Project Herontwikkeling Alcazar ontwerp 2 Toelichting

Project HerontwikkelingAlcazar

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk1 Inleiding 1.1 Situering 1.2 Aanleiding en doelstelling 1.3 Het bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

6 6 6 8 8

Hoofdstuk2 Beschrijving plangebied en bouwplan 2.1 Inleiding 2.2 Ligging plangebied 2.3 Huidige situatie 2.4 Toekomstige situatie

9 9 9 10 11

Hoofdstuk3 Beleidskaders 3.1 Inleiding 3.2 Rijksbeleid 3.3 Provinciaal beleid 3.4 Regionaal en gemeentelijk beleid

13 13 13 16 20

Hoofdstuk4 Omgevingsaspecten 4.1 Archeologie 4.2 Bodem 4.3 Cultuurhistorie 4.4 Externe veiligheid 4.5 Flora en fauna 4.6 Geluid 4.7 Luchtkwaliteit 4.8 Milieuzonering 4.9 Verkeer en parkeren 4.10 Water 4.11 Besluit Milieueffectrapportage

28 28 29 30 31 34 36 38 39 40 42 44

Hoofdstuk5 Juridische toelichting 5.1 Juridische planopzet 5.2 Bestemmingswijzer 5.3 Plantoetsing en handhaving

46 46 46 50

Hoofdstuk6 Uitvoering 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.3 Vooroverleg 6.4 Zienswijzen

51 51 51 51 52

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1

Kavelpaspoorten vrijstaande woningen Alcazar

Bijlage 2

Archeologisch bureauonderzoek (BAAC)

Bijlage 3

Resultaten bodemonderzoek (incl. asbest) (Tauw)

Bijlage 4

Groepsrisicoberekening aardgasleiding (Prevent Adviesgroep)

Bijlage 5

Groepsrisicoberekening K1-leiding (Prevent Adviesgroep)

2

Inhoudsopgave (ontwerp)

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Bijlage 6

Adviesrapport omgevingsveililgheid (Veiligheidsregio ZHZ)

Bijlage 7

Quickscan ecologie (Buijs Eco Consult B.V.)

Bijlage 8

Nader vleermuizen onderzoek (Buijs Eco Consult B.V.)

Bijlage 9

AERIUS-berekening (MEES Ruimte & Milieu)

Bijlage 10

Akoestischonderzoek bedrijvigheid (Alcedo)

Bijlage 11

Akoestischonderzoek wegverkeerslawaai (Alcedo)

Bijlage 12

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.

Inhoudsopgave (ontwerp)

3

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

4

(ontwerp)

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Toelichting

Toelichting (ontwerp)

5

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Hoofdstuk 1

Inleiding

Voorliggend (postzegel) bestemmingsplan biedt een actueel planologisch kader voor "Project Herontwikkeling Alcazar". Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 67 woningen ter plaatse van het plangebied ter hoogte van de Groeneweg 16 te Puttershoek mogelijk.

1.1

Situering

Het plangebied is gelegen aan de Groeneweg 16 te Puttershoek (gemeente Hoeksche Waard). Het plangebied bestaat uit twee delen, respectievelijk ten noorden en ten zuiden van de Groeneweg. De locatie bevindt zich aan de westzijde van het dorp Puttershoek (zie figuur 1.1).

Figuur 1.1: Ligging plangebied in Puttershoek, plangebied bij benadering rood omlijnd (bron luchtfoto: PDOK)

1.2

Aanleiding en doelstelling

Ter plaatse van het plangebied zijn vier vigerende bestemmingsplannen relevant: Het bestemmingsplan “Puttershoek” (onherroepelijk, vastgesteld 11-04-2013) van gemeente Binnenmaas (opgegaan in gemeente Hoeksche Waard). Het bestemmingsplan “Groeneweg 16 en 18 te Puttershoek (2014)” (onherroepelijk, vastgesteld 10-07-2014) van gemeente Binnenmaas. Het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Puttershoek” (onherroepelijk, vastgesteld 08-11-2018) van de gemeente Binnenmaas. Het bestemmingsplan "Landelijk Gebied Binnenmaas" (onherroepelijk, vastgesteld 2013-12-24) van de gemeente Binnenmaas. Figuur 1.2 toont de vigerende bestemmingen.

6

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Figuur 1.2: Vigerende bestemmingen, plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: PDOK)

De gronden ten noorden van de Groeneweg zijn bestemd voor 'Horeca', 'Bedrijf' (nutsvoorziening), 'Wonen', 'Groen', 'Water'. Er geldt binnen de horecabestemming een bouwvlak waarbinnen gebouwd mag worden ten behoeve van horeca t/m categorie 5 en met een maximale goothoogte van 6 meter. De gronden ten zuiden van de Groeneweg zijn bestemd voor 'Verkeer' met een functieaanduiding 'parkeerterrein'. Hier geldt deels een gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - leidingstrook', een dubbelbestemming 'leiding - olie' en figuur 'hartlijn leiding - olie 1'. Tevens gelden in het plangebied dubbelbestemmingen voor archeologische waarden ('Waarde Archeologische verwachting middelhoog 1', 'Waarde - Archeologie – 2' en 'Waarde - Archeologie – 3'). Tot slot is een aanduiding met 'geluidzone - industrie' opgenomen, alsmede een aanduiding 'geluidzone vervallen', waardoor de gronden niet langer mede bestemd zijn voor de bescherming en instandhouding van de geluidsruimte rondom het bedrijventerrein en daardoor voor voorliggende beoogde ontwikkeling niet relevant. In het deelgebied ten noorden van de Groeneweg is woningbouw beoogd. Het beoogde initiatief past niet binnen de kaders van de vigerende bestemmingsplannen, voor wat betreft het noordelijk deel.

De gronden zijn momenteel voorzien van de bestemmingen waarbinnen de functie wonen grotendeels niet is toegestaan en bovendien zijn de bouwvlakken niet passend bij de beoogde verkaveling. In het deel ten zuiden van de Groeneweg zijn parkeervoorzieningen beoogd. Voor dit deel geldt dat het beoogde parkeerterrein reeds past binnen de kaders van de vigerende bestemmingsplannen. Echter is de ter plaatse opgenomen functieaanduiding 'parkeerterrein' niet meer actueel. Deze dient derhalve wegbestemd te worden. Dit deel van het plangebied wordt voorzien van een actuele aanduiding en is verder conserverend opgenomen (dit deel van het plangebied wordt op niet relevante onderdelen dan ook buiten beschouwing gelaten). Geconcludeerd wordt dat vanwege de geconstateerde strijdigheid (noordelijk deelgebied) en de wens om de verouderde functieaanduiding te herbestemmen (zuidelijk deelgebied), een bestemmingsplanwijziging vereist is. Onderhavig (postzegel) bestemmingsplan biedt het planologisch kader om de ontwikkeling mogelijk te maken.

