10. Markelo, herziening Burgemeester Beaufortplein 6, 10 en 11_Bijlagen.pdf

Markelo, herziening Burgemeester Beaufortplein 6, 10 en 11

Bijlagen Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 2

Laddertoets

Bijlage 3

Quickscan natuurtoets

Bijlage 4

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 5

Akoestischonderzoek

Bijlage 6

Zienswijzennota

Bijlagen

vastgesteld

Bijlage 1

Parkeernormen gemeente Hof van Twente

Bijlage 2

Lijst met bedrijven

Bijlage 3

Staat van bedrijven

Bijlage 4

Lijst wonen en werken

1

KvK 71006893 M 06 53 50 1260

Project: Van: Datum: Onze referentie:

Willemskade 29, 8012AD Zwolle E info@blossomarchitecture.nl

Appartementengebouw Markelo Maartje van den Berg 11 februari 2021 WR 1811 Beeldkwaliteitsplan appartementen Markelo

Inleiding Voor de Countus locatie aan het Burgemeester de Beaufortplein te Markelo vindt een ontwikkeling plaats om nieuwbouw van appartementen te realiseren. Voor de ontwikkeling wordt rekening gehouden met de bestaande beeldkwaliteit aanwezig in het plangebied en wordt zorg gedragen voor de versterking van de kwaliteiten van deze locatie.

Samenvatting - Transformatie van utilitair naar wonen -> van zakelijk naar menselijk! - Aandacht voor kleinschalig karakter kenmerkend voor Markelo. - Beeldkwaliteit van de Beaufortplein versterken door maken van goede pleinwand. - Dakvorm (plat) sluit aan op de kwaliteit van aanwezige pleinwand aan oostzijde (het Stroaten). - Omliggende bebouwing verdraagt met gemak een extra laag. - Kleinschalig karakter Markelo borgen door maken van 2 aparte bouwblokken. Deze zorgen voor de gewenste verticalisering en voor extra openheid/verbinding van het Burgemeester de Beaufortplein noord met zuid. - Opknippen volume in twee verschillende blokken met eigen entrees - Grote aandacht voor de ruimtelijke overgang /sfeer van binnen naar buiten en andersom. Het creëren van een groene ruimte voor het appartementencomplex zonder dat het echt tuinen worden. Tuinen en buitenruimten zorgen voor contact en dorpse uitstraling. - Uitkragende balkons aan zijde de Beaufortplein enkel boven privaat groen - Balkons vallen terug ten opzichte van de rooilijn van de westelijk gelegen straat (verlengde deel van de Beaufortplein) Het plangebied Het plangebied bevindt zich aansluitend bij het centrum in Markelo. Het betreft de locatie waar nu de bebouwing van Countuspand is gesitueerd. De locatie is gelegen aan het Burgemeester de Beaufortplein. Het betreft de percelen 6 en 10 t/m 11.

Aan de voorzijde (zuid) kenmerkt het plan gebied zich door hoogteverschillen en een statige beplanting met een hoge monumentale boomstructuur. Het bestaande gebouw stamt uit de jaren ’70 en bestaat uit twee lagen en een kelder. Het bevindt zich tussen twee parkeerzones (B. de Beaufortplein noord en zuid). Het gebouw laat zich omringen door verschillende gebouwen. Direct aangrenzend het Wapen van Markelo en vlak in de buurt de bibliotheek, het cultureel centrum, verschillende kantoren en dienstverlenende instanties. Het plein vraagt om een meer vriendelijke invulling waarbij ook de sociale controle in de avonduren is gewaarborgd, dit zowel aan de noord als de zuidkant. Door de situering van tuinen en balkons kan het aanzien van het gebouw verzacht en menselijker worden gemaakt. Qua bouwhoogte verdraagt de stedenbouwkundige situatie een derde bouwlaag. Aan de voorzijde (zuid) is er veel ruimte. De ruimte wordt geflankeerd door veel groen. Zowel aan de voor als achterzijde is veel afstand tot naburige bebouwing. Het gegeven dat de huidige bebouwing een geringe bouwlaaghoogte heeft samen met de verschillende aanwezige niveauverschillen in het terrein maken dat het toevoegen van een extra bouwlaag gemakkelijk visueel kan worden opgenomen in het geheel van bebouwing rondom het Burgermeester de Beaufortplein.

3 december 2020

1/11

Historie Bij bestudering van oude topografische kaarten is goed te zien dat het perceel van het burgemeester de Beaufortplein een oude basis heeft. Op de kaart van 1960 is de contour al goed te zien. Door de jaren zie je de kern van Markelo verdichten. Rond het centrum en het de Beaufortplein zien we een wat grotere korrel qua bouwvolumes verschijnen. De oude structuur van het perceel blijft af te lezen.

Afbeeldingen topotijdreis: respectievelijk 1969, 1970, 1980, 1990, 2000, 2019

Huidige verkaveling met een groot winkelhaakachtig volume en een besloten parkeerplein aan de noordzijde. De knik van de Stationsstraat wordt ruimtelijk matig begeleidt.

11 februari 2021

Blossom Architecture

2/11

Het bestaande gebouw is veelvuldig verbouwd ten gevolge van de wisselende eisen van de verschillende gebruikers. Daardoor is het aanzien van het gebouw versnipperd en komt het rommelig over. Ook de nu aanwezige utilitaire uitstraling doet de beeldkwaliteit van het Burgermeester de Beaufortplein geen goed.

Burgemeester de Beaufortplein noord

Oostgevel aan de Stationsstraat

Burgemeester de Beaufortplein zuid

Steeg tussen pand 1-3a en Countuspand

Plangebied: Voorkeur kap (zadeldak). o Afgeknot schilddak is ook mogelijk indien de kaphelling minimaal 1,5 over verdiepingshoogte naar achteren ligt en de goot onder aan deze kap een normale gootbreedte heeft overeenkomstig de gebouwen in de omgeving en de goot geplaatst wordt op ongeveer vloerhoogte. o Ook is er de mogelijkheid de kap verder te verlengen. N.a.v. de gesprekken met de indieners van de zienswijzen zijn criteria punt 1.e aangepast en criteriapunt 1.g toegevoegd. Zie pagina 9.

11 februari 2021

Blossom Architecture

3/11

Ontwikkeling Er is sprake van bebouwing die zowel functioneel als visueel gedateerd is. Sloop van het bestaande kantoorgebouw en nieuwbouw van appartementen leidt tot verbetering in de bestaande architectuur. Nieuwbouw tot wonen is passend op deze locatie in de kern. Voorzieningen liggen op korte afstand van de locatie. De appartementen worden, om zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de bestaande bebouwing, uitgevoerd in materialen die al aanwezig zijn in het plangebied. Zo wordt voor het metselwerk gekozen voor een warme rode/bruine baksteen met lichte en donkere nuances en verticale houten gevelinvulling passend bij het dorpse karakter van Markelo. De raamkozijnen in de gemetselde gevels zijn terug liggend geplaatst om de rijkheid van de gevel te accentueren. De pleinzijde krijgt door deze ingrepen een levendig aanzien.

Analyse 1. 2. 3. 4. 5.

