1 bestemmingsplan incl beeldkwaliteitsplan.pdf
Tekst van het document
7.2.4
Algemene regels Anti-dubbeltelregel (Artikel 5): deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld; Algemene gebruiksregels (Artikel 6): in deze regel is aangegeven wat onder verboden gebruik wordt verstaan. Deze regel gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Algemene aanduidingsregels (Artikel 7): in dit artikel zijn regels opgenomen met betrekking tot de aanduiding 'Vrijwaringszone - radar'. Deze aanduiding is opgenomen in verband met de ligging van het plangebied binnen een vrijwaringszone voor radarverstoringsgebieden. Hiervoor gelden aanvullende regels in verband met de bouwhoogte van bouwwerken. Algemene afwijkingsregels (Artikel 8): in deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven. Overige regels (Artikel 9): in dit artikel zijn regels in verband met parkeren opgenomen.
7.2.5
Overgangs- en slotregels In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.
7.3
Bestemmingen Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.
54
ontwerp
Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouwen gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Artikel 3 'Bedrijventerrein' De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor bedrijven en instellingen zoals vermeld in de categorieën 1, 2, 3.1 en 3.2 van de bij de regels behorende Staat van bedrijven. Voor de overige toegestane functies is aangesloten op het naastgelegen bestemmingsplan "Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021". Het gaat hierbij bijvoorbeeld om productiegebonden detailhandel, groenvoorzieningen, water, verkeersen verblijfsdoeleinden en openbare nutsvoorzieningen. Verder is bepaald dat onder andere bedrijfswoningen, seksinrichtingen en risicovolle inrichtingen niet zijn toegestaan. In de bouwregels is vastgelegd dat gebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd binnen het bouwvlak. Door middel van aanduidingen op de plankaart/verbeelding is het minimum en maximum bebouwingspercentage en de minimum en maximum bouwhoogte vastgelegd. Hierbij is eveneens aangesloten op het naastgelegen bestemmingsplan "Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021".
Daarnaast is de afstand van gebouwen tot de zijdelingse bouwperceelgrens vastgelegd op minimaal 2,5 meter. Tot slot zijn er bouwregels opgenomen voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Deze mogen niet hoger zijn dan de bouwhoogte van gebouwen, met dien verstande dat de bouwhoogte van terreinafscheidingen niet meer dan 3 m mag bedragen. Voor reclamezuilen geldt dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de ter plaatse van het bouwvlak aangegeven bouwhoogte. Artikel 4 'Waarde - Archeologische verwachting 3' De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.
ontwerp
55
Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b
Hoofdstuk 8
Economische uitvoerbaarheid
Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggende geval wordt een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente. Hierin is verzekerd dat het risico van planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. De gemeentelijke kosten worden verhaald middels een anterieure overeenkomst en de legesverordening, waardoor het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.
56
ontwerp
Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b
Hoofdstuk 9
Vooroverleg, inspraak en zienswijzen
Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
9.1
Vooroverleg
9.1.1
Het Rijk In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.
9.1.2
Provincie Overijssel Voorliggend bestemmingsplan is in het kader van vooroverleg naar de provincie Overijssel gestuurd. Op 21 april 2023 heeft de provincie Overijssel aangegeven dat de beoogde ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid. De provincie stemt in met voorliggend bestemmingsplan.
9.1.3
Waterschap Vechtstromen Voorliggend bestemmingsplan is in het kader van vooroverleg naar waterschap Vechtstromen gestuurd. Het waterschap stemt in met voorliggend bestemmingsplan en het hiervoor uitgevoerde waterhuishoudkundig plan.
9.1.4
Veiligheidsregio Twente Voorliggend bestemmingsplan is in het kader van vooroverleg naar de Veiligheidregio Twente gestuurd. Op 24 april 2023 heeft de Veiligheidsregio advies uitgebracht (zie Bijlage 10). De veiligheidsregio adviseert het volgende: een tweede ontsluiting van het plangebied; verkeersremmende maatregelen voorkomen; een plan ten aanzien van de primaire bluswatervoorziening ter advisering aan de Veiligheidsregio Twente voor te leggen. Bij de verdere uitwerking van de voorgenomen ontwikkeling wordt het advies in acht genomen.
9.2
Inspraak Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Bij dit plan wordt afgezien van het ter inzage leggen van een voorontwerpbestemmingsplan.
9.3
Zienswijzen Deze paragraaf wordt ingevuld nadat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage heeft gelegen.
ontwerp
57
Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b
58
ontwerp
Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b
Bijlagen toelichting
ontwerp
59
Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b
Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan
60
ontwerp
Beeldkwaliteitsplan Zenkeldamshoek herziening fase 2b Bedrijventerrein | Goor 15 juni 2023 | Gemeente Hof van Twente
OOSTZEE ONTWERP & OMGEVING Goede ideeën vertalen naar een haalbaar plan dat inspeelt op de kwaliteiten van de omgeving
Ons bureau wil goede ideeën vertalen naar een haalbaar plan dat inspeelt op de kwaliteiten van de omgeving. Hiermee onderscheiden wij ons in het veelkleurige vakgebied van de architectuur, stedenbouw, landschap en omgevingsrecht. Wij beschouwen ideeën en plannen altijd in relatie met hun omgeving. Daarnaast begrijpen wij dat ruimtelijke kwaliteit meer is dan een leuk idee. Volgens ons moet een ontwerp het waar maken en omgevingsrecht het zeker stellen.
De Kleine Campus Statenlaan 8 6828 WE Arnhem info@oostzee.nl www.oostzee.nl Kristiaan Visser Landschapsontwerper 06 - 46 19 23 41 | k.visser@oostzee.nl
De leefomgeving van ons allen nemen wij serieus. Inspraak, bewonersparticipatie, zelfbouw en ontwikkeling van mens en milieuvriendelijke bouwprocessen zijn een uitgangspunt voor onze projecten. Mensen willen dromen over hun eigen wereld. Wij willen helpen die wereld mogelijk te maken. Daarvoor gaan we ook op zoek naar de kwaliteit van de plek. Wij doen onderzoek en baseren daar een visie op die altijd uitgaat van een duurzame wereld. Samen met onze opdrachtgevers werken wij de opgave uit tot een realistisch en haalbaar voorstel.
INHOUD Inleiding
7
Stedenbouwkundig plan
11
Beeldkwaliteit deelgebieden
13
Welstandscriteria deelgebied oost
23
Welstandscriteria deelgebied west
25
Inspiratie duurzaamheid en energie
26
RIJS
SEN
INLEIDING N34
7
Bedrijvenpark Hof van Twente heeft het voornemen het rechthoekige bedrijfskavel (circa 4 hectare) opnieuw te ontwikkelen (herziening fase 2b).
PLANGEBIED ZENKELDAMSHOEK III
HA
AKS
BER GE
ZO
M
ER
W
EG
N
Juridisch kader De gemeente Hof van Twente heeft haar welstandsbeleid vastgelegd in de Welstandsnota Hof van Twente 2012. De ontwikkeling van het plangebied naar een bedrijventerrein is hierin niet voorzien. Voor de gewenste ontwikkeling is een nieuw specifiek welstandskader wenselijk. In 2003 is eerder een beeldkwaliteitsplan voor het gehele bedrijventerrein Zenkeldamshoek opgesteld. Voor het zuidelijke deel van het bedrijventerrein Zenkeldamshoek (fase 2) is in 2021 een beeldkwaliteitsplan opgesteld die waar het kan hier op aansluit. Het voorliggende beeldkwaliteitsplan sluit aan op het beeldkwaliteitsplan uit 2021 zodat er een uniform bedrijventerrein ontstaat. Op basis van dit beeldkwaliteitsplan kan de toekomstige welstandsbeoordeling van de bouwplannen op de planlocatie plaatsvinden.
