3. Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1, Toelichting.pdf

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

BESTEMMINGSPLAN

Datum: Fase: Planid:

vastgesteld NL.IMRO.1735.SDxBernhardstr1-VS10

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

Inhoudsopgave

Toelichting

2

3

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding Ligging van het plangebied De bij het plan behorende stukken Huidige planologisch regime Leeswijzer

4 4 4 4 5 6

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

Planbeschrijving De omgeving Bestaande situatie Toekomstige situatie

7 7 7 8

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Inventarisatie van relevant beleid Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

10 10 12 16 18

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14

Uitvoerbaarheidsaspecten Geluid Spoortrillingen Bodemkwaliteit Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bedrijven en milieuzonering Ecologie Bomen Effect Analyse Archeologie en Cultuurhistorie Niet-gesprongen explosieven Water Verkeer en parkeren Kabels en leidingen Besluit milieueffectenrapportage

23 23 24 26 29 30 31 33 35 36 37 38 41 42 43

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Juridische vormgeving Inleiding Toelichting op de regels

45 45 45

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

48 48 48

vastgesteld

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

Toelichting

vastgesteld

3

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding Met het vrijkomen van de sporthal de Reiger (De Reigerstraat 1) en schoollocatie de Toonladder (Bernhardstraat 1) in Delden zijn er mogelijkheden ontstaan om op deze locatie woningbouw te ontwikkelen. Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan ‘Delden Zuid 2015’. Binnen dit bestemmingsplan is woningbouw op deze locatie niet toegestaan. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken moet er voor het plangebied een partiële herziening van het bestemmingsplan worden vastgesteld.

1.2

Ligging van het plangebied Het plangebied is gelegen aan de Bernhardstraat 1 en De Reigerstraat 1 in Delden. Het plangebied staat kadastraal bekend als (kadastrale) gemeente Stad-Delden, sectie A, nummers 6091, 7429, 7430, 8585, 9026, 9027 en 9611 gedeeltelijk. Met een totale oppervlakte van circa 12.000 m². Afbeelding 1.1 geeft de ligging en globale begrenzing van het plangebied weer.

Afbeelding 1.1: ligging en globale begrenzing plangebied

1.3

De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan 'Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1' bestaat uit de volgende stukken: Verbeelding; Regels (met bijbehorende bijlagen); Toelichting (met bijbehorende bijlagen).

4

vastgesteld

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

Op de verbeelding zijn de bestemmingen binnen het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en daarin wordt aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening en dat wordt voldaan aan wet- en regelgeving.

1.4

Huidige planologisch regime Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan 'Delden Zuid 2015' vigerend, vastgesteld op 6 oktober 2015 door de gemeenteraad Hof van Twente. Afbeelding 1.2 geeft een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan weer.

Afbeelding 1.2: uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft het plangebied de volgende bestemmingen: 1. Enkelbestemmingen 'Maatschappelijk', 'Sport' en 'Horeca'; 2. Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'; 3. Diverse maatvoeringen en bouwvlakken. De voorgenomen ontwikkeling is op grond van het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan vanwege de strijdigheid met zowel de bouw- als gebruiksmogelijkheden. Gelet op bovengenoemde dient ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling een partiële herziening van het bestemmingsplan te worden opgesteld, waarin de voorgenomen woningbouw mogelijk wordt gemaakt.

vastgesteld

5

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

1.5

Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige en beoogde situatie in en rondom het plangebied. Hoofdstuk 3 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de relevante milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 gaat in op bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht.

6

vastgesteld

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

De omgeving Het plangebied is gelegen in het zuidelijke deel van Delden in de wijk Hooijerinkses. Het plangebied kent vier duidelijk grenzen, namelijk: de Bernhardstraat (westzijde), Cramerstraat (zuidzijde), Strampenstraat (oostzijde) en aan de noordzijde de spoorlijn Zutphen-Hengelo. In de omgeving staan hoofdzakelijk grondgebonden woningen van één tot twee lagen met een kap. In onderstaande afbeelding is het plangebied en de omgeving weergegeven.

Afbeelding 2.1: luchtfoto met aanduiding plangebied

2.2

Bestaande situatie Het plangebied bestaat uit twee delen. De gronden van het parkeerterrein, de sporthal de Reiger en café de Boemel aan De Reigerstraat 1 en de schoollocatie de Toonladder aan de Bernhardstraat 1 te Delden. In de onderstaande afbeelding is de bestaande situatie van het plangebied weergegeven.

vastgesteld

7

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

Afbeelding 2.2: Bestaande situatie plangebied De schoollocatie is niet meer in gebruik als school en de sporthal is tevens niet meer in gebruik als sporthal.

2.3

Toekomstige situatie Het voornemen is om binnen het plangebied woningbouw te ontwikkelen. De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd als onderdeel van de bestaande wijk en sluit qua situering en oriëntatie aan op de woningen in de omgeving. De rooilijn van de bebouwing in de omgeving is daarbij het uitgangspunt. Daarnaast worden de bestaande bomen zo veel mogelijk gehandhaafd en ingepast in het plan. De op de bouwlocatie aanwezige bomen zijn ingemeten en vergeleken met het stedenbouwkundig plan. Om zoveel mogelijk beeldbepalende en waardevolle bomen te behouden is het stedenbouwkundige plan op onderdelen aangepast. Desalniettemin zullen er ook bomen moeten worden gerooid, hiervoor zal er t.z.t. een kapvergunning worden aangevraagd. Gronden parkeerterrein, sporthal en café Langs het spoor worden een appartementengebouw en zogenaamde beneden/bovenwoningen (bebo-woningen) mogelijk gemaakt met in totaal maximaal 44 appartementen/wooneenheden. Het gaat hier om appartementen/wooneenheden voor één- en twee persoonshuishoudens in de sociale huursector. Het appartementengebouw bestaat uit maximaal 3 bouwlagen en ter hoogte van De Reigerstraat en Strampenstraat bestaat de mogelijkheid om enkele beneden- en boven woningen realiseren. Parkeren is mogelijk aan de achterzijde van het appartementengebouw, tussen het gebouw en het spoor. Eventuele galerijen worden ook aan deze zijde gerealiseerd.