Toelichting (ontwerp)

7

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Het doel van dit bestemmingsplan is het bieden van een eenduidige en uniforme juridische regeling voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing binnen het plangebied. Hierbij wordt gestreefd naar enige ontwerpflexibiliteit, waarbij de rechtszekerheid van omwonenden en overig betrokkenen in acht worden genomen.

1.3

Het bestemmingsplan

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de realisatie van woningen mogelijk. Dit bestemmingsplan is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). Het bestemmingsplan bestaat uit de volgende stukken: Verbeelding (plankaart); Regels; Het plan gaat vergezeld van voorliggende toelichting. Dit bestemmingsplan heeft het karakter van een globaal bestemmingsplan, waarin enige ontwerpflexibiliteit is opgenomen.

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting omvat een omschrijving op hoofdlijnen van het plangebied en het plan (hoofdstuk 2). Tevens wordt het relevante beleid voor het plangebied (hoofdstuk 3) en een omschrijving van de verschillende omgevingsaspecten (hoofdstuk 4) gegeven. In hoofdstuk 5 volgt een juridische toelichting. Hoofdstuk 6 omvat de uitvoerbaarheid, met aandacht voor de aspecten economische uitvoerbaarheid, planschade, maatschappelijke uitvoerbaarheid, uitkomsten van het vooroverleg (ex artikel 3.1.1 Bro) en de zienswijzenprocedure.

8

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving plangebied en bouwplan

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het plangebied en het (bouw)plan beschreven.

2.2

Ligging plangebied

Figuur 2.1 toont een luchtfoto met daarop het plangebied (bij benadering) aangegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan. Het plangebied wordt doorkruist door de Groeneweg. Het omsluit een woning (met adres Groeneweg 18) en grotendeels de daarbij behorende siertuin. Het plangebied als geheel wordt verder globaal omgeven door: de Biezenvijver aan de noordzijde; een groenstrook met smalle watergang en daarachter kantoren aan de noordoostzijde; agrarische gronden aan de oostzijde en zuidzijde; agrarische gronden en een bedrijf aan de zuidwestzijde; een woongebied en groenzone met water, met verderop maatschappelijke voorzieningen, aan de noordwestzijde.

Figuur 2.1: Plangebied en omgeving, plangebied bij benadering rood omlijnd (bron luchtfoto: PDOK 2018)

Figuur 2.2 toont de kadastrale verkaveling. Kadastraal is het noordelijk deel van het plangebied bekend als: gemeentecode PTH01, sectie D, perceelnummer 727, 980, 2271, 2277, 2278, 2279 (geheel) en delen van 46, 981, 982, 2167, 2272, 2273, 2274, 2275, 2276 (gedeeltelijk). Het zuidelijk deel van het plangebied is bekend als: gemeentecode MHR00, sectie F, perceelnummer 534.

Toelichting (ontwerp)

9

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Figuur 2.2: Kadastrale verkaveling plangebied, plangebied bij benadering rood gemarkeerd (bron: cadastral boundary)

2.3

Huidige situatie

Het zuidelijk deel van het plangebied is momenteel reeds in gebruik als verhard parkeerterrein. Het noordelijk deel van het plangebied is momenteel deels bebouwd (zie ook het eerdere figuur 2.1), ter plaatse is het evenementencomplex Alcazar Events gevestigd op het adres Groeneweg 16. Dit complex biedt mogelijkheden om events, feesten en partijen te organiseren. Zo wordt het complex gedeeltelijk of geheel verhuurd voor bedrijfsfeesten, huwelijken, BBQ's, vergaderingen of andere activiteiten. Het complex bestaat uit verschillende 'afdelingen', onder meer: restaurant, music hall en diverse cafés in uiteenlopende themastijlen (aprés-ski, oosters, Cubaans, cowboy, etc).

10

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Figuur 2.3: Een bestaand gebouw van het evenementencomplex, gezien vanaf de Groeneweg (bron: Google Maps Streetview, geraadpleegd 24 juni 2019)

De overige gronden in het noordelijk deel van het plangebied betreffen verhard (parkeer)terrein t.b.v. het evenementencomplex, groenvoorzieningen en voor een klein deel water (noordwestzijde).

2.4

Toekomstige situatie

Het voorliggende bestemmingsplan geeft aan het plangebied diverse woonbestemmingen, een verkeersbestemming en enkele dubbelbestemmingen, met als doel om de realisatie van in totaal maximaal 67 woningen mogelijk te maken en daarmee tegemoet te komen aan de bestaande vraag naar nieuwbouwwoningen. Het woonprogramma is voorzien in het noordelijk deel van het plangebied (ten noorden van de Groeneweg). Het hier beoogde programma bestaat uit: 3 vrijstaande (villa) woningen 10 twee-onder-één-kap woningen 36 appartementen (in een appartementengebouw) 12 beneden-boven woningen 6 rijwoningen Van de woningen zijn er woningen in het betaalbare, middel-dure als ook het duurdere segment beoogd. In Hoofdstuk 3 Beleidskaders wordt ingegaan op deze bestaande woningbehoefte binnen de gemeente. Tevens is in opdracht van initiatiefnemer een onderzoek naar "Vraag naar nieuwbouwwoningen Alcazarlocatie Puttershoek" uitgevoerd door Springco Urban Analytics (juni 2019). De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de vraag zoals deze uit het op het plangebied gerichte onderzoek van Sprinco Urban Analytics is gebleken. Hieruit blijkt namelijk een vraag naar koopwoningen, met name in de vorm van grondgebonden eensgezinswoningen, maar ook appartementen. Deze zijn binnen de beoogde ontwikkeling voorzien.

