1 bestemmingsplan incl beeldkwaliteitsplan.pdf

Datum: Fase: Planid:

ontwerp NL.IMRO.1735.GOxZenk2021fase2b-OP01

BESTEMMINGSPLAN

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

Inhoudsopgave

Toelichting

2

5

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding Ligging van het plangebied De bij het plan behorende stukken Huidig planologisch regime Leeswijzer

6 6 6 6 7 8

Hoofdstuk 2

Huidige situatie

9

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

Planbeschrijving Gewenste situatie Beeldkwaliteit Verkeer en parkeren

10 10 11 12

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

15 15 18 28

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9

Milieu- en omgevingsaspecten Geluid Bodemkwaliteit Luchtkwaliteit Externe veiligheid Milieuzonering Geur Ecologie Archeologie & Cultuurhistorie Besluit milieueffectrapportage

34 34 34 35 37 39 42 43 45 47

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Wateraspecten Vigerend beleid Waterparagraaf

49 49 50

Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3

Juridische planopzet Inleiding Opbouw van de regels Bestemmingen

53 53 53 54

Hoofdstuk 8

Economische uitvoerbaarheid

56

Hoofdstuk 9 9.1 9.2 9.3

Vooroverleg, inspraak en zienswijzen Vooroverleg Inspraak Zienswijzen

57 57 57 57

Bijlagen toelichting

59

Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan

60

Bijlage 2

Laddertoets

76

Bijlage 3

Verkennend bodem- en asbestonderzoek

91

ontwerp

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

Bijlage 4

Historisch bodemonderzoek NEN 5725

92

Bijlage 5

AERIUS-berekening

132

Bijlage 6

Quickscan flora en fauna

180

Bijlage 7

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

214

Bijlage 8

Watertoets

230

Bijlage 9

Waterhuishoudkundig plan

236

Bijlage 10

Vooroverlegreactie Veiligheidsregio Twente

257

Regels

ontwerp

265

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

266 266 270

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4

Bestemmingsregels Bedrijventerrein Waarde - Archeologische verwachting 3

271 271 273

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

275 275 276 277 278 279

Hoofdstuk 4 Artikel 10 Artikel 11

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

280 280 281

Bijlagen regels

283

Bijlage 1

Staat van bedrijven

284

Bijlage 2

Beeldkwaliteitsplan

298

Bijlage 3

Parkeernormen Hof van Twente

314

3

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

4

ontwerp

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

Toelichting

ontwerp

5

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding In het noorden van de kern Goor bevindt zich bedrijventerrein Zenkeldamshoek. Het voornemen is om dit bedrijventerrein uit te breiden. Er is namelijk sprake van een toenemende behoefte aan bedrijfspercelen in de gemeente Hof van Twente. Op het bestaande bedrijventerrein Zenkeldamshoek is nog beperkt aanbod, evenals op de overige bedrijventerreinen in de gemeente. Om de komende jaren voldoende vestigingsmogelijkheden voor bedrijven in Goor en de gemeente Hof van Twente te kunnen bieden is uitbreiding noodzakelijk. De beoogde uitbreiding grenst aan het bestaande bedrijventerrein Zenkeldamshoek en beslaat een bruto oppervlakte van circa 3 hectare. Om de beoogde uitbreiding van het bedrijventerrein planologisch mogelijk te maken dient het bestemmingsplan te worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. In dit bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging van het plangebied Het plangebied bevindt zich aan de Zomerweg, gelegen in het noorden van de kern Goor. In afbeelding 1.1 is de globale ligging van het plangebied in Goor en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied in en ten opzichte van de kern Goor (Bron: PDOK)

1.3

De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b" bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1735.GOxZenk2021fase2b-OP01) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen)

6

ontwerp

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Huidig planologisch regime

1.4.1

Algemeen Het plangebied bevindt zich binnen de begrenzing van de volgende bestemmingsplannen:

Bestemmingsplan

Vaststellingsdatum

Buitengebied Hof van Twente

16 december 2014

Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2020

5 oktober 2021

Een uitsnede van de geldendr bestemmingsplannen is in de hierna volgende afbeeldingen opgenomen. Het plangebied is indicatief aangegeven met de rode contour.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente" (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

ontwerp

7

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

1.4.2

Beschrijving bestemmingen en strijdigheid Het plangebied is op basis van het bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente" voorzien van de bestemming 'Agrarisch met waarden'. Verder geldt binnen het plangebied de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3' waarmee eventuele archeologische waarden worden beschermd. Tot slot geldt over het gehele plangebied de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - radar' en 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied'. Strijdigheid Voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met de geldende bestemmingsplannen aangezien het beoogde gebruik (bedrijventerrein) niet in overeenstemming is met de bouw- en gebruiksregels die gelden ter plaatse van de bestemming 'Agrarisch met waarden'. Gelet op vorenstaande is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.5

Leeswijzer Na deze inleiding wordt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van Rijk, provincie Overijssel en de gemeente Hof van Twente beschreven. In Hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieuthema's de revue. Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 9 gaat in op de inspraak en vooroverleg.