Gronden schoollocatie de Toonladder Hier worden grondgebonden woningen mogelijk gemaakt in de vorm van vrijstaande twee-onder-één-kap en rij woningen. Voor de grondgebonden woningen wordt het parkeren hoofdzakelijk op eigen terrein opgelost, met een aanvulling in de openbare ruimte. De parkeervoorzieningen worden groen ingepast en voorzien van hagen rondom, het parkeren gebeurt zo veel mogelijk uit het zicht. Het programma bestaat uit 6 vrijstaande woningen, 4 twee-onder-één-kap woningen en

8

vastgesteld

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

8 rijwoningen. In navolgende afbeelding is het stedenbouwkundig plan weergegeven.

Afbeelding 2.3: stedenbouwkundig plan In paragraaf 4.12 wordt ingegaan op het aspect verkeer & parkeren en wordt onderbouwd dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd.

vastgesteld

9

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

Hoofdstuk 3

Inventarisatie van relevant beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

3.1.1.1

Algemeen Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld op grond van de geldende regelgeving. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op het moment dat die wet in gaat. Tot die tijd geldt de NOVI als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in gaat, zal de NOVI gelden als instrument, zoals in de nieuwe wet is bedoeld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland.

3.1.1.2

Opgaven Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie; 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden; 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

3.1.1.3

Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1. De Omgevingsagenda Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld. Oost-Nederland is een sociaaleconomisch krachtig, vitaal en aantrekkelijk gebied. Oost-Nederland is onderdeel van de dynamische, innovatieve, en door kennis gedreven internationale netwerken en draagt hieraan bij vanuit onderscheidende kwaliteiten en kracht, zoals de sterke clusters op het gebied van Agro-Food, Health, High Tech, Logistiek en Cleantech. Rijk en regio hebben de ambitie de economische kracht en vitaliteit van Oost-Nederland te behouden, versterken en verduurzamen. Dit kan door de gestage economische en demografische groei in de stedelijke regio’s, en de kracht en specifieke kwaliteiten van Oost-Nederland, te benutten. En door grote transities te realiseren op het gebied van energie, klimaatbestendigheid, verduurzaming landelijk gebied en circulaire economie.

De volgende acht omgevingsopgaven vormen de komende jaren de basis voor de Rijk-regio samenwerking: Netwerkkracht stedelijke regio's en robuuste vervoerscorridors; Innovatieve groene Metropoolregio Arnhem, Nijmegen en Foodvalley; Klimaatbestendige groeiregio Zwolle; Internationale en bereikbare technologische topregio Twente; Cleantech Regio: industrie, mensen en leefomgeving in balans; Duurzame (transport)corridor rivierenland; Dynamische IJsselvallei en Twentekanalen; Transitie landelijk gebied (en groene schatkamers).

10

vastgesteld

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

2. De NOVI-gebieden Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren. Delden is geen onderdeel van deze voorlopige aandachtsgebieden waardoor er geen vraagstukken met extra prioriteit van toepassing zijn. 3.1.1.4

Conclusie Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI.

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

3.1.2.1

Algemeen De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond.

3.1.2.2

Toetsing van het initiatief aan de ladder De Ladder geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Echter, uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie met name de overzichtsuitspraak van 28 juni 2017 met nummer ECLI:NL:RVS:2017:1724) blijkt dat niet álle woningbouwprojecten gezien moeten worden als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Zo stelt dat Afdeling dat een bouwplan van niet meer dan 11 woningen, die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie kunnen worden beschouwd, in beginsel niet beschouwd moet worden als een stedelijke ontwikkeling waarop de Ladder van toepassing is. Voor woningbouw geldt dat als een woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder.

Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. De gronden in het plangebied zijn voorzien van de bestemmingen 'Maatschappelijk', 'Sport' en 'Horeca'. Gelet op de ligging aangrenzend aan de woonbebouwing en de huidige bestemmingen kan geconcludeerd worden dat het plangebied behoort tot het bestaand stedelijk gebied. Daarnaast is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, omdat er meer dan 11 woningen mogelijk worden gemaakt, welke in het huidige bestemmingsplan niet mogelijk zijn. Behoefte De voorgenomen ontwikkeling met grondgebonden woningen in de koopsector en appartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens in de sociale huursector sluit aan op de regionale en lokale behoefte. Uit de Regionale Woonagenda Twente 2021-2025 blijkt dat het aantal kleinere huishoudens de komende jaren nog verder toeneemt. Naast voldoende passende woningen is betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningvoorraad een belangrijk uitgangspunt. Eén van de aandachtspunten voor de gemeente Hof van Twente is het

vastgesteld

11

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

invullen van de lokale behoefte, behoud jongeren/terugkeerders. Uit de Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025 blijkt dat er in de koopsector momenteel door gebrek aan aanbod nauwelijks keuze is en in de sociale huursector is de komende jaren vooral behoefte aan meer appartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens. Door de mix van appartementen in de sociale huursector en grondgebonden woningen in de koopsector ontstaat er een woonbuurt voor een breed publiek: gezinnen en kleine huishoudens.

3.2

Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel, welke is verankerd in de Omgevingsverordening. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel de nieuwe Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken Kleur' en bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld. Op 1 mei 2017 zijn de nieuwe Omgevingsvisie en Omgevingsverordening in werking getreden. Nadien hebben er nog meerdere actualisaties plaatsgevonden, waarbij de laatste in december 2021.

3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie is een integrale provinciale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn: door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu's; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan; zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid. Om de provinciale ambities waar te kunnen maken, bevat de Omgevingsvisie een Uitvoeringsmodel. In paragraaf 3.2.3 komt het Uitvoeringsmodel aan de orde.

3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd. In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden. Voor de behandeling van de voorgenomen ontwikkeling aan het provinciaal beleid vindt er in paragraaf 3.2.4 een toetsing aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie en aan de regels gesteld in de Omgevingsverordening plaats.

12

vastgesteld

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities, wordt gebruik gemaakt van het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. In de navolgende afbeelding is het uitvoeringsmodel en de niveaus daarin weergegeven.

Afbeelding 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 3.2.3.1

Generieke beleidskeuzes - of Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van behoefte aan een bepaalde voorziening. Daarnaast zijn er in de Omgevingsvisie gebiedsgerichte beleidskeuzes opgenomen met het oog op het beschermen van waardevolle gebieden en aandachtsgebieden.

3.2.3.2

Ontwikkelingsperspectieven - waar In de Omgevingsvisie worden zes ontwikkelingsperspectieven onderscheiden, drie voor de Groene Omgeving en drie voor de Stedelijke omgeving. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

vastgesteld

13

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

3.2.3.3

Gebiedskenmerken - hoe Nieuwe ruimtelijke opgaven dienen verbonden te worden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaan we de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor de gebiedskenmerken welke zijn onderverdeeld in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen.