De doelgroep voor eengezinswoningen bestaat volgens Sprinco Urban Analytics vooral uit gezinnen met een hoger inkomen. De vraag naar appartementen komt vooral van Empty Nesters (leeftijd circa 55-75 jaar). Doel van het bestemmingsplan is dan ook het tegemoet komen aan deze woningvraag. Hier wordt met onderhavig Project Herontwikkeling Alcazar op ingespeeld. Ruimtelijke opzet De gronden van het plangebied ten zuiden van de Groeneweg zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied' en deels een actuele aanduiding 'openbare parkeervoorzieningen'. Hier zijn hoofdzakelijk parkeervoorzieningen beoogd. De gronden van het plangebied ten noorden van de Groeneweg worden hoofdzakelijk bestemd als

Toelichting (ontwerp)

11

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar 'Wonen'. Door dit deel van het plangebied zal ten minste één ontsluitingsroute lopen, welke is aangeduid middels de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' op de verbeelding. Op de verbeelding zijn bouwvlakken binnen de woonbestemming opgenomen waar hoofdgebouwen (woningen) mogen worden gebouwd, tot een maximum aantal wooneenheden per bouwvlak. De voorgevels van de woningen oriënteren zich naar de binnenzijde van het plangebied. Voor de bouwvlakken geldt een gezamenlijk maximum aantal wooneenheden van 67 woningen. Het beoogde bouwplan omvat grondgebonden woningen en appartementen. In de noordoostelijke hoek van het plangebied is het appartementengebouw beoogd. De maximaal toegestane bouwhoogte van dit bouwvlak is daarom hoger dan de overige bouwvlakken. De bouwvlakken met een lagere bouwhoogte, zijn voorzien voor grondgebonden woningen, zoals twee-onder-een-kap woningen, vrijstaande woningen, rijwoningen en/of beneden-boven woningen. De verdere stedenbouwkundige aspecten van het Project Herontwikkeling Alcazar worden in afstemming met de gemeente nader vormgegeven bij de aanvraag tot het bouwen. In overleg met gemeente wordt kwaliteit zodoende geborgd in het stedenbouwkundige plan. In het plangebied zijn echter ook drie vrij uit te geven kavels opgenomen.

Om de stedenbouwkundige kwaliteit hiervan te waarborgen, zijn kavelpaspoorten voor deze drie kavels opgesteld. Kavelpaspoorten vrijstaande woningen In het plangebied zijn drie bouwvlakken met een maximum aantal wooneenheden van 1 woning opgenomen. Deze zijn bedoeld voor vrijstaande woningen c.q. villa's, waarvan de kavels vrij uitgegeven worden. De kavelpaspoorten voor deze kavels zijn opgenomen in Bijlage 1 Kavelpaspoorten vrijstaande woningen Alcazar bij deze toelichting en tevens bij de planregels. Deze kavelpaspoorten bevatten randvoorwaarden voor de stedenbouwkundige opzet van de woningen, welke reeds zijn afgestemd met de gemeente. De toekomstige vrijstaande woningen dienen te voldoen aan de in de kavelpaspoorten voorgeschreven stedenbouwkundige randvoorwaarden.

12

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskaders

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de hoofdlijnen beschreven van het relevante beleid van het rijk, provincie, regio en gemeente.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Dit besluit legt nationale ruimtelijke belangen vast. Het beleid is erop gericht om het aantal regels terug te dringen. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Hierdoor is onder andere de aanwijzing van nationale landschappen vervallen. Het Rijk maakt bijvoorbeeld geen landsdekkende woningbouwafspraken meer, alleen nog in de Noorden Zuidvleugel van de Randstad. Het Rijk benoemt alleen nog landelijke doelstellingen om de woningmarkt goed te laten werken. Het landschapsbeleid gaat ook naar de provincies. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er met een gebied moet gebeuren. Relatie tot plangebied Op dit moment legt het Barro geen restricties op voor de onderhavige locatie. 3.2.2

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale omgevingsvisie nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de NOVI wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 3.1 Afwegen met de NOVI (bron: Nationale Omgevingsvisie)

Toelichting (ontwerp)

13

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities. Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. Relatie tot plangebied In de NOVI zijn de volgende nationale belangen genoemd die het project raken: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Zoals zal blijken uit Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten, wordt met de beoogde ontwikkeling bijgedragen aan een goede fysieke leefomgevingskwaliteit, zoals de eerste drie van bovenstaande belangen verwoorden. Het realiseren van een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften behelst een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen.

Om beide te bereiken, is een Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in de hiernavolgende paragraaf. Voor de overige in de NOVI benoemde nationale belangen geldt dat deze niet of nauwelijks worden geraakt met voorliggend plan. Beleid voor deze specifieke locatie dan wel ontwikkeling wordt daarom overgelaten aan de provincie en de gemeente. 3.2.2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze Ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder op een aantal punten gewijzigd. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de Ladder vraaggerichte programmering bevorderen. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Wettelijk kader De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen.

Daaraan is in het eerste lid een omschrijving toegevoegd van: bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur; stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Artikel 3.1.6 van het Bro: Lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Lid 3: indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.

Lid 4: een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat het

14

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Relatie tot plangebied Artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro bepaalt ten aanzien van de werking van de ladder dat de Ladder toegepast moet worden bij bestemmingsplannen, die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zowel binnen als buiten bestaand stedelijk gebied, moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. In onderhavig geval geldt dat de beoogde ontwikkeling van maximaal 67 woningen getypeerd kan worden als een stedelijke ontwikkeling. De Ladder voor duurzame verstedelijking dient derhalve goed gemotiveerd te worden, het aantonen van de behoefte aan woningen is van belang.

Het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied, waardoor een motivering van de locatiekeuze in dit geval verder achterwege kan blijven. Aantonen behoefte De ontwikkeling dient te voorzien in een actuele woonbehoefte. Het gaat hierbij zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte. Het gaat namelijk niet alleen om het voorzien in voldoende woningen (kwantitatief), maar ook om een duurzame inrichting van de woningvoorraad en het voorkomen van een mismatch tussen vraag en aanbod (kwalitatief). Kwantitatieve behoefte Op verschillende overheidsniveaus is woonbeleid te onderscheiden, waaruit de woonbehoefte blijkt. Voor de onderbouwing van de kwantitatieve behoefte wordt verwezen naar het regionale en gemeentelijk beleid zoals beschreven in § 3.4 Regionaal en gemeentelijk beleid, en meer specifiek naar § 3.4.2 Woningbouwprogrammering Hoeksche Waard, aangezien deze de recenter van aard is (2019). Uit deze beleidsstukken blijkt dat in het plangebied behoefte is aan het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad. Hiermee is de kwantitatieve onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking aangetoond. Gedeputeerde Staten heeft ingestemd met de behoefteonderbouwing van de de woningbouwplannen voor categorie 2 van het gemeentelijk woningbouwprogramma, waar 62 van de beoogde woningen binnen onderhavig project 'Herontwikkeling Alcazar' deel van uitmaken.

