. 1. Wat is het beoogde doel van de regeling ofwel is de maatregel noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van…?; 2. Rechtvaardigt de ernst van de problematiek de inzet van deze maatregelen…? .

(proportionaliteit); 3. 4.

Kan de problematiek niet met andere (eenvoudiger) middelen bestreden worden…? (subsidiariteit) Is de regeling uitvoerbaar en handhaafbaar?

Het is zaak deze vragen zo goed mogelijk en zo breed mogelijk onderbouwd van antwoorden te voorzien. Enerzijds zodat de gemeenteraad deze gegevens in haar besluitvorming kan meewegen en anderzijds zodat de gemeente zo sterk als mogelijk staat mocht het tot een juridische toetsing van de onderbouwing komen. Aangaande de noodzakelijkheid, geschiktheid en proportionaliteit van de regeling kan allereerst aansluiting worden gezocht bij de probleemanalyse van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten (zie haar tweede adviesrapport). Dit landelijke beeld moet echter op gemeenteniveau van een inkleuring worden voorzien. Op basis van de volgende data kan lokaal een beeld gegeven worden van de mate waarin slecht verhuurderschap zich in de gemeente voordoet: • De schaarste van woonruimte voor arbeidsmigranten (ramingen van de actuele vraag op de arbeidsmarkt in relatie tot de beschikbare huisvesting voor de

doelgroep); •

• •

• • •

• • • •

•

• •

Registraties van burgerzaken (denk aan inschrijvingen van arbeidsmigranten of het ontbreken hiervan in de Basisregistratie Personen (BRP) of Registratie Nietingezetenen (RNI)); Registraties van het meldpunt goed verhuurderschap; Resultaat van toezicht en handhaving op basis van meldingen gedaan bij het meldpunt goed verhuurderschap; Resultaat van proactieve gemeentelijke handhaving op de algemene regels; De registraties van de antidiscriminatievoorziening; Eventuele gerelateerde meldingen in andere registraties (politiegegevens wellicht, of vanuit de aanpak van woonoverlast of ondermijning); Monitoringsgegevens van een huurteam; Het aantal Huurcommissiezaken betreffende huurders binnen de gemeente; Meldingen van, toezicht en handhaving op het vlak van overbewoning; Gerelateerde toezicht- en handhavingszaken op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving; Resultaat van eerder toezicht en handhaving op dit vlak (al dan niet met andere diensten samen als de Inspectie Sociale Zaken en Werkgelegenheid); Oordeel van professionals; Anders….

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

58

De argumentatie rond de proportionaliteit van de regeling kan verder worden versterkt door te wijzen op de door de gemeente gemaakte keuzes aangaande de als vergunningplichtig aangewezen verblijfsruimte, en de eventueel gemaakte uitzonderingen. Dit inclusief de argumentatie hierbij. Voor het beantwoorden van de vraag of de problematiek niet met andere (eenvoudiger) middelen bestreden kan worden, kan verwezen worden naar de aanleiding voor de wet, het gebrek aan andere instrumenten en kan beargumenteerd worden waarom de algemene regels en de handhaving hierop niet volstaan. Het is hierbij goed voorstelbaar dat eerste enige tijd data verzameld moet worden (bijvoorbeeld via het verplichte meldpunt) alvorens overgegaan kan worden tot het invoeren van het vergunningstelsel. In zijn algemeenheid verdient het aanbeveling dat de bronnen waar de gemeente zich op gaat baseren: • voor alle betrokken gebieden beschikbaar zijn; • een goede inhoudelijke kwaliteit hebben (zijn ze betrouwbaar?); • controleerbaar zijn; • verzameld zijn (mede) met het oog op het in beeld brengen van de verhuur- en woonsituatie van arbeidsmigranten. Het is verder

van

belang dat de data voldoende vaak worden geactualiseerd.

6. 4. 2 Vergunningsvoorwaarden De enige voorwaarden die het college aan een vergunning arbeidsmigranten kan verbinden zijn: 1. de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap; 2. de eisen die zien op het maximaal aantal personen aan wie per verblijfsruimte verhuurd mag worden; 3. de eisen die zien op de voorzieningen die aanwezig moeten zijn ten behoeve van voedsel en hygiëne; en Indien arbeidsmigranten wonen in een woonruimte, kan daar (ook) de volgende voorwaarde aan worden verbonden: 4. het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan. Let op! Het is voor een gemeente nadrukkelijk niet noodzakelijk om een verhuurvergunning in te voeren als zij randvoorwaarden wil instellen omtrent het beheer van de woon- en verblijfsruimten. Gemeenten kunnen in de APV via een exploitatievergunning randvoorwaarden op het gebeid van beheer instellen. Deze regels dienen dan niet toe te zien op ‘verhuurdersgedrag’. Mogelijke randvoorwaarden kunnen bijvoorbeeld zijn: het 24/7 aanwezig zijn van een beheerder, het hebben van een noodnummer en het hebben van camerabewaking rondom de woon- en verblijfsruimte. De gemeente stellen.