Situering/ bouwvlak Massa/ hoogte/ dakvorm Gevels Buitenruimte/ balkons Materiaalgebruik, kleur en detaillering

1 Situering/ Bouwvlak Om een betere aansluiting bij het dorpskarakter van Markelo te bewerkstelligen is aandacht voor maat, schaal en kleur belangrijk. Ruimtelijk kan het dorpse karakter worden bereikt door de rooilijn te laten verspringen. Het karakter/ historie van het Beaufortplein/directe omgeving kent echter ook haar eigen kwaliteit en mag niet ondergeschikt worden. Hiervoor is de plek te bepalend en te sterk van invloed op het plein, zowel aan de noord als de zuidzijde. De ruimtelijke overgang van gebouw naar publieke ruimte is van belang. De woningen kunnen direct aan het plein worden gesitueerd. Voordeuren aan deze ruimte helpen mee om de sociale structuur en het dorpse karakter te versterken. Collectieve buitenruimten nodigen uit tot het maken van een praatje en versterken bovendien de sociale cohesie. Balkons vallen terug ten opzichte van de rooilijn van de westelijke gelegen straat (verlengde deel van de Beaufortplein). Het parkeerterrein aan de achterzijde kent een steenachtige uitstraling. Door de gevels aan deze zijde qua hoogte op te delen in twee lagen met een afwijkende derde bouwlaag kan het dorpse karakter worden gewaarborgd.

De appartementen op begane grond worden voorzien van een buitenruimte van circa 3 meter diep. De balkons dienen zo veel mogelijk op de zonzijde georiënteerd te worden. Hierdoor wordt optimaal gebruik gemaakt van de ‘natuurlijke’ kwaliteiten. Erfafscheidingen op maaiveld worden vermeden. De vormgeving is ook zodanig zijn, dat erfafscheidingen ook op den duur niet gaat ontstaan. De bestaande parkeerplaatsen rondom het gebouw zijn voornamelijk bedoeld voor parkeren voor de bewoners. De aantallen parkeerplaatsen voldoen aan de gestelde eisen van de Gemeente.

11 februari 2021

Blossom Architecture

4/11

Pleinwanden en terugliggende volumes

2 Massa, hoogte en dakvorm Om aan te sluiten bij het kleinschalige karakter van de randen van Markelo wordt het volume opgedeeld in twee massa’s. Daarnaast sluit de ontwikkeling ook aan bij de maat aan schaal zoals we die zien aan de Grotestraat/ Goorseweg. Zoals blijkt uit de analyse van de verschillende profielen verdraagt de locatie een massaopbouw van een extra laag. Het burgermeester de Beaufortplein kent verschillende niveaus. De voorgestelde ontwikkeling ligt op een lagergelegen peil dan het westelijk gedeelte van de Beaufort plein (de westelijk gelegen straat). Daarnaast ligt het bouwvlak ook terug ten opzichte van de rooilijn van het westelijk gelegen gedeelte van de Beaufortplein (de straat). +

Doorsnede de Beaufortfortplein naar westelijke richting. Hier is duidelijk te zien dat het volume terugliggend is ten opzicht het westelijk gelegen gedeelte van de burgemeester de Beaufortplein. Tevens zie je goed dat het peil van de voorgestelde ontwikkeling lager gelegen is dan het westelijk gelegen gedeelte. De hier aangegeven hoogte is indicatief. De maximale bouwhoogte is 10 meter, de liftschacht, zijnde een ondergeschikt bouwdeel, mag hier maximaal 1 meter bovenuit komen. Ook is er de mogelijkheid de kap verder te verlengen. N.a.v. de gesprekken met de indieners van de zienswijzen zijn criteria punt 1.e aangepast en criteriapunt 1.g toegevoegd. Zie pagina 9.

Om de ruimtelijke kwaliteit van het de Beaufortplein te versterken stellen we een solide pleinwand voor ter flankering va het bestaande groen. Aan de oostzijde wordt het plein mooi stevig beëindigd door het gebouw de Straoten. Een soortgelijke pleinwand stellen we ook voor deze ontwikkeling voor met als voorwaarde dat het volume wel verticaal geleed dient te worden om de kleinschaligheid te waarborgen en beter aan te sluiten bij het dorpskarakter.

Doorsnede de Beaufortplein massa en hoogte

11 februari 2021

Blossom Architecture

5/11

De hier aangegeven hoogte is indicatief. De maximale bouwhoogte is 10 meter, de liftschacht, zijnde een ondergeschikt bouwdeel, mag hier maximaal 1 meter bovenuit komen. Om het statige karakter van het B.de Beaufortplein te benadrukken is een wat formelere beëindiging van de verschillende volumes gewenst. We denken aan het gedeeltelijk verhogen van de dakrand om gewenste parcellering kracht bij te zetten. De voorgestelde bouwhoogte van het appartementencomplex bedraagt 3 lagen (excl. de dakopbouw lift). Liftopbouwen qua vormgeving ondergeschikt ontwerpen en verticale accenten door liftschachten vermijden. De bouwmassa wordt geïntegreerd binnen 2 bouwvolumen. De ritmiek van dakvormen rond het de Beaufortplein, waarbij een wisselend beeld van langskappen (geen puntdak) en platte daken zorgen voor een samenspel van diverse horizontale dak beëindigingen. Er is een voorkeur voor een kap (zadeldak). Een afgeknot schilddak is ook mogelijk indien de kaphelling minimaal 1,5 over verdiepingshoogte naar achteren ligt en de goot onder aan deze kap een normale gootbreedte heeft overeenkomstig de gebouwen in de omgeving en de goot geplaatst wordt op ongeveer vloerhoogte. De balkons zijn onderdeel van de strakke architectuur en worden uitgevoerd met een glazen of verticale balustrade.

Doorsnede de stationsstraat massa en hoogte De hier aangegeven hoogte is indicatief. De maximale bouwhoogte is 10 meter, de liftschacht, zijnde een ondergeschikt bouwdeel, mag hier maximaal 1 meter bovenuit komen. Ook is er de mogelijkheid de kap verder te verlengen. N.a.v. de gesprekken met de indieners van de zienswijzen zijn criteria punt 1.e aangepast en criteriapunt 1.g toegevoegd. Zie pagina 9. Om het karakter van de Stationsstraat te benadrukken is een met zorg overwogen beëindiging van het volume aan deze zijde gewenst. Dit ook in relatie met het belendende pand (het Wapen van Markelo) en de tussenliggende steeg. We denken hier aan het verzachten van de 3e laag. Dit ook mede gezien de belangrijke wens om intuïtief ‘afslag centrum/ Grotestraat’ niet te overstemmen. Uitkragende balkons aan de Stationsstraat zijn ruimtelijk niet gewenst. De buitenruimten aan de Stationsstraat mogen niet overheersen in maat en zijn onderdeel van de architectuur en worden uitgevoerd met een glazen of verticale balustrade. Het gebouwdeel aan de Stationsstraat kent twee lagen met een langskap. Aan de achterzijde is het mogelijk een plat dak te realiseren. Een kopgevel met een platte beëindiging van de kap van het gebouw aan de Stationsstraat is mogelijk aan het de Beaufortplein.

Het gebouw kan 3 meter voorbij de rooilijn steken conform de mogelijkheden van de balkons aan het gebouw langs het de Beaufortplein.

Massastudie: verzachten derde laag Stationsstraat

11 februari 2021

Blossom Architecture

6/11

3 Gevels De gevelindeling is een samenspel van verticale elementen van het bouwblok, reagerend op de bebouwing in de omgeving. Door het toepassen van verticale gevelelementen kan de verticaliteit van de gevel versterkt worden. Om de verticaliteit van het bouwblok te benadrukken, is variatie in gevelopeningen gewenst. De toepassing van ingetogen architectonische accenten, zoals omlijstingen, dakranden en/of subtiele accenten in gevelsteenverband, kunnen de ruimtelijke uitstraling van het bouwblok versterken.