Voor de resterende 5 woningen neemt het college B&W een besluit om de 5 woningen toe te voegen aan het gemeentelijke woningbouwprogramma. De kwantitatieve woonbehoefte wordt hiermee bevestigd. Kwalitatieve behoefte Zoals benoemd gaat het niet alleen om te realiseren woningaantallen maar ook om het type woningen, om de woonmarkt te kunnen bedienen van woningen die aansluiten bij vraag en aanbod. Voor de onderbouwing van de kwalitatieve behoefte wordt tevens verwezen naar het regionale en gemeentelijk beleid. Binnen de beoogde ontwikkeling is sprake van de realisatie van betaalbare, middeldure en dure koopwoningen. Op basis van het beleid en de gemeentelijke Woningbouwprogrammering, is in Puttershoek behoefte aan deze segmenten, bijvoorbeeld voor ouderen en voor instromende jonge huishoudens. De behoefte aan betaalbare woningen is tevens onder de aandacht gebracht door de gemeenteraad van gemeente Hoeksche Waard. De gemeenteraad heeft op 7 juli 2020 de motie 'Bouwen voor starters' aangenomen. Hiermee heeft de gemeenteraad het college B&W verzocht om onderzoek te doen naar mogelijkheden om nieuwbouw koopwoningen in een lager prijssegment aan te (doen) bieden.

Conclusie Gelet op het voorgaande in deze paragraaf kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, binnen het bestaand bebouwd gebied voorziet in zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte. De Ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee voldoende gemotiveerd en dit aspect vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Toelichting (ontwerp)

15

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

3.3

Provinciaal beleid

Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma's en –plannen, zoals het Programma Ruimte en het programma Mobiliteit. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. 3.3.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Naar een klimaatbestendige delta Naar een nieuwe economie: the next level Naar een levendige meerkernige metropool Energievernieuwing Best bereikbare provincie Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving

Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Daarnaast wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven de zorg voor een goede omgevingskwaliteit ingevuld. Per opgave zijn de beleidskeuzes aangegeven. Omgevingskwaliteit Centraal doel van het integrale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Daarbij streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Met het provinciaal omgevingsbeleid wordt aangesloten op de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet: het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving voor maatschappelijke opgaven en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. Met het samenvoegen van al het bestaande beleid voor de fysieke leefomgeving heeft de provincie een eerste stap gezet richting een meer integrale sturing op omgevingskwaliteit. Een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is weergegeven in de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit', behorende bij zowel de Omgevingsvisie als de Omgevingsverordening. Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit werkt de provincie vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid die zij van provinciaal belang acht.

De 12 opgaven zijn: landschap en cultuurhistorie, gezondheid en veiligheid, natuur en recreatie, ruimte en verstedelijking, wonen, bodem en ondergrond, cultuurparticipatie en bibliotheken, klimaatadaptatie zoetwater en drinkwater, bereikbaarheid, regionale economie en energievoorziening. Kwaliteitskaart In de Structuurvisie heeft de provincie een kwaliteitskaart opgenomen. Deze gaat over het buitengebied (de ruimte tussen steden en dorpen) en over de rand van steden en dorpen. Op deze kaart staan kwaliteiten van Zuid-Holland benoemd. Bijvoorbeeld prachtige en unieke gebieden, variërend van kust en delta tot de veenlandschappen van het Groene Hart. De kwaliteitskaart bestaat uit een aantal legenda-eenheden. De provincie vraagt gemeenten om voor ontwikkelingen in en nabij het buitengebied de kwaliteitskaart te benutten en gebruik te maken van de opgestelde gebiedsprofielen. Gebiedsprofiel Het plangebied is gelegen in het gebiedsprofiel Hoeksche Waard. De Hoeksche Waard is een uniek agrarisch polderlandschap en als representant van de bedijkingsgeschiedenis van Nederland ook op internationale schaal bijzonder. De schoonheid van het landschap zit in de eenvoud: een weids en open landschap waarin dorpen, dijken, polders en kreken de ingrediënten van een leesbaar landschap zijn.

16

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar De landschappelijke identiteit van de Hoeksche Waard wordt sterk bepaald door de ligging in het deltagebied. Een eiland tussen de grote wateren, waar het land is gewonnen op het water. De vruchtbare kleigronden hebben van de Hoeksche Waard een sterk landbouwgebied gemaakt. Door de rust en de ruimte is het een aantrekkelijk gebied voor recreatie, toerisme en wonen in de nabijheid van de stad. In samenwerking met SOHW, Waterschap Hollandse Delta en maatschappelijke organisaties, heeft de provincie Zuid-Holland de kwaliteiten in de Hoeksche Waard bepaald. De ambities in het gebiedsprofiel richten zich op: de herkenbaarheid van de structuur van dijken en kreken; de openheid van de polders; de ontwikkeling van hoogwaardige dorpsranden; een zonering van het landschap; het versterken van de verbindingen tussen dorp en landschap; de verdere ontwikkeling van buitendijkse natuur. Nieuwe ontwikkelingen dienen met deze kwaliteiten rekening te houden. Voor gemeenten vormt het gebiedsprofiel een handreiking bij de verplicht op te stellen beeldkwaliteitsparagraaf bij nieuwe bestemmingsplannen voor het buitengebied en stadsen dorpsranden.

In dit gebiedsprofiel zijn voor het plangebied (gedeeltelijk) de volgende aanduidingen opgenomen: Herkenbaar open zeekleipolderlandschap (noordelijke en oostelijke aanwaspolder) Kwaliteit in dorpsgebied (dijkdorp) Kwaliteit van de dorpsrand (rand verweven met landschap) Deze zullen in de hierna beschreven kaartlagen tevens aan de orde komen en worden daar nader toegelicht. Kaartlagen In de kwaliteitskaart zijn daarnaast vier lagen te onderscheiden: I.

de laag van de ondergrond (aanduidingen plangebied: rivierdeltacomplex; jonge zeeklei) II. de laag van de cultuur- en natuurlandschappen (aanduidingen plangebied: zeekleipolders; rivierdeltalandschap) III. de laag van de stedelijke occupatie (aanduidingen plangebied: stads- en dorpsranden; steden en dorpen; plangebied bouwwerken voor energie-opwekking) IV. de laag van de beleving (geen relevante aanduidingen ter plaatse van het plangebied). De onderdelen die relevant zijn voor onderhavig projectplan worden hieronder besproken. De overige onderwerpen zijn nauwelijks of niet relevant in relatie tot het beoogde project, en worden derhalve buiten beschouwing gelaten. Laag van de ondergrond Het plangebied heeft binnen deze laag de aanduidingen rivierdeltacomplex en jonge zeeklei. Het land in de delta is vergroot door aanleg van dijken rond droogvallende gronden (rivierdeltacomplex). De gronden in het deltacomplex bestaan overwegend uit kleigronden. Dit zijn voedselrijke, draagkrachtige gronden (jonge zeeklei). Het richtpunt hierbij is dat ontwikkelingen bijdragen aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Het plangebied heeft binnen deze laag o.a. de aanduiding zeekleipolder.