3.2.4 Toetsing van het initiatief aan Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel 3.2.4.1

Generieke beleidskeuzes - of Ten aanzien van de generieke en gebiedsgerichte beleidskeuzes zijn artikel 2.1.3, 2.1.5 en 2.2.2 van belang. Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

Met voorgenomen ontwikkeling vindt er een herstructurering plaats binnen bestaand stedelijk gebied en zorgt de ontwikkeling niet voor een extra ruimtebeslag op de Groene Omgeving. Gesteld wordt dat de voorgenomen ontwikkeling passend is binnen artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening. Artikel 2.1.5: Ruimtelijke kwaliteit Nieuwe ontwikkelingen in bestemmingsplannen kunnen mogelijk worden gemaakt indien deze de ruimtelijke kwaliteit versterken conform de geldende gebiedskenmerken en wordt gemotiveerd dat de ontwikkeling past binnen het geldende ontwikkelingsperspectief. De mogelijkheid bestaat om van het ontwikkelingsperspectief af te wijken indien er sprake is van een sociaal-economische en/of maatschappelijk belang en voldoende verzekerd is dat er sprake is van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. In de navolgende twee subparagrafen wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken. Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. De behoefte aan nieuwe woningen wordt in ieder geval geacht te zijn

14

vastgesteld

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Met de voorgenomen ontwikkeling is aansluiting gezocht op de regionale en lokale behoefte. De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op de behoefte genoemd in de Regionale Woonagenda Twente 2021-2025 en Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de uitgangspunten van artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. 3.2.4.2

Ontwikkelingsperspectieven - waar Bij het voorliggende initiatief zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de Stedelijke Omgeving van belang. Met "Stedelijke Omgeving” wordt bedoeld: stedelijke netwerken, steden, dorpen en hoofdinfrastructuur. In de stedelijke omgeving wordt door de provincie onderscheidt gemaakt in de volgende drie ontwikkelingsperspectieven: stedelijke netwerken als motor steden en dorpen als veelzijdige leefmilieus hoofdinfrastructuur: vlot en veilig Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'Steden en dorpen als veelzijdige leefmilieus', waarna het plangebied binnen dit ontwikkelingsperspectief gelegen is binnen de 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren).

Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' is ruimte voor herstructurering en transformatie. De school en sporthal binnen het plangebied zijn niet meer in gebruik. Er wordt aansluiting gezocht bij de omliggende woonwijk door deze gebouwen te slopen en hier woningbouw te realiseren. De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd als onderdeel van de bestaande wijk en sluit qua situering en oriëntatie aan op de woningen in de omgeving. Daarnaast worden de bestaande bomen zo veel mogelijk gehandhaafd en ingepast in het plan.

3.2.4.3

Gebiedskenmerken - hoe Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Natuurlijke laag Het plangebied is gelegen op binnen de natuurlijke laag 'Dekzandvlakte en Ruggen'. Echter is deze natuurlijke laag ter plaatse van het plangebied niet meer waarneembaar door het huidige gebruik van het perceel. Agrarische laag Het plangebied is gelegen binnen de agrarische laag 'Oude hoevenlandschap'. Deze laag blijft buiten beschouwing, omdat het plangebied gelegen is in stedelijk gebied en

vastgesteld

15

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

geen agrarische eigenschappen heeft. Stedelijke laag Het plangebied is gelegen in een gebied wat zich kenmerkt als 'Woonwijken 1955 - nu'. Als ontwikkelingen plaats vinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Herstructurering naoorlogse wijken is een belangrijke opgave voor vitale steden. De wijken van na de oorlog behouden hierbij hun eigen karakter. Ook al neemt bij herstructurering het bebouwd oppervlak in de wijken door meer grondgebonden woningen toe, er blijft collectieve ruimte tussen de bouwblokken. Markante gebouwen zoals leegkomende kerken en winkelstrips worden waar mogelijk behouden door ze een nieuwe functie te geven. In de wijken van de jaren ’70 en ’80 (woonerven) vereisen de kwaliteit van de buitenruimte en de parkeeroplossingen bijzondere aandacht. In de omgeving staan hoofdzakelijk grondgebonden woningen van één tot twee lagen met een kap. De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd als onderdeel van de bestaande wijk en sluit qua situering en oriëntatie aan op de woningen in de omgeving. De rooilijn van de bebouwing in de omgeving is daarbij het uitgangspunt. De bestaande bomen worden zo veel mogelijk gehandhaafd en ingepast in het plan.

De parkeervoorzieningen worden groen ingepast en het parkeren gebeurt zo veel mogelijk uit het zicht. Bij de grondgebonden woningen blijft er ruimte tussen de bouwblokken. Laag van beleving De 'Laag van beleving' heeft binnen het plangebied geen specifieke kenmerken en blijft daarom verder buiten beschouwing.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Regionale Woonagenda Twente 2021-2025 Op 25 maart 2021 is de Regionale Woonagenda Twente ondertekend. In deze woonagenda worden de prioriteiten welke er de komende jaren zijn op de Twentse woningmarkt geschetst. De woonopgave voor de provincie Overijssel is het toevoegen van 60.000 woningen tot 2030. Een toekomstbestendige woningmarkt betekent in Twente: 1. een inclusieve woningmarkt: wonen voor iedereen 2. een toekomstbestendige leefomgeving: sterke steden en vitale kernen en buitengebied 3. een duurzaam en circulair woningbestand Om de provinciale woonopgave mogelijk te maken is er actie nodig op regionaal vlak: 1. Versnelling 2. Inspelen en voorsorteren op veranderende woningvraag 3. Verstedelijking en stedelijke vernieuwing 4. Sterke dorpen en platteland in het regionale netwerk 5. Verduurzaming/ kwaliteitsimpuls bestaande voorraad 6. Toegankelijkheid en doorstroming 7. Toevoegen van 60.000 woningen tot 2030 (in de provincie Overijssel) Hieronder wordt een aantal belangrijke punten uitgelicht welke genoemd staan onder de zeven acties welke op regionaal vlak benodigd zijn. Lokale programmering Er wordt onderscheid gemaakt in lokale en regionale programmering. De lokale programmering dient aan te sluiten bij lokale prognoses en woonwensen, onderbouwd