Doorsnede over volume Stationsstraat De hier aangegeven hoogte is indicatief. De maximale bouwhoogte is 10 meter, de liftschacht, zijnde een ondergeschikt bouwdeel, mag hier maximaal 1 meter bovenuit komen. De voorgestelde bouwhoogte van het appartementencomplex bedraagt 3 lagen (excl. de dakopbouw lift). De bouwmassa wordt geïntegreerd binnen 2 bouwvolumen met een plat dak. Het bouwdeel aan de Stationsstraat krijgt een langskap daar waar de aansluiting op het wapen van Markelo plaats vindt. De gevelindeling is een samenspel van verticale elementen. De gevels worden opgetrokken uit natuurlijke materialen en kunnen gecombineerd worden. Het materiaal gebruik is natuursteen, warm rood/bruine steen of hout. Het gebouw dient een verticale uitstraling te krijgen. Dit kan mede versterkt worden door een bescheiden vormgeving van de kozijnen en kozijnindelingen en plaatsing van verticale ramen. Bij de gevels zonder kap kunnen sprongen in de daklijn het dorpse karakter benadrukken. Traditionele architectuur is niet leidend. Een eigentijdse uitstraling is mogelijk mits het passend is bij het dorpse beeld. 4 Buitenruimte/ balkons De balkons dienen zo veel mogelijk op de zonzijde georiënteerd te worden. De uitkragende balkons aan het B.de Beaufortplein vallen binnen de rooilijn van de westelijke gelegen verlengde deel van de Beaufortplein.

Balkons zijn hier 1,5 meter tot maximaal 3 meter diep en zijn onderdeel van het gebouw door bijvoorbeeld kolommen en/of uitbouw op begane grond. Ook de appartementen op begane grond aan de Beaufortkant worden voorzien van een buitenruimte van circa 3 meter diep, uitvoering vergelijkbaar als aan de Stationsstraat. Er wordt gestreefd naar een subtiele overgang van buitenruimte naar openbaar groen. Uitkragende balkons aan de zijde van de Beuafortplein zijn toegestaan. Aan de zijde van de Stationsstraat niet. De aanwezigheid van de buitenruimten moet passend zijn bij het gebruik en ruimtelijke beleving van het dorp en straatbeeld.

Impressie tuinen en balkons aan pleinzijde

11 februari 2021

Blossom Architecture

7/11

5 Materiaalgebruik, kleur en detaillering Voor het materiaalgebruik zijn materialen die passend zijn bij de plek én het dorpskarakter versterken bij uitstek geschikt. Een traditionele definiëring qua kleurstelling en het toepassen van materiaaleigen kleuren liggen voor de hand. Een deels houten geveldelen zijn mogelijk. Materialen dienen op elkaar afgestemd te worden. Een detaillering die het verticale karakter benadrukt dient te worden nagestreefd. Details als balkonafscheiding, dakrand beëindiging en inpassing kozijnen zorgen voor de gewenste kwaliteit. Natuursteen in de gevels is mogelijk, mits ondergeschikt en alleen als de dorpse architectuur hierdoor wordt versterkt.

Voorgesteld volume kent een grote open ruimte aan de voorzijde, tuinen en balkons liggen terug ten opzichte van de rooilijn van het westelijk gedeelte Burgemeester de Beaufortplein

11 februari 2021

Blossom Architecture

8/11

Ruimtelijke uitgangspunten voor nieuwbouw appartementen aan het Burgemeester de Beaufortplein en de Stationsstraat te Markelo. De criteria: 1. Verzachting aan het begin van de Stationsstraat, bij Het Wapen van Markelo. a. Het gebouwdeel aan de Stationsstraat-kant twee lagen met een langskap. b. Geen uitkragende balkons aan de zijde van de Stationsstraat. c. Het belangrijkste: het dorpse karakter is hier extra belangrijk. Dit benadrukken door het karakter van het gebouw aan de Stationsstraat ondergeschikt te houden aan die van Grotestraat (geen concurrentie qua sfeer tussen beide straten.) d. Aan de achterzijde van het gebouw aan de Stationsstraat (Plusmarkt zijde) is het eventueel wel mogelijk een plat dak te realiseren i.p.v. kap. Aan de voorzijden en zijkant is er een voorkeur voor een kapvorm (zadeldak). Afgeknot schilddak is ook mogelijk indien de kaphelling minimaal 1,5 over verdiepingshoogte naar achteren ligt en de goot onder aan deze kap een normale gootbreedte heeft overeenkomstig de gebouwen in de omgeving en de goot geplaatst wordt op ongeveer vloerhoogte. e. De hoek van het gebouw ter plaatse van de aansluiting van de Stationsstraat en het Burgemeester de Beaufortplein moet voorzien zijn van een accent. f.

Het gebouw moet voorbij de rooilijn van het gebouw aan het Burgemeester Beaufortplein steken met 3 meter conform de mogelijkheden van balkons aan het gebouw langs het Burgemeester de Beaufortplein. g. De kap mag niet uit één geheel bestaan, maar dient opgeknipt te zijn in meerdere delen;

2. De uitstraling betreffende het appartementencomplex aan de zijde van het Burgemeester de Beaufortplein: a. Aan deze zijde van het appartementencomplex is het van belang goed aan te sluiten op het dorpse karakter, qua maat, schaal, kleur en ruimtelijk. Bijvoorbeeld door verspringing(en) in de rooilijn. b. Grote aandacht voor de ruimtelijke overgang/ de sfeer van binnen naar buiten en andersom. Het is belangrijk dat de woningen direct aan het plein zitten en zicht ontstaat tussen binnen en buiten. De overgang van landschappelijk naar gemeenschappelijke buitenruimte moet subtiel zijn. c. Aan deze zijde de voordeuren plaatsen helpt mee het dorpse karakter te creëren, tezamen met een semi privé/ publieke tuin. d. Het creëren van een groene ruimte voor het appartementencomplex zonder dat het echt tuinen worden. Het even gezellig kunnen praten met de buren, de informele sfeer van binnen naar buiten is de bedoeling. We verwachten een natuurlijk overgang tussen de openbare ruimte en de buitenruimte direct rondom het appartementengebouw. e. Aan deze zijde van het pand is het mogelijk tot maximaal 3 bouwlagen te gaan, met een plat dak. f. Erfafscheidingen zijn uitgesloten.

3. Aan de achterzijde van het appartementencomplex, aan de zijde van de supermarkt Plusmarkt: a. De uitstraling is hier erg stenig. Bij drie lagen is het zicht op de achterliggende bomen verdwenen. Daarom is het aan deze zijde van belang ook het dorpse karakter te waarborgen. b. De gevels aan deze zijde qua hoogte opdelen in 2 lagen met een afwijkende derde bouwlaag.

11 februari 2021

Blossom Architecture

9/11

4. Vier lagen is voor het gehele complex niet mogelijk. 5. Gebouw in twee delen: a. De ontwikkeling opdelen in twee volumes. 1 deel aan de Stationsstraat en 1 deel aan het Burgemeester de Beaufortplein. b. De twee delen afzonderlijk vormgeven.

6. Gevels: a. Geen strakke architectuur, maar dorpse architectuur. b. De gevels verticaal parceleren aan de zijde van de Burgemeester de Beaufortplein en de Stationsstraat. c. Gevels laten oriënteren op de omgeving en geen blinde gevels toepassen. d. Uitkragende balkons aan de zijde van de Burgemeester de Beaufortplein mogelijk, met behoud van dorpse karakter. Geen uitkragende balkons mogelijk aan de Stationsstraat. e. De gevels zonder kap niet in één daklijn beëindigen. Detail en parcelering zijn wenselijk om het dorpse karakter te benadrukken. f. Traditionele architectuur niet leidend. Eigentijdse architectuur mits dorps is mogelijk. g. Bescheiden vormgeving van de kozijnopeningen en de kozijnindelingen om dorpse sfeer op te roepen. 7. Materiaal en kleurstelling: a. Warme rode/bruine baksteen, passend bij het dorpse karakter van Markelo. b. Deels houten geveldelen mogelijk. (bijvoorbeeld de derde laag aan de zijde van de Plusmarkt. c. De gevels terughoudend vormgeven om kleinschalig karakter van het gebouw te benadrukken. d. Natuursteen in de gevels is mogelijk, mits ondergeschikt en alleen als de dorpse architectuur hiermee wordt versterkt. e. Keramische dakpannen: antraciet en niet glimmend f. Traditionele kleurstelling is leidend. 8. Utiliteit: a.