8

ontwerp

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

Hoofdstuk 2

Huidige situatie

Het plangebied ligt in het noorden van de kern Goor en grenst aan het bestaande bedrijventerrein Zenkeldamshoek. Het plangebied bestaat uit onbebouwde agrarische cultuurgronden. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de (afrit van de) N347. Aan de overige zijden wordt het plangebied begrensd door agrarische cultuurgronden. Hierbij wordt opgemerkt dat ten zuiden van het plangebied de gronden in ontwikkeling zijn ten behoeve van bedrijventerrein Zenkeldamshoek fase 2a. Verder zijn de gronden ten oosten van het plangebied reeds voorzien van een passende bedrijfsbestemming. De ruimtelijke structuur in de omgeving bestaat hoofdzakelijk uit bedrijvigheid en agrarische cultuurgronden. Daarnaast zijn ten westen van het plangebied een aantal verspreid liggende woonpercelen aanwezig. De luchtfoto in afbeelding 2.1 geeft een beeld van de huidige situatie ter plaatse van het plangebied (rode contour).

Afbeelding 2.1: Huidige situatie plangebied (Bron: PDOK)

ontwerp

9

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

In hoofdstuk 2 is ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. Dit hoofdstuk gaat in op de voorgenomen ontwikkeling.

3.1

Gewenste situatie Zoals reeds in de aanleiding is beschreven is het voornemen om het bedrijventerrein Zenkeldamshoek uit te breiden met circa 3 hectare bruto bedrijventerrein. Reden hiertoe is de toenemende behoefte aan bedrijfskavels in de gemeente Hof van Twente. Op het bestaande bedrijventerrein Zenkeldamshoek (incl. fase 2a) is nog beperkt aanbod, evenals op de overige bedrijventerreinen in Goor. Om de komende jaren binnen de gemeente voldoende vestigingsmogelijkheden voor bedrijven te kunnen bieden is uitbreiding noodzakelijk. Het bedrijventerrein wordt ontsloten door een nieuw aan te leggen ontsluitingsweg die aansluit op de ontsluitingsweg in Zenkeldamshoek fase 2a, gelegen aan de zuidzijde van het plangebied (zie afbeelding 3.1).

Afbeelding 3.1: Ontsluiting Zenkeldamshoek fase 2a en 2b (Bron: Rho Adviseurs) Binnen het plangebied wordt ruimte geboden voor het realiseren van (bedrijfs)gebouwen met een maximale bouwhoogte van 15 meter. Om te voorkomen dat het plangebied voor 100% wordt volgebouwd wordt hier een maximale bebouwingspercentage vastgelegd van 80%. Daarnaast geldt ter plaatse een minimum bebouwingspercentage van 35%. Het bedrijventerrein is primair bedoeld voor bedrijvigheid. Om die reden worden er geen

10

ontwerp

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

bedrijfswoningen toegestaan. Binnen het plangebied zijn bedrijven toegestaan die op basis van VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” vallen binnen milieucategorie 1, 2, 3.1 en 3.2.

3.2

Beeldkwaliteit

3.2.1

Algemeen Om de toekomstige bouwplannen in dit bestemmingsplan op de gewenste beeldkwaliteit te kunnen toetsen is er een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het volledige beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting. In het beeldkwaliteitsplan worden duidelijke criteria gegeven voor de bebouwing en welke ambitie voor de inrichting van de aansluiting op de openbare ruimte wordt voorgestaan. Het beeldkwaliteitsplan is opgesteld met als doel om: een aantrekkelijk woon- en bedrijfsmilieu tot stand te brengen; de ontwikkelende partijen te inspireren en vooraf informatie te geven over de geldende welstandscriteria; de welstandscommissie een passend kader te bieden waarbinnen de toetsing van bouwplannen plaats vindt.

3.2.2

Deelgebieden In het beeldkwaliteitsplan worden twee deelgebieden onderscheiden, aan de westzijde en oostzijde van de beoogde interne ontsluitingsweg. Voor de deelgebieden gelden deels verschillende eisen ten aanzien van de gewenste beeldkwaliteit. Daarnaast wordt er een onderscheid gemaakt hoe wordt omgegaan met de uitstraling aan de randen van het gebied; de Zomerweg, de landschappelijke westzijde en de afrit N347. In afbeelding 3.2 is dit onderscheid in gebieden en randen weergegeven.