16

vastgesteld

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

in het gemeentelijke woonbeleid en bijbehorende woningbouwprogramma. De focus ligt op inbreiding (maar met ruimte voor aanvullende uitbreiding), transformatie/herstructurering en betaalbaarheid/jongeren/senioren/talenten/bijzondere doelgroepen. Transformatie, inbreiding en herstructurering binnen vijf jaar De komende jaren staan productie, transformatie/herstructurering, kwaliteit, complementariteit centraal. Doormiddel van prestatie- en investeringsafspraken en afwegingskaders kan hier sturing aan gegeven worden. De insteek is dat maximaal ruimte wordt geboden aan het realiseren van inbreidingsplannen die op korte termijn spelen. Dit wil zeggen dat bij inbreidingsplannen met start realisatie binnen vijf jaar geen kwantitatieve kaders gelden. Op kwalitatief gebied dient wel getoetst te worden of het plan en programma aansluiten op de kwalitatieve behoefte, onderbouwd vanuit verschillende kwalitatieve indicatoren en lokaal/regionaal behoefteonderzoek. Deze voorwaarde is van toepassing voor plannen die nog niet in ontwikkeling zijn. Toegankelijkheid en doorstroming Ook grote delen van Twente hebben te maken met vergrijzing, ontgroening en huishoudensverdunning. Het aandeel kleinere huishoudens neemt de komende jaren nog verder toe.

Dit vraagt om een flinke aanpassing van de bestaande woningvoorraad, voornamelijk gericht op het (levensloop)geschikt maken van de woningen voor kleinere huishoudens. Naast voldoende en passende woningen is ‘betaalbaarheid en toegankelijkheid’ van de woningvoorraad in alle gemeenten daarom een belangrijk uitgangspunt van deze regionale woonagenda. Met name starters, jonge huishoudens en mensen met de laagste inkomens hebben in toenemende mate moeite om een woning te vinden. Dat betekent een opgave om voldoende sociale huurwoningen in iedere gemeente te realiseren en te behouden conform tenminste de lokale behoefte, voldoende goedkope koop in iedere gemeenten en voornamelijk in de steden (maar ook in mindere mate in de dorpen) ook een middenhuurprogramma toevoegen. Toevoegen van 20.000 - 22.000 extra woningen (in regio Twente) Op basis van de prognoses van de huishoudensgroei tussen 2020 en 2030 en de benodigde ruimere programmering is een behoefte van ruim 15.000 woningen te verwachten tot 2030. Dit aantal wordt als de lokale behoefte gedefinieerd. Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/-opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen.

Deze extra woningbouwambitie/-opgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030. De aandachtspunten voor de gemeente Hof van Twente zijn het invullen van de lokale behoefte, behoud jongeren/terugkeerders en transformatie boerenerven. 3.3.1.1

Toetsing initiatief aan Regionale Woonagenda Twente 2021-2025 Uit de Regionale Woonagenda Twente blijkt dat het aantal kleinere huishoudens de komende jaren nog verder toeneemt. Naast voldoende passende woningen is betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningvoorraad een belangrijk uitgangspunt. Eén van de aandachtspunten voor de gemeente Hof van Twente is het invullen van de lokale behoefte, behoud jongeren/terugkeerders. Bij de voorgenomen ontwikkeling worden er onder andere appartementen gerealiseerd in de sociale huursector, hierbij wordt ingespeeld op de toenemende behoefte naar betaalbaar wonen voor kleinere huishoudens. Daarnaast worden er ook verschillende type grondgebonden woningen gerealiseerd, wat ervoor kan zorgen dat oud inwoners terugkeren.

vastgesteld

17

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

De lokale programmering dient aan te sluiten bij de lokale prognoses en woonwensen, onderbouwd in het gemeentelijke woonbeleid en bijbehorende woningbouwprogramma. Met de voorgenomen ontwikkeling vindt er een herstructurering plaats binnen bestaand bebouwd gebied. De voorgenomen ontwikkeling wordt binnen vijf jaar gerealiseerd, dit houdt in dat er geen kwantitatieve kaders gelden. Op kwalitatief gebied dient wel getoetst te worden of het plan en programma aansluiten op de kwalitatieve behoefte. In 3.4.2 wordt ingegaan op het woonbeleid van de gemeente Hof van Twente en de kwalitatieve lokale behoefte.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Toekomstvisie Hof van Twente "Zicht op 2030"

3.4.1.1

Algemeen De gemeente Hof van Twente heeft in juni 2010 de toekomstvisie 'Hof van Twente, zicht op 2030' vastgesteld. Het doel van deze toekomstvisie is het schetsen van de grote lijnen: wat kenmerkt de gemeente nu en straks. Globaal kan de gemeente Hof van Twente omschreven worden als een gemeente met meerdere kernen, die een eenheid in verscheidenheid vormt. De kernen zijn allen uniek en voor een groot deel zelfvoorzienend. Wonen, werken, voorzieningen, scholing, recreëren is vaak binnen de eigen of naburige kern mogelijk. Alle kernen en buurtschappen hebben hun eigen sterke en zwakke punten. In 2030 wordt het onderscheid tussen de verschillende delen gerespecteerd en krijgt het de ruimte. In die verscheidenheid schuilt de kracht van Hof van Twente. Vanzelfsprekend houden kernen uiteenlopende functies, maar door bewust accenten te leggen kan iedere kern werken aan een herkenbaar profiel van de eigen sterke punten en zich hiermee profileren. Voor Delden wordt gedacht aan het profiel van 'Historie'. Een landelijke trend is dat in de komende tientallen jaren de bevolking vergrijst en ontgroent. Om deze reden moeten er meerdere woningen gerealiseerd worden voor ouderen. Verder moeten er acties en maatregelen ondernomen worden om de gemeente weer aantrekkelijk te maken voor jongeren.

Verder zal de gemeente zich richten op het verhogen van de kwaliteit van de nieuwbouw en de bestaande woningvoorraad en het verhogen van het aandeel levensloopbestendige woningen. Herstructurering en nieuwbouw zal samengaan met investeringen in duurzaamheid van woningen. De toekomstvisie geeft een mogelijk toekomstperspectief voor de gemeente, met vernieuwende ideeën en kansrijke oplossingsrichtingen. In deze visie zijn 20 streefbeelden opgenomen. Voor voorgenomen ontwikkeling is vooral streefbeeld 14 van belang.