Privé standplaats vuilniscontainers, indien per woning noodzakelijk, integreren in de vormgeving van de gebouwen en buitenruimten. b. Installaties niet ontsierend zichtbaar vanaf straatniveau in gevel en dak. c. Liftopbouwen qua vormgeving ondergeschikt houden aan het dorpse karakter van de omgeving. Geen verticale accenten door liftschachten. 9. Entrees aan de zijde van het Burgemeester de Beaufortplein: a. Entrees aan de pleinzijde om parkeerdruk aan zijde Plusmarkt te ontzien.

11 februari 2021

Blossom Architecture

10/11

Referentiebeelden beeldkwaliteitscriteria

Voorbeeld overgang tussen de buitenruimte en openbare ruimte,

Voorbeeld van gevels met verticale ramen en balkons

Voorbeeld van balkon met zwarte verticale balustrade

Voorbeeld van balkon met glazen balustrade

Voorbeelden natuurlijke gevelbekleding

11 februari 2021

Blossom Architecture

11/11

Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo In opdracht van Junco

18 februari 2019 Definitief

DATUM

18 februari 2019

TITEL

Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

ONDERTITEL

OPDRACHTGEVER

In opdracht van Junco

AUTEUR(S)

Jeroen Wissink Laurens van Dongen

PROJECTNUMMER

7783.103

STATUS

Definitief

Inhoud 1

Inleiding

4

2

Locatie en plan

6

3

Beleidskaders

8

4

Woningbehoefte 4.1 Woningmarktregio 4.2 Kwantitatieve woningbehoefte 4.3 Kwalitatieve woningbehoefte

11 11 11 13

5

Conclusies

17

1 Inleiding Nieuwbouwontwikkeling Burgemeester de Beaufortplein, Markelo Junco BV is voornemens om appartementen te realiseren aan het Burgemeester de Beaufortplein 6 t/m 11 in Markelo. Het gaat hierbij om een herontwikkeling van een kantoorpand waarin een mix van in totaal 20 appartementen wordt ontwikkeld. De appartementen variëren van circa 85 m² tot en met 135 m² in de prijsklasse van circa €200.000 tot €350.000. Junco BV heeft Companen gevraagd een laddertoets uit te voeren waarin een onderbouwing wordt gegeven van de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in Markelo en een confrontatie met het planaanbod.

Ladder voor Duurzame Verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening, artikel 3.1.6 lid 2. De ladder is een instrument dat beoogt een zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. De wetgeving rond de ladder is per 1 juli 2017 herzien. De herziene wettekst in artikel 3.1.6, lid 2, luidt als volgt: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.’ Bepalend voor de noodzaak voor het uitvoeren van een laddertoets is de vraag of een ontwikkeling een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ betreft. De definitie van een stedelijke ontwikkeling luidt volgens artikel 1.1.1, lid i, Bro: Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Voor de uitgebreidheid van de laddertoets gaat het om de vraag of een nieuwe stedelijke ontwikkeling plaatsvindt binnen of buiten het ‘bestaand stedelijk gebied’.

Vindt een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaats, dan dient vanuit het oogpunt van een zorgvuldig ruimtegebruik te worden gemotiveerd waarom een ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden. Artikel 1.1.1, lid h, Bro, hanteert voor het bestaand stedelijk gebied de volgende definitie: Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Binnen de kaders van het Bro wordt de realisatie van appartementen aan het plan Burgemeester de Beaufortplein beschouwd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Dit betekent dat er een beperkte laddertoets uitgevoerd moet worden, die uitsluitend ingaat op de behoefte van deze ontwikkeling. Een motivering van de locatiekeuze hoeft niet gegeven te worden, omdat het een binnenstedelijke ontwikkeling betreft. Het betreft een transformatieproject: het transformeren van onbenutte kantoorruimte tot woningen.

7783.103 | Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

4

Opzet rapportage In deze rapportage geven we een onderbouwing voor het nieuwbouwplan ‘Burgemeester de Beaufortplein’ in Markelo. We beschrijven allereerst de locatie en het plan (hoofdstuk 2). Daarna bepalen we het woningmarktgebied (hoofdstuk 3) en analyseren we de woningbehoefte (hoofdstuk 4). We sluiten af met onze conclusies (hoofdstuk 5).

7783.103 | Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

5

2 Locatie en plan In deze analyse zoomen we in op de specifieke achtergronden van de locatie van het ontwikkelplan. Aandacht gaat uit naar de specifieke locatiekenmerken die een rol spelen in het specificeren van de mogelijke doelgroep van dit project. Het gaat daarbij om factoren als de ligging, bereikbaarheid en voorzieningenniveau. Figuur 2.1: Ligging van de planlocatie.

Bron: Google Maps, 2019.

Locatie Burgermeester de Beaufortplein Het Burgemeester de Beaufortplein ligt aan de westkant van de kern Markelo, in de gemeente Hof van Twente. De beoogde ontwikkeling betreft de herontwikkeling van een leegstand kantoorpand op het plein. De locatie ligt in het centrum van Markelo, met de bijbehorende voorzieningen op loopafstand. Binnen een straal van 100 meter zijn onder andere een supermarkt, restaurants, een apotheek en een pinautomaat te vinden. Wanneer men iets verder het centrum van Markelo in loopt, zijn binnen 300 meter daarnaast diverse horecagelegenheden, een postkantoor en andere winkels te vinden. De dichtstbijzijnde basisschool ligt iets verder, op circa 600 meter afstand van de ontwikkellocatie. Het Burgemeester de Beaufortplein ligt tussen de Grotestraat/Goorseweg en de Stationsstraat, waarmee de locatie gunstig ligt ten opzichte van drie verschillende provinciale wegen (N755, N752 en N753). De locatie is hierdoor per auto goed bereikbaar. Binnen respectievelijk 10 tot 15 minuten rijden zijn grotere plaatsen als Goor en Rijssen te bereiken. Daarnaast zijn de steden Hengelo/Almelo (ca. 30 minuten) en Enschede/Deventer (ca. 38 minuten) vanaf het plangebied ook goed bereikbaar. Per bus zijn de treinstations van Holten en Goor binnen 15 minuten te bereiken.

Daarnaast kan men per bus en trein Hengelo (via station Goor) in 34 minuten, of Deventer (via Holten) in 43 minuten bereiken.

7783.103 | Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

6

Potentiele doelgroepen De combinatie van appartementen en de ligging ten opzichte van het centrum van Markelo maakt dat de locatie zeer geschikt is voor senioren die op zoek zijn naar een appartement in de directe nabijheid van voorzieningen, maar ook voor jongere of één- of tweepersoonshuishoudens. Het project richt zich op koopappartementen van circa 85 m² tot en met 135 m², in de prijsklasse van circa €200.000 tot €350.000. Op basis van de financiële mogelijkheden van verschillende doelgroepen op de woningmarkt is het de verwachting dat dit prijsniveau bereikbaar is voor zowel oudere huishoudens als jongere huishoudens.