ENTERSESTRA
ZENKELDAMSHOEK II K L AV E R M AT E N
AT
GOOR
ZENKELDAMSHOEK I
ligging plangebied
Beeldkwaliteitsplan Zenkeldamshoek | herziening fase 2b | Goor
OOSTZEE | 7
Criteria Dit beeldkwaliteitsplan geeft een meer concrete invulling aan de ruimtelijke aspecten voor het plangebied. Het sluit daarbij aan op de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Er worden duidelijke criteria gegeven voor de bebouwing en welke ambitie voor de inrichting van de aansluiting op de openbare ruimte wordt voorgestaan. Het kwaliteitsdocument is opgesteld met als doel om: • • • Huidige beeld aan de Zomerweg, aan weerszijden begeleid door een
Huidige beeld aan de Zomerweg, aan weerszijden begeleid door een
rij beuken. Links het plangebied van de Zomerweg gescheiden door
rij beuken. Rechts het plangebied van de Zomerweg gescheiden door
een watergang
een watergang
De rotonde op de Zomerweg met links de aansluiting op het
Het plangebied gezien vanaf de afrit van de Provinciale weg N347.
een aantrekkelijk bedrijfsmilieu tot stand te brengen; de ontwikkelende partijen te inspireren en vooraf informatie te geven over de welstandscriteria; de welstandscommissie een passend kader te bieden waarbinnen de toetsing van bouwplannen plaats vindt.
De beschreven criteria hebben niet het karakter van bestemmingsplanregels. Dat wil zeggen: ze zijn bedoeld als inspirerend kader. Incidenteel kan gemotiveerd van de criteria worden afgeweken, mits er sprake is van een overtuigende kwaliteit en van gevoel voor de omgeving. In dergelijke incidentele gevallen wordt expliciet aan de welstandscommissie voorgelegd of een uitzonderingssituatie vanwege de kwaliteit van het bouwplan gerechtvaardigd is.
plangebied
8
Beeldkwaliteitsplan Zenkeldamshoek | herziening fase 2b | Goor
OOSTZEE | 9
STEDENBOUWKUNDIG PLAN Het bedrijventerrein Zenkeldamshoek ‘herziening fase 2b’ bestaat uit een rechthoekig perceel ingeklemd tussen de Zomerweg aan de oostzijde, de afrit van de Provinciale weg N347 aan de noordzijde en aan het bedrijventerrein Zenkeldamshoek fase 2 aan de westzijde. De Zomerweg is de toegangsweg van Goor en loopt door tot in de stad. De Entersestraat is een 60km/h ontsluitingsweg en loopt door het buitengebied richting Enter. Aan de oostzijde van de Zomerweg ligt de eerste fase van het bedrijventerrein Zenkeldamshoek. Door middel van een rotonde aan de Zomerweg wordt dit deel van het bedrijventerrein ontsloten. Zenkeldamshoek Fase 2b waar dit beeldkwaliteitsplan betrekking op heeft, wordt eveneens ontsloten via Zenkeldamshoek fase 2 vanaf deze rotonde en sluit hiermee aan op de eerste Fase. Het behouden en benutten van de bestaande groenstructuren en het bestaande slotenpatroon is belangrijk voor de instandhouding van de aanwezige flora en fauna. De voorgestelde structuren uit fase 2 worden grotendeels doorgezet in het stedenbouwkundig plan zodat er een uniform bedrijfsterrein ontstaat. Vanaf de rotonde wordt het gebied ontsloten, door middel van een T-splitsing wordt aangesloten op de interne ontsluitingsweg. De positie van de weg is bepaald door de hoogspanningsmast die midden in het gebied staat.
De ontsluitingsweg loopt daardoor niet helemaal midden door het gebied. Aan de westzijde van het gebied sluit de ontsluitingsweg aan op de Entersestraat. Op deze manier ontstaan voorlopige bouwvelden van respectievelijk 100m diep aan de westkant van de ontsluitingsweg en 70m diep aan de oostkant van de weg. Deze bouwvelden kunnen afhankelijk van de vraag uit de markt nog worden gewijzigd en verdeeld in bedrijfskavels met andere afmetingen.
10
Beeldkwaliteitsplan Zenkeldamshoek | herziening fase 2b | Goor
OOSTZEE | 11
N3
47
A-A`
BEELDKWALITEIT DEELGEBIEDEN In dit beeldkwaliteitsplan worden twee deelgebieden onderscheiden, aan de westzijde en oostzijde van de interne ontsluitingsweg. Voor de deelgebieden gelden deels verschillende eisen ten aanzien van de gewenste beeldkwaliteit. Daarnaast wordt er een onderscheid gemaakt hoe wordt omgegaan met de uitstraling aan de randen van het gebied; de Zomerweg, de landschappelijke westzijde en de afrit N347. Op het kaartbeeld hiernaast is dit onderscheid in gebieden en randen weergegeven.
DEELGEBIED WEST
Deelgebied oost De Zomerweg is de toegangsweg van Goor en vormt de entree tot de stad vanaf de provinciale weg N347. Het beeld van de Zomerweg dat nagestreefd wordt, is die van een krachtig groen element met als achtergrond hoogwaardige bedrijfsbebouwing. Aan beide zijden van de Zomerweg is een groenstrook aanwezig met een bomenrij. De beukenbomen zijn zodanig gepositioneerd dat de achtergelegen bebouwing zichtbaar is en blijft. Een watergang vormt de grens van het plangebied aan de Zomerweg.
EG
DEELGEBIED OOST
RW
B-B`
ZO
ME
De bedrijfsbebouwing heeft aan deze zijde een verplichte rooilijn vanaf de Zomerweg. De bebouwing staat parallel aan de Zomerweg en heeft aan de kant van de Zomerweg een eigentijdse uitstraling. De bedrijfspercelen zijn toegankelijk aan de andere zijde, vanaf de ontsluitingsweg die centraal door het bedrijventerrein loopt. Aan deze zijde vindt ook het laden en lossen plaats, eventuele buitenopslag, het parkeren en de overige zichtbare bedrijfsmatige activiteiten.
C-C`
legenda Deelgebied Oost Deelgebied West Zone landschappelijke inpassing en water Maximale rooilijn Verplichte rooilijn
Beeldkwaliteit deelgebieden 0
10
20
30
40
50 METER
Beeldkwaliteitsplan Zenkeldamshoek | herziening fase 2b | Goor
OOSTZEE | 13
Deelgebied west Het agrarisch (buiten)gebied ten westen van het bedrijventerrein vormt een onderdeel van het overgangsgebied naar de Boven Regge met zijn doorzichten naar de stuwwal van Markelo. De uitstraling van deze zone is te karakteriseren als ‘lommerrijk’. Deze uitstraling zal gehandhaafd blijven en waar mogelijk worden versterkt. De bedrijfsbebouwing in het westelijk deel wordt ontsloten vanaf de binnenweg. Aan de ontsluitingsweg is sprake van een zone waarbinnen de voorgevel gepositioneerd moet worden, waardoor een helder beeld ontstaat maar flexibiliteit mogelijk blijft. Aan de noordwest zijde is een landschappelijke zone opgenomen waar de watergang doorgetrokken kan worden en een landschappelijke haag wordt gerealiseerd om de landschappelijke inpassing te waarborgen. Op de volgende pagina’s wordt bovenstaande aan de hand van profielen verduidelijkt en worden per deelgebied de welstandscriteria en richtlijnen per onderdeel beschreven.
14
Beeldkwaliteitsplan Zenkeldamshoek | herziening fase 2b | Goor
OOSTZEE | 15
PROFIEL A-A’
16
Beeldkwaliteitsplan Zenkeldamshoek | herziening fase 2b | Goor
OOSTZEE | 17
PROFIEL B-B’
Beeldkwaliteitsplan Zenkeldamshoek | herziening fase 2b | Goor
PROFIEL C-C’
20
Beeldkwaliteitsplan Zenkeldamshoek | herziening fase 2b | Goor
OOSTZEE | 21
WELSTANDSCRITERIA DEELGEBIED OOST Bedrijfskavels Uitstraling
Een gebouw is vormgegeven met een eigentijdse architectuur en heeft een representatieve eigentijdse uitstraling.