mag geen

eigen (aanvullende) voorwaarden aan de verhuurvergunning

De volgende paragrafen geven een nadere toelichting bij elk van deze vergunningsvoorwaarden. De vierde voorwaarde (onderhoudsplan) is reeds uitgebreid beschreven in paragraaf 6. 3 en is hieronder niet opgesomd.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

59

Ad 1) Toepassing algemene regels In de voorwaarden kan worden opgenomen dat de verhuurder moet aantonen hoe hij de algemene regels toepast. Daarmee maken deze algemene regels inzake goed verhuurderschap deel uit van de voorwaarden die aan de verhuurvergunning verbonden kunnen worden. De manier waarop de verhuurder dit aantoont wordt in de Wet goed verhuurderschap niet nader ingevuld, zodat de gemeente in afstemming met de verhuurder dit zo werkbaar mogelijk kan invullen.

Ad 2) Aantal personen per verblijfsruimte Aan de verhuurvergunning kan de voorwaarde gekoppeld worden dat aan een arbeidsmigrant of een huishouden een afzonderlijke afsluitbare verblijfsruimte (slaapkamer) in gebruik gegeven wordt die voldoet aan de daarvoor geldende eisen van de bouwregelgeving (het Besluit bouwwerken leefomgeving). Met de eis van een afzonderlijke afsluitbare verblijfsruimte kan voorkomen worden dat een situatie van overbewoning ontstaat, worden eisen gesteld aan de (bouw)kwaliteit van de verblijfsruimte en wordt de privacy van de arbeidsmigrant bevorderd. Het stellen van deze voorwaarde wordt met klem aanbevolen door de commissie Roemer. Voor bestaande bouw geldt een overgangstermijn van drie jaar na inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023).

Definitie: wanneer is sprake van een huishouden? Bewoners vormen samen één huishouden indien er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Er moet sprake zijn van wederzijds zorg die het enkel delen van woonruimte overstijgt en de duur moet in beginsel van onbepaalde tijd zijn, dus niet afhangen van de duur van een studie (zoals bij studenten die een woning delen) of het hebben van bepaalde arbeidsrelatie (zoals bij arbeidsmigranten die een woning delen). Er bestaan natuurlijk ook eenpersoonshuishoudens.

Ad 3) Voorzieningen ten behoeve van voedsel en hygiëne Het gebouw waarin de verblijfsruimten zich bevinden moet beschikken over voldoende voorzieningen voor het bewaren en bereiden van voeding, een wasruimte en een doucheruimte. Hierbij rekening houdend met het maximaal aantal arbeidsmigranten aan wie in dat gebouw verblijfsruimte kan worden gegeven. Wet in ontwikkeling: de Wet toelating terbeschikkingstelling van arbeidskrachten Momenteel is de Wet toelating terbeschikkingstelling van arbeidskrachten (Wtta) in ontwikkeling, met een verwachte inwerkingtreding per 1 januari 2026. Indien de Wtta wordt aangenomen, wordt in de Wet goed verhuurderschap een bepaling toegevoegd die regelt dat gemeenten straks ook het gecertificeerd zijn conform artikel 12b, onderdeel b, van de Wtta, als voorwaarde kunnen stellen voor de verhuurvergunning voor de verhuur van de verblijfsruimte aan arbeidsmigranten waar de vergunning betrekking op heeft. Deze certificering houdt in dat de huisvesting overeenkomt met de bij collectieve arbeidsovereenkomst vastgestelde normen over de kwaliteit van huisvesting van arbeidskrachten na een conformiteitsbeoordeling van een door de Raad voor Accreditatie daartoe geaccrediteerde instelling.

Door deze bepaling als vergunningsvoorwaarde toe te voegen, wordt het voor gemeenten onder meer mogelijk om de verhuurvergunning voor arbeidsmigranten in te trekken, als de uitlener niet aan de huisvestingseis voldoet of zijn huisvestingscertificaat (keurmerk) verliest.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