7783.103 | Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

7

3 Beleidskaders Bij de ontwikkeling van de locatie aan de Burgemeester de Beaufortplein spelen vigerende beleidskaders met betrekking tot woonbeleid een belangrijke rol in de onderbouwing. De volgende beleidskaders spelen een relevante rol:

Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel (vastgesteld 12-4-2017) is de provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijk basis in het omgevingsrecht. Op het gebied van wonen streeft de provincie naar een passend aanbod van aantrekkelijke woonmilieus waarmee ingespeeld kan worden op veranderende woonbehoeften. Door verschillende woonmilieus aan te bieden is er ruimte voor huisvesting van alle doelgroepen. Voor het vaststellen van de behoefte is het principe van concentratie van toepassing. Daarin is vastgelegd dat alle gemeenten in principe in de lokale woningbehoefte voorzien.

Omgevingsverordening Overijssel De Omgevingsverordening (vastgesteld 12-4-2017) is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Woningbouw is één van deze onderwerpen. Zo is onder meer vastgelegd dat uitsluitend mag worden voorzien in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek. Indien de behoefte aan woningen past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming, dan is hiermee de behoefte aan woningen aangetoond.

RWP Twente 2019 (Regionale Woonprogrammering) In het RWP Twente hebben de gemeenten in Twente afspraken en uitgangspunten vastgelegd voor het wonen Twente. Om een stap te zetten in kwalitatief en adaptief programmeren die recht doet aan de opgaven wordt in dit RWP ruimte geboden aan wonen op inbreidings- en transformatielocaties die in een kwalitatieve behoefte voorzien. Het doel hiervan is langetermijnverbetering van woningmarkten in Twente. In het RWP worden vier uitgangspunten gehanteerd: • Ruim baan voor binnenstedelijk wonen op inbreidings- en transformatielocaties. • De provincie faciliteert gemeenten met richtinggevende prognose en de planmonitor. • Adaptief plannen door maximaal 100% programmering in harde plannen, maar ideaal is vrije ruimte in programmering. • Gemeenten met overprogrammering in harde plannen, brengen die met maximale voortvarendheid terug (maximaal 3 jaar). De regio Twente wordt onderscheiden in drie subregio’s zodat op lager schaalniveau naar de marktsituatie kan worden gekeken en afstemming van plannen plaats kan vinden. Hierbij wordt de gemeente Hof van Twente gerekend tot de subregio Twente Zuid, samen met de gemeenten Haaksbergen, Hellendoorn, Rijssen-Holten en Wierden. Binnen de subregio vindt afstemming plaats in een afstemmingsoverleg.

Daarbij is afgesproken dat de gemeenten in Twente onderscheid maken tussen woonplannen binnen en buiten bestaand stedelijk gebied (BSG). Voor woonplannen binnen BSG is geen nadere regionale afstemming nodig zolang gemeenten minder dan 100% van de lokale woningvraag hebben vastgelegd in harde plancapaciteit. Voor de gemeente Hof van Twente geldt dat de huidige harde plancapaciteit 32% van de toegestane plancapaciteit bedraagt.

7783.103 | Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

8

Regionale Woonvisie Twente 2015-2025 In de Regionale Woonvisie Twente (vastgesteld 27-11-2014) zetten de gemeenten en woningcorporaties in Twente een gezamenlijke koers uit voor het woonbeleid in de regio. De Regionale Woonvisie geeft de gezamenlijke uitgangspunten weer, waarop woonafspraken en woonkeuzes op lokaal niveau worden afgestemd. De betrokken partijen zijn er van doordrongen dat een grote regionale huishoudensgroei niet meer aan de orde is. Het aantal huishoudens in de regio Twente zal naar verwachting vanaf circa 2035 gaan afnemen. Dit betekent dat de toekomstige woningvraag vooral zal moeten worden bediend door de bestaande woningvoorraad. Juist omdat er nú nog enige ruimte is om woningen toe te voegen, moet de huidige groei worden benut om bestaande steden en dorpen te versterken. Een goede samenwerking en onderlinge afstemming tussen de betrokken partijen is daarvoor noodzakelijk. Hierbij zijn de volgende waarvoor de volgende speerpunten uit de regionale woonvisie van belang: • Bouwen voor de lokale behoefte: Gemeenten bouwen voor de lokale behoefte, conform de natuurlijke huishoudensgroei. • Kwaliteit boven kwantiteit: De rode draad van deze regionale visie is het op peil brengen en houden van een hoog kwaliteitsniveau van de bestaande voorraad. Het overgrote deel van de woningen waarin we straks wonen staat er al.

Dat wat we bouwen als aanvulling of vervanging van de huidige voorraad moet kwaliteit toevoegen en aansluiten bij de lokale kwalitatief behoeften. • Vernieuwing en inbreiding boven uitbreiding: Nieuwbouw vind zoveel mogelijk conform de Ladder voor Duurzame Verstedelijking plaats, op transformatie- en inbreidingslocaties om aantrekkelijke woongebieden een kwaliteitsimpuls te geven, te investeren in transformatie en kwalitatieve woningtekorten terug te dringen.

Woonagenda Hof van Twente 2016-2020 In de Woonagenda zijn de ambities en doelstellingen geformuleerd van de gemeente Hof van Twente in de periode 2016 tot en met 2020. De algemene hoofddoelstelling van de Woonagenda is het zorgen voor voldoende en kwalitatief goede woonruimte voor alle doelgroepen. Dit wil de gemeente bereiken door de komende jaren de volgende vier speerpunten uit te werken: • Inzet op de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de kernen. • Optimaal en via maatwerk benutten van de ruimte voor uitbreiding van de woningvoorraad. • Aandacht hebben voor goede woonmogelijkheden voor groepen die zorg nodig hebben. • Het huisvesten van urgente groepen woningzoekenden (waaronder statushouders) In de Woonagenda wordt duidelijk aangegeven dat senioren een belangrijke aandachtsgroep binnen het beleid is. Er ligt dan ook een opgave in het passend huisvesten van senioren. Het is van belang dat deze mensen zo lang mogelijk zelfstandig en prettig kunnen blijven wonen. Dat vraagt om het aanpassen van woningen, om nieuwbouw van geschikte woningen en om vormen van beschermd wonen. De ontwikkeling van de locatie Burgemeester de Beaufortplein speelt hier goed op in.

Ten aanzien van de kwalitatieve woningbehoefte en nieuwbouw worden de volgende punten specifiek benoemd: • Met de huidige woonpatronen bestaat de uitbreidingsbehoefte vooral uit appartementen en vrijstaande woningen. De groeiende behoefte aan appartementen volgt uit de voorziene groei van het aantal oudere kleine huishoudens. • Er is vooral behoefte aan luxere grondgebonden woningen (2-1kap of vrijstaand) en appartementen. De behoefte aan appartementen richt zich specifiek op appartementen met kwaliteit voor senioren.

7783.103 | Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

9

•

Bij het maken van nieuwe plannen gaat de voorkeur uit naar nieuwbouw binnen bebouwd gebied, bij de aard van de woningbehoefte (die deels uit appartementen bestaat) en bij het belang om kwaliteit van bestaande bebouwing/kernen te versterken.

Daarnaast is er in de Woonagenda specifiek aandacht voor de kernen. De kern Markelo krijgt de komende jaren in toenemende mate te maken met de vergrijzing. In haar woonvisie benadrukt de gemeente dat het toevoegen van appartementen een oplossingsrichting zou kunnen zijn om een kwalitatieve impuls aan de bestaande woningvoorraad toe te voegen, mits er een mogelijkheid is deze binnen stedelijk gebied te ontwikkelen.