Afbeelding 3.3: Deelgebieden beeldkwaliteitsplan (Bron: Oostzee)

ontwerp

11

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

Deelgebied Oost De Zomerweg is de toegangsweg van Goor en vormt de entree tot de stad vanaf de provinciale weg N347. Het beeld van de Zomerweg dat nagestreefd wordt, is die van een krachtig groen element met als achtergrond hoogwaardige bedrijfsbebouwing. Aan beide zijden van de Zomerweg is een groenstrook aanwezig met een bomenrij. De beukenbomen zijn zodanig gepositioneerd dat de achtergelegen bebouwing zichtbaar is en blijft. Een watergang vormt de grens van het plangebied aan de Zomerweg. De bedrijfsbebouwing heeft aan deze zijde een maximale rooilijn vanaf de Zomerweg. De bebouwing staat parallel aan de Zomerweg en heeft aan de kant van de Zomerweg een eigentijdse uitstraling. De bedrijfspercelen zijn toegankelijk aan de andere zijde, vanaf de ontsluitingsweg die centraal door het bedrijventerrein loopt. Aan deze zijde vindt ook het laden en lossen plaats, eventuele buitenopslag, het parkeren en de overige zichtbare bedrijfsmatige activiteiten. Deelgebied West Het agrarisch (buiten)gebied ten westen van het bedrijventerrein vormt een onderdeel van het overgangsgebied naar de Boven Regge met zijn doorzichten naar de stuwwal van Markelo. De uitstraling van deze zone is te karakteriseren als †˜lommerrijk†™. Deze uitstraling zal gehandhaafd blijven en waar mogelijk worden versterkt. De bedrijfsbebouwing in het westelijk deel wordt ontsloten vanaf de binnenweg.

Aan de ontsluitingsweg is sprake van een zone waarbinnen de voorgevel gepositioneerd moet worden, waardoor een helder beeld ontstaat maar flexibiliteit mogelijk blijft. Naast het doortrekken van de watergang richting het noorden is aan de west- en noordzijde een zone opgenomen waar een landschappelijke haag moet worden gerealiseerd om de landschappelijke inpassing te waarborgen. 3.2.3

Welstandscriteria In het beeldkwaliteitsplan zijn per deelgebied welstandscriteria opgenomen. Kortheidshalve wordt verwezen naar het in Bijlage 1 opgenomen Beeldkwaliteitsplan.

3.3

Verkeer en parkeren

3.3.1

Algemeen Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Hof van Twente heeft eigen parkeernormen vastgesteld. Voor het berekening van de verkeersgeneratie worden berekeningen uitgevoerd op basis van de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren', publicatie 381 (december 2018)' van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer. Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie. Overigens wordt opgemerkt dat bij iedere functie, in de CROW-publicatie, een maximum en minimum wordt genoemd. Dit is de bandbreedte. Veelal wordt bij nieuwe ontwikkelingen het gemiddelde gehanteerd. Bij het gebruik van kencijfers moet rekening worden gehouden met onder meer de bereikbaarheidskenmerken van de locatie.

12

ontwerp

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

3.3.2

Uitgangspunten Het plangebied is gelet op de omgevingsadressendichtheid (CBS Statline) gelegen in een gebied met de stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' in een deel van gemeente Hof van Twente dat behoort tot of gaat behoren tot het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. In voorliggend geval gaat het om een bedrijventerrein waar bedrijven met een maximale milieucategorie 3.2 gehuisvest mogen worden. Wanneer voor een gebied met de functie bedrijventerrein nog geen bedrijfsspecifieke informatie voorhanden is, kan toch een globale berekening van de verkeersgeneratie op etmaalniveau worden gemaakt. De publicatie 'Toekomstbestendig parkeren' van het CROW heeft aan dat hiervoor wordt gekeken naar het type bedrijventerrein. In voorliggend geval is sprake van het bedrijventerreintype: 'Gemengd bedrijventerrein'. Voor een gemengd bedrijventerrein geldt per netto hectare bedrijventerrein de volgende verkeersgeneratie per weekdagetmaal: 128 personenauto's en middelzwaar verkeer 30 vrachtauto's Voor het parkeren is gekeken naar een bandbreedte tussen de volgende bedrijfstypen die binnen een gemengd bedrijventerrein kunnen voorkomen: bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief (gemiddeld 2,35 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo) bedrijf arbeidsextensief/bezoekersintensief (gemiddeld 1,05 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo) Voor het bepalen van de verkeersgeneratie is het aantal m2 bvo bepalend.

In voorliggend geval wordt uitgegaan van een bruto oppervlakte van 3 ha.

3.3.3

Berekening parkeerbehoefte Op basis van bovenstaande gegevens is er sprake van een parkeerbehoefte van afgerond 315 tot 705 parkeerplaatsen. De ondernemers zullen hun parkeerbehoefte op eigen terrein moeten oplossen. In artikel 9 van dit bestemmingsplan zijn parkeerregels opgenomen waarmee dit is gewaarborgd.