Vorm en omvang gebouw
De hoogste zijde van het gebouw grenst aan de Zomerweg, lagere bebouwingsdelen liggen achter de voorgevel. De representatieve gevel bevindt zich in de rooilijn.
Materialisering
Er worden materialen toegepast zoals hout, glas, beton, steen en staal. Het gebouw bestaat uit max. twee hoofdmaterialen en heeft een eenduidige uitstraling.
Kleurgebruik
22
Regels en richtlijnen
Het kleurgebruik is ingetogen en bestaat uit aardse tinten of antraciet.
Reclameuitingen
Reclame-uitingen zijn zowel qua voorkomen, maatvoering en kleurgebruik ingetogen. Geen reclame op het dak.
Terreininrichting
De terreininrichting bestaat uit open verharding. Asfalt is niet toegestaan mits de bedrijfsvoering niet anders toelaat. Aan de respresentatieve zijde is een groene inrichting het wensbeeld.
Parkeren
Het parkeren vindt plaats op eigen terrein en niet voor het gebouw. Dus geen parkeerplaatsen tussen het gebouw en de Zomerweg.
Erfafscheiding
De erfafscheiding bestaat aan de representatieve zijde uit aan halfhoge haag. Aan de niet-representatieve zijde is een zwart hekwerk tevens mogelijk, al dan niet in combinatie met een haag tenzij beveiliging/afsluiting anders vereist.
Beeldkwaliteitsplan Zenkeldamshoek | herziening fase 2b | Goor
OOSTZEE | 23
WELSTANDSCRITERIA DEELGEBIED WEST Bedrijfskavels Uitstraling
Een gebouw heeft een representatieve, eigentijdse uitstraling aan de Ontsluitingsweg.
Vorm en omvang gebouw
De hoogste zijde van het gebouw grenst aan de Ontsluitingsweg, lagere bebouwingsdelen liggen achter de voorgevel. De representatieve gevel bevindt zich in of oriënteert zich op de rooilijn.
Materialisering
Er worden materialen toegepast zoals hout, glas, beton, steen en staal. Het gebouw bestaat uit max. twee hoofdmaterialen en heeft een eenduidige uitstraling.
Kleurgebruik
Het kleurgebruik is ingetogen en bestaat uit aardse tinten of antraciet.
Reclameuitingen
Reclame-uitingen zijn zowel qua voorkomen, maatvoering en kleurgebruik ingetogen. Geen reclame op het dak
Terreininrichting
De terreininrichting bestaat uit open verharding. Asfalt is niet toegestaan mits de bedrijfsvoering niet anders toelaat.
Parkeren Erfafscheiding
24
Regels en richtlijnen
Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. De erfafscheiding bestaat aan de representatieve zijde uit een halfhoge haag of een zwart hekwerk tenzij beveiliging/afsluiting anders vereist. De zijde van het perceel die grenst aan de westzijde van het plangebied en daarmee aan het open landschap, krijgt een groene invulling in de vorm van een hoge haag en/of opgaande beplanting bestaande uit streekeigen groen waardoor de buitenopslag, het parkeren, en de bedrijfsmatige activiteiten aan het zicht worden onttrokken.
Beeldkwaliteitsplan Zenkeldamshoek | herziening fase 2b | Goor
OOSTZEE | 25
INSPIRATIE DUURZAAMHEID EN ENERGIE Dit hoofdstuk is bedoeld ter inspiratie, niet als harde eis voor bedrijven. Voor het duurzaam inrichten van het bedrijventerrein zijn er enkele duurzaamheidsprincipes van toepassing. Deze principes hebben te maken met duurzaam bouwen, maar ook met duurzaam ruimtegebruik, terreinbeheer en duurzaam omgaan met energie en fysieke stromen.
en kruiden hebben een koelend effect op de stedelijke omgeving. Ze nemen veel hitte weg, dringen het energieverbruik terug en nemen CO2 op voor productie van zuurstof. Daarnaast vertraagt groen de regenwaterafvoer, het is biodiversiteitsverhogend en heeft een positief effect op de gezondheid en het welzijn van mensen.
Duurzaam bouwen Bij het ontwerp van het gebouw kan de architect rekening houden met de duurzaamheid van het gebouw. Enkele manieren waarop duurzaam gebouwd kan worden: • Hergebruik of gebruik van sloopmateriaal voor nieuwbouw. • Milieuvriendelijke materialen gebruiken, zoals hout waarvoor selectief is gekapt (hout uit duurzaam beheerde bossen). • Energiezuinig ontwerpen, bijvoorbeeld een gebouw dat evenveel energie gebruikt als het opwekt (energieneutraal), door bijvoorbeeld zonnepanelen. • Het intensiever of meervoudig gebruik van gebouwen. • Industrieel, flexibel en demontabel bouwen (IFD-bouwen) zorgt ervoor dat gebouwen in onderdelen zijn te demonteren, zodat ze geschikt zijn voor hergebruik.
Om dit te bewerkstelligen worden de volgende uitgangspunten meegegeven: • Er wordt zoveel mogelijk gewerkt met een open verharding op de ondergrond waardoor de ondergrond het regenwater snel absorbeert. • Zonnepanelen en andere duurzaamheidsmaatregelen wordt op het dak opgelost. • Er wordt tevens ingezet op zíchtbare duurzaamheidsmaatregelen, zoals groene gevels. • Ook het aanbrengen van groene daken levert een bijdrage aan de wateropvang en -afvoer en kan ingezet worden voor watercompensatie.
Duurzame inrichting en klimaatadaptief ontwerp Met de inrichting van het bedrijventerrein wordt een groenstructuur gewaarborgd aan de randen van het gebied. Dit bestaat uit de groene ruimte voor de bedrijfsbebouwing en uit de zone voor landschappelijke inpassing. Daarnaast wordt het plan rondom omgeven door een waterpartij. Op deze wijze wordt er invulling gegeven aan een klimaat adaptief ontwerp. Dit is noodzaak vanwege het veranderende klimaat. Stormen verhevigen, regenval intensiveert en veroorzaakt overstromingen. Het kan ook tijdenlang kurkdroog zijn. Het aantal dieren- en insectensoorten neemt af. Door vervuiling, ontbossing en de toename van de CO2-uitstoot warmt de aarde op. Bomen, struiken, gevelgroen, bloemen
26
Duurzaam beheren Ook het beheer van (industrie)terreinen kan op een duurzame manier. Al bij de aanleg en de ontwikkeling van het bedrijvenpark moet worden nagedacht over het beheer. Er kan hierbij gedacht worden aan bijvoorbeeld parkmanagement. Dit is een samenwerkingsverband om het beheer op het bedrijvenpark goed te regelen. Denk hierbij aan afvalstromen en hergebruik op het terrein, gebruik van grijs water en gezamenlijke inkoop van duurzame grondstoffen en producten.