3.4.1.2 Streefbeeld 14: Kwaliteit woningenbestand is hoog en divers, aansluitend op de markt/behoefte van inwoners, maar toch betaalbaar gebleven De grotere kernen in Hof van Twente houden een belangrijke woonfunctie; de meeste mensen wonen daar. Ze hebben ook de functie om woonruimte te bieden aan mensen die uit het buitengebied komen. Belangrijker in omvang dan uitbreiding zijn de plannen voor inbreiding in kernen en voor vernieuwing/verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. In 2030 bestaat op het gebied van de volkshuisvesting de grootste opgave uit het vervangen van in de jaren vijftig en zestig van de twintigste eeuw gebouwde wijken/woningen. Dit gaat gepaard met een verduurzaming. Tegelijk komen als gevolg hiervan ruimtes in kernen vrij die niet direct weer voor woningbouw gebruikt worden. Dit biedt stedenbouwkundig nieuwe kansen. Hier is nadrukkelijk ingespeeld op de kansen van de demografische krimp. De kwaliteit gaat in alles boven de kwantiteit in 2030. Waar vanaf 2020 in de nieuwbouw

18

vastgesteld

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

energieneutrale woningen de standaard zijn, zijn in 2030 ook enkele energiepositieve wijken ontstaan. Daarbij is een verschuiving van type wooneenheden opgetreden. Wooncomplexen met een diversiteit van wooneenheden zijn in de grotere kernen ontstaan. Combinaties met zorgaanbod passen in die opzet. De traditionele twee-onder-één kap woningen zijn geleidelijk wat teruggelopen in aandeel. Daarnaast wordt in 2030 gewerkt aan het energieneutraal maken van relatief nieuwe wijken. 3.4.1.3

Toetsing van het initiatief aan Toekomstvisie Hof van Twente "Zicht op 2030" Met de voorgenomen ontwikkeling vindt er een inbreiding plaats in de kern Delden. De bestaande bebouwing wordt gesloopt en wordt vervangen door woningbouw welke passend is in de omgeving. Er ontstaat een mix van typologie woningen, van verschillende grondgebonden woningen en appartementen. Hierdoor draagt de ontwikkeling bij aan het aantrekkelijk houden van woningvoorraad in de kern Delden. De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op de toekomstvisie van de gemeente Hof van Twente.

3.4.2

Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025 In de gemeente Hof van Twente is het goed wonen, werken, recreëren en vertoeven. Een groene, landelijke gemeente met levendige kernen. De ambitie is: voor iedere inwoner een passende woning. Dit betekent niet alleen dat de huidige woningvoorraad optimaal benut moet worden, maar ook dat er gericht woningen bijgebouwd moeten worden. De woonvisie 2021-2025 behandelt de belangrijkste ambities, speerpunten en acties van de gemeente om dit doel te bereiken. De belangrijkste ambities zijn: 1. Versnelling van de woningbouwproductie. 2. Meer betaalbare woningen realiseren. 3. Passende huisvesting realiseren voor jongeren en de ouder wordende bevolking en zorgen voor meer doorstroming op de woningmarkt. 4. Energieneutraal in 2035 en de bestaande woningvoorraad verder verduurzamen. 5. Leefbaarheid en vitaliteit waarborgen in de kernen en het buitengebied. 6. Bouwen aan een inclusieve samenleving: huisvesten van mensen met een zorgvraag en zorgen voor een evenwichtige huisvesting van huishoudens binnen de gemeente en instromers van buiten. Versnellen van de woningbouw In de koopsector is er momenteel door gebrek aan aanbod nauwelijks keuze. Hof van Twente heeft vanouds een grote voorraad grondgebonden koopwoningen. Door grote vraag van binnen en buiten onze gemeente is de beschikbaarheid gering en stijgen de gemiddelde koopprijzen fors.

In de sociale huursector is er sprake van meer ontspanning. Binnen dit segment is de komende jaren vooral behoefte aan meer levensloopbestendige woningen en appartementen voor 1- en 2 persoonshuishoudens. De vrije huursector is nog erg klein in de gemeente Hof van Twente. Een deel van de behoefte aan geschikte oudere woningen zit in de vrije huursector. Tot en met 2030 is er in de gemeente een woningbehoefte van ongeveer 675 tot 730 woningen. Deze aantallen zijn niet in beton gegoten en vormen een leidraad voor de woningbouwplannen. De woningbehoefte in Hof van Twente is gebaseerd op de huishoudensprognose Primos2020 en houdt daarnaast rekening met een aanvullende woningvraag. Om daadwerkelijk versnelling van de woningbouw te realiseren zet de gemeente een aantal stappen: 130% van de woningbehoefte programmeren. Zo wordt voorkomen dat door planuitval vertraging ontstaat in de woningbouw. Dit betekent dat de gemeente over minimaal 850 woningen in harde plannen wil beschikken.

vastgesteld

19

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

Voor de huidige harde plannen worden de mogelijkheden voor versnelling van de uitvoering bekeken. Van zachte plannen wordt beoordeeld wat de mogelijkheden zijn om deze versneld hard te maken. De processen en beleidsdoelstellingen voor woningbouwprojecten worden doorgelicht en stroomlijnen deze waar nodig. Dit zorgt voor optimale doorlooptijden. Het aanwijzen van een kwartiermaker die woningbouwversnelling gaat aanjagen. Gebruik maken van de mogelijkheden die het ministerie van BZK en de provincie Overijssel bieden voor financiële ondersteuning voor de inzet van extra capaciteit. Momenteel bestaan de kernen en het buitengebied van Hof van Twente voornamelijk uit landelijke en dorpse woonmilieus. Deze dienen vitaal en sterk gehouden te worden, maar men wil ook nieuwe kwaliteiten toevoegen zoals bijvoorbeeld met Op Stoom in Goor. Dit is in lijn met de regionale ambities om meer verstedelijking en stedelijke vernieuwing in Twente te realiseren. Per locatie bepalen we welk woonmilieu het meest passend is. Ruimtelijk wordt eerst ingezet op transformatie, inbreiding en verdichting en als laatste op uitbreiding. Zo behoudt de gemeente niet alleen het waardevolle groen, maar zorgen ze ook voor verdichting. De juiste woningen op de juiste plek In lijn met de Regionale Woonagenda sorteert de gemeente voor op de veranderende woningvraag.