Richtpunten hierbij zijn bijvoorbeeld dat het wenselijk is om de structuur van het zeekleilandschap herkenbaar te houden. Bebouwing dient zich te concentreren in of bij compacte kernen, niet in het open middengebied van de polders.

Toelichting (ontwerp)

17

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Tevens wordt binnen deze laag gewezen op de 'eilanden en (voormalige) zeearmen' binnen de aanduiding rivierdeltalandschappen. Een aantal Zuid-Hollandse eilanden, waaronder Hoeksche Waard, wordt namelijk gezien als locatie die nog steeds een eilandkarakter kent: omlijst door deltawateren met beperkte verbindingen met de andere eilanden of het vasteland. Versterken van het deltakarakter en vergroten van de diversiteit van karakters van de eilanden draagt bij aan het behoud van diversiteit in de Delta. Ontwikkelingen worden benaderd in het licht van het eiland als geheel, waarbij bijvoorbeeld in Voorne-Putten en Hoeksche Waard een duidelijk verschil zit tussen de ‘dynamische’ noordrand en het ‘luwe’ zuiden. Laag van de stedelijke occupatie Deze kaartlaag gaat onder meer in op de aanduiding 'steden en dorpen'. Het deel van het plangebied ten noorden van de Groeneweg is aangeduid als 'steden en dorpen'. Het gehele plangebied is verder gelegen aan de dorpsrand van het dorp Puttershoek. De (stads- en) dorpsrand is de zone (200 m) op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is conform de Omgevingsvisie het deel van het dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied.

De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Het richtpunt hierbij is dat ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand bijdragen aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit. Relatie tot plangebied De beoogde ontwikkeling kan gezien worden als een stedelijke ontwikkeling die plaatsvindt in stedelijk gebied (aan de rand van het dorp). Het houdt daarmee rekening met het gewenste behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. De ontwikkeling is klimaatbestendig door een geschikte waterafvoer en slimme technieken in het openbaar gebied. De bebouwing concentreert zich bij de compacte kern Puttershoek, waardoor het zeekleipolderlandschap herkenbaar blijft. De ontwikkeling kan het eigen eilandkarakter van Hoeksche Waard bovendien versterken, aangezien het plangebied is gelegen in de 'dynamische noordrand' van het eiland en de beoogde extra woningen voor meer dynamiek zullen zorgen. De ontwikkeling zorgt voor een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. Het draagt daarin bij aan de vitaliteit van het dorp. Tot slot vervult de beoogde ontwikkeling een belangrijke functie in de ligging in de dorpsrand om de contactkwaliteit te intensiveren.

Ambities hierbij (zoals het herkenbaar blijven van dorpen, heldere landschappelijke afronding van het dorp, verbeteren van toegankelijkheid en beleefbaarheid van de dorpsrand) kunnen vervuld worden door deze te betrekken in het stedenbouwkundig ontwerp. De ontwikkeling is gericht op een actieve samenleving, bijvoorbeeld door verbindingspaden met het achtergelegen park te maken. Het project is hiermee getoetst aan de richtpunten op basis van de kaartlagen van de kwaliteitskaart. Gesteld kan worden dat aan de richtpunten wordt voldaan, voor zover deze op het plan of het plangebied van toepassing zijn. Het bestemmingsplan is daarmee in lijn met de omgevingsvisie en bijbehorende kwaliteitskaart. 3.3.2

Omgevingsverordening

Onderdeel van het provinciale omgevingsbeleid is ook de Omgevingsverordening, eveneens in werking getreden in april 2019. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van juridische doorwerking van een deel van het omgevingsbeleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen, met als doel het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging.

18

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit Lid 1 Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en; 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en 2.

het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. 2. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 3. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

Relatie tot plangebied Ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit, geldt het project aan te merken is als 'inpassen'. Er wordt immers niet voorzien in een wijziging op structuurniveau, de ontwikkeling past bovendien binnen de aard en schaal van het gebied en in § 3.3.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland heeft toetsing plaatsgevonden aan de kwaliteitskaart, waaruit is gebleken dat het project voldoet aan de relevante richtpunten. Voor dit bestemmingsplan geldt verder dat de Ladder voor duurzame verstedelijking dient te worden doorlopen, deze toetsing heeft reeds plaatsgevonden in § 3.2.2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking. De Omgevingsverordening vormt gelet op het bovenstaande geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Toelichting (ontwerp)

19

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

3.4

Regionaal en gemeentelijk beleid

3.4.1

Regionale Woonvisie Hoeksche Waard 2030

De vijf gemeenten in de Hoeksche Waard hebben gezamenlijk een nieuwe woonvisie en bijbehorend woningbouwprogramma opgesteld. In de nieuwe Regionale Woonvisie Hoeksche Waard 2030 (1 juli 2017) staat de vitaliteit van de regio centraal. Om die te bewaken, zet de regio in op meer kwaliteit en extra woningbouw ten behoeve van de instroom van gezinnen. De nieuwe visie speelt in op veranderingen in de woningmarkt en kansen die er liggen om toekomstige krimp tegen te gaan. Afgaand op de prognoses van geboorte- en sterftecijfers, krijgt de regio na 2035 te maken met een dalend aantal huishoudens. Bijkomende uitdaging is het feit dat het aantal jongere huishoudens onder de 55 jaar tot die tijd al afneemt met bijna 20%. Die gezinnen houden het onderwijs vitaal en vormen ook een belangrijk deel van de beroepsbevolking. Zij zijn dus heel erg belangrijk voor de vitaliteit van de regio. Als de regio er voor kan zorgen dat er meer jonge gezinnen naar de Hoeksche Waard komen, helpt dat niet alleen om de voorzieningen in stand te houden; het is ook goed voor het geboortesaldo en daarmee gaat het de krimp tegen. Vitaliteit vraagt om een toekomstbestendige woningvoorraad. Naast meer kwantiteit (de hoeveelheid woningen) besteedt de nieuwe woonvisie dan ook ook veel aandacht aan kwaliteit. Een toekomstigbestendige woningvoorraad is bij voorkeur: 1. 2. 3. 4.

energieneutraal; geschikt voor jonge èn oudere bewoners; bereikbaar per auto en OV, en; van een hoge ruimtelijke kwaliteit.