Beeldkwaliteitsplan Zenkeldamshoek | herziening fase 2b | Goor
OOSTZEE | 27
OOSTZEE ONTWERP & OMGEVING Goede ideeën vertalen naar een haalbaar plan dat inspeelt op de kwaliteiten van de omgeving
Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b
Bijlage 2 Laddertoets
76
ontwerp
Laddertoets uitbreiding van Zenkeldamshoek Stec Groep aan BJZ.nu
Juriën Poulussen en Marijn Gradussen 23 december 2022
2
Laddertoets Zenkeldamshoek 20.331
Inhoudsopgave 1
Inleiding 1.1 1.2
2
Achtergrond.............................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 3
Uitgangspunten 2.1 2.2
3
4
Ladder voor duurzame verstedelijking................................................... 4 Regionale programmeringsafspraken.................................................... 6
3
Marktregio
7
4
Behoefteraming
10
4.1 4.2 4.3
5
Vraag ....................................................................................................... 10 Aanbod.................................................................................................... 12 Behoefte .................................................................................................. 13
Conclusie
14
Laddertoets Zenkeldamshoek 20.331
3
1 Inleiding 1.1 Achtergrond De gemeente Hof van Twente heeft het voornemen om het bedrijventerrein Zenkeldamshoek in Goor uit te breiden. Op het (bestaande) bedrijventerrein Zenkeldamshoek is het aanbod nog beperkt en de uitgifte is de afgelopen jaren snel gegaan: een groot deel van de kavels is verkocht of onder optie. De beoogde uitbreidingslocatie grenst aan het bestaande bedrijventerrein Zenkeldamshoek. De uitbreiding heeft een omvang van circa 3 hectare bruto. De netto ontwikkeling zal, afhankelijk van de (op dit moment nog onbekende) verkaveling, naar inschatting een omvang van ongeveer 2,5 hectare bedragen. Om de uitbreiding te realiseren wordt een bestemmingsplan in procedure gebracht. In dit bestemmingsplan dient de behoefte aan de ontwikkeling via de methodiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) te worden aangetoond. Onderdeel hiervan is een motivering van nut en noodzaak, die als wettelijk vereiste is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. In dit rapport analyseren we voor de ontwikkeling de ruimtevraag, beschikbaar aanbod en behoefte, en toetsen we in hoeverre de voorgenomen ontwikkeling binnen de kaders van de Ladder te onderbouwen is.
1.2 Leeswijzer We doorlopen de Ladder in dit rapport stap-voor-stap. In het tweede hoofdstuk beschrijven we de uitgangspunten van de voorgenomen ontwikkeling en de methodiek van de Ladder. In het derde hoofdstuk brengen we het relevante verzorgingsgebied van de ontwikkeling in beeld. In het vierde hoofdstuk gaan we dieper in op de ruimtevraag binnen deze marktregio, de beschikbare plancapaciteit en de mogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied. Tot slot concluderen we, in het vijfde hoofdstuk, in hoeverre de voorgenomen uitbreiding voorziet in een behoefte.
4
Laddertoets Zenkeldamshoek 20.331
2 Uitgangspunten Profiel uitbreidingslocatie Zenkeldamshoek Uitbreiding Zenkeldamshoek
Ligging en omvang
• De uitbreiding van Zenkeldamshoek bevindt zich ten noordoosten van de kern Goor. • Het nieuwe bedrijventerrein krijgt waarschijnlijk een omvang van circa 3 hectare bruto. • De aangewezen gronden bestaan in de huidige situatie uit agrarische gronden.
Bereikbaarheid
• De uitbreiding van Zenkeldamshoek bevindt zich tussen de Zomerweg, de N347 en agrarische gronden. • Via de N347 is de dichtstbijzijnde autosnelweg de A1 bij knooppunt Rijssen (4,9 km). • Zenkeldamshoek is via buslijn 95 (bushalte Zomerweg) te bereiken. • Treinstation Goor ligt op 3,1 kilometer afstand.
Profiel
Bestemmingsplanbepalingen
• Bestaand bedrijventerrein Zenkeldamshoek huisvest een breed aanbod aan bedrijven: handel, goederenvervoer, utiliteitsbouw, technisch ontwerp en installatie, etc. • Op het bestaande bedrijventerrein is een gemengde doelgroep van voornamelijk lokale mkbbedrijven gehuisvest. • In het bestemmingsplan ‘Buitengebied Hof van Twente’ is vastgesteld dat de bestemming op de gronden van de beoogde uitbreiding ‘Agrarisch met waarden’ is.
2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. In de toelichting van het bestemmingsplan dient dan een motivering voor de Ladder te zijn opgenomen. Sinds 1 juli 2017 is de Laddersystematiek in het Besluit ruimtelijk ordening (Bro) gewijzigd. De Ladder is verankerd in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt als volgt: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.’ De Ladder is alleen van toepassing op een plan dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Is dit het geval dan is een beschrijving van de behoefte nodig. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarin wordt ingegaan op de vraag waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Om de vereisten van de Ladder te bepalen gaan we hierna achtereenvolgens in op de vraag (1) of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en (2) of de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied is gelegen.
Laddertoets Zenkeldamshoek 20.331
5
Het bestemmingsplan maakt een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO), dan is een plan Ladder-plichtig. Een stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk voorzieningen’. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgesteld; jurisprudentie geeft meer duidelijkheid. Bij wonen geldt bijvoorbeeld dat in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling bij een woningbouwlocatie vanaf 12 woningen. Voor andere stedelijke voorzieningen volgt uit jurisprudentie dat van een nieuwe stedelijke ontwikkeling sprake is bij uitbreiding van 400 m2 tot 500 m2 bvo. Voor bedrijventerreinen is de ondergrens veelal afhankelijk van de locatie en de aard van het plan. Voor ontwikkelingen in de vorm van een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt. Door de toevoeging van 'in beginsel' bij iedere ondergrens, lijkt de Afdeling duidelijk te willen maken dat geen sprake is van ‘harde’ ondergrenzen. Gezien de beoogde ontwikkeling van meerdere hectare bruto bedrijventerrein kunnen we ervan uit gaan dat de uitbreiding van Zenkeldamshoek een stedelijke ontwikkeling is.
De Ladder is alleen van toepassing op een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe bestemmingsplan meer bebouwing mogelijk maakt of een functiewijziging van zodanige aard en omvang dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aan beide voorwaarden wordt bij de uitbreiding van Zenkeldamshoek voldaan. Bij het nieuwe bestemmingsplan zullen de bebouwingsmogelijkheden toenemen en er een bedrijventerreinbestemming worden toegekend aan de gronden in het plangebied waar dit op basis van het vigerende bestemmingsplan (Agrarisch met waarden, zie figuur 1) niet mogelijk is. Ofwel, het nieuwe bestemmingsplan is Ladder-plichtig. Dit betekent dat een motivering van de behoefte in ieder geval nodig is. De uitbreiding van Zenkeldamshoek is een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) is extra motivering vereist. Daarom onderzoeken we hier of de uitbreiding van Zenkeldamshoek een ontwikkeling binnen BSG betreft. Artikel 1.1.1 Bro geeft als definitie: ‘Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.
Naast de hiervoor genoemde definitie van bestaand stedelijk gebied, blijkt uit jurisprudentie dat ook de geldende bestemming van een plangebied relevant kan zijn. Geldt er bijvoorbeeld een agrarische bestemming die de ontwikkeling ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca niet mogelijk maakt, dan is veelal geen sprake van BSG 1. In figuur 1 is de beoogde locatie voor de uitbreiding van Zenkeldamshoek weergegeven. Het vigerende bestemmingsplan is ‘Buitengebied Hof van Twente’ (vastgesteld 08-12-2015) en wijst het plangebied de functie ‘Agrarisch met waarden’ toe. Het plangebied ligt dus in het buitengebied van Goor en grenst ten westen aan agrarische gronden en ten oosten (aan de overkant van de Zomerweg) aan bestaand bedrijventerrein Zenkeldamshoek. Ten zuiden heeft de grond inmiddels ook een bedrijventerrein bestemming en is in ontwikkeling. Het plangebied ligt dus niet ‘binnen het bestaand stedelijk weefsel’. We concluderen daarom dat er geen sprake is van een ontwikkeling binnen BSG. Figuur 1 laat de huidige bestemming van het plangebied zien (links) en het nieuwe bestemmingsplan voor het gebied ten zuiden van het plangebied (rechts).
1
zie bijvoorbeeld: ABRvS 29 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1340.
Laddertoets Zenkeldamshoek 20.331
6
Figuur 1: Bestaande bestemming plangebied (links) en ontwerpplan naastgelegen gebied (rechts)
Bron: RuimtelijkePlannen.nl, 2022; Bewerking Stec Groep, 2022.