Dit betekent meer ruimte bieden voor de behoeften van jongeren, starters en ouderen. Binnen het woningbouwprogramma wordt 60 tot 70% ruimte gereserveerd voor grondgebonden woningen. Dit type woning is aantrekkelijk voor een breed publiek: gezinnen, stellen maar ook ouderen kunnen met grondgebonden woonvormen bediend worden (patiowoningen, bungalows). Het streven is om circa 20 tot 30% appartementen te realiseren, waarmee de gemeente Hof van Twente inspeelt op de toename van kleine huishoudens, waaronder jongeren, empty nesters en ouderen. Hierbij wordt 10% gereserveerd voor flexibele (tijdelijke) woningen, voornamelijk in het sociale huursegment. Woningcorporaties in Hof van Twente verwachten dat de vraag naar sociale huur de komende jaren ongeveer gelijk blijft. De vraag is of dit als gevolg van Corona zo blijft. Daarom blijft de gemeente dit in overleg met de woningcorporaties nauwlettend volgen. Er is in ieder geval extra aandacht nodig voor de veranderende huishoudenssamenstelling, 1-en 2 persoonshuishoudens, en de aansluiting van de bestaande sociale huurwoningen hierop. Samen met woningcorporaties Viverion en Wonen Delden wordt op een evenwichtige verdeling van de woningvoorraad over de huurklassen gestuurd. De gemeente steeft de doelstellingen van de Regionale Woonagenda Twente na, waarin kwaliteit en betaalbaarheid centraal staan.

De gemeente wil op de volgende manieren meer betaalbare woningen realiseren: het overwegen van een gerichte inzet van de bestemmingen ‘sociale koop’ en geliberaliseerde huurwoning voor middenhuur’ in het bestemmingsplan door middel van het inzetten van een doelgroep verordening. Sturen op het woningbouwprogramma van marktpartijen, daar waar de gemeente grondeigenaar is, via anterieure overeenkomsten. Sturing op woningbouwprogramma’s van woningcorporaties door het maken van prestatieafspraken. Bij projecten waar de gemeente grondeigenaar is zorgen voor voldoende betaalbare woningen. Verkennen van mogelijkheden voor betaalbaar wonen door transformatie van leegstaand vastgoed, flexibele woningen en ruimte voor nieuwe woonvormen. Het aantal 75-plussers in de gemeente gaat fors toenemen. Een groot deel van doelgroep zal, gezien de inkomenspositie, niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, waardoor de behoefte aan woningen in de vrije sector huur en koop toeneemt. Zodoende zet de gemeente in op het realiseren van meer

20

vastgesteld

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

levensloopbestendige appartementen, patiowoningen en meergeneratiewoningen. Ook nodigen ze initiatiefnemers uit om met innovatieve, kleinschalige woonconcepten te komen (o.a. voor meerdere generaties). 3.4.2.1

Toetsing van het initiatief aan Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025 Ruimtelijk wordt er vanuit de gemeente eerst ingezet op transformatie, inbreiding en verdichting en als laatste op uitbreiding. Bij de voorgenomen ontwikkeling is er sprake van inbreiding, de bestaande onbenutte functie maakt plaats voor woningbouw waar vraag naar is. De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit appartementen voor één- en twee- persoonshuishoudens in de sociale huursector en uit grondgebonden koopwoningen. Met deze ontwikkeling wordt er ingespeeld op de behoefte in de gemeente Hof van Twente. In de koopsector is er momenteel door gebrek aan aanbod nauwelijks keuze en in de sociale huursector is de komende jaren vooral behoefte aan meer appartementen voor 1- en 2 persoonshuishoudens. Door de mix van appartementen in de sociale huursector en grondgebonden woningen in de koopsector ontstaat er een woonbuurt voor een breed publiek: gezinnen en kleine huishoudens. De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op de Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025.

3.4.3

Welstandsnota

3.4.3.1

Algemeen De gemeenteraad van Hof van Twente heeft voor de hele gemeente een welstandsnota vastgesteld met criteria voor de welstandstoets. Daarbij is zowel het buitengebied als de kernen ingedeeld in verschillende gebieden aan de hand van karakteristieken van de bestaande bebouwing. Per gebied zijn criteria opgesteld die door de welstandscommissie worden gebruikt bij het beoordelen van aanvragen om vergunning. Daarbij wordt onder andere gelet op de plaats, de hoofdvorm en de detaillering. Er zijn geen welstandsvrije gebieden. Naast de gebiedscriteria zijn objectgerichte criteria opgesteld die niet voor een gebied, maar voor een bouwwerk gelden. Het gaat dan om regels voor bijvoorbeeld monumenten, landgoederen en serrestallen. Onderhavig plangebied is gelegen in het welstandsgebied 'buurten'.

3.4.3.2

Buurten Kenmerken De bebouwing in de kernen bestaat voor het grootste deel uit woonbuurtjes met laagbouw. De woningen liggen veelal verscholen achter en tussen de linten. In de straten valt te zien dat de dorpen stukje bij beetje zijn gegroeid. Grofweg zijn vier stijlperiodes te onderscheiden: de vooroorlogse bouw, de jaren '50 en '60, de jaren '70 en '80, recente bouw. Beleid Door de verschillen per tijdsperiode ontstaat in de kernen een ruim aanbod aan huurwoningen en koopwoningen. Inzet van het beleid is om de rustige uitstraling die de verschillende woonbuurtjes hebben te koesteren. Criteria De Welstandsnota bevat diverse criteria met betrekking tot plaatsing, hoofdvorm, gevel, aan-, uit- en bijgebouwen en dakkapellen, detaillering en erfafscheidingen. Voor dit deelgebied ligt de nadruk in de criteria bij de omgang met de gevel en het dak. Hierin wordt aansluiting gezocht bij de andere panden in de straat. Incidenteel afwijkende panden vormen de uitzondering op de regel.

vastgesteld

21

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

3.4.3.3

Toetsing van het initiatief aan Welstandsnota Voor de voorgenomen ontwikkeling is een stedenbouwkundige verkenning uitgevoerd. Deze is besproken met de stadsbouwmeester, waarna de verkenning is aangepast en afgerond. Zie voor de stedenbouwkundige verkenning bijlage 1. Hier is ingegaan op de beeldkwaliteitseisen. De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd als onderdeel van de bestaande wijk. De nieuwe woningen en appartementengebouw(en) sluiten qua situering en oriëntatie aan op de woningen in de omgeving.

22

vastgesteld

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

Hoofdstuk 4

Uitvoerbaarheidsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van de verrichte onderzoeken naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2) en dient er inzicht gegeven te zijn over de uitvoerbaarheid van het plan. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan, onderbouwd op basis van diverse onderzoeken. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, spoortrillingen, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, externe veiligheid, kabels en leidingen, bedrijven en milieuzonering, ecologie, archeologie en cultuurhistorie, water, verkeer en parkeren, en het Besluit milieueffectrapportage.