Op deze vier kwalitatieve thema’s wordt met deze woonvisie nog steviger ingezet dan in het verleden. Vitaliteit Al een aantal jaren wordt in de Hoeksche Waard een beleid gevoerd dat zich richt op het omgaan met de gevolgen van de vergrijzing en ontgroening. Een goed anticipeerprogramma richt zich echter niet alleen op gevolgen, maar (voor zover mogelijk) ook op de oorzaken. Inwoners worden vanzelf ouder, dus vergrijzing hou je niet tegen. Je kunt echter wel inzetten op meer instroom die zorgt voor verjonging van de bevolking. Specifiek in relatie tot de demografische ontwikkeling liggen er de volgende opgaven die een belangrijke rol spelen in het vitaal blijven van de Hoeksche Waard: A. Het realiseren van voldoende nieuwbouw om te kunnen voorzien in de toename (a.g.v. gezinsverdunning) van de reguliere woningbehoefte van de eigen inwoners; B. Het realiseren van nieuwbouw om extra instroom van gezinnen te kunnen faciliteren; C. Een vergroting van het aantal (voor senioren) geschikte woningen. Een nieuw programma Om de ambities uit de voorgaande hoofdstukken te kunnen realiseren, is een nieuw regionaal woningbouwprogramma geformuleerd dat: 1. voorziet in de volkshuisvestelijke behoeften van de eigen inwoners (regulier programma); 2.

tevens als doel heeft de groeiende instroom van buiten de regio te kunnen faciliteren en meer specifiek, de instroom van jonge gezinnen verder te stimuleren (plusprogramma); 3. flexibel is zodat projecten waar nodig kunnen schuiven in de tijd en tussen gemeenten; 4. kwalitatief is in termen van gewenste woningtypen, prijsklassen en kwaliteitseisen; 5. slagvaardig uitgevoerd kan worden. Een aantal aspecten hiervan worden hieronder toegelicht: regulier programma, plusprogramma, en kwaliteit.

20

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Het reguliere programma Tot 2030 is er sprake van een toename van de woningbehoefte als gevolg van de gezinsverdunning van de huidige bevolking van de Hoeksche Waard. Het reguliere programma voorziet in de volkshuisvestelijke behoeften van de eigen inwoners en bevat ± 3.000 woningen voor de periode 2015-2025. Dit strookt met de ramingen van PZH voor die periode (2.993 woningen). Omdat dit deel van het programma moet voorzien in de autonome behoeften van alle kernen, is het naar rato van de lokale behoeften verdeeld over de regio. De bulk van deze vraag (ruim 2.700 woningen) manifesteert zich al in de komende vijf à tien jaar dus het tempo van realisatie is een belangrijk aandachtspunt. Het woningbouwprogramma zoals in 2016 werd vastgesteld voorzag in de realisatie van 2.439 woningen in die periode. Er lag dus een nog extra opgave, met name in Strijen en Binnenmaas. Hieraan is invulling gegeven in het nieuwe programma. Het plusprogramma In de Hoeksche Waard is sinds 2014 sprake van een vestigingsoverschot. Om deze extra vraag te kunnen faciliteren en ook nog verder te stimuleren, is extra woningbouw noodzakelijk zodat verdringing voorkomen wordt en de daling van het aantal jonge huishoudens (deels) wordt gecompenseerd.

Voor een evenwichtige samenstelling en stabiele omvang van de bevolking is het zaak dat de afname van circa 3.200 jongere huishoudens (<55 jaar) zoveel mogelijk gecompenseerd wordt door extra instroom. Aangezien niet alleen jongere, maar ook huishoudens boven de 55 jaar kunnen instromen, betekent dit dat er tot 2035 per saldo minimaal 3.000-4.000 nieuwe huishoudens zouden moeten instromen. Vooralsnog wordt het woningbouwprogramma vergroot met ± 1.000 woningen. Door halfjaarlijks een woningmarktmonitor op te stellen en daarmee de ontwikkelingen in de markt goed bij te houden, kan deze ambitie uit het plusprogramma naar beneden of naar boven worden bijgesteld. Deze extra ambitie richt zich dus primair op het faciliteren van de instroom. Dat impliceert niet automatisch dat de extra nieuwbouw gericht is op gezinnen; een deel kan ook specifiek gericht zijn op doorstroming van senioren zodat gezinnen van buiten een bestaande woning kunnen betrekken. Sowieso zal er bij nieuwe projecten altijd sprake zijn van een mengeling van instromers van buiten- en doorstromers van binnen de regio. Kwalitatief programma Voor het reguliere programma dat inspeelt op de vraag vanuit de eigen bevolking geeft de woningmarktanalyse inzicht in woningtypen en prijsklassen, waarmee het richtinggevend is voor gesprekken met ontwikkelende partijen.

Onderstaande figuur toont de opgave voor de periode 2015-2025 kwantitatief en kwalitatief uitgesplitst voor de regio als totaal.

Figuur 3.2: Ontwikkeling kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte Hoeksche Waard (bron: Regionale Woonvisie 2030, p.49)

Toelichting (ontwerp)

21

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Relatie tot plangebied Van de woningen zijn er woningen in het betaalbare, middel-dure als ook het duurdere segment beoogd. In al deze segmenten bestaat een woningbehoefte, op basis van het kwalitatief programma van de regionale woonvisie. Voor de beoogde ontwikkeling geldt de doelgroepen voor de eensgezinswoningen, villa's en tweekappers, gezinnen uit de omgeving en regio Rotterdam zijn. Voor de appartementen worden de doelgroepen ouderen en alleenstaanden gezien. De beneden-boven woningen voorzien bovendien in een woonbehoefte voor de doelgroep starters. "Project Herontwikkeling Alcazar" draagt daarmee bij aan het vitaal houden van de Hoeksche Waard (o.m. geschikte woningen voor senioren), en aan realisatie van zowel het regulier programma (eigen inwoners) als het plusprogramma (instroom van buiten). De beoogde ontwikkeling met toevoeging van deze woningen, sluit derhalve goed aan bij de opgaven en ambities zoals geformuleerd in de Regionale Woonvisie. 3.4.2

Woningbouwprogrammering Hoeksche Waard

Iedere gemeente maakt afspraken met de provincie over het aantal woningen dat gebouwd wordt en welke ontwikkelplannen dit zijn. Deze afspraken staan in de Woningbouwprogrammering. Gemeente Hoeksche Waard vind het van belang dat de woningen die gebouwd worden, aansluiten bij de wensen en behoeften van de (toekomstige) inwoners van de Hoeksche Waard. Daarom is er een Woningbehoefteonderzoek gedaan. Dit Woningbehoefteonderzoek 2019 geeft richting aan welke woningbouwprojecten zijn opgenomen in de Woningbouwprogrammmering 2019-2030. Het Woningbehoefteonderzoek 2019 In het Woningbehoefteonderzoek 2019 is onderzocht wat de woningbehoefte per dorp is en hoe deze zich ontwikkelt in de toekomst (tot 2040). Denk hierbij aan aantallen woningen, typen, huur of koop, prijsklassen en voor welke doelgroepen. Ook is er onderzocht wat de behoeften zijn op het gebied van wonen en zorg, speciale woonvormen of wonen voor speciale doelgroepen. Het Woningbehoefteonderzoek geeft richting aan de Woningbouwprogrammering. Woningbouwprogrammering 2019-2030 In de Woningbouwprogrammering 2019-2030 staat waar binnen de gemeente nieuwe woningen worden gebouwd. Het zijn de afspraken tussen gemeente Hoeksche Waard en provincie Zuid-Holland. Het Woningbehoefteonderzoek geeft richting aan wat er in het programma wordt opgenomen.