7783.103 | Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

10

4 Woningbehoefte 4.1 Woningmarktregio Bepaling marktregio: gemeente Hof van Twente De eerste stap voor het doorlopen van de Laddertoets bestaat uit het bepalen van de marktregio. Een belangrijke indicator voor het bepalen van de marktregio is een analyse van de verhuisbewegingen in de afgelopen jaren binnen en tussen de gemeenten. Hieruit blijkt dat een meerderheid van de verhuisbewegingen in de afgelopen jaren binnen de gemeentegrenzen hebben plaatsgevonden (58%). Tevens blijkt een relatief groot aandeel van de verhuizers afkomstig uit de gemeente Hengelo (7%). Daarnaast trekt de gemeente Hof van Twente vooral vestigers uit de gemeenten Enschede (4%), RijssenHolten (2%), Almelo (2%) en Borne (2%). Tabel 4.1: Gemeente Hof van Twente. Verhuisde personen van en naar gemeente Hof van Twente 2013-2017 Aantal Totaal verhuisd binnen gemeente Hof van Twente 7.019 Totaal verhuisde personen van buiten gemeente Hof van Twente 5.062 845 • Afkomstig uit Hengelo 534 • Afkomstig uit Enschede 294 • Afkomstig uit Rijssen-Holten 283 • Afkomstig uit Almelo 225 • Afkomstig uit Borne 2.881 • Afkomstig uit andere gemeente Nederland Totaal aantal verhuizingen 12.081 Bron: CBS (2019)

Percentage 58% 42%

7% 4% 2% 2% 2% 24% 100%

De instroom vanuit de gemeente Hengelo is noemenswaardig maar verder blijkt de aantrekkingskracht van de gemeente Hof van Twente op mensen uit gemeenten uit de regio beperkt. Op basis hiervan concluderen we dat de primaire marktregio voor de ontwikkeling van het plan Burgemeester de Beaufortplein in Markelo overeenkomt met de gemeente Hof van Twente.

4.2 Kwantitatieve woningbehoefte Voor de toekomstige kwantitatieve woningbehoefte baseren we ons op de meest recente bevolkings- en huishoudensprognose van ABF-Research (Primos 2019). Dit geeft inzicht in de trend in de bevolkingsontwikkeling. Deze prognose is overigens niet leidend in de bouwafspraken. Dat gebeurd op basis van middeling van de prognoses. Tabel 4.2: Gemeente Hof van Twente. Bevolkingsprognose naar kern 2018-2030 Kern 2018 2020 Goor 13.030 13.060 Markelo 6.355 6.295 Diepenheim 2.585 2.565 Delden 7.425 7.345 Hengevelde 3.340 3.325 Bentelo 2.195 2.180 Gemeente hof van Twente 34.930 34.770 Bron: Primos 2016/2019, bewerking Companen 1

2025 12.855 6.110 2.500 7.065 3.280 2.170 33.980

2030 12.675 5.935 2.440 6.795 3.260 2.180 33.285

2018-2030 -355 -420 -145 -630 -80 -15 -1.645

1 De prognose is door Companen vertaald naar de ontwikkeling op kernniveau.

7783.103 | Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

11

De komende jaren is er sprake een bevolkingsafname in de gemeente Hof van Twente. Voor de periode 2018-2030 is in de gemeente een afname geprognosticeerd van 1.645 personen. Markelo behoort met 6.355 inwoners tot een van de drie grotere kernen in de gemeente. In de periode 2018-2030 is voor Markelo een afname van de bevolking van -420 personen geprognosticeerd. Een daling van het aantal personen betekent overigens nog geen daling van het aantal huishoudens, en daarmee de woningbehoefte. In de onderstaande tabel is de verwachte huishoudensontwikkeling voor de periode 2018-2030 weergegeven. In deze periode neemt het aantal huishoudens in de gemeente Hof van Twente nog wel licht toe, met +335 huishoudens. Voor Markelo is in de komende jaren een groei van +60 huishoudens geprognosticeerd. Tabel 4.3: Gemeente Hof van Twente. Huishoudensprognose naar kern 2018-2030 Kern 2018 2020 2025 Goor 5.345 5.370 5.450 Markelo 2.790 2.825 2.835 Diepenheim 1.125 1.135 1.145 Delden 3.365 3.405 3.410 Hengevelde 1.250 1.260 1.275 Bentelo 785 790 815 Gemeente hof van Twente 14.660 14.785 14.930 Bron: Primos 2016/2019, bewerking Companen (vertaling naar kernniveau)

2030 5.485 2.850 1.140 3.400 1.280 840 14.995

2018-2030 +140 +60 +15 +35 +30 +55 +335

Niet alleen het aantal huishoudens neemt de komende jaren toe, de samenstelling ervan zal ook veranderen. Het aantal kleine en oudere huishoudens neemt toe en het aantal gezinnen met kinderen neemt af. Door de toename van het aantal kleine en oude huishoudens is het reëel te veronderstellen dat daardoor de vraag naar appartementen ook zal toe nemen. Figuur 4.1 Gemeente hof van Twente. Huishoudensprognose naar type, 2018-2035.

100% 90% 80%

16%

18%

20%

21%

18%

17%

16%

17%

34%

34%

70%

23%

19%

60% 50%

37%

36%

40%

33%

30% 20%

16%

16%

17%

16%

14%

10%

10% 4%

9% 4%

9% 4%

8% 4%

8% 3%

2018

2020

2025

2030

2035

0%

1-2 phh 18 - 29 jaar

1-2 phh 30 - 49 jaar

1-2 phh 50 - 64 jaar

gezin

1-2 phh 65 - 74 jaar

1-2 phh 75+ jaar

Bron: Primos 2016/2019, bewerking Companen

7783.103 | Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

12

4.3 Kwalitatieve woningbehoefte Verkoopprijzen stijgen, aantal transacties neemt wat af Vanaf 2010 is het aantal woningtransacties in de gemeente Hof van Twente duidelijk toegenomen. In 2018 (406 transacties) werden er ruim twee keer zoveel woningen verkocht als in 2010 (186 transacties). Het aandeel verkochte appartementen in de gemeente is echter zeer beperkt. In 2017 werden er 29 appartementen verkocht en in 2018 slechts 34. Het aantal verkochte appartementen lag in het eerste halfjaar van 2019 op 14. Het prijsniveau van alle verkochte woningen in de gemeente Hof van Twente is in dezelfde periode gestegen van €233.000 naar €280.000. Dit komt neer op een toename van 20%. Het prijsniveau van appartementen fluctueert, maar lag in het eerste halfjaar van 2019 op gemiddeld €236.000. De gemiddelde transactieprijs van appartementen is sinds 2016 gestegen met 36% (+€63.000). Uit het gesprek met de lokale makelaar blijkt overigens dat Markelo de meest ‘gewilde’ kern is in Hof van Twente. De aantrekkingskracht van Markelo is groter dan de overige kernen. Figuur 4.2: Gemeente Hof van Twente. Ontwikkeling aantal transacties en koopsom 2010-2019* (excl. nieuwbouw) 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

€ 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €-

Ontwikkeling koopsom alle woningtypen Totaal aantal alle transacties

Appartementen

Ontwikkeling koopsom appartementen

* 2019 is t/m het 2e kwartaal 2019 Bron: Woningmarktcijfers.nl (2019)

In de periode 2016 tot 1e helft 2019 zijn er in totaal 104 appartementen verkocht. Hiervan had circa 62% een verkoopprijs tot €200.000 en 29% een verkoopprijs tussen €200.000 en €300.000. Sinds 2017 neemt het aantal appartementen in het segment boven de €300.000 wel iets toe.