4.1

Geluid

4.1.1

Algemeen De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt.

4.1.2

Situatie plangebied De beoogde woningbouw wordt op basis van Wgh aangemerkt als geluidsgevoelig object. Hierna wordt achtereenvolgens ingegaan op de aspecten industrie-, railverkeersen wegverkeerslawaai als bedoeld in de Wgh.

4.1.2.1

Industrielawaai In de omgeving van het plangebied is geen gezoneerd bedrijventerrein, zoals bedoeld in de Wgh, aanwezig. Van industrielawaai in de zin van de Wgh is geen sprake.

4.1.2.2

Railverkeerslawaai Het plangebied is gelegen binnen de wettelijke geluidzone van de spoorlijn Zutphen-Hengelo. Voor spoorwegen die zijn aangegeven op de geluidplafondkaart is de geluidzone afhankelijk van de hoogte van het geluidproductieplafond op het betrokken referentiepunt. In het Besluit geluidhinder (Bg) zijn de zonebreedten opgenomen (art. 1.4a Bg). De geluidzone langs het spoor ter hoogte van het plangebied is 100 meter. Voor railverkeerslawaai is de voorkeursgrenswaarde 55 dB en de maximale ontheffingswaarde 68 dB.

4.1.2.3

Wegverkeerslawaai Wanneer een nieuw geprojecteerde geluidsgevoelige functie binnen de geluidszonering van een weg valt, dient getoetst te worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde (48 dB) en de uiterste grenswaarde. Deze grenswaarde voor wegen in stedelijk gebied is 63 dB. Wegen die geen zone (artikel 74, lid 2 Wgh) hebben, en waarop de Wet geluidhinder dus niet van toepassing is, zijn: Wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied; Wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Het plangebied bevindt zich in de nabijheid van een aantal niet-zoneplichte 30 km/uur-wegen (Bernhardstraat, Reigerstraat, Cramerstraat en Strampenstraat). De

vastgesteld

23

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

geluidbelastingen vanwege deze wegen hoeven formeel niet te worden getoetst aan de Wet geluidhinder, maar zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel beoordeeld. 4.1.3

Onderzoeksresultaten akoestisch onderzoek Het uitgevoerde akoestische onderzoek naar de spoorweg en niet-zonneplichtige wegen is als bijlage 2 bijgevoegd. Uit dit onderzoek is het volgende gebleken: Spoorweg De geluidbelasting bedraagt ten hoogste 59 dB op de 44 woningen van de appartementsgebouwen. Hiermee wordt de voorkeurswaarde van 55 dB overschreden, maar is niet hoger dan de maximale ontheffingswaarde van 68 dB. Het treffen van geluidbeperkende maatregelen stuit op overwegende bezwaren van onder andere financiële aard of zijn niet mogelijk. Het voorstel is om voor 44 appartementen een hogere waarde vast te stellen vanwege de spoorweg van ten hoogste 59 dB. Conform het geluidbeleid van de gemeente wordt voldaan aan de voorwaarde dat de woningen “ter plaatse gesitueerd worden ter vervanging van bestaande bebouwing”. Bij de concrete uitwerkingen en indeling van de appartementsgebouwen dient, conform de beleidsregels, te worden gestreefd naar ten minste één geluidluwe gevel. Niet-zoneplichtige wegen De geluidbelastingen vanwege de Bernhardstraat, Reigerstraat en Cramerstraat is op een aantal woningen, na aftrek artikel 110g Wgh, hoger dan de voorkeurswaarde van 48 dB die in de Wet geluidhinder wordt gehanteerd, maar blijft binnen de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Voor deze wegen kunnen conform de Wet geluidhinder geen hogere waarden worden vastgesteld.

Het treffen van geluidbeperkende maatregelen stuit op overwegende bezwaren van onder andere verkeerskundige aard of is niet mogelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het advies om voor het borgen van aanvaardbaar woon- en leefklimaat aan te sluiten op de binnenwaarde van 33 dB zoals opgenomen in het Bouwbesluit vanwege de gecumuleerde geluidbelasting van deze wegen.

4.1.4

Conclusie Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Er wordt voldaan aan wet- en regelgeving en er is sprake van een goede ruimtelijke ordening. Wel dient er voor 44 appartementen een hogere waarde vastgesteld te worden van ten hoogste 59 dB. Bij de concrete uitwerkingen en indeling van de appartementsgebouwen dient, conform de beleidsregels, te worden gestreefd naar ten minste één geluidluwe gevel.

4.2

Spoortrillingen

4.2.1

Algemeen Aan de noordzijde grenst het plangebied aan de spoorlijn Zutphen - Hengelo. Gezien de beperkte afstand tot het spoor kan trillingshinder als gevolg van treinverkeer niet op voorhand worden uitgesloten.

24

vastgesteld

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

4.2.2

Situatie plangebied Er heeft een spoortrillinsonderzoek plaatsgevonden om vast te stellen of er sprake zal zijn van trillingshinder in de geplande bebouwing, en zo ja, met welke maatregelen deze hinder is te voorkomen. Voor het volledige onderzoeksrapport wordt verwezen naar Bijlage 3 van deze toelichting. De belangrijkste conclusies van dit onderzoek zijn: Overschrijdingen van de streefwaarden voor trillingshinder voor nieuwe situaties in de eerstelijnsbebouwing zijn niet uit te sluiten (zie afbeelding 4.1). Het gaat om een beperkt aantal overschrijdingen (maximaal 4 keer peer week, dus minder dan 1 keer per dag), afhankelijk van de verdere constructieve uitwerking van de plannen. De overschrijdingen zijn vooral het gevolg van goederentreinen met een afwijkende trillingssterkte. Verder zijn de trillingen rond de overweg wat hoger.