Daarnaast wordt er rekening gehouden met kwaliteit, zoals duurzaamheid, toekomstbestendigheid, meerwaarde voor de omgeving, de manier waarop de nieuwbouw past binnen het dorp of het landschap en de kernkwaliteiten van de Hoeksche Waard behoudt én versterkt. De Woningbouwprogrammering 2019-2030 is een overzicht van ontwikkelplannen met aantallen woningen per dorp. Er zijn 3 soorten plannen: 1. harde plannen, met een vastgesteld bestemmingsplan of vergunning; 2. zachte plannen, met een voorontwerp- of ontwerpbestemmingsplan; 3. initiatieven, met een voorontwerp of principeverzoek. Als er een nieuw plan is, dan wordt er getoetst of deze binnen de programmering past. Er is een beperkte ruimte voor nieuwe plannen. Motie 'bouwen voor starters' De gemeenteraad van Hoeksche waard, in vergadering bijeen op 7 juli 2020, constateerde dat het aanbod van bestaande en nieuw te bouwen woningen in de Hoeksche Waard, qua prijsklasse dusdanig hoog is dat het voor starters en ouderen bijzonder moeilijk is een woning of appartement te verwerven. Daartoe verzocht de gemeenteraad, middels de aangenomen motie 'bouwen voor starters', aan het college B&W om onderzoek te doen naar mogelijkheden om nieuwbouw koopwoningen in een lager prijssegment aan te (doen) bieden.

Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte Puttershoek Onderstaande figuur toont de opgave voor de periode 2019-2030 kwantitatief en kwalitatief uitgesplitst voor het dorp Puttershoek.

22

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Figuur 3.3: Ontwikkeling kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte Puttershoek (bron: Companen 2019)

Hieruit blijkt een woningbehoefte voor alle typen woningen, met uitzondering van eensgezins sociale huurwoningen. Voor het type vrijstaande koopwoning < 290.000 geldt dat de woningbehoefte pas vanaf de periode 2025-2030 wordt verwacht. Voor alle overige woningtypen geldt dat een woonbehoefte voor zowel de periode 2019-2025 als 2025-2030 wordt geconstateerd. Relatie tot het projectgebied Voor het projectgebied Alcazar geldt dat onderhavig project 'Herontwikkeling Alcazar' is opgenomen in categorie 2 van de woningbouwprogrammering Hoeksche Waard (plannen met een voorontwerp of ontwerp bestemmingsplan). Gedeputeerde Staten heeft voor 62 van de beoogde woningen reeds ingestemd in de behoefteonderbouwing van de woningbouwplannen categorie 1 en 2. Voor de resterende 5 woningen geldt dat deze zullen worden opgenomen in het gemeentelijk woningbouwprogramma. De kwantitatieve behoefte wordt daarmee bevestigd. Met realisatie van de toekomstige woningen, wordt bovendien goede aansluiting gevonden binnen het kwalitatief programma (in termen van gewenste woningtypen, prijsklassen en kwaliteitseisen).

De beoogde ontwikkeling is namelijk gericht op de realisatie van de volgende categorieën woningen: koopwoningen in de vorm van appartementen en beneden-boven woningen, in de categorie betaalbaar en middelduur, koopwoningen in de vorm van 2-onder-1-kap-woningen, vrijstaande woningen en appartementen in de categorie duur. Op basis van de woningbouwprogrammering Hoeksche Waard, bestaat een behoefte aan deze woningen. Bovendien bieden de beoogde koopwoningen in de categorie 'betaalbaar' kansen voor de doelgroep starters. De kwalitatieve behoefte is daarmee aangetoond. 3.4.3

Omgevingsvisie Hoeksche Waard

De Omgevingsvisie biedt handvatten en inspiratie aan iedereen die een bijdrage wil leveren aan de Hoeksche Waard. Dat wordt in de omgevingsvisie 'Waardmaken' genoemd. Waardmaken is een nieuwe manier van ontwikkelen. Bij de totstandkoming van een initiatief worden initiatiefnemers uitgenodigd bij te dragen aan de Hoeksche Waard: aan 'de Hoeksche Werken' en aan de 'Hoeksche Waarden' . Daarmee is omgevingskwaliteit niet langer het domein van overheid en specialisten, maar een brede gedeelde verantwoordelijkheid. Maatschappelijke opgaven: de Hoeksche Werken Trends en ontwikkelingen zorgen ervoor dat men moet blijven werken om de Hoeksche Waard vitaal en

Toelichting (ontwerp)

23

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar leefbaar te houden. Vijf maatschappelijke opgaven vragen specifiek aandacht de komende jaren. Dit noemt de gemeente 'de Hoeksche Werken'. Daarbij gaat het om de volgende opgaven: 1. Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig Het tegengaan van klimaatverandering, aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering en een transitie naar een circulaire economie zijn randvoorwaarden voor behoud van welzijn en welvaart van onze inwoners. Een duurzame Hoeksche Waard vereist een transitie op economisch, sociaal, ruimtelijk en ecologisch gebied. Een florerend regionaal ecosysteem is essentieel om een duurzame Hoeksche Waard te realiseren. Tegelijkertijd biedt de transitie kansen voor economische ontwikkeling. 2. Vitaal economisch klimaat Als we niks doen vergrijst en ontgroent de Hoeksche Waard. Dit kan leiden tot het verdwijnen van voorzieningen en krapte op de arbeidsmarkt, waardoor vacatures steeds lastiger zijn in te vullen voor werkgevers. De sociale cohesie kan ook onder druk komen te staan: wie kan nog voor wie zorgen? De demografische ontwikkeling kan op termijn leiden tot een negatieve spiraal. Actie is dus geboden. 3. Bereikbaar, nabij en toegankelijk De Hoeksche Waard is sterk verweven met de regio. Elke dag gaan zo’n 25.000 Hoeksche Waarders van het eiland af om elders te gaan werken.