3.3.4

Verkeersgeneratie en ontsluiting Op basis van bovenstaande gegevens is er sprake van een verkeersgeneratie van circa: 384 personenauto's per weekdagetmaal 90 vrachtauto's per weekdagetmaal De totale verkeergeneratie bedraagt hiermee circa 474 voertuigbewegingen per weekdagetmaal. Binnen het beoogde bedrijventerrein wordt een nieuwe ontsluitingsweg aangelegd die wordt aangesloten op de nieuwe ontsluitingsweg binnen Zenkeldamshoek fase 2a. Deze weg is reeds ontsloten op de Entersestraat en de rotonde aan de Zomerweg. Via de Zomerweg is er een directe verbinding met de N347 waar het meeste verkeer van het bedrijventerrein naartoe zal gaan of vandaan zal komen. Bij het aanleggen van de beoogde nieuwe ontsluitingsweg wordt rekening gehouden met de voorgenoemde aantallen verkeerbewegingen. Daarnaast zijn de Entersestraat en Zomerweg van voldoende capaciteit om het toekomstige verkeer veilig af te kunnen wikkelen. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een goede en verkeersveilige ontsluiting van het plangebied in meerdere richtingen.

ontwerp

13

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

3.3.5

Conclusie De aspecten parkeren en verkeersgeneratie vormen geen belemmering voor het bestemmingsplan.

14

ontwerp

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

Hoofdstuk 4

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1

Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

4.1.1.2

Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3.

Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt

ontwerp

15

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3

Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Daarin is in artikel 3.1.6 een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen (inclusief detailhandel) in bestemmingsplannen. De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen. In het gewijzigde Bro, van kracht sinds 1 juli 2017, is artikel 3.1.6, lid 2 gewijzigd in: "De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied". Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

16

ontwerp

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

4.1.3

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het Rijksbeleid De Nationale Omgevingsvisie laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. Wel ligt het plangebied in een radarverstoringsgebied. Echter vormt dit geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling, aangezien de maximale bouwhoogte fors lager ligt dan hetgeen toegestaan. Ter bescherming van het radarverstoringsgebied is in de regels (zie artikel 7.1 Vrijwaringszone-radar) een bepaling opgenomen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI. De uitbreiding van bedrijventerrein Zenkeldamshoek kan gelet op haar aard en omvang worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is daarmee ladderplichtig. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting bij een bestemmingsplan een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Op basis van de definitie van het Bro moet worden geconcludeerd dat het plangebied niet binnen bestaand stedelijk gebied ligt. Daarom dient niet alleen de behoefte onderbouwd te worden, maar moet ook nagegaan worden of er geen alternatieven binnen bestaand stedelijk gebied voorhanden zijn.

In het kader van voorgenomen ontwikkeling is door Stec Groep een laddertoets uitgevoerd. De volledige laddertoets is opgenomen in Bijlage 2 van deze plantoelichting. Hierna wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies. De uitbreiding van Zenkeldamshoek als beoogde uitbreidingslocatie in gemeente Hof van Twente De huidige uitgifte op bestaande bedrijventerreinen in de gemeente Hof van Twente gaat hard. Daarnaast wil de gemeente Hof van Twente het TSB-terrein, een voormalig bedrijventerrein van 11,4 hectare bruto, transformeren naar een woonwijk, waardoor er netto steeds minder voorraad voor bedrijven overblijft. Om voldoende vestigingsmogelijkheden te bieden in de gemeente wordt er gekeken naar een uitbreiding van de bestaande bedrijventerreinenvoorraad. De beoogde uitbreidingslocatie grenst aan het bestaande bedrijventerrein Zenkeldamshoek en heeft een omvang van circa 3 hectare bruto. Verzorgingsgebied is gemeente Hof van Twente Het verzorgingsgebied van de te ontwikkelen locatie heeft een sterke lokale oriëntatie en beslaat daarom de gemeente Hof van Twente. De meeste bedrijfsverhuizingen sinds 2011 vinden namelijk binnen de gemeente plaats (62%). Ook als we specifiek naar de bedrijfsverhuizingen kijken op de bedrijventerreinen in Goor zien we dat bijna 54% uit de gemeente Hof van Twente komt.

Ook wordt de werkgelegenheid grotendeels ingevuld door mensen uit de eigen gemeente (51%). Doorslaggevend voor het bepalen van het verzorgingsgebied zijn de regionale afspraken. Hierin worden gemeenten gezien als zelfvoorzienend en autonoom in hun vraag en aanbod. Ontwikkelingen buiten de gemeente Hof van Twente hebben daarom in principe geen verstorende effecten op instroom en uitstroom van bedrijven op de bedrijventerreinenmarkt en gemeente Hof van Twente. De totale vraag bedraagt circa 5 tot 15 hectare in gemeente Hof van Twente Vanuit de provinciale prognose is er een indicatieve doorrekening gemaakt van de uitbreidingsvraag (exclusief de vraag naar kavels met een omvang van meer dan 3 hectare) tot en met 2040 naar gemeenten. Op basis van een bandbreedte tussen het lage scenario en het hoge scenario is er een uitbreidingsvraag van 5 tot 15 hectare netto bedrijventerrein in de gemeente Hof van Twente. Ook zal er nog een deel vervangingsvraag bij komen, maar dat laten we in deze Laddertoets buiten beschouwing.