Afbeelding 4.1 beoordeling van de trillingen Omdat de trillingen niet voldoen aan het beoordelingskader, is een onderzoek naar maatregelen uitgevoerd. De belangrijkste conclusies daarvan zijn: 1. Maatregelen aan het spoor of de treinen vallen buiten de planologische grenzen van het onderzoeksgebied, hebben vaak onvoldoende effect en brengen zeer hoge kosten met zicht mee. Deze maatregelen, zoals het aanbrengen van een betonplaat onder het spoor of rubberen matjes onder de dwarsliggers (under sleeper pads), zijn daarom niet doelmatig. 2. Maatregelen in de bodem zijn al snel onvoldoende effectief en zeer kostbaar. De enige voldoende effectieve maatregel in de bodem (met rubber bekleed betonnen trillingsscherm van 10 meter diep op de noordelijke perceelgrens) kost meer dan € 80.000 per woning met een overschrijding. Maatregelen in de bodem zijn, gezien de hoge kosten en het incidentele aantal overschrijdingen, daarom ook niet doelmatig. 3. Met constructieve optimalisaties van het ontwerp zijn de trillingen wel te reduceren. Denk dan aan het verzwaren van de constructie (fundering, vloeren) en het

vastgesteld

25

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

vermijden van open, lichte of slappe constructies (zoals houtskelet- of open staalbouw). Een echt effectieve maatregel is het afveren van de woningen (toepassen van trillingsisolatie tussen de fundering), maar de kosten van deze maatregel bedragen tussen de € 10.000 en € 25.000 per woning. Samengevat geldt dat de trillingen niet voldoen aan het beoordelingskader, de SBR B-richtlijn. Met relatief eenvoudige constructieve optimalisaties (geen lichte constructies toepassen, wat dikkere breedplaatvloeren bij de appartementen) is voor vrijwel alle woningen te voldoen aan het beoordelingskader, met uitzondering van de appartementen dicht bij de spoorwegovergang. Om de trillingen ook daar te laten voldoen aan het beoordelingskader is een zwaardere fundering nodig, het afschermen van het gebouw door een trillingsscherm in de bodem of het afveren van de fundering. Met deze maatregelen zijn de trillingen in alle gebouwen te reduceren tot onder de streefwaarden uit de SBR B-richtlijn. Of deze constructieve optimalisaties of maatregelen doelmatig zijn, hangt af van de verdere uitwerking van de plannen. In ieder geval bevat het uitgevoerde onderzoek de handvatten waarmee een constructeur of architect de plannen verder kan uitwerken, en waarmee de initiatiefnemer maatregelen of optimalisaties kan afwegen op doelmatigheid. 4.2.3

Conclusie Ook wanneer uiteindelijk geen maatregelen zouden worden getroffen, is op basis van een motivatie met verwijzing naar meer trillingsgevoelige bebouwing op dezelfde afstand van het spoor rond het plangebied, hoge kosten van maatregelen en het beperkte aantal overschrijdingen, te motiveren dat er geen onacceptabel woon- en leefklimaat ontstaat in de geplande woningen.

4.3

Bodemkwaliteit

4.3.1

Algemeen Bij de verkenning van mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te beoordelen of de grond geschikt is voor de beoogde functie. Er mogen namelijk geen nieuwe gevoelige functies op een zodanig verontreinigd terrein worden gerealiseerd, dat schade is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Bovendien dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden indien gebouwen worden gerealiseerd voor menselijk verblijf. De ambitie van de gemeente is om bodemverontreiniging te voorkomen en de goede kwaliteit van de bodem te behouden. De gemeente wil bodemaspecten tijdig meenemen in de planvorming. Bij het beoordelen van bestemmingsplannen wordt beoordeeld of de kwaliteit van de bodem voldoende geschikt is voor het nieuwe beoogde gebruik.

4.3.2

Situatie plangebied Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling zijn twee bodemonderzoeken uitgevoerd, één voor het noordelijke gedeelte (sporthal) en één voor het zuidelijke gedeelte (school). De doelstelling van het verkennend bodemonderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit en verifiëren of deze vanuit milieuhygiënisch oogpunt een belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling. Schoollocatie Toonladder Het verkennend bodemonderzoek en verificatieonderzoek voor de schoollocatie is als bijlage 4 opgenomen. Het doel van het verificatieonderzoek is het inzichtelijk maken van de huidige situatie

26

vastgesteld

Delden-Zuid 2015, herziening Bernhardstraat 1

met betrekking tot de aanwezige verontreiniging met minerale olie en vluchtige aromaten in de grond en het grondwater. Uit het onderzoek is het volgende gebleken: Zintuigelijk Zintuiglijk zijn tijdens het onderzoek in en nabij de verontreinigingscontour, sterke tot zwakke olie-waterreacties alsmede oliegeuren waargenomen in de bodem. Er zijn zintuiglijk op het maaiveld of in de opgeboorde grond geen asbestverdachte bijmengingen aangetroffen. Ter plaatse van het overige deel van de locatie zijn slechts ter plaatse van één boring resten baksteen in de ondergrond aangetroffen. Verificatieonderzoek Door middel van het uitgevoerde onderzoek is de huidige situatie van de verontreiniging in de grond en het grondwater vastgelegd. De verontreiniging met minerale olie, lijkt zich in westelijke richting niet verder te hebben verspreid. Met name in oostelijke richting is de omvang de omvang van de verontreiniging niet in beeld in verband met de aanwezigheid van bebouwing. Ook in noordelijke en verticale richting lijkt de omvang van de verontreiniging groter dan op basis van voorgaande onderzoeken werd verwacht. Verkennend bodem- en asbestonderzoek Ter plaatse van het overige terrein zijn in de grond en het grondwater maximaal licht verhoogde gehalten/ concentraties aangetoond. Tevens zijn geen verhoogde gehalten aan asbest in de bodem aangetoond.

Aanbevelingen Geadviseerd wordt om na sloop van de huidige panden een aantal verificatieboringen uit te voeren en peilbuizen te plaatsen om totale omvang van de verontreiniging beter in beeld te brengen. Met name in oostelijke (huidige bebouwing) en verticale richting is de omvang niet in beeld. Sporthal Het verkennend bodemonderzoek en nader bodemonderzoek ter hoogte van de sporthal is als bijlage 5 opgenomen. Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek blijkt het volgende: Zintuigelijk In de boven- en ondergrond van de onderzoekslocatie zijn plaatselijk bijmengingen met puin, metselwerk en baksteen aangetroffen. Daarnaast zijn enkele boringen gestaakt op beton of massieve lagen. Bij boorpunten 102 en 104 zijn in de ondergrond bijmengingen met kooldeeltjes aangetroffen. Er zijn op het maaiveld of in de bodem geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Verkennend bodem- en asbestonderzoek Uit de analyseresultaten blijkt dat in de grond een sterk verhoogd gehalte met som-PAK is aangetoond in de bodemlaag van 0,4 tot maximaal 1,6 m-mv. Tevens zijn matig verhoogde gehalten aan som-PAK aangetoond. Beide boringen bevatten kolengruis, om die reden wordt aangenomen dat de verontreiniging met PAK te herleiden is aan de zintuigelijke bijmengingen met kolengruis.