Ook voor grotere voorzieningen zoals een ziekenhuis en een theater zijn we afhankelijk van het stedelijk gebied om ons heen. In omgekeerde richting reizen elke dag zo’n 12.500 mensen de Hoeksche Waard in om er te gaan werken. Verder zal de stroom recreanten en toeristen de komende jaren verder toenemen, zo is de verwachting. Door de groei is de bereikbaarheid van de Hoeksche Waard verslechterd. De infrastructuur in de Hoeksche Waard en de verbindingen met haar omgeving moeten worden aangepast aan de nieuwe eisen. 4. Duurzame, innovatieve landbouw De Hoeksche Waard is van oudsher een top landbouwgebied, waar ondernemers inzetten op innovatie en kennisontwikkeling, agrobiodiversiteit en agrarisch natuurbeheer. De komende decennia komen enkele grote structurele veranderingsopgaven bij elkaar in het landelijk gebied. De productie van gezond en veilig voedsel, geproduceerd door een innovatieve en economisch krachtige agrarische sector is één van de grotere opgaven. Daarbij moet de voedselproductie nog meer in balans komen met gezondheid, klimaat, lucht- en waterkwaliteit, waterbeheer, biodiversiteit en kwaliteit van het landschap. 5. Vitale dorpen en actieve samenleving Veel inwoners van de Hoeksche Waard ‘hebben het goed’. Ze hebben een baan, inkomen, sociale contacten, voelen zich gewaardeerd, geaccepteerd, weerbaar en beschermd. Voor een groep mensen is dat niet het geval.

Tegen hun zin en vaak buiten hun macht worden ze geconfronteerd met problemen. Kwetsbare ouderen, het opvoed- en opgroeiklimaat voor onze jeugd en jongeren en armoede. Om iedereen mee te laten doen, is blijvend aandacht voor inwoners die het tijdelijk op eigen kracht niet redden. Omgevingskwaliteit: de Hoeksche Waarden Om de omgevingskwaliteit van de Hoeksche Waard ook voor de toekomst te borgen, is in de omgevingsvisie aangegeven wat de gemeenschap en gemeente binnen de Hoeksche Waard de belangrijkste waarden vinden. Dit noemen zij 'de Hoeksche waarden'. De Hoeksche Waard, een uniek agrarisch polderlandschap waar het oorspronkelijk karakter van het landschap nog duidelijk zichtbaar is. Waar inwoners en bezoekers nog echt rust en ruimte kunnen ervaren, terwijl grootstedelijke voorzieningen binnen handbereik zijn. De Hoeksche mentaliteit, de dorpsevenementen en het boerenbedrijfsleven vormen de cultuur en dit is de schakel tussen heden, verleden en toekomst. De dorpen zijn het thuis van vele Hoeksche Waarders. Het gevoel van thuis heeft te maken met herkenbaarheid en identiteit. De dorpen en het landschap vertellen een verhaal van de ontstaansgeschiedenis en het gebruik door de jaren heen.

24

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar Dat eigen karakter mag gekoesterd worden. Bij de ontwikkeling van de leefomgeving stond eerst vooral de kwaliteit van bouwwerken centraal, in de loop der tijd zijn ook natuur, landschap en erfgoed hierbij gekomen. Nu gaat het ook over vraagstukken van voedsel, milieu, energie, klimaat, water, gezondheid, veiligheid en leefbaarheid (omgevingskwaliteit). Landschap, natuur, rust en ruimte zijn belangrijke 'Hoeksche waarden'. Ook vitaliteit en het betrekken van iedereen in de samenleving zijn kenmerken waar de Hoeksche Waard voor staat. Dorpse identiteit Puttershoek In de Omgevingsvisie is tevens een 'analyse van de kernen' opgenomen, waaruit blijkt hoe de diverse woonkernen, waaronder Puttershoek, scoren op bepaalde indicatoren ten opzichte van het gemiddelde van alle kernen. Puttershoek heeft een uitgesproken identiteit als gezellig en dorps. De concentratie van (winkel)voorzieningen, de haven en de openheid van nieuwe woonwijken dragen hier aan bij. In de 'analyse van de kernen' is de dorpsrand, ter plaatse van het plangebied, als zijnde een "groene rand met woningen" opgenomen (zie onderstaande figuur, plangebied rood/oranje omlijnd). Het beoogd initiatief sluit reeds aan op dit beeld.

Figuur 3.4: Ruimtelijk DNA dorpskern Puttershoek (Omgevingsvisie Hoeksche Waarden)

Relatie tot plangebied Hoeksche werken Het beoogd initiatief draagt in het kader van de 'Hoeksche werken' met name bij aan de opgave 'Vitale dorpen en actieve samenleving' en het staat de overige opgaven niet in de weg. Met het beoogd initiatief worden woningen gerealiseerd in verschillende typologieën en daarmee voor diverse doelgroepen. De focus op gerichte doelgroepen draagt bij aan een evenwichtige samengestelde bevolking, waarin alle leeftijdsgroepen vertegenwoordigd zijn. Er wordt een veilige en gezonde fysieke leefomgeving voor hen gecreëerd, waar de samenleving zich beschermd kan voelen en sociale cohesie versterkt kan worden. Er is sprake van een klimaatbestendige omgevingskwaliteit, bijvoorbeeld in het kader van duurzame waterafvoer en slimme technieken in het openbaar gebied. Een actieve samenleving wordt gestimuleerd door het activeren van het naastgelegen park, door verbindingspaden te maken.

Toelichting (ontwerp)

25

bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar

Bovendien wordt rekening gehouden met de Hoeksche Waarden behorend bij deze opgave, doordat belanghebbenden worden uitgenodigd om aan het initiatief mee te werken en actief te zijn, middels participatiesessies. Wat inwoners zelf kunnen, doen zij zelf. Hoeksche waarden In het kader van de 'Hoeksche waarden' is het plangebied gelegen in het deelgebied 'Dorpse trots'. Samengevat hebben de bijbehorende waarden betrekking op: Eigen identiteit per dorp Blijvend vitaal en leefbaar Gemeenschapszin Verbonden met de omgeving Hoeks(che)waardige bedrijvigheid Historische centra in de dorpen De architectuur van het beoogd initiatief laat zich onderscheidend zien van andere dorpen. Doordat het tegelijkertijd passend is bij het dorpse karakter en inspeelt op de identiteit van Puttershoek, sluit het beoogd initiatief goed aan bij de onderscheidende identiteit van het dorp. Het toevoegen van nieuwe woningen kan bovendien bijdragen aan een versterking van de gemeenschapszin in het dorp. De mix van ouderen en gezinnen in dezelfde woonwijk zal de sociale cohesie onder de bevolking faciliteren. De vitaliteit en leefbaarheid van het dorp wordt versterkt door het realiseren van woongelegenheid die aansluit bij de woonvraag. Met de ligging aan de rand van het dorp, wordt tevens rekening gehouden met de mogelijkheid om de natuurlijke overgang van het dorp naar het landelijk gebied te versterken.