60

6. 5

Toezicht en handhaving

6. 5. 1 Toezicht en handhaving in kort bestek Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving van de vergunningplicht. Indien een verhuurder geen verhuurvergunning aanvraagt, terwijl er wel een vergunningplicht geldt, dient de escalatieladder te worden toegepast. Net als bij de handhaving van de algemene regels over goed verhuurderschap kan het college de handhavingsinstrumenten inzetten volgens de escalatieladder. Bij vaststelling van een eerste overtreding is een waarschuwing proportioneel, tenzij de overtreding zo ernstig is dat ter beëindiging een last onder bestuursdwang opgelegd moet worden. Bij een waarschuwing wordt vermeld dat bij een volgende overtreding een bestuurlijke boete opgelegd kan worden en dat de gegevens van de overtreder openbaargemaakt kunnen worden. Bij vaststelling van een volgende overtreding – of voortzetting van de eerder geconstateerde overtreding – kan een bestuurlijke boete worden opgelegd en kunnen de gegevens van de overtreder openbaar worden gemaakt. Ter beëindiging van de overtreding kan daarbij ook een last onder dwangsom of last onder bestuursdwang opgelegd worden. Ook kan als de kans op herhaling groot is, een last onder bestuursdwang opgelegd worden. Als de overtreder na een eerste bestuurlijke boete nog steeds zijn gedrag niet aanpast, kan de bestuurlijke boete voor recidive worden opgelegd.

Ook dan kan een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom opgelegd worden. Ook kan in deze trede van de escalatieladder worden besloten tot het intrekken van de verhuurvergunning en – als uiterste middel – het in beheer nemen van de woon- of verblijfsruimte indien deze in gebruik is door huurders.

In de praktijk: Proactief toezicht? Gemeenten kunnen overwegen om zo nu en dan onverwachte en steekproefsgewijze inspecties te organiseren. Dit met het oog op het vergroten van het bewustzijn van het belang van goed verhuurderschap en als signaal dat er wel degelijk rekening gehouden moet worden met het feit dat een vergunning ook kan worden ingetrokken als daar aanleiding voor is. In de aangenomen motie Nijboer roept de Tweede Kamer hier ook toe op.

6. 5. 2 Escalatieladder toezicht en handhaving op de verhuurvergunning(en) De escalatieladders van de handhaving op de algemene regels en die bij een eventueel toegepaste verhuurvergunning zijn in beginsel hetzelfde. Aanvullend op paragraaf 5. 5 gelden de volgende wenken: Opleggen bestuurlijke boete Wanneer de gemeenteraad een verhuurverordening vaststelt moet deze ook bepalen dat een bestuurlijk boete kan worden opgelegd voor het overtreden van de verboden, en overtreding van de aan de vergunning verbonden voorwaarden. Voor de handhaving op de verhuurvergunning moet de gemeenteraad in de verordening de boetebedragen vastleggen, met inachtneming van de wettelijke maxima. Met het opleggen van de boete dient weer proportioneel gehandeld te worden, zoals ook beschreven in paragraaf 5. 5.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

61

In de verhuurderverordening bepaalt de gemeenteraad dat het college een bestuurlijke boete kan opleggen bij overtreding van de algemene regels van goed verhuurderschap en als de verhuurder gedurende inbeheername beheershandelingen verricht. Als in een gemeente de verhuurvergunning geldt, bepaalt de gemeenteraad in de verordening ook dat het college ter handhaving van de vergunningplicht een bestuurlijke boete kan opleggen. De wet bevat een recidiveregeling: dit betekent dat in de verhuurverordening kan worden bepaald dat het college een hogere boete kan opleggen als een verhuurder in een periode van vier jaar reeds eerder een bestuurlijke boete opgelegd heeft gekregen. De boete wordt opgelegd aan de verhuurder. Vaak is dat de eigenaar. Per verhuurde woonruimte of verblijfsruimte kunnen er verschillende beboetbare overtredingen zijn. De boetes kunnen dan bij elkaar worden opgeteld. Ook kan dezelfde verhuurder bij meerdere verhuurde woonruimtes of verblijfsruimtes beboetbare overtredingen begaan. Ook dan kunnen de boetes bij elkaar opgeteld worden. Openbaarmaking Meer over openbaarmaking is te vinden in paragraaf 5. 5. 7.

Het college van burgemeester en wethouders moet gegevens van verhuurders of verhuurbemiddelaars openbaar maken indien een bestuurlijke boete is opgelegd voor het overtreden van het verbod om zonder verhuurvergunning een woon- of verblijfsruimte in gebruik te geven overtreden wordt ofwel indien een besluit tot inbeheername is genomen.

•

•

Inbeheername Het laatste stapje van de escalatieladder is ook bij handhaving op de verhuurvergunning de inbeheername. Er kan in deze situatie tot inbeheername worden overgegaan indien: een verhuurvergunning wordt geweigerd, terwijl de betreffende woon- of verblijfsruimte in gebruik is door een huurder; een verhuurvergunning wordt ingetrokken, terwijl de betreffende woon- of verblijfsruimte in gebruik is door een huurder. In dit geval is het een verplichting voor het college van burgemeester en wethouder om het beheer over te nemen. Meer informatie