ontwerp

17

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

Het totale aanbod bedraagt 5,12 hectare in gemeente Hof van Twente De beschikbare plancapaciteit (peildatum 12-2022) is geraamd op 5,12 hectare netto in de gemeente Hof van Twente. De gemeente heeft aangegeven dat deze kavels grotendeels al verkocht of onder optie zijn. Conclusie: er is behoefte voor de uitbreiding van Zenkeldamshoek Wanneer de totale vraag met het aanbod wordt geconfronteerd is er een behoefte binnen de gemeente van circa 0 hectare netto tot 10 hectare netto. Conform de Ladder moet er eerst gekeken worden of nieuwe ontwikkelingen binnen bestaand gebied kunnen worden ingevuld. Uit de leegstandscijfers blijkt dit niet te kunnen, de leegstand in gemeente Hof van Twente is 2% en ligt hiermee onder het frictieniveau. Feitelijk zou er dus zelfs aanbod nodig zijn om op een gezond leegstandsniveau te komen. We schatten in dat de bovenkant van de bandbreedte van de vraag realistisch is voor Hof van Twente. In het hoge scenario is er voldoende behoefte voor de beoogde ontwikkeling van 3 hectare bruto.

4.2

Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel, welke is verankerd in de Omgevingsverordening.

4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaan vooral over 'goed': mooi, functioneel en toekomstbestendig. Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving.

4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht

18

ontwerp

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. Of - generieke beleidskeuzes; 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven; 3. Hoe - gebiedskenmerken. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

In afbeelding 4.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

ontwerp

19

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

4.2.3.1

Of - Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zgn. Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn.

Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen.

4.2.3.2

Waar - Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. De Omgevingsvisie onderscheid zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

4.2.3.3

Hoe - Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype verstaan. Voor alle gebiedstypen in Overijssel beschrijft de Catalogus Gebiedskenmerken welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal belang zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan

20

ontwerp

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

gemotiveerd van worden afgeweken, mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 4.2.4

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

4.2.4.1

Of - Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase “generieke beleidskeuzes” zijn artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.3.2 (Nieuwe bedrijventerreinlocaties) van de Omgevingsverordening van belang. Artikel 2.1.3 lid 1: Principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel Het initiatief betreft de uitbreiding van het bedrijventerrein Zenkeldamshoek. Het plangebied ligt weliswaar buiten de stedelijke netwerken, maar wel direct naast het bedrijventerrein Zenkeldamshoek. Zoals ook blijkt uit paragraaf 4.1.3 en de in Bijlage 2 opgenomen Laddertoets voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' en is er binnen de gemeente geen ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied om de vraag naar bedrijfskavels op te vangen. Om voldoende vestigingsmogelijkheden voor bedrijven te bieden in de gemeente is uitbreiding van bedrijventerrein Zenkeldamshoek noodzakelijk. Artikel 2.3.2: Realisatie nieuw bedrijventerrein 1. Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuw bedrijventerrein als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek bedrijventerreinen.

2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen, zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek bedrijventerreinen, voorzien. 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor afspraken bedrijventerreinen van

ontwerp

21

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de afspraken bedrijventerreinen. 4. De behoefte aan nieuw bedrijventerrein zoals bedoeld in lid 1 wordt geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende afspraken bedrijventerrein zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. 5. Wanneer de realisatie van nieuw bedrijventerrein niet past binnen geldende afspraken bedrijventerreinen of wanneer er voor de gemeente geen afspraken bedrijventerreinen gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek bedrijventerreinen waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten. 6. In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.3.2 van de Omgevingsverordening Overijssel Door de gemeenten in de regio Twente zijn er afspraken gemaakt over vraag en aanbod van bedrijventerreinen.

Deze afspraken zijn gericht op het kwantitatief en kwalitatief in evenwicht houden van vraag en aanbod van bedrijfsgrond in de regio, en sluiten aan op de actuele provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. In deze regionale afspraken is de regionale vraag verdeeld over de gemeenten, op basis van verschillende indicatoren en met inachtneming van de regionale verhuisdynamiek. In de afspraken wordt vervolgens een methodiek gehanteerd waarbij gemeenten vraag en aanbod, geheel in de lijn met de uitgangspunten van de Ladder, in evenwicht dienen te brengen en houden. Daarbij wordt de voortgang gemonitord. Wanneer iedere gemeente vraag en aanbod in evenwicht houdt, is de regio als zodanig ook in balans. De uitbreiding van Zenkeldamshoek is als te ontwikkelen plan opgenomen in de regionale afspraken en daarmee in lijn met het regionale beleid. Verder blijkt uit paragraaf 4.1.3 en de in Bijlage 2 opgenomen Laddertoets dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met artikel 2.3.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.4.2

Waar - Ontwikkelingsperspectieven Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' en sluit aan op het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart opgenomen, waarin het plangebied indicatief met de rode contour is aangegeven.