2.2 Regionale programmeringsafspraken Onder regie van de provincie Overijssel zijn in juni 2019 met gemeenten in de regio Twente, waar de gemeente Hof van Twente onderdeel van uitmaakt, programmeringsafspraken gemaakt over de werklocaties. Deze afspraken zijn gericht op het kwantitatief en kwalitatief in evenwicht houden van vraag en aanbod van bedrijfsgrond in de regio. In de afspraken wordt een methodiek gehanteerd waarbij gemeenten vraag en aanbod, geheel in de lijn met de uitgangspunten van de Ladder, in evenwicht dienen te brengen en houden. Daarbij wordt de voortgang gemonitord. Wanneer iedere gemeente vraag en aanbod in evenwicht houdt, is de regio als zodanig ook in balans. Momenteel worden er, op basis van de nieuwe provinciale prognose die momenteel wordt opgesteld, nieuwe programmeringsafspraken gemaakt. Deze programmeringsafspraken hebben hetzelfde doel als de vorige programmeringsafspraken. Dat wil zeggen dat de afspraken beogen om vraag en aanbod in balans te houden in de regio Twente. Binnen de nieuwe afspraken is er in de regio Twente, en zo mogelijk ook in Hof van Twente, ruimte voor nieuwe plannen. Op basis van de nieuwe (concept) regionale behoefteraming bedrijventerreinen is het harde planaanbod in de regio namelijk minder dan de vraag die op (middel)lange termijn wordt verwacht.
Naar verwachting worden de nieuwe cijfers en nieuwe afspraken in Q1 van 2023 vastgesteld, waarna ook deze onderbouwing met meer zekerheid omgeven wordt.
Laddertoets Zenkeldamshoek 20.331
7
3 Marktregio In dit hoofdstuk gaan we in op de marktregio van de voorgenomen ontwikkeling. Binnen de methodiek van de Ladder dienen vraag en aanbod binnen de marktregio tegen elkaar te worden afgewogen. Bij de ontwikkeling van een bedrijventerrein is het gebruikelijk dat de aard en omvang, en daarmee de beoogde doelgroep, van het bedrijventerrein leidend is voor het bepalen van de marktregio. De marktregio van het bedrijventerrein staat in principe los van bijvoorbeeld de afnemersoriëntatie van individuele bedrijven. Een bedrijf kan een landelijke of zelfs mondiale afzetmarkt hebben, maar tegelijkertijd vanwege bijvoorbeeld een lokaal cluster van toeleveranciers een lokale binding hebben. Voor de uitbreiding van Zenkeldamshoek gaan we in deze toets uit van een marktregio die de gemeente Hof van Twente omvat. Om tot dit uitgangspunt te komen, hebben we gekeken naar de volgende aspecten: • • • •
Onderzoek naar bedrijfsverplaatsingen op bedrijventerreinen in Nederland; Verhuisdynamiek van bedrijven in de gemeente Hof van Twente en in het bijzonder van Goor; Reisbereidheid en arbeidspendel van werknemers in de gemeente; Aard van de huidige en nieuwe programmeringsafspraken (zie paragraaf 2.2).
We werken deze afzonderlijk aspecten onder de afbeelding verder uit. Figuur 2: Verzorgingsgebied is gemeente Hof van Twente
Bron: Stec Groep (2022)
8
Laddertoets Zenkeldamshoek 20.331
Verhuisdynamiek bedrijventerreinenmarkt overwegend lokaal De bedrijfsruimtemarkt is grotendeels een lokale markt, blijkt uit onderzoek (PBL, 2007). Bijna 95% van de bedrijven op bedrijventerreinen verhuist binnen de eigen (COROP-)regio. Een groot deel, 75%, blijft daarbij ook binnen de gemeentegrenzen, blijkt uit hetzelfde onderzoek. Specifiek voor bedrijventerreinen blijkt ook dat het grootste deel van de werkgelegenheid (ook zo’n 75%) door bedrijven die neerstrijken op een bedrijventerrein, afkomstig is uit de eigen gemeente (PBL, 2009). Onderzoek van het CBS (2013) bevestigt het beeld dat het merendeel van de bedrijven binnen de eigen gemeente verhuist (ruim twee derde). Zij concluderen dat de gemiddelde verhuisafstand van bedrijven acht kilometer is. Figuur 3: bovenregionale locatiebeslissingen (links) & gemiddelde verhuisafstand bedrijven per COROP (rechts)
Bron: CBS, 2013
Bron: Stec Groep, 2019
Circa 62% van de bedrijfsverhuizingen vindt historisch bezien binnen de gemeente plaats We hebben de verhuisbewegingen van alle bedrijven met 2 of meer werknemers binnen, in- en uit de gemeente Hof van Twente in de periode 2011 t/m Q4 2022 geanalyseerd (bron: Vastgoeddata.nl). Hieruit valt op dat het grootste deel van de bedrijven binnen de eigen gemeente is verhuisd. Op een totaal van 164 bedrijfsverhuizingen vanaf 2011 zijn 101 bedrijven binnen de gemeente Hof van Twente verhuisd. Van alle 164 bedrijfsverhuizingen kwamen er ongeveer 28 bedrijven naar de gemeente. We zien voornamelijk interactie met de buurgemeenten; ongeveer de helft van de inkomende bedrijven komt uit deze gemeenten. Van de andere helft komt een aantal bedrijven uit de gemeente Enschede (4 bedrijven) en bij de rest gaat het voornamelijk om incidenten en verplaatsingen met uiteenlopende redenen. Ook zijn er vanaf 2011 in totaal 35 bedrijven uit de gemeente verhuisd. Ongeveer 19 bedrijven is verhuisd naar een van de buurgemeenten (54%), en nog eens 6 bedrijven zijn verhuisd naar de gemeente Enschede. Uit bovenstaande maken we op dat de bedrijfsruimtemarkt voor een groot deel een (boven)lokale markt is.
Dit wordt ook ondersteund door onderzoek van het CBS 1 waaruit blijkt dat in het algemeen slechts 5% van alle bedrijven is bereid om over de gemeentegrens te verhuizen en zo’n 75% van de bedrijven verhuist binnen een straal van 5 kilometer rondom de bestaande vestiging. 54% van de verhuisbewegingen naar bedrijventerreinen in Goor komt uit de gemeente We hebben ook de verhuisbewegingen specifiek naar bedrijventerreinen in de kern Goor bekeken. Hieruit blijkt dat circa 54% van alle inkomende verhuisbewegingen uit de gemeente Hof van Twente afkomstig is. Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid, Ruimtelijk Planbureau, 2007 (NAi Uitgevers Rotterdam). https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2013/33/bedrijven-verhuizen-vooral-binnen-eigen-gemeente; CBS, 2013.
1
Laddertoets Zenkeldamshoek 20.331
9
De overige verhuisbewegingen komen overwegend uit de buurgemeenten. We constateren dus dat het bedrijventerreinenaanbod in Goor historisch bezien een (boven)lokale oriëntatie heeft binnen de lokale economie. Helft werkgelegenheid in Hof van Twente ingevuld door mensen uit de eigen gemeente Ongeveer de helft van de werkgelegenheid in Hof van Twente (51%) wordt ingevuld door inwoners uit de eigen gemeente. Kijkend naar de beroepsbevolking in Hof van Twente zien we dat ongeveer een derde (34%) in de eigen gemeente werkt. De lokale gebondenheid is dus ook in de werkgelegenheid herkenbaar. Werknemers van bedrijven op bedrijventerreinen vaak minder reisbereidheid De mensen die werken bij bedrijven uit de sectoren die veel op bedrijventerreinen voorkomen (kleine logistiek, kleine industrie, bouw, etc.), zijn in de regel beperkt reisbereid. Het gaat voor een belangrijk deel om praktisch opgeleiden, waarvan de vuistregel is dat deze op relatief kortere afstand van hun woonlocatie werken. Dat wordt ondersteund door gegevens van het CBS. Het blijkt dat met name mensen met een mbo-opleidingsachtergrond in de regel maximaal 5 à 10 kilometer afleggen om op hun werk te komen, tegenover 15 à 20 kilometer voor mensen met een hbo- en wo-opleidingsachtergrond (die bovendien overigens vaker op kantoorlocaties werken).