7783.103 | Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

13

Figuur 4.3: Gemeente Hof van Twente. Ontwikkeling aantal transacties naar prijsklasse 2016-2019* 40 35 30 25 20 15 10 5 0

2016 0-€200.000

2017 €200.000-€300.000

2018 €300.000-€400.000

2019*

€300.000-€600.000

>€600.000

* 2019 is t/m het 2e kwartaal 2019 Bron: Woningmarktcijfers.nl (2019)

Toekomstige behoefte aan koopappartementen Op basis van uitkomsten van het WoON2018 is voor de gemeente Hof van Twente een confrontatie gemaakt tussen de woningvraag en het potentieel vrijkomend aanbod voor de komende periode. Door vraag en aanbod met elkaar te confronteren is een balans opgemaakt die de effecten van potentiële verhuisbewegingen in de komende jaren laat zien. Figuur 4.4: Gemeente Hof van Twente. Vraag-aanbodbalans 2018 – 2025. Huur sociaal grondgebonden Huur sociaal appartement Huur vs grondgebonden Huur vs appartement Koop rij < € 220.000 Koop rij > € 220.000 Koop 2-kap/vrij < € 300.000 Koop 2-kap/vrij > € 300.000 Koop appartement < € 220.000 Koop appartement > € 220.000 0

200

400

600

Potentieel aanbod

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

Potentiële vraag

Bron: WoON2018, bewerking Companen 2019.

In een aantal woningmarktsegmenten ontstaan de komende jaren tekorten. Andere segmenten komen mogelijk onder druk te staan omdat er in potentie meer woningen vrij komen dan er worden gevraagd. In de gemeente Hof van Twente ontstaat de komende jaren met name extra vraag naar koopappartementen en koopwoningen in het goedkopere segment. Omdat de koopmarkt weer in beweging is gekomen en de woningprijzen zijn gestegen, kunnen oudere huishoudens hun koopwoning nu aantrekkelijk verkopen. Hoewel oudere 65+ huishoudens naar verhouding weinig verhuizen (landelijk is 4% van de oudere huishoudens beslist van plan de komende jaren te verhuizen2), neemt de groep oudere huishoudens in omvang toe en vormt daarmee steeds meer een groep van betekenis op de woningmarkt.

2 Bron: WoON2018

7783.103 | Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

14

Ouderen wonen vaker in een koopwoning en kiezen bij verhuizing ook vaker voor het opnieuw kopen van een woning. Ook op lange termijn ontstaat daarmee een toenemende vraag naar koopappartementen in Hof van Twente. De resterend vraag van koopappartementen in de periode tot 2025 zal naar verwachting toenemen tot 40 appartementen in de prijsklasse tot €220.000, en tot 65 appartementen in de prijsklasse vanaf €220.000. Uit het WoOn2018 blijkt dat de meerderheid van de woningzoekenden die op zoek zijn naar een koopappartement deze zoekt in de prijsklasse van €200.000 tot €350.000, namelijk 47% van de woningzoekenden met een voorkeur voor een koopappartement. Slechts een beperkte groep is op zoek naar een appartement met een prijs van boven de €350.000. Dit is circa 18% van de woningzoekenden met een voorkeur voor een koopappartement.

Concurrerend aanbod nieuwbouwplannen In het RWP Twente 2019 is de woningbouwopgave regionaal afgestemd. Hierbij is afgesproken dat de gemeenten in Twente onderscheid maken tussen woonplannen binnen en buiten bestaand stedelijk gebied (BSG). Voor woonplannen binnen BSG is geen nadere regionale afstemming nodig zolang gemeenten minder dan 100% van de lokale woningvraag hebben vastgelegd in harde plancapaciteit. De huidige harde plancapaciteit bedraagt 32% van de totale toegestane plancapaciteit. De ontwikkeling aan het Burgemeester de Beaufortplein past binnen deze voorwaarden. Het gaat om een ontwikkeling binnen de bebouwde kom. De harde plancapaciteit is als volgt gespecificeerd: Tabel 4.4: Gemeente Hof van Twente. Harde plannen 2018-2026 naar woningtype. Woningtype Eengezinswoning Totaal gemeente Hof van Twente

Waarvan in Markelo

Meergezinswoning

Harde plancapaciteit 2019 - 2026 255 7

Totaal

262

Eengezinswoning

31

Meergezinswoning

Totaal Bron: Woningbouwprogramma 2018-2027, Hof van Twente.

0 31

Uit de bovenstaande tabellen blijkt dat er in de gemeente Hof van Twente maar een beperkt aantal harde plannen zijn voor de ontwikkeling van appartementen. In de kern Markelo zijn er momenteel helemaal geen plannen voor de realisatie van appartementen. Hiermee is het aanbod van concurrerende nieuwbouwplannen voor het plan Burgemeester Beaufortplein in de gemeente beperkt.

Concurrerend aanbod bestaande voorraad Op basis van Funda is het concurrerende aanbod van koopappartementen in beeld gebracht in de gemeente Hof van Twente en de kern Markelo. Duidelijk is dat het aantal appartementen dat te koop staat zeer beperkt is. Half februari (2020) stonden in totaal 7 appartementen te koop in de gemeente Hof van Twente variërend in oppervlakte tussen de 65 m² en 230 m². De gemiddelde koopprijs van dit aanbod was €330.000 euro voor een gemiddeld oppervlak van 146 m². Het aanbod in Markelo was een stuk beperkter; In Markelo staan momenteel 2 appartementen te koop met een oppervlakte van 110 m² en 165m² voor respectievelijk €419.000 en €495.000 euro. Beide woningen betreffen overigens woningen boven winkels waarbij het winkelpand wordt aangeboden. Het gaat dus om een zeer specifieke doelgroep. In het afgelopen jaar zijn in de gemeente 38 appartementen verkocht, waarvan 13 appartementen in

7783.103 | Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

15

Markelo. Daarnaast is het relevant om te vermelden dat er in de afgelopen jaren geen nieuwbouwplannen zijn gerealiseerd in Markelo.

7783.103 | Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

16

5 Conclusies Samenvatting plan Junco BV is voornemens om appartementen te realiseren aan het Burgemeester de Beaufortplein 6 t/m11 in Markelo. Het gaat hierbij om herontwikkeling van een kantoorpand waarbij een mix van appartementen wordt ontwikkeld. De appartementen variëren in oppervlakte van circa 85 m2 tot en met 135 m2 in de prijsklasse van circa €200.000 tot €350.000.

Plan betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling; laddertoets verplicht Het plan Burgemeester de Beaufortplein moet aangemerkt worden als nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting bij een bestemmingsplan een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Omdat het een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied betreft hoeft alleen de woningbehoefte onderbouwd te worden.

Ontwikkeling past binnen de huidige en toekomstige beleidskaders De ontwikkeling sluit goed aan bij de uitgangspunten van de vigerende woonagenda (2016-2020). In de woonagenda ligt een sterke focus op het toevoegen van woningaanbod voor senioren. Er ligt een opgave in het passend huisvesten van senioren en er is een uitbreidingsbehoefte aan geschikte woningen (waaronder appartementen) voor senioren. Daarbij geldt voor nieuwbouw dat deze zowel kwantitatief als kwalitatief moet aansluiten op de lokale woningbehoefte en bij het belang om de kwaliteit van de kernen te versterken. De voorkeur gaat daarom uit naar nieuwbouw binnen bebouwd gebied. Door de groei van het aantal kleine huishoudens in de gemeente ligt de uitbreidingsbehoefte grotendeels bij appartementen. De behoefte aan appartementen richt zich specifiek op appartementen met de gewenste kwaliteit voor senioren. Voor de kern Markelo beschrijft de gemeente dat het toevoegen van appartementen een oplossingsrichting zou kunnen zijn om een kwalitatieve impuls aan de bestaande woningvoorraad toe te voegen, mits er een mogelijkheid is deze binnen stedelijk gebied te ontwikkelen. De ontwikkeling aan het Burgemeester de Beaufortplein speelt in op al deze uitgangspunten.