22

ontwerp

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

Afbeelding 4.2: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) "Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap" Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, wil de provincie Overijssel in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de lokaal aanwezige functies, rekening houdend met de klimaatopgave en de kenmerken van het watersysteem. "Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken" De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken.

Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

ontwerp

23

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

Toetsing aan het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap' Binnen de geldende ontwikkelingsperspectieven wordt de ontwikkeling van bedrijvigheid gefaciliteerd en daar – waar noodzakelijk – ruimte is voor herstructurering of aanpassing van bedrijventerreinen om zodoende de kwaliteit en efficiëntie te vergroten. Onderhavige ontwikkeling sluit daar naadloos op aan. Daarnaast brengt deze ontwikkeling geen extra belemmering met zich mee voor de bedrijfsvoering van omliggende (agrarische) bedrijven of andere functies zoals wonen en natuur. Hiervoor wordt ook verwezen naar Hoofdstuk 5 waar nader wordt ingegaan op diverse milieu- en omgevingsaspecten. De ontwikkelingsperspectieven staan het beoogde plan niet in de weg. 4.2.4.3

Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Vanwege het ontbreken van bijzondere eigenschapen binnen de 'laag van de beleving', wordt deze laag buiten beschouwing gelaten. 1.

De "Natuurlijke laag"

De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier ‘van nature’ op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen. Zo zorgden ijs-, wind- en waterstromen in Overijssel voor het ontstaan van een afwisselend landschap van stuwwallen, dekzandgronden, beekdalen en natte laagtes en bepaalden de stroomsnelheden van IJssel, Vecht, Regge of Dinkel waar het fijne (komgronden) en waar het grovere sediment (oeverwallen) werd afgezet. En ontwikkelde veen zich daar, waar het water maar moeilijk weg kon. Het plangebied is op basis van de gebiedskenmerkenkaart de 'Natuurlijke laag' aangeduid met de gebiedstypen 'Beekdalen en natte laagtes' en 'Dekzandvlakte en ruggen'. In de onderstaande afbeelding is het plangebied met de rode contour weergegeven.

24

ontwerp

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

Afbeelding 4.3: Uitsnede Natuurlijk e laag Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) ‘Beekdalen en natte laagtes' Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren. Als ontwikkelingen plaats vinden in of in de directe nabijheid van beekdalen en natte laagtes, dan dragen deze bij aan extra ruimte voor de dynamiek van het stromende water en het vasthouden van water, aan versterking van de samenhang in het beeksysteem en aan vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en beleefbaarheid van het water. 'Dekzandvlakte en ruggen' De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/ nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijdert. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken.

Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem, door beplanting met 'natuurlijke' soorten en door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. Toetsing van het initiatief aan de 'Natuurlijke laag' De gewenste ontwikkeling houdt rekening met de strekkingsrichting van het landschap. Met de beoogde groene inrichting van het plangebied wordt rekening gehouden met beplanting passend bij het gebiedstype 'Beekdalen en natte laagtes'. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met het gestelde in de ‘Natuurlijke laag’.

ontwerp

25

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

2.

De "Laag van het agrarische cultuurlandschap"

Het agrarisch cultuurlandschap is bij uitstek een gebruikslandschap. Bij de ontwikkeling ervan hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we het agrarisch cultuurlandschap in de loop van de tijd gaan waarderen. Het heeft als ‘consumptielandschap’ voor bewoners, recreanten en toeristen nieuwe betekenis gekregen. De landschappelijke structuren zijn belangrijke dragers van de biodiversiteit. Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap’ aangeduid met het gebiedstype ‘Jong heide- en broekontginningslandschap'. In onderstaande afbeelding wordt dit weergegeven.

Afbeelding 4.4: Uitsnede Laag van het agrarische cultuurlandschap (Bron: Provincie Overijssel) "Jong heide- en broekontginningslandschap" Kenmerkend voor het jonge heide- en broekontginningslandschap waren oorspronkelijk de grote oppervlakte aan – voormalige – natte en droge heidegronden. Deze waren functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal; in de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het 'inbreidings'landschappen met rommelige driehoekstructuren als resultaat. Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen. Toetsing van het initiatief aan de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap” Het plangebied zal op een landschappelijk en stedenbouwkundig verantwoorde wijze

26

ontwerp

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

ingepast worden in het landschap. Qua beplanting wordt de overgang van bedrijventerrein naar het buitengebied zo goed mogelijk ingepast (zie ook afbeelding 3.2). Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met het gestelde in de “Laag van het agrarische cultuurlandschap”. 3.