Op Zenkeldamshoek verwachten we, op basis van het bestaande profiel, dat er relatief veel mensen zijn die op kortere afstand van hun woonlocatie werken. Dat heeft effect op de verhuisafstand en –bereidheid van bedrijven. Een steeds belangrijker vestigingscriterium voor bedrijven is de herkomst van hun personeel en de beschikbaarheid van arbeidspotentieel, in het bijzonder in deze periode van arbeidskrapte en ‘war on talent’. Vanuit dat perspectief verwachten we dan ook dat het voornamelijk lokale bedrijven zijn die ruimte zoeken op de uitbreiding van Zenkeldamshoek.
Laddertoets Zenkeldamshoek 20.331
10
4 Behoefteraming In dit hoofdstuk gaan we in op de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Hiervoor gaan we uit van minimaal één reguliere bestemmingsplanperiode. Aansluitend op de nieuwe (concept) provinciale behoefteraming bedrijventerreinen kijken we vooruit tot en met 2030 met een doorkijk naar 2040. De behoefte bepalen we door de vraag naar bedrijventerrein te verminderen met het harde planaanbod binnen het verzorgingsgebied. Om een inschatting te maken van de vraag gebruiken we de (in concept) provinciale en regionale ramingen. De uitkomsten worden naar verwachting in Q1 van 2023 vastgesteld. We zoomen voor deze behoefteraming specifiek in op de ruimtevraag naar kavels kleiner dan 3 hectare netto. Dit ligt in lijn met de aard van de beoogde ontwikkeling welke een omvang heeft dan minder dan 3 hectare netto. Ook wordt met de indicatieve verdeling naar gemeenten gefocust op de ruimtevraag naar kavels kleiner dan 3 hectare. Om het (plan)aanbod te bepalen maken we gebruik van actuele gegevens van de gemeente Hof van Twente. In de gemeente Hof van Twente worden er geen kavels aangeboden met een omvang groter dan 3 hectare netto waardoor we in staat zijn een juiste confrontatie te maken.
4.1 Vraag Rekenen met een uitbreidings- en vervangingsvraag Op dit moment worden de regionale prognoses en programmeringsafspraken voor de lange termijn herijkt. De nieuwe cijfers – op het moment van opstellen van dit rapport enkel nog in concept beschikbaar – worden opgesteld op basis van de laatste groeimodellen van het Ministerie van EZK, die zijn opgesteld door het Economisch Instituut van de Bouw (EIB). Daarbij wordt voor de periode t/m 2030 in het hoge scenario een grotere groei van de economie verwacht dan dat in de vorige prognose het geval was. Voor de periode na 2030 vlakken de cijfers af, maar blijft ook in het hoge scenario nog steeds enige groei zichtbaar. Hoewel de resultaten van de prognoses nog alleen in concept beschikbaar zijn, geven deze een meest actueel beeld voor het bepalen van de vraag in de marktregio op dit moment. Voor een goed begrip van de prognosecijfers is het verschil tussen uitbreidingsvraag en vervangingsvraag relevant. De provinciale prognose raamt namelijk het eerste (uitbreidingsvraag), maar de vervangingsvraag is evenzo relevant is voor de uiteindelijke behoefte. We onderscheiden dus twee verschillende vraagtypen. Dat verschil lichten we kort, technisch toe: •
•
De extra ruimte die nodig is bovenop het bestaande bedrijventerreinenareaal wordt de uitbreidingsvraag genoemd. Dat is wat de provinciale prognose berekent. Daarbij wordt gekeken naar het uitgegeven areaal in het basisjaar en een voorspelling gedaan voor het uitgegeven areaal op een toekomstig moment. Het verschil tussen beide meetmomenten is de uitbreidingsvraag. Op het moment dat bestaand areaal getransformeerd wordt, is er sprake van een vervangingsvraag. De huidige bedrijventerreinvoorraad wordt immers (deels) onttrokken. Deze vervangingsvraag gaat niet noodzakelijkerwijs om de bedrijven die nu in het te transformeren gebied zijn gevestigd of daar zouden vestigen. Het gaat om de bedrijven die er in de periode t/m 2030 vraag naar die (te transformeren) m2 zouden kunnen hebben, los van of dit kwalitatief aansluit bij hun wensen.
Uitbreidingsvraag van 5 tot 15 hectare t/m 2040 in Hof van Twente De beschikbare conceptcijfers van de nieuwe bedrijventerreinenprognose laat een uitbreidingsvraag zien in de regio Twente in de periode 2023 t/m 2030 in een bandbreedte van 162 tot 282 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 20 tot 35 hectare in de periode 2023 tot en met 2030. In de periode 2031 t/m 2040 wordt er nog een uitbreidingsvraag van 59 tot 161 verwacht in Twente op basis van de in concept beschikbare cijfers.
11
Laddertoets Zenkeldamshoek 20.331
In de prognose is geen berekening gemaakt naar individuele gemeenten. Wel is een indicatieve verdeling gemaakt voor ruimtevraag naar kavels kleiner dan 3 hectare door de huidige economische structuur van iedere gemeente te confronteren met de regionale gemiddeld verwachte groei van de diverse bedrijfssectoren. Als we deze indicatieve berekening projecteren op de gemeente Hof van Twente, dan komen we tot een indicatieve ruimtevraag van 5 hectare netto bedrijventerrein in het lage scenario en 15 hectare netto bedrijventerrein in het hoge scenario over de periode 2023 t/m 2040. Deze getallen overstijgen de huidige regionale programmeringsafspraken (uit 2019), die nu dan ook geactualiseerd worden. Dat is logisch, want de afgelopen jaren is de uitgifte snel gegaan. Wanneer we de ontwikkelingen van het aanbod in de laatste drie jaren bekijken zien we dat de jaarlijkse uitgifte voorloopt op de jaarlijks geprognosticeerde vraag (9,3 hectare in 12 jaar). In totaal is in de afgelopen drie jaar tijd (2019 t/m 2021) circa 17 hectare netto bedrijventerrein uitgegeven. Met name het jaar 2021 laat een hoge uitgifte zien. Op basis van deze gegevens kunnen we stellen dat het in 2019 gekozen hoge scenario van de vraag uit de provinciale prognose realistisch is gebleken. De verwachtingen uit 2019 zijn zelfs overtroffen, zie onderstaande figuur.
Figuur 4: Uitgifte sinds regionale programmeringsafspraken in Hof van Twente 4 3 2 1 0 2019
2020
2021
2022
2023
Uitgegeven
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Geprognosticeerde uitgifte
Bron: Provincie Overijssel (2022)
Rekening houden met vervangingsvraag door transformatie TSB-terrein Qua vervangingsvraag zijn de plannen voor het TSB-terrein in Goor relevant. In de bedrijventerreinenvisie Hof van Twente 2017-2026 is het TSB-terrein in Goor aangewezen als een herontwikkelingslocatie, net als in de Structuurvisie Goor 2025 (vastgesteld 18-06-2013). In de tussentijd zijn de plannen steeds concreter geworden. Inmiddels heeft de gemeente de gronden aangekocht. Op het terrein zal er in mindere mate plaats zijn voor bedrijvigheid, en niet van dezelfde aard als dat we op de bedrijventerreinen en binnen de bestemming van het huidige TSB-terrein terugvinden (bron: Projectplan TSB terrein 2020-2022). Het TSB-terrein heeft een totale omvang van 11,4 hectare bruto en 11,1 netto, waarvan in de prognose wordt uitgegaan van een volledige benutting van het terrein als bedrijfsruimte. Deze 11,1 hectare vervangingsvraag kan, geheel in lijn met de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen en de regionale programmeringsafspraken, volledig aan Hof van Twente worden toegerekend. Een belangrijke kanttekening voor deze Laddertoets is dat deze vervangingsvraag ook al is meegenomen in de onderbouwing voor recente ontwikkelingen op Zenkeldamshoek en ’t Wegdam (in Hengevelde).