Ontwikkeling past binnen kwalitatieve woningvraag Uit de analyses komt naar voren dat er in de gemeente Hof van Twente tot 2025 een marktvraag is van circa 35 appartementen in de prijsklasse tot €200.000 en circa 50 appartementen tussen €200.000 en €350.000. De realisatie van appartementen aan het Burgemeester de Beaufortplein in Markelo valt binnen deze bandbreedte en speelt in op de marktvraag in Markelo. Daarnaast blijkt dat in de huidige plancapaciteit de gemeente Hof van Twente, en Markelo, nauwelijks plannen voor appartementen zijn opgenomen. Op basis hiervan concluderen we dat de voorgenomen ontwikkeling in belangrijke mate inspeelt op de kwalitatieve woningvraag in Hof van Twente en Markelo in het bijzonder. De vraag naar koopappartementen is grotendeels afkomstig van 65-plussers. Dit betekent dat bij de ontwikkeling zorgvuldig moet worden ingespeeld op de eisen die deze doelgroep stelt. De appartementen moeten dan ook goed toegankelijk zijn en dus bereikbaar per lift. Daarnaast strekt het tot de aanbeveling om bij het ontwerp rekening te houden met bewoning voor mensen met een (lichte) fysieke beperking en te zorgen voor voldoende buitenruimte.

7783.103 | Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

17

Conclusie: plan beantwoordt in ruime mate aan kwalitatieve vraag Het plan aan het Burgemeester de Beaufortplein beantwoord aan vele aspecten van het huidige woonbeleid. Het plan voorziet in de lokale woonwensen, speelt in op de toenemende groei van (oudere) één- en tweepersoonshuishoudens en voegt een kwalitatieve impuls toe aan de bestaande woningvoorraad in Markelo. Daarnaast gaat het om herontwikkeling van leegstaand vastgoed in de directe nabijheid van voorzieningen. Er is ruimte voor de ontwikkeling van circa 85 appartementen binnen de gemeente Hof van Twente.

7783.103 | Laddertoets Burg. de Beaufortplein, Markelo

18

Quickscan Wet natuurbescherming ter plaatse van: Burg. de Beaufortplein 6 te Markelo

projectnummer

191940

Pagina 2 van 23

TITELBLAD RAPPORT Type onderzoek Locatie onderzoek Projectnummer Versie rapportage Auteur Controle en vrijgave Paraaf vrijgave

Datum OPDRACHTGEVER Naam Contactpersoon Adres

Quickscan Wet natuurbescherming Burgemeester de Beaufortplein 6 te Markelo 191940 1.0 M. Vos J.R.W. Staal

7 oktober 2019 EDOK-RO Dhr. E. Dokter Van Breugelplantsoen 81, 3771 VN Barneveld

UITGEVOERD DOOR

info@ecoreest.nl www.ecoreest.nl

Kantoor Zuidwolde Industrieweg 20 7921 JP Zuidwolde Tel: 0528 373 982

Kantoor Appingedam Opwierderweg 160 9902 RH Appingedam Tel: 0596 633 355

Kantoor Almere Transistorstraat 91-34 1322 CL Almere 036 82 00 397

DISCLAIMER Dit rapport is het resultaat van een verkennend bodemonderzoek dat is uitgevoerd ter plaatse van Burgemeester de Beaufortplein 6 te Markelo, in opdracht van EDOK-RO. Ten behoeve van de juiste interpretatie van dit rapport is het noodzakelijk te beschikken over de gehele rapportage, inclusief bijlagen. Het rapport is ongeschikt voor toepassing in een juridische context indien: de paginanummering van het rapport onjuist of onvolledig is de bijlagen genoemd in de inhoudsopgave (deels) ontbreken het projectnummer in het rapport en op de bijlage niet overeenkomt We stellen dit rapport alleen ter beschikking aan derden in geval van schriftelijke toestemming van de opdrachtgever.

Quickscan Wet natuurbescherming Burgemeester de Beaufortplein 6 te Markelo (kenmerk: 191940)

Pagina 3 van 23

INHOUD 1.

INLEIDING.................................................................................................................... 4

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding en doelstelling ............................................................................................................. 4 Scope............................................................................................................................................. 4 Kwaliteitsborging .......................................................................................................................... 4 Leeswijzer ..................................................................................................................................... 5

2.

ONDERZOEKSLOCATIE EN NABIJE OMGEVING ............................................................... 6

2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2

Beschrijving onderzoekslocatie en nabije omgeving ...................................................................... 6 Beschrijving toekomstige plannen ................................................................................................. 8 Beschermde gebieden in de omgeving .......................................................................................... 9 Natura 2000 ...................................................................................................................................... 9 Natuurnetwerk Nederland ............................................................................................................. 10

3.

NATUURWETGEVING ................................................................................................. 11

3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3

Soortenbescherming ................................................................................................................... 11 Vogels ............................................................................................................................................. 11 Overige soorten .............................................................................................................................. 11 Gebiedsbescherming ................................................................................................................... 12 Natura 2000 .................................................................................................................................... 12 Natuurnetwerk Nederland ............................................................................................................. 12 Zorgplicht .................................................................................................................................... 13

4.

METHODE.................................................................................................................. 14

4.1 4.2

Literatuurstudie .......................................................................................................................... 14 Veldbezoek.................................................................................................................................. 14

5.

RESULTATEN .............................................................................................................. 15

5.1 5.2 5.3 5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.5 5.6 5.7

Vaatplanten ................................................................................................................................ 15 Vogels ......................................................................................................................................... 15 Grondgebonden zoogdieren ........................................................................................................ 16 Vleermuizen ................................................................................................................................ 16 Verblijfplaatsen .............................................................................................................................. 17 Vliegroute ....................................................................................................................................... 17 Foerageergebied ............................................................................................................................. 17 Amfibieën en reptielen ................................................................................................................ 17 Vissen ..........................................................................................................................................

18 Overige soorten ........................................................................................................................... 18

6.

SAMENVATTING EN CONCLUSIE ................................................................................. 19

6.1 6.2 6.3 6.4 6.4.1 6.4.2 6.4.3 6.5

Samenvatting .............................................................................................................................. 19 Conclusie soortenbescherming .................................................................................................... 19 Conclusie gebiedsbescherming .................................................................................................... 19 Aanbevelingen en advies ............................................................................................................. 20 Nader onderzoek ............................................................................................................................ 20 Broedvogels .................................................................................................................................... 20 Zorgplicht ........................................................................................................................................ 20 Verantwoording .......................................................................................................................... 21

LITERATUURLIJST........................................................................................................................ 22 BIJLAGEN 1 Overzicht vrijgestelde soorten provincie Overijssel

Quickscan Wet natuurbescherming Burgemeester de Beaufortplein 6 te Markelo (kenmerk: 191940)

Pagina 4 van 23

1. INLEIDING In opdracht van EDOK-RO is door Eco Reest BV een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd ter plaatse van Burgemeester de Beaufortplein 6 te Markelo. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aanleiding en de doelstelling van het onderzoek, en de wijze van kwaliteitsborging.

1.1

Aanleiding en doelstelling

Aanleiding tot het onderzoek is de voorgenomen verbouw van het aanwezige schoolgebouw (voorheen kantoorpand) tot appartementen. Doel van de quickscan Wet natuurbescherming is een beeld te krijgen van de aanwezige habitats en de voorkomende beschermde dier- en plantensoorten ter plaatse van de onderzoekslocatie.