De "Stedelijke laag"

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart van de “Stedelijke laag” aangeduid met het gebiedstype "Verspreide bebouwing" en grenst aan het gebiedstype “Bedrijventerreinen”. Dit is weergegeven op afbeelding 4.5.

Afbeelding 4.5: Uitsnede Stedelijke laag (Bron: Provincie Overijssel) "Verspreide bebouwing" De agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Elke boer deed dit naar eigen inzicht en afgestemd op de plaatselijke omstandigheden, maar wel volgens de wetmatigheden van het toenmalig landbouwsysteem. Door deze ‘eenheid in handelen’ ontstonden er samenhangende landschappen, die nu nog steeds herkenbaar zijn: essenlandschap, oude hoevenlandschappen, broeken heideontginningen, veenlandschappen etc.. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft: de opbouw van erf, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landschap besloten liggen. Naast erven kent het buitengebied losliggende ‘gewone’ burgerwoningen met veelal een eigen, individueel karakter en eigen verhaal van ontstaan. "Bedrijventerreinen" De bedrijventerreinen zijn georganiseerd op basis van uitgegeven kavels aan bedrijven. Het zijn meestal monofunctionele werkgebieden met een 'no nonsense' karakter en vaak krappe openbare ruimtes. De gebieden zijn ingericht en bebouwd op basis van een beperkte set aan kwaliteitsregels. De terreinen zijn veelal volledig gericht op

ontwerp

27

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

autobereikbaarheid en hermetisch van karakter en liggen los van de woonwijken en het buitengebied. Er zijn veel verschillen in uitstraling en ambitieniveau per terrein. De bebouwing is functioneel, vaak eenvoudig en eenvormig, soms karakteristiek en historisch. Als ontwikkelingen plaats vinden op of rond bedrijventerreinen, dan dragen deze bij aan versterking van het vitale karakter en de kwaliteit van bedrijventerreinen, aan het verbinden van het terrein met de omgeving en aan versterking van de profilering gericht op onderlinge differentiatie, met respect voor het verstedelijkingspatroon. Toetsing van het initiatief aan de “Stedelijke laag” De beoogde uitbreiding van bedrijventerrein Zenkeldamshoek sluit logischerwijs aan op het bestaande bedrijventerrein. Voor wat betreft de bouwregels is aangesloten op de geldende regels van Zenkeldamshoek. Daar waar het bedrijventerrein grenst aan het buitengebied wordt het geheel landschappelijk ingepast. Tot slot wordt opgemerkt dat het plangebied een goede bereikbaarheid kent, gelet op de ligging nabij de provinciale weg N347. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met het gestelde in de “Stedelijke laag". 4.2.5

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3

Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste beleidsdocumenten die van toepassing zijn op de gewenste ontwikkeling worden hieronder behandeld.

4.3.1

Toekomstvisie 'Hof van Twente - Zicht op 2030'

4.3.1.1

Algemeen De gemeente Hof van Twente heeft in juni 2010 de toekomstvisie 'Hof van Twente, zicht op 2030' vastgesteld. Het doel van deze toekomstvisie is het schetsen van de grote lijnen: wat kenmerkt de gemeente nu en straks. Globaal kan de gemeente Hof van Twente omschreven worden als een gemeente met meerdere kernen, die een eenheid in verscheidenheid vormt. De kernen zijn allen uniek en voor een groot deel zelfvoorzienend. Wonen, werken, voorzieningen, scholing, recreëren is vaak binnen de eigen of naburige kern mogelijk.

4.3.1.2

Streefbeeld De toekomstvisie geeft een mogelijk toekomstperspectief voor de gemeente, met vernieuwende ideeën en kansrijke oplossingsrichtingen. In voorliggend geval is streefbeeld 15 van belang: Streefbeeld 15: "Werkgelegenheid in kernen, concentraties technische en productiebedrijven in grotere kernen. Hof van Twente beschikt in 2030 over een uitstekende bereikbaarheid over spoor, weg en water. Dit zijn belangrijke voorwaarden voor het vestigen van bedrijven in de gemeente. Binnen de gemeente is een grote diversiteit aan locaties ten behoeve van bedrijven. Voor grotere bedrijven is er het bedrijventerrein Zenkeldamshoek in Goor. Wat de behoefte aan nieuwe bedrijfsterreinen betreft: door revitalisering en in hoogte bouwen (efficiënter ruimtegebruik) is de behoefte aan nieuwe terreinen beperkt. Bedrijventerreinen en bedrijfsverzamelgebouwen zullen in belangrijke mate centraal