In werkelijkheid zal dus een groot deel van deze vervangingsvraag niet meer in een nieuwe onderbouwing kunnen worden gebruikt in Hof van Twente. Totale vraag van 5 tot 15 hectare t/m 2040 in Hof van Twente Voor de onderbouwing van de uitbreiding van bedrijventerrein Zenkeldamshoek is het voldoende om te focussen op de uitbreidingsvraag in de gemeente Hof van Twente. Immers, de vervangingsvraag is voor een groot deel al benut voor de onderbouwing van eerdere ontwikkelingen op Zenkeldamshoek en ’t Wegdam (in Hengevelde). Als we ons focussen op de indicatieve uitbreidingsvraag komen we tot een
12
Laddertoets Zenkeldamshoek 20.331
vraag van 5 hectare netto in scenario laag tot 15 hectare netto in scenario hoog t/m 2040 in de gemeente Hof van Twente.
4.2 Aanbod We rekenen met 5,12 hectare hard planaanbod in gemeente Hof van Twente Om vast te stellen of de uitbreidingslocatie voorziet in de behoefte, verminderen we de geraamde vraag met het aanbod in het verzorgingsgebied. In de jaren 2019, 2020 en 2021 is het aanbod in de gemeente Hof van Twente fors afgenomen. Op dit moment bedraagt het aanbod circa 5,12 ha, zie onderstaande tabel. De gemeente heeft bovendien aangegeven dat deze kavels grotendeels al verkocht of onder optie zijn. Zo is een deel van het aanbod in fase 1 op Zenkeldamshoek al onder optie en kan een deel van het harde planaanbod in fase 2 (1,4 hectare) pas uitgegeven worden na 2025. Alle aangeboden kavels in de gemeente zijn kleiner in omvang dan 3 hectare netto. Tabel 1: Hard planaanbod gemeente Hof van Twente Bedrijventerrein De Whee 1+2 Het Wegdam Spechthorst 1 + 2 TSB Terrein Zenkeldamshoek TOTAAL
Beschikbaar oppervlakte (netto hectare) 0,25 0,1 1,55 0,32 2,9 5,12
Bron: Provincie Overijssel (januari 2022), Gemeente Hof van Twente (2022)
Met 2% aanbod geen mogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied Naast terstond aangeboden gronden wordt het aanbod ook bepaald door de leegstand in de bestaande voorraad. Om een indicatie van de leegstand te krijgen, gebruiken we Funda in Business en de Landelijke Monitor Leegstand van het CBS. Volgens Funda in Business wordt er op dit moment circa 13.325 m2 bedrijfsruimte aangeboden op de bedrijventerreinen in Hof van Twente. Als we dit aanbod afzetten tegen de totale voorraad bedrijfsruimte op bedrijventerreinen in de gemeente volgt een aanbodspercentage van 2%. Dit aanbodspercentage is een goede indicator voor de leegstand. Ook het CBS raamt een leegstandspercentage van ongeveer 2% op bedrijventerreinen in gemeente Hof van Twente. Hiermee ligt de leegstand onder het gewenste frictieniveau van 5%. Het frictieniveau is een gewenst percentage leegstand om verplaatsing van (gevestigde) bedrijvigheid op bedrijventerreinen mogelijk te maken. Leegstand onder het frictieniveau betekent krapte in het aanbod van bedrijfslocaties. De tabel hieronder geeft de totale aanbod en het aanbod per bedrijventerrein in de gemeente weer. Te zien is een verspreiding van de leegstand over een aantal bedrijventerreinen in de gemeente.
Alleen de leegstand op Spechthorst I & II is meer dan 5%, dit betreft echter één nieuw te bouwen logistiek bedrijfscomplex, dat naar verwachting gewoon ingevuld gaat worden en daarom geen feitelijke leegstand betreft. We concluderen dan ook dat er geen problematische clustering van leegstand op één van de bedrijventerreinen is.
13
Laddertoets Zenkeldamshoek 20.331
Tabel 2: Leegstand per bedrijventerrein in gemeente Hof van Twente Bedrijventerrein Goor De Whee I & II Spechthorst I & II Zenkeldamshoek (Aan de Stegge) Zenkeldamshoek (OMZ) Haven Twentekanaal Markelo Noord Achteresch I Goorseweg (Arkervaart) De Esch Rijssenseweg Twentekanaal Hengevelde Het Wegdam Hengevelde Consolidatieplan Slotsweg Janninksweg Bentelo Bentelo/Grondhuttenweg Delden Schneiderbos I & II Langestraat (Elementis) Diepenheim Ruimersdijk Totaal Gemeente Hof van Twente
Leegstand (m2)
Aandeel leegstand per bedrijventerrein* 1.180 10.000 215 -
2% 7% 0% -
-
-
-
-
-
-
1.930 -
3% -
13.325
2%
Bron: Funda in Business, peildatum december 2022; BAG, 2022; Bewerking Stec Groep, 2022. *afgerond op hele percentages
4.3 Behoefte Na een confrontatie van de totale vraag naar kavels kleiner dan 3 hectare in het Hof van Twente (5 hectare in scenario laag tot 15 hectare in scenario hoog t/m 2040) met het aanbod (5,12 hectare) op dezelfde peildatum, blijft er een totale behoefte over in een bandbreedte van 0 tot 10 hectare netto. In het hoge scenario is er voldoende behoefte voor de beoogde ontwikkeling. We schatten in dat de bovenkant van de bandbreedte realistisch is voor Hof van Twente. We wegen mee dat de leegstand in de marktregio onder het frictieniveau ligt, dat het aanbod in een snel tempo afneemt en dat de uitgifte de afgelopen jaren hoger lag dan voorspelt in de vorige provinciale prognose. Het helpt bij een nadere onderbouwing van het hoge scenario dat de vraag concreet ingevuld kan worden op basis van namen van geïnteresseerde partijen.
Laddertoets Zenkeldamshoek 20.331
14
5 Conclusie De uitbreiding van Zenkeldamshoek als beoogde uitbreidingslocatie in gemeente Hof van Twente De huidige uitgifte op bestaande bedrijventerreinen in de gemeente Hof van Twente gaat hard. Daarnaast wil de gemeente Hof van Twente het TSB-terrein, een voormalig bedrijventerrein van 11,4 hectare bruto, transformeren naar een woonwijk, waardoor er netto steeds minder voorraad voor bedrijven overblijft. Om voldoende vestigingsmogelijkheden te bieden in de gemeente wordt er gekeken naar een uitbreiding van de bestaande bedrijventerreinenvoorraad. De beoogde uitbreidingslocatie grenst aan het bestaande bedrijventerrein Zenkeldamshoek en heeft een omvang van circa 3 hectare bruto. Verzorgingsgebied is gemeente Hof van Twente Het verzorgingsgebied van de te ontwikkelen locatie heeft een sterke lokale oriëntatie en beslaat daarom de gemeente Hof van Twente. De meeste bedrijfsverhuizingen sinds 2011 vinden namelijk binnen de gemeente plaats (62%). Ook als we specifiek naar de bedrijfsverhuizingen kijken op de bedrijventerreinen in Goor zien we dat bijna 54% uit de gemeente Hof van Twente komt. Ook wordt de werkgelegenheid grotendeels ingevuld door mensen uit de eigen gemeente (51%). Doorslaggevend voor het bepalen van het verzorgingsgebied zijn de regionale afspraken. Hierin worden gemeenten gezien als zelfvoorzienend en autonoom in hun vraag en aanbod.
Ontwikkelingen buiten de gemeente Hof van Twente hebben daarom in principe geen verstorende effecten op instroom en uitstroom van bedrijven op de bedrijventerreinenmarkt en gemeente Hof van Twente. De totale uitbreidingsvraag bedraagt ca. 5 tot 15 hectare in gemeente Hof van Twente Vanuit de provinciale prognose is er een indicatieve doorrekening gemaakt van de uitbreidingsvraag (exclusief de vraag naar kavels met een omvang van meer dan 3 hectare) tot en met 2040 naar gemeenten. Op basis van een bandbreedte tussen het lage scenario en het hoge scenario is er een uitbreidingsvraag van 5 tot 15 hectare netto bedrijventerrein in de gemeente Hof van Twente. Ook zal er nog een deel vervangingsvraag bij komen, maar dat laten we in deze Laddertoets buiten beschouwing. Het totale aanbod bedraagt 5,12 hectare in gemeente Hof van Twente De beschikbare plancapaciteit (peildatum 12-2022) is geraamd op 5,12 hectare netto in de gemeente Hof van Twente. De gemeente heeft aangegeven dat deze kavels grotendeels al verkocht of onder optie zijn. Conclusie: er is behoefte voor de uitbreiding van Zenkeldamshoek Wanneer de totale vraag met het aanbod wordt geconfronteerd is er een behoefte binnen de gemeente van circa 0 hectare netto tot 10 hectare netto. Conform de Ladder moet er eerst gekeken worden of nieuwe ontwikkelingen binnen bestaand gebied kunnen worden ingevuld.
Uit de leegstandscijfers blijkt dit niet te kunnen, de leegstand in gemeente Hof van Twente is 2% en ligt hiermee onder het frictieniveau. Feitelijk zou er dus zelfs aanbod nodig zijn om op een gezond leegstandsniveau te komen. We schatten in dat de bovenkant van de bandbreedte van de vraag realistisch is voor Hof van Twente. In het hoge scenario is er voldoende behoefte voor de beoogde ontwikkeling van 3 hectare bruto.
Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b
Bijlage 3 Verkennend bodem- en asbestonderzoek
ontwerp
91
Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b
Bijlage 4 Historisch bodemonderzoek NEN 5725
92
ontwerp
Historisch Vooronderzoek NEN 5725 Locatie: Zenkeldamshoek fase 2b Kadastraal: Goor, Sectie A, 2855(ged.) Projectnummer: 2023-068
Opdrachtgever: BJZ.nu Twentepoort Oost 16a 7609 RG Almelo Contactpersoon: Dhr. L. Bechtel
Rapport opgesteld door: Dumea Milieu Bornsestraat 24 7597 NE Saasveld Tel.: 0541-200140 info@dumea-milieu.nl www.dumea-milieu.nl
Projectgegevens: Locatie: Projectnummer: Versiedatum:
Zenkeldamshoek fase 2b, Goor Sectie A, perceel (ged.) 2023-068 16-5-2023
Opgesteld door:
Jeroen Hesselink
Paraaf:
16-05-2023
Kwaliteitscontrole:
Niek Hesselink
Paraaf:
16-05-2023
2023-068
16-5-2023
1
Inhoudsopgave
pagina: 1. Inleiding
3
2. Vooronderzoek
4
2.1 Topografische beschrijving 2.2 Historische informatie onderzoekslocatie 2.3 Informatie omtrent asbest in bodem 2.4 Directe omgeving van de onderzoekslocatie 2.5 Regionale bodemopbouw en geohydrologie 2.6 Toekomstig gebruik 2.7 Onderzoekshypothese 3. Conclusies en Aanbevelingen
4 5 7 7 8 8 8 9
Bijlagen BIJLAGE I BIJLAGE II BIJLAGE III BIJLAGE IV BIJLAGE V
2023-068
: : : : :
Topografische kaart met ligging onderzoekslocatie Locatietekening Luchtfoto's Foto's onderzoekslocatie Bodeminformatie gemeente & provincie
16-5-2023
2
1. Inleiding In opdracht van de heer Lex Bechtel van BJZ.nu heeft Dumea Milieu op de locatie Zenkeldamshoek fase 2b te Goor, kadastraal bekend: Goor, Sectie A, perceel 2855 (ged.) een historisch vooronderzoek uitgevoerd. De aanleiding tot het historisch onderzoek wordt gevormd door de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling van de locatie. De onderzoekslocatie is gelegen ten noordwesten van de locatie Mossendamsdwarsweg 6 in Goor. Doel van het historisch onderzoek is het beoordelen of op de onderzoekslocatie verdachte deellocaties ten aanzien van het voorkomen van bodemverontreiniging aanwezig zijn. Het historisch onderzoek dient als basis voor het opstellen van het onderzoeksprogramma voor het eventueel uit te voeren verkennend bodemonderzoek. Het verkennend onderzoek is uitgevoerd conform de richtlijnen: - NEN 5725 Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend en nader onderzoek (NEN5725:2017); Dumea Milieu is een handelsnaam van Terra Agribusiness. Het procescertificaat van Terra Agribusiness en het hierbij behorende keurmerk (BRL SIKB 2000) zijn van toepassing op de activiteiten inzake het milieukundig veldwerk, inclusief de daarbij behorende veldwerkregistratie, en de overdracht van de monsters aan een erkend laboratorium.
Om de onafhankelijkheid van het onderzoek te waarborgen, verklaart Terra Agribusiness op geen enkele wijze gelieerd te zijn aan de te onderzoeken projectlocatie, zowel in juridische, financiële of personele sfeer. In geval van klachten kan de opdrachtgever zich wenden tot Terra-Agribusiness BV en zo nodig tot de certificerende-instelling (Normec).
2023-068
16-5-2023
3
2. Vooronderzoek Conform het onderzoeksprotocol NEN 5725 is ten behoeve van de bepaling van de onderzoeksstrategie op onderhavige locatie een vooronderzoek uitgevoerd. In de paragrafen 2.1 t/m 2.7 wordt het vooronderzoek uitgebreid beschreven. 2.1 Topografische beschrijving De locatie is kadastraal bekend als Goor, Sectie A, perceel 2855 (ged.). Zie bijlage I voor een topografische kaart met ligging onderzoekslocatie. De oppervlakte van de onderzoekslocatie omvat circa 30.000 m2. Op de onderstaande afbeelding is de globale onderzoekslocatie weergegeven.
2023-068
16-5-2023
4
2.2 Historische informatie onderzoekslocatie Voor het verkrijgen van historische informatie van de locatie is een aanvraag ingediend bij de Gemeente Hof van Twente. In bijlage VII is de verkregen informatie van de gemeente bijgevoegd. Op basis van de Bodemkwaliteitskaart kan de grond als kwaliteit "AW2000" worden aangemerkt. De locatie bevindt zich ten noordwesten van het bedrijventerrein Zenkeldamshoek te Goor. De locatie bestaat uit een agrarisch landbouwperceel. Voor zover bekend is de locatie nooit bebouwd geweest en heeft de locatie altijd uit landbouwgrond bestaan. Onderhavige onderzoekslocatie betreft een gedeelte (30.000m2) van het kadastrale perceel Goor, sectie A, nummer 2855. Op de locatie hebben zich in het verleden, voor zover bekend, geen calamiteiten en/of bedrijfsactiviteiten voorgedaan die van invloed zijn geweest op de bodemkwaliteit van onderhavige onderzoekslocatie. Tevens is er voor zover bekend, op de locatie nooit opslag aanwezig geweest van chemicaliën of brandstoffen zoals huisbrandolie of diesel. De onderzoekslocatie is in het verleden doorsneden door verschillende wegen, paden en mogelijk sloten. Op onderhavige onderzoekslocatie heeft Envita in oktober 2016 een verkennend (asbest) bodemonderzoek uitgevoerd. Rapportnummer: 206590-10/R01 d.d. 11-11-2016.