28

ontwerp

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

worden gecreëerd en gerevitaliseerd. Maar ook voor die centrale bedrijventerreinen geldt, dat ze voor lokale bedrijvigheid van binnen de gemeente bedoeld blijven en géén regionale functie bezitten. In de kleine kernen beperkt zich dit tot werkelijk lokaal gebonden bedrijvigheid. Niet sociaal economisch gebonden bedrijven zijn aangewezen op de centrale kernen. Ook in industrieeleconomisch opzicht biedt de demografische krimp kansen om de focus te verleggen van expansie naar kwaliteit en duurzaamheid van bedrijventerreinen. De directe nabijheid van de zich sterk ontwikkelende kenniseconomie in de regio Twente en de Euregio is een voordeel voor kleinere bedrijven en vooral voor kennis- en netwerkeconomie. Dit zorgt er voor dat ook jongeren hun kennis kunnen aanwenden in bedrijven gevestigd in onze gemeente. Goede netwerken in de regio en actieve ondersteuning van al gevestigde ondernemers in de regio bieden de beste kans om onze aantrekkelijkheid om te zetten in economische activiteit." 4.3.1.3

Toetsing van het initiatief aan de Strategische Visie 'Hof van Twente - Zicht op 2030' In voorliggend geval wordt ruimte geboden aan de uitbreiding van bedrijventerrein Zenkeldamshoek om de komende jaren voldoende vestigingsmogelijkheden voor bedrijven in Goor en in de gemeente Hof van Twente te kunnen blijven bieden. Dit draagt bij aan de versterking van de werkgelegenheid en economische structuur van de gemeente Hof van Twente en met name de kern Goor. De ontwikkeling sluit dan ook goed aan op de ambities zoals opgenomen in de Strategische Visie 'Hof van Twente Zicht op 2030'.

4.3.2

Structuurvisie Goor 2025

4.3.2.1

Algemeen De Structuurvisie Goor 2025 bevat de gemeentelijke visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de periode tot en met 2025 voor de kern Goor, met uitzondering voor het gebied waarvoor het Masterplan Centrum Goor is opgesteld. De ambities ten aanzien van meerdere onderwerpen (zoals wonen, economie, verkeer en infrastructuur en cultuurhistorie) zijn samengebracht in de structuurvisie, voor zover deze betrekking hebben op de ruimtelijke structuur van Goor. Daarnaast bevat de structuurvisie een visie op de ruimtelijke kwaliteit. De visie biedt hiermee één actueel ruimtelijk kader voor de verschillende beleidsterreinen. In de structuurvisie wordt onder een visie op hoofdlijnen geschetst voor de kern Goor. In dit kader zijn met name de onderdelen Ruimtelijke kwaliteit en Economie van belang.

4.3.2.2

Ruimtelijke kwaliteit Voor wat betreft de toekomstige woon-, werk- en leefomgeving staat ruimtelijke kwaliteit hoog in het vaandel. Een verbetering en verankering van ruimtelijke kwaliteit in Goor heeft in hoofdzaak betrekking op de elementen ‘groen en water’ en ‘kwaliteit openbare ruimte’. Hierbij moet wel worden aangetekend dat een ruimtelijke kwaliteitsslag voor gebieden als geheel niet zonder een voldoende kwaliteit van bebouwing, waaronder individuele panden, kan. Het element ‘groen en water’ heeft met name betrekking op het versterken van de groen- en waterstructuur. De kwaliteit van de (openbare) ruimte is op diverse plaatsen in de kern voor verbetering vatbaar. Specifiek genoemd kunnen worden het T.S.B-terrein en omgeving, de Pastoriestraat en omgeving, ’t Schild, bedrijventerreinen Haven Goor, alsmede enkele entrees en doorgaande wegen.

ontwerp

29

Bedrijventerrein Zenkeldamshoek 2021, herziening fase 2b

4.3.2.3

Economie Goor ontleent haar ontwikkeling in belangrijke mate aan de industriële bedrijvigheid. Ook vandaag de dag is de werkgelegenheid een belangrijke kwaliteit. De relatie met de industrie hoeft niet te worden weggestopt, maar maakt prominent onderdeel uit van de structuur van Goor. Dit mag ook. Ook voor de toekomst is het behoud van een groot aandeel werkgelegenheid een streven. Naast de van oudsher sterk vertegenwoordigde branches als industrie en bouwnijverheid zal de gemeenten zich ook richten op de voor de toekomst kansrijke economische pijlers zorg en dienstverlening. Daarnaast heeft het bedrijventerrein Haven Goor potenties voor de ontwikkeling van watergebonden bedrijvigheid. Actieve uitgifte van bedrijventerreinen vindt binnen de gemeente vooral plaats in Goor op Zenkeldamshoek. Hiervoor zijn gronden in eigendom. Bij 70% uitgegeven terrein op Zenkeldamshoek 1 (het bouwrijp gemaakte deel) geldt de provinciale afspraak dat met de verdere ontwikkeling van Zenkeldamshoek 2 (het terrein ten noorden van de Zomerweg) gestart kan worden, mits de marktontwikkelingen dit toelaten en de SER-ladder (tegenwoordig 'Ladder voor duurzame verstedelijking') is toegepast. Bij de aanleg van nieuw bedrijventerrein zijn aspecten landschappelijke inpassing en duurzaamheid van belang.